LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK
LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK HJÄLPMEDEL FÖR FÖRRÄTTNINGSVÄRDERING Regler, principer och exempel 1 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2 2015-10-01 Lantmäteriet LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 FÖRORD Lantmäteriets VÄRDERINGSHANDBOK innehåller en sammanställning av ett stort antal dokument som tidigare har publicerats främst internt inom Lantmäteriet. Lantmäteriets interna värderingshandbok har alltså nu ställts samman i ett enda dokument, som i och med detta blir tillgängligt för en vidare krets. Detta är den första versionen. Avsikten är att den kommer att revideras och kompletteras successivt. Det kommer att framgå av nästa sida, Ändringshistorik, vilka revideringar som görs av den här ursprungliga versionen. Eftersom handboken bygger på en sammanställning av ett stort antal filer kan det finnas vissa hänvisningar etc. mellan olika avsnitt som inte är riktigt synkade. Förhoppningsvis ska detta inte vara något större problem för läsaren. Vi kommer att successivt arbeta med en förbättring i detta avseende. 3 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 4 2015-10-01 ÄNDRINGSHISTORIK Versionsdatum Beskrivning 2015-10-01 Första versionen av handboken. 2015-12-09 Nytt avsnitt 3.4 Lantmäteriet LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 INNEHÅLLSFÖRTECKNING FÖRORD ........................................................................................... 3 ÄNDRINGSHISTORIK ....................................................................... 4 1 VISSA ÖVERGRIPANDE FRÅGOR ........................................ 11 1.1 EXPROPRIATIONSLAGENS ERSÄTTNINGSREGLER ......... 11 1.1.1 Grundprinciper ......................................................................... 11 Kausalitet och adekvans .................................................................... 11 Expropriationsskada ......................................................................... 11 Olika ersättningsposter ..................................................................... 12 Officialprövning ................................................................................ 12 Fastighetsbegreppet .......................................................................... 13 1.1.2 Olika slag av skador och nyttor ................................................ 13 Skada och nytta till följd av expropriationen .................................... 13 Företagsskada och företagsnytta ...................................................... 13 Svårbedömd skada............................................................................. 14 Oförutsedd skada............................................................................... 14 Skada under byggtiden ...................................................................... 14 1.1.3 Marknadsvärde, övrig skada och schablontillägg .................... 16 Förlust av marknadsvärde................................................................. 16 Övriga ekonomiska skador ................................................................ 18 Schablontillägg.................................................................................. 19 Mark som ingår i allmän väg ............................................................ 19 Skadebegränsande åtgärder .............................................................. 20 Den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt .................. 20 1.1.4 Influensregeln ........................................................................... 20 Skada till följd av expropriationen, företagsskada och miljöskada .. 21 Tillämpning av influensregeln vid företagsskada.............................. 23 Tillämpning av influensregeln vid företagsnytta ............................... 27 1.1.5 Värdetidpunkt, tillträde, jämkning och ränta ........................... 30 Värdetidpunkt och tillträde i normalfallet......................................... 30 Värdetidpunkt vid förhandstillträde .................................................. 30 Jämkning av ersättningen vid förhandstillträde ................................ 32 Ränta ........................................................................................... 33 1.1.6 Ersättningshöjande åtgärder ..................................................... 34 1.2 TILLTRÄDE M.M. ENLIGT FBL, AL OCH LL .......................... 35 1.2.1 Tillträde .................................................................................... 35 1.2.2 Värdetidpunkt ........................................................................... 35 Intrångsersättning och löseskilling ................................................... 36 Annan ersättning ............................................................................... 36 1.2.3 Indexuppräkning....................................................................... 36 Intrångsersättning och löseskilling ................................................... 36 Annan ersättning ............................................................................... 36 1.2.4 Förskott på ersättningen ........................................................... 37 5 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 6 2015-10-01 Lantmäteriet 1.2.5 Betalning av ersättning ............................................................. 37 1.2.6 Ränta......................................................................................... 37 Avkastningsränta ............................................................................... 37 Dröjsmålsränta.................................................................................. 37 Räntebeslut ........................................................................................ 37 1.2.7 Exempel .................................................................................... 38 1.3 UPPLÅTELSE FÖR BEFINTLIGA ANLÄGGNINGAR ............ 40 1.3.1 Inledning................................................................................... 40 Markupplåtelse .................................................................................. 40 Upplåtelse i en befintlig anläggning ................................................. 40 1.3.2 Generella utgångspunkter ......................................................... 41 1.3.3 Servitutsupplåtelse för all framtid ............................................ 42 Normalfallet ...................................................................................... 42 Normalt ingen ersättning................................................................... 43 Är ersättningen för den tidigare upplåtelsen reglerad? .................... 44 Periodisk ersättning .......................................................................... 44 1.3.4 Tidsbegränsat servitut .............................................................. 45 1.3.5 Nyttjanderätt för all framtid ..................................................... 45 1.3.6 Tidsbegränsad nyttjanderätt ..................................................... 45 Nyttjanderätten skulle kunna sägas upp direkt ................................. 46 Nyttjanderätten har upphört att gälla ............................................... 46 Nyttjanderätten skulle ha fortsatt att gälla........................................ 46 1.3.7 Abonnemangsavtal och liknande ............................................. 49 1.3.8 Rättighet saknas........................................................................ 52 Överenskommelse om tillträde finns ................................................. 52 Överenskommelse om tillträde finns inte .......................................... 53 1.3.9 Tillämpningen .......................................................................... 53 Vissa grundläggande principer ......................................................... 54 Luftledningar ..................................................................................... 56 Underjordiska ledningar ................................................................... 57 Vägar ........................................................................................... 59 Bryggor och båtplatser...................................................................... 60 1.3.10 Värdetidpunkt ........................................................................... 61 1.4 FÖRETAGSSKADA – MILJÖSKADA ..................................... 63 1.4.1 Skadestånd för miljöskada ....................................................... 63 1.4.2 Väsentlighetsrekvisitet ............................................................. 65 1.4.3 Orts- och allmänvanlighetsrekvisiten ....................................... 66 Ortsvanlighet ..................................................................................... 66 Allmänvanlighet................................................................................. 67 Skälighetsbedömning ......................................................................... 69 Inget toleransavdrag eller procentpåslag ......................................... 70 1.4.4 1.4.5 1.4.6 1.4.7 Orsakssamband och beviskrav ................................................. 70 Skadeståndsansvariga ............................................................... 70 Beräkning av ersättningen ........................................................ 71 Inlösen ...................................................................................... 72 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 2 FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN ........................................... 73 2.1 FASTIGHETSREGLERING ...................................................... 73 2.1.1 Översikt över ersättningsregler och principer .......................... 73 Grundregeln för likvidvärdering ....................................................... 73 Regeln om hur ersättningen ska bestämmas ..................................... 73 Jämkningsregeln................................................................................ 74 2.1.2 Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall?........................... 76 Expropriationsfallen.......................................................................... 76 Vinstfördelningsfallen ....................................................................... 78 2.1.3 Expropriationsfallen – principer............................................... 78 Allmän plats....................................................................................... 79 Olika typfall – innan allmän plats lades ut ....................................... 83 Allmän tomt ....................................................................................... 92 Servitut för x-, z- och t-områden........................................................ 96 Järnväg ........................................................................................... 98 Upphävande av överfartsservitut vid järnväg ................................. 101 2.1.4 Expropriationsfallen – exempel ............................................. 108 EXEMPEL 1. Del av småhustomt regleras över till allmän plats ... 108 EXEMPEL 2. Del av småhustomt regleras till allmän plats – minskad byggrätt ......................................................................................... 114 EXEMPEL 3. Överföring av mark från hyreshusfastighet till gata 117 EXEMPEL 4. Överföring av mark från hyreshusfastighet till gata – inverkan på byggrätt m.m. ............................................................... 121 EXEMPEL 5. Överföring av mark från en industrifastighet till allmän plats (I) ......................................................................................... 124 EXEMPEL 6 Överföring av mark från en industrifastighet till allmän plats (II) ......................................................................................... 128 EXEMPEL 7. Bildande av servitut för z-område på en småhusfastighet ............................................................................... 132 EXEMPEL 8. Upphävande av servitut för järnvägsöverfart – jordbruksfastighet............................................................................ 136 EXEMPEL 9. Upphävande av servitut för järnvägsöverfart – permanent- och fritidsbostad........................................................... 142 EXEMPEL 10. Upphävande av servitut för järnvägsöverfart – skogsfastighet .................................................................................. 148 2.1.5 Vinstfördelningsfallen – principer ......................................... 155 Grundprinciper................................................................................ 155 Metodiken vid vinstfördelning ......................................................... 157 Direkt vinstfördelning...................................................................... 158 Indirekt vinstfördelning ................................................................... 159 Vad är en skälig vinstfördelning?.................................................... 161 Tillämpningen.................................................................................. 162 Tomtbildningsfallen ......................................................................... 165 Tomttillbehör ................................................................................... 176 Sammanfattning av genomsnittsvärdeprincipen.............................. 178 Lantbruksfastigheter – bildande och komplettering ........................ 179 Servitutsåtgärder ............................................................................. 181 7 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 8 2015-10-01 Lantmäteriet 2.1.6 Vinstfördelningsfallen – exempel .......................................... 186 EXEMPEL 1. Tomtbildning inom detaljplan (I).............................. 186 EXEMPEL 2. Tomtbildning inom detaljplan (II) ............................ 193 EXEMPEL 3. Tomtbildning utanför detaljplan ............................... 201 EXEMPEL 4. Ersättning för utrymme som tas i anspråk för ett bryggservitut.................................................................................... 207 EXEMPEL 5. Ersättning för upphävande av skogsfångsservitut .... 211 2.2 KLYVNING ............................................................................. 218 2.2.1 Graderingsvärdering ............................................................... 218 2.2.2. Likvidvärdering ...................................................................... 219 2.2.3 EXEMPEL – klyvning av en bostadsfastighet inom detaljplan ... ................................................................................................ 221 2.3 ERSÄTTNING TILL NYTTJANDERÄTTSHAVARE .............. 227 2.3.1 Skyddssystemet ...................................................................... 227 2.3.2 Utgångspunkter för skadeuppskattningen .............................. 228 2.3.3 Speciellt om ersättning till arrendator .................................... 228 Arrendet upphör helt ....................................................................... 229 Arrendet upphör delvis .................................................................... 229 2.4 BÅTNADSVÄRDERING ......................................................... 231 2.4.1 Principer ................................................................................. 231 Fördelar = båtnad ........................................................................... 231 Kostnader och olägenheter ............................................................. 232 Vinst = skillnad mellan båtnad och kostnader och olägenheter ..... 233 2.4.2 Exempel .................................................................................. 234 EXEMPEL 1. Båtnad och vinst vid bildande av bryggservitut........ 234 EXEMPEL 2. Överföring av samfälld mark – rättsfall ................... 238 2.5 GRADERINGSVÄRDERING .................................................. 243 2.5.1 Principer ................................................................................. 243 3 ANLÄGGNINGSLAGEN ........................................................ 245 3.1 ERSÄTTNING FÖR UTRYMME SOM TAS I ANSPRÅK ....... 245 3.1.1 Generella ersättningsprinciper................................................ 245 Översikt över ersättningsystemet..................................................... 245 Svårbedömd skada........................................................................... 249 Oförutsebar skada ........................................................................... 250 Ersättning enligt annan lag ............................................................. 251 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall?......................... 251 Expropriationsfallen – principer............................................. 253 Expropriationsfallen – exempel ............................................. 253 Vinstfördelningsfallen – principer ......................................... 254 Grundprinciper................................................................................ 254 Speciellt om vägar på landsbygden ................................................. 255 3.1.6 Vinstfördelningsfallen – exempel .......................................... 263 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 EXEMPEL 1. Utfartsväg utanför detaljplan ................................... 263 EXEMPEL 2. Skogsbilväg ............................................................... 267 EXEMPEL 3. Avloppsledning i åkermark ....................................... 270 EXEMPEL 4. Brygganläggning ...................................................... 272 EXEMPEL 5. Parkeringsplats inom g-område ............................... 276 3.2 BÅTNADSVÄRDERING ......................................................... 279 3.2.1 Principer ................................................................................. 279 3.2.2 Exempel .................................................................................. 283 EXEMPEL1. Utfartsväg utanför detaljplan .................................... 283 EXEMPEL 2. Skogsbilväg ............................................................... 286 EXEMPEL 3. Parkeringsplats inom detaljplan............................... 288 3.3 ERSÄTTNING VID UPPLÅTELSE AV RÄTT TILL VÄG ....... 290 3.3.1 Inledning................................................................................. 290 Expropriationsfall ........................................................................... 290 Vinstfördelningsfall ......................................................................... 291 Slitageersättning.............................................................................. 291 3.3.2 Ersättning för upplåtelse enligt 49 § AL ................................ 291 Utgångspunkter ............................................................................... 291 Ersättning för rätt att bygga en ny väg eller att använda en befintlig väg ......................................................................................... 291 Ersättning för rätt att använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning ............................................................... 292 3.3.3 Ersättning enligt 50 och 50 a §§ AL ...................................... 292 Utgångspunkter ............................................................................... 292 Ersättning för rätt att tillfälligt använda en väg ............................. 293 Ersättning för en samfällighetsförenings rätt att använda en väg .. 293 3.4 ERSÄTTNING VID ÄNDRADE FÖRHÅLLANDEN ................ 295 3.4.1 Regelsystemet 37-39 §§ AL ................................................... 295 Ändrade andelstal............................................................................ 295 Överenskommelse enligt 43 § AL .................................................... 295 Ersättningsregler ............................................................................. 295 Föreningsförvaltning ....................................................................... 296 Delägarförvaltning .......................................................................... 296 Vid skilda andelstal ......................................................................... 296 Regler för beräkning av anläggningens värde ................................ 297 Statsbidrag m.m. .............................................................................. 297 Ersättningsfördelning ...................................................................... 297 3.4.2 Förenklad metod för värdering av väg ................................... 298 Inledning ......................................................................................... 298 Beräkning av en vägs värde utifrån faktiska kostnader .................. 298 Beräkning av en vägs värde utifrån schablonkostnader ................. 298 Avskrivning utifrån vägens ålder .................................................... 299 Avskrivning utifrån vägens fortsatta användbarhet ........................ 299 EXEMPEL – Värdering av väganläggning ..................................... 302 4 LEDNINGSRÄTTSLAGEN ..................................................... 305 9 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 10 2015-10-01 Lantmäteriet 4.1 GRUNDLÄGGANDE ERSÄTTNINGSPRINCIPER ................ 305 4.1.1 Generell ersättningsmodell ..................................................... 305 Intrångseffekter ............................................................................... 305 Byggskador ...................................................................................... 307 Svårbedömbara skador.................................................................... 307 Värdetidpunkt, indexuppräkning och ränta..................................... 307 4.1.2 Speciell modell för intrång på avkastningsfastigheter ........... 308 Värderingsproblemet ....................................................................... 308 Marknadsvärdeminskningen ........................................................... 308 Totalskada = minskat avkastningsvärde ......................................... 309 Posten annan ersättning .................................................................. 311 Beräkningsexempel.......................................................................... 311 4.2 VANLIGA INTRÅNGSSITUATIONER .................................... 312 4.2.1 Intrång i enskild tomt ............................................................. 312 Värderingsprinciper ........................................................................ 312 EXEMPEL 1. Ledningsrätt på en Industrifastighet ......................... 314 4.2.2 Intrång i allmän tomt .............................................................. 319 Värderingsprinciper ........................................................................ 319 EXEMPEL 1. Ledning inom E-område ........................................... 323 EXEMPEL 2. Ledning inom allmän tomt för förskola .................... 326 4.2.3 Intrång i allmän plats .............................................................. 329 Värderingsprinciper ........................................................................ 329 Lantmäteriets värderingsmetoder för gas, el och fjärrvärme ......... 330 EXEMPEL 1. Ersättning för en befintlig gasledning ...................... 340 4.2.4 Intrång i jordbruksmark – luftledning .................................... 350 Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer ............... 350 EXEMPEL 1. Mycket stort stolpintrång i åker ................................ 357 4.2.5 Intrång i jordbruksmark – underjordisk ledning .................... 365 Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer ............... 365 EXEMPEL 1. Underjordisk ledning i åkermark........................... 375 EXEMPEL 2. Underjordisk ledning i åkermark – arrendefall........ 378 4.2.6 Intrång i skogsmark ................................................................ 382 Värderingsprinciper ........................................................................ 382 EXEMPEL 1. Optokabel i skogsmark ............................................. 387 4.2.7 Särskilt om optokablar och liknande ...................................... 389 Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer ............... 389 4.2.8 Särskilt om mobilmaster och liknande ................................... 397 Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer ............... 397 EXEMPEL 1. Teleanläggning i kommersiell byggnad .................... 403 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 1 VISSA ÖVERGRIPANDE FRÅGOR 1.1 EXPROPRIATIONSLAGENS ERSÄTTNINGSREGLER De grundläggande bestämmelserna om ersättning för alla förrättningssituationer finns i 4 kap. ExL. Här ges en översikt över regelverket. 1.1.1 Grundprinciper En förutsättning för rätt till ersättning är att det har uppstått en ekonomisk skada av expropriationen. Med detta menas att skadan ska vara objektivt mätbar. Ersättning betalas således inte för rena affektionsvärden hos fastighetsägaren. Inte heller ideella skador som sveda och värk ersätts. En annan princip är att sakägarens ekonomiska ställning efter expropriationen ska vara densamma som om någon expropriation inte hade ägt rum. Från denna princip finns dock vissa undantag, t.ex. den s.k. influensregeln, som kommer att beskrivas närmare i det följande. Kausalitet och adekvans Det är endast den skada som uppstår genom själva expropriationen eller den exproprierade markens användning som ersätts. Skador som upptäcks vid expropriationen, men som skulle ha drabbat sakägaren även om expropriationen inte hade kommit till stånd, ska således inte ersättas. Kravet är alltså att det ska finnas ett orsakssamband mellan expropriationen och skadan, vilket brukar kallas för kausalitet. Ett uppfyllt kausalitetskrav är dock inte tillräckligt för att ersättningsskyldighet ska föreligga vid expropriation. Kausaliteten måste också vara adekvat. Ett sätt att mer praktiskt uttrycka detta är att skadan ska vara en beräknelig och inte bara en slumpmässig följd av expropriationen. Expropriationsskada Principen om orubbad förmögenhetsställning – från vilken det alltså finns vissa undantag – innebär att ersättningen ska motsvara den minskning i sakägarens förmögenhet som expropriationen medför. Expropriationsskadan omfattar alltså den totala nettoskada som expropriationen innebär för den berörde sakägaren. Expropriationsskadan kan även definieras som den minskning av det förväntade framtida utbyte som fastighetsägaren har av sin förmögenhet. Det 11 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 12 2015-10-01 Lantmäteriet minskade utbytet kan t.ex. bestå av en inkomstminskning eller av en utgiftsökning. Skadevärderingen innebär då att den ekonomiska skillnaden mellan två händelseförlopp måste bestämmas, ett verkligt och ett tänkt förlopp – den s.k. differensprincipen. Med det verkliga händelseförloppet menas det som kommer att utveckla sig efter expropriationen. Det tänkta händelseförloppet är det som skulle ha kommit att utvecklas om någon expropriation inte hade inträffat. Vid skadeuppskattningen ska man även beakta den skadeståndsrättsliga princip som innebär att både den exproprierande och fastighetsägaren är skyldig att vidta skäliga åtgärder för att minska skadan. Olika ersättningsposter En skillnad mellan de allmänna skadeståndsrättsliga reglerna och expropriationsrättens ersättningsregler är att expropriationsersättningen ska fördelas på olika ersättningsposter, nämligen löseskilling, intrångsersättning och annan ersättning (4 kap. 1 § ExL). Löseskilling ska betalas vid expropriation av en hel fastighet och intrångsersättning ska betalas om expropriationen avser del av en fastighet. Därutöver ska annan ersättning betalas för eventuell ”restskada” som inte blir kompenserad genom någon av de två andra ersättningsposterna. Motivet till att dela upp ersättningen är främst att olika regler gäller för ersättningsposterna i fråga om hänsyn till s.k. företagsskada (4 kap. 2 § ExL) samt om inteckningshavares rätt till expropriationsersättningen (se t.ex. 5 kap. 16 § FBL). Officialprövning I ett expropriationsmål gäller rättegångsbalkens regler om bevisbörda och den allmänna bevisregel som innebär att om full bevisning inte alls eller endast med svårighet kan företes om skadans storlek, ska domstolen uppskatta skadan till ett skäligt belopp. Vidare gäller att ersättningen inte får bestämmas till ett lägre belopp än som erbjuds av den exproprierande eller till ett högre belopp än vad den ersättningsberättigade har begärt. Vid en lantmäteriförrättning gäller i stället att LM är skyldig att ex officio utreda skadan. Till viss del blir dock rättegångsprinciperna ändå tillämpliga vid en förrättning. En sakägare som drabbas av personliga skador är t.ex. skyldig att bistå med bedömningsunderlag (prop.1991/92:127 s. 72–73). Och om LM inte exakt kan bestämma skadans storlek, blir det i praktiken nödvändigt att göra en skälighetsuppskattning inom det intervall där skadan enligt företagen utredning bör ligga. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Fastighetsbegreppet När man bestämmer ersättningen är man inte strikt bunden av den gällande indelningen i registerfastigheter även om det inte finns några speciella regler om detta i ExL. Om flera registerfastigheter tillsammans bildar en ekonomisk enhet, t.ex. en bestående brukningsenhet, ska prövningen utgå från denna enhet (prop. 1971:122 s. 191). Om expropriationen berör endast en av de registerfastigheter som ingår i brukningsenheten, kan alltså ersättning betalas för en företagsskada – t.ex. buller – som drabbar andra registerfastigheter som ingår i brukningsenheten. Omvänt gäller att skadebedömningen kan göras för en del av en registerfastighet om delen utgör en självständig ekonomisk enhet, t.ex. en avstyckningsbar tomt. 1.1.2 Olika slag av skador och nyttor Expropriationsskadan, dvs. den totala ersättningsgilla skadan vid en expropriation, kan delas upp i två olika skadetyper. Det är dels skada till följd av själva expropriationen (markförvärvet, markupplåtelsen, etc.), dels skada som beror på hur den exproprierade delen används, s.k. företagsskada. Skada och nytta till följd av expropriationen Skada till följd av expropriationen är den ekonomiska nettoskada som uppstår av att ett markområde avstås eller upplåts eller att en rättighet – servitut, nyttjanderätt eller annan särskild rätt – upphävs eller begränsas. Skadan kan bestå i dels att fast egendom avstås, dels att värdeminskning inträffar på den fastighetsdel som behålls av fastighetsägaren. Eftersom det är nettoskadan som ska ersättas ska även eventuell nytta (värdeökning) till följd av expropriationen beaktas. Utöver denna direkta fastighetsskada kan det till följd av expropriationen uppstå skada för fastighetsägaren personligen eller för en rörelse som drivs på fastigheten. Sådan skada brukar kallas för övrig skada och ersätts med s.k. annan ersättning. Om det är en rörelse eller ett affärsföretag som skadas brukar man tala om rörelseskada. Företagsskada och företagsnytta Ersättning för en skada som uppstår på grund av den exproprierade fastighetsdelens användning, s.k. företagsskada, regleras särskilt i ExL (4 kap. 2 § ExL). I vissa fall får en sådan skada tålas utan ersättning. I princip är det så att om de olägenheter eller störningar som orsakar skadan inte är större än vad som är vanligt i orten eller i allmänhet betalas ingen ersättning. Om störningen är så betydande att den överstiger vad som är ”vanligt” ska ersättning betalas. 13 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 14 2015-10-01 Lantmäteriet Ibland kan det även uppstå en positiv effekt av expropriationsföretaget, s.k. företagsnytta. Sådana nyttor ska ibland avräknas från ersättningen – ibland får den exproprierade tillgodoräkna sig nyttan. Något förenklat kan man säga att det ska vara fråga om ovanliga nyttor för att avräkning ska ske. Det är alltså viktigt att särskilja vad som utgör skada till följd av själva expropriationen och vad som är att hänföra till expropriationsföretaget. Frågan om företagsskador och företagsnyttor behandlas mer ingående i avsnitt 4 Influensregeln. Svårbedömd skada När det gäller särskilt svårbedömda skador kan domstolen, efter yrkande av en part, förordna att talan om ersättning får föras senare i en särskild rättegång (5 kap. 27 § ExL). Sådan talan ska vara väckt inom den tid – högst tio år – som domstolen bestämmer. Denna möjlighet är avsedd att tillämpas när omständigheterna är sådana att ersättningsfrågan inte lämpligen kan prövas i målet. Som exempel kan nämnas att det vid tiden för målets avgörande är ovisst om en sakägare som bedriver en rörelse kan flytta sin verksamhet till andra godtagbara lokaler eller om han blir tvungen att lägga ned rörelsen. Till skillnad mot nästa fall – oförutsedd skada – ska det alltså här vara fråga om att skadan som sådan kan förutses men inte hur stor den kan komma att bli. Motsvarande bestämmelser finns i 5 kap. 12 a § FBL, 13 a § AL och 13 a § LL. Oförutsedd skada Ersättningsfrågan blir genom domstolens dom slutgiltigt avgjord. Om skadan ännu inte har uppstått när målet prövas, får regleringen av ersättningen grundas på en förhandsbedömning av skadans omfattning. Om den verkliga skadan sedan blir större eller mindre än den bedömda, finns det inga möjligheter att ompröva ersättningen. Om den framtida skadan är sådan att den inte hade kunnat förutses i målet, kan dock sakägarna föra talan senare enligt allmänna skadeståndsregler, utan hinder av att ersättningsmålet är slutgiltigt avgjort (1 kap. 7 § ExL). Det är skadan som sådan som ska vara oförutsebar. Ett typiskt exempel på en oförutsedd skada är läckage på en ledning som leder till översvämningsskador. Motsvarande bestämmelser finns i 5 kap. 12 b § FBL, 13 b § AL och 13 b § LL. Skada under byggtiden Vid ett markavstående som avser en del av en fastighet kan det inträffa att den del av fastigheten som inte tas i anspråk genom expropriationen drabbas LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 15 av olägenheter i form av t.ex. buller eller sprängningar vid utförandet av den anläggning för vilken expropriationen sker. Sådana olägenheter under byggnadstiden utgör inte expropriationsskador och ska därför inte prövas enligt ExL utan i stället enligt bestämmelserna om miljöskador i 32 kap. MB. Genom en särskild bestämmelse kan emellertid ett yrkande om ersättning för en byggskada som har samband med expropriationen prövas i expropriationsmålet (5 kap. 3 § ExL). Någon ovillkorlig rätt för en skadelidande att få en sådan fråga prövad finns dock inte. I lagtexten anges t.ex. att yrkandet måste komma från någon som redan är part i målet. Sakägarkretsen kan således inte utvidgas på detta sätt. Vidare ska en prövning ske bara om det är lämpligt. Domstolen ska alltså bedöma lämpligheten mot bakgrund bl.a. av intresset av att få ett snabbt avgörande av själva expropriationsmålet. Om en fråga på detta sätt tas upp till prövning vid en expropriation ska de regler tillämpas som gäller inom det aktuella rättsområdet, dvs. i första hand för bestämmelserna om miljöskada. Motsvarande bestämmelser finns i 5 kap. 12 c § FBL, 13 c § AL och 13 c § LL. En skillnad är dock att enligt dessa lagar måste de berörda parterna vara överens om att frågan ska prövas vid förrättningen. LM kan alltså inte avgöra frågor om vållande m.m. utan endast bestämma ersättningen. Det som har sagts om ersättningsgilla skador sammanfattas i följande tabell. Skadetyp Exempel Ersättningsgill skada? Lagrum – fastighetsskada – markavstående Ja 4:1 ExL – övrig skada – flyttkostnader Ja 4:1 ExL Företagsskada – trafikimmissioner Ja, i princip 4:2 ExL Svårbedömd skada – skada på en rörelse Ja 5:27 ExL 5:12 a FBL 13 a § AL 13 a § LL Oförutsedd skada – läckage på en ledning Nej 1:7 ExL 5:12 b FBL 13 b § AL 13 b § LL Skada under byggtiden – sprängskador, körskador Nej, men kan prövas samtidigt 5:3 ExL 5:12 c FBL 13 c § AL 13 c § LL Expropriationsskada LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 16 2015-10-01 1.1.3 Lantmäteriet Marknadsvärde, övrig skada och schablontillägg Den grundläggande bestämmelsen om ersättning vid expropriation finns i 4 kap. 1 § ExL. 1 § För en fastighet som exproprieras i sin helhet ska, i den mån inte annat följer av vad som sägs nedan, löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Exproprieras en del av en fastighet, ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, som uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen, ska även sådan skada ersättas. Därutöver ska ytterligare löseskilling respektive intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen. Detta gäller dock inte när expropriation sker för ändamål som avses i 2 kap. 7 §. Expropriationsersättning ska inte betalas för mark eller annat utrymme som ingår i allmän väg och som enligt en detaljplan ska användas för en sådan allmän plats för vilken kommunen är huvudman. Har den exproprierande åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, ska hänsyn tas till det när ersättningen enligt första stycket bestäms, om åtagandet är sådant att det skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade. Exproprieras fastighet till vilken den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt, ska vid bestämmande av fastighetens värde hänsyn inte tas till förbättring, vilken fastigheten har vunnit genom arbete eller kostnad, som den exproprierande eller föregående innehavare, vars rätt har övergått till denne, lagt ned på fastigheten utöver vad som ålegat honom. Enligt paragrafens första stycke ska ersättning betalas för förlust av marknadsvärde samt för övriga ekonomiska skador som en sakägare drabbas av. Därutöver ska enligt andra stycket göras ett schablontillägg med 25 procent på den del av ersättningen som avser marknadsvärdeförlust. I tredje stycket görs ett undantag för mark som ingår i allmän väg. Om den som exproprierar åtar sig att utföra skadebegränsande åtgärder ska detta enligt fjärde stycket beaktas om det är skäligt. Slutligen gäller enligt femte stycket vissa speciella bestämmelser om den exproprierande redan har nyttjanderätt eller servitutsrätt till den fastighet som exproprieras. Förlust av marknadsvärde Vid expropriation av en hel fastighet ska löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Om enbart en del av en fastighet exproprieras, ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Med en fastighets marknadsvärde menas det mest sannolika priset vid en försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärdet är ett statistiskt begrepp eller annorlunda uttryckt en tankekonstruktion. Om man tänker sig att fastigheten säljs ett stort antal gånger på den öppna marknaden vid ett och samma tillfälle, så kommer man att få något slag av frekvensfunktion, LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 se figur 1. Det mest sannolika priset (= marknadsvärdet) skulle i en sådan frekvensfördelning motsvara det pris som har flest antal noteringar. Figur 1. Antagen sannolik frekvenskurva för en fastighet som i en tankemodell säljs ett stort antal gånger vid en och samma tidpunkt. Eftersom marknadsvärdet grundas på en bedömning av det mest sannolika priset ligger det i sakens natur att det är mer eller mindre osäkert, beroende på exempelvis tillgången till jämförbara köp. Det är vidare viktigt att skilja på pris och marknadsvärde. Priset är det belopp som faktiskt har betalats, eller kommer att betalas, för fastigheten vid en överlåtelse på den allmänna marknaden. Priset är alltså kopplat till en verklig överenskommelse. Marknadsvärdet däremot uttrycker vad som sannolikt skulle betalas vid en viss tidpunkt. Det är inte alls säkert att fastigheten, i en verklig försäljningssituation, säljs till det pris som motsvarar det bedömda marknadsvärdet. Det sagda illustreras för övrigt av figur 1, där vi har antagit att en och samma fastighet har sålts till olika priser vid det tänkta försäljningstillfället. Att bestämma marknadsvärdet handlar alltså om att bestämma det pris som fastigheten sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning under av expropriationen opåverkade förhållanden. Man ska vid bedömningen bortse från såväl den värdehöjande effekt som kan uppkomma på grund av den exproprierandes särskilda intresse av att förvärva fastigheten som den värdesänkande effekt som följer av att fastigheten blir svår att sälja till följd av expropriationen. När en intrångsersättning bestäms görs alltså en jämförelse av fastighetens marknadsvärde före och efter expropriationen. Det innebär att det är nettoskadan som ska ersättas. Om själva expropriationen har medfört en nytta, dvs. en värdehöjning, ska denna nytta avräknas mot skadan. Obs att detta inte gäller för s.k. företagsnytta. Sådan nytta ska i stället hanteras enligt 4 kap. 2 § ExL, se avsnitt 4 Influensregeln. Upplåtelse av en rättighet kan i värderingshänseende jämställas med expropriation av en del av en fastighet. I ett sådant fall ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av den belastade fastighetens marknadsvärde till följd av upplåtelsen. 17 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 18 2015-10-01 Lantmäteriet När det handlar om att upphäva eller begränsa en befintlig rättighet ska ersättningen motsvara den minskning av den härskande fastighetens marknadsvärde som förlusten av rättigheten innebär. Övriga ekonomiska skador Genom löseskilling och intrångsersättning kompenseras sakägaren för den förmögenhetsförlust som uppkommer genom att en hel eller en del av en fastighet avstås. Expropriationen kan emellertid leda till även andra ekonomiska skador. I ett sådant fall är fastighetsägaren berättigad till särskild ersättning för detta, s.k. annan ersättning. Den ekonomiska skadan kan bero på att sakägaren drabbas av en kostnad eller att han går miste om en intäkt som han hade kunnat räkna med om någon expropriation inte hade kommit emellan. Som exempel kan nämnas att sakägaren får kostnader för att flytta till en annan fastighet eller att han förlorar intäkter därför att en rörelse som han bedriver måste läggas ner. Syftet med ersättningsposten annan ersättning är att sakägaren ska bibehålla det ekonomiska läge som skulle ha gällt om någon expropriation inte hade ägt rum (prop. 1971:122 s. 192). Annorlunda uttryckt ska posten annan ersättning täcka den restskada som utgörs av skillnaden mellan den totala ersättningsgilla ekonomiska skadan och den ersättning som betalas i form av löseskilling eller intrångsersättning. I praktiken uppstår skador som ska ersättas med annan ersättning huvudsakligen i två fall, nämligen dels då den exproprierade fastigheten används som bostad för ägaren eller för något annat personligt behov, dels då sakägaren använder fastigheten i något slag av rörelse eller annan förvärvsverksamhet. Vid expropriation av en fastighet som används endast för ägarens personliga behov består den ersättning som kan aktualiseras vid sidan av löseskilling huvudsakligen av kompensation för kostnader som sakägaren drabbas av genom att han måste skaffa en annan bostad eller liknande. Det är alltså fråga om sakägarens kostnader för att ordna sina personliga förhållanden efter expropriationen. Flyttningskostnader är exempel på sådana kostnader som kompenseras med annan ersättning, liksom lagfartskostnad för att skaffa en ersättningsfastighet (NJA 1981 s. 780). Om den exproprierade fastigheten används för något slag av rörelse eller annan ekonomisk verksamhet, får uppskattningen av annan ersättning en annan karaktär. Om det kan antas att rörelsen måste upphöra till följd av expropriationen kommer frågan att gälla vilket värde rörelsen skulle ha haft om expropriation inte hade ägt rum. Om expropriationen medför att rörelsen i fortsättningen måste arbeta under ändrade betingelser, t.ex. efter en flyttning, får en jämförelse göras med det värde som rörelsen har vid fortsatt verksamhet under ändrade förhållanden, varvid också eventuella flyttningskostnader eller andra omställningskostnader måste beaktas. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Även ett jordbruksföretag är en ekonomisk rörelse. Om en del av en jordbruksfastighet exproprieras måste alltså en bedömning göras av om det uppstår någon skada utöver marknadsvärdeminskningen på fastigheten. Det kan t.ex. handla om anpassningskostnader på grund av att arbetskraft och maskiner blir överdimensionerade i förhållande till den åkerareal som blir kvar efter expropriationen. Skadan kan också bestå i att jordbruksföretaget på grund av en försämrad arrondering drabbas av ökade brukningskostnader och att denna skada inte ”slår igenom” i marknadsvärdet fullt ut, utan att det blir en restpost för vilken det ska betalas annan ersättning. Schablontillägg Utöver den ersättning som bestäms för marknadsvärdeförlusten ska ytterligare löseskilling eller intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen (4 kap. 1 § andra stycket ExL). Uttrycket ytterligare ska ses som att påslagsbeloppet är en del av, dvs. ingår i, löseskillingen respektive intrångsersättningen. Något påslag ska inte göras på ersättningen för s.k. övriga skador, dvs. skador som kompenseras genom s.k. annan ersättning. Inte heller ska något påslag göras på den del av löseskillingen eller intrångsersättningen som utgör kompensation för s.k. företagsskada. Se vidare avsnitt 4 Influensregeln. Skälet till detta schablontillägg, som infördes genom 2010 års reformering av ersättningsreglerna i ExL, är att stärka den berörde fastighetsägarens ställning vid en expropriation och att ersättningen – åtminstone rent principiellt – ska ligga närmare fastighetsägarens eget s.k. reservationspris för den fasta egendom som tas i anspråk. Utgångspunkten är således fortfarande att ersättningen ska motsvara fastighetsägarens förlust men bestämmelsen ska ses som ett accepterande av att denna förlust inte enbart består av marknadsvärdeminskning och s.k. övriga skador (prop. 2009/10:162 s. 66–68). Mark som ingår i allmän väg Enligt 4 kap. 1 § tredje stycket ska någon expropriationsersättning inte betalas för mark eller annat utrymme som ingår i en allmän väg och som enligt en detaljplan ska användas för en sådan allmän plats för vilken kommunen är huvudman. Utgångspunkten för bestämmelsen är att mark inom en allmän väg normalt är upplåten med vägrätt för vilken väghållaren har betalat ersättning. Det saknar dock betydelse för tillämpningen av bestämmelsen om ersättning rent faktiskt har betalats för vägrättsupplåtelsen. Om fastighetsägaren anser sig ha en fordran för vägrätten får han vända sig till väghållaren, dvs. staten (Trafikverket) eller kommunen, varefter frågan får lösas inom ramen för väglagens regler. 19 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 20 2015-10-01 Lantmäteriet Skadebegränsande åtgärder Ofta ligger det i båda parters intresse att begränsa skadan av en expropriation genom att den exproprierande utför skadebegränsande åtgärder. Enligt skadeståndsrättslig praxis är båda parter därför skyldiga att vidta rimliga åtgärder för att minska expropriationsskadan. I 4 kap. 1 § fjärde stycket ExL finns en kompletterande bestämmelse, som ytterligare skärper kravet på hänsynstagande. Bestämmelsen innebär att om en markägare motsätter sig att en rimlig skadeförebyggande åtgärd kommer till stånd på hans mark, så kan ersättningen ändå bestämmas som om åtgärden hade utförts. Ett erbjudande om att utföra en skadeförebyggande åtgärd ska dock bara beaktas om åtgärden skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade och av inteckningshavare i fastigheten. Den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt Bestämmelsen i 4 kap. 1 § femte stycket ExL reglerar det specialfall att den exproprierande redan har nyttjanderätt eller servitutsrätt till den fastighet som expropriationen avser och att det under rättighetens bestånd har gjorts förbättringar på fastigheten. Om den exproprierande, eller en tidigare innehavare från vilken den exproprierande härleder sin nyttjande- eller servitutsrätt, har gjort förbättringar på fastigheten genom eget arbete eller nedlagda kostnader och detta arbete eller denna kostnad överstiger vad som innehavaren var skyldig att göra enligt rättighetsavtalet eller vad som uppenbarligen förutsatts, ska man bortse från denna förbättring när man bestämmer fastighetens värde. Bestämmelsen är tillämplig även i det fallet att den exproprierande har haft nyttjanderätt eller servitutsrätt bara till en del av det som exproprieras, t.ex. vissa lokaler i en hyresfastighet. När det gäller en nyttjanderättshavare är bestämmelsen tillämplig oavsett om nyttjanderättshavaren exproprierar fastigheten med äganderätt eller en ny nyttjanderätt. 1.1.4 Influensregeln Ersättning ska alltså normalt betalas för fastighetens marknadsvärdeminskning. Enligt den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 § ExL ska dock i vissa fall göras undantag från denna grundregel. Undantaget innebär att sådan inverkan (influens) på fastighetens marknadsvärde, som själva expropriationsföretaget har, inte alltid ska beaktas vid bestämmande av ersättningen. Negativ värdeinverkan kallas företagsskada och positiv inverkan kallas företagsnytta. 2 § Om det företag för vars genomförande en fastighet exproprieras har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, ska löseskillingen bestämmas på grundval av det marknadsvärde som fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte hade förekommit. Detta gäller dock endast om det är skäligt med hänsyn till förhål- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 landena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden. Om expropriationen avser en del av en fastighet, ska det som sägs i första stycket om beräkning av marknadsvärde tillämpas i fråga om värdet före expropriationen. Om en fastighet exproprieras enligt 2 kap. 11 §, ska denna paragraf tillämpas på värdestegring som beror på den åtgärd som utgör grund för expropriationen. Om löseskillingen eller intrångsersättningen med tillämpning av första stycket bestäms med bortseende från värdeminskning, ska 1 § andra stycket inte tillämpas på den del av ersättningen som därmed tillkommer. För att exemplifiera vad som menas med företagsinverkan kan vi ta det fallet att mark tas i anspråk för vägändamål. Vägen är då det företag för vilket expropriationen görs. Till företaget hör även den verksamhet som kommer att bedrivas på vägen, dvs. trafiken. Företagsnytta kan uppkomma genom att vägen går genom ett tidigare väglöst skogsskifte, vilket medför minskade virkestransportkostnader och därmed också en höjning av fastighetens marknadsvärde. En ny väg kan å andra sidan även medföra olägenheter i form av buller, damm, skakningar, m.m., vilket kan leda till att marknadsvärdet på intilliggande bostadsfastigheter sjunker. Detta är typiska exempel på företagsskador. I det följande behandlar vi först hur influensregeln ska tillämpas vid bedömningen av företagsskador. Därefter tar vi upp det ”omvända” fallet med företagsnyttor. Skada till följd av expropriationen, företagsskada och miljöskada Den marknadsvärdeminskning som en exproprierad fastighet drabbas av kan alltså delas in i två delar. Den ena delen är värdeminskning som direkt följer av själva expropriationen (markavståendet) och som därför ska ersättas enligt 4 kap. 1 § ExL. Typexempel är att fastighetens areal minskar, att brukandet försvåras eller att anläggningar m.m. tas i anspråk. Den delen av löseskillingen (eller intrångsersättningen) blir densamma oavsett vad den exproprierade marken ska användas till efter expropriationen. Den andra delen är den värdeminskning som följer av den exproprierade markens användning. Om en fastighet avstår mark till en park blir effekterna av användningen normalt inte så stora, men om samma markområde ska användas för att bygga ut en större genomfartsväg – ja, då kan effekterna bli betydande. Det är värdeinfluensen av dessa ”effekter av markens användning” som kallas för företagsskador och som enligt ExL ska hanteras enligt de särskilda bestämmelserna i 4 kap. 2 § ExL. En typisk företagsskada är således i princip detsamma som en ”miljöskada”. Även andra fastigheter än de som tvingas avstå mark kan påverkas av precis samma värdeinfluenser. Alla fastigheter i närheten av den nyssnämnda ge- 21 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 22 2015-10-01 Lantmäteriet nomfartsvägen drabbas t.ex. av samma miljöskada som den fastighet som är berörd av expropriation. Den möjlighet som ägarna av ”de andra fastigheterna” har att få ersättning för de störningar de utsätts för är att väcka talan om ersättning för miljöskada enligt 32 kap. MB. Syftet med influensregeln kan uttryckas som att den som drabbas av en expropriation ska ha samma rätt till ersättning som de i samma grad störda grannarna. Därför är bestämmelserna i 4 kap. 2 § ExL i princip identiska med de bestämmelser som gäller för ersättning för miljöskada enligt 32 kap. MB. Exempel 1 Två i princip identiska fastigheter, 1:1 och 1:2, är belägna vid en mindre väg. 1:2 Till följd av en ny detaljplan ska en större gata ersätta den gamla vägen. För utbyggnaden krävs att det prickade området av 1:2 tas i anspråk och överförs till en kommunägd gatufastighet. Skada direkt till följd av expropriationen är att fastighetens areal minskar. Dessutom måste vissa tomtanläggningar tas bort eller flyttas. Marknadsvärdeminskningen till följd av detta ska ersättas enligt 4 kap. 1 § ExL. Värdet av såväl 1:1 som 1:2 kommer emellertid även att påverkas av den förändrade miljö som gatuutbyggnaden innebär i form av trafikimmissioner m.m. För 1:1 är det fråga om en miljöskada, som kan prövas enligt 32 kap. MB. För 1:2 handlar det om en företagsskada som ska prövas enligt 4 kap. 2 § ExL. I båda fallen betalas ersättning om skadan är större än vad som skäligen bör tålas med hänsyn bl.a. till störningens (skadans) vanlighet i orten eller i allmänhet. Se mer om det i det följande. Med företagsskada menas alla skador som inte direkt följer av markavståendet utan i stället beror på den avstådda markens användning. Gränsen mellan vad som är skada enligt 4 kap. 1 § ExL respektive enligt 4 kap. 2 § ExL kan uttryckas så, att om en viss skada som sådan kan drabba även fastigheter som inte avstår mark – så kan rimligen inte markavståendet vara orsak till skadan. Då är det alltså fråga om en företagsskada som ska prövas enligt 4 kap. 2 § ExL. Exempel 2 Ett exempel är intrång i jakt. En fastighet med jakträtt kan t.ex. beröras av intrång genom att en ny motorväg dras fram. Den barriäreffekt och de inskränkningar i övrigt i form av begränsade skjutriktningar m.m. som den nya vägen innebär, kan dock lika väl drabba en annan fastighet, som ligger i närheten av den nya vägen utan att avstå någon LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 mark till denna. Därför betraktas intrång i jakt som en företagsskada som ska prövas enligt influensregeln (jämför NJA 2003 s. 619). Tillämpning av influensregeln vid företagsskada Grundläggande regler Influensregeln är utformad som en grundregel med undantag. Grundregeln uttrycks så att man vid bestämmande av ersättningen ska bortse från den inverkan på fastighetens marknadsvärde som själva expropriationsföretaget har. Man ska alltså bedöma vad fastigheten skulle ha varit värd om det företag som föranlett expropriationen inte hade blivit av. Det innebär att fastighetsägaren får ersättning för den värdeminskning som det ”ovanliga” företaget förorsakar; man bortser från influensen och bestämmer värdet till det högre värde som fastigheten skulle ha haft utan det störande företaget. Grundregeln ska tillämpas när situationen är så ”ovanlig” att ”andra lika utsatta fastighetsägare” har rätt till ersättning enligt 32 kap. MB för en motsvarande miljöskada. I dessa ”ovanliga” fall ska även den exproprierade fastigheten behandlas på samma sätt, dvs. ersättningen vid en expropriation ska innefatta ersättning för företagsskadan. Undantaget ska motsatsvis tillämpas när situationen är så ”vanlig” att andra på motsvarande sätt skadade fastighetsägare inte har rätt till någon ersättning för miljöskada. Undantaget uttrycks så, att om inverkan av expropriationsföretaget är att betrakta som ortsvanlig eller allmänvanlig ska expropriationsersättningen bestämmas med beaktande av influensen. Undantaget innebär att man beaktar influensen och endast ersätter det lägre värde som fastigheten har till följd av det störande företaget. Eftersom influensen är ”vanlig” får således varken den som avstår mark eller någon annan fastighet i motsvarande situation någon ersättning. (Se dock nedan om skälighetsbedömning.) Undantag från grundregeln ska dessutom alltid göras för sådan värdeinverkan som ”inte är av någon betydelse”, dvs. bagatellartad – det s.k. väsentlighetsrekvisitet. Tanken bakom denna bestämmelse är att inte krångla till de enkla fallen och utan närmare diskussion bestämma ersättningen till det faktiska, störda marknadsvärdet – vilket alltså innebär att företagsskadan inte ersätts. Väsentlighetsrekvisitet har dock ingen större praktisk betydelse, eftersom gränsen för vad som är väsentligt torde vara ganska låg, några tusental kronor (Se SOU 2008:99 s. 260). Prövningen av företagsskada enligt influensregeln kan schematiskt sammanfattas som i figur 2 nedan. 23 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 24 2015-10-01 Ja Lantmäteriet Väsentlighetsrekvisitet Är företagsskadan bagatellartad? Nej Ja Ortsvanlighetsrekvisitet Är störningen/skadan ortsvanlig? Nej Allmänvanlighetsrekvisitet Är störningen/skadan allmänvanlig? Nej Ja Skälighetsprövning Företagsskadan ersätts inte Företagsskadan ersätts Figur 2. Prövning av företagsskada enligt influensregeln. Som framgår av figur 2 ska en skälighetsbedömning göras i kombination med vanlighetsprövningen. En företagsskada kan alltså vara ersättningsgill även om störningen i och för sig betraktas som ”vanlig”. Bedömningen av om en företagsskada är ersättningsgill eller inte är i allt väsentligt densamma som den bedömning som ska göras vid prövningen av en miljöskada enligt MB. Denna fråga behandlas mer ingående i avsnitt 1.4, Företagsskada – miljöskada. Om prövningen enligt influensregeln leder till att företagsskadan är ersättningsgill ska den ersättas genom löseskilling eller intrångsersättning. Något schablontillägg med 25 procent ska dock inte göras på den del av ersättningen som utgör kompensation för företagsskada (4 kap. 2 § fjärde stycket ExL). Detta undantag motiveras av att syftet med bestämmelserna om företagsskada är att dessa ska leda till samma resultat som prövningen av ersättning för en miljöskada enligt 32 kap. MB. Inte i något av dessa fall ska det alltså göras något procentuellt påslag. Företagsskada vid ianspråktagande av en hel fastighet Vid expropriation av en hel fastighet innebär influensregeln att den värdeminskning som den exproprierade fastigheten drabbas av till följd av att marknaden tar hänsyn till effekterna av företaget, ska ersättas endast om det följer av influensregelns ”vanlighets- och skälighetsprinciper”. De bedömningar som aktualiseras åskådliggörs i exempel 3. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Exempel 3 Längs en byväg i ett tidigare ostört område ligger småhusfastigheterna 1:1 och 1:2. Inför utbyggnaden av en ny järnväg har en järnvägsplan utarbetats, enligt vilken järnvägsområdet läggs ut så att byggnaden på 1:2 måste rivas och hela fastigheten lösas in. Detta kan t.ex. aktualiseras vid en tillämpning av 5 kap. 8 c § FBL. JÄRNVÄGSOMRÅDE 1:2 Marknadsvärdet för både 1:1 och 1:2 före beslutet om att lokalisera en järnväg till området var 600 000 kr. Efter detta beslut sjönk värdet av dessa och andra fastigheter i närheten av den planerade järnvägen med ca 25 procent. Vid värdetidpunkten i målet var alltså marknadsvärdet av 1:1 och 1:2 450 000 kr. dvs. företagsskadan bedömdes till 150 000 kr. Det är uppenbart att det är fråga om en väsentlig värdeinverkan. Denna är inte att anse som ortsvanlig eftersom det inte finns några liknande olägenheter tidigare i trakten. Det är inte heller särskilt vanligt i allmänhet, inom liknande områden, att så stora anläggningar lokaliseras så nära befintlig bebyggelse. Vid bedömningen av allmänvanlighetsrekvisitet bör även beaktas att företagsskadan är så stor som 25 procent av det oskadade värdet. Dels framstår det inte som skäligt att en så stor skada ska tålas utan ersättning, dels kan värdeminskningen i sig ses som en ”signal” från marknaden om att det inte handlar om en allmänvanlig störning. Skadan är alltså ”ovanlig” och ska därför ersättas; dvs. man ska enligt vad som ovan kallades för ”grundregeln” bortse från den negativa influensen och bestämma ersättningen utifrån det värde fastigheten skulle ha haft utan denna influens. Ersättningen för 1:2 ska alltså bestämmas utifrån det oskadade marknadsvärdet 600 000 kr. Ett schablontillägg ska dessutom göras på den del av ersättningen som inte avser kompensation för företagsskada, dvs. 450 000 kr. Löseskillingen för 1:2 blir då (450 000 x 1,25) + 150 000 = 562 500 + 150 000 = 712 500 kr. Företagsskada vid ianspråktagande av del av en fastighet Vid expropriation av en del av en fastighet ska influensregeln tillämpas när man bestämmer värdet före expropriationen (4 kap. 2 § andra stycket ExL). Värdet efter expropriationen ska alltid beräknas till det faktiska värdet, dvs. med beaktande av influensen. Vid s.k. delexpropriation gäller alltså att ersättningen ska bestämmas som skillnaden mellan å ena sidan fastighetens värde före expropriationen – med 25 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 26 2015-10-01 Lantmäteriet eller utan inverkan av företaget – och, å andra sidan, fastighetens verkliga värde efter expropriationen, dvs. med beaktande av företaget. Om störningen är ”ovanlig” – och därmed ersättningsgill – bestäms värdet före utan beaktande av den värdesänkande influensen, vilket innebär att den berörde fastighetsägaren får ersättning för företagsskadan. Om störningen tvärtom är ”vanlig” – och således inte ska ersättas – så bestäms även värdet före expropriationen med beaktande av företagets inverkan, vilket har till följd att ingen ersättning betalas för företagsskadan. Exempel 4 För att åskådliggöra hur influensregeln ska behandlas vid en delexpropriation kan vi gå tillbaka till det fall som låg till grund för exempel 1. Till följd av en ny detaljplan ska en gammal väg ersättas med en större gata. För utbyggnaden av gatan krävs att det prickade området av 1:2 tas i anspråk och överförs till en kommunägd gatufastighet. 1:2 Marknadsvärdet före planen och gatuutbyggnaden är 590 000 kr för 1:1 och 600 000 kr för 1:2. Själva markförlusten (inklusive tomtanläggningar) förutsätts medföra en minskning av marknadsvärdet för 1:2 med 10 000 kr. Störningarna från den utbyggda gatan, i form av buller m.m., innebär en ytterligare värdesänkning för båda fastigheterna med 50 000 kr. Värdet före regleringen för 1:2 ska bestämmas med tillämpning av influensregeln. Först kan konstateras att det uppenbart är fråga om en väsentlig värdepåverkan (50 000 kr). Inverkan från företaget är inte att anse som ortsvanlig, eftersom det inte finns några liknande olägenheter tidigare i trakten. När det gäller allmänvanligheten ska man vid bedömningen primärt utgå från störningens vanlighet. För trafikimmissioner är det vanliga att störningen relateras till bullernivån. Enligt gjorda beräkningar kommer medelbullernivån för de båda fastigheterna att uppgå till ca 52 dB(A). En sådan störningsnivå får anses som allmänvanlig och skadans storlek – ca 8 procent – ger inte anledning till någon annan bedömning. Inte heller finns det några särskilda skäl som vid den samlade skälighetsprövningen bör leda till en annan bedömning än att skadan får tålas. Värdet före ska alltså bestämmas med beaktande av influensen, dvs. till 550 000 kr (600 000 – 50 000). Fastighetens värde efter regleringen ska alltid bestämmas med beaktande av företagets inverkan, dvs. i detta fall 540 000 kr (600 000 – 50 000 – 10 000). Ersättning ska alltså betalas med 550 000 – 540 000 = 10 000 kr + 25 procent, dvs. 12 500 kr. Med andra ord är det bara markförlusten som ersätts, medan företagsskadan får tålas utan ersättning. Om det omvänt hade varit så att störningen inte hade bedömts som ”vanlig”, då hade värdet före bestämts med bortseende från influensen, dvs. till 600 000 kr. Värdet efter hade varit detsamma som ovan, dvs. 540 000 kr. Marknadsvärdeminskningen blir då LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 600 000 – 540 000 = 60 000 kr. I detta fall ersätts alltså både markförlusten (10 000 kr) och företagsskadan (50 000 kr). Slutligen ska ett schablontillägg ska göras på den del av ersättningen som inte avser kompensation för företagsskada. Ersättningen blir då totalt (10 000 x 1,25) + 50 000 = 12 500 + 50 000 = 62 500 kr. I exemplet har influensregeln tillämpats enligt lagens bokstav, dvs. med tydligt åtskiljande av värdet före och värdet efter. I den praktiska tillämpningen är det vanligt att såväl värdeminskningen till följd av markavståendet som företagsskadan beräknas separat genom mer direkta skadebedömningar. Tillämpning av influensregeln vid företagsnytta När influensregeln ska tillämpas på den omvända situationen jämfört med företagsskada – dvs. företagsnytta – är principerna precis desamma, men resultatet av prövningen blir ”tvärtom”, dvs. det är ”undantaget” som leder till att nyttan ersätts – inte ”grundregeln”. Vi började beskrivningen av företagsskada med att jämföra fastigheter som drabbas av samma skada. En av fastigheterna berörs av expropriation – de andra inte. Om skadan är ”vanlig” så får den tålas, dvs. ingen av fastighetsägarna får någon ersättning för miljö- eller företagsskadan. I den omvända situationen innebär samma grundtanke, att om en företagsnytta är ”vanlig” så får den tillgodoräknas av alla. Den fastighetsägare som är berörd av en expropriation ska således inte behöva ”betala” för nyttan – i form av lägre ersättning – eftersom alla grannar kan tillgodogöra sig samma nytta. Typiska nyttor är att en väg dras fram till ett tidigare väglöst område eller att en stadsdel får tillgång till allmänna va-ledningar. I sådana fall är det ”vanligt” för fastigheterna i området att kunna tillgodogöra sig nyttan i form av höjd väg- respektive va-standard. Ersättningen till den eller de fastigheter som måste avstå mark för att denna ”vanliga” nytta ska kunna åstadkommas, ska då enligt influensregeln inte ”straffas” i form av lägre ersättning. Om nyttan å andra sidan är ”ovanlig” – dvs. om den i princip bara kan tillgodogöras av den fastighet som berörs av expropriationen – är det normalt skäligt att nyttan avräknas från expropriationsersättningen. I likhet med vad som gäller för företagsskada undantas sådana nyttor som inte är väsentliga från ”vanlighetsprövningen”. Det innebär att små, bagatellartade, nyttor får fastighetsägaren alltid tillgodogöra sig. Prövningen av företagsnytta enligt influensregeln kan schematiskt sammanfattas som i figur 3. 27 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 28 2015-10-01 Ja Lantmäteriet Väsentlighetsrekvisitet Är företagsnyttan bagatellartad? Nej Ja Ortsvanlighetsrekvisitet Är företagsnyttan ortsvanlig? Nej Ja Allmänvanlighetsrekvisitet Är företagsnyttan allmänvanlig? Nej Skälighetsprövning Företagsnyttan avräknas inte Företagsnyttan avräknas Figur 3. Prövning av företagsnytta enligt influensregeln. I vad mån en fastighetsägare i det enskilda fallet ska få tillgodogöra sig företagsnytta eller om nyttan ska avräknas från ersättningen har endast sparsamt prövats i domstol. Två rättsfall på hovrättsnivå får belysa tillämpningen. I det första fallet bedömdes nyttan som ”vanlig” och någon avräkning från ersättningen gjordes därför inte. I det andra fallet gjordes den motsatta bedömningen. Rättsfall: I V04:12 var fråga om ersättning för mark som avstods till en allmän väg. Eftersom den nya vägen innebar att en broförbindelse tillskapades, som innebar betydligt snabbbare transporter in till kommuncentrum, uppkom fråga om företagsnytta. Domstolen fann att eftersom nyttan uppgick till högst 5 procent av fastighetens värde skulle fastighetsägaren få tillgodoräkna sig hela värdehöjningen. I V04:8 togs mark i anspråk för en motorväg på en stor lantbruksegendom. Till följd av den nya motorvägen kunde fastighetsägaren exploatera intilliggande mark. Denna nytta ansågs vara en företagsnytta som vida översteg markintrånget och som inte bedömdes som orts- eller allmänvanlig. Någon ersättning för intrånget skulle därför inte betalas. Följande två exempel får ytterligare illustrera tillämpningen av influensregeln för företagsnytta. Det första exemplet avser en hel fastighet och det andra del av en fastighet. Exempel 5 Inom en vintersportort blir det aktuellt med en kraftig utbyggnad för turistnäringen i kommunens regi. För detta ändamål ska kommunen ta i anspråk en fritidsfastighet genom expropriation. År 2007, innan det var känt att någon utbyggnad skulle ske, var fastighetens marknadsvärde 400 000 kr. Sedan kommunens intentioner blivit kända börjar priset stiga på grund av ökad efterfrågan på fritidsfastigheter i området. Vid värdetid- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 punkten år 2011 hade priset stigit till 500 000 kr. Den normala värdestegringen för den aktuella fastighetstypen, om utbyggnaden för turistnäringen inte hade kommit till stånd, kan förutsättas ha varit 20 000 kr under perioden 2007–2011. Värdestegringen utöver den normala (= 80 000 kr) beror i detta fall på ändamålet med expropriationen (expropriationsföretaget), dvs. utbyggnaden för turistnäringen. Det är uppenbart att väsentlighetsrekvisitet är uppfyllt. Vid prövningen av orts- och allmänvanlighetsrekvisiten kan konstateras att även övriga fastigheter i området har stigit i värde till följd av exploateringsföretaget. Vid en liknande utbyggnad för turistnäringen på någon jämförbar ort i landet och under i övrigt jämförliga förhållanden, torde sannolikt motsvarande värdeinverkan uppstå. Detta talar för att det bör anses skäligt att den berörde fastighetsägaren får tillgodogöra sig den uppkomna företagsnyttan. Löseskillingen ska alltså bestämmas till 500 000 x 1,25 = 625 000 kr. Exempel 6 En bebyggd fastighet om 1 200 kvm avstår 300 kvm som ska användas för att anlägga en bullervall längs en trafikled. Före markavståendet är den bebyggda fastigheten värd 1,2 Mkr – varav tomtmarken kan värderas till 500 000 kr. Vi utgår i det följande från att byggnadens värde är konstant och betraktar enbart tomtmarken. Efter avståendet av marken och anläggandet av bullervallen är tomtmarken värd 580 000 kr. Själva markförlusten (inklusive tomtanläggningar) förutsätts medföra en minskning av marknadsvärdet med 20 000 kr, dvs. nyttan av bullervallen kan bedömas öka värdet med 100 000 kr. Bullervall För en del av en fastighet ska influensregeln tillämpas när man bestämmer värdet före expropriationen. Ersättningen ska alltså bestämmas som skillnaden mellan å ena sidan fastighetens värde före expropriationen – med eller utan inverkan av företaget – och, å den andra sidan, fastighetens verkliga värde efter expropriationen, dvs. med beaktande av företaget. Vi konstaterar först att det är fråga om en väsentlig värdepåverkan. Det finns alltså anledning att gå vidare och pröva även vanligheten. 29 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 30 2015-10-01 Lantmäteriet Värde efter ska alltid bestämmas till det verkliga värdet med beaktande av såväl markförlust som företagsinverkan. Med de förutsättningar som gavs ovan är alltså värde efter = 580 000 kr. Om nyttan är ”vanlig” – och således inte ska dras av från ersättningen utan komma fastighetsägaren till godo – ska tomtmarkens värde före bestämmas med beaktande av företagets inverkan. Enligt givna förutsättningar ska alltså till fastighetens verkliga värde före (500 000 kr) läggas företagsnyttan, som uppgår till 100 000 kr. Värde före blir då 600 000 kr och marknadsvärdeminskningen kan därmed bestämmas till 600 000 – 580 000 kr = 20 000 kr. Efter schablontillägget med 25 procent blir intrångsersättningen 25 000 kr. Fastighetsägaren får alltså ersättning för markförlusten vilket innebär att han får tillgodogöra sig värdehöjningen av bullerskyddet. Om nyttan i stället bedöms som ”ovanlig” – och därmed ska dras av från ersättningen – ska värdet före bestämmas utan beaktande av den värdehöjande influensen, dvs. i detta fall till 500 000 kr. Eftersom värde efter är högre (580 000 kr) innebär det att ingen ersättning blir aktuell. Fastighetsägaren får alltså med hänsyn till den nytta han får genom bullerskyddet godta att fastighetens areal samtidigt minskar. Vilken av de båda bedömningarna bör då gälla? Även om det inte framgår av den enkla kartskissen ovan så kan man utgå från att det finns ett flertal fastigheter längs trafikleden i fråga, som utan att behöva avstå någon mark får tillgodogöra sig fördelarna av det nya bullerskyddet. Företagsnyttan kan med andra ord sägas vara ortsvanlig, dvs. det är då skäligt att den av markavståendet berörda fastigheten ska kunna tillgodogöra sig samma nytta. Ersättning bör således betalas med 25 000 kr [1,25 x (600 000 – 580 000)]. I exemplet har influensregeln tillämpats enligt lagens bokstav, dvs. med tydligt åtskiljande av värdet före och värdet efter. I den praktiska tillämpningen är det vanligt att såväl värdeminskningen till följd av markavståendet som företagsnyttan beräknas separat genom mer direkta bedömningar. 1.1.5 Värdetidpunkt, tillträde, jämkning och ränta Värdetidpunkt och tillträde i normalfallet Med värdetidpunkt menas den tidpunkt till vilken uppskattningen av expropriationsskadan ska hänföras. Värdet ska alltså bestämmas med hänsyn till de fysiska, rättsliga och konjunkturmässiga förhållanden som råder vid denna tidpunkt. Normalt är värdetidpunkten den dag då expropriationsmålet slutligen avgörs (prop. 1971:122 s.177). Detta gäller såväl i fråga om löseskilling och intrångsersättning som för annan ersättning. Vid en lantmäteriförrättning motsvaras detta av dagen för ersättningsbeslutet. Värdetidpunkt vid förhandstillträde Den beskrivna tillträdesregeln hindrar inte att den exproprierande och fastighetsägaren kommer överens om att tillträde sker tidigare. Det är även möjligt för den exproprierande att tvångsvis tillträda egendomen innan ex- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 propriationen är fullbordad. Detta sker genom att domstolen beslutar om förhandstillträde. Vid en lantmäteriförrättning kan tillträde ske före förrättningens avslutande i tre olika fall. Det ena fallet är ett beslut om tillträde efter det att fastighetsbildnings-, anläggnings- eller ledningsbeslutet har avgjorts som en s.k. preliminärfråga. Det andra fallet är att LM har beslutat om förtida tillträde. För det tredje kan sakägarna komma överens om ett tillträde oberoende av LM:s beslut (faktiskt tillträde). Om den exproprierande har tagit fastigheten i besittning innan expropriationsmålet avgörs, så ska dagen för tillträde utgöra värdetidpunkt för löseskilling och intrångsersättning. Motsvarande gäller vid en förrättning om tillträde sker innan ersättningsbeslutet meddelas. Detta följer av 4 kap. 4 § ExL. 4 § Har fastigheten i sin helhet tillträtts eller övergått på den exproprierande enligt 6 kap. 10 §, skall vid bestämmande av expropriationsersättningen hänsyn icke tagas till sådan ändring i fastighetens värde som uppkommer därefter. Detsamma gäller i fall då fastigheten endast delvis har tillträtts eller övergått på den exproprierande, om ej värdeändringen beror på att den återstående delens skick ändras. Har höjning i allmänna prisläget skett efter det att fastigheten tillträddes eller övergick på den exproprierande enligt 6 kap. 10 §, skall ersättningen jämkas med hänsyn därtill. Vid värderingen ska alltså hänsyn inte tas till sådana ändringar i fastighetens värde – såväl värdestegring som värdesänkning – som har inträffat efter tillträdet. Orsaker till värdeändringen kan vara av fysisk, rättslig eller konjunkturmässig art. Om äganderätten till fastigheten har övergått på den exproprierande i samband med s.k. kvalificerat förhandstillträde, utan att faktiskt tillträde har skett, ska dagen för det kvalificerade tillträdet ändå utgöra värdetidpunkt. Om den exproprierande rent faktiskt har tillträtt fastigheten före den beslutade tillträdesdagen ska den faktiska tillträdesdagen utgöra värdetidpunkt. Om fastigheten har tillträtts endast delvis ska tillträdesdagen utgöra värdetidpunkt för fastigheten i dess helhet. Om fastigheten har tillträtts vid olika tidpunkter gäller den första tillträdesdagen som värdetidpunkt. Detta motiveras i förarbetena med att värderingsarbetet förenklas. Dels slipper man dela upp ersättningen för olika delar av fastigheten, dels slipper man utreda fastighetspriserna vid två skilda tidpunkter (jämför rättsfallen V78:6 och V81:13). Substansförändringar, skogstillväxt etc. på den ej tillträdda delen under mellantiden ska dock beaktas. Uppskattningen av övrig skada (annan ersättning) ska alltid knytas till tidpunkten för målets slutliga avgörande, eftersom det är vid denna tidpunkt som en sådan skada säkrast kan överblickas. Ett förhandstillträde påverkar alltså inte värdetidpunkten för annan ersättning. 31 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 32 2015-10-01 Lantmäteriet Jämkning av ersättningen vid förhandstillträde Om förhandstillträde har skett kommer värderingen att hänföras till en tidpunkt som kan ligga långt före domen. Enligt 4 kap. 4 § andra stycket ExL ska ersättningen i så fall jämkas med hänsyn till de höjningar i det allmänna prisläget som kan ha inträffat mellan tillträdet och domen. I lagen har inte angetts vilken omräkningsfaktor som ska användas, men enligt praxis ska omräkningen göras med konsumentprisindex. Eftersom syftet med jämkningsregeln är att skydda sakägarna mot oförmånliga ekonomiska konsekvenser av förhandstillträdet och den sena ersättningsregleringen, är regeln tillämplig endast vid höjningar i det allmänna prisläget. Om förskott har betalats ska jämkningen utföras så att den ersättningsberättigade inte tillgodoräknas penningvärdekompensation för förskottet under den tid som han har disponerat detta (prop. 1971:122 s. 177). Det är alltså endast den obetalda ersättningen som ska jämkas. Exempel 7 Tillträde till en fastighet skedde 2010-10-01, varvid förskott betalades med 200 000 kr. Fastighetens marknadsvärde vid tillträdet (= värdetidpunkten) bestämdes till 400 000 kr. Efter uppräkning blir ersättningen då 500 000 kr. Konsumentprisindex var 305,57 vid värdetidpunkten och 311,28 vid dagen för ersättningsbeslutet 2011-06-15. Värde Upprä Uppräkning med KPI Mv Mv xvid 1,25 vt vid vt LöseLöseskilling skilling Faktiskt marknadsvärde vid domdag? Faktiskt marknadsvärde vid domdag? 400 500 400 Återstår betala Mv Förskott Tid 2010-10-01 Tid 2011-06-15 Med dessa förutsättningar blir ersättningen (500 000 – 200 000) x 311,28/305,57 + 200 000 = 505 606 kr. Det verkliga marknadsvärdet vid dagen för ersättningsbeslutet kan givetvis ligga såväl högre som lägre än det marknadsvärde som uppräknat ligger till grund för löseskillingen, beroende på hur fastighetsprisutvecklingen varit i förhållande till KPI. Om förutsättningarna ändras så att förskottet i stället betalas 2011-02-10, då konsumentprisindex var 308,02, blir löseskillingen LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 (500 000 x 308,02/305,57 – 200 000) x 311,28/308,02 + 200 000 = 507 226 kr. Fortsättning i exempel 8. Ränta Ränta på expropriationsersättningen kan betalas antingen som avkastningsränta eller som dröjsmålsränta (6 kap. 16 § ExL). Samma ränteregler gäller även vid förrättning, se 5 kap. 15 § tredje stycket FBL, 32 § första stycket AL och 30 § första stycket LL. Avkastningsränta ska betalas enligt 5 § räntelagen om förhandstillträde har ägt rum. Avkastningsränta betalas från tillträdesdagen (dvs. värdetidpunkten för löseskilling och intrångsersättning) till dess betalning sker eller dröjsmålsränta börjar löpa. Räntan beräknas som en rak ränta och räntesatsen är den vid varje tidpunkt gällande referensräntan enligt 9 § räntelagen plus två procentenheter. Referensräntan bestäms av Riksbanken halvårsvis med utgångspunkt från den s.k. reporäntan. Om ersättningen har jämkats (räknats upp) enligt 4 kap. 4 § andra stycket ExL, ska räntan räknas på det uppräknade beloppet. Om förskott har betalats ska ränta betalas endast på den vid varje tidpunkt obetalda ersättningen. Vid ett partiellt tillträde ska som huvudregel gälla att avkastningsräntan beräknas på hela den obetalda ersättningen. Om en sådan betalningsskyldighet skulle vara oskälig mot den exproprierande finns det emellertid möjlighet att jämka räntebeloppet. Ränta ska betalas på hela ersättningen, dvs. även på eventuell annan ersättning, trots att värdetidpunkten för annan ersättning är domdagen (dagen för ersättningsbeslutet) och inte tillträdesdagen. Dröjsmålsränta ska betalas enligt 6 § räntelagen om ersättningen betalas efter den föreskrivna förfallodagen. Räntesatsen är den vid varje tidpunkt gällande referensräntan enligt 9 § räntelagen plus åtta procentenheter och liksom avkastningsräntan är det en rak ränta som ska räknas på den jämkade ersättningen och endast på det obetalda beloppet om förskott har betalats. Exempel 8 Fortsättning på exempel 7 Ränta ska betalas på den del av det uppräknade beloppet som inte har betalats som förskott. Dvs. i det första fallet 505 606 – 200 000 = 305 606 kr från 2010-10-01 till dess betalning sker eller dröjsmålsränta börjar löpa. Och i det andra fallet på 507 226 kr mellan 2010-10-01 och 2011-02-10 och på 507 226 – 200 000 = 307 226 från 2011-0210 till dess betalning sker eller dröjsmålsränta börjar löpa. 33 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 34 2015-10-01 1.1.6 Lantmäteriet Ersättningshöjande åtgärder Enligt grundläggande skadeståndsrättsliga principer är båda parter skyldiga att vidta skäliga åtgärder för att minska expropriationsskadan. Ett förtydligande av denna princip är bestämmelsen i 4 kap. 5 § ExL, som innebär att man vid ersättningsberäkningen ska bortse från åtgärder som fastighetsägaren har gjort i uppenbar avsikt att höja den ersättning som annars skulle ha betalats. 5 § Har åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att höja den ersättning, som den exproprierande har att erlägga, skall, om skäl föreligger till det, ersättningen bestämmas så som om åtgärden icke vidtagits. Exproprieras särskild rätt till fastighet, skall första stycket, i fall då åtgärd vidtagits av fastighetens ägare i avsikt som anges där, tillämpas så att den exproprierande erhåller gottgörelse genom minskning av den ersättning som tillkommer ägaren. Det kan t.ex. vara så att fastighetsägaren under expropriationsförfarandet (eller förrättningen) har gjort sådana investeringar i fastigheten som inte bedöms vara nödvändiga för att vidmakthålla den pågående markanvändningen. Ett annat exempel är att fastighetsägaren har gjort olika juridiska transaktioner, t.ex. upplåtelser av nyttjanderätter mellan moder- och dotterbolag, som leder till att skadan förvärras. Sådana avsiktliga ersättningshöjande åtgärder ska man alltså bortse ifrån vid ersättningens bestämmande. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 1.2 TILLTRÄDE M.M. ENLIGT FBL, AL OCH LL Nedanstående text beskriver vilka regler som gäller angående tillträdesdag, värdetidpunkt, förskott, betalning, indexuppräkning och ränta. Texten har avsiktligt hållits så kortfattad som möjligt och tar sikte på reglernas betydelse för värdering inom förrättning. För en mer utförlig beskrivning av reglerna hänvisas till respektive handbok. 1.2.1 Tillträde Tillträde kan ske vid fyra olika tidpunkter relaterat till förrättningsbeslutet. I respektive fall kan även förekomma succesivt tillträde, dvs. olika tillträdestidpunkter för olika delar av fastigheten. a) Tillträde enligt beslut när en förrättning i sin helhet avslutas vid ett och samma tillfälle. b) Tillträde när fastighetsbildnings-, anläggnings- eller ledningsbeslut fatttas som en preliminärfråga. c) Tillträde enligt beslut om förtida tillträde. d) Tillträde innan förrättningsbeslut med stöd av överenskommelse mellan berörda parter. Enligt FBL får tillträde ske direkt vid den beslutade tillträdesdagen, till skillnad från AL och LL där det enligt huvudregeln ställs krav på att ersättningen ska vara betald innan tillträde får ske. Tillträde enligt AL och LL får dock ske utan att ersättning har betalts om berörde sakägare medger det eller om förskott betalas efter beslut av LM. (Laghänvisning: FBL 5:30-30 a, FBL 11:8, AL 26-27 a §§, LL 24-25 a §§) 1.2.2 Värdetidpunkt Med värdetidpunkt avses den tidpunkt till vilken uppskattningen av ersättningen ska hänföras. Värdebedömningen ska således göras utifrån de förutsättningar som gäller vid denna tidpunkt. Värdetidpunkten är enligt praxis dag för ersättningsbeslut – eller domsdag om förrättningen överklagas. Det kan observeras att detta alltså inte är lag1 reglerat utan följer av praxis. Har fastigheten tillträtts före denna dag är det i stället dagen för tillträde som utgör värdetidpunkten, se 4:4 ExL. Detta blir aktuellt vid preliminärbeslut (b), förtida tillträde (c) och tillträde innan beslut med stöd av överenskommelse (d). 1 Se t.ex. Dahlsjö, Hermansson och Sjödin, Expropriationslagen – en kommentar, s. 273. 35 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 36 2015-10-01 Lantmäteriet Intrångsersättning och löseskilling Reglerna om värdetidpunkt när tillträde skett före beslutsdagen gäller dock endast för intrångsersättning respektive löseskilling. Om det förekommer succesivt tillträde, dvs. att olika delar av en fastighet har tillträtts vid olika tidpunkter, så är det dagen för första tillträdet som ska användas som värdetidpunkt. Annan ersättning För posten annan ersättning är värdetidpunkten enligt praxis alltid dag för ersättningsbeslut (eller domsdag). Detta beror på att ersättningsposten annan ersättning ska bestämmas utifrån en faktisk påvisbar skada i form av kostnadsökning eller inkomstbortfall. Dessa skador blir i allmänhet lättare att bedöma i ett så sent skede som möjligt. (Laghänvisning: ExL 4:4) 1.2.3 Indexuppräkning Indexuppräkning av ersättning ska ske vid de tillfällen då värdetidpunkten ligger före beslutsdagen och det har skett en höjning av det allmänna prisläget däremellan. Observera att det endast gäller en höjning av prisläget. Har prisläget i stället gått ner mellan tillträdesdagen och beslutsdagen ska ingen 2 nedräkning av ersättningen ske. Enligt praxis och förarbetsuttalanden ska uppräkning ske med KPI. Intrångsersättning och löseskilling Eftersom det endast är intrångsersättning och löseskilling som använder en tidigarelagd tillträdesdag som värdetidpunkt är det endast dessa ersättningsposter som kan bli aktuella att indexuppräkna. Ska ersättningen omfatta schablonpåslaget om 25 procent görs detta påslag innan indexuppräkningen. Annan ersättning Annan ersättning bestäms alltid vid dagen för beslut och ska således inte indexuppräknas. I de fall en skada har uppstått före värdetidpunkten kompenseras den skadelidande för detta genom reglerna om avkastningsränta, se nedan. (Laghänvisning: ExL 4:4, FBL 5:15, AL 32 §, LL 30 §, RäntL 5-6 §§) 2 Se prop. 1971:122 s. 177 samt Dahlsjö, Hermansson och Sjödin, Expropriationslagen – en kommentar, s. 276-277. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 1.2.4 Förskott på ersättningen Förskott på ersättningen kan bli aktuellt i två fall, dels vid preliminärbeslut (b), dels vid beslut om förtida tillträde (c). Förskott ska beslutas om det finns yrkande om det och om det inte är uppenbart att den slutliga ersättningen blir obetydlig. Har förskott betalats får den slutliga ersättningen inte understiga förskottet. (Laghänvisning: FBL 5:30-30 a, FBL 11:8, AL 26-27 a §§, LL 24-25 a §§) 1.2.5 Betalning av ersättning Enligt FBL ska betalning ske vid den tidpunkt som beslutas. Finns särskilda skäl får beslutas att ersättningen ska betalas successivt med årliga belopp, dock som längst i upp till fem år. Enligt AL och LL ska betalning ske inom tre månader från det att anläggnings- eller ledningsbeslutet vann laga kraft. (Laghänvisning: FBL 5:15, FBL 11:8, AL 32 §, LL 30 §) 1.2.6 Ränta Avkastningsränta Om tillträde har skett innan förfallodagen utgår avkastningsränta på ersättningen från tillträdesdagen till dess att betalning sker eller till dess att förfallodagen inträder. Avkastningsränta betalas på det totala ersättningsbeloppet, inklusive påslaget med 25 procent, indexuppräkning samt annan ersättning. Dock inte på förskott som redan är betalt. Avkastningsräntan är lika med referensräntan plus två procentenheter. Dröjsmålsränta Om betalning sker efter förfallodagen, alltså den betalningsdag som beslutats, utgår dröjsmålsränta på den obetalda ersättningen fram till att betalning sker. Dröjsmålsräntan är lika med referensräntan plus åtta procentenheter. Räntebeslut I beslutet anges endast att avkastningsränta och dröjsmålsränta ska betala samt från och med vilka datum som gäller för detta. Det ska inte göras någon uträkning av beloppets storlek på vare sig avkastningsränta eller dröjsmålsränta, eftersom den faktiska betalningsdagen är okänd vid beslutstillfället. Om någon sakägare framställer önskan om det, så kan LM göra en preliminär beräkning av avkastningsräntan fram till t.ex. besluts- eller förfallodag för att underlätta för parterna. 37 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 38 2015-10-01 Lantmäteriet (Laghänvisning: ExL 4:4, FBL 5:15, AL 32 §, LL 30 §, RäntL 5-6 §§) 1.2.7 Exempel Expropriationsfall med intrångsersättning, annan skada och förtida tillträde utan förskott. Förutsättningar Tillträdesdag: 1 jan 2010 Beslutsdag: 15 jan 2013 Förfallodag: 15 april 2013 Betalningsdag: 20 maj 2013 Marknadsvärdeminskning vid värdetidpunkt 1 jan 2010: 100 000 kr Annan ersättning vid värdetidpunkt 1 jan 2013: 20 000 kr KPI: enligt SCB, se tabell ”KPI, fastställda tal (1980=100)” på www.scb.se KPI jan 2010 = 299,79 KPI jan 2013 = 312,00 Referensränta: enligt Riksbanken, se ”Ränteberäkning - lathund” på värderingssidan. Beräkningar Intrångsersättning vid beslutsdagen: 100 000 x 1,25 = 125 000 kr (schablonpåslag) 125 000 kr x 312,00/299,79 = 130 091 kr (indexuppräkning) Annan ersättning vid beslutsdagen: 20 000 kr Total ersättning vid beslutsdagen: 130 091 + 20 000 = 150 091 kr Avkastningsränta från tillträdesdagen 1 jan 2010 till förfallodagen 15 april 2013: 150 091 x 1,0987 = 164 905 kr (1,25 + 1,25 + 1,75 + 2,00 + 2,00 + 1,75 + 1,50 x 105/180 = 9,87 % = 1,0987) Dröjsmålsränta från förfallodag 15 april 2013 till betalningsdag 20 maj 2013: 164 905 x 1,00875 = 166 348 kr (4,5 x 35/180 = 0,875 % = 1,00875) Ränteberäkning lathund LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 39 Schematisk skiss över beräkningsgången 2010-01-01 Tillträde 2013-01-15 Beslutsdag Värdetidpunkt 2013-05-20 Betalning Värdetidpun -Intrångsersättning = -Annan ersättning = 100 000 x 1,25 = 125 000 kr 1. 2013-04-15 Förfallodag 20 000 kr Uppräkning med KPI på intrångsersättningen 125 000 x 312,00 / 299,79 = 2. 130 091 kr Avkastningsränta på hela ersättningen Dröjsmålsränta 150 091 x 1,0987 % = 164 905 kr 164 800 x 1,00875 % = 166 348 kr 3. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 40 2015-10-01 1.3 UPPLÅTELSE FÖR BEFINTLIGA ANLÄGGNINGAR 1.3.1 Inledning Lantmäteriet 3 Vid rättighetsupplåtelser av olika slag uppkommer det ofta situationer där befintliga anläggningar berörs. En indelning kan göras i två typsituationer. Markupplåtelse Den första typsituationen är när en ny eller förlängd rätt ska upplåtas för anläggningens ägare. Ett exempel är att ledningsrätt upplåts för en ledningshavare som sedan tidigare har en tidsbegränsad nyttjanderätt för sin ledning. Ett annat exempel är när ett servitut upplåts för en väg som tidigare varit formellt oreglerad. Ett tredje exempel är att ett arrenderat område för bryggplats ska upplåtas med servitut till förmån för bryggans ägare. Det är alltså i dessa fall inte fråga om att på något sätt ändra dispositionsrätten till själva anläggningen – ledningen, vägen respektive bryggan – utan om en ren markupplåtelse. Anläggningens existens kan dock i större eller mindre grad komma att påverka ersättningsbedömningen, bl.a. beroende på innehållet i de rättigheter som gällt sedan tidigare. Principiella frågor om ersättning för markupplåtelse för en befintlig anläggning kommer att utvecklas närmare här i detta dokument. Det handlar i grunden om att utreda dels vilken rättighet som finns tidigare, dels om och i så fall hur mycket den nya rättigheten innebär ett utökar intrång. Upplåtelse i en befintlig anläggning Den andra typsituationen är när upplåtelsen gäller ianspråktagande av en befintlig anläggning. Orsaken är då att flera – eller helt andra – än anläggningens ägare ska ges rätt att utnyttja den aktuella anläggningen. Det kan exempelvis vara fråga om att en nybildad fastighet ska ges rätt att använda en befintlig utfartväg. Ett annat exempel är att en brygga, som har utförts av vissa fastighetsägare på ett arrenderat område, ska upplåtas till förmån för en gemensamhetsanläggning. Den här typen av upplåtelse kan sägas bestå av två intrångskomponenter. Det är dels ett markintrång, dels det intrång som består i att själva anläggningen tas i anspråk. 3 Detta avsnitt bygger vad gäller uppläggningen på den skrivning som fanns i den tidigare Ersättningshandboken, främst avsnitt 3.2.7.2 (utgiven av dåvarande Lantmäteriverket). En uppdatering har givetvis gjorts med anledning av nya rättsfall och ändrad lagstiftning etc. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 De speciella värderingsproblem som rör upplåtelsen av själva anläggningen gäller ofta gemensamhetsanläggningar. Värderingsproblemen behandlas därför under 13 § AL, se dokumentet VÄRDERING AV BEFINTLIGA ANLÄGGNINGAR. De principer som redovisas där gäller dock i tillämpliga delar även för upplåtelser enligt FBL. 1.3.2 Generella utgångspunkter Två huvudfrågor Två viktiga frågor uppkommer när en rättighet upplåts i mark på vilken det redan finns en uppförd anläggning: • Hur är den rådande rättsliga belastningen på fastigheten beskaffad? • Innebär den nya upplåtelsen en ökad belastning – orsakade av utökade befogenheter etc. – och vilka ekonomiska skador ger detta i så fall upphov till? Rättighetstyp En viktig utgångspunkt för värderingen är alltså att utreda vilken rättslig belastning som finns på fastigheten redan före den aktuella upplåtelsen. Det måste undersökas om det finns någon rättighet och vilken karaktär denna i så fall har. Följande strukturering kan göras av hur rättighetsfrågan hanterades när anläggningen byggdes. A. Servitutsavtal eller officialservitut – för all framtid (se avsnitt 3) – tidsbegränsat (se avsnitt 4) B. Nyttjanderättsavtal eller officialnyttjanderätt – för all framtid (se avsnitt 5) – tidsbegränsat (se avsnitt 6) C. Abonnemangsavtal med villkor om att mark ska upplåtas (se avsnitt 7) D. Rättighet saknas (se avsnitt 8) Befogenheter Sedan den befintliga rättighetens existens och karaktär har klarlagts, måste det utredas vilka befogenheter detta medför för rättighetshavaren samt vilka inskränkningar detta medför för den belastade fastigheten. Även frågor om besittningsskydd och skyldigheter när ett tidsbegränsat avtal löper ut måste då beaktas. Slutligen ska en jämförelse göras med den situation som råder efter den nya upplåtelsen. Visar jämförelsen att intrånget på den tjänande fastigheten har ökat, ska marknadsvärdeskillnaden kompenseras genom intrångsersättning. Dessutom ska annan ersättning betalas för skada utöver 41 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 42 2015-10-01 Lantmäteriet värdeinverkan eller, vid vinstfördelning, för skada utöver summan av värdeinverkan och vinstandel. Disposition av avsnittet I det följande görs först en genomgång av hur ersättningsfrågan i stort bör hanteras för de olika rättighetstyperna ovan. Den gjorda struktureringen bygger på att det entydigt går att avgöra vilken typ av rättighet som föreligger. I praktiken är det emellertid vanligt att rättighetsfrågan är på ett eller annat sätt oklar. I avsnitt 9 redogörs därför för praxis och tillämpning, i syfte att underlätta bedömningen av dels om eventuella rättigheters existens och karaktär, dels om en nyupplåtelse medför ett utökat intrång eller inte. Till sist, i avsnitt 10, görs en uppsummering av vad som gäller i fråga om tidigarelagd värdetidpunkt för intrångsersättning. 1.3.3 Servitutsupplåtelse för all framtid Servitutsupplåtelser är som regel obegränsade i tiden. Efter 1972-01-01 ska avtalsservitut vara skriftliga. Före detta datum kunde servitut upplåtas även genom muntliga avtal. Normalfallet Om den ursprungliga upplåtelsen är av sådan karaktär att ett servitut kan sägas föreligga – normalt ett oinskrivet avtalsservitut – så finns i praktiken inte stora möjligheter för ägaren av den tjänande fastigheten att få bort anläggningen. Under förutsättning att befogenheterna för utövandet av rättigheten inte ändras är därför det direkta intrånget till följd av att en ny rättighet tillskapas i princip obefintligt. Belastningen i ekonomiskt hänseende torde nämligen vara betingad av främst de praktiska hinder som uppstår vid fastighetens användning och oberoende av rättighetens art. Själva rättighetstypen lär därför inte heller påverka den tjänande fastighetens marknadsvärde. Möjligen skulle det kunna bli en negativ inverkan på marknadsvärdet om en oklar rättighet byts ut mot en otvetydig och en i fastighetsregistret noterad sådan. Denna negativa inverkan bör dock normalt kunna betraktas som försumbar, givetvis under förutsättning att den nya rättigheten inte innebär en utökad belastning på den tjänande fastigheten. Till saken hör att det även finns förhållanden som kan tala för en positiv inverkan. Om ett avtalsservitut inte är inskrivet, så åligger det säljaren att göra förbehåll om upplåtelsen vid försäljning av fastigheten. Om säljaren försummar detta kan han/hon bli skadeståndsskyldig gentemot rättighetshavaren. Genom att det bildas en officialrättighet – t.ex. ledningsrätt eller servitut – i stället för ett icke inskrivet avtalsservitut kan det sålunda bli en viss positiv inverkan på den upplåtande fastighetens marknadsvärde. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Normalt ingen ersättning Sammanfattningsvis kan sägas att det normalt inte bör betalas någon ersättning när en servitutsrätt ”byts ut” mot en officialrättighet med samma befogenheter som det tidigare servitutet. Detta gäller oavsett om det tidigare servitutet är inskrivet eller inte och, vad beträffar ledningsrätt, oavsett om förändringen görs i form av omvandling eller nyupplåtelse. Om den nya rättigheten medför utökade befogenheter och inskränkningar i markanvändningen, så måste detta givetvis beaktas när man tar ställning i ersättningsfrågan. Det bör också framhållas att i det fall då ett servitut byts ut mot t.ex. ledningsrätt, och det inte är fråga om omvandling, så bör servitutet samtidigt upphävas. Om det tidigare servitutet ligger kvar och belastar fastigheten, kan detta annars leda till att ersättning bör betalas för belastningen av det ”extra” servitutet. Se rättsfallet V 09:4 nedan. Det finns ett antal rättsfall i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II där ersättning för ledningsrättsupplåtelse inte har betalats därför att den nya upplåtelsen inte har ansetts medföra något ytterligare intrång jämfört med den tidigare servitutsupplåtelsen. Följande rättsfall av senare datum kan nämnas. (Notera att i V 07:8 var parterna inte överens huruvida det fanns en tidigare servitutsrätt eller inte, men domstolen fann att så var fallet. Se vidare avsnitt 9 angående frågan om det finns en rättighet eller inte.) Rättsfall V 96:6 gällde en befintlig 40 kV luftledning. Den tidigare upplåtelsen grundades på ett avtalsservitut från 1973. Samtliga instanser fann att ledningsrätten inte medförde någon ökad belastning på fastigheten, varför ersättning inte skulle betalas. V 98:7 gällde en befintlig större kraftledning som var upplåten med servitutsrätt. Ledningsrätt bildades i stället. Samtliga instanser bedömde att det inte uppkom någon marknadsvärdeminskning. Någon ersättning skulle därför inte betalas. Även V 98:7 gällde en befintlig större kraftledning som var upplåten med servitutsrätt. Samtliga instanser fann att det inte skulle betalas någon ersättning för att ledningsrätt uppläts i stället för det tidigare servitutet. I V 07:8, som gällde befintliga distributionsledningar (starkström), var parterna oeniga om det tidigare fanns ett servitut eller inte. LM anförde att upplåtelsen innebar att befintliga rättigheter omvandlades till ledningsrätt med motsvarande inskränkningar i fastighetens nyttjande, varför någon ersättning inte skulle betalas. FD och HovR gjorde samma bedömning som LM. Rättsfallet V 09:4 rörde upplåtelse av ledningsrätt för en befintlig underjordisk starkströmsledning. Det var ostridigt att det tidigare fanns en servitutsrätt. LM fann att det inte skulle betalas någon ersättning eftersom ledningsrätten inte medförde någon ytterligare belastning jämfört med servitutet. FD och HovR fann dock, med hänvisning till rättsfallet NJA 2007 s. 695, att det borde betalas en skönsmässigt bestämd ersättning (5 000 kr) för att det tidigare servitutet inte upphävdes i samband med att ledningsrätten tillskapades. Fastigheten kom därför att belastas av en extra rättighet. 43 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 44 2015-10-01 Lantmäteriet Är ersättningen för den tidigare upplåtelsen reglerad? Ett speciellt problem hänger samman med om ersättning har betalats eller inte för det tidigare servitutet. Detta har betydelse för hur ersättningsfrågan med anledning av den nya upplåtelsen bör hanteras. När det gäller exempelvis kraftledningar var det tidigare vanligt att ledningsägaren och fastighetsägarna först träffade servitutsavtal om markåtkomsten. Avtalen skrevs sedan in. När ledningen därefter byggdes träffades överenskommelse om ersättningen. Normalt bör man idag i samband med inrättandet av ledningsrätt för en befintlig ledning som är upplåten med servitut kunna förutsätta att överenskommelse om ersättning verkligen har träffats och att ersättningen är betald. I vissa fall kan det dock från berörda parter komma fram uppgifter som tyder på att någon ersättning aldrig har betalats för servitutsupplåtelsen. Från principiell synpunkt bör ersättningsfrågan i så fall hanteras på följande sätt. Om parterna är överens om att ersättning inte har betalats tidigare, så ska ersättningsfrågan i princip bedömas som vid nyupplåtelse. Det innebär bland annat att värdetidpunkten bör sättas till det faktiska tillträdet. Värderingen ska sålunda utgå från de värdenivåer och förutsättningar i övrigt som gällde vid tillträdet. Vidare ska beloppet räknas upp med KPI från den tidpunkten till dagen för ersättningsbeslut och avkastningsränta ska betalas på det uppräknade beloppet. Se avsnitt 1.2, TILLTRÄDE, VÄRDETIDPUNKT, ETC ENLIGT FBL, AL OCH LL. Om det föreligger oenighet mellan parterna om ersättning har betalats eller inte, så bör den frågan först avgöras i den ordning som framgår av servitutsavtalet innan LM tar ställning till ersättningen för den nya upplåtelsen. Detsamma gäller om ägaren av den tjänande fastigheten framför sådana invändningar som skulle kunna leda till att servitutet hävs (jfr 14 kap. 7-9 §§ JB). I de fall när parterna inte är överens om ersättning har betalats eller inte, kan det finnas skäl att LM vilandeförklarar förrättningen för att frågan ska kunna hänskjutas till domstol. Sker inte ett sådant hänskjutande inom rimlig tid bör handläggningen återupptas. LM har då att ta ställning till om servitutet är giltigt eller inte och – om det är giltigt – om ersättning har betalats för detta. Om inte annat framkommer torde man normalt kunna presumera att servitutet är giltigt och att ersättningsfrågan har reglerats. Se även avsnitt 9 nedan. Periodisk ersättning För servitut gäller normalt att ersättningsfrågan har reglerats en gång för alla vid servitutets tillkomst. Undantagsvis kan det dock vara så att en periodisk ersättning betalas. Detta påverkar givetvis ersättningsbedömningen vid en ny upplåtelse. Situationen är likartad den som gäller för nyttjanderätter, se avsnitt 6 nedan. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 1.3.4 Tidsbegränsat servitut För tidsbegränsande servitut, vilka torde vara mycket ovanliga, blir värderingsproblemet likartat som för tidsbegränsade nyttjanderätter, se avsnitt 6 nedan. Det gäller att ta ställning till dels en eventuell förändring av upplåtelsens omfattning, dels det faktum att servitutet kan komma att upphöra. 1.3.5 Nyttjanderätt för all framtid Vissa nyttjanderätter, t.ex. sådana som har tillskapats genom expropriation, kan gälla för all framtid. För sådana, vanligtvis engångsersatta, nyttjanderätter utan tidsbegränsning gäller i princip samma resonemang som fördes ovan i avsnitt 3 om servitut för all framtid. 1.3.6 Tidsbegränsad nyttjanderätt Enligt bestämmelsen i 7 kap. 5 § JB är det stora flertalet upplåtna nyttjande4 rätter begränsade till en viss tid. Det är vanligt att ett årligt eller på annat sätt periodiskt vederlag betalas för nyttjanderätten. Detta innebär att när en ny upplåtelse sker för ett område som sedan tidigare är belastat med nyttjanderätt, kan man inte – som för servitut – enbart se till eventuella förändringar av befogenheterna. Bedömningen av ersättningen påverkas dessutom av att den tidigare rättigheten kommer att upphör vid en viss tidpunkt och att upplåtaren fram till denna tidpunkt eventuellt kan få intäkter av upplåtelsen. Analysen av värderingsproblemet kan därför sägas 5 bestå i att ta ställning till följande frågor: 1. Hur länge skulle nyttjanderätten ha bestått om inte den nya upplåtelsen – t.ex. en ledningsrätt – hade kommit emellan? 2. Vad skulle ha inträffat under tiden fram till dess att rättigheten hade upphört? 3. Vad skulle ha hänt efter det att rättigheten annars hade upphört? När det gäller den första frågan beror svaret på villkoren i avtalet, rättighetens karaktär och besittningsskydd etc. Här går vi inte närmare in på dessa frågor, utan hänvisar till HANDBOK JB. 4 Enligt 7 kap. 5 § JB är ett avtal om upplåtelse av nyttjanderätt inte bindande längre än 50 år, eller 25 år inom detaljplan. Upplåtelse kan dock göras på någons livstid. 5 Detta är en tillämpning av den så kallade differensläran, dvs. en jämförelse av två händelseförlopp: dels vad sannolikt skulle ha hänt om inte upplåtelsen kommit emellan, dels vad som sannolikt kommer att hända efter upplåtelsen. 45 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 46 2015-10-01 Lantmäteriet Nyttjanderätten skulle kunna sägas upp direkt Om svaret på fråga 1 ovan leder till att nyttjanderätten skulle kunna sägas upp genast, så ska ersättning betalas som för nyupplåtelse. Värdetidpunkt för intrångsersättning blir dag för ersättningsbeslut. Rättsfall Rättsfallet V 83:5 gällde upplåtelse av gemensamhetsanläggning för en brygganläggning för vilken det hävdades att det fanns en muntlig nyttjanderätt. Hovrätten konstaterade att det inte hade visats annat än att nyttjanderätten omedelbart och utan skadeståndsanspråk skulle ha kunnat sägas upp. Ersättning bestämdes därför utifrån förutsättningen att det inte fanns någon nyttjanderätt, vilket innebar att det blev full ersättning för förlust av det upplåtna området. Ersättningen beräknades utifrån förlust av möjligheten att hyra ut båtplatser. Nyttjanderätten har upphört att gälla En annan situation är att nyttjanderätten har upphört att gälla. Det kan t.ex. vara fråga om ett anläggningsarrende för en mobilmast eller liknande där den avtalade tiden har gått ut och parterna inte kommer överens om villkoren för en förlängning av avtalet. Mastens ägare kan i så fall ansöka om ledningsrätt. Praxis, se nedan, är då att dagen för avtalets upphörande ska utgöra värdetidpunkt för intrångsersättningen. Rättsfall I rättsfallet NJA 2008 s. 510 (I-III), som gällde upplåtelse av ledningsrätt för telekommunikationsanläggningar som tidigare hade upplåtits med stöd av arrende, fann HD att tidpunkten för avtalens upphörande skulle utgöra värdetidpunkt för intrångsersättningen. Tillträde enligt 4 kap. 4 § 1 stycket ExL fick enligt HD anses ha skett vid denna tidpunkt. Även i rättsfallet V 83:15, som gällde expropriation av nyttjanderätt för ett raketskjutfält (Esrange), fann hovrätten fann att värdetidpunkten skulle sättas till den dag då det tidigare nyttjanderättsavtalet upphörde Det hade tidigare funnits ett nyttjanderättsavtal men parterna kom inte överens om villkoren för ett fortsatt avtal. Nyttjanderätten skulle ha fortsatt att gälla Ofta torde resultatet av prövningen bli att nyttjanderättshavaren skulle ha kunnat fortsätta att utnyttja sin rättighet under en viss tid. I sådana fall kan bedömningen av ersättningsfrågan lämpligen delas upp att avses två tidsperioder, nämligen (1) tiden fram till dess att rättigheten skulle ha upphört och (2) tiden därefter. När det gäller (1) tiden fram till dess att rättigheten skulle ha upphört, kan man i sin tur skilja på två situationer, dels (1a) att det betalas ett periodiskt vederlag, dels (1b) att det har betalats en engångsersättning. I den första situationen (1a) består den ekonomiska skadan för upplåtaren i att dessa framtida intäkter, vanligen årliga vederlag, inte kan fås ut under den återstående upplåtelsetiden. Oavsett fastighetstyp bör intäkterna normalt ses som knutna till fastigheten som sådan och förlusten av intäkterna kan LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 antas slå igenom i marknadsvärdet fullt ut. Ersättningen bör följaktligen i 6 sin helhet normalt anses vara av arten intrångsersättning. Det innebär att ett påslag med 25 procent ska göras på det beräknade beloppet om reglerna i 4 kap. ExL ska tillämpas. I vinstfördelningsfallen ska i stället en skälig vinstandel läggas på beloppet. Värderingsmässigt är det ett antal faktorer att ta ställning till i sammanhanget. Det framtida händelseförlopp som skulle ha inträffat om den aktuella markupplåtelsen inte hade kommit till stånd beror på villkoren i avtalet och de rättsregler som gäller för rättigheten i fråga. Man måste ta ställning till t.ex. sannolik utveckling av vederlaget med hänsyn till de marknads- och avtalsmässiga förutsättningarna i varje enskilt fall. Vid nuvärdesberäkningen måste man vidare ta ställning till val av lämplig kalkylräntefot. Ibland kan bedömningen bli att den aktuella nyttjanderätten skulle ha gällt vidare under en överskådlig tid. I ett sådant fall bör resultatet av nuvärdesberäkningen bli lika med den totala marknadsvärdeminskningen, inklusive själva markintrånget. Om det betalas ett marknadsmässigt arrende och marknadsförhållandena bedöms stabila, så kan ersättningen bestämmas genom en real evighetskapitalisering av det gällande vederlaget; se följande rättsfall. Rättsfall I rättsfallet V 89:7 skulle ett arrende av utrymme för en båthamn avlösas av en gemensamhetsanläggning. Parterna lade ner stor möda på att uppskatta den nettoavkastning som beräkningen skulle grundas på. Hovrätten fann dock att värderingen borde utgå från det gällande arrendebeloppet, vilket evighetskapitaliserades med en real kalkylränta 7 om 4,5 procent. Om det är fråga om (1b) en engångsersatt eller benefik upplåtelse, så bör ingen ersättning betalas för tiden fram till dess att rättigheten annars hade upphört. Detta gäller givetvis under förutsättning att befogenheterna inte förändras. Beträffande (2) tiden efter det att rättigheten annars hade upphört måste en bedömning göras av dels den fortsatta tidsperiodens längd, dels det vederlag som sannolikt skulle ha betalts under den tidsperioden. Rent principiellt kan marknadsvärdeminskningen bestämmas som nuvärdet av den värdeminskning som skulle ha inträffat vid tidpunkten för arrendets upphörande. 6 Tillämpningen är dock inte entydig när det gäller vilken art av ersättning som bör betalas för förlust av framtida vederlag. I två av fallen HD-målen NJA 2008 s. 510 (I-III) om ersättning för mobilmaster var frågan uppe i underrätterna. I ett mål (Ö 4636-06) betraktades förlust av arrendeintäkter av underrätterna som annan ersättning, i ett annat (Ö 3780-06) som intrångsersättning. Detta var dock ingen fråga som prövades av HD. Enligt Lantmäteriets mening bör alltså huvudspåret vara att ersättningen är av arten intrångsersättning, under förutsättning att nyttjanderätten skulle komma att bestå vid en överlåtelse av fastigheten. Nyttjanderätten och de årliga intäkter som den genererar är sålunda att anse som en tillgång som påverkar marknadsvärdet och det faktum att nyttjanderätten upphör, om t.ex. en ledningsrätt bildas i stället, bör därför minska marknadsvärdet. 7 Se vidare nedan i avsnitt 1.3.9 om vilka kalkylräntor som har tillämpats i andra fall vid värdering av bryggor och båtplatser. 47 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 48 2015-10-01 Lantmäteriet Om bedömningen blir att markens värde även efter denna tidpunkt beror av möjliga intäkter genom upplåtelse mot vederlag, så blir värderingssituationen likartad som det fall som behandlades nyss. Det vill säga att den gällande upplåtelsen fortsätter under överskådlig tid. En skillnad kan dock bestå i att en ny framtida upplåtelse kan göras oberoende av de villkor som gäller för den pågående upplåtelsen. Detta kan påverka den möjliga framtida nettointäkten i såväl positiv som negativ riktning. I extrema fall, t.ex. om en benefik upplåtelse upphör, kan skillnaden bli mycket påtaglig. Om markens värde även efter tidpunkten för den gällande rättighetens upphörande inte beror av möjliga intäkter från en fortsatt nyttjanderättsupplåtelse, så får en uppskattning göras på vanligt sätt av den marknadsvärdeminskning och eventuella övrig skada som skulle uppstå vid den tidpunkten. Dessa belopp ska därefter diskonteras till värdetidpunkten och läggas till grund för ersättningen, tillsammans med det belopp som har räknats fram för perioden (1), tiden fram till dess att rättigheten skulle ha upphört. En särskild grupp av rättigheter är sådana som gäller för lång tid och för vilka ersättningsfrågan har avgjorts genom en engångsersättning. Dit hör t.ex. dåvarande Televerkets rättigheter. Att avtalstiden har begränsats till 50 år i sådana fall beror vanligen inte på att det är tänkt att ledningen (anläggningen) ska tas bort efter den tiden, utan att ett avtal på längre tid inte är bindande enligt 7 kap. 5 § JB. Det faktum att en engångsersättning har betalats ut påverkar dock inte de nyss redovisade ersättningsprinciperna. En bedömning bör alltså göras av dels hur lång tid det är kvar av det tidigare avtalet, dels den ersättning som skulle ha betalats vid en nyupplåtelse den dag då avtalet skulle ha upphört. Berörs ett stort antal fastighetsägare kan det vara lämpligt att använda ett schabloniserat förfarande för att ta hänsyn till den tid som återstår av den tidigare upplåtelsen. Följande tabell, hämtad från ett tidigare avtal mellan Telia och LRF, kan användas för en schabloniserad beräkning. Återstående tid av nyttjanderätten Ersättning ska betalas med följande procentuella andel av ersättningen beräknad som vid nyupplåtelse 0-1 år 100 % 2-5 år 90 % 5-10 år 70 % 11-15 år 55 % 16-25 år 40 % 26-40 år 20 % > 40 år 10 % LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 1.3.7 Abonnemangsavtal och liknande För kraftledningar som ingår i ett detaljdistributionsnät har ledningshavaren ofta rätt att dra fram ledningarna enligt bestämmelser som ingår i abonne8 mangsavtal med fastighetsägarna. I äldre leveransbestämmelser fanns normalt en regel som innebar att abonnenterna utan ersättning skulle upplåta mark. Denna rätt, som har karaktären av en nyttjanderätt, är tidsbegränsad. För nyare ledningar gäller andra leveransbestämmelser, vilka inte reglerar ersättningsfrågan. Svenska Elverksföreningen och dåvarande Riksförbundet Landsbygdens Folk träffade därför år 1966 en överenskommelse om ersättning för bestående skada och intrång genom luftledningar för detaljdistribution. Överenskommelsen var utarbetad som en rekommendation till respektive organisation. I överenskommelsen sades beträffande högspänningsledningar, att ersättning ska betalas enligt vid varje tidpunkt allmänt tillämpade normer. För lågspänningsledningar skulle ersättning betalas om intrånget låg över en viss toleransnivå. Dessa rekommendationer var dock inte juridiskt bindande för den enskilde fastighetsägaren. Frågan är hur man ska se på ersättningen i dessa fall. När det gäller avtalen av äldre datum kan det, som nämnts ovan, vara en rimlig utgångspunkt att jämställa dem med tidsbegränsade nyttjanderätter. Ersättningsfrågan bör därför behandlas enligt de principer som beskrivits i avsnitt 4 ovan. När det gäller avtal grundade på 1966 års överenskommelse blir värderingen i hög grad beroende på avtalets innehåll, dvs. vilka leveransbestämmelser som föreligger. Huvudfrågan är naturligtvis om ledningsrätten innebär en ökad belastning på fastigheten eller inte jämfört med avtalet. Det är endast ett rättsfall av senare datum i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II där frågan om innebörden av ett leveransavtal ställdes på sin spets i samband med ledningsrättsförrättning. Fallet är dock omdiskuterat och domstolarna gjorde olika bedömningar, se nedan. Rättsfall Fallet V 09:5 gällde upplåtelse av ledningsrätt för en befintlig underjordisk låg- och starkströmsledning inom en bostadsfastighet. Ledningen hade lagts ned på 1960-talet och i samband med detta upplät den dåvarande fastighetsägaren mark för ledningen genom ett leveransavtal. Ett så kallat nätavtal gällde vid ansökningstidpunkten mellan den i målet aktuella fastighetsägaren och ledningsägaren (Vattenfall). LM beslutade att ersättning skulle betalas enbart på grund av vissa skador på vegetation m.m. som uppkom för arbeten med ledningsbyten som gjordes med anledning av ledningsrättsupplåtelsen. Utöver detta uppkom det enligt LM ingen ökad ekonomisk belastning på fastigheten jämfört med tidigare. Till grund för den slutsatsen anförde LM att ett abonnemangsavtal ska ses som en nyttjanderätt och ledningsrätt i rättsligt hänseende innebär en ökad rättslig belastning. Men i detta fall uppkom det också en nytta till följd av att luftledningar revs. 8 Ibland används också begreppet leveransavtal. Innebörden är i princip samma som abonnemangsavtal. 49 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 50 2015-10-01 Lantmäteriet Fastighetsdomstolen (FD) anförde att avgörande för om det utöver skador på vegetationen skulle betalas ersättning för marknadsvärdeminskning, var om belastningen på den aktuella fastigheten hade ökat på grund av ledningsrättsupplåtelsen. FD ansåg att ledningsrätten innebar vissa utökade restriktioner i användningen av fastigheten och att detta innebar en ökad belastning på fastigheten. Nyttan av att luftledningarna revs hade enligt FD inget samband med ledningsrättsupplåtelsen. I enlighet med rättsfallet NJA 2007 s. 695 kunde inverkan på marknadsvärdet endast uppskattas skönsmässigt. FD bedömde ersättningsbeloppet till 10 000 kr. Hovrätten anförde i huvudsak följande: Ett leveransavtal innebär att berörd fastighet ansluts till elnätet och därmed tillförsäkras tillgång till elström. De aktuella ledningarna har anlagts med stöd av ett ingånget leveransavtal. Utrymme på fastigheten för dessa ledningar får därmed enligt hovrätten anses upplåtet med nyttjanderätt för ledningsägarens räkning under den tid som leveransavtalet består. För närvarande gäller ett så kallat nätavtal, som även reglerar markupplåtelsen för de befintliga ledningarna på fastigheten. Nätavtalet kan i och för sig sägas upp av fastighetsägaren. Därmed upphör nyttjanderätten till marken men även möjligheten till elöverföring till fastigheten. Något alternativ finns inte i och med att det är Vattenfall som innehar nätkoncessionen och därmed också innehar ett faktiskt monopol på elöverföringen. En uppsägning framstår som orealistisk vid en fortsatt användning av fastigheten för bostadsändamål och för att bibehålla fastighetens marknadsvärde. Den i rättslig mening begränsade nyttjanderätten som avtalats måste i praktiken och i ett fastighetsekonomiskt perspektiv anses vara av samma varaktighet som den ledningsrätt som nu tillskapas. I detta avseende innebär inte ledningsrätten en ökad ekonomisk belastning och följaktligen ingen påverkan på marknadsvärdet. Nästa fråga är då om ledningsrättens föreskrifter och åtaganden innebär en ökad belastning jämfört med vad som gäller för nyttjanderätten enligt leveransavtalet. Först om så är fallet ska ersättning utgå (jfr NJA 2007 s. 695). De omständigheter som anförts från fastighetsägarnas sida tar i huvudsak utgångspunkt i ett bortseende av nyttjanderätten enligt leveransavtalet och kan därför i enlighet med vad hovrätten redan anfört inte beaktas. Såvitt gäller omfattningen av ianspråktaget utrymme, de befogenhetsinskränkningar som drabbar fastighetsägarna, de föreskrifter som ledningsägaren och fastighetsägarna har att iaktta samt de åtaganden som åligger ledningsägaren innebär ledningsrätten inte någon ökad belastning. När det gäller lokaliseringen och den nya ledningens tekniska utförande konstaterar hovrätten att ledningsrätten leder till vissa förbättrade möjligheter att utnyttja fastigheten och därför närmast medför en minskad belastning. Ledningsrätten medför sammanfattningsvis inte någon ökad belastning och ersättning ska därför endast utgå för förlust av markanläggningar i enlighet med vad parterna är ense om. FD:s utslag i ersättningsfrågan ska därför upphävas och LM:s ersättningsbeslut fastställas. Frågan är vilka generella slutsatser som kan dras av detta rättsfall. En första slutsats är, vilket har påpekats tidigare, att det handlar om en bedömning i två steg. Dels (1) om ett abonnemangsavtal eller nätavtal kan anses ha samma varaktighet som en ledningsrättsupplåtelse, dvs. evig tid, dels (2) om ledningsrättens föreskrifter innebär en ökad belastning eller inte. Hovrätten konstaterade alltså beträffande det första steget, att nätavtalet kunde i ett fastighetsekonomiskt perspektiv anses vara av samma varaktighet som ledningsrätt. I steg två bedömdes att ledningsrättens föreskrifter inte innebar en ökad belastning på fastigheten. Slutsatsen blev därför att det inte skulle betalas någon ersättning – utöver ersättning för förlust av vissa mar- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 kanläggningar, vilket parterna var överens om. FD ansåg däremot att ledningsrättens föreskrifter medförde en ökad belastning och att det därför, i enlighet HD:s uttalanden i rättsfallet NJA 2007 s. 695, borde betalas en skönsmässigt uppskattad intrångsersättning. Hovrättens motivering till att man jämställde nätavtalet med ledningsrätt är intressant. Rätten framhöll att fastighetsägaren visserligen kunde säga upp nätavtalet, men att uppsägningen i så fall skulle innebära att fastigheten blev utan ström. Detta skulle i sin tur leda till en sänkning av fastighetens marknadsvärde, varför en uppsägning av avtalet inte ansågs vara realistiskt. Ur detta praktiska och fastighetsekonomiska perspektiv jämställde sålunda hovrätten nätavtalet med ledningsrätt vad gäller varaktigheten. Det kan dock vara värt att notera att ledningen i fråga betjänade inte bara den aktuella fastigheten. Ledningen gick rakt över tomten vidare till andra fastigheter i området. Om fastighetsägaren skulle ha sagt upp nätavtalet, så hade ledningsägaren ändå varit tvungen att bilda ledningsrätt eller på annat sätt säkra ledningen. Den aktuella fastigheten var alltså inte beroende av att hela ledningen fanns kvar för enbart sin egen strömförsörjning – och därmed ett bibehållande av fastighetsvärdet. Slutsatser Mot ovanstående bakgrund kan det vid bedömning av ersättningsfrågan vara rimligt att skilja på följande två fall när ledningsrätt bildas för en ledning som tidigare har upplåtits med stöd av leverans- eller nätavtal: 1. Ledningen betjänar enbart den aktuella fastigheten. 2. Ledningen betjänar även andra fastigheten. I det första fallet framstår det som rimligt att ledningsrätt bör kunna upplåtas utan ersättning. Fastigheten är ju beroende av el för sin försörjning, och då bör de argument som hovrätten anför ovan i rättsfallet V 09:5 väga tungt. I fall två däremot ligger det närmare till hands att det bör betalas en viss ersättning. Denna slutsats stämmer alltså inte överens med hovrättens slutsats i rättsfallet V 09:5, där det var fråga om en ledning som betjänade även andra fastigheter. Men normalt bör man kunna utgå från att en ledningsrätt innebär en ökad belastning på fastigheten i ett sådant fall. Givetvis måste en bedömning göras utifrån förhållande i det enskilda fallet. Man kan notera att det i fallet V 09:5 uppkom även en viss nytta genom att en luftledning revs, vilket hovrätten synes ha beaktat. Sammanfattningsvis är det alltså rimligt, utifrån rättsfallet NJA 2007 s. 695, att det i princip alltid bör betalas en viss schablonersättning när ledningsrätt bildas för en ledning som tidigare har upplåtits med stöd av leveransavtal (eller motsvarande). Undantag är situation 1 ovan. Beloppet kan som regel uppskattas enbart skönsmässigt. Jfr avsnitt 4.2.7, ERSÄTTNING FÖR OPTOKABLAR OCH LIKNANDE. 51 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 52 2015-10-01 1.3.8 Lantmäteriet Rättighet saknas Det kan många gånger vara oklart om det finns någon tidigare rättighet eller inte, vilket kommer att framgå av nästa avsnitt 9. Om det emellertid är klart utrett att det inte finns någon rättighet för anläggningen, ledningen etc., så kan två huvudfall utkristalliseras. Det ena fallet är att parterna är överens om att ta i anspråk marken och starta anläggningsarbetet och att avsikten är det senare ska bildas en rättighet, t.ex. ledningsrätt för en ledning. Parterna är alltså överens om det faktiska tillträdet. Det andra fallet är att marken har tagits i anspråk och anläggningen utförts utan medgivande från fastighetsägaren. Överenskommelse om tillträde finns Situationen är alltså att marken har tagits i anspråk med stöd av överenskommelse. Det är med andra ord fråga om ett frivilligt faktiskt tillträde som avses. Till skillnad mot det tillträde som följer av att förrättningen har avslutats eller när det finns ett beslut i förrättningen om förhandstillträde. Detta innebär när det gäller värdetidpunkten att denna blir tillträdesdagen för intrångsersättningen. Har endast en del av fastigheten tillträtts, t.ex. en del av en ledningssträcka på fastigheten, blir värdetidpunkten det första tillträdestillfället för hela intrångsersättningen. Se mer om värdetidpunkt m.m. i avsnitt 1.2 av handboken. Bedömningen av fastighetens marknadsvärdeminskning ska följaktligen bedömas utifrån det intrång som inträffade vid värdetidpunkten. Värderingen ska utgå från bl.a. de värdenivåer och övriga värderingsförutsättningar som gällde vid den tidpunkten. Beloppet ska räknas upp med KPI till dagen för ersättningsbeslut. På så vis är det inga principiella märkvärdigheter jämfört med andra fall då värdetidpunkten ligger bakåt i tiden. Se även exemplet ERSÄTTNING FÖR EN BEFINTLIG GASLEDNING I ALLMÄN PLATS i avsnitt 4.2.3. Vad som kan behöva utredas närmare är emellertid huruvida överenskommelsen även innefattar ersättningsfrågor och inte enbart själva markåtkomsten. Det kan t.ex. vara så att parterna har kommit överens om ersättningen, vilket på vanligt sätt leder till att LM enbart har att besluta om denna ersättning. Det kan också vara så att parterna är överens om ersättningen för skador och olägenheter i samband men anläggandet – vilket också kan innebära att de är överens om ingen ersättning ska betalas för dessa skador – och LM ska värdera enbart det överskjutande intrånget. Det kan naturligtvis finnas även andra varianter av vad parterna har reglerat genom en överenskommelse. Det viktiga är att LM vid värderingen reder ut vad som gäller i dessa avseenden. För tydlighetens skull bör tilläggas att värdetidpunkten för annan ersättning alltid är dagen för ersättningsbeslut – eller domsdag om förrättningen över- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 klagas. Posten annan ersättning ska så att säga fånga upp alla ersättningsgilla skador utöver marknadsvärdeminskningen per värdetidpunkten. Överenskommelse om tillträde finns inte I de fall där en anläggning har byggts utan medgivande eller mot någons bestridande är situationen en annan än den som beskrivits ovan. I dessa fall bör inte tillträdet ses som sammankopplat med den rättsliga upplåtelse som sedan görs. Dagen för ersättningsbeslutet – eller ett dessförinnan rättsligt beslutat tillträde – bör i dessa fall utgöra värdetidpunkt. Frågan om eventuella skadestånd och ersättningar för tiden mellan det faktiska och det rättsligt reglerade tillträdet får tas upp i en separat civilprocess. 1.3.9 Tillämpningen Framställningen ovan bygger på att det klart och entydigt har konstaterats att en rättighet finns eller inte och vilken slags rättighet det i så fall är fråga om. I sådana renodlade situationer är ersättningsfrågan tämligen principiellt enkel, nämligen att bedöma i vilken mån som ledningsrätten innebär ett utökat intrång. I många situationer torde det dock saknas skriftlig dokumentation att grunda bedömningen på. Den oklara situationen kan bero på t.ex. följande: • Fastighetsägaren var okänd vid utbyggnadstillfället – rättighetsfrågan aktualiserades därför aldrig • Anläggningen har funnits under lång tid – oklart hur den kom till • Anläggningen utfördes av fastighetsägaren själv • Fastighetsägaren motsatte sig anläggningen, men frågan klarades inte ut • Fastighetsägaren lämnade muntligt medgivande till anläggningen • Fastighetsägaren accepterade anläggningen genom ett tyst samtycke I dessa situationer blir problemet att utifrån omständigheterna i det enskilda fallet bedöma huruvida ett servituts- eller nyttjanderättsförhållande kan anses föreligga samt vilka befogenheter som följer av dessa eventuella rättigheter. Därefter kan en ställning tas till om den nya rättigheten innebär ett ökat intrång eller inte. I det följande behandlas praxis och tillämpning rörande markupplåtelser för befintliga anläggningar. Syftet är att belysa dels frågan om oklara rättigheters existens och karaktär, dels huruvida en ny upplåtelse medför ett utökat och därmed ersättningsgillt intrång. Först redovisas några grundläggande principer som kan uttolkas från bl.a. HD-praxis. Därefter redogörs mer i detalj för vissa typer av anläggningar (luftledningar, underjordiska ledningar, vägar samt bryggor och båtplatser). 53 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 54 2015-10-01 Lantmäteriet Vissa grundläggande principer Några rättsfall rörande vägar och kraftledningar kan vara utgångspunkt för en analys av hur man bör se på rättighetsproblematiken i fråga om anläggningar som har funnits en lång tid. De tre första fallen gäller kraftledningar, det sista fallet utfartväg. Rättsfall NJA 1936 s. 33 gällde två högspänningsledningar som hade funnits i ca 25 år. Enligt det leveransavtal som låg till grund för upplåtelsen skulle marken tillhandahållas utan ersättning. Den aktuella fastigheten såldes efter upplåtelsen; den nye ägaren motsatte sig inte ledningen och framställde inte heller något ersättningsanspråk. När denne sedan dog yrkade dödsboet att ledningen alternativt togs bort, att ersättning skulle betalas för intrånget eller att ledningarna skulle säkras genom expropriation. HD fann dels att det ursprungliga leveransavtalet var bindande för de senare ägarna av fastigheten, dels att den som köpte fastigheten kunde anses ha medgivit att intrånget skulle tålas utan särskild ersättning. Dödsboet var därför inte berättigat till någon ersättning. V 60:3 gällde en högspänningsledning som hade funnits i ca 35 år. Fastighetsägaren hävdade att ledningen hade uppförts utan överenskommelse och yrkade att bolaget skulle ta bort ledningen. Hovrätten anförde att det inte kunde vara helt styrkt att det hade skett samtycke till att uppföra ledningen, men att det måste tas hänsyn till den långa tid som bolaget hade nyttjat marken utan invändning från fastighetsägarens sida. Fastighetsägaren fick därför anses ha godtagit att utan ersättning tåla det intrång som ledningen innebar. I fallet 79:33 (LM avd. 1) var det fråga om en högspänningsledning som hade funnits i ca 55 år. Skriftlig överenskommelse saknades. Ledningsägaren ansökte om ledningsrätt. Eftersom inga invändningar eller ersättningsanspråk hade framförts, ansåg hovrätten att någon ersättning inte skulle betalas för ledningsrättsupplåtelsen. NJA 1968 s. 411 gällde tvist om huruvida en sämjelott hade rätt till utfartväg över en annan sämjelott. År 1915 hade det skett sämjebyte mellan de två sämjelotterna. HD fann, med hänsyn bl.a. till den långa tid som vägen hade utnyttjats, att det kunde antas att det hade uppkommit en rätt av servitutskaraktär i samband med sämjebytet. En röd tråd i dessa fyra fall är att passivitet från fastighetsägarens sida har getts avtalsverkan. Frågan om rättsverkan av passivitet är alltför stor och komplex för att behandlas i detalj här. Rättsfallen ger dock underlag för påståendet att det finns något liknande presumtion till förmån för den som utövar en sakrätt och att utövaren också har laga åtkomst till rätten. Denna 9 slutsats har även framförts i den rättsvetenskapliga litteraturen. Det som nu sagts innebär, att när en lång tid har förflutit utan invändningar från markägarens sida, skulle man kunna utgå från att ett avtal eller en överenskommelse en gång har träffats och att ersättningsfrågan då reglerades. Ofta kan avtalet ha inneburit att ingen ersättning skulle betalas för intrånget. En speciell situation är att de berörda fastigheterna var i samma ägares hand då anläggningen uppfördes. I detta fall kan det givetvis förutsättas att ett 9 Se Sven Beckman, Passivitetsverkningar och rätt att taga väg, SvJT 1976:1 s. 64, där denna synpunkt framförs mot bakgrund av bl.a. rättsfallet NJA 1968 s. 411. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 muntligt ”avtal” har träffats om en upplåtelse. Se t.ex. rättsfallet V 89:5 nedan under underjordiska ledningar. Det är dock mycket viktigt att understryka att det i passivitetsfallet är fråga om endast en presumtion. En bedömning måste göras av omständigheterna i varje enskilt fall. Om det då visar sig att det finns omständigheter som tyder på att varken något faktiskt eller tyst medgivande har getts till upplåtelsen, så ska något avtal givetvis inte anses föreligga. Rättsfall Rättsfallet NJA 1979 s. 44 visar tydligt att stor försiktighet måste iakttas innan man låter hävdeförhållanden få en sakrättslig innebörd. En avsöndring hade i 90 år begagnat utfartväg över en fastighet (ej stamfastigheten). HD fann det inte styrkt att någon upplåtelse hade skett av rätt till utfart avsedd att gälla för all framtid. Trafiken som sådan kunde enligt HD inte grunda ett sakrättsligt anspråk på rätt till väg. Detta fall kommenteras och jämförs med det ovan nämnda NJA 1968 s. 411 av Johan Gyllensvärd i SvJT 1981 s. 185. Denne påpekar att i fallet från 1968 hade inte själva användningen av vägen i sig grundat någon rätt, utan användningen torde ha uppfattats som ett tecken på att en upplåtelse hade ägt rum. Det kan tilläggas att i det nyss nämnda fallet från 1979 hade det inte ens påståtts att någon upplåtelse skett. En kommentar ges också av Henrik Hessler i SvJT 1983 s. 85. Beträffande fallet NJA 1979 s. 44 konstaterar han att även om en tidigare ägare upplåtit eller genom passivitet godtagit användandet, så var detta i vart fall inte bindande mot den nye ägaren. Presumtionen att en rätt har upplåtits innebär alltså inte att regler om godtrosförvärv m.m. sätts ur spel. Vid ägarbyten måste hela kedjan i vanlig ordning styrkas fram till nuvarande ägare. Det kan vidare diskuteras hur många år som ska ha förflutit för att passiviteten ska anses ha pågått under ”lång tid”. Ca 25 år ansågs uppenbarligen tillräckligt i fallet NJA 1936 s. 334. Någon bestämd tidsgräns går dock knappast att lägga fast. Det finns exempel i praxis där en mer eller mindre omedelbar reaktion ansågs kunna krävas för att inte passivitet skulle få rättsverkningar. I andra fall görs jämförelser med det gamla begreppet ”urminnes hävd”, med vilket brukar menas ”två mansåldrar” eller 90 år. Som en sammanfattande slutsats kan sägas att det problem som nu diskuterats är komplext. Bedömningen måste göras med utgångspunkt från arten av intrång och omständigheterna i övrigt. Det finns dock en ganska tydlig tendens – om man ser på domstolarnas hantering – till att utgå från att en rättighet av något slag har tillskapats för befintliga anläggningar som har funnits en lång tid. Se vidare nedan under de olika slagen av anläggningar. Om det sålunda kan konstateras att det finns en rättighet, så blir nästa steg att bedöma dels rättighetens karaktär, dels dess omfattning eller innehåll. Först därefter kan en bedömning göras om den nya rätten – t.ex. ledningsrätt eller gemensamhetsanläggning – medför ett ökat intrång eller inte. 55 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 56 2015-10-01 Lantmäteriet Den tidigare rättighetens karaktär – servitut eller nyttjanderätt – kan lämpligen bedömas med hänsyn till hur andra anläggningar av samma slag skyddas samt till de övriga upplåtelser som kan finnas för den aktuella anläggningen. Bedömingen bör göras utifrån vad som kan antas ha varit avsikten vid den ursprungliga upplåtelsen. Om upplåtelsen avsett t.ex. en större valedning, så kan det knappast anses troligt att tanken varit att ledningen skulle tas bort efter ett visst antal år. Avsikten torde ha varit att den skulle bestå under i princip ”evig” tid. Beträffande exempelvis teleledningar är det däremot vanligt med tidsbegränsade, femtioåriga nyttjanderätter. För kraftledningar har servitutsupplåtelser tillämpats regelmässigt, åtminstone när det gäller högspänningsledningar. Det torde vidare kunna förutsättas att tanken bakom överenskommelsen har varit att ledningen skulle bestå även efter den ursprungliga ägarens bortgång eller efter försäljning av fastigheten. Den muntliga rättigheten bör därför normalt ha karaktären av ett i tiden obegränsat servitut. Ersättning vid en ny rättighetsupplåtelse bör därför komma ifråga endast om rättighetshavarens befogenheter utökas så att ytterligare intrång uppkommer. Det ska i sammanhanget observeras att muntliga avtal efter 1972-01-01 inte kan utgöra servitut. Det som sagt här förutsätter alltså att upplåtelsen tillkom före detta datum. Luftledningar Som framgått ovan kan det ofta vara en presumtion att det för befintliga anläggningar som har funnits en lång tid har träffats avtal en gång i tiden. Flera av rättsfallen ovan gällde kraftledningar. Presumtionen att en rättighet verkligen upplåtits kan ju också sägas vara särskilt stark i fråga om sådana ledningar. Luftledningar är ju dels väl synliga och ger tydliga ingrepp i miljön, dels har det sedan lång tid tillbaka funnits väl utarbetade rutiner – standardavtal etc. – för att ta i anspråk utrymme för ledningarna. Den tydliga belastningen minskar också risken för godtrosförvärv. Några ytterligare rättsfall får belysa tillämpningen. Rättsfall I rättsfallet V 88:2, där en befintlig ledningsgata breddades genom ledningsrätt, hävdade fastighetsägaren att ett på 1930-talet upprättat oinskränkt servitut inte gällde mot henne som ny ägare av fastigheten. Domstolarna konstaterade att avtalet var ett servitutsavtal och att klaganden ägde eller bort äga kännedom om ledningen med hänsyn till att det var en väl synligt ledning över fastigheten. Ersättning skulle därför betalas för enbart den nya, breddade, ledningsgatan men däremot inte för den gamla gatan. I V 90:4 bildades ledningsrätt för en 40 år gammal högspänningsledning. Ledningen hade ursprungligen byggts och nyttjats av fastighetsägarna själva, men övertogs senare av kraftbolaget. En fastighetsägare menade att han inte var bunden av något tidigare avtal och yrkade ersättning för ledningsrättsupplåtelsen. Hovrätten uttalade att det var visat att det fanns ett muntligt samtycke vid byggandet av ledningen och att den nuvarande ägaren var bunden av detta såsom ett servitutsavtal. Eftersom ledningsrätten inte innebar ökade restriktioner utgick därför ingen ersättning för upplåtelsen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Fallet V 02:12 gällde upplåtelse av ledningsrätt för en 24 kV högspänningsledning som hade funnits i ca 50 år. Domstolarna fann att det inte fanns något som tydde på att ledningen hade förlagts på fastigheterna utan dåvarande ägares samtycke, varför i vart fall en muntlig rättsupplåtelse måste anses ha funnits. Ledningsrättsåtgärden kunde varken anses medföra någon minskning av fastighetens värde eller ökad belastning på fastighetens nyttjande. Någon ersättning skulle därför inte betalas för ledningsrättsupplåtelsen. I V 07:8 beslutade LM, utan ersättning, om ledningsrätt för befintliga starkströmsledningar, vilka var anlagda delvis ovan och delvis under jord. LM anförde att upplåtelsen innebar att befintliga rättigheter omvandlades till ledningsrätt med motsvarande inskränkningar i fastigheternas nyttjande. Något ytterligare intrång bedömdes inte uppkomma, varför någon ersättning inte skulle betalas. FD anförde att de fastighetsägare som klagade inte hade visat att ledningarna ursprungligen hade byggts utan stöd av överenskommelse med dåvarande fastighetsägare. FD instämde med LM att ledningsrätten inte medförde någon ytterligare belastning på fastigheterna och att någon ersättning därför inte skulle betalas. Hovrätten delade FD:s bedömning. Underjordiska ledningar Här redogörs för ett antal rättsfall avseende va-ledningar, va-nät inom plan samt teleledningar. Avslutningsvis dras vissa slutsatser, bl.a. med avseende på frågan om godtrosförvärv. I Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II finns ett tiotal rättsfall som gäller befintliga va-ledningar. Fyra av fall gäller ledningsrättsupplåtelse, se nedan. Rättsfall I rättsfallet V 78:19 hade va-ledningen byggts ut 1955 utan särskilt avtal. En rättighetsupplåtelse ansågs dock ha skett trots detta. Ledningsbeslutet innehöll bl.a. förbud mot att utan medgivande plantera träd, utföra anläggningar m.m. på det upplåtna området. Detta ansågs innebära ett ökat intrång i förhållande till den tidigare rättigheten. Ersättning skulle därför betalas för det utökade intrånget. I fallet V 86:4 uppläts ledningsrätt för en ny ledning i samma sträckning som en befintlig, ej fungerande ledning. Eftersom den härskande fastigheten hade avstyckats från den tjänande fastigheten, ansågs ägaren av den sistnämnda fastigheten ha varit medveten om ledningen. Ett förhållande av servitutskaraktär ansågs råda. Ledningsbeslutet innehöll inte utökade befogenheter i förhållande till den tidigare rättigheten. Någon ersättning skulle därför inte betalas. Fallet V 89:5 gällde upplåtelse av ledningsrätt till förmån för en fastighet som hade avstyckats från den belastade, angränsande fastigheten. Vid anläggandet av ledningen ägdes båda fastigheterna av samma ägare. Styckningslotten liksom stamfastigheten såldes några år senare. Hovrätten anförde, att eftersom båda fastigheterna hade samma ägare då ledningen anlades skulle den nye ägaren av styckningslotten anses ha fått en nyttjanderätt när fastigheten förvärvades. Denna rätt kunde göras gällande mot den nye ägaren av stamfastigheten. (En viss ersättning dömdes ut, eftersom svaranden inte hade motsatt sig detta.) Fallet V 98:6 gällde upplåtelse av ledningsrätt inom tre bostadsfastigheter för va-ledningar som anlades på 1930-talet. Servitutsrätt fanns för två av fastigheterna. FBM och FD ansåg att det var troligt att det fanns någon form av muntlig överenskommelse som gällde gentemot ägaren av den tredje fastigheten, varför någon ersättning inte skulle betalas. Hovrätten ansåg däremot att ledningshavaren inte hade visat att det förelegat något avtal om nyttjanderätt eller servitut med samma innebörd som ledningsrätten. Denna 57 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 58 2015-10-01 Lantmäteriet ansågs därför innebära en ny belastning på fastigheten för vilken ersättning skulle betalas. Hovrätten bestämde ersättningen till skäliga 5 000 kr. Dessa fyra fall ger en något splittrad bild av hur rättighets- och ersättningsfrågan bör bedömas. I det första och tredje fallet blev det alltså ett utökat intrång jämfört med tidigare rättighet, och ersättning skulle därför betalas för ledningsrättsupplåtelsen. I det andra fallet blev det inget utökat intrång – och inte heller någon ersättning – eftersom det tidigare servitutet hade samma innebörd som ledningsrätten. I det sista fallet ansåg hovrätten att bevisbördan låg på ledningshavaren, som inte hade visat att det fanns ett 10 servitut och därför skulle en schablonersättning betalas. När det gäller va-nät inom detaljplan gäller tvistefrågan vanligen huruvida själva anläggningen ska ersättas. Särskild beräkning av ersättning för markupplåtelsen aktualiseras sällan, eftersom ledningarna som regel belastar rena grönområdesfastigheter, vilka kanske upplåts samtidigt eller i varje fall redan är belastade på annat sätt. Rättsfall I rättsfallen V 83:13, V 85:16, V 87:5, V 87:15 och V 87:20 blev sålunda bedömningen att ingen ersättning skulle betalas för markupplåtelsen, eftersom ledningarna var förlagda inom grönområde (allmän plats). Rättsfallet V 86:12 skiljer sig från de fem föregående. Den i målet aktuella va-anläggningen låg till större delen inom en grönområdesfastighet, som i många år hade skötts av en fastighetsägareförening. Anläggningen belastade dock även en jordbruksfastighet. Servitut för ledningar och nyttjanderätt för vattentäkt hade funnits tidigare, men upphört att gälla till följd av en fastighetsreglering. Den faktiska belastningen borde enligt FD trots detta ha påverkat fastighetsmarknaden. FD fann vidare att intrånget motsvarade en värdeminskning om 50 000 kr vid nyupplåtelse. Med hänsyn till dels att en köpare borde notera den faktiska belastningen och att det är ovisst att denna kommer att ersättas, dels att beslutet i viss mån innebar en ökad belastning, bestämdes ersättningen till skäliga 20 000 kr. När det gäller teleledningar finns det inget rättsfall i Lantmäteriets register. I den tidigare Ersättningshandboken omnämns ett FD-avgörande, vilket kan vara av intresse att ta med även här för att belysa principen. Rättsfall 11 Fallet gällde upplåtelse av ledningsrätt för en teleledning. Dåvarande Televerket hade utan ersättning lagt ned ledningar efter medgivande av kommunen som fastighetsägare. Fastigheten hade sedan överlåtits till en privatperson. Denne yrkade ersättning för ledningsrättsupplåtelsen. FD fann att ledningsintrånget skulle värderas och ersättas efter 10 Frågan om bevisbördan om vilken rättighet som finns eller inte finns verkar dock oklar om man ser till de rättsfall som finns. I V 07:8, se ovan under luftledningar, uttalade FD att markägarna (klagandena) inte hade visat att det inte fanns någon rättighet. I V 98:6 ansåg alltså hovrätten att ledningshavaren skulle ha visat att det fanns ett servitut, trots att ledningshavaren inte var klagande. Det finns också ett fall, V 13:7, där MÖD fann att bevisbördan låg på fastighetsägaren, trots att ledningshavaren var klagande. 11 Det redovisas inget målnummer i Värderingshandboken för detta FD-utslag, så det får bli ett anonymt fall. Det kan dock ändå vara av ett visst intresse för att belysa principerna. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 gängse normer för nyupplåtelse – vid den tiden 70 öre per längdmeter – och utdömde ett belopp om 1 000 kr. Kommunens medgivande i detta fall måste tolkas som att en rättighet hade upplåtits, vilken med tanke på Televerkets rutiner bör hänföras till kategorin nyttjanderätt. Att ersättning ändå betalades som för nyupplåtelse – och för det ”överskjutande” intrånget – kan ses mot bakgrund av att avtalet inte hade förbehållits då kommunen överlät fastigheten. Därmed kunde inte avtalet göras gällande mot den nye fastighetsägaren. Det kunde inte heller anses att denne ägde eller hade bort äga kännedom om ledningen. Den nye ägaren var alltså inte bunden av avtalet och det kunde inte heller anses att fastighetsmarknaden kunde känna till att det fanns en ledning. I båda de sist redovisade fallen var det klarlagt att rättigheter hade upplåtits en gång i tiden, men i samband med fastighetsreglering respektive ägarbyte upphörde rättigheterna att gälla mot de nya ägarna. I en sådan situation går det givetvis inte – när den nye ägaren sedan upptäcker belastningen och begär ersättning – att hävda att ett avtal har träffats genom passivitet. Avgörande för bedömningen blir i stället situationen när den berörda marken övergår till den nye ägaren. Borde denne känna till belastningen och betala därefter för fastighetsförvärvet? Eller hade den nye ägaren anledning att räkna med att ersättningsfrågan skulle regleras senare? Det är givetvis mindre möjligheter för en fastighetsägare att upptäcka underjordiska ledningar är luftledningar, varför förutsättningarna för godtrosförvärv är uppenbart bättre sett ur fastighetsägarens synpunkt. Vägar Beträffande vägar bör utgångspunkten vara, att om det redan finns en vägkropp på marken ifråga, så medför en ny upplåtelse normalt ingen eller endast en liten marknadsvärdeminskning för det rena markintrånget. Bedömningen blir på vanligt sätt, som beskrivits ovan, beroende av vilken slags rättighet det finns sedan tidigare. Om den tidigare upplåtelsen sålunda är ett servitut, så bör det normalt inte uppkomma någon marknadsvärdeminskning. Om det är en nyttjanderätt tidigare, bör en upplåtelse på evig tid i form av en gemensamhetsanläggning normalt ge upphov till en ökad belastning på fastigheten. Därför bör en viss ersättning betalas i ett sådant fall. Beloppet torde inte gå att uppskatta på annat sätt än skönsmässigt (jfr NJA 2007 s. 695). Även om det inte finns någon rättighet tidigare så torde det vanligtvis bli fråga om ett mycket litet intrång, eftersom marken redan är ianspråktagen av den aktuella vägen- Även i ett sådant fall torde marknadsvärdeminskningen kunna bedömas schablonmässigt. Ersättningen bör dock generellt sett bli högre än i situationen med en tidigare nyttjanderätt med tanke på att det blir en helt ny rättighet. 59 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 60 2015-10-01 Lantmäteriet När det gäller fallet att det inte finns någon rättighet tidigare blir det en speciell situation om vägen är att betrakta som tomttillbehör, i synnerhet om det är fråga om kvartersmark inom detaljplan. I sådana fall bör markupplåtelsen värderas utifrån genomsnittsvärdeprincipen. Det bör framhållas att det för vägar ofta kan svårt att strikt skilja mellan ersättning för markupplåtelsen respektive anläggningen. Detta framgår tydligt av flera rättsfall, där ingen ersättning har betalats för markupplåtelsen, se nedan. I en kostnadskalkyl för en väganläggning kan det för övrigt mycket väl ingå även markkostnader, vilket innebär att marken ersätts utan att detta redovisas separat. Följande rättsfall gäller tillämpningen av 13 § AL i dess tidigare lydelse, dvs. innan vinstfördelningen infördes i AL. Fallen kan ändå fortfarande ha sitt intresse varför de tas med här. Rättsfall Det finns alltså ett ganska stort antal rättsfall i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II där ingen separat ersättning har betalats för själva markupplåtelsen. Fallen V 76:7 och V 80:7 gällde båda av ålder använda byvägar, vilka uppläts för gemensamhetsanläggning. I det sista fallet skulle vägen till följd av nyexploatering användas av betydligt fler än tidigare. Detta föranledde dock ingen ersättning för markintrånget, däremot ersattes företagsskada orsakad av den ökade trafikmängden. V 89:2 gällde en allmän väg som hade upphört. Ersättning betalades för anläggningens värde men inte för markupplåtelsen. Samma resultat blev det i fallen V 82:4 och V 87:2, dvs. ingen separat ersättning för markupplåtelsen. Fallen V 83:20 och V 85:16 gällde vägar inom exploateringsområde. Ersättning betalades för enbart värdet av anläggningen. När det gäller senare rättsfall där gällande lagstiftning tillämpas, dvs. att det förutom marknadsvärdeminskningen bör betalas en viss vinstandel, hänvisas till en särskild rättsfallssammanställning under 13 § AL i Handboken. Se avsnitt 3.1.5, PRINCIPER FÖR VINSTFÖRDELNING – SPECIELLT OM VÄGAR PÅ LANDSBYGDEN. Bryggor och båtplatser Det är inte ovanligt att gemensamhetsanläggningar eller servitut enligt FBL inrättas avseende befintliga bryggor, båtplatser och liknande anläggningar. I båda fallen ska ersättning betalas för markupplåtelsen. Ofta är det vinstfördelningsfall. I situationen med gemensamhetsanläggning aktualiseras även ersättning för inlösen av anläggningen, såvida den inte redan ägs av de deltagande fastigheterna och har uppförts med stöd av ett tidigare avtal. Från principiell synpunkt kan ersättningen för markupplåtelsen bestämmas med utgångspunkt från en kalkyl över förlust av nettointäkter vid alternativet att hyra eller arrendera ut båt- eller bryggplatser. Vanligtvis görs en evighetskapitalisering av den årliga nettointäkten. Detta tillvägagångssätt har tillämpats i ett flertal rättsfall, se t.ex. V 83:5, V 85:16, V 89:7, V 99:8, V LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 12 05:5 och V 10:5. Det framräknade beloppet antas som regel slå igenom i marknadsvärdet och ska sålunda ligga till grund för intrångsersättningen. Denna ska dessutom innehålla en vinstandel eller 25 procent påslag på marknadsvärdeminskningen om det är ett expropriationsfall. Den årliga nettointäkten kan beräknas utifrån bruttointäkter minus driftsoch underhållskostnader. Om det är fråga om en gemensamhetsanläggning ska även en kostnad för att uppföra en motsvarande anläggning tas med i kalkylen. Om fastighetsägaren äger anläggningen ska å andra sidan värdet av anläggningen ersättas separat. Det är i det fallet viktigt att understryka att det inte ska betalas dubbel ersättning för anläggningen. Om värdet av anläggningen ersätts separat måste därför ett anläggningsvärde dras av för att få ett nettobelopp som ett mått på marknadsvärdeminskningen. Om anläggningen ägs av en annan än fastighetsägaren, så ska även i det fallet ett avdrag för anläggningens värde (nyanläggningskostnaden) göras, eftersom fastighetsägaren hade varit tvungen att uppföra en anläggning själv för att kunna få intäkterna (för uthyrning av båtplatser etc.). Rättsfall I t.ex. rättsfallet V 10:5 tillämpades den nyss beskrivna principen för vinstberäkning. Fallet gällde bildande av servitut avseende rätt att anlägga, underhålla och förnya brygga för sex fastigheter. FD ansåg att värdet av en båtplats för härskande fastigheter skäligen kunde jämföras med en markförlust då ett påtagligt tomttillbehör förloras. Marknadsvärdeökningen uppskattades till 5 procent av respektive fastighets markvärde, som bedömdes till 2 000 000 kr, dvs. 100 000 kr per fastighet eller totalt 600 000 kr. Värdet för tjänande fastighet grundades på att utrymmet kunde hyras ut för 10 båtplatser med en nettohyra om 900 kr/år och 8 procent kalkylränta, dvs. totalt 115 000 kr. Kostnaden för en brygga kunde enligt FD variera inom ett tämligen stort intervall. Den av LM bedömda kostnaden 210 000 kr, 35 000 kr per fastighet, godtogs. Förrättningskostnaderna uppgick till 50 000 kr. Vinsten blev således 600 000 – 115 000 – 210 000 – 50 000 = 225 000 kr. Vinsten fördelades med hälften vardera mellan ägarna av den härskande och de tjänande fastigheterna. Hovrätten godtog FD:s beräkning. Se även exempel 4 i avsnitt 3.1.6, ERSÄTTNING FÖR UTRYMME SOM TAS I ANSPRÅK FÖR GEMENSAMHETSANLÄGGNING FÖR BRYGGA. 1.3.10 Värdetidpunkt Det kan avslutningsvis vara på sin plats att summera upp vad som gäller i fråga om värdetidpunkt – eller rättare sagt när denna ligger tidigare än dagen för ersättningsbeslutet i fråga om befintliga anläggningar. Det finns tre typfall när värdetidpunkten för intrångsersättningen är tidigarelagd, dvs. när 13 tillträdet är utgångspunkten för värdetidpunkten. Här utgår vi från att det är fråga om en ledning. 12 När det gäller kalkylräntan har räntefoten 4,5-5 procent tillämpats i V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 05:5. En högre räntefot tillämpades i V 83:5 och V 10:5. 13 Värdetidpunkten för posten annan ersättning är alltid dagen för ersättningsbeslut. 61 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 62 2015-10-01 Lantmäteriet 1. Det första fallet är när förrättningen kan ses som ett led i att säkra den anlagda ledningen med ledningsrätt. Det vill säga att det är ett nära samband med anläggandet och ledningsrättsförrättningen. 2. Det andra fallet är då parterna är överens om att ersättningsfrågan inte är reglerad, men de var överens om markåtkomsten. I detta fall kommer även frågan om preskription in i bilden, dvs. om frågan inte har hållits vid liv bör skador äldre än tio år anses som preskriberade. 3. Det tredje fallet är när ett tidigare nyttjanderättsavtal har upphört. I enlighet med HD:s uttalande i mastmålen (NJA 2008 s. 510) blir dagen för avtalens upphörande värdetidpunkt. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 1.4 FÖRETAGSSKADA – MILJÖSKADA Enligt hänsynsbestämmelserna i 2 kap. MB ska verksamheter som påverkar omgivningen bedrivas så att de skadliga effekterna minimeras. Om en skada ändå uppstår finns bestämmelser om ersättning för s.k. miljöskador i 32 kap. MB. Om motsvarande olägenheter för omgivningen uppstår i samband med att mark tas i anspråk för den störande verksamheten – t.ex. genom fastighetsreglering eller någon annan förrättningsåtgärd – talar man i ersättningssammanhang om en företagsskada. Dvs. en skada som uppstår till följd av genomförandet av markåtkomstföretaget. Eftersom det har ansetts rimligt att en fastighetsägare som avstår mark till en störande verksamhet ska ha samma rätt till ersättning – varken större eller mindre – som andra fastighetsägare som störs av samma verksamhet, är bestämmelserna i 32 kap. MB och reglerna om företagsskada i 4 kap. 2 § ExL i princip desamma. Det som i det följande sägs om bedömningen av ersättning för en miljöskada gäller således i allt väsentligt även för ersättning för en företagsskada enligt ExL som avser samma störning (immission). 1.4.1 Skadestånd för miljöskada Grundförutsättningarna för skadestånd är att en verksamhet på en fastighet har orsakat en skada i fastighetens omgivning, 32 kap. 1 § MB. 1 § Skadestånd enligt detta kapitel skall betalas för personskada och sakskada samt ren förmögenhetsskada som verksamhet på en fastighet har orsakat i sin omgivning. En ren förmögenhetsskada som inte har orsakats genom brott ersätts dock endast om skadan är av någon betydelse. En skada, som inte har orsakats med uppsåt eller genom vårdslöshet, ersätts bara om den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. Med verksamhet menas att mark, byggnader eller anläggningar används på ett visst sätt, t.ex. för lantbruk, väg, järnväg, industriproduktion eller avfallshantering. Även själva uppförandet av en byggnad eller en anläggning ingår i verksamhetsbegreppet, liksom mer tillfällig användning av en fastighet för t.ex. motortävlingar eller andra arrangemang (prop. 1985/86:83 s. 15). Med begreppet omgivning ska förstås att lagen inte är tillämplig inom just det område där den skadegörande verksamheten bedrivs. För skador inom t.ex. en industribyggnad får annan lagstiftning tillämpas, t.ex. bestämmelser om arbetsskydd. Om verksamheten bedrivs på endast en del av en fastighet, omfattas dock skador som uppstår på andra delar av fastigheten av bestämmelserna i MB. 63 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 64 2015-10-01 Lantmäteriet De störningar som är skadeståndsgrundande är främst vatten-, luft- eller markförorening, buller, skakning eller annan liknande störning (32 kap. 3 § MB). Till kategorin ”annan liknande störning” hör bl.a. estetiska störningar, såsom förfulning av landskapsbilden, och s.k. psykiska immissioner, som t.ex. den oro som människor som bor intill en sprängämnesfabrik kan känna, vilket i sin tur kan leda till att fastigheterna i området sjunker i värde. Även skador orsakade av sprängsten eller liknande berättigar till skadestånd. Vidare kan skadestånd betalas för grävningsarbeten om den som utför arbetet har brustit i omsorg (32 kap. 4–5 §§ MB). Skadestånd kan betalas för personskada, sakskada eller ren förmögenhetsskada. Med ren förmögenhetsskada avses sådan ekonomisk skada som uppstår utan samband med att någon lider person- eller sakskada. Om t.ex. fasaden på en byggnad har skadats vid en sprängning i närheten är den värdeminskning för fastigheten som detta leder till en sakskada. En ren förmögenhetsskada föreligger däremot om värdet på fastigheten sjunker på grund av att en verksamhet i fastighetens närhet orsakar olägenheter i form av t.ex. buller eller lukt. Rättsfall Frågan om vilka slags skador som är ersättningsgilla behandlades av HD i rättsfallet NJA 2000 s. 737 – Lantmäteriets rättsfallsregister V00:8. Under den treåriga byggtiden av den nya järnvägen till Arlanda stördes fastighetsägare intill banan av maskinbuller, damm och byggtrafik. HD anförde inledningsvis att ersättning kan betalas för s.k. ren förmögenhetsskada, dvs. en ekonomisk skada, men inte för en ideell skada. Med hänvisning till doktrinen konstaterade HD att gränsdragningen mellan ekonomisk och ideell skada är omdiskuterad. Därefter anförde HD i huvudsak följande. Av utredningen i målet framgår att byggtiden kom att överskrida nyttjanderättstiden med omkring ett år. Under den treåriga byggtiden har fastighetsägarna störts i en omfattning som gjort att de inte har kunnat utnyttja sina fastigheter i full omfattning. De har i endast begränsad utsträckning kunnat använda sina uteplatser och sovrummen har till följd av nattarbeten ett 40-tal nätter inte kunnat ge fastighetsägarna ostörd nattsömn. Sammantaget har fastigheterna således inte kunnat användas fullt ut. Fastighetsägarna har vidare på grund av byggdamm behövt utföra mer tvätt och städning än annars. Inskränkningarna i fastighetsägarnas boendemöjligheter och värdet av fastighetsägarnas egna arbeten utgör följdskador av ekonomisk natur och kan inte anses sakna betydelse. Fastighetsägarna är alltså berättigade till ersättning. Ersättning betalades med mellan 17 000 och 20 000 kr. Utgångspunkten för skadeståndsreglerna i 32 kap. MB är att strikt skadeståndsansvar gäller, vilket innebär att skadestånd ska betalas även om skadan inte har uppkommit genom uppsåt eller vårdslöshet. Från denna grundprincip finns dock två viktiga undantag. (1) För det första ersätts en ren förmögenhetsskada endast om den är av någon betydelse, såvida den inte har orsakats genom brott – det s.k. väsentlighetsrekvisitet. Begränsningen gäller dock inte för person- eller sakskador. Sådana skador ska ersättas oavsett om de är av någon betydelse eller inte. (2) För det andra ska samtliga slag av skador – personskador, sakskador eller rena förmögenhetsskador, som inte har orsakats uppsåtligen eller ge- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 nom vårdslöshet – ersättas bara om den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden – de s.k. orts- och allmänvanlighetsrekvisiten. Dessa rekvisit är desamma som enligt 4 kap. 2 § ExL gäller för företagsskada. Detta beror alltså på att lagstiftningen syftar till att jämställa den som avstår mark för en störande verksamhet med andra fastighetsägare som utsätts för samma störning. Prövningen av en miljöskada avseende ren förmögenhetsskada kan alltså i figurform beskrivas på samma sätt som prövningen av en företagsskada. Ja Väsentlighetsrekvisitet Är miljöskadan bagatellartad? Nej Ja Ortsvanlighetsrekvisitet Är störningen/skadan ortsvanlig? Nej Allmänvanlighetsrekvisitet Är störningen/skadan allmänvanlig? Nej Ja Skälighetsprövning Miljöskadan ersätts inte Miljöskadan ersätts Figur 1 Principskiss för prövning av miljöskada – ren förmögenhetsskada. 1.4.2 Väsentlighetsrekvisitet Ersättning för en förmögenhetsskada ska alltså betalas endast om skadan är av någon betydelse. I rättspraxis brukar man tala om att marknadsvärdepåverkan ska vara ”väsentlig”, vilket har gett rekvisitet dess namn. Väsentlighetsrekvisitet hänför sig till den nettoinverkan på fastighetens marknadsvärde som den skadegörande verksamheten förorsakar. Man ska alltså även beakta eventuell nytta som verksamheten innebär. 65 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 66 2015-10-01 Lantmäteriet I förarbetena har bl.a. följande syften med väsentlighetsrekvisitet anförts. • Osäkerhetsmarginalen vid fastighetsvärdering • Bevissvårigheterna för bagatellartade skador • Processekonomiska skäl Avgörande för om värdepåverkan är väsentlig eller inte kan vara dels hur stort belopp det är fråga om (absolut), dels hur beloppet förhåller sig till fastighetens marknadsvärde (relativt). Väsentlighetsrekvisitet har i praxis sällan eller aldrig varit avgörande för om ersättning ska betalas eller inte för en miljöskada, eftersom det oftast har bedömts som mer eller mindre uppenbart att skadan var mer än bagatellartad (SOU 2008:99 s. 260). Rättsfall I det ovan nämna rättsfallet NJA 2000 s. 737 om ersättning för minskat boendevärde bedömdes skadan till 20 000 kr för två fastighetsägare och 17 000 för den tredje. HD ansåg att dessa skadenivåer skulle bedömas som väsentliga. 1.4.3 Orts- och allmänvanlighetsrekvisiten Ersättning för en miljöskada, som inte har orsakats uppsåtligen eller genom vårdslöshet, ska betalas endast om den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. Ortsvanliga är sådana störningar som uppstår när t.ex. en ny fabrik förläggs till en industriort som redan tidigare har liknande störningar. Allmänvanliga störningar är sådana som uppkommer när t.ex. en väg dras genom en ort som tidigare inte hade någon liknande väg, om de immissioner som vägen innebär är allmänt förekommande i andra jämförliga orter. I förarbetena nämns buller från en motorväg som dras fram genom en tidigare orörd natur som ett exempel på en allmänvanlig störning (Prop. 1969:28 s. 240). Ortsvanlighet Med ort menas den störda fastighetens närmaste omgivning (prop. 1969:28 s. 239). Ortsbegreppet ansluter inte till någon administrativ indelning, utan det råder viss frihet att med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet göra en geografisk avgränsning. Ortsbegreppet bör dock inte tolkas alltför snävt. Rättsfall I rättsfallet NJA 1999, s. 385 – Lantmäteriets rättsfallsregister V99:4 uttalade HD bl.a. följande: ”Det skall då först sägas att, om man på detta sätt bryter ned ett område i delområden, det ofta blir möjligt att konstruera ett mindre område som inte tidigare har ut- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 satts för störningar. Det är tydligt att man måste gå försiktigt fram, om ortsvanlighetsprövningen skall spela den roll som lagstiftaren avsett. Ett ifrågasatt delområde måste kunna avgränsas på ett naturligt sätt från orten i övrigt för att det skall vara motiverat att pröva ortsvanligheten med hänsyn till förhållandena i delområdet.” Följande exempel på ortsavgränsningar kan hämtas från rättstillämpningen. • Ett visst villaområde • De centrala delarna av en viss tätort • En viss mindre tätort med blandad bebyggelse • Området för en viss ledningsdragning på landsbygden Vanlighetsprövningen ska enligt lagtextens formulering ske med utgångspunkt från störningen som sådan (bullret, skakningarna, utsiktsstörningen, etc.) och inte från marknadsvärdepåverkan. Det är alltså den aktuella störningen av en viss art och intensitet, som ska jämföras med de inom orten sedan tidigare förekommande störningarna av samma art. Det kan dock noteras att HD i rättsfallet NJA 1999 s. 385 konstaterade att det ibland kan vara svårt att göra någon åtskillnad mellan störning och skada. Vidare talas det i lagtexten till 4 kap. 2 § ExL (influensregeln) om inverkan på marknadsvärdet, vilket närmast tyder på att det är skadans – och inte störningens – vanlighet som ska bedömas i det sammanhanget. Rättsfall Som exempel på prövning av ortsvanlighetsrekvisitet kan nämnas ett kraftledningsmål där ett villaområde i utkanten av Storstockholm inte ansågs vara känsligt för estetiska störningar (Lantmäteriets rättsfallsregister V79:3). Utsikten från den berörda fastigheten stördes redan av en industrifastighet. Och ifråga om buller från kraftledningen anfördes att fastigheten låg så nära motorväg och järnväg att trafiken därifrån hördes väl. Såväl den estetiska störningen som bullret var således att anse som ortsvanliga. Allmänvanlighet Liksom ifråga om ortsvanlighet ska allmänvanlighetsprövningen i första hand göras utifrån störningens och inte skadans vanlighet. Det är vidare störningens art och intensitet och inte dess källa som ska ligga till grund för prövningen. För t.ex. estetiska störningar från en kraftledning bör alltså jämförelsen göras med den allmänna förekomsten av estetiska störningar – även från andra störningskällor än kraftledningar, t.ex. järnvägar och industrier. Rättsfall Psykiska och estetiska störningar från en kraftledning på Hisingen i Göteborg behandlades i rättsfallet NJA 1988 s. 376. – Lantmäteriets rättsfallsregister V88:8. HD anförde bl.a. följande. Ersättning ska betalas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om inverkan av ledningsföretaget inte förekommit men endast i den mån det är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden – två rekvisit som det är svårt att klart hålla isär. I förevarande fall är fråga om en fastighet i ett visserligen hittills tämli- 67 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 68 2015-10-01 Lantmäteriet gen skyddat läge men likväl belägen i nära anslutning till miljöstörande industri av betydande omfattning. I sådana omgivningar måste fastighetsägare räkna med ett visst mått av sådana störningar som det här är fråga om. Eftersom varken psykiska eller estetiska störningar låter sig mätas utan måste bli föremål för utpräglat subjektiva bedömningar, bör gränsen för vad som fastighetsägaren skäligen bör tåla med hänsyn till vad som är vanligt på orten eller allmänt förekommande sättas tämligen högt. Vad som yrkats i HD uppgår ej till mer än 7,5 procent av det värde som fastigheten hade utan inverkan av ledningsföretaget. En sådan värdeminskning är ej större än vad fastighetsägaren får anses skyldig att tåla vid inverkan av psykiska och estetiska störningar. Allmänvanlighetsprövningen ska avse störningar av en viss art under jämförliga förhållanden, vilket innebär att man ska bedöma om störningen är vanlig i samhällen eller trakter av samma slag som den aktuella orten. Prövningen knyts därmed indirekt till i princip samma ortsbegrepp som ligger till grund för ortsvanlighetsprövningen. Följande exempel på ortstyper, som var och en inom sig rymmer jämförliga förhållanden, är hämtade från rättspraxis. • Villaområden i utkanten av större tätorter • Villasamhällen • Tätorters centrala delar • Glesbebyggda områden – landsbygden • Fritidsområden • Lugna områden med spridd bebyggelse • Omgivningar med miljöstörande industri Av förarbeten och rättspraxis kan utläsas att bl.a. följande faktorer har betydelse för prövningen av allmänvanlighet. • Rådande miljökrav (dvs. gränsvärden, riktlinjer eller rekommendationer) avseende miljöstörningar. Detta är särskilt vanligt ifråga om buller. I rättsfallet NJA 1977 s. 424 (Lantmäteriets rättsfallsregister V77:4) knöts gränsen för ersättning för trafikimmissioner till då gällande rekommendationer för bullernivåer vid framdragande av ny trafikled i befintlig miljö, vilket var en ekvivalent bullernivå om 60 dB(A) utomhus. Nu gällande rekommendationer är 55 dB(A) utomhus (ekvivalent nivå) respektive 45 db(A) inomhus (maxnivå). • Typen av miljöstörande verksamhet. Högre toleransgräns för allmännyttiga verksamheter. • Miljöstörningens mätbarhet. Högre toleransgräns för störningar som kräver subjektiva bedömningar än för störningar vars intensitet går att mäta. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 • Stor ekonomiska skada (i förhållande till fastighetens totalvärde) har tagits till intäkt för att störningens intensitet inte är allmänvanlig. • Den störda fastighetens kvalitéer ur miljösynpunkt. Lägre toleransgräns har t.ex. tillämpats för fritidsfastigheter i ostörda omgivningar. Rättsfall I rättsfallet NJA 1999 s. 385 – Lantmäteriets rättsfallsregister V99:4, som avsåg störningar från en nyanlagd väg i ett tidigare ostört område, konstaterade HD att störningarna inte var ortsvanliga och anförde därefter följande. ”Angående allmänvanlighetskriteriet kan konstateras att den förut berörda utvecklingen av Dalarö följer samma mönster som uppvisas av ett antal andra orter i Stockholms närhet. Med denna utveckling följer utbyggnad av allmänna anläggningar som vägar, som anpassas till en ökande trafik. Generellt sett får tillkomsten av en sådan väg som Smådalarövägen med dess trafik och dess estetiska inverkan på t.ex. landskapsbilden anses allmänvanlig. Det är inte belagt att de bullerstörningar som orsakas av vägen i och för sig är onormalt stora. Ca 1,6 milj. människor i Sverige är i sin boendemiljö exponerade för vägtrafikbuller på över 55 dB(A) ekvivalentnivå (frifältsnivå utomhus; se prop. 1996/97:53 s. 45 och SOU 1993:65 s. 117). I tätorter med 500–10 000 invånare, till vilka Dalarö hör, beräknas 9– 10 procent av invånarna vara utsatta för 55–60 dB(A) och åtminstone 4 procent för högre värden (se SOU 1993:65 bil. 9 s. 4). I likhet med HovR:n anser HD därför att bullerstörningarna bör betraktas som allmänvanliga.” I rättsfallet NJA 2003 s. 619 – Lantmäteriets rättsfallsregister V03:4 (Ålbergamålet), som gällde framdragande av en motorväg genom skogsmark, fann HD – med hänvisning till förarbetena (prop. 1969:28 s. 240) – att störningarna på jakten fick anses vara allmänvanliga. Skälighetsbedömning Tillämpningen av orts- och allmänvanlighetsrekvisiten ska göras som en skälighetsprövning när det gäller det slutliga ställningstagandet till om ersättning ska betalas eller inte.. Rättsfall I det ovan berörda rättsfallet NJA 1999 s. 385 – Lantmäteriets rättsfallsregister V99:4 anvisar HD en mer självständig roll för skälighetsprövningen än som tidigare hade gällt. Efter att ha bedömt störningarna som allmänvanliga konstaterar HD följande: ”Därmed är dock inte sagt att klagandena är skyldiga att tåla störningarna från vägen utan ersättning för skador på grund av dessa. I den skälighetsprövning som ska göras bör ett flertal omständigheter vägas in. En sådan omständighet är Dalarös tämligen speciella karaktär som innebär att även ”normala” störningar kan ha större betydelse än på andra platser. Den sammantagna inverkan av immissionerna bör också tillmätas vikt. Skadans art och totala storlek kan vara ytterligare en omständighet att beakta, liksom att fastighetsägarna är privatpersoner. Vidare kan hänsyn tas till överskridande av gällande normer för immissioner. Samhällsnyttan av vägen bör ges vikt. Beaktas kan också att toleransgränsen för vissa typer av immissioner, t.ex. buller (jfr prop. 1969:28 s. 240 och 1985/86:83 s. 41) och estetisk inverkan (jfr prop. 1969:28 s. 240 och NJA 1988 s. 376), kan ligga högre än för andra.” I citatet känner vi igen flera av de faktorer som tidigare nämndes under allmänvanlighetsprövningen. Efter att ingående ha behandlat de särskilda om- 69 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 70 2015-10-01 Lantmäteriet ständigheterna i det aktuella fallet, fann HD skäligt att ersättning skulle betalas trots att störningarna bedömdes som allmänvanliga. HD kom till en liknande slutsats i Ålbergamålet, NJA 2003 s. 619, där ersättning betalades för intrång i jakt trots att störningen betraktades som allmänvanlig. Inget toleransavdrag eller procentpåslag Om vanlighets- och skälighetsprövningen slutar med att miljöskadan ska ersättas ska ersättning betalas för hela skadan. Tidigare skulle enligt praxis göras ett s.k. toleransavdrag från ersättningen om vanligen 5 procent, men detta gäller inte längre efter den ändring av 32 kap. 1 § som infördes den 1 augusti 2010. Något procentpåslag ska inte göras på ersättningen. På samma sätt som i fråga om företagsskada enligt ExL ska en miljöskada endast ersättas med den konstaterade marknadsvärdeminskningen. 1.4.4 Orsakssamband och beviskrav I MB finns en särskild bestämmelse som slår fast att det vid sådana störningar som lagen handlar om ska gälla ett lägre krav än annars på bevisning om sambandet mellan skadeorsak och skada (32 kap. 3 § 3 st. MB. Regeln innebär att en skada ska anses ha orsakats genom en störning om det finns en övervägande sannolikhet för ett orsakssamband. Det krävs alltså inte full bevisning som inom skadeståndsrätten i övrigt. Bevisregeln har betydelse främst när orsakssambandet är invecklat och svårgripbart. Detta är fallet bl.a. vid olika former av föroreningar. Bevisregeln förutsätter dock dels att den skadelidande på traditionellt sätt har kunnat styrka förekomsten av en skadlig störning, dels att han har kunnat styrka att det har uppstått en skada. Någon lindring i beviskravet i förhållande till skadeståndsrätten i övrigt gäller alltså inte på dessa punkter, utan lindringen gäller endast i fråga om sambandet mellan störning och skada. Den beskriva bevislindringen gäller inte för företagsskador enligt 4 kap. 2 § ExL. 1.4.5 Skadeståndsansvariga Ansvarig för den skada som en fastighet förorsakar i sin omgivning är den fastighetsägare eller tomträttshavare som bedriver eller låter bedriva verksamhet på fastigheten (32 kap. 6 § MB). Om verksamheten bedrivs av en nyttjanderättshavare eller innehavaren av ett servitut eller någon annan särskild rätt, är det rättighetshavaren som är ansvarig, om han brukar fastigheten i näringsverksamhet eller i offentlig LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 verksamhet. En annan brukare, t.ex. en bostadshyresgäst eller en bostadsarrendator, är skadeståndskyldig endast om denne har vållat skadan uppsåtligen eller genom vårdslöshet. Även entreprenörer som i egen näringsverksamhet utför eller låter utföra arbete på en fastighet har ett strikt skadeståndsansvar (32 kap. 7 § MB). Att arbetet ska utföras i egen näringsverksamhet innebär att det ska vara fråga om en självständig företagare. Om skadan orsakas av en anställd hos fastighetens ägare eller brukare måste skadeståndsanspråket enligt lagen riktas mot ägaren eller brukaren. Fastighetens ägare eller brukare blir dock normalt inte befriad från sitt ansvar även om en entreprenör är ansvarig för skadan. I ett sådant fall inträder i stället som regel ett solidariskt ansvar dem emellan (32 kap. 8 § MB). 1.4.6 Beräkning av ersättningen MB innehåller inga bestämmelser om hur skador på en fastighet ska värderas, utan beräkningen får ske enligt allmänna skadeståndsregler. I praktiken torde skador på fast egendom uppskattas på liknande sätt som vid en tilllämpning av ExL, dvs. som minskningen av marknadsvärdet. Den störningsalstrande verksamheten kan även medföra förändringar som verkar höjande på fastighetsvärdet. Sådan s.k. företagsnytta ska vid tillämpning av ExL bedömas enligt rekvisiten i 4 kap. 2 § ExL och således i princip avräknas från skadan i den mån nyttan inte är orts- eller allmänvanlig. I MB finns ingen reglering av positiv influens. I förarbetena till den tidigare gällande miljöskyddslagen sägs angående detta att allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser ska tillämpas och att man åtminstone i vissa fall kan kvitta en skada som drabbar en fastighet mot en nytta som uppkommer för fastigheten genom företaget (prop. 1969:28 s. 242). För att kvittning ska göras talar även den tidigare berörda utgångspunkten att ersättningen bör bli densamma för en fastighet som direkt berörs av ett intrång som för grannfastigheten, som utsätts för samma störningar men inte upplåter någon rättighet. Den normala skadeståndssituationen är att en miljöskada har inträffat och att frågan därefter väcks om ersättning. Ersättning kan emellertid även betalas för framtida skador på egendom om ersättningens belopp lämpligen kan uppskattas på förhand och om en part begär det (32 kap. 9 § MB). På grund av svårigheten att göra förhandsbedömningar är dock möjligheterna till sådan ersättning begränsade. 71 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 72 2015-10-01 1.4.7 Lantmäteriet Inlösen Om en skadeståndsgrundande verksamhet medför att fastighet eller del av fastighet blir onyttig för ägaren eller att synnerligt men uppkommer vid användningen, ska fastigheten eller fastighetsdelen på fastighetsägarens begäran lösas in (32 kap. 11 § MB). Ersättningen vid en inlösen ska bestämmas enligt reglerna i ExL. Detta innebär att i inlösenfallet ska det göras ett påslag på ersättningen med 25 procent, jämför 4 kap. 1 § ExL. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 2 FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN 2.1 FASTIGHETSREGLERING 2.1.1 Översikt över ersättningsregler och principer Grundregeln för likvidvärdering Den grundläggande ersättningsregeln finns i 5 kap. 10 § FBL, som har följande lydelse: 5 kap. 10 § FBL. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, utjämnas skillnaden genom ersättning i pengar. På samma sätt utjämnas värdeförändring som föranleds av servitutsåtgärd eller av att byggnad eller annan anläggning genom regleringen övergår till någon annan ägare. Ersättning enligt första stycket bestäms på grundval av värdering (likvidvärdering). Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, ska enligt 5 kap. 10 § första stycket första meningen skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar (s.k. likvid). Bestämmelsen i 5 kap. 10 § FBL anger att ersättning ska betalas. Hur ersättningen ska bestämmas regleras i 5 kap. 10 a –11 §§, se nedan. Värdeförändring som beror på servitutsåtgärd eller på att byggnad eller annan anläggning övergår till ny ägare ska enligt andra meningen utjämnas på samma sätt. Vid överföring av fastighetstillbehör ska ersättningen bestämmas enligt samma principer som vid fastighetsreglering i övrigt. Det förfarande genom vilket ersättningen bestäms kallas för likvidvärdering. Likvid är synonymt med ersättning. Regeln om hur ersättningen ska bestämmas 5 kap. 10 a § FBL. Vid värdering av egendom enligt 10 § gäller andra och tredje styckena. Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14, 15, 16, 17 eller 18 § plan- och bygglagen (2010:900) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, tillämpas 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Vid värdering av egendom som inte kunnat tas i anspråk på sätt som sägs i andra stycket tillämpas 4 kap. expropriationslagen med undantag för 1 § andra stycket och, såvitt gäller värdestegring, 2 §. Det ska även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. 73 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 74 2015-10-01 Lantmäteriet Vid likvidvärderingen enligt 5 kap. 10 § skiljer man mellan två olika av fall, dels expropriationsfallen (5 kap. 10 a § andra stycket), dels vinstfördelningsfallen (5 kap. 10 a § tredje stycket). Gränsdragningen mellan de två typfallen redovisas i nedan i avsnitt 2.1.2. Reglerna i 4 kap. ExL ska alltså tillämpas på expropriationsfallen. För vinstfördelningsfallen ska det ”tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten”, vilket med andra ord kallas vinstfördelning. Värderingsprinciperna för de båda fallen behandlas längre fram. Jämkningsregeln 11 § Genomföres regleringen på sådant sätt att ägare av fastighet lider förlust genom att fastighetens värde minskas utan att han kan få gottgörelse enligt andra bestämmelser eller genom att han ålägges betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall resultatet av den ekonomiska uppgörelsen enligt 10 § jämkas så, att förlusten täckes. Överstiger den enligt 10 § beräknade ersättningen för vad som genom överföring frångår fastighet i väsentlig mån den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten, skall jämkning ske, om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna. Om kostnaden för att anskaffa egendom, som vid regleringen användes för förstärkning av fastighet, icke överensstämmer med likvidvärdet, skall jämkning enligt första stycket också ske, såvida det ej medför avsevärd olägenhet för sakägare. Vid s.k. indirekt vinstfördelning (se nedan om Vinstfördelningsfallen) bestäms likvidvärdet i princip utan hänsyn till de berörda fastigheternas värdeförändringar. Normalt torde värdenivån trots detta komma att ligga i intervallet mellan avträdarens värdeminskning och tillträdarens värdeökning. I vissa fall kan det dock inträffa, att en fastighetsägare blir oskäligt gynnad eller missgynnad av det bestämda likvidvärdet. Ersättningsbeloppet ska då jämkas. För att täcka förlust Enligt 5 kap. 11 § första stycket första meningen ska resultatet av den ekonomiska uppgörelsen i vissa fall jämkas, om en reglering genomföres på sådant sätt att ägare av fastighet lider förlust. Förlust kan uppkomma antingen genom att fastighetens värde minskas och att ersättningen inte förmår täcka denna minskning eller genom att fastighetens värde ökas, men att det ersättningsbelopp som ska betalas överstiger denna ökning. I sådana fall ska ersättningsbeloppet jämkas så att förlusten täcks. För att kunna bedöma om en viss fastighets båtnad blir negativ, kan behov uppstå av att utföra en båtnadsvärdering. Hur en sådan ska genomföras behandlas i längre fram under Båtnadsvärdering, avsnitt 2.4. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Jämkning för att undvika förlust kan bli aktuell även vid fastighetsreglering i skadeförebyggande syfte på initiativ av en tvångsförvärvare, t.ex. vid marköverföring för framdragning av allmän väg över åkermark. Själva marköverföringen – vägen obeaktad – kan i sådana fall sakna båtnad. Båtnaden uppstår i stället genom att vägintrånget minskar. Vid sådan reglering är principen att likviden bestäms utan hänsyn till vägen. En på detta sätt bestämd likvid måste innebära att förlust uppstår för endera fastighetsägaren. Denna förlust täcks då genom jämkning. Enligt 5 kap. 14 § ska sådan jämkning betalas av tvångsförvärvaren. Oskälig vinst Behov av jämkning kan enligt andra meningen undantagsvis uppkomma på grund av att fastighet blivit otillbörligen gynnad, exempelvis när ersättningen för en äga eller en byggnad, som frångår en fastighet, bestäms efter genomsnittliga förhållanden trots att ägan eller byggnaden rent faktiskt har liten betydelse för fastigheten i fråga. Genomsnittsvärdeprincipen Den i praktiken mest vanliga indirekta fördelningsmetoden är den s.k. genomsnittsvärdeprincipen. Enligt huvudregeln ska ersättningen då bestämmas till det genomsnittliga råtomtvärdet inom den utökade fastigheten, se nedan Vinstfördelningsfallen. Om värdeminskningen för den avträdande fastigheten är större eller om värdeökningen för tillträdaren är mindre måste dock en jämkning göras så att det inte uppstår någon förlust. I det första fallet blir då ersättningen lika med värdeminskningen för avträdaren och i det andra fallet lika med värdeökningen för tillträdaren. Vid tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen uppstår behov av jämkning relativt frekvent när mark överförs till eller från en redan bebyggd fastighet. En kontroll av eventuellt jämkningsbehov måste dock göras i samtliga regleringsfall. Jämkning vid överföring av markreserv Det finns även enligt 5 kap. 11 § andra stycket en tredje orsak till jämkning, som är kopplad till det normala arbetet vid större omregleringsföretag, och gäller situationer där en s.k. markreserv står till förfogande vid regleringen. Enligt denna bestämmelse gäller att, om kostnaden för att anskaffa egendom, som vid regleringen används för förstärkning av fastighet, inte överensstämmer med likvidvärdet, ska jämkning enligt 5 kap. 11 § första stycket också ske, såvida inte detta medför avsevärd olägenhet för sakägare. När reserven anskaffas är det i regel inte möjligt att i detalj bedöma hur denna ska slutligen fördelas mellan olika fastigheter. Jämkningen går ut på att fördela den skillnad som kan uppstå mellan anskaffningskostnaden och likvidvärdet på förstärkningsjorden och kan således avse såväl en vinst som en förlust. 75 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 76 2015-10-01 2.1.2 Lantmäteriet Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall? Vid bestämmande av ersättning enligt FBL – och AL – måste ställning tas till om situationen i fråga är ett expropriationsfall eller ett vinstfördelningsfall. Gränsdragningen uttrycks på följande sätt i 5 kap. 10 a § andra stycket FBL. Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14, 15, 16, 17 eller 18 § plan- och bygglagen (2010:900) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, tillämpas 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Den grundläggande tanken är att om det finns andra sätt (än FBL och AL) att tvångsförvärva samma mark i samma syfte så är det ett expropriationsfall. Enligt alla andra lagar är det nämligen ExL som tillämpas och då ska ersättningen bli densamma även om man i stället tillämpar FBLMotsatsvis, vilket följer av 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL, så är det ett vinstfördelningsfall om markåtkomstregler endast finns i FBL eller AL. Vinstfördelning vid fastighetsbildning kan aktualiseras vid fastighetsreglering och klyvning. Om det är ett expropriationsfall eller ett vinstfördelningsfall beror på syftet (ändamålet) med åtgärden. Dvs. vad den mark som överförs, upplåts med servitut eller befrias från ett servitut ska användas till. Hur marken har använts tidigare saknar alltså betydelse för bedömningen. Expropriationsfallen De fall som räknas till expropriationsfallen vid fastighetsbildning är bl.a. de plangenomförandefall som regleras i 14 kap. 14–18 §§ PBL. • 14 § avser mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats för vilken kommunen är huvudman samt kvartersmark som enligt planen ska användas för annat än enskilt bebyggande, dvs. för olika allmänna ändamål. • 15 § gäller mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats för vilken kommunen inte är huvudman. För sådan mark tilllämpas fastighetsreglering endast i yttersta undantagsfall. Markåtkomsten sker i stället normalt genom en upplåtelse enligt AL. • 16 och 17 §§ avser allmänna platser som kommunen inte är huvudman för enligt PBL och som staten eller kommunen är väghållare för enligt väglagen. Fastighetsreglering skulle i mycket sällsynta fall kunna bli aktuell om staten eller kommunen äger en fastighet till vilken marken skulle kunna föras och en sådan överföring begärs. • 18 § avser kvartersmark för enskilt bebyggande, som enligt en detaljplan till viss del även ska användas för en allmän trafikanlägg- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 ning, för en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter eller för en allmän ledning. I detaljplanen utmärks markreservat för allmänna trafikanläggningar vanligtvis med beteckningarna x (gångoch cykeltrafik), z (fordonstrafik) eller t (tunnel). Fastighetsreglering kan bli aktuell för bildande av servitut för att säkra tillgången till ett sådant markreservat. Beträffande gemensam trafikanläggning, se avsnitt 3.1.2. För allmänna ledningar (u- och l-områden) sker genomförandet enligt LL. Expropriationsfall är vidare sådana situationer där marken uppenbarligen skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation i stället för med stöd av FBL eller AL. • De ändamål för vilka expropriation kan ske framgår av 2 kap. ExL. Det måste alltså i det enskilda fallet göras en bedömning av om expropriation hade varit ett möjligt alternativ. Det handlar framförallt om fall där staten eller en kommun är förvärvare och ändamålet är klart utsagt i 2 kap. ExL. Möjlighet finns även för en enskild part att få expropriationstillstånd, men eftersom detta är tämligen sällsynt i praktiken torde det endast i mer speciella situationer kunna räknas som ett uppenbart fall. Utökning av en fastighet för en större basindustri skulle kunna vara ett exempel på ett sådant specialfall. Även andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom något annat tvångsförvärv räknas till expropriationsfallen. Vad som menas med ”annat tvångsförvärv” är inte närmare utrett i förarbetena. En bedömning får därför göras från fall till fall av om tvångsrätt hade kunnat utövas enligt någon annan av de markåtkomstlagar som står till buds. • Markåtkomst för järnvägar är en situation som regelmässigt kan hänföras till expropriationsfallen, eftersom sådan markåtkomst alternativt kan ske enligt LBJ. I de undantagsfall där järnvägsplan saknas torde expropriation kunna tillämpas. • Ett annat vanligt förrättningsfall rörande järnvägar är upphävande av servitut för överfart vid stängning av järnvägskorsningar. Även sådana fall hör till expropriationsfallen. Antingen därför att stängningen är reglerad i en järnvägsplan, vilket innebär att markåtkomstreglerna i LBJ är tillämpliga, eller – om järnvägsplan saknas – därför att expropriation är ett alternativt sätt för att upphäva servitut för överfart över en järnvägsfastighet. • Enligt förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 68) räknas till expropriationsfallen även sådan skadeförebyggande fastighetsreglering mellan en tvångsförvärvare och berörda sakägare som avses i 5 kap. 3 § andra stycket FBL. 77 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 78 2015-10-01 Lantmäteriet Som expropriationsfall räknas däremot inte inlösen enligt 8 kap. FBL, dvs. överföring av mark i omarronderingssyfte eller inlösen av kvartersmark inom detaljplan (8 kap. 1 och 4 §§ FBL). I dessa inlösenfall ska alltså vinstfördelning ske om inte motsvarande tvångsförvärv alternativt skulle kunna ske enligt någon annan lag än FBL eller AL. Vinstfördelningsfallen De s.k. vinstfördelningsfallen är enligt 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL omvänt definierade. Det är alltså fråga om sådana situationer som inte kan klassas som expropriationsfall. Det ska med andra ord inte vara uppenbart möjligt att lösa in egendomen enligt PBL eller genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv enligt andra lagar än FBL och AL. De markåtkomstmöjligheter som finns för dessa fall är alltså exklusivt reglerade i FBL eller i AL. Vinstfördelningsfallen vid fastighetsbildning kan delas in i tre typfall: • Tomtbildning. Med detta menas marköverföring i syfte att nybilda eller utöka fastigheter som är avsedda för bebyggelse. Även servitutsupplåtelser för att ”utrusta” bebyggelsemark med vägar, ledningar m.m. hör till dessa fall. Liksom upphävande av servitut för att frigöra mark för bebyggelse. • Omreglering av jord- och skogsbruksfastigheter, dvs. marköverföringar samt förändringar av servitutsförhållanden och samfällighetsandelar för fastigheter på landsbygden. • Klyvning, dvs. uppdelning av en samägd fastighet i särskilda lotter på marken. 2.1.3 Expropriationsfallen – principer Gränsdragningen mellan expropriationsfall och vinstfördelningsfall framgår av föregående avsnitt. Här i detta avsnitt redovisas värderingsprinciper för några vanligt förekommande situationer då ersättningsreglerna i 4 kap. ExL ska tillämpas, nämligen: • Överföring av mark till allmän plats • Överföring av mark till allmän tomt • Överföring av råmark • Överföring av mark till järnvägsfastighet • Upphävande av överfartsservitut vid järnväg • Bildande av servitut för x-, z och t-områden LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Allmän plats Med allmän plats menas en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov (1 kap. 4 § PBL). Huvudregeln är att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att kommunen inte ska vara huvudman för en eller flera allmänna platser (4 kap. 7 § PBL). Om kommunen är huvudman genomförs detaljplanen genom att marken genom fastighetsreglering överförs till en kommunägd fastighet. Om kommunen inte är huvudman genomförs detaljplanen i stället genom en anläggningsförrättning. Ersättningsregler Marknadsvärdeminskningen Ersättning för mark som tas i anspråk för en allmän plats ska bestämmas enligt reglerna i 4 kap. ExL (5 kap. 10 a § andra stycket FBL). Ersättning ska alltså betalas för marknadsvärdeminskningen plus 25 procent samt för eventuell övrig skada. Med hänsyn till tidigare planförutsättningar Mark som är avsedd för en allmän plats har normalt ett mycket lågt marknadsvärde. Eftersom det inte har ansetts skäligt att den värdeminskning det innebär att marken läggs ut som allmän plats ska drabba fastighetsägaren, gäller enligt 4 kap. 3 a § ExL en särskild värderingsregel för allmän plats. Marknadsvärdeminskningen ska bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken angavs som allmän plats. Man ska alltså bortse från den värdeinverkan som planen innebär och värdet bestäms i stället med den hypotetiska förutsättningen att plansituationen fortfarande är densamma som den var innan marken lades ut till allmän plats. Om marken har berörts av flera planer genom åren, men utan avbrott har utgjort allmän plats, är den plansituation som avses den som gällde innan marken första gången lades ut som allmän plats. Det handlar med andra ord om att göra en ”tur- och returresa” bakåt i tiden till läget strax före planantagandet, för att se hur fastigheten då fick användas. Väl återkommen från denna ”resa” ska värderingen i övrigt grundas på de förhållanden som gäller vid den aktuella värdetidpunkten. Fastighetens fysiska beskaffenhet, värdenivåer etc. ska alltså på sedvanligt sätt knytas till värdetidpunkten. Ersättningen kan aldrig understiga markens värde enligt den vid värdetidpunkten pågående markanvändningen. Jämförelsen med 79 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 80 2015-10-01 Lantmäteriet förhållandena före planantagandet kan alltså endast tillämpas för att höja ersättningen i jämförelse med markens faktiska värde vid värdetidpunkten. Tidigare allmän väg Enligt ett särskilt stadgande i 4 kap. 1 § tredje stycket ExL ska ingen ersättning betalas för mark som ingår i en allmän väg och som enligt en detaljplan är avsedd för en allmän plats som kommunen är huvudman för. Exploatörsförordnande Enligt 6 kap. 3–10 §§ PBL kan länsstyrelsen på begäran av kommunen besluta att en större exploatör utan ersättning ska avstå mark som är utlagd som allmän plats i en detaljplan. Vid kommunalt huvudmannaskap innebär förordnandet en äganderättsövergång och någon fastighetsreglering blir då inte aktuell för att genomföra planen – förutom eventuella ”städningsförrättningar”. Vid enskilt huvudmannaskap innebär dock ett förordnande att någon ersättning inte ska betalas när marken upplåts genom en anläggningsförrättning. Det finns dock en oklarhet i tillämpningen när det gäller omfattningen av ett exploatörsförordnande vid enskilt huvudmannaskap. Bl.a. är förarbetena till PBL i viss mån motsägelsefulla. Den tolkning som Lantmäteriet t.v. har gjort är att förordnandet om gratis upplåtelse endast avser själva markvärdet. Särskild ersättning brukar därför betalas för skog och byggnader på den upplåtna marken. Olika skador och nyttor Grundprinciper Genom särskilda inlösenbestämmelser i 14 kap. 14–17 §§ PBL – i kombination med 4 kap. 3 a § ExL – har en fastighetsägare rätt till kompensation för den skada det innebär att mark läggs ut som allmän plats. Denna skada (marknadsvärdeminskning plus övrig skada) ska ersättas vid den fastighetsreglering eller den anläggningsförrättning där marken överförs eller upplåts – markavståendet. Planens genomförande kan emellertid även medföra skador som inte direkt har att göra med att mark avstås. Byggrätten på restfastigheten kanske sänks och buller och andra störningar i omgivningen kan verka sänkande på fastighetens värde. Den nya planen kan även medföra fördelar, som ökar fastighetens värde. En tidigare odelbar tomt kanske görs delbar eller så utökas byggrätten med ytterligare våningsplan. En breddad gata kanske ger förbättrade kommunikationer eller så innebär ett parkområde att fastighetens närmiljö förbättras. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Det har sedan länge varit en grundprincip i byggnadslagstiftningen att en fastighetsägare får tåla s.k. planskador utan kompensation, med de undantag som uttryckligen regleras i 14 kap. PBL. I gengäld får fastighetsägaren tillgodogöra sig de fördelar som planen innebär – s.k. plannyttor. Enligt praxis ska alltså någon avräkning för plannytta inte göras när ersättningen för markavståendet bestäms och någon ersättning ska inte betalas för sådana planskador som inte direkt hänger samman med avståendet av mark för allmän 14 plats. Värdeförändringar som beror på själva markåtkomstföretaget – s.k. företagsnyttor eller företagsskador – ska särskiljas och bedömas enligt den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Det innebär att ”vanliga” nyttor får fastighetsägaren tillgodogöra sig, men han får å andra sidan ingen kompensation för ”vanliga” skador. Se vidare avsnitt 1.1.4. Skador till följd av byggandet av t.ex. en gata är inte någon expropriationsskada och ska därför inte ersättas i samband med markåtkomsten. Sådana skador kan dock tas upp till prövning vid en förrättning om berörda parter är överens om att LM ska pröva frågan (5 kap. 12 c § FBL och 13 c § AL). De olika skador och nyttor som har berörts kan sammanfattas enligt följande. Värdeminskning till följd av markavståendet Ersätts alltid (undantag för allmän väg och exploatörsförordnande) Värdeändring till följd av planskada/plannytta Påverkar inte ersättningen Värdeändring till följd av företagsskada/företagsnytta Ersätts om det är skäligt (enligt influensregeln i 4:2 ExL) Skada till följd av byggandet Ersätts inte enligt ExL – hanteras som skadestånd Eftersom planläggning, inlösen av mark, utbyggnad av anläggningar och det slutliga användandet utgör olika led i en sammanhängande förändring av markanvändningen är det ibland svårt att särskilja vad som ska hänföras till markavståendet, till planen och till expropriationsföretaget. Det kan t.ex. vara svårt att dra exakta gränser mellan företagsskada och planskada och mellan företagsnytta och plannytta. Som utgångspunkt för den praktiska hanteringen kan emellertid vissa förenklingar göras. De två viktigaste frågorna som måste hanteras är dels de byggrättsförändringar som uppstår på restfastigheten, dels hur användningen av ianspråktagen mark påverkar den berörda fastigheten. 14 Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V80:6. 81 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 82 2015-10-01 Lantmäteriet Förändrad byggrätt Förändringar av en fastighets byggrätt i samband med planläggningen hänförs i normalfallet helt till planskada respektive plannytta och ska således inte påverka ersättningen vid avstående av mark för allmän plats. Såväl värdet före som värdet efter intrånget bestäms alltså med bortseende från den nya planen. Exempel 1 Del av en obebyggd hyreshusfastighet läggs ut som gata. Tidigare plan Ny plan alt 1 B III 300 000 kr Ny plan alt 2 Ny plan alt 3 B III B II B IV Gata Gata Gata 290 000 kr 200 000 kr 400 000 kr Ersättningen blir 10 000 kr (plus 25 procent) i alla tre alternativen. De tidigare planförhållandena ska ligga till grund för värderingen. Om markremsan hade frångått fastigheten, som den såg ut i den tidigare gällande planen, hade fastigheten fått den utformning och det värde som framgår av alt 1. Hur den nya planen utformas är i princip ointressant. Att byggrätten i kvarteret har sänkts till två våningar (alt 2) har inget att göra med arealförlusten. Denna planskada ska inte ersättas vid markavståendet. Att byggrätten i alt 3 ökas till fyra våningar är inte kopplat till arealförlusten och är således en plannytta som fastighetsägaren får tillgodogöra sig. Skador av användningen När det gäller användningen av ianspråktagen mark brukar i tillämpningen den nytta som användandet av marken ifråga som gata, park osv. medför för 15 restfastigheten inte beaktas vid ersättningens bestämmande. Att nyttan får tillgodogöras förklaras ofta med att det är fråga om plannytta och någon prövning av rekvisiten i influensregeln görs inte. Om nyttan helt eller till viss del kanske egentligen borde ses som en orts- eller allmänvanlig företagsnytta saknar praktisk betydelse. Grundprincipen blir ändå att nyttan tillfaller fastighetsägaren. 15 Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V77:3, där nyttan av att ett överfört område, som utgjorde allmän plats och som skulle utnyttjas för bullerskydd, inte avräknades från ersättningen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 När det gäller skador är det emellertid klart att sådan värdeminskning som beror på användande av gatan för trafik är hänförlig till företagsskada och alltså ska ersättas enligt reglerna i 4 kap. 2 § ExL. Ersättning betalas alltså endast om störningen går utöver vad som kan anses vara orts- och allmänvanligt. Se vidare Företagsskada – Miljöskada. Att särskilt beakta vid en upplåtelse enligt AL Om kommunen inte är huvudman för en allmän plats sker genomförandet genom upplåtelse till förmån för en anläggningssamfällighet. En viktig fråga som tillkommer vid en upplåtelse är att omfattningen av ianspråktagandet måste klargöras; vilka befogenheter har upplåtits till anläggningssamfälligheten och vilka befogenheter kvarstår hos fastighetsägaren. För mark som på obegränsad tid upplåts för vägändamål spelar förvärvsformen ingen större roll eftersom ett samtidigt utnyttjande för något annat ändamål i princip är omöjligt. Vid upplåtelse av park- och naturområden är det emellertid viktigt att klara ut hur den framtida rättighets- och ansvarsfördelningen mellan markägaren och samfälligheten är utformad. Problem brukar t.ex. uppkomma i fråga om vem som har beslutanderätten över hur skog ska hanteras. Om parterna inte är överens om något annat bör en upplåtelse av utrymme för grönområde i en detaljplan normalt utformas så att äganderätten till träden ligger kvar hos fastighetsägaren, men att anläggningssamfälligheten ges avverkningsrätt. Samfälligheten bör åläggas en skyldighet att informera markägaren om en förestående avverkning och att erbjuda denne att själv ta hand om sina träd. Om fastighetsägaren inte gör detta ska anläggningssamfälligheten ansvara för att ta rätt på träden. I fråga om skogsskydd (risk för insektsangrepp) får markägare och rättighetshavare anses ha ett delat ansvar enligt skogsvårdslagen. Se även Handbok AL 24 Anläggningsbeslut. Ett lämpligt värderingsförfarande vid en upplåtelse kan vara att först uppskatta vilken ersättning som skulle betalas vid ett totalt ianspråktagande och sedan, allt efter förutsättningarna, reducera detta belopp med hänsyn till att markägaren fortfarande kan fortsätta att bruka fastigheten i viss utsträckning. Olika typfall – innan allmän plats lades ut Ersättningen ska alltså enligt 4 kap. 3 a § ExL bestämmas med utgångspunkt i de planförhållanden som gällde innan marken lades ut som allmän plats. I övrigt ska värderingen hänföras till värdetidpunkten. I det följande görs en genomgång av vad denna princip innebär i olika situationer, beroende på den användning marken hade innan den blev utlagd till allmän plats. 83 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 84 2015-10-01 Lantmäteriet Tidigare enskild tomtmark Utgångspunkten är att ersättningen ska bestämmas som om de planförhållanden som rådde närmast före planantagandet fortfarande hade varit gällande vid värdetidpunkten. Den värdeförändring i övrigt som restfastigheten undergår genom planläggningen hänförs normalt till plannytta respektive planskada och ska således inte påverka ersättningen. Inverkan på byggrätten Om fastighetens tidigare byggrätt inte påverkas av arealförlusten, är det förhållandevis enkelt att konstatera att alla byggrättsförändringar som följer av den nya planen kan klassas som plannytta/planskada. Förändringen av byggrätten ska därför inte påverka ersättningen. Om ett frånskiljande av den berörda marken skulle ha lett till en begränsning av byggrätten, om den gamla planen ännu varit gällande, ska dock den förlorade byggrätten ersättas. Exempel 2 Del av en villafastighet avstås till park. Tidigare plan Ny plan Park 1 600 kvm 1 300 kvm Minimiarealen enligt planen är 800 kvm. Genom förlusten av 300 kvm blir fastigheten för liten för att kunna delas, vilket innebär att byggrättsförlusten ska ersättas. Ersättningen kan förenklat uttryckas som värdeskillnaden mellan två tomter på 800 kvm (med hänsyn tagen till delningskostnader m.m.) och en på 1 300 kvm. Uttrycket ovan att byggrättsförlusten ”i princip” ska ersättas hänger samman med att gränsdragningen inte alltid är så lätt mellan den byggrättsförlust som direkt orsakas av markavståendet i sig och den byggrättsförlust som är en planskada och som därför får tålas. I samband med ändringarna i expropriationslagen år 1972 gör civilutskottet följande uttalande om denna gränsdragning (CU 1971:27 s. 25). Om t.ex. en del av en planlagd fastighet i ny stadsplan läggs ut till gata torde man i allmänhet kunna göra det antagandet att fastighetens byggnadsrätt före den plan, varigenom del av fastigheten läggs ut till gata, kan inpassas på återstoden av fastigheten. Ersättningen för fastighetsintrång skulle då bli skillnaden i marknadsvärde mellan en större och en mindre tomt med samma byggnadsrätt. Skulle vissa delar av byggnadsrätten inte kunna inpassas på restfastigheten, betalas ersättning även för den förlorade byggnadsrätten, dvs. skillnaden i marknadsvärdet mellan den större tomten med den ur- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 85 sprungliga byggnadsrätten och den mindre tomten med den tekniska möjliga återstoden av denna byggnadsrätt. Det citerade uttalandet har i tillämpningen tolkats på det sätt som framgår av följande exempel. Exempel 3 Två obebyggda hyreshusfastigheter berörs av planläggning, varigenom delar av fastigheterna läggs ut till gata. Tidigare plan Ny plan HI HI B III B III B III B III Gata Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska värderingen grundas på de äldre planförhållandena. Om man tar bort de berörda områdena från fastigheterna i den tidigare gällande planen förlorar de hela sin byggrätt B III. För den vänstra återstår byggrätten H I helt orörd och den högra består enbart av obebyggbar prickmark. I denna situation anses dock att byggrätten B III fortfarande ”tekniskt” kan inpassas på restfastigheterna, vilket om inte annat visas av den nya planlösningen. Byggrätten kan så att säga ”skjutas in” på den del av fastigheten som återstår. Markavståendet i sig leder alltså i detta fall inte till någon inverkan på byggrätten B III. Den vänstra fastigheten får därmed ersättning motsvarande en mindre byggrätt H I och den högra kompenseras för mindre obebyggbar tomtyta. Möjligheten att kompensera för förlorad byggrätt genom att ändra våningsantalet, synes inte böra beaktas. Det skulle alltså inte ligga inom ramen för en s.k. ”teknisk inpassning” att det i och för sig vore möjligt att få in den gamla byggrätten H i en andra våning. Det kan upprepas att det saknar betydelse för bedömningen vad som händer med byggrätterna i den nya planen. Utgångspunkten enligt 4 kap. 3 a § ExL är ju de planförhållanden som rådde innan marken angavs som allmän plats. Samma ersättning hade alltså betalats även om byggrätten i den nya planen hade varit H II i stället för H I eller B II i stället för B III. Värdering När grundförutsättningarna kring byggrätter m.m. har klarats ut, ska skadan till följd av markförlusten värderas. Ersättningen ska motsvara marknadsvärdeminskningen (plus 25 %) av att den aktuella marken – under givna planförutsättningar – frångår fastigheten. Ett generellt problem vid värdering av intrång är att det är svårt att genom LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 86 2015-10-01 Lantmäteriet en ortsprisanalys bedöma värdeminskningen. För att ändå kunna hantera denna i praktisk tillämpning mycket vanliga situation har olika mer eller mindre schabloniserade värderingsmetoder utvecklats genom s.k. marknadssimulering, dvs. genom att efterlikna marknadens förväntade reaktion av intrånget. Småhus För småhusfastigheter är det gängse arbetssättet följande. • Värdeminskningen uppdelas i två delkomponenter, nämligen minskning i marknadsvärde till följd av att arealen blir mindre (alternativt upplåts) och minskning i marknadsvärde till följd av att vegetation, anläggningar, m.m. frångår fastigheten. • För arealförlusten uppskattas ett marginalvärde med ledning av tomtmarkens genomsnittsvärde. En tumregel är att marginalvärdet uppgår till ca 20–50 procent av genomsnittsvärdet med ”normalantagandet” 1/3. Motsvarande tumregel för en upplåtelse är 5–15 procent eller ca 1/10. I undantagsfall kan byggrätten för en småhusfastighet enligt en detaljplan vara kopplad till arealen. I ett sådant fall får detta vägas in när marginalvärdet uppskattas. Hur mycket marginalvärdet påverkas går inte att ange generellt – det måste bli en bedömning från fall till fall med utgångspunkt från hur attraktivt det är på marknaden i den aktuella orten att ha möjlighet att bygga stora hus. Eftersom det i alla fall torde finnas kvar en någorlunda godtagbar byggrätt, bör marginalvärdet även i detta specialfall understiga 100 procent av genomsnittsvärdet. Vanligare är att ett markavstående leder till att en delning av fastigheten omöjliggörs genom att fastighetens areal efter regleringen understiger den i planen angivna minsta fastighetsstorleken. För denna situation liksom vid andra s.k. tröskeleffekter, t.ex. förlust av strandkontakt, måste separata uppskattningar göras. Se vidare LMVrapport 1986:16, Småhustomters marginalvärden. • För vegetation, byggnader och andra anläggningar har en särskild metod utarbetats av Lantmäteriet, som bygger på att genom kostnadsbedömningar uppskatta marknadsvärdepåverkan av förlust av tomtanläggningar. Se vidare LM-rapport 2012:6, Tomtanläggningsmetoden. • Delbeloppen adderas och rimlighetsprövas mot den berörda fastighetens totala oskadade värde. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Hyreshus För hyreshusfastigheter är det helt andra faktorer som styr värdepåverkan av ett intrång. Värdet av en hyreshustomt uttrycks vanligen i t.ex. kr/kvm byggrätt. • Om byggrätten berörs får värdeminskningen till följd av arealförlusten beräknas utifrån byggrättens värde. För en obebyggd tomt slår detta direkt igenom på marknadsvärdet. För bebyggda fastigheter påverkas värdet av att utbytet vid en framtida sanering minskar (skadan får således diskonteras). Obs att byggrätten kan påverkas även om det är s.k. prickmark som tas i anspråk, nämligen om byggrätten på fastigheten är kopplad till arealen. Inte sällan förekommer planbestämmelser om ett visst exploateringstal eller om att endast en viss del av arealen får bebyggas. • Om byggrätten inte berörs kan värdeminskningen till följd av arealförlusten schablonmässigt beräknas utifrån tomtens genomsnittsvärde, diskonterat till värdetidpunkten från en tänkt saneringstidpunkt om n år. Denna beräkningsmodell bygger på antagandet att ju mindre areal desto mindre byggrätt kan förväntas vid en framtida sanering med åtföljande planändring. • Förlust av inkomstbringande alternativanvändning, t.ex. uthyrning av p-platser, beräknas som nuvärdet av förlorade framtida driftsnetton. • Övriga effekter som påverkar driftskostnader eller hyresintäkter får beräknas som den inverkan detta har på fastighetens avkastningsvärde. Särskilt för byggnader med lokaler kan t.ex. försämrade tillfarts- och parkeringsmöjligheter m.m. ha betydelse för hyressättningen. Vidare kan förlorade tomtanläggningar behöva återanskaffas, vilket föranleder kostnader. Industri För industrifastigheter är tomtarealen och flexibiliteten inom denna yta väsentliga värdefaktorer. Värdet av industritomter uttrycks därför ofta i kr/kvm tomtarea. • För arealförlusten får värdeminskningen bedömas utifrån hur intrånget rent faktiskt påverkar fastighetens utnyttjande. Ersättningen kan därmed bli såväl lägre som högre än tomtmarkens genomsnittsvärde. Om det handlar om ett perifert markområde utan större betydelse för fastigheten blir marginalvärdet lågt. Omvänt kan ett visst markområde ha stor betydelse för funktioner som lastning och lossning av gods, lager, uppställning av arbetsfordon och maskiner etc. 87 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 88 2015-10-01 • Lantmäteriet Därutöver ska ersättning betalas för anläggningar av olika slag som tas i anspråk. Dessa får, liksom för hyreshusfastigheter, värderas utifrån inverkan på fastighetens avkastningsvärde. Efter genomförandetiden En planändring, genom vilken planlagd tomtmark läggs ut som allmän plats, sker i de allra flesta fall efter det att den tidigare planens genomförandetid har löpt ut. För redan bebyggd tomtmark spelar detta ingen större roll, men om det är fråga om obebyggd mark måste beaktas att kommunen kan ändra eller upphäva planen utan att betala någon ersättning för förlorad byggrätt till fastighetsägaren. Detta påverkar givetvis fastighetens marknadsvärde. Frågan om hur man bestämmer man marknadsvärdet av tomtmark utan genomförandetid ägnades stor uppmärksamhet i förarbetena till 1987 års PBL i anslutning till att begreppet genomförandetid infördes. På vägen försvann ett förslag om att lagstifta om att ersättningen skulle uppgå till 25 procent av ett tomtvärde, men i förarbetena uttalades att ”mycket talar för att marknadsvärdet på en obebyggd fastighet kommer att sjunka efter genomförandetidens utgång, eftersom en köpare inte kan vara säker på att få genomföra planen” (prop. 1985/86:90 s. 98). Samtidigt konstaterades dock att det inte kunde förutses hur utvecklingen kommer att bli, eftersom den är beroende av vissa på förhand svårbedömda faktorer och dessutom kan den förväntas bli olika beroende på förhållandena i den enskilda kommunen. Det osäkerhetsläge i fråga om värdeutvecklingen efter genomförandetidens slut kan åskådliggöras som i figuren nedan. M arknadsvärde Detaljplan antas Genomförandetiden slut Planåtgärd A. Ny plan Värde enligt plan (1) (2) B. Ny plan ? Råmark Restvärde + förväntningsvärde C. Råmark C. Jordbruk Jordbruksvärde 0 (1) Planen fortsatt aktuell 15 n (2) Planen inaktuell A. Ändras år n. Högre byggrätt B. Ändras år n. Lägre byggrätt C. Upphävs år n. År LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Enkelt uttryckt kan facit hämtas från hur marknaden reagerar; det är ju marknadsvärdet som ska ersättas. Problemet är emellertid att marknadens aktörer i det enskilda fallet normalt tar reda på om byggrätten går att utnyttja innan man gör upp om en överlåtelse. Osäkerheten efter genomförandetidens slut torde därför sällan gå att läsa ut av överlåtelsepriserna. Det som återstår är då att genom s.k. marknadssimulering försöka bestämma ett relevant marknadsvärde. Om den i planen fastlagda markanvändningen visar kommunens avsikter med området även på längre sikt, dvs. om inga indikationer finns om att någon omprövning är nära förestående och bygglov löpande har getts i enlighet med planen, kan man utgå från att marknadsvärdet har påverkats mycket litet, eller inte alls, av att genomförandetiden löpt ut (Fall 1). Ju längre tid som har gått efter det att genomförandetiden upphörde och ju äldre och otidsenligare planen kan anses vara, desto mer ökar dock osäkerheten om byggrätten, vilket förr eller senare leder till en värdesänkning. Om de översiktliga planintentionerna och/eller kommunens agerande visar att en förändring av markanvändningen är att förvänta, torde osäkerheten ha en dämpande effekt på marknadsvärdet (Fall 2). I övrigt blir värdeutvecklingen beroende av vilka förväntningar som finns kring den nya situation som kan antas följa efter en ny planläggning. En bedömning får alltså göras av sannolikheten för olika tänkbara framtida alternativ för en viss tomt. Det kan då bli fråga om allt från att byggrätten helt upphävs till att en mer intensiv markanvändning tillåts. Tidigare tomtmark för annat än enskilt bebyggande Med tomtmark för annat än enskilt bebyggande menas i första hand kyrkogårdar, idrottsanläggningar, m.m., som inte har något egentligt värde på fastighetsmarknaden. I dagligt tal brukar man tala om ”allmän tomtmark”. Se vidare längre fram om allmän tomt. . När allmän tomtmark läggs ut som allmän plats kan två olika fall särskiljas. Endera har den gamla planen inte genomförts, dvs. något allmänt bebyggande har inte kommit till stånd och marken ifråga ägs fortfarande av någon enskild. Eller så har det allmänna ändamålet etablerats, dvs. marken ägs av huvudmannen för den allmänna verksamheten. Marken är i enskild ägo Om marken fortfarande är i enskild ägo, ska ersättningen bestämmas utifrån förutsättningen att den tidigare tillåtna markanvändningen, dvs. allmänt bebyggande, hade blivit genomförd. Ersättningen kommer därmed att motsvara den ersättning som skulle ha betalats om marken hade förvärvats i syfte att tillskapa den fastighet för allmänt ändamål den var avsedd att ingå i. 89 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 90 2015-10-01 Lantmäteriet Hur detta ska ske beskrivs i Överföring av mark till allmän tomt. Grundprincipen är att värdet bestäms utifrån markens sannolika alternativanvändning, vilket ofta är detsamma som det genomsnittliga råtomtvärdet av omkringliggande tomtmark. Marken har tagits i anspråk av huvudmannen Det andra fallet är att den allmänna tomtmarken ägs av huvudmannen för den verksamhet som avsågs med den gamla planen. Planen har alltså genomförts, men efter en planändring ska hela eller en del av fastigheten i stället utgöra allmän plats. Ett exempel är att en gatubreddning görs som inkräktar på en skol- och idrottsfastighet. Utgångspunkten bör då vara att det är den faktiska värdeminskningen som ska ersättas. Några särskilda metoder för sådana värdebedömningar finns inte utan en prövning måste ske från fall till fall. För mark som måste återanskaffas, för att fastighetens funktion ska kunna upprätthållas, kan det dock bli aktuellt att i stället ersätta ett återanskaffningsvärde. Och då är vi i princip tillbaka i fall 1, dvs. att marken värderas utifrån dess sannolika alternativanvändning. Så resonerade HD i rättsfallet NJA 1969 not A 22, Lantmäteriets rättsfallsregister V69:1. Mark ingående i Klara kyrkogård i Stockholm överfördes till allmän plats. HD konstaterade att kyrkogårdsmarken inte kunde anses ha tagit åt sig något värde grundat på förväntan om framtida användning som byggnadskvarter. Detta skulle dock inte ses som att marken saknade värde. Om församlingen tvingas avstå del av kyrkogården har den ett berättigat intresse att förvärva annan mark i stället. Sådana ersättningsförvärv lär i regel inte kunna ske till lägre pris än till värdet av omkringliggande kvartersmark. Ersättningen skulle därför anknytas till markvärden i närliggande byggnadskvarter. Tidigare råmark eller jordbruksmark Om en detaljplan för första gången antas för ett obebyggt område, blir den markanvändning som ligger till grund för ersättning för allmän plats normalt råmark, dvs. mark vars värde betingas av förväntningar om bebyggelse. Undantagsvis kan det i stället bli fråga om ett rent jord- och skogsbruksvärde. I princip ska ersättningen motsvara det råmarksvärde som marken skulle ha haft vid värdetidpunkten, om planförutsättningarna hade varit desamma som gällde omedelbart före planens antagande. Den tidigare nämnda ”tur- och returresan” tillbaka till tiden för planantagandet har ibland gjorts något annorlunda för råmark än för bebyggelsemark. Det har alltså förekommit att man även har hämtat råmarksvärdet från den tidigare tidpunkten och sedan räknat upp detta med KPI till värdetid- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 punkten. Skälet till detta var att det ansågs svårt att hitta jämförelsemark vid värdetidpunkten eftersom råmarkssituationen var helt annorlunda. På senare tid har dock råmark vanligtvis behandlats på samma sätt som tomtmark, dvs. värderingen görs med ledning av den prisnivå som gäller för likartad råmark i näraliggande områden vid värdetidpunkten. Om markens värde omedelbart före planantagandet undantagsvis inte betingades av förväntningar om den kommande exploateringen, ska ersättningen bestämmas utifrån den pågående markanvändningen. Tidigare enskild vägmark Om en allmän väg utläggs som en allmän plats, för vilken kommunen är huvudman, ska enligt en uttrycklig regel i 4 kap. 1 § ExL någon ersättning inte betalas. Det saknar därvid betydelse om ersättning rent faktiskt har betalats för vägrättsupplåtelsen. Om fastighetsägaren anser sig ha en fordran för vägrätten får han vända sig till väghållaren, dvs. normalt staten (Trafikverket), varefter frågan får lösas inom ramen för VägL:s regler. Den nämnda bestämmelsen gäller inte om annan än kommunen är huvudman. Det torde dock knappast kunna förekomma att allmän väg skulle omfattas av en upplåtelse för en anläggningssamfällighet. Om en enskild väg tas i anspråk ska den principiellt ersättas. Ersättningsfrågan kompliceras emellertid av äldre rätt i kombination med förarbetena till PBL. Enligt den byggnadslag som gällde fram till 1987 fanns särskilda bestämmelser för när enskild väg för två eller flera fastigheter utlades till allmän plats i stadsplan. Enligt 43 § byggnadslagen hade kommunen rätt att utan ersättning nyttja sådan mark för i planen avsett ändamål. Om kommunen i stället ville lösa marken skulle ersättningen enligt 143 § byggnadslagen bestämmas ”med hänsyn tagen till denna nyttjanderätt”. Detta innebar att ersättningen endast skulle motsvara värdeminskningen av att nyttjanderätten övergick till äganderätt. Enligt praxis brukade ersättning betalas med ett rent symboliskt belopp (ca 10 öre/kvm). Någon motsvarighet till de nämnda bestämmelserna infördes inte i ÄPBL. Enligt förarbetena finns inte behov av någon särskild ersättningsregel för dessa fall, eftersom det är uppenbart att nyttjanderätter som belastar sådan mark ska beaktas när markens marknadsvärde bestäms (prop. 1985/86:90 s. 101). Problemet är bara att kommunens nyttjanderätt samtidigt togs bort, så det låga symboliska ersättningsbeloppet blir således aktuellt bara i de fall där andra rättigheter belastar marken i fråga. Tioöringen från byggnadslagens tid bör dock till följd av inflationen kunna jämföras med en krona i dagens läge. I andra fall torde vägmark få betraktas som vilken annan råmark som helst. Detta gäller särskilt för vägar av sämre standard (eller rena s.k. ”kartvägar”) 91 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 92 2015-10-01 Lantmäteriet som inte kommer att behållas som vägmark i den nya planen, utan i stället läggs ut som t.ex. park. Allmän tomt Det som populärt brukar kallas för ”allmän tomt” eller ”allmän kvartersmark” benämns i PBL egentligen ”mark för annat än enskilt bebyggande”. Med begreppet allmän avses staten, kommunerna och landstingen. Tidigare – när dessa allmänna institutioner, inklusive dåvarande statskyrkan, i princip ägde och förvaltade all allmän mark – var det förhållandevis lätt att särskilja allmän tomtmark från enskild. Idag är emellertid många fastigheter för motsvarande ändamål bolagsägda – av kommunala eller andra bolag – och därmed enskilda i här aktuell mening. Begreppet ”annat än enskilt bebyggande” torde därför numer få tolkas på ett något annorlunda sätt, närmare bestämt som mark för allmännyttiga ändamål som inte har något egentligt värde på fastighetsmarknaden. Typiska ”allmänna tomter” skulle därmed vara sådan mark som i en detaljplan har användningsbestämmelser som C (Kyrka), D (Vård), M (Begravning), N (Friluftsliv och camping), S (Skola), T (Trafik) m.m. Grundläggande ersättningsprinciper Vid överföring av mark som enligt en detaljplan ska utgöra del av en allmän tomt ska ersättningsreglerna i 4 kap. ExL tillämpas. Ersättning ska alltså betalas för marknadsvärdeminskning plus 25 procent samt för eventuell övrig skada. Några särskilda ersättningsregler just för allmän tomt finns inte. Däremot finns en ersättningspraxis, som grundas på några vägledande HDdomar. Rättsfall I rättsfallet NJA 1956 s. 174 (Lantmäteriets rättsfallsregister V56:1) var fråga om mark för enskilt bebyggande som efter en planändring skulle användas för allmänt ändamål. HD anförde bl.a.: ”Den omständigheten att byggnadskvarteret avses skola användas för allmänt ändamål kan inte anses hava inverkat på värdet av marken inom kvarteret, utan marken bör ersättas efter dess nuvarande värde och detta bestämmas enligt de allmänna regler som tillämpas vid inlösen av mark avsedd för bebyggelse.” Rättsfallet NJA 1963 not A 27 (Lantmäteriets rättsfallsregister V63:1) gällde allmän tomtmark som skulle överföras till allmän plats. Värderingsuppgiften var alltså att bestämma markens värde innan den blev allmän plats. Eftersom marken var i enskild ägo skulle den därmed värderas enligt de principer som gäller för allmän tomt. HD anförde bl.a.: ”Att fastigheternas läge i och för sig giver anledning att räkna med tätbebyggelse är uppenbart och det är ej visat, att till följd av dåliga grundförhållanden eller andra särskilda omständigheter sådan bebyggelse icke skulle vara ekonomiskt lönsam. Gällande lagregler föranleda ej till annat än att fastigheternas realvärde omedelbart före planändringen – beräknat med hänsyn till exploatering för tätbebyggelse – direkt skall läggas till grund för löseskillingens bestämmande.” LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Ett tredje rättsfall är NJA 1969 not A 22 (Lantmäteriets rättsfallsregister V69:1) där mark inom en kyrkogård skulle överföras till allmän plats. HD uttalade bl.a. följande: ”I regel torde en för allmän byggnad avsedd tomt vara infogad i kvartersmark på sådant sätt, att den uppenbarligen måste åsättas i princip samma värde som omgivande mark avsedd för byggnadskvarter; närliggande, likvärdiga tomter kan då efter gottfinnande anslås till allmän byggnad eller till bostäder, butiker och kontor samt vid behov överföras från det ena ändamålet till det andra”. En grundläggande tanke bakom HD:s bedömningar synes vara att allmän tomtmark ska värderas med utgångspunkt från ett ”alternativvärde”, dvs. det värde marken skulle ha haft om den i stället hade lagts ut för enskilt bebyggande på samma sätt som annan mark i omgivningen. Eftersom ersättningen aldrig kan understiga det värde marken har i den tillåtna användningen som allmän tomt, kan den praxis som har etablerats med ledning av de redovisade rättsfallen sammanfattas så att ersättning för mark som ska ingå i en allmän tomt ska betalas med det högsta av • • Det marknadsvärde marken sannolikt hade haft om den inte hade lagts ut för allmänt ändamål, eller Det faktiska marknadsvärde som marken har som allmän tomt enligt gällande detaljplan Sannolik alternativanvändning Det finns en klar preferens för att anse att den alternativa användningen, som i de nämnda rättsfallen, är enskilt bebyggande. För ett mindre markområde, beläget i en tätort och omgivet av enskilt bebyggda kvarter, torde det således nästan undantagslöst vara så att ersättningen ska grundas på värdet av enskild tomtmark, närmare bestämt ett ”genomsnittligt råtomtvärde”. Med ”rå tomtmark” menas mark som är avsedd för bebyggelse men för vilken återstår att betala fastighetsbildning, exploateringsavgifter m.m. Att exploateringskostnaderna inte ska ingå i ersättningen beror på att dessa kostnader återstår att betala för den som slutligen förvärvar och bebygger marken. Om marken ligger i ett småhusområde är det ett genomsnittligt råtomtvärde för småhusbebyggelse som söks. Om den omgivande bebyggelsen är kommersiella fastigheter, t.ex. klassiska stadskvarter, ska värdet bestämmas utifrån det sannolika utnyttjandet för bostad, handel och/eller kontor. Är marken omgiven av blandad bebyggelse och bebyggelseutvecklingen inom området inte ger underlag för att ettdera av bebyggelsesätten är mest sannolikt, får en sammanvägning göras och värdet kommer då att bestämmas till en mellanliggande nivå. För ett större område – t.ex. en idrottsanläggning – är det ofta uppenbart att ett genomsnittligt tomtmarksvärde över hela området inte är rimligt. Ett sådant intensivt utnyttjande skulle aldrig ha blivit aktuellt om marken hade avsatts för enskilt bebyggande och värdet måste anpassas därefter. Utnytt- 93 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 94 2015-10-01 Lantmäteriet jandet av området måste då bedömas utifrån vad en tänkt exploatering sannolikt hade kunnat ge i form av byggrätter. I vissa fall kan det vara så att enskild bebyggelse överhuvudtaget inte utgör något sannolikt alternativ till det allmänna ändamål för vilket marken är avsedd. Det kan t.ex. vara fråga om en begravningsplats i utkanten av en tätort. Ytterligare ett fall kan vara att marken som sådan inte är lämplig för bebyggelse och just därför ska utnyttjas för något särskilt allmänt ändamål. Värdet bör då bestämmas utifrån en bedömning av vad som skulle ha varit ett troligt utvecklingsalternativ för det berörda området. De värdenivåer som blir aktuella – när bebyggelse inte bedöms som sannolik – är i första hand ett råmarksvärde eller ett värde som grundas på användning för jord- eller skogsbruk. Om situationen är sådan, att den mark som tas i anspråk har ett högre värde i den pågående markanvändningen än i en tänkt alternativanvändning, måste detta värde givetvis ersättas. Vi kan t.ex. tänka oss det fallet att en inte oväsentlig del av en villatomt ska överföras till att utgöra del av en ny allmän tomt. I ett sådant fall kan det mycket väl vara så att värdeminskningen för villatomten är högre än ett genomsnittligt råtomtvärde. Faktiska marknadsvärdet Tanken bakom att ersättningen bestäms utifrån en sannolik alternativanvändning kan uttryckas som att fastighetsägaren ska kompenseras för att marken, genom att den i en detaljplan avsattes för ett allmänt ändamål, har fått ett lågt marknadsvärde; marknaden begränsas till en enstaka (eller åtminstone få) köpare. Detta medan andra fastigheter inom planområdet kanske har tilldelats enskilda byggrätter. Ersättningen baseras därför på vad marken sannolikt hade kunnat användas till. Men även om användningen är ”allmän” kan marken naturligtvis ändå ha ett marknadsvärde. Detta har dessutom blivit vanligare genom de förändringar inom den offentliga förvaltningen som har skett under de senaste decennierna. Numer bedrivs de flesta ”allmänna” verksamheter i lokaler och på mark som förvaltas på rent kommersiella grunder av statliga, kommunala eller enskilda bolag. Sådana fastigheter har därför normalt ett värde som följer fastighetsmarknaden i övrigt. I sådana fall ska ersättning givetvis betalas för det gällande marknadsvärdet, om detta är högre än det värde som följer av tankeexperimentet med en sannolik alternativanvändning. Den praktiska konsekvensen blir då att marken värderas på samma sätt som gäller för enskild tomtmark. Se vidare Tomtbildningsfallen i avsnitt 2.1.5 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Specialområden Före PBL var det möjligt att i stadsplaner lägga ut s.k. specialområden, vilka i lagtexten bl.a. exemplifierades med järnvägs- och andra trafikområden. I ett område för järnvägsändamål inräknades mark för spårområden samt för stationshus, kiosker, godsmagasin, lagerbyggnader m.m. Det finns fortfarande kvar ett flertal sådana områden inom ännu gällande planer som har fastställts före 1 juli 1987. En fråga som kan ställas är därför vilken plats dessa specialområden ska ha i det nu gällande ersättningsrättsliga systemet. Enligt tidigare tillämpning skulle specialområden, som med hänsyn till storlek, anknytning till kvartersmark och förhållandena i övrigt kunde jämställas med gatumark också ersättas som sådan. Motsvarande gällde även för helt fristående större specialområden som flygplatser, begravningsområden och liknande. För specialområden som hade karaktären av tomtmark, dvs. sådana som hade ett kommersiellt värde, utgick enligt tidigare praxis ersättning med detta värde. Den rimliga hanteringen idag synes vara att inledningsvis ställa sig frågan hur specialområdet skulle ha hanterats om planeringen hade skett enligt PBL:s regler. Om svaret blir att marken sannolikt hade lagts ut som allmän plats bör den värderas som sådan – dvs. enligt tidigare praxis. Om svaret blir att marken sannolikt skulle ha lagts ut som tomtmark, bör den i stället värderas enligt de regler och principer som gäller för en allmän tomt, vilket också det i slutänden stämmer överens med tidigare praxis. Inte sällan torde det för specialområden vars användning inte längre är aktuell, t.ex. järnvägsområden i centrala delar av tätorter, ha utbildats förväntningsvärden om en förändrad markanvändning. Om förväntningsvärdet överstiger värdet av pågående och tillåten markanvändning ska förväntningsvärdet ligga till grund för ersättningen. Utanför detaljplan Utanför detaljplanelagt område kan mark få karaktären av allmän tomtmark genom att en sådan verksamhet har eller ska etableras. Vid fastighetsreglering för att utöka en sådan fastighet kan inte den tillämpning som har etablerats genom de ovan redovisade rättsfallen utan vidare tillämpas. Någon praxis att hänvisa till finns inte för utomplansfallet och att marken i och för sig skulle ha kunnat utnyttjas för bebyggelse torde inte vara tillräckligt för att ett tomtmarksvärde ska ersättas. I stället bör utgångspunkten vara att ersättningen ska motsvara det intrång som rent faktiskt sker i den pågående markanvändningen. Om den mark som tas i anspråk är tätortsnära eller om det av annan anledning finns förväntningar om bebyggelse inom området, kan det i stället bli fråga om att ersätta ett råmarksvärde. 95 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 96 2015-10-01 Lantmäteriet Servitut för x-, z- och t-områden I en detaljplan kan utrymmen på kvartersmark reserveras för bl.a. trafik- och väganläggningar som behövs för allmänna ändamål (4 kap. 6 § PBL). Sådana markreservat anges normalt med beteckningarna x (allmän gång- och cykeltrafik), z (allmän körtrafik) och t (vägtrafiktunnel). Vid plangenomförandet säkras rätten till marken vanligtvis genom servitut enligt FBL till förmån för en kommunal gatufastighet. Ersättningsprinciper Några särskilda ersättningsregler finns inte när mark tas i anspråk för trafikeller väganläggningar. Ersättningen ska alltså bestämmas enligt de grundläggande bestämmelserna i 4 kap. ExL. Inom detaljplan kan gränsen ibland vara hårfin mellan om mark läggs ut som allmän plats eller som ett x-område. Från ersättningssynpunkt kan dock skillnaden mellan de båda fallen ibland vara betydande. För allmän plats gäller att ersättningen ska bestämmas utifrån markens användning före planantagandet. För kvartersmark som är belastad med ett x-område ska värderingen i stället ske enligt den gällande planen. Exempel 1 En villatomt och ett råmarksområde berörs av detaljplanläggning. Villatomten A läggs oförändrad ut som kvartersmark. På råmarksfastigheten B läggs enligt detaljplanen ut dels en tomt för bebyggelse, dels ett parkområde. För att allmänheten ska kunna nå parkområdet tillskapas ett x-område, som belastar både den bebyggda tomten A och den obebyggda tomten inom B. Före (upl) Efter (dp) A x Råmark B Park För ett x-område ska ersättning betalas enligt den gällande planen. För båda tomterna A och B blir det alltså fråga om intrång i tomtmark. Om x-området i stället hade lagts ut som allmän plats skulle ersättningen i fallet A ha blivit densamma, dvs. ett marginellt intrång på tomtmark. För B hade dock ersättningen LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 bestämts till råmarksvärdet vid värdetidpunkten, dvs. ett betydligt lägre värde än i förra fallet, eftersom användningen före planantagandet var råmark. Värderingsprinciper De värderingsprinciper som tillämpas vid markavstående kan i allt väsentligt överföras till att gälla även för anläggningsintrång på tomtmark. Skillnaden består i att den berörda marken i anläggningsfallet kvarblir i fastighetsägarens ägo, men med vissa restriktioner för markanvändningen. I stället för att marken avstås med äganderätt kan andra skadeeffekter uppkomma, som t.ex. • Arealbortfall av vägbana m.m. • Försvårad byggnation • Dispositionshinder • Förlorad delbarhet • Minskad byggrätt Marginalvärdet vid ett markavstående brukar för småhusfastigheter normalt bedömas till ca en tredjedel (20–50 %) av genomsnittsvärdet. Om marken i stället upplåts med servitutsrätt bör intrånget generellt sett vara mindre än om marken helt frångår fastigheten. En tumregel är att marginalvärdet vid en upplåtelse i ett normalfall är i storleksordningen 10 procent av det genomsnittliga tomtvärdet. Om upplåtelsen avser en väganläggning torde dock intrånget i princip kunna jämställas med ett arealavstående, eftersom någon annan samtidig användning av området knappast är möjlig. Man skulle kunna se det som att det i ett sådant fall endast återstår en mer formell äganderätt. Om byggrätten till någon del berörs, gäller inte den angivna schablonen och en särskild bedömning måste då göras av marknadsvärdepåverkan av att byggrätten inskränks. För tomtanläggningar som går förlorade kan ersättningen bedömas med ledning av den särskilda metod som har utarbetats för detta ändamål, se LMrapport 2012:6 Tomtanläggningsmetoden. Eventuella företagseffekter (skador eller nyttor) måste särskiljas och bedömas för sig enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL, se avsnitt 1.1.4. Även för hyreshus- och industrifastigheter kan värderingen i allt väsentligt ske på samma sätt som när mark avstås med äganderätt – givetvis med beaktande av de befogenheter som ingår i servitutsrätten i det enskilda fallet. 97 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 98 2015-10-01 Lantmäteriet Järnväg Ersättning för mark som tas i anspråk för järnväg ska bestämmas enligt 4 kap. ExL. Att det är fråga om ett expropriationsfall hänger samman med att markåtkomsten inom en järnvägsplan alternativt kan ske med stöd av lagen om byggande av järnväg. Om en järnvägsplan undantagsvis saknas, torde expropriation normalt kunna tillgripas. Enligt praxis ska ersättning för mark som upplåts för en allmän väg betalas för de värden som har försvunnit till följd av fastställd vägplan (NJA 1979 s. 16 32 – Lantmäteriets rättsfallsregister V79:1). Motsvarande synsätt får anses gälla i fråga fastställd för järnvägar. Värdering av tomtmark som tas i anspråk Värdering av tomtmark som överförs till en järnvägsfastighet kan i allt väsentligt göras på samma sätt som när mark överförs till allmän plats. Se Överföring av mark till allmän plats. Värdering av jordbruksmark som tas i anspråk Vid värdering av mark som överförs från en jordbruksfastighet får man i ett första steg identifiera de intrångseffekter som uppstår. a) Direkt ianspråktagande av mark och anläggningar. Genom järnvägen tas en viss areal i anspråk. Vidare kan byggnader och anläggningar på jordbruksfastigheten vara placerade så att de måste rivas eller flyttas. b) Bestående effekter som påverkar rörelsen. Avstående av mark till en järnväg orsakar ofta effekter som leder till skador på jordbruksrörelsen och som består på lång sikt. Det kan vara fråga om: • Försvårad brukning på grund av att det uppkommer snedvinkliga fält. • Förlängda ägoavstånd som ger ökade kostnader dels för färder till åkermark, dels för vägunderhåll. • Fältkantverkan, dvs. ökat antal fältkanter som leder till lägre skörd. • Försvårad betesdrift. • Ökade stängselkostnader. c) Tillfälliga skador i rörelsen. En tredje skadetyp är effekter som leder till skador av mer tillfällig natur, t ex: 16 I det aktuella rättsfallet var det fråga om en arbetsplan, som efter lagändring som trädde i kraft 2013-01-01 bytte namn till vägplan. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 • Anpassningsförluster, dvs. att vissa fasta produktionsmedel (arbetskraft, byggnader och maskiner) är anpassade till fastighetsstorleken före markavståendet och att de under en viss tid inte kan utnyttjas fullt ut på grund av arealminskningen. • Direkta skador när järnvägen byggs, t.ex. skördeskador utanför järnvägområdet, förlust av gröda inom järnvägsområdet eller flyttning av stängsel d) Företagseffekter. En fjärde skadetyp är buller, förfulning eller andra s.k. företagsskador. Den värderingsmetod som brukar användas vid järnvägsintrång på jordbruksmark är 1983 års jordbruksnorm (eller vägnormen som den kallas ibland). Metoden ger anvisningar om hur posterna a–d ovan ska värderas. De olika intrångseffekter som finns under skadetypen b leder vanligtvis till en bestående årlig skada. När det gäller den typen av effekter är det normalt så att marknadsvärdet inte påverkas lika mycket som en kalkylerad förändring av avkastningsvärdet. Detta leder till att det regelmässigt även ska betalas annan ersättning vid sidan om intrångsersättningen vid tillämpningen av IAN-modellen. Posten annan ersättning kommer därmed att öka med innehavstidens längd, vilket illustreras av figur 1. 17 Figur 1. Totalskadan relaterad till återstående innehavstid (5–25 år) samt fördelning på intrångsersättning och annan ersättning. Exemplet utgår från M-faktor 10 och kalkylräntefoten 4 procent. Intrångsersättningen till följd av de årliga, bestående skadorna kan lämpligen uppskattas genom att årsskadan multipliceras med en faktor, en s.k. Mfaktor. Faktorn uttrycker det samband som antas finnas mellan årsskadan 17 I praktiken brukar man ofta normalisera den återstående innehavstiden. Lantmäteriet rekommendarar 15 års normaliserad innehavstid. Det är inte heller vanligt att en fördelning görs av totalskadan, varför figur 1 visar enbart den teoretiskt riktiga modellen. Det kan också nämnas att Trafikverkets tilllämpning av 1983 års jordbruksnorm inte grundas på en beräkning enligt IAN-modellen och Mfaktormetoden, utan de bestående skadorna kapitaliseras med en faktor 20 och resultatet betraktas i sin helhet som marknadsvärdeminskning. 99 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 100 2015-10-01 Lantmäteriet och marknadsvärdeminskningen. Faktorn torde variera mellan 5–15 bero18 ende på bl.a. åkermarksvärden och arronderingsförhållanden. Värdering av skogsmark som tas i anspråk De intrångseffekter som följer av en järnväg i skogsmark kan ur ersättningsrättslig synpunkt delas in i följande huvudgrupper. a) Effekter som påverkar fastighetens avkastning och marknadsvärde. Markavståendet till järnvägsfastigheten medför att en viss areal skogsmark ska ersättas. Vidare kan förluster förorsakas av att kantträden längs järnvägen utsätts för ökade storm- och torkskador. Dessutom kan säkerhetsrestriktioner längs en järnvägs elledningar leda till att träd måste avverkas utanför det direkta järnvägsområdet, såvida inte detta har en sådan bredd att ledningen är trädsäker. En järnväg kan vidare ofta medföra försämrad arrondering i två avseenden, dels genom att den skär sönder ett bestånd (s.k. parcellering), dels genom att transportavstånden blir längre. Samtliga uppräknade effekter medför skador som är av sådan natur att de kan påverka fastighetens marknadsvärde, men detta utesluter inte att de ibland även kan drabba fastighetsägaren personligen ge upphov till en annan ersättning. . b) Effekter som drabbar fastighetsägaren personligen. Det finns även vissa effekter som är av sådan natur att de i princip enbart drabbar fastighetsägaren personligen. Som exempel kan nämnas den skada som kan uppkomma genom att underlaget för eget arbete och uttag av husbehovsved försämras. c) Företagseffekter. Slutligen måste man särskilja de effekter som följer av själva järnvägsföretaget, eftersom en tillämpning av influensregeln i 4 kap. 2 § ExL blir aktuell i sådana fall. Försämrad jakt är en skada som till sin 19 natur är en effekt som orsakas av företaget (järnvägen med viltstängsel samt järnvägstrafiken), frånsett det jaktvärde som hänförs till själva markförlusten (mindre jaktareal). Inverkan på jaktutövningen består dels i att järnvägen kan påverka vilttillgången, dels uppstår störningar från trafiken. Detta leder både till ett minskat rekreationsvärde och till ändrade jaktmetoder (ändrade skjutriktningar och jaktmetoder etc.). Se Jaktintrång – LMVrapport 2004:2. Ersättningen för skadetyperna a och b – förutom försämrad arrondering – bestäms med hjälp av 2009 års skogsnorm. Ersättningen beräknas för följande delposter. • Markvärde • Förtidig avverkning 18 Se t.ex. LMV-rapport 2001:11, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter s. 195. 19 Jfr rättsfallet NJA 2003 s. 619. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 • Farliga kantträd (träd utanför skogsgatan) • Framtida storm- och torkskador • Övriga skador (t.ex. förlust av husbehovsvirke) Upphävande av överfartsservitut vid järnväg Allmänna utgångspunkter Riktlinjer för ersättning och värdering för upphävande av plankorsningsservitut vid järnväg ges i LMV-rapport 1994:3, Ersättning vid stängning av järnvägsöverfarter. Generellt gäller – oberoende av vilken fastighetstyp som berörs – att ersättningen bestäms i tre steg: 1) Identifiering och kvantifiering av effekter (t.ex. längre ägoavstånd, längre resväg till arbetsplatser). 2) Bestämmande av skador (och nyttor), dvs. det monetära belopp som effekterna ger upphov till (t.ex. ökade årliga transportkostnader och nytta av en säkrare överfart). 3) Bestämmande av ersättning (likvid och annan ersättning). Som grund för att bestämma likviden, dvs. fastighetens marknadsvärdeminskning plus påslag med 25 procent, är avkastningskalkyler kompletterade med marknadssimulering ofta en användbar metod. Annan ersättning ska betalas till en fastighetsägare för skillnaden mellan totalskadan och likviden. Närmare anvisningar för olika fastighetstyper ges i den nämnda LMVrapporten. Värderingsprinciperna gäller fortfarande i allt väsentligt. Vissa förändringar bör dock göras, t.ex. att en real kalkylränta om 4 procent används i stället för 5 procent som tillämpas i rapporten samt att beräkningen görs utifrån 15 års innehavstid för jordbruk och inte 10 år. Se vidare nedan om vad som skiljer sig i förhållande till principerna i LMV-rapport 1994:3. En ytterligare nyhet jämfört med LMV-rapport 1994:4 är att det även för jordbruksfastighet och skogsfastighet rekommenderas att ett nyttoavdrag bör göras i normalfallet om det blir en säkrare överfart efter stängningen. Det bör framhållas att om nyttoavdrag görs för olika delar, så bör ett samlat nyttoavdrag göras i slutändan. Eventuellt kan det vid en sådan samlad avräkning i vissa fall vara befogat att reducera nyttan för någon delpost, eftersom det inte är säkert att den totala nyttan alla gånger kan antas uppgå till summan av olika delposter. Beloppen på nyttoavdragen har för bostadsfastigheter höjts i förhållande till 1994 års nivåer. 101 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 102 2015-10-01 Lantmäteriet Jordbruksfastighet De grundläggande principerna i LMV-rapport 1994:3 bör alltså tillämpas för jordbruksfastigheter. De intrångseffekter som brukar uppkomma är följande: • Ökade kostnader för brukningsfärder • Ökade kostnader för tillsynsresor • Ökade kostnader för utomgårdstransporter • Ökade kostnader väghållning • Övriga effekter Utöver dessa negativa effekter bör det vara rimligt att anta att det även uppkommer en positiv effekt i form av en säkrare överfart. En sådan post har inte tagits med för jordbruksfastigheter i LMV-rapport 1994:3, men däremot för bostadsfastigheter. En plankorsning innebär dels att det uppkommer väntetider då det kommer tåg, dels att det finns risk att köra fast på spåren eller att det i värsta fall kan bli olyckstillbud. Som redan nämnts i inledningen är 20 det därför motiverat att ta med en nyttopost även för jordbruksfastigheter. Denna post kan skäligen uppskattas till hälften av vad som rekommenderas för en permanentbostad, dvs. för en järnväg med relativt hög trafikintensitet till följande schablonbelopp (jfr nedan om permanentbostad): • 10 000 kr om korsningen är planskild efteråt och obevakad innan • 2 500 kr om korsningen är försedd med bommar efteråt och obevakad innan • 7 500 kr korsningen är planskild efteråt och försedd med bommar innan Om trafikintensiteten på järnvägen är låg bör dessa belopp jämkas neråt. När det gäller metodiken för att beräkna den årliga merkostnaden för brukningsfärder bör 1983 års jordbruksnorm användas. Den beräkningsmetod som redovisas i LMV:s PM från 1979 är numera tagen ur bruk. Merkostnaden för tillsynsresor bygger på en marginell bilkostnad om 1,30 kr/km (1992 års prisnivå) avseende skattefri bilersättning enligt Skatteverket. Detta belopp är 1,85 kr/km för år 2013. 20 I LMV-rapport 1994:3 s. 90 diskuteras frågan om avräkning av nytta lite mer utförligare. Det framförs där att om överfarten efter stängningen sker via en befintlig överfart på allmän väg, så kan det vara tveksamt om det är skäligt att göra en avräkning av nyttan. Den tanken utgår från att det i så fall är fråga om en vanlig företagsnytta, som alltså skäligen bör tillgodoräknas fastighetsägaren. Det finns dock ingen klar rättspraxis på området. I de allra flesta fall har tillämpningen inom Lantmäteriet varit att ett nyttoavdrag ska göras. Här och även i de tre exempel som redovisas – avseende jordbruks-, skogsbruks- respektive bostadsfastighet – förutsätts att överfarten efter stängningen inte sker på en allmän väg, varför det bedöms som skäligt att räkna av nyttan. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 103 En övergripande generell förändring jämfört med LMV-rapport 1994:3 gäller kalkylräntan. Beräkningarna bör grundas på en real kalkylränta om 4 procent, inte 5 procent som används i rapporten. Grunderna för 4 procents kalkylränta redovisas i LMV-rapport 2001:11, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter (s. 328 ff.). I korthet kan sägas att rekommendationen om 4 procents kalkylränta bygger på en bedömd långsiktig real kalkylränta om 3 procent vid placering av marginellt kapital i aktier och obligationer. Med hänsyn till att många lantbrukare är skuldsatta och kan betala av lån med ersättningsbeloppet, så bör den schabloniserade kalkylräntan ligga över 3 procent. Detta har motiverat 4 procent som en schabloniserad ränta, vilken alltså ska spegla den förräntning som en genomsnittlig lantbrukare kan få 21 vid placering av marginellt kapital. En annan modifiering är att det vara rimligt att i stället för att generellt tilllämpa M-faktor 10 använda olika M-faktorer för olika delar av landet. Teorin framgår av LMV-rapport 2001:11 (s. 193 ff.). Följande M-faktorer, dvs. den faktor som den årliga skadan ska multipliceras med för att få marknadsvärdeminskningen, rekommenderas för landets olika produktionsområden: Produktionsområde 22 M-faktor, antal årsbelopp Övrig skada, antal årsbelopp Gss, Gmb, Gns, Ss 15 4,5 Gsk, Ssk 10 6,7 Nn, Nö 6 8,5 I tabellen redovisas också de faktorer som bör användas för att beräkna restposten övrig skada. Faktorerna grundas på att totalskadan, som i detta fall är samma sak som minskningen i avkastningsvärdet, har beräknats utifrån en 23 kalkylperiod om 15 år och med 4 procents kalkylränta. Det kan uppmärksammas att i beräkningarna i LMV-rapport 1994:3 utgår från en kortare kalkylperiod, nämligen 10 år. Kalkylperioden 15 år är 21 Med hänsyn till det låga ränteläget idag kan det möjligen diskuteras om inte en lägre real kalkylränta än 4 procent borde väljas. Det kan nämnas att exempelvis Konjunkturinstitutet har i Tomträttsutredningens betänkande Tomträttsavgälder och friköp, SOU 2012:71, bedömt att den långsiktiga långa realräntan ligger i intervallet 2,4 till 3,0 procent. Detta skulle tala för en lägre real kalkylränta än 4 procent. Med hänsyn till att detta är en schabloniserad kalkylränta, som ska spegla hur en genomsnittlig lantbrukare kan placera pengar varvid amortering av lån är ett realistsikt alternativ för många lantbrukare, framstår det dock som rimligt att även fortsättningsvis utgå från 4 procents kalkylränta vid ersättningsberäkningen. 22 Områdesindelning och förklaringar till förkortningarna framgår av bilaga 1. 23 De teoretiska grunderna framgår av LMV-rapport 2001:11, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter. Angående framräkningen av faktorerna, se under Värderingshjälpmedel, Värderingsunderlag lantbruk samt Nuvärdesberäkning och beräkning enligt IAN-modellen (xls). Restposten övrig skada, som ersätts med annan ersättning, är beroende av kalkylperiodens längd, M-faktor och kalkylräntefot. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 104 2015-10-01 Lantmäteriet samma som den som Lantmäteriet sedan början av 2000-talet har rekommenderat som normaliserad kalkylhorisont för t.ex. intrång av stolpar i jord24 bruksmark. Grunderna för detta redovisas i LMV-rapport 2001:11. Sammantaget innebär ändringarna jämfört med tidigare principer i LMVrapport 1994:3 följande: • Hänsyn bör tas till nyttoeffekt av säkrare och bättre korsning • Beräkningen bör grundas på 4 procents kalkylränta • Beräkningen bör grundas på 15 års kalkylhorisont • M-faktorerna bör vara olika för olika produktionsområden • Annan kalkylränta och M-faktor leder till att även faktorn för övrig skada kommer att bli en annan än den i LMV-rapport 1994:3 I övrigt bör beräkningen göras enligt principerna i LMV-rapport 1994:3. Givetvis ska likviden bestämmas efter ett påslag med 25 procent på marknadsvärdeminskningen enligt de nya reglerna i ExL. Detta påslag görs sedan på den totala effekten på marknadsvärdet har uppskattats, dvs. på summa av samtliga effekters inverkan på marknadsvärdet inklusive nyttan. Se även beräkningsexempel Upphävande av överfartsservitut – exempel 1. Skogsfastighet I LMV-rapport 1994:3 ges några generella anvisningar för hur ersättningen bör beräknas då skogsmark berörs av servitutsupphävandet. I bilaga 5 till rapporten finns ett beräkningsexempel. I huvudsak gäller dessa beräkningsprinciper även idag. Sifferbeloppen måste naturligtvis justeras till att gälla aktuella pris- och kostnadsdata. De effekter – såväl negativa som positiva – som kan uppkomma för skogsfastigheter är mer komplexa än vad som gäller för jordbruksfastigheter. Det är inte ovanligt att Trafikverket både bygger och bekostar nya skogsbilvägar i stängningsärenden. I andra fall bildas gemensamhetsanläggningar som har hand om byggande och/eller driften av vägarna. Detta gör att beräkningen 24 Se LMV-rapport 2001:11 s. 294 ff. om kalkylperiod och schablonisering. När det gäller ersättning för förlängda ägoavstånd diskuteras i rapporten (s. 301 ff.) att det kan finnas det möjligheter att minska skadan genom skäliga anpassningsåtgärder, t.ex. markbyten och anpassning av maskiner etc., varför det skulle kunna vara motiverat med en kortare schabloniserad kalkylperiod för just posten förlängda ägoavstånd. Det sägs (s. 304) att ett grovt riktmärke kan vara att den bör kortas med 2-3 år. Det skulle innebära en kalkylperiod om 12-13 år om schablonen 15 år väljs för övriga bestående skador på jordbruksfastighet, t.ex. försvårad brukning och fältkantverken. Det kan dock bli ganska komplicerat – liksom att det kan bli ett pedagogiskt problem i praktiken – att använda olika schabloniserade kalkylperioder vid intrång på jordbruksfastigheter. Detta gäller speciellt om det är fråga om en ny järnväg och om det då uppkommer olika slag av intrångseffekter, dvs. både förlängda ägoavstånd och försvårad brukning etc. Mot den bakgrunden rekommenderas här 15 år även i fråga om förlängda ägoavstånd. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 av ersättningen ofta måste anpassas till den aktuella situationen på ett helt annat sätt än vad som gäller för jordbruksfastigheter. Generellt sett kan dock sägas att det blir aktuellt att ta hänsyn till följande slag av effekter. Positiva effekter • Minskade kostnader för terrängtransport av virke • Minskade kostnader för terrängtransport av personal • Minskade kostnader för terrängtransport av husbehovsved • Nytta av en säkrare och bättre överfart (ny post, finns inte omnämnd i LMV-rapport 1994:3) Negativa effekter • Ökade kostnader för vägtransport av virke (eventuellt kan det bli en positiv effekt) • Ökade kostnader för vägtransport av personal (eventuellt kan det bli en positiv effekt) • Ökade kostnader för vägtransport av husbehovsved (eventuellt kan det bli en positiv effekt) • Ökade kostnader för vägunderhåll Det kan observeras att det – liksom för jordbruksfastighet ovan – har kommit till en ny post, nämligen nytta av en säkrare och bättre överfart. Det kan vara rimligt att ta med denna post, speciellt om transporter av både virke, personal och husbehovsved efter stängningen sker via en planskild korsning. Beloppen bör dock inte vara lika stora som för jordbruksfastighet, eftersom det inte handlar om lika många resor för en skogsfastighet. Förslagsvis kan det vara lämpligt med belopp i storleksordningen 1/3 av vad som ovan föreslagits för jordbruksfastighet. Se även beräkningsexempel Upphävande av överfartsservitut – exempel 10. Av detta exempel framgår också vilken M-faktor och kalkylränta som bör användas i de fall det uppstår en årlig skada. Det framgår att det kan vara skäligt med M-faktor 25, vilket motsvarar evighetskapitalisering efter 4 procents real kalkylränta. Motiveringen framgår av exempel 10. 105 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 106 2015-10-01 Lantmäteriet Permanentbostad Principerna i LMV-rapport 1994:3 bör ligga fast, men med följande anpassningar till utvecklingen sedan rapporten togs fram: • Beräkningarna bör grundas på 4 procents real kalkylränta. Se moti25 veringen ovan under jordbruksfastighet. • Detta leder till att nuvärdesfaktorn bör höjas från 7 till 8 och diskonteringsfaktorn från 0,6 till 0,7 vid beräkning av totalskadan (jfr s. 96 i rapporten). • Inverkan av en säkrare överfart bör fördubblas med hänsyn till prisutvecklingen på bostadsfastigheter sedan början av 1990-talet. Det med26 för att följande schablonbelopp bör användas: - 20 000 kr om korsningen är planskild efteråt och obevakad innan - 5 000 kr om korsningen är försedd med bommar efteråt och obevakad innan - 15 000 kr korsningen är planskild efteråt och försedd med bommar innan (ett nytt alternativ jämfört med LMV-rapport 1994:3) I övrigt bör värderingen alltså grundas på samma principer som i rapporten, vilken bl.a. innebär att: • Ökade väghållningskostnader påverkar marknadsvärdet negativt med 10 gånger den årliga skadan. • Ökade reskostnader påverkar normalt inte marknadsvärdet utan ligger till grund för annan ersättning. Som en schablon kan beräkningen grundas på 400 resor tur och retur per år och en bilkostnad på 1,85 kr/km (= skattefri bilersättning). Se även beräkningsexempel Upphävande av överfartsservitut – exempel 2. Fritidsbostad Principerna i LMV-rapport 1994:3 bör ligga fast, men med följande anpassningar till utvecklingen sedan rapporten togs fram: • Beräkningarna bör grundas på 4 procents real kalkylränta. Se motiveringen ovan om permanentbostad. 25 Man kan anföra samma motivering om avbetalning av lån, för den genomsnittlige fastighetsägaren, för att motivera en högre ränta än den långsiktiga realräntan vid placering i aktier, obligationer etc. Mot den bakgrunden är det rimligt att en schabloniserad kalkylränta om 4 procent används även i fråga om permanentbostäder liksom för fritidsbostäder nedan. 26 Det förutsätts alltså att det är skäligt att räkna av nytta; jfr fotnoten ovan under jordbruksfastighet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 • Detta leder till att nuvärdesfaktorn bör höjas från 7 till 8 och diskonteringsfaktorn från 0,6 till 0,7 vid beräkning av totalskadan (jfr s. 103 i rapporten). • Inverkan av en säkrare överfart bör, med hänsyn till prisutvecklingen på bostadsfastigheter sedan början av 1990-talet, fördubblas. Det medför att följande schablonbelopp bör användas: - 4 000 kr om korsningen är planskild efteråt och obevakad innan - 1 000 kr om korsningen är försedd med bommar efteråt och obevakad innan - 3 000 kr korsningen är planskild efteråt och försedd med bommar innan (ett nytt alternativ jämfört med LMV-rapport 1994:3) • Antalet resor, som ligger till grund för beräkning av ökade reskostneder, bör vara med flexibelt än enbart schablonen 50 resor per år. 27 Följande schabloner föreslås: - 50 resor per år för lågt utnyttjade fritidsbostäder - 100 resor per år för normalt utnyttjade fritidsbostäder - 200 resor per år för intensivt utnyttjade fritidsbostäder I övrigt bör värderingen alltså grundas på samma principer som i rapporten, vilken bl.a. innebär att • Ökade väghållningskostnader påverkar marknadsvärdet negativt med 10 gånger den årliga skadan. • Ökade resekostnader påverkar normalt inte marknadsvärdet utan ligger till grund för annan ersättning. Se även beräkningsexempel Upphävande av överfartsservitut – exempel 2. 27 Genom denna fördelning på tre klasser utifrån nyttjandegrad nås även bättre överensstämmelse med de schabloner som rekommenderas för bestämmande av andelstal, där lågt utnyttjande innebär 1/6 av transportmängden (ton) för helårsårsbostad, 1/3 för normalt samt 2/3 för intensivt nyttjande. 107 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 108 2015-10-01 2.1.4 Lantmäteriet Expropriationsfallen – exempel EXEMPEL 1. Del av småhustomt regleras över till allmän plats Exemplet redovisar de mest grundläggande värderingsmomenten vid intrång på en småhusfastighet. Exemplet är skrivet med det upplägg och de rubriker som finns i den mall för värdeutlåtande som ska användas vid Lantmäteriets förrättningsvärderingar. Sammanfattning Villafastigheten Berga 1:10 ska genom fastighetsreglering avstå 130 m² till kommunens fastighet Berga 1:1. Marken utgör allmän plats enligt gällande detaljplan. Syftet med värderingen är att bedöma den ersättning som ska betalas till ägaren av Berga 1:10. Enligt gällande ersättningsregler ska ersättningen bestämmas till marknadsvärdeminskningen för Berga 1:10 till följd av att det berörda området avstås, samt med förutsättningen att den nu gällande detaljplanen aldrig hade antagits. Värdetidpunkt är 2012-05-02. Marknadsvärdeminskningen har uppskattats i två delposter. För själva arealförlusten har värdeminskningen bestämts utifrån ett bedömt marginalvärde för tomtmark inom den aktuella orten. Värdeminskningen till följd av för- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 lusten av vegetation och anläggningar har uppskattats med ledning av den värderingsmetod som redovisas i LM-rapport 2012:6. Efter en sammanvägning av de båda delposterna är den slutliga bedömningen att marknadsvärdeminskningen uppgår till 60 000 kr. Ersättningen för det överförda området efter lagstadgad uppräkning med 25 % ska därför bestämmas till 75 000 kronor. Bakgrund och värderingsförutsättningar Bergby kommun ansökte 2012-01-16 om fastighetsreglering för att överföra ett område från Berga 1:10 till kommunens fastighet Berga 1:1. Berga 1:10 är en bebyggd bostadsfastighet om 1 120 m². Bostadshusets yta är 142 m² i ett och halvt plan med källare. Huset byggdes ursprungligen 1938 och genomgick 1992 en helrenovering till modern standard. Fastigheten är ansluten till kommunens va-nät. Fastighetens taxeringsvärde enligt fastighetsregistret (uppgiftsår 2011) är 1 354 000 kr, varav 464 000 kr utgör markvärde och 890 000 kr utgör byggnadsvärde. Det område som ska överföras till Berga 1:1 uppgår till 130 m² och ska användas som allmän plats (gång- och cykelväg) enligt en detaljplan antagen 2011-12-01. Området är en del av fastighetens trädgård. Vidare finns på området en del av ett uthus, häckar, staket m.m. Vegetation och anläggningar beskrivs närmare i bilaga 2. Enligt detaljplanen ska återstoden av Berga 1:10 efter regleringen utgöra en tomt om 990 m² för bostadsändamål. Tidigare ingick Berga 1:10 i en detaljplan (stadsplan) som fastställdes 1964. Det nu berörda området liksom resten av fastigheten utgjorde kvartersmark för bebyggelse enligt stadsplanen. Fastigheten besiktigades 2012-03-28 i närvaro av kommunens representant och ägaren av Berga 1:10. Sakägarnas bud och yrkanden samt den diskussion som har förts i värderingsfrågan finns närmare redovisad i förrättningsprotokollet. Värdetidpunkt Enligt 4 kap. 4 § expropriationslagen (1972:719, ExL) är värdetidpunkten dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs. 2012-05-02. Innan beslut fattas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdeutlåtandet och ersättningsbeslutet. Lagregler och värderingsprinciper Enligt 5 kap. 10 a § fastighetsbildningslagen (1970:988, FBL) ska ersättningen bestämmas enligt reglerna i 4 kap. ExL. Grundprincipen är att ersätt- 109 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 110 2015-10-01 Lantmäteriet ningen ska motsvara den marknadsvärdeminskning som fastigheten drabbas av till följd av markavståendet (4 kap. 1 § första stycket ExL). Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättning för mark som i en detaljplan är angiven som allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken angavs som allmän plats. Ersättningen ska alltså motsvara markens värde under förutsättning att den nu gällande detaljplanen inte hade antagits. På den bedömda marknadsvärdeminskningen ska slutligen göras ett schablontillägg med 25 procent (4 kap. 1 § andra stycket ExL). Om ersättningen inte betalas senast på den angivna förfallodagen ska från denna dag dröjsmålsränta betalas enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker (5 kap. 15 § FBL). Värderingsmetod I en idealsituation borde marknadsvärdeminskningen bestämmas genom jämförelser med försålda fastigheter som överensstämmer med Berga 1:10 i dess skick före respektive efter fastighetsregleringen. Sådana jämförelser är emellertid inte praktiskt genomförbara eftersom värdeskillnaden är för liten i förhållande till fastighetens totala värde. Enligt en väl etablerad praxis görs därför bedömningen genom separata bedömningar av dels värdeminskningen till följd av att fastighetens areal minskar, dels värdeminskningen på grund av förlusten av vegetation och anläggningar på det område som avstås. Värdeminskningen till följd av arealförlusten uppskattas som en andel av det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom Berga 1:10. Tomtmarksvärdet bedöms i sin tur med ledning av ett ortsprismaterial och de riktvärden som gäller vid fastighetstaxering för det berörda området. Värdeminskningen till följd av de växter och anläggningar som går förlorade genom att marken överförs bedöms enligt den metod som redovisas i LM-rapport 2012:6 om värdering av tomtanläggningar vid intrång. Värdering Arealförlusten För att bedöma genomsnittsvärdet har ett ortsprismaterial tagits fram, som omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter i Bergby under perioden 2008–2012, se bilaga 1. Ur materialet kan värdet av en va-ansluten normaltomt (ca 1 000 m²) bedömas till ca 640 000 kr (640 kr/m²). Eftersom ortsprismaterialet är litet och osäkert har en jämförelse gjorts med de riktvärden för fastighetstaxering som gäller för det berörda området. Riktvärdet för tomtmark enligt 2012 års taxering är 450 000 kr för en tomt LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 om 1 000 kvm. Korrigeringsbeloppet är 120 kr/m², vilket innebär att en tomt med den areal som Berga 1:10 hade före regleringen (1 120 m²) har marktaxeringsvärdet 450 000 + (120 x 120) = 450 000 + 14 400 = 464 400 kr. Detta ska motsvara 75 % av marknadsvärdet, dvs. beloppet ska räknas upp med 1,33 för att motsvara marknadsvärdenivån. Eftersom nivååret för taxeringsvärdet är 2010 måste en justering göras även för värdeutvecklingen 2010–2012. Sammantaget leder detta till att taxeringsvärdet bör räknas upp med en faktor 1,4. Med utgångspunkt från taxeringsmodellen kan alltså tomtmarkens värde bedömas till 1,4 x 464 000 = 650 000 kr (580 kr/m²). Sammantaget bedöms det genomsnittliga värdet av tomtmarken inom Berga 1:10 före fastighetsregleringen uppgå till 600 kr/ m². Detta avser tomtmark i byggfärdigt skick, dvs. inklusive avgift för vatten- och avlopp. Marginalvärdet är värdet av den ”sista” kvadratmetern inom en tomt, dvs. den värdeminskning som uppstår om tomten minskas med 1 m². Eftersom de mest grundläggande värdeskapande funktionerna på tomten, framför allt själva byggrätten, inte påverkas av arealförlusten är marginalvärdet normalt klart lägre än det genomsnittliga värdet. En tumregel som har godtagits i praxis är att marginalvärdet för ett normalintrång ligger i storleksordningen en tredjedel av genomsnittsvärdet. Bedömningen är att denna schablon ger en skälig uppskattning i det aktuella fallet. Marginalvärdet kan alltså bedömas till 200 kr/m². Detta leder till en värdeminskning till följd av arealförlusten om 200 x 130 = avrundat 26 000 kr. Vegetation och anläggningar Värdering av vegetation och anläggningar har utförts enligt den metod som redovisas i LM-rapport 2012:6 om värdering av tomtanläggningar vid intrång. Metoden bygger bl.a. på att de berörda växterna och anläggningarna klassas i tre grupper beroende på deras funktion. Såsom väsentliga objekt som har fullt genomslag på marknadsvärdet (F) har häckar, garage och asfaltytan för biluppställning m.m. klassats. Detta betyder att dessa anläggningar antas bli återanskaffade av en normalköpare efter regleringen. Eftersom en kortare utgång inte minskar fastighetens värde är bedömningen att förlusten av skifferplattorna inte påverkar marknadsvärdet (I). Motsvarande bedömning har gjorts för de delar av staket och häck som är belägna på kortsidorna av det överförda området. Även uthuset (lekstugan) har förts till denna grupp, eftersom kommunen har åtagit sig att flytta in den på restfastigheten. Övriga objekt har förts till en mellangrupp som har viss påverkan på marknadsvärdet (M). Faktorn 0,5 utgör en skälighetsuppskattning. 111 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 112 2015-10-01 Lantmäteriet Med dessa förutsättningar kan värdet av tomtanläggningarna bedömas uppgå till ca 33 000 kr. Beräkningarna framgår av bilaga 2 till detta exempel. Slutsats Den tillämpade värderingsmetoden innebär att uppskattningen av marknadsvärdeminskningen har delats upp i två delposter. Arealförlusten har värderats till 26 000 kr och förlusten av vegetation och anläggningar har värderats till 33 000 kr. Den totala marknadsvärdeminskningen utgör i princip summan av dessa belopp. Eftersom värderingen har utförts genom en schablonmetod måste dock göras en bedömning om värdeminskningen är rimlig i relation till fastighetens marknadsvärde före intrånget. Den slutliga bedömningen är att marknadsvärdeminskningen för det överförda området av Berga 1:10 bör bestämmas till avrundat 60 000 kronor. Intrångsersättning ska därmed betalas med 1,25 x 60 000 = 75 000 kr. Bilaga 1 – Ortsprisutredning För att bedöma marknadsvärdet av tomtmark i Bergby har ett ortsprismaterial tagits fram, som omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter i under perioden 2008–2012. Materialet omfattar 5 köp som är spridda mellan fyra olika stadsdelar. Köpedatum m² Läge 1–51) Köpeskilling KPI v-tid2)/ köpedatum Uppräknad k-skilling 910 1 2008-10-12 500 000 1,034 517 000 Östhamn 23:6 1 036 3 2009-05-23 580 000 1,055 612 000 Östhamn 23:7 890 3 2011-11-11 500 000 1,006 503 000 Norrby 11:67 1 131 2 2010-04-23 545 000 1,045 570 000 Södersta 5:234 1 050 2 2012-01-11 540 000 1,013 547 000 GENOMSNITT 1 003 Fastighet Berga 36:1 Areal 550 000 1) En lägesfaktor har uppskattats där 1 är bäst och 5 är sämst jämförbarhet med värderingsobjektet. 2) Uppskattat KPI för värdetidpunkten maj 2012 = 316,0 med utgångspunkt från senast kända KPI (mars 2012 = 314,8) och de senaste månadernas förändringar. Samtliga fem köp avser byggklara tomtplatser exklusive va-avgifter. De uppräknade köpeskillingarna varierar mellan 503 000 och 612 000 kr med ett genomsnitt på 550 000 kr. Båda ytterlighetspriserna är från det område, Östhamn, som genom sitt delvis sjönära läge är minst jämförbart med Berga. Om dessa båda köp exkluderas blir genomsnittet för de tre som åter- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 113 står 545 000 kr. Den sammanvägda bedömningen är att det begränsade ortsprismaterialet indikerar ett marknadsvärde för en tomt om ca 1 000 m² exklusive exploateringsavgifter om ca 550 000 kr. Det genomsnittsvärde som läggs till grund för marginalvärdebedömningen ska avse en fullt byggklar tomt inklusive exploateringsavgifter. Va-avgiften enligt gällande taxa kan bedömas till ca 90 000 kr för en tomt om ca 1 000 m². Genomsnittstomten i materialet, som har arealen 1 003 m², kan alltså värderas till ca 640 000 kr (640 kr/m²) med va. Bilaga 2 – Vegetation och anläggningar Växt eller anläggning Lönnhäck Enkelgrind Dubbelgrind Trästaket Äppelträd Oxel Asfalt Fläderbuskar Betongplattor Lekstuga Trästaket Granhäck SUMMA T y p V T T T V V T V T T T V – K l a s s F F F F M M M M I I I I – Anläggningskostnad Värdebedömning 1 2 3 4 5 F-objekt M-objekt Mängd/ sort A-kostn. Kostnad =1x2 Ålder Rel.tal 3x5 T=3x5 V=3 24 m 1 st 1 st 12 m 2 st 1 st 10 kvm 6 st 3 kvm 1 st 3m 3m 450 3 200 6 500 850 875 2 110 375 430 755 9 600 850 825 10 800 3 200 6 500 10 200 1 750 2 110 3 750 2 580 2 265 9 600 2 550 2 475 30 8 8 8 – – 10 – – – – – 1,5 0,6 0,6 0,6 – – 0,65 – – – – – 16 200 1 900 3 900 6 100 - – – – – 1 800 2 100 2 400 2 600 - – – 57 780 – – TOTALT Delsumma 8 900 Faktor 0,5 28 100 4 500 33 000 (Beräkningen motsvarar det exempel som redovisas i LM-rapport 2012:6, Tomtanläggningsmetoden. I rapporten ges en närmare redovisning av de bedömningar som har gjorts vid värderingen.) LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 114 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 2. Del av småhustomt regleras till allmän plats – minskad byggrätt Exemplet behandlar specialfallet att byggrätten berörs – särskilt att fastigheten var delbar enligt en äldre detaljplan vars genomförandetid har löpt ut. Tillträde har redan skett. Förutsättningar Berga 1:20 är en bebyggd bostadsfastighet om 1 620 m². Fastigheten är ansluten till kommunens va-nät och taxeringsvärdet (uppgiftsår 2011) är 1 414 000 kr, varav 524 000 kr utgör markvärde och 890 000 kr utgör byggnadsvärde. Det område som ska överföras till en kommunägd fastighet uppgår till 160 m² och utgör allmän plats enligt en detaljplan antagen 2010-11-11. Området, som redan har tagits i anspråk för gata, utgjorde tidigare en del av fastighetens trädgård. Vidare fanns på området en del av ett uthus, häckar, staket m.m. Enligt detaljplanen får återstoden (1 460 m²) av Berga 1:20 efter regleringen användas för bostadsändamål. Eftersom minsta fastighetsstorlek enligt planen är 800 m² är fastigheten inte delbar. Tidigare ingick Berga 1:20 i en detaljplan (stadsplan) som fastställdes 1964. Det nu berörda området liksom resten av fastigheten utgjorde kvartersmark för bebyggelse enligt stadsplanen. Minsta tillåten tomtstorlek i stadsplanen var 800 m². Enligt illustrationer på plankartan var Berga 1:20 uppdelad i två tomter. Fastighetsbildningsbeslut meddelades som en preliminärfråga som vann laga kraft 2011-01-15. Tillträde skedde enligt beslut om förtida tillträde 2011-02-20, vilket alltså är värdetidpunkt. Som villkor för tillträde beslutades om förskott med 50 000 kr. Dag för ersättningsbeslut är 20 oktober 2012. Värderingsprinciper Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättning för mark som i en detaljplan läggs ut som allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken angavs som allmän plats. Ersättningen ska alltså motsvara markens värde under förutsättning att den gällande detaljplanen inte hade antagits. Enligt den tidigare detaljplanen var fastigheten formellt delbar. Eftersom planens genomförandetid hade löpt ut var den extra byggrätten inte garanterad. Värdeminskningen till följd av arealförlusten får därför bestämmas med LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 utgångspunkt från en sannolikhetsbedömning avseende fastighetens delbarhet. Dvs. hur skulle delningsmöjligheten värderas av marknaden med hänsyn till att planen saknade genomförandetid. Till detta värde läggs sedan marknadsvärdeminskningen till följd av de växter och anläggningar som går förlorade genom att marken överförs. Om värderingen grundas på att en delbarhet har gått förlorad, måste hänsyn tas till att vissa tomtanläggningar sannolikt inte hade kunnat bevaras vid en delning och exploatering av fastigheten. Det är alltså endast de tomtanläggningar som inte hade påverkats av en exploatering som ska ersättas. På den på detta sätt bedömda marknadsvärdeminskningen ska slutligen göras ett schablontillägg med 25 procent. Värdetidpunkt är dagen för tillträdet, dvs. den 20 februari 2011. Enligt 4 kap. 4 § ExL och därtill knuten praxis ska ersättningen räknas upp med konsumentprisindex från tillträdesdagen till dagen för ersättningsbeslut. Enligt 5 kap. 15 § FBL ska dessutom avkastningsränta enligt 5 § räntelagen (referensräntan + två procent) betalas på det uppräknade ersättningsbeloppet från tillträdesdagen till dess betalning sker. Om inte ersättningen betalas senast på förfallodagen ska från denna dag i stället betalas dröjsmålsränta (referensräntan + åtta procent) enligt 6 § räntelagen. Värdering Enligt den gamla stadsplanens bestämmelser kunde alltså två tomter bildas inom Berga 1:20. Fastighetsbildning har för större delen av den gamla detaljplanen skett enligt illustrationerna på plankartan – i flera fall även efter det att genomförandetiden hade löpt ut. Eftersom det inte finns några särskilda omständigheter som talar för att en delning inte skulle ha tillåtits för just Berga 1:20, bör fastigheten betraktas som delbar i sitt skick före regleringen. Efter marköverföringen omfattar fastigheten 1 460 m². Möjligheten att med denna areal erhålla en extra byggrätt måste, med hänsyn till planbestämmelserna och kommunens hantering av avvikelser från dessa, anses vara obefintlig. Fastigheten har således förlorat en byggrätt genom regleringen. Värdet före regleringen bör alltså grundas på den uppdelning i tomter som illustrerades i detaljplanen, dvs. två tomter om vardera ca 810 m², varav endast den ena är ansluten till kommunens va-nät. Värdet efter regleringen grundas på en va-ansluten tomt om 1 460 m². Byggnadsvärdet förutsätts vara oförändrat. Ur ett ortsprismaterial för obebyggd tomtmark, kombinerat med marktaxeringsvärdet multiplicerat med aktuell köpeskillingskoefficient, kan värdet vid värdetidpunkten av en tomt om 810 kvm med erlagd va-avgift bedömas till 600 000 kr. Va-anslutningsavgiften är 90 000 kr. Med ledning av ett 115 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 116 2015-10-01 Lantmäteriet marginalvärde om 200 kr/kvm kan värdet av en va-ansluten tomt om 1 460 kvm bedömas till 730 000 kr. Slutligen ska vägas in att marknaden normalt inte är beredd att betala fulla värdet av en extra byggrätt på en redan bebyggd fastighet. Hur stor denna reduktion ska vara måste bedömas med utgångspunkt från lämpligheten av en uppdelning, vilket bl.a. beror på byggnadens placering och tomtens disposition, samt kostnaderna för fastighetsbildning m.m. Vidare bör beaktas, att för att få ut värdet av en ny byggrätt måste delar av trädgårdens värde konsumeras. I detta fall kan delningsmöjligheten betraktas som så pass uppenbar och lämplig att marknadens reduktion endast i mindre grad torde överstiga nödvändiga kostnader. Reduktionen bedöms uppgå till 40 000 kr. Detta leder till följande värden före respektive efter regleringen. Före Tomt med va 810 m² 600 000 kr Tomt utan va 810 m² 690 000 kr Reduktion – 40 000 kr SUMMA 1 250 000 kr Efter Tomt med va 1 460 m² 730 000 kr Marginalvärdet av arealförlusten kan således uppskattas till 520 000 kr (1 250 000 – 730 000). Till detta ska läggas värdet av de tomtanläggningar inom det överförda området som skulle ha kunnat bevaras om fastigheten hade delats och exploaterats. Detta värde bedöms uppgå till 20 000 kr. Marknadsvärdeminskningen kan därmed bestämmas till 540 000 kr. Detta belopp ska räknas upp med 25 % och intrångsersättningen vid värdetidpunkten uppgår därmed till 675 000 kr. Slutligen ska en uppräkning göras med KPI från värdetidpunkten till beslutsdagen. KPI 2011-02 = 308,02 KPI 2012-10 = 314,59 Det slutliga ersättningsbeloppet blir då 675 000 x 314,59/308,02 = 689 397 kr. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 EXEMPEL 3. Överföring av mark från hyreshusfastighet till gata Exemplet redovisar de mest grundläggande värderingsmomenten vid intrång på en hyreshusfastighet. Förutsättningar Nunnan 10 är bebyggd med två hyreshus i tre våningar. Hela den tillåtna byggrätten om 4 500 kvm BTA är utnyttjad. Fastighetens areal före regleringen är 3 738 kvm. Av denna ska 363 kvm i fastighetens östra del överföras till kommunens gatufastighet. Enligt den tidigare gällande planen från 1978 var den berörda delen kvartersmark som inte fick bebyggas (prickmark). Exploateringsgraden var inte knuten till fastighetens areal. Inom området finns en gräsyta med några träd, en cykelparkering samt fem anlagda p-platser med motorvärmare. Marknadsvärdet av tomtmark för hyreshusbebyggelse i orten kan bedömas till 2 000 kr/kvm BTA. 117 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 118 2015-10-01 Lantmäteriet P-platserna servar de boende på Nunnan 10. Nya platser kan inte anordnas på restfastigheten. En marknadsmässig hyra för p-platser kan uppskattas till 400 kr/månad. Drift- och underhållskostnaderna för en p-plats kan bedömas uppgå till ca 25 % av bruttointäkten. Cykelparkeringen kan relativt enkelt flyttas till restfastigheten för en uppskattad kostnad av 30 000 kr. Den återstående ekonomiska livslängden för byggnaderna på Nunnan 10 kan uppskattas till 40 år. Värderingsprinciper Ersättningen ska bestämmas enligt 5 kap. 10 a § andra stycket FBL. Utgångspunkten för värderingen är därmed i första hand 4 kap. 1 och 3 a §§ ExL. Fastighetens marknadsvärdeminskning till följd av markavståendet ska således bestämmas med förutsättningen att den tidigare detaljplanen fortfarande hade varit gällande. Om det uppkommer skada som inte ersätts genom dessa regler, ska även den skadan ersättas (5 kap. 12 § FBL). Detta innebär att marknadsvärdeminskningen ska uppskattas som värdeskillnaden mellan en större och en mindre fastighet med samma byggrätt (marginalvärdet). Eftersom inte är möjligt att bestämma marginalvärdet genom en ortsprisundersökning måste någon form av marknadssimulering tillgripas. Vid värdering av intrång på bebyggelsefastigheter görs normalt en uppdelning av värdeminskningen i delposterna arealminskning, tomtanläggningar och eventuella miljöskador. Arealminskningen Marginalvärdet av en arealminskning kan inte bestämmas genom den schablon som brukar tillämpas för småhusfastigheter. Värdet av en hyreshusfastighet är i första hand beroende av dess avkastning. En arealminskning, som inte påverkar byggrätten, ger normalt inte någon direkt märkbar sänkning av avkastningen och därmed inte heller av värdet – oavsett om fastigheten är bebyggd, obebyggd eller saneringsmogen. Eftersom utgångspunkten är att intrånget leder till en marknadsvärdeminskning, även om den är svår att mäta, får marken genom en direktuppskattning åsättas ett skäligt marginalvärde. Rör det sig om en mycket liten areal skulle kanske en mer eller mindre fri uppskattning – t.ex. 10 000 kr – kunna vara godtagbar. Normalt torde man dock behöva någon form av underlag att stödja sin uppskattning på. I en avkastningskalkyl bedöms hyreshusets avkastning under en viss tidsperiod. Till detta läggs sedan restvärdet vid kalkylperiodens slut. Om kalkylen görs för hela den pågående livscykeln, utgörs restvärdet i princip av återstående markvärde vid saneringstidpunkten. Detta värde kan normalt uppskatttas med ledning av det vid värdetidpunkten gällande markvärdet. Dvs. utfal- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 let i byggrätt vid en framtida nybyggnad på fastigheten antas bli detsamma som enligt gällande plan. Ett rimligt antagande i detta sammanhang är emellertid att möjligheten att erhålla byggrätter vid en avlägsen framtida sanering (och planändring) är beroende av arealen. Ju mindre fastighet, desto mindre kan man anta att utbytet i byggrätter blir. Genom att på detta sätt betrakta marken som en ”lottsedel för framtiden” skulle man således få ett underlag för att uppskatta värdeminskningen till följd av själva arealförlusten. Tomtanläggningar m.m. Till detta värde ska sedan läggas de skador som drabbar fastigheten redan under den pågående kalkylperioden, t.ex. förlust av tomtanläggningar. Den metod som finns utarbetad för tomtanläggningar för småhus kan inte tillämpas för hyresfastigheter. I stället får en bedömning göras av vilka ökade kostnader och/eller minskade intäkter som fastigheten drabbas av till följd av intrånget. Miljöskador Även ifråga om eventuella miljöskador är den relevanta bedömningen hur intäkter och kostnader vid fastighetens förvaltning påverkas. Som för alla företagsskador ska förstås även prövas om störningen (skadan) är så stor att den med hänsyn till orts- och allmänvanlighetsrekvisiten skäligen ska ersättas. Värdering Arealminskningen Marken kan alltså sägas representera en möjlighet att erhålla byggrätter i framtiden och byggrätten vid en ny planläggning kan skäligen antas vara direkt proportionell mot tomtarean. I det aktuella fallet är tomtens oskadade markvärde 9 000 000 kr (4 500 x 2 000), dvs. ca 2 400 kr/kvm TA. Genom regleringen minskar arealen med 363 kvm. Om vi antar att en framtida planläggning skulle ge samma exploateringsgrad som den nuvarande och att markens värde är realsäkert, dvs. i fast penningvärde lika stort i framtiden som idag, motsvarar arealminskningen ca 870 000 kr. Förutom arealen är givetvis tidpunkten för ny planläggning av stor betydelse. Denna skulle kunna uppskattas med utgångspunkt från byggnadernas återstående ekonomiska livslängd. I exemplet har saneringstidpunkten bedömts ligga 40 år fram i tiden. För att korrigera beloppet med hänsyn till tidsfaktorn väljs en realränta om 5 procent, vilket ger diskonteringsfaktorn 0,1420. Nuvärdet av den förlorade ny- 119 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 120 2015-10-01 Lantmäteriet byggnadsmöjligheten kan då uppskattas till ca 125 000 kr (0,1420 x 870 000) vid värdetidpunkten, vilket motsvarar 344 kr/kvm TA. Tomtanläggningar m.m. Om fastighetsdelen har använts eller kan användas till något intäktsgivande ändamål – exempelvis parkeringsplatser – bör till fastighetens marknadsvärdeminskning även läggas effekten av de uteblivna intäkterna. På Nunnan 10 fanns 5 anlagda p-platser. Om dessa skulle kunna hållas fullbelagda till angivet marknadspris skulle fastighetsägaren erhålla en årlig nettointäkt på 18 000 kr (0,75 x 400 x 12 x 5). Nuvärdet av detta (40 år, 5 %) blir ca 309 000 kr (17,1591 x 18 000). Vi utgår här från att marknaden är så pass stabil, att man bör räkna med ett fullt genomslag på marknadsvärdet, varför till marknadsvärdeminskningen bör läggas 309 000 kr. (Vid genomslag under 100 % bör resterande del av nettointäkten under ägarens sannolika fortsatta innehavstid kompenseras genom annan ersättning enligt 5 kap. 12 § FBL.) Även om marken vid värderingstillfället inte utnyttjas för aktuellt ändamål kan det inte uteslutas att enbart möjligheten att anlägga t.ex. parkeringsplatser för uthyrning representerar ett visst värde. Minskningen i marknadsvärdet ska då givetvis ersättas. Värderingen torde få ske genom skälig reducering av det möjliga avkastningsvärdet – nuvärdet av årliga nettointäkter minus anläggningskostnader. (Obs att p-platser har valts som ett tacksamt exempel. Givetvis kan andra lukrativa användningssätt vara tänkbara.) Endast undantagsvis torde förlust av växter och anläggningar i övrigt påverka värdet av en hyresfastighet. Mer påtagliga anläggningar, som måste återanskaffas, bör dock ersättas utifrån den kostnad som därmed belastar fastighetsrörelsen. I ett extremfall kan rent av hyresavkastningen tänkas bli påverkad om närmiljön påtagligt försämras. Den i förutsättningarna berörda cykelparkeringen kan enkelt flyttas in på restfastigheten. Om inte kommunen åtar sig att göra detta som en skadeförebyggande åtgärd får marknadsvärdet bedömas minska med 30 000 kr. Slutlig bedömning Någon miljöskada är inte aktuell vilket innebär att marknadsvärdeminskningen för Nunnan 10 kan uppskattas till 464 000 kr (inklusive ersättning för cykelparkeringen). Detta belopp ska slutligen räknas upp med 25 procent. Ersättningen blir då 1,25 x 464 000 = 580 000 kr. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 EXEMPEL 4. Överföring av mark från hyreshusfastighet till gata – inverkan på byggrätt m.m. Exemplet behandlar specialfallet att byggrätten berörs samt gränsdragningen mellan planskada och skada till följd av markavståendet. Även fråga om genomförandetidens betydelse. Förutsättningar Nunnan 11 är obebyggd. Arealen är 950 kvm varav 390 kvm läggs ut till gata genom en planändring. Såväl byggbar som icke byggbar mark berörs. Enligt den tidigare gällande detaljplanen från 1978 hade fastigheten en byggrätt på 1 830 kvm BTA. Efter planändringen sänks denna till 1 440 kvm. Se vidare figuren på nästa sida. Marknadsvärdet av tomtmark för hyreshusbebyggelse i orten kan bedömas till 2 000 kr/kvm BTA. 121 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 122 2015-10-01 Lantmäteriet Värderingsprinciper Ersättningen ska bestämmas enligt 5 kap. 10 a § andra stycket FBL. Utgångspunkten för värderingen är därmed i första hand 4 kap. 1 och 3 a §§ ExL. Fastighetens marknadsvärdeminskning till följd av markavståendet ska således bestämmas med förutsättningen att den tidigare detaljplanen fortfarande hade varit gällande. Om skada uppkommer som inte ersätts genom dessa regler, ska även den skadan ersättas (5 kap. 12 § FBL). När byggbar mark berörs ska förlusten av byggrätt ersättas i den mån den beror på markavståendet och inte är en planskada. Byggrätten kan påverkas även när prickmark tas i anspråk i de fall exploateringsgraden är knuten till fastighetens areal. I övrigt gäller det att uppskatta värdeskillnaden mellan en större och en mindre fastighet med samma byggrätt (marginalvärdet). Värdering När den byggbara ytan direkt berörs, som i exemplet, måste man alltså till att börja med klara ut vad som är en skada till följd av markavståendet – och som därmed ska ersättas vid förrättningen – och vad som är en planskada som fastighetsägaren får tåla utan kompensation. Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska man bortse från den nya planen när ersättningen bestäms. Om det aktuella området tas bort från fastigheten enligt de gamla planförutsättningarna skulle återstå 260 kvm byggbar mark, varför återstående ”hypotetiska” byggrätt skulle uppgå till 3 x 260 = 780 kvm BTA. En minskning med minst 1 050 kvm från de ursprungliga 1 830 kvm. Nu kan emellertid den byggrättsminskning som ska kopplas till markavståendet inte riktigt bestämmas på detta sätt. I stället ska gränsen mellan planskadan och den ersättningsgilla byggrättsförlusten bestämmas utifrån den byggrätt som ”tekniskt” kan inpassas på restfastigheten efter markavståendet. Det som inte kan inpassas anses förlorat på grund av markavståendet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Överfört på Nunnan 11 innebär detta följande. Byggnadsytan i den tidigare planen var 610 kvm av fastighetens 950 kvm. Efter regleringen minskar fastighetens areal till 560 kvm. Hela denna areal bedöms som tekniskt och praktiskt byggbar. Den förlorade byggnadsytan är således 50 kvm (610 – 560). (Kan även ses som ytan A minus ytan C i figuren ovan.) Detta motsvarar med en byggrätt i tre våningar 150 kvm BTA. Värdeminskningen till följd av markavståendet kan därmed beräknas till 300 000 kr (150 x 2 000). Om det hade varit möjligt att på det beskrivna sättet inpassa hela byggrätten på restfastigheten hade ingen byggrättsförlust uppstått, vilket hade medfört att ingen ersättning alls hade betalats för byggrättsminskningen. Det kan anmärkas att beräkningen ovan bygger på att man ska bortse från att det går att bygga fler eller färre våningar. Den nya planen medger exempelvis 4 våningar. Förändringar i ”den ledden” bör hänföras till plannytta/planskada och påverkar inte ersättningsbedömningen. Beräkningen har här gjorts med förutsättningen att den utgångna genomförandetiden inte påverkade värdet på fastigheten. Vid en annan bedömning måste ställning tas till i vilken grad som skadan av den beräknade byggrättsförlusten bör jämkas nedåt. I princip kan hela skalan från 0 till 100 procent bli aktuell. Om inga särskilda förutsättningar pekar på att marknadsvärdet har sjunkit till följd av genomförandetidens utgång bör presumtionen för säkerhets skull vara att marknadsvärdet inte har påverkats av detta. Förutom den marknadsvärdeminskning som följer av förlorad byggrätt bör man anta att arealförlusten i sig sänker värdet ytterligare. Det blir då fråga om att bestämma värdedifferensen mellan två fastigheter med samma byggrätt där endast arealen avviker. I princip bör man för den förlorade arealen (950 – 560 = 390 kvm) göra motsvarande bedömningar som beskrivs i Exempel 3 – hyreshus (Nunnan 10). Om vi för enkelhetens skull antar att beräkningen skulle utfalla ungefär lika för Nunnan 11 kan marginalvärdet bedömas till ca 340 kr/kvm. Detta innebär att arealavståendet minskar marknadsvärdet för Nunnan 11 med ytterligare ca 135 000 kr (390 x 344). Eftersom ingen alternativanvändning och inga tomtanläggningar går förlorade på den begränsade obebyggda arealen är den slutliga bedömningen att marknadsvärdeminskningen för Nunnan 11 bör bestämmas till 435 000 kr (300 000 + 135 000). Detta belopp ska slutligen räknas upp med 25 procent. Ersättningen blir då 1,25 x 435 000 = 543 750 kr. 123 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 124 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 5. Överföring av mark från en industrifastighet till allmän plats (I) Exemplet redovisar de mest grundläggande värderingsmomenten vid intrång på en industrifastighet. Förutsättningar Näringen 13:11 är en industrifastighet inom ett större, centralt beläget, industriområde. På fastigheten bedrivs en elgrossiströrelse. Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 3 238 000 kr, varav markvärde 681 000 kr och byggnadsvärde 2 557 000 kr. Fastighetens areal är 5 253 kvm. Enligt en ny detaljplan utgör ett område (figur 1 och 2 på kartan ovan) allmän plats – gång- och cykelväg – som ska fungera som en förbindelselänk genom kvarteret för att underlätta åtkomsten av arbetsplatser inom industriområdet i öster från stadscentrum i väster. Det område inom Näringen 13:11 (figur 1) som ska överföras till kommunens gatufastighet är 383 kvm. Den nya gränsen kommer att följa ytterväggen på industribyggnaden och sedan väster om byggnaden vinkla av snett norrut. I den västra delen av den tidigare gränsen mot Näringen 13:12 finns LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 ett staket, men huvuddelen av området är asfalterat och har, tillsammans med figur 2, rent praktiskt använts av grannfastigheten 13:12 för infart. Före planändringen gällde en detaljplan från 1967, enligt vilken regleringsområdet ingick i kvartersmark för industri med byggrätt i två våningar (J II). Byggrättsbegränsningar saknades för huvuddelen av det överförda området – med undantag för viss prickmark i kvarterets yttergränser, se karta nedan. Värderingsprinciper Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättningen för mark som i en detaljplan läggs ut som allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken angavs som allmän plats. Ersättningen ska alltså motsvara markens värde under förutsättning att den gällande detaljplanen inte hade antagits. Värderingen utförs genom att först bestämma det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom fastigheten före regleringen, varefter ett marginalvärde uppskattas med utgångspunkt från hur fastighetsregleringen bedöms påverka fastighetens användning och därmed dess marknadsvärde. 125 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 126 2015-10-01 Lantmäteriet På den på detta sätt bedömda marknadsvärdeminskningen ska sedan göras ett schablontillägg med 25 procent. Värdering Genomsnittsvärde Den första uppgiften är att alltså bedöma det vid värdetidpunkten rådande industritomtvärdet inom Näringen 13:11. Detta bör i första hand ske genom en ortsprisanalys eller i andra hand med ledning av riktvärdena för fastighetstaxering. Riktvärdena kan även användas som stöd när ortsprisunderlaget på ett eller annat sätt är bristfälligt. Riktvärdet för industrimark inom det berörda området är 140 kr/kvm. Här görs ingen närmare analys av marknadsutvecklingen utan marknadsvärdet bedöms med utgångspunkt från att K/T = 1,5. Genomsnittsvärdet i marknadsnivå kan därmed bestämmas till 210 kr/kvm. Marginalvärde Det är vanligt att marginalvärdet för industrimark är relativt högt i jämförelse med andra fastighetstyper, eftersom arealen ofta har betydelse för fastighetens attraktivitet och därmed dess marknadsvärde. Industriell verksamhet innefattar inte bara den direkt ianspråktagna byggnadsytan, utan det krävs ofta att även de obebyggda delarna av fastigheten kan utnyttjas på ett rationellt sätt för transporter m.m. Vidare värderas de utbyggnadsmöjligheter som finns ofta högt på marknaden. Inte sällan sätts därför marginalvärdet till lika med eller i närheten av det genomsnittliga tomtvärdet. För en helt obebyggd tomt värderas nästan uteslutande varje kvadratmeter av tomten till genomsnittsvärdet. När bebyggelsen väl har lokaliserats och en verksamhet har etablerats kan dock marginalvärdet variera, beroende på olika områdens betydelse för fastighetens funktion. For Näringen 13:11 innebär fastighetsregleringen att 383 kvm tomtmark tas i anspråk. Området består dels av en ca två meter bred remsa längs byggnadens södra fasad, dels en triangelformad yta väster om byggnaden mot genomfartsvägen i väster. Den smala remsan är lokaliserad på ett sådant sätt – mellan byggnad och fastighetsgräns – att den svårligen kan utnyttjas för något särskilt ändamål. Detta talar för ett lågt marginalvärde. Å andra sidan kommer fastighetsgränsen efter regleringen att gå precis vid fasaden, vilket kan försvåra såväl underhåll som användningen i övrigt av fastigheten. Detta verkar höjande på marginalvärdet. En sammanfattande bedömning är att marginalvärdet för remsan längs byggnaden (ca 250 kvm) kan uppskattas till 25 procent av genomsnittsvärdet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Det triangelformade området väster om byggnaden (ca 130 kvm) består delvis av prickmark och ligger dessutom i fastighetens utkant, men utgör ändå en sammanhängande yta inom vilken verksamhet kan bedrivas. Den nya gränsens närhet till byggnaden kan även begränsa utbyggnadsmöjligheterna. Utgångspunkten när användbar industrimark tas i anspråk är att marginalvärdet uppgår till eller ligger nära det genomsnittliga värdet. Lokaliseringen inom fastigheten samt att viss del av ytan inte får bebyggas leder till bedömningen att marginalvärdet bör sättas till 90 procent av det genomsnittliga värdet. Med utgångspunkt från att genomsnittsvärdet uppgår till 210 kr/kvm kan marknadsvärdeminskningen bedömas till (250 x 0,25 x 210) + (130 x 0,9 x 210) = 13 125 + 24 570 = 37 695 kr, avrundat 38 000 kr. Ersättning ska alltså betalas med 1,25 x 38 000 kr = 47 500 kr. 127 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 128 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 6 Överföring av mark från en industrifastighet till allmän plats (II) Exemplet behandlar några frågor som kan aktualiseras vid intrång på industrifastigheter. Förutsättningar Näringen 13:12 är en industrifastighet inom ett större, centralt beläget, industriområde. På fastigheten bedrivs flera olika verksamheter, bl.a. en grossiströrelse i färgbranschen. Fastighetens taxeringsvärde är 7 916 000 kr, varav markvärde 1 318 000 kr och byggnadsvärde 6 598 000 kr. Fastighetens areal är 10 874 kvm. Enligt en ny detaljplan utgör ett område (figur 1 och 2 på kartan ovan) allmän plats – gång- och cykelväg – som ska fungera som en förbindelselänk genom kvarteret för att underlätta åtkomsten av arbetsplatser inom industriområdet i öster från stadscentrum i väster. Det område inom Näringen 13:12 (figur 2) som ska överföras till kommunens gatufastighet är 454 kvm. Den nya gränsen kommer att följa den norra ytterväggen på industribyggnaden och sedan väster om byggnaden vinkla av norrut. I den västra delen av den tidigare gränsen mot Näringen 13:11 finns LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 ett staket, men huvuddelen av området är asfalterat och har, tillsammans med figur 2, rent praktiskt använts som infart till fastigheten. Före planändringen gällde en detaljplan från 1967, enligt vilken regleringsområdet ingick i kvartersmark för industri med byggrätt i två våningar (J II). Byggrättsbegränsningar saknades för huvuddelen av det överförda området – med undantag för viss prickmark i kvarterets yttergränser, se karta nedan. Värderingsprinciper Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättningen för mark som i en detaljplan läggs ut som allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken angavs som allmän plats. Ersättningen ska alltså motsvara markens värde under förutsättning att den gällande detaljplanen inte hade antagits. Värderingen utförs genom att först bestämma det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom fastigheten före regleringen, varefter ett marginalvärde uppskattas med utgångspunkt från hur fastighetsregleringen bedöms påverka fastighetens användning och därmed dess marknadsvärde. 129 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 130 2015-10-01 Lantmäteriet På den på detta sätt bedömda marknadsvärdeminskningen ska sedan göras ett schablontillägg med 25 procent. Värdering Genomsnittsvärde Den första uppgiften är att alltså bedöma det vid värdetidpunkten rådande industritomtvärdet inom Näringen 13:12. Detta bör i första hand ske genom en ortsprisanalys eller i andra hand med ledning av riktvärdena för fastighetstaxering. Riktvärdena kan även användas som stöd när ortsprisunderlaget på ett eller annat sätt är bristfälligt. Riktvärdet för industrimark inom det berörda området är 140 kr/kvm. Här görs ingen närmare analys av marknadsutvecklingen utan marknadsvärdet bedöms med utgångspunkt från att K/T = 1,5. Genomsnittsvärdet i marknadsnivå kan därmed bestämmas till 210 kr/kvm. Marginalvärde Det är vanligt att marginalvärdet för industrimark är relativt högt i jämförelse med andra fastighetstyper, eftersom arealen ofta har betydelse för fastighetens attraktivitet och därmed dess marknadsvärde. Industriell verksamhet innefattar inte bara den direkt ianspråktagna byggnadsytan, utan det krävs ofta att även de obebyggda delarna av fastigheten kan utnyttjas på ett rationellt sätt för transporter m.m. Vidare värderas de utbyggnadsmöjligheter som finns ofta högt på marknaden. Inte sällan sätts därför marginalvärdet till lika med eller i närheten av det genomsnittliga tomtvärdet. För en helt obebyggd tomt värderas nästan uteslutande varje kvadratmeter av tomten till genomsnittsvärdet. När bebyggelsen väl har lokaliserats och en verksamhet har etablerats kan dock marginalvärdet variera, beroende på olika områdens betydelse för fastighetens funktion. För Näringen 13:12 innebär fastighetsregleringen att 454 kvm tomtmark tas i anspråk. Området har använts som infart och har haft stor betydelse för logistiken inom fastigheten. Transporter har skett med lastfordon med släp med upp till 24 meters längd som sedan har rundat industribyggnaden, lassat och/eller lossat, och åkt ut mot gatan igen via anslutningen i södra änden av fastigheten. Efter regleringen måste transporterna omdirigeras, så att såväl infart som utfart sker via gatuanslutningen i söder. Detta innebär att vissa markytor inom fastigheten, som tidigare har använts för upplag, parkering m.m. i stället måste utnyttjas för transporter. Effekten blir därmed att flexibiliteten för andra verksamheter inom fastigheten begränsas. Totalt behöver ca 400 kvm inom fastigheten tas i anspråk för att tillgodose det ändrade transportsystemet. Omdispositionen innebär dock även vissa förbättringar, som t.ex. att LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 det område som måste utnyttjas för transportändamål flyttas bort från industribyggnadens omedelbara närhet. En samlad bedömning är att effekterna för fastigheten som helhet i och för sig är påtagliga, men att detta inte på något mer dramatiskt sätt påverkar marknadsvärdet, eftersom logistiken går att lösa inom den obebyggda mark som finns inom fastigheten efter regleringen. Marknadsvärdeminskningen bör dock, med hänsyn till de effekter som har beskrivits, minst uppgå till den överförda markens genomsnittsvärde. Att viss areal inom restfastigheten så påtagligt låses för transporter bör beaktas på så sätt att värdeminskningen antingen räknas på en större areal än 454 kvm eller att marginalvärdet sätts till ett belopp som överstiger genomsnittsvärdet. Den slutliga bedömningen är att marginalvärdet kan sättas till 130 % av genomsnittsvärdet räknat på faktiskt överförd areal. Detta leder till en marknadsvärdeminskning om 1,3 x 210 x 454 = avrundat 125 000 kr. Det blir även nödvändigt att anpassa vissa lastnings- och lossningsanordningar till de nya förutsättningarna. Kostnaderna för detta bedöms uppgå till 40 000 kr. Denna kostnadseffekt bedöms inte avspeglas i fastighetens marknadsvärde och ersättning ska därför betalas i form av annan ersättning. Ersättning ska alltså sammanfattningsvis betalas med 1,25 x 125 000 kr = 156 250 kr som intrångsersättning och 40 000 kr som annan ersättning. 131 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 132 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 7. Bildande av servitut för z-område på en småhusfastighet Exemplet redovisar de mest grundläggande värderingsmomenten vid servitutsupplåtelse för ett z-område på en småhusfastighet. Exemplet är skrivet med det upplägg och de rubriker som finns i den mall för värdeutlåtande som ska användas vid Lantmäteriets förrättningsvärderingar. Sammanfattning Villafastigheten Klippan 10 kommer att genom fastighetsreglering belastas av ett servitut för så kallad släntning. Området omfattar 100 m² och innebär en rätt att anlägga och underhålla en slänt mot den kommunala gatan. Syftet med värderingen är att bedöma den ersättning som ska betalas till ägaren av Klippan 10. Enligt gällande ersättningsregler ska ersättningen bestämmas utifrån marknadsvärdeminskningen för Klippan 10 till följd av att det berörda området ianspråktas. Värdetidpunkt är 2015-04-01. Marknadsvärdeminskningen har uppskattats utifrån arealförlusten som servitutet innebär. Den slutliga bedömningen är att marknadsvärdeminskningen uppgår till 26 000 kr. Ersättningen för det överförda området efter lagstadgad uppräkning med 25 procent ska därför bestämmas till 32 500 kronor. Bakgrund och värderingsförutsättningar Kommunen ansökte 2014-12-16 om fastighetsreglering för att bilda servitut inom ett område av Klippan 10 till förmån för kommunens gatufastighet Klipphyllan 1:1. Klippan 10 är en bebyggd bostadsfastighet om 1 150 m². Det område som upplåts till Klipphyllan 1:1 uppgår till 100 m² och ska användas som slänt mot den kommunala gatan. Enligt detaljplan antagen 2012-10-15 är området utlagt som ett z-område, område för allmän körtrafik. Området är mycket brant och innehåller inga trädgårdsanläggningar med en sådan funktion att dessa inverkar på Klippan 10:s marknadsvärde. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Värdetidpunkt Enligt 4 kap. 4 § ExL är värdetidpunkten dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs. 2015-04-01. Innan beslut fattas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdetidpunkten i utlåtandet och ersättningsbeslutet. Lagregler och värderingsprinciper Området är ett z-område i en detaljplan, vilket innebär att det ska nyttjas för allmän körtrafik. Enligt 5 kap. 10 a § FBL, med hänvisning till 14 kap. 18 § PBL, ska ersättningen bestämmas enligt reglerna i 4 kap. ExL. Grundprincipen är att ersättningen ska motsvara den marknadsvärdeminskning som fastigheten drabbas av till följd av markavståendet (4 kap. 1 § första stycket ExL). På den bedömda marknadsvärdeminskningen ska det göras ett tillägg med 25 procent (4 kap. 1 § andra stycket ExL). Om ersättningen inte betalas senast på den angivna förfallodagen ska från denna dag dröjsmålsränta betalas enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker (5 kap. 15 § FBL). Värderingsmetod Yttäckande servitut som innebär en inskränkning i markens användning för den upplåtande fastigheten värderas enligt praxis på samma sätt som ett markavstående. I en idealsituation borde marknadsvärdeminskningen bestämmas genom jämförelser med försålda fastigheter som överensstämmer med Klippan 10 i dess skick före respektive efter fastighetsregleringen. Sådana jämförelser är emellertid inte praktiskt genomförbara eftersom värdeskillnaden är för liten i förhållande till fastighetens totala värde. Enligt en väl etablerad praxis görs därför bedömningen genom separata bedömningar av dels värdeminskningen till följd av att fastighetens areal minskar, dels värdeminskningen på grund av förlusten av vegetation och anläggningar på det område som avstås. Värdeminskningen till följd av arealförlusten uppskattas som en andel av det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom Berga 1:10. Tomtmarksvärdet bedöms i sin tur med ledning av ett ortsprismaterial för det berörda området. Värdeminskningen till följd av de växter och anläggningar som går förlorade genom att marken upplåts bedöms enligt den metod som redovisas i LM-rapport 2012:6 om värdering av tomtanläggningar vid intrång. I det aktuella fallet bedöms det inte uppkomma någon värdeminskning på grund av förlust av tomtanläggningar. 133 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 134 2015-10-01 Lantmäteriet Värdering För att bedöma genomsnittsvärdet har ett ortsprismaterial tagits fram, som omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter i närområdet sedan 2014, se bilaga 1. Ur materialet kan värdet av en va-ansluten normaltomt (ca 1 000 m²) bedömas till ca 640 000 kr (640 kr/m²). Marginalvärdet är värdet av den ”sista” kvadratmetern inom en tomt, dvs. den värdeminskning som uppstår om tomten minskas med 1 m². Eftersom de mest grundläggande värdeskapande funktionerna på tomten, framför allt själva byggrätten, inte påverkas av arealförlusten är marginalvärdet normalt klart lägre än det genomsnittliga värdet. En tumregel som har godtagits i praxis är att marginalvärdet för ett normalintrång ligger i storleksordningen en tredjedel av genomsnittsvärdet, men med en normal variation kring 20 – 50 %. Bedömningen i det aktuella fallet är att marginalvärdet ligger under en tredjedel. I detta fall ger en skälig uppskattning ett marginalvärde om 20 %. Marginalvärdet kan alltså bedömas till cirka 130 kr/m². Detta leder till en värdeminskning till följd av arealförlusten om 100 x 130 = 13 000 kr. Slutsats Den tillämpade värderingsmetoden innebär att uppskattningen av marknadsvärdeminskningen för servitutsupplåtelsen har värderats till 13 000 kr. Intrångsersättning ska därmed betalas med 1,25 x 13 000 x = 16 250 kr. Bilaga 1 – Ortsprisutredning För att bedöma marknadsvärdet av tomtmark inom kvarteret Klippan har ett ortsprismaterial tagits fram, som omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter sedan 2014. Materialet omfattar 5 köp som är spridda mellan fyra olika stadsdelar. Köpedatum m² Läge 1–51) Köpeskilling 910 1 2014-10-12 517 000 Hamn 2 1 036 3 2014-05-23 612 000 Hamn 7 890 3 2014-11-11 513 000 Norr 6 1 131 2 2014-04-23 570 000 Söder 5 1 050 2 2015-01-11 547 000 GENOMSNITT 1 003 Fastighet Klippan 3 1) Areal 550 000 En lägesfaktor har uppskattats där 1 är bäst och 5 är sämst jämförbarhet med värderingsobjektet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Samtliga fem köp avser byggklara tomtplatser exklusive va-avgifter. Köpeskillingarna varierar mellan 513 000 och 612 000 kr med ett genomsnitt på 552 000 kr. Båda ytterlighetspriserna är från området Hamn, som genom sitt delvis sjönära läge är minst jämförbart med Klippan. Om dessa båda köp exkluderas blir genomsnittet för de tre som återstår 545 000 kr. Den sammanvägda bedömningen är att det begränsade ortsprismaterialet indikerar ett marknadsvärde för en tomt om ca 1 000 m² exklusive exploateringsavgifter om ca 550 000 kr. Det genomsnittsvärde som läggs till grund för marginalvärdebedömningen ska avse en fullt byggklar tomt inklusive exploateringsavgifter. Va-avgiften enligt gällande taxa kan bedömas till ca 90 000 kr för en tomt om ca 1 000 m². Genomsnittstomten i materialet, som har arealen 1 003 m², kan alltså värderas till ca 640 000 kr (640 kr/m²) med va. 135 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 136 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 8. Upphävande av servitut för järnvägsöverfart – jordbruksfastighet Exemplet belyser hur ersättning för förlängda ägoavstånd till åkermark bör beräknas vid upphävande av servitut för järnvägsöverfart. Beräkningen grundas på de principer som redovisas i LMV-rapport 1994:3, Ersättning vid stängning av järnvägsöverfarter, samt de kompletteringar till rapporten som redovisas i UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT (se under avsnitt 2.1.3). När det gäller hänsyn till å ena sidan ökade väghållningskostnader och å andra sidan nytta av en säkrare överfart görs här ingen exakt beräkning, utan dessa poster kvittas mot varandra. Av exemplet framgår också hur man gör en manuell beräkning enligt 1983 års jordbruksnorm. Förutsättningar Den obevakade järnvägsöverfarten vid X stängs. Servitutet för jordbruksfastigheten Skale 3:3 upphävs. Efteråt kommer färderna till den avskurna åkermarken att ske via en bevakad överfart längre österut. Ägaren till Skale 3:3 äger också fastigheten 5:15 och de båda fastigheterna utgör en brukningsenhet. Den är belägen i nedre Norrland (Nn-området) och är en liten spannmålsgård med 11 ha åkermark. 3:4 6:29 6:27 6:21 ( P (P (P (P (P 5:16 (P (P (P (P (P 18:1 4 5:26 4:1 (P 5:25 (P (P (P (P ( (P ( ( BÅTSMANSJORDEN 5:2 4 ˜ 3:3 3 s:1 2 (( ( ( (P 5:15 s:1 4 3:3 4 (P (P 4:13 3:18 SKALE X SKALE 4:22 (P 3:23 ˜ ( (P (P ( 5:30 3 ( ( ( s :3 ) (P ( 4:154:16 4:174:18 S 4:19 6:22 (P ( P 18:1 2 ˜ 18:4 BÅTSMANSJORDEN 3:6 S (P 7:1 (P 5:30 ˜ 2 2:1 2:204:1 Husdj.uppfödn. 5:18 5:29 (P (P 1:22 20:1 (P (P (P (P ˜ SKALE 1:35 1:34 (P 19:1 (P (P (P (P (P 6:26 (P SKALE (P 5:30 160m ˜ ( Olägenheter och nyttor Stängningen leder till att det blir längre köravstånd till ca 6,5 ha åkermark belägen söder om järnvägen. Före stängningen skedde färderna via en sämre grusväg; vägklass 3 enligt jordbruksnormen. Medelavståndet till den berörda åkermarken var ca 0,4 km. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Efter stängningen går färderna till viss del gå på allmän väg, vägklass 1 enligt normen, på av sträcka av 0,3 km. Resten av färderna sker på en grusväg av god beskaffenhet, vägklass 2 enligt normen, på en sträcka av ca 1,0 km. Fastigheten kommer att drabbas av något högre kostnader för väghållning i framtiden. Merkostnaden uppskattas 200 kr per år. Fastigheten får en säkrare korsning efter stängningen, eftersom en obevakad överfart ersätts med en överfart försedd med bommar Det uppkommer alltså en viss nytta. Värdetidpunkt Värdetidpunkt för både likvid och annan ersättning dagen för ersättningsbeslut den 15 november 2013. Ersättningsprinciper Ersättningen ska genom hänvisningen i 5 kap 10 a andra stycket FBL bestämmas enligt reglerna i 4 kap. 1 § ExL, eftersom detta är ett expropriationsfall. Sålunda gäller att: • Intrångsersättning, likvid enligt FBL, ska betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av fastighetens marknadsvärde plus ett påslag med 25 procent. • Övrig ekonomisk skada som drabbar fastighetsägaren ska dessutom ersättas. Ersättningen brukar kallas för annan ersättning. Värderingsprinciper I LMV-rapport 1994:3, Ersättning vid stängning av järnvägsöverfarter, redovisas principer och metoder för att beräkna intrångsersättning och annan ersättning. Grundprinciperna i denna rapport gäller fortfarande och är accepterade i domstolspraxis, men sifferuppgifter och andra förutsättningar ska givetvis anpassas till dagens prisläge och marknadsvärdenivåer. En uppdatering har gjorts i avsnitt 2.1.3, UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT. De intrångseffekter som ska ersättas i detta fall gäller enligt ovan förlängda ägoavstånd till åkermark Den vedertagna metod som används för att beräkna ersättning i den situationen är 1983 års jordbruksnorm. Normen är ett hjälpmedel för att beräkna den årliga skada som uppkommer för dels bruknings- och transportfärder, dels allmän tillsyn av åkermarken. Med utgångspunkt från denna årliga merkostnad uppskattas sedan marknadsvärdeminskning och övrig skada. När det gäller fördelningen på likvid respektive annan ersättning gäller följande för Nn-området enligt avsnitt 2.1.3, UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT: 137 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 138 2015-10-01 Lantmäteriet • Marknadsvärdeminskningen bedöms motsvara ett belopp som uppgår till 6 årliga skador. • Övrig skada bedöms motsvara ett belopp som uppgår till 8,5 årliga skador. Dessa faktorer ska tillämpas på såväl den årliga skada som beror på jordbrukstransporterna som den ökade väghållningskostnaden. För att få den slutliga marknadsvärdeminskningen ska det enligt ovan beräknade beloppet reduceras med hänsyn tas till nyttan av säkrare överfart. Värdering Bruknings- och transportfärder Värderingen görs i följande steg (I bilaga 1 redovisas utdrag ur tilllämpningsanvisningar till jordbruksnormen, vilken ligger till grund för värderingen): 1. Beräkning av antalet färder 2. Beräkning av årlig mertid 3. Beräkning av årlig merkostnad 4. Beräkning av marknadsvärdeminskning och övrig skada (görs här sist sedan även merkostnaden för tillsynsresor beräknats) 1. Fastigheten ligger i område nedre Norrland (Nn) och är ett växtodlingsföretag utan djur (V). Antalet färder beräknas per årsskifte. I detta fall berörs 6,5 av totalt 11 ha, vilket ger 3 årsskiften med en medelareal om ca 2,2 ha. Antalet enkelfärder är ca 15 per hektar för åkerskiften av den storleksordningen (se bilaga 1). Det totala antalet enkelfärder blir därmed 6,5 x 15 = 98 stycken. 2. Den årliga mertiden beräknas genom att jämföra tidsåtgången efter stängningen med tidsåtgången före stängningen. Avstånd och vägklass (hastighet) påverkar tidsåtgången. Före stängningen: 0,4 km av vägklass 3, tidsåtgång 0,08 tim/km. Detta ger totalt 98 x 0,4 x 0,08 = 3,1 timmar. Efter stängningen: 0,3 km av vägklass 1, tidsåtgång 0,05 tim/km samt 1,0 km av vägklass 2, tidsåtgång 0,05 tim/km. Detta ger totalt 98 x (0,3 + 1,0) x 0,05 = 6,4 timmar. Mertiden blir 6,4 – 3,1 = 3,3 timmar. 3. Priset per timme för man, traktor och vagn uppskattas till 480 kr per värdetidpunkten. Den årliga merkostnaden blir därmed 3,3 x 480 = 1 584 kr. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Tillsynsresor Kostnaden för tillsynsresor uppskattas till 190 kr per värdetidpunkten. Beloppet är oberoende av vägklass. En vägförlängning om 1,3 – 0,4 = 0,9 km ger en merkostnad på 0,9 x 190 = 171 kr. Ökade väghållningskostnader Den årliga merkostnaden uppskattas till 200 kr. Total årlig merkostnad Den totala årliga merkostnaden blir således 1 584 + 171 + 200 = 1 955 kr. Nytta av säkrare överfart I det fall att en obevakad överfart ersätts med en överfart med bommar kan, enligt promemorian UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT, nyttan för en jordbruksfastighet som en schablon uppskattas till 2 500 kr. Detta belopp ska räknas av från marknadsvärdeminskningen orsakad av ökade kostnader. Resultat Marknadsvärdeminskning, netto: (6 x 1 955) – 2 500 = 11 730 – 2 500 = 9 230 kr. Övrig skada: 8,5 x 1 955 = 16 618 kr. Ersättningsbelopp Värderingen resulterar i att följande ersättningsbelopp bör betalas. Likvid: 9 230 x 1,25 = 11 538 kr. Annan ersättning: 16 618 kr. 139 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 140 2015-10-01 Bilaga 1. Utdrag ur tillämpningsanvisningar till jordbruksnormen Lantmäteriet LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 141 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 142 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 9. Upphävande av servitut för järnvägsöverfart – permanent- och fritidsbostad Exemplet belyser hur ersättning till permanent- och fritidsbostadsfastigheter bör beräknas vid upphävande av servitut för järnvägsöverfart. Beräkningen grundas på de principer som redovisas i LMV-rapport 1994:3, Ersättning vid stängning av järnvägsöverfarter, samt de kompletteringar till rapporten som redovisas i UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT (se under avsnitt 2.1.3). Förutsättningar Den obevakade järnvägsöverfarten vid X stängs. Bland andra en permanentoch en fritidsbostadsfastighet, belägna sydost om överfarten, har genom servitut rätt att använda överfarten mot den allmänna vägen. Dessa servitut upphävs och det tillskapas en ny servitutsrätt vid Y, där överfarten efteråt kommer att vara försedd med bommar. Det byggs även nya vägar parallellt med järnvägen. (Ersättningsfrågan förenklas här till att gälla två fastigheter.) 22:13 2 (P 4:10 1 (P (P (P 2:6 2 (P 1 2 :8 1 1 (P 3 :1 7 3 (P (P 2 :6 (P 2 4 (P (P 11:1 (P (P (P 3 :3 0 2 3 :3 0 4 2:6 1 1:6 30 5:26 15 (P s :2 4 (P (P (P 7 (P (P 4:10 26 1:6 22 1:6 19 (P 4:10 28 (P (P (P (P (P 1:5 (P 4:10 27 (P (P (P (P (P (P (P (P (P (P (P (P (P (P 3 :1 5 (P 3 :3 5 2 2 :1 2 (P (P (P (P (P 9 22:13 8 (P (P (P 2 2 :1 2 4:10 15 (P 3 :1 0 1 5 3:21 (P 22:13 12 5:28 5:25 (P 3:29 13 (P (P (P (P (P 1:6 31 (P (P (P 2 2 :8 2:6 5 (P 2 2 :9 (P (P 2 2 :1 1 3:36 (P (P (P 33:13 1 (P (P (P (P (P 3:29 24 6 :1 5 6:7 6 :3 1 0 (P (P (P (P (P (P 3 :1 4 3 :1 3 (P (P 12:8 1 (P (P 3 :1 7 (P 3 3 :1 2 (P 3 3 :1 4 (P (P 8 :1 6 8 :1 7 4 5 3 :3 0 1 8 :1 3 8 :1 6 (P 6 5 8 :13 7 s:9 1:6 15 1:6 7 (P (P (P 2 2 3 :2 89 :1 8 7:1 6 3 :3 0 5 4 :3 4 3 :2 9 2 8 2 3 3 5 s :1 1 1 8 :1 3 4 2 6 1 8 :1 3 2 9 3 :2 9 8 8 :1 87 :1 6 2 5 3 :3 4 3:22 (P (P (P (P (P 4:34 2 (P 7 :2 1 (P 2 (P (P 7 :2 3 (P 18 (P (P 3 3 :7 1 (P (P (P (P (P (P 2 1 (P 3:29 3 3 33:12 2 3 :2 3 (P 8 :1 7 1:6 X 21 (P (P 1:5 4:10 20 (P (P 6 :8 6 :1 0 (P (P (P 3 :1 6 (P (P (P (P (P 2 2 :1 0 3 :9 3 :7 (P s :2 0 (P (P 2 2 :1 2 1 6 ( P 1 8 :1 3 (P ˜ 2 2 :1 3 (P 2 5 (P (P Y 5:27 3 3 :3 0 3 (P 32:10 16 (P s :1 2 (P (P 1 2 2 :6 4 (P (P (P (P 5 :2 6 6 6 :1 5 3 :3 0 3 0 1 8 4 :3 4 1 5 4 :3 4 3 :2 9 3 2: 9 2 3 2 7 7:21 160m (P 1 6 (P 4 :3 4 6 (P (P (P (P (P (P (P (P (P 4 :3 4 1 (P (P (P (P (P (P (P Olägenheter och nyttor Följande slag av intrångseffekter uppkommer för de båda bostadsfastigheterna: 1. Ökade reskostnader. Omkring 30 procent av resorna på den allmänna vägen norr om järnvägen sker västerut och påverkas inte. Resterande 70 procent av resorna sker österut på den allmänna vägen och för dessa resor blir det en vägförlängning på 1,3 km. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 2. Ökade väghållningskostnader. De båda fastigheterna kommer att få del i en längre enskild väg efter stängningen, vilket leder till att deras väghållningskostnader ökar. Längden enskild väg ökar med ca 500 meter. 3. Nytta av säkrare överfart. En obevakad överfart ersätts med en överfart med bommar. Det uppkommer därför en positiv effekt på marknadsvärdet av den anledningen. Värdetidpunkt, indexuppräkning och ränta Värdetidpunkt för likviden är dagen för ersättningsbeslut, såvida inte tillträde sker dessförinnan. I detta fall har överfarten stängts av 15 november 2012, vilket innebär att marknadsvärdeminskningen ska hänföras till denna tidpunkt. Detta belopp ska sedan räknas upp till dagen för ersättningsbeslut med KPI under förutsättning att detta har ökat, se 4 kap. 4 § ExL. Avkastningsränta ska betalas på det uppräknade beloppet, se 5 kap. 15 § FBL. För posten annan ersättning gäller att värdetidpunkten är dagen för ersättningsbeslut, 15 november 2013. Avkastningsränta ska dock betalas från tillträdesdagen 15 november 2012 även på denna ersättningspost. Ersättningsprinciper Ersättningen ska genom hänvisningen i 5 kap 10 a andra stycket FBL bestämmas enligt reglerna i 4 kap. 1 § ExL, eftersom detta är ett expropriationsfall. Sålunda gäller att: • Intrångsersättning, likvid enligt FBL, ska betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av fastighetens marknadsvärde plus ett påslag med 25 procent. • Övrig ekonomisk skada som drabbar fastighetsägaren ska dessutom ersättas. Ersättningen brukar kallas för annan ersättning. Värderingsprinciper I LMV-rapport 1994:3, Ersättning vid stängning av järnvägsöverfarter, redovisas principer och metoder för att beräkna intrångsersättning och annan ersättning. Grundprinciperna i denna rapport gäller fortfarande och är accepterade i domstolspraxis, men sifferuppgifter och andra förutsättningar ska givetvis anpassas till dagens prisläge och marknadsvärdenivåer. En uppdatering har gjorts i UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT, avsnitt 2.1.3. De intrångseffekter som uppkommer i detta fall kan enligt ovan hänföras till (1) ökade reskostnader, (2) ökade väghållningskostnader samt (3) nytta av en säkrare och bättre överfart. Följande värderingsprinciper bör, enligt nyss nämnda värderingsunderlag, gälla för dessa effekter: 143 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 144 2015-10-01 Lantmäteriet 1. Ökade reskostnader. Det förutsätts att de ökade reskostnaderna, för att det blir längre resor österut på den allmänna vägen, inte påverkar marknadsvärdet. Kostnaderna ska i stället läggas till grund för beräkning av totalskadan och annan ersättning enligt den s.k. IAN-modellen (se LMV-rapport 1994:3 s. 96 ff.). Enligt den uppdaterade promemorian bör kapitaliseringsfaktorn 8 användas samt diskonteringsfaktorn 0,7. Se beräkningen nedan. 2. Ökade väghållningskostnader. De ökade årliga väghållningskostnaderna antas enligt LMV-rapport 1994:3 (s. 93) påverka marknadsvärdet med 10 årsbelopp. Det finns i detta fall inte anledning att gå ifrån denna faktor. 3. Nytta av säkrare överfart. Enligt avsnitt 2.1.3, UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT, kan nyttan av en säkrare överfart uppskattas till 5 000 kr för en permanentbostad, om överfarten är obevakad innan och försedd med bommar efteråt. Detta gäller om det är en järnväg med inte alltför ringa trafikmängd. Dessa förutsättningar gäller i detta exempel, därför är det skäligt att utgå från en nytta om 5 000 kr. För fritidsbostad antas motsvarande nytta vara 1 000 kr. Värdering Permanentbostaden Likvid • Marknadsvärdeminskningen orsakas av ökade väghållningskostnader för 500 meter längre enskild väg. Efter fördelning mellan de fastigheter som har del i vägen, kan den årliga kostnadsökningen för per28 manentbostaden uppskattas till 600 kr. Marknadsvärdeminskningen blir alltså 10 x 600 = 6 000 kr. • Marknadsvärdeökningen, nyttan, av en säkrare överfart har vi ovan bedömt till 5 000 kr. • Marknadsvärdeminskningen blir netto 6 000 – 5 000 = 1 000 kr. Detta belopp ska räknas upp från värdetidpunkten 2012-11-15 till dagen för 28 Här görs inte någon beräkning i detalj, utan det antas att den kostnadsandel som faller på permanentbostaden blir 600 kr/år. Om vi bara som ett exempel antas att den årliga drifts- och underhållskostanden, inklusive snöröjning, är 10 kr/m väg, så blir den totala kostnadsökningen 500 x 10 = 5 000 kr. Därefter ska denna fördelas på de fastigheter som har del i vägen, och i verkligheten var det fler än två fastigheter i detta fall. Syftet med exemplet är att visa på beräkningsmetodiken för ersättningen för permanent- och fritidsbostad, varför inte samtliga fastigheter har tagits med i beräkningen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 ersättningsbeslut 2013-11-15 med KPI. KPI har inte stigit ens 1 pro29 cent under den tiden, varför ingen uppräkning ska göras. • Likvid ska betalas med 1,25 x 1 000 = 1 250 kr. Annan ersättning 30 • Posten annan ersättning bestäms som skillnaden mellan totalskadan, beräknad enligt IAN-modellen, och marknadsvärdeminskningen. Totalskadan utgörs dels av nuvärdet av årsbeloppen för ökade väghållnings- och reskostnader, räknat med faktorn 8 enligt ovan, dels nuvärdet av den framtida marknadsvärdeminskningen, räknat med faktorn 0,7. • Den årliga kostnadsökningen för resor beräknas utifrån att 70 procent av 400 resor tur och retur per år får en vägförlängning av 1 300 meter. Detta ger en total ökad resesträcka i kilometer på 0,7 x 400 x 2 x 1,3 = 728 km. En kostnad om 1,85 kr/km (= den skattefria ersättningen) ger en årlig kostnadsökning om 1,85 x 728 = 1 347 kr. • Den totala årliga kostnadsökning blir därmed 1 347 + 600 (underhållskostnaden) = 1 947 kr. • Nuvärdesbeloppet av årsskadorna blir 8 x 1 947 = 15 576 kr. Till detta ska läggas nuvärdet av den framtida marknadsvärdeminskningen, som antas vara realt oförändrad 1 000 kr, vilket blir 0,7 x 1000 = 700 kr. • Den totala skadan enligt IAN-modellen blir sålunda 15 576 + 700 = 16 276 kr. • Annan ersättning ska betalas med 16 276 – 1 000 = 15 276 kr. 29 KPI för nov. 2012 = 313,8 och senaste kända KPI – när denna värdering görs i nov. 2013 – är per sept. 2013 = 315,1. Ökningen är 0,4 procent, varför det av praktiska skäl kan göras en förenkling så att beloppet inte räknas upp. 30 Värdetidpunkten för annan ersättning är dagen för värderingen, 2013-11-15. Beräkningen av totalskadan ska göras med de priser etc. som gäller vid den tidpunkten. I detta fall har det inte skett någon prisutveckling från 2012-15-11. Samma milkostnad och marknadsvärdeminskning används därför. I andra fall kan det dock bli aktuellt att räkna med olika belopp för olika tidpunkter, vilket innebär att även marknadsvärdeminskningen måste räknas om till en senare tidpunkt vid beräkningen enligt IAN-modellen. Rent praktiskt många gånger kan det gå att använda den med KPI uppräknade marknadsvärdeminskningen, om inte starka skäl talar för annat. 145 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 146 2015-10-01 Lantmäteriet Fritidsbostaden Likvid • Den årliga kostnadsökningen för fritidsbostaden orsakad av ökade väghållningskostnader för 500 meter längre enskild väg uppskattas till 31 200 kr. Marknadsvärdeminskningen bedöms till 10 x 200 = 2 000 kr. • Marknadsvärdeökningen, nyttan, av en säkrare överfart har vi ovan bedömt till 1 000 kr. • Marknadsvärdeminskningen blir netto 2 000 – 1 000 = 1 000 kr. Detta belopp ska räknas upp från värdetidpunkten 2012-11-15 till dagen för ersättningsbeslut 2013-11-15 med KPI. KPI har inte stigit ens 1 procent under den tiden, varför ingen uppräkning ska göras. • Likvid ska betalas med 1,25 x 1 000 = 1 250 kr. Annan ersättning • Posten annan ersättning bestäms som skillnaden mellan totalskadan, beräknad enligt IAN-modellen, och marknadsvärdeminskningen. Totalskadan utgörs dels av nuvärdet av årsbeloppen för ökade väghållnings- och reskostnader, räknat med faktorn 8 enligt ovan, dels nuvärdet av den framtida marknadsvärdeminskningen, räknat med faktorn 0,7. • Den årliga kostnadsökningen beräknas utifrån att 70 procent av 100 resor tur och retur per år får en vägförlängning av 1 300 meter. Detta ger en total ökad resesträcka i kilometer på 0,7 x 100 x 2 x 1,3 = 182 km. En kostnad om 1,85 kr/km (= den skattefria ersättningen) ger en årlig kostnadsökning om 1,85 x 728 = 337 kr. • Den totala årliga kostnadsökning blir därmed 337 + 200 (underhållskostnaden) = 537 kr. • Nuvärdesbeloppet av årsskadorna blir 8 x 537 = 4 296 kr. Till detta ska läggas nuvärdet av den framtida marknadsvärdeminskningen, som antas vara realt oförändrad 1 000 kr, vilket blir 0,7 x 1000 = 700 kr. • Den totala skadan enligt IAN-modellen blir sålunda 4 296 + 700 = 4 996 kr. • Annan ersättning ska sålunda betalas med 4 996 – 1 000 = 3 996 kr. 31 Beloppet 200 kr är 1/3 av beloppet för permanentbostad, fördelat efter schablonen för andelstal i 2010 års rekommendationer. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 147 Resultat Värderingen resulterar i att följande ersättningsbelopp bör betalas. På beloppen, både likvid och annan ersättning, ska avkastningsränta betalas från 2012-11-15 till dess att betalning sker eller att dröjsmålsränta börjar löpa. Fastighet Likvid Annan ersättning Permanentbostaden 1 250 kr 15 276 kr Fritidsbostaden 1 250 kr 3 996 kr Man kan konstatera att likviden blir lika stor i detta fall, vilket är en ren tillfällighet. Posten annan ersättning blir däremot betydligt större för permanentbostaden, beroende på en större trafikmängd. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 148 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 10. Upphävande av servitut för järnvägsöverfart – skogsfastighet Exemplet belyser hur ersättningsfrågan bör hanteras vid upphävande av servitut för järnvägsöverfart då skogsmark berörs. Beräkningen grundas på de principer som redovisas i LMV-rapport 1994:3, samt de kompletteringar till rapporten som redovisas i avsnitt 2.1.3, UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT (se under avsnitt 2.1.3). Exemplet är en uppdatering av det exempel som redovisas i bilaga 5 till rapporten; de ”fysiska” förutsättningarna är samma. Exemplet är inte en fullständig ersättningsutredning utan visar på beräkningsmetodiken. Förutsättningar Överfartsservitutet vid X, som är en obevakad järnvägsöverfart, upphävs. Vägen 1-2, ca 0,9 km lång, byggs som gemensamt arbete i förrättningen och bekostas av Trafikverket. Heldragen linje på kartan visar båtnadsområdet för vägen. Den streckade linjen visar det område som har utnyttjat överfarten. Efter stängningen sker samtliga transporter – av både virke, husbehovsved och arbetskraft – via en planskild korsning. Beräkningen görs här i detta exempel för en av de berörda fastigheterna, Valbo-Västbyggeby 4:9, som är belägen längst österut i båtnadsområdet. Det berörda skogsskiftet är 5 ha. Till fastigheten hör även annan skog. Fastighetsägaren avverkar viss skog för husbehovsved på det aktuella skiftet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Olägenheter och nyttor Stängningen och byggandet av den nya vägen leder till både positiva och negativa effekter för fastigheten Valbo-Västbyggeby 4:9. Följande effekter kan urskiljas (jfr UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT): Positiva effekter (nyttor) 1. Minskade kostnader för terrängtransport av virke 2. Minskade kostnader för terrängtransport av personal 3. Minskade kostnader för terrängtransport av husbehovsved 4. Nytta av en säkrare och bättre överfart Negativa effekter 5. Ökade kostnader för vägtransport av virke – i detta fall blir dock denna post inte aktuell eftersom prissättning av virket är fritt bilväg 6. Ökade kostnader för vägtransport av personal 7. Ökade kostnader för vägtransport av husbehovsved 8. Ökade kostnader för väghållning Kalkylförutsättningar Beräkningen görs enligt samma principer och utifrån samma grundförutsättningar som exemplet i bilaga 3 i LMV-rapport 1994:3. Som ett första steg ska beräknas de årliga kostnadsförändringar som respektive effekt, positiv 32 eller negativ, ger upphov till. Följande kalkylförutsättningar gäller: • Årlig virkestillväxt 4 m3sk/ha och år 33 • Terrängtransportkostnad virke (rörlig del) 65 kr/m3sk och km 34 • Timkostnad för personal 200 kr/tim • Vägunderhållskostnad 3 kr/km och år • Fastighetens andel i vägunderhållet 10 procent • Terrängtransportavstånd innan (medel) 0,9 km • Terrängtransportavstånd efter (medel) 0,4 km • Väglängdsökning till skiftet 2,6 km 32 Pris- och kostnadsuppgifter avser i princip 2013 års nivåer. 33 Beloppet 65 kr/m 3sk och km är på en sammanvägd transportkostnad för slutavverkning och gallring. Nivån på beloppet hänförs i princip till år 2013. En uppräkning med ca 10 % har gjorts av de terrängtransportkostnader som redovisas i LM-rapport 2010-10; Skogsbrukets kostnader. (En översyn av rapporten pågår för närvarande.) 34 I princip timkostnaden per manstimme enligt prislista till 1983 års jordbruksnorm. 149 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 150 2015-10-01 Lantmäteriet Värdering Positiva effekter (nyttor) 1. Minskade kostnader för terrängtransport av virke Dessa kostnader uppkommer i samband med avverkningar av virke till försäljning, vilket innebär att kostnaderna i realiteten inte uppkommer varje år. Av praktiska skäl kan det dock här vara skäligt att utgå från att tillväxten avverkas årligen. Vi får då följande kostnader före och efter stängningen: Kostnad före: 4 m3sk/ha x 5 ha x 65 kr/m3sk x 0,9 km = 1 170 kr. Kostnad efter: 4 m3sk/ha x 5 ha x 65 kr/m3sk x 0,4 km = 520 kr Skillnad: – 650 kr. 2. Minskade kostnader för terrängtransport av personal Kostnaden beror på timkostnaden för personal, gånghastigheten i skogen samt antalet besök per år av fastighetsägaren för skötsel och tillsyn. Som en schablon kan antalet besök per år för små skogsarealer uppskattas till ett besök per ha. En gånghastighet om 4 km/tim och timkostnad 200 kr ger en kilometerkostnad om 200/4 = 50 kr/km. Detta ger följande kostnader före och efter stängningen: Kostnad före: 50 kr/km x 5 besök x 0,9 km = 225 kr. Kostnad efter: 50 kr/km x 5 besök x 0,4 km = 100 kr. Skillnad: – 125 kr. 3. Minskade kostnader för terrängtransport av husbehovsved I detta fall används det aktuella skogsskiftet för uttag av husbehovsved, främst ved för eldning. Det bedöms att det genomsnittliga uttaget uppgår till 1 m3sk/ha och år. Transportkostnaden uppskattats till samma som för avsaluvirke, dvs. 65 kr/m3sk och km. Kostnad före: 1 m3sk/ha x 5 ha x 65 kr/m3sk x 0,9 km = 293 kr. Kostnad efter: 1 m3sk/ha x 5 ha x 65 kr/m3sk x 0,4 km = 130 kr Skillnad: – 163 kr. 4. Nytta av en säkrare och bättre överfart Enligt avsnittet 2.1.3 om UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT är det rimligt att ta hänsyn att det blir en säkrare överfart även för skogsfastigheter, vilket är en nyhet i förhållande till vad som sägs i LMV-rapport 1994:3. Om en obevakad överfart ersätts med en planskild korsning, vilket är fallet i detta exempel, kan det sålunda vara rimligt att – som en schablon – räkna med ett belopp som uppgår till 1/3 av vad som gäller LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 151 för en jordbruksfastighet. Det innebär 1/3 x 10 000 = ca 3 300 kr (avrundat). Detta nyttobelopp är alltså ett bedömt mått på hur stor inverkan på marknadsvärdet som den säkrare överfarten har. Det är inte en årlig nytta till skillnad mot posterna 1-3 ovan. Negativa effekter 5. Ökade kostnader för vägtransport av virke I detta fall påverkas inte denna post eftersom prissättning av virket sker fritt bilväg. 6. Ökade kostnader för vägtransport av personal Det förutsätts att det, i likhet med terrängtransport av personal, uppkommer en resa per hektar och år för skötsel och tillsyn. Vägförlängningen är 2,6 km enkelresa. Kostnaden består i dels bilkostnad, 1,85 kr/km, dels kostnad för ökad restid. Som grund för den senare posten antas körhastigheten vara 60 km/tim, vilket ger en tidsåtgång om 1/60 = 0,017 tim/km. Vi får då följande årliga kostnadsökningar: Ökad bilkostnad: 2,6 km x 2 (tur och retur) x 5 besök x 1,85 kr/km = 48 kr. Ökad restidskostnad: 2,6 km x 2 (tur och retur) x 5 besök x 0,017 x 200 kr/tim = 88 kr. Total kostnadsökning: 48 + 88 = 136 kr. 7 Ökade kostnader för vägtransport av husbehovsved Vägtransporten av husbehovsveden förutsätts ske med traktor och kärra. Kostnaden uppskattas till ca 10 procent av kostnaden för terrängtransport, dvs. till 6,50 kr/ m3sk och km. Årlig kostnadsökning: 2,6 km x 2 (tur och retur) x 1 m3sk/ha x 5 ha x 6,50 kr/m3sk = 169 kr. 8 Ökade kostnader för väghållning Det har förutsatts att fastigheten Valbo-Västbyggeby 4:9 har 10 procents andel i den bildade gemensamhetsanläggningen, att den nya vägen är 900 meter samt att väghållningskostnaden är 3 kr/m och år. Väghållningskostnaderna före stängningen var försumbara. Årlig merkostnad: (900 m x 3 kr/m) x 0,1 = 270 kr. Sammanställning av årliga kostnadsförändringar Kostnader för terrängtransport av virke Kostnader för terrängtransport av personal Kostnader för terrängtransport av husbehovsved Kostnader för vägtransport av virke – 650 kr – 125 kr – 163 kr 0 kr LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 152 2015-10-01 Ökade kostnader för vägtransport av personal Ökade kostnader för vägtransport av husbehovsved Ökade kostnader för väghållning Nettoförändring Lantmäteriet + 136 kr + 169 kr + 270 kr – 363 kr Ersättning Kalkylen ovan slutar alltså på att de årliga kostnaderna kommer att sammantaget att minska med 363 kr. Till detta ska läggas att det bedöms uppkomma en viss nytta av säkrare överfart, i detta fall uppskattad till schablonbeloppet 3 300 kr. Mot denna bakgrund är det uppenbart att det inte ska betalas någon ersättning i detta fall, varken likvid eller annan ersättning. Kommentar till exemplet Exemplet visar att i ett fall som detta, då det byggs en ny väg som gemensamt arbete bekostad av Trafikverket, blir det ofta en positiv nettoeffekt på driftskostnaderna. Detta beror huvudsakligen på att terrängtransportkostnaderna minskar. Givetvis måste en beräkning göras utifrån situationen i varje enskilt fall. Om det är så att vägnätet är väl utbyggt innan stängningen, så är det inte säkert att de årliga driftskostnaderna minskar. Det gäller särskilt om det inte blir någon avgörande effekt på terrängtransportkostnaderna. En nyhet jämfört med beräkningsprinciperna i LMV-rapport 1994:3 är att nyttoeffekten i form av en säkrare och bättre överfart har beaktats i kalkylen. Ett schablonbelopp om 3 300 kr togs med, dvs. 1/3 av motsvarande belopp för jordbruksfastighet. Det ska anmärkas att detta är en mycket grov schablon, men det är fullt rimligt att räkna med en viss nytta även för skogsfastigheter eftersom det finns risker förenade med att korsa speciellt obeva35 kade järnvägsöverfarter med såväl bil som traktor. En nytta på 3 300 kr i form av marknadsvärdeminskning ska med andra ord ”täckas upp” av kostnadsökningars negativa inverkan på marknadsvärdet för att det ska bli aktuellt att betala ut någon likvid. Man kommer då in på frågan om vilken faktor som ska användas för att utifrån ett årligt belopp bedöma inverkan på marknadsvärdet. När det gäller intrång i jordbruksmark brukar en så kallad M-faktor användas, se avsnitt 2.1.3 UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT om val av M-faktor för olika områden av landet. Beträffande intrång i skogsmark är det emellertid tveksamt att använda 35 I realiteten torde nyttan vara beroende av antalet transporter och färder som sker över järnvägen. Ett annat sätt att bedöma nyttan kunde därför vara att relatera den till exempelvis den skogsareal som berörs av avstängningen. Men eftersom det är fråga om en schablon kan det ändå var rimligt att använda ett enda belopp, oberoende av t.ex. berörd areal eller antalet färder. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 dessa M-faktorer. Det kan nämnas att 2009 års skogsnorm bygger på en traditionell avkastningsmetod där det förutsätts att hela kalkylbeloppet slår igenom i marknadsvärdet. M-faktormetoden har dock tillämpats i skogliga intrångssammanhang i fråga om beräkning av ersättning för skada på jakt. I Rättsfallet NJA 2003 s. 619, Ålbergamålet, fann HD inte skäl att gå ifrån hovrättens bedömning att de berörda fastigheternas marknadsvärdeminskning kunde uppskattas till 15 årsskador enligt M-faktormetoden. Eftersom det finns olika metoder och synsätt för att uppskatta inverkan på marknadsvärdet när det gäller intrång i skogsmark, är frågan vilket synsätt som bör tillämpas här i denna situation. M-faktorerna för jordbruksmark känns något främmande i sammanhanget – och det är därför svårt att motivera att samma faktorer ska tillämpas för skogsmark som för jordbruksmark. Det återstår i så fall att välja mellan M-faktorn för jaktintrång, faktor 15, eller en faktor med närmare anknytning till skogsnormen. En praktisk aspekt på detta problem är att beräkningen av totalskadan enligt IAN-modellen bör göras med 5 procents kalkylränta även i det här fallet. Om M-faktor 25 i så fall används för att bestämma den framtida – och dagens – marknadsvärdeminskning, så kommer det inte att bli någon restpost som ska ersättas med annan ersättning. M-faktor 25 motsvarar nämligen kapitaliseringsfaktorn vid kapitalisering på evig tid med 4 procents real kalkylränta. Därför kan det ur den här mer pragmatiska aspekten vara rimligt att använda M-faktor 25. Till detta ska läggas att de empiriska undersökningar som ligger till grund för M-faktorn gällde inverkan av brukningshinder etc. på marknadsvärdet av jordbruksfastigheter, inte skogsfastigheter. Därför finns det egentligen inget empiriskt material som stöd för hur en förändring i avkastningsvärdet slår igenom i marknadsvärdet på skogsfastigheter. Förutom skogsnormen, som nämndes ovan, kan nämnas att det även i båtnadssammanhang brukar förutsättas att kalkylerade avkastningsbelopp slår igenom fullt ut i marknadsvärdet. Se LM-rapport 2012:5, Båtnad vid omarrondering av skogsmark. Det innebär, om vi förutsätter att M-faktor 25 tillämpas, att för att täcka upp en nytta på 3 300 kr så krävs det en årlig skada på minst 3 300/25 = 132 kr. Annorlunda uttryckt motsvarar en årlig skada om 132 kr en marknadsvärdeminskning om 25 x 132 = 3 300 kr, givet att M-faktor 25 används. Det ska för tydlighetens skull tilläggas att det kan bli aktuellt att beräkna annan ersättning även om M-faktor 25 tillämpas. Det kan bli aktuellt om det uppkommer personanknutna skador, t.ex. utnyttjande av skogen för egen 153 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 154 2015-10-01 Lantmäteriet industri eller stort uttag av husbehovsved. I så fall bör de personanknutna 36 skadorna läggas till grund för annan ersättning enligt IAN-modellen. 36 Det kan påpekas att om det uppkommer en positiv inverkan på marknadsvärdet till följd av nytta och/eller minskade driftskostnader, så ska en ”kvittning” av denna nytta göras vid beräkningen av totalskadan. Se beräkningsprincipen i exempel 2 på s. 97 i LMV-rapport 1994:3. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 2.1.5 Vinstfördelningsfallen – principer Grundprinciper I vinstfördelningsfallen ska vinsten av en fastighetsreglering, en klyvning eller en anläggningsåtgärd fördelas mellan berörda fastighetsägare. Lagregleringen om detta finns i 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL. Lagrummet ska enligt hänvisningar i 11 kap. 8 § FBL och 13 och 49 §§ AL tillämpas även vid klyvning och vid flertalet förrättningar enligt AL. Vid värdering av egendom som inte kunnat tas i anspråk på sätt som sägs i andra stycket tillämpas 4 kap. expropriationslagen med undantag för 1 § andra stycket och, såvitt gäller värdestegring, 2 §. Det ska även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. Grundregler ExL med vissa modifieringar Även i vinstfördelningsfallen ska värderingen beträffande den avstående fastigheten i huvudsak grundas på bestämmelserna i 4 kap. ExL. Marknadsvärdeminskningen ska dock inte till alla delar bestämmas enligt ExL:s regler. • För det första ska bestämmelserna om företagsnytta i 4 kap. 2 § ExL inte tillämpas i vinstfördelningsfallen. Det saknas alltså anledning i dessa fall att ifrågasätta anledningen till en konstaterad värdeökning. Ersättningen ska alltid minst uppgå till det aktuella marknadsvärdet inklusive positiva värdeinfluenser till följd av regleringsföretaget. • För det andra ska något påslag med 25 procent inte göras i vinstfördelningsfallen. Eftersom avträdaren har rätt att få ta del av en del av värdeökningen för tillträdaren har lagstiftaren ansett att det inte behövs något schablonpåslag på värdeminskningen. Bestämmelserna om företagsskada ska emellertid tillämpas. Även i vinstfördelningsfallen får alltså negativa influenser av regleringsföretaget tålas utan ersättning om de är orts- eller allmänvanliga, medan ersättning ska betalas för ”ovanliga” företagsskador. Läs mer om företagsnytta och företagsskada i Expropriationslagens ersättningsregler och Företagsskada – Miljöskada. Plus andel av vinsten Förutom att avträdande fastighet kompenseras för sin skada (marknadsvärdeminskning) ska man i vinstfördelningsfallen även ta ”skälig hänsyn” till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. Det innebär att till den bedömda värdeminskningen ska läggas en skälig andel av 155 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 156 2015-10-01 Lantmäteriet den vinst (värdeökning minus kostnader) som uppkommer genom åtgärden. Av förarbetena framgår att med skälig vinstfördelning menas den ersättningsnivå som skulle ha blivit följden av en ”normal frivillig överenskommelse” i en motsvarande situation (prop. 1991/92:127 s. 69). Jämkning av ersättningen I 5 kap. 11 § FBL finns bestämmelser om jämkning av likviden. Om ägaren av en fastighet lider förlust genom att den ersättning som ska betalas inte täcker värdeminskningen eller överstiger värdeökningen ska likviden jämkas så att förlusten täcks. Detta kan bli aktuellt vid s.k. indirekt vinstfördelning. Se mer om detta i avsnitt 2.3 Indirekt vinstfördelning. Vid s.k. direkt vinstfördelning blir någon jämkning inte aktuell. Övrig skada Vid en fastighetsreglering kan det även uppkomma skador av mer personlig art, som inte kompenseras genom den marknadsvärdebaserade likviden. I den mån det rör sig om ekonomiska skador, ska dessa ersättas enligt 5 kap. 12 § FBL. Denna paragraf motsvarar i huvudsak regleringen i 4 kap. 1 § ExL om sådana skador som ska kompenseras genom annan ersättning. När skador av detta slag förekommer i ett vinstfördelningsfall kan man fråga sig om vinstfördelningen ska ske före eller efter det att de ”övriga skadorna” har ersatts? Lagstiftaren har i förarbetena uttalat att eventuella ”övriga skador” ska ersättas endast i den mån de inte täcks av fastighetsägarens andel av regleringsvinsten. Eller med andra ord; den berörde fastighetsägaren får i första hand ta av sin vinst för att täcka sina personliga skador (prop. 1991/92:127 s. 72). Eftersom vinstfördelningen grundas på en skälighetsbedömning finns det dock visst utrymme för att ersätta övriga skador fullt ut, om det bedöms som skäligt i det enskilda fallet. Kostnader Genom likviden enligt 5 kap. 10–11 §§ FBL fördelas värdeökningen, mellan de berörda fastigheterna. En annan väsentlig pusselbit i vinstfördelningen är att fördela kostnaderna, dvs. i första hand förrättningskostnaderna. Hur detta ska ske regleras i 5 kap. 13 § FBL, där det sägs att kostnaderna ska fördelas efter den nytta varje fastighet har av regleringen. • Med nytta (= båtnad) menas för den tillträdande fastigheten den värdeökning som fastigheten får genom regleringen minus den ersättning som ska betalas. • Den avträdande fastighetens båtnad är lika med den ersättning som ska tas emot minus värdeminskningen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Hur ersättning och kostnader hänger samman beskrivs mer ingående i avsnitt 2.1 Grundprinciperna. Metodiken vid vinstfördelning Grundprinciperna För att en vinstfördelning ska kunna ske krävs att det uppstår en värdeökning till följd av fastighetsregleringen eller vid inrättandet av en gemensamhetsanläggning. Det kan vara fråga om att åkermark överförs till en tomt, att upphävandet av ett servitut innebär att mark kan bebyggas, att fastighetsutformningen i skogsmark förbättras eller att mark vid en strand upplåts för en gemensam brygganläggning. Den totala värdeökningen för berörda fastigheter kallas för båtnad (B). Närmare bestämt: båtnaden är fastigheternas marknadsvärden efter åtgärden minus fastigheternas marknadsvärden om åtgärden inte hade genomförts. Den del av värdeökningen som marknaden tar ut ”i förväg” i form av förväntningar om att åtgärden ska genomföras ska inte beaktas när man bestämmer värdet före regleringen. För att åstadkomma denna båtnad måste kostnader (K) läggas ned, i första hand förrättningskostnader. I mer speciella fall kan det även finnas kostnader för arbeten som utförs gemensamt vid förrättningen (t.ex. gemensamt arbete enligt 9 kap. FBL). Som kostnader räknas emellertid inte i detta sammanhang sådana kostnader som fastighetsägarna har för att närvara vid ett förrättningssammanträde eller för ombud eller biträde eller andra ”processkostnader”. Genom att minska båtnaden med de nämnda kostnaderna får man den vinst (V) som regleringen medför: V=B–K Avgörande för hur vinsten fördelas mellan berörda fastighetsägare blir därmed vilken fördelning som görs av dels båtnaden (den totala värdeökningen), dels kostnaderna. Båtnaden fördelas genom ett ersättningsbeslut och kostnaderna fördelas genom ett kostnadsfördelningsbeslut. Enligt 5 kap. 13 § FBL ska kostnaderna fördelas i proportion till fastigheternas nytta (= båtnad). Fastigheternas andel av vinsten blir därigenom densamma som deras andel av båtnaden. Summan av besluten styr alltså resultatet för den enskilde fastighetsägaren och ett normalfall kan åskådliggöras som i figur 1. 157 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 158 2015-10-01 + – Värdeökning A Lantmäteriet Båtnad Vinst Likvid (= ersättning till B) Värdeminskn. B Kostnad Figur 1 Grunderna för vinstfördelning. För de berörda fastigheterna A och B kan resultatet av vinstfördelningen uttryckas enligt följande: A:s vinst = Värdeökning – Likvid – Kostnadsandel B:s vinst = Likvid – Värdeminskning – Kostnadsandel Det finns två olika grundmetoder för att fördela vinsten vid en fastighetsreglering (eller en klyvning eller en anläggningsförrättning). Antingen skaffar sig LM information om värdeminskningen och värdeökningen för samtliga berörda fastigheter och bestämmer hur vinsten, enligt någon uttrycklig fördelningsprincip, ska fördelas mellan avstående och tillträdande fastigheter (direkt vinstfördelning). Eller så är ett sådant värderingsarbete omöjligt eller av andra skäl mindre lämpligt. Lantmäterimyndigheten kan då i stället, utan att närmare utreda värdeförändringarna för de berörda fastigheterna, bestämma ersättningen (likvidvärdet) för ett område efter någon viss princip, med följd att det inte är klart uttalat hur vinsten egentligen kommer att fördelas (indirekt vinstfördelning). Att båda dessa, principiellt olika, former av vinstfördelning kan användas vid bestämmande av ersättningen tydliggjordes när ersättningsreglerna i FBL reformerades år 1993, se prop. 1991/92:127 s. 69. Direkt vinstfördelning En direkt vinstfördelning innebär att vinsten fördelas efter en bestämd ”fördelningsnyckel”, som styr parternas vinstandelar. Då måste man veta hur mycket den avstående fastigheten minskar i värde och hur mycket den tillträdande fastigheten ökar i värde, dvs. hur stor värdeökningen (båtnaden) är. I en renodlad direkt fördelning görs först en fördelning av värdeökningen och sedan en fördelning av kostnaderna, se figur 1. Båda fördelningarna måste då göras enligt samma fördelningsnyckel. I annat fall kommer vinsten att fördelas enligt en kombination av de valda fördelningsprinciperna. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Exempel 1 Ett markområde (a) överförs genom fastighetsreglering från fastigheten A till fastigheten T. x x T A a x x Marknadsvärdeminskning för A 10 000 kr Marknadsvärdeökning för T 70 000 kr Båtnad (B) (70 000–10 000) 60 000 kr Kostnader (K) 20 000 kr Vinst (V = B – K) 40 000 kr Fördelningsnyckel (skälighet): Vi väljer här hälftendelning. Fördelning av båtnaden (B): B T = 0,5 x B = 30 000 kr B A = 0,5 x B = 30 000 kr Likvid: 10 000 + B A = 40 000 kr Fördelning av kostnaderna (K): K T = 0,5 x K = 10 000 kr K A = 0,5 x K = 10 000 kr Vilket ger följande vinstfördelning (V) V A = 40 000 – 10 000 – 10 000 = 20 000 V T = 70 000 – 40 000 – 10 000 = 20 000 I praktiken är det normala att kostnaderna för en reglering i sin helhet läggs på den tillträdande fastigheten. För att då uppnå en bestämd vinstfördelning, t.ex. likadelning, får man ”baklänges” räkna fram vilken likvid som ska betalas för marken. Exempel 2 Vi ändrar förutsättningarna i exempel 1 så att T ska betala hela förrättningskostnaden om 20 000 kr. Vinsten ska fortfarande fördelas lika. Då måste ersättningen bestämmas till 30 000 kr, vilket ger följande vinstfördelning. V A = 30 000 – 10 000 = 20 000 V T = 70 000 – 30 000 – 20 000 = 20 000 Indirekt vinstfördelning Indirekt vinstfördelning innebär att man inte i detalj behöver bestämma värdeförändringarna för de berörda fastigheterna. Det s.k. likvidvärdet (= ersättningen) bestäms i stället enligt någon klart uttalad värderingsprincip, 159 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 160 2015-10-01 Lantmäteriet som i ett normalfall enligt erfarenhet kan anses tillgodose kravet på en skälig vinstfördelning mellan de berörda fastighetsägarna. Vid indirekt vinstfördelning är det alltså själva sättet att bestämma värdet för den mark som överförs som är avgörande för vinstfördelningen – inte värdena före och efter för respektive berörd fastighet. De mest typiska indirekta metoder som används i praktisk tillämpning är dels den s.k. genomsnittsvärdeprincipen, dels den metodik som används vid s.k. omarronderingar. Eftersom ersättningen vid en indirekt vinstfördelning bestäms utan att fastigheternas värdeförändringar beräknas, kan det inträffa att slutresultatet för en viss fastighet blir negativt. I så fall måste en jämkning göras av likviden med stöd av 5 kap. 11 § FBL. Exempel 3 Vi tänker oss samma fall som ovan fick beskriva direkt vinstfördelning. Ett markområde (a) överförs från fastigheten A till fastigheten T. x x T A a x x Vid indirekt vinstfördelning görs inte någon beräkning av de berörda fastigheternas värdeförändringar. Likvidvärdet för området a bestäms i stället enligt någon för situationen lämplig princip. Vi utgår här, från att denna princip innebär att likvidvärdet (ersättningen) ska vara 45 000 kr och därmed är vinstfördelningen klar. Eftersom vi nu ”råkar veta” värdeförändringarna kan båtnaden (B) beräknas: B A = – 10 000 + 45 000 = 35 000 B T = + 70 000 – 45 000 = 20 000 Och därmed också vinsten (V): V A = 35 000 – 0 = 35 000 V T = 25 000 – 20 000 = 5 000 Ersättningen vid indirekt vinstfördelning, 45 000 kr i exemplet, är givetvis inte tagen direkt ur luften. Tvärtom bygger den praxis som finns för indirekt vinstfördelning på erfarenheter om den ersättningsnivå där parterna i motsvarande situationer brukar mötas och om hur parterna med givna förutsättningar brukar resonera för att landa på denna nivå. Samtidigt innebär dock en indirekt vinstfördelning en viss schablonisering i syfte att förenkla värderingsarbetet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Vad är en skälig vinstfördelning? Grundprincipen för vinstfördelningen är att den ska vara ”skälig”. Vad som är skäligt ska enligt förarbetena avgöras från fall till fall med ledning av principen att vinsten bör fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en ”normal frivillig överlåtelse”. Den situation som ska ligga till grund för bedömningen är alltså en uppgörelse om överlåtelse eller upplåtelse av mark där köpare och säljare agerar helt på rationella marknadsmässiga grunder. I ett särskilt fall ges i förarbetena dessutom mer konkreta anvisningar om hur skälighetsbedömningen bör utfalla, nämligen att i fråga om mark för enskilt bebyggande så ska den s.k. genomsnittsvärdeprincipen normalt tilllämpas. För större omarronderingar finns det vidare ett väl inarbetat sätt att värdera, som indirekt leder till en viss vinstfördelning. Även vid klyvning används ett etablerat sätt att utjämna värdeandelarna mellan delägarna i klyvningsfastigheten, som i förlängningen innebär en viss vinstfördelning. I andra situationer än de tre nämnda finns dock varken några riktlinjer i förarbetena eller någon rättspraxis i form av HD-avgöranden att hänvisa till. I dessa ”övriga fall” måste det alltså göras en bedömning i det enskilda fallet, med utgångspunkt från det grundläggande uttalandet att ersättningen ska efterlikna en frivillig marknadsmässig överenskommelse. Hur resonerar då egentligen fastighetsägare i olika situationer? Den frågan har studerats av Thomas Kalbro och Hans Lind, KTH, i ett antal ”förhandlingsexperiment” som gällde olika situationer där FBL:s vinstfördelningsregler är tillämpliga. Förhandlingarna avsåg dels markförvärv vid bildande av tomter för ny bebyggelse, dels servitutsåtgärder. Av förhandlingsexperimenten kan man för det första dra slutsatsen att köpare och säljare inte delar vinsten lika, vilket man i förstone kanske skulle kunna förvänta sig. För det andra finns det inte någon generell fördelningsnyckel för hur vinsten fördelas mellan parterna, utan fördelningen synes vara beroende av markförvärvssituationen. Exempelvis tycks den överenskomna ersättningen bli lägre om köparens behov av mark uppfattas som ”angeläget” av parterna. För det tredje indikerar undersökningen ett sätt att resonera där den slutliga överenskommelsen är resultatet av en ”tvåstegsprocess”. • Både köpare och säljare presenterar ett utgångs- eller startbud som kan legitimeras med någon allmän (rättvis) fördelningsprincip. Men eftersom båda parter vill ha så stor del av vinsten som möjligt väljer de en princip som gynnar det egna intresset – med restriktionen att denna princip också accepteras av motparten. • Givet dessa utgångsbud möts sedan köpare och säljare på halva vägen. 161 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 162 2015-10-01 Lantmäteriet Köpare och säljare verkar alltså vara ”egoister”, men egoismen begränsas av sociala, kulturella och etiska normer om vad som är ett ”skäligt och rättvist” beteende i olika situationer. När det gäller bildande av servitut testades tre olika fall. I genomsnitt ledde förhandlingarna till att avträdaren fick 1/3 av vinsten och tillträdaren 2/3. Fall Antal över- Vinstandel Standardavvienstill avträda- kelse kommelser ren Konfidensintervall (99 %) 1 47 0,34 0,15 0,28 – 0,40 2 15 0,29 0,13 0,21 – 0,37 3 10 0,36 0,13 0,26 – 0,46 Totalt 72 0,33 0,15 0,29 – 0,37 I fråga om upphävande av servitut testades två olika fall. I genomsnitt ledde förhandlingarna till att avträdaren fick 1/4 av vinsten och tillträdaren 3/4. Fall Antal överenskommelser Vinstandel Standardavvikelse Konfidensintervall till avträ(99 %) daren 1 13 0,22 0,16 0,11 – 0,33 2 20 0,25 0,11 0,19 – 0,31 Totalt 33 0,24 0,13 0,18 – 0,30 Sammanfattningsvis kan man alltså konstatera att ”säljaren” i grova drag fick ca en tredjedel av servitutsåtgärdens vinst. Tillämpningen Om man studerar tillämpningen genom åren – inklusive några rättsfall, de flesta på hovrättsnivå – så kan man konstatera att det i huvudsak finns sex olika fördelningsprinciper som har använts mer eller mindre frekvent. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Direkta metoder Fördelning efter fastigheternas värdeförändring Denna direkta fördelningsmetod brukar främst tillämpas vid servitutsåtgärder och lanserades i LMV-meddelande 1978:1 – Ersättning vid servitutsåt37 gärder enligt fastighetsbildningslagen. Som skäl för metoden har anförts bl.a. att det är tillträdaren som primärt ”skapar” vinsten genom sitt agerande och att det då är rimligt att den fastighet till vilken vinstmöjligheten närmast är knuten och för vilken värdeändringen därför är störst får en större del av vinsten. Det går förstås även att anföra skäl emot principen, t.ex. att avträdaren – vars delaktighet trots allt är en nödvändig förutsättning för att vinsten ska uppkomma – får en mycket liten andel av vinsten när skillnaden mellan värdeändringarna är stor. Det kan även finnas skäl att beakta resultaten av de experiment som redovisades ovan och som antyder att avträdaren vid en förhandling torde få en större andel av vinsten än som normalt följer av en fördelning efter värdeförändring. Exempel 4 Den tjänande fastigheten ökar vid ett servitutsupphävande i värde med 50 000 kr och den härskande fastigheten minskar genom förlusten av servitutet i värde med 5 000 kr. Den sammanlagda värdeförändringen är alltså 55 000 kr. Vinsten fördelas då så att 50/55 tillfaller tillträdaren (den tidigare tjänande fastigheten) och 5/55 tillfaller avträdaren (den tidigare härskande fastigheten). Först görs en fördelning av båtnaden, som uppgår till 45 000 kr (50 000 – 5 000). Ersättning ska alltså betalas med 5 000 + 5/55 x 45 000 = 9 000 kr. Därefter fördelas kostnaderna, som i detta fall uppgår till 20 000 kr, i samma proportioner. Avträdaren betalar alltså 1 800 kr (5/55 x 20 000) och tillträdaren 18 200 kr (50/55 x 20 000). Resultatet blir att även vinsten (50 000 – 5 000 – 20 000 = 25 000) fördelas efter värdeförändringen. Tillträdaren: + 50 000 – 9 000 – 18 200 = 22 800 kr (= ca 50/55) Avträdaren: – 5 000 + 9 000 – 1 800 = 2 200 kr (= ca 5/55) En variant, som är betydligt vanligare i den praktiska tillämpningen, är att tillträdaren betalar hela kostnaden, varefter vinsten (båtnaden – kostnaderna) fördelas efter värdeförändring. I detta exempel skulle det innebära att ersättningen bestäms till 5 000 + 5/55 x 25 000 = 7 300 kr. Resultatet för de båda parterna ska då bli detsamma som ovan (bortsett från avrundningsfel): Tillträdaren: + 50 000 – 7 300 – 20 000 = 22 700 kr (= ca 50/55) Avträdaren: – 5 000 + 7 300 = 2 300 kr (= ca 5/55) Likadelning 37 Principen har tillämpats i några hovrättsutslag men har aldrig varit föremål för HD:s prövning. Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V76:1, V76:5, V82:27 V90:11, V00:6 och V04:5. 163 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 164 2015-10-01 Lantmäteriet Likadelning är en direkt vinstfördelningsmetod, vars närmare innebörd inte 38 torde behöva förklaras. På motsvarande sätt som i Exempel 4 kan likadelning tillämpas antingen så att både båtnaden och kostnaderna delas lika eller så – vilket är det vanliga – betalar tillträdaren förrättningskostnaderna varefter vinsten delas lika. Indirekta metoder Genomsnittsvärdeprincipen Denna indirekta vinstfördelningsmetod, som även berörs i förarbetena och som har slagits fast genom två HD-avgöranden, tillämpas i fråga om s.k. tomtbildning, dvs. vid fastighetsreglering av mark för enskild bebyggelse och för bildande av rättigheter för vissa tillbehör till sådan mark. Se vidare längre fram om denna metod. Parcellvärdering Begreppet står för den indirekta värderingsmetodik som används vid omarrondering och som innebär att värdet av varje berört skifte (parcell) bestäms enligt en schablonmodell med utgångspunkt i ”normala” överlåtelsepriser för mark av aktuellt slag. Klyvning Vinstfördelning ska även göras vid klyvning. Det arbetssätt som brukar tilllämpas är att värdet av klyvningslotterna efter klyvning bestäms, varefter en utjämning sker enligt andelstalen. Genom ett sådant förfarande blir vinsten indirekt fördelad enligt andelstalen. En mellanform – ersättning med råge Detta är en metodik som ligger mycket nära hur lagtexten i 5 kap. 10 a § FBL är utformad och som ligger i gränslandet mellan en direkt och en indirekt metod. Metodiken går ut på att värdeminskningen för avträdande fastighet bestäms med tillräcklig noggrannhet. Skälig hänsyn till värdet för tillträdaren tas sedan genom att ersättningen bestäms till ett högre belopp än värdeminskningen. Beroende på hur noggrant värdeökningen bestäms kan 39 metodiken ses som antingen en direkt eller en indirekt vinstfördelning. Denna metodik är särskilt vanlig vid s.k. vägförrättningar men tillämpas även vid fastighetsreglering i olika situationer. 38 Principen har tillämpats i några hovrättsutslag men har aldrig varit föremål för HD:s prövning. Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V90:3, V92:7, V92:10, V97:7 och V98:14. 39 Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V96:1, V00:1, V01:2 och V04:2. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Tomtbildningsfallen Överföring av mark till bebyggelsefastigheter brukar ibland – något oegentligt – kallas för tomtbildning. Orsaken till detta är att det ersättningssystem som tillämpas, den s.k. genomsnittsvärdeprincipen, växte fram under 1950och 1960-talen när tomt faktisk var detsamma som en fastighet. Fastigheter kunde regleras genom tomtindelningar och fastigheter kunde bildas bl.a. genom något som kallades för tomtmätning. Idag är emellertid tomt enbart ett funktionellt begrepp, som definieras i PBL, och som ska hållas i sär från det äganderättsliga begreppet fastighet, som definieras i jordabalken. Med tomt menas enligt 1 kap. 4 § PBL ”ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål”. När vi här talar om ”tomt” menar vi dock en fastighet, inom eller utanför detaljplan, vars ändamål är bebyggelse (byggnader eller anläggningar) och med tomtmark avses mark som ska ingå i en sådan fastighet eller som ska förvärvas med särskild rätt (t.ex. servitut) för att komplettera en bebyggelsefastighet. Genomsnittsvärdeprincipen Grunderna Mark som på ett eller annat sätt bidrar till utformningen av en fastighet för enskilt bebyggande ska ersättas enligt principerna i 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL. Förutom att avträdaren av marken kompenseras för sin värdeförlust ska hänsyn tas även till värdet för tillträdaren, dvs. vinsten av åtgärden ska fördelas mellan avträdare och tillträdare. Just för fastigheter som är avsedda för bebyggelse (tomtmark) finns sedan länge en väl etablerad praxis för hur vinstfördelningen ska utföras. Denna praxis, den s.k. genomsnittsvärdeprincipen, har växt fram ur en diskussion kring hur värdet av tomtmark för bebyggelse ska fördelas inom en bebyggelsetomt och kan härledas tillbaka till en HD-dom i ett expropriationsmål. Rättsfall Rättsfallet NJA 1956 s. 603 (Lantmäteriets rättsfallsregister V 56:3) gällde förvärv av två fastigheter, som enligt en tomtindelning skulle utgöra en tomt. Frågan var hur värdet av den tilltänkta tomten skulle fördelas mellan tomtdelarna, som hade olika ägare. HD ansåg att all tomtmark skulle åsättas samma värde per kvm, oavsett var på tomten bebyggelsen skulle förläggas. Ett väsentligt motiv bakom principen att fördela tomtvärdet lika per kvadratmeter är att all mark måste samlas i samma ägares hand för att bygg- 165 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 166 2015-10-01 Lantmäteriet rätten ska kunna utnyttjas. Varje kvadratmeter inom en tomt kan därför anses vara lika nödvändig för att den ska kunna bebyggas. Exempel 1 En ny tomt om 1 000 kvm ska bildas av 500 kvm från vardera två fastigheter (1:1 och 1:2). Fastigheten 1:1 består till stora delar av en mindre bergknalle och hela den del av den nya tomten som härrör från 1:1 utgör därför s.k. prickmark. Byggrätten är i sin helhet lokaliserad till den del av tomten som kommer från fastigheten 1:2. . . . . . . . . . . . . . . . x. . . . . . . . . B II . . . . (3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . x. . . . . . 500 kvm 500 kvm 1:2 1:1 Marknadsvärdet (råtomtvärdet) för den nya tomten är 500 000 kr. Genomsnittsvärdet blir då 500 kr/kvm. Arealen för båda tomtdelarna är 500 kvm. Dvs. båda tomtdelarna är enligt genomsnittsvärdeprincipen värda 500 x 500 = 250 000 kr. Vad är då den närmare innebörden av principen? I figur 1 återges det redovisade exemplet från ett annat perspektiv. Genomsnittsvärde = Ve Marginalvärde Vf (1:2) Vf (1:1) Markytan x 1:2 1:1 x Figur 1. Vinstfördelning enligt genomsnittsvärdeprincipen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 I figuren skisseras ett antagande om värdefördelningen inom den nya tomten; den krökta linje som vi kallar för marginalvärde. Dvs. den värdeförändring som skulle följa av att en viss del av tomten läggs till eller tas bort. Kurvan indikerar att marken inom 1:1 är mindre värd som bebyggelsemark än marken inom 1:2. Hur värdet egentligen fördelar sig över arealen i det enskilda fallet kan givetvis diskuteras, men genomsnittsvärdeprincipen innebär att man inte behöver fundera över detta. Samma värde per kvadratmeter förutsätts gälla inom hela den nya tomten. Det är genomsnittsvärdeprincipens ursprungliga innebörd, dvs. att fördela värdet inom en tomt. När genomsnittsvärdeprincipen sedan utvecklades till en vinstfördelningsregel vid fastighetsreglering så innebär den två saker. För det första att ”värdet efter”, dvs. värdet av den nya (eller utökade) tomten, ska fördelas lika över tomtens areal, dvs. den ursprungliga värdefördelningsregeln. Men för det andra, att också ersättningen till den som avstår mark ska motsvara detta ”värde efter” – eller med andra ord det genomsnittliga kvadratmetervärdet gånger den överförda markens areal. Därigenom får principen även en vinstfördelande innebörd. Att ersättningen bestäms till ”värdet efter” fixerar visserligen hur vinsten av att bilda den nya tomten ska fördelas, men säger ändå inget om hur utfallet av fördelningen blir för olika tomtdelar i det enskilda fallet. Genomsnittsvärdeprincipen är alltså ett typexempel på en s.k. indirekt vinstfördelning. Avgörande för hur vinstfördelningen utfaller är hur värdeökningen fördelar sig. Detta beror i sin tur på vilken nivå fastighetsdelarnas ingångsvärden ligger. Fastigheten 1:1 i figur 1 tillgodoräknas alltså värdeökningen inom sin tomtdel, dvs. från V f (1:1) till V e (det ljusare grå fältet). På motsvarande sätt tillgodoräknas 1:2 värdeökningen från V f (1:2) till V e (det mörkare grå fältet). Uttryckt i mer teoretiska termer innebär genomsnittsvärdeprincipen att värdet fördelas efter tomtdelarnas ”förmåga att skapa värdeökning”. Ju lägre ingångsvärde en fastighet har och ju större areal fastigheten bidrar med, desto större andel av vinsten tillfaller fastigheten vid en tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen. Det bör noteras att genomsnittsvärdeprincipen är neutral, i den meningen att det inte spelar någon roll i vilken riktning marköverföringen sker. Från vinstfördelningssynpunkt är det ointressant för ägarna till 1:1 och 1:2 om de tar emot eller avstår mark. Lite mer om principens bakgrund och utveckling Genomsnittsvärdeprincipen växte alltså fram som en värdefördelningsregel för att lösa ett expropriationsrättsligt problem, men blev så småningom även en vinstfördelningsregel. Om man ser denna utveckling i ett historiskt perspektiv, så var övergången från värdefördelning till vinstfördelning okon- 167 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 168 2015-10-01 Lantmäteriet troversiell inom tomtindelning (numer fastighetsindelningsbestämmelser). Värdehöjningen till tomtvärde kan i dessa fall anses ha skett redan i och med att en viss indelning av tomtmarken är låst till följd av det kommunala planbeslutet. Marknadens aktörer kan därmed förutsättas köpa och sälja sådan mark till det värde som planen innebär. Så småningom överfördes genomsnittsvärdeprincipen till stadsplaner utan tomtindelning och sedan även till byggnadsplaner. Den utvecklingen tog ca tjugo år – från mitten av 1950-talet till mitten av 1970-talet. Inom plan var det relativt enkelt att acceptera tanken att ”förädlingsvinsten” inom varje berörd tomtdel skulle tillfalla den som ägde tomtdelen före regleringen, eftersom marken ifråga genom planen de facto redan hade tagit åt sig detta bebyggelsevärde. Utanför detaljplan är emellertid situationen annorlunda eftersom det då inte finns något övergripande beslut som säger att en viss kvadratmeter av en fastighet ska ingå en tomtplats för bebyggelse. Normalt finns det visserligen antingen en befintlig byggnad eller ett bygglov eller ett förhandsbesked som ger den grundläggande byggrätt som fastighetsbildningen syftar till att stadfästa. Mark blir dock i princip inte tomtmark förrän det genom fastighetsbildningen klarläggs att den ska ingå i en tomtplats. Ännu i slutet av 1980-talet rådde det därför skilda meningar kring hur denna situation skulle hanteras och flera olika fördelningsprinciper tillämpades. Eftersom värdeökningen för den mark som tillförs en tomt ofta är stor och dessutom mer påtagligt uppstår i och med själva regleringen, ansåg många att förvärvaren skulle tillerkännas en betydande del av denna värdeökning, vilket inte blir fallet om genomsnittsvärdeprincipen tillämpas. Frågan blev till slut föremål för ett avgörande i HD. Rättsfall Rättsfallet NJA 1989 s. 431 (Lantmäteriets rättsfallsregister V89:4) gällde uppgrundad mark som hade ockuperats som tomt och som överfördes till den intilliggande huvuddelen av ”tomten”. I hovrättens utslag, som fastställdes av HD, framfördes som en huvudregel att likvidvärdet (ersättningen) skulle bestämmas enligt genomsnittsvärdeprincipen. När ersättningsreglerna i FBL ändrades år 1993 väcktes på nytt frågan om genomsnittsvärdeprincipens vara eller inte vara och dess förenlighet med den i samma förarbeten uttalade grundprincipen att vinstfördelningen skulle efterlikna ett frivilligfall. Enligt propositionen ska dock genomsnittsvärdeprincipen tillämpas om den inte leder till ett uppenbart oskäligt resultat (prop. 1991/92:127 s. 69–70). Något direkt ifrågasättande av genomsnittsvärdeprincipen finns inte heller i rättstillämpningen, vare sig före eller efter 1993 och i dagens läge kan vi därför slå fast att principen – inklusive dess LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 169 undantag, se avsnitt 2 Jämkning enligt 5 kap. 11 § FBL – är tydlig och fast praxis för hur vinstfördelningen ska ske vid överföring av tomtmark. 40 Det är råtomtvärdet som ska fördelas Den grundläggande tanken bakom genomsnittsvärdeprincipen är att det är värdet av själva byggrätten som ska fördelas lika över arealen. Om någon ”tomtdelägare” gör en investering för att öka tomtens värde utöver det grundläggande byggrättsvärdet, t.ex. betalar exploateringsavgifter, så behöver han inte dela med sig av denna värdeökning till sina grannar. Det marknadsvärde som ska fördelas vid en tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen är alltså råtomtvärdet av den fastighet som ska ny- eller ombildas. De värdeökningar som följer av att någon av ”tomtdelägarna” investerar i åtgärder för att förbättra tomten utöver råtomtvärdet tillfaller den som bekostar åtgärderna. Värde Tomtmark Rå tomtmark Tomtvärde RåtomtRåmark Jordbruksmark Förväntningsvärde Tid Jordbruksvärde Uttalanden om utbyggnad Fördjupad översiktsplan Detaljplan antas Exploateringskostnader betalas Tomten byggklar Figur 2. Råtomtvärdet i en exploateringsprocess. Råtomtvärdet är alltså värdet exklusive exploateringskostnader som vaavgift, gatukostnader, fastighetsbildningskostnader, tomt- och grundberedningskostnader etc. I rättsfallet NJA 1989 s. 431 uttryckte Svea Hovrätt det hela som att likvidvärdet (= ersättningen) ska bestämmas med ledning av det 40 Utöver de båda nämnda HD-avgörandena har genomsnittsvärdeprincipen behandlats i ett flertal hovrättsavgöranden, se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V92:3, V93:5, V94:8, V96:3, V96:9, V97:5, V98:13, V98:15, V00:7 och V02:1. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 170 2015-10-01 Lantmäteriet genomsnittliga värdet inom den utökade tomten, innan några exploateringsåtgärder har vidtagits (genomsnittligt råtomtvärde), dock högst till den mottagande tomtdelens marknadsvärdeökning och lägst till den avstående fastighetens marknadsvärdeminskning. Vid den praktiska värderingen är det dock ofta lämpligt utgå från tomtens värde i byggfärdigt skick. Från detta byggfärdiga marknadsvärde ska sedan dras de kostnader som måste läggas ned för att göra tomten byggbar. På detta sätt tydliggörs de värdebidrag som kanske ska hanteras särskilt, se avsnitt 1.4 Redan betalda värdehöjande åtgärder. Kostnader som kan vara aktuella är t.ex. • Avgifter för gator och va • Kostnader för sprängning, schaktning, rivning, etc. • Evakueringskostnader • Förrättningskostnader LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 171 Exempel 2 Fastigheten B och delar av fastigheterna A och C ska enligt en detaljplan utgöra en tomt för villabebyggelse om 1 000 kvm. 100 kvmx A B x x x 600 kvm x * * * * * 300 kvm * * * * * C Färdigbildad och byggklar är den nya tomten värd 500 000 kr. För att detta värde ska uppnås krävs att en uthusbyggnad på B rivs, vilket kostar 10 000 kr. Vidare ska exploateringsavgifter betalas uppgående till 70 000 kr. Förrättningskostnaderna uppgår till 20 000 kr. Råtomtvärdet är således 400 000 kr (500 000 – 10 000 – 70 000 – 20 000). Detta belopp ska fördelas enligt genomsnittsvärdeprincipen. De olika tomtdelarnas värden blir därmed A 40 000 (100/1 000 x 400 000) B 240 000 (600/1 000 x 400 000) C 120 000 (300/1 000 x 400 000) Totalt 400 000 Om det är ägaren av B som ska förvärva områdena från grannfastigheterna, vilket väl torde vara normalfallet, ska han alltså betala 40 000 kr till A och 120 000 kr till C. Om det i stället är A eller C som är den förvärvande parten, framgår ersättningarna av samma beräkning. Vid tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen måste man – oberoende av vem som ska lösa in vem – alltid göra en ”totalkalkyl” som inkluderar alla ingående tomtdelar. Eftersom principen som tidigare har berörts är neutral, i den meningen att det inte spelar någon roll i vilken riktning marköverföringen sker, kan samma beräkning sedan användas oavsett vem som är avträdare och tillträdare. Och resultatet av vinstfördelningen blir i samtliga fall densamma. Eftersom råtomtvärdet avser en ”ej fastighetsbildad tomt” behöver någon hänsyn inte tas till vem som ska betala förrättningskostnaderna, vilket normalt innebär att dessa kan läggas på tillträdaren. När denne sedan betalar förrättningen ökar värdet av den ”tomt” han har förvärvat med samma belopp. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 172 2015-10-01 Lantmäteriet Redan betalda värdehöjande åtgärder Det är alltså råtomtvärdet som ska fördelas lika över arealen, medan den fastighetsägare som investerar för att öka tomtens värde utöver det grundläggande byggrättsvärdet inte ska behöva dela med sig av denna värdeökning till övriga berörda fastighetsägare. Detta innebär att om någon av tomtdelägarna på egen hand redan har påbörjat plangenomförandet, dvs. före värdetidpunkten har höjt fastighetens (den nya tomtens) marknadsvärde genom olika investeringar, så ska den värdehöjning som detta har inneburit tillfalla den som har utfört åtgärden i fråga. Exempel på sådana investeringar är • Rivning av byggnader som ”står i vägen” för exploateringen • Evakuering av rättighetshavare inom fastigheten • Inbesparade exploateringsavgifter genom att tidigare betalda avgifter kan tillgodoräknas den nya tomten. Exempel 3 Exempel 2 ändras så att den förutsättningen tillkommer att B efter planantagandet men före värdetidpunkten har bekostat rivning av uthuset med 10 000 kr. Tomtens marknadsvärde vid värdetidpunkten är således egentligen 400 000 + 10 000 = 410 000 kr. Innan fördelning sker enligt huvudregeln ska då den värdehöjning som B har bidragit med (10 000 kr) dras av och i sin helhet tillfalla B. Även i detta fall är det alltså 400 000 kr som ska fördelas per kvm och tomtdelarnas värden blir därmed A 40 000 B 250 000 (240 000 + 10 000) C 120 000 Totalt 410 000 På samma sätt bör situationen hanteras när den nya tomten får en lägre va-avgift, därför att någon av tomtdelägarna tidigare har betalat en va-avgift som åtminstone till viss del kan tillgodoräknas den nya tomten. Så kan bli fallet om va-taxan har en komponent som är knuten till arealen. Övervärden I vissa fall kan det på en fastighet som berörs av s.k. tomtbildning finnas övervärden, t.ex. i form av grus eller skog, vilka kan realiseras utan att markens lämplighet som tomtplats försämras. Sådana värden ska inte heller fördelas över arealen utan helt och hållet hänföras till den tomtdel på vilken tillgången är belägen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Exempel 4 I det tidigare exemplet görs tillägget att det finns skog på fastigheten C. Skogen har inget värde vid en exploatering för bebyggelse, men dess rotpostvärde uppgår till 10 000 kr. Detta värde kan realiseras utan att bebyggelsemöjligheterna påverkas. Tomtens marknadsvärde – om vi fortsätter med de senast givna förutsättningarna – är alltså egentligen 410 000 + 10 000 = 420 000 kr. Den del av värdet som hänförs till rotposten ska i sin helhet tillfalla C. Tomtdelarnas värden blir därmed A 40 000 B 250 000 C 130 000 (120 000 + 10 000) Totalt 420 000 Jämkning enligt 5 kap. 11 § FBL Genomsnittsvärdeprincipen kan enligt förarbetena till 1993 års lagändring frångås om den skulle leda till ett ”oskäligt” resultat (prop. 1991/92:127 s. 70). Det exempel på när genomsnittsvärdeprincipen kan bli oskälig, som nämns i förarbetena, är det tämligen självklara fallet när jämkning enligt 5 kap. 11 § FBL aktualiseras. Behovet av jämkning, som alltid kan uppstå vid en indirekt vinstfördelning, beror på att mark som ska föras från en fastighet till en annan givetvis inte kan ersättas med ett belopp som understiger avstående fastighets värdeminskning eller som överstiger mottagande fastighets värdeökning. I så fall skulle en förlust uppstå för den berörda fastigheten. Likviden måste därför jämkas, så att förlusten elimineras. Behovet av jämkning vid en tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen måste förstås beaktas vid varje fördelningsberäkning, men särskild anledning att fundera över om jämkning behöver ske eller inte finns när mark överförs till eller från en redan bebyggd fastighet. När mark överförs från en bebyggd fastighet för att ingå i en ny tomt så innebär regleringen att tomtmark ska fortsätta att vara tomtmark – om än i en annan fastighet. Det är då naturligt att det kan vara hårfint om tomtmarken är mer värd i den nya fastigheten än i den gamla. Om så inte är fallet, dvs. om markområdets värde för den avstående fastigheten är högre än dess värde som del av den nya tomten, så måste detta högre värde givetvis ersättas. Värdet kan i vissa fall uppgå till betydande belopp – t.ex. när anläggningar av olika slag inom den avstående fastigheten berörs. Eftersom det totala tomtvärdet inte förändras innebär detta att värdet av övriga tomtdelar i motsvarande grad måste sänkas, vilket lämpligen kan göras i proportion till tomtdelarnas arealer. Exempel 5 Vi går tillbaka till den fördelning som gjordes i exempel 8.2. Fastigheten A i exemplet har idag sin utfart över den mark som ska ingå i den nya tomten. På grund av naturförutsättningarna är det kostsamt att anordna ny utfart på restfastigheten. Förlusten av tomtdelen kan därför beräknas innebära en värdeminskning på 60 000 kr för A. 173 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 174 2015-10-01 Lantmäteriet Eftersom detta värde vid pågående användning är högre än markens värde som del i en ny tomt enligt genomsnittsvärdeprincipen (40 000 kr) måste en jämkning göras. Eftersom det totala tomtvärdet inte förändras måste värdet av övriga tomtdelar sänkas i motsvarande grad. Detta görs här efter områdenas arealer. Tomtdelarnas värden blir med dessa förutsättningar följande. A 40 000 + 20 000 = 60 000 kr B 240 000 – 6/9 x 20 000 = 227 000 kr C 120 000 – 3/9 x 20 000 = 113 000 kr Totalt = 400 000 kr Om vi vänder på steken, så att det är A som löser in B, kan A alltså inte betala mer än det på detta sätt reducerade värdet till B. En liknande situation uppstår när mark i stället ska föras till en bebyggd fastighet. Om den befintliga byggnaden är i gott skick och några bygglovpliktiga åtgärder inte är nödvändiga, så är värdetillskottet genom den mark som tillförs normalt lägre än genomsnittsvärdet. Detta innebär att värdet måste jämkas nedåt och ersättningen bestäms i stället till den värdeökning tillskottet innebär för den bebyggda tomtdelen (marginalvärdet). Marken är alltså i detta fall inte nödvändig för att byggrätten ska kunna utnyttjas. Jämför det omvända fallet när mark inom en etablerad fastighet ska avstås och ersättas enligt ExL. En tumregel är då att marginalvärdet uppgår till ca 1/3 av genomsnittsvärdet. Vid marginalvärdeberäkningen ska genomsnittsvärdet inte beräknas på råtomtnivå utan som byggfärdig tomtmark. I denna situation är det viktigt att hänsyn tas även till fullföljdskostnader och förrättningskostnader. Ägaren av den bebyggda delen kan ju inte först betala hela sin värdeökning som ersättning och sedan därutöver betala förrättningskostnaderna. Detta skulle leda till att han drabbas av en förlust. Omvänt skulle den obebyggda tomtdelens ägare bli överkompenserad, eftersom värdet av hans tomtdel konstitueras av det nettovärdebidrag den kan ge till den bebyggda delen. Exempel 6 Vi modifierar det tidigare exemplet så att även A ska tillföras mark från C. A 630 kvm x x 270 kvm C B 100 x kvm x x x x 600 kvm x * * * * * 300 kvm * * * * LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Tomtmarken inom den utökade fastigheten A är värd 500 000 kr. I detta värde ingår exploateringsavgifter om 100 000 kr som har betalats av ägaren av A och som därför inte ska fördelas enligt genomsnittsvärdeprincipen. Genomsnittsvärdet för råtomten är alltså 400 000/900 = 444 kr/kvm, vilket leder till följande tomtdelsvärden: A 280 000 (630 x 444) C 120 000 (270 x 444) Totalt 400 000 Eftersom markområdet inte behövs för att fastigheten A ska kunna bebyggas har marktillskottet emellertid endast marginell betydelse för A:s värde. Värdeökningen kan bedömas till storleksordningen en tredjedel av genomsnittsvärdet eller i detta fall ca 60 000 kr. Ersättningen plus förrättningskostnaderna kan alltså högst uppgå till detta belopp. Notera att den schablon som brukar användas för ett marginalvärde avser procent av det byggklara marknadsvärdet, dvs. inte ett råtomtvärde. Om man använder sig av dessa schabloner, i normalfallet 20–50 procent av genomsnittsvärdet, så ska procenten inte räknas på det genomsnittliga råtomtvärde som används enligt genomsnittsvärdeprincipen utan på ett genomsnittsvärde inklusive exploateringskostnaderna. Eftersom hela båtnaden av regleringen i exemplet tillfaller C är det egentligen C som ska stå för förrättningskostnaderna. I praktiken är det givetvis svårt att lägga några kostnader på avträdaren i en tvångssituation. Om kostnaderna å andra sidan läggs på A så kommer det att innebära en förlust för fastigheten. Den praktiska lösningen är att kostnaderna läggs på A och att likviden till C sänks med ett belopp som motsvarar förrättningskostnaderna. En sådan praktisk lösning tillämpades även i det s.k. Lagnöfallet, NJA 1989 s. 431. En situation som inte sällan inträffar i praktiken är att fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan innebär att mark ska flyttas från en bebyggd fastighet till en annan bebyggd fastighet. Det blir då nödvändigt att bevaka ingångsvärdena för båda de berörda fastigheterna. I ett sådant fall kan det inträffa att jämkning inte kan ske utan att någon av parterna drabbas av förlust. Någon tvångsreglering kan därmed inte komma i fråga, med hänsyn till båtnadsvillkoret. Exempel 7 Mark (200 kvm) ska överföras från den bebyggda fastigheten A till den bebyggda fastigheten B. Genomsnittsvärdet inom den utökade fastigheten B, efter avdrag för exploateringsavgifter, uppgår till 500 kr/kvm. Ersättning enligt genomsnittsvärdeprincipen skulle därmed bli 100 000 kr. Ersättningen kan dock inte bestämmas till genomsnittsvärdet, eftersom tillträdande fastighet (B) inte ökar i värde med mer än 50 000 kr. Om värdeminskningen för A understiger detta belopp betalas ersättning med 50 000 kr. Om värdeminskningen för A överstiger 50 000 kr kan dock jämning inte ske så att båda fastigheterna blir skadeslösa. Förrättningen måste då inställas, om inte någon av parterna är beredda att godta en förlust. 175 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 176 2015-10-01 Lantmäteriet Särskilt om tomtanläggningar Ett fel som ibland begås i den praktiska tillämpningen är att ersättningen bestäms enligt genomsnittsvärdeprincipen plus ersättning för tomtanläggningar. Detta är dock en kompott av äpplen och päron. Utgångspunkten är att genomsnittsvärdeprincipens huvudregel ska tillämpas. Om den fördelningen ger en berörd fastighetsägare en ersättning som täcker (och helst överstiger) dennes skada – dvs. förlust av mark och tomtanläggningar – så har fastighetsägaren i fråga fått sin del av vinsten. Därmed är den indirekta vinstfördelningen klar och något ytterligare påslag ska då förstås inte göras med en viss del av värdeminskningen. Om, å andra sidan, ersättningen vid en fördelning enligt genomsnittsvärdeprincipen inte uppgår till förlusten av mark och tomtanläggningar så ska förlusten ersättas, dvs. en jämkning måste ske. I det fallet kommer ersättningen att bestämmas till förlusten av mark och anläggningar. I vissa speciella fall skulle en tomtanläggning som ska behållas inom den nya fastigheten kunna ses som ett sådant värdebidrag till denna nya fastighet som ska behandlas som en ”redan betalad värdehöjande åtgärd”, jämför den rubriken ovan. Om så är fallet får dess värdetillskott till den nybildade fastigheten bedömas särskilt. En sådan anläggning värderas då dels som ett tillskott till värdet för den nya fastigheten, dels som en förlust för den avstående fastigheten. Vilket av dessa båda värden som blir aktuellt att beakta beror på vilken av beräkningarna som leder till det högsta värdet totalt sett. Om genomsnittsvärdet, inklusive värdebidraget av anläggningen i fråga, är högre än förlusten av mark och anläggningar, ska huvudregeln om genomsnittsvärdet tillämpas. I det motsatta fallet ska jämkning ske så att förlusten täcks. Tomttillbehör Utfarter m.m. inom detaljplan De hittills beskrivna principerna tillämpas i huvudsak även vid bestämmande av ersättning för mark som ska bli samfälld för flera tomter eller vid upplåtelse för en gemensamhetsanläggning eller ett servitut för vissa tomttillbehör, framförallt utfarter på kvartersmark. Notera dock att en gemensam trafikanläggning är ett fall som regleras i 14 kap. 18 § PBL och således enligt definitionen i 5 kap. 10 a § FBL är ett s.k. expropriationsfall. Hur kan då detta fall hanteras på samma sätt som ett vinstfördelningsfall? Det hänger samman med att den grundläggande rättspraxis som HD slog fast 1956 var att mark inom en tomt ska anses vara lika mycket värd per kvadratmeter. Samma synsätt bör då gälla även för en infartsväg, eftersom en sådan i ett fall som det i exemplet är en lika viktig ”tomtdel” som marken inom A och B; utan tillfart – ingen bebyggelse. Det LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 177 betyder att marknadsvärdebedömningen blir densamma vare sig värderingen sker enligt ExL eller enligt FBL:s vinstfördelningsregler. En komplicerande skillnad är dock att eftersom g-området är ett expropriationsfall så ska ett påslag göras med 25 procent på ersättningen. Detta är en anomali i systemet som gör att ekvationen dessvärre inte riktigt går ihop. I ett tomtbildningsfall med en g-utfart blir alltså det totala likvidvärdet (den totala ersättningen) högre än marknadsvärdet. Någon generell metod för att hantera det problemet finns inte utan ersättningen får bestämmas på detta sätt till dess en annan praxis utvecklas eller lagen ändras. Exempel 8 Gemensamhetsanläggning ska inrättas inom området g (200 kvm) för en gemensam utfart för lotterna A och B, om vardera 900 kvm. 1:12 1:6 A 1:13 B g < 1:4 > A och B är vardera värd 500 000 kr som råtomter. Totalvärdet är alltså 1 000 000 kr. För att detta värde ska kunna realiseras måste tomtägarna ha tillgång till såväl den direkta tomtmarken som vägmarken, dvs. totalt 2 000 kvm. Varje kvm av A, B och g värderas därför till 1 000 000 / 2 000 = 500 kr. Ersättningen för g-området blir då 100 000 kr (200 x 500) uppräknat med 25 %. Förutsatt givetvis att marken inte har ett högre värde som del av 1:4. På samma sätt som utfarter bör sådana tillbehör behandlas som utan en alltför långsökt jämförelse kan ses som ”delar av den nybildade tomten”. Det totala tomtvärdet fördelas då över hela den areal som själva fastigheten plus tillbehöret omfattar. Utfarter utanför detaljplan Vid bestämmande av ersättning för tillfartsvägar på kvartersmark inom en detaljplan görs alltså ingen skillnad mellan vägdelen och övriga delar av tomten. All mark värderas med utgångspunkt från genomsnittsvärdeprincipen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 178 2015-10-01 Lantmäteriet Detta synsätt torde i vissa fall vara gångbart även utanför detaljplan, åtminstone för korta vägar i ett mer allmänt bebyggt område. För längre vägar och inom mer landsbygdsliknande områden skulle dock en ersättning enligt genomsnittsvärdeprincipen leda till ett resultat som framstår som mindre sannolikt vid en motsvarande frivillig uppgörelse. Som t.ex. att vägen längs åkerkanten fram till tomten får ett högre värde än själva tomtplatsen. I sådana fall måste man alltså lämna genomsnittsvärdeprincipen och i stället använda någon annan vinstfördelningsmetod. Enskilda ledningar En annan situation där genomsnittsvärdeprincipen inte kan tillämpas är vid upplåtelse av utrymme för en enskild ledning – s.k. servisledningar. Detta gäller såväl inom som utanför detaljplan. Eftersom en ledning inte innebär att den berörda markytan tas i anspråk utan endast ett utrymme under marken, fungerar inte en ”arealfördelning” enligt genomsnittsvärdeprincipen. Här får alltså någon annan vinstfördelningsmetod tillämpas. ”Mindre viktiga” tillbehör Vilka fastighetstillbehör som egentligen ska föras till denna grupp kan givetvis diskuteras. Det skulle kunna vara båtplatser eller extra parkeringsplatser. Det enda som med säkerhet kan sägas är att en bedömning måste göras i varje enskilt fall om en arealfördelning enligt genomsnittsvärdeprincipen kan anses skälig eller om vinstfördelningen i stället ska göras med stöd av någon annan vinstfördelningsmetod. Annan ersättning Ersättning för s.k. övrig skada ska betalas till ägaren av en tomtdel endast om skadan inte täcks av den vinst som tillskapandet av tomten ger upphov till (prop. 1991/92:127 s. 72). Antingen betalas alltså ersättning för tomtdelägarens andel av den nya tomten (utan tillägg för övriga skador) eller – efter en jämkning enligt 5 kap. 11 § – för marknadsvärdeminskningen plus övriga skador som uppkommer till följd av att den pågående markanvändningen inte tillåts fortsätta. Endast ett av alternativen kan tillämpas i varje enskilt fall. Sammanfattning av genomsnittsvärdeprincipen Genomsnittsvärdeprincipen är en indirekt fördelningsmetod som enligt tydlig praxis ska tillämpas i samtliga fall när en fastighet som är avsedd för bebyggelse ska nybildas, utökas eller kompletteras med servitut eller andelar i en gemensamhetsanläggning. Den enda anledningen att frångå genomsnittsvärdeprincipen är att en rättighet ska upplåtas som inte ytmässigt går att integrera med fastigheten i fråga i form av en viss areal, t.ex. ett lednings- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 servitut eller ett långsträckt vägservitut utanför detaljplanelagt område. I ett sådant fall får någon annan vinstfördelningsprincip tillämpas. När genomsnittsvärdeprincipen tillämpas ska värderingen följa vissa tämligen enkla grundprinciper. En sak som skiljer en värdering enligt genomsnittsvärdeprincipen från andra fall av ersättningsbedömningar är att man alltid börjar värderingen ”bakifrån” – dvs. med slutresultatet. En annan särprägel är att man alltid måste ha med alla ”tomtdelar” i beräkningen – även om det är endast en av tomtdelarna som berörs av den aktuella åtgärden. Med dessa grundprinciper i bakhuvudet kan arbetsgången enligt genomsnittsvärdeprincipen sammanfattas på följande sätt: 1. Bestäm det ”färdiga” tomtvärdet – t.ex. genom en ortsprisanalys. 2. Dra av förädlingskostnaderna, för att bestämma ett råtomtvärde. 3. Ska redan utförda värdehöjande åtgärder eller övervärden förbehållas för en viss fastighet? 4. Fördela resterande värde lika över arealen inom den nya tomten 5. Måste ersättningen jämkas? I så fall jämkas förlusten till noll. En värdehöjning genom jämkning måste ”tas tillbaka” genom motsvarande sänkning av värdet för övriga berörda tomtdelar. Därmed är vinstfördelningen klar. Det har förekommit i den praktiska tilllämpningen att lantmäterimyndigheten sedan fortsätter resonemanget genom att efter punkten 5 börja diskutera hur vinstfördelningen ska ske – som om genomsnittsvärdeprincipen bara vore ett sätt att bestämma värdeökningen. Men det är den alltså inte. Den indirekta vinstfördelningen är till fullo utförd när de beskrivna fem punkterna har beaktats. Hur utfallet av fördelningen blev går att räkna ut för den intresserade genom att särskilt bestämma ingångsvärdena (”värdet före”) för respektive fastighet. Men det är inget som lantmäterimyndigheten ska göra i sitt beslut. Lantbruksfastigheter – bildande och komplettering En huvudgrupp av vinstfördelningsfall är fastighetsbildningsåtgärder som berör jord- och skogsbruksfastigheter. Det kan gälla exempelvis marköverföringar och servitutsåtgärder, och åtgärderna kan beröra såväl enstaka fastigheter som ett stort antal fastigheter i samband med t.ex. omarrondering. Här ska i korthet redovisas vissa principer som bör tillämpas i dessa vinstfördelningsfall. För systematikens skull görs en uppdelning på dels värdering av mark, dels värdering av tillbehör (vägar, servitut etc.). Värdering av mark När det gäller ersättning för mark som överförs mellan jord- och skogsbruksfastigheter får vinstfördelningen göras utifrån den grundprincip som anges i förarbetena. Utgångspunkten bör alltså vara att ersättningsnivån ska stämma överens med vad resultatet skulle ha blivit vid en ”normal frivillig 179 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 180 2015-10-01 Lantmäteriet överenskommelse” (prop. 1991/92:127 s. 69). Detta är den teoretiska utgångspunkten. Någon klar domstolspraxis att falla tillbaka på finns inte. I den praktiska tillämpningen torde det sällan vara några större principiella problem att bestämma ersättningsnivån för markövreföringar, vare sig det är fråga om reglering mellan endast två fastigheter eller om många fastigheter är inblandade. För exempelvis skogsmark görs värderingen normalt med beståndsmetoden. Olika värdegrundande parametrar väljs – eventuellt efter avstämning mot ortspriser – för att nå en marknadsvärdenivå. Denna nivå torde ofta ligga in intervallet mellan värdet för avträdare och tillträdare. När det gäller jordbruksmark används vanligen en ortsprisbaserad metodik, vilken även den gör att värdenivån kommer att hamna mellan värdet för avoch tillträdare. Det normala är alltså att man gör en indirekt vinstfördelning och inte en direkt vinstfördelning. Det bör dock observeras att om parterna inte är överens, så kan det ändå vara nödvändigt att beräkna vinsten för att kontrollera att båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL är uppfyllt. Värdering av tillbehör Här avses främst tillbehör i form av bl.a. vägar eller servitut som ger rätt att ta naturalster, t.ex. grus eller skog. När det gäller servitutsåtgärder kan sägas att det är en vanlig princip att vid upphävande fördela vinsten i förhållande härskande och tjänande fastighets värdeförändringar. Speciellt vid upphävande av skogsfångsservitut har 41 denna princip tillämpats. En annan vanlig fördelningsprincip vid servitutsåtgärder är att vinsten delas lika. Se mer om dessa frågor nedan om SERVITUTSÅTGÄRDER. I fråga om upplåtelse av vägar genom gemensamhetsanläggning är det vanligt att ersättningen bestäms med en skälig avrundning uppåt. En schablon för skogsbilvägar kan vara att helt enkelt bestämma ersättningen till det dubbla markintrånget. Se vidare avsnitt 3.1.6, EXEMPEL 2 – ERSÄTTNING OCH VINSTFÖRDELNING FÖR EN SKOGSBILVÄG. Beträffande utfartvägar från bebyggelsen på lantbruksfastigheter kan det vara lämpligt att tillämpa genomsnittsvärdeprincipen om det är fråga om relativt korta vägstumpar, t.ex. högst 100 meter eller däromkring. Jfr ovan om TOMTBILDNINGSFALLEN. Jfr även exempel 1 i avsnitt 3.1.6. Är det längre vägar framstår det som skäligare att en delad vinst eller ett dubblat markintrång tillämpas. 41 Det är inte tillåtet att bilda skogsfångsservitut idag. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Servitutsåtgärder Ersättningen vid servitutsåtgärder – vare sig det gäller bildande, upphävande eller ändring av ett servitut – ska bestämmas enligt de grundprinciper som redovisas ovan. Huvudprincipen är alltså att vinstfördelningen ska vara ”skälig”. Och vad som är skäligt ska enligt förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 69) avgöras från fall till fall med utgångspunkt från att vinsten bör fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en ”normal frivillig överlåtelse”. Den situation som ska ligga till grund för bedömningen är sålunda en tänkt uppgörelse vid överlåtelse eller upplåtelse av mark där köpare och säljare agerar helt på rationella marknadsmässiga grunder. Ovan har nämnts att den direkta vinstfördelningsmetoden efter fastigheternas värdeförändring brukar tillämpas främst vid servitutsåtgärder. Här ska vi lite mer ingående behandla vinstfördelning vid servitutsåtgärder – bildande, upphävande och ändring. Skrivningen bygger till ganska stor del på genomgång av rättsfall. Bildande av servitut Tomttillbehör Ovan redovisas ersättningsprinciper för bl.a. TOMTTILLBEHÖR. När det gäller utfarter inom detaljplan, som kan inrättas genom servitutsupplåtelse, sägs att mark som tas i anspråk ska ersättas enligt genomsnittsvärdeprincipen. Utgångspunkten är således att ersättningen bestäms utifrån råtomtvärdet. Även för utfarter utanför detaljplan kan genomsnittsvärdeprincipen vara skälig i vissa fall, åtminstone om det är fråga om korta vägar i ett mer allmänt bebyggt område. Se ett sådant fall i avsnitt 3.1.6, EXEMPEL 1 – UTFARTSVÄG UTANFÖR PLAN. Servitutsvägar på landsbygden För längre vägar inom mer landsbygdsliknande områden är det mindre lämpligt att använda genomsnittsvärdeprincipen, eftersom ersättningen för den mark som tas i anspråk för servitutet kan bli oskäligt hög i sådana fall. Någon klart utbildad praxis finns dock inte för denna situation. Ett sätt kan vara att tillämpa principen om likadelning. Det innebär att vinsten måste först beräknas och sedan fördelas lika mellan å ena sidan tjänande fastig- 181 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 182 2015-10-01 Lantmäteriet het(erna) och å andra sida härskande fastighet(erna). Jfr beräkningsprincipen 42 rättsfallet i rättsfallet V 07:5. En annan skälig metod, som är exempel på indirekt vinstfördelning då vins43 ten inte behöver räknas fram exakt, är att ersättningen bestäms med råge. Ett praktiskt sätt kan vara att ersättningen bestäms till dubbla markintrånget. Principen framgår av avsnitt 3.1.6, EXEMPEL 2 – SKOGSBILVÄG. När det gäller vägar på landsbygden ges även ledning i avsnitt 3.1.5, SPECIELLT OM VÄGAR PÅ LANDSBYGDEN. Andra åtgärder En genomgång av Lantmäteriets rättsfallsregister kan ge viss ledning för vilka principer som kan bli aktuella i några andra situationer. Antalet fall av fastighetsbildningsservitut är dock mycket få, i huvudsak följande är av intresse (kronologisk ordning): • V 82:4 – servitut bildades för vattentäkt. HovR fann, utan närmare motivering, att den härskande fastigheten skäligen skulle få hela vinsten av servitutsåtgärden, dvs. ersättning skulle betalas för enbart marknadsvärdeminskningen på den tjänande fastigheten. • V 98:21 – servitut för infiltrationsanläggning på en intill en bostadsfastighet liggande jordbruksfastighet. Ersättningen bestämdes utifrån genomsnittsvärdeprincipen. • V 99:1 – servitut för brygga. LM fördelade vinsten lika mellan tjänande och härskande fastighet. FD anförde att den härskande fastigheten vid en frivillig uppgörelse skulle ha befunnit sig i ett besvärligt läge, varför den tjänande fastigheten borde få ¾ av vinsten. • V 10:5 servitut för brygga för sex härskande fastigheter. Samtliga instanser fann att vinsten skulle fördelas lika mellan å ena de härskande fastigheterna och å andra sidan den tjänande fastigheten. Likadelningsprincipen vann alltså gehör i det sista rättsfallet (V 10:5) avseende brygga, men däremot inte i det andra bryggfallet (V 99:1). Rättstilllämpningen är inte enhetlig, men det är vanskligt att dra några generella slutsatser av dessa fåtal rättsfall. 42 Detta rättsfall kan vara till ledning för själva beräkningsprincipen för likadelning av vinsten. Däremot är det enligt Lantmäteriets mening tveksamt om det är ett bra exempel på en situation då likadelning bör tillämpas. Det är snarare ett fall då genomsnittsvärdeprincipen bör tillämpas, vilket även LM gjorde i det fallet. Det kan nämnas att EXEMPEL 1 – UTFARTSVÄG UTANFÖR DETAILJPLAN (se avsnitt 3.1.6) bygger på förutsättningarna i V 07:5, och i detta exempel förordas genomsnittsvärdeprincipen eftersom det är fråga om en ganska kort vägsträcka (ca 80 meter). 43 Båtnadsvillkoret kan dock behöva prövas om inte fastighetsägarna är överens om åtgärden. Det kan noteras att det här handlar om fastighetsreglering, då en prövning av båtnadsvillkoret i 5:4 FBL – till skillnad mot AL – är en dispositiv åtgärd. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Upphävande av servitut Vid upphävande av servitut förordas som en huvudmetod i LANTMÄTERIETS MEDDELANDE 1978:1, ERSÄTTNING VID SERVITUTSÅTGÄRDER ENLIGT FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN, att vinsten skäligen bör fördelas i förhållande till härskande och tjänande fastigheters värdeförändringar. En genomgång av Lantmäteriets rättsfallsregister visar att denna vinstfördelningsprincip även har fått stort genomslag i praxis. Det är framför allt i ett antal rättsfall om upphävande av skogsfångsservitut som principen att fördela vinsten efter fastigheternas värdeförändringar har 44 godkänts av domstolarna. Se fallen V 76:1, V 76: 5, V 82:27 och V 90:11. 45 Något mål där principen prövats av HD finns dock inte. Ett exempel på beräkning framgår av nedan, avsnitt 2.1.6 EXEMPEL 2 – UPPHÄVANDE AV SKOGSFÅNGSSERVITUT. Principen om fördelning av vinsten i förhållande till härskande och tjänande fastigheters värdeförändringar vann gehör även i ett fall avseende upphävande av ett utfartsservitut, se V 90:15. Rättsfallet V 05:7 gällde ersättning för upphävande av servitut avseende rätt till parkering. Servituten upphävdes därför att de stred mot en ny detaljplan och de härskande fastigheterna hade tillförsäkrats parkering genom att en gemensamhetsanläggning hade bildats. FD fann att det ändå borde betalas en skälig ersättning för servituten. HovR gjorde samma bedömning. Fallet V 15:1 gällde upphävande av ett servitut för en arkad i Göteborgs centrum. Genom upphävandet frigjordes byggrätt. LM fördelade vinsten efter fastigheternas värdeförändringar. MMD fann att det var skäligt med en likadelning av vinsten. MÖD ansåg att situationen borde kunna jämställas med tomtbildning eftersom det frigjordes byggrätt och fann att ersättningen skäligen borde värderas utifrån genomsnittsvärdeprincipen. Detta gav en 46 betydligt högre ersättning än LM:s värdering. Sammanfattningsvis kan man alltså säga att vinstfördelning i förhållande till härskande och tjänande fastigheters värdeförändringar är en tämligen väletablerad praxis vid upphävande av servitut. Dock kan omständigheterna i 44 Man kan notera att det även finns ett avvikande rättsfall om skogsfångsservitut, V 92:7, där hovrätten i motsats till FBM och FD ansåg att en likafördelning av vinsten skulle göras, med ”hänsyn till omständigheterna” i det fallet. 45 I rättsfallet NJA 1984:391 (V 84:3) anför HD att det saknas skäl att frångå FBM:s och domstolarnas bedömning i ersättningsfrågan. Av NJA-referatet framgår det dock inte hur (dåvarande) FBM räknat fram likviden för det upphävda skogsfångsservitutet. Efterföljande instanser godtog FBM:s ersättningsbeslut utan närmare motivering. 46 Ett fjärde beräkningssätt i detta fall kan vara att försöka efterlikna hur marknaden sannolikt skulle ha resonerat. Undersökningar visar att pekar på att ägaren av härskande fastigheter vid frivilliga förhandlingar tenderar att få omkring 25 procent av vinsten vid upphävande av servitut (se t.ex. Kalbro och Lind, 2006, Compulsory Purchase –Reasonable and Fair Compensation). Denna metod, som framstår som skälig utifrån uttalande i förarbetena om att efterlikna en frivillig överenskommelse, skulle ha gett en ersättning mellan LM:s och MMD:s värdering. 183 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 184 2015-10-01 Lantmäteriet det enskilda fallet motivera att det kan finnas anledning att ibland gå ifrån denna princip. En sådan omständighet kan vara att det är stor skillnad mellan de berörda fastigheternas värdeförändringar, vilket var fallet i V 15:1. Speciellt om upphävande av onyttiga servitut Det finns ett relativt stort antal rättsfall i Lantmäteriets rättsfallsregister där ingen ersättning har betalats därför att det varit fråga om att upphäva ett onyttigt eller övergivet servitut. Först kan NJA 1981 s. 733 (V 81:6) nämnas, vilket gällde upphävande av ett obehövligt jaktservitut. HD fann, med hänvisning till att reglerna om upphävande av servitut i 7 kap. 5 § andra stycket FBL har sitt ursprung från 7 § i 1907 års lag om servitut, att ersättning inte betalas vid upphävande av servitut som blivit obehövligt. I det aktuella fallet skulle därför ingen ersättning betalas. Det kan noteras att två justitieråd var skiljaktiga, samt att såväl FBM som HovR ansåg att ersättning borde betalas eftersom servitutet inte kunde anses sakna ekonomisk betydelse. Ett par tidigare fall, V 78:14 och V 81:3, gällde upphävande av villaservitut. Eftersom de hade blivit obehövliga utgick ingen ersättning i dessa båda fall. Några senare rättsfall är följande: • V 91:11 – servitut för brunn. HovR – liksom FBM och FD – konstaterade att brunnen var igenlagd och övergiven och att någon ersättning därför inte skulle betalats. • V 91:15 – servitut för vattentäkt. Samtliga instanser fann att ersättning inte skulle betalas. FD hänvisade till NJA 1981 s. 733, medan HovR anförde att marknadsvärdet för den härskande fastigheten inte påverkades av upphävandet. • V 94:11 – utfartsservitut, som var övergivet på grund av inrättande av gemensamhetsanläggning. Med hänvisning till NJA 1981 s. 733 skulle ingen ersättning betalas. • V 00:7 – vägservitut, som blivit obehövligt på grund av att vägfrågan hade lösts på ett annat sätt. Med hänvisning till NJA 1981 s. 733 fann FD – liksom HovR – att ingen ersättning skulle betalas. Rättsfallet NJA 1981 s. 733 har alltså blivit vägledande i tillämpningen när det gäller upphävande av obehövliga servitut. Problemet kan givetvis vara att bedöma om ett servitut är att anse som obehövligt eller inte. När det gäller t.ex. vägservitut kan en grund för den bedömningen vara om vägfrågan 47 har lösts på ett annat godtagbart sätt; jfr de två sista rättsfallen ovan. 47 Jfr å andra sidan rättsfallet V 12:4, där servitutet av HovR inte betraktades som obehövligt, men där ersättning ändå inte utgick eftersom den tjänande fastigheten hade tillförsäkrats en annan utfart som var lika förmånlig. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Ändring av servitut I fråga om ändring av servitut finns det ingen klar praxis för hur vinstfördelningen bör göras. Som övergripande princip gäller att det även ska uppstå en vinst i sådana fall, dvs. båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § ska vara uppfyllt – om inte parterna är överens om annat. Det bör därför gå att på vanligt sätt beräkna vinsten och fördela denna efter en skälig grund. De rättsfall som redovisas i Lantmäteriets rättsfallsregister om ändring av servitut genom fastighetsreglering är följande: • V 81:27 – ändring av utfartsservitut till en annan sträckning. FBM bestämde ersättningen till härskande fastighet till kostnaden för att anlägga den ny utfartsväg. Ingen vinstfördelning gjordes. FD och HovR gjorde ingen ändring. • V 91:11 – ändring (utökning) av utfartsservitut så att det omfattade ett större område. Ersättningen bestämdes av HovR utifrån genomsnittsvärdet och till 15 procent av detta värde. • V 94:2 – ändring av utfartsservitut så att vägen fick en annan sträckning. FD bestämde härskande fastighets ersättning utifrån ökade bilkostnader på grund av att vägen blev längre. HovR gjorde samma bedömning som FD. I det första och sista av dessa tre rättsfall bestämdes ersättningen med utgångspunkt från ökade kostnader som drabbade den härskande fastigheten. Någon vinstfördelning gjordes inte, utan enbart skadan ersattes. I V 91:11 bestämdes ersättningen med utgångspunkt från att det var fråga om ett tomttillbehör till 15 procent av genomsnittsvärdet. Det kan läggas till att ändring av ett servitut kan givetvis innebära att både den härskande och tjänande fastigheten drabbas av en skada. Det kan å ena sidan bli ett ökat intrång på den tjänande fastigheten och å andra sidan kan den härskande fastigheten få t.ex. en längre väg. Detta är en aspekt av problemet som gör att det är svårt att ange några generella riktlinjer för hur ersättningen bör bestämmas och vinstfördelningen göras. Situationen i det enskilda fallet får alltså stor betydelse för ersättningsfrågan. 185 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 186 2015-10-01 2.1.6 Lantmäteriet Vinstfördelningsfallen – exempel EXEMPEL 1. Tomtbildning inom detaljplan (I) Exemplet redovisar de mest grundläggande värderingsmomenten vid överföring av mark för att tillskapa bebyggelsefastigheter (tombildning) inom detaljplan. Bakgrund och förutsättningar Enligt fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan ska fastigheterna Näsby 4:291, 94:1 och 94:39 ombildas till Södergården 2–4. Fastighetsregleringen innebär att: LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 – 94:39 avstår figur 3, mottar figurerna 1 och 2 och omregistreras till Södergården 2, – 94:1 avstår figurerna 1, 2 och 5, mottar figurerna 3 och 4 och omregistreras till Södergården 3, – 4:291 avstår figur 4, mottar figur 5 och omregistreras till Södergården 4. Arealer Södergården 2 = 900 kvm, varav Figur 1 = 42 kvm Figur 2 = 23 kvm Från 94:39 = 835 kvm Södergården 3 = 900 kvm, varav Figur 3 = 66 kvm Figur 4 = 183 kvm Från 94:1 = 651 kvm Södergården 4 = 1 515 kvm, varav Figur 5 = 260 kvm Från 4:291 = 1 255 kvm Ersättnings- och värderingsprinciper Vinstfördelningsfall Ersättningen ska bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10 a § FBL. Ett fall som detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det inte finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet. Vid s.k. tomtbildning ska vinstfördelningen enligt fast praxis (NJA 1956 s. 603 och NJA 1989 s 431) ske enligt den s.k. genomsnittsvärdeprincipen. Detta är en indirekt vinstfördelningsmetod som innebär att likvidvärdet bestäms till genomsnittsvärdet av rå tomtmark inom den tomt som ska bildas, fördelat mellan tomtdelarna efter deras areal. Genom att ersättningen bestäms på detta sätt blir vinsten fördelad mellan berörda fastigheter beroende på vilket värde en viss tomtdel hade före regleringen. Värderingsprinciper Fördelningen ska alltså göras på råtomtnivå, dvs. markens värde utifrån den tillåtna byggrätten, men exklusive exploateringskostnader såsom avgifter för 187 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 188 2015-10-01 Lantmäteriet gator och VA, förrättningskostnader, rivning, evakuering, grovplanering etc. Om ägaren till någon tomtdel redan har höjt värdet av den tomt som ska bildas genom att bekosta en sådan exploateringsåtgärd, ska hela värdeökningen av detta tillfalla den som har stått för investeringen. Om det finns övervärden på en tomtdel, som kan realiseras utan att tomtvärdet påverkas, tillgodoräknas detta övervärde tomtdelen i fråga. Ett exempel på detta är en rotpost eller någon annan tillgång som kan försäljas separat. Vid indirekt vinstfördelning kan det inträffa att likvidvärdet enligt den huvudregel som tillämpas (genomsnittsvärdeprincipen i detta fall) blir lägre än en avstående fastighets värdeminskning eller högre än en mottagande fastighets värdeökning. I sådana fall måste en jämkning göras av likviden så att förlusten elimineras (5 kap. 11 § FBL). Arbetssättet vid s.k. tomtbildning kan sammanfattas på följande sätt: 1. Bestäm värdet av den tomt som ska bildas genom en ortsprisutredning eller på annat lämpligt sätt. 2. Justera värdet så att det avser råtomtmark. Om värdet under 1) avser en byggklar tomt, ska alltså värdet reduceras med alla de exploateringskostnader som måste läggas ned för att uppnå detta värde. 3. Justera i förekommande fall för redan utförda exploateringsåtgärder och/eller övervärden. Dessa värdehöjningar ska i sin helhet tillfalla den tomtdel vars ägare har bekostat en åtgärd respektive den tomtdel på vilket övervärdet är beläget. 4. Kontrollera i vad mån jämkning behöver göras, dvs. om genomsnittsvärdet understiger en avträdares värdeminskning eller överstiger en tillträdares värdeökning. 5. Om värdet av en tomtdel höjs enligt 4), för att motsvara värdeminskningen för en avstående fastighet, måste värdet av övriga tomtdelar sänkas i motsvarande mån, eftersom det totala värdet är konstant. Om flera tomtdelar berörs görs sänkningen lämpligen i förhållande till tomtdelarnas arealer. 6. Om värdet av en tomtdel sänks enligt 4), för att motsvara värdehöjningen för en mottagande fastighet, måste hänsyn tas även till de förrättningskostnader som tillträdaren ska betala. Summan av den ersättning som ska betalas och fastighetsägarens andel av förrättningskostnaderna får inte överstiga fastighetens värdeökning. Bestämmande av ett råtomtvärde Tomtvärdet bör primärt bestämmas genom en ortsprisutredning. Om underlaget för en sådan utredning är bristfälligt, kan ledning för värderingen även sökas i de riktvärden som har lagts fast för fastighetstaxering, multiplicerat med ett aktuellt K/T för marknaden i fråga. I detta fall leder dessa utgångspunkter till följande värden: LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 900 kvm – 800 000 kr 1 515 kvm – 920 000 kr Dessa värden avser byggklara/bebyggda tomter. Reducering ska därför göras för va-avgift, förrättningskostnader och tomtanläggningar. Va-avgiften i den aktuella kommunen är 120 000 kr för en tomt om 1 500 kvm och 100 000 kr för en tomt om 900 kvm. Förrättningskostnaderna bedöms uppgå till 40 000 kr, vilket fördelas med 20 000 kr för Södergården 3 och 10 000 kr vardera för Södergården 2 och 4. Korrigering för tomtanläggningar kan göras enligt Skatteverkets Justering för avsaknad av tomt- och trädgårdsanläggningar. Enligt denna är justeringsbeloppen angivna på taxeringsvärdenivå för olika tomtvärden – även dessa på taxeringsvärdenivå. Eftersom aktuellt K/T för det berörda området är 2,0 motsvarar de ovan angivna marknadsvärdena 400 000 respektive 460 000 kr på taxeringsvärdenivå, vilket enligt tabellen leder till justeringarna 70 000 respektive 85 000 kr. Detta motsvarar alltså 140 000 respektive 48 170 000 kr på marknadsvärdenivå. Råtomtvärdena blir då 900 kvm – 550 000 kr (800 000 – 100 000 – 10 000 – 140 000) 1 515 kvm – 610 000 kr (920 000 – 120 000 – 20 000 – 170 000) Fördelning enligt genomsnittsvärdeprincipen Därmed kan råtomtvärdena fördelas över tomtdelarna enligt genomsnittsvärdeprincipen. Genomsnittsvärdet för en tomt om 900 kvm är 550 000 / 900 = 611,11 kr/kvm och för en tomt om 1 515 kvm 610 000 / 1 515 = 402,64 kr/kvm. Detta leder till följande fördelning: Södergården 2 Figur 1 = 42 kvm x 611,11 = 25 667 kr Figur 2 = 23 kvm x 611,11 = 14 056 kr Från 94:39 = 835 kvm x 611,11 = 510 277 kr Summa = 900 kvm x 611,11 = 540 000 kr 48 Om värderingen utgår från taxeringsriktvärdena, kan hela beräkningen fram till råtomtvärde lämpligen ske på taxeringsvärdenivå, dvs. med avdrag för VA och förrättningskostnader samt justering för tomtanläggningar, varefter värdet räknas upp till marknadsvärdenivå genom multiplicering med aktuellt K/T. 189 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 190 2015-10-01 Lantmäteriet Södergården 3 Figur 3 = 66 kvm x 611,11 = 40 333 kr Figur 4 = 183 kvm x 611,11 = 111 833 kr Från 94:1 = 651 kvm x 611,11 = 397 833 kr Summa = 900 kvm x 611,11 = 540 000 kr Södergården 4 Figur 5 = 260 kvm x 402,64 = 104 686 kr Från 4:291 = 1 255 kvm x 402,64 = 505 313 kr Summa = 1 515 kvm x 402,64 = 610 000 kr I det aktuella fallet finns inte anledning att korrigera med hänsyn till redan utförda exploateringsåtgärder eller övervärden. Jämkningskontroll Slutligen ska kontrolleras om jämkning enligt 5 kap. 11 § FBL är nödvändig. Södergården 2 För Södergården 2 gav genomsnittsvärdeprincipen följande värdefördelning. Figur 1 = 42 kvm = 25 667 kr Figur 2 = 23 kvm = 14 056 kr Från 94:39 = 835 kvm = 510 277 kr Summa = 900 kvm = 540 000 kr Södergården 2 är redan bebyggd och marktillskottet är inte nödvändigt för att utnyttja fastighetens byggrätt. Marköverföringen ger därför endast ett marginalvärdetillskott till fastighetens marknadsvärde. Det genomsnittliga värdet av en bebyggd tomt om 900 kvm är 800 000/900 = 889 kr/kvm. Marginalvärdet av marktillskottet kan med ledning av detta uppskattas till 300 kr/kvm. Värdeökningen begränsas därmed till 12 600 kr för figur 1 och 6 900 kr för figur 2, eller totalt 19 500 kr. Eftersom denna värdeökning även ska täcka fastighetens andel av förrättningskostnaderna (10 000 kr) måste ersättningen begränsas till 9 500 kr. Figur 1 och 2 utgjorde råmark före regleringen. Råmarksvärdet bedöms uppgå till 100 kr/kvm. En ersättning med 9 500 kr överstiger således värdeminskningen för 94:1 av att avstå figurerna 1 och 2, vilken uppgår till 6 500 kr (65 x 100). LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Södergården 3 För Södergården 3 gav genomsnittsvärdeprincipen följande värdefördelning. Figur 3 = 66 kvm = 40 333 kr Figur 4 = 183 kvm = 111 833 kr Från 94:1 = 651 kvm = 397 833 kr Summa = 900 kvm = 540 000 kr Södergården 3 är obebyggd och marktillskottet är en förutsättning för att fastighetens byggrätt ska kunna utnyttjas. En ersättning med genomsnittsvärdet är därför inget problem för mottagande fastighet. Däremot måste det kontrolleras att en ersättning enligt fördelningen ovan inte understiger värdeminskningen för 94:39 av att avstå figur 3 och för 4:291 av att avstå figur 4. Dessa båda värderingar görs på sedvanligt sätt för intrång i tomtmark, dvs. ett marginalvärde bestäms som normalt uppgår till storleksordningen 20–50 % av genomsnittsvärdet vartill läggs värdet av tomtanläggningar som avstås genom regleringen. I det aktuella fallet görs bedömningen att beloppen 40 333 kr respektive 111 833 kr med marginal överstiger värdeminskningarna. Ersättning ska alltså betalas med de ovan beräknade genomsnittsvärdena. Södergården 4 För Södergården 4 gav genomsnittsvärdeprincipen följande värdefördelning. Figur 5 = 260 kvm = 104 686 kr Från 4:291 = 1 255 kvm = 505 313 kr Summa = 1 515 kvm = 610 000 kr Södergården 4 är redan bebyggd och marktillskottet är inte nödvändigt för att utnyttja fastighetens byggrätt. Marköverföringen ger därför endast ett marginalvärdetillskott till fastighetens marknadsvärde. Det genomsnittliga värdet av en bebyggd tomt om 1 515 kvm är 920 000/1 515 = 607 kr/kvm. Marginalvärdet av marktillskottet kan med ledning av detta uppskattas till 200 kr/kvm. Värdeökningen begränsas därmed till 52 000 kr för figur 5. Eftersom denna värdeökning även ska täcka fastighetens andel av förrättningskostnaderna (10 000 kr) måste ersättningen begränsas till 42 000 kr. Figur 5 utgjorde råmark före regleringen. Råmarksvärdet bedöms uppgå till 100 kr/kvm. En ersättning med 42 000 kr överstiger således värdeminskningen för 94:1 av att avstå figur 5, vilken uppgår till 26 000 kr (260 x 100). 191 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 192 2015-10-01 Lantmäteriet Ersättning Ägaren av Södergården 2 ska betala 9 500 kr till ägaren av Södergården 3 för överföringen av figurerna 1 och 2. Ägaren av Södergården 3 ska betala 40 333 kr till ägaren av Södergården 2 för figur 3 och 111 833 kr till ägaren av Södergården 4 för figur 4. Ägaren av Södergården 4 ska betala 42 000 kr till ägaren av Södergården 3 för figur 5. I ersättningsbeslutet görs en avräkning så att endast nettobeloppen anges. Obs att figurerna 4 och 5 har påtagligt olika värden, trots att de vid en hastig betraktelse kan uppfattas som snarlika. Figur 4 behövs för att utlösa en byggrätt medan figur 5 endast utgör komplement till en redan utnyttjad byggrätt. I det fall som har stått modell för exemplet (rättsfallet V 03:6) gjorde LM en kvittning mellan figurerna så att ersättningen blev noll. Hovrätten konstaterade dock att värderingen skulle göras på det sätt som har redovisats i exemplet och att figurerna därmed inte är jämnt utbytbara ersättningsmässigt. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 EXEMPEL 2. Tomtbildning inom detaljplan (II) Exemplet behandlar överföring av mark för att tillskapa fastigheter för bebyggelse. I fallet aktualiseras vissa specialfrågor som kan dyka upp vid s.k. tomtbildning. 193 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 194 2015-10-01 Lantmäteriet Förutsättningar En detaljplan antas för ett tidigare planlöst område. På en särskild plankarta redovisas fastighetsindelningsbestämmelser som anger hur fastighetsindelningen ska se ut efter ett plangenomförande. Fastigheterna A–C Enligt fastighetsindelningsbestämmelserna ska tre fastigheter (A–C) för friliggande småhus om drygt 700 m2 vardera bildas inom fastigheterna 1:119, 1:164, 1:165, 1:8 och 1:118. Planen genomförs genom att ägaren av 1:164 löser in fig 2 från 1:119, fig 5 från 1:165, fig 6 från 1:8 och fig 7 från 1:118 för att bilda fastigheterna B och C. Fastigheten A blir kvar som en ”restprodukt”. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Fastigheten D Fastigheten 1:118 ägs av en exploatör, som ska bebygga området. För att bilda fastigheten D (för hyreshusändamål) krävs tillskott av fig 9 från 1:8, fig 12 från 1:14, fig 13 från 1:9 och fig 8 från 1:165. (Fig 11 ska avstås till gata och fig 7 ingår i fastigheten C.) 195 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 196 2015-10-01 Lantmäteriet Ersättnings- och värderingsprinciper Vinstfördelningsfall Ersättningen ska bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10 a § FBL. Ett fall som detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det inte finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet. Vid s.k. tomtbildning ska vinstfördelningen enligt fast praxis (NJA 1956 s. 603 och NJA 1989 s 431) ske enligt den s.k. genomsnittsvärdeprincipen. Detta är en indirekt vinstfördelningsmetod som innebär att likvidvärdet bestäms till genomsnittsvärdet av rå tomtmark inom den tomt som ska bildas, fördelat mellan tomtdelarna efter deras areal. Genom att ersättningen bestäms på detta sätt blir vinsten fördelad mellan berörda fastigheter beroende på vilket värde en viss tomtdel hade före regleringen. Värderingsprinciper Fördelningen ska alltså göras på råtomtnivå, dvs. markens värde utifrån den tillåtna byggrätten, men exklusive exploateringskostnader såsom avgifter för gator och VA, förrättningskostnader, rivning, evakuering, grovplanering etc. Om ägaren till någon tomtdel redan har höjt värdet av den tomt som ska bildas genom att bekosta en sådan exploateringsåtgärd, ska hela värdeökningen av detta tillfalla den som har stått för investeringen. Om det finns övervärden på en tomtdel, som kan realiseras utan att tomtvärdet påverkas, tillgodoräknas detta övervärde tomtdelen i fråga. Ett exempel på detta är en rotpost eller någon annan tillgång som kan försäljas separat. Vid indirekt vinstfördelning kan det inträffa att likvidvärdet enligt den huvudregel som tillämpas (genomsnittsvärdeprincipen i detta fall) blir lägre än en avstående fastighets värdeminskning eller högre än en mottagande fastighets värdeökning. I sådana fall måste en jämkning göras av likviden så att förlusten elimineras (5 kap. 11 § FBL). Arbetssättet vid s.k. tomtbildning kan sammanfattas på följande sätt: 1. Bestäm värdet av den tomt som ska bildas genom en ortsprisutredning eller på annat lämpligt sätt. 2. Justera värdet så att det avser råtomtmark. Om värdet under 1) avser en byggklar tomt, ska alltså värdet reduceras med alla de exploateringskostnader som måste läggas ned för att uppnå detta värde. 3. Justera i förekommande fall för redan utförda exploateringsåtgärder och/eller övervärden. Dessa värdehöjningar ska i sin helhet tillfalla den tomtdel vars ägare har bekostat en åtgärd respektive den tomtdel på vilket övervärdet är beläget. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 4. Kontrollera i vad mån jämkning behöver göras, dvs. om genomsnittsvärdet understiger en avträdares värdeminskning eller överstiger en tillträdares värdeökning. 5. Om värdet av en tomtdel höjs enligt 4), för att motsvara värdeminskningen för en avstående fastighet, måste värdet av övriga tomtdelar sänkas i motsvarande mån, eftersom det totala värdet är konstant. Om flera tomtdelar berörs görs sänkningen lämpligen i förhållande till tomtdelarnas arealer. 6. Om värdet av en tomtdel sänks enligt 4), för att motsvara värdehöjningen för en mottagande fastighet, måste hänsyn tas även till de förrättningskostnader som tillträdaren ska betala. Summan av den ersättning som ska betalas och fastighetsägarens andel av förrättningskostnaderna får inte överstiga fastighetens värdeökning. Bestämmande av ersättning Fastigheterna A–C Följande värden och kostnader har tagits fram. • En fullt byggklar normaltomt om ca 700 m2 med alla avgifter betalda är värd 800 000 kr. • VA-avgiften för en normaltomt om ca 700 m2 är 160 000 kr. • Genom att en viss del av en tidigare inbetald va-avgift för bostadsfastigheten 1:119 kan tillgodoräknas tomten B är avgiften för den fastigheten reducerad till 140 000 kr. • Kostnader för grovplanering av fastigheten B (borttagande av tomtanläggningar m.m.) uppgår till 20 000 kr. • På fig 4 inom fastigheten C finns en enkel lagerbyggnad som hyrs av en rörelseidkare i trakten. Att riva byggnaden kan beräknas kosta ca 30 000 kr. Kompensation till rörelseidkaren för flyttningskostnader m.m. vid en förtida uppsägning beräknas uppgå till ca 20 000 kr. • Marginalvärdet för fig 2 som en del av 1:119 är 120 000 kr. Värdet inkluderar markförlust och tomtanläggningar. • Marken inom fig 3–7 kan före planen karaktäriseras som råmark. Råmarksvärdet i området före planantagandet var 50 kr/m2. • Av kostnaderna för fastighetsregleringen läggs 20 000 kr vardera på de nya fastigheterna B och C. Fastigheten A, som redan är bebyggd och endast avstår mark, svarar inte för några förrättningskostnader. 197 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 198 2015-10-01 Lantmäteriet Fastigheten B Byggfärdigt normalvärde Normal VA-avgift Inbesparad VA-avgift Grovplanering Fastighetsbildning 800 000 kr – 160 000 kr + 20 000 kr – 20 000 kr – 20 000 kr Summa = 620 000 kr Värdehöjningen 20 000 kr ska förbehållas fig 2 eftersom den hänför sig till en insats av ägaren av 1:119. Värde att fördela Areal Genomsnittsvärde 600 000 kr (620 000 – 20 000) 714 m2 840,34 kr/m2 Tomtdelarnas värden blir då Fig 2 Fig 3 324 m2 x 840,34 kr/m2 + 20 000 390 m2 x 840,34 kr/m2 Summa = 272 270 kr = 327 730 kr = 600 000 kr I den tidigare användningen var värdet av fig 2 120 000 och fig 3 19 500 kr (390 x 50). Båda värdena understiger klart genomsnittsvärdet och någon jämkning är därför inte aktuell. Ersättningen för fig 2 blir därmed 272 270 kr. Fastigheten C Byggfärdigt värde VA-avgift Rivning, evakuering Fastighetsbildning 800 000 kr – 160 000 kr – 50 000 kr – 20 000 kr Marknadsvärde = 570 000 kr Fördelat över arealen 736 m2 blir detta 774,46 kr/m2. Tomtdelarnas värden blir då: Fig 4 Fig 5 Fig 6 Fig 7 Summa 416 x 774,46 162 x 774,46 138 x 774,46 20 x 774,46 = 322 170 kr = 125 460 kr = 106 880 kr = 15 490 kr 570 000 kr LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 I den tidigare användningen var värdet av samtliga figurer 50 kr/m2. Genomsnittsvärdet är högre och någon jämkning är därför inte aktuell. Ovan angivna värden ska därför betalas som ersättning för fig 5–7. Fastigheten D Följande värden och kostnader har tagits fram. • Byggrätten för fastigheten D är 3 000 m2 BTA. • Marknadsvärdet av tomtmark för hyreshus i kommunen uppgår till 1 200 kr/m2 BTA (exkl. avgifter för gator och VA). • Figur 9 är till stor del skogsbevuxen. Skogen har ett rotpostvärde på 60 000 kr. Hälften av skogen bedöms behöva sparas vid plangenomförandet. • Rivning av de tre uthusbyggnaderna på fig 10 och 13 kostar totalt 50 000 kr. • Extraordinära sprängningsarbeten är nödvändiga inom fig 10. Detta beräknas kosta 200 000 kr. • Marginalvärdena vid pågående markanvändning för tomtmarken inom fastigheterna 1:9 och 1:14 (fig 12 och 13) kan uppskattas till 300 kr/m2. • På fig 13 finns tomtanläggningar (bl.a. ett garage) till ett värde av 150 000 kr. • Råmarksvärdet i området före planantagandet var 50 kr/m2. • Av kostnaderna för fastighetsregleringen belöper 40 000 kr på fastigheten D. Värdering Råtomtvärdet kan i detta fall bestämmas genom att från värdet av byggrätten (som har angivits på nivån exklusive avgifter) dra kostnaderna för rivning, sprängning och fastighetsbildning. Byggrättsvärde exkl. va-avgift Rivning Sprängning Fastighetsbildning Summa 3 600 000 kr (1 200 x 3 000) – 50 000 kr – 200 000 kr – 40 000 kr 3 310 000 kr Fördelat över arealen 6 155 m2 blir genomsnittsvärdet 537,77 kr/m2. 199 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 200 2015-10-01 Lantmäteriet Värdet av halva rotposten på fig 9 kan realiseras utan att nybyggnadsvärdet påverkas. Detta ger ett övervärde på 30 000 kr som helt ska tillgodoräknas fig 9. De olika tomtdelarnas värden är alltså Fig 8 Fig 9 Fig 10 Fig 12 Fig 13 390 x 537,77 2 080 x 537,77 + 30 000 3 140 x 537,77 65 x 537,77 480 x 537,77 Summa = 209 700 kr = 1 148 600 kr = 1 688 600 kr = 35 000 kr = 258 100 kr = 3 340 000 kr Därefter görs en beräkning av de olika tomtdelarnas värden i den tidigare markanvändningen för att se om det finns behov av jämkning. Fig 8, 9 och 10 utgjorde tidigare råmark med ett värde som klart understiger genomsnittsvärdet. Fig 12 har som del av 1:14 ett marginalvärde om 65 x 300 = 19 500 kr. Även detta värde understiger genomsnittsvärdet. Fig 13 utgör en betydande del av 1:9 och fastigheten blir dessutom av med ett garage m.m. Marginalvärdet av själva marken är 300 x 480 = 144 000 kr. Tomtanläggningarna har värderats till 150 000 kr. Marknadsvärdeminskningen är alltså totalt 294 000 kr. Eftersom detta värde överstiger genomsnittsvärdet måste en jämkning ske så att förlusten täcks. Höjningen av värdet för fig 13 (294 000 – 258 100 = 35 900 kr) kompenseras genom att värdet av övriga tomtdelar sänks med totalt samma belopp – fördelat efter tomtdelarnas arealer. Fig 8 Fig 9 Fig 10 Fig 12 Fig 13 Summa 209 700 – 390/5 675 x 35 900 1 148 600 – 2 080/5 675 x 35 900 1 688 600 – 3 140/5 675 x 35 900 35 000 – 65/5 675 x 35 900 258 100 + 35 900 = 207 233 kr = 1 135 442 kr = 1 668 736 kr = 34 589 kr = 294 000 kr 3 340 000 kr Angivna belopp, eventuellt efter avrundning, betalas som ersättning för fig. 8. 9, 12 och 13. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 EXEMPEL 3. Tomtbildning utanför detaljplan Exemplet redovisar de grundläggande värderingsmomenten vid fastighetsreglering av mark till en bebyggd fastighet utanför detaljplan. Exemplet är skrivet med det upplägg och de rubriker som finns i den mall för värdeutlåtande som ska användas vid Lantmäteriets förrättningsvärderingar. Sammanfattning Den bebyggda villafastigheten Ljusby 1:6 kommer genom fastighetsreglering att tillföras två markområden. Det norra markområdet (fig 1) omfattar 100 m² och är delvis belastad av huvudbyggnaden på Ljusby 1:6. Det södra markområdet (fig 2) omfattar 140 m² och utgörs av släntmark, yta för parkering och utrymme för avlopp med infiltrationsbädd. Syftet med värderingen är att bedöma den ersättning som ska betalas till ägaren av Ljusby 1:2. Enligt gällande ersättningsregler ska ersättningen bestämmas genom vinstdelning. Det innebär att ägaren till Ljusby 1:2 ska erhålla ersättning för marknadsvärdeminskning av sin fastighet samt en del av tillträdarens vinst. Praxis vid tomtbildning är genomsnittsvärdeprincipen som innebär att avstående fastighet ska ersättas med det genomsnittliga tomtvärdet för den utökade fastigheten. För att få fram ett marknadsvärde på Ljusby 1:6 har ett ortsprismaterial tagits fram varefter ett genomsnittligt råtomtsvärde uttryckt i kr/kvm uppskattats. 201 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 202 2015-10-01 Lantmäteriet Ersättningen har jämkats till den tillträdande fastighetens marknadsvärdeökning. Den uppskattas till det fulla genomsnittsvärdet för det norra området (fig 1) och 1/3 för det södra området (fig 2). Slutligen görs avdrag för förrättningskostnader. Ersättningen för de överförda områdena har bedömts till sammanlagt 87 000 kr. Bakgrund och värderingsförutsättningar Området som berörs ligger på landsbygden i Haninge kommun, ca 2 km öster om Västerhaninge. Området domineras av jordbruksmark och småhusbebyggelse. Ljusby 1:6 är taxerad som helårsbostad och har en areal uppgående till 838 m². Huvudbyggnaden har byggts ut av tidigare ägare och en del av byggnaden är belägen på den angränsande fastigheten Ljusby 1:2. Lantmäteriets beslut innebär att två markområden om totalt 240 m² fastighetsregleras till Husby 1:6. Området norr om fastigheten omfattar 100 m² och är delvis bebyggt med huvudbyggnaden till Ljusby 1:6, se figur 1. I söder ska ett markområde om 140 m² bestående av släntmark, avlopp med infiltrationsbädd och vändplats för en bil regleras till fastigheten, se figur 2. Värdetidpunkt Enligt 4 kap. 4 § ExL är värdetidpunkten dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs. 2015-09-07. Innan beslut fattas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdetidpunkten i utlåtandet och ersättningsbeslutet. Ersättningsregler Enligt 5 kap. 10 a § FBL ska ersättning för mark som inte kan tas i anspråk genom expropriation grundas på bestämmelserna i 4 kap ExL. Förutom marknadsvärdeminskningen på den avstående fastigheten ska hänsyn även tas till det särskilda värde som området har för den tillträdande fastigheten. Det innebär att till den bedömda marknadsvärdeminskningen ska läggas en skälig andel av den vinst som uppkommer genom åtgärden. Av förarbetena framgår att med skälig vinstfördelning menas den ersättningsnivå som skulle ha blivit följden av en ”normal frivillig överenskommelse” i en motsvarande situation. I 5 kap 11 § FBL finns bestämmelser som garanterar att en enstaka fastighet inte ska kunna drabbas av en förlust eller få en otillbörligt stor vinst. För att skydda såväl avstående som tillträdande fastigheter kan jämkning behöva göras. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Värderingsprinciper Praxis vid värdering för bildande av tomter är att genomsnittsvärdeprincipen ska användas som vinstdelningsprincip. Förenklat innebär den att mark som överförs till en fastighet för enskild bebyggelse skall ersättas med det genomsnittliga råtomtvärdet inom den utökade fastigheten. Till denna grundprincip finns knutet vissa undantag. Frågan om prisnivån vid frivilliga överenskommelser i samband med fastighetsreglering utreddes av Tenkanen 1984 genom empiriska undersökningar 49 av överenskommelser vid olika tomtbildningsfall . Resultatet visade att om marköverföringen var en förutsättning för att tomten skulle kunna bebyggas ansågs varje kvadratmeter inom den nya tomten vara lika mycket värd, dvs en tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen. Om tillträdarens mark å andra sidan kunde bebyggas oberoende av marköverföringen betalades ett pris per kvadratmeter som låg mellan 30 - 50 procent av den nya tomtens genomsnittsvärde per kvadratmeter. Ett ställningstagande liknande det senast beskrivna gjordes av högsta domstolen i det så kallade Norra Lagnöfallet, NJA 1989 s 431. Enligt HD får fastighetsreglering av markområden till redan bebyggda fastigheter inte genomslag med det fulla genomsnittsvärdet. HD menar att ersättningen i dessa fall ska jämkas till den värdeökning som den bebyggda fastigheten får genom marktillskottet. Vidare ska avdrag göras för förrättningskostnaderna som ska betalas av tillträdaren. Det innebär att den avstående fastigheten erhåller hela den tillträdande fastighetens vinst, vilket enligt HD är den mest sannolika fördelningen vid en frivillig överlåtelse. Eftersom exploateringskostnader som vatten och avlopp och annat som krävs för att få fastigheten i byggbart skick betalas av fastighetsägaren ska fastighetsvärdet grundas på råtomtvärdet, dvs fastighetens värde utan nedlagda exploateringskostnader. Enligt HD är detta synsätt det som bäst speglar marknadens uppfattning i en överlåtelsesituation. Värdeökningen som genererats genom investeringar från den tillträdande fastighetsägaren ska således inte komma den avstående fastighetsägaren tillgodo. Av de nivåer som fastställdes av HD framgår att ersättningen bör ligga i storleksordningen 1/3 av råtomtvärdet vid fastighetsreglering till redan bebyggda fastigheter. Om ersättningen inte betalas senast på den angivna förfallodagen ska från denna dag dröjsmålsränta betalas enligt 6 § räntelagen till dess att betalning sker (5 kap. 15 § FBL). 49 Tenkanen, 1984, Compulsory Purchase in Bilateral Monopoly, Surveying Science in Finland 203 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 204 2015-10-01 Lantmäteriet Värderingsmetod För att bedöma marknadsvärde för jämförbar tomtmark har en ortsprisundersökning gjorts av sålda obebyggda bostads- och fritidsfastigheter från juli 2014 i Haninge kommun. Se bilaga 1, ortsprisundersökning. Ljusby 1:6 är bebyggd och marktillskottet bedöms inte ge möjlighet till någon väsentlig ytterligare byggnation. En tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen skulle medföra att tillträdande fastighet får betala mer än dess marknadsvärdeökning varför jämkning blir nödvändig. Tillvägagångssättet blir att göra en bedömning av hur mycket respektive område bidrar till marknadsvärdeökningen av Ljusby 1:6. Värdering Bedömning av genomsnittsvärdet Efter gallring har ett genomsnittsvärde på ca 1000 kr/kvm erhållits för byggbara fastigheter exklusive exploateringskostnader. Liknande resultat fås vid tillämpning av skatteverkets riktvärden och K/T – tal för området. Genomsnittligt råtomtvärde bedöms till 1 000 kr/kvm. Bedömning av ersättning Eftersom en del av huvudbyggnaden på Ljusby 1:6 är belägen på det norra området är det uppenbart att det är av stor betydelse för att fastigheten ska kunna fungera och för att byggnaden ska kunna behållas på fastigheten. Detta område är ca 100 kvm stort och ersätts med ett det fulla genomsnittsvärdet. Det södra området omfattar 140 kvm och kommer att utgöra mer perifera delar av fastigheten. Det tillför bostadsfastigheten funktioner som bidrar positivt till dess användning men påverkar inte möjligheten att ytterligare bebygga fastigheten. För värderingen av område 2 används därför ett marginalvärde på 1/3 av genomsnittsvärdet. En tomt med en areal om 1 100 kvm bedöms enligt tidigare resonemang ha ett genomsnittsvärde på 1000 kr/kvm. Område 1: 1 000 * 100 = 100 000 kr. Område 2: 1 000 * 1/3 * 140 = 47 000 kr. Marknadsvärdeökningen för Ljusby 1:6 bedöms till 147 000 kr. Ersättning + förrättningskostnader kan högst uppgå till beloppet 147 000 kr. Avdrag för förrättningskostnader görs med 60 000 kr. Ljusby 1:2 erhåller 87 000 kr. Slutsats Ersättningen för den överförda marken bedöms till 87 000 kr. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 205 Bilaga 1 – Ortsprisutredning För att bedöma marknadsvärdet av tomtmark för Ljusby 1:6 har ett ortsprismaterial tagits fram som omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter med en areal mellan 700 – 1 500 kvm under tidsperioden 2014-09-01 – 2015-09-01. Efter gallring omfattar materialet 26 köp som är spridda på landsbyggden runt Haninge kommun. Fastighet Köpedatum Areal Köpeskilling GUDÖ 3:547 2015-08-28 1 370 1 524 NÖDESTA 1:405 2015-08-04 1 050 1 336 HAMMARS SMÅBRUK 12:19 2015-07-30 900 718 KOLARTORP 2:16 2015-07-16 1 050 655 GUDÖ 3:542 2015-07-15 1 500 1 274 SKOGS-EKEBY 6:260 2015-07-02 1 200 1 107 GUDÖ 3:541 2015-06-19 1 300 986 NÖDESTA 8:255 2015-06-16 905 1 076 SÖDERHAGEN 1:117 2015-06-03 1 100 1 482 KOLARTORP 2:68 2015-05-11 1 000 960 ALVSTA 7:202 2015-05-01 975 1 225 KOLARTORP 2:47 2015-05-27 895 481 KOLARTORP 2:59 2015-04-25 1 050 733 KOLARTORP 2:65 2015-04-14 1 200 1 022 STADSBERGA 8:392 2015-03-11 1 350 1 375 SKOGS-EKEBY 6:307 2015-03-02 900 997 STADSBERGA 8:132 2015-03-01 763 1 203 NÖDESTA 1:407 2015-02-30 1 090 1 359 NÅTTARÖ 1:235 2015-02-26 1 300 527 KOLARTORP 4:80 2015-01-16 1 200 960 NÖDESTA 8:249 2015-01-16 1 125 1 457 KOLARTORP 4:83 2014-12-13 1 200 1 020 VENDELSÖ 3:1014 2014-11-27 1 315 1 545 ALVSTA 7:143 2014-10-06 738 732 TÄCKERÅKER 2:288 2014-10-05 1 500 1 089 ÅLSTA 13:4 2014-09-10 1 095 832 1 118 1 064 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 206 2015-10-01 Lantmäteriet Samtliga köp avser obebyggda tomtplatser exklusive va-avgifter. Köpeskillingarna varierar mellan 480 - 1 500 kr/kvm med ett genomsnitt på 1 064 000 kr. Den sammanvägda bedömningen är att ortsprismaterialet indikerar ett marknadsvärde för en 1 000 m² stor tomt på ca 1 000 000 kr exklusive exploateringsavgifter. Resultatet jämförs med skatteverkets riktvärden. Då erhålls ett beräknat taxeringsvärde på en 1 100 kvm stor fastighet utan VA-installationer till 782 000 kr. Multiplicerat med K/T – talet 1,4 fås ett beräknat marknadsvärde på ca 1 100 000 kr eller 1 000 kr/kvm. Skatteverkets riktvärdemodell ger alltså ett resultat som liknar ortsprisundersökningen. Råtomtvärdet bedöms till 1 000 kr/kvm. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 207 EXEMPEL 4. Ersättning för utrymme som tas i anspråk för ett bryggservitut Exemplet gäller ett fall då ett servitut avseende rätt att uppföra brygga bildas för ett antal fritidsfastigheter. Hur ska ersättningen till den tjänande fastigheten bestämmas? 50 Förutsättningar Servitut avseende rätt att anlägga, underhålla och förnya brygga ska inrättas för fritidsfastigheterna 1:237–242. Den tjänande fastigheten 1:65 är en liten jordbruksfastighet. Enligt gällande detaljplan utgör området för bryggornas läge ett Vb-område som är avsett att komplettera kvartersmarken. Det finns sedan tidigare en dåligt underhållen brygga på den plats där de nya bryggorna ska ligga. Ägarna till fastigheterna 1:237–242 har genom muntlig överenskommelse nyttjat den gamla bryggan, men ägaren till 1:65 motsäger sig ett fortsatt nyttjande. Därför ansöker ägarna till de sex fritidsfastigheterna om servitut så att de kan anlägga en varsin egen brygga intill den gamla. StavsuddaKrokholmens nat.res. 1:141 1:140 1:65 1:242 Krokholm 1:237 1:240 ( ( s ( ( ( ( ( ( ( 1:238 1:241 1:239 1:243 1:244 Kr ( 1:245 ( ( ( ( ( ( Söderholmsfladen ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( Bryggornas läge 1:246 S 40 m Ersättningsprinciper Vinstfördelningsfall Ersättningen ska bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10 a § FBL. Ett fall som detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det är uppenbart att det inte 50 Förutsättningarna är i grunden samma som i exemplet Gemensamhetsanläggning för brygga, se under 13 § AL. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 208 2015-10-01 Lantmäteriet finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet. Vinstfördelningsprinciper En övergripande princip är att vinsten bör fördelas på ett sådant sätt som skulle ha blivit resultatet av en ”normal frivillig överenskommelse”. I detta fall finns det ingen självklar princip utan t.ex. följande kan tänkas: • Fördelning av vinsten i förhållande till berörda fastigheters värdeförändringar. • Likadelning av vinsten mellan härskande och tjänande fastigheter. • Ersättning med ”råge”. Val av vinstfördelningsprincip i detta fall Här väljs den andra principen, dvs. att vinsten delas lika mellan härskande och tjänande fastigheter. Stöd för detta synsätt finns i t.ex. rättsfallet V 10:5, där situationen var likartad som i detta fall. Bedömning av marknadsvärdeminskning Värderingsprincip Marknadsvärdeminskningen på fastigheten 1:65, som avstår utrymme, kan i detta fall bedömas med utgångspunkt från förlust av hyresintäkter om fastighetsägaren i stället själv hade byggt nya bryggor och hyrt ut båtplatser till de sex fastigheterna 1:237–242. En värdering utifrån förlust av hyresintäkter tillämpades i t.ex. rättsfallen V 83:5, V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 10:5. Kalkylen ska göras utifrån årliga nettointäkter per båtplats, dvs. bruttointäkter minus kapital-, drifts- och underhållskostnader, för de sex fritidsfastigheterna. I detta fall, då marknadsvärdeminskningen alltså bedöms med utgångspunkt från alternativet att hyra ut båtplatser vid nya bryggor, ska ingen ersättning betalas separat för den befintliga, äldre anläggningen. Det är ju den nya bryggan som, i den hypotetiska situationen med uthyrning, så att säga genererar intäkter och därmed skapar ett marknadsvärde. Årliga hyresintäkter Den bruttointäkt som ägaren av fastigheten 1:65 hade kunnat påräkna vid en alternativ uthyrning kan uppskattas med stöd av vad som betalas för andra liknande upplåtelser i området. Beloppen ligger på i storleksordningen 3– 4 000 kr per år och båtplats. Det kan mot den bakgrunden vara rimligt att välja ett belopp som ligger mitt i detta intervall, dvs. 3 500 kr per servitut. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 De årliga drifts- och underhållskostnaderna uppskattas till ca 400 kr per båtplats. Ovanstående intäkter och kostnader ger ett årligt netto, exklusive kapitalkostnaden som beaktas särskilt längre fram, om 3 100 kr. Kapitalisering Praxis, se ovan nämnda rättsfall, är att marknadsvärdeminskningen bedöms genom att årsbeloppet kapitaliseras på evig tid och att hela kalkylbeloppet antas slå igenom i marknadsvärdet. Det finns här inte skäl att använda någon annan beräkningsmetod. När det gäller kalkylräntan har räntefoten 5 % godtagits av domstolarna i de flesta fall; se V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 05:5. En högre räntefot har tillämpats i ett par fall; se V 83:5 och V 10:5. Här väljs räntefoten 5 %. Det bedöms nämligen att det är fråga om långsiktigt realvärdesäkra hyresintäkter i alternativkalkylen, eftersom det gäller båtplatser på en ö i Stockholms skärgård dit det inte går att ordna en vägförbindelse. Det på evig tid kapitaliserade årliga beloppet blir därmed 3 100 x 20 = 62 000 kr per servitut. Slutbedömning Från ovanstående belopp ska dras kapitalkostnaden. Det förutsätts att fastighetsägaren idag hade varit tvungen att göra en motsvarande investering som servitutshavarna för att få en väl funderande brygganläggning. Kostnaden för investeringen uppskattas till ca 40 000 kr per servitut (brygga). Nettot med beaktande av kapitalkostnaden blir då 62 000 – 40 000 = 22 000 kr. Marknadsvärdeminskningen bedöms uppgå till motsvarande belopp, dvs. 22 000 kr per servitut. Den totala marknadsvärdeminskningen blir sålunda 6 x 22 000 = 132 000 kr. Beräkning av vinstandel Utöver den ovan bedömda marknadsvärdeminskningen, 22 000 kr per servitut, ska ersättningen innefatta en viss vinstandel. Ovan har förordats att vinsten delas lika. Vinsten är lika med skillnaden mellan berörda fastigheters värdeförändringar, dvs. båtnaden, och kostnaderna. Eftersom alla servitut är identiska vad gäller t.ex. intrång och investeringskostnader, görs vinstberäkningen här som en totalkalkyl vars resultat sedan fördelas lika på de sex servituten. Båtnad Bedömningen av hur mycket tillgången av en väl fungerande båtplats för de härskande fastigheterna är värd – marknadsvärdepåverkan – kan göras på olika sätt. Ett sätt, som tillämpades i rättsfallet V 10:5, är att betrakta båtplatsen som ett tomttillbehör och sedan bedöma inverkan på marknadsvärdet 209 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 210 2015-10-01 Lantmäteriet utifrån en viss procentsats. De aktuella fastigheternas marknadsvärde bedöms till ca 3 milj. kr. Tillgången till en båtplats bedöms öka värdet med 3– 4 %, motsvarande 90–120 000 kr per fastighet. Sammantaget kan det vara rimligt att utgå från en värdeökning om 100 000 kr per härskande fastighet. Den totala marknadsvärdeökningen bedöms mot denna bakgrund till 6 x 100 000 = 600 000 kr. Marknadsvärdeminskningen på den tjänande fastigheten har ovan bedömts till 132 000 kr. Båtnaden blir sålunda 600 000 – 132 000 = 468 000 kr. Kostnader De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av anläggningskostnad och förrättningskostnad. 1. Anläggningskostnaden uppskattas till 40 000 kr per servitut (jfr ovan), dvs. totalt 240 000 kr. 2. Förrättningskostnaden uppskattas till 80 000 kr. Totalt får vi därmed på minussidan 240 000 + 80 000 = 320 000 kr. Vinst 51 Den kalkylerade totala vinsten blir 468 000 – 320 000 = 148 000 kr. Ersättning Ersättningen till 1:65 ska enligt vad som sagts ovan bestämmas till marknadsvärdeminskningen plus halva vinsten (0,5 x 148 000 = 74 000 kr). Den 52 totala ersättningen blir sålunda 132 000 +74 000 = 206 000 kr. Varje servitutshavare ska därmed betala 206 000/6 = 34 333 kr till ägaren av den tjänande fastigheten. 51 Jämfört med exemplet Gemensamhetsanläggning för brygga blir det en högre vinst i detta fall. Det beror på att i en båtnadskalkylen för gemensamhetsanläggning ska även de framtida driftsoch underhållskostnaderna tas med på minussidan, vilket inte är brukligt i en kalkyl som har gjorts här för servitut. 52 En kontrollberäkning kan göras för att se att även servitutshavarna får en total vinst på 74 000 kr. Det förutsätts att förrättningskostnaderna betalas av servitutshavarna. Deras totala vinst blir då 600 000 (värdeökning) – 206 000 (ersättningsbelopp) – 240 000 (anläggningskostnad) – 80 000 (förrättningskostnad) = 74 000 kr. Det vill säga samma belopp som tillfaller ägaren av den tjänande fastigheten. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 EXEMPEL 5. Ersättning för upphävande av skogsfångsservitut Exemplet gäller ett fall då ett skogsfångsservitut till förmån för en fritidsfastighet upphävs genom fastighetsreglering. Hur ska ersättningen till den härskande fastigheten bestämmas? Exemplet bygger på ett verkligt fall från Norrtälje kommun. Värderingen bygger i huvudsak på de värderingsprinciper som redovisas i LMV-meddelande 1983:5, Upphävande av skogsfångsservitut. Förutsättningar Fastigheten A, som sedan en lång tid tillbaks används som fritidsbostad, har enligt servitutshandlingar rätt att på fastigheten B, från vilken A avsöndrades på 1860-talet, rätt att ta ”vedbrand och gärdselfång”. Under de senaste årtiondena har ägaren av den härskande fastigheten årligen tagit ut ca 4 m³sk för uppvärmning av fritidsbostaden med bastu. Fastigheten saknar elektricitet. Den del av servitutet som avser stängselvirke (gärdselfång) får anses övergivet. Enligt praxis (NJA 1981 s. 733) ska det inte betalas någon ersättning för sådana servitut. Värderingen här tar därför sikte på enbart veddelen av servitutet. Ägaren till den tjänande fastigheten B, som är en skogsfastighet med ca 80 ha skog, ansöker om förrättning för att upphäva servitutet. Enligt bestämmelsen i 15 § i FBL:s promulgationslag är förutsättningarna för att upphäva servitutet uppfyllda. Båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL är också uppfyllt, se vinstberäkningen längre fram. Ersättningsprinciper Ersättning för servitut som upphävs ska bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10–12 §§ FBL, vilka i korthet innebär att: • Likvid ska betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av den härskande fastighetens marknadsvärde plus en skälig del av regleringsvinsten (se 5 kap. 10 a § tredje stycket). • Övrig ekonomisk skada som drabbar ägaren av härskande fastighet ska också ersättas (se 5 kap. 12 §). Värderingsprinciper Marknadsvärdeminskning Servitutets värde för den härskande fastigheten A grundas på rätt att ta ved för eldningsändamål. Förlusten servitutsrätten kommer, annorlunda uttryckt, att leda till en marknadsvärdeminskning som ska ersättas. Värderingen bör 211 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 212 2015-10-01 Lantmäteriet utgå från en normal årsförbrukning av ved för den aktuella fastigheten, vilken kan uppskattas till ca 4 m³sk. Värderingen kan som ett första steg inriktas på att bedöma den årliga ekonomiska skadan. Därvid kan olika angreppssätt tänkas. Ett sätt är att utgå från vad det kostar att köpa motsvarande volym skog på rot. Ett annat sätt är att utgå från vad det kostar att köpa motsvarande volym upparbetad ved, antingen långved eller kapad och kluven ved. Eftersom värderingen tar sikte på marknadsvärdet ska uppskattningen av den årliga skadan att grundas på hur en genomsnittlig fastighetsägare – eller köpare av fastigheten – kan antas resonera och agera. Det kan finnas skäl att anta att de flesta sannolikt skulle köpa upparbetad ved i en eller annan form. Vissa torde dock köpa skog på rot eller virkesavfall till ett lägre pris än upparbetad ved. Ytterligare en omständighet som bör beaktas vid bestämmande av marknadsvärdeminskningen är i vilken grad som den ”normale köparen” kan antas nyttja vedservitutet. Det krävs ju en viss vana att kunna använda motorsåg och att ha utrustning för att ta tillvara och transportera hem veden för att servitutet ska kunna utnyttjas. Det ligger i sakens natur att detta varierar i hög grad från person till person. Marknadsvärdeminskningen bör spegla ett genomsnittsförhållande. När det gäller de kostnader som är förenade med att avverka, upparbeta och transportera hem servitutsveden, bör hänsyn tas till att det är en fritidsfastighet och att det därför är fråga om fritidsverksamhet. Därför bör inte kostnader för arbetskraft belasta kalkylen i fråga om nettovärdet per kubik53 meter för veden. Å andra sidan bör inte heller tidsåtgången för hemtransport av ved, i det fallet att ved måste köpas sedan servitutet har upphävts, betraktas som en kostnadspost i kalkylen. Det finns sålunda en rad aspekter att beakta vid bedömningen av servitutets positiva värde, dvs. den marknadsvärdeminskning som kan antas inträffa om servitutet upphävs. Mot bakgrund av vad som diskuterats ovan är det rimligt att vid värderingen – med hänsyn till bl.a. möjligheter att skaffa rotvirke på annat håll efter upphävandet samt att det inte är realistiskt att utgå från att alla tänkbara fastighetsägare kan utnyttja servitutet själv – utgå från ett lägre kubikmeterpris än vad som motsvarar kostnaden för att köpa upparbetad ved. Kubikmeterpriset bör dock sättas högre än vad värdet är för den tjänande fastigheten, eftersom avverkningskostnaderna inte bör beaktas. Nästa steg är att utifrån den uppskattade årliga skadan bedöma inverkan på marknadsvärdet. Även här finns det olika angreppssätt. Ett sätt är att kapitalisera årsskadan, varvid man måste ta ställning till kalkylräntefot och kal- 53 Jfr LMV-meddelande 1983:5, Upphävande av skogsfångsservitut – allmänna råd, s. 57. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 54 kylhorisont. Ett annat sätt, som är en mer direkt metod, är att beräkna värdeminskningen med en faktor som speglar relationen mellan årsskadan och hur denna kan antas inverka på marknadsvärdet. När det gäller t.ex. inverkan på marknadsvärdet av försämrad jakträtt brukar faktor 15 tillämpas, se rättsfallet NJA 2003 s. 619. Det kan vara rimligt att tillämpa faktor 15 även i 55 detta fall för att bedöma inverkan på marknadsvärdet. Vinstfördelning Utöver minskningen av den härskande fastighetens marknadsvärde ska ersättningen bestämmas med ”särskild hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten” (5 kap. 10 a § tredje stycket FBL). Med andra ord ska ersättningsbeloppet innehålla en viss andel av regleringsvinsten. Vinsten är skillnaden mellan båtnaden och kostnaderna. Med båtnad menas skillnaden i de berörda fastigheternas värdeförändringar. Det är skillnaden mellan å ena sidan den härskande fastighetens värdeökning till följd av att servitutet upphävs och å andra sidan den tjänande fastighetens värdeminskning. De kostnader som ska tas med i vinstkalkylen är främst förrättningskostnaden. Denna post ska avse en för den aktuella förrättningen bedömd normalkostnad; jfr rättsfallet V90:11 i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. 2. Den faktiska förrättningskostnaden, vilken dessutom inte är känd idag, kan avvika från en normalkostnad i det enskilda fallet beroende på faktorer som förrättningens svårighetsgrad och sakägarnas agerande etc. När det gäller övriga kostnader är det främst fråga om så kallade enskilda fullföljdskostnader. I detta fall bedöms det inte uppkomma några sådana. När vinsten har räknats fram ska den fördelas mellan berörda fastigheter. Beträffande upphävande av skogsfångsservitut är praxis – se Rättsfallen V76:1, V76:5, V82:27 och V90:11 i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. 2 – att vinsten fördelas i förhållande till härskande och tjänande fastigheters värdeförändringar. Ersättning för övriga skador Om det uppkommer en ekonomisk skada utöver marknadsvärdeminskningen plus vinstandelen, så ska sådan skada också ersättas enligt bestämmelsen i 5 kap. 12 § FBL. Enligt praxis ersätts inte skada på hobbyverksamhet, t.ex. tidsförlust i sådan verksamhet. 54 Detta tillvägagångssätt tillämpas i LMV-meddelande 1983:5, t.ex. i exemplet på s. 68. 55 Multiplikationsfaktorn brukar ibland också kallas M-faktor, dvs. marknadsvärdefaktor, vilken alltså godtogs av HD som beräkningsmetod i rättsfallet NJA 2003 s. 619. 213 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 214 2015-10-01 Lantmäteriet Värdering Marknadsvärdeminskning Utifrån de principer som behandlats ovan kan den härskande fastighetens marknadsvärdeminskning bedömas på följande sätt: • Den årliga förbrukningen av ved uppskattas till 4 m³sk. • Värdet per m³sk för den härskande fastigheten ligger i intervallet mellan vad det kostar att köpa upparbetad ved, vilket ligger på ca 500–600 kr per kubikmeter, och värdet för den tjänande fastigheten, vilket nedan uppskattas till ca 200 kr/m³sk. Sammantaget kan det vara rimligt att mot den bakgrunden utgå från ett värde om 400 kr per m³sk. • Den årliga skadan blir därmed 4 x 400 = 1 600 kr. • Marknadsvärdeminskningen bedöms enligt ovan uppgå till 15 årsbelopp, dvs. till 15 x 1 600 = 24 000 kr. Vinstfördelning Båtnad Båtnaden är som nämnts skillnaden mellan de berörda fastigheternas värdeförändringar. Den tjänande fastighetens marknadsvärdeökning kan sägas bero på tre slag av effekter (jfr LMV-meddelande 1983:5): 1. Värdet av det virke som inte kommer att tas i anspråk av den härskande fastigheten i fortsättningen. Virkesvärdet får i detta fall ses som ett sammanvägt belopp av olika slag av träd; enligt uppgift brukar såväl grövre som klenare växande träd samt även vindfällen tas ut av den härskande fastighetens ägare. Vid uppskattning av värdet för den tjänande fastigheten ska avverkningskostnaderna dras ifrån bruttovärdet. Som ledning för värderingen kan tas de priser som brukar användas vid värdering enligt 56 bl.a. 2009 års skogsnorm. Enligt Lantmäteriets rekommendationer är de 57 senaste framtagna priserna följande för det aktuella området: 56 2009 års skogsnorm används för att bestämma ersättning för intrång av bl.a. kraftledningar och vägar i skogsmark. P30-priset avser nettovärdet (= bruttointäkter minus avverkningskostnader) av en skogskubikmeter (m³sk) av träd med en brösthöjdsdiameter av 30 cm. P20-priset avser motsvarande värde av en skogskubikmeter av träd med en brösthöjdsdiameter av 20 cm. 57 Tabellen redovisar P30 priser för olika trädslag. T = tall, G = gran och L = lövskog. Med t.ex. T30 avses tallskog med en brösthöjdsdiameter av 30 cm. I kolumn 2 och 3 anges boniteten med olika mått. Kolumn 4 redovisar P30-priset i kr per m³sk för de olika trädslagen och olika bonitetsklasser. Den sista kolumnen anger hur stort P-20-priset är i relation till P30-priset. Värdet av en kubikmeter skog med en diameter av 20 cm är lägre än värdet av skog med diametern 30 cm, eftersom det är möjligt timmeruttaget är större ju grövre skogen är. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Det framgår av tabellen att om tillväxten är normal för området, ca 5 m³sk/ha och år (kolumn 4), så är T30-priset för tallskog 301 kr/m³sk, G30-priset för gran är 335 kr/m³sk och för lövskog ca 245 kr/m³sk. Dessa belopp avser skog med en brösthöjdsdiameter av 30 cm. För skog med en diameter av 20 cm är priset (förenklat) 70 % av dessa belopp (kolumn 5). Om vi utgår från det är lika stor andel av dessa trädslag som avverkas för vedservitutet, så blir det sammanvägda P30-priset (301 + 335 + 245)/3 = 294 kr/m³sk. Det sammanvägda P20-priset blir, med tillämpning av ovanstående procentsats 0,7 x 294 = 206 kr/m³sk. I den slutliga bedömningen ska hänsyn tas till att även vindfällen och ännu klenare skog avverkas i viss mån. Värdet av vindfällen har ett lägre värde per m³sk beroende på att de belastas av höga avverkningskostnader per m³sk. Sammantaget kan det mot denna bakgrund vara rimligt att – som en tämligen grov schablon – bedöma värdet för tjänande fastighet till 200 kr/m³sk. Eftersom det bedöms att ca 4 m³sk tas ut varje år blir den årliga nyttan 4 x 200 = 800 kr. Inverkan på marknadsvärdet bör liksom ifråga servitutets värde för härskande fastighet uppskattas till 15 årsbelopp, dvs. det blir 15 x 800 = 12 000 kr. 2. Ett skogsfångsservitut innebär som regel att det uppkommer störningar i den tjänande fastighetens drift i form av t.ex. försvårad planläggning, 58 kostnader för tillsyn och andra administrativa olägenheter. Dessa olägenheter upphör när servitutet upphävs, vilket innebär en positiv inverkan på fastighetsvärdet. I det enskilda fallet beror störningarna på servitutets omfång och utnyttjandegrad, men eftersom värderingen tar sikte på marknadsvärdet bör en schabloniserad uppskattning kunna användas. I LMV-meddelande 1983:5 (s. 68) anges ett belopp om 4 000 kr i ett beräkningsexempel avseende servitut för en fritidsfastighet. Som en schablon är det rimligt att även i detta fall utgå från ett belopp i den stor- 58 Se LMV-meddelande 1983:5, Upphävande av skogsfångsservitut – allmänna råd, s. 63-64. 215 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 216 2015-10-01 Lantmäteriet leksordningen. Givetvis måste hänsyn tas till prisutvecklingen eftersom beloppet 4 000 kr gäller tiden i början av 1980-talet. Med tanke på att värderingen tar sikte på att bedöma värdeförändringen av en skogsfastighet är det rimligt att anta att beloppets utveckling står proportion till värdeutvecklingen på skogsfastigheter, vilken framgår av figuren nedan. Av figuren framgår att fastighetspriset har ökat från index 55 i början av 1980-talet till ca 400 idag. Det är en ökning med ca 7 gånger. Mot den bakgrunden kan inverkan idag av de administrativa olägenheterna m.m. skäligen bedömas till 7 x 4 000 = 28 000 kr. 3. Skogsfångsservitut innebär också hinder vid rättsliga dispositioner av den tjänande fastigheten. De kan försvåra överlåtelser, orsaka extra utrednings- och redovisningsarbete m.m. Det ligger i sakens natur att även detta belopp kan uppskattas endast schablonmässigt. I LMV-meddelandet bedömdes det till 3 000 kr. En uppräkning med faktor 7 till idag (jfr ovan) ger ett belopp om 7 x 3 000 = 21 000 kr i dagens värde. Sammantaget kan den tjänande fastighetens marknadsvärdeökning sålunda uppskattas till 12 000 + 28 000 + 21 000 = 61 000 kr. Den härskande fastighetens marknadsvärdeminskning har ovan bedömts till 24 000 kr. Båtnaden blir därmed 61 000 – 24 000 = 37 000 kr. Vinst För att få vinsten ska en bedömd normal förrättningskostnad dras ifrån båtnaden. Förrättningskostnaden uppskattas här i vinstkalkylen till 30 000 kr. Vinsten blir sålunda 37 000 – 30 000 = 7 000 kr. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Vinstfördelning I enlighet med vad som sagts tidigare är praxis vid upphävande av skogsfångsservitut att vinsten bör fördelas efter berörda fastigheters värdeförändringar. Den härskande fastigheten får sålunda enligt denna fördelningsgrund ett vinstbelopp om [24 000/(61 000 + 24 000)] x 7 000 = 2 000 kr (avrundat). Likvidbelopp Likviden (ersättningen) till den härskande fastigheten blir därmed 24 000 + 59 2 000 = 26 000 kr. Ersättning för övriga skador Det bedöms inte uppkomma någon ersättningsgill övrig skada utöver marknadsvärdeminskning inklusive vinstandel. 59 Det framräknade likvidbeloppet förutsätter att ägaren av den tjänande fastigheten betalar hela förrättningskostnaden. En kontroll kan göras av att den tjänande fastigheten får den resterande vinsten om 5 000 kr. Tjänande fastighet ökar i värde med 61 000 kr, betalar 26 000 kr i ersättning och förrättningskostnaden om (antagna) 30 000 kr. Vinsten för den tjänande fastigheten blir då: 61 000 – 26 000 – 30 000 = 5 000 kr. 217 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 218 2015-10-01 2.2 KLYVNING 2.2.1 Graderingsvärdering Lantmäteriet För att klyvning ska få ske mot bestridande från någon delägare gäller enligt 11 kap. 4 § FBL samma skydd mot värdeförändringar som enligt 5 kap. 8 § FBL vid fastighetsreglering. Graderingsvärdet för varje lott får således inte väsentligt understiga delägarens andel i klyvningsfastighetens graderingsvärde eller överstiga denna andel i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för delägaren. Se vidare avsnitt 2.5 om Graderingsvärdering . I tillämpningen har tämligen stora graderingsvärdeavvikelser tillåtits vid klyvning. Ett skäl som har framförts för detta är att alternativet till klyvning är att fastigheten säljs enligt bestämmelserna i lagen (1904:48) om samäganderätt, vilket ofta kan vara en sämre lösning för alla berörda delägare. Något rättsfall från HD finns inte, men frågan har behandlats av hovrätterna i några fall. 60 Av de nämnda fallen framgår att jämkningar av graderingsvärdet ner till minus 25 procent har godtagits. Exempel 1 En jordbruksfastighet ägs av fyra delägare. A äger 50 procent, B och C äger 20 procent och D äger 10 procent. Till klyvningsfastigheten hör två byggnader; den gamla huvudbyggnaden och ett fritidshus. Dessutom finns på fastigheten två fritidshus som ägs av B respektive C och som alltså utgör lös egendom. B–D yrkar att klyvning genomförs så att de får var sin lott kring de tre fritidshusen medan A tilldelas resterande del av fastigheten. A motsätter sig klyvning. Tomtmarken inom B–D har värderats till 100 000 kr per lott. Vardera byggnaden har värderats till 150 000 kr. 60 Lantmäteriets rättsfallsregister 88:5, 90:21 (= V90:10), V95:12, 98:21 (= V98:18), 12:15, (= V12:5). LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 219 Marken inom A är värd 250 000 kr och byggnaderna 200 000 kr. Första steget är att se om lottläggningen uppfyller villkoret i 11 kap. 4 § FBL. De olika lotternas graderingsvärden beräknas och jämförs med respektive delägares andel i den odelade fastighetens graderingsvärde. Detta leder till följande resultat uttryckt i tusental kr. Erhåller Skulle ha enligt andel Värdeskillnad Procent A 250 B 100 C 100 D 100 Summa 550 275 110 110 55 550 – 25 –9% – 10 – 10 % – 10 – 10 % + 45 + 82 % 0 Minskningen i graderingsvärde för A torde inte vara större än att den får godtas. För BD behöver någon prövning inte göras, eftersom klyvningen sker enligt deras yrkande. I en tvångssituation hade det varit tveksamt att ”tvinga på” D en ökning med 82 procent. Avgörande för hur stor ”plusjämkning” som får göras är huruvida avsevärd olägenhet uppkommer för delägaren. Vid denna bedömning ska hänsyn bl.a. tas till dennes förmåga att betala den ersättning som följer av värdeökningen. Fortsättning i exempel 2. 2.2.2. Likvidvärdering Enligt 11 kap. 8 § FBL ska bestämmelserna i 5 kap. FBL om ersättning mellan sakägare vid fastighetsreglering tillämpas också vid klyvning. Detta innebär att om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som läggs till en klyvningslott inte motsvarar värdet av delägarens andel i klyvningsfastigheten, ska skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar. Ersättningen bestäms på grundval av värdering (likvidvärdering). (5 kap. 10 §) Enligt 5 kap. 10 a § FBL skiljer man vid värderingen mellan expropriationsfall och vinstfördelningsfall. Eftersom klyvning inte kan ske enligt någon annan lag, är klyvning alltid ett vinstfördelningsfall (5 kap. 10 a § tredje stycket FBL). Om det vid klyvningen uppkommer sådan skada för sakägare som inte ersätts vid likvidvärderingen ska även den skadan ersättas (5 kap. 12 § FBL). Det som ska ersättas genom likvid är alltså skillnaden mellan vad en delägare avstår, dvs. en andel i den odelade fastighetens marknadsvärde, och vad han erhåller, dvs. marknadsvärdet av den lott delägaren tilldelas. Om en gemensam lott läggs ut blir det även i det senare ledet fråga om en andel av marknadsvärdet. Eftersom det totala värdet av utlagda lotter oftast överstiger värdet av den odelade klyvningsfastigheten, uppkommer det normalt en vinst även vid klyvning. Denna vinst bör normalt fördelas mellan delägarna efter deras respektive andel i klyvningsfastigheten. En sådan fördelning blir resultatet om likvidvärdet för varje klyvningslott helt ansluter till värdet efter klyv- LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 220 2015-10-01 Lantmäteriet ning, dvs. värdet för tillträdaren av lotten, varefter en utjämning sker mellan delägarna utifrån andelstalen. Metodiken vid klyvning är alltså en indirekt vinstfördelning. Vid klyvning av en exklusiv fastighet kan det undantagsvis inträffa att marknadsvärdet sjunker genom klyvningen. Något skydd mot en sådan värdeminskning finns inte i lagen – det finns inget s.k. båtnadsvillkor vid klyvning. Även i ett sådant fall bör likviden (ersättningen) bestämmas utifrån marknadsvärdet av de bildade lotterna, vilket har till följd att förlusten fördelas efter andelstalen. Exempel 2 Fortsättning på exempel 1. När det är klarlagt hur klyvningen ska genomföras är nästa steg att bestämma de ersättningar som ska betalas. De olika lotternas marknadsvärden beräknas och jämförs med respektive delägares andel i summan av lotternas marknadsvärden. De byggnader som utgör lös egendom ska därvid inte tas med i beräkningen. Detta leder till följande resultat uttryckt i tusental kr. Erhåller Skulle ha enligt andel Värdeändring Betalar Mottar A 450 450 B 100 180 C 100 180 D 250 90 Summa 900 900 0 – – – 80 – 80 – 80 – 80 + 160 160 – 0 160 160 D ska således betala 80 000 kr till vardera B och C. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 2.2.3 EXEMPEL – klyvning av en bostadsfastighet inom detaljplan Exemplet behandlar grunderna för graderingsvärdering och likvidvärdering vid klyvning av en bostadsfastighet. Bland annat behandlas hur man avgränsar vad som är gemensam fast egendom. Förutsättningar Syskonen Ann, Bodil och Cilla äger med lika andelar fastigheten Sjöbo 1:3 som omfattar 15 000 m2 och ligger inom detaljplanelagt område. Fastigheten har vacker sjöutsikt och sluttar mot egen strand i söder. Nära stranden genomkorsas fastigheten av en samfälld väg som betjänar ett antal närliggande fastigheter. Ann bebor område A på fastigheten. Där finns ett äldre bostadshus om 120 m2 (föräldrahemmet) som renoverades på 1970-talet, en äldre komplementbyggnad samt ett flertal anläggningar, bl.a. för vatten och avlopp. Bodil brukar område B. Där lät hon 1979 för egen räkning uppföra ett 60 m2 fritidshus, en mindre gäststuga samt anläggningar för vatten och avlopp. Område C är obebyggt men har en tennisbana i gott skick och brunn för vatten. 221 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 222 2015-10-01 Lantmäteriet Ann och Bodil begär klyvning så att Ann tilldelas lotten A, Bodil lotten B och Cilla lotten C samt att lotten D läggs ut som samfälld för de tre lotterna. Cilla motsätter sig klyvning. Värdeuppgifter*) Marknadsvärde i befintligt skick Marknadsvärde exkl. byggnader men inkl. ”normal” anläggningsstandard Marknadsvärde exkl. byggnader men inkl. befintliga anläggningar Lotten A 990 000 575 000 565 000 500 000 Lotten B 800 000 575 000 550 000 500 000 Lotten C 340 000 375 000 340 000 300 000 SUMMA 2 130 000 1 525 000 1 455 000 1 300 000 *) Marknadsvärde exkl. såväl byggnader som anläggningar (råtomtvärde) Värdena inkluderar andel i samfällighetslotten D Ytterligare förutsättningar som förs fram under förrättningen: • Eftersom Bodil har bekostat samtliga byggnader och anläggningar inom område B anser hon sig vara ensam ägare till dessa. • På område A har Ann dels bekostat renoveringen av bostadshuset, dels sedan 1970-talet svarat för samtliga drifts- och underhållskostnader (exkl. fastighetsskatt). Nuvärdet av detta kan beräknas till 75 000 kr respektive 275 000 kr. Ann yrkar att dessa belopp ska räknas henne till godo vid klyvningen. • Skötsel av tennisbanan (område C) har kostat Cilla 10 000 kr, som hon vill ha ersättning för. Graderingsvärdering Fast eller lös egendom? Ett beslut om klyvning innebär att andelar i fast egendom övergår till att bli full äganderätt till (eller andel i) viss del av samma fasta egendom. Eventuell lös egendom som finns på klyvningsfastigheten berörs inte alls av åtgärden. Den ägs även efter klyvningen av den/de som ägde den lösa egendomen före klyvningen. Vid samägandeförhållanden, som ska upplösas genom klyvning, är det vanligt att någon eller några av delägarna gör anspråk på att själv äga någon del av egendomen och att denna del därför inte ska omfattas av klyvningen. Vidare görs ofta anspråk på att vid upplösningen få gottgörelse för kostnader av olika slag, som genom åren har lagts ned på fastigheten. För att på ett riktigt sätt kunna utföra en förrättningsvärdering är det således väsentligt att kunna dra en distinkt gräns mellan fast och lös egendom och att ta ställning till olika kompensationskrav. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Om någon (eller några – men inte alla) av delägarna uppför en helt ny byggnad eller annan anläggning på fastigheten, är denna anläggning normalt lös egendom och den ska således undantas från klyvningen. Motsatsvis gäller, att åtgärder som utförs och kostnader som läggs ned på den fasta egendomen av viss eller vissa delägare inte förändrar dess karaktär såsom fast. Vad en bekostar tillfaller således alla. Dessa enkla grundsatser torde vara tillräckliga för att klara ut de flesta av den mängd yrkanden, påståenden och fakta som brukar dyka upp i en klyvning. Tvister om huruvida viss egendom tillhör en eller alla delägare är dock inte helt sällsynta. Om inte frågan klaras ut under förrättningen bör utgångspunkten vara att egendomen är gemensam. Eventuella oklarheter får därefter hanteras i särskild ordning mellan delägarna. LM har även möjlighet att vilandeförklara förrättningen i avvaktan på att en sådan tvist avgörs. Ett annat problem kan vara att det finns en gråzon, där så stora insatser gjorts på t.ex. en byggnad, att det kan ifrågasättas om det inte egentligen är fråga om en ny byggnad. Var denna gräns går är svårt att uttala sig om generellt, men en antydan om att mycket stora åtgärder krävs innan egendomen kan anses som lös ges i rättsfallet 88:5. I princip torde krävas att en ”helt ny” byggnad växer fram ur ett sedan tidigare befintligt ”skal”. Av de redovisade principerna kan följande slutsatser dras. Bodils byggnader och anläggningar inom område B är lös egendom (300 000 kr). Inga av de i övrigt nedlagda kostnaderna kan anses ha inneburit att någon del av resterande egendom ska anses ha förvandlats från fast till lös egendom och därmed undantas från klyvningen. En följd av detta blir alltså att de anspråk som framförts av Ann och Cilla måste regleras i annan, från förrättningen skild ordning. De kan t.ex. stämma sina systrar inför domstol för att få de tvistiga kostnaderna reglerade. Inget hindrar givetvis att man i en överenskommelse försöker få till stånd en helhetslösning för parterna. Graderingsvärden Vid klyvning får graderingsvärdet för varje lott inte väsentligt understiga delägarens andel i fastighetens graderingsvärde eller i sådan omfattning överstiga samma andel att avsevärd olägenhet uppkommer för delägare (11 kap. 4 § FBL). I fråga om fastställande av graderingsvärde gäller 5 kap. 9 § FBL. Graderingsvärdet för ett område ska bestämmas med hänsyn särskilt till områdets avkastning och marknadsvärde. Värderingen ska grundas på områdets beskaffenhet i obebyggt skick och dess tjänlighet för det ändamål vartill det lämpligen bör användas. Vid värderingen beaktas även tillfälliga förhållanden, om inte särskilda skäl föranleder att värdena grundas enbart på förhållanden av bestående natur. 223 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 224 2015-10-01 Lantmäteriet En fastighets graderingsvärde utgör summan av graderingsvärdena för fastigheten enskilt tillhöriga områden och på fastigheten belöpande andelar i motsvarande värden för samfälld mark. Byggnader ska alltså inte beaktas vid en graderingsvärdering. Marknadsvärdena i den första kolumnen i uppgiften är således inte relevanta. I övrigt ska graderingsvärdet bestämmas med beaktande av tillfälliga förhållanden, dvs. utifrån markens ”gällande värde”. Att lagen utformats så att tillfälliga förhållanden som regel ska beaktas hänger samman med att värdepåverkan av dessa (utöver byggnader) normalt antogs bli ringa. Genom beaktandet undviks onödiga beräkningar samtidigt som man får en större överensstämmelse med likvidvärderingen. Man slipper därmed höga likvider och uppnår ett totalt sett rationellare värderingsförfarande. Om det finns särskilda skäl kan dock värdet grundas enbart på förhållanden av bestående natur. En tomts anläggningsstandard är ett sådant ”tillfälligt förhållande” som avses i 5:9 FBL och i praxis har det ansetts att det finns särskilda skäl att bortse från det ”förhållandet” vid graderingen. Skälet är att det annars skulle kunna uppstå oönskade ”skevheter” i lottläggningen. Bebyggelsetomter är lotter av precis samma karaktär och det kan anses vara mer eller mindre en ”tillfällighet” i vilket skede av förvandlingsprocessen – från råtomt till byggbar tomt – som en viss tomt befinner sig i vid klyvningstillfället. T.ex. om någon har betalat va-anslutning (eller ordnat eget va) medan någon annan inte ännu har hunnit göra samma investering. En bebyggelsetomt bör således ges samma graderingsvärde (övriga förutsättningar lika) oberoende av dess anläggningsstandard. Eftersom skillnader i anläggningsstandard inte ska beaktas är den tredje kolumnen i uppgiften, som bygger på respektive lotts aktuella standard, inte relevant. Bortseendet från anläggningsstandarden, dvs. att göra alla lotter jämställda i det avseendet, skulle kunna ske på två olika sätt. Antingen värderas alla lotter helt utan anläggningar (dvs. på råtomtnivå enligt kolumn fyra i uppgiften) eller så antas samtliga lotter ha en ”normal” anläggningsstandard (dvs. på nivån byggklar tomt enligt kolumn två i uppgiften). Båda varianterna förekommer i domstolspraxis. En värdering på råtomtnivå ger följande graderingsvärden (i tusental kr): Andel Erhåller Förändring A 433,3 500 + 15 % B 433,3 500 + 15 % C 433,3 300 − 30 % TOTALT 1 300 1 300 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Om man istället väljer nivån "byggklar tomt" blir tomtvärdena högre och avvikelserna mindre: Andel Erhåller Förändring A 508,3 575 + 13 % B 508,3 575 + 13 % C 508,3 375 − 26 % TOTALT 1 525 1 525 Det är alltså enligt båda beräkningssätten fråga om ganska stora procentuella avvikelser. Huvudfrågan i det här fallet är om lotten C:s graderingsvärde väsentligt understiger Cillas andel i klyvningsfastighetens graderingsvärde. I så fall kan klyvningen inte genomföras mot hennes bestridande. Några exakta gränser för vilka procentuella avvikelser som kan tillåtas finns inte. Av uttalanden i förarbetena har dock vissa tumregler skapats, som visar när det "börjar brännas". För vårt exempel gäller då 25 % eftersom området ligger inom detaljplan. (Utom plan gäller 5–10 %.) Förarbetena säger emellertid samtidigt att störst avseende bör fästas vid ”verkningarna för de enskilda rättsägarna”. Om deras ställning inte nämnvärt påverkas i oförmånlig riktning, bör den rent värdemässiga ändringen tillmätas mindre betydelse. I exemplet får Cilla en byggbar lott och det görs ingen förändring i hennes disponerande av lotten. En annan aspekt som kan läggas på en klyvning är att dåligt fungerande samägandeförhållanden kan få en upplösning utan att tvångsförsäljning behöver tillgripas. Mycket talar således för att klyvningen kan genomföras tvångsvis, trots Cillas bestridande. En viss försiktighet är dock på sin plats när det gäller att generalisera exemplet. Varje enskild förrättning (och dess sakägare) måste bedömas särskilt genom en helhetsbedömning i vilken tumreglerna (25 % etc.) ingår som praktiska fingervisare. Exemplet är en något omarbetad version av rättsfallet V90:10. Fastighetsdomstolen ansåg i princip att man skulle bortse från den tillfälliga anläggningsstandarden och gradera på råtomtnivå. Avvikelser på + 28 % och − 31 % godtogs. Domstolen uttryckte dock viss tveksamhet och menade att som regel bör avvikelser över 30 % inte accepteras. Även HovR ansåg att anläggningsstandarden inte skulle påverka graderingen, men valde den andra lösningen – dvs. man utgick från att alla tomter var fullt utrustade med anläggningar. Den av HovR valda värdenivån innebar att graderingsvärdena avvek med som mest drygt 25 %. 225 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 226 2015-10-01 Lantmäteriet Likvidvärdering Likvidvärderingen ska göras enligt 5 kap. 10 § FBL. Där stadgas att värdeförändring, som föranleds av att bl.a. mark, byggnader och andra anläggningar övergår till annan ägare, ska utjämnas genom ersättning i pengar. Enligt 5 kap. 10 a § FBL ska vidare vinsten av åtgärden fördelas mellan berörda sakägare. I detta fall är byggnader och anläggningar på område B lös egendom som inte ska ingå i likvidvärderingen. B:s värde blir därmed 500 000 kr (kolumn fyra i förutsättningarna) i stället för 800 000 kr. De tre lotternas sammanlagda värde (inklusive andelen i lotten D) blir därmed 1 830 000 kr (990 000 + 500 000 + 340 000) Vinstfördelningen bör vid klyvning normalt ske så att varje delägare får tillgodogöra sig vinst efter sitt andelstal. Detta uppnås om likvidvärdet bestäms till "värde efter" för respektive lott, varefter en utjämning sker enligt andelstalen. Lottläggningen innebär därmed följande likvider (uttryckt i tusental kronor). Andel Erhåller Likvider A(nn) 610 990 − 380 B(odil) 610 500 + 110 C(illa) 610 340 + 270 TOTALT 1 830 1 830 0 Ann betalar således 110 000 kr till Bodil och 270 000 kr till Cilla. För att vinstfördelningen ska ske efter andelstalen måste även förrättningskostnaderna fördelas efter andel. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 2.3 ERSÄTTNING TILL NYTTJANDERÄTTSHAVARE 2.3.1 Skyddssystemet Enligt bestämmelsen i 7 kap. 29 § JB gäller inte en nyttjanderätt i mark som genom fastighetsreglering frångår en fastighet. Skyddssystemet för nyttjanderättshavarna är i ett sådant fall konstruerat på följande sätt. 1. I första hand bör skadliga verkningar av regleringen om möjligt undvikas genom tillämpning av reglerna i 5 kap. 33 och 33 a §§ FBL. Den första bestämmelsen tar sikte på lokaliserade nyttjanderätter och innebär att LM ska, om någon sakägare begär det och åtgärden är lämplig, bestämma ett nytt utövningsområde för rättigheten på den fastighet i vilken nyttjanderätten har upplåtits. Enligt bestämmelsen i 5 kap. 33 a § kan LM, om någon sakägare begär det och åtgärden är lämplig, förordna att rättigheten ska bestå i den överförda marken. 2. Om det inte är lämpligt att bestämma ett nytt utövningsområde eller förordna att rättigheten består, så kan nyttjanderättshavaren enligt 7 kap. 30 § JB kräva att vederlaget nedsätts eller att avtalet sägs upp. Talan om detta ska väckas inom två månader. 3. Det sista steget i skyddssystemet är att nyttjanderättshavaren har rätt till ersättning för skada enligt 5 kap. 12 § FBL. För att LM ska kunna ta ställning till ersättningsfrågan måste det vara klart om arrendeavtalet kommer att bestå eller inte och om vederlaget kommer att reduceras (nedsättas) eller inte. LM måste därför vilandeförklara förrättningen – sedan fastighetsbildningsbeslut har meddelats – och låta förrättningen vila i avvaktan på att tvåmånadersfristen i 7 kap. 30 § JB har gått ut gått ut eller på att en eventuell talan om vederlaget eller uppsägning blivit rättskraftigt avgjord. Även om vederlaget sätts ned kan det uppkomma skada för nyttjanderättshavaren. Ett jämkat vederlag är ingen garanti för att det inte uppkommer en skada, utan LM måste ta ställning till ersättningsfrågan enligt 5 kap. 12 § FBL också i ett sådant fall. Det kan exempelvis vara så att en arrendator på grund av marköverföringen tvingas lägga om sin produktion eller att gjorda investeringar blir onyttiga och att denna skada inte kan elimineras genom vederlagsjämkningen. 227 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 228 2015-10-01 2.3.2 Lantmäteriet Utgångspunkter för skadeuppskattningen Ersättningen enligt 5 kap. 12 § FBL är av arten annan ersättning. Det innebär bl.a. att det varken ska göras något påslag med 25 procent eller läggas någon vinstandel på denna ersättning. Det är alltså fråga om ett rent skadestånd för den skada som uppkommer. Ersättningen ska bestämmas enligt samma materiella grundprinciper som gäller i fråga om övrig skada enligt 4 kap. 1 § ExL. Det innebär bl.a. att endast ekonomiska skador ersätts och att kraven på kausalitet och adekvans ska vara uppfyllda. Vidare bör det kunna ställas krav på att nyttjanderättshavaren vidtar skäliga åtgärder för att minska skadan. När det däremot gäller de processuella reglerna är det skillnad gentemot ExL, eftersom principen om officialutredning i FBL innebär att LM ska utreda om annan ersättning ska betalas eller inte. Av förarbetena framgår dock att det ligger i sakens natur att frågan om annan ersättning inte kan officialutredas på samma sätt som en intrångsersättning (prop. 1991/92:127 s. 73). LM blir på ett helt annat sätt beroende av sakägarnas medverkan i utredningen. LM bör informera sakägarna om möjligheterna till annan ersättning och höra efter om det finns några ersättningsyrkanden. Om det kommer in yrkanden bör det normalt kunna krävas att sakägarna lägger fram relevant värderingsunderlag. Om det inte kommer in något sådant underlag, får beslutet grundas på det underlag som är tillgängligt för LM. 2.3.3 Speciellt om ersättning till arrendator En arrendators ersättning kan i princip avse två slags skador. Den ena kan vara att arrenderättens värde minskar genom fastighetsregleringen. Den andra kan vara att arrendatorn drabbas av intäktsbortfall och/eller kostnadsökningar. Ibland kan det kanske vara svårt att avgöra till vilket av dessa slag en viss skada ska hänföras. Intäktsbortfall och kostnadsökningar kan ju även tänkas påverka arrenderättens värde. I sådana fall ska det givetvis inte betalas en dubbel ersättning. En central utgångspunkt för den praktiska värderingen är att arrendatorn ska hållas skadeslös. Den närmare fördelningen av den totala ersättningen mellan dessa två arter av skador är av underordnad betydelse. All ersättning är dessutom av arten annan ersättning och det ska alltså inte göras något procentpåslag på ersättning som avser minskning av arrenderättens värde. Det kan finnas anledning att skilja på dels det fall att arrendet upphör helt, dels det fall då arrendet upphör delvis och fortsätter under försämrade betingelser. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Arrendet upphör helt Arrendet kan upphöra helt av två anledningar. Det kan antingen vara så att all arrenderad mark regleras över till en annan fastighet, och det inte är lämpligt att bestämma ett nytt utövningsområde eller förordna att rättigheten består, eller att arrendatorn väljer att säga upp avtalet enligt 7 kap. 30 § JB. Ersättningen ska i första hand kompensera arrendatorn för de förluster som uppstår på grund av att arrendet under innevarande arrendeperiod upphör i förtid. Är det fråga om ett arrende med besittningsskydd, bör detta beaktas vid ersättningsberäkningen och en bedömning får göras av om arrendet sannolikt skulle ha förlängts efter innevarande arrendeperiods slut. Ett exempel på ersättningsgill skada, som kan påverka arrenderättens värde, är att arrendatorn inte kan dra ekonomisk nytta av investeringar som denne har gjort på arrendestället. Ersättningen bör i första hand beräknas utifrån förlust av intäkter som investeringen skulle ha bidragit med. I vissa fall kan det även vara skäligt att utgå från anläggningens tekniska nuvärde. När det gäller jordbruksarrende måste uppmärksammas att arrendatorn enligt avräkningsförfarandet i 9 kap. 23 § JB har rätt till ersättning för vissa förbättringsarbeten (se 9 kap. 21 § JB). Sådana investeringar som arrendatorn har rätt till ersättning för enligt avräkningen ska inte beaktas vid beräkning av ersättningen enligt 5 kap. 12 § FBL. En annan faktor som kan inverka på arrenderättens värde är att arrendatorn har förhandlat sig fram till en förmånlig arrendeavgift. Om avgiften ligger under den marknadsmässiga, så bör mellanskillnaden ersättas för den tid som återstår av innevarande arrendeperiod. Om det är sannolikt att det skulle ha blivit en förlängning av avtalet, så får det normalt förutsättas att arrendeavgiften skulle ha blivit marknadsmässig. I övrigt bör arrendatorn få ersättning även för sådana intäktsbortfall och kostnadsökningar som orsakas av att arrendet upphör i förtid. Som exempel kan nämnas anpassningsförluster som består i att maskiner, byggnader och arbetskraft inte kan utnyttjas fullt ut när arrendet upphör. Det kan också vara så att arrendatorn blir tvungen att sälja maskiner och djur och att det då uppkommer en realisationsförlust som bör ersättas. Som en generell princip vid skadeuppskattningen gäller att skälig hänsyn bör tas till möjligheterna att arrendera annan mark. Arrendet upphör delvis Om ett arrende upphör delvis, så ska kvarvarande skador regleras enligt 5 kap. 12 § FBL sedan en eventuell reducering av arrendeavgiften enligt 7 kap. 30 § JB har gjorts. I princip blir det aktuellt med två slags ersättningar, dels minskningen av arrenderättens värde, dels intäktsbortfall och kostnadsökningar. 229 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 230 2015-10-01 Lantmäteriet Som nämnts ovan är viktigaste att arrendatorn blir kompenserad för de ekonomiska skador som uppkommer. Det är av underordnad betydelse hur den totala skadan fördelas på de två typerna av ersättningar, eftersom det i båda fallen är fråga om annan ersättning. En minskning av arrenderättens värde – i den mån den kan anses ha ett värde – torde ofta beräknas med hjälp av en intäkts- och kostnadskalkyl. Rent praktiskt kan det ur den aspekten ofta vara rimligt att beräkna totalskadan och inte gå närmare in på hur denna kan antas inverka på arrenderättens värde. Skadan kan, liksom i fallet att arrenderätten upphör helt, bestå i t.ex. anpassningsförluster vad gäller maskiner, byggnader och arbetskraft. Sådana förluster kan minskas om det går att arrendera annan mark i stället, men i så fall bör hänsyn tas till t.ex. kostnadsökningar på grund av att marken är sämre belägen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 2.4 BÅTNADSVÄRDERING 2.4.1 Principer 231 Enligt 5 kap. 4 § första stycket FBL får fastighetsreglering ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. 61 Det så kallade båtnadsvillkoret, som egentligen är ett vinstvillkor, får aktualitet bara då de berörda fastighetsägarna inte är överens om regleringen. Bestämmelsens dispositiva karaktär framgår av 5 kap. 18 § första stycket 1 FBL. Fördelar = båtnad Förarbetena Av förarbetena (prop. 1969:128 s. B 349 f.) framgår att endast sådana fördelar som är att hänföra till fastighetsindelningen bör beaktas vid prövningen av båtnadsvillkoret. Att en fastighetsreglering av t.ex. befolkningspolitiska eller sociala skäl är önskvärd från allmän synpunkt bör alltså inte påverka prövningen. Inte heller bör som fördel i detta sammanhang få räknas den omständigheten att regleringen kan tillfredsställa någon enskild fastighetsägares rent personliga önskningar i visst avseende. Det uttalas vidare i förarbetena att den förbättring av fastighetsförhållandena som avses med båtnadsvillkoret torde i regel yttra sig i en höjning av fastighetsvärdena. Som fördel måste enligt förarbetena även räknas att skador på fastighetsindelningen hindras inträda. Om t.ex. fastighetsreglering företas i anslutning till en beslutad men ännu inte genomförd anläggning av en allmän väg, så är det av stor betydelse att hänsyn kan tas till regleringens skadeförebyggande verkningar. Närmare utgångspunkter för värderingen Med båtnad (nytta) menas skillnaden mellan de i regleringen berörda fastigheternas totala värde efter regleringen och deras totala värde före regleringen. Om fastigheternas totala värde är högre efter än före reglingen så har det uppkommit en båtnad. Detta är naturligtvis en grundförutsättning för att det ska uppkomma en regleringsvinst, eftersom även kostnadssidan ska beaktas vid vinstberäkningen. 61 I fortsättningen används här det oegentliga begreppet båtnadsvillkor, eftersom det trots allt är ett i sammanhanget vedertaget begrepp. Men det är viktigt att framhålla att båtnadsvillkorets innebörd är att det ska uppkomma en vinst, dvs. att de ekonomiska fördelarna ska överväga de kostnader och andra olägenheter som regleringen medför. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 232 2015-10-01 Lantmäteriet I förarbetena talas om att värderingen ska ske med hänsyn till fastighetens marknads- och avkastningsvärde. I första hand bör värderingen ta sikte på marknadsvärdet. Detta följer av såväl förarbeten som tillämpningspraxis. I vissa fall kan det dock vara lämpligt att även utgå från avkastningsvärdet, nämligen om avkastningsvärdet påverkas med ett större belopp än mark62 nadsvärdet. Oavsett vilket värdeslag som avses, kan värdeförändringen – båtnaden – bestämmas på två sätt. Den ena metoden är att fastigheternas totala värde uppskattas både före och efter regleringen och att värdeförändringen beräknas som skillnaden mellan dessa värden. Detta är ett teoretiskt riktigt tillvägagångssätt, som dock ofta kan vara svår att tillämpa i praktiken. Den andra metoden är att värdeförändringen bestäms direkt. I praktiken brukar detta tillvägagångssätt ofta tillämpas. Vid exempelvis omarrondering av jord- och skogsbruksfastigheter grundas båtnadsvärderingen regelmässigt på kalkyler över hur den förbättrade arronderingen påverkar avkastningen. Även vid marköverföring mellan två fastigheter uppskattas ofta båtnaden direkt utifrån markområdets värde för avträdare resp. tillträdare och inte genom att uppskatta fastigheternas totala värde före och efter regleringen. Kostnader och olägenheter Förrättningskostnader Först och främst ska förrättningskostnaderna tas med i kalkylen. Eftersom prövningen av båtnadsvillkoret görs innan de verkliga, slutliga, förrättningskostnaderna är kända, måste kostnaderna uppskattas till en för den aktuella åtgärden normal kostnad. Det ligger i sakens natur att det måste bli en tämligen grov schablonisering. En principiell utgångspunkt bör vara att det är fråga om en reglering då sakägarna inte är överens – eftersom prövningen av båtnadsvillkoret behöver göras endast i sådana fall – och förrättningskostnaderna bör alltså uppskattas med hänsyn till ett normalt förrättningsförfarande i en sådan situation. Det innebär att även t.ex. en normal kostnad för värderingsarbete bör räknas in i förrättningskostnaderna, eftersom det som regel får antas att sakägarna inte är överens om den ersättning som ska betalas. 62 Ett exempel då detta kan inträffa är överföring av åkermark till en jordbruksfastighet, vars ekonomibyggnader och maskiner inte kunnat utnyttjas fullt ut före fastighetsregleringen. Efter regleringen blir då produktionsmedlen bättre anpassade till åkerarealen. Det är emellertid inte säkert att detta slår igenom helt i marknadsvärdet utan fastighetsägarens avkastningsvärde ökar med ett större belopp. Det senare beloppet bör i så fall användas för prövning av båtnadsvillkoret. Motsvarande jämförelse kan göras för en avstående fastighet. Avkastningsvärdeminskningen för en jordbruksfastighet kan ibland vara större än marknadsvärdeminskningen. Vid expropriation utgår mellanskillnaden som ersättning för övrig skada. Vid en båtnadsvärdering bör även den övriga skadan eller, om man så vill, minskningen av det individuella avkastningsvärdet räknas in i båtnadskalkylen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Endast de kostnader som belastar sakägarna ska beaktas. I den mån sakägarna får statsbidrag till fastighetsregleringen, bör kostnader som täcks av bidraget inte betraktas som verkliga utgifter med anledning av regleringen (prop. 1969:128 s. B 350). Vid omarronderingsförrättningar är det vanligt att statsbidrag betalats ut, och i sådana fall ska alltså båtnadskalkylen belas63 tas av endast de kostnader som sakägarna får betala. Övriga kostnader Utöver förrättningskostnaderna ska samtliga slag av kostnader som belastar sakägarna och som är nödvändigt förbundna med regleringen beaktas, bl.a. kostnaderna för s.k. enskilda fullföljdsåtgärder. Det kan röra sig om investeringar i t.ex. vägar eller andra anläggningar. Om någon sakägare har särskilda utgifter för bevakning av sin rätt vid sammanträde eller annars under förrättningen, bör dock hänsyn inte tas till detta. Utgifter av detta slag är alltför obestämbara eller i varje fall omöjliga att uppskatta på förhand (prop. 1969:128 s. B 350). Olägenheter Övriga ekonomiska olägenheter kan också beaktas på minussidan vid prövningen av båtnadsvillkoret. Som olägenhet får enligt förarbetena (prop. 1969:128 s. B 350) anses t.ex. det arbete för avträde och tillträde som drabbar sakägarna utan att direkt medföra några utgifter samt liknande arbeten. Som olägenheter bör också anses förluster till följd av regleringen i den mån de inte utgör verkliga kostnader samt dessutom varje obehag det ändrade fastighetsbeståndet föranleder och som har ekonomisk betydelse. I praktiken torde det inte vara vanligt att den typen av olägenheter uppkommer. Det är i varje fall inte vanligt att de tas med i båtnadskalkyler. Dock bör de alltså beaktas i den mån de uppkommer. Vinst = skillnad mellan båtnad och kostnader och olägenheter Prövningen av båtnadsvillkoret ska ta sikte på hela fastighetsregleringen, inte på enskilda fastigheter. Det är med andra ord vinsten av regleringsföretaget som ska beräknas/uppskattas. Vinsten är alltså skillnaden mellan å ena sidan de berörda fastigheternas sammanlagda värdeförändringar (= båtnaden) och å andra sidan de sammanlagda kostnader och andra ekonomiska olägenheter som regleringen medför. För att ”båtnadsvillkoret” i 5 kap. 4 § första stycket FBL ska vara uppfyllt, ska det uppkomma en positiv nettoeffekt. 63 Båtnadsberäkning vid omarrondering av skogsmark behandlas i LM-rapport 2012:5, Båtnad vid omarrondering av skogsmark – ny beräkningsmetod. 233 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 234 2015-10-01 2.4.2 Lantmäteriet Exempel EXEMPEL 1. Båtnad och vinst vid bildande av bryggservitut Exemplet gäller ett fall då servitut avseende rätt att uppföra brygga bildas för ett antal fritidsfastigheter. Hur ska vinsten av regleringen bestämmas? Förutsättningar 64 Servitut avseende rätt att anlägga, underhålla och förnya brygga ska inrättas för fritidsfastigheterna 1:237–242. Den tjänande fastigheten 1:65 är en liten jordbruksfastighet. Enligt gällande detaljplan utgör området för bryggornas läge ett Vb-område som är avsett att komplettera kvartersmarken. Det finns sedan tidigare en dåligt underhållen brygga på den plats där de nya bryggorna ska ligga. Ägarna till fastigheterna 1:237–242 har genom muntlig överenskommelse nyttjat den gamla bryggan, men ägaren till 1:65 motsäger sig ett fortsatt nyttjande. Därför ansöker ägarna till de sex fritidsfastigheterna om servitut så att de kan anlägga en varsin egen brygga i anslutning till den gamla. De härskande fastigheterna och den tjänande är inte överens om åtgärden. Båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL måste därför prövas. StavsuddaKrokholmens nat.res. 1:141 1:140 1:65 1:242 Krokholm 1:237 1:240 ( ( s ( ( ( ( ( ( ( 1:238 1:241 1:239 1:243 1:244 Kr ( 1:245 ( ( ( ( ( ( Söderholmsfladen ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( Bryggornas läge 1:246 S 40 m 64 Förutsättningarna är samma som i exemplet Servitut för brygga, som finns under vinstfördelningsfall. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Grunder Det så kallade båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL innebär att fastighetsreglering får ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. I detta fall, som gäller inrättande av servitut och inte marköverföring, blir det ingen lämpligare fastighetsindelning. I stället är det lagtextens krav på en mer ändamålsenlig markanvändning som ska prövas – och ställas mot de kostnader och olägenheter som uppkommer. Det ska uppkomma ett positivt netto, en vinst, för att villkoret ska vara uppfyllt. Båtnaden, dvs. effekten av en mer ändamålsenlig markanvändning, bör i första hand bedömas till den inverkan på de berörda fastigheternas marknadsvärden som regleringen medför. Å ena sidan uppkommer det en höjning av de härskande fastigheternas marknadsvärde, å andra sidan uppkommer det en minskning av marknadsvärdet på den tjänande fastigheten. Båtnaden är den samlade effekten på de berörda fastigheternas marknadsvärden. På kostnadssidan ska naturligtvis förrättningskostnaderna tas med. Vidare ska hänsyn tas till enskilda fullföjdskostnader. I detta fall ska ägarna av de härskande fastigheterna bygga nya bryggor, vilket är en fullföljdskostnad som ska tas med i beräkningen. Vinstkalkylen görs här som en totalkalkyl för samtliga servitut, eftersom samtliga sex servitut bildas vid en och samma förrättning. Båtnadsberäkning De härskande fastigheternas värdeökning Bedömningen i detta fall gäller hur mycket tillgången av en väl fungerande båtplats höjer marknadsvärdet på de härskande fastigheterna. Rent teoretiskt bör värdeökning bestämmas till skillnaden mellan fastigheternas värde efter och före regleringen. Rent praktiskt brukar man ofta göra en direktuppskattning av denna skillnad. Även vid en direktuppskattning kan marknadsvärdeökningen bedömas på olika sätt. Ett sätt, som tillämpades i rättsfallet V 10:5, är att betrakta båtplatsen som ett tomttillbehör och sedan bedöma inverkan på marknadsvärdet utifrån en viss procentsats. De aktuella fastigheternas marknadsvärde bedöms till ca 3 milj. kr. Tillgången till en båtplats bedöms öka värdet med 3– 4 %, motsvarande 90–120 000 kr per fastighet. Det kan vara rimligt att uppskatta värdeökningen till 100 000 kr per härskande fastighet. Den totala marknadsvärdeökningen bedöms mot denna bakgrund till 6 x 100 000 = 600 000 kr. 235 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 236 2015-10-01 Lantmäteriet Den härskande fastighetens värdeminskning Marknadsvärdeminskningen på fastigheten 1:65, som avstår utrymme, kan i detta fall bedömas med utgångspunkt från förlust av hyresintäkter om fastighetsägaren i stället själv hade byggt nya bryggor och hyrt ut båtplatser till de sex fastigheterna 1:237–242. En värdering utifrån förlust av hyresintäkter tillämpades i t.ex. rättsfallen V 83:5, V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 10:5. Kalkylen ska göras utifrån årliga nettointäkter per båtplats, dvs. bruttointäkter minus kapital-, drifts- och underhållskostnader. Den bruttointäkt som ägaren av fastigheten 1:65 hade kunnat påräkna vid en alternativ uthyrning kan uppskattas med stöd av vad som betalas för andra liknande upplåtelser i området. Beloppen ligger på i storleksordningen 3– 4 000 kr per år och båtplats. Det kan mot den bakgrunden vara rimligt att välja ett belopp som ligger mitt i detta intervall, dvs. 3 500 kr per servitut. De årliga drifts- och underhållskostnaderna uppskattas till ca 400 kr per båtplats. Detta ger ett årligt netto, exklusive kapitalkostnaden som beaktas särskilt längre fram, om 3 100 kr. Praxis, se ovan nämnda rättsfall, är att marknadsvärdeminskningen bedöms genom att årsbeloppet kapitaliseras på evig tid och att hela kalkylbeloppet antas slå igenom i marknadsvärdet. Det finns här inte skäl att använda någon annan beräkningsmetod. När det gäller kalkylräntan har räntefoten 5 % godtagits av domstolarna i de flesta fall; se V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 05:5. En högre räntefot har tillämpats i ett par fall; se V 83:5 och V 10:5. Här väljs räntefoten 5 %. Det bedöms nämligen att det är fråga om långsiktigt realvärdesäkra hyresintäkter i alternativkalkylen, eftersom det gäller båtplatser på en ö i Stockholms skärgård dit det inte går att ordna en vägförbindelse. Det evighetskapitaliserade årliga beloppet blir därmed 3 100 x 20 = 62 000 kr per servitut. Från ovanstående belopp ska dras kapitalkostnaden. Det förutsätts att fastighetsägaren idag hade varit tvungen att göra en motsvarande investering som servitutshavarna för att få en väl funderande brygganläggning. Kostnaden för investeringen uppskattas till ca 40 000 kr per servitut (brygga). Nettot med beaktande av kapitalkostnaden blir då 62 000 – 40 000 = 22 000 kr. Marknadsvärdeminskningen bedöms uppgå till motsvarande belopp, dvs. 22 000 kr per servitut. Den totala marknadsvärdeminskningen blir sålunda 6 x 22 000 = 132 000 kr. Båtnad Båtnaden, dvs. den samlade effekten på de berördas fastigheternas marknadsvärden, blir därmed 600 000 – 132 000 = 468 000 kr. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Kostnader De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av förrättningskostnader och anläggningskostnader. De senare är som redan nämnts av arten enskilda fullföljdsåtgärder. Förrättningskostnaderna ska uppskattas med hänsyn till att sakägarna inte är överens. Kostnaden för värdering och båtnadsuppskattning ska alltså ingå i förrättningskostnaderna, liksom att dessa förutsätter att det kanske behövs två sammanträden. Mot den bakgrunden uppskattas förrättningskostnaderna här till 80 000 kr. Anläggningskostnaden uppskattas till 40 000 kr per servitut (jfr kapitalkostnaden ovan). Sammanlagt blir det en kostnad om 6 x 40 000 = 240 000 kr. Totalt får vi därmed på minussidan 80 000 + 240 000 = 320 000 kr. Vinsten Förrättningens vinst är skillnaden mellan båtnad och kostnader. Den blir i detta fall 468 000 – 320 000 = 148 000 kr. Eftersom det blir ett positivt resultat är villkoret i 5 kap. 4 § FBL uppfyllt. 237 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 238 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 2. Överföring av samfälld mark – rättsfall Med utgångspunkt från några rättsfall redovisas här principer för att beräkna båtnad och vinst vid fastighetsreglering av samfälld mark, framför allt skogsmark. Om inte sakägarna är överens om åtgärden måste båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § vara uppfyllt. Det ska med andra ord uppkomma en vinst, vilket är i hög grad beroende av omständigheterna i varje enskilt fall. Utgångspunkter Båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL innebär att fastighetsreglering får ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Det ska uppkomma ett positivt netto, en vinst, för att villkoret ska vara uppfyllt. Båtnad vid överföring av samfälld mark Situationen är alltså att samfälld mark ska överföras till enskild mark. Vi utgår här, som ett exempel, från att det är fråga om samfälld mark som ligger som en enklav i eller angränsar till skogsmark. Båtnaden, dvs. effekten av en mer ändamålsenlig markanvändning, bör på vanligt sätt i första hand bedömas till den inverkan på de berörda fastigheternas marknadsvärden som regleringen medför. Å ena sidan uppkommer det en förbättring av den omgivande skogsfastigheten. Det kan bero på främst att det försvinner oklara gränser och/eller gränser som inte behöver underhållas i framtiden samt att arronderingen blir allmänt bättre och att det blir en viss storleksökning. Å andra sidan blir det en värdeminskning på fastigheter som har del i samfälligheten. Det är alltså inte marknadsvärdet på samfälligheten som sådan som ska bedömas, utan förlusten av det samlade värdet av andelarna i samfälligheten. En faktor att väga in i det sammanhanget är i vilken mån som delägarna är oense, och framför allt då det är delägarförvaltning. Det framgår av ett av rättsfallen nedan (V 06:5). Kostnader På kostnadssidan är det främst förrättningskostnaderna som blir aktuella att ta med. Det uppkommer knappast några enskilda fullföljdskostnader vid den här typen av förrättningar. Av avsnitt 2.4.1 BÅTNADSVÄRDERING VID FASTIGHETSREGLERING – PRINCIPER framgår, att en principiell utgångspunkt bör vara att det är fråga om en reglering då sakägarna inte är överens. Förrättningskostnaderna bör alltså uppskattas med hänsyn till ett normalt förrättningsförfarande i en LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 sådan situation. Det innebär att även en normal kostnad för värderingsarbete – inklusive båtnadsberäkning – ska räknas in i förrättningskostnaderna, eftersom det som regel får antas att sakägarna inte är överens om den ersättning som ska betalas. Vinst Vinsten är skillnaden mellan båtnad och kostnader. Man kan notera att det i förarbetena till FBL sägs, att om de uppskattningar som behövs för bedömningen är speciellt osäkra i det särskilda fallet, så är det nödvändigt att räkna med en större säkerhetsmarginal än som annars skulle vara fallet (prop. 1969:128 s. B 349). Några intressanta rättsfall Från senare tid är nedanstående tre rättsfall i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II av intresse. Överföring av samfälld skogsmark till en omgivande skogsfastighet (V 06:5) LM beslutade om överföring av ett samfällt markområde om ca 2,2 ha, varav ca 1,6 ha produktiv skogsmark (område 1 på kartan), till skogsfastigheten Saittarova 3:2. Den överförda marken var ursprungligen utlagd som samfälld kvarnplats men användes inte för detta ändamål längre. LM bestämde likviden till 28 000 kr, vilket motsvarade områdets skogsbruksvärde. Förrättningskostnaden uppgick till ca 32 000 kr. FD konstaterade att det överförda området helt saknade användning för det samfällda ändamål som det avsattes för vid laga skiftet. Däremot hade det ett skogsbruksvärde. Detta värde bedömdes av FD vara klart större för skogsfastigheten Saittarova 3:2 än för de fastigheter som hade del i samfälligheten. Fördelarna berodde enligt FD på i huvudsak dels att Saittarova 3:2 efter regleringen fick en bättre arrondering, dels att motivationen att sköta skog på ett rationellt sätt vanligtvis är större hos enskilda fastighetsägare än om skogen är samfälld. Det senare gällde särskilt i detta fall då det saknades en ordnad förvaltning i form av en samfällighetsförening. FD fann sammanfattningsvis att fördelarna översteg de kostnader och olägenheter som regleringen medförde. Båtnadsvillkoret var därmed uppfyllt. HovR konstaterade att regleringen medförde att ca 480 meter gränser i skogsmark försvann och att detta medförde att skogsbruket i framtiden skulle komma att underlättas på Saittarova 3:2. Tillskottet av 1,6 ha produktiv skogsmark medförde också en förbättring av fastigheten och dess bärkraft. HovR anförde att de olägenheter som uppstod för delägande fastigheter i samfälligheten torde vara små, eftersom området inte längre användes för det ursprungliga ändamålet. HovR fann att förrättningskostnaderna understeg båtnaden, med beaktande av tillskottsmarken i sig, den förbättrade arronderingen och borttagandet av gränser i skog. Båtnadsvillkoret var således uppfyllt. 239 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 240 2015-10-01 Lantmäteriet Överföring av samfällda mark- och vattenområden till en omgivande skogsfastighet (V 10:7) LM beslutade om överföring av bl.a. strand- och vattenområden vid tre tjärnar samt samfällt strandområde vid havet till den omgivande fastigheten skogsfastigheten Järnäs 3:5. Ett yrkande om överföring av samfällt vattenområde i havet bifölls inte. ˜ ˜ ˜ Hästviken ˜ ˜ Hästv. InnerMjöviken s:16 fs:17 5 f5 Boggvikskatan ˜ fs:17 f4 Granerss:16 viken 4 ˜ Bo ˜ ˜ ˜ ˜ 205m ˜ “ ˜ ˜ FD undanröjde LM:s beslut med i huvudsak följande skäl: En fastighetsreglering som medför klara och tydliga gränser, som är lätta att underhålla, medför att fastighetsindelningen förbättras. Järnäs 3:5 är en skogsbruksfastighet. Det kan anses som en förbättring av möjligheterna till en rationell skogsdrift att de små samfällda skogsmarksområdena tillförs fastigheten, men för skogsdriften finns det inget behov av den öppna impedimentstranden och vattenområdet utanför. Överföring av dessa områden till Järnäs 3:5 medför ingen förbättring av fastighetsindelningen och ingen båtnad. 5:4 FBL utgör därför hinder mot regleringen åtnaden av överföring av de små samfällda skogsområden som kan komma ifråga och den förbättring av gränsen som uppkommer därigenom är så obetydlig att den inte kan anses uppväga den kostnad, främst förrättningskostnad, som uppkommer. Därigenom utgör 5:4 FBL även hinder mot regleringen på det sätt som LM beslutat om. HovR: Det är uppenbart att den befintliga gränsen mellan Järnäs 3:5 och angränsande fastigheter är olämpligt utformad då det gäller ägofigurerna strand- och vattenområdena vid tjärnarna. Hovrätten delar inte FD:s bedömning av att de olägenheter som de oklara gränserna mot samfälligheten orsakar i dessa delar skulle vara begränsade och därigenom inte heller ge tillräcklig båtnad i den vidtagna fastighetsregleringen. Som FD anför medför den gräns mot havet ingen förbättring av fastighetsindelningen eftersom den också anknyter till en otydlig strandlinje vars läge är starkt påverkat av vattenstånd, landhöjning och annan uppgrundning. Resultatet av HovR:s utslag blev alltså att det var tillåtet att överföra de samfällda skogsområdena intill tjärnarna men inte det samfällda strandområdet vid havet. Såväl ägaren av Järnäs 3:5 som samfällighetsföreningen överklagade HovR:s utslag till HD, som förordnade att Lantmäteriet skulle avge yttrande i målet. I yttrandet anförde Lantmäteriet bl.a.: För att ta ställning till om fastighetsregleringen är tillåten vad avser skyddet för enskilda intressen i 5:4 första stycket FBL behöver en ekonomisk kalkyl göras. Lantmäteriet förordar därför i första hand att ärendet återförvisas till lantmäterimyndigheten för upprättande av en båtnadskalkyl. HD beviljade dock inte prövningstillstånd. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Överföring av samfälld torvmosse till en skogsbruksfastighet (V 11:1) LM beslutade att en fem hektar stor samfälld torvmosse, ”Valpemyren”, till mindre del bevuxen med skoglig impediment, skulle överföras till den av de två delägarfastigheterna, Lunden 2:6, som hade enskild ägovidd angränsande till samfälligheten. ( ˜ ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ˜ ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ˜ ( ( ( ( ( ( ( ( Valpemyren ( P ( P ( P ( P 2:8 ( P ( P Hästhagen 2:5 ( ( ( ( s:1 ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( LUNDEN ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( 2:6 ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( Lämmemyr ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( 92 m ( ( FD ansåg det var klarlagt att samfälligheten inte längre var av gemensam betydelse för delägarfastigheterna, varför det allmänt innebar att lämpligare fastighetsindelning skulle uppnås genom att överföra samfällig-heten till en av delägarfastigheterna. Vid val av delägarfastighet ansåg FD, liksom LM, att överföring till den angränsande fastigheten Lunden 2:6 var lämpligast. HovR: En tvångsvis fastighetsreglering är tillåten endast om båtnadsvillkoret i 5:4 FBL är uppfyllt. För att en reglering ska få ske krävs dels att den medför en lämpligare fastighetsindelning eller en mer ändamålsenlig markanvändning, dels att fördelarna (båtnaden) av åtgärden överväger de kostnader och olägenheter som den medför. Med beaktande av områdets användning och de begränsade arronderingsförbättringar som kan uppnås är det tveksamt om en fastighetsreglering skulle medföra någon beaktansvärd sammantagen förbättring av fastighetsindelningen eller markanvändningen. Om den samfällda marken överförs till angränsande delägarfastighet skulle visserligen fastighetsgränsen bli kortare och förvaltningskostnaderna därmed minska. Med hänsyn till att området har karaktär av impediment får besparingen emellertid antas vara marginell. Vid en sammantagen bedömning anser HovR att någon tillräckligt värdefull förbättring som överstiger förrättningskostnaden på 20 000 kr för att motivera ett tvångsmässigt ingripande inte föreligger, varför fastighetsregleringen inte är tillåten och förrättningen ska ställas in. Några slutsatser av bl.a. rättsfallen Rättsfallen ovan är av något olika karaktär. Det första (V 06:5) gällde produktiv skogsmark som ligger insprängd i en skogsfastighet. Båtnaden berodde på dels att arronderingen blev bättre för den mottagande fastigheten, dels att den fick viss tillskottsmark. I båtnadsbedömningen vägdes dessutom in att värdet för avstående fastigheter var lågt, eftersom det saknades en ordnad förvaltning i form av en samfällighetsförening. I det andra fallet (V 10:7) var båtnaden huvudsakligen knuten till att det försvann osäkra gränser mellan den mottagande skogsfastigheten och den 241 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 242 2015-10-01 Lantmäteriet samfällda marken. Båtnaden kan överslagsmässigt uppskattas till ca 15 000 kr per kilometer gränslängd som försvinner, beräknat utifrån kostnaderna för 65 att idag och i framtiden röja gränserna. En annan faktor att ta hänsyn till i båtnadsbedömningen kan vara att man slipper lägga ner kostnader på fastighetsbestämning. Arealtillskottet vad gäller produktiv skogsmark var ganska ringa i detta fall, liksom arronderingsförbättring i form av bättre skiftesutformning. I det tredje fallet (V 11:1) var det huvudsakligen fråga om överföring av mossmark. Samfälligheten låg dessutom i utkanten av den fastighet som den enligt LM och FD borde föras över till; det var inte fråga om en enklav. Som HovR konstaterar uppkommer det i ett sådant fall mycket begränsade arronderingsförbättringar för mottagande fastighet. Enkelt uttryckt är värdet 66 för avträdare och tillträdare ofta lika – eller nästan lika – stort. Nu ska inte alltför långtgående generella slutsatser dras av dessa tre rättsfall. Givetvis måste en bedömning göras utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Rättsfallen ger dock ledning för vilka faktorer som bör beaktas i liknande situationer som var uppe till prövning i dessa tre rättsfall. 65 Båtnaden ca 15 000 kr per kilometer borttagen gräns bygger på LM-rapport 2012:5, Båtnad vid omarrondering av skogsmark (s. 10). Kostnaden för omedelbar röjning beräknas där till 10 500 kr/km och framtida underhållsröjning beräknas till 5 600 kr/km. 66 När det däremot gäller värdering av insprängda mosslotter i skogsmark, speciellt om det är smala skogsskiften, så är omständigheterna annorlunda än i detta rättsfall. I sådana fall kan det sannolikt vara lönsamt att ta bort samfälligheterna – och tillåtet enligt 5:4 FBL. Se om detta i LMV-rapport 1994:20, Värdering av små markområden vid fastighetsreglering. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 2.5 GRADERINGSVÄRDERING 2.5.1 Principer Fastighetsreglering innebär att fastighetsindelningen förändras. Som ett underlag för planeringen av förändringarna och för att se till att fastighetsskyddet i 5 kap. 8 § är uppfyllt, behövs ett mått genom vilket man kan jämföra såväl olika markområden som enskilda fastigheters förändrade markinnehav. Jämförelsen sker med utgångspunkt från markens uppskattade värde, marken graderas. Graderingsvärdering är ingen obligatorisk åtgärd utan ska endast förekomma då den är nödvändig. Behov av graderingsvärdering kan uppstå av två skäl som, i viss mån, är beroende av varandra. 1. Det första och vanligaste skälet är för kontroll av förändringar av en fastighets storlek (5 kap. 8 § och 11 kap. 4 § FBL). 2. Det andra skälet är att graderingsvärdering kan behövas som underlag för planering av marktilldelningen. Graderingsvärden ska i första hand bestämmas för de områden (parceller) som ingår i regleringen. Uppdelningen i parceller behöver normalt inte gå längre än att de områden som en fastighet avstår uppdelas i de delar, som ska avträdas till olika fastigheter. Avkastningsvärde eller marknadsvärde? Enligt 5 kap. 9 § andra stycket ska graderingsvärdet för ett område bestämmas med hänsyn till områdets avkastning och marknadsvärde. Några generella regler för valet mellan avkastningsvärde och marknadsvärde har inte lämnats. Det mera långsiktiga avkastningsvärdet bör enligt motiven till bestämmelsen kunna få en avgörande betydelse vid graderingen. I den praktiska tillämpningen har det dock blivit allt vanligare att graderingsvärdebedömningen grundas på marknadsvärdet. Värdetidpunkt Någon särskild bestämmelse om värdetidpunkt finns inte för graderingsvärdet. Av praktiska skäl torde normalt samma värdetidpunkt användas för graderingsvärderingen som för likvidvärderingen. Byggnadsvärden ska exkluderas Graderingsvärderingen ska grundas på områdets beskaffenhet i obebyggt skick och dess tjänlighet för det ändamål vartill det lämpligen bör användas. Man ska bortser alltså från byggnader som finns på det område som värderas. 243 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 244 2015-10-01 Lantmäteriet Undantag beträffande mark för jordbruksändamål Om regleringen till någon del berör mark som bör användas till jordbruk, får all mark som ingår i regleringen värderas efter markens tjänlighet för jordbruksändamål, om särskilda skäl föranleder det. Denna undantagsregel torde endast mer sällan komma till användning. Beaktande av tillfälliga förhållanden Vid graderingsvärderingen ska även tillfälliga förhållanden beaktas, om inte särskilda skäl föranleder att värdena grundas enbart på förhållanden av bestående natur. I tillämpningen har t.ex. förekommit, att man bortsett från att värdet av anläggningar för vatten och avlopp varit olika för olika klyvningslotter (se rättsfallet V90:10). Vid bedömningen av om särskilda skäl ska anses föreligga bör hänsyn tas till att höga likvider ska undvikas om det är möjligt utan att oönskade storleksförändringar uppkommer. Normalskog Ett område som är avsett för skogsbruk ska värderas som om det vore bevuxet med skog, vilken med hänsyn till markens godhetsgrad är av normal beskaffenhet enligt de förhållanden som råder i orten (normalskogsvärdet). Fastighetens graderingsvärde Enligt 5 kap. 9 § fjärde stycket utgörs en fastighets graderingsvärde av summan av graderingsvärdena för de till fastigheten enskilt hörande områdena och de på fastigheten belöpande andelarna i motsvarande värden för samfälld mark. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 3 ANLÄGGNINGSLAGEN 3.1 ERSÄTTNING FÖR UTRYMME SOM TAS I ANSPRÅK 3.1.1 Generella ersättningsprinciper Översikt över ersättningsystemet Nedanstående text har i huvudsak hämtats ur Lantmäteriets Handbok AL. Den behandlar dels huvudregeln i 13 § AL, dels de särskilda bestämmelserna om svårbedömd och oförutsebar skada samt s.k. byggskada (13 a-c §§). 13 § I fråga om ersättning för upplåtelse och inlösen enligt 12 § eller åtgärd enligt 12 a § gäller 5 kap. 10–12 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988). Därvid ska inlösen inte anses som ett sådant tvångsförvärv som avses i 5 kap. 10 a § andra stycket fastighetsbildningslagen. I fråga om en ansökan om förrättning som har gjorts före den 1 augusti 2010 eller ett sådant förordnande som avses i 17 § första stycket som har meddelats dessförinnan, ska hänvisningen i första stycket till fastighetsbildningslagen samt hänvisningarna i 5 kap. 10 a § fastighetsbildningslagen till expropriationslagen (1972:719) avse dessa lagars lydelse vid utgången av juli 2010. Förarbeten: Prop. 1973:160 s. 209 m–213 ö, 546–548 och 592 m–593 ö, Prop. 1971:122 s. 64–142, 165–198 och 202–205, Prop. 1991/92:127 s. 39–46 och 92–93, Prop. 2000/01:138 s. 39–41 och 59–60, Prop. 2009/10:162 s. 107–108. Av lagtextens första stycke framgår alltså, att ersättningen för upplåtelse och inlösen enligt 12 § AL eller åtgärd enligt 12 a § AL ska bestämmas enligt ersättningsreglerna i 5 kap. 10–12 §§ FBL. Inlösen enligt AL ska inte anses som ett sådant tvångsförvärv som avses i 5 kap. 10 a § andra stycket FBL. Ab bestämmelsens andra stycke framgår att för förrättningar som har ansökts före den 1 augusti 2010 ska de tidigare gällande ersättningsreglerna tillämpas. Detta innebär bl.a. att i fråga om expropriationsfallen ska inget påslag med 25 procent göras på intrångsersättning eller löseskilling. Ersättningsreglerna beskrivs närmare i Handbok FBL 5.10a Bestämmande av ersättning. Se även avsnitt 2.1.1 ovan. Här ska endast ges en kort sammanfattning av ersättningsreglerna i FBL, vilka bygger på en uppdelning av ersättningssituationerna i dels expropriationsfallen, dels vinstfördelningsfallen. I avsnitt 3.1.2 beskrivs närmare hur olika respektive fall ska klassificeras. Här i detta avsnitt redovisas ersättningsprinciper för respektive huvudgrupp. 245 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 246 2015-10-01 Lantmäteriet Expropriationsfallen För sådana förrättningar där utrymmet för en gemensamhetsanläggning kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14–18 §§ PBL ska ersättningen bestämmas enligt reglerna i 4 kap ExL. Motsvarande gäller vid förrättningar där utrymme för anläggningen uppenbart skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv (5 kap. 10 a § andra stycket FBL). Av PBL-fallen är endast 14 kap. 15 och 18 §§ aktuella för gemensamhetsanläggningar. Bestämmelserna i 15 § avser mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats för vilken kommunen inte är huvudman. 18 § avser bl.a. kvartersmark för enskilt bebyggande som enligt en detaljplan även ska användas för en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter. I detaljplanen utmärks ett sådant markreservat vanligtvis med beteckningen g. För allmän platsmark gäller en särskild värderingsregel i 4 kap. 3 a § ExL, enligt vilken marken ska värderas efter de planförhållanden som gällde närmast innan marken angavs som allmän plats. För g-områden bestäms ersättningen normalt enligt den s.k. genomsnittsvärdeprincipen. Att så blir fallet, trots att någon vinstfördelning inte ska ske, hänger samman med det rättsfall som lade grunden för genomsnittsvärdeprincipen, nämligen NJA 1956 s. 603. I rättsfallet, som avsåg en expropriation, fann HD att kvartersmark i en detaljplan skulle förutsättas ha tagit åt sig hela planvärdet före ianspråktagandet och att detta värde hade fördelat sig jämnt över all mark inom tomten. Motsvarande bör även gälla för en nödvändig utfartsväg. I båda fallen ska det enligt 4 kap. 1 § andra stycket ExL göras ett schablontillägg med 25 procent på intrångsersättningen. När det gäller g-områden innebär detta en anomali i systemet som gör att utfartsvägen kommer att ersättas med ett högre belopp än andra tomtdelar och summan av delarna blir dessutom högre än det slutliga marknadsvärdet. Det torde dock med hänsyn till lagens bokstav och gällande praxis vara svårt att lösa detta på något annat sätt så intill dess en ny praxis eventuellt skapas får påslag göras på vägersättningen men inte på ersättning för andra delar av tomten som överförs genom fastighetsreglering. I vissa fall ska värdet jämkas med hänsyn till bestämmelserna i 4 kap. 2 § ExL. Influensregeln bör, när det gäller ersättning enligt AL, tolkas så att avräkning av nytta mot skada inte ska ske när nyttan hänför sig till upplåtelsefastighetens användande av gemensamhetsanläggningen. Med hänsyn till att nyttan är gemensam för de anslutna fastigheterna har det inte ansetts skäligt att reducera ersättningsbeloppet enbart för upplåtelsefastigheten (prop. 1966:128 s 152 m). LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Eftersom utrymme till förmån för flera fastigheter gemensamt knappast kan förvärvas enligt andra lagar än AL och PBL torde några andra expropriationsfall inte förekomma. Vinstfördelningsfallen I andra situationer än de nämnda, dvs. när inlösen m.m. enligt annan lagstiftning inte uppenbart kan ske, ska ersättningen i stället bestämmas med stöd av vinstfördelningsreglerna i 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL. Utöver ersättning för minskning i marknadsvärde ska då ”skälig hänsyn” tas till utrymmets värde för tillträdaren. Företagsnytta ska i dessa fall aldrig räknas av från ersättningen och något schablontillägg på 25 procent ska inte göras. Såsom vinstfördelningsfall kan räknas merparten av de anläggnings- och vägservitutsupplåtelser som sker utanför planlagt område samt andra anläggningar än väg på kvartersmark i en detaljplan. Se vidare avsnitt 3.1.2. En första förutsättning för vinstfördelning är givetvis att inrättandet av gemensamhetsanläggningen möjliggör en vinstgivande markanvändning. Till följd av båtnadsvillkoret i 6 §, som är indispositivt, kan en gemensamhetsanläggning inte inrättas om inte värdeökningen för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen överstiger värdeminskningen till följd av intrånget plus kostnaderna. Som ett exempel nämns i förarbetena att den som utför en exploatering för fritidsbebyggelse kan få dela med sig av vinsten av exploateringen till en annan markägare som avstår utrymme för en anläggning för båtplatser och bryggor (prop. 1991/92:127 s. 93). Det bör anmärkas att någon vinstfördelning inte kan ske om brygganläggningen är belägen på allmän plats. I ett sådant fall anses visserligen att anläggningens kommersiella värde avspeglas i marknadsvärdet och detta ska givetvis ersättas. För att därutöver kunna ta hänsyn till värdeökningen hos deltagande fastigheter krävs dock att det är fråga om ett vinstfördelningsfall, dvs. att anläggningen är belägen på kvartersmark. Några mer exakta anvisningar för hur vinstfördelningen ska gå till har lagstiftaren inte ansett sig kunna ge. De överväganden som redovisas i specialmotiveringen till 5 kap. 10 a § FBL ska enligt förarbetena kunna appliceras även på AL-fallen. Detta innebär bl.a. att anläggningar på kvartersmark ofta kan hanteras inom ramen för den s.k. genomsnittsvärdeprincipen. I andra situationer får en skälighetsbedömning göras i det enskilda fallet. Vid upplåtelse för en gemensamhetsanläggning – särskilt för vägar – är det vanligt att vinstfördelningen sker genom ett schabloniserat påslag på den bedömda värdeminskningen. Ersättningsberättigade Ersättningsberättigad är i normalfallet den av anläggningen belastade fastighetens ägare. För inbetalning av ersättningen till myndighet med hänsyn till fordringshavares rätt gäller särskilda regler i 32 § andra stycket. 247 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 248 2015-10-01 Lantmäteriet Om en innehavare av en rättighet, som minskar en fastighets värde, är berättigad till ersättning, ska det värde som tillgodoräknas fastighetsägaren minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som ska tillgodoräknas fastighetsägaren inte kan minskas utan att skada uppkommer för en innehavare av en fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp. Se Handbok FBL 5.12.2 Ersättning till rättighetshavare och 5.12.3 Fördelning av ersättningsskyldigheten. Upplåtelse av utrymme i en byggnad eller en anläggning Även vid upplåtelse av utrymme i en byggnad eller annan anläggning ska ersättningen motsvara minskningen i fastighetens marknadsvärde (plus eventuell del av vinsten). Om det i övrigt uppkommer skada på grund av störningar i ägarens eget användande av utrymmet ska denna skada ersättas. För att intrånget på angränsande utrymmen ska begränsas krävs ibland ombyggnader. Ersättning för sådana ombyggnader kan betalas om de inte ingår i anläggningen. Även om intrånget begränsas på detta sätt kan intrånget medföra minskade intäkter av och ökade drifts- och underhållskostnader för icke ianspråktagna ytor inom fastigheten varvid ersättning för detta kan bli aktuell. Ianspråktagande av ett utrymme kan förutom värdeminskning på fastigheten även medföra skada för en rättighetshavare, vilken därmed är berättigad till ersättning. Upplåtelse i tomträtt Vid upplåtelse av utrymme i en fastighet med tomträtt ska ersättning för minskning i fastighetens marknadsvärde i det skick den är upplåten tillföras fastighetsägaren. Därutöver kan det bli aktuellt att ersätta skada som uppkommer för tomträttshavaren. Tomträttshavaren kan inte vid en förrättning enligt AL begära ändring av tomträttsavgälden enligt 7 kap. 30 § JB. Tomträttshavaren har dock möjlighet att enligt 13 kap. 12 § JB få tomträttsavgälden prövad utom förrättningens ram. Ofta skrivs det in i ett tomträttskontrakt att tomträttshavaren är skyldig att tåla vissa inskränkningar i tomträtten utan att avgälden därför ska regleras. Man torde då inskränkningen är av någon betydelse kunna förutsätta att avgälden regleras utom förrättningens ram antingen genom överenskommelse eller genom tillämpning av reglerna i JB. Tomträttshavaren är ersättningsberättigad för de skador som upplåtelsen medför vid nyttjandet av tomträtten. Sådana skador kan vara t.ex. förlust av anläggningar på det upplåtna området, ändring av utfart, värdeminskning på grund av att huset kommer närmare gräns samt ersättningsgilla s.k. immissionsskador. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Värdetidpunkt I AL finns inte någon uttrycklig regel om värdetidpunkt. I enlighet med praxis ska dagen för ersättningsbeslutet utgöra värdetidpunkt. Om tillträde har skett dessförinnan ska dock tillträdesdagen vara värdetidpunkt. Sektionering av ersättningen Beträffande möjligheten att bestämma särskilda andelstal för betalning av ersättning, se 15 Kostnader för utförande och drift i Handbok AL. Upphävande av en gemensamhetsanläggning Ett upphävande eller en flyttning av en gemensamhetsanläggning, exempelvis för en väg, kan innebära att en i anläggningen deltagande fastighet får fördyrade trafikkostnader vilket leder till ett lägre fastighetsvärde. För situationer av detta slag saknas uttryckliga ersättningsregler i AL. Lantmäteriets bedömning är att bestämmelserna om ersättning i 13 § är utformade på ett sådant sätt att stöd saknas för att besluta om ersättning i de fall då en gemensamhetsanläggning upphävs eller inskränks. Övergångsbestämmelse I anslutning till de ändringar som infördes i ExL den 1 augusti 2010 infördes ett nytt andra stycke i 13 § som har karaktären av övergångsbestämmelse. Bestämmelsen innebär att om en förrättning har inletts före den 1 augusti 2010 (genom en ansökan eller ett förordnande vid fastighetsreglering) ska hänvisningen i första stycket till FBL samt hänvisningarna i 5 kap. 10 a § FBL till ExL avse dessa lagars lydelse vid utgången av juli 2010. För sådana äldre ännu pågående förrättningar ska således den numer upphävda presumtionsregeln i 4 kap. 3 § ExL tillämpas och något påslag med 25 procent ska inte göras på intrångsersättningen. Svårbedömd skada 13 a § Ersättning enligt 13 § skall bestämmas i pengar att utbetalas på en gång. Efter särskilt yrkande får lantmäterimyndigheten, om det är lämpligt, hänvisa sakägare att vid särskild förrättning föra talan om sådan ersättning för skada och intrång som är svår att uppskatta i samband med anläggningsförrättningen. Ansökan om särskild förrättning skall göras inom den tid, högst tio år, som lantmäterimyndigheten bestämmer. Avser förrättningen en fastighet som svarar för en fordran, får lantmäterimyndigheten besluta enligt första stycket endast om fordringshavarna medger det. Besväras fastigheten av en gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som föreskrivs för relaxation i 22 kap. 11 § jordabalken. Om beslutet är väsentligen utan betydelse för någon rättsägare, krävs dock inte något medgivande av denne. Förarbeten: Prop. 1991/92:127 s. 53–57 och 93–94 249 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 250 2015-10-01 Lantmäteriet Ersättning på en gång eller senare? Engångsbelopp Huvudregeln vid bestämmande av ersättningen är enligt 13 a § första stycket första meningen att den ska bestämmas i pengar att betalas på en gång. Detta inskränker dock inte möjligheterna att enligt 27 § förordna om förskott. Uppskjutande av prövningen av svårbedömd skada Genom 13 a § första stycket andra meningen har LM möjlighet att i samband med upplåtelse eller inlösen av utrymme skjuta prövningen av svårbedömda ersättningsfrågor på framtiden. Bestämmelsen motsvarar 5 kap. 12 a § FBL och det som sägs i Handbok FBL 5.12a Svårbedömd skada om förutsättningarna för att tillämpa bestämmelsen och om värdetidpunkt m.m. kan på motsvarande sätt tillämpas även vid en förrättning enligt AL. Om en ny förrättning blir aktuell, ska samma förfaranderegler tillämpas som vid en vanlig anläggningsförrättning. Något särskilt stadgande om detta har inte ansetts vara nödvändigt. Även i fråga om ersättningens beräkning samt beträffande ränta och betalning kommer samma regler att gälla som vid vanliga förrättningar, liksom även vad gäller fördelningen av förrättningskostnaderna. I 26–27 §§ finns bestämmelser som gör rätten till tillträde beroende av att ersättningen har betalts. Det förhållandet att en ersättningsfråga har skjutits på framtiden och alltså fortfarande är oreglerad utgör dock inte hinder mot tillträde. Medgivande Av reglerna i 13 a § andra stycket följer att LM måste inhämta vissa rättsägares medgivande till ett uppskovsbeslut, såvida detta inte är väsentligen utan betydelse för dem (jämför 5 kap. 12 a § andra stycket FBL). Oförutsebar skada 13 b § Denna lag är inte tillämplig i fråga om ersättning för skada eller intrång som uppkommer efter förrättningen och som inte har kunnat förutses vid denna. Förarbeten: Prop. 1991/92:127 s. 94–95 När LM bestämmer en ersättning med anledning av en upplåtelse eller inlösen enligt AL ska samtliga förutsebara skador beaktas, såvida LM inte med stöd av 13 a § har beslutat att skjuta upp en viss ersättningsfråga på framtiden. Frågor om ersättning för därefter uppkommande skador, som inte kunde förutses vid förrättningen, kan enligt 13 b § inte prövas vid en förrättning enligt AL. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 AL är med andra ord inte tillämplig i fråga om ersättning för skada eller intrång som uppkommer efter förrättningen och som inte kunde förutses vid denna. Oförutsedda skador får i händelse av tvist i stället behandlas vid domstol enligt de skadeståndsrättsliga regler som gäller utanför förrättningslagstiftningens område. Det kan noteras att kraven i 35 § för omprövning inte är uppfyllda då det endast är fråga om att fastställa ytterligare ersättning för en tidigare beslutad upplåtelse eller inlösen. Se även Handbok FBL 5.12b Oförutsebar skada. Ersättning enligt annan lag 13 c § Om det är lämpligt och berörda sakägare medger det, får lantmäterimyndigheten vid förrättningen även pröva ett av en sakägare framställt yrkande om ersättning som har samband med förrättningen men rör rättsförhållande som inte ska prövas enligt denna lag. Vid handläggning av frågor som avses i första stycket tillämpas bestämmelserna i 5 kap. 12 c § andra stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). Förarbeten: Prop. 1991/92:127 s. 57–58 och 95 Förutsättningar Enligt 13 c § första stycket får LM, om det är lämpligt och berörda sakägare medger det, även pröva ett av en sakägare framställt yrkande om ersättning, som har samband med förrättningen men rör ett rättsförhållande som inte ska prövas enligt AL. Ett typiskt exempel på ett rättsförhållande som kan prövas enligt 13 c § är sådana skador som uppstår vid byggandet av en gemensamhetsanläggning. Handläggningen Bestämmelsen motsvarar stadgandet i 5 kap. 12 c § FBL och det som sägs i Handbok FBL 5.12c Ersättning enligt annan lag angående förutsättningarna för att tillämpa bestämmelsen och om handläggningen ska tillämpas även vid en förrättning enligt AL. 3.1.2 Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall? Expropriationsfallen Enligt 5 kap. 10 a § FBL hör till expropriationsfallen bl.a. de plangenomförandefall som regleras i 14 kap. 14–18 §§ PBL. För gemensamhetsanläggningar kan två av dessa fall vara aktuella. • 15 § gäller mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats för vilken kommunen inte är huvudman. För sådan mark sker 251 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 252 2015-10-01 Lantmäteriet plangenomförandet regelmässigt genom att en gemensamhetsanläggning inrättas enligt AL. • 18 § avser kvartersmark för enskilt bebyggande, som enligt en detaljplan till viss del även ska användas för bl.a. en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter. Markreservatet i detaljplanen ska enligt Boverkets anvisningar anges med bokstaven g. Även i sådana fall är inrättande av en gemensamhetsanläggning av naturliga skäl den normala genomförandeåtgärden. Några andra expropriationsfall än de båda nämnda torde inte finnas när det gäller gemensamhetsanläggningar. I förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 46) konstateras att de ändamål som ska tillgodoses enligt AL som regel inte berättigar till expropriation. Inte heller synes det finnas några fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom något annat tvångsförvärv. Gemensamma anläggningar för vattenverksamhet kan inrättas med stöd av 3–5 kap. LVV, men enligt 1 § AL är gemensamhetsanläggning inte ett alternativ i dessa fall. Gemensamhetsanläggning för väg inrättas ibland för att kunna stänga utfarter till allmän väg och när nya allmänna vägar eller järnvägar dras fram med stöd av arbetsplaner eller järnvägsplaner. Några markåtkomstmöjligheter för den enskilda vägen finns inte enligt VägL eller LBJ, vilket enligt paragrafens ordalydelse innebär att upplåtelsen för en gemensamhetsanläggning bör kategoriseras som ett vinstfördelningsfall. Enligt det ovan berörda uttalandet i förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 68) ska dock skadeförebyggande fastighetsreglering ses som ett expropriationsfall. Frågan är då om en motsvarande tolkning bör göras även för gemensamhetsanläggningar. Att ersättningsvägar uppenbarligen är skadeförebyggande och att Trafikverket har initiativrätt till sådana förrättningar talar för en analog tolkning av uttalandet. Att situationen inte nämns i anslutning till att ersättningsreglerna vid anläggningsförrättning behandlas i propositionen talar å andra sidan emot en sådan tolkning. Ytterligare en omständighet som skiljer AL-fallet från fastighetsreglering är att ”tvångsförvärvaren”, dvs. Trafikverket, inte är en part vid förrättningen på samma sätt som vid fastighetsreglering och varken kan åläggas att betala ersättning eller förrättningskostnader. Vidare kan den eller de fastigheter som upplåter mark för en ersättningsväg många gånger vara helt andra än de vars skador begränsas av åtgärden. Det kan mot den bakgrunden ses som obilligt att tolka lagen utöver dess ordalydelse och utan uttryckligt stöd i förarbetena på ett sådant sätt att ersättningen till dessa fastighetsägare blir lägre. Intill dess att frågan klarläggs genom praxis är bedömningen att anläggningsförrättningar för att inrätta s.k. ersättningsvägar bör betraktas som vinstfördelningsfall. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Vinstfördelningsfallen De allra flesta fall av upplåtelse eller inlösen av mark eller annat utrymme för en gemensamhetsanläggning hör alltså till vinstfördelningsfallen, t.ex.: • Andra gemensamhetsanläggningar vid plangenomförande på kvartersmark än trafikanläggningar på g-områden • Gemensamhetsanläggningar för att ”utrusta” bebyggelsefastigheter med vägar, ledningar m.m. utanför detaljplan • Vägförrättningar utanför detaljplan – inklusive skogsbilvägar och ersättningsvägar till följd av allmänna vägar och järnvägar Vinstfördelningsfallen kan kanske enklast sammanfattas som samtliga gemensamhetsanläggningar utom de båda ovan angivna expropriationsfallen 3.1.3 Expropriationsfallen – principer Som framgått av det föregående avsnittet, Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall, är det i princip i följande två typfall som det blir aktuellt att tillämpa ExL:s ersättningsregler. 1. Mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats för vilken kommunen inte är huvudman. För sådan mark sker plangenomförandet regelmässigt genom att en gemensamhetsanläggning inrättas enligt AL. 2. Kvartersmark för enskilt bebyggande, som enligt en detaljplan till viss del även ska användas för bl.a. en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter. Markreservatet i detaljplanen ska enligt Boverkets anvisningar anges med bokstaven g. Även i sådana fall är inrättande av en gemensamhetsanläggning av naturliga skäl den normala genomförandeåtgärden. Ersättningen för mark som tas i anspråk ska för expropriationsfallen, vilket framgår av benämningen, bestämmas enligt reglerna i 4 kap ExL. I korthet ska intrångsersättning betalas med minskningen i marknadsvärde plus 25 procent. Dessutom ska övriga ersättningsgilla skador ersättas med annan ersättning. Principerna framgår utförligare av avsnitt 1.1 ovan. 3.1.4 Expropriationsfallen – exempel (Avsnittet inte skrivet ännu) 253 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 254 2015-10-01 3.1.5 Lantmäteriet Vinstfördelningsfallen – principer Grundprinciper Vinstfördelningsfallen är, som framgått tidigare, de fall där det är inte är uppenbart att marken i stället kan tas i anspråk med stöd av PBL, ExL eller någon annan lagstiftning (jfr 5:10 a FBL). Något förenklat kan vinstfördelningsfallen sorteras in under följande två huvudfall. Gemensamhetsanläggningar som utgör tomttillbehör Här avses bl.a. utfartsvägar inom detaljplan och kortare utfartsvägar utanför detaljplan. Det kan också vara tomttillbehör i form av båtplatser och bryggor. Den gemensamma nämnaren för dessa fall är att ersättningen för den mark som tas i anspråk ska bestämmas enligt genomsnittsvärdeprincipen. Det är alltså ett genomsnittligt råtomtvärde som söks. Gemensamhetsanläggningar som inte utgör tomttillbehör Till denna kategori hör bl.a. vägar på landsbygden, t.ex. skogsbilvägar och längre utfartsvägar. Hit hör också ledningar av olika slag, t.ex. servisledningar och va-ledningar. Ersättningen ska i dessa fall bestämmas enligt gängse principer för vinstfördelning. En övergripande utgångspunkt är att ersättning bör motsvara vad man normalt skulle ha kommit överens om någon tvångsrätt inte hade funnits (se prop. 1991/92:127 s. 93 och 69). De metoder som brukar användas i tillämpningen är bl.a. fördelning av vinsten efter berörda fastigheters värdeförändringar, likadelning eller helt enkelt ren skälighet (= ersättning med råge). Förutom tomttillbehören finns det ingen klar och entydig praxis när det gäller vinstfördelning vid upplåtelse för gemenhetsanläggningar. Det finns endast ett fåtal utslag, i huvudsak vägar, i Lantmäteriets rättsfallsregister där frågorna har tagits upp. I nästa avsnitt sammanfattas dessa rättsfall rörande vägar. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Speciellt om vägar på landsbygden Rättsfall V 00:6. Hovrätten över Skåne och Blekinge 2000-04-27, Ö 21-99. Befintlig utfartsväg – vinst i förhållande till värdeändring En gemensamhetsanläggning inrättades för en befintlig utfartsväg för fastigheterna 5:17, 5:18 och 1:6 över fastigheterna 5:15, 5:18 och 1:6, se karta. 5:17 och 5:18 hade utan rätt sedan länge använt den befintliga vägen över 1:6. De hade en oanvänd servitutsrätt att ta väg söderut; kostnaden för att anlägga en sådan väg uppskattades till ca 120 000 kr. 5:15 hade rätta att använda vägen över 5:14 och 5:16 och skulle därför inte delta i gemensamhetsanläggningen. LM beslutade att ersättning för upplåtelsen skulle betalas med 3 000 kr till ägaren av 5:15 och 1 000 kr till ägaren av 1:6. Beloppen gällde förlust av mark och viss vegetation på grund av att vägen rustades upp men ingen vinstandel. 3 ( 5:17 5:18 3:11 2 5:14 5:15 1:25 1:6 1 (P (P 1:30 (P (P 5:16 1 (P 3:3 3 3:6 40 m De belastade fastigheternas ägare överklagade och yrkade att ersättning skulle betalas med 36 000 kr till ägaren av 5:15 och 17 350 kr till ägaren av 1:6. De yrkade ersättningsbeloppen innefattade en vinstandel med 10 000 kr per fastighet. FD fann att ersättning för förlust av mark och vegetation skulle betalas med 4 500 kr till ägaren av 5:15 och 1 850 kr till ägaren av 1:6. Beträffande vinstfördelningen anförde FD i huvudsak följande. Reglerna om vinstfördelning infördes i AL genom lagändringar som trädde i kraft den 1 januari 1993. I förarbetena uttalades att den grundläggande principen bör vara att vinsten fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en normal, frivillig överlåtelse. I fråga om servitut, t.ex. vid upphävande av skogsfångsservitut, har i praxis tillämpats principen att vinsten skall fördelas i förhållande till värdeförändringarna på de berörda fastigheterna. De nya reglerna synes inte ha åsyftat en ändring av denna praxis. Enligt FD:s bedömning uppgår vinsten till betydande belopp, närmast i storleksordningen 100 000 kr. Mot bakgrund av dessa förhållanden finner FD skäligt att bestämma andelen i vinsten till 4 000 kr för 5:15 och 2 000 kr för 1:6. Den totala ersättningen blev därmed 8 500 kr för fastigheten 5:15 och 3 850 kr för 1:6. HovR fastställde FD:s utslag. 255 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 256 2015-10-01 Lantmäteriet V 01:2. Hovrätten för Övre Norrland 2001-10-09, Ö 491-00. Befintlig utfartsväg – skäligt vinstbelopp LM beslutade år 1999 att inrätta gemensamhetsanläggning avseende en befintlig utfartsväg för tre fastigheter (1:5, 1:161 och 1:65). Vägen hade byggts år 1985 av ägaren av en av de deltagande fastigheterna (1:161). LM beslutade om ersättning för vägens tekniska nuvärde med 24 000 kr. Kostnaden för en nyanlagd väg uppskattades till ca 70 000 kr (100 kr/meter) och LM bedömde det skäligt att vägen hade ett restvärde på ca 1/3 av nyanläggningskostnaden, vilket gav en ersättning för vägens tekniska nuvärde med 24 000 kr. 1:114 ( ( P ³ ( ( ( ³ ( ( P ( P ( Ka ( P ( ³ ( P ( ( ( ( P ( P (³ ³ ³ ( ³ ( ³ ( ³ ( 1:65 ( P ( P “ ( P ³ 1:236 ( P ( ³ ( ³ ( ³ ( ³ ³ ( ³ ( ³ ( ³ ³ ( ³ ³( ³ ( ³ ( ³ (( ³ ( ³ ( ³ ( 1: ( P ( P ( ³ ³ ³ ³ ( P ( P ( P ³ ³ ³ ³ ( P ³ ( P ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ 1:5 3 ˜ Såafoe ˜ 1:161 1:17 3 ‘ ( ( ( ( ( ( ( 1:7 8 1:23 3 1:7 1:23 1:22 7 4 3 1:18 2 ( ( ( ( ( ( 80 m ( ( ( ( ( FD konstaterade att vägen hade en förhållandevis god standard och kostnaden för en nybyggnad av vägen torde kunna uppskattas till det belopp som LM angivit, eller ca 70 000 kr. FD ansåg dock att det tekniska nuvärdet, med hänsyn till vägens goda standard, kunde bedömas ha minskat till hälften, dvs. till 35 000 kr. FD fann det vidare skäligt att med hänsyn till vinstfördelningen höja ersättningen till 50 000 kr, dvs. fastighetsägaren fick ett skäligt vinstbelopp om 15 000 kr. HovR fastställde FD:s utslag. V 04:2. Hovrätten för Västra Sverige, avd. 6, 2004-05-28, Ö 3361-03. Befintlig utfartsväg – skäligt vinstbelopp LM beslutade att inrätta en gemensamhetsanläggning avseende en befintlig utfartsväg. Med hänvisning till att det rörde sig om en i huvudsak befintlig väg – endast en kortare sträcka byggdes om – beslutade LM att ingen ersättning skulle utgå till flertalet fastighetsägare. Ägaren till en av de fastigheter som upplät mark, Lerum 2:14, och som enligt LM:s beslut inte skulle få någon ersättning, överklagade och yrkade ersättning med 70 000 kr. FD konstaterade att tillämpliga bestämmelser innebar att ersättning för markupplåtelsen inom klagandens fastighet skulle betalas med ett belopp som motsvarade minskningen i fastighetens marknadsvärde samt att skälig hänsyn skulle tas till det särskilda värde som upplåtelsen hade för de i anläggningen deltagande fastigheterna (vinstdelning). Enligt FD:s bedömning medförde upplåtelsen, som avsåg mark som redan hade tagits i anspråk som väg, ingen nämnvärd minskning av marknadsvärdet för fastigheten. Med hänsyn till reglerna om vinstdelning fann LM dock skäligt att ersättning skulle utgå med 1 000 kr. HovR gjorde samma bedömning som FD. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 V 04:5. Svea hovrätt 2004-02-24, Ö 10372-02. Befintlig väg – skäligt vinstbelopp, även jämförelse med värdeminskningen LM beslutade att inrätta en gemensamhetsanläggning avseende en befintlig väg. Utrymme i form av ca 30 längdmeter befintlig vägmark togs i anspråk på fastigheten Vika-Storgården 4:12, som bestod av enbart ca 1 ha obrukad betesmark. LM bestämde ersättningen för upplåtelsen till 2 500 kr. LM utgick från att vägkroppen i princip saknade värde, men att en skälig vinstandel motiverade det beslutade beloppet. ( 4:8 2 6:4 1 4:11 4:12 4:10 16:3 16:3 16:5 9 ˜ 16:4 20 m Ägaren till Vika-Storgården 4:12 överklagade ersättningsbeslutet och yrkade en ersättning om 175 000 kr. FD ansåg att marknadsvärdepåverkan av att utrymme uppläts för den sedan länge på platsen befintliga vägen måste bedömas som liten. Visserligen ökade den rättsliga belastningen genom upplåtelsen, men hänsyn måste tas till den mycket långa tid som vägen hade utnyttjats sedan tidigare. Som en jämförelse gjorde FD en beräkning utifrån ett belopp om 0,30 kr per kvm, motsvarande värdet av betesmark, vilket för en vägbredd om 7,5 m och sträckan 30 m gav ett belopp om 67,50 kr eller avrundat 100 kr. Även om den genom vägen avskurna delen av fastigheten skulle ersättas fullt ut, skulle ersättningen ändå inte uppgå till mer än ca 500 kr. Beträffande ersättning för skälig vinstandel utgick FD först från hur normala fastighetsägare skulle antas ha resonerat om man gjort upp om ersättning i detta fall. FD anförde där- 257 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 258 2015-10-01 Lantmäteriet vid att redan i fråga om intrångsersättning är det normala att ingen ersättning brukar yrkas eller beslutas när en väg har funnits mycket länge utan formell rätt . FD gjorde även en teoretisk beräkning utifrån vad det skulle kosta att anlägga en ny väg på annan plats. Vinstandelen för fastigheten Vika-Stor-gården 4:12 skulle då, i enlighet med praxis i fråga om servitut, kunna fördelas i förhållande till de berörda fastigheternas värdeförändringar (jfr rättsfallet V00:6). Vid utgångspunkten att marknadsvärdeminskningen är 100 kr, utgör 2 400 kr av den av LM beslutade ersättningen andel i vinsten. FD fann att marknadsvärdet på hela fastigheten, ca 1 ha betesmark, kunde bedömas till ca 3 000 kr. Den relativa marknadsvärdeminskningen på grund av intrånget blev därmed 100/3 000 = 3 procent. För att få 2 400 kr i andel av vinsten skulle denna behöva uppgå till 2 400/0,03 eller 80 000 kr. FD fann att de vägbyggnadsalternativ som hade diskuterats inte kunde bedömas överstiga det beloppet. Med hänsyn till detta, tillsammans med det antagna utfallet vid frivillig överenskommelse, fann FD att den av skälig vinstandel plus intrångsersättningen rymdes inom den av LM beslutade ersättningen om 2 500 kr. Överklagandet vann därför inte bifall. HovR gjorde samma bedömning som LM. Rätten tillade att ersättningen visserligen borde innefatta även vägkroppen när denna var tillbehör till fastigheten, men att ersättningen för vägkroppen rymdes i den ersättning som hade beslutats. V 04:6. Hovrätten för Västra Sverige 2004-03-2, Ö32427-02. Befintlig utfartsväg – ersättning endast för vägens restvärde Efter ansökan av ägaren till fastigheten Säldebråten 1:119 beslutade LM att inrätta en gemensamhetsanläggning avseende en befintlig väg på fastigheten Säldebråten 1:158. Vägen var ca 25-30 år gammal. LM bestämde ersättningen för den befintliga väganläggningen utifrån vägens restvärde till 10 000 kr. 1:122 1:123 1:119 1:159 ] 1:158 40 m Ägaren till Säldebråten 1:158 yrkade att ersättningen för vägen borde bestämmas utifrån ett restvärde om 40 000 kr, motsvarande en tredjedel av kostnaderna för att bygga en ny vägbank. Ägaren framhöll att vägen hade underhållits fortlöpande sedan den färdigställdes för ca 25 år sedan. FD fann att vägen var utförd med förhållandevis god kvalitet och att den hade underhållits på ett sådant sätt att den fick bedömas ha en avsevärd återstående teknisk livslängd. Å andra sidan noterade FD att av den praxis som finns – återgiven bl.a. i LMV:s ersättningshandbok – avseende ersättning för upplåtelse av vägrätt i befintlig väganläggning, framgår att ersättningen oftast blivit mycket låg i de fall då det varit fråga om äldre vägar. Förklaringen kan delvis finnas i den femårsregel som tillämpades tidigare i EVL. I de fall då mera betydande ersättning utgått har det varit fråga om anläggningar som i byggnadstekniskt avseende varit mer omfattande och där den tekniskt/ekonomiska återstående livslängden LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 varit betydande. FD bedömde att den aktuella vägbanken var en anläggning med så betydande återstående värde att ersättningsyrkandet skulle bifallas fullt ut, dvs. 40 000 kr skulle betalas av samfälligheten. (HovR prövade inte ersättningsfrågan.) V 05:6. Hovrätten för Skåne och Blekinge 2005-06-15, Ö 3647-04. Befintliga vägar – marknadsvärdeminskning plus skälig vinst LM beslutade om inrättande av gemensamhetsanläggning som innefattade befintliga, i huvudsak samfällda, vägar. På lantbruksfastigheten Stångsmåla 1:15 togs även en ca 400 meter lång privat väg av enkel standard i anspråk. LM bestämde en ersättning om 3 000 kr till ägaren av denna fastighet; beloppet innefattade enbart vinstandel och ingen marknadsvärdeminskning. Därutöver fick ägaren till fastigheten Stångsmåla 1:2, efter yrkande om ca 8 000 kr, 1 000 kr i ersättning i form vinstandel. De båda fastighetsägarna överklagade. Ägaren till 1:15 yrkade en ersättning på ca 15 700 kr, varav ungefär halva beloppet avsåg värdet av kostnader nedlagda på den privata vägen år 1996. Ägaren till 1:2 yrkade en ersättning på ca 5 400 kr. FD fann att det inte var visat att klagandenas fastigheter hade minskat i marknadsvärde. Yrkandet om ersättning för nedlagda kostnader på Stångsmåla 1:15 kunde, med hänsyn till vägens idag enkla skick, inte ge rätt till ersättning. LM:s beslutade ersättning skulle därför stå fast. HovR gjorde liksom LM och FD bedömningen att upplåtelsen av samfälld mark inte innebar någon marknadsvärdeminskning. Däremot fick upplåtelsen av enskild mark anses innebära en marknadsvärdeminskning för Stångsmåla 1:15. Beträffande vinstfördelningen anförde HovR att markupplåtelsen innebar en vinst för de i samfällighetsföreningen deltagande fastigheterna genom att de slapp ta i anspråk egen mark för väg. Vidare fick de tillgång till befintlig markanläggning i form av befintlig väg, om än i enkelt skick, och därigenom slapp de undan vissa kostnader för anläggande av väg. Mot denna bakgrund, och då det saknades närmare värderingsutredning, fann HovR skäligt att klagandena var berätti- 259 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 260 2015-10-01 Lantmäteriet gade till en ersättning som i vart fall inte understeg yrkade belopp. HovR fann sålunda att ersättning skulle betalas med de yrkade beloppen, 15 700 resp. 5 400 kr. . V 07:5. Svea hovrätt 2007-02-19, Ö 1721-06. Ny väg – likadelning av vinsten LM beslutade om att inrätta en gemensamhetsanläggning avseende väg och en bro mellan två öar i Stockholms skärgård. LM bestämde ersättningen, sammanlagt 126 400 kr, för den mark som togs i anspråk på Västra Lagnö 1:170 och s:17 (sträcka 1-2 på kartan) utifrån genomsnittsvärdet för obebyggd tomtmark utanför detaljplan med hänvisning till principerna i rättsfallet NJA 1989 s. 431. Ägaren till Västra Lagnö 1:170 och s:17, en tomtägarförening, överklagade och yrkade en ersättning om sammanlagt 788 000 kr. FD anförde att genomsnittsvärdeprincipen är en hjälpregel för att åstadkomma en skälig vinstfördelning vid tomtbildning. Det var i detta fall inte fråga om en marköverföring, som i NJA 1989 s. 431, utan en rättighetsupplåtelse. Den aktuella marken hade inte heller karaktären av tomtmark och byggrätt saknades. Genomsnittsvärdeprincipen var därför inte tilllämplig. Den grundläggande principen borde i stället vara att söka efterlikna den vinstfördelning som förekommer vid frivilliga överlåtelser. FD uppskattade båtnaden av anläggningen till 600 000 kr och kostnaden för att utföra den till 125 000 kr. Förrättningskostnaden var ca 125 000 kr. Värdeminskningen på de två fastigheter som upplät mark bedömdes till 25 000 kr. Vinsten av åtgärden blev således 600 000 – 25 000 – 125 000 – 125 000 = 325 000 kr. FD fann det skäligt att vinsten borde delas lika mellan parterna. De borde då även dela på förrättningskostnaderna lika. FD beräknade utifrån dessa förutsättningar den sammanlagda ersättningen till 325 000/2 + 25 000 – 62 500 = 125 000 kr. Tomtägarföreningen gjorde vid HovR gällande att en felräkning hade gjorts när ersättningen bestämdes vid FD. Felet bestod i att förrättningskostnaderna hade beaktats två gånger, både vid uträkning av vinsten och den slutliga ersättningen. HovR fann, i likhet med FD, att vinsten skulle delas lika mellan parterna. Eftersom den sammanlagda nettovinsten var beräknad till 325 000 kr, blev den sammanlagda ersättningen hälften av detta belopp plus värdeminskningen på de upplåtande fastigheterna, dvs. 325 000/2 + 25 000 kr = 187 500 kr. Som kontroll gjorde HovR följande beräkning för sökandenas vinst: 600 000 – 125 000 – 125 000 – 187 500 = 162 500 kr, dvs. ett belopp motsvarande halva vinsten. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 261 Sammanställning av rättsfallen Fall V00:6 Befintlig samfälld väg Ers. för mark Ja, förlust av mark och vegetation Ers. för anläggning Nej V01:2 Befintlig enskild väg, ca 15 år V04:2 Befintlig samfälld äldre väg V04:5 Befintlig äldre väg Nej Ja, tekniska nuvärdet, 50 % av nyvärdet Nej V04:6 Befintlig enskild väg, 25-30 år och väl underhållen V05:6 Befintlig väg V07:5 Ny väg Nej, inget extra. Nej Ja, litet belopp. Framgår inte Ja Ja, litet värde, ingick i total ersättning Ja, tekniska nuvärdet, 1/3 av nyvärdet Ja, i princip - Vinstprincip Ja, Skäligt belopp i förhållande till värdeminskning. 4 resp. 2 tkr Ja, skäligt belopp med råge. 15 tkr Ja, skäligt belopp 1 tkr Ja, skäligt belopp med råge. 2,5 tkr Nej Ja, skäligt belopp Ja, likadelning av vinsten Sammanfattande vinstfördelningsprinciper för vägar på landsbygden Med utgångspunkt från bl.a. ovanstående rättsfall, som måste tolkas utifrån vad parterna har yrkat, ska här vissa principer redovisas som grund för hur vinstfördelningen bör hanteras för vägar på landsbygden. a) Ny väg Kortare utfartsvägar Om det är en fråga om en kort utfartsväg bör ersättning för mark som tas i anspråk värderas enligt genomsnittsvärdeprincipen. Längre utfartsvägar Om det är en längre utfartsväg kan det bli en oskäligt hög ersättning att använda genomsnittsvärdeprincipen. Beräkningen kan då göras utifrån följande tänkbara grunder: • Delad vinst, jfr rättsfallet V07:5 ovan. Vinsten delas lika mellan å ena sidan den eller de fastigheter som avstår mark och å andra sidan de fastigheter som deltar i samfälligheten. Detta tillvägagångssätt kan vara lämpligt t.ex. om det är en ganska lång vägsträcka. • Vinsten relateras till fastigheternas värdeförändringar. Om likadelning ger en oskäligt hög ersättning kan detta vara en alternativ beräkningsgrund. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 262 2015-10-01 • Lantmäteriet Skälig ersättning med råge. Detta kan vara ett alternativ till den föregående modellen och kan vara lämplig om det är svårt att beräkna samtliga berörda fastigheters värdeförändringar. Skogsbilvägar och liknande En vinstfördelningsprincip som bör kunna användas för skogsbilvägar och andra vägsystem på landsbygden är att ersättningen bestäms till dubbla markintrånget. I skogsfallet bör dock inte virkesvärdet ingå i underlaget för dubblingen utan de ersättningsposter som normalt ersätts enligt 2009 års skogsnorm (markvärde, förtidig avverkning och storm- och torkskador). Denna beräkningsprincip gör att vinsten relateras till värdeminskningen på fastigheten och är skälig ur den aspekten. b) Befintlig väg Ersättningen ska motsvara marknadsvärdeminskningen plus en skälig vinstandel. Det innebär praktiskt att ersättning ska betalas för följande tre delposter: • Själva utrymmet som tas i anspråk. I de fall då det inte blir något utvidgat utrymme blir detta ett ganska marginellt intrång. I andra fall måste vägen kanske upprustas och breddas, och det blir då ökat markintrång (se rättsfallet V00:6). • Ersättning för väganläggningen, vilket ska motsvara det tekniska nuvärdet av vägen. Måste bedömas från fall till fall. Om det är mycket gammal samfälld väg bör man kunna åsätta den 0 kr, dvs. utgå från att delägande fastigheternas marknadsvärde inte minskar (jfr rättsfallen V01:2 och V04:2). • Vinstandel. Även om det bedöms att fastighetens marknadsvärde inte påverkas så ska det ändå betalas ersättning på grund av vinstfördelningen. Se rättsfallen V01:2 och V04:2. Ibland kan det vara så att väganläggningen inte tillhör fastighetsägaren. I sådana fall ska det betalas ersättning för både utrymmet som tas i anspråk samt för värdet av vägkroppen. I båda fallen ska det ingå en skälig vinstandel i ersättningen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 3.1.6 Vinstfördelningsfallen – exempel EXEMPEL 1. Utfartsväg utanför detaljplan Exemplet gäller ersättning och vinstfördelning vid inrättande av en gemensamhetsanläggning för en utfartsväg utanför detaljplanelagt område. Exemplet bygger i fråga om förutsättningarna delvis på rättsfallet V 07:5. Båtnadsoch vinstberäkning har gjorts i ett särskilt exempel, se under båtnad. Förutsättningar Fyra fritidsfastigheter, Västra Lagnö 1:120, 1:135, 1:202 och 1:111, saknar rätt till bilväg. De har tidigare med stöd av ett muntligt avtal inrättat en bilväg efter sträckan 1:2 på fastigheten 1:170 och samfälligheten s:17 samt byggt en bro över sundet. För att trygga rätten att ha kvar vägen och bron samt få en ordnad drift av vägen ansöker ägarna av de fastigheter som nyttjar vägen om att det ska bildas en gemensamhetsanläggning. Anläggningen ska omfatta den ca 80 meter långa vägen inklusive bron över sundet samt en parkeringsplats öster om bron (1–2 på kartan). Vägen och bron behöver också rustas upp. (Sträckningen 2–3 är en separat gemensamhetsanläggning avseende en befintlig gångväg.) Utrymme för anläggningen tas i anspråk på fastigheterna 1:111 och 1:170 samt samfälligheten s:17. 263 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 264 2015-10-01 Lantmäteriet Ersättningsprinciper Vinstfördelningsfall Enligt 13 § AL ska ersättning för utrymme som tas i anspråk bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10-12 §§ FBL. Ett fall som detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det är uppenbart att det inte finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet. Vinstfördelningsprinciper En övergripande princip är att vinsten bör fördelas på ett sådant sätt som skulle ha blivit resultatet av en ”normal frivillig överenskommelse”. Enligt praxis finns det olika metoder. I ett fall som är aktuellt här finns det ingen självklar metod utan t.ex. följande två sätt kan tänkas: • Värdering enligt genomsnittsvärdeprincipen, dvs. utifrån ett genomsnittligt råtomtvärde. • Likadelning av vinsten mellan å ena sidan de fastigheter som avstår utrymme och å andra sidan de fastigheter som deltar i anläggningssamfälligheten. Val av vinstfördelningsprincip i detta fall I detta fall tas mark i anspråk för vändplan och parkeringsplats på bostadsfastigheten 1:111 och för den ca 80 meter långa väg på fastigheten 1:170 (65 67 m) och samfälligheten s:17 (15 m). Eftersom det är en relativt kort vägsträcka framstår det som skäligt att värdera all mark som tas i anspråk enligt genomsnittsvärdeprincipen. Bestämmande av ersättning Ett genomsnittligt råtomtvärde uppskattas till 800 kr/kvm vid värdetidpunkten (januari 2013) för de fyra deltagande fastigheterna. Vägen tar i anspråk ett 5 meter bredd område. Av följande tabell framgår de arealer och ersättningar per fastighet som uppkommer samt total ersättning. 67 En strikt ersättningsberäkning ska även innefatta värdet av befintliga anläggningar (väg och bro). I detta fall är det de deltagande fastigheterna som själva äger anläggningarna. Det förutsätts att de är överens om att anläggningarnas värde inte ska ingå i den ersättning som samfälligheten, dvs. de själva, ska betala. I båtnadskalkylen däremot har värdet tagits med som en minuspost; båtnadsvillkoret i 6 § AL är ju inte dispositivt till skillnad mot ersättningsregeln i 13 § AL. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 265 Fastighet Ianspråktagen areal Ersättning V:a Lagnö 1:111 150 kvm 150 x 800 = 120 000 kr V:a Lagnö 1:170 65 x 5 = 325 kvm 325 x 800 = 260 000 kr Samfälligheten s:17 15 x 5 = 75 kvm 75 x 800 = 60 000 kr Total ersättning 440 000 kr Ersättningsbeloppen bedöms överstiga marknadsvärdeminskningarna på respektive fastighet. Någon jämkning av beloppen ska därför inte göras. Alternativ beräkning I rättsfallet V 07:5, som exemplet bygger på, ansåg både fastighetsdomstol och hovrätt att vinsten skulle fördelas lika mellan å ena sidan de fastigheter som avstod utrymme och å andra sidan anläggningssamfällighetens fastigheter. Lantmäterimyndigheten däremot tillämpade genomsnittsvärdeprincipen. I det fallet betalades dock ersättning till enbart 1:170 och s:17. Om likadelningsprincipen skulle alternativt tillämpas i detta fall, så skulle de fastigheter som avstår utrymme dela på halva vinsten – utöver ersättning för själva markintrånget. Vinsten har beräknats till 700 000 kr, se motsvarande exempel under båtnadsvärdering. De fastigheter som avstår utrymme ska därför dela på 350 000 kr. Det kan vara skäligt att de delar på detta belopp i förhållande till deras marknadsvärdeminskning. Vi får då följande belopp. Fastighet Marknadsvärdeminskning Andel av vinsten Ersättning inklusive vinstandel V:a Lagnö 1:111 60 000 kr 60 000/100 000 x 350 000 = 210 000 kr 60 000 + 210 000 = 270 000 kr V:a Lagnö 1:170 32 500 kr 32 500/100 000 x 350 000 = 113 750 kr 32 500 + 113 750 = 146 250 kr Samf. s:17 7 500 kr 7 500/100 000 x 350 000 = 26 250 kr. 7 500 + 26 250 = 33 750 kr Totalt 100 000 kr Totalt 350 000 kr Totalt 450 000 kr Den totala ersättningen blir 450 000 kr om vinstfördelningen görs enligt denna princip. Det kan jämföras med 440 000 kr då genomsnittsvärdeprincipen tillämpades ovan. Givet de förutsättningar som detta exempel bygger på blir det endast en marginell skillnad vad gäller totalersättningen. Däremot blir det en stor skillnad för de enskilda fastigheter som avstår utrymme. Vid en tillämning av genomsnittsvärdeprincipen får Lagnö 1:111 120 000 kr och Lagnö 1:170 får 260 000 kr. Om likadelningsprincipen och LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 266 2015-10-01 Lantmäteriet fördelning i relation till fastigheternas värdeförändringar tillämpas blir förhållandet det motsatta. Lagnö 1:111 får mest ersättning, 270 000 kr, medan Lagnö 1:170 får enbart drygt 146 000 kr. Här har alltså valts att fördela vinsten till avstående fastigheter i förhållande till deras marknadsvärdeminskning. Om fördelningen i stället hade gjorts förhållande till den areal som fastigheterna avstår, så blir resultat ganska lika som för genomsnittsvärdeprincipen ovan eftersom den totala ersättningen inte skiljer sig så mycket mellan de två beräkningssätten. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 EXEMPEL 2. Skogsbilväg Exemplet belyser principerna för ersättning och vinstfördelning vid inrättande av en gemensamhetsanläggning avseende en skogsbilväg. Båtnadsoch vinstberäkning har gjorts i ett särskilt exempel, se under båtnad. Förutsättningar En ny skogsbilväg inrättas för tre skogsfastigheter, Kornsjö 2:10, 2:12 (två skiften) och 6:3. Den streckade linjen på kartan visar den nya vägens läge. Utfart mot allmän väg sker norrut på 2:12. Vägen är totalt 1 500 m lång och tar i anspråk ett 20 m brett område som kalavverkas. Ersättningsprinciper Vinstfördelningsfall Enligt 13 § AL ska ersättning för utrymme som tas i anspråk bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10-12 §§ FBL. Ett fall som detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det är uppenbart att det inte finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet. Vinstfördelningsprinciper En övergripande princip är att vinsten bör fördelas på ett sådant sätt som skulle ha blivit resultatet av en ”normal frivillig överenskommelse”. I ett fall 267 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 268 2015-10-01 Lantmäteriet som är aktuellt här finns det ingen självklar princip utan t.ex. följande kan tänkas: • Fördelning av vinsten i förhållande till berörda fastigheters nytta. • Ersättning med ”råge”, t.ex. på så vis att ersättningen motsvarar den dubbla marknadsvärdeminskningen. Val av vinstfördelningsprincip i detta fall Här väljs den sistnämnda principen, dvs. det dubbla intrånget. Det framstår som skäligt att inte räkna in skogsvärdet i den posten, utan enbart som den ersättning som bestäms enligt gängse värderingsmetod, 2009 års skogsnorm. Bestämmande av ersättning Markintrånget, marknadsvärdeminskningen, uppskattas enligt 2009 års skogsnorm till 15 000 kr/ha, dvs. 1,50 kr/kvm. I beloppet ingår ersättning för mark, förtidig avverkning samt storm- och torkskador. Virkesvärdet ingår inte, utan detta får fastighetsägarna tillgodogöra sig på annat sätt. Vägområdet – den korridor som avverkas – är 20 m brett. För respektive fastighet får vi följande belopp. Fastighet Areal skogsmark som tas i anspråk Marknadsvärdening minsk- Ersättning inklusive skälig vinst Kornsjö 2:12 20 x 1 050 = 21 000 kvm 1,50 x 21 000 = 31 500 kr 2 x 31 500 = 63 000 kr Kornsjö 6:3 20 x 250 = 5 000 kvm 1,50 x 5 000 = 7 500 kr 2 x 7 500 = 15 000 kr Kornsjö 2:20 20 x 200 = 4 000 kvm 1,50 x 4 000 = 6 000 kr. 2 x 6 000 = 12 000 kr Totalt 30 000 kvm Totalt 45 000 kr Totalt 90 000 kr En avstämning ska göras så att inte någon fastighet lider förlust om ersättningarna bestäms till dessa belopp. Av båtnadskalkylen, se särskilt exempel, har framgått att det blir en kalkylerad vinst på 55 000 kr. Den kalkylen utgår från markintrånget 45 000 kr. Om nu markintrånget fördubblas, så kommer det alltså att bli en ökning på kostnadssidan med 45 000 kr. Det blir i så fall fortfarande en vinst, på 10 000 kr. Ersättningen ovan behöver därför inte jämkas. Kommentarer Exemplet åskådliggör hur ersättningen principiellt bör beräknas om vinsten beräknas ”med råge”. Här har det bedömts vara skäligt att ersättningen bestäms till det dubbla markintrånget beräknat enligt 2009 års skogsnorm. Det LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 är ett praktiskt och enkelt sätt att göra vinstfördelningen, vilket alltså kan vara skäligt i ett fall som detta. Eftersom ersättningsreglerna är dispositiva kan det i praktiken gå att göra ytterligare förenklingar om sakägarna är överens om detta. I ett fall som detta kommer ju de berörda fastighetsägarna att, något förenklat, i realiteten få betala sin egen vinst. De respektive fastigheterna kommer nämligen att få en nytta, och därmed ett andelstal, som i princip står i proportion mot väglängden över fastigheten. Om sakägarna medger det så bör ersättningen därför kunna förenklas till att avse endast markintrånget utan vinst. En ytterligare förenkling är ingen ersättning för markintrånget betalas över huvud taget, förutsatt att sakägarna är överens om detta. Fastighetsägarna kommer ju annars att till samfälligheten få betala ett belopp som i princip motsvarar intrånget på sin egen fastighet. Samfälligheten ska sedan betala till fastighetsägarna. För att slippa denna procedur, och även slippa värderingskostnaden, kan det alltså vara skäligt att försöka få till stånd en överenskommelse om att var och en av fastighetsägarna så att säga bär sitt eget intrång. 269 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 270 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 3. Avloppsledning i åkermark Exemplet belyser ersättningsfrågan då en enskild avloppsledning anläggs på en jordbruksfastighet. Hur bör vinstfördelningen göras i detta fall? Förutsättningar En gemensamhetsanläggning bildas för en enskild avloppsledning, som anläggs på bl.a. jordbruksfastigheten Bergvreten 1:2. Ledningen betjänar totalt ett 20-tal fastigheter. Arbetsområdet är 10 meter brett. Det sträcker sig 600 meter över jordbruksmark på Bergvreten 1:2, som är en spannmålsgård belägen i produktionsområdet nedre Norrland (Nn-området). Ledningen anläggs i juli 2012. Den aktuella marken har besåtts under våren. Det uppkommer ingen försvårad brukning av fälten under anläggningsarbetet, eftersom denna tid är relativt kort. 10:1 26:1526:6 1:12 1:7 13:1 26:4 1:13 1:18 4 2104-1 BERGVRETEN 1:2 2 ( 1 BERGVRETEN 26:13 1:15 26:5 ( 1:16 0/ 3.1 ( ( ( 1: 4 ( 2:12 3 45 m Ersättningsprinciper Vinstfördelningsfall Enligt 13 § AL ska ersättning för utrymme som tas i anspråk bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10-12 §§ FBL. Ett fall som detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det är uppenbart att det inte finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Vinstfördelningsprinciper En övergripande princip är att vinsten bör fördelas på ett sådant sätt som skulle ha blivit resultatet av en ”normal frivillig överenskommelse”. I detta fall finns det ingen självklar princip utan t.ex. följande kan tänkas: • Fördelning av vinsten i förhållande till berörda fastigheters värdeförändringar. • Likadelning av vinsten mellan de å ena sidan de fastigheter som avstår utrymme och å andra sidan de fastigheter som deltar i anläggningssamfälligheten. • Ersättning med ”råge”, t.ex. på så vis att ersättningen motsvarar den dubbla marknadsvärdeminskningen. Val av vinstfördelningsprincip i detta fall Här väljs den sistnämnda principen, dvs. den dubbla marknadsvärdeminskningen. Detta görs med tanke på dels att det är landsbygdsförhållanden, dels att det en enkel och okomplicerad vinstfördelningsmetod som inte förutsätter att en vinst behöver räknas fram och fördelas. Bestämmande av ersättning Marknadsvärdeminskning Marknadsvärdeminskningen beräknas enligt de rekommendationer som Lantmäteriet tagit fram för smala underjordiska ledningar (diameter mindre 68 än 30 cm). För en fastighet belägen i Nn-området rekommenderas att marknadsvärdeminskningen beräknas till summan av följande belopp: • Fast belopp: 500 kr. • Framtida grödskada samt övriga framtida intrångseffekter: 0,50 kr/m2. • Grödskada under anläggningsåret: 1,00 kr/m2.(Det kan även bli fråga om ersättning för försvårad brukning under anläggningstiden, men det är inte aktuellt i detta fall.) Arealen åkermark inom arbetsområdet är 10 m x 600 m = 6 000 m2. Den ska ersättas med 1,50 kr/m2 (0,50 + 1,00 kr enligt ovan), dvs. totalt 9 000 kr. Marknadsvärdeminskningen blir därmed 500 + 9 000 = 9 500 kr. Intrångsersättning Intrångsersättning blir utifrån den valda vinstfördelningsprincipen 2 x 9 500 = 19 000 kr. 68 Lantmäteriets rekommendationer finns i Handbok LL under 13 §. 271 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 272 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 4. Brygganläggning Exemplet gäller ett fall då en gemensamhetsanläggning inrättas för en brygga. Hur ska marknadsvärdeminskningen bestämmas och vilken vinstfördelningsprincip bör tillämpas? Det är två frågor som belyses i exemplet. Förutsättningar En gemensamhetsanläggning avseende en ny brygga (båtplatser) ska inrättas 69 för fritidsfastigheterna 1:237–242, vilka är belägna i Stockholms skärgård. Anläggningen ska ligga på fastigheten 1:65, som är en liten jordbruksfastighet. Enligt gällande detaljplan utgör området Vb-område som är avsett att komplettera kvartersmarken. Det finns sedan tidigare en dåligt underhållen brygga på den plats där den nya bryggan ska ligga. Ägarna fastigheterna 1:237-242 har genom muntlig överenskommelse nyttjat denna brygga, men ägaren till 1:65 motsäger sig ett fortsatt nyttjande av bryggan. StavsuddaKrokholmens nat.res. 1:141 1:140 1:65 1:242 Krokholm 1:237 1:240 ( ( s ( ( ( ( ( ( ( 1:238 1:241 1:239 1:243 1:244 Kr ( 1:245 ( ( ( ( ( ( Söderholmsfladen ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( Bryggans läge 1:246 S 40 m Ersättningsprinciper Vinstfördelningsfall Enligt 13 § AL ska ersättning för utrymme som tas i anspråk bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10-12 §§ FBL. Ett fall som detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det är uppenbart att det inte finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet. 69 Ett motsvarande exempel, utifrån samma förutsättningar, avseende inrättande av en gemensamhetsanläggning finns under 13 § AL. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Vinstfördelningsprinciper En övergripande princip är att vinsten bör fördelas på ett sådant sätt som skulle ha blivit resultatet av en ”normal frivillig överenskommelse”. I detta fall finns det ingen självklar princip utan t.ex. följande kan tänkas: • Fördelning av vinsten i förhållande till berörda fastigheters värdeförändringar. • Likadelning av vinsten mellan de å ena sidan den fastighet som avstår utrymme och å andra sidan de fastigheter som deltar i anläggningssamfälligheten. • Ersättning med ”råge”. Val av vinstfördelningsprincip i detta fall Här väljs den andra principen, dvs. att vinsten delas lika mellan de å ena sidan den fastighet som avstår utrymme och å andra sidan de fastigheter som deltar i anläggningssamfälligheten. Stöd för detta synsätt finns i t.ex. rättsfallet V 10:5, där situationen var likartad som i detta fall. (I det fallet var det fråga om bildande av ett servitut och inte en gemensamhetsanläggning, men ersättningsprincipen är densamma.) Bedömning av marknadsvärdeminskningen Värderingsprincip Marknadsvärdeminskningen på fastigheten 1:65, som avstår utrymme, kan i detta fall bedömas med utgångspunkt från förlust av hyresintäkter om fastighetsägaren i stället själv hade byggt den nya bryggan och hyrt ut båtplatser till de sex fastigheterna 1:237–242. En värdering utifrån förlust av hyresintäkter tillämpades i t.ex. rättsfallen V 83:5, V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 10:5. Kalkylen ska göras utifrån årliga nettointäkter per båtplats, dvs. bruttointäkter minus kapital-, drifts- och underhållskostnader, för de sex fritidsfastigheterna. I detta fall, då marknadsvärdeminskningen bedöms med utgångspunkt från alternativet att hyra ut båtplatser vid den nya brygga, ska ingen ersättning betalas separat för den befintliga, äldre anläggningen. Det är ju den nya bryggan som, i den tänkta situationen med uthyrning, så att säga genererar intäkter och därmed skapar ett marknadsvärde. Även det ”underliggande” markintrånget täcks av kalkylen utifrån hyresintäkter. Årliga hyresintäkter Den bruttointäkt som ägaren av fastigheten 1:65 hade kunnat påräkna vid alternativ uthyrning kan uppskattas med stöd av vad som betalas för andra liknande upplåtelser i området, vilket ligger på i storleksordningen 3-4 000 kr per år och båtplats. Det kan mot den bakgrunden vara rimligt att välja ett 273 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 274 2015-10-01 Lantmäteriet belopp som ligger mitt i detta intervall, dvs. 3 500 kr. Totalt får vi då för sex båtplatser ett årligt bruttobelopp om 6 x 3 500 = 21 000 kr. Drifts- och underhållskostnaderna uppskattas till 2 500 kr per år, motsvarande drygt 400 kr per båtplats. Ovanstående intäkter och kostnader ger ett årligt netto, exklusive kapitalkostnaden som beaktas särskilt längre fram, om 21 000 – 2 500 = 18 500 kr. Kapitalisering Praxis, se ovan nämnda rättsfall, är att marknadsvärdeminskningen bedöms genom att årsbeloppet kapitaliseras på evig tid och att hela kalkylbeloppet antas slå igenom i marknadsvärdet. Det finns här inte skäl att använda någon annan beräkningsmetod. När det gäller kalkylräntan har räntefoten 5 % godtagits av domstolarna i de flesta fall; se V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 05:5. En högre räntefot har tillämpats i ett par fall; se V 83:5 och V 10:5. Här väljs räntefoten 5 %. Det bedöms nämligen att det är fråga om långsiktigt realvärdesäkra hyresintäkter i alternativkalkylen, eftersom det gäller båtplatser på en ö i Stockholms skärgård dit det inte går att ordna en vägförbindelse. Det på evig tid kapitaliserade årliga beloppet blir därmed 18 500 x 20 = 370 000 kr. Slutbedömning Från ovanstående belopp ska dras kapitalkostnaden. Det förutsätts att fastighetsägaren hade varit tvungen att göra en motsvarande investering som anläggningsamfälligheten idag för att få en väl funderande brygganläggning. Kostnaden för investeringen uppskattas till 250 000 kr. Nettot med beaktande av kapitalkostnaden blir därmed 370 000 – 250 000 = 120 000 kr. Marknadsvärdeminskningen bedöms uppgå till motsvarande belopp, dvs. 120 000 kr. Beräkning av vinstandel Utöver den bedömda marknadsvärdeminskningen, 120 000 kr, ska intrångsersättningen innefatta hälften av anläggningens vinst, vilken bestäms till skillnaden mellan fördelarna och kostnaderna. Fördelar Bedömningen av hur mycket tillgången av en väl fungerande båtplats för de aktuella fastigheterna är värd – marknadsvärdepåverkan – kan göras på olika sätt. Ett sätt, som tillämpades i rättsfallet V 10:5, är att betrakta båtplatsen som ett tomttillbehör och sedan bedöma inverkan på marknadsvärdet utifrån en viss procentsats. De aktuella fastigheterna marknadsvärde är ca 3 milj. kr. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Tillgången till en båtplats bedöms öka värdet med 3-4 %, motsvarande 90120 000 kr per fastighet. Sammantaget kan det vara rimligt att utgå från en värdeökning om 100 000 kr per fastighet. Den totala marknadsvärdeökningen bedöms mot denna bakgrund till 6 x 100 000 = 600 000 kr. Kostnader och olägenheter De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av anläggningskostnad, framtida drifts- och underhållskostnader, förrättningskostnad samt markintrång. 3. Anläggningskostnaden uppskattas till 250 000 kr. 4. De årliga drifts- och underhållskostnaderna har ovan uppskattats till 70 2 500 kr. Kapitaliserat med 4 % kalkylränta på evig tid får vi ett belopp på 2 500 x 25 = 62 500 kr 5. Förrättningskostnaden uppskattas till 80 000 kr. 6. Markintrånget har ovan bedömts till 120 000 kr. Totalt på minussidan: 250 000 + 62 500 + 80 000 + 120 000 = 512 500 kr. Vinst Den kalkylerade vinsten blir 600 000 – 512 500 = 87 500 kr. Intrångsersättning Ersättningen till ägaren av fastigheten 1:65 ska enligt vad som sagts ovan bestämmas till marknadsvärdeminskningen plus halva vinsten. Ersättningen blir sålunda 120 000 + (0,5 x 87 500) = 163 750 kr. 70 I båtnadskalkylen är rimligt att tillämpa en real räntefot på 4 %, vilket är en räntefot som är accepterad vid den typen av beräkningar. Det är en annan kalkylsituation än den ovan då kalkylen gjordes för att bestämma marknadsvärdeminskningen genom kapitalisering av årliga hyresbelopp. I den kalkylen valdes en högre räntesats än realräntan för att beakta kalkylosäkerheten. 275 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 276 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 5. Parkeringsplats inom g-område Exemplet belyser värdering enligt AL 13 § där anläggningen är belägen på ett i detaljplanen utpekat g-område. Observera att de siffror som redovisas endast är exempel. Förutsättningar Fyra fastigheter med flerbostadshus, Ekdal 1:61–1:64 har ansökt om att inrätta en gemensamhetsanläggning för parkeringsplats. Varje fastighet omfattar 1 500 kvm och består av fyra lägenheter med en total bruttoarea (BTA) om 350 kvm. Parkeringen upptar ett område om 250 kvm och belastar fastigheter Ekdal 1:1. Området är i detaljplanen utlagt som markreservat för gemensamhetsanläggning, g-område. Vidare anges att det på området endast får anläggas parkering. P 1:1 Värdetidpunkt Enligt 4 kap. 4 § expropriationslagen (1972:719, ExL) är värdetidpunkten dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs. 2013-03-01. Innan beslut fattas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdeutlåtandet och ersättningsbeslutet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Ersättningsprinciper Värderingen grundar sig på ersättningsreglerna i 13 § AL, vilka hänvisar till reglerna i 5 kap. 10-12 §§ FBL och 4 kap. ExL. Värdering vid markupplåtelse för GA inom g-område 5 kap. 10 a § 2 st. FBL anger att vid värdering av mark som kan tas i anspråk med stöd av 14 kap. 18 § PBL, t.ex. ett g-område för en gemensam trafikanläggning, ska 4 kap. ExL tillämpas. Enligt förarbetena till 14 kap. 18 § PBL är det som närmast kan vara aktuellt i dessa fall gemensamma utfarter över kvartersmark. En trafikanläggning enligt PBL:s definition torde därför inte träffa en parkeringsplats som den nu aktuella. Istället ska 5 kap. 10 a § 3 st. FBL tillämpas där det vid ersättningsbedömningen även ska tas hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för de tillträdande fastigheterna, s.k. vinstfördelning. Enligt praxis från Högsta domstolen (NJA 1956 s. 603) ska markens värde vid tomtbildning inom detaljplan beräknas efter det genomsnittliga tomtvärdet på de tillträdande fastigheterna. Denna princip har sedermera utvecklats till en vinstfördelningsmetod. Då den aktuella gemensamhetsanläggningen avser parkering, vilket normalt anordnas inom den egna tomten, får principen anses var tillämplig i det nu aktuella fallet. Värderingsprinciper Genomsnittsvärdeprincipen Denna princip innebär att ersättningen bedöms utifrån värdet för de tillträdande fastigheterna, dvs. de fastigheter som rättigheten upplåts för. Fastigheterna värderas efter dess råtomtvärde som är värdet av marken utan byggnader, VA, övriga trädgårdsanläggningar och nedlagda lantmäteri- och exploateringskostnader etc. men inkluderar värdet av byggrätten. Det totala råtomtvärdet av samtliga tillträdande fastigheter fördelas jämnt över den sammanlagda arealen av fastigheterna och rättighetsområdet. Detta genomsnittliga värde appliceras sedan på rättighetsområdet för att bedöma ersättningens storlek. Vid tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen måste dock en kontroll göras så att den beräknade ersättningen ligger inom intervallet för värdeminskning på den upplåtande fastigheten respektive värdeökning på de fastigheter som rättigheten upplåts för. 277 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 278 2015-10-01 Lantmäteriet Ortsprisanalys För att bedöma de tillträdande fastigheternas värde görs en ortsprisanalys avseende försäljningar av liknade fastigheter. Ur ortsprismaterialet hämtas relevanta nyckeltal som sedan appliceras på värderingsobjekten. För flerbostadshus används främst hur mycket som betalas för byggrätten, räknat i kronor per kvm bruttoarea (BTA). Värdering Försäljningar av fastigheter med taxeringskod 310, planlagda för bostadsändamål, inom Eke kommun sedan 2011. Nivåerna avser priser exkl. exploateringsavgifter. Kommun Fastighet BERG 1:192 Eke Eke NÄS 1:745 Eke EKE 1:262 Eke EKE 1:357 Eke BERG 2:5 Eke ÖSBY 1:570 Medelvärde: Köpedatum 2012-07-10 2012-02-21 2012-01-24 2011-12-05 2011-12-01 2011-05-22 Köpare Eke Kommun Eke Kommun Brf Skevikshöjden Jibeco 2437 Aktiebolag Riksbyggen Ek För Fkts Fastighets AB Säljare Berg Fast.AB AB Möre Fast.AB Eke 1:262 Brf Stadsvillorna Eke Kommun Eke Kommun Byggrätt kr/kvm BTA Pris Tkr kvm BTA 7 000 3 500 2 000 2 890 1 440 2 007 3 000 1 170 2 564 4 000 1 800 2 222 69 917 20 000 3 496 2 000 850 2 353 2 440 Byggrättsvärdet för flerbostadshus ligger på nivåer kring 2 400 kr/kvm BTA vilket resulterar i ett råtomtvärde för Eke 1:61–64 om 840 000 kr vardera (2 400 kr x 350 kvm BTA). Det totala råtomtvärdet för Ekdal 1:61–64 uppgår därmed till 3,36 Mkr. Detta värde ska fördelas jämnt över tomtarealen för de fyra fastigheterna samt rättighetsområdet som uppgår till totalt 6 250 kvm (1 500 kvm x 4 + 250 kvm), vilket ger ett avrundat genomsnittligt råtomtvärde om 540 kr per kvm. Ersättningen beräknas således till 250 kvm x 540 kr/kvm = 135 000 kr. Sist görs en kontroll av huruvida ersättningen ligger inom intervallet för värdeminskningen på avträdande fastighet och värdeökningen på tillträdande fastigheter, närmare beräkningar kring detta finns i Båtnadsvärdering AL 6 § exempel 3. Värdeökningen för de tillträdande fastigheterna Eke 1:61–64 uppgår till 397 500 kr och värdeminskningen för Eke 1:1 uppgår till 75 000 kr. Detta innebär att ersättningen inte behöver jämkas. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 3.2 BÅTNADSVÄRDERING 3.2.1 Principer Ett indispositivt vinstvillkor Enligt 6 § första stycket AL får en gemensamhetsanläggning inrättas endast om fördelarna av ekonomisk eller annan art överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Det ska med andra ord uppkomma 71 en vinst. Detta s.k. båtnadsvillkor innebär att en fastighet aldrig kan anslutas till en gemensamhetsanläggning som inte är ekonomiskt försvarbar – även om anläggningen skulle vara av väsentlig betydelse för fastigheten. Båtnadsvillkoret ska prövas för hela ”anläggningsföretaget” och inte för varje enskild fastighet för sig. Båtnadsvillkoret vid inrättande av en gemensamhetsanläggning är indisposi72 tivt. Det får alltså inte åsidosättas ens om alla fastighetsägare är överens om att gemensamhetsanläggningen ska inrättas (prop. 1973:160 s. 221– 222). Båtnadsvillkoret ska inte prövas om gemensamhetsanläggningen inrättas i enlighet med fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan under planens genomförandetid, se 6 a § AL. Fördelar = båtnad Ekonomiska fördelar Som fördel ska anses varje förbättring av möjligheterna att utnyttja de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen (prop. 1973:160 s. 149). En förbättring av detta slag torde enligt förarbetena normalt yttra sig i en ökning av fastighetsvärdet. Hänsyn ska inte tas till att anläggningen tillgodoser en fastighetsägares rent personliga intressen. Liksom vid fastighetsreglering bör värderingen i första hand ta sikte på att bedöma inverkan på berörda fastigheters marknadsvärde. Rent praktiskt kan det många gånger vara lämpligt att göra en direktuppskattning av denna inverkan, t.ex. utifrån ökade kostnader eller minskade intäkter om den aktuella anläggningen inte inrättas. 71 I fortsättningen används här det oegentliga begreppet båtnadsvillkor, eftersom det trots allt är ett i sammanhanget vedertaget begrepp. Men det viktigt att framhålla att båtnadsvillkorets innebörd är att det ska uppkomma en vinst, dvs. att de ekonomiska fördelarna ska överväga de kostnader och andra olägenheter som regleringen medför. 72 Båtnadsvillkoret vid fastighetsregleringar, 5 kap. 4 § FBL, är däremot dispositivt. 279 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 280 2015-10-01 Lantmäteriet En skillnad gentemot båtnadsvärdering vid fastighetsreglering är att man vid båtnadsberäkningen enligt AL inte bör räkna av den marknadsvärdeminskning – och övriga skador – som hänför sig till avstående av utrymme för anläggningen. AL bygger på att markintrånget värderas och ersätts separat enligt 13 § AL och att det är anläggningsamfälligheten som betalar denna 73 ersättning. Det kan även vara andra fastigheter än de som ska delta i anläggningen som avstår utrymme. Därför bör markintrånget på de fastigheter som avstår utrymme kalkyltekniskt i stället betraktas som en kostnad i vinstkalkylen (se nedan) och inte räknas av vid bedömningen av fastigheternas värdehöjning (båtnaden). Fördelar av annan art Av lagtexten framgår att det finns möjligheter att väga in fördelar av annan art än rent ekonomiska. I förarbetena (prop. 1973:160 s. 150) sägs att vilka faktorer som ska tas med i beräkningen får ”bedömas med mot bakgrunden av de värderingar som råder vid varje särskild tidpunkt och med beaktande av lokala förhållanden”. Som exempel anges att anläggningar som har samband med sanering av äldre bostadsområden normalt innebär sådana fördelar av social natur att stor vikt bör fästas vid dem även om de inte i nämnvärd grad återverkar på fastighetsvärdena. Sådana anläggningar har betydelse inte bara för fastighetsägarna utan också för hyresgäster och andra som använder dem. Rent personliga önskemål ska dock inte beaktas. Begreppet ”båtnadsområde” Ett begrepp som flitigt har använts genom åren är ”båtnadsområde”. Bakom begreppet ligger främst att det inom skogsmark går att göra ekonomiska beräkningar av hur uttransporten av virke lämpligen bör ske. De arealer för vilka det är lönsamt att transportera ut virket åt ett visst håll – dvs. via en viss skogsbilväg – utgör vägens båtnadsområde. Mot den bakgrunden är det naturligt, att som i förarbetena säga att för fastigheter inom båtnadsområdet är det normalt väsentligt att delta i gemensamhetsanläggningen (prop. 1973:160 s. 277 x). Båtnadsområde är dock ett något vilseledande begrepp, eftersom det ger sken av att det generellt sett går att göra en areell avgränsning av vilka fastigheter som ska delta i en gemensamhetsanläggning. Så är dock inte fallet, eftersom det är väsentlighetsvillkoret som avgör vilka enskilda fastigheter som kan tvångsanslutas till en anläggning. Därefter ska båtnaden prövas för detta kollektiv av fastigheter. Det s.k. båtnadsområdet bestäms med andra ord av väsentligheten – inte tvärtom. 73 FBL bygger däremot på nettoprincipen, dvs. likviden ska reglera skillnaden i värde före och efter regleringen. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Det kan alltså mycket väl vara så att en viss gemensamhetsanläggning innebär en båtnad vare sig den omfattar fem, tio eller något annat antal fastigheter. Båtnadsvillkoret säger alltså inget om vilka fastigheter som ska ingå i samverkan. Därav följer också att det inte kan göras någon ”båtnadsprövning” för en viss fastighet. Om det är av väsentlig betydelse för fastigheten att delta kan den tvingas in i gemensamhetsanläggningen – om den totalt sett leder till en båtnad. Om den enskilda fastighetens nytta – dvs. dess andel av båtnaden – är stor eller liten, får sedan avspeglas i det andelstal som fastigheten ges enligt 15 §. Kostnader och olägenheter Enligt förarbeten och praxis kan de kostnader och olägenheter som ska belasta vinstkalkylen sorteras upp i nedanstående poster. Förrättningskostnader Eftersom prövningen av båtnadsvillkoret görs innan de verkliga, slutliga, förrättningskostnaderna är kända, måste dessa uppskattas till en för den aktuella åtgärden normal kostnad. Det ligger i sakens natur att det måste bli en tämligen grov uppskattning som bygger på schablonisering i olika avseenden. Rent principiellt kan det finnas anledning att skilja på det fall då det finns välgrundad anledning att anta att berörda sakägare är överens om det mesta, även ersättning för utrymme som tas i anspråk, och det motsatta fallet. Är sakägarna överens bör detta leda till att kalkylen ska baseras på en lägre förrättningskostnad. Är sakägarna inte överens om t.ex. den ersättning som ska betalas för utrymme som avstås, ska kostnaden för värderingsarbete tas med i kalkylen. I detta fall kan det även i övrigt finnas anledning att högre kostnader, t.ex. utgå från att det blir en högre sammanträdeskostnad. Endast de kostnader som belastar sakägarna ska beaktas. Om statsbidrag betalas ut till företaget, så ska avdrag göras för de kostnader som täcks av bidraget (prop. 1973:160 s. 149). Kostnader för att utföra anläggningen Kostnaden för att utföra anläggningen är normalt inte heller känd vid den tidpunkt då båtnadsvillkoret prövas. Denna kostnad måste därför bedömas så gott det går utifrån projekteringshandlingar, nyckeltal etc. Framtida drifts- och underhållskostnader Av förarbetena (prop. 1973:160 s. 149) framgår att framtida drifts- och underhållskostnader ska hänföras till de kostnader som ska tas med i kalkylen. En bedömning måste alltså göras av dessa båda poster omräknade till ett engångsbelopp (nuvärdesbelopp). 281 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 282 2015-10-01 Lantmäteriet Markintrång Som framgått ovan ska markintrånget tas med som en särskild post på minussidan. Här avses den marknadsvärdeminskning och eventuella övriga skador som uppkommer på de fastigheter som avstår utrymme. Det kan observeras att det här inte är samma belopp som den ersättning som ska betalas ut enligt 13 § AL. Ersättningen ska ofta innehålla en vinstandel, 74 som i sin tur bygger på att vinsten räknas fram genom en vinstkalkyl. Därför går det inte att ta med ersättningsbeloppen i vinstkalkylen, även om ersättningsbeloppen är en utgiftspost som de deltagande fastigheterna ska 75 svara för. Enskilda fullföljdskostnader Vidare ska även kostnader för enskilda fullföljdsåtgärder tas med i beräkningen (prop. 1973:160 s. 149). Det torde dock vara ovanligt att det i praktiken finns anledning att ta med den här typen av kostnader. Övriga olägenheter Med olägenhet vid båtnadsberäkningen avses ekonomisk olägenhet. En sådan olägenhet tar sig inte alltid uttryck i en minskning av en fastighets värde, utan kan även bestå i arbete som drabbar en delägare till följd av anläggningens utförande och drift. Även besvär eller obehag i sådant hänseende som har ekonomisk betydelse bör beaktas (prop. 1973:160 s. 150 y). 74 Är det inte ett vinstfördelningsfall ska 25 % betalas på marknadsvärdeminskningen. Inte heller detta påslag ska belasta kalkylen. 75 Bestämmelsen i 5 kap. 11 § FBL om jämkning av ersättningsbelopp gäller även enligt AL och utgör ett skydd för att fastighetsägarna inte drabbas av en förlust. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 3.2.2 Exempel EXEMPEL1. Utfartsväg utanför detaljplan Exemplet belyser prövning av båtnadsvillkoret vid inrättande av en gemensamhetsanläggning avseende en utfartsväg utanför ett detaljplanelagt område. Exemplet bygger i fråga om förutsättningarna delvis på rättsfallet V 07:5. Observera att de siffror som redovisas är endast exempel. Förutsättningar Fyra fritidsfastigheter, Västra Lagnö 1:120, 1:135, 1:202 och 1:111, saknar rätt till bilväg. De har tidigare med stöd av ett muntligt avtal anlagt en bilväg efter sträckan 1-2 på fastigheten 1:170 och samfälligheten s:17 samt byggt en bro över sundet. För att trygga rätten att ha kvar vägen och bron samt få en ordnad drift av vägen ansöker ägarna av de fastigheter som nyttjar vägen om att det ska bildas en gemensamhetsanläggning. Anläggningen ska avse den ca 80 meter långa vägen inklusive bron över sundet samt en parkeringsplats öster om bron. Vägen och bron behöver också rustas upp. (Sträckan 2-3 är en separat gemensamhetsanläggning avseende en befintlig gångväg. Båtnadskalkylen här gäller inte den anläggningen.) 283 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 284 2015-10-01 Lantmäteriet Prövning av båtnadsvillkoret Enligt 6 § AL ska fördelarna av anläggningen överväga de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Fördelar Det förutsätts att enbart fastigheterna Västra Lagnö 1:120, 1:135, 1:202 och 1:111 har nytta av vägen. Utifrån ortsprismaterial kan konstateras att skillnaden i marknadsvärde mellan en tomt i Stockholms skärgård med respektive utan tillgång till bilväg är ca 450 000 kr. Marknadsvärdet på Fastigheten 1:111, som får bilväg ända fram till tomten, bedöms öka med detta belopp. Fastigheterna 1:120, 1:135 och 1:202 bedöms öka i värde med enbart 250 000 kr, eftersom de inte får bilväg ända fram till tomten utan får en gångväg den sista biten. Den totala marknadsvärdeökningen, dvs. båtnaden, bedöms sålunda till 450 000 + 3 x 250 000 = 1 200 000 kr. Kostnader och olägenheter De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av anläggningskostnad, framtida drifts- och underhållskostnader, förrättningskostnad samt markintrång och värdet av anläggningar som tas i anspråk. Markintrånget avser marknadsvärdeminskningen – och övriga skador – på de fastigheter som avstår mark. Det är inte samma sak som de ersättningar som ska betalas ut för det utrymme som tas i anspråk, eftersom sådan ersättning inkluderar en viss vinstandel (se separat värderingsexempel under 13 § AL). • Kostnaden för att rusta upp vägen och bron uppskattas till 250 000 kr. • De framtida driftskostnaderna för vägen uppskattas till 5 kr/m och år (inkluderar vinterväghållning). Kapitaliserat med 4 % kalkylränta blir beloppet 5 kr x 80 m x 25 = 10 000 kr. Framtida underhållskost76 nader för bron kan grovt bedömas till samma nuvärdesbelopp. Totalt blir detta 20 000 kr för framtida driftskostnader. • Förrättningskostnaden uppskattas till 80 000 kr. • Markintrånget bedöms till 32 500 kr (325 kvm á 100 kr) för fastigheten 1:170 och 7 500 kr (75 kvm á 100 kr) för samfälligheten s: 17. På fastigheten 1:111, där parkeringsplatsen anläggs, uppskattas intrånget till 60 000 kr (150 kvm á 400 kr). Totalt markintrång blir 32 500 + 7 500 + 60 000 = 100 000 kr. 76 I detta fall är det tillräckligt med en grov uppskattning av drifts- och underhållskostnaderna eftersom det blir en kalkylerad vinst med mycket stor marginal. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 • Vägkroppen och bron ägs gemensamt av fastigheterna 1:120, 1:135, 1:202 och 1:111, dvs. de fastigheter som ska ingå i ga77 samfälligheten. Det tekniska nuvärdet bedöms vara relativt lågt. Det bedöms i detta fall till 20 procent av kostnaden för att rusta upp vägen och bron, dvs. till 0,2 x 250 000 = 50 000 kr. Totalt får vi därmed på minussidan 250 000 + 20 000 + 80 000 + 100 000 + 50 000 = 500 000 kr. Vinst Vinsten blir 1 200 000 – 500 000 = 700 000 kr. Åtgärden uppfyller sålunda villkoret i 6 § AL. 77 Vinstkalkylen ska alltså innefatta det tekniska nuvärdet av befintliga anläggningar, väg och bro, som tas i anspråk och inte bara markintrånget. I detta fall är det de deltagande fastigheterna som själva äger anläggningarna, men det har ingen principiell betydelse vem som äger anläggningarna. När det däremot gäller ersättningen anläggningarna kan fastighetsägarna komma överens om att ingen ersättning ska betalas, vilket kan vara praktiskt i detta fall eftersom de så att säga får betala till sig själva. Se vidare exemplet om ersättning i detta fall under 13 §. Båtnadsvillkoret i 6 § AL är dock inte dispositivt till skillnad mot ersättningsregeln i 13 § AL, varför det inte går att avtala bort poster som inte ska belasta vinstkalkylen. 285 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 286 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 2. Skogsbilväg Exemplet belyser prövning av båtnadsvillkoret vid inrättande av en gemensamhetsanläggning avseende en skogsbilväg. De siffror som redovisas är endast exempel, som inte utan vidare kan tillämpas i andra fall. Förutsättningar En ny skogsbilväg ska inrättas för tre skogsfastigheter, Kornsjö 2:10, 2:12 (två skiften) och 6:3. Den streckade linjen på kartan visar den tänkta vägens läge. Utfart mot allmän väg sker norrut på 2:12. Punktmarkerad linje avgränsar vägens båtnadsområde, som uppgår till sammanlagt omkring 150 ha produktiv skogsmark. Prövning av båtnadsvillkoret Enligt 6 § AL ska fördelarna av anläggningen överväga de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Fördelar Fördelarna består att det blir billigare att transportera ut virke samt att för personal och maskiner komma åt de områden som ska avverkas. Denna båtnad kan enligt Skogsstyrelsens metod för båtnadsvärdering för skogsbilvägar uppskattas till i genomsnitt 3 000 kr/ha för båtnadsområdet. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Den totala båtnaden bedöms sålunda mot denna bakgrund till 150 x 3 000 = 450 000 kr. Kostnader och olägenheter De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av anläggningskostnad för vägen, framtida drifts- och underhållskostnader, förrättningskostnad samt markintrång. • Kostnaden för att anlägga vägen uppskattas till 150 kr/m väg. Total väglängd 1 500 m. Anläggningskostnaden blir således 150 x 1 500 = 225 000 kr. • De framtida driftskostnaderna för vägen kan uppskattas till 2 kr/m och år. Den årliga underhållskostnaden blir 2 x 1 500 = 3 000 kr. Kapitaliserat med 4 % kalkylränta får vi ett belopp om 25 x 3 000 = 75 000 kr. • Förrättningskostnaden uppskattas till 50 000 kr. • Markintrånget uppskattas enligt 2009 års skogsnorm till 15 000 kr/ha, motsvarande 1,50 kr/kvm. Beloppet inkluderar ersättning för mark, förtidig avverkning samt storm- och torkskador. Virkesvärdet ingår inte, utan detta får fastighetsägarna tillgodogöra sig på annat sätt. Den korridor som kalavverkas för vägen är 20 m bred. Den totala arealen blir 20 x 1 500 = 30 000 kvm. Markintrånget blir totalt 1,50 x 30 000 = 45 000 kr. De totala kostnaderna blir därmed 225 000 + 75 000 + 50 000 + 45 000 = 395 000 kr. Vinst Vinsten blir 450 000 – 395 000 = 55 000 kr. Åtgärden uppfyller därmed villkoret i 6 § AL. 287 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 288 2015-10-01 Lantmäteriet EXEMPEL 3. Parkeringsplats inom detaljplan Exemplet belyser prövning av båtnadsvillkoret vid inrättande av en gemensamhetsanläggning avseende en parkeringsplats inom ett detaljplanelagt område. Observera att de siffror som redovisas endast är exempel. Förutsättningar Fyra fastigheter med flerbostadshus, Ekdal 1:61–1:64, har ansökt om att inrätta en gemensamhetsanläggning för parkeringsplats. Varje fastighet består av fyra lägenheter och behovet av parkeringsplatser uppgår till totalt 16 stycken. På grund av terrängförhållandena på platsen och bristande utrymme går det inte att anlägga parkering inom respektive fastighet. Parkeringen upptar ett område om 250 kvm och belastar fastigheter Ekdal 1:1. P 1:1 Prövning av båtnadsvillkoret Enligt 6 § AL får en gemensamhetsanläggning inrättas endast om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Fördelar Fördelarna av ekonomisk art är den marknadsvärdeökning som anläggningen innebär för de deltagande fastigheterna. Denna ökning kan i det aktuella fallet beräknas utifrån den besparing som anläggningen innebär mot att istället behöva hyra motsvarande antal parkeringsplatser. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Kostnader och olägenheter Kostnaderna för anläggningen består av utförande- och driftkostnad. Utöver dessa poster tillkommer förrättningskostnad och marknadsvärdeminskning på den upplåtande fastigheten. Beräkningar I dagsläget arrenderas parkeringsplatser på andra fastighet i grannskapet för 200 kr per plats och månad, vilket bedöms vara kring en marknadsmässig nivå. Det positiva värdet motsvarar därmed den diskonterade kostnadsbesparingen för 16 parkeringsplatser baserat på en real kalkylränta om 4 procent på evig tid, vilket blir: 200 kr x 12 månader x 16 platser / 0,04 = 960 000 kr Kostnaden för anläggningens utförande baseras på en offert från Bygg & Schakt AB. Driftkostnaden baseras på riktvärden från REPAB:s kostnadsdata som diskonteras med en real kalkylränta om 4 procent på evig tid. Förrättningskostnaden ska avse en normal förrättningskostnad för denna typ av förrättning. Det intrång som sker på upplåtande fastighet har beräknats utifrån ett marginellt värde som tillskottsmark till i söder belägna enbostadshusfastigheter och uppgår till 300 kr/kvm (1/3 av 900 kr/kvm). • Anläggningskostnad: 250 000 kr inkl. moms • Driftkostnad: (250 kvm á 30 kr per år) / 0,04 = 187 500 kr • Förrättningskostnad: 50 000 kr • Markintrång: 300 kr/kvm x 250 kvm = 75 000 kr • Total kostnad: 562 5000 kr Vinsten uppgår därmed till 960 000 – 562 500 = 397 500 kr vilket innebär att båtnadsvillkoret i 6 § AL är uppfyllt. 289 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 290 2015-10-01 3.3 ERSÄTTNING VID UPPLÅTELSE AV RÄTT TILL VÄG 3.3.1 Inledning Lantmäteriet I 49-50 a §§ AL finns bestämmelser om rätt att bygga och använda vägar. Enligt 49 § AL får upplåtas rätt för en fastighet att bygga en väg över en annan fastighet eller att använda en befintlig väg. I fråga om ersättning ska enligt 49 § andra stycket första meningen 13 § tillämpas. Om upplåtelsen avser en rätt att använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning, ska ersättning i stället betalas enligt 50 a § andra och tredje styckena (slitageersättning). Se vidare avsnitt 3.3.2 nedan. OBS! Enligt de regler som gällde fram till 2015-07-01, och som enligt övergångsbestämmelserna ska tillämpas för förrättningar som hade påbörjats före detta datum, ska ersättning för rätt att använda en befintlig väg bestämmas enligt 50 a § andra och tredje styckena (slitageersättning). Enligt 50 § AL får upplåtas rätt för en fastighet att tillfälligt använda en väg. För upplåtelsen ska ersättning betalas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma genom vägens användande. Sådan slitageersättning ska bestämmas att betalas på en gång eller årligen i förskott under den tid som rätten att använda vägen består och tas i anspråk av rättighetshavaren. Se vidare avsnitt 3.3.3 nedan. Enligt 50 a § AL får upplåtas rätt för en samfällighetsförening (som förvaltar vägar) att använda en väg som ingår i en annan gemensamhetsanläggning. För upplåtelsen ska ersättning betalas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma genom vägens användande. Sådan slitageersättning ska bestämmas att betalas på en gång eller årligen i förskott. Se vidare avsnitt 3.3.3. Ovanstående innebär att man kan urskilja tre olika ersättningsprinciper, beroende på vilket typfall som ska värderas. Expropriationsfall • En ny väg eller rätt att använda en befintlig väg för ett allmänt ändamål (49 §). För värderingen av en ny väg kan hänvisas till SERVITUT FÖR X-, Z- OCH T-OMRÅDEN (se avsnitt 2.1.3) för det fallet att tomtmark berörs. För andra markslag får ersättningen bestämmas enligt för ändamålet lämpliga intrångsvärderingsmetoder. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Vinstfördelningsfall • En ny väg eller rätt att använda en befintlig väg för ett enskilt ändamål (49 §). För värderingen av en ny väg kan vägledning fås av TOMTTILLBEHÖR (se avsnitt 2.1.5) för det fallet att vägen kan betraktas som ett tomttillbehör och av dokumentet SPECIELLT OM VÄGAR PÅ LANDSBYGDEN (se avsnitt 3.1.5) för övriga fall. Slitageersättning • Rätt att enligt 49 § använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning. • Rätt att tillfälligt använda en väg (50 §). • Rätt för en samfällighetsförening att använda en väg (50 a §). 3.3.2 Ersättning för upplåtelse enligt 49 § AL Utgångspunkter Enligt 49 § AL får en fastighet ges rätt att bygga en väg över en annan fastighet eller att använda en befintlig väg, om en sådan upplåtelse 1. är av väsentlig betydelse för att tillgodose den förstnämnda fastighetens behov av väg, 2. av särskilda skäl är lämpligare än att bilda en gemensamhetsanläggning eller att ansluta fastigheten till en redan bildad anläggning, och 3. inte medför synnerligt men för den upplåtande fastigheten eller för en annan fastighet som har rätt att använda vägen. För en upplåtelse enligt första stycket ska ersättning betalas enligt 13 §. Om upplåtelsen avser en rätt att använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning, ska ersättning i stället betalas enligt 50 a § andra och tredje styckena. OBS! Enligt de regler som gällde fram till 2015-07-01, och som enligt övergångsbestämmelserna ska tillämpas för förrättningar som hade påbörjats före detta datum, ska ersättning för rätt att använda en befintlig väg bestämmas enligt 50 a § andra och tredje styckena (slitageersättning). Ersättning för rätt att bygga en ny väg eller att använda en befintlig väg I fråga om ersättning för upplåtelse av rätt att bygga väg över annan fastighet eller upplåtelse av rätt att använda en befintlig väg ska alltså enligt 49 § andra stycket första meningen 13 § tillämpas. Det innebär att ersättning ska 291 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 292 2015-10-01 Lantmäteriet betalas för marknadsvärdeminskningen med ett tillägg om 25 procent (s.k. expropriationsfall). Om det är uppenbart att rätten att bygga väg inte i stället skulle ha kunnat upplåtas genom någon annan tvångslagstiftning än FBL eller AL, ska dessutom en skälig del av vinsten för rättighetshavaren ersättas (s.k. vinstfördelningsfall). Ersättningsbestämmelserna i 49 § är dispositiva. Om ett medgivande enligt 53 § andra stycket och 16 § första stycket innebär avsteg från ersättningsreglerna och om fastigheten svarar för fordran, måste medgivande även inhämtas från fordringens innehavare (jämför 16 § andra stycket). Medgivande behövs dock inte om rättighetsupplåtelsen är väsentligen utan betydelse för fordringshavaren. Hur ersättningen ska betalas regleras i 32 § (54 § första stycket). Ersättning för rätt att använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning I fråga om ersättning för upplåtelse av rätt att använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning ska enligt 49 § andra stycket andra meningen 50 a § andra och tredje styckena tillämpas. Det innebär att ersättning ska betalas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma genom vägens användande. Om förbättring behövs för att vägen ska kunna utnyttjas bör ersättningen även kunna omfatta viss del av byggnadskostnaderna. Även andra omständigheter kan beaktas, se nästa avsnitt Ersättning enligt 50 och 50 a §§ AL . 3.3.3 Ersättning enligt 50 och 50 a §§ AL Utgångspunkter Enligt 50 § AL får en fastighet ges rätt att tillfälligt använda en väg som inte hör till fastigheten. En upplåtelse enligt 50 § kan ske såväl i en befintlig väg som i en väg som ska byggas som en gemensamhetsanläggning (prop. 1973:160 s. 267). Enligt 50 a § första stycket AL får upplåtas rätt för en samfällighetsförening, som förvaltar en gemensamhetsanläggning för väg, att använda en väg som ingår i en annan gemensamhetsanläggning. Rätten ska alltså inte upplåtas till förmån för de enskilda fastigheterna utan till förmån för den samfällighetsförening de tillhör. I båda situationerna ska det betalas skälig ersättning med hänsyn främst till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma, s.k. slitageersättning. Det är dock en principiell skillnad mellan de båda fallen eftersom det enligt 50 a § är fråga om endast ett tillfälligt användande av vägen. Nedan behandlas därför de båda bestämmelserna separat. Framställningen bygger i princip på Handbok AL. LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 2015-10-01 Ersättning för rätt att tillfälligt använda en väg Ersättning för rätt att tillfälligt använda en väg ska enligt 50 § andra stycket AL betalas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till den slitning av vägbanan som den ersättningsskyldiges trafik beräknas innebära under den tid som rätten att använda vägen avser (slitageersättning). Om en förbättring behövs för att vägen ska kunna utnyttjas eller om upplåtelse sker i samband med vägens byggande och den ersättningsskyldige avser att trafikera vägen i stor omfattning utan att fastigheten för den skull ska ingå i gemensamhetsanläggningen, bör ersättningen även kunna omfatta viss del av byggnadskostnaderna. Om upplåtelsen innebär intrång i någon annans rätt att begagna vägen, ska ersättningen även omfatta kompensation för detta (prop. 1973:160 s. 282 ff.). Ersättningens storlek ska alltid slutgiltigt bestämmas vid förrättningen. Den ska antingen betalas årligen i förskott så länge rätten består och tas i anspråk eller också som ett engångsbelopp. Den sistnämnda möjligheten bör främst utnyttjas vid en mycket kortvarig upplåtelse (prop. 1973:160 s. 283). Reglerna om ersättning är enligt 53 § AL dispositiva. Denna form av ersättning ska inte nedsättas för fördelning bland fordringshavare och reglerna i 16 § andra stycket AL är således inte tillämpliga. Genom hänvisning i 50 § tredje stycket till 48 a § AL ges rätt till ytterligare ersättning för kostnader som uppstår om vägen under en kortare tid används i väsentligt ökad omfattning. Detta gäller oavsett om den ursprungliga ersättningen har bestämts som en årlig ersättning eller som en engångsersättning. Ersättning för en samfällighetsförenings rätt att använda en väg Ersättning för en samfällighetsförenings rätt att använda en väg som ingår i en annan gemensamhetsanläggning ska enligt 50 a § andra stycket bestämmas efter vad som är skäligt, med hänsyn främst tas till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma. Om en förbättring av vägen behövs ska även kostnaderna för denna kunna påverka ersättningen. Även andra omständigheter kan beaktas. Av rättsfallet V 09:2 framgår att ersättningsregeln i 50 a § inte hindrar att även värdeminskningen på den upplåtande fastigheten ersätts, eftersom det är en skälighetsregel. Det kan sålunda bli aktuellt att utöver vägslitaget bestämma ersättning för markandsvärdeminskning som orsakas av t.ex. trafikstörningar. Normalt kan det vid beräkningen vara lämpligt att utgå från en skälig genomsnittskostnad, baserad på den uppskattade användningen. Det kan därför bli aktuellt att räkna som om respektive fastighet fick ett andelstal. Fastigheternas andelstal bildar sedan ett ”gemensamt andelstal” för gemensam- 293 LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK 294 2015-10-01 Lantmäteriet hetsanläggningen i sin helhet och läggs till grund för beräkningen av ersättningen. Något andelstal för samfällighetsföreningen ska dock inte bestämmas, utan beskrivningen ovan avser enbart en metod att beräkna den ersättning som samfällighetsföreningen ska betala. Den ersättning som ska betalas för rättighetsupplåtelsen liksom hur ersättningen ska betalas, på en gång eller årligen i förskott, bestäms vid förrättningen. Om det tillkommer fastigheter blir dessa automatiskt delaktiga i den upplåtna rättigheten. Vid större ändringar kan ersättningen för upplåtelsen behöva omprövas enligt 35 § (prop. 1996/97:92 s. 70). Ersättning i form av ett årligt förskott bör kunna indexuppräknas, vilket i så fall måste framgå av beslutet. Om parterna är överens om ersättningen kan denna överenskommelse läggas till grund för ersättningsbeslutet. Samfällighetsföreningen svarar för betalningen av ersättningen till den upplåtande samfälligheten. Ersättningen blir en kostnad bland andra kostnader för föreningen och fördelas mellan medlemmarna i förhållande till andelstalen för drift (prop. 1996/97:92 s. 70). Genom hänvisning i 50 a § tredje stycket till 48 a § AL ges rätt till ytterligare ersättning för kostnader som uppstår om vägen under en kortare tid används i väsentligt ökad omfattning. Detta gäller oavsett om den ursprungliga ersättningen har bestämts som en årlig ersättning eller som en engångsersättning. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 3.4 ERSÄTTNING VID ÄNDRADE FÖRHÅLLANDEN 3.4.1 Regelsystemet 37-39 §§ AL Ändrade andelstal Enligt 35 § AL får en gemensamhetsanläggning (ga) under vissa förutsättningar omprövas. Innebär omprövningen ändrade andelstal eller att fastigheter inträder i eller utträder ur en ga gäller speciella ersättningsregler. Reglerna finns i 37-39 §§ AL. Dessa regler gäller även när en fastighet ansluts till en ga enligt 42 a § AL. Reglerna är inte dispositiva. Överenskommelse enligt 43 § AL Ett godkännande av en överenskommelse enligt 43 § AL får göras endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot bestämmelserna i AL. Detta innebär bl.a. att överenskommelsen inte får strida mot ersättningsreglerna i 37-39 §§. Reglerna är inte dispositiva. Frågan om en överenskommen ersättning enligt 43 § AL överensstämmer med ersättningsreglerna i 37 och 39 §§ AL har berörts i en överklagad förrättning där domstolen gjorde följande uttalande: Rättsfall – MÖD 2015-11-19 (F4532-14) MÖD anförde i sin dom att anläggningens värde uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för dess utförande samt till anläggningens ålder och fortsatta användbarhet. I förarbetena anges att värderingen inte innebär en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning, utan snarare en skälighetsbedömning (prop. 1973:160 s. 260). Varje avvikelse från det belopp som LM vid en egen utredning kommer fram till kan med anledning av ovanstående inte per automatik sägas strida mot anläggningslagen. En överenskommelse kan anses strida mot anläggningslagen först när beloppet avsevärt avviker från en vid en övergripande bedömning uppskattad skälig ersättning. Ersättningsregler Enligt 37 § AL ska den fastighet som inträder eller får ett högre andelstal i en ga betala ersättning till övriga delägare för den andel av föreningens, enligt 39 § AL, beräknade överskott som tillförs fastigheten genom inträdet eller ändringen. Notera att det i dessa fall endast gäller överskott, ingen ersättning kan utgå åt andra hållet om det istället föreligger ett underskott. Enligt 38 § AL ska den fastighet som utträder ur eller får ett lägre andelstal i en ga erhålla ersättning från övriga delägare för den andel av föreningens, enligt 39 § AL, beräknade överskott som fastigheten förlorar genom utträdet 295 VÄRDERINGSHANDBOKEN 296 2015-04-01 Lantmäteriet eller ändringen. Föreligger ett underskott ska fastigheten istället betala ersättning för sin andel av detta underskott. Föreningsförvaltning Enligt 39 § AL ska detta över- eller underskott, när ga:n förvaltas av en samfällighetsförening, beräknas som skillnaden mellan föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å andra sidan. Med tillgångar avses värdet av anläggningen, föreningens kassabehållning och fonderade medel. Med förbindelser avses föreningens skulder. Eftersom såväl kassabehållningen, fonderade medel samt skuldsättningen i en samfällighetsförening kan förändras från tiden för lantmäteribeslutet till dess att beslutet registreras kan värdet av dessa poster inte anges i beslutet. 78 Det är endast anläggningens värde som kan beräknas och anges. Det förekommer att samfällighetsföreningar även äger den till ga:n underliggande marken eller annan mark. Om så är fallet bör även dessa tillgångar värderas och dess värde redovisas av LM. Exempel på beslutsformulering: Fastigheten X ska betala 1/200-del av det beräknade överskottet i ga:Y, bestående av anläggningens värde plus föreningens kassabehållning och fonderade medel minus föreningens skulder. Kassabehållning, fonderade medel och skulder ska beräknas den dag beslutet registreras i fastighetsregistret. Anläggningens värde uppskattas till 300 000 kr. Delägarförvaltning Förvaltas ga:n genom delägarförvaltning ska anläggningens värde enligt 39 § AL anses som överskott. Vid skilda andelstal Har fastigheterna åsatts olika andelstal för utförande och drift ska en beräkning göras av varje sådan verksamhetsgren för sig. Detta torde i normalfallen innebära att anläggningens värde, fonderade medel och föreningens skulder fördelas efter andelstalet för utförande, medan föreningens kassabehållning fördelas efter andelstalet för drift. Är ga:n indelad i sektioner får en beräkning göras för varje berörd sektion var för sig. Det kan förekomma att en samfällighetsförening även äger mark. Även denna tillgång ska tas med i beräkningen och fördelas efter andelstalet för 78 prop.1973:160 s.258 VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 utförande. Finns sektioner sker fördelningen efter varje fastighets totala andel i anläggningens utförande. Regler för beräkning av anläggningens värde Enligt 39 § AL ska anläggningens värde uppskattas främst efter kostnad för utförande samt anläggningens ålder och fortsatta användbarhet. I kostnad för utförande ingår förutom anläggningskostnaden, även kostnaden för markåtkomst och förrättning. I förarbetena till AL sägs att slopandet av den så kallade femårsregeln i EVL inte bör tillmätas en alltför avgörande betydelse utan att denna gräns fortfa79 rande torde kunna tjäna till viss vägledning när det gäller äldre vägar. Detta uttalande bör idag tolkas med stor försiktighet och i normalfallet inte föran80 leda någon annan beräkning än den som anvisas i 39 § AL. Vidare sägs i förarbetena att då en anläggnings värde sällan kan uppskattas exakt, bör inte varje framräknat över- eller underskott föranleda ersättningsskyldighet. Någon ledning för detta storleksbelopp ges dock inte. Statsbidrag m.m. Något stöd för att en vägs värde ska reduceras på grund av att den byggts med stöd av stadsbidrag går inte att finna i varken lagtext eller förarbeten. Det samma gäller om en anläggning ursprungligen överlåtits till samfälligheten utan ersättning. Ersättningsfördelning Sköts anläggningen genom delägarförvaltning måste ersättningen av naturliga skäl betalas direkt mellan fastighetsägarna. Om anläggningen däremot förvaltas av en samfällighetsförening uppkommer frågan om betalning ska ske till föreningen eller direkt till de delägande fastigheterna. Vid inträde eller ökat andelstal enligt 37 § AL säger lagtexten uttryckligen att betalning skall ske till de delägande fastigheterna vilket också förtydligas i förarbetena. Då det ofta handlar om små belopp kan det av enkelhetsskäl ändå vara lämpligt att ersättningen betalas direkt till föreningen. Något uttryckligt förbud mot detta torde inte ha varit avsikten med formuleringen i vare sig lagtext eller förarbete. Vid utträde eller minskat andelstal enligt 38 § AL sägs i lagtexten inget om vem som ska utge ersättningen. Enligt förarbetena tolkas detta som att det bör åligga föreningen att svara för utbetalning av ersättning i dessa fall. 79 prop. 1973:160 s. 177 ö 80 Se närmare Handbok AL, 39 §. 297 VÄRDERINGSHANDBOKEN 298 2015-04-01 Lantmäteriet Vem som ska erhålla eller utge betalning spelar roll för hur ersättningens storlek beräknas. Betalas ersättning till föreningen sker det indirekt en betalning även till den fastighet som inträder vilket medför en högre ersättning än om betalning sker direkt till de delägande fastigheterna. Detta får dock endast betydelse vid stora förändringar av delägarkretsen, t.ex. när många fastigheter inträder samtidigt, eller om det handlar om höga ersättningsposter t.ex. p.g.a. en nyligen anlagd väg eller när förening också äger värdefull mark. Vid ett ordinärt inträde i en större förening ryms skillnaden ofta inom värderingsosäkerheten och den skälighetsuppskattning som ska göras. 3.4.2 Förenklad metod för värdering av väg Vad saken ytterst gäller är att pröva i vad mån det med hänsyn till samtliga föreliggande förhållanden framstår som rättvist och rimligt att en nytillträdande delägare ska betala ersättning vid sitt inträde i anläggningen eller att en utträdande delägare får återbäring på sina investeringskostnader. Det är mer en fråga om skälighetsuppskattning än om en på mätbara faktiska för81 hållanden grundad matematisk beräkning. Inledning Denna metod är främst framtagen för att bestämma ersättning enligt 37-39 §§ AL, men kan även användas för värdering av en väg vid upplåtelse eller inlösen enligt FBL, AL och LL. Beräkning av en vägs värde utifrån faktiska kostnader I första hand bör den faktiska kostnaden för utförandet av vägen användas. Till detta bör även läggas större kostnader i syfte att avsevärt förbättra vägens standard, så som breddning, ändring av vägens profil samt större dikningsåtgärder och beläggning av vägen. Kostnaderna ska avse den faktiska kostnaden vid tidpunkten för anläggandet och underhållsåtgärden och ska inte räknas upp med något index. Avskrivning av kostnaden sker sedan endast mot bakgrund av vägens skick, och inte mot vägens ålder. Se nedan under avsnitt ”Avskrivning utifrån vägens fortsatta användbarhet”. Beräkning av en vägs värde utifrån schablonkostnader Vid avsaknad av den faktiska kostnaden kan nedanstående schabloner istället användas. Kostnaden avser kronor per kvadratmeter och ska multipliceras med körbanans bredd. 81 prop.1973:160 s.140 och 260 VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 299 Vägens Grusväg, standard: låg standard Grusväg, bra standard Grusväg, bättre standard Belagd väg Kostnad: 200 kr/m² 350 kr/m² + 50 - 100 kr/m² 75 kr/m² Grusväg av låg standard avser främst skogsbilvägar, men kan i förekommande fall även tillämpas på jämförbara vägar avsedda för persontrafik. Gränsen mellan bra och bättre standard för grusvägar måste bedömas i det enskilda fallet. Landsbygdsvägar med låg trafikintensitet, främst vägar som servar fritidshusbebyggelse, klassas normalt som bra. Tätortsvägar med hög trafikintensitet, främst vägar som servar permanentbostadsbebyggelse, klassa normalt som bättre. Är vägen anlagd i svårare terräng, inom område med avsevärt sämre grundförhållanden eller om vägen är mycket kort, under 200 meter, bör kostnaden höjas med 50 procent. Anläggningskostnaden för en belagd väg bedöms först utifrån kriterierna för bra eller bättre grusväg. Sedan görs ev. påslag för terräng- och grundförhållande eller kort väglängd, varefter anläggningskostnaden ökas med 50 kr/m² för tankbeläggning, typ ”oljegrus” och 100 kr/m² för massabeläggning, typ ”asfalt”. Samtliga kostnaderna avser anläggningskostnad inklusive moms samt kostnad för markåtkomst och förrättning. Avskrivning utifrån vägens ålder Om anläggningskostnaden har bedömts med schabloner ska värdet skrivas av utifrån vägens ålder enligt följande tabell: Ålder < 5 år 5-14 år 15-24 år 25-35 år > 35 år Faktor: 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 Avskrivning utifrån vägens fortsatta användbarhet Oavsett hur anläggningskostnaden beräknats, utifrån faktisk kostnad eller genom schabloner ska värdet av vägen skrivas ner om vägen inte är i ett gott skick. Vägens skick: Gott Normalt Sämre Undermåligt Faktor: 1,00 0,75 0,50 0,25 VÄRDERINGSHANDBOKEN 300 2015-04-01 Lantmäteriet Grusvägars fortsatta användbarhet Bedömningen av grusvägars skick utgår från vägens funktionella egenskaper som förenklat kan bedömas utifrån vissa uppställda kriterier. Den enskilt viktigaste egenskapen hos vägen, för att långsiktigt bibehålla ett gott skick, är dess vattenavledande förmåga. Blir vatten stående på vägen och ansamlas i vägkroppen ökar slitaget markant. Bedömningen av vägens skick ska göras 82 under barmarksperioden och inte under tjälande förhållanden. Gott skick: Vägen har bra tvärlutning, så att regnvatten lätt kan rinna av. Inga vattenansamlingar på vägen. Ingen förekomst av potthål och korrugering, s.k. tvättbräda. Ingen sänkt hastighet vid framförande av fordon. Inget eller mycket lite lösgrus eller grusvallar. Såväl sidotrummor som trummor under vägen har god standard och tillräcklig dimensionering. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Ingen nedsättning av totalvikt förekommer vid tjällossning. Normalt skick: Huvuddelen av vägen har en bra tvärlutning. Inga stora vattenansamlingar. Potthål och korrugering på vissa avsnitt. Ingen sänkt hastighet vid framförande av fordon. En del lösgrus eller grusvallar. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Nedsättning av totalvikt behövs vid tjällossning. Sämre skick: En majoritet av vägen har en bra tvärlutning. Vattnet förhindras till viss del från att rinna av vägen. Potthål och korrugering finns, ibland sänkt hastighet vid framförande av fordon. Lösgrus och mindre grusvallar finns. Behov finns av röjning av sly och träd inom vägområdet. Vissa brister finns i överbyggnadens konstruktion. Nedsatt totalvikt förekommer både vår och höst. Undermåligt skick: Vägen har ingen eller dålig tvärlutning. Vatten förhindras att rinna av vägen. Hög förekomst av potthål och korrugering. Sänkt hastighet vid framförande av fordon. Lösgrus och grusvallar i stor omfattning. Dräneringen av vägen är bristfällig på grund av obefintliga, uppgrundade eller igensatta diken. Nedsatt totalvikt förekommer både vår och höst. Vägområdet är inte underhållet, sly och träd nära vägbanan. Asfaltsvägars fortsatta användbarhet För att bedöma asfaltsvägars skick ska följande kriterier beaktas: Gott skick: Ingen spårbildning. Inga lagningar eller sprickbildningar i vägbana eller vägkanter. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Såväl sidotrummor som trummor under vägen har god standard och tillräcklig dimensionering. 82 Al-Zubaidi, H. Bedömning av grusväglag, TDOK 2014:0135, Trafikverket VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Normalt skick: Ingen spårbildning. Lagningar av vägbanan och vägkanter förekommer. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Såväl sidotrummor som trummor under vägen har god standard och tillräcklig dimensionering. Sämre skick: Viss spårbildning eller sprickbildning och lagningar i vägbana och vägkant. Behov finns av röjning av sly och träd inom vägområdet. Sidotrummor eller trummor under vägen har inte tillräcklig dimension. Undermåligt skick: Spårbildning eller öppna skador och sprickbildning i vägbana och vägkanter förekommer. Dräneringen av vägen är bristfällig på grund av obefintliga, uppgrundade eller igensatta diken. Besiktning av väg Om inte vägen har besiktigats i verkligheten räcker oftast tillförlitlig information från föreningen eller om möjligt en okulär besiktning med hjälp av t.ex. funktionen Street View i Google Maps. Saknas Street View för den aktuella vägen kan det finnas en möjlighet att titta på en del av vägen om den tar sin början från en större t.ex. allmän väg. 301 VÄRDERINGSHANDBOKEN 302 2015-04-01 Lantmäteriet EXEMPEL – Värdering av väganläggning Följande exempel baseras på verkliga fall och redovisar beräkningsgången för några olika vägar i varierande ålder, standard och skick. Exempel 1 – schabloniserad kostnad Föreningen A har 7 km asfaltsväg och 5 km grusväg med en bredd om 3 meter. Vägarna är anlagda före 1970-talet, men asfaltering har skett mellan 1985-2007. Grusvägarna bedöms vara av bra standard, vilket ger en anläggningskostnad om 200 kr/m². Grusvägarnas ålder klassas som äldre än 35 år, vilket ger faktor 0,6. Asfaltsbeläggningen är 8 - 30 år gammal. Vid avskrivning p.g.a. åldersfaktorn utgår vi från den äldsta delen, d.v.s. 30 år, vilket ger faktor 0,7. De nyare delarna av asfaltsvägen förutsätts vara i ett bättre skick och detta får då genomslag vid bedömningen av vägens fortsatta användbarhet, alltså vägen skick. Föreningen A säger sig ha investerat 1,3 Mkr i extra underhåll av vägarna de senaste sju åren. Denna kostnad ska inte adderas till vägens anläggningskostnad när denna är uppskattad med schabloner, men bidrar till att vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75. Beräkning: Grusväg bra standard: 3 m * 200 kr/m² (standard) * 0,6 (ålder) * 0,75 (skick) = 270 kr/m. 270 kr/m * 5 000 m = 1,35 Mkr Asfaltsväg: 3 m * 300 kr/m² (standard) * 0,7 (ålder) * 0,75 (skick) = 472,5 kr/m. 472,5 kr/m * 7 000 m ≈ 3,31 Mkr Totalt värde: ca 4,66 Mkr Föreningen består av 300 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 0,33 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt 15 500 kr för del i väganläggningens värde. Exempel 2 – schabloniserad kostnad Föreningen B har 45 km asfalterad bilväg om 4,5 meters bredd och 8,6 km asfalterad cykelväg med en bredd om 2 meter. Vägarna är ursprungligen anlagda på 1970-talet, men asfaltering har skett mellan 1990-2005. Grusvägar i motsvarande område skulle klassats som bättre, varför anläggningskostnaden för asfaltsväg sätts till 450 kr/m². VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Asfaltsbeläggningen är 11 - 20 år gammal. Vid avskrivning p.g.a. åldersfaktorn utgår vi från den äldsta delen, d.v.s. 20 år, vilket ger faktor 0,8. De nyare delarna av asfaltsvägen förutsätts vara i ett bättre skick och detta får då genomslag vid bedömningen av vägens fortsatta användbarhet, alltså vägens skick. Vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75. Beräkning: Asfaltsväg bil: 4,5 m * 450 kr/m2 (standard) * 0,8 (ålder) * 0,75 (skick) = 1 215 kr/m.1215 kr/m * 45 000 m ≈ 54,68 Mkr Asfaltsväg cykel: 2 m * 450 kr/m2 (standard) * 0,8 (ålder) * 0,75 (skick) = 540kr/m. 540 kr/m * 8 600 m ≈ 4,64 Mkr Totalt värde: ca 59,32 Mkr Föreningen består av 4 000 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 0,025 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt 14 800 kr för del i väganläggningens värde. Exempel 3 – schabloniserad kostnad Föreningen C har 1,5 km bra asfalterad bilväg och 1,5 km bra grusväg om 4 meters bredd. Vägarna är ursprungligen anlagda på 1950-talet, men upprustning och asfaltering skedde av hela vägnätet år 2004. Åldersfaktorn blir därför 0,9. Vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75. Beräkning: Grusväg: 4 m * 200 kr/m2 (standard) * 0,9 (ålder) * 0,75 (skick) = 540 kr/m. 540 kr/m * 1 500 m ≈ 800 000 kr Asfaltsväg: 4 m * 300 kr/m2 (standard) * 0,9 (ålder) * 0,75 (skick) = 810 kr/m. 810 kr/m * 1 500 m ≈ 1,2 Mkr Totalt värde: ca 2 Mkr Föreningen består av 162 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 0,62 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt 12 500 kr för del i väganläggningens värde. Exempel 4 – schabloniserad kostnad Föreningen D har 2,9 km bra grusväg om 3 meters bredd. Vägarna är anlagda 1980. Åldersfaktorn blir därför 0,7. Vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75. 303 VÄRDERINGSHANDBOKEN 304 2015-04-01 Lantmäteriet Beräkning: Grusväg: 3 m * 200 kr/m2 (standard) * 0,7 (ålder) * 0,75 (skick) = 315 kr/m. 315 kr/m * 2 900 m ≈ 900 000 kr Totalt värde: ca 900 000 kr Föreningen består av 46 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 2,2 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt 20 000 kr för del i väganläggningens värde. Exempel 5 – schabloniserad kostnad Föreningen E har 1 km asfalterad väg i bättre standard om 5 meters bredd. Vägarna är anlagda år 2004. Åldersfaktorn blir därför 0,9. Vägarna bedöms hålla ett gott skick, vilket ger en faktor om 1,0. Beräkning: Asfaltsväg: 5 m * 450 kr/m2 (standard) * 0,9 (ålder) * 1,0 (skick) = 2 025 kr/m. 2025 kr/m * 1 000 m ≈ 2,03 Mkr Totalt värde: ca 2,03 Mkr Föreningen består av 150 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 0,67 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt 13 500 kr för del i väganläggningens värde. Exempel 6 – schabloniserad kostnad Föreningen F har 800 m asfalterad gata i bättre standard om 5 meters bredd. Vägarna är anlagda år 2005. Åldersfaktorn blir därför 0,9. Vägarna bedöms hålla ett gott skick, vilket ger en faktor om 1,0. Beräkning: Asfaltsväg: 5 m * 450 kr/m2 (standard) * 0,9 (ålder) * 1,0 (skick) = 2 025 kr/m. 2025 kr/m * 800 m ≈ 1,6 Mkr Totalt värde ca 1,6 Mkr Föreningen består av 75 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 1,33 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt 21 500 kr för del i väganläggningens värde. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 4 LEDNINGSRÄTTSLAGEN Här behandlas dels vissa grundläggande ersättningsprinciper för intrång av ledningar, dels görs en uppdelning på ett antal typsituationer. I det senare fallet redovisas både specifika ersättningsprinciper samt beräkningsexempel. 4.1 GRUNDLÄGGANDE ERSÄTTNINGSPRINCIPER 4.1.1 Generell ersättningsmodell Enligt 13 § LL ska intrångsersättning och annan ersättning bestämmas enligt reglerna i 4 kap. ExL. Enligt 13 a § LL är det under vissa förutsättningar möjligt att pröva en svårbedömbar skada vid en senare förrättning. Enligt 13 c § LL är det möjligt för LM att bestämma ersättning för en s.k. byggskada vid förrättningen, om det är lämpligt och sakägarna medger det. Följande figur illustrerar principiellt hur olika slag av intrångseffekter bör hanteras vid officialvärdering. Intrångseffekter Figuren beskriver proceduren från intrångseffekter till ersättningsbelopp. Med effekt menas i detta sammanhang en ”fysisk” skada på fastigheten eller en annan upplevd konsekvens som orsakas av ledningen. Det kan vara till exempel försvårad brukning eller skördeminskning som orsakas av en kraftledningsstolpe i åkermark eller förlust av tomtanläggningar då en underjordisk ledning anläggs i tomtmark (= fysisk skada). Det kan också vara utsiktsstörningar eller andra immissioner en kraftledning (= upplevd konsekvens). 305 VÄRDERINGSHANDBOKEN 306 2015-04-01 Lantmäteriet Med tanke på ersättningsreglerna i 4 kap. ExL är det nödvändigt att skilja mellan å ena sidan effekter orsakade av upplåtelsen som sådan och å andra sidan effekter orsakade av företaget. Effekter orsakade av upplåtelsen Effekter orsakade av upplåtelsen, dvs. att mark eller annat utrymme tas i anspråk för ledningen, ersätts enligt bestämmelsen i 4 kap. 1 § ExL. Det kan gälla t.ex. brukningsintrång av kraftledningsstolpar i åkermark, förlust av tomtanläggningar då en underjordisk ledning anläggs i tomtmark eller förlust av skogsproduktion och risk för storm- och torkskador av kraftledning i skogsmark. Intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar minskningen i fastighetens marknadsvärde plus 25 procent. Det är den totala inverkan på marknadsvärdet som ska ligga till grund för intrångsersättningen. Det är ofta lämpligt att utgå från varje intrångseffekt för sig och genom direktuppskattning bedöma dess inverkan på marknadsvärdet (jfr prop. 1973:157 s. 138). Den totala inverkan på marknadsvärdet får man genom att summera inverkan av varje delpost. Se även nedan om principerna vid intrång på avkastningsfastigheter. I den praktiska tillämpningen tillämpas ofta normer eller schablonmetoder som utgår från schabloniserade antaganden om vilka intrångseffekter som kan antas uppkomma. Annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador. Vid exempelvis intrång i skogsmark kan det bli aktuellt att ersätta fastighetsägaren för fördyrad avverkning om han själv avverkar skogen i ledningsgatan. Effekter orsakade av företaget Med företaget menas, enkelt uttryckt, ledningen som sådan. Typiska exempel på företagseffekter är utsiktsstörningar av kraftledningsstolpar samt så kallade psykiska immissioner (rädsla för magnetfält etc.) orsakade av kraftledningar. Företagsskador ersätts enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL under förutsättning att vissa kriterier är uppfyllda. Normalt ersätts inte inverkan på marknadsvärdet av bagatellartade eller vanliga störningar. Om den så kallade toleransgränsen är passerad, så ersätts marknadsvärdeminskningen fullt ut men ut men påslag med 25 procent ska inte göras på beloppet. Det tveksamt om annan ersättning, t.ex. att utsiktsstörning av en kraftledning påverkar en restaurangrörelse, kan betalas för företagsskada enligt be- VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 307 stämmelserna i 4 kap. ExL. Men en sådan skada kan i varje fall, om det är lämpligt och parterna medger det, ersättas enligt bestämmelsen i 13 c § LL. Byggskador Bestämmelsen i 13 c LL är tillämplig även på så kallade byggskador. Vid ledningsrättsupplåtelse kan det uppstå exempelvis skador på bebyggelse som orsakas av sprängningsarbeten vid byggande av ledningen. Ett annat exempel är att man går utanför det enligt ledningsrätten anvisade arbetsområdet när ledningen byggs och orsakar skador på t.ex. växande gröda. Skador på växande gröda inom arbetsområdet är däremot en skada orsakad av upplåtelsen och ersätts enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL. Om sakägarna är överens om kan även byggskador, som normalt ska prövas enligt skadeståndslagen eller miljöbalken, prövas vid förrättningen. Det ska i så fall vara klart att skadan har inträffat och det som återstår för LM är att avgöra dess storlek. Svårbedömbara skador Såväl upplåtelsen som företaget kan ge upphov till effekter som leder till en svårbedömbar skada. Det kan vara fallet t.ex. om en underjordisk ledning påverkar vattennivån i brunnar etc. En sådan skada kan, efter yrkande och om det är lämpligt, prövas vid en senare förrättning, dock inom högst tio år. LM ska i så fall besluta att skadan kan prövas vid en senare förrättning, som söks av någon berörd sakägare. Av förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 74) framgår att huvudregeln ska vara att ersättningsfrågorna slutregleras utan dröjsmål. För att en ersättningsfråga ska skjutas på framtiden fordras ett det verkligen kommer att finnas ett bättre beslutsunderlag i framtiden och att ett uppskov är nödvändigt för att uppnå godtagbar kvalitet på ersättningsbeslutet. Värdetidpunkt, indexuppräkning och ränta 83 Värdetidpunkten, dvs. den tidpunkt vid vilken skadan ska uppskattas, är som huvudregel dagen för ersättningsbeslut. Vid förtida tillträde är den beslutade tillträdesdagen värdetidpunkt för intrångsersättning. Det innebär att marknadsvärdeminskningen ska bestämmas per den dagen, som alltså ligger före dagen för ersättningsbeslut. Efter det 83 Se en utförligare behandling av dessa frågor i avsnitt 1.2. VÄRDERINGSHANDBOKEN 308 2015-04-01 Lantmäteriet 84 att det 25-procentiga påslaget gjorts på marknadsvärdeminskningen, ska detta belopp räknas upp med KPI till dagen för ersättningsbeslut. Detta uppräknade belopp utgör intrångsersättningen. Värdetidpunkten för annan ersättning är alltid dagen för ersättningsbeslut. Avkastningsränta ska betalas på både intrångsersättningen och annan ersättning från dagen för förtida tillträde. LM ska i ersättningsbeslutet skriva att avkastningsränta ska betalas enligt 5 § räntelagen. Om parterna är överens kan LM även som en hjälp redovisa det räntebelopp som belöper på tiden från förtida tillträde till dagen för ersättningsbeslutet. 4.1.2 Speciell modell för intrång på avkastningsfastigheter Värderingsproblemet Intrångsersättning ska alltså betalas för minskat marknadsvärde – plus 25 procent – och annan ersättning för övrig ersättningsgill ekonomisk skada. Ett problem vid intrång på avkastningsfastigheter, främst jord- och skogsbruksfastigheter, kan vara att dra gränsen mellan de båda ersättningsarterna. Ett intrång på en jordbruksfastighet, t.ex. en kraftledningsstolpe i åkermark, är ju som regel av den arten att den påverkar såväl fastighetens marknadsvärde som jordbruksrörelsens resultat (minskade intäkter och/eller ökade kostnader). Speciellt vid intrång på jordbruksfastigheter har det därför utvecklats en värderingsmodell som går ut på att bestämma marknadsvärdeminskningen separat och posten annan ersättning som en beräkningsmässig restpost, nämligen skillnaden mellan den ersättningsgilla totalskadan och marknadsvärdeminskningen. Här ska redogöras för hur man principiellt bör gå till väga för att bestämma (1) marknadsvärdeminskningen (2) totalskadan samt slutligen (3) restposten annan ersättning. Marknadsvärdeminskningen I praktiken brukar man, som framgått ovan, göra en direktuppskattning av intrångets inverkan på marknadsvärdet i stället för att uppskatta hela fastighetens marknadsvärde före och efter intrånget. När det gäller intrång av ledningar på lantbruksfastigheter är ofta det lämpligt att utgå från en kalkyl 84 Marknadsvärdeminskning orsakad av företagsskada ska inte räknas upp. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 309 över hur de framtida inkomsterna och/eller utgifterna påverkas för brukaren. Metodiken följer i huvudsak följande fyrstegsförfarande. 1. Identifiering av intrångseffekter. 2. Kvantifiering av effekterna. 3. Bestämmande av den ekonomiska skadan (inkomstbortfall och/eller utgiftsökning) för respektive effekt. 4. Uppskattning av marknadsvärdeminskningen. 85 Intrångsersättningen bestäms sedan genom att man lägger till 25 procent på den uppskattade marknadsvärdeminskningen. Om värdetidpunkten ligger före dagen för ersättningsbeslut ska dessutom en uppräkning med KPI göras. Det är viktigt att framhålla att man inte ska använda sig av det med 25 procent uppräknade beloppet när man bestämmer restposten annan ersättning, se vidare beräkningsexemplet längre fram. Totalskada = minskat avkastningsvärde Utgångspunkten för att bestämma den totala ekonomiska skadan är att det är fråga om en innehavaresituation, dvs. driften/verksamheten fortsätter på fastigheten men under ändrade förhållanden. Fastighetsägarens totala ekonomiska skada utgörs av dels nuvärdet av de framtida inkomstbortfall och utgiftsökningar som intrånget medför, dels nuvärdet av prisskillnaden mellan den oskadade och skadade fastigheten när den överlåts i framtiden. Be86 räkningsmetoden, den s.k. IAN-modellen, framgår av figuren nedan. 85 När det gäller bestående årliga skador, orsakade av t.ex. kraftledningsstolpar i åkermark, så brukar marknadsvärdeminskningen uppskattas med en så kallad M-faktor. Se vidare om detta under principer för luftledning i åker. 86 IAN är en förkortning av intrång i areella näringar. IAN-modellen har accepterats av HD som en metod för att bestämma minskat avkastningsvärde. I rättsfallet NJA 1998 s. 62 prövades om fastighetsreglering avseende upphävande av plankorsningsservitut vid järnväg var tillåten enligt skyddsbestämmelsen i 5 kap. 8 § FBL. VÄRDERINGSHANDBOKEN 310 2015-04-01 Lantmäteriet Annorlunda uttryckt innebär IAN-modellen att man uppskattar minskningen av fastighetens avkastningsvärde för den aktuelle fastighetsägaren. Följande faktorer ska bestämmas i en IAN-kalkyl. • Intrångets inverkan på framtida inkomster och utgifter. Inkomsterna minskar exempelvis när produktiv mark tas i anspråk. Ökade utgifter (kostnader) kan orsakas av t.ex. försvårad brukning. • Sannolik marknadsvärdeminskning vid en framtida överlåtelse. Under förutsättning att intrånget finns kvar när fastighetsägaren överlåter fastigheten är det sannolikt att han får mindre betalt för den än om intrånget inte hade funnits. Beloppet behöver inte stämma överens med marknadsvärdeminskningen vid värdetidpunkten, men om den årliga skadan är realt oförändrad och bestående torde man kunna förutsätta att de båda beloppen stämmer överens (mätt i samma penningvärde). • Kalkylperioden. När man beräknar nuvärdet av fastighetsägarens minskade intäkter och ökade kostnader måste man ta ställning till hur lång tid denne förväntas bruka fastigheten eller mera exakt den del av fastigheten som berörs av intrånget. Av stor betydelse i sammanhanget är helt naturligt ägarens ålder. Men man har också att bedöma om det är troligt att den berörda delen av fastigheten överlåts tidigare än fastigheten i dess helhet eller om det är sannolikt att marken tas ur produktion vid en tidigare tidpunkt än den då fastigheten överlåts. Vidare måste man beakta möjligheterna till skadeförebyggande åtgärder, t.ex. anpassning av driften etc. Vid t.ex. intrång av kraftledningsstolpar brukar den återstående innehavstiden normali87 seras till 15 år. • Kalkylräntan, som bör bestämmas utifrån avkastningen vid realistiska placeringsmöjligheter av marginellt kapital till rimlig risk för den aktuelle brukaren. Man måste vidare ta hänsyn till kalkylperiodens längd, eftersom den kortsiktiga framtidsräntan kan avvika från den långsiktiga. Det framstår för närvarande rimligt att i detta sammanhang räkna med en normaliserad real kalkylräntefot av storleks88 ordningen 4 procent om kalkylhorisonten är 10–15 år. 87 Se vidare särskild PM om principer för luftledning i åker. 88 En real kalkylränta om 4 procent kan framstå som tämligen hög idag. Men det är en normaliserad, genomsnittlig, kalkylränta, då hänsyn har tagits till att många ägare av jordbruksfastigheter kan betala av lån och därmed få en högre avkastning på ersättningsbeloppet jämfört med andra placeringsmöjligheter. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet Posten annan ersättning Ersättningsposten annan ersättning, övrig skada, kan som framgått beräknas till skillnaden mellan det minskade avkastningsvärdet (= totalskadan i detta fall) och det minskade marknadsvärdet. Och det ska observeras att det inte är skillnaden mellan det minskade avkastningsvärdet och intrångsersättningen som utgör restposten annan ersättning. Följande exempel visar det principiella tillvägagångssättet. Beräkningsexempel Förutsättningar: – fastighetsägaren brukar fastigheten själv och antas göra det i ytterligare 15 år – intrånget medför en årlig skada på 1 000 kr, vilken antas vara bestående och realt oförändrad under ägarens återstående innehavstid – fastighetsägaren antas få 10 000 kr (i dagens penningvärde) mindre betalt för fastigheten vid en överlåtelse om 15 år – marknadsvärdeminskningen vid värdetidpunkten uppskattas till samma belopp, dvs. 10 000 kr (10 x 1 000 kr) – kalkylräntan är 4 procent (real kalkyl). Beräkning av minskat avkastningsvärde (totalskada) enligt IAN-modellen: Nuvärdessumman av de 15 årsskador som drabbar fastighetsägaren blir 11,12 x 1 000 = 11 120 kr. Nuvärdet av det lägre försäljningspriset blir 0,56 x 10 000 = 5 600 kr. Fastighetsägarens totala skada blir således 11 120 + 5 600 = 16 720 kr. Beräkning av annan ersättning och intrångsersättning: Eftersom marknadsvärdeminskningen vid värdetidpunkten har uppskattats till 10 000 kr, vilket motsvarar intrångsersättningen, ska annan ersättning betalas med 16 720 – 10 000 = 6 720 kr. Intrångsersättningen blir 1,25 x 10 000 = 12 500 kr. 311 VÄRDERINGSHANDBOKEN 312 2015-04-01 4.2 Lantmäteriet VANLIGA INTRÅNGSSITUATIONER I detta avsnitt behandlas principer, metoder och beräkningsexempel för ett antal vanligt förekommande intrångssituationer. Det ska uppmärksammas att avsnittet inte gör anspråk på att täcka alla situationer, utan det tar upp några vanligt förekommande typfall. 4.2.1 Intrång i enskild tomt Värderingsprinciper I en detaljplan kan utrymmen på kvartersmark reserveras för bl.a. ledningar för allmänna ändamål (4 kap. 6 § PBL). Sådana markreservat anges normalt med beteckningarna u (underjordisk ledning) och l (luftledning). Vid plangenomförandet säkras rätten till marken vanligtvis genom ledningsrätt. Ledningsrätt på tomtmark kan givetvis förekomma även utanför detaljplanelagt område. Ersättningen ska bestämmas enligt regeln i 13 § LL, vilken hänvisar till de grundläggande bestämmelserna i 4 kap. ExL. De värderingsprinciper som tillämpas vid markavstående kan i allt väsentligt överföras till att gälla även för ledningsintrång på tomtmark. Skillnaden består i att den berörda marken i ledningsfallet kvarblir i fastighetsägarens ägo, men med vissa restriktioner för markanvändningen. I stället för att marken avstås med äganderätt kan andra skadeeffekter uppkomma, som t.ex. • Arealbortfall av stolpar m.m. • Försvårad byggnation • Dispositionshinder • Förlorad delbarhet • Aktsamhetskrav • Minskad byggrätt Marginalvärdet vid ett markavstående brukar för småhusfastigheter normalt bedömas till ca en tredjedel (20–50 %) av genomsnittsvärdet. Om marken i stället upplåts med ledningsrätt bör intrånget generellt sett vara mindre än om marken helt frångår fastigheten. En tumregel är att marginalvärdet vid en ledningsrättsupplåtelse i ett normalfall är i storleksordningen 10 procent av det genomsnittliga tomtvärdet. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Om byggrätten till någon del berörs, gäller inte den angivna schablonen och en särskild bedömning måste då göras av marknadsvärdepåverkan av att byggrätten inskränks. För tomtanläggningar som går förlorade kan ersättningen bedömas med ledning av den särskilda metod som har utarbetats för detta ändamål, se LMrapport 2012:6, Tomtanläggningsmetoden. Eventuella företagseffekter (skador eller nyttor) måste särskiljas och bedömas för sig enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Även för hyreshus- och industrifastigheter kan värderingen i allt väsentligt ske på samma sätt som när mark avstås med äganderätt – givetvis med beaktande av de befogenheter som ingår i ledningsrätten i det enskilda fallet. 313 VÄRDERINGSHANDBOKEN 314 2015-04-01 Lantmäteriet EXEMPEL 1. Ledningsrätt på en Industrifastighet Exemplet redovisar de grundläggande värderingsmomenten vid bildande av ledningsrätt som belastar en bebyggd industrifastighet. Exemplet är skrivet med det upplägg och de rubriker som finns i den mall för värdeutlåtande som ska användas vid Lantmäteriets förrättningsvärderingar. Sammanfattning Den bebyggda industrifastigheten Bromalm 2:56 kommer genom ledningsrättsbeslut att belastas av ledningsrätt för en underjordisk fjärrvärmeledning. Upplåtet utrymme är 3 meter brett. Syftet med värderingen är att bedöma den ersättning som ska betalas till ägaren av Bromalm 2:56 Ersättningen ska bestämmas som ett expropriationsfall. Det innebär att ägaren till Bromalm 2:56 ska erhålla intrångsersättning till den del som det yttrar sig i marknadsvärdeminskning – plus påslag med 25 % – och annan ersättning för övriga ekonomiska skador. Ett marknadsvärde på Bromalm 2:56 har uppskattats genom ortsprisanalys av köp av obebyggda fastigheter för industriändamål i Jordbro. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Ersättningen för upplåten ledningsrätt har bedömts till sammanlagt 68 000 kr, vilket omfattar markintrång från ledningen och ersättning för tomtanläggningar. Bakgrund och värderingsförutsättningar Området som berörs ligger i Jordbro i Haninge kommun. Området domineras av industribebyggelse. I området gäller stadsplan för Jordbro industriområde 01-ÖSR-2127 och marken är planlagd för industriändamål. Fastigheten är bebyggd med industriradhus. Ledningsrätten är belägen vid Bromalm 2:56:s östra gräns. Det intrång som ska värderas är ca 35 meter långt och har en bredd av 3 meter med ledningen i mitten, dvs. 105 kvm. Inom ledningsrättsområdet får fastighetsägaren inte ändra markanvändningen i närheten av ledningen genom att exempelvis uppföra byggnad eller utföra annan anläggning, plantera eller fälla träd, borra eller anordna upplag så att ledningen kan skadas eller inte längre uppfylla gällande säkerhetsföreskrifter. Vidare kommer det inte att gå att parkera tunga maskiner på marken eftersom ledningen ligger så ytligt vilket också kommer att skrivas in i ledningsbeslutet. Marken kan dock fortfarande användas, om än i begränsad omfattning. Värdetidpunkt Värdetidpunkten är enligt praxis dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs 2015-09-15. Innan beslut fatttas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdetidpunkten i utlåtandet och ersättningsbeslutet. Ersättningsregler Enligt 13 § ledningsrättslagen (LL) ska ersättning för ledningsrättsupplåtelse bestämmas med stöd av reglerna i 4 kap. expropriationslagen (ExL). Den skada som sålunda kan konstateras ska ersättas i form av intrångsersättning till den del som det yttrar sig i marknadsvärdeminskning på den berörda fastigheten och som annan ersättning för övriga ekonomiska skador. Ett påslag med 25 % ska göras på marknadsvärdeminskningen. Vidare ska ersättning ges för företagsskada vilket inte har att göra med markintrånget utan med ledningsrättens användning. Ersättning för företagsskada ska endast betalas om den är större än vad som är vanligt på orten eller allmänvanlig. Ersättning enligt 13 § LL skall bestämmas i pengar och utbetalas som ett engångsbelopp. Enligt 13§ LL är lagen inte tillämplig på frågor om ersättning som uppkommer efter förrättningen och som inte kunde förutses vid denna. 315 VÄRDERINGSHANDBOKEN 316 2015-04-01 Lantmäteriet Om ersättningen inte betalas senast på den angivna förfallodagen ska från denna dag dröjsmålsränta betalas enligt 6 § räntelagen till dess att betalning sker (5 kap. 15 § FBL). Värderingsprinciper Eftersom värdet på tomtmark är koncentrerat till de delar som kan bebyggas värderas markavstående av tomtmark genom ett marginalvärde av genomsnittsvärdet. Detta brukar för småhusfastigheter normalt bedömas till ca 1/3 av genomsnittsvärdet. För industrifastigheter har även den areal som inte går att bebygga stora användningsområden som exempelvis parkering och avställningsytor. Tomtarealen och flexibiliteten inom denna är väsentliga värdefaktorer. Praxis har därför utvecklats till att ersätta det fulla eller en stor del av genomsnittsvärdet vid totalt markavstående. De värderingsprinciper som tillämpas vid markavstående kan i allt väsentligt överföras till att gälla även för ledningsintrång på tomtmark. Skillnaden består i att den berörda marken i ledningsfallet kvarblir i fastighetsägarens ägo men med vissa restriktioner för markanvändningen. I stället för att marken avstås med äganderätt kan andra skadeeffekter uppkomma som exempelvis försvårad byggnation, dispositionshinder och aktsamhetskrav. Om anläggandet av ledningen medför skador på tomtanläggningar ska även dessa ersättas. Principen är att ersättning utgår för tomtanläggningar som marknaden anser vara väsentliga vilket innebär att de förutsätts återuppföras av en normal fastighetsägare. Värderingsmetod För att studera marknadsvärdet för industrimark i området under perioden från 2011 fram till 2015 har en ortsprisanalys av köp av obebyggda fastigheter för industriändamål genomförts. Detta har jämförts med Skatteverkets riktvärden för industrimark i området. Vid värdering av intrånget av ledningsrätten, som är ett partiellt ianspråktagande, görs en bedömning av hur stor del av genomsnittsvärdet uttryckt i kr/kvm som ska ersättas genom att bestämma ett marginalvärde. Detta påverkas av hur stor betydelse det upplåtna området har för fastigheten och hur stor belastning ledningsrätten får för det upplåtna området. För att värdera skador på tomtanläggningar har Lantmäteriets tomtanläggningsmetod, LM-rapport 2012:6, använts. I denna finns en kostnadsbank och principer för hur ålder påverkar värdet på olika tomtanläggningar. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 317 Värdering Bedömning av fastighetsvärde Riktvärdet från värdeområdet omfattande Handen, Brandbergen och Jordbro indikerar taxeringsvärden på 275 kr/kvm för industrimark. För att studera marknadsvärdet för industrimark i området under perioden från 2011 fram till 2015 har en ortsprisanalys av köp av obebyggda fastigheter för industriändamål i Jordbro genomförts. Värdet på industrimark påverkas av byggrätten på fastigheten. Köpen ligger inom planområden med liknande byggrätt där hela fastigheterna får bebyggas till en höjd mellan 15 och 20 meter. Efter rensning har 10 köp hittats, se tabell nedan. De analyserade köpen ger ett medelvärde på 590 kr/kvm vilket anses vara mer rättvisande än Skatteverkets riktvärdenivå. Prisutvecklingen fram till värdetidpunkten anses ligga inom felmarginalen. Fastighet Köpedatum BROMALM 6:72 2015-09-25 BROMALM 4:11 Köpare Pris Tkr Kr/ kvm K/T Byggrätt Haninge Cisternrenovering Ab 1 970 1 425 5,18 1,0 2014-12-13 Remulus Götaland 11 Ab 27 180 463 1,70 1,0 BROMALM 6:91 2013-04-07 Hylast Ab 17 500 830 3,02 1,0 ÅBY 1:209 2013-04-05 Åby 1:209 Ab 1 855 309 1,12 0,9 ÅBY 1:210 2013-03-30 Fastighets Åby 2 100 981 3,57 1,0 BROMALM 4:2 2012-12-11 Remulus Götaland 3 Ab 5 350 191 1,01 1,1 BROMALM 6:18 2012-04-24 Ns Fastigheter Ab 5 200 505 1,84 1,0 BROMALM 6:92 2012-03-26 Ab Sperrhahn 3 192 322 1,17 1,0 ÅBY 1:185 2011-02-25 Byggsäcken I Tyresö Ab 1 850 366 1,90 ÅBY 1:184 2011-02-25 Byggsäcken I Tyresö Ab 2 608 522 1,90 6881 591 2,0 AB Haninge Medel Byggrätten uttrycks genom: möjlig byggnadsarea (BYA) / total areal. Marknadsvärdeminskning för markintrång De inskränkningar av markanvändningen som finns i upplåtelsen hindrar en del av sådan verksamhet som kan sägas vara normal användning av industrifastigheter i området och som tillåts enligt stadsplanen. Det handlar om att ställa upp tunga maskiner över ledningen och anordna upplag. De obebyggda ytorna inom fastigheten är begränsade och har stor betydelse för denna. Mot bakgrund av de inskränkningar som görs inom det upplåtna området 0,9 0,9 VÄRDERINGSHANDBOKEN 318 2015-04-01 Lantmäteriet bedöms det som rimligt att ersättning ska ges för ianspråktaget utrymme med 50 % av genomsnittsvärdet för marken. Marknadsvärdeminskning: 105 kvm x 590 kr/kvm x 0,5 = 30 975 kr. Marknadsvärdeminskning för tomtanläggningar Ledningsintrånget innebär att den asfalterade ytan inom ledningsrättsområdet grävs upp. Ytan bedöms vara en väsentlig tomtanläggning som kommer återuppföras av en normal fastighetsägare. Enligt kostnadsbanken i lantmäteriets tomtanläggningsmetod ska en asfalterad yta värderas till 375 kr/kvm och sedan korrigeras med 60 % genomslag på grund av ytans ålder. Marknadsvärdeminskning: 105 kvm x 375 kr/kvm x 0,6 = 23 625 kr. Bedömning av företagsskada Fjärrvärmeledningar är allmänvanliga inom industriområden. Det är uppenbart att fjärrvärmeledningen inte orsakar någon ersättningsgill företagsskada på fastigheten. Slutsats Total marknadsvärdeminskning: 30 975 + 23 625 = 54 600 kr. Påslag med 25 % ger: 54 600 x 1,25 = 68 250 kr. Intrångsersättning för ledningsrätten bör sålunda betalas med 68 250 kr. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 4.2.2 Intrång i allmän tomt Värderingsprinciper Det som populärt brukar kallas för ”allmän tomt” eller ”allmän kvartersmark” benämns i PBL egentligen ”kvartersmark för annat än enskilt bebyggande”. Typiska ”allmänna tomter” är sådan mark som i en detaljplan har använd ningsbestämmelser som C (Kyrka), D (Vård), M (Begravning), N (Friluftsliv och camping), S (Skola), T (Trafik) m.m. Se vidare om begreppet allmän tomt under FBL avsnitt 2.1.3, ALLMÄN TOMT. Om ledningsrätt upplåts i allmän tomt ska ersättningen, genom hänvisningen i 13 § LL, bestämmas enligt de grundläggande bestämmelserna i 4 kap. ExL. I värderingshänseende kan följande två principfall särskiljas: 1. Planen har (ännu) inte genomförts, dvs. den aktuella marken ägs fortfarande av någon enskild. 2. Det allmänna ändamålet har etablerats, dvs. marken ägs eller disponeras av huvudmannen för verksamheten (skola, vård etc.). Nedan redogörs för huvuddragen i de värderingsprinciper som blir aktuella i respektive fall. Marken ägs av en enskild I detta fall har alltså huvudmannen ännu inte löst in den mark som enligt detaljplanen ska användas allmän tomt. Ersättningen för ledningsintrånget bör i detta fall beräknas med utgångspunkt från att marken kommer att lösas in i framtiden. I den situationen ska ersättningen för inlösen enligt praxis (t.ex. NJA 1956 s. 174) betalas med det högsta värdet av: • • Det marknadsvärde marken sannolikt hade haft om den inte hade lagts ut för allmänt ändamål, eller Det faktiska marknadsvärde som marken har som allmän tomt enligt gällande detaljplan. Se vidare avsnitt 2.1.3, ALLMÄN TOMT under expropriationsfallen i FBL. Ofta torde resultatet bli att det är markens alternativanvändning, t.ex. enskilt bebyggande, som genererar det högsta värdet. Ersättning för ledningsintrånget ska i så fall utgå från att det så att säga blir ett intrång i enskilt bebyggande. Beräkningen blir alltså principiellt likartad den som gäller för intrång i en enskilt tomt, se avsnitt 4.2.1 LEDNINGSINTRÅNG I TOMTMARK. Se även exempel 1nedan, LEDNINGSRÄTT PÅ E-OMRÅDE. Om resultatet å andra sidan blir att det faktiska marknadsvärdet är högre än alternativvärdet, vilket skulle kunna inträffa om den allmänna tomten har ett 319 VÄRDERINGSHANDBOKEN 320 2015-04-01 Lantmäteriet kommersiellt värde, så ska värderingen av intrånget utgå från den situationen. Se värderingsprinciperna i nästa avsnitt. Marken ägs eller disponeras av huvudmannen Om den aktuella marken ägs eller disponeras av huvudmannen, dvs. då den allmänna tomten är bildad, kan man skilja på två typfall i värderingshänseende. Det ena fallet är att tomten har ett kommersiellt värde, vilket kan gälla t.ex. en förskola. Det andra fallet är att den inte har något direkt kommersiellt värde, t.ex. en kyrkogård. Det kan visserligen finnas mellanformer men för att renodla värderingsproblemet kan det vara bra att här göra denna uppdelning. Marken har ett kommersiellt värde De värderingsprinciper som är tillämpliga för ledningsintrång i enskild tomtmark kan i huvudsak tillämpas även för intrång i allmän tomtmark med kommersiellt värde. Givetvis måste hänsyn tas till omständigheterna i det enskilda fallet. Exempelvis följande skadeeffekter kan sålunda uppkomma: • Arealbortfall orsakade av t.ex. byggnader, master etc. • Försvårad byggnation • Dispositionshinder • Aktsamhetskrav • Minskad byggrätt Marginalvärdet vid ett markavstående brukar normalt bedömas till cirka en tredjedel (20–50 %) av genomsnittsvärdet. Detta blir aktuellt att använda vid värdering av den första punkten, dvs. då mark tas i anspråk för t.ex. en teknikbod, mobilmast eller liknande anläggningar. Jfr även exempel 2 nedan, LEDNING INOM FÖRSKOLETOMT, där ledningsrätt upplåts för en pumpstation. Om ledningsrätt upplåts för en underjordisk ledning är intrånget generellt sett mindre än om marken tas i anspråk helt. En tumregel är att marginalvärdet vid en upplåtelse för en underjordisk ledning i ett normalfall är i storleksordningen 10 procent av det genomsnittliga tomtvärdet. Till detta ska läggas eventuellt intrång av försvåras byggnation, dispositionshinder, aktsamhetskrav, minskad byggrätt etc. Bedömningen måste göras från fall till fall och det går inte ange någon generell värderingsmetod. Det bör observeras att ersättning för marginalvärdet till viss del innefattar ersättning för dispositionshinder inom ledningsområdet, varför det inte ska betalas dubbel ersättning för den skadetypen. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Eventuella företagseffekter (skador eller nyttor) måste särskiljas och bedömas för sig enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Jämför avsnitt 1.4, FÖRETAGSSKADA – MILJÖSKADA. Marken har inte ett kommersiellt värde Det övergripande målet med värderingen även i detta fall är givetvis ExL:s ersättningsregler. Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL ska intrångsersättning betalas med marknadsvärdeminskningen plus 25 procent. Vidare ska övriga ekonomiska skador ersättas (annan ersättning). Om den aktuella fastigheten saknar eller har endast ett lågt marknadsvärde baserat på tillåten markanvändning, så torde det bli aktuellt med intrångsersättning främst om det finns förväntningsvärden. Situationen är ganska likartad med den som gäller för intrång i allmän plats; jfr avsnitt 4.2.3, LEDNINGSINTRÅNG I ALLMÄN PLATS. Annan ersättning ska dock då marken saknar ett marknadsvärde betalas för de inkomstbortfall och/eller kostnadsökningar som orsakas av dispositionshinder och liknande effekter. Skadeberäkningen får göras utifrån situationen i varje enskilt fall. Utifrån en uppskattad årlig skada beräknas ersättningen genom kapitalisering med lämplig kalkylränta. Ofta blir det fråga om evighetskapitalisering, men i vissa fall – då det bedöms att den aktuella verksamheten kommer att upphöra inom en viss tid – kan det finnas anledning att gå ifrån evighetskapitalisering. Det kan framhållas att det kanske inte är helt klart alla gånger av vilken art ersättningen är, dvs. intrångsersättning eller annan ersättning. I rättsfallet rättsfallet NJA 1969 not A 22 (V69:1 i Lantmäteriets rättsfallsregister), då mark ingående i Klara kyrkogård i Stockholm överfördes till allmän plats, konstaterade HD att kyrkogårdsmarken inte kunde anses ha tagit åt sig något värde grundat på förväntan om framtida användning som byggnadskvarter. Detta skulle dock inte ses som att marken saknade värde. Om församlingen tvingades avstå del av kyrkogården hade den ett berättigat intresse att förvärva annan mark i stället. Sådana ersättningsförvärv lär i regel inte kunna ske till lägre pris än till värdet av omkringliggande kvartersmark. Ersättningen skulle därför anknytas till markvärden i närliggande byggnadskvarter. Det bör dock anmärkas att i detta rättsfall tillämpades inte de idag gällande ersättningsprinciper som infördes i 1972 års expropriationslag, vilka är strikt inriktade på marknadsvärdeminskningen samt annan ersättning för att täcka övriga ersättningsgilla skador. Mot den bakgrunden kan kanske rättsfallets giltighet diskuteras vid tillämpligen av ExL:s ersättningsregler idag. Man borde alltså kunna hävda att kostnaden för att skaffa nödvändig ersättningsmark bör betraktas som annan ersättning, under förutsättning att den mark som tas i anspråk saknar ett marknadsvärde i vanlig mening. Det som sagts nu måste även ses mot bakgrund att det vanligtvis är små arealer som 321 VÄRDERINGSHANDBOKEN 322 2015-04-01 Lantmäteriet tas i anspråk av ledningar och tillbehör, varför det normalt inte kan anses rimligt att förutsätta att annan mark behöver anskaffas i stället. I enstaka fall kan det dock vara realistiskt att utgå från att markanskaffning är en skälig skadebegränsande åtgärd och att kostnaden för den åtgärden bör ersättas. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 323 EXEMPEL 1. Ledning inom E-område Exemplet redovisar värderingsmoment och ersättningsregler vid upplåtelse av ledningsrätt inom ett i detaljplan angivet e-område, s.k. allmän tomt. Sammanfattning Fastigheten Torsåker 11:336 ska upplåta ett markområde om 40 kvadratmeter med ledningsrätt för ändamålet pumpstation. Marken värderas till 12 000 kr. Utöver värdet av marken ska ytterligare 25 procent betalas i intrångsersättning vilket resulterar i en total intrångsersättning om 15 000 kronor. Läge för pumpstation Bakgrund och värderingsförutsättningar Kommunen har ansökt om ledningsrätt för en pumpstation inom fastigheten Torsåker 11:336. Marken utgör kvartersmark för annat än enskilt bebyggande, även kallat allmän tomt, enligt gällande detaljplan. VÄRDERINGSHANDBOKEN 324 2015-04-01 Lantmäteriet Bild: detaljplan, berört område = E2 Värdetidpunkt Enligt 4 kap. 4 § expropriationslagen (1972:719, ExL) är värdetidpunkten dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs. 2013-12-31. Innan beslut fattas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdeutlåtandet och ersättningsbeslutet. Lagregler och värderingsprinciper Intrång till följd av en ledningsrättsupplåtelse ska ersättas enligt bestämmelserna i 13 § ledningsrättslagen (LL). Denna paragraf hänvisar i sin tur till 4 kap. expropriationslagen (ExL). Reglerna innebär att intrångsersättning ska betalas motsvarande marknadsvärdeminskningen på den upplåtande fastigheten plus ytterligare 25 procent. För mark som enligt en detaljplan är utlagd som allmän tomt finns särskilda inlösenregler i PBL 6:13 och 14:14. Reglerna innebär både en rätt och en skyldighet för kommunen att lösa in marken. I detta fall har inlösen enligt nämnda regler och praxis redan skett. Vid bestämmande av vilken intrångsersättning som ska betalas är det därför den enligt detaljplanen tillåtna markanvändningen, förskola, som ska ligga till grund för värdebedömningen. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Värderingsmetod Marknadsvärdet av fastigheten bestäms genom en ortsprisanalys av försålda fastigheter för ändamålet skola och förskola. Dessa typer av fastigheter drivs idag många gånger av privata aktörer och fastigheterna omsätts därmed på den öppna marknaden. Värdet bestäms främst utifrån vad som betalas för byggrätten, uttryckt i kr per kvm bruttoarea, BTA. Ett markavstående som inte inskränker byggrätten får därmed en mycket liten inverkan på fastighetens marknadsvärde. Den obebyggd delen av tomten har dock en viktig funktion för dessa typer av objekt då den kompletterar byggnationen med behövliga rast- och lekytor för barnen. Det totala marknadsvärdet har därför fördelats per kvm tomtareal. Då intrånget sker inom en relativt liten del i utkanten av tomten åsätts ett marginalvärde för tomtmarken vid den slutliga ersättningsbedömningen. Vid bedömning av marginalvärde har hänsyn tagits till att rättighetsupplåtelsen sker ovan mark och i princip kan jämställas med ett markavstående. Värdering Fastighet Datum Backen 5 2012 Tellus 12 2012 Propellern 2 2012 Hyttan 4 2011 Genomsnitt: Pris Byggrätt (Tkr) (BTA) 100 100 300 250 75 85 400 320 219 189 TomtKr/kvm Kr/kvm areal (TA) BTA TA 600 1 000 167 1200 1 200 250 500 882 150 2000 1 250 200 1 075 1 083 192 Ortspriset visar försäljningspriser kring 1 000 kr/kvm BTA vilket ger ett värde per kvm TA om knappt 200 kr i genomsnitt. För värderingsobjektet innebär ett värde om 1 000 kr/kvm BTA ett totalt marknadsvärde om 300 000 kr, motsvarande 150 kr/kvm TA. Marginalvärdet när ett mindre område av tomtmark för bostadsändamål tas i anspråk ligger normalt kring 1/3 av det genomsnittliga tomtmarksvärdet. I det aktuella fallet bedöms värdeminskningen på fastigheten ligger under denna nivå då dess funktion inte nämnvärt påverkas och att byggrätten inte heller påverkas över huvud taget. För intrånget i det aktuella fallet åsätts ianspråktagen mark ett marginalvärde om 20 procent av det genomsnittliga värdet, motsvarande 30 kr/kvm TA. Slutsats Det berörda området omfattar 40 kvm och åsätts ett värde om 30 kr per kvm. Total marknadsvärdeminskning uppgår då till 1 200 kr. Med påslag om 25 procent blir den slutliga intrångsersättningen 1 500 kr. 325 VÄRDERINGSHANDBOKEN 326 2015-04-01 Lantmäteriet EXEMPEL 2. Ledning inom allmän tomt för förskola Exemplet redovisar värderingsmoment och ersättningsregler vid upplåtelse av ledningsrätt inom en i detaljplan angiven allmän tomt för ändamålet förskola. Sammanfattning Fastigheten Berg 37:5 ska upplåta ett markområde om 40 kvadratmeter med ledningsrätt för ändamålet pumpstation. Marken värderas till 30 kr per kvm vilket resulterar i en marknadsvärdeminskning till följd av upplåtelsen om 1 200 kr. Utöver marknadsvärdeminskningen ska ytterligare 25 procent betalas i intrångsersättning vilket resulterar i en total intrångsersättning om 1 500 kronor. Läge för pumpstation Bakgrund och värderingsförutsättningar Kommunen har ansökt om ledningsrätt för en pumpstation inom fastigheten Berg 37:5. Marken utgör kvartersmark för annat än enskilt bebyggande, även kallat allmän tomt, enligt gällande detaljplan. Ändamålet enligt planen är förskola med en tillåten byggrätt om 300 kvm bruttoarea, BTA. Hela fastigheten omfattar 2 000 kvm och är i dagsläget obebyggd. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Värdetidpunkt Enligt 4 kap. 4 § ExL är värdetidpunkten dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs. 2013-12-31. Innan beslut fattas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdeutlåtandet och ersättningsbeslutet. Lagregler och värderingsprinciper Intrång till följd av en ledningsrättsupplåtelse ska ersättas enligt bestämmelserna i 13 § LL. Denna paragraf hänvisar i sin tur till 4 kap. ExL. Reglerna innebär att intrångsersättning ska betalas motsvarande marknadsvärdeminskningen på den upplåtande fastigheten plus ytterligare 25 procent. För mark som enligt en detaljplan är utlagd som allmän tomt finns särskilda inlösenregler i PBL 6:13 och 14:14. Reglerna innebär både en rätt och en skyldighet för kommunen att lösa in marken. Vid inlösen av allmän tomt gäller enligt praxis från Högsta domstolen (NJA 1956 s. 174, NJA 1963 not A 27, NJA 1969 not A 22) att det vid värdebedömningen ska bortses från att området utlagts som allmän tomt och istället ska värdet baseras på närliggande kvartersmarks användning i planen. Innehåller omgivande kvartersmark flera olika användningar får en bedömning göras av den mest sannolika användningen för området. Denna praxis är dock endast en skyddsregel, ger tillåten användning enligt planen det högsta värdet är det detta som ska ersättas. I det aktuella fallet har inlösen enligt nämnda regler och praxis redan skett. Vid bestämmande av vilken intrångsersättning som ska utgå har det be- 327 VÄRDERINGSHANDBOKEN 328 2015-04-01 Lantmäteriet dömts att det är den enligt detaljplanen tillåtna markanvändningen, förskola, som ska ligga till grund för värdebedömningen. Värderingsmetod Marknadsvärdet av fastigheten bestäms genom en ortsprisanalys av försålda fastigheter för ändamålet skola och förskola. Dessa typer av fastigheter drivs idag många gånger av privata aktörer och fastigheterna omsätts därmed på den öppna marknaden. Värdet bestäms främst utifrån vad som betalas för byggrätten, uttryckt i kr per kvm bruttoarea, BTA. Ett markavstående som inte inskränker byggrätten får därmed en mycket liten inverkan på fastighetens marknadsvärde. Den obebyggd delen av tomten har dock en viktig funktion för dessa typer av objekt då den kompletterar byggnationen med behövliga rast- och lekytor för barnen. Det totala marknadsvärdet har därför fördelats per kvm tomtareal. Då intrånget sker inom en relativt liten del i utkanten av tomten åsätts ett marginalvärde för tomtmarken vid den slutliga ersättningsbedömningen. Vid bedömning av marginalvärde har hänsyn tagits till att rättighetsupplåtelsen sker ovan mark och i princip kan jämställas med ett markavstående. Värdering Fastighet Datum Backen 5 2012 Tellus 12 2012 Propellern 2 2012 Hyttan 4 2011 Genomsnitt: Pris Byggrätt (Tkr) (BTA) 100 100 300 250 75 85 400 320 219 189 TomtKr/kvm Kr/kvm areal (TA) BTA TA 600 1 000 167 1200 1 200 250 500 882 150 2000 1 250 200 192 1 075 1 083 Ortspriset visar försäljningspriser kring 1 000 kr/kvm BTA vilket ger ett värde per kvm TA om knappt 200 kr i genomsnitt. För värderingsobjektet innebär ett värde om 1 000 kr/kvm BTA ett totalt marknadsvärde om 300 000 kr, motsvarande 150 kr/kvm TA. Marginalvärdet när ett mindre område av tomtmark för bostadsändamål ianspråktas ligger normalt kring 1/3 av det genomsnittliga tomtmarksvärdet. I det aktuella fallet bedöms värdeminskningen på fastigheten ligger under denna nivå då dess funktion inte nämnvärt påverkas och att byggrätten inte heller påverkas över huvud taget. För intrånget i det aktuella fallet åsätts ianspråktagen mark ett marginalvärde om 20% av det genomsnittliga värdet, motsvarande 30 kr/kvm TA. Slutsats Det berörda området omfattar 40 kvm och åsätts ett värde om 30 kr per kvm. Total marknadsvärdeminskning uppgår då till 1 200 kr. Med påslag om 25 procent blir den slutliga intrångsersättningen 1 500 kr. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 4.2.3 Intrång i allmän plats Värderingsprinciper Man kan tänka sig två olika typsituationer när ersättning ska bestämmas för upplåtelse för en ledning på allmän plats. Antingen disponeras marken fortfarande av en enskild fastighetsägare eller så innehas den av huvudmannen (dvs. kommunen eller en samfällighet). Marken är i enskild ägo I den första situationen har alltså huvudmannen vare sig velat eller tvingats lösa in den allmänna platsen. Om så är fallet ska ersättningsbestämmelsen i 4 kap. 3 a § ExL tillämpas vid ledningsrättsupplåtelsen och ersättning ska då betalas utifrån markens tidigare användning. När och om huvudmannen sedermera ska ta området i anspråk får ersättningen bestämmas med beaktande av den tidigare upplåtna rättigheten. Marken ägs eller disponeras av huvudmannen I den andra typsituationen ägs (disponeras) den allmänna platsen av dess huvudman och den ursprunglige fastighetsägaren har därmed redan fått den ersättning för planskada, som garanteras honom genom reglerna i 14 kap. 14 § PBL och 4 kap. 3 a § ExL. Det sistnämnda lagrummet torde därför sakna relevans vid den nya upplåtelsen. Bedömningen blir därmed att marken ska värderas utifrån det intrång som sker i den pågående markanvändningen. Ersättning ska således betalas för den marknadsvärdeminskning som upplåtelsen medför för den allmänna platsen samt för övriga skador som huvudmannen (kommunen eller samfälligheten) drabbas av. Intrångsersättning Allmän plats saknar i princip marknadsvärde. Ersättning för marknadsvärdeminskning torde därför bli aktuell endast i den mån det finns förväntningar om framtida ändrad markanvändning. Vidare bör ersättningen innefatta kompensation för skog, anläggningar, m.m. som tas i anspråk genom upplåtelsen och som eljest hade kunnat utnyttjas. Därutöver torde saknas grund för anspråk på intrångsersättning. Jämför rättsfallet V81:18. Att huvudmannen tidigare har betalat ett visst belopp till den enskilde fastighetsägaren kan inte beaktas vid bestämmande av intrångsersättningen, eftersom detta inte konstituerar något marknadsvärde för den allmänna platsen och heller inte utgör någon övrig skada till följd av markavståendet. 329 VÄRDERINGSHANDBOKEN 330 2015-04-01 Lantmäteriet Annan ersättning Utöver intrångsersättning kan det bli fråga om annan ersättning för övriga skador som drabbar huvudmannen. Enligt grundprinciperna i ExL är utgångspunkten en framtida ekonomisk utveckling som är i paritet med den som skulle ha skett om marken inte hade tagits i anspråk. Generellt gäller således att eventuella hinder som leder till merkostnader vid huvudmannens framtida disposition av området ska ersättas. De skadetyper som kan aktualiseras är t.ex.: • Markskador m.m. vid anläggningsarbetet • Framtida administrativa merkostnader för huvudmannen till följd av rättighetsupplåtelsen • Merkostnader för huvudmannen vid framtida arbeten på mark i anläggningens närhet • Skador vid ledningshavarens framtida reparationsarbeten m.m. på anläggningen I det avsnitt som följer nedan framgår mer i detalj vilka typiska skador som kan uppkomma och hur de bör värderas. Lantmäteriets värderingsmetoder för gas, el och fjärrvärme Generella utgångspunkter 89 Denna promemoria redovisar värderingsmetoder för upplåtelse av ledningsrätt i allmän platsmark. Metoderna bygger till stor del på de förslag till metoder som har tagits fram av konsultfirman Hammar Locum Metior AB (HLM). I en särskild promemoria analyseras dessa utredningar, ANALYS AV HAMMAR LOCUM METIORS UTREDNINGAR OM LEDNINGAR I ALL90 MÄN PLATSMARK – SPECIELLT OM GASLEDNINGAR. Med utgångspunkt från denna analys har här tagits fram uppdaterade schablonmetoder för gas-, el- respektive fjärrvärmeledningar. Metoderna redovisas i tabellform. För en mer detaljerad förklaring till metoderna hänvisas till källmaterialet, dvs. de utredningar som har gjorts av Hammar Locum Metior AB. Där finns också förslag till arbetsgång för tillämpning av metoderna. En speciellt besvärlig fråga att ta ställning är hur ersättning för olägenheter som orsakas av framtida ombyggnationer av infrastrukturen ska hanteras. I 89 Värderingsmetoderna har tidigare redovisats i en särskild PM från 2014-03-14. Denna redovisas i sin helhet här i Värderingshandboken. Lantmäteriets metoder bygger på en analys och vissa ändringar av de metoder som togs fram av Hammar Locum Metior AB. Denna analys redovisas i en särskild PM som inte har tagits med här i handboken. 90 Denna utredning redovisas inte här i handboken. Kan beställas hos Lantmäteriets huvudkontor i Gävle. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 331 analysen av HLM:s utredningar diskuteras denna fråga ingående, bl.a. utifrån gränsdragningen mellan svårbedömbara och oförutsebara skador. Sammanfattningsvis mynnar analysen ut i följande slutsatser. • Skador som uppstår på grund av omfattande ombyggnadsåtgärder av infrastrukturen i framtiden, betraktas som oförutsebara. Värderingsmetoderna hanterar därför inte dessa skador, vilka kan bestå i att kommunen drabbas av kostnader för omprövning av ledningsrätten enligt 33 § LL. Det måste framgå av ledningsrättsbeslutet att dessa skador inte har ersatts i förrättningen. • I vissa speciella fall kan det dock vara lämpligt att pröva ersättningsfrågan vid en senare förrättning, dvs. att det bedöms att skadorna uppfyller kriteriet för att vara svårbedömbara. Ett exempel kan vara att det är nära förestående med en ombyggnation av ett visst infrastrukturprojekt, men det är inte klart hur och när detta kommer att genomföras. • Ersättningen måste vidare ta hänsyn vad som har avtalats i sidoavtal. För att kommunen ska få full ersättning för de nyss nämnda oförutsebara skadorna måste det av sidantalet framgå att ledningsägaren svarar för såväl egna som kommunens kostnader i samband med omprövning och flyttning av ledningen. Gasledningar Intrångsersättning Intrångsersättning ska betalas endast för ledningar som inte fyller ett behov för det egna området. Vid nyanläggning ska värdering göras utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet. Avgörande för ersättningsfrågan är om den mark som upplåts har reserverats i konkurrens om annan markanvändning eller om marken berörs av förväntningsvärde. Se vidare avsnitt 2.3 i HLM:s utredning. För befintliga gasledningar (beståndet) kan marknadsvärdeminskningen som en schablon bestämmas enligt följande tabell: Ortstyp Marknadsvärdeminskning Små tätorter 0,8-1,40 kr/löpmeter Centralorter med upp till 10 000 inv. 1,40-2,20 kr/löpmeter Städer/centralorter med mer än 10 000 inv. 2,20 -5,50 kr/löpmeter VÄRDERINGSHANDBOKEN 332 2015-04-01 Lantmäteriet Dessutom kan det för befintliga ledningar bli aktuellt med intrångsersättning för minskad användbarhet, för t.ex. parkeringsändamål eller uthyrning skyltplatser och liknande. Intäktsförluster i sådana fall kan antas påverka marknadsvärdet. Ersättningen kan beräknas genom kapitalisering av uppskattade årliga belopp. Vid beräkningen måste kalkylperiodens längd bedömas samt hänsyn tas till möjligheter till skäliga anpassningsåtgärders (alternativa platser etc.). OBS! För att få intrångsersättningen ska ett påslag göras med 25 % på 91 ovanstående belopp. Annan ersättning Ersättningspost Faktorer som beaktas Ersättning Administrativa merkostnader Gasnätets omfattning 7,50 kr/löpmeter upp till 50 km, därefter 6 kr/löpmeter Asfaltskador beroende på däxlar Gatutyp Lokalgata/GCM 1 400 kr Gatans status (vid nyanläggning) Innerstadsgata 4 500 kr Primärled 8 800 kr (Beloppen är per däxel) Vid nyanläggning görs viss justering beroende på gatans status vid anläggningen Asfaltskador beroende på skarvar efter grävning Ledningens förläggning Förekomst av särskild ersättning vid återställning efter grävning Ersättning enligt följande, såvida inte ledningsägaren enligt avtal ersätter vid det tillfälle skadan uppstår: Befintliga ledningar: 92 Ledningsnätets ålder Lokalgata/GCM 30 kr/m Mängden skarvar (vid nyanläggning) Innerstadsgator 20 kr/m Primärled 3 kr/m Vid nyanläggning beräknas ersättningen för det enskilda fallet (skarvarnas omfattning 91 Såvida inte äldre regler i ExL ska tillämpas, dvs. om förrättningen har sökts före 2010-08-01. 92 Jämfört med HLM:s utredningar har här en förenkling gjorts för lokalgator och innerstadsgator, så att endast ett belopp anges och inte ett intervall som tar hänsyn till beläggningens ålder. Detta bedöms vara en skälig förenkling i en schablonmetod. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 333 avgör) Olägenheter som vållas av ledningstillbehör i parkmark Objektets lokalisering 3 500 kr/objekt som är placerade i park som sköts intensivt och som utgör hinder vid gräsklippning 1 300 kr/objekt som är placerade i naturpark som sköts extensivt och som utgör hinder vid grässlåtter För tillbehör i övrigt ska ingen ersättning betalas. Olägenheter vid grävningsarbeten avseende gata Ledningens förläggning 7,50 kr/löpmeter för ledning i gatumiljö, i övrigt ingen ersättning Olägenheter avseende drift och underhåll av VA-nät Gasledningens relation till VA-ledningar För gasledningar förlagda parallellt med VA-ledningar så att längsgående grävning påverkas ska ersättning betalas med 26 kr/m. OBS! Om ledningarna ägs av en annan än kommunen, t.ex. ett kommunalt bolag, så är bolaget sakägare och ska få denna ersättning (om inte kommunen och bolaget har avtalat annat.) Frekvens av läckor i VA-nätet Om längsgående grävning inte påverkas 14 kr/m. För korsande ledningar ska ersättning betalas med 2,50 kr/m samt 450 kr per korsningspunkt. Indexomräkning De belopp som redovisas i tabellerna är per 2014-01-01. Indexomräkning – såväl uppåt som nedåt – till aktuell värdetidpunkt ska göras på följande sätt: Intrångsersättning Tabellbeloppen räknas om med KPI. KPI per 2014-01-01 = 314,0. 93 93 Det kan noteras att KPI för januari 2014 är 311,4 och för december 2013 315,0. Som utgångspunkt för justering av tabellvärdena väljs här KPI = 314,0. Observera att det kan bli aktuellt att även räkna ner beloppen om index har sjunkit från 314,0. För tydlighetens skull kan påpekas att det inte är fråga om sådan indexuppräkning som ska göras enligt bestämmelsen i 4 kap. 4 § ExL, då en justering neråt aldrig ska göras. Här är det fråga om att räkna om tabellbeloppen till aktuell värdetidpunkt, vilken kan vara olika för intrångsersättning respektive annan ersättning. VÄRDERINGSHANDBOKEN 334 2015-04-01 Lantmäteriet Annan ersättning • Administrativa merkostnader: beloppen räknas om med KPI (se ovan). • Asfaltskador (kolumnerna 2 och 3): beloppen räknas om med Entreprenadindex 242 (asfaltbeläggningar, gator). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 110,0. • Övriga olägenheter: beloppen räknas om med Entreprenadindex 311 (jordarbeten). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 105,0. Elledningar Intrångsersättning Intrångsersättning ska betalas endast för ledningar som inte fyller ett behov för det egna området. Vid nyanläggning ska värdering göras utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet. Avgörande för ersättningsfrågan är om den mark som upplåts har reserverats i konkurrens om annan markanvändning eller om marken berörs av förväntningsvärde. Se vidare avsnitt 2.3 i HLM:s utredning. För befintliga elledningar (beståndet) kan marknadsvärdeminskningen som en schablon bestämmas enligt följande tabell: Ortstyp Marknadsvärdeminskning Små tätorter 0,8-1,40 kr/löpmeter Centralorter med upp till 10 000 inv. 1,40-2,20 kr/löpmeter Städer/centralorter med mer än 10 000 inv. 2,20 -5,50 kr/löpmeter Dessutom kan det för befintliga ledningar bli aktuellt med intrångsersättning för minskad användbarhet, för t.ex. parkeringsändamål eller uthyrning skyltplatser och liknande. Intäktsförluster i sådana fall kan antas påverka marknadsvärdet. Ersättningen kan beräknas genom kapitalisering av uppskattade årliga belopp. Vid beräkningen måste kalkylperiodens längd bedömas samt hänsyn tas till möjligheter till skäliga anpassningsåtgärders (alternativa platser etc.). OBS! För att få intrångsersättningen ska ett påslag göras med 25 % på 94 ovanstående belopp. 94 Såvida inte äldre regler i ExL ska tillämpas, dvs. om förrättningen har sökts före 2010-08-01. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 335 Annan ersättning Ersättningspost Faktorer som beaktas Ersättning Administrativa merkostnader Elnätets omfattning 7,50 kr/löpmeter upp till 300 km, därefter 6 kr/löpmeter Asfaltskador beroende på skarvar efter grävning Ledningens förläggning Ersättning enligt följande, såvida inte ledningsägaren enligt avtal ersätter vid det tillfälle skadan uppstår: Olägenheter som vållas av ledningstillbehör i parkmark Förekomst av särskild ersättning vid återställning efter grävning Befintliga ledningar: Ledningsnätets ålder Lokalgator/GCM 20 kr/m Mängden skarvar (vid nyanläggning) Innerstadsgator 25 kr/m Objektets lokalisering 3 500 kr/objekt som är placerade i park som sköts intensivt och som utgör hinder vid gräsklippning 1 300 kr/objekt som är placerade i naturpark som sköts extensivt och som utgör hinder vid grässlåtter För tillbehör i övrigt ska ingen ersättning betalas. Olägenheter vid grävningsarbeten avseende gata Ledningens förläggning 7,00 kr/löpmeter för ledning i gatumiljö, i övrigt ingen ersättning Olägenheter avseende drift och underhåll av VA-nät Ledningens relation till VA-ledningar På beståndsnivå (befintliga ledningar) kan följande schablonbelopp användas: OBS! Om ledningarna ägs av en annan än kommunen, t.ex. ett kommunalt bolag, så är bolaget sakägare och ska få denna ersättning (om inte kommunen och bolaget har avtalat annat.) Samförläggning med gatubelysning Innerstadsgator 15 kr/m Kabelstråkets omfattning Lokalgator Frekvens av läckor i VA-nätet OBS! Spridningen kan vara stor mellan olika ledningar. Övrigt 10,50 kr/m 2,50 kr/m VÄRDERINGSHANDBOKEN 336 2015-04-01 Lantmäteriet Indexomräkning De belopp som redovisas i tabellerna är per 2014-01-01. Indexomräkning – såväl uppåt som nedåt – till aktuell värdetidpunkt ska göras på följande sätt: Intrångsersättning Tabellbeloppen räknas om med KPI. KPI per 2014-01-01 = 314,0. 95 Annan ersättning • Administrativa merkostnader: beloppen räknas om med KPI (se ovan). • Asfaltskador (kolumnerna 2 och 3): beloppen räknas om med Entreprenadindex 242 (asfaltbeläggningar, gator). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 110,0. • Övriga olägenheter: beloppen räknas om med Entreprenadindex 311 (jordarbeten). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 105,0. Fjärrvärmeledningar Intrångsersättning 96 Intrångsersättning ska betalas endast för ledningar som inte fyller ett behov för det egna området. Vid nyanläggning ska värdering göras utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet. Avgörande för ersättningsfrågan är om den mark som upplåts har reserverats i konkurrens om annan markanvändning eller om marken berörs av förväntningsvärde. Se vidare avsnitt 2.3 i HLM:s utredning. För befintliga ledningar (beståndet) kan marknadsvärdeminskningen som en schablon bestämmas enligt följande tabell: 95 Det kan noteras att KPI för januari 2014 är 311,4 och för december 2013 315,0. Som utgångspunkt för justering av tabellvärdena väljs här KPI = 314,0. Observera att det kan bli aktuellt att även räkna ner beloppen om index har sjunkit från 314,0. För tydlighetens skull kan påpekas att det inte är fråga om sådan indexuppräkning som ska göras enligt bestämmelsen i 4 kap. 4 § ExL, då en justering neråt aldrig ska göras. Här är det fråga om att räkna om tabellbeloppen till aktuell värdetidpunkt, vilken kan vara olika för intrångsersättning respektive annan ersättning. 96 Metoden är tillämplig även för fjärrkyleledningar. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 337 Ortstyp Marknadsvärdeminskning Små tätorter 0,8-1,40 kr/löpmeter Centralorter med upp till 10 000 inv. 1,40-2,20 kr/löpmeter Städer/centralorter med mer än 10 000 inv. 2,20-5,50 kr/löpmeter Dessutom kan det för befintliga ledningar bli aktuellt med intrångsersättning för minskad användbarhet, för t.ex. parkeringsändamål eller uthyrning skyltplatser och liknande. Intäktsförluster i sådana fall kan antas påverka marknadsvärdet. Ersättningen kan beräknas genom kapitalisering av uppskattade årliga belopp. Vid beräkningen måste kalkylperiodens längd bedömas samt hänsyn tas till möjligheter till skäliga anpassningsåtgärders (alternativa platser etc.). OBS! För att få intrångsersättningen ska ett påslag göras med 25 % på 97 ovanstående belopp. Annan ersättning Ersättningspost Faktorer som beaktas Ersättning Administrativa merkostnader Ledningsnätets omfattning 7,50 kr/löpmeter upp till 50 km, därefter 6 kr/löpmeter Asfaltskador beroende på däxlar samt merkostnader vid underhåll beroende på däxlar Gatutyp VB i lokalgata/GCM 2000 kr Ventilbrunn (VB) eller nedstigningsbrunn (NB) NB i lokalgata/GCM 2700 kr Beläggningens status (endast vid nyanläggning) VB i innerstadsgata 5900 kr NB i innerstadsgata 7800 kr VB i primärled 8800 kr NB i primärled 13700 kr (Beloppen är per däxel) Vid nyanläggning görs viss justering beroende på gatans status vid anläggningen Asfaltskador beroende på skarvar efter grävning Ledningens förläggning Förekomst av särskild ersättning vid återställning efter grävning Ersättning enligt följande, såvida inte ledningsägaren enligt avtal ersätter vid det tillfälle skadan uppstår: Befintliga ledningar: 97 Såvida inte äldre regler i ExL ska tillämpas, dvs. om förrättningen har sökts före 2010-08-01. VÄRDERINGSHANDBOKEN 338 2015-04-01 Lantmäteriet Ledningsnätets ålder Lokalgata/GCM 30 kr/m Mängden skarvar (vid nyanläggning) Innerstadsgator 20 kr/m Primärled 3 kr/m Vid nyanläggning beräknas ersättningen för det enskilda fallet (antal skarvar avgör) Olägenheter som vållas av ledningstillbehör i parkmark Objektets lokalisering 3 500 kr/objekt som är placerade i park som sköts intensivt och som utgör hinder vid gräsklippning 1 300 kr/objekt som är placerade i naturpark som sköts extensivt och som utgör hinder vid grässlåtter För tillbehör i övrigt ska ingen ersättning betalas. Olägenheter vid grävningsarbeten avseende gata Ledningens förläggning Ledningens dimension 9-18 kr/m beroende på dimension och var ledningen är belägen Ersättning betalas endast för ledningar i gatumiljö Olägenheter avseende drift och underhåll av VA-nät Ledningens relation till VA-ledningar OBS! Om ledningarna ägs av en annan än kommunen, t.ex. ett kommunalt bolag, så är bolaget sakägare och ska få denna ersättning (om inte kommunen och bolaget har avtalat annat.) Frekvens av läckor i VA-nätet Ledningens dimension Frekvens av korsningspunkter För ledningar förlagda parallellt med VA-ledningar så att längsgående grävning påverkas ska ersättning betalas med 35-55 kr/m beroende på dimension (tvillingrör 35 kr/m) För ledningar som berör VAledningar endast i korsningspunkter ska ersättning betalas med 20 kr/m (tvillingrör 12 kr/m) VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 339 Indexomräkning De belopp som redovisas i tabellerna är per 2014-01-01. Indexomräkning – såväl uppåt som nedåt – till aktuell värdetidpunkt ska göras på följande sätt: Intrångsersättning Tabellbeloppen räknas om med KPI. KPI per 2014-01-01 = 314,0. 98 Annan ersättning • Administrativa merkostnader: beloppen räknas om med KPI (se ovan). • Asfaltskador (kolumnerna 2 och 3): beloppen räknas om med Entreprenadindex 242 (asfaltbeläggningar, gator). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 110,0. • Övriga olägenheter: beloppen räknas om med Entreprenadindex 311 (jordarbeten). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 är 105,0. 98 KPI för januari 2014 är 311,4 och för december 2013 315,0. Som utgångspunkt för justering av tabellvärdena väljs här KPI = 314,0. Observera att det kan bli aktuellt att även räkna ner beloppen om index har sjunkit från 314,0. För tydlighetens skull kan påpekas att det inte är fråga om sådan indexuppräkning som ska göras enligt bestämmelsen i 4 kap. 4 § ExL, då en justering neråt aldrig ska göras. Här är det fråga om att räkna om tabellbeloppen till aktuell värdetidpunkt, vilken kan vara olika för intrångsersättning respektive annan ersättning. VÄRDERINGSHANDBOKEN 340 2015-04-01 Lantmäteriet EXEMPEL 1. Ersättning för en befintlig gasledning Exemplet belyser hur ersättningen bör bestämmas då ledningsrätt upplåts för 99 en befintlig gasledning i allmän platsmark. Lantmäteriets metod för gasledning i allmän plats tillämpas i exemplet. Förutsättningar Gasbolaget anlade år 2010 en gasledning från en överföringsledning till centrum av H-stad. Byggstart 2010-03-01, ansökan om ledningsrätt gjordes 2010-10-01. Marken togs i anspråk genom överenskommelse med samtliga berörda fastighetsägare. Förutom kommunens fastighet, som är utlagd som allmän plats i detaljplan, berörs ett 20-tal andra fastigheter av ledningsrätten. Bolaget har kommit överens om ersättning för intrånget med alla fastighetsägare utom kommunen. Förrättningen har ännu (2014-12-22) inte avslutats, bl.a. på grund av att Gasbolaget och kommunen inte har lyckats komma överens om ersättningen. De är dock överens om att det inte ska betalas någon ersättning för olägeheter etc. i samband med anläggandet. Det som återstår att reglera i förrättningen är därför det intrång på kommunens fastighet vilket orsakas av ledningen som sådan och de restriktioner som följer av upplåtelsen. Ledningens totala längd på den kommunägda fastigheten är omkring 1 240 meter, varav ca 620 meter utgörs av innerstadsgata, 420 meter lokalgata samt 200 meter parkmark. Det finns ett antal däxlar och markeringsstolpar efter ledningen. Intrångseffekterna beskrivs mer i detalj i avnittet Värdering. Förutom kommunen i egenskap av fastighetsägare är även ett kommunalt bolag, H-stads Vatten AB, i egenskap av ägare till berörda VA-ledningar sakägare. Ersättningsprinciper Expropriationslagens regler Ersättningen ska genom hänvisningen i 13 § ledningsrättslagen (LL) bestämmas enligt reglerna i 4 kap. expropriationslagen (ExL). Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § gäller att: • Intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av fastighetens marknadsvärde plus 25 procent. • Övrig ekonomisk skada som drabbar fastighetsägaren – eller en annan sakägare – ska också ersättas, så kallad annan ersättning. 99 Exemplet bygger på ett verkligt fall från Halmstad men vissa förutsättningar har ändrats, t.ex. värdetidpunkt och anläggningstidpunkt. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 ExL:s ersättningsregler bygger på vissa grundläggande skadeståndsrättsliga principer som inte framgår av lagtexten. För det första finns ett krav på så kallad adekvat kausalitet, dvs. ersättning betalas för enbart skador som är en beräknelig följd av expropriationen (upplåtelse av ledningsrätt i detta fall). Vidare finns det ett krav på att båda parter ska inom rimliga gränser försöka minska skadan om det är möjligt; så kallade skäliga skadebegränsande åtgärder. Marknadsvärdet definieras som mest sannolikt pris vid försäljning på den allmänna marknaden. Intrångsersättningen är skillnaden mellan två marknadsvärden, nämligen fastighetens värde före respektive efter intrånget. Av förarbetena till ExL framgår att det ofta är lämpligt att göra direktuppskattning av marknadsvärdeminskningen i stället för att bestämma värdet före och efter (se prop. 1971:122 s. 189). Av motiven till LL framgår vidare att det ofta kan vara lämpligt att använda normer eller liknande schabloner för att uppskatta ersättningen (se prop. 1973:157 s. 138). Posten annan ersättning (övrig skada) är en restpost som ska täcka alla ersättningsgilla ekonomiska skador utöver marknadsvärdeminskningen (se prop. 1971:122 s. 192). I praktiken brukar man urskilja dels rent personliga skador, t.ex. flyttningskostnader, dels skador i form av minskade intäkter och/eller ökade kostnader för en rörelse. I förarbetena sägs att ersättning bör betalas om det kan anses någorlunda säkert att skadan verkligen kommer att inträffa, men endast undantagsvis i andra fall (se SOU 1969:50 s. 185 f.) Utöver huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL kan nämnas bestämmelsen i 4 kap. 2 § ExL, influensregeln, som reglerar ersättning för så kallad företagsskada. Regeln innebär att bagatellartade och vanliga skador som orsakas av expropriationsändamålet ska normalt tålas utan ersättning. Utifrån tillämpningspraxis kan man, något förenklat, säga att en värdeminskning av i storleks100 ordningen 7-8 procent av fastighetens oskadade värde ska tålas. Svårbedömbar skada Enligt bestämmelsen i 13 a § LL, vilken har sin motsvarighet i 5 kap. 27 § ExL, kan lantmäterimyndigheten efter särskilt yrkande och om det är lämpligt, hänvisa sakägarna att vid en särskild förrättning föra talan om skada och intrång som är svår att uppskatta i samband med förrättningen. Ansökan om särskild förrättning ska göras inom den tid, högst tio år, som myndigheten bestämmer. Av förarbetena till bestämmelsen framgår bl.a. att det inte är meningen att lantmäterimyndigheten ska skjuta på en ersättningsfråga enbart därför att 100 Denna procentsats, som är den så kallade toleransgränsen, gäller främst miljöstörningar på bostadsfastigheter. Jfr rättsfallet NJA 1988 s. 376, som gällde psykiska och estetiska störningar av en kraftledning. Observera att toleransgränsen inta ska blandas ihop med det toleransavdrag om 5 procent som fanns före lagändringen 2010-08-01. 341 VÄRDERINGSHANDBOKEN 342 2015-04-01 Lantmäteriet den är rättsligt komplicerad eller av känslig art (prop. 1991/92:127 s. 74). För att bestämmelsen ska tillämpas fordras enligt förarbetsuttalandena att det verkligen kommer att finnas ett bättre beslutsunderlag i framtiden och att ett uppskov är nödvändigt för att uppnå godtagbar kvalitet på ersättningsbeslutet. Bestämmelsen i 13 a § LL är tillämplig i de fall då man vet att skadan som sådan har inträffat eller kommer att inträffa, men när det är svårt att uppskatta den i ekonomiska belopp. Oförutsebar skada I 13 b § LL sägs uttryckligen att lagen inte är tillämplig i fråga om ersättning för skada och intrång som uppkommer efter förrättningen och som inte har kunnat förutses vid denna. Detta är en avgörande skillnad mot en svårbedömbar skada som nämndes nyss. En oförutsebar skada kan alltså inte prövas vid en senare förrättning utan får avgöras i en annan ordning, t.ex. genom talan enligt allmänna skadeståndsregler. Gränsen mellan en svårbedömbar och oförutsebar skada är sålunda per definition klarlagd men inte glasklar alla gånger i praktiken. Detta kommer att diskuteras mer längre fram, där en analys görs av hur ersättning för hinder i framtida större ombyggnationer av allmän platsmark bör behandlas i värderingsmodellen. Värdetidpunkt och ränta Allmänt Värdetidpunkt, dvs. den tidpunkt till vilken skadeuppskattningen ska göras, är enligt huvudregeln domsdag eller, vid lantmäteriförrättning, dagen för ersättningsbeslut. Detta framgår inte av lagtexten utan är fast etablerad praxis, vilken omnämns bl.a. i förarbetena till ExL (se prop. 1971:122 s. 177). För posten intrångsersättning finns det dock ett undantag, som följer av bestämmelsen i 4 kap. 4 § första stycket ExL. Om fastigheten har tillträtts innan domdagen, så är tillträdesdagen värdetidpunkt. Samma gäller om fastigheten har tillträtts bara delvis. Det innebär att marknadsvärdeminskningen ska beräknas utifrån de värdenivåer och värderingsförutsättningar i övrigt som gällde vid den tidpunkten. Enligt 4 kap. 4 § andra stycket ExL ska marknadsvärdeminskningen i sådana fall jämkas. Enligt praxis betyder detta att marknadsvärdeminskningen räknas upp med konsumentprisindex från värdetidpunkten till dagen för ersättningsbeslut. Det uppräknade beloppet utgör intrångsersättning. Med tillträde menas i detta sammanhang att marken har tagits i anspråk antingen genom ett beslut av lantmäterimyndigheten om förhandstillträde eller att det finns en överenskommelse mellan ledningshavare och markägare om VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet tillträde. I det sista fallet kan vara fråga om såväl ett formellt avtal (nyttjanderätt, servitut eller liknande) som en muntlig överenskommelse i avvaktan på t.ex. att det senare ska bildas ledningsrätt. För posten annan ersättning är däremot dagen för ersättningsbeslut alltid värdetidpunkt, även om fastigheten har tillträtts innan. Detta följer av att det inte finns något lagstadgat undantag från huvudregeln i fråga om annan ersättning. Posten annan ersättning ska på så vis fånga upp alla resterande utöver – marknadsvärdeminskningen – skador som inträffar vid dagen för ersättningsbeslutet (domdagen om förrättningen överklagas). Enligt 5 § räntelagen ska avkastningsränta betalas på ersättningen om förhandstillträde har ägt rum. Avkastningsräntan beräknas som en rak ränta. Räntesatsen är den vid varje tidpunkt gällande referensräntan plus två procentenheter. Avkastningsränta ska betalas på hela ersättningen, dvs. på både intrångsersättning och annan ersättning, trots att värdetidpunkten för annan ersättning är dagen för ersättningsbeslut om förhandstillträde har skett. Värdetidpunkt i detta fall I denna förrättning togs alltså marken i anspråk med stöd av överenskommelse och ledningen började anläggas 2010-03-01. Ansökan om ledningsrätt gjordes 2010-10-01. Avsikten redan från början var att ledningen skulle säkras med ledningsrätt. Värdetidpunkten för intrångsersättningen blir sålunda dagen för det faktiska tillträdet, dvs. 2010-03-01. När det gäller posten annan ersättning är, som nämnts ovan, värdetidpunkten alltid dagen för ersättningsbeslut, 2014-12-22. Avkastningsränta ska dock betalas från tillträdesdagen 2010-03-01. Värderingsprinciper Generella utgångspunkter Vid en intrångssituation, t.ex. upplåtelse av ledningsrätt, kan såväl intrångsersättning som annan ersättning beräknas enligt följande fyrstegsförfarande: 1. Identifiering av intrångseffekter (= beskrivning av vad som händer rent fysiskt på berörda fastigheter). 2. Kvantifiering av effekterna (= mätning av effekterna med något relevant mått). 3. Värdering av effekterna (= uppskattning av effekterna i ekonomiska termer). 4. Bestämmande av ersättning (= bedömning av intrångsersättning och annan ersättning utifrån de ekonomiska effekterna). Den värderingsmetodik som presenteras i det följande bygger på dessa fyra steg. Som exempel kan tas ersättning för posten administrativa merkost- 343 VÄRDERINGSHANDBOKEN 344 2015-04-01 Lantmäteriet nader. Som ett första steg identifieras ett antal olägenheter (olägenheter avseende karthantering, samordning, information etc.). Därefter uppskattas olägenheternas omfattning utifrån empiriska data. I nästa steg värderas olägenheterna och slutligen räknas en schabloniserad ersättning fram (= annan ersättning). Innan värderingsmodellen redovisas är det viktigt att reda ut vissa principiella metodfrågor som hänger ihop med bland annat värdetidpunkt och uppräkning. Intrångsersättning Intrångsersättningen ska uppgå till ett belopp som motsvarar berörda fastigheters marknadsvärdeminskning vid värdetidpunkten (2010-03-01) plus 25 procent. Beloppet ska räknas upp med KPI till dagen för ersättningsbeslut (2014-12-22). Som framgått av inledningen ska värderingen bortse från eventuella direkta skador som uppkom i samband med anläggandet. Det som ska regleras i förrättningen är enbart det intrång som orsakas av ledningen som sådan och de restriktioner som följer av upplåtelsen. Som kommer att framgå mer av nästa avsnitt om värdering är den värderingsmodell som tagits fram för ledningar i allmän plats knuten till KPI vad gäller marknadsvärdeminskningen. Det har sålunda ingen praktisk betydelse för slutresultatet var någonstans på ”tidsaxeln” värderingen görs. Det blir samma resultat oavsett om man räknar fram ett belopp per värdetidpunkten och räknar upp det med KPI till idag (2014-12-22) eller om värderingen görs direkt per värderingsdagen. Här väljs alltså den praktiska lösningen att värderingen görs i värderingsdagens värdenivåer. Avkastningsränta ska betalas på detta belopp från värdetidpunkten. Annan ersättning Annan ersättning är en restpost som – utöver marknadsvärdeminskningen – ska ersätta alla ersättningsgilla skador som finns kvar vid dagen för ersättningsbeslut (= värdetidpunkt för annan ersättning). I princip är det kostnadsökningar och/eller inkomstbortfall som ger upphov till annan ersättning. När det gäller ledningar i allmän plats, då den berörda marken knappast har något marknadsvärde i egentlig mening, kommer huvuddelen av ersättningen att bli av arten annan ersättning. Se vidare nästa avsnitt om värderingsmetodik. Eftersom annan ersättning ska fånga upp alla resterande ersättningsgilla skador, kan det vara fråga om inverkan på intäkter och kostnader såväl före som efter dagen för ersättningsbeslut om marken – som i detta fall – har tagits i anspråk med förhandstillträde. Från principiell synpunkt ska de faktiska skador som redan har inträffat tas med i skadeuppskattningen. I likhet VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 345 med vad som nyss har sagts om intrångsersättning utgår värderingen från att skador i samband med anläggandet är reglerade. Vidare ska en uppskattning göras av de skador som kan antas inträffa i framtiden. Liksom vid all värdering av framtida skador blir det fråga om att bedöma vad som å ena sidan sannolikt skulle ha hänt om inte händelsen (= upplåtelse av ledningsrätt) hade inträffat och å andra sidan vad som sannolikt kommer att inträffa efter ledningsrättsupplåtelsen. Detta är en tillämpning av den så kallade differensprincipen. Rent praktiskt kan det även i detta fall vara rimligt att göra vissa beräkningsmässiga förenklingar, utan att för den skull värderingsnoggrannheten blir lidande. Värderingsmodellen bygger nämligen på, liksom vad som gäller i fråga om intrångsersättningen, att det är ett intrång som består under i princip evig tid. Vissa poster är visserligen beroende av ledningens ålder, men det har ingen avgörande betydelse för slutresultatet var någonstans på ”tidsaxeln” värderingen görs. Mot den bakgrunden kan det vara rimligt att utgå från dagens värdenivåer och tillämpa den framåtsyftande värderingsmodellen som den är. Något särskilt tillägg för olägenheter från anläggandet till värderingstidpunkten görs alltså inte. Avkastningsränta ska betalas på detta belopp från värdetidpunkten 2010-03-01. Värderingsmetodik Värderingen görs enligt Lantmäteriets rekommendationer LEDNINGSRÄTT I ALLMÄN PLATSMARK – VÄRDERINGSMETODER FÖR GAS, EL OCH FJÄRRVÄRME. Dessa rekommendationer bygger i sin tur på rapporten ”Distributionsledningar för gas i allmän platsmark”, framtagen 2007-08-08 av Hammar Locum Metior AB (HLM). Enligt Lantmäteriets rekommendationer bör ersättningsposterna intrångsersättningen respektive annan ersättning beräknas enligt följande när det gäller befintliga gasledningar. Intrångsersättning Marknadsvärdeminskningen som en schablon bestämmas enligt nedanstående tabell: Ortstyp Marknadsvärdeminskning Små tätorter 0,8-1,40 kr/löpmeter Centralorter med upp till 10 000 inv. 1,40-2,20 kr/löpmeter Städer/centralorter med mer än 10 000 inv. 2,20 -5,50 kr/löpmeter VÄRDERINGSHANDBOKEN 346 2015-04-01 Lantmäteriet I detta fall kan det, med hänsyn till bl.a. att invånarantalet i H-stad betydligt överstiger 10 000 invånare, vara rimligt att utgå från ett schablonbelopp som ligger i den övre delen av intervallet 2,20 -5,50 kr/löpmeter. Här väljs ett belopp om 5 kr/löpmeter. Dessutom kan det för befintliga ledningar bli aktuellt med intrångsersättning för minskad användbarhet, för t.ex. parkeringsändamål eller uthyrning skyltplatser och liknande. Intäktsförluster i sådana fall kan antas påverka marknadsvärdet. Ersättningen kan beräknas genom kapitalisering av uppskattade årliga belopp. Vid beräkningen måste kalkylperiodens längd bedömas samt hänsyn tas till möjligheter till skäliga anpassningsåtgärder (alternativa platser etc.). För att sedan bestämma intrångsersättningen ska ett lagstadgat påslag göras med 25 procent. Annan ersättning Värderingsmetoden för posten annan ersättning bygger på att ett antal vanligt förekommande intrångseffekter identifieras och kvantifieras. Följande schablonbelopp rekommenderas för de olika posterna: Ersättningspost Faktorer som beaktas Ersättning Administrativa merkostnader Gasnätets omfattning 7,50 kr/löpmeter upp till 50 km, därefter 6 kr/löpmeter Asfaltskador beroende på däxlar Gatutyp Lokalgata/GCM 1 400 kr Gatans status (vid nyanläggning) Innerstadsgata 4 500 kr Primärled 8 800 kr (Beloppen är per däxel) Asfaltskador beroende på skarvar efter grävning Olägenheter som vållas av ledningstillbehör i parkmark Ledningens förläggning Förekomst av särskild ersättning vid återställning efter grävning Ersättning enligt följande, såvida inte ledningsägaren enligt avtal ersätter vid det tillfälle skadan uppstår: Befintliga ledningar: Ledningsnätets ålder Lokalgata/GCM 30 kr/m Mängden skarvar (vid nyanläggning) Innerstadsgator 20 kr/m Objektets lokalisering 3 500 kr/objekt som är placerade i park som sköts intensivt och som utgör hinder vid gräsklippning Primärled 3 kr/m 1 300 kr/objekt som är pla- VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 347 cerade i naturpark som sköts extensivt och som utgör hinder vid grässlåtter För tillbehör i övrigt ska ingen ersättning betalas. Olägenheter vid grävningsarbeten avseende gata Ledningens förläggning 7,50 kr/löpmeter för ledning i gatumiljö, i övrigt ingen ersättning Olägenheter avseende drift och underhåll av VA-nät Gasledningens relation till VA-ledningar För gasledningar förlagda parallellt med VA-ledningar så att längsgående grävning påverkas ska ersättning betalas med 26 kr/m. OBS! Om ledningarna ägs av en annan än kommunen, t.ex. ett kommunalt bolag, så är bolaget sakägare och ska få denna ersättning (om inte kommunen och bolaget har avtalat annat). Frekvens av läckor i VA-nätet Om längsgående grävning inte påverkas 14 kr/m. För korsande ledningar ska ersättning betalas med 2,50 kr/m samt 450 kr per korsningspunkt. Indexomräkning De belopp som redovisas i tabellerna är per 2014-01-01 (= pristidpunkten). Indexomräkning – såväl uppåt som nedåt – till aktuell värdetidpunkt ska göras enligt följande: Intrångsersättning: Tabellbeloppen ska principiellt räknas om med KPI. OBS! Eftersom vi som värderingsprincip har valt att värderingen görs i dagens värdenivåer (se ovan), behöver det i detta fall inte göras någon ”framoch tillbakaräkning” med KPI. Annan ersättning: • • Administrativa merkostnader: beloppen räknas om med KPI. I detta fall har KPI varit i princip oförändrat, ingen omräkning görs därför här. Asfaltskador (kolumnerna 2 och 3): beloppen räknas om med Entreprenadindex 242 (asfaltbeläggningar, gator). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 110,0. Index per värdetidpunkten uppskattas till 111,5, varför en uppräkning görs med ca 1 % (avrundat). VÄRDERINGSHANDBOKEN 348 2015-04-01 • Lantmäteriet Övriga olägenheter: beloppen räknas om med Entreprenadindex 311 (jordarbeten). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 105,0. Index har höjts endast marginellt mellan pris- och värdetidpunkten, varför ingen omräkning görs i detta fall. Värdering Identifiering och kvantifiering av intrångseffekter Följande intrångseffekter kan konstateras utifrån kartmaterial och besiktning i fält: • Ledningens totala längd på den kommunägda fastigheten är 1 240 m. Ca 620 m utgörs av innerstadsgata, 420 m lokalgata samt ca 200 m parkmark. • I innerstadsgatan finns 2 stycken däxlar. • I parkmarken finns 3 stycken markeringsstolpar. • Antal VA-korsningar är 40 stycken, total längd inom ledningsområdet är 320 m. • Längsgående VA-ledningar: 1020 m i gata, 20 m i trottoar. För den först nämnda gruppen antas att längsgående grävning påverkas (26 kr/m), den sistnämnda påverkas inte (14 kr/m). Jfr metoden ovan. Värdering av effekterna Marknadsvärdeminskning Marknadsvärdeminskningen bedöms i detta fall till 5 kr/m (se ovan under avsnittet Värderingsmetodik). Beloppet blir 1 240 m x 5 kr/m = 6 200 kr. Övrig skada Övriga intrångsposter värderas enligt schablonerna ovan för annan ersättning. Vi får följande belopp: • Administrativa merkostnader: 1 240 m x 7,50 kr/m = 9 300 kr. • Ersättning för däxlar: 2 st. x 4 500 kr = 9 000 kr. Uppräknat med Entreprenadindex 242 till värdetidpunkten 2014-12-22 får vi 9 100 kr. • Asfaltskador orsakade av skarvar: 620 m x 20 kr/m + 420 m x 30 kr/m = 12 400 + 12 600 = 25 000 kr. Uppräknat med Entreprenadindex 242 till värdetidpunkten 2014-12-22 blir det 25 250 kr. • Stolpar i parkmark: 3 st. x 3 500 kr/st. = 10 500 kr. • Olägenheter vid grävningsarbeten avseende gata: 1 040 m x 7,50 kr/m = 7 800 kr. • Olägenheter vid drift och underhåll av VA-nätet: VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet - längsgående ledningar: 1 020 m x 26 kr/m + 20 m x 14 kr/m = 26 520 + 280 = 26 800 kr. - korsande ledningar: 320 m x 2,50 kr/m + 40 st. x 450 kr = 800 + 18 000 = 18 800 kr. Ersättningsbelopp Intrångsersättning Intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar marknadsvärdeminskningen plus 25 procent. Det blir alltså 6 200 x 1,25 = 7 750 kr. Annan ersättning Både kommunen i egenskap av fastighetsägare och H-stads Vatten AB, i egenskap av ägare till berörda VA-ledningar ska få annan ersättning. Kommunen får följande belopp för de fem första punkterna i listan ovan: 9 300 + 9 100 + 25 250 + 10 500 + 7 800 = 61 950 kr. H-stads Vatten AB får för posten olägenheter vid drift och underhåll av VAnätet, dvs. 26 800 + 18 800 = 45 600 kr. Sammanfattning Värderingen resulterar att följande ersättningsbelopp bör betalas för intrånget i kommunens fastighet. H-stads kommun: Intrångersättning 7 750 kr Annan ersättning 61 950 kr H-stads Vatten AB: Annan ersättning 45 600 kr Avkastningsränta ska betalas på samtliga belopp från 2010-03-01 till dess att betalning sker eller dröjsmålsränta börjar löpa. 349 VÄRDERINGSHANDBOKEN 350 2015-04-01 4.2.4 Lantmäteriet Intrång i jordbruksmark – luftledning Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer Inledning Då en luftledning dras över åkermark uppkommer det i princip två slag av bestående intrångseffekter: • Intrång av stolpar (försvårad brukning och skördeförlust). • Förbud mot ändrad markanvändning, t.ex. skogsplantering, inom ledningsgatan. Dessutom kan det uppkomma skador i samband med att ledningen byggs, t.ex. intrång i växande gröda. Sådana slag av tillfälliga skador bedöms från fall till fall. Stolpintrång i åkermark Beräkningsgång Ersättning för intrång av stolpar i åkermark beräknas med hjälp av 1974 års åkernorm. Beräkningen görs enligt följande steg. 1. Välj tabellvärde utifrån produktionsområde, indelning och förklaring till förkortningarna framgår av bilaga 1, samt hinderytans längd och bredd. Se tabeller i 1974 års åkernormer. 2. En korrigering av tabellvärdet görs med hänsyn till hindrets avstånd till närmaste fältkant enligt tabellen nedan. Om någon del av hindret är beläget inom den s.k. vändzonen, dvs. zonen 3–15 meter från fältkant, ska korrigering inte göras. Om hela brukningshindret är beläget längre in fältet än 15 meter från fältkant ska ersättningen baseras på 70 % av tabellvärdet, om hindret sticker in högst 1 meter från fältkant ska ersättningen baseras på 15-25 % av tabellvärdet beroende på produktionsområde osv. Tabellen visar alltså procent av tabellvärdena. Prod. område Avstånd till fältkant 0-1 m 1-2 m 2-3 m 3-15 m > 15 m Gss 25 % 35 % 45 % 100 % 70 % Gmb, Gns, Ss, Gsk 20 % 25 % 30 % 100 % 70 % Ssk, Nn, Nö 15 % 20 % 25 % 100 % 70 % VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 351 3. Beräkna den årliga skadan. Det gör man genom att dividera – det even101 tuellt korrigerade – tabellvärdet med faktorn 15,2. 4. Räkna upp den årliga skadan med KPI från tabellernas pristidpunkt (mars 2006, KPI 282,9) till värdetidpunkten. Värdetidpunkten, för intrångsersättning, är dagen för ersättningsbeslut eller tillträdesdagen om tillträde – faktiskt eller genom beslut om förhandstillträde – har skett innan dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkten för annan ersättning är däremot alltid dag för ersättningsbeslut. Det kan därför bli olika värdetidpunkter för intrångsersättning och annan ersättning, vilket gör att beräkningarna kan bli komplicerade. Rent praktiskt går det dock att förenkla beräkningen eftersom beloppen i 1974 års åkernorm ska räknas upp med KPI och även intrångsersättningen ska jämkas 102 med KPI från tillträdet till dagen för ersättningsbeslut. Rent praktiskt kan därför en uppräkning med KPI av den årliga skadan göras till dagen för ersättningsbeslut, även om värdetidpunkten för in103 trångsersättning ligger tidigare. Detta belopp ska inte jämkas ytterligare med KPI. 5. Bestäm marknadsvärdeminskning och övrig skada med faktorerna nedan. Faktorerna är Lantmäteriets rekommendationer för de olika produktions104 områdena. Produktionsområde M-faktor, antal årsbelopp Övrig skada, antal årsbelopp Gss, Gmb, Gns, Ss 15 4,5 Gsk, Ssk 10 6,7 Nn, Nö 6 8,5 101 Faktorn 15,2 bygger på att halva årsskadan har kapitaliserats på evig tid efter 5 % kalkylränta, och ansågs av utredningen utgöra marknadsvärdeminskning. Den andra halvan kapitaliserades på 15 års tid och betraktades som annan ersättning. Den totala ersättningen motsvarade därmed 15,2 årsbelopp. Se Kraftledningsintrångsutredningens betänkande Ds I 1974:11 s. 30. 102 Denna sistnämnda jämkning grundas på bestämmelsen i 4 kap. 4 § ExL, vilken är tillämplig även vid bestämmande av ersättning enligt 13 § LL. Rent praktiskt kommer alltså resultatet att bli detsamma, oavsett om en uppräkning görs direkt med KPI till dagen för ersättningsbeslut eller om man först ”mellanlandar” vid värdetidpunkten och därefter gör en uppräkning med KPI från värdetidpunkten till dagen för ersättningsbeslut. 103 Avkastningsränta ska betalas på vanligt sätt på intrångsersättning och annan ersättning från värdetidpunkten, även om detta förenklade sätt väljs att beräkna intrångsersättning. 104 Faktorerna för marknadsvärdeminskning, de s.k. M-faktorerna, bygger på LMV-Rapport 2001:11 s. 195 (Norell, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter). Faktorerna för övrig skada är beräknade som en restpost; skillnaden mellan minskat avkastningsvärde beräknat enligt den s.k. IAN-modellen och marknadsvärdeminskningen. Kalkylränta 4 % och kalkylperiod 15 år. Se LMV-Rapport 2001:11 s. 296. VÄRDERINGSHANDBOKEN 352 2015-04-01 Lantmäteriet 6. Bestäm slutligen intrångsersättning och annan ersättning. Detta innebär att den framräknade marknadsvärdeminskningen multipliceras med 1,25 medan posten annan ersättning blir identisk med övrig skada enligt ovan. Vi får följande faktorer för respektive ersättningspost. Om det inte finns några andra slag av marknadsvärdepåverkande skador än stolparna, så kan man i praktiken direkt använda sig av nedanstående faktorer och hoppa över det föregående steget vad gäller M-faktorn. Produktionsområde Intrångsersättning, antal årsbelopp Annan ersättning, antal årsbelopp Gss, Gmb, Gns, Ss 18,75 4,5 Gsk, Ssk 12,5 6,7 Nn, Nö 7,5 8,5 Beräkningsexempel Följande exempel får illustrera den nyss beskrivna beräkningsgången. Ett beräkningsexempel finns också för intrång av en brunn, se avsnitt 4.2.5 Exempel 1 om underjordisk ledning. Efter den manuella beräkningen redovisas en beräkning som gjorts i ett Excel-program utifrån samma förutsättning105 ar. Förutsättningar • Intrång av en 400 kV-kraftledning på fastigheten Åby 1:1, belägen i Gssområdet. En dubbelstolpe placeras mitt i ett åkerfält; det är 100 meter till närmaste fältkant. • Brukningshindrets yta: 5 x 15 meter (= den rektangel som dubbelstolpen bildar inklusive en säkerhetsmarginal om cirka 0,5 meter på ömse sidor om stolpen). • Värdetidpunkt och värderingstidpunkt (dag för ersättningsbeslut): 15 oktober 2012. KPI = 314,59. Beräkning • Tabellvärde (5 x 15 meter): 32 247 kr. • Korrigerat tabellvärde: 0,7 x 32 247 = 22 573 kr. • Årlig skada: 22 573/15,2 = 1 485 kr. 105 Det kan observeras att det inte blir exakt samma ersättningsbelopp enligt Excel-beräkningen och den manuella beräkningen, vilket beror på avrundningseffekter. I den manuella beräkningen har den årliga skadan avrundats neråt till jämna kronor, vilket gör att det blir något lägre ersättning än enligt Excel-beräkningen. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet • Uppräkning av den årliga skadan med KPI till värdetidpunkten: 314,59/282,9 x 1 485 = 1 651 kr. • Intrångsersättning: 18,75 x 1 651 = 30 956 kr (= 15 x 1 651 x 1,25). • Annan ersättning: 4,5 x 1 651 = 7 430 kr. Excel-beräkning Arrendesituationen Är den berörda åkermarken utarrenderad kommer arrendatorn att drabbas av de årliga skadorna under i första hand återstående arrendeperiod. För tiden därefter får man normalt förutsätta att arrendeavgiften sänks med ett belopp som motsvarar skadan, varför det är rimligt att förutsätta att arrendatorn som regel inte kommer att drabbas av några skador efter utgången av innevarande arrendeperiod. Arrendatorns ersättning kan sålunda rent praktiskt bestämmas till nuvärdet av de årliga skadorna under den återstående arrendeperioden. Ersättningen 106 torde normalt vara att betrakta som annan ersättning. Något 25-procentigt påslag ska alltså inte göras. Fastighetsägarens skada kommer att minska i motsvarande grad, dvs. fastighetsägaren kommer inte att drabbas av de årliga skadorna under arrendatorns återstående arrendeperiod. Rent praktiskt kan posten annan ersättning 107 till fastighetsägaren reduceras med det belopp som tillfaller arrendatorn. Av Exempel 2 underjordisk ledning i åker, avsnitt 4.2.5, framgår hur ersättningen för en brunn, som är ett liknande intrång som stolpe, bör bestämmas då den beräknas enligt 1974 års åkernorm. 106 Om det går att visa på en minskning av arrenderättens marknadsvärde ska dock ersättningen betalas som intrångsersättning. I sådana fall ska ett påslag göras med 25 procent. 107 Det är teoretiskt ett förenklat synsätt att enbart posten annan ersättning bör reduceras, men av praktiska skäl får det anses vara acceptabelt. Se vidare LMV-rapport 1989:3 s. 94 ff. om denna fråga. 353 VÄRDERINGSHANDBOKEN 354 2015-04-01 Lantmäteriet Skälighetsbedömning – begränsningsregeln En tillämpning av 1974 års norm kan i vissa situationer ge oskäligt höga ersättningar i förhållande till den berörda åkermarkens marknadsvärde. Detta gäller främst om det är fråga om stora hinderytor och om markvärdena är låga, dvs. för ledningar i norra Sverige. Det kan i sådana fall vara skäligt att vid officialvärdering utgå från den så kallade begränsningsregeln, vilken tillämpades fram till år 1993 då den togs bort i det nya markersättningsavtal som då tecknades av parterna. I exemplet sist i detta avsnitt, LUFTLEDNING I ÅKERMARK – MYCKET STORT BRUKNINGSINTRÅNG, tillämpas och beskrivs begränsningsregeln. Det understryks att regeln bör tillämpas endast i särskilda undantagsfall, nämligen då den enligt normen beräknade ersättningen är stor i förhållande till marknadsvärdet på det berörda åkerskiftet. Övrigt intrång Övriga intrångseffekter får värderas från fall till fall. Det kan vara fråga om exempelvis föreskrifter som innebär förbud mot ändrad markanvändning i ledningsgatan, t.ex. skogsplantering. Om skogsplantering i så fall framstår som sannolik samt även mer ekonomiskt lönsam än vanliga jordbruksgrödor, så bör ersättning betalas för den ekonomiska skada som uppkommer genom att skogsplantering (= ändrad markanvändning) förhindras. Om det berörda åkerskiftet även drabbas av stolpintrång bör det däremot normalt inte betalas någon ersättning för att åkermarken på det skiftet inte får omföras till skogsmark. Omföring till skogsmark innebär ju att det inte uppkommer något brukningsintrång orsakad av stolpar, vilket är en positiv effekt som gott och väl torde uppväga inverkan av förbudet mot ändrad markanvändning (t.ex. skogsplantering). Om en fastighet berörs av en ledningsrättsupplåtelse över jordbruksmark, utan att det uppkommer stolpintrång eller några andra skador, så kan det vara rimligt att det bör betalas en viss intrångsersättning för ökad rättslig och fysisk belastning på fastigheten. Stöd för detta synsätt finns i rättsfallet NJA 2007 s. 695 (V07:1 i Lantmäteriets rättsfallsregister), vilket gällde ersättning för ledningsrätt för befintliga optokablar. Högsta domstolen fann att intrångsersättning skulle betalas för den ökade fysiska belastningen på den aktuella fastigheten. Högsta domstolen uttalade vidare att ersättningen i det aktuella fallet endast kunde bestämmas skönsmässigt och fann – i likhet med hovrätten – att 1 000 kr per ledningsrätt var ett skäligt belopp i det fallet. Lantmäteriet har för underjordiska optokablar som en schablon rekommenderat att marknadsvärdeminskningen bestäms till 500 kr per fastighet plus 1 kr per löpmeter ledning. En trädsäkrad luftledning tar i anspråk ett betydligt bredare område än en underjordisk kabel. Det kan därför vara rimligt att VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 355 intrångsersättningen för en trädsäkrad luftledning bestäms enligt följande schablon för att det blir belastning av en ny rättighet: Intrångsersättning: (500 kr + 4 kr/löpmeter ledning) x 1,25. 108 Som nämndes ovan kan det dock i vissa fall vara så att skadan blir större än enligt denna schablon, nämligen om det framstår som sannolikt att en lönsam ändrad markanvändning hade kommit till stånd om inte kraftledningen hade byggts. Schablonbeloppet ovan ska alltså inte betalas om det uppkommer ett stolpintrång på det berörda åkerskiftet, eftersom en omföring till annan markanvändning än åkermark innebär att brukningshindret blir avsevärt mindre än vad som täcks av jordbruksnormens belopp. Om mer än ett åkerskifte berörs, och det blir stolpintrång på ett av skiftena, så ska schablonbeloppet tillämpas på det skifte som inte berörs av stolpintrång. Det kan dock i så fall vara rimligt att utgå från endast det löpmeterberoende beloppet, 4 kr per meter ledning. Det kan på goda grunder förutsättas att ”grundbeloppet” 500 kr är inbyggt i jordbruksnormen, som enligt 109 direktiven för framtagandet skulle ”framstå som någorlunda generösa”. Grundbeloppet bör alltså inte betalas ut mer än en gång per fastighet, dvs. inte för varje åkerskifte om fler sådana skiften berörs. Schablonen (500 kr + 4 kr/löpmeter ledning) x 1,25 ska sålunda tillämpas för det fall att fastigheten inte drabbas av stolpintrång i åkermark. 108 En alternativ schablon i stället för 4 kr/m ledning är att mer i detalj ta hänsyn till den areal inom vilken markanvändningen inte får ändras (= ”ledningsområdet”). Det kan vara rimligt att som en schablon räkna med 0,10 kr/kvm. Om ledningsområdet är t.ex. 40 meter brett får vi i så fall ett belopp som motsvarar 4 kr/m ledning, dvs. samma belopp som i schablonen. Om ledningsområdet har en annan bredd än 40 meter, så blir beloppet per löpmeter ledning ett annat. En fördel med att använda 4 kr/m ledning genomgående – åtminstone för de ledningar som ska vara trädsäkra – är att man inte behöver göra en exakt beräkning av den areal som ska ligga till grund för ersättningen. När det gäller ledningar över jordbruksmark är det dessutom inte praxis att ledningsområdets bredd preciseras. 109 Se Ds I 1974:11 s. 3. VÄRDERINGSHANDBOKEN 356 2015-04-01 Bilaga 1. Indelning i produktionsområden Lantmäteriet VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 EXEMPEL 1. Mycket stort stolpintrång i åker Exemplet gäller ett fall med ett mycket stort brukningshinder i åkermark orsakat av stolpar och stag. Ersättningen beräknad enligt 1974 års åkernorm kan i en sådan situation bli orimligt hög i förhållande till marknadsvärdet på det berörda åkerskiftet. Det blir därför aktuellt att bedöma vad som kan anses vara en skälig ersättning med hänsyn till ExL:s ersättningsregler. En utgångspunkt för denna bedömning kan vara den så kallade begränsningsregeln, som tillämpades tidigare enligt ett ramavtal mellan parterna. Denna regel beskrivs och tillämpas här i exemplet och dess bilaga Förutsättningar Tre parallella kraftledningar flyttas på grund av tillkomsten av en golfbana. På fastigheten Västerås 2:2 blir det en vinkel på den nya sträckningen, varför stolparna stagas upp. Det brukningshinder som uppkommer i det berörda åkerfältet på denna fastighet täcker av den anledningen en mycket stor yta, nämligen 30 x 56 meter. Stolparna står i vändteg, se hinder 1 på skissen nedan. 357 VÄRDERINGSHANDBOKEN 358 2015-04-01 Lantmäteriet Det aktuella åkerfältet är ca 2 hektar stort. Taxeringsvärdet ligger på 16 000 kr/ha. Marknadsvärdet kan uppskattas till 1,5 x 16 000 = 24 000 kr/ha. Fastighetsägaren blir av ledningsägarna erbjuden en ersättning beräknad enligt 1974 års jordbruksnorm för hinder 1, men accepterar inte detta erbjudande. LM måste därför officialvärdera intrånget av hinder 1. (För hindren 2, 3 och 4 accepterar fastighetsägaren den erbjudna ersättningen). Värdetidpunkt är 15 oktober 2013. Värdering Vid officialvärderingen ska LM ta ställning till om den erbjudna ersättningen, beräknad enligt 1974 års norm, är att anse som rättsenlig. Det innebär att LM måste göra en bedömning av vilken ersättning som är att anse som rättsenlig. I detta fall förutsätts att det finns ett erbjudande om ersättning enligt normen, vilket kvarstår vid förrättningen men fastighetsägaren yrkar alltså vid förrättningen mer ersättning än detta erbjudande. För tydlighetens skull görs här en beräkning av ersättning enligt normen. Ersättning enligt 1974 års norm Normen ger följande belopp för ett hinder på 30 x 56 meter beläget i vändteg inom Nn-området. Beräkningsmetodiken framgår av dokumentet INTRÅNG AV LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER. 110 • Tabellvärde: 1 25 415 + (23 x 470) + (36 x 705) = 61 605 kr. • Ingen reduktion av detta belopp ska göras eftersom hindret är beläget i vändteg. • Årlig skada: 61 605/15,2 = 4 053 kr. • Årlig skada uppräknad från normvärdenas pristidpunkt (KPI = 282,9) till värdetidpunkten 2013-10-15 (KPI = 314,4): 314,4/282,9 x 4 053 = 4 504 kr. • Intrångsersättning: (6 x 4 504) x 1,25 = 33 780 kr. • Annan ersättning: 8,5 x 4 504 kr = 38 284 kr. Den totala ersättningen beräknad enligt 1974 års åkernorm blir således 33 780 + 38 284 = 72 064 kr. 110 Tabellerna slutar vid 7 x 20 meter (bredd gånger längd), vilket ger beloppet 25 415 kr. Eftersom tabellerna inte räcker till i detta fall ska ett tillägg göras med 470 kr för varje meter utöver 7 meter dvs. med 23 x 470 kr, och med 705 kr för varje längdmeter utöver 20 meter, dvs. med 36 x 705 kr. Se 1974 ÅRS ÅKERNORMER. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet Skälighetsbedömning – tillämpning av begränsningsregeln Den totala ersättningen enligt ovanstående beräkning motsvarar marknadsvärdet av 3 ha åkermark i området (ca 24 000 kr/ha). Marknadsvärdet på hela det berörda åkerskiftet, ca 2 ha stort, understiger totalbeloppet om ca 72 000 kr. Mot den bakgrunden kan det ifrågasättas om det enligt normen framräknade beloppet är rimligt. Det kan i detta sammanhang nämnas, att i Kraftledningsintrångsutredningens betänkande (Ds I 1974:11), vilket ligger till grund för 1974 års åkernorm, föreslogs en begränsningsregel för de fall då normens tabellvärden ger alltför hög ersättning i förhållande till den aktuella åkermarkens marknadsvärde. Denna begränsningsregel tillämpades fram till år 1993, då den togs bort i det nya markersättningsavtal som tecknades av parterna. I det nya avtalet, som även det är uppsagt numera, gjordes en marknadsvärdeanpassning av ersättningsbeloppen genom att det i stället infördes en reduktion av beloppen för stolpar i fältkant samt för stolpar inn111 anför vändteg (zonen 3-15 meter från fältkant). Även om begränsningsregeln inte har tillämpats som grund för överenskommelser sedan år 1993, så kan det vara skäligt att i det fall som är aktuellt här beakta begränsningsregeln vid officialvärdering. Det vill säga att det resultat som regeln ger används som ett underlag för att bedöma vad som kan anses som skälig ersättning enligt ExL:s regler. Begränsningsregeln beskrivs i bilaga 1 till denna värdering. I korthet kan 112 sägas att regeln har följande konstruktion: E = G + M x (L + 60) x (B + 60), där E = ersättning (se dock nedan om fördelning på intrångsersättning och annan ersättning) G = grundbelopp, som för typhindret 3 x 20 meter har i bilaga 1 räknats om till 1 500 kr i dagens penningvärde M = åkermarken marknadsvärde i kr/m² L = hindrets längd i meter B = hindrets bredd i meter 111 Reduktionstabellen enligt avtalet har ett något annorlunda utseende än Lantmäteriets rekommendationer när det gäller stolpar belägna längre in från fältkant än 15 meter, se tabell i INTRÅNG AV LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER. Avtalets tabell ligger på 50 % för sådana stolpar inom Nn- och Nö-områdena, 70 % för Ssk och 100 % för övriga delar av landet. För stolpar belägna nära fältkant är det samma procentsatser enligt avtalet och Lantmäteriets rekommendationer. (Avtalet är numera uppsagt men ledningsägarna baserar fortfarande sina ersättningserbjudanden på de principer som fanns i avtalet.) 112 Se Ds I 1974:11 s. 37 359 VÄRDERINGSHANDBOKEN 360 2015-04-01 Lantmäteriet En tillämpning av denna formel på de förutsättningar som gäller i detta exempel ger följande belopp: E = 1 500 + 2,4 x (56 + 60) x (30 + 60) = 1 500 + 2,4 x 116 x 90 = 1 500 + 2,4 x 10 440 = 1 500 + 25 056 = 26 556 kr. Den framräknade ersättningen utgör alltså summan av grundbeloppet 1 500 kr plus marknadsvärdet av en markyta på 10 440 m2. Detta belopp bör fördelas på marknadsvärdeminskning och övrig skada i relation till de faktorer som rekommenderas vid tillämpning av normen, se INTRÅNG AV LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER. Vi får då följande belopp: • Marknadsvärdeminskning: 6/14,5 x 26 556 = 10 989 kr, avrundas till 113 11 000 kr. • Övrig skada: 8,5/14,5 x 26 556 = 15 567 kr. Ersättningsbeloppen blir sålunda: • Intrångsersättning: 11 000 x 1,25 = 13 750 kr. • Annan ersättning: 15 567 kr. Kommentarer I detta fall kan det alltså vara rimligt att tillämpa begränsningsregeln för att få ett mått på ersättningen som bättre harmoniserar med marknadsvärdet på den berörda åkermarken än vad resultatet blir vid en strikt tillämpning av 1974 års norm. Denna ger en total ersättning som är omkring 2,5 gånger högre än vad begränsningsregeln ger – ca totalt 72 000 kr jämfört med totalt ca 29 300 kr. En annan aspekt av att resultatet enligt normen framstår som oskäligt högt är att beloppet, ca 72 000 kr, motsvarar marknadsvärdet av 3 ha åker och det berörda åkerfältet är bara ca 2 ha. Ett alternativt synsätt skulle därför kunna vara ersättningen maximeras till marknadsvärdet av det berörda åkerfältet. Det skulle i detta fall ge en ersättning om 2 x 24 000 = 48 000 kr. Ett annat alternativt beräkningssätt skulle kunna vara att jämföra intrånget med framdragande av en väg eller järnväg och beräkna ersättningen enligt 1983 års jordbruksnorm. Förutom markförlust skulle ersättning i så fall betalas för anpassning, försvårad brukning och fältkantverkan. Ytterligare ett sätt vore att ersättning betalas för förlust av den del av fältet som blir ”avskuren”, vilket i detta fall skulle innebära att ersättning skulle – grovt räknat – betalas för förlust av drygt 1 ha åkermark, dvs. det skulle bli i princip samma belopp som begränsningsregeln ger. 113 Eftersom det är fråga om en skälighetsbedömning, och inte en ren normtillämpning, kan det här vara rimligt att avrunda marknadsvärdeminskningen. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet Det finns alltså olika tänkbara varianter när man bedömer vad som kan vara en skälig ersättning. Här har vi valt att utgå från begränsningsregeln, såsom den utformades när normen togs fram på 1970-talet samt med en uppdatering av grundbeloppet. En fördel med att använda begränsningsregeln, i stället för en mer fri skälighetsbedömning som nämndes nyss, är att resultatet blir förutsägbart och man slipper fundera på vilken skälighetsgrund som ska användas. I bilaga 1 redovisas ett par beräkningsexempel för dels ett hinder på 3 x 20 meter, dels 1 x 1 meter, belägna i Nn-området. Det framgår att begränsningsregeln inte får någon effekt i dessa fall, såvida inte stolparna är belägna i vändteg där brukningsintrånget är som störst varför det kan bli oskäligt å andra sidan att tillämpa begränsningsregeln alltför strikt. Den slutsats som dras i bilaga 1 nedan är därför att begränsningsregeln bör tillämpas endast i särskilda undantagsfall, liknande den situation som gäller i detta exempel, då det är ett mycket stort intrång och ett relativt lågt marknadsvärde på den berörda åkermarken Bilaga 1. Begränsningsregeln uppdaterad till idag I Kraftledningsintrångsutredningens betänkande (Ds I 1974:11) föreslogs en begränsningsregel för de fall då normens tabellvärden ger alltför hög ersättning i förhållande till den berörda åkermarkens marknadsvärde. Begränsningsregeln tillämpades fram till år 1993, då den togs bort i det nya markersättningsavtal som tecknades av parterna. I det nya avtalet gjordes en marknadsvärdeanpassning av ersättningsbeloppen genom att det i stället infördes en reduktion av beloppen för stolpar i fältkant samt för stolpar in114 nan för den s.k. vändzonen. Regelns konstruktion 115 Begränsningsregeln har följande grundkonstruktion: E = G + M x (L + 60) x (B + 60), där E = ersättning (se dock nedan om fördelning på intrångsersättning och annan ersättning) G = grundbelopp (i Ds I 1974:11 anges 100, 150 resp. 300 kr för typhindren 1 x 1, 1 x 5 resp. 3 x 20 meter) 114 Reduktionstabellen enligt avtalet har ett något annorlunda utseende än Lantmäteriets rekommendationer när det gäller stolpar belägna längre in från fältkant än 15 meter, se tabell i INTRÅNG AV LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER. Avtalets tabell ligger på 50 % för sådana stolpar inom Nn- och Nö-områdena, 70 % för Ssk och 100 % för övriga delar av landet. För stolpar belägna nära fältkant är det samma procentsatser enligt avtalet och Lantmäteriets rekommendationer. (Avtalet är numera uppsagt men ledningsägarna baserar fortfarande sina ersättningserbjudanden på de principer som fanns i avtalet.) 115 Se Ds I 1974:11 s. 37. 361 VÄRDERINGSHANDBOKEN 362 2015-04-01 Lantmäteriet M = åkermarken marknadsvärde i kr/m² L = hindrets längd i meter B = hindrets bredd i meter För hinder vid fältgräns ska ersättningen beräknas på följande sätt: E = G + M x (L + 200) x B För hinder vid fälthörn ska ersättningen beräknas på följande sätt: E = G + M x (Lh + 100) x B, där L h = avståndet från hindret till fälthörn, dock högst 100 meter Den minsta av dessa ytor ska väljas om flera olika beräkningssätt är tänkbara. Uppdatering av regeln En uppdatering och i viss mån modifiering av ovanstående leder till att det idag kan vara rimligt att tillämpa begränsningsregeln på följande sätt: G = 500, 750 resp. 1 500 kr för typhindren 1 x 1, 1 x 5 resp. 3 x 20 meter (välj det typhinder som ligger närmast det i värderingen aktuella hindret). 116 M = åkermarkens marknadsvärde i kr/m2, kan skäligen uppskattas till taxe117 ringsvärdet x 1,5. I övrigt beräknas de markytor som läggs till grund för beräkningen på samma sätt som ovan. Det belopp som räknas fram på detta sätt är att betrakta som ett mått på totalskadan. Det innebär att beloppet ska fördelas på marknadsvärdeminskning och övrig skada. Denna fördelning bör lämpligen göras i proportion till samma faktorer som redovisas ovan. Se följande exempel. Beräkningsexempel Förutsättningar • Dubbelstolpe, hinderstorlek 3 x 20 meter, belägen mitt i ett åkerfält på en fastighet som ligger i Nn-området • Åkermarkens taxeringsvärde är 16 000 kr/ha, dvs. 1,60 kr/m2 116 Med hänsyn till främst utvecklingen av KPI sedan början av 1970-talet är det rimligt att multiplicera de ursprungliga beloppen med 5. 117 Större noggrannhet än så behövs inte eftersom det är frågan om en schablon som är till för att reducera den ersättning som räknas fram enligt normens huvudregel. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet Beräkning • Normens tabellvärde för hinder 3 x 20 meter i Nn-området = 23 498kr. Uppräkning med KPI till oktober 2013 ger 314,4/282,9 x 23 498 =26 114 kr. Beloppet ska reduceras med hänsyn till att det står mitt i fältet, vilket ger 118 0,7 x 26 114 = 18 280 kr. • Begränsningsregeln för ett hinder mitt i fält ger: 1 500 + 1,60 x 1,5 x (20 +60) x (3 + 60) = 1 500 + 2,40 x 5 040 = 13 596 kr. • Begränsningsregeln ger alltså ett lägre belopp i detta fall och bör därför läggas till grund för ersättningen. Det framräknade beloppet, 13 596 kr, ska fördelas på marknadsvärdeminskning och övrig skada i proportion till faktorerna 6 resp. 8,5. Intrångsersättningen ska innehålla det 25-procentiga påslaget. Detta ger följande ersättningar. • Intrångsersättning: (6/14,5 x 13 596) x 1,25 = 7 032 kr • Annan ersättning: 8,5/14,5 x 13 596 = 7 970 kr I detta fall blev alltså resultatet att begränsningsregeln bör tillämpas. Det ska dock påpekas att enligt det efter år 1993 ingångna avtalet mellan ledningsägarna och LRF ska faktor 0,5 tillämpas i Nn- och Nö-områdena för stolpar 119 belägna innanför vändteg. Det skulle i detta exempel ha inneburit att normbeloppet 26 114 kr ska halveras. Det blir i så fall 0,5 x 26 114 = 13 057 kr, dvs. lägre än begränsningsregeln. Beräkning för ett litet hinder För ett hinder om 1 x 1 m, om vi gör en beräkning för den andra ytterligheten och samma förutsättningar i övrigt som ovan, får vi tabellvärdet 8 197 kr. Uppräknat med KPI får vi 314,4/282,9 x 8 197 = 9 110 kr. Beloppet ska dessutom reduceras med faktor 0,7 beroende på placeringen i fält. Begränsningsregeln ger: 500 +1,60 x 1,5 x (60 + 1) x (60 + 1) = 500 + 2,40 x 3 721 = 9 430 kr. Huvudregeln ger alltså en lägre ersättning, trots att ingen reduktion av tabellvärdet har gjorts. 118 Reduktionen med faktor 0,7 görs i enlighet med Lantmäteriets rekommendationer, se INTRÅNG AV LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER. 119 Avtalet är, som tidigare nämnts, numera uppsagt men ledningsägarsidan tillämpar fortfarande faktor 0,5 som grund för erbjudande om ersättning. 363 VÄRDERINGSHANDBOKEN 364 2015-04-01 Lantmäteriet Slutsatser Beräkningsexemplen visar att begränsningsregeln kan få effekt i vissa situationer. Någon beräkning har inte gjorts för södra och mellersta Sverige, men det är lätt att utan någon beräkning konstatera att för de marknadsvärden som gäller där blir det inte aktuellt att tillämpa begränsningsregeln. Inte heller för små brukningshinder i norra Sverige blir det aktuellt att tilllämpa begränsningsregeln, såvida inte markvärdena understiger ca 20 000 kr/ha. Begränsningsregeln blir givetvis mest aktuell att tillämpa om huvudregelns belopp inte ska reduceras med hänsyn till hindrets placering i fält, dvs. för stolpar belägna i vändteg. Samtidigt är brukningsintrånget störst för sådana hinder på grund av svårigheter att vända med maskinerna. Det kan därför bli oskäligt om begränsningsregeln alltid tillämpas för att reducera ersättningen för stolpar i vändteg. Slutsatsen blir mot den bakgrunden att begränsningsregeln bör tillämpas endast i särskilda undantagsfall, även i norra Sverige med relativt låga åkermarksvärden. En marknadsvärdeanpassning gjordes ju när begränsningsregeln togs bort år 1993, på så vis att ersättningen reducerades för stolpar nära fältkant samt innanför vändteg. Exemplet ovan, med ett mycket 10 stort brukningshinder och ett litet berört fält och ett relativt lågt markvärde, är en situation då det är skäligt att vid officialvärdering gå ifrån en strikt normtillämpning och utgå från begränsningsregeln. LM bör givetvis stämma av med ledningsägaren om erbjudandet om ersättning enligt normen står kvar. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 4.2.5 365 Intrång i jordbruksmark – underjordisk ledning Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer 120 Lantmäteriets rekommenderade metoder – i LMV-rapporterna 1991:6 och 1994:4 – för att bestämma ersättning för intrång av underjordiska ledningar i jordbruksmark har visat sig vara ganska krångliga i den praktiska tillämpningen. Det finns därför anledning att göra vissa förenklingar jämfört med tidigare rekommendationer. Följande tillvägagångssätt rekommenderas. • Vid officialvärdering ska de grundprinciper som redovisas i LMVrapporterna 1991:6 (Ersättning för gasledning i åkermark) och 1994:4 (Ersättning för smala underjordiska ledningar i jordbruksmark) tillämpas. En förenklad och modifierad variant av metoderna redovisas här i denna PM. • Om parterna, dvs. ledningsägare och markägare, är överens om att ersättningen ska helt eller delvis beräknas enligt en annan metod, så ska LM göra detta. Det kan vara fallet t.ex. därför att ledningsägaren anser att själva värderingsarbetet blir alltför kostsamt när Lantmäteriets metod tilllämpas, och att man därför vill tillämpa en värderingsmetod som ger generellt högre ersättningar men som är enklare och förrättningskostnaden blir därmed lägre. Det är viktigt att valet av metod i ett sådant fall förankras hos parterna i enlighet med vad som står i Handledning för hantering av värderingsfrågor. Här behandlas (1) underjordiska ledningar i åkermark och (2) ledningar i betesmark. Det ska för tydlighetens skull påpekas att det är fråga om ledningar som anläggs genom grävning och inte rörtryckning. Ledningar i åkermark Större ledningar Här avses ledningar vars diameter är större än 30 cm. Värdering görs enligt grundprinciperna i LMV-rapport 1991:6, såvida inte parterna är överens om en annan metod. Vissa förenklingar av metoden i rapporten har redovisats i en reviderad version 2005-01-28 av avsnitt 3.2.5.6 i Ersättningshandboken (PM 2005). Utifrån detta underlagsmaterial kan nedanstående värderingsmetod rekommenderas. 120 Detta avsnitt är en kopia av Lantmäteriets rekommendationer 2012-03-31, dnr 402-2012/1651, Ersättning för underjordiska ledningar i jordbruksmark. VÄRDERINGSHANDBOKEN 366 2015-04-01 Lantmäteriet Det ska observeras att de belopp som redovisas tar sikte på att bedöma marknadsvärdeminskning. För att få intrångsersättning ska beloppen multipliceras med 1,25 i enlighet med det lagstadgade påslaget om 25 % (gäller inte företagsskada). Se vidare beräkningsexemplen. Beloppen gäller situationen att fastighetsägaren själv brukar fastigheten. Arrendesituationen behandlas längre fram. Värderingsmetod 1. Fast belopp: 1 000 kr per fastighet. 121 2. Marknadsvärdeminskning orsakad av framtida grödskada kan bestämmas enligt följande schablon. Beloppen avser kronor per kvadratmeter för arealen inom ledningsrättens arbetsområde 122 för landets olika produktionsområden. 123 Produktions-område Gss Belopp kr/kvm 2,00 Gmb, Gns, Gsk, Ss, Ssk 1,50 Nn, Nö 1,00 3. Marknadsvärdeminskning orsakad av övriga framtida intrångseffekter (samrådsplikt, risk för ogrässpridning, stenplockning etc.): som en schablon för hela landet rekommenderas 0,50 kr per kvadratmeter för arealen inom arbetsområdet. 124 4. Marknadsvärdeminskning orsakad av dels grödskada, dels försvårad brukning i samband med anläggandet av ledningen: bedöms principiellt från fall till fall.125 121 I princip samma fasta belopp som i PM 2005, men ett dubbelt så stort belopp som i LMVrapport 1991:6. Beloppet 1 000 kr har valts av förenklingsskäl och med hänsyn till prisutvecklingen på jordbruksmark sedan 1991 års rapport togs fram. 122 Med arbetsområde avses ledningsområdet inklusive det område som tas i anspråk vid sidan om ledningsgraven vid nergrävningen av ledningen. Det är arealen av hela detta område, dvs. arbetsområdet, som ska som ska ligga till grund för ersättning för grödskada (under såväl anläggningstid som i framtiden). 123 Beloppen motsvarar i princip aktuellt bruttovärde av en årsskörd, vilket motsvarar den ackumulerade framtida grödskadan (jfr PM 2005). Tabellens belopp är runda tal och avser att spegla bruttoskördevärdet av en normal växtföljd. 124 En modifierad och förenklad variant av de belopp som föreslogs i LMV-rapport 1991:6 (s. 23) och PM 2005 (rörligt belopp 50 % av framtida grödskada, dock högst 10 kr/m ledning). I dessa skrifter knöts det fasta beloppen till posten övriga bestående intrångseffekter (punkt 3 här), men beräkningsmässigt kan detta fasta belopp lika gärna ligga först. 125 I enlighet med vad som utvecklas i LMV-rapport 1991:6 förutsätts att denna skadeeffekt i sin helhet slår igenom i marknadsvärdet, eftersom den är konkret och ligger nära värdetidpunkten. Påslag med 25 % ska alltså göras även på denna post. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 5. Ersättning för brunnar, markeringsstolpar och liknande bestående brukningshinder: bestäms enligt Lantmäteriets rekommendationer för tilllämpning av 1974 års norm för stolpar. 6. Ersättning för förlust av eventuella förväntningsvärden kan också bli aktuell. Det kan gälla t.ex. förväntningsvärden som grundas på bebyggelse eller täktverksamhet. Bedömningen måste göras från fall till fall med hjälp av t.ex. ortsprismaterial. Beräkningsexempel – stor ledning Förutsättningar En 200 meter lång gasledning byggs på en jordbruksfastighet i Gss-området. Arbetsområdet är 25 meter brett. Beräkning av schablonersättning (punkterna 1-3 ovan) 1. Fast belopp: 1 000 kr. 2. Framtida grödskada: 2,00 x 25 x 200 = 10 000 kr 3. Övriga framtida intrångseffekter: 0,50 x 25 x 200 = 2 500 kr. Intrångsersättning för dessa poster: (1 000 + 10 000 + 2 500) x 1,25 = 13 500 x 1,25 = 16 875 kr. Detta motsvarar nära 85 kr per löpmeter ledning. Till detta ska läggas de belopp som hänförs till punkterna 4-6, som alltså bedöms utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Arrendesituationen Om den berörda marken är utarrenderad kan förutsättas att arrendatorn normalt drabbas av följande skador: 1. Framtida grödskada och övriga framtida skador (punkterna 2 och 3 ovan) under den tid som återstår av nuvarande arrendeavtal. 126 Som en schablon denna skada beräknas utifrån följande procentsatser av den totala grödskadan enligt grödskadetabellen ovan. 127 Återstående arrendetid 1 år Andel av framtida skador 30 % 126 För tiden därefter får normalt förutsättas att arrendeavgiften sänks i med ett belopp som motsvarar de kvarvarande skadorna, vilket leder till att arrendatorn inte kommer att drabbas av några ekonomiska skador för nästkommande arrendeperiod. 127 Jfr tabell på s. 170 i LMV-rapport 1991:6. 367 VÄRDERINGSHANDBOKEN 368 2015-04-01 2 år 45 % 3 år 55 % 4 år 65 % 5 år 70 % Lantmäteriet 2. Skador under tiden för anläggandet av ledningen (skördebortfall och försvårad brukning). 3. Skador orsakad av bestående brukningshinder. Det bör normalt kunna förutsättas att dessa skador ersätts som annan ersättning. 128 Beräkningsexempel – arrendesituationen Förutsättningar Samma grundförutsättningar som i exemplet ovan. En 200 meter lång gasledning byggs på en jordbruksfastighet i Gss-området. Arbetsområdet är 25 meter brett. Den berörda åkermarken är utarrenderad. Efter anläggningsåret är det två år kvar av gällande arrendeperiod. Ersättning till arrendatorn Enligt tabellen ovan ska arrendatorn få ett belopp som motsvarar 45 % av de totala framtida skadorna, vilka har beräknats till 12 500 kr (10 000 + 2 500, se föregående beräkningsexempel). Arrendatorns andel av dessa skador blir 5 625 kr. Här förutsätts att ersättningen utgör annan ersättning. Utöver detta ska ersättning betalas för skador under anläggningstiden, vilka inte har schablonberäknats i detta fall. Vidare ska ersättning betalas för eventuella bestående brukningshinder under återstående arrendeperiod. Ersättning till fastighetsägaren Fastighetsägarens framtida grödskada i detta fall kommer att reduceras. Fastighetsägaren ska ha ersättning för resterande delen av de framtida skadorna (posterna 2 och 3), dvs. 12 500 – 5 625 = 6 875 kr. Fastighetsägarens intrångsersättning för posterna 1-3 i detta fall blir därmed: (1 000 + 6 875) x 1,25 = 9 844 kr. 128 I de fall att det går att visa på någon minskning av arrenderättens marknadsvärde ska dock ersättningen betalas som intrångsersättning; jfr avsnitt 18.3.1 i LMV-rapport 1991:6. I sådana fall ska ett påslag göras med 25 %. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 369 Det ska observeras att det inte går att direkt fördela fastighetsägarens totala ersättning, beräknad i föregående exempel, mellan fastighetsägaren och arrendatorn eftersom ersättningen till arrendatorn utgör annan ersättning, som inte ska räknas upp med faktorn 1,25. En separat beräkning måste alltså göras på det sätt som gjorts här. Smala ledningar Med smala ledningar avses ledningar vars diameter är högst 30 cm. De värderingsprinciper som redovisas i LMV-rapport 1994:3 samt i PM 2005 kan förenklas till nedanstående metod. Hänsyn har tagits till bl.a. aktuella prisnivåer på spannmål samt att grödskadan har beräknats utifrån ”dåliga grävningsförhållanden” (jfr tabellerna på s. 28-35 i LMV-rapporten). Se vidare exemplet längre fram hur beräkning ska göras. Värderingsmetod 1. Fast belopp: 500 kr per fastighet. 129 2. Marknadsvärdeminskning orsakad av dels framtida grödskada, dels vissa övriga framtida skador (samrådsplikt, stenplockning, risk för ogrässpridning etc.) bestäms till följande belopp per kvadratmeter inom arbetsområdet för olika delar av landet. Omkring halva beloppet utgörs av framtida grödskada, den andra halvan av övriga effekter. Produktions-område Gss Belopp kr/kvm 1,00 Gmb, Gns, Gsk, Ss, Ssk Nn, Nö 0,75 0,50 3. Marknadsvärdeminskning orsakad av dels grödskada, dels försvårad brukning i samband med anläggandet av ledningen: bedöms principiellt från fall till fall.130 Om parterna är överens kan en schablonmässig bedömning göras utifrån tabellen nedan, vilken i princip motsvarar ett normalt bruttoskördevärde för olika produktionsområden. Beloppen avser kr/kvm inom arbetsområdet och bygger på antagandet om förlust av en årsskörd under anläggningstiden. 129 Samma fasta belopp som i PM 2005 anges för övriga bestående intrångseffekter. 130 Skada på växande gröda värderas enligt aktuella priser; se i övrigt de principer som redovisas i LMV-rapport 1994:4. Försvårad brukning under anläggningstiden kan värderas enligt 1983 års jordbruksnorm. VÄRDERINGSHANDBOKEN 370 2015-04-01 Produktionsområde Gss Belopp kr/kvm 2,00 Lantmäteriet Gmb, Gns, Gsk, Ss, Ssk 1,50 Nn, Nö 1,00 4. Ersättning för brunnar och liknade brukningshinder: bestäms enligt Lantmäteriets rekommendationer för tillämpning av 1974 års norm för stolpar. 5. Förlust av eventuella förväntningsvärden ersätts utöver ovanstående. Beräkningsexempel - smal ledning Förutsättningar En 200 meter lång va-ledning byggs på en jordbruksfastighet i Ss-området. Arbetsområdet är 10 meter brett. Parterna är överens om att ersättningen för skadorna under anläggningsåret ska beräknas enligt den schabloniserade metoden. Beräkning Marknadsvärdeminskningen kommer att bestå av: 1. Fast belopp: 500 kr 2. Framtida grödskada och övriga framtida effekter: 0,75 kr/kvm, motsvarande 7,50 kr per löpmeter ledning 3. Schablonbelopp för skador under byggtiden: 1,50 kr/kvm, dvs. 15 kr per löpmeter ledning Intrångsersättningen blir sålunda: (500 + 200 x 7,50 + 200 x 15,00) x 1,25 = 5 000 x 1,25 = 6 250 kr. Detta motsvarar 31,25 kr per löpmeter ledning. Arrendesituationen Om den berörda marken är utarrenderad kan förutsättas att arrendatorn normalt drabbas av följande skador. 1. Framtida skador (grödskada, stenplockning etc.) under den tid som återstår av nuvarande arrendeavtal. Som en schablon denna skada beräknas utifrån följande procentsatser av den totala framtida grödskadan. Återstående arrendetid Andel av framtida skador 1 år 30 % 2 år 45 % VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 3 år 55 % 4 år 65 % 5 år 70 % 2. Skador under anläggandet av ledningen (skördebortfall och försvårad brukning). 3. Skador orsakade av bestående brukningshinder under återstående arrendetid. Dessa skador ersätts normalt som annan ersättning. 131 Beräkningsexempel – arrendesituationen Förutsättningar Samma grundförutsättningar som i exemplet ovan. En 200 meter lång kommunal va-ledning byggs på en jordbruksfastighet i Ss-området. Arbetsområdet är 10 meter brett. Parterna är överens om att ersättningen för skadorna under anläggningsåret ska beräknas enligt den schabloniserade metoden. Den berörda åkermarken är utarrenderad. Efter anläggningsåret är det två år kvar av gällande arrendeperiod. Ersättning till arrendatorn Enligt tabellen ovan ska arrendatorn få ett belopp som motsvarar 45 % av de framtida skadorna. Denna uppgår till 7,50 kr per löpmeter ledning. Utöver detta ska arrendatorn få hela ersättningen för skadorna under anläggningstiden. Dessa har enligt schablonen bestämts till 15 kr per löpmeter ledning. Arrendatorns ersättning blir sålunda i detta fall: (200 x 7,50) x 0,45 + 15 x 200 = 3 675 kr. Ersättning till fastighetsägaren Fastighetsägarens framtida skador kommer att reduceras i motsvarande grad. Fastighetsägaren kommer alltså att få ersättning för resterande delen, 55 %, av de framtida skadorna, dvs. (200 x 7,50) x 0,55 = 825 kr kr. Det fasta beloppet 500 kr påverkas inte av arrendet. Fastighetsägarens intrångsersättning i detta fall blir därmed: 131 Se dock anmärkningen ovan under större ledningar, dvs. att det kan tänkas att arrenderättens värde påverkas och att det i så fall blir fråga om intrångsersättning. 371 VÄRDERINGSHANDBOKEN 372 2015-04-01 Lantmäteriet (500 +825) x 1,25 = 1 656 kr. Det ska observeras att det inte går att direkt fördela fastighetsägarens totala ersättning, beräknad i föregående exempel, mellan fastighetsägaren och arrendatorn eftersom ersättningen till arrendatorn utgör annan ersättning, som inte ska räknas upp med faktorn 1,25. En separat beräkning måste alltså göras på det sätt som gjorts här. Ledningar i betesmark I LMV-rapporterna 1991:6 och 1994:4 redovisas tämligen detaljerade metoder för att bestämma ersättning för intrång av underjordiska ledningar i betesmark. En förenkling bör göras och det bör finnas möjlighet att använda en gemensam metod för större och smala ledningar. De intrångseffekter som kan uppkomma då en underjordisk ledning grävs ner i betesmark är i huvudsak följande: 1. Förlust av bete i framtiden. Alternativt uppkommer det en kostnad för insådd, men även om insådd görs tar det en viss tid innan marken är återställd. 2. Förlust av bete under anläggningsåret. Uppkommer inte alltid, utan måste bedömas från fall till fall. 3. Eventuell kostnad för tillfälliga stängsel under anläggningstiden. Det vanliga är att ledningshavaren svarar för denna åtgärd, dvs. fastighetsägaren (arrendatorn) drabbas inte av någon skada i form av stängselkostnad. 4. Det kan även tänkas att det inte går eller inte är lämpligt att använda den berörda betesmarken över huvud taget under anläggningsåret. Fastighetsägaren (arrendatorn) kan i så fall drabbas av omställningskostnader etc. som bör ersättas. Hänsyn bör därvid också tas till skäliga åtgärder från den skadedrabbandes sida för att minska skadan. Värderingsmetod 1. Fast belopp: 500 kr per fastighet. 2. Förlust av bete i framtiden och/eller kostnad för insådd kan som en schablon värderas till samma belopp som ovan redovisats för smala ledningar. 132 Vi får då följande belopp per kvadratmeter inom arbetsområdet. 132 Den framtida skadan beror i realiteten naturligtvis mycket på hur snabbt vallen återhämtar sig, om det är nödvändigt med insådd eller inte. Om insådd görs så kommer det att alltid uppstå en initialkostnad – för t.ex. inköp av utsäde, transport till och från det skadade området etc. – oav- VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet Produktions-område Gss Belopp kr/kvm 1,00 373 Gmb, Gns, Gsk, Ss, Ssk Nn, Nö 0,75 0,50 3. Förlust av bete under anläggningsåret kan som en schablon uppskattas till hälften av skördevärdet för åkermark. Vi får därmed följande belopp per kvadratmeter inom arbetsområdet. 133 Produktions-område Gss Belopp kr/kvm 1,00 Gmb, Gns, Gsk, Ss, Ssk Nn, Nö 0,75 0,50 Dessa tre poster är av arten intrångsersättning, varför de framräknade beloppen ska räknas upp med faktorn 1,25. 4. Tillfälliga stängsel under anläggandet. Ersätts som annan ersättning i den mån det blir aktuellt för fastighetsägaren (arrendatorn) att sätta upp stängsel. 134 5. Eventuella omställningskostnader om det inte går att använda berörd mark som bete under anläggningsåret. En bedömning görs utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Beräkningsexempel Förutsättningar Vi anknyter till samma exempel som under smal ledning i åker ovan. En 200 meter lång va-ledning byggs på en jordbruksfastighet i Ss-området. Arbetsområdet är 10 meter brett. Det uppkommer skada på betet under anläggningsåret. Ledningshavaren sätter upp och bekostar tillfälliga stängsel under tiden för anläggandet. Beräkning Marknadsvärdeminskningen kommer att bestå av: sett storleken på det skadade området. Detta motiverar att ersättningen, som en schablon, läggs på samma nivå som för åkergrödor. Genom att välja denna nivå behöver man inte heller ta ställning till om det är bestående bete eller om marken kan komma att användas som åkermark eller inte i framtiden. 133 Beloppen bygger på betesvärde för betesvall enligt bidragsskalkyler. Jfr även LMV-rapport 1991:6 s. 171 ff. om skada på betes- och slåttervall. 134 Den faktiska kostnaden – för arbete och material – i det aktuella fallet ska ersättas. VÄRDERINGSHANDBOKEN 374 2015-04-01 Lantmäteriet 1. Fast belopp: 500 kr. 2. Förlust av bete i framtiden och/eller kostnad för insådd: 0,75 kr/kvm (motsvarande 7,50 kr per löpmeter ledning). 3. Förlust av bete under anläggningsåret: 0,75 kr/kvm (motsvarande 7,50 kr per löpmeter ledning). Intrångsersättningen blir sålunda: (500 + 200 x 7,50 + 200 x 7,50) x 1,25 = 3 500 x 1,25 = 4 375 kr. Detta motsvarar knappt 22 kr per löpmeter ledning. Arrendesituationen Om den berörda betesmarken är utarrenderad så måste en separat beräkning av ersättningen till fastighetsägaren respektive arrendatorn göras. Ofta torde det kunna vara en acceptabel lösning att vid beräkningen utgå från att arrendatorn drabbas av skadorna under punkt 2 och 3 ovan (samt i förekommande fall 3 och 4). Större delen av skadorna ligger som regel nära i tiden. Fastighetsägaren kommer i så fall att få enbart det uppräknade fasta beloppet (500 x 1,25 kr). I andra fall, t.ex. om arrendet upphör efter anläggningsåret eller inom de närmaste åren därpå, bör inte denna förenklade metod tillämpas. Skadorna under punkt 2 ska i så fall fördelas mellan arrendator och fastighetsägaren på ett annat sätt, beroende bl.a. av vem som antas komma att svara för en eventuell insådd. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet EXEMPEL 1. 375 Underjordisk ledning i åkermark Exemplet belyser ett fall då det blir aktuellt att ersätta grödskador under anläggningstiden och i framtiden samt brukningsintrång av en brunn. Förutsättningar En kommunal vattenledning, diameter 16 cm, anläggs på bl.a. jordbruksfastigheten Bergvreten 1:2. Fastigheten är en spannmålsgård belägen i produktionsområdet nedre Norrland (Nn-området). Arbetsområdet är 10 meter brett. Det sträcker sig 600 meter över jordbruksmark på Bergvreten 1:2. En tillsynsbrunn, belägen 4 meter från närmaste fältkant, anläggs också på fastigheten. Ledningen anläggs i juli 2012. Den aktuella marken har besåtts under våren. Det uppkommer ingen försvårad brukning av fälten under anläggningsarbetet, eftersom denna tid är relativt kort. Värdetidpunkt för intrångsersättning och annan ersättning är 2012-07-01. 10:1 26:1526:6 1:12 1:7 13:1 1:13 26:4 1:18 4 2104-1 BERGVRETEN 1:2 2 ( 1 BERGVRETEN 26:13 1:15 26:5 ( 1:16 0/ 3.1 ( ( ( 1: 4 ( 2:12 3 45 m Ledningarna läggs i åkermarken. Det orsakar bl.a. skördebortfall under anläggningsåret och i framtiden. Tillsynsbrunnen, vars ”innerkant” är belägen ca 4 meter från fältkanten. Brunnen ger upphov till försvårad brukning. VÄRDERINGSHANDBOKEN 376 2015-04-01 Lantmäteriet Beräkning av ersättning De intrångseffekter som uppkommer i detta fall är av två slag: • Skördeförlust m.m. inom det 10 meter breda arbetsområdet, dels under anläggningsåret, dels i framtiden. • Försvårad brukning och viss skördeförlust orsakad av brunnen. Ersättning för skördeförlust m.m. inom arbetsområdet Ersättningen beräknas enligt den schablon som Lantmäteriet tagit fram för smala underjordiska ledningar (diameter mindre än 30 cm). För en fastighet belägen i Nn-området rekommenderas att marknadsvärdeminskningen beräknas till summan av följande belopp: • Fast belopp: 500 kr. • Framtida grödskada samt övriga framtida intrångseffekter: 0,50 kr/m2. • Grödskada under anläggningsåret: 1,00 kr/m2 om parterna är överens om detta. Här antas att så är fallet. (Det kan även bli fråga om ersättning för försvårad brukning under anläggningstiden, men det blir inte aktuellt i detta fall.) Intrångsersättning Arealen åkermark inom arbetsområdet är 10 x 600 = 6 000 m2. Den ska ersättas med 1,50 kr/m2 (0,50 + 1,00 kr enligt ovan), dvs. totalt 9 000 kr. Marknadsvärdeminskningen blir 500 + 9 000 = 9 500 kr. Intrångsersättningen blir därmed 1,25 x 9 500 = 11 875 kr. Annan ersättning Det uppkommer ingen övrig skada. Ersättning för intrång av brunnen Beräkningsprinciper Ersättningen beräknas med hjälp av 1974 års åkernorm (”stolpnormen”) och Lantmäteriets rekommendationer. Enligt dessa ska normens belopp fördelas på marknadsvärdeminskning och övrig skada enligt den s.k. IAN-modellen. Den generella beräkningsgången är följande: • Välj tabellvärde utifrån produktionsområde samt hindrets längd och bredd. • Eventuellt ska en korrigering av tabellvärdet göras med hänsyn till hindrets avstånd till närmaste fältkant. Om en viss del av hindret är beläget inom den s.k. vändzonen, zonen 3-15 meter från fältkant, ska korrigering inte göras. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 • Beräkna den årliga skadan. Det gör man genom att dividera tabellvärdet med faktorn 15,2. • Räkna upp den årliga skadan till med KPI från tabellernas pristidpunkt (mars 2006) till aktuell värdetidpunkt. • Bestäm marknadsvärdeminskning och övrig skada med de faktorer som ska tillämpas enligt Lantmäteriets rekommendationer för det aktuella produktionsområdet. • Bestäm slutligen intrångsersättning och annan ersättning. I praktiken innebär detta att den framräknade marknadsvärdeminskningen multipliceras med 1,25 medan posten annan ersättning blir identisk med övrig skada. Beräkning av årlig skada per värdetidpunkten detta fall Brunnen kan jämställas med ett hinder med måttet 2 x 2 meter, eftersom det är rimligt med en viss säkerhetsmarginal vid brukningen. Man brukar räkna med en säkerhetsmarginal om ca 0,5 meter. • Tabellvärdet för Nn-området (nedre Norrland) är 9 558 kr för ett hinder på 2 x 2 meter. • Någon korrigering av tabellvärdet ska inte göras i detta fall. Brunnens ”innerkant” är nämligen belägen 4 meter från fältkant, dvs. inom vändzonen. • Den årliga skadan per pristidpunkten blir 9 558/15,2 = 629 kr. • KPI för tabellernas pristidpunkt (mars 2006) är 282,9. KPI per värdetidpunkten är 313,2. Den till värdetidpunkten uppräknade årliga skadan blir 313,2/282,9 x 629 = 696 kr. Intrångsersättning Marknadsvärdeminskningen ska för Nn-området beräknas med M-faktor 6 (se Lantmäteriets rekommendationer under generella värderingsprinciper). Den blir sålunda 6 x 696 = 4 176 kr. Intrångsersättningen blir 1,25 x 4 266 = 5 220 kr. Annan ersättning Posten annan ersättning (= övrig skada) ska enligt Lantmäteriets rekommendationer beräknas till 8,5 årsbelopp. Beloppet blir 8,5 x 696 = 5 916 kr. Sammanställning av ersättningsbelopp Intrångsersättning: 11 875 +5 220 = 17 095 kr. Annan ersättning:5 916 kr. 377 VÄRDERINGSHANDBOKEN 378 2015-04-01 Lantmäteriet EXEMPEL 2. Underjordisk ledning i åkermark – arrendefall Exemplet belyser ett fall då en arrendator brukar marken vid värdetidpunkten. Ersättningen beräknas enligt Lantmäteriets rekommendationer från år 2012. Förutsättningar Samma grundförutsättningar som i exempel 1, underjordisk ledning i åkermark, i detta fall är den berörda åkermarken utarrenderad. Ledningen anläggs i juli 2012. Arrendeavtalet gäller till oktober 2014. Värdetidpunkt för intrångsersättning och annan ersättning är 2012-07-01. Beräkning av ersättning Liksom i exempel 1 uppkommer följande intrångseffekter: • Skördeförlust m.m. inom det 10 meter breda arbetsområdet, dels under anläggningsåret, dels i framtiden. • Försvårad brukning och viss skördeförlust orsakad av brunnen. Arrendatorn kommer att drabbas av dessa skador under resten av anläggningsåret och för de två nästkommande åren (2013 och 2014). Ersättning för skördeförlust m.m. inom arbetsområdet Ersättning till arrendatorn Beräkningsprinciper Ersättningen beräknas enligt de principer som redovisas i 2012 års rekommendationer från Lantmäteriet, ”Ersättning för underjordiska ledningar i jordbruksmark”. • Skördeförlusten under anläggningsåret bedöms enligt rekommendationerna till 1,00 kr/m2. • Skadorna under åren 2013 och 2014 – skördeminskning, stenplockning etc. inom arbetsområdet – uppskattas till 45 % av de totala framtida skadorna. Till grund för detta ligger följande rekommenderade schablon. Återstående arrendetid Andel av framtida skador 1 år 30 % 2 år 45 % 3 år 55 % 4 år 65 % 5 år 70 % VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet Ersättningen förutsätts utgöra annan ersättning, eftersom arrenderättens marknadsvärde bedöms inte komma att påverkas. Den framräknade skadan ska därför inte räknas upp med 1,25. Beräkning • Skördeförlust under anläggningsåret: 6 000 kr (6 000 m2 á 1,00 kr/ m2) • Skadorna under åren 2013 och 2014: 45 % av 3 000 kr (6 000 m2 á 0,50 kr/ m2) = 1 350 kr. Totalt belopp: 6 000 x 1 350 = 7 350 kr. Ersättning till fastighetsägaren Beräkningsprinciper Fastighetsägaren drabbas inte av några skador under anläggningsåret. Fastighetsägarens framtida skador kommer att reduceras i motsvarande grad som dessa drabbar arrendatorn. Fastighetsägaren kommer alltså att få ersättning för resterande delen, 55 %, av de framtida skadorna. Det fasta beloppet, 500 kr, förutsätts inte bli påverkat. Beräkning • Fast belopp 500 kr. • Marknadsvärdeminskning orsakad av framtida skador: 55 % av 3 000 kr = 1 650 kr. Intrångsersättning: (500 + 1 650) x 1,25 = 2 688 kr. Ersättning för intrång av brunn Ersättning till arrendatorn Beräkningsprinciper Arrendatorn kommer att drabbas av försvårad brukning under hösten 2012 samt under de två nästföljande åren. Den årliga skadan beräknas med hjälp av 1974 års åkernorm, enligt de principer som beskrivits i exempel 1. Under anläggningsåret kan det antas att arrendatorn drabbas av halva årsskadan, eftersom han inte drabbas av några skador under vårbruket. De årliga skadorna för åren 2013 och 2014 ska nuvärdeberäknas, men inte den som inträffar år 2012 eftersom värdetidpunkten är 2012-07-01. 379 VÄRDERINGSHANDBOKEN 380 2015-04-01 Lantmäteriet Ersättningen förutsätts vara av arten annan ersättning, på samma sätt som gäller för skördeförlust m.m. ovan. Uppräkning med faktorn 1,25 ska således inte göras. Beräkning • Årlig skada per värdetidpunkten 696 kr (se exempel 1, underjordisk ledning i åkermark). • Skada under anläggningsåret: 348 kr (halva årsbeloppet) • Nuvärdet av de två närmaste årens skador (4 % kalkylränta): 1,87 x 696 = 1 302 kr. Ersättning till arrendatorn: 348 + 1 302 = 1 650 kr. Ersättning till fastighetsägaren Beräkningsprinciper Ersättning till fastighetsägaren ska grundas på att det är arrendatorn som drabbas av de årliga skadorna under åren 2012-2014. Rent teoretiskt torde detta förhållande reducera marknadsvärdeminskningen, åtminstone till viss del. Resterande delen, dvs. den del av arrendatorns årliga skador som inte slår igenom i marknadsvärdet, kommer att reducera fastighetsägarens totalskada (= minskat avkastningsvärde) och därmed posten annan ersättning. Rent praktiskt, med hänsyn till bl.a. att det är en relativt kort tid återstår av arrendet, kan det vara skäligt att i detta fall förutsätta att det är endast posten annan ersättning för fastighetsägaren som påverkar. Det innebär att posten annan ersättning, i fallet att fastighetsägaren själv brukar fastigheten (jfr exempel 1), ska reduceras med det belopp som motsvarar arrendatorns ersättning. Beräkning • Annan ersättning vid eget brukande (se beräkningen i exempel 1): 8,5 x 689 = 5 916 kr. • Annan ersättning i detta fall: 5 916 – 1 650 = 4 266 kr. • Intrångsersättning: 5 333 kr (samma belopp som i exempel 1). Sammanställning av ersättningsbelopp Ersättning till arrendatorn Annan ersättning: 7 350 + 1 650 = 9 000 kr. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Ersättning till fastighetsägaren Intrångsersättning: 2 688 + 5 333 = 8 021 kr. Annan ersättning: 4 266 kr. Kommentar – jämförelse med situationen att fastighetsägaren brukar marken själv Summan av arrendatorns och fastighetsägarens ersättning i detta fall blir 9 000 + 8 021 + 4 266 = 21 287 kr. I exempel 1, med exakt samma förutsättningar förutom att fastighetsägaren själv brukar marken, blev den totala ersättningen till fastighetsägaren 17 095 + 5 916 = 23 011 kr. Det blir alltså en högre total ersättning om fastighetsägaren brukar marken själv. Detta beror på att arrendatorns ersättning har bedömts vara av arten annan ersättning i sin helhet, och att den därför inte ska räknas upp med faktorn 1,25. 381 VÄRDERINGSHANDBOKEN 382 2015-04-01 4.2.6 Lantmäteriet Intrång i skogsmark Värderingsprinciper Här beskrivs principiellt hur ersättningen bör bestämmas för intrång av ledningar i skogsmark. Det är en översiktlig beskrivning av vilka intrångseffekter som kan uppkomma samt vilka värderingsprinciper och metoder som bör tillämpas. En uppdelning görs på luftledning respektive underjordisk ledning. Luftledning Intrångseffekter De intrångseffekter som orsakas av en luftledning i skogsmark kan, generellt sett, delas in i följande huvudgrupper (a-e). a) Effekter som påverkar fastighetens avkastning En kraftledning medför att en viss areal skogsmark tas bort från produktionen, vilket leder till intäktsbortfall i framtiden. Äganderätten till den skog som avverkas vid ledningsdragningen övergår normalt inte till ledningsrätts135 havaren utan blir kvar hos markägaren, men förlust kan uppstå därför att avverkning sker av skog som inte är avverkningsmogen (s.k. förtidig avverkning). Vidare kan förluster förorsakas av att kantträden längs ledningsgatan utsätts för ökade storm- och torkskador. Dessutom kan säkerhetsrestriktioner längs en luftledning leda till att träd måste avverkas utanför ledningsgatan (s.k. farliga kantträd), såvida ledningsgatan inte har en sådan bredd att ledningen är helt trädsäker. Samtliga uppräknade effekter medför skador som är av sådan natur att de inverkar på fastighetens marknadsvärde, men detta utesluter inte att de undantagsvis även kan ge upphov till en övrig skada (annan ersättning). b) Effekter som drabbar brukaren personligen Det finns även vissa effekter som är av naturen att de i princip enbart drabbar brukaren personligen. Som exempel kan nämnas den skada som kan uppkomma genom att möjligheterna till eget arbete och uttag av husbehovsved försämras. 135 Ledningsrättsupplåtelsen kan dock innefatta att ledningshavaren löser in virket, nämligen om fastighetsägaren vid förrättningen yrkar detta eller om parterna är överens om att ledningshavaren ska lösa in virket. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 c) Företagseffekter Vidare måste man särskilja de effekter som beror på själva ledningsföretaget, eftersom en tillämpning av influensregeln i 4 kap. 2 § ExL blir aktuell. Vid ett ledningsintrång i skogsmark är det dock ytterst sällan som det torde uppkomma någon sådan effekt. d) Förlust av förväntningsvärden Det kan det vidare vara så att ledningen orsakar förlust av förväntningsvärden. Här avses främst förlust av bebyggelsemöjligheter, men det kan också gälla andra slag av förväntningsvärden, t.ex. förväntningar om grustäkt och liknande. Det kan erinras om att presumtionsregeln i 4 kap. 3 § 136 upphörde att gälla genom den lagändring som trädde i kraft 2010-08-01. Förlust av eventuella förväntningsvärden ersätts därför fullt ut idag, till skillnad mot tidigare då presumtionsregeln tillämpades. e) Andra olägenheter Utöver ovanstående effekter kan det dessutom uppkomma vissa andra olägenheter, som hänger samman med att fastigheten kommer att belastas av en ny rättighet. Det kan gälla t.ex. besvär och merarbete i samband med underhållsarbeten (jfr NJA 2007 s. 695). Sådana slag av olägenheter inryms alltså inte under punkterna a-d ovan. Värderingsprinciper a) Effekter som påverkar fastighetens avkastning Ersättningen för de effekter som hänförs till typen a bestäms med hjälp av 2009 års skogsnorm eller, vid mindre intrång, enligt Lantmäteriets förenk137 lade metod. Se om metoderna under VÄRDERINGSHJÄLPMEDEL, VÄRDERINGSMETODER FÖR SKOGSMARK på Lantmäteriets hemsida: http://insikten.lantm.intra.local/sv/Arbetsstod/Fastighetsbildning/Bibliotek/Va rderingshandbokNy/Ersattning-vid-upplatelse-enligt-LL/Ledningsintrang-iskogsmark/ 136 Presumtionsregeln ska dock enligt övergångsbestämmelserna tillämpas om ansökan om förrättning gjordes före 2010-08-01. 137 Den förenklade metoden togs fram av Lantmäteriet år 2013 och är en mycket schabloniserad variant av 2009 år norm. Den förenklade metoden bör enligt anvisningarna till denna användas vid relativt begränsade intrång i skogsmark. Vidare bör inte båda metoderna användas för en och samma ledning. Har överenskommelse om ersättningar träffats utifrån 2009 års norm bör alltså den förenklade metoden inte användas vid officialvärdering i den förrättningen. 383 VÄRDERINGSHANDBOKEN 384 2015-04-01 Lantmäteriet Ersättningen beräknas enligt båda metoderna för följande delposter: • Markvärde • Förtidig avverkning • Framtida storm- och torkskador • Farliga kantträd (träd utanför skogsgatan) I den förenklade metoden görs ingen särredovisning av varje enskild post till skillnad mot 2009 års norm. Den förenklade normen redovisar endast ett totalbelopp (kr/m²). En uppdelning görs på belopp med och utan kantträd. Dessa intrångseffekter är som framgått av arten att de inverkar negativt på fastighetens marknadsvärde. Ersättningen blir därför normalt intrångsersättning, vilket i sin tur innebär att man på den enligt metoderna framräknade marknadsvärdeminskningen ska lägga till 25 procent (enligt 4 kap. 1 § ExL). I undantagsfall kan det tänkas att den minskade avkastningen leder till en skada utöver marknadsvärdeminskningen och att annan ersättning därför ska betalas ut. Det kan vara fallet t.ex. om det är styrkt att fastighetsägaren kan sälja virket till ett högre värde än det marknadsmässiga. Detta kan tänkas om fastighetsägaren t.ex. har ett avtal med någon industri om leverans av specialvirke eller om ägaren har en egen sågverksamhet. Se t.ex. rättsfallet V 09:7, där annan ersättning betalades för förlorad möjlighet att förädla virke i egen regi. Det bör observeras att skäliga åtgärder att begränsa skadan, genom t.ex. inköp av virke, bör beaktas i sådana fall. b) Effekter som drabbar brukaren personligen För effekterna av typen b finns det inte någon generell eller schabloniserad beräkningsmetod. Ersättningen får i stället beräknas utifrån förhållandena i varje enskilt fall. När det gäller t.ex. förlust av husbehovsved eller byggnadsvirke kan kostnaden för inköp av ved eller virke vara en faktor att ta med i beräkningen. Förlust av arbetstillfällen vid arbete i egen skog kan också vara en skada som i vissa fall kan vara ersättningsgill. Skador av den här personliga arten ersätts som annan ersättning. I likhet med vad som sades ovan bör hänsyn tas till skäliga skadebegränsande åtgärder. En sådan åtgärd kan t.ex. vara att fastighetsägaren anpassar uttaget av husbehovsved så att det görs på annan del av fastigheten än där ledningen dras fram. Generellt kan sägas att vid små intrång torde det med hänsyn till anpassningsmöjligheter sällan bli fråga om ersättning för den här typen av effekter. Vid stora intrång kan det dock bli aktuellt under förutsättning att det går att styrka skadan. Eftersom det är fråga om annan ersättning krävs det att fastighetsägaren på ett annat sätt än för marknadsvärdeminskningen bidrar till att styrka skadan. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 c) Företagseffekter När det gäller företagseffekter så torde det som nämnts vara sällan sådana uppkommer om det gäller ett rent skogsintrång. En typisk företagsskada orsakad av kraftledningar är ju estetiska och psykiska störningar på bostadshus. Om den aktuella skogsfastigheten är bebyggd kan det givetvis bli aktuellt att ta ställning till företagskada, men knappast inte i övrigt. d) Förlust av förväntningsvärden Förlust av förväntningsvärden tar sikte på övervärden som beror på t.ex. bebyggelsemöjligheter, grustäkt eller annan ändrad markanvändning. Det ligger i sakens natur att bedömningen måste grundas på situationen i det enskilda fallet. Ledning kan tas av bl.a. översiktsplaner och liknande. Vidare är naturligtvis ortsprismaterial ett viktigt stöd för att styrka värdenivåer. Vid värderingen är det viktigt att ta hänsyn till skäliga skadebegränsande åtgärder, t.ex. möjligheten att förlägga en exploatering på en annan del av fastigheten. Detta torde vara möjligt exempelvis om det är en stor skogsfastighet som berörs av intrånget. e) Andra olägenheter I enlighet med HD:s uttalanden i rättsfallet NJA 2007 s. 695 bör ett skönsmässigt bedömt ersättningsbelopp betalas för besvär och merarbete som en ny rättighet orsakar. Lantmäteriet rekommenderar ett belopp om 500 kr per fastighet och ny rättighet vid den här typen av intrång. Detta ”grundbelopp” ska ligga till grund för intrångsersättning, dvs. slutligen räknas upp med 1,25. Se beräkningsexemplet OPTOKABEL I SKOGSMARK. Det kan nämnas att Lantmäteriet har i andra sammanhang rekommenderat ett belopp om 500 kr plus 1 kr per löpmeter ledning (alternativt 1 000 kr/fastighet). Se avsnitt 3.2.7 om ERSÄTTNING FÖR OPTOKABLAR OCH LIKNANDE LEDNINGAR. Den värderingsmodellen tar dock sikte på främst situationen att det inte finns något intrång utöver enbart belastning av en nytillkommande rättighet, t.ex. förlorad avkastning från en jord- eller skogsbruksfastighet. Här i denna situation får det anses att den löpmeterberoende ersättningen ingår i de belopp som intrångsmetoderna under punkt a ger. Därför bör ingen löpmeterersättning utöver beloppet 500 kr per fastighet betalas då dessa metoder tillämpas. Det kan också sägas att det inte bör betalas ett dubbelt ”grundbelopp” om både åker- och skogsmark berörs. Om den aktuella kraftledningen berör även jordbruksmark, så kan de värderingsmetoder som bör tillämpas för den situationen anses innefatta grundbeloppet. I det fallet ska man alltså inte för skogsdelen lägga till 500 kr för andra olägenheter. 385 VÄRDERINGSHANDBOKEN 386 2015-04-01 Lantmäteriet Underjordisk ledning I princip uppkommer det samma slag av intrångseffekter av en underjordisk ledning i skogsmark som av en luftledning. Det är dock en delpost under gruppen a, effekter som påverkar fastighetens avkastning, som inte blir aktuell att värdera för en underjordisk ledning, nämligen farliga kantträd. I övrigt kan ersättningen uppskattas enligt samma principer som för en luftledning. Tillämpningen av Lantmäteriets förenklade intrångsmetod framgår av exemplet nedan, OPTOKABEL I SKOGSMARK. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 EXEMPEL 1. Optokabel i skogsmark Exemplet belyser hur ersättningen bör beräknas enligt Lantmäteriets förenklade metod för intrång i skogsmark. Förutsättningen är att ledningsrätt upplåts för optokabel och att det är endast ett mindre intrång i skogsmark som ska värderas. (Exemplet är inte ett fullständigt ersättningsutlåtande. Det belyser endast värderingsförfarandet.) Förutsättningar Ledningsrätt upplåts för en underjordisk optokabel på en mindre skogsfastighet, belägen i Södermanlands län. Ledningssträckans längd på fastigheten är 100 m. Ledningsområdets bredd är 4 m. Den berörda skogsmarken är av medelgod bonitet för området. Skogsmarken på hälften av sträckan, ca 50 m, planterades år 2010. Skogen på den andra hälften sträckan kan betecknas som massavedskog. Fastighetsägaren avverkar själv virket inom ledningsområdet och tar hand om det. Överenskommelse har träffats om ersättning med övriga fastighetsägare som berörs av den aktuella ledningen. På dessa fastigheter är det i huvudsak vägmark och jordbruksmark som berörs. Värdetidpunkt är 2014-12-01. Värderingsprinciper I detta fall är det ett tämligen litet intrång och den fullständiga normen har inte använts för någon annan del av ledningen. Därför är förutsättningarna uppfyllda för att använda Lantmäteriets förenklade metod för värdering av intrång i skogsmak. Fastigheten ligger i område 4A enligt områdesindelningen. För 2014 gäller följande tabellvärden (kr/kvm). Den högra kolumnen, exklusive kantträd, ska användas i detta fall eftersom det är en underjordisk ledning. 387 VÄRDERINGSHANDBOKEN 388 2015-04-01 Lantmäteriet Värdering Tabellen ger följande belopp för marknadsvärdeminskningen för den del av fastigheten som utgörs av plantskog respektive massavedskog. • Plantskogen: (50 x 4 = 200 m²) x 2 kr/ m² = 400 kr. • Massavedsskogen: (50 x 4 = 200 m²) x 3,50 kr/ m² = 700 kr Dessutom bör ett grundbelopp om 500 kr betalas för att fastigheten belastas av en ny rättighet, vilket kan leda till ökade kostnader för förvaltning av fastigheten etc. som inte täcks in av det rena skogsintrånget. Den totala marknadsvärdeminskningen blir sålunda 400 + 700 + 500 = 1 600 kr. Ersättningsbelopp Intrångsersättningen blir därmed 1,25 x 1 600 = 2 000 kr. Ingen annan ersättning ska betalas. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 4.2.7 389 Särskilt om optokablar och liknande Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer 138 Allmänt 139 Ersättning för intrång av ledningsrätt för optokablar och liknande ledningar ska på vanligt sätt bestämmas enligt reglerna i 13 samt 13 a-c §§ LL. Intrångsersättning till fastighetsägare ska alltså, till följd av hänvisningen till reglerna i 4 kap. ExL, betalas med marknadsvärdeminskningen plus 25 procent och annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador (4 kap. 1 § ExL). Miljöskador ersätts enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Det kan dock bli fråga om vissa speciella värderingssituationer för optokablar, t.ex. att ledningsrätt bildas för kablar som hängs upp i kraftledningar eller för kablar som läggs ner i vägmark. Nedan ges en översikt över hur ersättningen bör bestämmas för vanliga typer av intrång. Det ska observeras att det i verkligheten kan uppkomma andra slag av intrång än de nedanstående, som alltså endast behandlar några vanliga situationer. Det bör för tydlighetens skull framhållas att i de fall som parterna har kommit överens om ersättningen, så kan ersättningen givetvis avvika från vad som blir resultatet om nedanstående rekommendationer tillämpas. Optokabel i jordbruksmark Ersättningen beräknas med hjälp av rekommendationerna för underjordisk ledning i jordbruksmark, se avsnitt 4.2.5 om REKOMMENDATIONER UNDERJORDISK LEDNING I JORDBRUKSMARK. Dessa rekommendationer anvisar en värderingsmetod för ledningar i både åker- och betesmark. Avgö- 138 I denna version av Lantmäteriets rekommendationer, från 2015-02-10, har i huvudsak följande ändringar i sak gjorts jämfört med en tidigare version (2014-01-30). I avsnitt 3 nämns den förenklade metoden för skogsintrång och i avsnitt 5 har lagts till ett stycke under gemensamhetsanläggning. Den största förändringen är i avsnitt 7 om kanalisation, där vi har gått ifrån tidigare skrivning om ytterligare ersättning för varje extra ledning. 139 Den värderingsmetodik som beskrivs här är tillämplig även på andra typer av kablar, t.ex. kopparkablar, som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål (jfr 2 § första stycket 1 LL). För enkelhetens skull används här uttrycket optokablar som ett samlingsbegrepp. Likaså görs det inte heller någon skillnad på hur många fibrer som ingår i en ”optokabel” eller om det är fråga om en slang eller ett rör med ett antal kablar. Som kommer att framgå av avsnitt 7 om kanalisation finns det nämligen inte anledning att skilja på dessa situationer i ersättningshänseende. Intrånget blir därför i princip inte beroende av vilken typ av underjordisk ledning det är fråga om, bortsett från att bredden på arbetsområdet kan variera mellan t.ex. en VAledning och optokabel. Av pedagogiska skäl har det ändå bedömts finnas anledning att här ta fram en särskild rekommendation för vad vi här menar med ”optokablar” för att renodla olika intrångsituationer. VÄRDERINGSHANDBOKEN 390 2015-04-01 Lantmäteriet rande för ersättningen är bl.a. arbetsområdets bredd samt aktuellt produktionsområde. Ett exempel får visa på beräkningsgången. Beräkningsexempel En optokabel läggs ner i åkermark på en sträcka av 200 meter på en jordbruksfastighet i Ss-området. Arbetsområdet är 4 meter brett. Det uppkommer ingen försvårad brukning under anläggningstiden, inte heller förlust av förväntningsvärden. Parterna är överens om att ersättningen för grödskadan under anläggningstiden ska uppskattas enligt Lantmäteriets schablonmetod. Marknadsvärdeminskningen kan då enligt rekommendationerna uppskattas till summan av följande delposter: 4. Fast belopp: 500 kr. 5. Framtida grödskada och övriga framtida effekter: 0,75 kr/kvm, motsvarande 4 x 0,75 = 3,00 kr per löpmeter ledning. 6. Schablonbelopp för skador under byggtiden: = 6 kr per löpmeter ledning. 140 1,50 kr/kvm, dvs. 4 x 1,50 Intrångsersättningen blir sålunda: (500 + 200 x 3,00 + 200 x 6,00) x 1,25 = 2 300 x 1,25 = 2 875 kr. Detta motsvarar ca 14,40 kr per löpmeter ledning. Optokabel i skogsmark Intrång av optokablar i skogsmark bör normalt värderas på i princip samma sätt som intrång av luftledning, se avsnitt 4.2.6 INTRÅNG I SKOGSMARK. Det blir dock inte aktuellt att ersätta farliga kantträd för en underjordisk ledning, varför denna post inte ska tas med i beräkningen. Ersättningen kommer att enligt 2009 års skogsnorm innefatta följande delposter: • Markvärde • Förtidig avverkning • Storm- och torkskador I stora drag, för att ge en uppfattning om vilken storleksordning normbeloppen kan hamna på, kan sägas att summan av ovanstående tre delposter ofta 141 ligger på 10-100 000 kr/ha, motsvarande 1-10 kr/kvm. Om vi som ett exempel antar att ledningsgatan är 4 meter bred, så blir ersättningen därmed 4- 140 Parterna är i detta fall överens om att ersättningen för grödskadorna under anläggningsåret ska beräknas enligt den schabloniserade metoden som rekommenderas och som för Ssområdet ger 1,50 kr/kvm. Om någon yrkar att denna schablon ska frångås, dvs. att grödskadan under anläggningsåret ska beräknas utifrån förhållandena i det aktuella fallet, så måste LM göra en sådan beräkning. Schablonvärdena är tilltagna i överkant, generellt sett, i syfte att fastighetsägarna inte ska riskera att bli underkompenserade genom schablonen. Å andra sidan innebär detta att värderingskostnaderna blir lägre. 141 Beloppen varierar beroende på bl.a. område i landet, bonitet och den växande skogens ålder (huggningsklass). För de allra bästa markerna i södra Sverige kan det bli fråga om belopp som till och med överstiger 100 000 kr/ha. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 40 kr per löpmeter ledning. Men detta är som sagt generella siffror och en bedömning måste göras utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet. När det gäller virket så ska ersättning för fördyrad avverkning betalas om fastighetsägaren avverkar virket själv. Om det däremot ingår i ledningsrättsupplåtelsen att ledningshavaren har rätt att avverka och ta hand om virket, så ska rotvärdet av virket ersättas i förrättningen. Det vanliga i praktiken är att virket antingen säljs som en rotpost vid sidan av ledningsrättsupplåtelsen eller att ledningsägaren avverkar virket, som förblir fastighetsägarens egendom, och lägger upp det efter väg. Båda dessa fall innebär att ersättning för 142 virket inte ska ingå i ersättningsbeslutet. För mindre intrång kan den förenklade metoden för skogsintrång användas. Denna metod, som togs fram av Lantmäteriet år 2013, är en mycket schabloniserad variant av 2009 år norm och den bör användas vid relativt begränsade intrång i skogsmark. Se vidare beräkningsexemplet i avsnitt 4.2.6 OPTOKABEL I SKOGSMARK. Den förenklade metoden har godtagits som ett vedertaget sätt att beräkna ersättning vid mindre ett intrång i en dom av MÖD (2015-02-09, mål nr F 8778-14). Optokabel i tomtmark Intrång i tomtmark värderas enligt gängse principer, jfr avsnitt 4.2.1 om INTRÅNG I ENSKILD TOMT. Det kan sålunda bli aktuellt att ersätta följande långsiktiga effekter, varvid bedömningen givetvis måste göras från fall till fall. • Försvårad byggnation • Dispositionshinder • Förlorad delbarhet • Aktsamhetskrav • Minskad byggrätt Utöver dessa mer långsiktiga effekter ska även skador i samband med anläggandet ersättas, t.ex. skador på vegetation och tomtanläggningar. Optokabel i vägområde Det är vanligt att optokablar läggs ner i vägområden. Ur ersättningssynpunkt kan olika situationer uppkomma, beroende på t.ex. vilken slags väg det är fråga om och var inom vägområdet som optokabeln läggs ner. Ett antal typfall behandlas här. 142 LM kan dock ändå värdera virket i dessa fall med stöd av 13 c § LL, om båda parter medger detta och det är lämpligt. Detta kan ofta vara en praktisk och lämplig lösning om LM ändå värderar markintrånget och gör inventering i fält. 391 VÄRDERINGSHANDBOKEN 392 2015-04-01 Lantmäteriet Samfälld vägmark Om ledningsrätt bildas för optokabel i samfälld vägmark, ska intrångsersättning betalas till ägarna av delägarfastigheterna med ett belopp som motsvarar minskningen av fastigheternas marknadsvärde plus påslaget med 25 143 procent. Rent praktiskt kan det ofta vara lämpligt att vid värderingen utgå från de 144 belopp som tidigare gällde mellan REV och Svensk Energi. Enligt detta avtal ska ersättning betalas med dels ett fast belopp om 1 000 kr för förhandlingar och besiktningar m.m., dels ett belopp per löpmeter ledning om 9 kr inom zon 1 (vägbana) eller 3,50 kr per löpmeter ledning inom zon 2 (vägslänter) avseende framtida vägunderhåll. Dessa belopp bör alltså kunna vara riktlinjer även för att bedöma intrångsersättningen för ledningsrättsupplå145 telse. Beloppen bör i så fall inte räknas upp med 25 procent, eftersom det får antas att dessa frivilliga belopp så att säga inkluderar påslaget. Ett beräkningsexempel får visa beräkningsmetodiken. Vi antar att en ledning läggs ner i vägkanten på en 1 000 meter lång samfälld väg. Ersättningsbeloppet blir då (1 000 + 1 000 x 3,50) = 4 500 kr. Detta belopp ska alltså inte räknas upp med 1,25. Beloppet får ses som ett mått på de i samfälligheten delägande fastigheternas marknadsvärdeminskning inklusive 25 procent. OBS! Om ledningsrätt upplåts i samfälld vägmark, så är bestämmelsen i 6 kap. 6 § FBL tillämplig. Det innebär att om ersättningsbeloppet per fastighet understiger 3 procent av basbeloppet, så ska ersättning betalas endast om det finns yrkande, såvida inte samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening. Gemensamhetsanläggning Ett annat fall är när vägen utgör gemensamhetsanläggning. Är vägen i ett sådant fall fast egendom, dvs. tillbehör till delägarfastigheterna, kan ledningsrätt efter yrkande upplåtas i de fastigheter som har del i vägen. Ersättning för upplåtelsen kan då lämpligen beräknas enligt AVTAL REVSVENSK ENERGI. Den framräknade ersättningen bör fördelas mellan de delägande fastigheterna i förhållande till deras andelstal avseende utförande. 143 Har själva vägkroppen anlagts och ägs av annan än delägarna, har även vägkroppens ägare rätt att få ersättning, under förutsättning att vägen utgör tillbehör till fastighet och att ledningsrätt därför kan upplåtas i vägen. 144 Avtalsbeloppen har senare ändrats, men de ”ursprungliga” beloppen bör enligt Lantmäteriets mening användas som utgångspunkt vid värderingen för att bestämma ersättningen utifrån ExL:s regler. När det här och i fortsättningen talas om ”avtalet” menas därför det tidigare avtalet. 145 Beloppen avser primärt ersättning för de ökade kostnader som vägens ägare drabbas av för ledningar som läggs ner inom vägområde. Här förutsätts att dess kostnadsökningar slår igenom fullt ut i marknadsvärdet på de fastigheter som vägarna är tillbehör till. Avtalsbeloppen används sålunda här som en beräkningsmetod för att bestämma intrångsersättningen. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 393 Om det däremot är en gammal befintlig väg, som har inrättats som gemensamhetsanläggning, är det oftast svårt att avgöra till vilka fastigheter vägkroppen hör. Ledningsrätt kan då inte upplåtas i de delägande fastigheterna. Ledningsrätt bör i båda dessa fall upplåtas i de underliggande fastigheterna. Intrångsersättningen bör då normalt bestämmas utifrån enbart den ”rättsliga belastningen”, dvs. till ett belopp motsvarande 500 kr per fastighet plus 1 kr per löpmeter ledning (avrundat uppåt till jämna 100-tal kr) samt uppräknad med 25 procent. Se vidare nästa avsnitt 6. Privat enskild väg Om vägen och den underliggande marken ägs av samma fastighetsägare, så bör ersättningen kunna bestämmas utifrån AVTAL REV-SVENSK ENERGI. Det kan dock i vissa fall vara rimligt att reducera den löpmeterberoende ersättningen, t.ex. om det är en mindre väg av sämre kvalitet som inte underhålls så ofta. Allmän väg Ledningsrätt kan inte upplåtas i vägrätt. I allmänhet träffar ledningsägaren och Trafikverket ett specialanpassat avtal (standardavtal kallat ABSF09). Om det även blir aktuellt upplåta ledningsrätt i de underliggande fastigheterna, så ska intrångsersättning i sådant fall betalas för den ökade belastningen av en ny rättighet, se nästa avsnitt 6. Ersättning för belastning av en ny rättighet 146 I rättsfallet NJA 2007 s. 695 (V07:1), som gällde upplåtelse av två ledningsrätter för varsin optokabel som hade anbringats på toppen av befintliga kraftledningsstolpar, fann HD att intrångsersättning skulle betalas för att den 147 i målet berörda fastigheten hade belastats med nya rättigheter för ett nytt ändamål. HD anförde att ledningsrätterna typiskt sett ledde till ett ökat behov av att ta fastigheten i anspråk för underhållsåtgärder m.m., vilket innebar en ökad fysisk belastning på fastigheten genom att fastighetsägaren åsamkas besvär, merarbete och andra olägenheter som kommer att öka förvaltningskostnaderna. I det aktuella fallet kunde ersättningen enligt HD endast bestämmas skönsmässigt. HD fann inte anledning att göra en annan bedömning av vad som var ett skäligt belopp än vad hovrätten hade gjort, dvs. 1 000 kr per ledningsrätt. Hovrätten hade i sin tur bestämt beloppet om 146 Ibland brukar också uttrycket ”rättslig belastning” användas, men det kan ge fel associationer till att avse endast att det blir en ny notering i fastighetsregistret. Här avses situationen då en fastighet belastas av en ny rättighet för ett nytt ändamål, dvs. den situation som gällde i HDmålet NJA 2007 s. 695. De ersättningsprinciper som redovisas här bör kunna vara relevanta även för andra typer av ledningar än kablar, t.ex. VA-ledningar. 147 I verkligen var det fråga om två samägda registerfastigheter som brukades som en brukningsenhet. Senare har fastigheterna lagts samman. Från expropriationsrättslig synpunkt betraktades emellertid dessa två fastigheterna som en enhet. VÄRDERINGSHANDBOKEN 394 2015-04-01 Lantmäteriet 1 000 kr utifrån bl.a. dåvarande Lantmäteriverkets rekommendationer från 148 år 2002. Mot bakgrund av HD-utslaget samt även 2002 års rekommendationer föreslås att intrångsersättning för belastningen av en ny rättighet för ett nytt ändamål som en schablon bestäms på följande sätt när det gäller främst intrång i jord- och skogsbruksfastigheter: • Huvudmetod. (500 kr per fastighet + 100 kr per påbörjade 100-tal 149 meter ledning) x 1,25. Om, som ett exempel, ledningens längd över fastigheten är 425 meter, så blir intrångsersättningen (500 + 500) x 1,25 = 1 250 kr. • Förenklad metod. (1 000 x 1,25) = 1 250 kr per fastighet och ledningsrätt. Denna metod bör tillämpas främst om det är många fastigheter som berörs. Ovanstående belopp kan ses som en ”grundersättning” då ledningsrätt upplåts på främst jord- och skogsbruksfastigheter. Om det tillkommer konkreta fysiska skador på ledningen anläggs, t.ex. skador i samband med anläggandet av ledningen eller försämrad avkastning i framtiden, så ska dessa skador ersättas utöver ovanstående grundersättning såvida inte de beräkningsschabloner som används kan anses innefatta en viss grundersättning. Schablonen för underjordisk ledning i jordbruksmark (se avsnitt 2 ovan) får an150 ses innefatta detta grundbelopp, varför det inte bör utgå någon extra ersättning för belastning av själva rättigheten då denna schablon tillämpas. 2009 års skogsnorm samt den förenklade metoden för skogsintrång kan däremot inte sägas innefatta grundbeloppet. Ersättning för enbart belastning av själva rättigheten – och den därav följande fysiska belastningen på fastigheten – blir aktuellt i exempelvis följande situationer: 148 Rekommendationer 2002-06-05. Reviderade 2002-10-14. Som en schablon för den ökade rättsliga belastningen, för exempelvis ledningsrätt för optokabel upphängd i kraftledningsstolpar eller för optokabel i mark upplåten med vägrätt, föreslogs en schablon på 500 kr per fastighet plus 100 kr per varje hela 100-tal löpmeter ledning över fastigheten. Alternativt föreslogs även en förenklad schablon om 1 000 kr per fastighet, oberoende av ledningens längd över fastigheten. Det kan anmärkas att i HD-fallet NJA 2007 s. 695 valde HovR att utgå från den förenklade varianten med 1 000 kr för den aktuella brukningsenheten. Den första varianten hade lett till 1 100 kr (500 + 600 kr), eftersom ledningens längd över fastigheten var drygt 600 meter. 149 Det kan möjligen diskuteras om beloppen bör höjas eftersom det är samma 500 kr i grundbelopp som i 2002 års rekommendationer. KPI har stigit med ca 15 procent sedan 2002, vilket skulle kunna motivera en motsvarande höjning. Å andra sidan väljs här en något annan modell när det gäller den löpmeterberoende posten, eftersom det är 100 kr per påbörjade 100-tal meter ledning jämfört med att det var hela 100-tal meter i 2002 års rekommendationer. Sammantaget kan det av förenklingsskäl vara motiverat att ligga kvar på 500 kr. 150 Metoden för smala underjordiska ledningar i jordbruksmark har ett ”grundbelopp” om 500 kr och metoden för större underjordiska ledningar har ett belopp om 1 000 kr. Dessa belopp är tänkta att täcka intrångseffekter som är svåra att värdera på annat sätt än schablonmässigt (jfr NJA 2007 s. 695). VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet • Ledningsrätt för optokabel – ny eller befintlig – som har anbringats på kraftledningsstolpar (jfr HD-målet ovan). • Ledningsrätt för optokabel i mark som är upplåten för vägrätt. • Ledningsrätt för optokabel i mark som har tagits i anspråk av en väg som utgör gemensamhetsanläggning. • Ledningsrätt för optokabel som förläggs på botten av en sjö. • Ledningsrätt för en befintlig optokabel och då den tidigare upplåtelsen är nyttjanderätt. Är det däremot ett servitut tidigare blir det ingen ökad rättslig belastning under förutsättning att ledningsrätten inte medför ökade restriktioner i markanvändningen etc. Ovanstående belopp är alltså främst tillämpliga på landsbygdsförhållanden, då det är fråga om relativt låga markvärden. Beloppen bör också kunna vara rimliga i de fall då tomtmark för bostadsändamål berörs i sådana fall. Är det däremot fråga om tomtmark i tätorter bör en högre ersättning betalas. Som exempel kan nämnas att i rättsfallet V 09:4, som gällde upplåtelse av ledningsrätt för en befintlig underjordisk starkströmsledning på industrifastighet i Nynäshamn kommun, fann fastighetsdomstol och hovrätt att 5 000 kr var ett skäligt belopp för den ökade administrativa och rättsliga belast151 ningen. Det kan även påpekas att för intrång av underjordiska ledningar i tomtmark bör ersättningen normalt bestämmas utifrån ett marginell tomtmarksvärde (jfr avsnitt 4.2.1), varför de belopp som diskuterats nyss närmast är att betrakta som minimiersättningar vid tomtmarksintrång. Ersättning för kanalisation Om ledningsrättsupplåtelsen avser kanalisation, som medger att mer än en ledning får dras fram i kanalisationen, så kan kravet på underhållsåtgärder m.m. komma att öka. Detta har enligt motivuttalandena betydelse för den 152 ersättning som bör betalas för intrånget. Med stöd av detta uttalande borde alltså ersättningen stå i proportion till antalet ledningar som dras fram i kanalisationen. Ju fler ledningar, desto högre ersättning med andra ord. 151 I detta mål var ledningen tidigare upplåten med stöd av servitut, vilket inte upphävdes vid förrättningen. Till följd av detta kom fastigheten att belastas med både servitut och ledningsrätt, vilket alltså ”kostade” 5 000 kr, trots att ledningsrätten inte innebar några utökade restriktioner jämfört med servitutet. 152 I prop. 2004/05:175 s. 303 sägs följande: ”Det krävs emellertid att det i ledningsbeslutet för kanalisationen angetts bl.a. antalet och typ av ledningar som får dras fram i kanalisationen (jfr. 22 § och kommentaren till den paragrafen). Detta är betydelsefullt eftersom intrånget för fastighetsägaren får anses vara beroende av t.ex. antalet ledningar, då kravet på underhållsåtgärder m.m. därmed normalt ökar. Det har också direkt betydelse för den ersättning som skall fastställas för intrånget. Ersättningen skall fastställas så att den motsvarar det maximala intrång som såväl kanalisationen som en framtida ledning kan ge upphov till.” 395 VÄRDERINGSHANDBOKEN 396 2015-04-01 Lantmäteriet Frågan är vilken vikt som bör läggas vid detta förarbetsuttalande idag. Det är ju de framtida underhållsåtgärderna, och de därav följande olägenheterna för fastighetsägaren, som motiverar att det bör bli en högre ersättning om fler ledningar dras fram i kanalisationen. Teknikutvecklingen under det senaste årtiondet kan dock ha ändrat förutsättningarna för hur stora underhållsåtgärder en kanalisation genererar. Det finns alltså aspekter som – enkelt uttryckt – talar för att fler optokablar kan bidra till att i viss mån minska behovet av underhållsåtgärder, eftersom det kan vara möjligt att utnyttja en 153 annan kabel om det blir fel på en kabel. Ytterligare en aspekt av problemet är att det inte är klart alla gånger vad som bör betraktas som en ledning i sammanhanget. Är det t.ex. varje enskild mikrofiber, fiberkabel, fiberkanal, slang eller rör? Problemet att definiera vad som avses med ”ledning” är således ganska komplext. Detta i sig gör att det kan bli ganska rättsosäkert att bestämma ersättningen med hänvisning till motivuttalandet. Sammantaget talar såväl teknikutvecklingen som svårigheterna att definiera vad som är ledning att motivuttalandet i prop. 2004/05:175 s. 303 inte bör 154 ha samma bäring som tidigare. Av den anledningen är det därför, enligt Lantmäteriets mening, normalt inte befogat att skilja på om ledningsrätten avser en enstaka fiberkabel, en slang, ett rör eller en kanalisation. Det viktigaste argumentet för denna slutsats är givetvis det första, nämligen att det inte är sannolikt att intrånget i form av fler underhållsåtgärder ökar om fler ”ledningar” dras fram i en kanalisation. Därför är det heller inte sannolikt att marknadsvärdet påverkas av ”vad som grävs ner”, enkelt uttryckt. Till detta ska läggas att resultatet blir mer förutsägbart om en sådan värderingsprincip väljs. Det som nu sagts gäller inte om flera ledningsrätter samsas i samma ledningsgrav. I sådana fall ska ytterligare ersättning betalas för belastningen av varje tillkommande rättighet. Se principerna i avsnitt 6 ovan. På motsvarande sätt bör ytterligare ersättning betalas vid andrahandsupplåtelse enligt 11 a § LL. 153 Detta är ett argument som framhålls av ledningsägarsidan, bl.a. TeliaSonera Skanova Access AB: 154 I tidigare rekommendationer från Lantmäteriet sägs, med hänvisning till motivuttalandet, att viss extra intrångsersättning borde betalas för varje ledning utöver den första som drogs fram i en kanalisation. VÄRDERINGSHANDBOKEN 2015-04-01 Lantmäteriet 4.2.8 397 Särskilt om mobilmaster och liknande Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer 155 Generella utgångspunkter 156 Ersättning för intrång av ledningsrätt för mobilmaster, basstationer etc. ska på vanligt sätt bestämmas enligt reglerna i 13 samt 13 a-c §§ LL. Intrångsersättning till fastighetsägare ska alltså, till följd av hänvisningen till reglerna i 4 kap. ExL, betalas med marknadsvärdeminskning plus 25 procent och annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador (4 kap. 1 § ExL). Miljöskador ersätts enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. HD har i rättsfallen NJA 2008 s. 510 (I-III) slagit fast att ersättning för intrång av mobilmaster ska bestämmas med bortseende från de arrendebelopp 157 som brukar betalas ut vid frivilliga överenskommelser. Detta gäller oavsett om det är fråga om nya eller befintliga master. Om det är fråga om bildande av ledningsrätt för exempelvis en befintlig mast som står i skogsmark, och tidigare nyttjanderättsavtal har gått ut, så ska ersättningen sålunda bestämmas med utgångspunkt att det är ett intrång i den pågående markanvändningen med bortseende från masten. Se vidare intrång i skogsmark nedan. Om ledningsrättsupplåtelsen bryter ett gällande arrende- eller hyresavtal, så bör ersättning betalas för de återstående avgifter som fastighetsägaren går miste om. Ser man på tillämpningen är det inte givet vilken art av ersättning – intrångsersättning eller annan ersättning – som bör betalas för förlust av 158 återstående arrende- eller hyresintäkter. Det ligger dock närmast till hands 155 Dessa reviderade rekommendationer från 2015-01-30 ersätter tidigare rekommendationer från 2013-03-01. I huvudsak består ändringarna i att ett nytt avsnitt om ersättning för andrahandsupplåtelser, har tillkommit. 156 Här avses ”anordning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål” (jfr 2 § andra stycket LL). För enkelhetens skull används här i fortsättningen begreppet mobilmaster, trots att det inte alltid behöver vara fråga om enbart master. 157 I vinstfördelningsutredningens betänkande Högre ersättning vid mastupplåtelser, SOU 2012:61, föreslogs att för upplåtelse för anordningar som avses i 2 § andra stycket LL, skulle en förhöjd intrångsersättning betalas efter vad som är ”skäligt med hänsyn särskilt till det vederlag som skulle ha betalas vid en motsvarande frivillig överenskommelse”. Mer preciserat uttalades att intrångsersättningen borde bestämmas till ett försiktigt beräknat masttomtvärde, vilket som en schablon kunde beräknas till i storleksordningen 10 årliga arrendebelopp. Förslaget ledde dock inte till någon lagändring, varför 2008 års HD-avgöranden fortfarande är vägledande. 158 I ett av de tre nyss nämnda HD-målen (Ö 4636-06) betraktades förlust av arrendeintäkter av underinstanserna som annan ersättning, i ett annat (Ö 3780-06) som intrångsersättning. Detta var dock ingen fråga som prövades av HD, utan HD:s uttalande tog sikte på att intrångsersättningen skulle bestämmas med bortseende från inverkan av de arrendebelopp som skulle ha betalats vid efterföljande arrendeperioder. Det kan också nämnas att det i SOU 2012:61 s. 255 VÄRDERINGSHANDBOKEN 398 2015-04-01 Lantmäteriet att betrakta en sådan förlust som en fastighetsskada. Denna slutsats grundas på att en hypotetisk köpare av fastigheten skulle väga in intäkterna från gällande hyres- eller arrendeavtal vid bedömningen av marknadsvärdet, vilket motsatsvis leder till att det bör uppkomma en marknadsvärdeminskning om ledningsrätten medför att dessa intäkter faller bort. Om det exempelvis är två år kvar av innevarande arrendeperiod vid värdetidpunkten för intrångsersättningen, så bör alltså nuvärdet av två arrendeavgifter räknas in i marknadsvärdeminskningen. Till detta ska läggas den marknadsvärdeminskning som enligt rättsfallen NJA 2008 s. 510 grundas på intrång i den pågående markanvändningen med bortseende från masten. Detta belopp bör reduceras genom diskontering, eftersom marknadsvärdeminskningen så att säga inträffar om två år då den innevarande arrendeperioden skulle ha gått ut. Summan av dessa båda belopp ska slutligen räknas upp med 1,25 för att få intrångsersättningen. Nedan redovisas vissa principiella utgångspunkter för värdering i några situationer. Listan gör inte anspråk på att vara fullständig, utan syftet är mer att ge några exempel på de värderingsproblem som kan uppkomma. Mast i skogsmark Värderingen ska som nämnts ovan göras som ett ”rent skogsintrång”. Det uppkommer olika intrångseffekter beroende på om det är en ny eller en befintlig mast. Ny mast Intrång av en ny mast hanteras på i princip samma sätt som intrång av luftledning i skogsmark, se avsnitt 4.2.6 INTRÅNG I SKOGSMARK. Ersättning159 en enligt 2009 års skogsnorm innefattar följande delposter: • Markvärde • Förtidig avverkning • Storm- och torkskador • Farliga kantträd (såvida inte tillräckligt med skog avverkas omkring så att den blir trädsäkrad). När det gäller den rotstående skogen, ska ersättning för fördyrad avverkning betalas om fastighetsägaren avverkar virket själv. Om det däremot ingår i ledningsrättsupplåtelsen att ledningshavaren har rätt att avverka och ta hand om virket, så ska rotvärdet av virket ersättas i förrättningen. sägs, att det kan bli aktuellt med annan ersättning i det fall då ledningsrätten bryter ett gällande arrende- eller hyresavtal. 159 Samma delposter är inkluderade i de ersättningsbelopp som den förenklade metoden för intrång i skogsmark ger. Denna metod rekommenderas av Lantmäteriet för mindre intrång, se LEDNINGSINTRÅNG I SKOGSMARK. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 Dessutom kan det utöver dessa poster i en del fall bli aktuellt att ersätta förlust av förväntningsvärden och/eller miljöskada. Eventuell ersättning för dessa poster måste bedömas utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Utöver ersättning för själva det utrymme som tas i anspråk för masten kan det bli aktuellt att betala en viss intrångsersättning för rätt att använda vägar på fastigheten, under förutsättning att detta följder av ledningsbeslu160 tet. Bedömningen av inverkan på marknadsvärdet måste göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Ett sätt att uppskatta skadan kan vara att utgå från ett belopp som kan antas motsvara en normal slitageersättning för ett visst antal tillsynsresor. Är det fråga om nybyggnation uppkommer det naturligtvis ett ännu större slitage under anläggningstiden. Befintlig mast Är det fråga om ledningsrätt för en befintlig mast bör ersättning normalt betalas för enbart markvärdet. Dessutom kan det, liksom vid upplåtelse för en ny mast, bli aktuellt att ersätta förlust av förväntningsvärden och/eller miljöskada. Eventuell ersättning för dessa poster bedöms utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Mast i jordbruksmark Åkermark Det torde inte vara alltför vanligt att mobilmaster sätts upp på ren åkermark, eftersom höjdlägen eftersträvas. Om det ändå inträffar så bör ersättningen lämpligen bestämmas enligt samma principer som för intrång av kraftledningsstolpar i åkermark, dvs. med hjälp av 1974 års åkernorm. Se avsnitt 4.2.4, INTRÅNG I JORDBRUKSMARK. Det bör framhållas att ersättningen beräknad enligt 1974 års norm kan bli orimligt hög i en del fall, speciellt i norra Sverige, om det framräknade beloppet relateras till den berörda markens marknadsvärde. Det kan i så fall finnas anledning att jämka beloppet, så att det harmoniserar bättre med åkerskiftets marknadsvärde. Betesmark Ersättning för en mast i bestående betesmark bör beräknas utifrån förlust av en viss areal betesmark. Värderingen bör göras utifrån marknadsvärdet av 160 Upplåtelseformen för rätt att använda vägar kan variera från fall till fall. Ingår vägarna i en gemensamhetsanläggning kan det ofta vara lämpligt att ansluta masten till anläggningen. I andra fall, då vägen tillhör den fastighet som masten är upplåten på, kan det vara lämpligt att reglera rätten att använda väg genom ledningsbeslutet. Se examensarbetet ”Vägfrågor vid ledningsrätt” (Anders Henriksson, LTH, 2012). 399 VÄRDERINGSHANDBOKEN 400 2015-04-01 Lantmäteriet detta markområde. Dessutom bör ersättning för ökade stängselkostnader betalas, om det blir nödvändigt att sätta upp stängsel omkring masten. Vid intrång i åker- och betesmark kan det bli aktuellt att även ersätta förlust av förväntningsvärden och/eller miljöskada. Eventuell ersättning för dessa poster måste bedömas utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Vidare kan rätt att använda vägar ge upphov till en viss intrångsersättning, se om intrång i skogsmark ovan. Mast i tomtmark Det torde inte vara några principiella skillnader att bedöma intrång i tomtmark av en större kraftledningsstolpe och en mobilmast – eller en annan anläggning, t.ex. en teknikbod. De intrångseffekter som uppkommer är naturligtvis beroende på vilket slags tomtmark det är fråga om; det är som regel skillnad på t.ex. bostadstomt och industritomt. Principiellt kan bl.a. följande intrångseffekter uppkomma, jfr avsnitt 4.2.1: • • • • • • Arealbortfall Försvårad byggnation Dispositionshinder Minskad delbarhet Aktsamhetskrav Minskad byggrätt Dessutom kan det speciellt för bostadsfastigheter uppkomma miljöskador, som måste särskiljas och bedömas för sig enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Anläggningar i och på byggnader Inom tätorter är det vanligt att utrymme tas i anspråk inne i byggnader för basstationer och att antenner, så kallade rooftops, anbringas utomhus på hustak eller fasader. Den vanliga upplåtelseformen idag är hyresavtal, men det går även att säkra upplåtelsen och reglera ersättningsfrågorna för all framtid genom att bilda ledningsrätt. Intrångsersättning ska i ledningsrättsfallet bestämmas på vanligt sätt enligt reglerna i 4 kap. ExL och med tillämpning av den praxis som HD slog fast i rättsfallen NJA 2008 s. 510 (I-III). Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL ska sålunda intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärdeminskning plus 25 procent och annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador. Fastighetens marknadsvärdeminskning kan som regel lämpligen bestämmas med utgångspunkt från en intäkts- och kostnadskalkyl. Det första steget är att identifiera vilka intrångseffekter som uppkommer, därefter kvantifieras VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 och värderas dessa och till sist bedöms hur stor inverkan blir på marknadsvärdet. Det ligger i sakens natur att det kan uppkomma olika slag av effekter och olika stora sådana beroende på vilket slags verksamhet som bedrivs på fastigheten, t.ex. om det är bostads-, industri- eller kommersiellt ändamål. I huvudsak torde följande huvudtyper av intrångseffekter bli aktuella: 1. Utrymme tas i anspråk. Såväl basstationer som antenner kan ta i anspråk utrymmen som har en alternativanvändning. Detta leder till intäktsbortfall om det är ett realistiskt alternativ att hyra ut utrymmet. 2. Hinder vid underhållsåtgärder m.m. Upplåtelsen kan ofta innebära merkostnader vid framtida underhåll av fastigheten. 3. Hinder vid framtida om- och tillbyggnation. Upplåtelsen kan inne- bära att det blir svårare att göra om- och tillbyggnader i framtiden. Om det krävs detaljplaneändring för att göra sådana åtgärder, så torde det dock gå att med stöd av 33 § LL upphäva eller ändra ledningsrätten. Detta ska beaktas vid skadeuppskattningen på så vis att fastighetsägarens kostnadsansvar enligt 33 § andra stycket LL beaktas vid beräkning av den ersättning som enligt 13 § LL ska betalas till fastighetsägaren. Se vidare nedan EXEMPEL 1 – TELEANLÄGGNING I KOMMERSIELL BYGGNAD. 4. Ökade administrationskostnader. Utöver ovanstående poster kan det rent allmänt vara så att upplåtelsen leder till ökade administrationskostnader. Det kan bero på t.ex. samrådsplikt då fastighetsägaren ska vidta åtgärder eller olägenheter i samband med att ledningshavaren behöver tillträde till fastigheten för tillsyn och underhåll av anläggningen (jfr rättsfallet NJA 2007 s. 695). 5. Företagskada. Det kan vara t.ex. oro för elektromagnetiska fält eller estetiska störningar, vilka ska ersättas enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Fastighetsägaren är normalt inte berättigad till ersättning för marknadsvärdeminskning som orsakas av orts- eller allmänvanliga störningar. Det kan också tänkas uppkomma företagsnytta på grund av bättre mobiltäckning, vilket är en effekt som även den regleras enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Posterna 1-4 ovan kan som regel uppskattas som en årlig skada, dvs. intäktsbortfall och/eller kostnadsökningar. Nästa steg är att bedöma hur detta årsbelopp kan antas påverka fastighetens marknadsvärde. Eftersom en ledningsrättsupplåtelse inte är tidsbegränsad kan det vara rimligt att evighetskapitalisera årsbeloppet med en kalkylräntefot som speglar t.ex. direktavkastningskravet för den aktuella fastighetstypen i det aktuella läget. Ett rim- 401 VÄRDERINGSHANDBOKEN 402 2015-04-01 Lantmäteriet ligt antagande är att hela det framräknade beloppet slår igenom i marknads161 värdet. För att få intrångsersättningen ska påslaget med 25 procent göras på vanligt sätt. Dock ska inget påslag göras på eventuell ersättning för företagsskada om bedömningen ger vid handen att kvalifikationsgränsen är uppnådd. Det kan vidare erinras om att om ledningsrättsupplåtelsen bryter ett hyresavtal, så bör som framgått av avsnitt 1 nuvärdet av hyresförlusterna räknas in i marknadsvärdeminskningen. Ersättning för andrahandsupplåtelser Enligt 11 a § LL kan LM besluta om rätt till andrahandsupplåtelse, dvs. att en annan operatör har rätt att uppföra antenner eller liknande anordningar på en mast eller i en basstation som hör till den primära upplåtelsen. Det bör i så fall betalas en viss extra intrångsersättning för de olägenheter som orsakas av varje ytterligare operatör. Rättsfallet NJA 2007 s. 695 ger stöd för principen att en viss ersättning bör betalas för den tillkommande belastningen på fastigheten. Ersättningen kan normalt bestämmas endast skönsmässigt. Det bör rimligen betalas ett större belopp inom tätorter än på ren landsbygd. I Lantmäteriets rättsfallsregister finns det endast ett rättsfall som belyser den här situationen. I V 12:6, som gällde en mast i jordbruksmark, fann instanserna att 1 000 kr skulle betalas för marknadsvärdeminskningen orsakad av andrahandsupplåtelsen. Ett belopp av den storleksordningen kan vara skäligt om jord- och skogsbruksfastigheter berörs. Med dagens ersättningsregler ska det 25 procentiga påslaget göras på beloppet. 161 Det är kanske inte helt självklart att hela det på detta sätt framräknade beloppet slår igenom i marknadsvärdet fullt ut. Exempelvis posten ökade administrationskostnader drabbar ju primärt fastighetsägaren, vare sig denne är en privatperson eller ett företag, men samtidigt torde fastighetens marknadsvärde påverkas eftersom en presumtiv köpare skulle drabbas av motsvarande ökande kostnader. Rent teoretiskt kan man tänka sig att fördela det kapitaliserade beloppet på marknadsvärdeminskning och övrig skada. Det är dock svårt att i så fall hitta någon bra fördelningsgrund. Av praktiska skäl antas sålunda här att hela det framräknade beloppet påverkar marknadsvärdet och att intrångsersättning ska – normalt – betalas för de skadetyper som hänförs till punkterna 1-5. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 EXEMPEL 1. Teleanläggning i kommersiell byggnad Exemplet belyser hur ersättningen principiellt bör beräknas då ledningsrätt upplåts för en teleanläggning – basstation, mast, antenner och kablar – som är belägen inom och på taket av en byggnad som används för kommersiella ändamål. Det kan observeras att exemplet inte är en fullständig ersättningsutredning, utan syftet är att visa på vilka typer av olägenheter som kan uppkomma och hur ersättningen för dessa bör beräknas. De sifferbelopp som 162 exemplet bygger på är fingerade. Förutsättningar Ledningsrätt upplåts för en befintlig teleanläggning inom en större kommersiell fastighet, som används för huvudsakligen butiksändamål. Till fastigheten hör ett garageplan. Anläggningen har funnits i tio år; tidigare nyttjanderättsavtal har löpt ut. Anläggningen utgörs av en mast och antenner på byggnadens tak, ett teknikrum i garageplanet samt antenner och kablage inom byggnaden. Teknikrummet tar i anspråk ca 10 kvm i garageutrymmet. Ersättningsprinciper Ersättningen ska bestämmas enligt 13 LL, som hänvisar till reglerna i 4 kap. ExL. Intrångsersättning ska betalas med ett belopp motsvarande fastighetens marknadsvärdeminskning plus påslaget med 25 procent. Annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador (4 kap. 1 § ExL). Företagskada och företagsnytta beaktas enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. HD har i rättsfallen NJA 2008 s. 510 (I-III) slagit fast att ersättning för intrång av mobilmaster ska bestämmas med bortseende från de arrendebelopp som brukar betalas ut vid frivilliga överenskommelser. Detta gäller oavsett om det är fråga om nya eller befintliga master. Av detta rättsfall framgår också att värdetidpunkt ska vara den dag då de tidigare nyttjanderättsavtalen löpte ut. Ett speciellt problem kan vara att avgöra av vilken art som ersättningen för uppkommande skador ska hänföras till, dvs. intrångsersättning eller annan ersättning. Normalt kan det vara rimligt att förutsätta att framräknade belopp slår igenom helt i marknadsvärdet och de därför ska ersättas via posten intrångsersättning. 162 Exemplet bygger delvis på ett verkligt fall från Stockholms innerstad, men är inte identiskt med det fallet. Beloppen speglar dock de nivåer som kan vara relevanta för Stockholms innerstad. 403 VÄRDERINGSHANDBOKEN 404 2015-04-01 Lantmäteriet Intrångseffekter I avsnittet ERSÄTTNING FÖR MOBILMASTER redovisas de vanligaste intrångseffekter som kan uppkomma vid upplåtelse av ledningsrätt för teleanläggning, nämligen: 1. Utrymme tas i anspråk 2. Hinder vid underhållsåtgärder m.m. 3. Hinder vid framtida om- och tillbyggnationer 4. Ökade administrationskostnader 5. Företagseffekter Här i detta exempel förutsätts att samtliga dessa effekter uppkommer. Vad de närmare innebär framgår av värderingsavsnittet nedan. Nästa steg blir att kvantifiera och värdera effekterna samt att slutligen fördela den ersättningsgilla skadan på posterna intrångsersättning och annan ersättning. Värdering 1 Utrymme som tas i anspråk Som framgått ovan tar teknikrummet i anspråk ca 10 kvm garageutrymme. Detta utrymme bedöms vara uthyrningsbart för parkeringsändamål. Fastighetsägaren går sålunda genom ledningsrättsupplåtelsen miste om hyresintäkter för 10 kvm garageutrymme. Skadan beräknas genom kapitalisering av årliga intäktsbortfall. Driftnettot för garageuthyrning bedöms till ca 1 000 kr/kvm och år. Den årliga förlusten blir därmed 10 x 1 000 = 10 000 kr. Sedan är frågan vilken kalkylhorisont och kalkylräntefot som bör väljas. Eftersom ledningsrätt upplåts på evig tid bör utgångspunkten vara att kalkylen görs på evig tid, om det inte finns skäl som talar för annat i det enskilda fallet, t.ex. att det bedöms att en verksamhet kommer att upphöra inom en viss tid. I detta fall antas att det inte finns skäl som talar för annat än att kalkylen bör göras på evig tid. När det gäller kalkylräntan är den principiella utgångspunkten den förräntning som kan erhållas på en realistisk placering av kapital för det här aktuella slaget av verksamhet. En mer konkret utgångspunkt är direktavkastningskravet för kommersiella fastigheter i orten. Det bedöms i detta fall till i storleksordningen 5 procent, real ränta. Men hänsyn till osäkerheten i fråga om det verkligen går att hyra ut hela garageutrymmet på evig tid kan det finnas anledning att höja kalkylräntan något. Mot den bakgrunden bedöms det rimligt att här utgå från räntefoten 6 procent. Det evighetskapitaliserade beloppet blir därmed 10 000/0,06 = 166 667 kr. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 2 Hinder vid underhållsåtgärder m.m. Såväl masten på taket som kablaget och antennerna inomhus utgör hinder vid driften och underhåll av fastigheten, eftersom aktsamhet måste iakttas vid arbeten intill anläggningen. Masten är t.ex. hinder vid snöskottning och hänsyn måste tas till detta. Vid exempelvis underhållsåtgärder inomhus måste försiktighet iakttas med anledning av de antenner som är anbringade på väggar. Den genomsnittliga årliga merkostnaden bedöms schablonmässigt till ca 163 1 000 kr per år. I detta fall finns det inte anledning att gå ifrån den ovan valda kalkylräntan 5 procent, dvs. motsvarande direktavkastningskravet. Det evighetskapitaliserade beloppet blir då 1 000/0,05 = 20 000 kr. 3 Hinder vid framtida om- och tillbyggnationer Teleanläggningen innebär hinder vid framtida om- och tillbyggnader i huvudsakligen två hänseenden: 1. Anordningarna på taket utgör hinder för att bygga till ytterligare våningsplan (efter detaljplaneändring). 2. Antennerna och kablagen inomhus utgör hinder för ombyggnationer inomhus, t.ex. flyttning av vägar och liknande åtgärder. En utgångspunkt för bedömningen av vilken ersättning som bör betalas för dessa olägenheter är att ledningsrätten gäller för evig tid. Olägenheterna kan dock undanröjas genom att ledningsrätten omprövas och anordningarna 164 flyttas. Enligt bestämmelsen i 33 § LL ska den som har nytta av omprövningen, dvs. i praktiken fastighetsägaren om denne vill få ledningen flyttad på grund av om- eller tillbyggnad, svara för kostnaden för omprövningen. Denna kostnad innefattar såväl kostnaden för själva flytten som förrättningskostnaden. Värderingsproblemet består alltså i att bedöma den skada i form av marknadsvärdeminskning som vid värdetidpunkten tillfogas fastighetsägaren. Skadan kan antingen beräknas utifrån den förlust som uppkommer om ledningen inte flyttas eller utifrån de kostnader som drabbar fastighetsägaren, enligt 33 § LL, om ledningen flyttas. I båda fallen blir det givetvis fråga om 163 Beloppet ska givetvis uppskattas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I detta fall, då det är en tämligen stor kommersiell fastighet som berörs, kan beloppet 1 000 kr sägas motsvaras merkostnaden för 2 timmars merarbete á 500 kr per timme. Beloppet är, som tidigare nämnts, framtaget för att belysa beräkningsprincipen och gör inte anspråk på att vara verklighetsanknutet. 164 Det kan nämnas att det genom ett så kallat sidoavtal kan gå att reglera detta problem på ett annat sätt, t.ex. genom att flyttningen av anläggningen (ledningen) ska vid en om- eller tillbyggnad göras av ledningsägaren. Det går dock inte att ta in en sådan bestämmelse i ledningsrättsbeslutet, eftersom det inte är tillåtet med så kallad flexibel ledningsrätt. Se rättsfallet MÖD 2012-02-29 (F 1243-11) och Lantmäteriets yttrande 2011-06-30 (Dnr 402-201171467) det ärendet. 405 VÄRDERINGSHANDBOKEN 406 2015-04-01 Lantmäteriet sannolikhetsbedömningar om vad som kan antas hända efter ledningsrättsupplåtelsen och vad som sannolikt skulle ha hänt om upplåtelsen inte hade gjorts. Något förenklat kan sägas, att det är lönsamt för fastighetsägaren att få till stånd en omprövning av ledningsrätten – och flyttning av ledningen – om kostnaden för omprövning är lägre än den förlust som uppkommer om ledningen inte flyttas. Det ligger i sakens natur att det vid bedömningen av de framtida händelseförloppen ofta blir fråga om en kvalificerad gissning – om det inte i det enskilda fallet finns konkreta planer på att t.ex. en om- eller tillbyggnad kommer att göras. Här i detta fall förutsätts att det inte finns några sådana planer. Skadan och ersättningen får därför uppskattas utifrån skönsmässigt utifrån ett sannolikhetsresonemang, givetvis grundat på en så rimlig uppskattning som möjligt av kostnaderna för en omprövning och flyttning av anläggningarna. Om vi börjar med den första punkten, hinder för påbyggnad med ytterligare våningsplan, så kan kostnaden för att flytta anläggningen uppskattas till i storleksordningen 300 000 kr. Till detta ska läggas förrättningskostnader samt fastighetsägarens egna kostander i samband med en omprövning, vilka 165 uppskattas till 100 000 kr. Totalt får vi då en kostnad om 400 000 kr. Nästa steg är att bedöma sannolikheten för att en påbyggnad kommer till stånd och i så fall när. I det här aktuella fallet bedöms sannolikheten för en planändring relativt liten inom de närmaste decennierna. Om det förutsätts att en påbyggnad görs om 25 år, så blir den med 5 procent (jfr ovan) diskonterade kostnaden 0,30 x 400 000 = 120 000 kr. Det kan i detta fall vara rimligt att, i brist på ett bättre och säkrare värderingsunderlag, utgå från detta 166 belopp. Nästa post gäller hinder för ombyggnader inomhus, orsakat av antenner och kablage. Det gäller flyttning av väggar och liknande ombyggnadsåtgärder. Problemet är likartat som för den förra posten, dvs. att utifrån bedömda omprövnings- och flyttningskostnader bedöma sannolikheten för när de kan antas uppkomma. Skadeuppskattningen kan lämpligen göras enligt samma metodik som ovan, nämligen att utgå från de omprövningskostnader som kan antas uppkomma och nuvärdeberäkna dessa. Det kan vara rimligt att förutsatta att mer omfattande ombyggnationer sker med t.ex. 20 års periodicitet. Kostnaden vid varje tillfälle – innefattande 165 Beloppen är reala belopp, uttryckta i dagens peningvärde. 166 Ett alternativt beräkningssätt kan vara att mer direkt utifrån ”marknadssimulering” bedöma hur stort genomslaget i marknadsvärdet är av 400 000 kr. En sådan metod är dock inte på något vis säkrare, eftersom även den mer eller mindre uttalat grundas på sannolikheten för om och när en påbyggnad kommer till stånd. I vilket fall som helst så visar exemplet på de svårigheter och den osäkerhet som är förknippad med detta värderingsproblem. Det kan tilläggas att den relativt höga kalkylräntefoten, 5 procents realränta, kan sägas innebära ett visst mått av marknadsvärde-anpassning. VÄRDERINGSHANDBOKEN Lantmäteriet 2015-04-01 såväl flyttnings- som förrättningskostnader – bedöms till hälften av kostnaden ovan, eftersom det inte blir lika omfattande åtgärder som vid en påbyggnad. Kalkylen görs sålunda utifrån att en kostnad om 200 000 kr uppkommer vart 20:e år. Vi kan också förutsätta att den första åtgärden görs om 167 20 år. Vid 5 procents realränta blir nuvärdesbeloppet 0,60 x 200 000 = 168 120 000 kr. Den totala marknadsvärdeminskningen kan alltså bedömas till summan av dessa två poster, dvs. till 120 000 + 120 000 = 240 000 kr. 4 Ökade administrationskostnader Den här skadeposten avser exempelvis olägenheter för fastighetsägaren därför att ledningsägaren ska kunna få tillträde till fastigheten i samband med besiktning och reparationer av anläggningarna. Olägenheterna av den här arten leder till ökade administrationskostnader för fastighetsägaren. Kostnaderna kan i detta fall uppskattas till skäligen 1 000 kr per år. Kapitaliserat på evig tid efter 5 procents kalkylränta blir nuvärdesbeloppet 20 000 kr. Det kan förutsättas att hela detta belopp slår igenom i marknadsvärdet. 5 Företagseffekter Masten och antennerna kan ge upphov till oro för strålningsrisk, vilket i sin tur kan minska fastighetens marknadsvärde genom att det inverkar menligt på möjligheter att hyra ut butiker etc. Detta är en så kallad företagsskada. Å andra sidan kan det uppkomma en positiv effekt, en företagsnytta, genom att det blir bättre mobiltäckning inne i byggnaden. En bättre mobiltäckning innebär nöjdare och fler kunder, vilket i sin tur kan leda till att det går att ta ut högre hyror. I slutändan kan detta leda till ett förhöjt marknadsvärde. Såväl företagsskada som företagssnytta ska hanteras enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. I korthet innebär regeln att man ska bortse från en bagatellartad nytta eller skada och att fastighetsägaren normalt ska tåla en vanlig störning samt få tillgodoräkna sig en vanlig skada. I detta fall bedöms det att det uppkommer en viss företagsskada. Å andra sidan bedöms det även uppkomma en viss företagsnytta. Båda beloppen bedöms vara relativt små, närmast att betrakta som bagatellartade enligt den 167 När den första ombyggnadsåtgärden kan antas uppkomma beror givetvis på omständigheterna i det enskilda fallet. I detta fall förutsätts att det ganska nyligen har gjort en del ombyggnationer, varför det inte bedöms aktuellt med nästa ombyggnad förrän om 20 år. 168 Faktorn 0,60 är den så kallade upprepningsfaktorn, dvs. nuvärdet av eviga periodiska avgälder då det första beloppet faller ut om 20 år. I detta fall råkar vi få samma nuvärdebelopp, 120 000 kr, som för den första posten. Men detta är en ren sinkadus och beror de faktorer som ingår i beräkningen. Upprepningsfaktorn blir följande vid räntefoten 5 procent, perioden 20 år och första utfallet om 20 år: 1/(1,0520 – 1) = 0,60 (avrundat till två decimaler). 407 VÄRDERINGSHANDBOKEN 408 2015-04-01 Lantmäteriet mening som avses i 4:2 ExL. I vart fall är den samlade nettoinverkan, dvs. 169 skadan minus nytta, bagatellartad. Mot denna bakgrund ska det inte betalas ersättning för någon företagsskada. Inte heller ska någon företagsnytta räknas av från den marknadsvärdeminskning som har räknats fram för posterna 1-4 ovan. Sammantaget bedöms att dessa båda poster tar ut varandra. Sammanfattande bedömning De sammanlagda beloppen för posterna 1-4 ovan blir 166 667 + 20 000 + 240 000 + 20 000 = 446 667 kr. Beloppen är som framgått resultatet av intäkts- och kostnadskalkyler. Frågan är om marknadsvärdet kan antas påverkas i lika stor grad eller om en viss del av de kalkylerade skadorna ska ersättas som annan ersättning. Eftersom det är fastighetsanknutna skador förutsättas här att beloppen slår igenom helt i marknadsvärdet. Det finns inga vägande skäl som talar för annat. Sammantaget kan marknadsvärdeminskningen mot denna bakgrund uppskattas till 450 000 kr (skälig avrundning). Beloppet ska inte korrigeras med hänsyn till företagsnytta eller företagsskada. Intrångsersättning ska därmed betalas med 1,25 x 450 000 = 562 500 kr. 169 Det är av förarbeten och litteraturen inte helt klart om det är nettoinverkan som ska bedömas enligt regeln eller om företagsskada respektive företagsnytta ska bedömas var för sig. Utgår man från lagtexten så torde det dock vara nettoinverkan som avses, dvs. den samlade inverkan på fastighetens marknadsvärde av företaget.
© Copyright 2024