1. No category

Boverkets indikatorer
Nummer 2
November 2015
ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS
Fortsatt snabb ökning av bostadsbyggandet i år
Bostadsbyggandet har ökat snabbt efter år 2012. I år ökar bostadsbyggandet med
25 procent, då cirka 48 000 bostäder påbörjas enligt Boverkets prognos. Nästa år
påbörjas cirka 53 500 bostäder. Prognosen för 2016 kan dock vara en underskattning.
En stark svensk ekonomi och mycket låga räntor underbygger en
fortsatt god efterfrågan på nya bostadsrätter och småhus under
2015 och 2016. Möjligen kan ett införande av amorteringskrav
påverka produktionen negativt. Mest ökar dock byggandet av
hyresrätter.
Från 2014 till 2016 ökar antalet påbörjade bostäder mest bland
medelstora och mindre kommuner samt i Storgöteborg.
Många åtgärder sätts nu in för att öka bostadsbyggandet. Effekterna av dessa är ännu svåra att bedöma och är inte inräknade i
prognosen.
Bostadsbyggandet kommer inte att räcka till
Den mycket snabba befolkningsökningen utgör en stor utmaning
för bostadsförsörjningen. Boverkets aktuella byggbehovsanalys
indikerar att det behöver färdigställas fler än 75 000 bostäder
årligen under åren 2015–2020. Byggandet ligger ännu långt från
dessa nivåer. Under tredje kvartalet har antalet asylsökande ökat
mycket kraftigt. Om dessa nivåer blir bestående under de närmaste åren kommer byggbehoven att bli betydligt större än vad vi
hittills bedömt. Detta visar samtidigt på de stora osäkerheter som
finns i prognoserna.
Antalet unga kan komma att minska
I SCB:s prognos från i maj beräknades Sveriges befolkning öka
med drygt 1,1 miljoner under den kommande tioårsperioden. Antalet personer i åldern 20–29 beräknades trots detta minska avsevärt, medan främst åldrarna 30–39 samt 65 och äldre ökar kraftigt. Tillströmningen av asylsökande under hösten innebär dock att
ökningen för i synnerhet åldersgrupperna upp till 50 år kan vara
underskattad.
Mycket snabb ökning av bostadspriserna
Bostadspriserna har ökat i en allt snabbare takt efter år 2012, i
synnerhet för bostadsrätter. Utvecklingen drivs av mycket låga
räntor och en god konjunktur. Risken finns att priserna faller när
räntorna så småningom stiger.
Sett över en längre period är det dock stora skillnader i prisutveckling mellan olika orter och även mellan upplåtelseformerna. I Storgöteborg och Storstockholm har priserna på bostadsrätter under
de senaste fem åren ökat med 65 respektive 69 procent, medan
priserna i Malmö ökat med 15 procent.
Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad
60 000
50 000
Innehåll
40 000
Byggprognos..............................................2
30 000
Samhällsekonomisk analys......................4
20 000
Befolkningsutveckling och
bostadspriser...........................................6
Bostadsbyggande.....................................9
10 000
Storstockholm......................................... 12
Storgöteborg........................................... 17
0
Stormalmö............................................... 20
Sammandrag........................................... 24
Nybyggnad
Källa: SCB samt Boverkets prognos 2015–2016
Ombyggnad
* Boverkets bedömning
ANALYS
Prognos för bostadsbyggandet 2015 och 2016
Bostadsbyggandet fortsätter öka enligt Boverkets prognos. Konjunkturen förväntas vara god och räntorna mycket låga under prognosperioden. Prognosen för 2016 kan
vara en underskattning. Brist på viss byggarbetskraft och
kapacitetsbrist inom kommunerna kan dock utgöra hinder
samtidigt som amorteringskrav, som kan komma att införas före sommaren, innebär en osäkerhet.
• Antalet påbörjade bostäder förväntas öka med 25 procent i år och 11 procent nästa år.
• I prognosen har vi inte kunnat beräkna effekten av de åtgärder
som sätts in för att öka bostadsbyggandet
• Byggandet av hyresrätter förväntas öka mer än bostadsrätter. Byggandet av småhus förväntas öka betydligt.
53 500 bostäder påbörjas år 2016
Boverkets prognos är att 53 500 bostäder påbörjas under 2016.
Nyproduktionen når nivån 50 000 bostäder för första gången sedan 1991. Även tillskotten genom ombyggnader beräknas öka.
Hyresrätter förväntas öka 50 procent
Nybyggnationen av flerbostadshus förväntas öka med 40 procent
från 2014 till 2016 enligt prognosen.
Antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus beräknas öka med
cirka 50 procent från 2014 till 2016, medan antalet bostadsrätter ökar med 30 procent. Boverket bedömer att det påbörjas cirka
19 000 hyresrätter genom nybyggnad i år och drygt 20 000 år
2016. Till det kan läggas tillskotten genom ombyggnader, där vi
räknar med över 2 000 hyresrätter i år och över 2 500 nästa år.
2015
2016
Flerbostadshus
35 000
38 500
Bostadsrätt
16 000
18 000
Hyresrätt
18 900
20 350
Prognos för bostadsbyggandet, november 2015
Nybyggnad
Äganderätt
Småhus
Total nybyggnad
100
150
10 000
11 500
45 000
50 000
3 000
3 500
48 000
53 500
Nettotillskott genom ombyggnad
Totalt påbörjade bostäder
Byggandet av småhus förväntas öka 40 procentByggandet av småhus förväntas öka med cirka 40 procent i årstakt från 2014 till 2016. Både försäljning av nya småhus och
bygglov indikerar en fortsatt betydande ökning av småhusbyggandet under 2015.
Vi förväntar oss att modulbostäder för uthyrning till Migrationsverket bidrar till ett ökat småhusbyggande under kommande år, men
storleksordningen är ännu osäker. Vi har i vår prognos räknat med
500 bostäder under 2016, vilket kan vara i underkant.
Tillskotten genom ombyggnader förväntas öka
Nettotillskotten genom ombyggnader av lokaler och vindar har
ökat under det senaste året, och vi bedömer att ökningen kan
fortsätta under den närmaste tiden. De avsteg från kraven om tillgänglighet och användbarhet vid inredning av vindar som trädde i
kraft den 1 juli förra året kan möjligen ha bidragit till utvecklingen.
Vi bedömer att ett ökat intresse bland förvaltare och byggföretag,
höjda mål för allmännyttan på flera håll, mycket låga räntekostna
der och låga alternativa avkastningar bidrar till att byggandet av
hyresrätter ökar snabbt. Till detta kan läggas effekten av bland annat investeringsstimulanser.
Det är vi som gör Boverkets indikatorer
Hans-Åke Palmgren
Bostadsanalytiker, redaktör
Anna Dyberg-Ek
Civilekonom
Hans Jonsson
Nationalekonom
Analys och byggprognos,
byggfakta och
befolkningsfakta
Analys, samhällsekonomi
och region Stormalmö
Analys, bostadspriser och
befolkning
Tel: 0455-35 31 60
E-post: [email protected]
Syftet med Boverkets indikatorer är att
sprida kunskaper som ger överblick inom
områden som är av intresse för bostads­
försörjning, planering och byggande.
2
Boverkets indikatorer november 2015
Tel: 0455-35 33 71
E-post: [email protected]
Grafisk form: Informationsenheten
Utgivare: Boverket
Utgivning: 2015-11-05
Tryck: Boverket internt
Upplaga: 100
Tel: 0455-35 33 36
E-post: [email protected]
Tryck: ISBN 978-91-7563-311-4
Pdf: ISBN 978-91-7563-312-1
ISSN: 1650-965X
Analysen avslutades den 28 oktober
ANALYS
Mindre och medelstora kommuner ökar
Från 2014 till 2016 ökar antalet påbörjade bostäder mest bland
medelstora och mindre kommuner samt i Storgöteborg enligt
prognosen.
Boverkets bostadsmarknadsenkät indikerade en kraftig ökning av
bostadsbyggandet i Storgöteborg under 2015 och 2016. Även i
Storstockholm förväntades en stor ökning. Utfallet har hittills varit
svagt i båda regionerna, men både en avstämning bland kommunerna och utvecklingen av byggloven indikerar att takten är högre
under andra halvåret.
68 procent. Bristande efterfrågan anges nu som hinder av 13 procent. Brist på maskinkapacitet och/eller byggnadsmaterial anges
nu inte alls som främsta hinder.
Samtidigt finns det indikationer från byggherrar på att kapacitetsbrist bland kommunerna utgör ett hinder för snabbare tillväxt av
bostadsbyggandet.
Främsta hinder för ökat byggande
Urval av variabler. Ej säsongsrensade tal
Andel, procent
80
Byggloven har fortsatt att öka snabbt
Antalet bostäder i bygglov för flerbostadshus var drygt 30 procent fler under tolvmånadersperioden till och med augusti 2015,
jämfört med motsvarande period ett år tidigare.1 Byggloven för
småhus ökade under samma period med 24 procent.
Bostäder i bygglov
Förändring i tolvmånaderstakt jämfört med ett år tidigare
70
60
50
40
30
20
10
0
80%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12
1
2014
60%
Efterfrågan
40%
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2015
Maskin./materiel
Arbetskraft
Källa: KI, Konjunkturbarometern oktober 2015.
20%
Drygt 85 000 bostäder färdigställs under
2015–2016
0%
Boverket räknar med att drygt 85 000 bostäder kommer att färdigställas sammantaget under 2015 och 2016. Enligt prognosen
färdigställs knappt 40 000 bostäder under 2015 och drygt 45
000 under 2016, inräknat nettotillskott genom ombyggnad.
-20%
-40%
-60%
Småhus
Flerbostadshus
Källa: SCB
Försäljningen av styckebyggda småhus har enligt statistik från Träoch Möbelföretagen, TMF, ökat med 35 procent under årets första
nio månader jämfört med motsvarande period förra året.
Amorteringskrav en osäker faktor
Regler om amorteringskrav kan komma att införas före sommaren
2016. I regeringens promemoria föreslås undantag från kravet för
nybyggnation. Konsekvenserna av förslaget går i dagsläget inte
att bedöma. Även med ett undantag skulle ett amorteringskrav
kunna få negativa effekter på bostadsbyggandet, samtidigt som
ett undantag kan medföra konsekvenser rörande risk och transparens för köparen.
Brist på arbetskraft främsta hinder inom
husbyggnadssektorn
I Konjunkturinstitutets (KI:s) konjunkturbarometer ökade andelen
husbyggare som anger arbetskraft som främsta hinder för ökat
byggande snabbt vid årsskiftet. I oktober låg andelen på
Åtgärder för att öka bostadsbyggandet
I mars lanserade regeringen en investeringsstimulans
för hyresrätter och studentbostäder. Ytterligare stimulanser för bostadsbyggandet har aviserats därefter,
främst ett stöd för byggande av äldrebostäder. Vidare
föreslås ett stöd till kommuner för ökat byggande bli
infört. Effekten av de aviserade stöden går ännu inte
att bedöma.
Därutöver har bland annat en ny förordning om buller
införts. Förslag om en kortare instanskedja för detaljplaner är under lagrådsremiss, där reglerna föreslås
träda i kraft den 1 juni 2016. I flerpartiöverenskommelsen den 23 oktober med anledning av flyktingkrisen
aviseras flera åtgärder i syfte att öka utbudet av nya
bostäder.
1 Preliminär statistik från SCB
Boverkets indikatorer november 2015
3
ANALYS
Samhällsekonomisk analys
Sveriges ekonomi bedöms visa god tillväxt de närmaste
åren. Hushållens syn på den egna ekonomin är positiv,
även om synen på svensk ekonomi är mer pessimistisk.
Sysselsättningen förväntas stiga, men i långsam takt.
Räntorna fortsätter ligga på en historisk låg nivå.
Årlig procentuell förändring respektive
procent, utfall och prognos (p)
Stämningsläget i svensk ekonomi
120
110
100
90
2014
2015p
2016p
2017p
BNP till marknadspris
2,3
3
3,1
2,6
Hushållens reala disponibla inkomster
2,6
3,6
2,6
2,3
Sysselsatta
1,4
1,1
1,4
1,6
Arbetslöshet
7,9
7,7
7,5
7
KPI årsgenomsnitt
–0,2
0,1
1
2,2
Reporänta*
0,00
–0,45
–0,25
0,75
10-årsränta*
1,7
0,7
1,4
2,3
Källa: Konjunkturinstitutet, augusti 2015
*Vid årets slut
Bygginvesteringar driver på tillväxten
Sveriges BNP-tillväxt tilltog under andra kvartalet.
Bygginvesteringar och en ökad tjänsteexport bidrog starkt till
utvecklingen. Hushållskonsumtionen var en av de viktigaste
drivkrafterna under 2013 och 2014. I år har konsumtionen fortsatt
att öka, men i en måttligare takt och bidraget till BNP har varit
mindre betydande.2
80
70
60
2007
2008
2009
2010
Barometerindikatorn
2011
2012
2013
2014
2015
Konfidensindikator hushåll (CCI)
Källa: SCB
Hushållen ser positivt på den egna ekonomin
Hushållens konfidensindikator fotsätter att röra sig inom ett relativt litet spann. Hushållen har de senaste månaderna varit relativt
nöjda över den egna ekonomin medan synen på svensk ekonomi
fortsätter att vara mer pessimistisk än normalt. Skillnaden mellan synen på sin egen ekonomi och den svenska ekonomin visade
i september den största differensen på fem år. På tolv månaders
sikt förväntar sig hushållen en ökad arbetslöshet.
Sysselsättningen förväntas stiga
Konjunkturinstitutet (KI) bedömer att svensk ekonomi kommer att
visa god tillväxt de närmaste åren, driven av exporttillväxt och
hushållens ökade konsumtion. KI bedömer att BNP växer med
cirka 3 procent både i år och nästa år men att tillväxttakten börjar
avta 2018. Exporten väntas bidra till BNP-tillväxten med 4-5
procent genom konjunkturåterhämtning i OECD-länderna och en
svag kronkurs.
Sysselsättningen förväntas stiga under resten av året, men samtidigt ökar även arbetskraften påtagligt på grund av stor invandring.
Det resulterar i en långsam minskning av arbetslösheten som KI
beräknar vara cirka 7 procent 2017. Regeringen bedömer i budgetpropositionen för 2016 att arbetslösheten faller snabbare under
2016 till 2019 än vad KI bedömt. Skillnaden är att regeringen
räknar med att arbetskraften ökar långsammare än vad KI gör.
Stämningen i den svenska ekonomin fortsätter uppåt enligt
KI:s barometerindikator. För fjärde månaden i rad fortsätter
indikatorn att visa på ett starkare läge än normalt och samtliga
sektorer bidrar. För bygg-, och anläggningsverksamhet visar KI:s
konfidensindikator på ett betydligt starkare läge än normalt och
företagen är mer nöjda med orderstockarna. De redan optimistiska
förväntningarna på sysselsättningsutvecklingen inom branschen
har fortsatt att stärkas.3
Nedgången i arbetslösheten har stannat av
Arbetsförmedlingen varnar dock för att nedgången i arbetslösheten stannat av, framförallt på grund av att fler utrikes födda skrivs
in som arbetslösa. Arbetsförmedlingen ser nu en allt tydligare tudelad arbetsmarknad.4
2 SCB. Sveriges ekonomi september 2015
3 KI, Konjunkturbarometern, oktober 2015
4 Arbetsförmedlingens verksamhetsstatistik september 2015
4
Boverkets indikatorer november 2015
ANALYS
Fortsatt mycket lågt ränteläge
Hög skuldsättning ger sårbara hushåll
Det historiskt mycket låga ränteläget fortsätter. Riksbanken sänkte i juli reporäntan ytterligare till -0,35 procent. Riksbanken menar
dock att den svenska konjunkturen stärks och att det finns en tydlig trend uppåt i inflationen. Samtidigt är osäkerheten i omvärlden
stor. Riksbankens bedömning är att penningpolitiken kan behöva
bli ännu mer expansiv, även mellan ordinarie möten, vilket tyder på
att det finns en hög grad av osäkerhet. Reporäntan bedöms fortsätta vara negativ även under nästa år.
Bostadslånen ökar med drygt 7 procent i årstakt. Bara under andra kvartalet i år ökade bostadslånen med drygt två procent, vilket
är den snabbaste skuldökningstakten under de senaste fem åren.5
Tremånadersräntan har fortsatt att falla och affischräntorna är
för närvarande cirka 1,5 procent. De mycket låga räntorna bidrar
till att skuldsättningen ökar hos de svenska hushållen och att bostadspriserna stiger. Enligt Konjunkturbarometern förväntar sig
hushållen att den rörliga räntan kommer fortsätta på en låg nivå
det närmaste året för att sedan stiga och vara runt 3,4 procent
om fem år.
Bolåneräntor och reporänta
7
6
5
4
3
Bland annat Finansinspektionen (FI) bedömer att den höga skuldsättningen hos hushållen gör svensk ekonomi känslig för störningar. Utifrån sårbarheten som råder med höga belåningsgrader och
en ökad risk för prisfall bedömer FI att det är av stor vikt att ett
amorteringskrav kommer på plats inom kort.6
Amorteringkravet på gång igen
Det amorteringskrav som Finansinspektionen aviserade i slutet av
förra året drogs tillbaka den 23 april. Regeringen har lämnat förslag om en ny bestämmelse om amorteringskrav i lagen om bankoch finansieringsrörelse. Lagändringen föreslås träda i kraft
den 1 maj 2016 och innebär att Finansinspektionen kan meddela
föreskrifter om amorteringskrav. I regeringens promemoria7 föreslås ett undantag för nyproducerade bostäder. Undantaget är inte
preciserat vilket gör det svårt att bedöma effekten av detta. Effekten på bostadspriserna av ett amorteringskrav är oklar, förutom
att en dämpande effekt kan förväntas. På kort sikt kan rörligheten minska. En risk finns i det faktum att prisökningarna skiljer sig
betydligt mellan upplåtelseformerna och även mellan olika orter.
Förslaget är för närvarande ute på remiss.8
2
1
0
-1
3 mån
ca 5 år
Reporänta
Källa: SCB
5 SCB. Finansmarknadsstatistik augusti 2015. SEB Boränteråd augusti
2015, Sparbarometer kv 2 2015 september 2015
6 Finansinspektionen. Stabilitetet i det finansiella systemet. Juni 2015
7 Dnr Fi2015/4235
8 Remisstid till och med 2 november
Boverkets indikatorer november 2015
5
ANALYS
Befolkningsutveckling och bostadspriser
Befolkningen ökar i snabb takt. Boverkets byggbehovsanalys, som tagits fram mot bakgrund av SCB:s befolkningsprognos, visar att det behöver färdigställas drygt
75 000 bostäder årligen under åren 2015–2020.9
Bostadsbehovet för nyanlända är stort
och fortsätter växa
Under hösten har flyktingströmmen till Europa ökat kraftigt. I Sverige har antalet asylsökande ökat mycket snabbt under hösten.
En särskild utmaning är att antalet ensamkommande flyktingbarn
ökar stort.
Migrationsverkets prognos från 22 oktober anger att mellan
140 000 och 190 000 kan komma att söka asyl i år, och för 2016
anges 100 000 till 170 000. Det kan jämföras med 80 000, som
var Migrationsverkets prognos så sent som i augusti.
Bostadsbyggandet behöver öka mer
än 50 procent
Den snabba befolkningsökningen utgör en utmaning för bostadsförsörjningen. Antalet påbörjade bostäder har varit lågt i förhållande till befolkningsutvecklingen sedan år 2006. Boverkets bedömning det behöver färdigställas drygt 75 000 bostäder per år fram
till 2020 för att svara mot befolkningsutvecklingen kan även den
vara en betydande underskattning, med hänsyn till den senaste
tidens utveckling.
Följande diagram visar befolkningsökning och bostadsbyggande
mellan 1989 och 2014 samt SCB:s prognos av befolkningsutvecklingen från i maj och Boverkets prognos av bostadsbyggandet.
Befolkningsökning och påbörjade bostäder
1989–2020p
160 000
Trycket är särskilt stort på vissa kommuner och regeringen arbetar
för att bättre sprida fördelningen mellan landets kommuner, bland
annat genom att snabba på en ny anvisningslag för nyanländas
bosättning. Inom EU pågår förhandlingar som syftar till att få ett
jämnare mottagande på Europanivå.
140 000
120 000
100 000
80 000
Behovet av boendeplatser är akut och Migrationsverket har bland
annat uppdragit åt kommunerna att tillhandahålla så kallade evakueringsplatser.
60 000
40 000
20 000
Modulbostäder – en av flera vägar
Det finns ett stort antal personer i Migrationsverkets boenden
som har fått uppehållstillstånd (nyanlända), men som inte har kunnat erbjudas något boende i en kommun. Samtidigt fylls antalet
asylsökande på kontinuerligt. Därför behövs flera kort- och långsiktiga insatser för att skapa fler bostäder.
För att lösa hindren i systemet samarbetar Migrationsverket bland
annat med flera kommuner för att bygga modulbaserade bostäder. Dessa finansieras av kommunen, men hyrs sedan ut till Migrationsverket i sex år. När avtalen har löpt ut kan kommunen antingen flytta bostäderna eller använda dem utifrån hur behoven då ser
ut. Bostäderna kan exempelvis fungera som studentboenden eller
äldreboenden, om behovet av bostäder till flyktingar inte längre
finns kvar. Västervik var den första kommunen att testa lösningen
och i dagsläget är 20 till 30 kommuner intresserade.
0
Befolkningsökning
Påbörjade bostäder
Långt från de nivåer som behövs
Under överskådlig tid kommer inte bostadsbyggandet att nå de nivåer som behövs för att svara mot befolkningsökningen. Boverket
bedömer att det sammantaget färdigställs drygt 85 000 bostäder
under 2015 och 2016. Det kan jämföras med den uppskattade befolkningsökningen enligt SCB11 på cirka 280 000 personer.
Befolkningen ökar mycket snabbt
Befolkningen ökar nu mycket snabbt. SCB bedömde i maj att befolkningen enbart under femårsperioden 2015–2019 ökar med
över 650 000 personer.10 Ökningen bedömdes vara stor även därefter, även om tillväxttakten enligt den prognosen förväntades nå
sin kulmen redan år 2017. Migrationsverkets reviderade prognos
innebär att SCB:s befolkningsprognos kan vara en avsevärd underskattning.
9 Boverket, Behov av bostadsbyggande. Rapport 2015:18, mars 2015.
10 SCB, maj 2015. SCB:s befolkningsprognos avser enbart personer som
blivit folkbokförda.
11 SCB, maj 2015
6
Boverkets indikatorer november 2015
ANALYS
Kommuner med färre än 75 000 invånare ökar
Betydligt fler äldre och i trettioåren
Det är bland kommuner med färre än 75 000 invånare som befolkningsökningen tagit fart under de senaste två åren.12 Storstockholm har dock störst tillväxt både i antal och i procent.
Av den vuxna befolkningen kan den i särklass största ökningen under de närmaste tio åren förväntas ske i åldrarna 30–39 och bland
personer som är 65 och äldre. Den senare gruppen kommer att
fortsätta öka även efter 2025.
Befolkningsökning i åldrarna 20 år och äldre per kommungrupp
35 000
30 000
25 000
20 000
Båda dessa grupper är intressanta som utgångspunkt för nyproduktion. I åldern 30–39 sker ofta en mer fast etablering, och i
åldrarna över 65 kan finnas drivkrafter att flytta till en mindre, mer
bekväm bostad. En del av de äldre hushållen har en betydande
bostadsförmögenhet, medan andra i åldersgruppen kommer att
behöva bostäder som är anpassade för en betydligt svagare ekonomi.
15 000
Kraftig ökning av bostadspriserna
10 000
5 000
0
2005
2006
Storstockholm
2007
2008
2009
Storgöteborg
2010
Stormalmö
2011
2012
>75 000
2013
2014
<75 000
Källa: SCB
Antalet unga kan komma att minska
Förväntad årlig förändring i några åldersgrupper 2016-2025 13
50 000
Priserna på både småhus och bostadsrätter har ökat kraftigt de
senaste åren, i genomsnitt för landet. Sett över en femårsperiod
har priserna på bostadsrätter ökat betydligt snabbare än småhus.
För en del orter är ökningen mycket stor, i synnerhet för bostadsrätter. På andra håll är prisuppgången betydligt mer måttlig, inte
minst för småhus.
Av diagrammet nedan framgår utvecklingen för bostadsrätter i
Stockholm, Göteborg och Malmö från år 2005 till och med tredje
kvartalet i år. Skillnaderna under de senaste fem åren mellan
Stockholm och Göteborg å ena sidan och Malmö å andra sidan är
anmärkningsvärda, även om priserna har börjat stiga under senaste tiden även i Malmö.
40 000
Prisutveckling för bostadsrätter i Stockholm,
Göteborg och Malmö. 2005K1 = 100
30 000
20 000
300
10 000
250
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
-10 000
200
150
-20 000
100
-30 000
20-29
30-39
65+
Källa: SCB, maj 2015
Trots att befolkningen enligt SCB:s prognos från i maj förväntades
öka med drygt 1,1 miljoner under tioårsperioden fram till 2025,
så beräknades antalet personer i åldern 20–29 att minska med
cirka 100 000. I nuläget minskar antalet i åldersgruppen 20–24
betydligt, och beräknades i SCB:s majprognos redan om fyra år
vara 100 000 färre än år 2014.14
50
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2005
2006
2007
2008
2009
Stockholm
2010
Göteborg
2011
2012
2013
2014
2015
Malmö
Källa: Valueguard
Tillströmningen av asylsökande under hösten innebär dock att
ökningen för i synnerhet åldersgrupperna upp till 50 år kan vara
underskattad.
12 Diagrammet visar befolkningsökningen i åldrarna 20 och äldre.
13 Migrationsverkets prognos från den 22 oktober kan innebära att SCB:s
prognos är en avsevärd underskattning.
14 Sannolikt innebär dock den kraftigt ökade invandringen att utfallet för
samtliga åldersgrupper blir högre än vad SCB bedömt.
Boverkets indikatorer november 2015
7
ANALYS
Räntor och inkomster har stor betydelse
Bostadspriserna har stigit snabbare i år än förra året, enligt data
från Valueguard.15 Ökningarna i riket är 14 procent för småhus och
19 procent för bostadsrätter i genomsnitt för riket, under tredje
kvartalet jämfört med motsvarande kvartal ett år tidigare. Sedan
årsskiftet har priserna på småhus ökat med knappt 11 procent
och priserna på bostadsrätter ökat med nästan 14 procent.
Prisökningen kan bromsas om det byggs mer, men ett ökat
utbud bedömer vi än så länge har en måttlig prismodererande
effekt. Även hur väl beståndet utnyttjas kan påverka priserna
något. Det mycket låga ränteläget, i en situation när samhällsekonomin och hushållens inkomster växer i god takt, förklarar
troligen mycket av prisuppgången. För närvarande är det inte
uteslutet att det dessutom finns en förväntningskomponent
som spär på prisuppgången.
Följande tabell visar medelpriserna enligt Mäklarstatistik. Ökningarna här är lägre än enligt Valueguards index.
Lång period av mycket låga räntor att vänta
På lång sikt kan räntorna komma att återgå till tidigare nivåer, och
då kan den omvända utvecklingen inträffa, att det blir ett prisfall.
Jämfört med idag bör en köpare åtminstone vara beredd på att
ränteutgifterna för ett tremånaders lån kan komma att fyrdubblas.
När det i så fall sker är svårt att bedöma. I dagsläget tyder prognoserna på att tremånadersräntan börjar öka något först under
2017. Konjunkturinstitutets prognos är att reporäntan vid utgången av år 2019, om fyra år, är drygt två procentenheter högre än
idag. Det indikerar grovt att ränteutgifterna för ett tremånaders
lån då kan vara 150 procent högre, och att en återgång till tidigare
räntenivåer kan ligga långt fram i tiden.
Bostadsrätter
Område
34 176
14%
2 509 000
11%
67 582
17%
6 454 000
19%
Göteborgs stad
41 291
20%
4 737 000
15%
Malmö stad
22 286
9%
4 176 000
16%
Källa: Mäklarstatistik. Priserna avser perioden jul 2015– sep 2015.
Procent
25
260
20
240
15
220
10
200
5
180
0
160
-5
140
-10
120
-15
100
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
-20
2015
Förändring jämfört med samma period föregående år (sh)
Förändring jämfört med samma period föregående år (br)
Index sh (vänster axel)
Index br (vänster axel)
Källa: Valueguard
15 HOX index
8
Boverkets indikatorer november 2015
% ∆ 1 år
Stockholms stad
Småhus- och bostadsrättspriser
Index 2005:1=100
Index
Småhus
Genomsnittspris
Riket
Snabbast prisökning för bostadsrätter
280
% ∆ 1 år
Kronor/kvm
ANALYS
Bostadsbyggandet till och med första halvåret
Bostadsbyggandet fortsatte att öka snabbt under första
halvåret. Preliminärt påbörjades 23 procent fler bostäder
under tolvmånadersperioden till och med juni än ett år
tidigare.
Nära 43 000 bostäder i tolvmånaderstakt
Både flerbostadshus och småhus ökade betydligt
Både nybyggnationen av flerbostadshus och av småhus ökade
betydligt under tolvmånadersperioden till och med juni. Preliminärt
påbörjades nära 20 procent fler bostäder i flerbostadshus
och nära 30 procent fler bostäder i småhus än ett år tidigare.
Nettotillskotten genom ombyggnad ökade preliminärt med cirka
50 procent, men här är osäkerheten något större.
• Bostadsbyggandet fortsatte att öka under första halvåret 2015
• Det påbörjades preliminärt cirka 42 800 bostäder i
tolvmånadstakt till och med juni, inräknat nettotillskott genom
ombyggnad. Det är 23 procent fler än året före.
• Det påbörjades något fler hyresrätter än bostadsrätter totalt
sett, men fördelningen skiljer sig betydligt mellan regioner och
kommuner.
Något fler hyresrätter än bostadsrätter
Nybyggnad av hyresrätter ökade med drygt 20 procent medan
bostadsrätter ökade med drygt 15 procent jämfört med ett år
tidigare. Preliminärt påbörjades nybyggnad av knappt 15 600
hyresrätter och 14 900 bostadsrätter i flerbostadshus. Till
detta ska läggas nettotillskott genom ombyggnad, där vi saknar
uppgifter om upplåtelseform i påbörjadestatistiken, men där
större delen har varit hyresrätter historiskt sett.
Påbörjade bostäder 2014K3—2015K2p 16
Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad.
Glidande tolvmånaderstal
Flerbostadshus
30 500
Bostadsrätt
14 900
Hyresrätt
15 500
16 000
50
14 000
Äganderätt
Småhus
9 200
Total nybyggnad
39 700
Nettotillskott genom ombyggnad
Totalt påbörjade bostäder
18 000
12 000
10 000
8 000
3 100
6 000
42 800
4 000
2 000
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2010
2011
Hyresrätt
Påbörjade bostäder
Glidande tolvmånaderstal
2012
2013
2014
2015
Bostadsrätt
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen.
45 000
Stora regionala skillnader
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2009
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2009
2010
2011
Flerbostadshus
Nettotillskott ombyggnad
2012
2013
2014
Småhus
Totalt
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i
inrapporteringen.
2015
Bland kommuner med fler än 75 000 invånare utanför
storstadsregionerna fortsatte bostadsbyggandet att öka snabbt.
Under tolvmånadersperioden till och med juni ökade antalet
påbörjade bostäder preliminärt med hela 65 procent bland dessa
kommuner, jämfört med ett år tidigare.17 Även i Stormalmö var
ökningen kraftig, cirka 40 procent.18 Det framgår av följande
diagram.
Ökningen var betydligt mindre i Storstockholm, cirka 5 procent,
medan byggandet i Storgöteborg preliminärt minskade med
10 procent. Inom den stora gruppen av kommuner utanför
storstadsregionerna med färre än 75 000 invånare ökade
byggandet med cirka 20 procent.19
16 Boverkets bearbetning av SCB:s statistik.
17 Oräknat nettotillskott genom ombyggnad bland kommuner utanför
storstadsregionerna.
18 Den stora uppräkningen av statistiken för att kompensera för
eftersläpningar kan dock ha medfört att utfallet för främst Stormalmö och
kommuner med fler än 75 000 invånare kan ha överskattats.
19 Oräknat nettotillskott genom ombyggnader.
Boverkets indikatorer november 2015
9
ANALYS
Småhusbyggandet ökade kraftigt bland större
kommuner utanför storstadsregionerna
Påbörjade bostäder per kommungrupp, nybyggnad
Glidande tolvmånaderstal
14 000
Bland kommuner utanför storstadsregionerna med fler än
75 000 invånare ökade antalet påbörjade bostäder i småhus
under 2014 preliminärt med cirka 50 procent jämfört med
året före. I Storstockholm, Storgöteborg, Stormalmö och
bland kommuner med färre än 75 000 invånare var ökningen
uppskattningsvis 20 procent.
12 000
10 000
8 000
6 000
Så kallade Attefallshus kommer inte med i SCB:s
bostadsbyggnadsstatistik. De kan möjligen kartläggas i efterhand.
4 000
2 000
0
Påbörjade småhus per kommungrupp
Glidande tolvmånaderstal
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
6 000
Storstockholm
Storgöteborg
Stormalmö
>75 000
< 75 000
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen.
5 000
4 000
Flerbostadshus ökade kraftigt på en del håll
Byggandet av flerbostadshus fortsatte att öka snabbt
bland större kommuner med fler än 75 000 invånare utanför
storstadsregionerna. Sedan utgången av 2012 har byggstarterna
nästan trefaldigats. Under tolvmånadersperioden till och med juni
påbörjades preliminärt 70 procent fler bostäder i flerbostadshus
än ett år tidigare bland dessa kommuner. Även i Stormalmö var
ökningen stor, preliminärt 50 procent.
3 000
2 000
1 000
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
Påbörjade bostäder i flerbostadshus per kommungrupp
Glidande tolvmånaderstal
12 000
2009
Storstockholm
2010
Storgöteborg
2011
2012
Stormalmö
2013
>75 000
2014
2015
<75 000
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i
inrapporteringen.
10 000
I få kommuner byggs det tillräckligt
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2008
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2009
Storstockholm
2010
2011
Storgöteborg
2012
Stormalmö
2013
>75 000
2014
2015
< 75 000
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen.
I gruppen av övriga kommuner med färre än 75 000 invånare
ökade antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus med cirka 20
procent jämfört med ett år tidigare. I både Storstockholm och
Storgöteborg minskade däremot byggstarterna preliminärt enligt
Boverkets bedömning.20
Boverkets aktuella behovsprognos innebär att det årligen behöver
färdigställas fler än 7,5 bostäder per 1 000 invånare i landet under
perioden 2015–2020. I praktiken måste nivån vara markant högre
än så i många av landets tillväxtkommuner. Av SCB:s preliminära
statistik framgår att endast 17 av landets 290 kommuner nådde
upp till 7,5 påbörjade bostäder under 2014. Av dessa finns 10 i
Stockholms län och 3 i Uppsala län.21
Störst kvot har Sundbyberg med 16 påbörjade bostäder per
1 000 invånare, följt av Knivsta och Nykvarn med 15, UpplandsVäsby och Järfälla med 14, Solna med 12 samt Sollentuna och
Sigtuna med 10. Under tolvmånadersperioden till och med juni
sticker även Uppsala och Örebro ut med höga tal.
20 Den stora uppräkningen av statistiken för att kompensera för
eftersläpningar kan medföra att utfallet för främst kommuner med fler än
75 000 invånare överskattas.
21 Oräknat nettotillskott genom ombyggnader.
10
Boverkets indikatorer november 2015
ANALYS
Ganska höga tal i Storstockholm och bland
större kommuner
I Storstockholm och i gruppen av kommuner med fler än 75 000
invånare påbörjades det dock preliminärt cirka 6,5 bostäder per
1 000 invånare under tolvmånadersperioden till och med juni.
Det framgår av följande diagram.
Påbörjade studentbostäder, nybyggnad
3 500
3 000
2 500
2 000
I den mycket stora gruppen av kommuner med färre än 75 000
invånare är medeltalet ganska lågt, och i endast 13 av 222
kommuner påbörjades det preliminärt fler än 100 bostäder under
2014.
1 500
1 000
500
Antalet påbörjade bostäder per 1 000 invånare
år 2014 i olika kommungrupper
-
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014p
8
Källa: SCB.
7
6
5
Antalet sålda styckebyggda småhus
har ökat betydligt
4
3
2
1
0
Storstockholm
Storgöteborg
Stormalmö
>75 000
< 75 000
Statistik från TMF indikerar att försäljningen av nya småhus har
ökat betydligt under det senaste året. Även om det är ganska stora variationer så är tendensen tydlig. Redan under 2014 ökade försäljningen betydligt, och under perioden januari–september 2015
såldes 35 procent fler styckebyggda småhus än motsvarande period år 2014, bland de statistikrapporterande medlemsföretagen.
Antal sålda styckebyggda småhus, index.
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i
inrapporteringen.
Under första halvåret lämnades bygglov för minst 2 350 studentbostäder. En fjärdedel av dessa, drygt 630 bostäder, fanns i Göteborgs stad.
Under 2014 påbörjades preliminärt drygt 3 000 studentbostäder
i landet. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät förväntar sig
en majoritet av högskolekommunerna att det kommer att byggas
studentbostäder de närmaste åren. Boverket bedömer att antalet
påbörjade studentbostäder ökar under 2015, och att ökningen
fortsätter under 2016, då 3 400–4 000 bostäder påbörjas.
100
Glidande 3-mån. index
Stor ökning av bygglov för studentbostäder
120
80
60
40
20
-
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 2015
Källa: TMF
Boverkets indikatorer november 2015
11
ANALYS – STORSTOCKHOLM
Marknadsanalys Storstockholm
Priserna på bostadsrätter har stigit i en mycket snabb
takt i Storstockholm de senaste två åren. Befolkningen
har ökat i snabb, men avtagande takt. I Stockholms stad
halverades nettoinflyttningen jämfört med förra året.
Antalet påbörjade bostäder minskade något under första
halvåret 2015, men vi bedömer att det blir en vändning
under andra halvåret och det påbörjas cirka 16 000 bostäder i år. Nästa år påbörjas 18 500 bostäder. Ökningen
förväntas i synnerhet ske för hyresrätter.
Det påbörjades 5,3 bostäder per 1 000 invånare i Stockholms
stad och 7,4 bostäder per 1 000 invånare i genomsnitt i övriga
regionen under tolvmånadersperioden till och med juni. Det är
betydligt under vad som behövs om regionen ska svälja en del av
landets snabba befolkningsökning.
Befolkningen ökade med 15 500 under
första halvåret
Storstockholms befolkning ökade med 15 500 personer under det
första halvåret 2015 enligt SCB:s statistik. Det var 15 procent
färre än ett år tidigare.
Utfallet bör delvis betraktas mot bakgrund av att antalet folkbokförda hittills i år är lägre än det förväntade enligt SCB:s befolkningsprognos för 2015, vilket sannolikt rör sig om en förskjutning
på grund av längre handläggningstider hos Migrationsverket med
mera. 22,23
Födelseöverskottet stod för 44 procent
Födelseöverskottet stod för 44 procent av ökningen medan inrikes flyttnetto utgjorde 14 procent och utrikes flyttnetto utgjorde
resterande del. Befolkningen ökade i alla kommuner i regionen,
men Stockholm stad har den i särklass största ökningen i personer
medan Sundbyberg har den procentuellt största ökningen.
Liten nettoinflyttning till Stockholm
Stockholms stads befolkning ökade med drygt 5 300 personer under första halvåret. Födelseöverskottet utgjorde hela 69 procent
av ökningen. Flyttnettot var knappt 1 600 personer, mindre än
hälften jämfört med första halvåret 2014.
Fram till och med september kommunplacerades drygt 1 250
personer i Stockholm. Samtidigt fanns det cirka 5 500 personer
inskrivna asylsökande boende där varav cirka 4 100 bosatt sig på
egen hand i kommunen.
Bostadspriserna har ökat kraftigt
Småhus- och bostadsrättspriser
Index 2005:1=100
Index
Procent
280
25
260
20
240
15
220
10
200
5
180
0
160
-5
140
-10
120
-15
100
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Förändring jämfört med samma period föregående år (sh)
Förändring jämfört med samma period föregående år (br)
Index sh (vänster axel)
Index br (vänster axel)
Bostadsrättspriserna i Stockholm stad har ökat kraftigt sedan slutet av 2012. Priserna har ökat allt snabbare. Priserna på småhus i
Stockholms arbetsmarknadsområde började stiga vid samma tidpunkt, och även om ökningarna inte har varit lika stora så är även
dessa betydande.
Genomsnittspriset för en bostadsrätt i Stockholms stad var under
det tredje kvartalet nära 67 600 kr/kvm. Priserna var under det
tredje kvartalet 19 procent högre jämfört med motsvarande kvartal 2014 och 37 procent högre än motsvarande kvartal 2013. På
fem år har bostadsrättspriserna stigit med 65 procent.
I genomsnitt kostade ett småhus i Stockholms arbetsmarknadsområde cirka 5 miljoner kronor under det tredje kvartalet, vilket var
17 procent högre än under motsvarande kvartal 2014. På fem år
har småhuspriserna stigit med 39 procent.
Småhus i Stockholms
arbetsmarknadsområde
Bostadsrätter i
Stockholms stad
Årsskiftet
12%
15%
1 år
17%
19%
5 år
39%
65%
5 002 570 kr
67 582 kr/kvm
Prisutveckling
jämfört med:
Genomsnittspris
Källa: Mäklarstatistik och Valueguard
22 Folkbokföringen till och med augusti 2015.
23 Bland annat längre handläggningstider medför att tillväxten förskjuts
framåt i tiden jämfört med SCB:s prognos.
12
Boverkets indikatorer november 2015
-20
ANALYS – STORSTOCKHOLM
Bostadsbyggandet i Storstockholm första
halvåret 2015
Byggandet av hyresrätter minskade
• Under första halvåret 2015 minskade antalet påbörjade bostäder något i tolvmånaderstakt, jämfört med helåret 2014
• Antalet hyresrätter minskade med uppskattningsvis 20 procent,
medan antalet bostadsrätter var i stort sett oförändrat.
• Under 2014 påbörjades cirka 14 900 bostäder, vilket var 5 procent färre än vi räknade med i vår förra analys.
Påbörjade bostäder i Storstockholm
2014K3—2015K2p
Nära 5 000 bostäder påbörjades i
Stockholms stad
Utvecklingen i Stockholms stad och i övriga regionen framgår av
diagrammet nedan. I Stockholm påbörjades cirka 4 900 bostäder
under tolvmånadersperioden till och med juni, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Det var 4 procent färre än ett år tidigare.
3 800 bostäder påbörjades genom nybyggnad och 1 000 netto
genom ombyggnad. Ombyggnader svarade därmed för 20 procent
av de påbörjade bostäderna i staden.
24
Flerbostadshus
10 200
Bostadsrätt
6 600
Hyresrätt
3 600
Äganderätt
50
Småhus
2 300
Total nybyggnad
12 500
Nettotillskott genom ombyggnad
1 900
Totalt påbörjade bostäder
14 400
Småhusbyggandet har ökat
Under tolvmånadersperioden till och med juni 2015 påbörjades
cirka 14 400 bostäder. Av dessa var nybyggnad av drygt 10 000
bostäder i flerbostadshus, och cirka 2 300 i småhus. Nettotillskotten genom ombyggnad uppgick till 1 900 bostäder, alltså nära 15
procent av bostadsproduktionen.
Antalet påbörjade bostäder i småhus ökade preliminärt med cirka
20 procent jämfört med ett år tidigare, medan byggstarterna för
flerbostadshus minskade med 20 procent.
Bostadsbyggandet har ökat snabbt i övriga
Storstockholm
Bostadsbyggandet i övriga Storstockholm har ökat snabbt, och
svarade för cirka två tredjedelar av alla påbörjade bostäder i regionen under tolvmånadersperioden till och med juni.
Det påbörjades totalt cirka 9 500 bostäder, varav 8 700 genom
nybyggnad och 800 netto genom ombyggnad. Av den påbörjade
nybyggnationen var cirka 6 600 bostäder i flerbostadshus och
2 100 i småhus.
Påbörjade bostäder, Stockholms stad och övriga regionen
Glidande tolvmånaderstal
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
-
Påbörjade bostäder, Storstockholm
Glidande tolvmånaderstal
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
18 000
2009
2010
Stockholms stad
16 000
2011
2012
2013
2014
2015
Övriga Storstockholm
14 000
12 000
Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen.
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2009
Småhus
2010
2011
Flerbostadshus
2012
Ombyggnad
2013
2014
Jämfört med år 2012 har antalet påbörjade bostäder ökat med
150 procent bland dessa kommuner. Under tolvmånadersperioden
till och juni minskade byggstarterna dock marginellt jämfört med
helåret 2014.
2015
Totalt
Källa: SCB, Boverkets bedömning av utvecklingen
24 Boverkets bedömning
Boverkets indikatorer november 2015
13
ANALYS – STORSTOCKHOLM
Hyresrätter minskade under första halvåret
Antalet påbörjade hyresrätter minskade under första halvåret,
efter en snabb ökning under 2013 och 2014. Under tolvmånadersperioden till och med juni 2015 påbörjades nybyggnad av
cirka 3 600 hyresrätter i flerbostadshus, vilket var nästan 20
procent färre än ett år tidigare. Cirka 6 600 bostadsrätter påbörjades, vilket var oförändrat.
Påbörjade bostäder, Storstockholm
flerbostadshus, nybyggnad
Glidande tolvmånaderstal
I övriga Storstockholm minskade hyresrätter
under första halvåret
Bland övriga Storstockholms kommuner sammantagna har
byggandet av både hyresrätter och bostadsrätter ökat kraftigt sedan 2012. Men under 2015 föll takten något främst för
hyresrätter, där tolvmånaderstakten minskade med 20 procent
jämfört med ett år tidigare. Under tolvmånadersperioden till
och med juni påbörjades nybyggnad av cirka 4 200 bostadsrätter och 2 300 hyresrätter i flerbostadshus. 25
Påbörjade bostäder, övriga Storstockholm,
flerbostadshus, nybyggnad
Glidande tolvmånaderstal
7 000
6 000
5 000
6 000
4 000
5 000
3 000
4 000
2 000
3 000
1 000
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2009
2010
2011
Hyresrätt
2012
Bostadsrätt
2013
2014
2015
2 000
1 000
0
Källa: SCB, Boverkets bedömning av utvecklingen.
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2005
2006
2007
2008
2009
Hyresrätt
Svag utveckling för hyresrätter i
Stockholms stad
Byggandet av hyresrätter fortsatte att utvecklas svagt i Stockholms stad. Det påbörjades nybyggnad av cirka 1 200 hyresrätter och 2 400 bostadsrätter i flerbostadshus under tolvmånadersperioden. Drygt 200 bostäder påbörjades i småhus.
Påbörjade bostäder, Stockholms stad
flerbostadshus, nybyggnad
Glidande tolvmånaderstal
6 000
2010
2011
2012
2013
2014 2015
Bostadsrätt
Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen.
7,4 påbörjade bostäder per 1 000 invånare i övriga
Storstockholm
Boverket bedömer att det nationellt behöver byggas över 7,5
bostäder per 1 000 invånare årligen under perioden 2015 –
2020. I tillväxtregionerna behöver kvoten dock vara högre än
så.
Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades preliminärt 5,3 bostäder per 1 000 invånare i Stockholms stad och
7,4 i genomsnitt i övriga Storstockholm.
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2005
2006
2007
2008
2009
Hyresrätt
2010
2011
2012
2013
2014 2015
Bostadsrätt
Källa: SCB.
25 Under 2014 påbörjades 4 300 bostadsrätter och 2 900 hyresrätter.
Byggandet av hyresrätter överskattades något i vår förra bedömning.
14
Boverkets indikatorer november 2015
ANALYS – STORSTOCKHOLM
Påbörjade bostäder per 1 000 invånare 2014K3–2015K2
Påbörjade bostäder per 1 000 invånare bland
Storstockholms kommuner år 2014 26
8
18
7
16
6
14
5
12
4
10
3
8
2
6
1
4
0
2
Stockholms stad
Övriga Storstockholm
0
Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen.
Antalet påbörjade bostäder per 1 000 invånare skiljer sig mycket
mellan kommunerna i regionen. Det innebär samtidigt att det kan
finnas en betydande potential att öka byggandet totalt sett. Följande diagram visar spridningen av påbörjade bostäder per 1 000
invånare mellan kommunerna i regionen år 2014 (oräknat nettotillskott genom ombyggnad). I diagrammet är Stockholms stad markerat med rött.
Källa: SCB
Under 2014 påbörjades flest bostäder i förhållande till
invånarantalet i Sundbyberg, preliminärt 16 bostäder per 1 000
invånare , följt av Nykvarn och Upplands-Väsby med 15 respektive
14.
Lägst kvot hade Salem, Ekerö och Danderyd, med 2,3; 2,2
respektive 0,6.
26 Nybyggnad enbart.
Boverkets indikatorer november 2015
15
ANALYS – STORSTOCKHOLM
Prognos för bostadsbyggandet i Storstockholm
2015 och 2016
Bostadsmarknaden är fortsatt mycket stark i Storstockholm, driven av ett stort befolkningstryck, mycket låga
räntor och en god konjunktur.
• Boverkets prognos är att det påbörjas cirka 16 000 bostäder i
år och 18 500 bostäder nästa år i Storstockholm.
16 000 bostäder påbörjas i år
Totalt räknar vi med att det påbörjas 16 000 bostäder i år i Storstockholm, varav nybyggnad av 12 000 bostäder i flerbostadshus
och 2 400 i småhus. Nettotillskottet genom ombyggnader uppskattas till 1 600 bostäder.
• Byggandet av hyresrätter förväntas öka med över 50 procent,
från år 2014 till år 2016, medan byggandet av bostadsrätter ökar
med knappt 20 procent.
Av flerbostadshusen är cirka 6 500 bostadsrätter och 5 500 hyresrätter. Det innebär att hyresrättsbyggandet ökar med 1 000
bostäder jämfört med år 2014, medan byggandet av bostadsrätter är ungefär oförändrat. Möjligen har vi underskattat utvecklingen i byggandet av bostadsrätter. Antalet påbörjade bostäder i
småhus ökar med 200 bostäder.
Bygglov och byggstarter
Byggandet fortsätter öka 2016
• Det innebär att antalet påbörjade bostäder år 2016 kommer att
vara 25 procent fler än år 2014.
Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät förväntades en avsevärd
ökning av antalet påbörjade bostäder i år i Storstockholm. Inte
minst i Stockholms stad fanns stora förväntningar på hyresrätter,
medan det i övriga Storstockholm förväntades en kraftig ökning
för främst bostadsrätter. Trots att vår förra prognos var återhållsam i förhållande till förväntningarna, så kommer utfallet att bli
lägre än prognosen i år. Bedömningarna har totalt sett inte infriats. Efter kontakt med ett antal kommuner i länet bedömer vi att
bostadsbyggandet dock ökar under andra halvåret, och att det
främst är hyresrätter som ökar.
Stark utveckling för byggloven
Även byggloven indikerar en ökning för flerbostadshus, även om
utvecklingen inte kan förväntas bli lika stark som diagrammet
nedan visar.
Bygglov och byggstarter Storstockholm
Glidande tolvmånaderstal
Bostadsbyggandet fortsätter enligt vår bedömning att öka under
2016. Uppskattningsvis påbörjas 18 500 bostäder. Av dessa är
drygt 14 500 nybyggnad av flerbostadshus och knappt 3 000
småhus. Nettotillskotten genom ombyggnad antas vara oförändrade eller öka marginellt.
Byggloven för studentbostäder
Preliminärt lämnades bygglov för nybyggnad av drygt 550 studentbostäder i Storstockholm under första halvåret 2015, varav
cirka 300 i Stockholms stad och 180 i Haninge. Utvecklingen under första halvåret är lite svagare än vad förväntningarna för helåret indikerade.
I år förväntas drygt 1 450 studentbostäder bli påbörjade i sammanlagt sex kommuner, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät.
Nästa år förväntas nära 1 900 studentbostäder påbörjas i åtta
kommuner. Bedömningarna kan dock vara något för optimistiska.
I regionen är projektet sthlm6000+ en kraftsamling. Målet är att
det fram till år 2017 ska byggas minst 6 000 nya studentbostäder. Vidare finns målsättningar om att förbättra förmedlingen och
att ingen student ska behöva vänta längre än en termin på en bostad.
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
12341234123412341234123412341234123412341234123
2004
2005
2006
2007
2008
Bygglov 12mån
2009
2010
2011
2012
2013
2014 2015
Påbörjade 12mån
Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen för påbörjade bostäder.
Byggloven indikerar att det påbörjas cirka 12 000 bostäder i flerbostadshus i Storstockholm under 2015, medan kommunernas
aktuella bedömningar snarare indikerar drygt 13 000.27
27 Vi räknar regelmässigt med att antalet byggstartade bostäder bli färre
än antalet bostäder i byggloven.
16
Boverkets indikatorer november 2015
ANALYS – STORGÖTEBORG
Marknadsanalys Storgöteborg
Bostadsmarknaden fortsätter att utvecklas starkt i
Storgöteborg. Priserna på bostadsrätter har ökat
mycket snabbt, i synnerhet det senaste året, och
befolkningen har ökat betydligt.
Kommunernas bedömningar i Boverkets bostadsmarknadsenkät
indikerade att byggandet av flerbostadshus skulle öka avsevärt
under 2015 och 2016, i synnerhet när det gäller hyresrätter. Under första halvåret minskade dock antalet påbörjade bostäder.
Men kommunernas bedömningar har visat sig vara fortsatt starka,
och vi justerar därför endast ner vår prognos måttligt för båda
åren.
5 200 fler invånare under första halvåret
Storgöteborgs befolkning ökade med drygt 5 200 personer under
det första halvåret 2015. Födelseöverskottet stod för 40 procent
av ökningen medan inrikes flyttnetto utgjorde 14 procent och utrikes flyttnetto utgjorde resterande del.
Befolkningen ökade i alla kommuner i regionen utom en, som hade
en marginell minskning. Göteborgs stad har den i särklass största
befolkningsökningen i absoluta tal, medan den procentuella ökningen är relativt jämn bland kommunerna.
Drygt 3 000 fler i Göteborgs stad
I Göteborgs stad ökade befolkningen med drygt 3 100 personer
under första halvåret. Mer än hälften av ökningen utgjordes av födelseöverskott. Fram t.o.m. september kommunplacerades knappt
1 400 nyanlända i Göteborg. Samtidigt fanns det cirka 4 100 personer inskrivna asylsökande boende där varav ca 3 000 bosatt sig
på egen hand i kommunen.
Bostadsrättspriserna i Göteborg stad har ökat kraftigt sedan slutet av 2012 och stiger i en mycket snabb takt. På två år har prisindex28 ökat med 39 procent, och jämfört med för fem år sedan var
priserna 69 procent högre. Prisökningarna för småhus i Göteborgs
arbetsmarknadsområde tog fart ett år senare. Även om ökningarna totalt sett inte har varit lika stora som för bostadsrätter så har
de varit kraftiga de senaste fyra kvartalen.
Genomsnittspriset för en bostadsrätt i Göteborgs stad var under
det tredje kvartalet 41 300 kr/kvm, en ökning med 15 procent
sedan årsskiftet och med 22 procent jämfört med motsvarande
kvartal 2014.
Det genomsnittliga småhuspriset i Göteborg arbetsmarknadsområde var cirka 3,8 miljoner kronor under tredje kvartalet, en ökning
med 10 procent sedan årsskiftet. Jämfört med motsvarande kvartal 2014 var priserna 15 procent högre och jämfört med motsvarande kvartal för fem år sedan var ökningen 32 procent.
Småhus i Göteborgs
arbetsmarknadsområde
Bostadsrätter i
Göteborgs stad
Årsskiftet
10%
15%
1 år
15%
22%
5 år
32%
69%
3 758 124 kr
41 291 kr/kvm
Prisutveckling jämfört
med:
Genomsnittspris
Källa: Mäklarstatistik och Valueguard
Nära 40 procents prisökning på två år
Småhus och bostadsrättspriser
Index 2005:1=100
Procent
Index
280
25
260
20
240
15
220
10
200
5
180
0
160
-5
140
-10
120
-15
100
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
-20
2015
Förändring jämfört med samma period föregående år (sh)
Förändring jämfört med samma period föregående år (br)
Index sh (vänster axel)
Index br (vänster axel)
Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar
28 Valueguard HOX index.
Boverkets indikatorer november 2015
17
ANALYS – STORGÖTEBORG
Bostadsbyggandet i Storgöteborg
Antalet påbörjade bostäder minskade
Hyresrätter minskade
Det påbörjades betydligt fler bostadsrätter än hyresrätter. Jämfört
med ett år tidigare minskade antalet påbörjade bostadsrätter i
flerbostadshus med cirka 10 procent, till cirka 1 700 bostäder i
tolvmånaderstakt. Byggstarterna för hyresrätter minskade med
45 procent. Knappt 700 hyresrätter påbörjades, vilket var den
lägsta tolvmånaderstakten sedan 2008.31 Utvecklingen efter år
2007 framgår av följande diagram.
• Det påbörjades cirka 4 000 bostäder i Storgöteborg under
2014, enligt Boverkets bedömning.
• Under tolvmånadersperioden till och med juni 2015 föll takten
till cirka 3 600 bostäder.29
• Hälften av byggstarterna var bostadsrätter.
Påbörjade bostäder, Storgöteborg
flerbostadshus, nybyggnad
Glidande tolvmånaderstal
Påbörjade bostäder i Storgöteborg 30
2014K3-2015K2p.
Flerbostadshus
2 400
Bostadsrätt
1 700
Hyresrätt
700
Äganderätt
0
Småhus
1 000
Total nybyggnad
2 000
1 500
1 000
3 400
Nettotillskott genom ombyggnad
150
Totalt påbörjade bostäder
3 600
500
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
Antalet påbörjade bostäder minskade
2009
2010
2011
Hyresrätt
Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades cirka
2 400 bostäder i flerbostadshus och 1 000 bostäder i småhus.
Nettotillskottet genom ombyggnader uppgick till cirka 150 bostäder. Jämfört med motsvarande period ett år tidigare minskade
antalet påbörjade bostäder med knappt 15 procent. Det var byggandet av flerbostadshus som minskade, med cirka 20 procent.
Småhusbyggandet ökade däremot.
Påbörjade bostäder, Storgöteborg
Glidande tolvmånaderstal
4 500
2012
2013
2014
2015
Bostadsrätt
Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen.
Bostadsrätter byggs huvudsakligen i Göteborg
Preliminärt påbörjades cirka 1 100 bostadsrätter i flerbostadshus i Göteborgs stad och cirka 650 i övriga regionen.32 I Göteborg
är bostadsrätterna på samma nivå som förväntades för 2015 i
Boverkets bostadsmarknadsenkät, medan övriga regionen hamnar
på 60 procent av det förväntade.
Betydligt färre hyresrätter
4 000
Antalet påbörjade hyresrätter var betydligt färre än bostadsrätterna både i Göteborg och i övriga regionen.33 I Göteborgs stad minskade takten i antalet påbörjade hyresrätter betydligt, till knappt
400 bostäder i flerbostadshus under tolvmånadersperioden till
och med juni, medan takten var oförändrad i övriga Storgöteborg,
cirka 300 bostäder. Utfallet för hyresrätter var mycket långt från
vad som förväntades enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät, vilket framgår av analysen på följande sida.
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2 500
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2009
Småhus
2010
2011
2012
Flerbostadshus
2013
Ombyggnad
Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen.
2014
Totalt
2015
Cirka 5 påbörjade bostäder per 1 000 invånare
Boverket bedömer att det nationellt behöver färdigställas över 7,5
bostäder per 1 000 invånare årligen under perioden 2015 – 2020.
I tillväxtregionerna behöver kvoten dock vara högre än så.
I Storgöteborg påbörjades preliminärt endast 3,7 bostäder per 1
000 invånare under tolvmånadersperioden till och med juni 2015.
För 2014 finns mer säkra data på kommunnivå. I Ale påbörjades
under 2014 preliminärt 8,2 bostäder per 1 000 invånare, följt av
Tjörn med 4,8, Stenungsund 4,6, Mölndal och Göteborg med 4,5.
Lägst kvot fanns i Kungsbacka med 1,4 och Lilla Edet med 1,2.
18
Boverkets indikatorer november 2015
29 Boverkets bedömning, baserad på preliminära uppgifter från SCB.
30 Boverkets bedömning.
31 Boverkets bedömning, baserad på preliminära uppgifter från SCB.
32 Boverkets bedömning, baserad på preliminära uppgifter från SCB.
33 Boverkets bedömning, baserad på preliminära uppgifter från SCB.
ANALYS – STORGÖTEBORG
Prognos för bostadsbyggandet i Storgöteborg
2015 och 2016
Kommunernas bedömningar i Boverkets bostadsmarknadsenkät indikerar att bostadsbyggandet kan komma
att öka betydligt i år, och att ökningen kan komma att
fortsätta nästa år.
• Boverket uppskattar att nära 5 000 bostäder kan påbörjas i år
och cirka 6 000 nästa år i Storgöteborg.
• Det innebär en ökning med nära 25 procent i år och 20 procent
nästa år.
• Bland kommunerna utanför Göteborgs stad förväntas ett
avsevärt ökat byggande, och förväntningarna är i stort
orubbade enligt den rundringning vi gjort.
• Byggandet av hyresrätter förväntas öka kraftigt. Även
bostadsrätter förväntas öka, men i betydligt lägre takt.
Utvecklingen av byggstarterna till och med halvårsskiftet har
varit betydligt sämre än vad vi förväntade med utgångspunkt i
Boverkets bostadsmarknadsenkät. Men en rundringning bland
kommunerna i anslutning till denna prognos tyder i det hela taget
på att bedömningarna är orubbade. Byggloven tyder på en ökning
under andra halvåret, men inte i fas med förväntningarna. Vi justerar därför ner vår prognos något jämfört med majprognosen.
Trots den svaga utvecklingen till och med halvårsskiftet antar vi
att det påbörjas i storleksordningen 1 800 hyresrätter i Storgöteborg i år och kanske så mycket som 2 700 nästa år. Det skulle i så
fall innebära en ökning på hela 150 procent jämfört med 2014. Enligt bedömningarna byggs det under 2016 betydligt fler hyresrätter i Göteborgs stad än i övriga regionen sammantaget.
Betydande ökningar även för bostadsrätter
När det gäller bostadsrätter tyder kommunernas bedömningar på
ett ökat byggande, men ändå med en betydligt mindre ökningstakt
än för hyresrätter. Vi uppskattar att det påbörjas i storleksordningen 1 800 bostadsrätter i år och 2 200 nästa år, men utesluter inte
att det kan vara en underskattning. Cirka hälften av bostadsrätterna förväntas bli påbörjade bland kommunerna utanför Göteborgs
stad.
Marginell ökning för småhus
För småhus räknar vi med att det påbörjas cirka 1 100 bostäder i
år och 1 200 nästa år. Det kan jämföras med utfallet på cirka 850
bostäder år 2014.
Tillskott genom ombyggnad
Vi bedömer schablonmässigt att nettotillskotten genom ombyggnad uppgår till cirka 200 bostäder per år.
Samtliga kommuner räknar med hyresrätter i år
Samtliga kommuner i regionen räknar med att det påbörjas hyresrätter i år. I Göteborgs stad förväntas nära en fördubbling av antalet påbörjade hyresrätter under 2015, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät. Men det är inte minst bland övriga kommuner i
regionen som förväntningarna har ökat, från cirka 300 påbörjade
hyresrätter under 2014 till bedömningar på över 1 250 under
2015. Än så länge ser vi dock inte någon ökning bland dessa kommuner. I våra prognoser utgår vi generellt från att kommunernas
bedömningar är något för optimistiska.
Boverkets indikatorer november 2015
19
ANALYS – STORMALMÖ
Marknadsanalys Stormalmö
Bostadspriserna fortsätter upp och bostadsbyggandet
Bostadspriserna har fortsatt öka
ökar med cirka 45 procent jämfört med föregående år.
2400 fler invånare i regionen under första
halvåret, varav 2000 i Malmö stad
För trettionde året i rad hade Malmö stad 2014 ett positivt
inflyttningsnetto, detta år med cirka 5000 personer.
Bostadsbyggandet har ökat och 2014 påbörjades nära
1 900 bostäder. 34 Malmö stad växer snabbt. Utbudet på
bostäder behöver matcha efterfrågan, dels utifrån ett positivt
inflytningsnetto men också utifrån att Malmö karakteriseras av en
relativt låg betalningsförmåga.
Småhuspriser i Malmö FA-region och bostadsrättspriser
Malmö stad
Index 2005:1 = 100
30
260
25
240
20
Stort födelseöverskott
Befolkningen i Malmö stad har under de senaste tio åren ökat
med drygt 45 000 personer. Under de närmaste fem åren
väntas ökningen bli 30 000 personer, främst till följd av ett
stort födelseöverskott men även en betydande inflyttning från
utlandet.35 Prognosen om inflyttningen från utlandet kan enligt vår
bedömning vara i underkant utifrån rådande flyktingsituation.
15
220
10
200
5
180
0
160
-5
140
-10
120
100
Skåne är en av Sveriges tre viktigaste tillväxtregioner och
med ett väletablerat näringsliv. Förhoppningarna på vad
forskningsanläggningarna ESS och Max IV ska bidra med till
regionen är höga. Bostadsbeståndet behöver framförallt fungera
för de många gästforskare som Lund räknar med.
Procent
280
-15
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
-20
2015
Förändring jämfört med samma period föregående år (sh)
Förändring jämfört med samma period föregående år (br)
Index sh (vänster axel)
Index br (vänster axel)
Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar
Bostadsrättspriserna i Malmö stad har haft en betydligt mer moderat utveckling jämfört med Göteborg och Stockholm även om
ökningen varit stark det senaste året. Småhuspriserna har ökat
stadigt sedan slutet av 2013, efter en period av stagnerade priser.
De senaste fyra kvartalen har de årliga prisökningarna för småhus
varit starka.
Stormalmös befolkning ökade med 2 400 personer under det
första halvåret 2015. Födelseöverskottet stod för hela 65 procent
av ökningen medan inrikes flyttnetto utgjorde 7 procent och
utrikes flyttnetto utgjorde resterande del. Befolkningen ökade
i flertalet kommuner i regionen. Malmö stad har den i särklass
största ökningen i absoluta tal, medan Lomma har den största
procentuella ökningen främst beroende på inflyttning från det
egna länet.
De genomsnittliga priserna framgår av tabellen nedan. Medelpriset för en bostadsrätt i Malmö stad var under det tredje kvartalet
22 300 kr/kvm, en ökning med 11 procent sedan årsskiftet och
var 12 procent högre jämfört med motsvarande kvartal 2014. På
fem år har priserna på bostadsrätter ökat med måttliga 15 procent. Prisnivåerna och ökningen är relativt låg jämfört med Stockholm och Göteborg. Malmö karakteriseras också av en befolkning
som i jämförelse har en låg genomsnittlig betalningsförmåga. I
Skåne är det istället Lund som har de högsta bostadsrättspriserna
med 29 400 kr/kvm.
Malmö stads befolkning ökade med drygt 2 000 personer under
det första halvåret. Av dessa utgjorde födelseöverskottet
56 procent. Under årets första nio månader kommunplacerades
1 000 personer i Malmö. Samtidigt fanns det cirka 4 200 personer
inskrivna asylsökande boende där varav cirka 2 500 bosatt sig på
egen hand i kommunen. 36
Det genomsnittliga småhuspriset i Malmö arbetsmarknadsområde
var det tredje kvartalet cirka 3 miljoner kronor, en ökning med
8 procent sedan årsskiftet och 11 procent högre jämfört med
motsvarande kvartal 2014. Småhuspriserna var endast 11 procent
högre än motsvarande kvartal fem år tidigare.
Prisutveckling
jämfört med:
Småhus i Malmös Bostadsrätter i Malmö
arbetsmarknadsområde
stad
Årsskiftet
1 år
5 år
Genomsnittspris
20
Boverkets indikatorer november 2015
11%
12%
11%
15%
2 974 394 kr
22 286 kr/kvm
Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar
34 Planering Malmö 2015:2
35 Planering Malmö 2015:2
36 SCB
8%
11%
ANALYS – STORMALMÖ
Bostadsbyggandet i Stormalmö
Bostadsbyggandet fortsätter att öka
• Vi bedömer att det påbörjades cirka 3 500 bostäder i Stormalmö under tolvmånaders-perioden till och med juni 2015.
• Det var en ökning med cirka 45 procent jämfört med ett år tidigare.
• Byggandet av flerbostadshus har ökat avsevärt. Antalet påbörjade småhus har i stort sett varit oförändrat sedan sommaren
2012.
Påbörjade bostäder i Stormalmö 2014K3-2015K2p.
Flerbostadshus
2 900
Bostadsrätt
1 200
Hyresrätt
1 700
Äganderätt
15
Småhus
500
Total nybyggnad
3 400
Nettotillskott genom ombyggnad
100
Totalt påbörjade bostäder
3 500
Hela 85 procent av flerbostadshusen i
Malmö–Lund
Det påbörjades preliminärt cirka 1 700 hyresrätter och 1 200 bostadsrätter i flerbostadshus, samt ett tiotal ägarlägenheter. Antalet påbörjade bostadsrätter har ökat efter botten under sommaren 2013.
En nedbrytning av uppgifterna visar att cirka 55 procent av de hyresrätter som påbörjats i regionen under de senaste tre åren finns
i Malmö, och cirka 30 procent i Lund. Av bostadsrätterna finns
cirka 70 procent i Malmö och betydligt färre, 15 procent, i Lund.
Övriga Stormalmö står för cirka 15 procent av både hyresrätterna
och bostadsrätterna. Uppgifterna kan dock vara osäkra.
Påbörjade bostäder, Stormalmö, flerbostadshus, nybyggnad
Glidande tolvmånaderstal
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
Flerbostadshus fortsatte att öka
Uppskattningsvis påbörjades 2 900 bostäder i flerbostadshus, under tolvmånadersperioden till och med halvårsskiftet. Av dessa var
preliminärt drygt 1 500 i Malmö och 850 i Lund. Antalet påbörjade
bostäder i flerbostadshus har ökat successivt sedan våren 2013,
och var vid halvårsskiftet på de högsta nivåerna sedan 2006.
Påbörjade bostäder, Stormalmö
Glidande tolvmånaderstal
200
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2009
2010
Hyresrätt
2011
2012
2013
2014
2015
Bostadsrätt
Källa: SCB.
Fotnot: data i diagrammet är ej uppräknat för att kompensera för eventuell eftersläpning i inrapporteringen till SCB
Bostadsbyggandet i Malmö stad ökar kraftigt
5 000
Även om bostadsmarknaden har utvecklats svagare i Malmö än i
de andra storstadsregionerna kan vi nu se att bostadsbyggandet i
Malmö stad har tagit fart och att en stor del hyresrätter byggs.
Det finns dock en viss diskrepans i statistiken mellan SCB och Malmö stad. Enligt Malmö har det de senaste tio åren i genomsnitt
byggts 1 300 bostäder per år, men under 2014 påbörjades 1880
bostäder, över 700 fler än året före.
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008
2009
Småhus
2010
2011
Flerbostadshus
2012
Ombyggnad
2013
Totalt
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning
i inrapporteringen.
2014
2015
MKB står för en stor andel och har byggstartat stora projekt under
2015. Malmö stad uppger att 69 procent av antalet byggstartade
bostäder var hyresrätter. 37 I den senaste tertialrapporten uppger
Malmö att 1 892 bostäder har fått bygglov och 1 347 bostäder
byggstartats under årets första åtta månader.
37 Planering Malmö 2015:2
Boverkets indikatorer november 2015
21
ANALYS – STORMALMÖ
Malmö räknar med att ca 250 bostäder tillkommer under året genom ändrad användning, vindsinredningar samt övriga lokaler som
ändrar användning till bostäder, tidigare har det varit knappt 100
per år. Under tertial 2 var drygt hälften av byggloven ändrad användning, vilket är en kraftig ökning och beror på att MKB har sett
över hela sitt bestånd. 38
Få småhus
Även om siffrorna mellan SCB och Malmö stad visar på något olika
utfall, vilket delvis bedöms bero på att uppgifter från Malmö stad
baseras på underlag från byggherrarna direkt, är slutsatsen densamma. Bostadsbyggandet i Malmö ökar.
Cirka 5 påbörjade bostäder per 1 000 invånare
SCB:s siffror visar att det har påbörjats marginellt fler hyresrätter än bostadsrätter i Malmö stad under de senaste tio åren. Av
följande diagram framgår samtidigt att de två upplåtelseformerna
har skuggat varandra över tiden. Årets bostadsmarknadsenkät indikerar att det påbörjas 40 procent fler hyresrätter än bostadsrätter i Malmö i år och cirka 50 procent fler under 2016.
Malmö stad, påbörjade bostäder, nybyggnad flerbostadshus
Glidande tolvmånaderstal
Drygt 500 bostäder påbörjades i småhus, vilket är en nivå som
har varit stabil sedan början av 2012. Det är mindre än hälften så
många som under den förra toppen under 2010-2011. I förhållande till invånarantalet byggs det cirka 30 procent färre småhus i
Stormalmö än i Storstockholm och Storgöteborg.
Boverket bedömer att det nationellt behöver färdigställas över 7,5
bostäder per 1 000 invånare per år under perioden 2015 – 2020. I
tillväxtregionerna behöver kvoten dock vara högre än så.
I Stormalmö påbörjades preliminärt drygt 5 bostäder per 1 000 invånare under tolvmånadersperioden till och med juni 2015.
I Lund påbörjades under 2014 preliminärt 8,7 bostäder per 1 000
invånare, medan kvoten var betydligt lägre i Malmö, 4,5, följt av
Eslöv på knappt 4 och Vellinge på 3,4.
Inga andra kommuner i regionen redovisade fler än 100 påbörjade
bostäder under 2014.
1 200
1 000
800
600
400
200
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2005
2006
2007
2008
2009
Hyresrätt
2010
2011
2012
2013
2014 2015
Bostadsrätt
Källa: SCB
Fotnot: data i diagrammet är ej uppräknat för att kompensera för eventuell eftersläpning i inrapporteringen till SCB
38 Tertialrapport 2 Bostadsbyggande 2015, Malmö stad
22
Boverkets indikatorer november 2015
ANALYS – STORMALMÖ
Prognos för bostadsbyggandet i
Stormalmö 2016
Bostadsbyggandet i Stormalmö har tagit fart och
framförallt i Malmö stad ökar bostadsbyggandet
kraftigt. Kommunerna bedömer att ökningen fortsätter.
• Boverket bedömer att minst 4 300 bostäder har fått bygglov
under tolvmånadersperioden till och med augusti.
• I Lund förväntas byggandet av bostadsrätter fördubblas.
Många bostäder med bygglov
Under tolvmånadersperioden till och med augusti lämnades
bygglov för minst 3 900 bostäder i Stormalmö, detta trots att
Lund endast har inrapporterat bygglov för 91 bostäder under
2015. Med korrigering för Lund har bygglov lämnats för minst
4 300 bostäder. Det finns betydligt fler bostäder med bygglov än
vad som registrerats som påbörjade, när det gäller flerbostadshus. I medeltal räknar vi med att byggstarterna blir något färre än
vad byggloven visar.
Antalet bostäder i beviljade bygglov indikerar en stark utveckling
för bostadsbyggandet. Malmö stad menar att bostadsbyggandet
påbörjas i stort sett samma vecka som bygglovet beviljats.
Bygglov och påbörjade bostäder,
Stormalmö flerbostadshus
Glidande tolvmånaderstal
4 000
3 500
Malmö stads förväntningar på bostadsbyggandet 2016 är i samma nivå som 2015 enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät, cirka
750 hyresrätter och 500 bostadsrättet förväntas byggas.
Utifrån en ökad byggtakt under 2014, flera stora projekt på gång
hos bland annat MKB och flera större planerade områden får
prognosen bedömas vara något i underkant. Det bekräftas i Tertialrapport 2 då prognosen för 2015 reviderats upp till att 1 800
bostäder förväntas byggstarta under 2015. Prognosen visar på en
ökning för flerbostadshus, större projekt med fler bostäder samt
många ombyggnader av bland annat kontor.
Utifrån en kraftigare befolkningsökning står Malmö inför fortsatt
stora utmaningar. Malmö kommun bedömer att åtta nya företag
startas varje dag och flera stora koncerner har valt att lägga sina
huvudkontor i Malmö. Till detta kommer en allt större invandring.
Lund ökar byggandet av bostadsrätter
Lund förväntar i bostadsmarknadsenkäten ett något ökat byggande under 2016, från cirka 850 till 950 lägenheter. Framförallt
beräknas antalet påbörjade bostadsrätter mer än fördubblas mot
2015, medan antalet hyresrätter förväntas bli något färre. Att
antalet bostadsrätter ökar kan förklaras av den stora efterfrågan,
som speglas i att Lund har högst kvadratmeterpriser i Skåne på
bostadsrätter.
Övriga regionen tar höjd
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Prognosen för Malmö skrivs upp
1234123412341234123412341234123412341234123412
2004
2005
2006
2007
2008
Bygglov
2009
2010
2011
2012
2013
Påbörjade bostäder
2014 2015
I övriga Stormalmö tar Burlöv täten med ett högt antagande om
bostadsbyggande 2016. 180 hyresrätter förväntas byggas och
områden som planeras för en stor utbyggnad framöver är
Kronetorps park och TerassParken. Detta ska jämföras med att
det under de senaste fem åren har byggts i genomsnitt 29 lägenheter i flerbostadshus per år. Även Trelleborg förväntas dubblera
bostadsbyggandet enligt Bostadsmarknadsenkäten, medan övriga
kommuner ökar mer marginellt. Lomma och Svedala räknar dock
med att minska byggandet under 2016 jämfört med prognosen
för 2015.
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning
i inrapporteringen.
Boverkets indikatorer november 2015
23
A
Porto
betalt
Avsändare:
Boverket
Box 534
371 23 Karlskrona
Sammandrag av indikatorerna
Byggande
Boende
Bygglov till flerbostadshus
Aug 2015 – aug 2014/
+ 31 %
Aug 2013 – aug 2014
Bygglov till småhus
Aug 2015 – aug 2014/
Aug 2013 – aug 2014
Priser på bostadsrätter
3 kv 2015/3 kv 2014 = +19 %
Priser på småhus
3 kv 2015/3 kv 2014 = +14 %
+ 24 %
Kredit
Långa räntan, veckogenomsnitt
SBAB 5-årig bolåneränta
Vecka 42 2015 = 2,49 %
Vecka 42 2014 = 2,99 %
Korta räntan, veckogenomsnitt
SBAB 3-månaders bolåneränta
Vecka 42 2015 = 1,59 %
Vecka 42 2014 = 2,39 %
Ökning
Ingen förändring
Minskning
Box 534, 371 23 Karlskrona
Telefon: 0455-35 30 00
Webbplats: www.boverket.se
Pilarnas riktning anger
respektive indikators förändring
mellan angivna tidpunkter