Svensk Fastighetsmarknad - Fokus 24 orter hösten 2015
Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter N AI S V EFA 20 ÅR HÖ ST E N 2 0 1 5 NAI Svefa 20 år! InnehållSid Analyschefen har ordet 1 Om NAI Svefa 2 Urval av referensuppdrag 3 NAI Svefa Fastighetsindex 4 Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighetsvärdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har präglat oss starkt. Marknadsförutsättningar6 Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring till vår framgång. Malmö18 I 20 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss. Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 20 år. Tillsammans med er fortsätter vi att skapa värden. 20 år på svensk fastighetsmarknad8 Stadsplaneringens framtida utmaningar 12 Stockholm14 Göteborg16 Uppsala20 Linköping22 Västerås24 Örebro26 Helsingborg28 Norrköping30 Jönköping32 Umeå34 Lund36 Borås38 Eskilstuna39 Gävle40 Sundsvall41 Halmstad42 Karlstad43 Växjö44 Luleå45 Kalmar46 Östersund47 Trollhättan48 Falun49 Om Svensk Fastighetsmarknad50 Mikael Lundström VD, NAI Svefa Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 Svefa RealEstate 51 Om NAI Svefa Analys 52 Kontaktuppgifter53 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Foto omslag: Johnér bildbyrå Tryck: Sib-Tryck Holding AB Fokus 24 orter Tema: 20 år på svensk fastighetsmarknad Välkommen till NAI Svefas jubileumsutgåva av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. NAI Svefa fyller 20 år vilket vi firar genom att blicka bakåt 20 år på svensk fastighetsmarknad för att fånga de omdanande händelser som gör att fastighetsmarknaden ser ut som den gör idag. Vi har också valt att blicka framåt motsvarande tidsperiod och fundera över de utmaningar stadsplaneringen står inför. Vi ger också vår syn på marknaden och rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige tillsammans med vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex, i detta 20-åriga jubileumsnummer givetvis även för 1995. Ekonomisk turbulens i vår omvärld och en fortsatt trög återhämtning i svensk ekonomi har föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader och stödåtgärder. Sammantaget gör det att vi trots ökande export, sjunkande arbetslöshet, offentliga finanser som i grunden är i gott skick och en låg statsskuld fortsätter att bedriva en av världens mest expansiva penningpolitik. Det låga ränteläget gör kapital billigt och innebär ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Den goda tillgången på kapital, särskilt för de stora etablerade fastighetsbolagen som också har möjlighet att ta in kapital via nyemissioner, obligationer och andra alternativa finansieringsformer, tillsammans med en stor vikt av pensionskapital som allokeras till fastighetsinvesteringar har lett till obalanser mellan utbud och efterfrågan samt sjunkande direktavkastningskrav. Med låga direktavkastningskrav på attraktiva delmarknader söker sig allt fler investerare till sekundära marknader och objekt. Den ökande riskaptiten syns i en ökande omsättningsvolym för hotell-, handels- och lager/logistikfastigheter. Även bostadsfastigheter inom de så kallade miljonprogramsområdena ser ett ökat intresse från investerarmarknaden. Under de 20 åren som passerat sedan 1995, året då NAI Svefa bildades, har den svenska fastighetsmarknaden genomgått stora förändringar. Vissa har skett momentant, andra mer gradvis. De mer gradvisa förändringarna är kanske de mest avgörande. Kanske är det också de som säger mest om framtiden för svensk fastighetsmarknad. I vår tema-del har vi försökt fånga händelser under de senaste 20 åren som har avgörande betydelse för hur fastighetsmarknaden ser ut idag. Vi blickar också framåt motsvarande tidsperiod och funderar kring stadsplaneringens utmaningar i att utveckla hållbara städer för morgondagens invånare, ett fokusskifte från ett system som länge haft som utgångspunkt att bevara och skydda befintliga miljöer och som värnat stadens befintliga invånare. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar. Höstens mätning är inget undantag, vår fastighetshuvudstad bibehåller förstaplatsen med 91 poäng av 100 möjliga. Värt att notera är dock att Stockholm tappar i befolkningstillväxt gentemot de övriga orterna, ett tydligt tecken på Stockholms bostadsutmaning. Poängskillnaden mellan Stockholm och övriga delmarknader är ändå fortfarande stor. Göteborg placerar sig på andra plats med 65 poäng och Lund på tredje plats med 57 poäng. Malmö gör en kraftig återhämtning och placerar sig nu på sjätte plats jämfört med en nionde plats i vårens mätning. Det är parametrar som avser att beskriva efterfrågan på fastighetsmarknaden som förklarar klättringen medan Malmö är fortsatt relativt svagt jämfört med övriga orter vad gäller invånarnas betalningsförmåga och köpkraft med relativt låga medelinkomster och hög arbetslöshet. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande fastighetsaffärer! Åsa Henninge Analyschef SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 1 Om NAI Svefa NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhällsbyggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt. STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYS Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning och organisation effektiv? Vår kvalificerade strategiska rådgivning förstärks av en grupp seniora rådgivare som finns lokaliserade i hela Sverige. Vår rådgivning visar vägvalen men ger även rekommendationen om vilken väg vår kund bör gå. VÄRDERING Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighetsvärderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden. System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare. NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. FAKTA Ägare: Personalägt sedan 1997 Antal anställda: 130 Omsättning: 170 MSEK Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001 Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder 2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer. Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter. Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transaktioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och kan därmed erbjuda en bred rådgivning i samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning till transaktion eller som del av fastighetsutveckling eller som fristående tjänst genomför vi även uthyrning av kommersiella lokaler. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största marknadsplatserna och de största aktörerna. KONCERNLEDNING Mikael Lundström VD Gustav Källén Vice VD / Transaktioner Ylva Melhus CFO Åsa Henninge Analys Peter Möller Fastighetsinformation Helena Dalhamn Fastighetsutveckling & Samhällsbyggnad Paul Nord Skog & Lantbruk Jan Tärnell Värdering Urval av referensuppdrag BOKSLUTSVÄRDERING Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och Stockholms innerstad. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter med inslag av handel. STADSUTVECKLING Rådgivning kring utvecklingsstrategier för Lunds domkyrkas markinnehav i Brunnshög i Lund. BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING Bokslutsvärdering av en portfölj av fastigheter i bland annat Luleå, Umeå, Sundsvall, Stockholm och Jönköping. Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Stockholm och Göteborg. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter. FASTIGHETSBILDNING STADSUTVECKLING Processtöd och rådgivning kring detaljplan och 3D-fastighetsbildning i samband med utveckling av Tumba centrum och nya bostäder. Övergripande genomförandestrategi för fördjupad översiktsplan för Bråvalla – ett större utvecklingsområde nordväst om Norrköpings tätort, både för ytkrävande industri/logistik och för bostäder. FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING C I R K A 1 8 5 0 0 0 KV M FASTIGHETSUTVECKLING Genom detaljerade analyser över ett antal orter har NAI Svefa bistått Magnolia Bostad med relevant information inför beslut om förvärv samt rådgivning i vidare utveckling av specifika projekt. Strategiskt samarbete med JR Kvartersfastigheter avseende deras markanvisning av Gasverket i Norra Djurgårdsstaden Stockholm. A N TAL ORT ER: 7 CIR K A 90 000 K VM SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING Försäljning av fastighetsportfölj med 39 fastigheter om totalt 83 500 kvm. Portföljen innehöll förskolor, skolor, äldreboenden, sporthallar samt byggrätter. 1 , 8 M I LJ A RDER SEK Avtalsförhandlare för Tätskiktsprojektet Sergels Torg på uppdrag av Stockholm Stad med uppgift att teckna s.k. genomförandeavtal med alla fastighets- och tomträttshavare. SÄLJRÅDGIVNING Försäljning av bostadsportfölj om 737 bostäder i områdena Sätra och Bomhus i Gävle. Affären genomfördes som bolagsöverlåtelse. 4 9 0 M ILJONER SEK / 52 500 K VM Försäljning av den konverterade delen av det tidigare P10-området i Strängnäs. Området innehåller idag skolverksamhet om totalt 29 200 kvm. 29 200 K VM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 3 NAI Svefa Fastighetsindex 2013 –2015 PlaceringHösten Våren Hösten VårenHösten Våren 2015 Kommun20152015 2014 201420132013 1 Stockholml9191 90 919192 2 Göteborgl6564 59 626164 3 Lund s l5754 53 535358 4 Uppsala t l5558 56 605961 5 Helsingborgl5452 46 515054 6 Malmö 7 Jönköping t l4852 53 535552 7 Umeå s l4849 50 474550 9 Linköping t l4451 46 474550 9 Luleå s l4447 45 444444 11 Örebro s l4346 44 434349 12 Västerås s l4142 44 393750 13 Halmstad t l4048 50 484748 14 Östersund 15 Växjö 16 Norrköping 16 Kalmar s l3532 30 303337 16 Karlstad t l3538 38 384045 19 Borås t l3134 32 363436 19 Sundsvall l3133 33 303037 21 Falun l2729 27 272735 22 Gävle t l2429 29 272934 23 Eskilstuna l2223 22 242525 24 Trollhättan l1218 21 191614 s t s l5048 49 474855 l3938 33 343235 s l3834 32 343845 l3536 35 343435 ilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra P utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter nr 1, 2015. 4 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 lll rickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet P till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet. NAI Svefa Fastighetsindex 1995 och 2015 Placering Poäng 1995 Placering 2015 Förändring 1995 Kommun 1995–2015 1 Stockholm l95 1 – 2 Göteborg l66 2 – 3 Helsingborg l58 5 –2 4 Lund l55 3 1 5 Linköping l54 9 –4 6 Malmö l51 6 – 6 Uppsala l51 4 2 8 Växjö l50 15 –7 8 Umeå l50 7 1 10 Västerås l46 12 –2 11 Norrköping l44 16 –5 12 Örebro l41 11 1 13 Jönköping l39 7 6 14 Sundsvall l38 19 –5 14 Kalmar l38 16 –2 14 Halmstad l38 13 1 17 Falun l36 21 –4 17 Karlstad l36 16 1 19 Luleå l35 9 10 20 Trollhättan l34 24 –4 21 Gävle l28 22 –1 21 Borås l28 19 2 23 Östersund l25 14 9 24 Eskilstuna l15 23 1 lll rickarnas färger redovisar hur orten stod sig i förhålP landet till genomsnittet år 1995. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet. Ovanstående index redovisar de 24 orternas placering år 1995, samt förändring i placering i jämförelse med hösten 2015. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 5 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Svensk fastighetsmarknad är dopad av de låga räntorna och tillgången på billiga krediter. Det låga ränteläget innebär också ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan vilket gör tillgångsslaget oerhört attraktivt att investera i. Oron på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Kapitalet flödar till segmentet och transaktionsvolymen når motsvarande nivåer som under rekordåren innan finanskrisen. Beaktat att inslaget av utländska investerare var mycket större då, når svenska fastighetsinvesteringar rekordnivåer. Trots en fortsatt trög återhämtning i världsekonomin och osäkerhet i vår omvärld fortsätter återhämtningen i svensk ekonomi. De offentliga finanserna är i grunden i gott skick och statsskulden är låg samtidigt som arbetslösheten sjunker och exporten ökar. BNPtillväxten stiger och prognostiseras till dryga 3 procent både i år och nästa år. Trots det vill inte inflationen ta fart vilket föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader och stödåtgärder under sommaren. I september beslutade man att lämna reporäntan oförändrad på –0,35 procent samtidigt som beredskapen för fortsatta stödköp av statsobligationer ligger fast som planerat. Riksbanken fortsätter därmed att bedriva en penningpolitik som är en av världens mest expansiva. Den globala konjunkturen förbättras, men återhämtningen går fortsatt långsamt. Tillväxten i världsekonomin drivs främst av utvecklade länder och USA väntas fortsätta vara dragloket i den internationella konjunkturåterhämtningen medan flera tillväxtekonomier väntas växa långsammare framöver. I euroområdet ser återhämtningen ut att stå på en något fastare grund med ökande BNP och sjunkande arbetslöshet, mycket tack vare penningpolitiska åtgärder och ett lågt oljepris. Riskerna för en svagare internationell konjunkturutveckling kvarstår dock fortfarande samtidigt som utrymmet för ytterligare ekonomiska och politiska stimulanser är begränsat vilket gör det svårare att motverka eventuella negativa effekter på ekonomin. Tillväxten i svensk ekonomi drivs till stor del av inhemsk efterfrågan, med stark offentlig och privat konsumtion och starka bostadsinvesteringar. Räntorna är låga och det är lätt att få krediter, både för företag och för hushåll. I takt med den globala konjunkturåterhämtningen väntas efterfrågan breddas. Den högre tillväxten i omvärlden leder till att den svenska exporten växer snabbare. Understödd av den expansiva penningpolitiken väntas BNP öka och en bredare efterfrågan ökar också behovet av nya investeringar. Den högre tillväxten bidrar även till att situationen på arbetsmarknaden förbättras. Sysselsättningen väntas fortsätta stiga och arbetslösheten sjunker gradvis tillbaka. Arbetsförmedlingens arbetsgivarundersökning av 10 000 arbetsställen i det privata näringslivet, och av samtliga kommuner och landsting visar att optimismen ökar hos såväl privata som offentliga arbetsgivare. Rekryteringsplanerna är positiva och arbetsgivarna planerar för fler anställda inom såväl privat som offentlig sektor. DEN SVENSKA EKONOMIN 2006 – 2015 % % 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Relativt arbetslöshetstal BNP Reporänta Inflation (KPI) 6 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 Arbetslösheten har endast uppvisat små förändringar under de senaste åren och uppgick 2014 till i genomsnitt 8,0 procent, motsvarande 400 000 personer, i åldrarna 16 – 64 år. Antalet arbetslösa som inte var heltidsstuderande var 270 000 under 2014, motsvarande 5,4 procent av arbetskraften. Antalet rekryteringar ökade markant under 2014, vilket förstärker bilden av ett förbättrat arbetsmarknadsläge. För fjolåret summeras antalet rekryteringar (16 – 64 år) till 1 370 000, vilket är drygt 120 000 fler än året innan. I takt med att konjunkturen gradvis förbättras väntas sysselsättningsökningen tillta. Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta stiga med 50 000 respektive 61 000 personer under 2015 och 2016. Trots jobbtillväxten bedöms arbetslösheten 2015 i det närmaste förbli oförändrad om 7,8 procent. Under 2016 bedöms arbetslösheten minska till 7,5 procent. Det är en fortsatt god tillväxt av utbudet av arbetskraft som motverkar en mer tydlig nedgång av arbetslösheten. Sysselsättningen steg på bred front i landet under 2014 och ett flertal av landets regioner, även utanför storstadslänen, visade en stark sysselsättningstillväxt. Under både 2015 och 2016 förväntas sysselsättningen fortsätta att stiga i samtliga län. Storstadslänen med Stockholm i täten samt Uppsala och Östergötlands län bedöms visa den starkaste jobbtillväxten till slutet av 2016. Även om sysselsättningen väntas stiga i hela landet under prognosperioden utgör Gävleborgs, Jämtlands, Södermanlands och Västernorrlands län motpoler till övriga regioner. Den svagare utvecklingen i dessa län förklaras främst av en ogynnsam näringsstruktur. Det tillkommer många jobb inom de delar av den privata tjänstesektorn som är beroende av hushållens konsumtion, såsom handel samt hotell och restaurang. Sysselsättningen inom industrinära tjänster ökar mer än tidigare. Detta medför ökad brist på arbetskraft, främst inom teknik och IT-området. Till följd av den låga räntenivån kan svensk fastighetsmarknad sägas vara dopad. Det låga ränteläget innebär ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan vilket gör tillgångsslaget oerhört attraktivt att investera i. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Marknaden flödar av kapital och som någon uttryckt det är det busenkelt att hitta finansiering till investeringar i fastigheter. Transaktionsvolymen når motsvarande nivåer som under rekordåren innan finanskrisen och beaktat att inslaget av utländska investerare var mycket större då, når svenska fastighetsinvesteringar rekordnivåer. Den goda tillgången på kapital, särskilt för de stora, etablerade fastighetsbolagen som också har möjlighet att ta in kapital via nyemissioner, obligationer och andra alternativa finansieringsformer tillsammans med en stor vikt av pensionskapital som allokeras till fastighetsinvesteringar har lett till obalanser mellan utbud och efterfrågan samt sjunkande direktavkastningskrav. Med låga direktavkastningskrav på attraktiva delmarknader söker sig allt fler investerare till sekundära marknader och objekt. Den ökande riskaptiten syns i en ökande omsättningsvolym för hotell-, handels- och lager/logistikfastigheter. Även bostadsfastigheter inom de så kallade miljonprogramsområdena ser ett ökat intresse från investerarmarknaden. Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad motsvarar idag nivåerna under rekordåren 2006 – 2007. Då sa Lennart Steen i ett omtalat uttalande om fastighetsmarknaden att; för att misslyckas på fastighetsmarknaden räcker det inte att vara dum, man måste ha otur också. Under perioden 2005 – 2007 drev det utländska kapitalets stora investeringsintresse på värdeutvecklingen på svensk fastighetsmarknad. Under åren efter finanskrisen klev pensionskapitalet och institutionella aktörer in som drivkrafter för utvecklingen på marknaden. Vem tar utvecklingen vidare och vem vinner jakten på avkastning på svensk fastighetsmarknad det närmsta året? Förutsättningarna för investeringar i fastigheter i Sverige är mycket goda, kapital finns att tillgå men för att lyckas hitta avkastning kommer det krävas både klokskap och inslag av tur. Utvecklingen på svensk fastighetsmarknad påverkas av trender som gradvis förändrar marknaden. Om man blickar framåt vilka är de trender vi ser idag som har kommit att omdana fastighetsmarknaden? En av de största trenderna vi ser är den stora inflyttningen till våra städer och framför allt till våra storstäder. Till följd av urbaniseringen och den bostadsbrist som den kraftiga inflyttningen till våra städer för med sig värderar marknaden riskerna i en bostadsinvestering i tillväxtort idag som mycket små. Riskaptiten i segmentet ökar vilket syns tydligt i att investeringsstrategierna utökas till flera delmarknader och sekundära objekt, till exempel har det bildats aktörer med affärsidé är att investera i miljonprogramsfastigheter i våra storstäder. Vi ser också att bostadsbristen, trots hyresregleringar, leder till ett ökat intresse för investeringar i nyproduktion av hyresrätter även hos privata aktörer. Vad skulle hända om marknaden, genom kraftiga subventioner, tillförs ett stort tillskott av nya bostäder? Eller om ”flyttskatterna” plockas bort för de som idag inte bor utifrån sitt behov? Eller om det bruksvärdessystem vi har idag förändas? En annan trend som har påverkan på fastighetsmarknaden är den växande tjänstesektorn. Tjänstesektorn växer på bekostnad av industrin och i tjänsteinriktade delmarknader växer behovet av kontor. Det gör nyproduktion i kontor attraktivt i flera delmarknader. Tillskottsbehovet tillsammans med en utveckling mot ett aktivitetsbaserat arbetssätt leder i sin tur till en moderniseringstrend med ett tillskott av nyproducerade, effektiva och flexibla kontorsytor. När fokus flyttas från kronor per kvadratmeter till kronor per arbetsplats skapas en hyrespotential som driver hyresnivåerna uppåt samtidigt som det innebär att riskerna och kraven på hyresgästanpassningar ökar i det befintliga beståndet. Förändrade privata konsumtionsmönster får allt större påverkan på efterfrågan på hotell-, restaurang och handelsfastigheter där den unga generationen konsumerar nöjen och upplevelser på ett annat sätt än tidigare generationer. För den unga generationens konsumenter är det ”lördag hela veckan” och jämfört med för bara ett antal år sedan konsumerar man hotellnätter och restaurangbesök även i vardagen. Man går ut och äter oavsett dag i veckan och man tar time-out från vardagen och tar in på hotell till och med i sin hemstad. Hotell och deras lounge-miljöer är på väg att bli vad man kallar ”det tredje rummet” vilket talar för en allt ökande privat konsumtion av hotellnätter samt den bar-, café- och restaurangeller temamiljö som hotellen erbjuder. Hotelloperatören är och förblir därmed betydligt viktigare för framgång än vad läget är för de traditionella kommersiella fastighetssegmenten. Handel från soffan ändrar på liknande sätt förutsättningarna för butiksfastigheter samtidigt som det ger en positiv effekt för marknaden för logistik/ lagerfastigheter. En trend som redan har gjort tydligt avtryck på svensk fastighetsmarknad är befolkningsökningen och förändrad sammansättning av befolkningen. Med ett ökande antal äldre skapas goda förutsättningar för samhällsstödjande verksamheter de närmaste åren. Marknaden för samhällsfastigheter har gått från 0 till 100 på tio år. Bedömningen är att transaktionsvolymen i segmentet kommer att fortsätta att öka, till stor del på grund av en ökande andel offentliga säljare. Framför allt kommuner signalerar i ökande omfattningen en vilja att omstrukturera sitt bestånd för att frigöra kapital till mer angelägna behov och investeringar i utbyggnad av samhällsservicen. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 7 20 år på svensk fastighetsmarknad Under de 20 åren som passerat sedan 1995, året då NAI Svefa bildades, har den svenska fastighetsmarknaden genomgått stora förändringar. Vissa har skett momentant, andra mer gradvis. De mer gradvisa förändringarna är kanske de mest avgörande. Kanske är det också de som säger mest om framtiden för svensk fastighetsmarknad. 1995 kan sägas vara startåret för den exponentiellt växande ITboomen som fick sin kulmen fem år senare. I efterhand kan det beskrivas som att perioden bar på en överoptimism i hur snabbt den teknologiska utvecklingen skulle komma att påverka och till och med omkullkasta den traditionella marknadsstrukturen. Idag kan man konstatera att trenden onekligen går i riktningen som visionärerna och superentreprenörerna pekade ut under slutet av 90-talet. Förändringen har dock skett långsammare, möjligen då den också är starkt beroende av människors invanda mönster och benägenhet att bryta dessa. Under IT-boomen var fastigheter inget populärt investeringsslag för investerare. Fastigheter var bokstavligt talat bara ”bricks and mortar” (tegelstenar och murbruk), ett vanligt förekommande uttryck vid millenniumskiftet för att göra distinktionen mellan framtidsbranscher och sådana branscher som skulle omkullkastas av teknologins utveckling. Börsnoterade fastighetsbolag hade en mycket haltande värdeutveckling samtidigt som den nya tidens bolag sköt iväg som raketer. Investeringsviljan i internetrelaterade bolag var nära nog gränslös och bolag med mycket liten omsättning och starkt negativa rörelsemarginaler massanställde och hyrde in sig i stora och häftiga kontorslokaler i bästa läge. Kontorshyrorna i prime-lägen satte rekord som fortfarande står sig idag. Fastighetsbolagen, som investeringsmarknaden hade så liten tilltro till, tjänade goda pengar på de bolag som ansågs skulle bli deras död. År 2000 spricker alltså IT-bubblan. De börsnoterade fastighetsbolagen klarade sig relativt väl då värderingsmultiplarna var förhållandevis nedpressade samtidigt som de nu istället sågs som en ”safe haven”. Det konkreta och fundamentala var återigen attraktivt. Samtidigt ledde kraschen till rejäla fall i marknadshyresnivåer och ökande vakansgrader i kontorssegmentet då många bolag gick i konkurs och de som klarade sig igenom undertog en sundare kostnadskontroll. Direktavkastningen skruvades upp i storstäderna, men hölls stabil i övriga landet. Under 2001 noterades ett värdefall på fastigheter i Stockholms innerstad om cirka 5 – 10 procent. I ett par år därefter uppvisade Stockholmsmarknaden en svag utveckling, med låga transaktionsvolymer och ytterligare värdefall. 8 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 År 2003 noteras ett tydligt trendskifte i transaktionsvolymerna, främst tack vare en stor tillströmning av utländska investerare. Konjunkturen vände och åren 2004 – 2007 präglades av höga transaktionsvolymer, sjunkande direktavkastningskrav, sjunkande vakanser, hyrestillväxt och god tillgång på kapital då även utländska banker ökade sin aktivitet i Sverige. Orosmolnen på de globala finansmarknaderna hade börjat torna upp sig redan under hösten 2007, men det var först 2008 som den svenska fastighetsmarknaden drabbades tydligt. Finanskrisen kan också beskrivas som en bank- och fastighetskris, men den här gången i internationell skala. Krisen utlöstes av kollapsen av amerikanska bolån, utfärdade på tveksamma grunder efter politiska reformer som siktade mot att varje amerikan skulle kunna äga sin bostad. Vidare hade amerikanska bolånekunder möjligheten att helt enkelt lämna över huset till banken och göra sig skuldfri om värdet på huset kom att understiga lånebeloppet, vilket de nu gjorde i stor utsträckning. Dessa så kallade ”subprimelån” var dessutom ”värdepapperiserade” och spridda över världen med höga kreditvärdighetsbetyg. Den finansiella oron spred sig över världen. Internationella investerare försvann från den svenska marknaden. Möjligheten att finansiera nyförvärv genom traditionell belåning uteblev. Transaktionsvolymen sjönk dramatiskt och avsaknaden av affärer gjorde det svårt att mäta värdeutveckling och totalavkastning. I försök att stimulera ekonomin har västvärldens ekonomier under de efterföljande åren tillfört enormt med kapital. Det finansiella systemet har turboladdats till den grad att tillgången på kapital numera knappast är en trång sektor. Den låga räntenivån har pressat direktavkastningskraven till rekordlåga nivåer vilket genererat kraftig värdetillväxt och eget kapital till nya investeringar. Bankerna står villiga att medge traditionell belåning till 65 – 70 procent av värdet. Vid ytterligare kapitalbehov är kapitalmarknadens alternativ många. Börsintroduktion, nyemission, emission av preferensaktier eller obligationer. När Sagax emitterade sina första preferensaktier 2006 var dessa de första i sitt slag på mycket lång tid på de svenska börslistorna. I skrivande stund finns 28 preferensaktier noterade på dessa listor, varav 18 är fastighetsbolag av olika storlek. Vi har även de senaste åren sett en rad traditionella börsintroduktioner av svenska fastighetsbolag, några stora som Hemfosa och Pandox, men också en hel del mindre med bara någon enstaka fastighet på tillgångslistan. BOSTADSPRISER OCH RÄNTA Index: Januari 1995=100 Listränta, 5 års bindningstid 400 16 350 14 300 12 250 10 200 8 150 6 100 4 50 2 0 0 ■ Bostadspriser (SCB/Valueguard) ■ Räntekostnad 5 år ■ Listränta 5 år (Swedbank) 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Delvis som ett resultat av ränteutvecklingen under de senaste 20 åren har de svenska bostadspriserna stigit markant och konsekvent. Förekomsten av en bostadsbubbla och riskerna för en sättning har debatterats löpande i cirka tio år. Det finns flera applicerbara förklaringar till utvecklingen. Vanligt förekommande är exempelvis bostadsbristen i tillväxtkommuner, hushållens stigande disponibla inkomster samt de sjunkande räntenivåerna. Samtidigt som bostadspriserna i riket som helhet har stigit med cirka 300 procent under perioden har storbankernas 5-åriga listräntor gått i motsatt riktning, från dryga 12 procent under inledningen av 1995 till knappt 2,5 procent i dagens läge. Det betalningsansvar som hushållen har varit villiga att ikläda sig i ett relativt långsiktigt perspektiv har alltså under perioden varit förhållandevis jämnt. Tar man dessutom hänsyn till utvecklingen i disponibel inkomst har betalningsansvaret sjunkit över perioden. Samtidigt har det funnits perioder av ihållande räntehöjningar som inte har genererat motsvarande negativa reaktion i bostadspriserna. Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät till Sveriges kommuner visar på en ökande bostadsbrist från 1997 och fram till idag. I den senaste undersökningen uppgav 183 av landets 290 kommuner, vilka tillsammans utgör 82 procent av landets befolkning, att det råder ett underskott på bostäder i kommunen. År 1995 uppgick motsvarande siffra till endast cirka 8 procent. Vad som dock är slående är utfallet från åren dessförinnan. I enkätundersökningen som besvarades i januari 1991, alltså i samband med 90-talskraschen, uppgick siffran till 64 procent. Detta trots att det under decenniet dessförinnan producerats drygt 40 000 bostäder per år samtidigt som befolkningen som helhet endast ökat med drygt 25 000 invånare. Var det räntechocken under tidigt 90-tal som på bara några få år, 1991 – 1994, löste bostadsbristen förra gången? En intressant tanke uppstår, istället för att det är bostadsbristen som eldat på priserna, är det i själva verket hushållens höga betalningsförmåga i förhållande till de låga räntorna som genererat bostadsbristen? Många hushåll har sedan slutet på 90-talet haft råd att efterfråga allt mer attraktiva objekt sett till storlek och läge. Detta bör resultera i ett högre tryck på bostäder i attraktiva lägen, samt en ökning i antalet kvadratmeter som köpstarka hushåll disponerar. Samtidigt står en stor del av marknadsunderlaget vid sidan av, unga och nyinflyttade, människor som just på grund av de höga priserna och införandet av bolånetaket helt enkelt inte har råd att köpa ett boende. I så fall är risken givetvis att den kanske mest fundamentala faktorn för prisökningen, efterfrågeöverskottet, visar sig vara till mycket liten hjälp för att hålla bostadspriserna uppe vid ökade relativa boendekostnader. Oavsett om bostadsbristen föranlett prisutvecklingen eller vice versa är den fortsatt en mycket viktig social fråga. Utmaningarna på bostadsmarknaden har också upptagit allt mer tid av den politiska debatten. Samtidigt har det inte genomförts några tydliga reformer på länge. Ett par viktiga steg mot ökade incitament att bygga och äga hyresrätter togs dock i och med införandet av presumtionshyra år 2006 samt den nya Allbolagens införande 2011, med dess krav på kommunala bostadsbolag att agera affärsmässigt. 2007 slopades räntebidragen, vars effektfullhet förvisso var vida omstritt. 2008 byttes fastighetsskatten för bostäder ut mot den lägre och takbelagda fastighetsavgiften, vilket kompenserades med en höjning av kapitalvinstbeskattningen för bostäder och som därmed bidrog till inlåsningseffekter. 2010 tillträdde Stefan Attefall som bostadsminister och drog igång ett ambitiöst utredningsarbete som lovordas i branschen. Till stor del riktades fokus mot Sveriges långa planprocess och många åtgärder föreslogs med avsikt att förkorta denna. ANDEL AV BEFOLKNINGEN I KOMMUNER MED BOSTADSBRIST % 100 80 60 40 20 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 9 VÄRDEUTVECKLING 1995-2014 Index: 1995=100 Källa: IPD 350 300 250 200 150 ■ Butiker 100 ■ Kontor ■ Industrier 50 ■ Bostäder 0 ■ Alla fastigheter 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Enligt data från IPD är också bostadshyreshus den fastighetstyp som har haft den starkaste värdeutvecklingen under de senaste 20 åren. Givetvis är detta tätt kopplat till prisutvecklingen på bostadsrätter då ombildningsmöjligheten pressat direktavkastningskraven till mycket låga nivåer. Prisutvecklingen på bostadsfastigheter i kombination med ökade investeringsbehov i kommunerna har också lett till att allt fler kommuner tagit tillfället i akt och sålt delar av sitt bestånd. Industrifastigheter har sedan 1995 varit den fastighetstyp som uppvisar den svagaste värdeutvecklingen. Sysselsättningen inom industrin har nästan halverats under perioden och uppgår nu till cirka 12 procent av arbetskraften. Minskningen förklaras till del av tekniska framsteg som gjort tillverkningen mer bemanningseffektiv, dels i ett visst mått av outsourcing av personal till bolag som räknas till tjänstesektorn. Globaliseringen är också en starkt bidragande faktor som lett till att varuproduktion flyttats utomlands samtidigt som tjänstesektorn har fått en större marknad att exportera till. I mindre orter där enskilda industribolag är en avgörande bärkraft för samhället innebär den långsiktiga trenden stora risker för den lokala fastighetsmarknaden som helhet. Graden av specialanpassning som följer med den teknologiska utvecklingen, tillsammans med den långsiktiga nedåtgående sysselsättningstrenden, leder till utmaningar vid nyuthyrning av industrilokaler. I dessa fall bör fastigheten som sådan ses som en produktionstillgång där risken rimligen bärs och hanteras bäst av verksamheten. I sale-andleaseback-lösningar, vilka genomförts löpande sedan innan 1995 men som trend aldrig riktigt infunnit sig, finns det således allt större risk i att fastighetsägaren blir sittande med svarte petter i form av restvärdesrisk. Framförallt då skickliga företagsledare inom industrin har bättre möjlighet att bedöma hur den accelererande teknologiska utvecklingen kan komma att påverka verksamhetens förutsättningar. 10 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 Globaliseringen och de ökade behoven av internationella transporter, tillsammans med ökad miljömedvetenhet och nya konsumtionsmönster som e-handeln för med sig, har dock lett till ett ökande intresse för logistikfastigheter i goda kommunikationslägen. Catena och Tribona är två exempel på relativt nybilade svenska aktörer som specialiserat sig särskilt mot logistiksegmentet, med Erik Paulsson respektive Rutger Arnhult som största ägare. Även internationella logistikaktörer som amerikanska ProLogis och australiensiska Goodman har en växande verksamhet i Sverige. Andra stora aktörer, om dock inte fullt ut specialiserade mot logistik, är KilenKrysset och Sagax. Tjänstesektorn har under 20-årsperioden ökat och svarar för drygt hälften av sysselsättningen. Den offentliga sektorns andel av den totala sysselsättningen ligger stabilt på en tredjedel av sysselsättningen. Som regional drivkraft innebär denna långsiktiga trend att sysselsättningen blir allt mer koncentrerad. Tjänstesektorn är i betydligt högre grad beroende av geografisk närhet till övriga verksamheter inom samma sektor. Från att befolkningen i viss grad har flyttat till jobben, flyttar jobben i allt högre grad dit människor bor. Ungefär 70 procent av folkökningen sker i de tre storstadslänen i nuläget. Flyttströmmarna i kombination med en åldrande befolkning ger ett Sverige som befolkningsmässigt och sysselsättningsmässigt blir allt mer tudelat. Under perioden 2004 – 2013 ökade sysselsättningen i storstadsstäderna och dess förortskommuner med 18,4 procent, i större städer och dess förortskommuner med 10,5 procent, och i övriga kommuner med sammanlagt 3,3 procent. Av ökningen i det totala antalet förvärvsarbetande i riket stod de två förstnämnda kommungrupperna för 90 procent. Kontorssegmentet har, till följd av urbaniseringen, också haft en tudelad värdeutveckling. I storstadsregionerna har efterfrågan och värdeutvecklingen varit stark, samtidigt som mindre orter och arbetsmarknader haft en mycket begränsad tillväxt. Sysselsättningsökningen i storstadsregionerna har i viss utsträckning skett inom det befintliga beståndet då den teknologiska utvecklingen lett till en ökad yteffektivitet med en successiv övergång från cellindelade kontor till öppna kontorslandskap och allt mer aktivitetsbaserade och flexibla arbetsplatser. Trenden är i allra högsta grad pågående. Inom de flesta branscher blir medarbetarna allt mindre bundna till sina arbetsplatser vilket skapar utrymme för effektiviseringar i enlighet med den framväxande delningsekonomin. Ökade miljökrav från hyresgästerna, och en stärkt betalningsvilja per kvadratmeter till följd av nämnda effektivisering, har lett till ett ökat investeringsintresse i nyproduktion i storstadsmarknaderna under de senaste åren. Delningsekonomin och den ökande möjligheten att arbeta ”på distans”, eller egentligen någon annanstans än vid skrivbordet, kan dock komma att påverka efterfrågan på kontorsytor i absoluta tal, varför kontorslokaler av lägre kvalitet kan se en vikande efterfrågan även i framtiden. Trenden inom butikssegmentet har under den senaste 20-årsperioden varit att externhandeln haft en explosionsartad tillväxt. Ett viktigt skäl till detta var ändringen av Plan- och Bygglagen 1994 som möjliggjorde handelsetablering på gammal industrimark. Dessutom fanns stora konkurrensfördelar gentemot den tidigare rådande strukturen med handel i stadskärnan. Möjligheten att bygga stora butiker med större upptagningsområde skapade samordningsfördelar och möjliggjorde lägre prissättning samt ett större utbud. Bland annat lättheten att parkera i området i jämförelse med stadskärnan skapade också en ökad tillgänglighet för kunden. På många orter har utvecklingen lett till en utarmad stadskärna, och från kommunpolitiskt håll har detta varit en het fråga. Ett annat växande segment, vars konkurrensfördelar överensstämmer med externhandeln, är e-handeln. Redan i samband med IT-boomen kring millenniumskiftet, vilken som bekant resulterade i den efterföljande IT-kraschen, fanns det visionära företag med ambitionen att förändra detaljhandelsstrukturen i grunden genom att erbjuda kunder detaljhandel via internet med direkt hemleverans. Av olika skäl misslyckades dessa satsningar fatalt. De nutida satsningarna på e-handel lider förvisso i stor utsträckning fortsatt av svaga eller obefintliga rörelsemarginaler, men segmentet har numera en inte oväsentlig del av den totala detaljhandeln. Sedan HUI började mäta omsättningen i e-handeln år 2003 har denna vuxit från 4,9 mdkr till 42,9 mdkr år 2014. Idag står e-handeln för cirka 6,4 procent av den totala omsättningen i detaljhandeln. På grund av de snarlika konkurrensfördelarna väcker e-handelns snabba tillväxt frågetecken kring hur framförallt externhandel i så kallat ”big-box”-format kommer att stå sig i den ökande konkurrensen. Vad gäller utbud och tillgänglighet är e-handelns erbjudande svårslaget. Köpcentrumen, i såväl innerstads- som externhandelslägen, har fortsatt en stark konkurrensfördel som mötesplats och upplevelsecentrum. Trenden inom nyutvecklade köpcentrum går också mot ett ökat och mer kvalitativt utbud av restauranger och liknande. Men visst saknas det ett stort segment i diagrammet? Sveriges demografiska utmaningar och urbaniseringens tryck på landets tillväxtkommuner har skapat förutsättningar för det senaste tillkommande segmentet. Marknaden för det som senare skulle komma att benämnas Samhällsfastigheter kan sägas ha gått från 0 till 100 de senaste 10 åren, från att ha setts som en illikvid tillgång till att utgöra möjligheter för det offentliga att frigöra kapital till kärnverksamheten. En effekt av skuld- och finanskrisen 2008 var en ökad riskaversion bland investerare och banker. Detta medförde att stora mängder kapital sökte sig till fastigheter med låg risk och allt fler blickade mot det offentliga fastighetsinnehavet. Objekt med stat, landsting eller kommuner som hyresgäst, ofta långa hyresavtal med låg hyresgästrisk gav stabila kassaflöden och bidrog till att minska korrelation med den ekonomiska konjunkturen. Mellan 2009 och 2014 ökade transaktionsvolymen från 340 mkr till 17 mdkr (affärer >100 mkr). Bland de aktörer som var tidigt inne i segmentet kan nämnas Akelius, Kungsleden och sedermera Hemsö, Hemfosa, Rikshem samt Stenvalvet (dåvarande Lönnbacken). Segmentets tilltagande popularitet kan till stor del hänföras till AP-fonderna, som från och med förvärvet av Vasakronan år 2008 varit en dominerande köpare inom flera fastighetstyper och underkategorier. Enligt en sammanställning av Fastighetsvärlden uppgick AP-fondernas innehav till 176 mdkr år 2014, mer än en tredubbling gentemot de 55 mdkr som fastighetstillgångarna uppgick till efter förvärvet av Vasakronan. AP-fonderna med flera privata pensionsbolag har stått för en väsentlig del av den totala transaktionsvolymen. För landsting och kommuner som behöver frigöra kapital för att möta utmaningarna inom kärnverksamheterna är möjligheterna mycket goda att skapa handlingsalternativ med hjälp av fastighetstillgångarna. De offentligas fastighetsstrategi tillsammans med pensionsbolagens agerande och investeringsinriktning blir utifrån ovan en avgörande faktor för hur segmentet kommer att utvecklas kommande år. Fastighetsbranschen har förändrats väsentligt de senaste 20 åren och står med all sannolikhet inför fundamentala förändringar framöver. Fastigheter kommer alltid att vara en framtidsbransch. Det kommer alltid att behövas en fysisk plats för oss att vara på, oavsett vad vi människor gör och hur vi gör det. Samtidigt ställs vi inför höga krav på långsiktighet och flexibilitet. Ett stort ansvar som samhällsbyggare. NAI Svefa har funnits med i 20 år som privat rådgivningsbolag. Manövrerat förändringarna och själva bidragit till några längs vägen. Vi har historiken och erfarenheten. Vi har förändrats med marknaden och är fortsatt ett av landets största rådgivningsbolag inom fastigheter. Historiken är avgörande för att kunna ta fasta på långsiktiga trender. Närvaro i marknaden för att fånga förändringar är avgörande för att kunna erbjuda framåtblickande rådgivning. Det har vi gjort och det kommer vi att fortsätta göra så länge vi har våra kunders fortroende. Vi är övertygade om att vi även framöver med vår starka närvaro i svensk fastighetsmarknad, vår gedigna kompetens och ökade fokus på strategisk och komplex rådgivning står väl rustade för att skapa framtiden tillsammans med er. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 11 Stadsplaneringens framtida utmaningar Vi bygger stad i Sverige för första gången på decennier. Bakom oss har vi en väldigt eftersatt bostadsproduktion, delvis till följd av bevarandefokus i regleringar och en fastighetskrasch med dämpad efterfrågan som följd. Om vi återigen ska bygga stad, som likt stenstaden är attraktiv även om 100 år, behöver vi ställa om vårt fokus i stadsplaneringen. Morgondagens stadsbor måste prioriteras, vi måste ha effektiva och hållbara sätt att transportera oss i staden och vi måste skapa affärsmodeller som ger incitament till investeringar i attraktiv stadsmiljö. Kombinationen av högt bostadsbyggande och den ekonomiska krisen som slog till under tidigt 90-tal innebar att den tidigare bostadsbristen försvann. Från 1992 till 1998 hade cirka 200 av landets 290 kommuner överskott på bostäder. Bostadsproduktionen i Sverige var nära nog obefintlig under större delen av 90-talet och de utmaningar vi står inför idag, förknippat med hur våra städer skall växa, fanns långt ner på agendan. Fokus inom stadsplaneringen inriktades istället på hur vi skulle bevara våra städer. I Stockholms översiktsplan från 1990 samt 1999 konstaterades att Stockholm i huvudsak var färdigbyggt. Utifrån denna övertygelse var det nog naturligt att vi riktade in oss på att bevara städerna och att skapa bra miljöer för de som redan bodde där. En viktig lag för stadsplaneringen från denna tid, som speglar den rådande tidsandan, var nya PBL (Plan- och Bygglagen, 1989). Den var inriktad på bevarandet av befintliga miljöer och gav ett stort inflytande till de som redan bodde i staden. I efterhand har vi insett att denna inriktning försvårar möjligheter för nyproduktion. Lagen värnar de som bor i staden på bekostnad av de som vill flytta hit. Även den svenska bostadspolitiken, sett ur ekonomiskt perspektiv, har tendenser till detta. Ränteavdrag utan tak, avskaffad fastighetsskatt, ROT-subventioner, avsaknad av amorteringskrav och styrränta kopplat till ett inflationsmål är alla exempel på faktorer som bidragit till de senaste årens kraftiga prisstegringar på bostäder. Prisstegringar som gynnat de som redan bor i staden, tyvärr på bekostnad av de som vill flytta hit. Ett undantag kan tyckas vara vår starka hyresreglering. Bostadshyrorna hålls nere och oavsett bakgrund kan vem som helst flytta till Sveriges städer och bo bra. Hyresregleringar är bra i teorin, men i praktiken har vi skapat långa köer och svarta marknader. Hyresregleringen har, istället för att motverka bostadsbrist och ekonomisk segregation, blivit ytterligare ett system som gynnar de boende i lägenheterna, på bekostnad av de som vill flytta in. Sammantaget har vi i Sverige under en längre period haft system som bevarar existerande miljöer och som gynnar stadens befintliga invånare. Tillväxten i våra städer är dock väldigt stark, cirka 70 procent av den framtida befolkningstillväxten i Sverige kommer ske i de tre storstadslänen. Fram till 2040 beräknas befolkningsmängden i dessa län uppgå till cirka 6,7 miljoner invånare, en ökning med cirka 1,6 miljoner invånare. Denna tillväxt kommer innebära en stor ansträngning för stadsplanering och bostadspolitiken i Sverige. Den stora skillnaden nu, jämfört med tidigare, är att fokus sakta håller på att skifta till att bygga stad och skapa förutsättningar för morgondagens invånare. Kan vi fortsätta fokusera på stadens redan etablerade invånare på samma sätt som vi gjort och samtidigt skapa förutsättningar för den socialt och ekonomiskt hållbara staden där alla nya invånare är välkomna? Vi måste hitta ett sätt att bygga stad som integrerar morgondagens 1,6 miljoner invånare om vi vill att den hållbara staden ska kunna existera i Sverige om 20 år. Om vi inte kan ställa om vårt fokus finns risk för ökad segregation i våra städer där dagens och morgondagens invånare får helt olika förutsättningar att skapa sig ett bra liv i staden. BEFOLKNINGSUTVECKLING OCH PROGNOS FÖR STORSTADSLÄNEN 1980–2040 Antal invånare, 1 000-tal 2 500 2 000 1 500 1 000 500 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 ■ Stockholm 12 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 Prognos 3 000 ■ Västra Götaland ■ Skåne ”Städer planeras inte för de som bor här nu, utan för de som kommer att flytta in.” Alexander Ståhle, Spacescape När städerna växer behöver vi kunna transportera oss på ett sätt som är effektivt, miljövänligt och som inte förstör stadsmiljön. I många delar av Sverige är det infrastruktur från 60–70-talet som försörjer våra städer. Med tanke på den kommande befolkningstillväxten har vi stora behov av investeringar i infrastruktur framför oss. Det ter sig naturligt att vi investerar i den Infrastruktur som gynnar de stadskvaliteter vi vill att stadens ska ha. Stora delar av all ny bostadsbebyggelse under den senaste tiden har kapitaliserat på redan gjorda investeringar i infrastruktur, med vissa få undantag. Tekniska förbättringar gör att vi klarar oss men det stora behovet gör att den hittills rådande förtätningsstrategin sannolikt inte kommer räcka. Vi behöver bygga ut städernas infrastruktur för att skapa förutsättningar till nya stadsdelar. En viktig fråga är då hur vi vill transportera oss i den framtida staden? En trend som förändrar eller kanske snarare återställer staden till ett tidigare utseende är att trafikprioriteringen ändras. Cykel- och gångtrafik får allt större utrymme på privatbilismens bekostnad. Bilismen anses i allt fler städer vara omodern därför att den på olika sätt förstör stadsmiljön. De bilar som vi kör runt med idag tar mycket plats, skapar buller, bidrar till föroreningar och växthusgaser samt ökar avståndet mellan människor. Stadsmiljöer som domineras av biltrafiken upplevs dessutom som mindre attraktiva. Gatunät som prioriterar gång och cykeltrafik har en signifikant positiv påverkan på bostadspriser. Med denna insikt håller flera av världens städer på att ställa om de miljöer som skapades under 1900-talet då stadsplanering införde massbilism i centrala stadsmiljöer. Mycket ansvar vilar således på dagens stadsplanerare att förstå hur vi skapar attraktiva städer för morgondagens invånare. Runt om i Sveriges tillväxtorter planeras det för nya stadsdelar, stadsdelar som byggs för att leva i under de kommande 100 åren. I planeringen och utformningen av dessa nya stadsdelar har vi börjat inse att vi måste ställa höga krav på kvalitet och långsiktighet redan i tidiga skeden. Kommuner och byggherrar börjar långsamt bli bättre på att förstå vad som skapar attraktiva stadsmiljöer och hur vi samverkar för att uppnå dessa. Men i och med förtätningsstrategin har vi inga utpräglade modeller för finansiering av ”nya” kollektiva varor. Hur finansierar vi investeringar i infrastruktur, parker, torg eller andra gemensamma nyttor som hör till den attraktiva stadsmiljön? Rätt stadskvaliteter gör att ett helt område blir mer värt, finansieringsansvaret bör således delas mellan alla som erhåller nytta. Under de kommande 20 åren kommer vi sannolikt arbeta fram affärsmodeller som dels inkorporerar ett socialt och ekologiskt hållbart synsätt i olika stadsbyggnadsskeden, dels ger incitament att finansiera attraktiva miljöer i staden som alla kan ta del av. De stadsmiljöerna vi skapar idag måste vara långsiktigt attraktiva. Kortsiktighet, kostnadsbesparingar och vinstmaximering som gynnar oss idag får ge vika för insikten att staden byggs för framtiden. ”De fördelningspolitiska konsekvenserna av den svenska bostadspolitiken och att Sverige byggt mindre än Finland under de senaste 10 åren, motsvarar ungefär en 1 000 miljarder kronors överflyttning från framtida bostadsköpare till de som äger bostäder idag. Det är den största omfördelningen av förmögenhet i Sveriges historia, åt fel håll.” Stefan Fölster, Reforminstitutet ”We might not own cars in this city in a decade or a decade and a half.” Eric Garcetti, Borgmästare i Los Angeles ”Utgå från människans behov och skapa attraktiva platser, levande städer och trygga boendemiljöer som inspirerar och attraherar. Människan måste sättas i fokus när vi utvecklar regionen, det är människorna som skapar tillväxt i det 20:e århundradet.” Öresundsregionen i ögonhöjd, Gehl Architects ”Sedan Andra världskriget har stadens gator varit bilens domän. Cykelgator markerar ett paradigmskifte där vi kommer tillbaka till den mänskliga gatan.” Ole Kassow, Purpose Makers ”Marken är stadens mest värdefulla tillgång. Ett av dagens problem är att kommunens process för markanvisningar inte ger rätt förutsättningar för ett långsiktigt värdeskapande. Det gäller inte minst i Stockholm.” Emma Jonsteg, Utopia Arkitekter SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 13 Stockholm 91 Jonas Åkerberg [email protected] Telia Soneras huvudkontor i Farsta avyttras. Fastigheten planeras istället att utvecklas till cirka 3 000 nya bostäder, varav en tredjedel upplåts som hyresrätt. Det är stor aktivitet på hotellmarknaden, bland annat med betydande om- och tillbyggnader. Utbyggnaden av Södersjukhuset har tagit fart. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna hör Einar Mattsson, Ikano, Olov Lindgren, SKB och Stena Fastigheter. Rikshem och Ikano Bostad förvärvade i juni fastigheten Burmanstorp 1 från Nordisk Renting. Fastigheten inrymmer idag Telia Soneras huvudkontor och omfattar totalt cirka 100 000 kvadratmeter kontorslokaler. Avsikten med förvärvet är att utveckla bostäder inom fastigheten. Totalt beräknas 3 000 bostäder tillföras med byggstart under 2017 – 2018. I juni förvärvade Primula tomträtten till Smyrna 2 på Gärdet. Säljare var AFA Fastigheter. Fastigheten inrymmer cirka 9 800 kvadratmeter bostäder och lokaler. Köpeskillingen uppgick till 350 mkr, motsvarande cirka 35 700 kr/kvm. Direktavkastningen för bostadsdelen bedöms till cirka 3,35 procent. I Alvik har JM förvärvat Racketen 10, mera känd som Alviks Terrass, för en köpeskilling om 800 mkr. Fastigheten omfattar cirka 26 300 kvadratmeter kontor, restaurang och garage. JM kommer att verka för en detaljplaneändring med avsikten att utveckla 500 – 600 bostäder. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora ägarna av kommersiella hyresfastigheter hör AFA Fastigheter, AMF Fastigheter, Fabege och Vasakronan. Hotellmarknaden i Stockholm har de senaste åren varit ett aktivt segment. Flertalet nya projekt har aviserats. Till de senaste hör Kungsledens projekt i kontorsfastigheten Blästern 14 i Hagastaden, där delar av fastigheten planeras för hotellverksamhet. Totalt beräknas hotellet omfatta 7 700 kvadratmeter med cirka 200 rum och stå klart under 2017. Stena Fastigheter investerar 500 mkr i deras hotellfastighet vid Brunkebergstorg. Ett nytt hyresavtal har tecknats med Scandic om 17 800 kvadratmeter hotell, restaurang och konferenslokaler. Till detta planerar Stena Fastigheter att tillskapa 4 000 kvadratmeter butikslokaler i fastigheten. Projektet beräknas stå klart under hösten 2017. Fastigheten Keflavik 1 i Kista förvärvades under augusti av Kungsleden till en köpeskilling om 750 mkr. Objektet omfattar cirka 25 300 kvadratmeter kontorlokaler. Priset motsvarar cirka 29 800 kronor per kvadratmeter. 14 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:2 Index 2015:1 2014:2 2014:1 1995 91 91 90 9195 Placering1 1 1 1 1 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR AA-läge 3 700 – 5 300 4,00 –5,00 55 000 – 98 000 A-läge 2 200 – 4 300 4,50 –5,75 40 000 – 69 000 B-läge 1 600 – 3 200 5,25 –6,75 20 000 – 40 000 C-läge 900 – 2 400 5,50 –7,75 9 000 – 25 000 AA-läge 2 000 –18 000 4,25 –6,00 68 000 –159 000 A-läge 1 500 – 8 000 4,75 –6,50 42 000 –105 000 B-läge 900 – 4 500 5,50 –7,50 26 000 – 47 000 C-läge 700 – 2 000 6,25 –7,75 10 000 – 25 000 A-läge 700 – 1 300 6,00 –8,25 5 500 – 13 000 B-läge 600 – 850 6,50 –8,25 5 000 – 8 500 C-läge 550 – 850 6,75 –8,50 3 500 – 6 500 AA-läge 1 425 – 2 350 1,25 –3,75 23 000 – 55 000 A-läge 1 225 – 2 225 1,25 –3,75 22 000 – 50 000 B-läge 1 100 – 1 725 3,00 –5,00 14 000 – 38 000 C-läge 1 075 – 1 425 4,25 –5,75 8 500 – 30 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, Fabege, Hemsö, Jernhusen och SISAB. Locum har i den stora utbyggnaden av Södersjukhuset gett NCC i uppdrag att uppföra en ny behandlingsbyggnad om 28 000 kvadratmeter med akutmottagning och operationssalar samt en byggnad för drift och underhåll. Ordervärdet uppgår till cirka 1,0 mdkr. Projektet beräknas vara färdigställt till årsskiftet 2018 / 2019 och väntas sysselsätta omkring 400 personer. Nya arkitekturskolan på KTH där Akademiska Hus investerat drygt 400 mkr premiärvisades under sommaren. Byggnaden omfattar cirka 8 800 kvadratmeter i fyra våningsplan. FRAMÅTBLICK 2035 INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER År 2035 kommer Stockholm vara en pulserande storstad som verkligen lever upp till sin slogan ”Capital of Scandinavia”. Stockholms kommun kommer då att ha växt, både på bredden och längden, och bereda plats åt mer än en miljon människor. Bostadsbehovet kommer fortfarande vara stort trots en hög nybyggnadstakt. Bebyggelsen sker i första hand med syfte att förtäta staden vilket kommer leda till att tidigare glesbebyggda förorter blir mer levande. Utanför staden kommer trenden att husen blir högre bestå, medan största delen av innerstaden förblir sig lik. En del av innerstaden som kommer förändras är Slussen. Förutom till utseendet kommer Slussen även femdubbla kapaciteten att släppa ut vatten från Mälaren till Saltsjön vilket minskar risken för översvämningar. Infrastruktursatsningen i Stockholm kommer ge stockholmsresenärer en stor tidsvinst. År 2035 förväntas Förbifart Stockholm vara i bruk med tung trafikering. Vi kommer också kunna se att Götalandsbanan är färdig. Tågresan mellan Göteborg och Stockholm kommer då ta drygt två timmar. Tunnelbanans blå linje kommer förlängas norrut från Akalla till Barkarby station samt österut från Kungsträdgården via Sofia på östra Södermalm till Nacka. En ny tunnelbanelinje kommer även byggas från Odenplan via Hagastaden till Arenastaden i Solna. Även färdigställandet av Citybanan och Mälarbanan kommer bli en viktig del i förbättringen av infrastrukturen i Stockholm. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Brostaden (Castellum), Compactor Fastigheter, Corem Property, Klövern och Sagax hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Stockholm. Brostaden har tecknat ett 15-årigt hyresavtal med Lobster Seafood Sweden omfattande cirka 5 700 kvadratmeter i fastigheten Godståget 1 i Årsta. Som en del i en portföljaffär har Sagax förvärvat tomträtterna till Säteritaket 1 i Hässelby Gård och Hällsätra 2 i Sätra av Kungsleden. Totalt omfattar fastigheterna drygt 11 000 respektive 1 200 kvadratmeter lager. Hyresvärdet för fastigheterna uppges till cirka 9,2 respektive 2,6 mkr. Stendörren har av I&U Fastigheter förvärvat en portfölj om fem objekt till ett underliggande fastighetsvärde om 200 mkr. Objekten har en uthyrningsbar area om cirka 31 000 kvadratmeter kontor, lager och lätt industri. Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Antal % 25 000 2,5 20 000 2,0 15 000 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 10 000 1,0 Medelinkomst, tkr 5 000 0,5 0 0,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Stockholm ■ Nyproduktion bostäder Stockholm ■ Befolkningstillväxt Stockholm ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter Folkmängd 711 119 917 297 29 1,3 1 172 6 586 462 9,0 10 800 64 300 495 9,3 166,8 *320,2 92 3,3 575 468 913 449 59 2,3 8,8 5,2 –41 – Låneskuld per capita **38 735 51 614 33 1,4 Kontorshyror, kr/kvm 2 600 4 600 77 2,9 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 800 000 600 000 ■ Bostäder 400 000 ■ Kontor 200 000 ■ Industri / lager ■ Butiker ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 15 Göteborg 65 Hans Hurtig [email protected] Intresset för att förvärva bostäder i miljonprogramområden har ökat de senaste åren och hittills i år kan två stora köp noteras. Nyproproduktionen av kontorsfastigheter fortsätter under 2015 och förvärv under pågående byggnation likaså, med stigande hyror och prisnivåer samt sjunkande direktavkastningskrav. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam, och Willhem. Första halvåret 2015 avslutades med två stora affärer i miljonprogramsområdena Bergsjön och Hammarkullen. Real Holding förvärvade i maj 890 lägenheter i Hammarkullen för 500 mkr, motsvarande drygt 7 700 kr/kvm. Strax därefter utökade Willhem sitt bostadsinnehav i Bergsjön och förvärvade nio fastigheter från Västerstaden med 523 lägenheter. Fastigheterna uppfördes 1966 – 1968 men har genomgått en större upprustning och bedöms vara i gott skick. Göteborgs stad har som mål att det ska byggas mellan 3 000 till 5 000 lägenheter per år. Inför Jubileumsåret 2021 beslutade byggnadsnämnden i våras att göra en satsning och utöka byggandet med ytterligare 7 000 bostäder. Satsningen skall vara utöver det årliga byggandet och vara i blandad upplåtelseform på både privat och kommunal mark, främst kring områdena Olskroken, Kallebäck, Västra Frölunda och Högsbo. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Platzer, Vasakronan och Wallenstam är stora kommersiella fastighetsägare i Göteborg. Under juni gjorde Atrium Ljungberg sitt första köp i Göteborg genom förvärvet av tre kontorsfastigheter på Lindholmen. Fastigheterna förvärvades från Älvstranden Utveckling till en köpeskilling om 897 mkr, motsvararande cirka 25 600 kr/kvm. Den näst största affären för halvåret är Platzers förvärv av Gamlestadens fabriker, fastigheten Göteborg Olskroken 18:7, omfattande 62 000 kvadratmeter uthyrbar yta. Fastigheten såldes av Aberdeen till en köpeskilling om 750 mkr, motsvarande cirka 12 100 kr/kvm. Nya detaljplaner var vid köpet pågående för hela närområdet med bland annat Gamlestadens resecentrum. Skanska avyttrar ytterligare en kontorsfastighet och säljer pågående byggnation av Park 49 vid Ullevi för 418 mkr. Köparen är Balder som vid färdigställandet även kommer inhysa 1 900 kvadratmeter kontorsyta. Direktavkastningen bedöms ligga mellan 4,75 – 5,0 procent. 16 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 65 64 59 62 66 Placering2 2 2 2 2 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR AA-läge 1 700 – 2 800 4,50 –5,50 25 000 – 50 000 A-läge 1 400 – 2 500 5,00 –6,00 18 000 – 50 000 B-läge 1 000 – 2 200 5,75 – 6,75 15 000 – 35 000 C-läge 650 – 1 600 6,75 – 7,50 6 000 – 20 000 AA-läge 4 000 –11 000 4,25 – 5,25 30 000 – 95 000 A-läge 1 500 – 7 500 4,75 – 6,25 20 000 – 75 000 B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 28 000 C-läge 700 – 1 500 6,25 – 8,00 2 500 – 13 000 A-läge 475 – 1 100 6,25 – 8,25 6 000 – 14 000 B-läge 475 – 900 7,00 – 8,50 5 000 – 8 000 C-läge 425 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 7 000 AA-läge 1 125 – 2 000 2,25 – 3,75 23 000 – 45 000 A-läge 1 075 – 1 750 2,75 – 4,00 16 000 – 35 000 B-läge 1 025 – 1 650 3,00 – 5,25 13 000 – 30 000 C-läge 975 – 1 425 4,75 – 7,00 7 000 – 16 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Göteborg är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasakronan och Wallenstam. I Kviberg har Nordens största multisportarena, Prioritet Serneke Arena, invigts. Anläggningen inrymmer 45 300 kvadratmeter med bland annat grundskola, Aspero idrottsgymnasium, en fullstor inomhusfotbollshall, två sporthallar, gym och ett 1,2 kilometer långt längdskidspår. Under 2015 färdigställs även Next Step Groups skolbyggnad i Nya Hovås på 5 300 kvadratmeter. Hyresgäst är Pysslingen Förskolor och Skolor. Byggnaden innehåller även butiker och kontor. INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Balder, Eklandia (Castellum), Geely, Platzer, Volvo och SKF är stora privata ägare av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Det är högt tryck på logistik-/industrimark med närhet till Göteborgs Hamn. I våras förvärvade Bockasjö ett markområde om 300 000 kvadratmeter för etablering av fem logistikbyggnader om cirka 160 000 kvadratmeter. I maj sålde Alaska Fastigheter logistikfastigheterna Göteborg Högsbo 26:5 och Göteborg Kobbegården 6:248 belägna intill Söderleden. Köpare var Estea Logistic Properties 5 för ett underliggande värde om 180 mkr, motsvarande drygt 13 000 kr/kvm. Alaska Fastigheter och Wilfast har avyttrat två fullt uthyrda kontor- och industrifastigheter på Hisingen. Köpare var Varis Förvaltning och priset uppgick till cirka 100 mkr, motsvarande drygt 4 400 kr/kvm. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION % 10 000 2,0 8 000 1,6 6 000 1,2 4 000 0,8 2 000 0,4 0 0,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningstillväxt Göteborg ■ Nyproduktion bostäder Göteborg ■ Befolkningstillväxt riket Göteborg är år 2035 en stad som äntligen tagit steget till att bli en fullfjädrad storstad. Staden beräknas då ha 150 000 fler boende och 80 000 fler arbetstillfällen samt vara kärnan i en arbetsmarknadsregion med 1,75 miljoner invånare. Den stora infrastruktursatsningen Västsvenska paketet vars budget till stor del utgörs av Västlänken, 20 av 34 mdkr, förväntas förbättra Göteborgs infrastruktur avsevärt. Västlänken blir i huvudsak en nio kilometer lång tvåspårig järnvägsförbindelse genom centrala Göteborg där cirka sex kilometer kommer att gå i tunnel. Järnvägsprojektet som planeras stå klart 2026 kommer innebära stora tidsvinster och ett ökat resande med kollektivtrafik. År 2035 har fler tunnlar byggts med utgångspunkt från Västlänken och staden kommer då ha vad som kan liknas vid en fullt fungerande citybana. En minst lika viktig infrastruktursatsning är att staden kommer ta mod till sig och satsa på en mängd broförbindelser över älven. Framförallt gång- och cykelbroar vilka är tillräckligt tätt belägna och tillräckligt låga för att lyckas binda samman och skapa enighet mellan dagens centrala delar och Hisingssidan. Staden förväntas även börja växa på höjden. Mycket av den högre bebyggelsen kommer vara belägen längs Mölndals dalgång men även kring centralstationsområdet där målet är att utveckla ett göteborgskt ”downtown”. Det är framförallt satsningen kring centralenområdet och området på Lindholmen där bland annat Karlatornet ska uppföras som kommer driva utvecklingen på höjden. KOMMUNFAKTA Antal ■ Befolkningsnetto Göteborg FRAMÅTBLICK 2035 ■ Befolkningstillväxt 24 orter Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 449 189 544 285 21 1,0 Medelpriser småhus, tkr 1 059 4 807 354 7,9 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 3 700 40 100 984 12,7 Medelinkomst, tkr 147,9 *269,4 82 3,0 325 534 542 075 67 2,6 12,0 6,6 -45 – Låneskuld per capita **41 184 66 256 61 2,4 Kontorshyror, kr/kvm 1 200 2 500 108 3,7 Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 400 000 300 000 ■ Bostäder 200 000 ■ Kontor 100 000 ■ Industri / lager ■ Butiker ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 17 Malmö 50 Per Wieslander [email protected] Aktiviteten på projektmarknaden är hög. Flera stora projekt färdigställdes under våren, men det sker hela tiden nya tillskott på marknaden. Efterfrågan för centrala, kommunikationsnära fastigheter är stor. Utbyggnaden sker huvudsakligen vid Malmö Centralstation, Universitetsholmen och i Hyllie. BOSTADSFASTIGHETER Stena Fastigheter är den största privata innehavaren av flerbostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter och Willhem är andra stora privata aktörer. Innan sommaren meddelade Heimstaden att de utökar sitt ägande i Malmö genom förvärv av Möllekällan Fastighets AB. Bolaget innehar 15 fastigheter kring Möllevången och S:t Knuts Torg med en uthyrbar area om 21 300 kvadratmeter fördelat på 314 lägenheter och lokaler i bottenplan. I samband med affären förvärvade Heimstaden även fastigheten Yrket 3 på Möllevången innehållande 26 lägenheter. Säljare var Tensor Fastighets AB. En annan aktör med stark närvaro i Malmö är Trianon som i våras meddelade att de förvärvat fastigheterna ingående i Annabostäder. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 14 750 kvadratmeter, varav cirka 11 250 kvadratmeter avser bostäder. Intresset för investeringar i hyresfastigheter är mycket stort och det mesta tyder på en fortsatt stark marknad med ett allt större intresse även för bostadsrättsombildningar. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata ägare inom segmentet är Briggen (Castellum), Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Under sommaren köpte Wihlborgs fastigheterna Karin 11 och Nora 11 belägna längs Drottninggatan. Säljare var Niam. De nyrenoverade fastigheterna omfattar totalt cirka 45 000 kvadratmeter, huvudsakligen kontor. En betydande del av intäkterna kommer från offentliga hyresgäster. Vid färdigställt projekt uppgår Wihlborgs investering till 1,0 mdkr. Även vid Drottningtorget har det skett en transaktion av en totalrenoverad kontorsfastighet då SPP förvärvade Österport 7 från Skanska. Fastigheten omfattar cirka 10 200 kvadratmeter kontor. I januari flyttade Sweco sitt regionkontor till den miljöklassade byggnaden där man tecknat ett 10-årsavtal avseende hela fastigheten. Köpeskillingen baseras på ett underliggande värde om 330 mkr. Affärerna bekräftar intresset för moderna fastigheter med stabila hyresgäster, även om fastigheterna inte är belägna i absolut närhet till spårbunden trafik. 18 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 50 48 49 47 51 6 9 8 9 6 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR AA-läge 2 100 – 2 600 5,00 – 5,50 32 500 – 45 000 A-läge 1 900 – 2 500 5,25 – 6,50 20 000 – 30 000 B-läge 1 200 – 1 800 6,25 – 7,25 10 000 – 17 500 C-läge 800 – 1 300 7,25 – 8,50 6 000 – 10 000 AA-läge 3 500 – 5 500 5,25 – 5,75 40 000 – 60 000 A-läge 3 000 – 4 500 5,25 – 6,25 30 000 – 40 000 B-läge 1 200 – 2 500 6,25 – 7,00 10 000 – 20 000 C-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 5 000 – 15 000 A-läge 650 – 1 000 7,00 – 8,00 6 000 – 10 000 B-läge 500 – 800 7,50 – 8,75 3 500 – 7 500 C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 2 750 – 5 000 AA-läge 1 400 – 1 675 2,50 – 3,25 27 500 – 40 000 A-läge 1 400 – 1 675 3,00 – 4,25 20 000 – 35 000 B-läge 1 175 – 1 550 3,75 – 5,50 15 000 – 25 000 C-läge 1 175 – 1 550 5,25 – 6,25 7 500 – 15 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Folksam Fastigheter, Hemsö, landstinget, Malmö Stad och Wihlborgs är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. Skanska har tecknat ett samverkansavtal med Region Skåne avseende nybyggnad av en vårdbyggnad på sjukhusområdet. Samarbetet omfattar, förutom själva nyproduktionen, även detaljerad planering och förberedelser samt rivning av en del befintliga byggnader och utökning av kulvertsystemet under mark. Byggstart är planerad till januari 2017. Projektet är en del i arbetet med att utveckla och skapa framtidens universitetssjukhus. Region Skåne investerar totalt drygt 6 mdkr i moderniseringen av sjukhusområdet. INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Briggen (Castellum), Klövern, SveaReal och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Malmö Industrial Park är ett nytt expansivt industriområde för företagsetableringar i Norra Hamnen. Kommunen inriktar sig på att erbjuda industrimark till företag inom främst tillverkning och distribution. Industriparken ligger i direkt anslutning till Malmö godsbangård som är den största järnvägsknuten i södra Sverige. Området är också nära länkat till det internationella motorvägsnätet kring Malmö vilket underlättar för lastbilstrafiken. Flera företag har redan reserverat mark. Samtidigt görs stora satsningar på infrastrukturen i området i form av att vägar, broar och genomfartsleder byggs. I nästa steg kommer investeringar också att ske i vindkraft och andra gröna energilösningar. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION FRAMÅTBLICK 2035 År 2035 har Malmö skapat en känsla av storstad. Fler människor rör sig då på samma yta då staden blivit mer tätbebyggd. Gator och torg kommer få mer liv och rörelse. Stadens närhet kommer skapa bättre förutsättningar för att ta sig fram till fots eller via cykel. Staden kommer även i fortsättningen arbeta hårt för att minska segregationen. Kommunens befolkning förväntas växa kraftigt framöver och uppgår till cirka 375 500 invånare år 2025. Detta motsvarar en ökning om cirka 18 procent jämfört med idag. Under de närmsta 10 åren måste staden bebyggas med cirka 26 500 bostäder för att Malmö ska ges möjlighet att växa (NAI Svefa:s beräkningar). Den kommande infrastrukturutvecklingen i staden kommer bidra till att regionen förstoras betydligt. Öppningen av Fehmarn Bält och höghastighetsbanorna är två exempel på detta. Vi kommer sannolikt också att se att Öresunds-metron mellan Malmö och Köpenhamn snart kommer vara förverkligad. Handeln ökar i Malmö och kommer fortsatt vara en viktig näringsgren som bidrar med arbetstillfällen i staden. Det kommer tillkomma ett antal nya handelsetableringar fram till 2035 vilka främst lokaliseras till befintlig stadsstruktur. För att bibehålla sin starka position inom handel kommer kommunen även satsa ytterligare på turism. För att locka turister kommer Malmö bland annat satsat mycket på evenemang i stadsrummet. År 2035 kommer Malmö erbjuda ett brett utbud av kultur, musik och sportevenemang vilket kommer att ytterligare förstärka Malmö som evenemangsstad. KOMMUNFAKTA Antal % 8 000 4 Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 6 000 3 4 000 2 2 000 1 0 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Malmö ■ Befolkningstillväxt Malmö ■ Nyproduktion bostäder Malmö ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter 245 699 320 147 30 1,3 999 4 005 301 7,2 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 2 700 21 500 696 10,9 Medelinkomst tkr 137,0 *228,6 67 2,6 144 131 318 677 121 4,0 15,3 10,5 –32 – Låneskuld per capita **15 150 41 059 171 5,1 Kontorshyror, kr/kvm 1 100 2 350 114 3,9 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 300 000 250 000 200 000 ■ Bostäder 150 000 ■ Kontor ■ Butiker 100 000 ■ Industri / lager 50 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 19 Uppsala 55 Jimmie Nordensky [email protected] Uppsala växlar upp tempot för att möta visionen om 350 000 invånare till 2050, en betydande ökning från dagens dryga 200 000. I Södra staden förvärvar Besqab 500 bostadsbyggrätter av Akademiska Hus. Det eftertraktade läget för kommersiella etableringar vid Stortorget tappar mark till förmån för det nya Resecentrumet. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Heimstaden, HSB Uppsala, Rikshem och Stena Fastigheter. Uppsala har idag en befolkningsmängd om drygt 200 000 invånare. Målet är att befolkningen ska nå 350 000 till 2050. En av åtgärderna för att nå denna målsättning är att tredubbla bostadsbyggandet framöver. Detta innebär att det ska planeras för cirka 3 000 nya bostäder årligen. I Ultuna söder om centrala Uppsala har Besqab förvärvat cirka 500 bostadsbyggrätter från Akademiska Hus. Köpeskillingen uppgick till cirka 140 mkr. Området som är under planläggning utgör första etappen i Södra staden som sträcker sig från Polacksbacken i norr till Sunnersta i söder. Uppsalahem kommer att uppföra hyresrätter inom området. Exploateringen i Gränby fortsätter att ta form. Rikshem har tecknat avtal med Riksbyggen om byggrätter för cirka 10 000 kvadratmeter. I området planerar Rikshem att uppföra cirka 1 000 bostäder samtidigt som man rustar upp cirka 1 200 bostäder i det befintliga beståndet. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Bland de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Uppsala finns Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Diligentia och Vasakronan. I Uppsala har hyresnivåerna ökat för moderna kontor i A-lägen och nivåer om 2 800 kr/kvm. Vakanserna i motsvarande läge ligger kring fyra procent. Den nuvarande bristen på moderna lokaler bedöms vara en del av förklaringen. Vakanser finns främst i omoderna lokaler i sämre lägen där vakansnivåer upp mot tio procent förekommer. Noterbart är att det mest eftertraktade läget dessutom till stor del förflyttats från Stortorget till förmån för området kring Resecentrum som varit under utveckling de senaste åren. Livsmedelsverket som under en tid letat nya lokaler om cirka 8 000 kvadratmeter i Uppsala har avbrutit upphandlingen på grund av bristfällig konkurrens då fastighetsägarna inte uppfyllde kraven. Några av kraven i upphandlingen var bland annat yteffektiva lokaler, avancerade labblokaler och ett sexårigt hyresavtal. 20 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 55 58 56 60 51 4 3 3 3 6 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 100 – 2 700 4,90 – 6,00 11 000 – 42 000 B-läge 900 – 1 600 5,50 – 7,00 7 500 – 22 000 C-läge 700 – 1 100 6,00 – 7,50 5 000 – 11 500 A-läge 2 200 – 4 500 4,75 – 6,00 25 000 – 55 000 B-läge 850 – 3 600 5,25 – 7,00 7 000 – 30 000 C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 5 000 – 11 500 A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000 B-läge 600 – 1 000 6,50 – 8,00 3 500 – 8 000 C-läge 500 – 900 7,00 – 8,25 2 000 – 6 000 A-läge 1 025 – 1 650 3,00 – 4,25 17 500 – 26 500 B-läge 1 025 – 1 425 3,25 – 5,25 11 000 – 18 000 C-läge 1 025 – 1 425 4,50 – 6,00 9 500 – 16 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Hemsö och Rikshem hör tillsammans med kommunen och landstinget till de stora ägarna inom segmentet specialfastigheter. Akademiska Hus påbörjade i april byggnation av Humanistiska teatern i Engelska parken vid Uppsala universitet. Den nya hörsalen beräknas vara färdigställd vid årsskiftet 2016 / 2017. Salen kommer att inrymma 140 sittplatser. Totalt investerar Akademiska Hus 115 mkr i projektet. K2A har tecknat avtal om förvärv av totalt sju vårdfastigheter, varav två är belägna i Uppsala. Fastigheterna uppfördes under 2014 / 2015 och är fullt uthyrda med en genomsnittlig avtalslängd om 14,5 år. FRAMÅTBLICK 2035 Inom segmentet industri- och lagerfastigheter hör Aspholmen (Castellum), GE Medical Holding, Klövern och Sagax till de stora aktörerna i Uppsala. Transaktionsaktiviteten för denna typ av fastigheter i Uppsala är relativt låg. Hyresmarknaden för industrilokaler har generellt förbättrats under de senaste åren. För industrifastigheter inom Uppsala bedöms marknadsmässiga hyresnivåer normalt ligga i intervallet 500 – 1 000 kr/kvm uthyrbar area och den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms normalt ligga i intervallet 5 – 10 procent. I Librobäck har Aspholmen påbörjat nybyggnation av 1 200 kvadratmeter fullt uthyrda lager- och kontorslokaler. Marken förvärvades under 2014 för 3 mkr. Totalt beräknas investeringen uppgå till 20 mkr och projektet planeras vara färdigställt under första kvartalet 2016. År 2035 kommer Uppsala vara en levande stad med nästan 260 000 invånare. Befolkningsökningen kommer frammana ett ökat byggande i kommunen och vi kommer troligen kunna se cirka 23 000 nya bostäder (baserat på NAI Svefa:s omräkning av den prognostiserade befolkningsutvecklingen). Uppsala kommer med största sannolikhet bibehålla sin karaktär i stadskärnan, samtidigt som en del höga karaktärsbyggnader kommer uppföras strax utanför centrum. Vi kommer troligtvis inte längre kunna skåda någon industriliknande verksamhet vid en cykeltur genom staden då sådan verksamhet har flyttats ut till stadens periferi. Ny bebyggelse kommer också utvecklas utanför staden. Landsbygden och de små tätorterna kan komma att växa med cirka 10 000 – 15 000 invånare till 2030. Småhusboenden kommer vara den fortsatt vanligaste boendeformen, men vi kommer sannolikt se att andelen flerbostadshus ökat. Till år 2035 kommer stadens trafiksystem utvecklats till den grad att kollektivtrafikens andel av resandet mer är fördubblats. Förändringen i resandet kommer bland annat bero på tidsvinsten till följd av de nya vägförbindelserna. En förbindelse över Fyrisån mellan Ultuna / Sunnersta och väg 225 vid Nåntuna kommer knyta samman de sydvästra och sydöstra stadsdelarna. En annan förbindelse mellan Kungsängesplanaden och Sjukhusvägen kommer öka tillgängligheten mellan södra Kungsängen och institutionsstråket i väster. Det finns också en möjlighet att Uppsala år 2035 har omvandlat försvarets flygplats vid Ärna till att omfatta civil luftfart. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Antal % 5 000 2,5 4 000 2,0 3 000 1,5 2 000 1,0 1 000 0,5 0 0,0 -11 437 -5,98% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Uppsala ■ Nyproduktion bostäder Uppsala ■ Befolkningstillväxt Uppsala ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 183 472 207 944 13 0,6 851 3 967 366 8,0 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 3 800 37 700 892 12,2 Medelinkomst, tkr* 148,1 *272,2 84 3,1 47 360 207 672 338 7,7 8,9 4,0 –55 – Låneskuld per capita **20 987 41 024 95 3,4 Kontorshyror, kr/kvm 1 100 1 850 68 2,6 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 300 000 250 000 200 000 ■ Bostäder 150 000 ■ Kontor ■ Butiker 100 000 ■ Industri / lager 50 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 21 Linköping 44 Elenore Pellams [email protected] Linköping befäster sin ställning som landets femte största kommun. Befolkningen ökar stadigt, de senaste åren har flyttöverskottet varit betydande. Förutsättningarna på stadens fastighetsmarknad är fortsatt goda. Flera infrastrukturprojekt har färdigställts vilket skapar fortsatta tillväxtmöjligheter. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Linköping hör BoTrygg, HSB, Mannersons Fastighets AB, Riksbyggen, Victoria Park och Willhem. Under många år har kommunen arbetat med att förädla gamla brandstationstomten mitt i centrala Linköping. Nu är hela projektet på gång. Under förra året vann detaljplanen för Konsuln 4 laga kraft och under sommaren vann detaljplanen för bland annat Konsuln 3 och 5 laga kraft. JM har nu förvärvat fastigheterna Konsuln 3 och 5 av Lejonfastigheter och planerar uppföra drygt 180 bostäder omfattande cirka 20 600 kvadratmeter BTA. Stångåstaden har fått nya ägardirektiv att de ska bygga cirka 500 nya hyresrätter per år. Totalt ska det byggas 2 000 bostäder under 2015 – 2019. Under 2015 planerar bolaget för att byggstarta upp emot 700 nya lägenheter i Övre Vasastaden, Gottfridsberg, Vallastaden, Majelden och Valla. Som ett led i den ambitiösa satsningen har dotterbolaget Studentbostäder tecknat avtal med Gärahovs Bygg om 218 studentbostäder i Valla. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER I Linköping hör Corallen (Castellum), Garnisonsfastigheter, Ikano, Klövern, Lundbergs och Lilium till de stora privata aktörerna på den kommersiella marknaden. Mot slutet av förra året förvärvade Heimstaden samtliga aktier i Henry Ståhl Fastigheter. Castellum, via sitt helägda dotterbolag Corallen, har nu förvärvat 50 procent av aktierna i Henry Ståhls Fastigheter av Heimstaden med option på att förvärva resterande 50 procent tidigast 18 månader efter förvärvet. I Linköping utgörs portföljen av nio kontorsfastigheter om drygt 51 400 kvadratmeter med en uthyrningsgrad om cirka 90 procent. Sex fastigheter är belägna i centrala Linköping, två i Mjärdevi och en i Tornby. Tempo storsatsar på Tallboda och nyöppnar en ombyggd butik i Willhems lokaler. Butiken är cirka 1 100 kvadratmeter och blir därmed en av Sveriges största Tempo-butiker. Lundbergs fortsätter att hyra ut inom kvarteret Braxen. Ernst & Young flyttar in i cirka 650 kvadratmeter till hösten. Tidigare hyresgäster är White Arkitekter, Knightec och ÅF. 22 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 44 51 46 47 54 9 7 9 7 5 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 200 – 2 000 5,75 – 6,75 9 000 – 18 000 B-läge 900 – 1 550 6,75 – 7,75 5 000 – 12 000 C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 4 000 – 7 000 A-läge 2 000 – 5 000 5,50 – 6,75 15 000 – 40 000 B-läge 1 000 – 5 000 6,50 – 8,25 6 000 – 15 000 C-läge 600 – 1 100 8,25 – 10,00 3 000 – 8 000 A-läge 400 – 700 7,50 – 9,25 3 000 – 7 500 B-läge 350 – 550 8,25 – 10,00 2 500 – 4 500 C-läge 300 – 450 9,50 – 11,00 1 800 – 3 500 A-läge 1 100 – 1 450 3,75 – 5,00 12 000 – 24 000 B-läge 1 100 – 1 350 4,00 – 5,25 9 000 – 18 000 C-läge 1 050 – 1 325 5,00 – 6,50 5 500 – 12 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Linköping är Akademiska Hus, BoTrygg, Isidorum, landstinget, Lejonfastigheter och Sankt Kors. Det är högt tryck på barn- och ungdomsnämnden i Linköping på grund av alla nya bostadsområden som är under utbyggnad och det stigande antalet elever. Utbyggnadstakten av såväl nya skolor som förskolor har ökat. Hemsö har uppfört en förskola / skola i Harvestad för elever upp till årskurs sex. Lejonfastigheter har uppfört en skola i Södra Ekkällan som riktar sig till samma målgrupp av barn. I Västra Valla, Ekängen och Ullstämma är nya förskolor under uppförande. INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter i Linköping hör Klövern och industribolag som Cloetta med cirka 39 000 kvadratmeter industrilokaler samt Saab med hela 225 000 kvadratmeter industrilokaler. Klövern har tecknat ett femårigt hyresavtal om cirka 4 800 kvadratmeter med Motorola Mobility i Mjärdevi. Transaktionsaktiviteten har över åren legat relativt konstant kring ett 30-tal överlåtelser per år men hittills under 2015 har aktiviteten varit betydligt lägre med endast ett fåtal representativa köp. Även vad gäller tomtmark har aktiviteten varit förhållandevis låg. Mjärdevi och Tornby ses som kommunens mest attraktiva verksamhetsområden. I Mjärdevi finns byggklar mark om cirka elva hektar och i Tornby finns byggklar mark om cirka 30 hektar i kommunal och privat ägo. BE FOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION % 5 000 2,5 4 000 2,0 3 000 1,5 2 000 1,0 1 000 0,5 0 0,0 -141 -0,11% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Linköping ■ Befolkningstillväxt Linköping -0,5 ■ Nyproduktion bostäder Linköping ■ Befolkningstillväxt riket Framtida Linköping är en stad med goda kommunikationer till övriga landet och en stark ihållande befolkningstillväxt. Befolkningen förväntas uppgå till cirka 167 000 personer år 2024, vilket motsvarar en ökning om cirka 10 procent i jämförelse med idag. De två benen i sydost och sydväst kommer att ha byggts bort och staden ha erhållit en geografiskt rundare utformning år 2035. Linköping har samtidigt blivit en tätare och en högre stad. I och med Ostlänkens färdigställande år 2028 kommer ett nytt resecentrum byggas på den östra sidan av Stångån. I samband med detta kommer innerstaden växa över ån och Kallerstad blir en ny stadsdel med bostäder, kontor och handel. Linköping kommer nu även ha en väl fungerande och hållbar kollektivtrafik. Regionen Linköping-Norrköping omfattar cirka en halv miljon invånare och har 220 000 sysselsatta år 2030. Linköping kommer ha ett gott samarbete med Norrköping, Motala och Mjölby och arbetspendlingen kommer vara hög. Handelssektorn i Linköping kommer år 2035 ha expanderat kraftigt men det är LIU och kunskapsintensiva och tekniska företag som kommer att ha en avgörande roll för stadens utveckling. KOMMUNFAKTA Antal -1 000 FRAMÅTBLICK 2035 ■ Befolkningstillväxt 24 orter Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 131 370 152 004 16 0,7 759 3 029 299 7,2 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 1 900 26 300 1284 14,0 Medelinkomst, tkr 148,5 *266,1 79 3,0 45 426 132 349 191 5,5 9,2 5,2 –43 – Låneskuld per capita **22 043 19 537 -11 -0,6 Kontorshyror, kr/kvm 1 100 1 400 27 1,2 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 150 000 125 000 100 000 ■ Bostäder ■ Kontor 75 000 ■ Butiker 50 000 ■ Industri / lager 25 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 23 Västerås 41 John Eriksson [email protected] Flertalet välkända och stora, centralt belägna gallerior i Västerås har nyligen bytt ägare. Igor och Centra samt landmärket Skrapan har samtliga sålts efter att under de senaste åren genomgått större ombyggnationer och moderniseringar för att möta konkurrensen från externhandeln. BOSTADSFASTIGHETER Den privata bostadsmarknaden domineras av AMF Fastigheter, Aroseken, Bostjärnan, Bovista och Ikano Bostad. En fortsatt hög efterfrågan på bostäder har lett till att vakanserna ligger kvar på låga nivåer. Transaktionsaktiviteten gällande bostadsdominerande hyresfastigheter är fortsatt låg. HSB Mälardalen och Mimer ska gemensamt bygga 500 bostäder i Västerås. HSB har köpt marken inom Ängsgärdet och tanken är att de båda bolagen ska bygga ungefär hälften var. Om detaljplanearbetet löper som förväntat kan byggstart ske i slutet av 2016. Mimer har i konkurrens med nio andra bolag vunnit en markanvisningstävling för en byggrätt på Jakobsbergsplatsen och planerar nu att bygga 81 hyresrätter fördelade på tre huskroppar. Derbo Förvaltning har förvärvat fastigheten Jorund 13 för 132 mkr, motsvarande cirka 11 500 kr/kvm. Säljare är Svenska Frälsningsarmén och Centrumkyrkan i Västerås. Fastigheten inrymmer 65 lägenheter och totalt cirka 11 500 kvadratmeter uthyrbar area, fördelat ungefär lika på bostäder och lokaler. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Inom det kommersiella segmentet hör Carlyle, Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden till de stora aktörerna. Atrium Ljungberg har i en portföljaffär avyttrat gallerian Igor (fastigheten Igor 8). Gallerian stod klar i sin nya skepnad 2010 och inrymmer ett 40-tal butikslokaler med god uthyrningsgrad i motsats till de andra citygalleriorna som haft det tufft i konkurrensen mot externhandeln i Erikslund och Hälla. Kungsleden har förvärvat fastigheten Lorens 14, mer känd som Skrapan, för 465 mkr. Fastigheten inrymmer 26 000 kvadratmeter som genomgått en omfattande modernisering och förändring där butikslokaler ersatts med kontor och gym. Lokalerna är nästintill fullt uthyrda. Niam har sålt gallerian Centra, fastigheten Lennart 17, omfattande cirka 13 200 kvadratmeter, varav ungefär 70 procent utgörs av butikslokaler. Köpare var Agora för drygt 300 mkr. Gallerian har genomgått en fullständig ombyggnation och modernisering efter att Niam förvärvade fastigheten 2010 för 187 mkr av ett konkursbo efter Boultbee. 24 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 Index 41 42 44 39 46 Placering 12 13 13 13 10 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 150 – 1 750 6,25 – 7,50 9 000 – 20 000 B-läge 950 – 1 450 6,75 – 8,00 6 000 – 15 000 C-läge 800 – 1 200 7,50 – 8,50 4 000 – 10 000 A-läge 1 000 – 3 500 5,75 – 6,50 15 000 – 35 000 B-läge 850 – 1 750 6,25 – 7,25 10 000 – 20 000 C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000 A-läge 550 – 800 7,25 – 8,75 4 000 – 8 000 B-läge 400 – 600 7,75 – 9,25 3 000 – 6 000 C-läge 350 – 550 8,50 – 10,00 1 500 – 4 000 A-läge 1 025 – 1 550 4,00 – 5,25 12 000 – 25 000 B-läge 1 000 – 1 500 4,25 – 5,50 10 000 – 20 000 C-läge 875 – 1 375 5,00 – 6,00 7 000 – 15 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Kommunen och landstinget är de största aktörerna, men marknaden har öppnats något och AMF Fastigheter, Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, Rikshem och Stenvalvet är de stora privata aktörerna inom segmentet. Fastighetsutvecklingsbolaget Turako har förvärvat tolv utbildningsfastigheter från Praktikertjänst Fastigheter, varav fastigheterna Handyxan 1 och Folkets Park 3 om 820 respektive 2 200 kvadratmeter är belägna i Västerås. Affären ägde rum offmarket till en köpeskilling om 214 mkr. Industrihus i Västerås har sålt vårdfastigheten Vaktchefen 2 om 1 300 kvadratmeter på området Viksäng till Rikshem. INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Aspholmen (Castellum), Klövern, Kungsleden och NPF hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Västerås. Kungsleden har kommit överens med sin största hyresgäst ABB om att omstrukturera hyresavtalsförhållandet i Västerås omfattande totalt 234 000 kvadratmeter i elva fastigheter, varav 41 000 kvadratmeter utgör kontor i centrala Västerås och 193 000 kvadratmeter avser industri och lager på Finnslätten. Det gamla master lease-avtalet ersätts av 17 nya hyresavtal till ett totalt hyresvärde om 214 mkr per år och med väsentligt längre löptid. ABB är sedan 2008 Kungsledens största hyresgäst och står för cirka 14 procent av bolagets totala hyresintäkter. Aspholmen har förvärvat en fastighet om 1 100 kvadratmeter på Kopparlunden för 18 mkr av Servicehälsan i Västerås. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION FRAMÅTBLICK 2035 Om man tar en båttur längs Mälaren förbi Västerås år 2035 kommer man att se ett inbott Öster Mälarstrand och byggkranar vid det gamla ”siloområdet” där det byggs nya bostäder och verksamheter. Öster Mälarstrand förväntas bli ett lyckat projekt som kan agera föredöme för allt planeringsarbete och byggande i Västerås därefter. Bostadssegregationen minskar tack vare ett framgångsrikt bostadssocialt arbete. Det kommer även bli en bättre blandning av bostäder och verksamheter. Även variationen av upplåtelseformer och hustyper kommer öka. Kommunen fortsätter satsa på att bygga olikartade bostäder inom Västerås tätort även efter 2035. Valet att bygga bostäder i tätorten grundar sig i att jord- och skogsbruksmarken kommer öka i värde och marken därför i största mån bör bevaras. Befolkningen i kommunen beräknas uppgå till cirka 164 000 invånare år 2030. Det innebär en befolkningsökning om cirka 14 procent i jämförelse med 2014/2015. Invånarna i staden kommer i större omfattning vara anställda på stora företag med internationellt ägande. En stor del av bilresandet i Västerås kommer flyttats över till cykel och kollektivtrafik. Det är ett resultat av uppgraderade cykelvägar samt ökad turtäthet och fler alternativa rutter i kollektivtrafiken. År 2035 kommer Västerås hamn användas för godstranporter via järnväg till och från gruvorna i Bergsslagen. KOMMUNFAKTA Antal % 2 000 2,0 Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 1 500 1,5 1 000 1,0 500 0,5 0 0,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Västerås ■ Nyproduktion bostäder Västerås ■ Befolkningstillväxt Västerås ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter 123 728 144 595 17 0,8 693 2 743 296 7,1 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 1 900 17 200 805 11,6 Medelinkomst, tkr 157,7 *277,9 76 2,9 63 187 143 942 128 4,2 11,8 7,1 –40 – Låneskuld per capita **24 374 65 086 167 5,0 Kontorshyror kr/kvm 900 1 350 50 2,0 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet,% * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 100 000 80 000 ■ Bostäder 60 000 ■ Kontor ■ Butiker 40 000 ■ Industri / lager 20 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 25 Örebro 43 Stefan Dahlman [email protected] Örebro fortsätter att växa och nu byggs det bostäder som aldrig förr. Hög befolkningstillväxt och lågt byggande under lång tid har medfört stor brist på bostäder. För moderna kontorslokaler i attraktiva lägen råder god efterfrågan medan vakanserna för butiker i city är fortsatt höga. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata fastighetsägarna hör Asplunds, Behrn, Ekströms, Esswege, Husherren Fastigheter, Melins, PG Jönsson och Ragnarsson. Bostadsbristen är fortsatt stor i Örebro med mycket låga vakanser. Den nya stadsdelen Södra Ladugårdsängen ligger bara två kilometer från såväl centrum som universitetsområdet. Där ska cirka 2 000 nya bostäder byggas. Kommunen började släppa tomter vid årsskiftet och första inflyttningen till området bedöms bli under sommaren 2017. Husherren har påbörjat byggnation av cirka 540 hyresbostäder vid Svampen i norr. Projektet omfattar bostäder, förskola, butiker med mera. Det är ett helt kvarter som kommer att byggas med olika höjder, från fyra till åtta våningar. Ett torg planeras i ena ändan av området med butiker och restauranger. Totalentreprenör är Peab och byggnationen bedöms kunna vara färdigställd 2020. Trots att byggandet av bostadsrätter har ökat under senare år så är en ovanligt hög andel hyresrätter, närmare 60 procent, mot normalt kring 45 – 50 procent. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Lokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Aspholmen (Castellum), Behrn, Husman, Klövern, Norrporten, Steen & Ström och W-Invest. Marknaden för kontor bedöms fortsatt stabil med god efterfrågan, främst på moderna och yteffektiva lokaler i bra lägen. Nyproduktionshyror för kontor bedöms ligga kring 1 800 – 1 900 kr/kvm inklusive värme. Cityhandeln, liksom södra Mariebergs handelsområde, har fortsatta problem med höga vakanser till följd av överetablering och konkurrens. Järntorget är under utveckling. Som en del av detta planeras det för en restaurang med planerad invigning till våren 2016. Tanken från kommunens sida är att lyfta Järntorget och skapa förutsättningar för mer liv och rörelse på torget året runt. Aspholmen uppför Drottningparken, ett kontorshus i cityläge om cirka 4 300 kvadratmeter. Byggnaden är fullt uthyrd med bland annat Handelsbanken, PwC, Nethouse och Kinnarps som hyresgäster. Kontorslokalerna är från 300 kvadratmeter och uppåt. I bottenplan kommer det att byggas ett garage. 26 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 43 46 44 43 41 Placering11 12 12 12 12 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 000 – 1 900 6,50 – 7,50 8 000 – 17 500 B-läge 800 – 1 350 7,00 – 8,00 6 000 – 12 000 C-läge 700 – 950 8,00 – 9,00 4 500 – 7 500 A-läge 2 000 – 3 900 5,75 – 6,75 15 000 – 35 000 B-läge 900 – 1 900 6,25 – 7,50 7 500 – 18 000 C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 5 000 – 9 500 A-läge 525 – 900 7,00 – 8,00 4 000 – 8 000 B-läge 400 – 700 7,50 – 8,50 3 000 – 6 000 C-läge 300 – 550 8,50 – 9,50 2 000 – 4 000 A-läge 1 075 – 1 550 3,75 – 4,75 14 000 – 27 000 B-läge 1 000 – 1 375 4,50 – 5,50 11 000 – 20 000 C-läge 900 – 1 225 5,25 – 6,75 8 000 – 15 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus samt kommunen och landstinget med bolag är stora aktörer inom segmentet. Vid universitetet uppförs nya Handelshögskolan. Byggnaden blir i fyra plan med bland annat utbildningslokaler, grupprum och en ny aula. Bruttoarea blir cirka 9 000 kvadratmeter och invigningen sker i höst. Örebro kommun bygger ett nytt vård- och omsorgsboende kombinerat med trygghetsbostäder vid Boglundsängen som beräknas vara klart för inflyttning i början av 2016. Till 2020 planerar Region Örebro en strategisk satsning inom högspecialistvård, H-huset, inom USÖ. Investeringen bedöms uppgå till 2 mdkr. INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Aspholmen (Castellum), Catena, Husman, Lantmännen Fastigheter och W-Invest hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Örebro. Örebroregionen rankas i år som landets tredje bästa logistikläge, efter Stor-Göteborg och Östgötaregionen, av branschtidningen Intelligent Logistik. Örebroregionen har mycket bra infrastruktur med E18/E20, järnvägar, landets största kombiterminal och en av Sveriges största fraktflygplatser. XXL:s, Würths och Elon/Elkedjans nya centrallager och Postens nya brevterminal i Hallsberg stärker regionens ställning. Pilängen Logistik, ett av Pareto Securities nybildat bolag, har förvärvat XXL:s centrallager från norska Bulk Eiendom. XXL har tecknat ett 14-årigt hyresavtal för hela fastigheten och kommer efter pågående tillbyggnad hyra 43 000 kvadratmeter. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION FRAMÅTBLICK 2035 År 2035 kommer Örebro vara en del av Stockholm-Mälarregionen. I regionen ingår då förutom Stockholm län även Uppsala län och större delarna av Västmanland, Södermanland och Örebro län. I och med att restiderna förkortas väsentligt kommer integrationen mellan Örebro och Stockholmsregionen bli tydligare. Restiderna förkortas tack vare att höghastighetståget passerar genom Örebro från Stockholm till Oslo, vilket förbättrar pendlingsmöjligheten till de två huvudstäderna avsevärt. Befolkningen i Örebro väntas nå 162 000 invånare år 2024. Tills dess kommer även 1 500 nya företag startas årligen och 5 000 nya arbetstillfällen att skapas. Tack vare stadens geografiska läge kommer vi se att den privata tjänstesektorn inom transport, logistik och lagerhantering växt sig ännu större. Den funktionsuppdelade staden, som idag gör att vissa bostadsområden är tömda på invånare under dagtid och att vissa verksamhetsområdena är öde under nattetid, kommer succesivt byggas bort. Staden blir tätare och utbudet av verksamheter och bostäder blir mer varierat. Samtidigt som staden blir tätare kommer vi även se att bilresandet minskar avsevärt. De kortare avstånden kommer öka möjligheterna att ta sig fram till fots eller via cykel. År 2035 kan vi troligtvis även se att Örebro är självförsörjande på förnybar el. KOMMUNFAKTA Antal % 2 000 2,0 Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 1 500 1,5 1 000 1,0 500 0,5 0 0,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Örebro ■ Befolkningstillväxt Örebro ■ Nyproduktion bostäder Örebro ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter 119 635 143 339 20 0,9 665 2 639 297 7,1 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 1 500 22 800 1420 14,6 Medelinkomst, tkr 146,5 *259,5 77 2,9 44 638 142 858 220 6,0 12,0 6,8 –43 – Låneskuld per capita **10 422 81 741 684 10,8 Kontorshyror, kr/kvm 1 000 1 400 40 1,7 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 160 000 120 000 ■ Bostäder 80 000 ■ Kontor 40 000 ■ Industri / lager ■ Butiker ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 27 Helsingborg 54 Jenny Henge [email protected] I centrala Helsingborg har det tagits avgörande beslut för två av de större stadsutvecklingsprojekten; Oceanhamnen och Ångfärjetomten. Transaktionsaktiviteten för externhandels- och dagligvaruhandelsobjekt har varit god och affärerna har lett till pressade direktavkastningskrav. BOSTADSFASTIGHETER Abato, Akelius, Brogripen och Rikshem är några av de större privata fastighetsägarna av hyresbostäder. Under sommaren har även Willhem blivit en stor aktör inom kommunen i och med deras förvärv av totalt 610 lägenheter i Helsingborg med omnejd. Efter en markanvisningstävling står det nu klart vilka som tilldelats mark i första etappen av utbyggnaden av Oceanhamnen. K-fastigheter / Balder, Magnolia Bostad, Midroc, Riksbyggen, Serneke, Sundprojekt samt Tage & Söner är de utvalda byggherrarna. Samtliga har samarbetat med en eller flera arkitekter. Utvecklingen av området kommer att resultera i cirka 320 bostäder. Byggstart är planerad till 2017 med förhoppning att bostäderna ska visas upp på en bomässa under 2022. Magnolia Bostad har gjort ytterligare ett förvärv av byggrätter. Bolaget har tecknat ett marköverlåtelseavtal med kommunen avseende fastigheten Slagan 1 i Mariastaden. Serneke kommer att uppföra de 287 hyresrätterna som vid färdigställande kommer att förvärvas av Alecta för 424 mkr. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Briggen (Castellum), Diligentia, Norrporten och Wihlborgs är stora privata aktörer inom segmentet kommersiella hyresfastigheter. Det har varit en relativt god transaktionsaktivitet för externhandelsobjekt och i synnerhet för objekt uthyrda till dagligvaruhandel. Direktavkastningskraven har pressats nedåt till följd av att allt fler aktörer intresserar sig för denna typ av objekt. I centrala Helsingborg har det under våren tagits avgörande beslut för möjligheten att exploatera Ångfärjetomten. Mark- och miljödomstolen har inte sett några skäl att pröva den omdiskuterade detaljplanen vilket innebär att den plan som antogs 2013 vinner laga kraft. Detta medför att Midroc kan påbörja byggnation av en kongress- och hotellanläggning, handel samt 120 – 150 bostäder. Jefast har tecknat ytterligare två hyreskontrakt i projektet Nya Söderpunkten. Därmed uppgår uthyrningsgraden till cirka 70 procent. De nya hyresgästerna är Hemköp med 2 100 kvadratmeter och sportbaren New York Legends med 2 000 kvadratmeter. 28 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 54 52 46 51 58 5 5 9 6 3 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 450 – 2 200 6,00 – 6,75 12 000 – 19 000 B-läge 1 000 – 1 500 6,75 – 7,75 9 000 – 12 000 C-läge 800 – 1 100 8,00 – 9,00 4 500 – 7 000 A-läge 2 750 – 4 000 5,75 – 6,75 28 000 – 37 000 B-läge 1 200 – 2 000 6,75 – 7,75 9 000 – 14 000 B UT I K E R C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00 4 000 – 8 000 B-läge 400 – 600 7,50 – 9,00 2 500 – 6 000 C-läge 350 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 4 000 A-läge 1 150 – 1 525 2,75 – 3,50 18 000 – 29 000 B-läge 1 150 – 1 525 3,25 – 4,50 10 000 – 18 000 C-läge 1 000 – 1 525 4,75 – 7,00 5 000 – 10 000 I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Norrporten, Vita Falken och Wihlborgs är tre av de större privata ägarna av specialfastigheter. Helsingborgs Lasarett står inför en större utbyggnation och renovering av befintliga byggnader. Projektbudgeten uppgår i dagsläget till cirka 4,5 mdkr. Både om- och tillbyggnationerna påbörjades under sommaren och hela projektet planeras vara färdigställt 2022. Punktumgruppen har i samarbete med NCC påbörjat byggnationen av en förskola med plats för cirka 100 barn på Maria Stationsområde. I projektet finns ett stort fokus kring hållbarhet och byggnaden planeras för att generera låga driftskostnader. INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Briggen (Castellum), Catena, Kemira Kemi och Wihlborgs hör till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter. Transaktionsaktiviteten för lager- och logistikfastigheter var god under början av året. Sedan dess har dock marknadsaktiviteten minskat, såväl vad gäller transaktioner som planerade nybyggnadsprojekt. Helsingborgs stad håller på att färdigställa ett område intill det befintliga industriområdet Långeberga för att möjliggöra ytterligare verksamhetsetableringar. Detaljplanen för området är antagen och omfattar cirka 250 000 kvadratmeter kvartersmark för industriändamål. Läget intill E6 bedöms sammantaget som ett B-läge för lager- och industrifastigheter. För nyproducerade och moderna lokaler i motsvarande läge bedöms det vara möjligt att erhålla hyresnivåer upp emot 800 kr/kvm. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION FRAMÅTBLICK 2035 Helsingborg 2035 kommer vara en stad med karaktäristisk skyline och framåtanda. De höga husen i staden består av de cirka 20 000 nya bostäder som byggts för att möta befolkningsökningen. Befolkningsmängden i Helsingborg uppgår år 2035 till cirka 175 000 invånare. Nybyggnationen i staden kommer främst koncentreras till stadens södra centrala delar. Ombyggnation kommer att fokuseras på flerbostadsområden uppförda under 1960- och 1970-talet. Dessa hus moderniseras och utformas för att möjliggöra möten för att skapa en levande metropol med en bättre sammanlänkning mellan stadens olika delar. Helsingborg 2035 blir tack vare sitt strategiska läge en viktig knutpunkt både internationellt och nationellt. Här kommer stora globala mässor samt nöjes- och idrottsevenemang arrangeras. Helsingborgs infrastruktur kommer att utvecklas och med största sannolikhet både ha en fast förbindelse till Helsingör och höghastighetståg till Stockholm. Hamnen i Helsingborg växer kontinuerligt och förblir en av landets viktigaste hamnar. Näringslivet i Helsingborg kommer att öka inom finansiella verksamheter som kommer få en allt mer framträdande roll. Näringslivet kommer främst vara koncentrerad till handel och närmast därefter kommer transportsektorn som är en näringsgren med stark koppling till handeln. KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Antal % 2 500 2,5 2 000 2,0 1 500 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 1 000 1,0 500 0,5 0 0,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Helsingborg ■ Nyproduktion bostäder Helsingborg ■ Befolkningstillväxt Helsingborg ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter Folkmängd 114 339 136 653 20 0,9 796 3 136 294 7,1 3 500 18 500 429 8,7 Medelinkomst, tkr *148,6 262,7 77 2,9 Omsättning per capita 75 179 135 673 80 3,0 12,9 8,2 –36 – Låneskuld per capita **13 058 53 525 310 7,3 Kontorshyror, kr/kvm 1 000 1 800 80 3,0 Medelpriser småhus, tkr Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 100 000 80 000 ■ Bostäder 60 000 ■ Kontor ■ Butiker 40 000 ■ Industri / lager 20 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 29 Norrköping 35 Elenore Pellams [email protected] Efterfrågan på bostäder ökar stadigt. Nyproduktionen har kommit igång på allvar och det byggs både hyresrätter och bostadsrätter. D. Carnegie & Co fortsätter genom Östgötaporten att investera i bostadsfastigheter och har under sommaren förvärvat ytterligare ett bestånd i Norrköping. BOSTADSFASTIGHETER I Norrköping är den största fastighetsägaren Hyresbostäder med cirka 9 500 lägenheter. Till de stora privata hyresvärdarna hör Eklöf Fastighets AB, Heimstaden, HSB, Lundbergs, Rikshem och Östgötaporten (D. Carnegie & Co). D. Carnegie fortsätter att utöka sitt fastighetsbestånd i Norrköping genom ett förvärv av sju fastigheter med 285 lägenheter från Vissland Invest. Fastigheterna är belägna utmed Lekaregatan i Atriumområdet. Köpet har genomförts till ett underliggande fastighetsvärde om 261 mkr, motsvarande cirka 8 700 kr/kvm. I maj presenterades de åtta byggföretag som kommer vara med och utveckla Inre hamnen. Dessa är Hauschild+Siegel Architecture, Heimstaden, HSB, Hyresbostäder, Mannersons, Riksbyggen, Skanska och Slättö. Första etappen som omfattar 600 bostäder ska stå färdig under 2020. Sandbyhov har traditionellt sett varit ett institutionsområde. Nu har kommunen påbörjat ett planarbete för att omvandla området till att få en mer stadslik karaktär, med en blandning av olika ändamål. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER På den kommersiella fastighetsmarknaden hör Corallen (Castellum), Diligentia, Eurocommercial, Klövern, Lundbergs, Magnentus och Olav Thon Gruppen till de stora privata fastighetsägarna. Vid årsskiftet tillträdde Heimstaden de fastigheter som ingick i Henry Ståhl Fastigheter. I april offentliggjordes en affär mellan Corallen och Heimstaden där Corallen köper 50 procent av de renodlade lokalfastigheterna av Heimstaden. I Norrköping avser beståndet tolv kontorsfastigheter och en logistikfastighet. Corallen har även option på resterande 50 procent. I köpcentrumet Spiralen som ägs av Lundbergs öppnade under början av året ett servicekontor där sex myndigheter samlats under ett tak. Det är Migrationsverket, Skatteverket, Arbetsförmedlingen, Försäkringskassan, Pensionsmyndigheten och kommunen som ska ge ett samlat stöd till nyanlända i Norrköping. Magnentus-koncernen har förvärvat hotellrörelsen för The Lamp Hotel med 47 rum och fyra restauranger. Själva fastigheten äger Magnentus sedan tidigare. 30 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 Index 35 36 35 34 44 Placering 16 16 15 16 11 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 000 – 1 700 6,00 – 7,50 8 000 – 16 000 B-läge 900 – 1 350 7,00 – 8,25 5 000 – 10 000 C-läge 700 – 950 7,50 – 9,25 3 500 – 6 500 A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000 B-läge 900 – 3 000 6,50 – 8,50 6 000 – 12 000 C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,50 3 500 – 7 000 A-läge 450 – 725 7,25 – 9,50 3 500 – 7 500 B-läge 400 – 600 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000 C-läge 375 – 550 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000 A-läge 1 025 – 1 400 4,00 – 5,50 11 000 – 22 000 B-läge 925 – 1 300 4,75 – 6,25 6 000 – 14 500 C-läge 900 – 1 200 5,50 – 6,75 5 000 – 10 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER I Norrköping är Akademiska Hus, Hemsö, Hyresbostäder, landstinget och Nordic Care Holding tillsammans med kommunen stora ägare av specialfastigheter. Under sommaren 2016 kommer Norrköping stå värd för SM-veckan där ett flertal mästerskap inom olika idrotter genomförs. Kommunens bolag Samhälls- och Eventfastigheter har fått i uppdrag att uppföra en ny arena på Himmelstalundsområdet. Någon ny detaljplan har inte bedömts vara nödvändig. Transaktionsaktiviteten för specialfastigheter har under året varit låg. De få förvärv som sker avser vanligtvis mindre objekt som omsätts mellan lokala aktörer. FRAMÅTBLICK 2035 INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I ett framtida Norrköping kommer det nya resecentrat vara ortens mittpunkt och staden kopplas samman mellan olika målpunkter. I och med färdigställandet av Ostlänken år 2028 kommer järnvägsspåren vara upphöjda och inte längre vara en barriär i staden. Höghastighetstågen kommer stanna i Norrköping på sin väg söder eller norrut och arbetspendlingen kommer vara hög. Regionen Norrköping-Linköping kommer ha cirka en halv miljon invånare och 220 000 sysselsatta. Norrköping kommer ha ett starkt sammarbete med både Linköping, Söderköping och Finspång. I Norrköpings kommun kommer cirka 150 000 personer att vara bosatta år 2023. Behovet av nya bostäder uppgår enligt NAI Svefa:s beräkningar till 6 000 stycken. En stor del av de nya bostäderna lokaliseras till Inre Hamnen och Butängen. De båda nya stadsdelarna kommer vara goda exempel på Norrköpings bebyggelsetänk med högt miljöfokus och modern arkitektur. De centrala delarna i staden är nu förtätade och högt fokus ligger fortfarande på Industrilandskapet. I Norrköping kommer vi också kunna se hur Händelö och Malmölandet nyttjas för lokalisering av internationellt och nationellt betydelsefulla terminal- och industrirelaterade verksamheter. Kompetensförsörjning från LiU, infrastrukturen och konkurrenskraftiga priser på mark och lokaler har gjort Norrköping till en attraktiv stad för etablering av nya verksamheter. Näringslivet präglas framöver av företagstjänster. BE FOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Till de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter hör BillerudKorsnäs, Holmen, Klövern och Lantmännen Fastigheter. Under sommaren har Fastpartner utökat sitt innehav i Norrköping genom förvärv av fem fastigheter på Risängen (Slakthuset 18 – 22) och en vid Sylten (Importen 3). Säljare är det lokala bolaget Dahllöf & Roxner. Fastigheterna inrymmer totalt cirka 27 000 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 120 mkr, motsvarande drygt 4 400 kr/ kvm. Nuvarande hyresgäster är bland annat Tage Rejmes och Charkman. Under hösten tar Rusta sitt nya centrallager om cirka 63 000 kvadratmeter på Malmölandet i bruk. Närhet till hamn och Stockholm gjorde att Rusta valde att investera i Norrköping. Transaktionsaktiviteten för industri- och lagerfastigheter har varit relativt låg under året. Antal % 2 000 2,0 1 500 1,5 1 000 1,0 500 0,5 0 0,0 -500 -0,5 -1 000 -1,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Norrköping ■ Nyproduktion bostäder Norrköping ■ Befolkningstillväxt Norrköping ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 123 795 136 124 10 0,5 668 2 726 308 7,3 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 1 800 19 200 967 12,6 Medelinkomst, tkr 143,1 *253,7 77 2,9 47 716 135 481 184 5,4 11,6 9,9 –14 – Låneskuld per capita **29 088 69 174 138 4,4 Kontorshyror, kr/kvm 1 000 1 300 30 1,3 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 120 000 100 000 80 000 ■ Bostäder 60 000 ■ Kontor ■ Butiker 40 000 ■ Industri / lager 20 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 31 Jönköping 48 Per Skrealid [email protected] Jönköping utökas med två nya bostadsområden. Vätterhem bygger på Strandängen vid norra Vätterns strand och på Kungsängen vid Österängen bygger flera mindre byggherrar bostäder med olika upplåtelseform. Jönköpings kommun bygger nytt stadshus i Huskvarna och har hittat ny byggherre till höghushotellet på Tändsticksområdet. BOSTADSFASTIGHETER Stora privata ägare är Brandtornet, CA Fastigheter, Din Bostad, Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Lustgården, M2 gruppen, Vätterbygdens Byggnads AB och Willhem. Jönköpings stadskärna utvecklas enligt kommunens stadsbyggnadsvision och flera nya bostadsområden skapas även utanför centrum. Fyra kilometer norr om staden bygger Vätterhem den nya stadsdelen Strandängen med totalt 700 lägenheter. I höst är 80 lägenheter inflyttningsklara. Hyran ligger mellan 1 500 – 1 600 kr/kvm beroende på val av våningsplan. Nästa etapp med 129 lägenheter påbörjas inom kort av Skanska och ordervärdet uppges till 160 mkr. På Österängen utvecklas ett nytt bostadsområde, Kungsängen. Området omfattar cirka 500 bostäder, förskola och kommersiell service i en mindre centrumbildning. Markanvisningar sker löpande under detaljplaneläggning till flera byggherrar och till blandade upplåtelseformer. Hittills har markanvisningar fördelats till GBJ Bygg, Hökerums Bygg, Skeppsviken och Kungsportskyrkan. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Lokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads, Lundbergs, Norrporten och Tosito. Corallen och Ekblads fortsätter att hyra ut kommersiella lokaler i Atollen. WSP hyr cirka 1 300 kvadratmeter med inflyttning i slutet av 2015. Andra hyresgäster är Amber, Tyréns, Skandia, Wetterhälsan och Capio. På butiks- och restaurangsidan finns bland annat Coop, Burger King, Systembolaget, Coffehouse by George, Team Sportia, Apoteket Kronan och Best of Brands. Endast en liten del av projektet finns kvar att hyra ut. NCC lämnade förra sommaren en markanvisning på ett höghushotell inom Tändsticksområdet. Kommunen har sökt nya byggherrar och har beslutat att tilldela Skanska uppdraget. Skanskas förslag omfattar hotell, konferens, restaurang, festvåning, gym och torgytor. Antal rum kommer att bli omkring 200 stycken fördelat på 18 våningar. Skanska har valt att fånga upp tegelinslagen på Tändsticksområdet i bottenplan och resterande delar i glas. Byggstart är planerat till våren 2016. 32 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 48 52 53 53 39 7 5 4 4 13 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 300 – 2 000 5,75 – 7,00 12 000 – 20 000 B-läge 700 – 1 800 6,50 – 8,00 6 000 – 13 000 C-läge 800 – 1 200 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 A-läge 1 500 – 4 500 5,50 – 7,00 15 000 – 40 000 B-läge 800 – 1 800 6,25 – 7,75 7 000 – 15 000 C-läge 500 – 1 100 7,00 – 9,00 3 000 – 9 000 A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 000 – 9 000 B-läge 350 – 600 7,00 – 9,00 2 500 – 6 000 C-läge 300 – 550 8,50 – 10,00 1 800 – 4 500 A-läge 925 – 1 375 3,25 – 4,50 12 000 – 25 000 B-läge 875 – 1 325 3,50 – 5,00 10 000 – 19 000 C-läge 800 – 1 225 4,50 – 6,00 7 000 – 12 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget, Månsarps Förvaltning och Norrporten är stora ägare av specialfastigheter. Jönköpings kommun bygger nytt stadshus på Madängen i Huskvarna, ett projekt som kommer att utgöra den nya entrén till staden. Det gamla stadshuset vid Esplanaden kommer att omvandlas till bostäder. Byggnationen ska stå klar hösten 2017 och omfattar cirka 290 kontorsplatser, livsmedelsbutik och bibliotek. Byggnaden kommer att bli fem våningar, delvis i souterräng. Beställare är Jönköpings kommun och Ica. Peab har tilldelats bygguppdraget och kontraktsumman uppges vara 163 mkr. FRAMÅTBLICK 2035 Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Torsvik är ett av Sveriges största logistikområden. I området arbetar över 4 500 personer. Både Ikea och Elgiganten har lokaliserat sina centrallager här. NCC bygger om Månsarps Mekaniska lokaler till ett servicecenter med gym, företagshälsovård, vårdcentral, restaurang och butik. Inflyttning sker till sommaren 2016. Catena har förvärvat två logistikfastigheter på Torsvik. Tahe 1:63 har köpts av Pensionsfastigheter till ett värde om 60 mkr. Lagret är cirka 29 000 kvadratmeter och är uthyrt till 2017. Barnarps-Kråkebo 1:56 har förvärvats för 35 mkr från Primas Invest. Logistiklagret är byggt 2000 och innehåller 4 000 kvadratmeter som är uthyrt med ett tioårigt hyreskontrakt på 2,6 mkr till 2025. Söder om Munksjön, år 2035, rullar ett tåg in vid stationen på Götalandsbanan som kommer förlängas från Göteborg-Borås till Stockholm. En annan bana som kommer att byggas är Europabanan som för Jönköping närmare Europa. Banan kommer sträcka sig från Jönköping till Köpenhamn. Genom den utvecklade kollektivtrafiken kommer vi att se en starkare arbets- och bostadsmarknad i regionen år 2035. För att möta den framtida befolkningsökningen i Jönköping krävs enligt NAI Svefa:s beräkningar att cirka 6 000 nya bostäder byggs fram till och med år 2024. Bostäderna kommer huvudsakligen att vara belägna i staden nära stationen. Vi kommer även kunna se att bebyggelsen på landsbygden har ökat. Bebyggelse på landsbygden kommer att uppmuntras för att skapa förutsättningar för en levande kommun även utanför centralorten. Bostadsbyggelsen kommer vara ett resultat av Jönköpings växande befolkning. År 2024 beräknas Jönköping ha ett invånarantal om cirka 145 000 vilket motsvarar en befolkningstillväxt på cirka 10 procent på tio år. Jönköping kommer inte att ha lika stora problem med den åldrande befolkningen som vissa andra delar av landet. Universitetet och stadens utveckling kommer locka flera ungdomar att stanna kvar. Näringslivet kommer år 2035 ha fått ett starkt lyft och flera nya företag kommer etablera sig i kommunen. Turismen är en näringsgren som förutspås ha fått sig ett stort uppsving år 2035. Företagsmarknaden i Jönköping kommer att kännetecknas av mångfald och företagsklimatet karakteriseras fortfarande av små och medelstora företag. BE FOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Antal % 2 000 2,0 1 500 1,5 1 000 1,0 500 0,5 0 0,0 Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 115 429 132 322 15 0,7 648 2 867 342 7,7 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 2 000 22 200 1 010 12,8 Medelinkomst, tkr 146,6 *265,3 81 3,0 45 426 132 349 191 5,5 10,2 5,0 –51 – Låneskuld per capita **13 533 38 857 187 5,4 Kontorshyror, kr/kvm 900 1 500 67 2,6 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % -500 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Jönköping ■ Befolkningstillväxt Jönköping -0,5 ■ Nyproduktion bostäder Jönköping ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 120 000 100 000 80 000 ■ Bostäder 60 000 ■ Kontor ■ Butiker 40 000 ■ Industri / lager 20 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 33 Umeå 48 Andreas Rutström [email protected] Obligo har avyttrat två betydande bestånd i Umeå som totalt omfattar över 1 400 lägenheter. Detta har gett lokala Lerstenen möjlighet att växa i staden. Wallenberg Foundation går in i Umeå genom bildandet av ett delägt bolag tillsammans med Balticgruppen. BOSTADSFASTIGHETER Akelius, Diös, Franklin Fastigheter, Lerstenen och Umehem hör till de stora privata aktörerna inom segmentet. Norska Obligo har tidigare varit en storägare av bostadsfastigheter i staden. Tillsammans med Lerstenen ägde man två bostadsportföljer om cirka 630 respektive 800 lägenheter. Den förstnämnda såldes under sommaren till tyska Patrizia varefter Lerstenen i en snabb följdaffär tog över hela beståndet. Den andra portföljen, även denna med Lerstenen som minoritetsägare, såldes som en del av en storaffär om 9,5 mdkr till amerikanska Blackstone. Umeå kommun har inlett arbetet med att möjliggöra byggnation av ett höghus om 52 meter med 13 våningar i centrala Umeå. Byggnaden ska huvudsakligen inrymma bostäder med kontor och handel i markplan. I dagsläget medger detaljplanen parkmark och en ny plan beräknas tidigast vara klar våren 2017. Lindbäcks Bygg har fått i uppdrag av Svenska Studenthus att uppföra 280 studentbostäder vid universitetet där inflyttningen beräknas till höstterminen 2016. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER På den kommersiella hyresmarknaden hör Balticgruppen, Diös, Gazette, Lerstenen, Norrporten, NP3 Fastigheter och Umehem till de stora aktörerna. Citycon har avtalat om att sälja handelsplatsen Strömpilen till Niam för en köpeskilling om cirka 370 mkr, motsvarande omkring 13 700 kr/kvm. Balticgruppen förvärvade under 2013 AstraZenecas lokaler på Mariehem. Nu börjar det mesta bli uthyrt och ett stort ombyggnadarbete väntar för att anpassa fabriken till Ica Kvantum, Gymnastikens Hus och Hjälpmedel Västerbotten. Vidare har Sweco tecknat ett hyresavtal om 2 800 kvadratmeter av de totalt cirka 9 000 kvadratmeter kontorslokaler som ingår i Lerstenens projekt på Umestans Företagspark. Inflyttning beräknas till juli 2016. Länsförsäkringar Västerbotten projekterar för att riva två av sina fastigheter vid Rådhusesplanaden för att ersätta dessa med nya byggnader med handel i bottenplan samt kontor och bostäder. Totalt beräknas investeringen till cirka 300 mkr med planerad byggstart i oktober. 34 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 48 49 50 47 50 7 8 6 9 8 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 200 – 2 000 5,75 – 7,00 12 000 – 22 000 B-läge 950 – 1 400 6,50 – 7,25 10 000 – 14 000 C-läge 750 – 950 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000 A-läge 2 000 – 3 800 6,00 – 6,75 20 000 – 30 000 B-läge 900 – 2 000 6,25 – 7,25 8 000 – 20 000 C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 4 500 – 8 000 A-läge 450 – 800 7,00 – 8,50 4 000 – 8 000 B-läge 400 – 700 7,25 – 9,00 2 000 – 5 000 C-läge 350 – 650 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500 A-läge 1 000 – 1 300 3,25 – 4,50 14 000 – 27 000 B-läge 800 – 1 000 4,50 – 5,25 11 000 – 18 000 C-läge 800 – 5,00 – 6,00 9 000 – 14 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R 950 SPECIALFASTIGHETER Förutom kommunen och landstinget är Akademiska Hus, Akelius, Bäckbacka och Gazette betydande aktörer inom segmentet. Wallenberg Foundation har förvärvat 50 procent av aktierna i nybildade Campus X i Umeå. Den andra halvan ägs av Balticgruppen som tidigare var helägare till de i bolaget ingående fastigheterna. I bolaget ingår Konstnärligt Campus, Språkskolan samt studentbostäder vid universitetet och i centrum. Det nya badhuset i kvarteret Nanna beräknas vara klart till hösten. Anläggningen inrymmer totalt 12 000 kvadratmeter med plats för träning, friskvård, rekreation, rehabilitering och upplevelser. FRAMÅTBLICK 2035 INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Umeå kommer år 2035 vara en grön stad som kan komma att bli utnämnd till Europas miljöhuvudstad. Vi kommer sannolikt kunna se ett Umeå där energianvändningen utgår från förnyelsebara energikällor och där det friska dricksvattnet är ett varumärke för kommunen. Byggandet i kommunen kommer även det vara anpassat för att vara hållbart och kretsloppsanpassat. Kommunen satsar på att uppnå 200 000 invånare senast år 2050 och runt år 2023 förväntas befolkningsmängden uppgå till cirka 126 000 invånare. Till följd av befolkningstillväxten bedömer NAI Svefa att cirka 400 nya bostäder per år krävs för att möta efterfrågan. Bostäderna kommer främst vara lokaliserade inom Umeå tätort samt andra tätorter i kommunen med en radie på max fem kilometer från stadskärnan och universitetsområdet. Vi kommer även kunna se att en stor upprustning av miljonprogramområdena har skett. Upprustningen beräknas dock inte vara helt färdigställd förrän år 2050. Vikten av att kunna ta sig fram snabbt, säkert och miljömässigt i staden är något Umeå kommun bejakar. År 2035 ser vi ett Umeå med ännu fler cykelstråk och en än mer utvecklad järnväg. I ett första skede kommer en ny järnvägsetapp mellan Umeå och Dåva att färdigställas. En östlig sträckning av Norrbotniabanan kommer även möjliggöra för transporter till Dåva företagspark. År 2035 kommer vi se en god sysselsättningsutveckling och att antalet sysselsatta i kommunen har stigit. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Till de stora privata ägarna inom segmentet hör Norrmejerier, NP3 Fastigheter, SCA och Volvo. NP3 Fastigheter växer sig allt starkare i Östersund. Genom förvärvet av Klar-Invest har man nu fått tillgång till ytterligare tre fastigheter i staden. I fastigheten Mätaren 6 som var ICA:s tidigare distributionslager på Västerslätt har Tribona tecknat ett 10-årigt hyresavtal om 5 095 kvm med Advanced Integration Technology. Vidare har man tecknat ett 5-årigt avtal om 1 325 kvadratmeter med Kalles Bud. Sedan tidigare är Norrlandsägg och XL Bygg stora hyresegäster i fastigheten som totalt inrymmer 25 700 kvadratmeter. PostNord har tecknat ett hyresavtal om 10,5 år med start under början av 2015 avseende 25 000 kvadratmeter logistiklokaler i fastigheten Lagret 1 vid Klockarbäcken. Antal % 2 500 2,5 2 000 2,0 1 500 1,5 1 000 1,0 500 0,5 0 0,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Umeå ■ Befolkningstillväxt Umeå ■ Nyproduktion bostäder Umeå ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 101 337 119 732 18 0,8 756 2 826 274 6,8 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 2 900 22 700 683 10,8 Medelinkomst, tkr 149,5 *263 76 2,9 39 780 119 836 201 5,7 8,7 5,0 –43 – Låneskuld per capita **40 070 84 267 110 3,8 Kontorshyror, kr/kvm 900 1 600 78 2,9 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 150 000 125 000 100 000 ■ Bostäder ■ Kontor 75 000 ■ Butiker 50 000 ■ Industri / lager 25 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 35 Lund 57 Thomas Green [email protected] Bostäder står som vanligt i fokus i Lund, särskilt vid terminsstart. Flera bostadsprojekt är under uppförande. Lunds Centralstation står för en betydande utveckling under kommande år. Nyproduktion är också på gång inom Ideon och Science Village Scandinavia. Nova Lund har ny fastighetsägare. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Akelius, HSB Skåne, Stena Fastigheter och Stiftelsen AF Bostäder. För närvarande är nyproduktionstakten relativt god, även vad gäller mindre lägenheter och studentbostäder. HSB Skåne bygger om en centralt belägen kontors- och bostadsfastighet vid Clemenstorget till ungdomsbostäder. De nya bostäderna kommer att få en storlek om 11 – 97 kvadratmeter. Färdigställande är beräknat till nästa sommar. NCC uppför en bostadsfastighet i centrala Lund för Sithel Fastighetsutveckling. Byggnaden uppförs i fem våningar med drygt 40 bostadsrättslägenheter, främst mindre enheter. Investeringen uppgår till drygt 50 mkr med beräknat färdigställande till oktober 2016. LKF har flera projekt på gång runt om i kommunen. Till de större kommande projekten hör Offerkällan på Norra Fäladen med cirka 150 lägenheter och kvarteret Arkivet med cirka 135 lägenheter. Inom Arkivet kommer man också att uppföra äldreboende och seniorlägenheter. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Briggen (Castellum), Niam, TIIA Henderson, Vasakronan och Wihlborgs. TIIA Henderson har förvärvat Nova Lund, ett köpcentrum om cirka 26 000 kvadratmeter med ett 70-tal butiker. Inom fastigheterna inryms även 1 500 parkeringsplatser och möjlighet till expansion. Köpeskillingen uppgick till 1 635 mkr, motsvarande cirka 63 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om 5,25 – 5,5 procent. Säljare var Unibail-Rodamco. IT-bolaget Axis har förvärvat mark från Sagax inom Ideon med avsikt att uppföra en kontorsbyggnad om 32 000 kvadratmeter. Byggstart sker under nästa år med beräknat färdigställande till början av 2018. Wihlborgs har i samarbete med Fojab Arkitekter vunnit en markanvisningstävling för den första etappen av Science Village Scandinavia; forskningsparken som kommer att växa fram mellan ESS och Max IV. De två byggnaderna omfattar cirka 6 300 kvadratmeter kontor, laboratorium, service och forskarbostäder med stort fokus på arkitekturen. 36 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:2 2015:1 2014:2 2014:1 1995 57 54 53 53 55 3 4 4 5 4 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 500 – 2 500 5,75 – 6,75 14 000 – 28 000 B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 15 000 C-läge 700 – 1 200 7,50 – 8,50 5 000 – 12 000 A-läge 1 700 – 3 500 6,00 – 6,50 20 000 – 30 000 B-läge 800 – 1 500 6,50 – 7,50 8 000 – 15 000 C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000 A-läge 600 – 800 7,50 – 8,50 5 000 – 9 000 B-läge 400 – 650 8,00 – 9,00 3 000 – 5 000 C-läge 350 – 500 9,00 – 10,00 2 500 – 4 000 A-läge 1 150 – 1 525 2,50 – 3,75 20 000 – 30 000 B-läge 1 150 – 1 525 3,50 – 5,00 13 000 – 20 000 C-läge 1 100 – 1 450 4,75 – 6,25 8 000 – 12 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna hör Akademiska Hus, Hemsö, kommunen, landstinget och Wihlborgs. Kommunen har tagit fram ett ramprogram för utvecklingen av Lund C och det omgivande stationsområdet. Programmet omfattar bland annat ett nytt resecentrum vid Clemenstorget som sträcker sig över spåren och får koppling till såväl tåg och bussar som den planerade spårvägen. En ny byggnad åt tingsrätten om cirka 10 000 kvadratmeter BTA samt källare med häkte och parkering ska uppföras söder om kommunhuset. Inom tingsrättens nuvarande lokaler i kvarteret Häradshövdingen planeras för en hotell- och kongressanläggning. FRAMÅTBLICK 2035 INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Lunds invånarantal förväntas öka med cirka 25 000 personer fram till 2030. Enligt NAI Svefa:s beräkningar skapar detta ett behov av minst 12 000 nya bostäder, något som ökar trycket på ett allt större inslag av högre bebyggelse. Störst andel av de nya bostäderna kommer att uppföras inom centralorten. Näst efter Lund kommer Dalby och Södra Sandby att utvecklas, men även Stångby och Veberöd kommer att utvecklas och förtätas. Inom Lunds tätort kommer industriområdena vid Öresundsvägen och Gunnesbo att ha ändrat karaktär. Om 20 år finns här tusentals nya bostäder samt kommersiella lokaler och service. Spårvägen är nu ett etablerat trafikslag. Inte bara längs Kunskapsstråket till Brunnshög utan även med andra sträckningar inom kommunen. Den höga belastningen på infrastrukturen, bland annat ett resultat av Fehmarn Bältförbindelsen, mildras av att höghastighetsjärnvägen mellan Malmö/ Lund och norra Skåne avlastar de befintliga järnvägsspåren. De två spåren genom Lund väntas bli fyra. Simrishamnsbanan kommer även den att medföra förbättrade kommunikationer. Infrastruktursatsningarna resulterar i ökad integration inom Öresundsregionen och förbättrar möjligheterna för arbets- och studiependling till Köpenhamn. Med den utvecklade infrastrukturen förbättras också möjligheterna att skapa fler arbetsplatser inom kommunens övriga tätorter och möjliggöra för dess invånare att både bo och arbeta inom orten. BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Till de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Alfa Laval, Briggen (Castellum), Estancia, Tetra Pak och Wihlborgs. Variant Fastighets AB har förvärvat fastigheten Saturnus 29 i Gastelyckans industriområde. Fastigheten inrymmer cirka 3 500 kvadratmeter kontor, lager och industri. Köpeskillingen uppgick till 30,5 mkr, motsvarande cirka 8 700 kr/kvm. Säljare var NAPF Malmö II (Valad). I april förvärvade Midroc via dotterbolag Margretedal 1 från Hedbergs Bil som för närvarande bedriver egen verksamhet inom fastigheten. Köpeskillingen uppgick till 50 mkr. Syftet är att omvandla fastigheten till bostadsändamål, något som på sikt väntas ske även för de andra fastigheterna i kvarteret. Detaljplan har ännu inte vunnit laga kraft. I övrigt har transaktionsaktiviteten varit fortsatt låg. Antal % 2 500 2,5 2 000 2,0 1 500 1,5 1 000 1,0 500 0,5 0 0,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ■ Befolkningsnetto Lund ■ Befolkningstillväxt Lund ■ Nyproduktion bostäder Lund ■ Befolkningstillväxt riket ■ Befolkningstillväxt 24 orter Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 1995 2015 20 år, % 20 år, % Folkmängd 96 557 116 115 20 0,9 851 3 512 313 7,3 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 4 300 28 400 560 9,9 Medelinkomst, tkr 145,6 *265,2 82 3,0 38 016 116 042 205 5,7 8,1 4,0 –50 – Låneskuld per capita **8 712 49 656 470 9,1 Kontorshyror, kr/kvm 1 000 2 000 100 3,5 Medelpriser småhus, tkr Omsättning per capita Arbetslöshet, % * Avser 2013 års siffror ** Avser 1998 års siffror BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 150 000 125 000 100 000 ■ Bostäder ■ Kontor 75 000 ■ Butiker 50 000 ■ Industri / lager 25 000 ■ Samhällsfastigheter ■ Hotell & Restaurang 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Mäklarstatistik, Fastighetsindikatorn och NAI Svefa Real Estate. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 37 Borås 31 Viktor Skult [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Akelius, CA Fastigheter, HSB Göta, Weland Fastigheter och Willhem hör till de stora privata aktörerna i Borås. HSB Göta förvärvade i juni två fastigheter med 105 lägenheter i stadsdelarna Byttorp och Villastaden av Cernera. I juli färdigställdes en detaljplan i Druvefors som möjliggör för Cernera att bygga upp till 100 nya lägenheter i två åttavåningshus. Riksbyggen kom i augusti överens med Steen & Ström om förvärv av kontors- och lagerfastigheten Viskaholm 2 som ligger utmed Viskan i centrala Borås. Planen är att bygga bostäder, kontor, restauranger och handel på den anrika fastigheten där Borås Wäfverier tidigare haft sin verksamhet. Närmare 300 bostäder bedöms kunna komma att uppföras på fastigheten. I Trädgårdsstaden Hestra bygger Serneke, på uppdrag av Cernera och Mjöbäcks Entreprenad, 36 bostäder fördelade på nio radhus och 27 lägenheter. Bostäderna planeras stå färdiga sommaren 2016. Totalt planeras för 150 bostäder i Trädgårdsstaden Hestra. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER CA Fastigheter, Cernera, Harry Sjögren (Castellum) och Klövern är stora privata kommersiella fastighetsägare i Borås. Flera stora transaktioner har skett i staden under första halvåret. Agora, A Group of Retail Assets, har i början av juni förvärvat två gallerior i Knalleland. Knallerian, cirka 22 500 kvadratmeter handel i två plan, har förvärvats från Diligentia för 190 mkr medan Storknallen, cirka 14 500 kvadratmeter handel, har förvärvats från Niam för 143 mkr. Erlahuset som ligger i centrala Borås invid Pinocchiostatyn har förvärvats av Holdingaktiebolaget Knut Hansson från Berggren Group. Total uthyrningsbar area är cirka 10 500 kvadratmeter med Borås Stad, Samhall och Nordic Wellness som största hyresgäster. Cernera har förvärvat fastigheten Forsen 1 som inrymmer cirka 7 000 kvadratmeter uthyrbar area. Säljare var Willhem. Nordic Choice Hotels har under sommaren övertagit driftskontrakten för tre hotell, med sammanlagt drygt 350 rum, i Borås. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER CA Fastigheter, Harry Sjögren (Castellum), Hemsö, Klövern, SveaReal och Wilfast hör till några av de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter. NREP sålde i maj 28 logistikfastigheter i Sverige, Finland och Danmark för cirka 6,3 mdkr. Köpare var fyra danska pensionskassor. Av dessa fastigheter ligger 21 stycken i Sverige. Fyra återfinns inom Viareds industriområde som ses som A-läge i Borås. Telfern 4, Vindrosen 3, Vindrosen 5 och Blixten 1 ingick alla i affären. De två sistnämnda var de största fastigheterna i hela beståndet. Total uthyrbar area för de fyra fastigheterna uppgår till knappt 150 000 kvadratmeter och det totala marknadsvärdet bedöms uppgå till cirka 900 mkr. 38 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 FRAMÅTBLICK 2035 Borås beräknas växa med en genomsnittlig befolkningstillväxt om cirka 1 procent de närmaste fem åren. För att skapa förutsättningar för befolkningstillväxten kommer staden behöva bygga cirka 500 bostäder per år under motsvarande period. Bostäderna kommer att byggas med huvudsakligt syfte att förtäta staden, men även en del nya bostadsområden utanför staden kommer att invigas. Främst planeras nya bostadsområden byggas söder om staden längs med Söderleden. Själva staden kommer år 2035 att ha sin tyngdpunkt kring den centralt belägna stationen där Götalandsbanan kommer att passera. Järnvägens första sträcka kommer gå från Mölnlycke till Bollebygd för att därefter nå Borås. Banan kommer sedan att förlängas så att hela sträckan Stockholm-Göteborg innefattas. Götalandsbanan kommer att ge en ordentlig tidvinst för resande från Borås till Göteborg och Stockholm. Järnvägen kommer även att bidra till en ökad arbetsinpendling till Borås. Den nya infrastrukturen kommer också bidra till en positiv näringslivsutveckling. År 2035 kommer vi även se att turismen har ökat, vilket delvis är ett resultat av Borås satsning på konst, skulpturer och street art. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 850 – 1 500 6,00 – 8,00 8 000 – 15 000 B-läge 650 – 1 025 7,00 – 9,00 5 000 – 9 500 C-läge 500 – 750 8,50 – 10,50 2 500 – 6 000 A-läge 1 200 – 2 500 6,25 – 7,50 11 000 – 25 000 B-läge 700 – 1 500 7,50 – 8,50 5 000 – 11 000 C-läge 500 – 750 8,50 – 10,50 3 000 – 6 000 A-läge 400 – 750 6,50 – 8,50 3 500 – 9 000 B-läge 350 – 550 7,25 – 9,50 2 000 – 5 000 C-läge 275 – 425 8,00 – 10,50 1 500 – 3 500 A-läge 925 – 1 525 3,75 – 5,25 11 000 – 19 000 B-läge 900 – 1 400 4,00 – 5,50 7 000 – 15 000 C-läge 850 – 1 100 5,00 – 6,50 5 500 – 10 500 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R Eskilstuna 22 John Eriksson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till segmentets stora privata aktörer hör Akelius, D. Carnegie & Co, HSB Södermanland, Lundbergs och Pagoden. I en bolagsaffär har D. Carnegie & Co avyttrat två fastigheter i Eskilstuna för 106,8 mkr till MB Fastigheter. Fastigheterna Nålsticket 1 och 2 är belägna på Östermalm och inrymmer bland annat ett vårdboende. Priset motsvarar drygt 17 240 kr/kvm. Kommunen har öppnat dörren för att avyttra en del av allmännyttan i Eskilstuna. Det gäller en försäljning från kommunala Kommunfastigheter och Torshälla Fastighetsbolag som totalt äger cirka 7 000 lägenheter. Kommunen söker efter en eller flera aktörer som är redo att bygga lika många hyreslägenheter som aktören köper. Fastigheten Stockrosen 11, belägen i Gamla staden, såldes av en privatperson för 16,3 mkr. Fastigheten uppfördes 2006 och inrymmer drygt 920 kvadratmeter med övervägande del bostäder. Direktavkastningen bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar till cirka 5,0 – 5,5 procent. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Akelius, Kungsleden, Roxanne, Starwood Capital Group och TH Real Estate är dominerande aktörer inom segmentet. Niam har sålt sju köpcentrum i en paketaffär till Agora, däribland Cityhuset i Eskilstuna för 255 mkr. Gallerian, fastigheten Vestalen 10, inrymmer drygt 11 370 kvadratmeter, varav cirka 7 900 kvadratmeter butikslokaler fördelat på två plan. Byggnaden uppfördes 1966 och genomgick senast 2009 flera stora renoveringar. Agora har även förvärvat kontor- och butiksfastigheten Vampyren 9 i centrala Eskilstuna av Klövern för 240 mkr. Fastigheten inrymmer drygt 16 400 kvadratmeter, varav cirka 8 850 kvadratmeter butiker och 7 100 kvadratmeter kontor. Kungsleden avser att riva det vakanta köpcentrumet Rondellen, fastigheten Skiftinge 1:3, invid Årbyrondellen längs E20 som ingick i förvärvet från GE Capital under 2013. Skiftinge är ett av tre områden som Eskilstuna kommun har pekat ut som tillväxtområden för handel, förutom city och Tuna Park. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Till segmentets stora aktörer hör Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokompu. DHL kommer under de kommande åren att bygga ett nytt stort lager om nästan 60 000 kvadratmeter i Eskilstuna Logistikpark öster om staden. Tomten omfattar drygt tio hektar och ligger i ett mycket strategiskt område. DHL äger en stor del av sina logistikanläggningar runt om i världen och kommer även att äga den planerade byggnaden. Kommunen har sålt två tomter i Valhall, Näringen 1 och 2, som är detaljplanerade för industri, kontor och handel till ett underliggande pris om 350 kr/kvm. FRAMÅTBLICK 2035 Eskilstuna står inför en stor utmaning de kommande åren. Eskilstunas befolkning beräknas ha ökat med cirka 14 procent till år 2030. Ökningen kommer till största delen utgöras av personer i åldrarna 75 år och uppåt. Utmaningen består i att möta den växande försörjningsbördan som uppkommer i och med detta. För att stimulera Eskilstunas utveckling kommer kommunen genomföra en stor satsning på kollektivtrafiken. Restiden till Västerås och Stockholm kommer bland annat förkortats väsentligt vilket bidrar till en ökad kunskapstillgänglighet och näringslivsutveckling. Främst kommer fler företag som kräver större markareal, men inte behöver ligga i centrum, flytta ut till Eskilstuna. Den ökade etableringen av dessa företag ökar både arbetsinpendlingen och skapar fler arbetstillfällen i Eskilstuna. Samtidigt som Eskilstuna utvecklas med en förbättrad kollektivtrafik kommer även staden förtätas. De nya bostäderna kommer främst att uppföras i anslutning till staden, och en mer stadsmässig och tätbebyggelsestruktur uppnås. Eskilstunaborna kommer år 2030 leva i en funktionsintegrerad stad där bostäder, arbeten och grönområden samordnas. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 000 – 1 450 6,75 – 8,00 6 500 – 12 000 B-läge 950 – 1 350 7,00 – 8,50 5 500 – 10 000 C-läge 700 – 1 100 8,50 – 10,00 3 500 – 7 000 A-läge 1 000 – 3 500 6,00 – 7,50 12 000 – 25 000 B-läge 700 – 1 200 6,50 – 8,50 9 000 – 12 500 C-läge 600 – 900 8,00 – 9,00 5 000 – 10 000 A-läge 500 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 7 000 B-läge 450 – 650 8,00 – 10,00 2 500 – 6 000 C-läge 400 – 600 9,00 – 11,00 1 500 – 4 500 A-läge 950 – 1 450 4,75 – 6,25 9 000 – 19 000 B-läge 950 – 1 400 5,00 – 6,25 7 500 – 15 000 C-läge 925 – 1 300 5,25 – 6,50 5 500 – 10 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 39 Gävle 24 Mikael Jonsson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Gävle hör bland annat Boetten, Din Bostad (Balder), Heimstaden, HSB och Svedinger Fastigheter. I mars förvärvade IHF Bostad 13 fastigheter av kommunala Gavlegårdarna för ett underliggande fastighetsvärde om 490 mkr. Fastigheterna omfattar 53 500 kvadratmeter och är belägna i Bomhus och Sätra. Byggnaderna uppfördes under 1967 – 1970 och har renoverats löpande. Priset motsvarar cirka 9 000 kr/kvm och direktavkastningen bedöms till cirka 5,25 procent. För att vara ett C-läge är det en relativt låg nivå som tydligt indikerar pressade avkastningsnivåer på marknaden idag. Affären frigör kapital som möjliggör nybyggnation. I Olsbacka har rivning påbörjats av sju äldre radhuslängor som ska ersättas med byggnader i två våningar och ge totalt 66 lägenheter med inflyttning i början av 2017. Utöver detta vill man bygga tolv lägenheter i Villastaden bakom Högskolan och 108 lägenheter i Andersberg. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Diös, Hemfosa, Norrporten, NP3 Fastigheter och NRF Sweden finns bland de stora privata aktörerna inom segmentet. Transaktionsaktiviteten har det senaste året varit måttlig med endast ett fåtal större affärer. Centralhotellet som återuppfördes efter en brand 2006 är en av de fastigheter som ingick i en stor portföljaffär då amerikanska Blackstone förvärvade svenska fastigheter för totalt cirka 9,5 mdkr från norska Obligo. Fastigheten omfattar 9 100 kvadratmeter med cirka 190 rum. Realgymnasiet flyttade till höstterminen in i nya behovsanpassade lokaler i Diös fastighet på Första Magasinsgatan, Alderholmen. I och med flytten samlar skolan sina verksamheter i Gävles centrala delar. Kontraktsvärdet på det åttaåriga hyresavtalet är 9,7 mkr. Fastpartner fortsätter att fylla på i de lokaler som Ericsson tidigare hyrde i Hemsta. Senaste uthyrningen är till Må Bättre som med start i november kommer att hyra 1 700 kvadratmeter på ett 15-årigt hyresavtal. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Flera av ortens industribolag som BillerudKorsnäs, Kraft Food, Setra och Stora Enso är också stora fastighetsägare. Diös och Fastpartner är privata aktörer med betydande innehav. För att bereda plats för mottagande av naturgas i Gävle Hamn kommer Kustbevakningen att omlokalisera till Atlasområdet invid Gasklockorna. Samtidigt påbörjar Swedegas ett kompletterande samråd om alternativ terminal i Norrsundets hamn norr om Gävle. Byggnation av Kustbevakningens lokaler och en kaj om 100 meter kan påbörjas omgående och stå färdig till våren. Detaljplanen tillåter 700 kvadratmeter på land och 200 kvadratmeter överbyggd vattenyta. Bygget beräknas kosta 15 – 17 mkr. Några större transaktioner har inte noterats under året. 40 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 FRAMÅTBLICK 2035 Gävle beräknas år 2030 ha haft en befolkningstillväxt om cirka 13 procent vilket resulterar i att befolkningsmängden väntas uppgå till cirka 111 000 invånare. För att möjliggöra denna befolkningstillväxt behöver kommunen utvecklas med cirka 6 000 nya bostäder (beräknat som kvoten mellan befolkningsnettot och personer per hushåll). De nya bostäderna kommer troligen lokaliseras i anslutning till centrum och utmed kollektivtrafikstråken som exempelvis Gävle strand, Brynäs, Gavlehov, Strömsbro/Hille samt Hemlingby/ Andersberg. I centrum kommer sannolikt ett antal stora parkeringar och ”luck-tomter” ha omvandlats till bostäder. Bostäderna kommer vara av olika karaktär med syftet att befolkningen ska få möjlighet att göra bostadskarriär i varje stadsdel. Tillverkningsindustrins betydelse i Gävle kommer ha minskat till år 2035 och har istället delvis ersatts med verksamhet i kontorlokaler. Handeln i kommunen kommer fortsätta vara en stor källa till arbetstillfällen. År 2035 kommer vi sannolikt se att en del centrala kontor har omvandlats till handel vilket skapar ett mer levande och attraktivt centrum. Nyetablering av externhandel och volymhandel kommer ske i Valbo och Hemlingby. Kollektivtrafiken i Gävle kommer att ha förbättrats och bilanvändandet minskat kraftigt fram till år 2035. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 7,00 7 500 – 14 000 B-läge 900 – 1 350 6,50 – 7,75 5 500 – 10 000 C-läge 700 – 950 7,50 – 8,50 3 000 – 6 000 A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50 10 000 – 30 000 B-läge 800 – 3 300 6,00 – 7,50 6 000 – 13 000 C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000 A-läge 450 – 700 7,75 – 8,50 3 500 – 7 000 B-läge 400 – 600 8,00 – 9,00 3 000 – 4 500 C-läge 350 – 450 8,50 – 9,50 1 500 – 3 000 A-läge 1 050 – 1 550 4,75 – 6,25 8 000 – 16 000 B-läge 975 – 1 450 5,00 – 6,50 6 500 – 13 000 C-läge 850 – 1 250 5,25 – 6,75 5 500 – 8 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R Sundsvall 31 Rickard Hellström [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Sundsvall hör Balder, Gimmel, Hedern, HSB och Tvättbjörnen. Efter flera år med ett lågt byggande börjar nu lyftkranarna åter synas i Sundsvall. Mitthem har för närvarande drygt 190 lägenheter under uppförande där 138 av dessa avser ett trygghetsboende på Norra Kajen. I anslutning till Mitthems projekt har det privata bolaget Lillskär påbörjat nyproduktion av 63 bostadsrätter, varav ett stort antal redan sålts. Ikea och Skanskas BoKlok-projekt bygger kontinuerligt och håller på att färdigställa bostäder i Sidsjöområdet. Flera andra aktörer har planer för nya byggprojekt runtomkring de centrala delarna av Sundsvall. Under sommaren har det skett intressanta portföljaffärer. Amasten förvärvade en portfölj i Timrå av Möller & Partners med en betydande andel bostäder. Vidare förvärvade Kraften Invest ett bestånd med 279 lägenheter beläget cirka 10 minuter söder om Sundsvall. Säljare var HSB. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Diös och Norrporten är stora privata ägare av kommersiella fastigheter i Sundsvall. Även Hederna, Hemfosa, NP3 Fastigheter och Tvättbjörnen är betydande aktörer. Kontorsmarknaden är fortsatt stark i centrala Sundsvall med såväl stigande hyresnivåer som sjunkande vakanser. Tvättbjörnen fortsätter att konvertera kontorslokaler till bostadslägenheter i Stenstaden vilket bedöms öka trycket på kontorsmarknaden ytterligare framöver. Aktörer som Norrporten, Skanska och Diös har mark eller markanvisningar på centrala tomter och nyproduktionshyran för kontor bedöms nu till cirka 1 900 – 2 200 kr/kvm. Handeln i centrala Sundsvall upplever stor konkurrens från e-handeln och externhandeln, men har under 2015 visat positiva tecken med några nyetableringar och omflyttningar. Transaktionsaktiviteten har under första delen av 2015 varit något lägre än normalt. Bedömningen för hösten och vintern är att aktiviteten på transaktionsmarknaden kommer att tillta. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare inom segmentet är AkzoNobel, Diös, NP3 Fastigheter och SCA. Segmentet har utvecklats positivt under 2015 med såväl högre hyresnivåer som något minskade vakanser till följd. Nackstas industriområde fortsätter att växa med nyetableringar och nyproduktion av lättare industriverksamheter och sällanköpsvaror. Efter att bron över Sundsvallsfjärden invigdes i slutet av 2014 skapades förutsättningar för ett nytt läge för lättare industri och sällanköpsvaror vid det södra brofästet. Flera aktörer har tecknat markanvisningsavtal med kommunen och planerar för byggstart inom kort. Verksamheterna på norra sidan om bron har också fått ett uppsving i och med den förbättrade infrastrukturen. FRAMÅTBLICK 2035 Framtidens höga aktivitet av bostadsbyggande innebär att bostadsbristen i Sundsvall minskat till år 2035. I centrala delar av staden förväntas bostäderna nu vara högre i form av extra våningsplan och en förtätning skett av de få lucktomter som finns centralt. Ett av de områden som bedöms vara färdigutvecklat är Norra Kajen som idag är ett industriområde men som då kommer utgöra en levande stadsdel. I Sundsvall kommer fler än 100 000 människor leva och bo år 2035. År 2035 kommer vi även kunna se en hel del förbättringar inom infrastrukturen. Ett nytt resecentrum binder ihop staden med vattnet och förutsättningarna för att cykla i Stenstaden och förorterna har nått nya höjder. Ostkustbanan kommer även ha en dubbelspårig sträckning förbi Sundsvall. Både järnvägen norrut (Ådalsbanan) och västerut (Mittbanan) kommer samtidigt förbättras och delvis förnyas. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 400 – 1 950 6,25 – 7,00 8 000 – 16 000 B-läge 1 300 – 1 700 6,50 – 7,25 5 000 – 9 000 C-läge 750 – 1 050 7,25 – 8,25 2 500 – 7 000 A-läge 1 300 – 2 600 6,00 – 6,75 9 000 – 20 000 B-läge 800 – 1 500 6,25 – 8,00 6 000 – 11 000 C-läge 600 – 1 000 7,25 – 9,00 2 500 – 7 000 A-läge 425 – 850 7,00 – 8,50 3 000 – 7 000 B-läge 375 – 800 7,75 – 9,50 2 500 – 4 500 C-läge 300 – 650 8,50 – 9,75 1 500 – 3 000 A-läge 975 – 1 650 4,25 – 5,00 8 000 – 17 000 B-läge 850 – 1 225 5,00 – 6,00 6 000 – 13 000 C-läge 750 – 5,75 – 7,00 5 000 – 8 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R 975 SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 41 Halmstad 40 Anna Andersson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Akelius, Esswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. I maj beslutade kommunfullmäktige att godkänna den föreslagna detaljplanen omfattande bostäder på Slottsmöllans tegelbruk. Under hösten fortskrider således företaget Gekås planer på att uppföra cirka 330 hyresrätter på området. I och med nybyggnationen gör företaget debut på bostadsmarknaden i kommunen med en investeringsbudget på omkring 600 mkr. Detaljplanen ger möjlighet att bygga tre byggnader mellan 14 – 16 våningar samt förskola och närservice. Gekås planerar att äga och förvalta i egen regi. Ett annat äldre industriområde som fått godkännande att utvecklas till bostadsområde är före detta Lundgrens Gjuteri vid Bryngelshusgatan intill järnvägsspåren. Vid Lundgrens Trädgårdar planerar HFAB, Fastighets AB Tornet och Lundgrens Gjuteri att utveckla närmare 300 bostäder fördelade i flerfamiljshus och i småhusbebyggelse. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Fastighetsstaden i Halmstad, Fem Hjärtan, Klövern och Tre Grevar. Tidigare i år köpte Redito fastigheten Halmstad Skäran 1 i Stenalyckan med Citygross som hyresgäst. Köpeskillingen uppgick till drygt 100 mkr, motsvarande cirka 14 300 kr/kvm. Inte långt från centralstationen kommer Skanska att under hösten uppföra ett kontorskomplex om cirka 6 400 kvadratmeter. Byggnaden kommer att miljöklassas och inflyttning sker vid årsskiftet 2016/2017. Den hittills största kommunicerade hyresgästen är Fitness24Seven som har tecknat ett avtal om cirka 1 050 kvadratmeter. I april stod det klar att Migrationsverket tecknar ett sexårigt hyresavtal i Spenshults sjukhus i Oskarström. Hyreskontraktet omfattar 17 500 kvadratmeter och hyran uppgår till cirka 1 400 kr/kvm. Byggnaden kommer inrymma ett flyktingboende med cirka 700 platser samt Migrationsverkets administrativa avdelning med läkarmottagning. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Albany Nordiskafilt, Axfast, Biltema och Stena Metall hör till de stora privata ägarna inom segmentet. I april förvärvade Corem ytterligare en fastighet i Larsfrids industriområde. Köpeskillingen för industrioch produktionsfastigheten Halmstad Flygaren 21 uppgick till cirka 121 mkr, motsvarande drygt 5 000 kr/kvm. Säljare var Tylö Holding som även har ett 13-årigt hyresavtal på fastigheten. I Halmstads hamn, i kvarteret Oceanen, uppför Biltema ett nytt lager om cirka 48 000 kvadratmeter. Biltema köpte markområdet omfattande 70 000 kvadratmeter från Halmstads kommun i början av året för cirka 21 mkr. Byggnaden planeras stå klar i oktober 2016 och blir då Biltemas fjärde lager i Halmstads kommun. 42 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 FRAMÅTBLICK 2035 Halmstad år 2035 kommer vara en stark kommun som gynnats av sitt strategiska läge. Halmstad börjar då mer och mer utvecklas till ett regionalt centrum för området mellan Göteborgs- och Öresundsregionerna. Befolkningen beräknas öka med nästan 23 procent fram till år 2035. Det motsvarar ett invånarantal på nästan 111 000 invånare. För att möta befolkningstrycket kommer cirka 13 400 bostäder att ha färdigställts till år 2035 (NAI Svefa:s egna estimering). Det ökade trycket på mark för bostadsbyggande kommer ge ett ökat värde för närliggande jordbruk- och skogsbruksmark. Eftersom det goda jord- och skogsbruket är en viktig del av Halmstads näringsliv kommer ny bebyggelse i huvudsak lokaliseras till tätorten och serviceorterna. År 2035 förväntas flera höghus ha byggts i centrala Halmstad och längs med Nissan finner vi småbåtshamnar och fler bostäder, kaféer och restauranger. Näringslivet och högskolan i kommunen kommer stärkas än mer med hjälp av utbyggnaden av järn- och vägnätet och effektiviteten med det nya resecentrumet samt utvecklingen av den växande hamnen. Tack vare enklare infrastruktur etableras fler företag i logistikbranschen. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 000 – 1 700 6,25 – 7,50 8 000 – 16 000 B-läge 800 – 1 400 6,75 – 8,50 6 000 – 11 000 C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 A-läge 1 150 – 3 300 5,75 – 7,00 15 000 – 30 000 B-läge 750 – 2 000 6,25 – 8,00 6 000 – 17 500 C-läge 650 – 1 150 7,50 – 9,00 4 000 – 9 000 A-läge 350 – 650 7,00 – 9,00 4 000 – 8 000 B-läge 300 – 600 7,75 – 9,00 2 500 – 6 000 C-läge 250 – 450 8,50 – 10,50 2 000 – 4 000 A-läge 975 – 1 525 3,00 – 4,50 12 000 – 23 000 B-läge 900 – 1 375 4,25 – 5,50 9 000 – 20 000 C-läge 825 – 1 175 5,25 – 6,50 7 500 – 11 500 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R Karlstad 35 Pär Höijer [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Willhem är den största privata hyresvärden på orten med ett bestånd omfattande drygt 2 300 lägenheter, även efter att man i juli sålt ett 70-tal lägenheter. Andra stora ägare är Din Bostad (Balder), Lundbergs, Ruds Gård och Wermlands Invest. Den höga byggaktiviteten i år ser ut att hålla i sig. Bland annat kan nämnas ett projekt på Kanikenäset som Peab inleder första kvartalet 2016 vilket omfattar fyra etapper med totalt 220 bostadsrätter. Ett kontorshus i fem våningar kommer rivas för att ge plats åt strandnära bostäder med centralt läge. Första etappen omfattar 60 lägenheter med beräknat färdigställande sommaren 2017. Sammantagen projektvolym avseende byggprojekt som påbörjas eller färdigställs under 2015 motsvarar cirka 950 bostäder. Projektörerna bakom de större projekten är Prepart/SPG, Karlstad kommun, Karlstad Bostads AB (kommunalt bolag), Lecab Fastigheter, Karlstadhus, Skanska, CIAB, HSB och Ruds Gård. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden är Albèr Fastigheter och Olav Thon Gruppen med fokus på handelsfastigheter samt Hemfosa, Klövern och Lundbergs som är betydande aktörer på kontorsmarknaden. I juli förvärvade Hemfosa tomträtten till Karlstad Blyet 2 (Gruvlyckeskolan) från Karlstad kommun. Objektet omfattar cirka 6 835 kvadratmeter utbildningslokaler, fullt uthyrda till Internationella Engelska skolan som har tecknat ett 20-årigt hyresavtal. Köpeskillingen uppgick till 73,5 mkr, motsvarande cirka 10 750 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka sju procent. Förvärvet är i linje med Hemfosas strategi att växa inom segmentet samhällsfastigheter. Bolagets bestånd i Karlstad uppgår sedan tidigare till drygt 81 000 kvadratmeter, främst kontor. Inom Bergvik köpcenter pågår omfattande ombyggnationer där Konsum Värmland och Eurocommercial tillsammans investerar cirka 250 mkr med beräknat färdigställande under hösten. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och Valmet Svenska hör till de stora privata ägarna inom segmentet. En ny detaljplan för området Örsholmen/Blekegatan vann laga kraft i juni 2014. Planens syfte är främst att tillmötesgå ett stort intresse för industrimark i området genom att skapa ytterligare fastigheter för industriändamål. Planen syftar även till förbättrade transportförbindelser genom anläggning av en ny trafikled som kopplar ihop Välsviksleden med Hammaröleden via en bro över Örsholmsälven. Detta medför bland annat bättre framkomlighet för tung trafik, avlastning för den hårt trafikerade Örsholmsleden och förbättrad sammanlänkning av Karlstads två största industriområden. FRAMÅTBLICK 2035 Redan år 2024 kommer Karlstad vara en kommun med cirka 95 000 invånare och möjligheten finns att Karlstad når 100 000 invånare redan innan år 2035. Exploateringen av staden kommer främst ske i stadens centrala delar samt i stadens randzoner där sjö- och älvkontakt uppnås. Bergviksområdet kommer att ha utvecklats till ett integrerat kommersiellt stadsdelscentrum från att ha varit ett renodlat externt köpcentrum. Jakobsberg har stor potential att utvecklas till ett nytt attraktivt boendeområde till år 2035. En bro mellan Jakobsberg och Kartberget/Romstad kommer öka Jakobsbergs tillgänglighet. Norra delen av Tormestad kommer med största sannolikhet utvecklas till ett sammanhängande område med god variation av både bostäder och verksamheter. Tillverkningsindustrin kommer fortfarande vara viktig för Karlstad och branschen förutspås att år 2035 i huvudsak domineras av internationella aktörer. Infrastrukturen kommer förbättras med bland annat en ny transportled för tung trafik, bättre tågförbindelser och bättre vägar. Genom att förbättra infrastrukturen kan Karlstad stärka sin position som handelskommun. Karlstad C kommer 2034 binda ihop järnvägsstationen med läns- och stadsbussarna. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 000 – 1 600 6,50 – 7,50 8 000 – 15 000 B-läge 850 – 1 200 7,00 – 8,50 6 000 – 11 000 C-läge 700 – 950 8,00 – 9,00 5 000 – 8 000 A-läge 1 700 – 3 700 5,75 – 6,75 15 000 – 30 000 B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,75 8 000 – 16 000 C-läge 600 – 1 000 7,25 – 8,25 6 000 – 9 000 A-läge 450 – 650 8,00 – 9,00 3 000 – 6 500 B-läge 400 – 650 8,50 – 9,50 2 500 – 5 500 C-läge 350 – 550 9,00 – 11,00 1 500 – 3 500 A-läge 1 075 – 1 550 3,75 – 5,00 11 000 – 21 000 B-läge 1 025 – 1 475 4,50 – 5,50 9 500 – 15 500 C-läge 975 – 1 325 5,75 – 7,00 7 500 – 12 500 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 43 Växjö 38 Per Skrealid [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör CA Fastigheter, HSB Sydost, Ica Fastigheter, Locellus och Riksbyggen. I Solberget, där det gamla vattentornet idag står, har byggnadsnämnden gett klartecken till att riva den 33 meter höga byggnaden och godkänt NCC:s förslag om att uppföra ett 57 meter högt bostadshus i 19 våningar. Fastigheten är tänkt att inrymma 65 bostadsrätter. Förutsatt att den planerade tidplanen håller beräknas det nya huset vara inflyttningsklart under våren/sommaren 2017. I utvecklingsområdet Södra stationsområdet genomför nu Riksbyggen sitt första stora byggprojekt i Växjö på flera år och stärker därmed sin lokala närvaro. Projektet omfattar totalt cirka 120 bostadsrätter med försäljningsstart i början av nästa år. Bostäderna kommer att certifieras i enlighet med Miljöbyggnad nivå silver. Riksbyggen avser att efter färdigställande av byggnationen kvarstå som förvaltare av bostäderna på lång sikt. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER CA Fastigheter, Corallen (Castellum), Eurocommercial, ICA Fastigheter och Kungsleden hör till några av de större fastighetsägarna av kommersiella fastigheter i Växjö. I en större portföljaffär förvärvade det nystartade fastighetsbolaget Agora totalt sju fastigheter av Niam. En av fastigheterna var Linnégallerian i centrala Växjö. Köpeskillingen för fastigheten, som inrymmer cirka 5 500 kvadratmeter butiker och cirka 1 900 kvadratmeter kontor, uppgick till 114 mkr. Den totala köpeskillingen för de sju fastigheterna var drygt 1,24 mdkr. Kommunfullmäktige har beviljat bygglov för World Trade Center (WTC). Skanska har sedan tidigare fått uppdraget att tillsammans med Kärnhem uppföra byggnaden i södra stationsområdet. WTC kommer att bestå av nio våningar fördelat på två våningar garage, sex våningar i själva huskroppen och en indragen takvåning. Ett förslag på utformning finns utarbetat tillsammans med Tengbom arkitekter. WTC beräknas stå klart 2016. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Corallen (Castellum), Corem, Klövern, Vikstaden och Volvo hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter. Inom branschen logistik, transport och partihandel sysselsätts 2 500 medarbetare i Växjö vilket placerar denna bransch på tredje plats efter IT och tillverkning. Denna typ av verksamhet lämpar sig väl i Växjö med hänsyn till närheten till E4 och fem riksvägar, stambanan, tillgången på mark och närhet till växande marknader i öst. Transaktionsaktiviteten har under första halvåret varit låg, särskilt inom centralorten, med endast ett fåtal noterade förvärv. Hyresmarknaden är relativt stabil med hyresnivåer för fastigheter i A-läge upp mot cirka 650 kr/ kvm och en vakans kring 3 – 8 procent. 44 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 FRAMÅTBLICK 2035 År 2023 beräknas Växjö kommun ha cirka 98 000 invånare. För att ge Växjö förutsättningar att växa bör cirka 3 500 bostäder färdigställas för att möta efterfrågan (NAI Svefa:s beräkning). Några av de bostäderna kommer med stor sannolikhet byggas i Bredvik. Där kommer vi kunna se en varierad bebyggelse med bland annat skola/förskola, småindustri, handel och bostäder. Ett annat intressant område som troligtvis har ändrat karaktär är Bäckaslöv. Bäckaslöv är ett gammalt militärt övningsområde som år 2035 kan komma att ha utvecklats till en ny levande stadsdel. Växjö kommer troligen ha tagit steget till att bli en mer miljömedveten kommun. Till år 2020 har de fossila koldioxidutsläppen minskat med cirka 25 procent per invånare jämfört med 2012. Förnyelsebar energi i form av vindkraft kommer utgöra en stor del av produktionen av elenergi i kommunen. Miljömedvetenheten kan även framöver få genomslag i Växjös fysiska planering. Gator och parkeringar kommer utformas mer cykel- och gångvänliga. Fler hållplatser kommer väderskyddas och förses med cykelparkering med hög stöldsäkerhet. Det bidrar till att det blir enklare att ta sig till och från hållplatserna. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 900 – 2 000 6,00 – 7,00 9 000 – 20 000 B-läge 700 – 1 200 7,00 – 8,00 5 000 – 13 000 C-läge 500 – 800 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000 A-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,00 12 000 – 28 000 B-läge 750 – 1 700 6,50 – 7,50 7 000 – 15 000 C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000 A-läge 450 – 650 7,00 – 9,00 3 000 – 8 000 B-läge 350 – 500 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000 C-läge 250 – 400 9,00 – 11,00 2 000 – 4 000 A-läge 975 – 1 400 3,50 – 5,00 10 000 – 22 000 B-läge 875 – 1 225 4,00 – 5,50 8 000 – 16 000 C-läge 800 – 1 125 5,00 – 6,50 7 000 – 10 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R Luleå 44 Andreas Rutström [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata bostadsbolagen hör DN Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln och Lindbäcks Fastigheter. För att minska det allmännyttiga bostadsbolaget Lulebos starka position på marknaden samt få fler aktörer som bygger nytt avyttrade kommunen under sommaren cirka 1 500 lägenheter och fem samhällsfastigheter. Köpare var Rikshem och köpeskillingen uppgick till drygt 1,6 mdkr. Köpeskillingen för bostadslägenheterna motsvarar cirka 10 000 kr/kvm. Avtalet mellan parterna innebär även att Rikshem åtar sig att bygga minst 560 hyresrätter under sju år, något som bolaget nu söker mark och byggrätter för att möjligöra. För HSB Norr gick försäljningen av bostadsrätterna i den första etappen vid Lulsundsberget något trögt, men nu vid etapp två har det tagit fart. Av de cirka 100 lägenheterna såldes hälften till företagets bosparare medan de övriga i princip sålde slut inom två månader efter att de släppts till försäljning i början av sommaren. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Betydande privata aktörer på den kommersiella marknaden är Diös, Galären, Norrporten och NP3 Fastigheter. För att stärka sin norrländska närvaro ytterligare har NP3 förvärvat hela fastighetsbolaget Klar-Invests portfölj om 20 fastigheter, varav 15 fastigheter är belägna i Piteå och Luleå. Det underliggande värdet uppgick till 435 mkr, motsvarande cirka 7 500 kr/kvm. I maj förvärvade ett lokalt bolag Flundran 6 genom en bolagsaffär. Inom den centralt belägna fastigheten bedrivs ett hotell med 16 rum och cirka 900 kvadratmeter. En outnyttjad byggrätt om cirka 2 300 kvadratmeter ingick i köpet. Köpeskillingen bedöms till cirka 16 mkr. Redan innan byggstarten av Vattenfalls nya kontor på Porsön om cirka 6 200 kvadratmeter har Skanska sålt projektet till Luleälven Fastigheter, ett bolag som bildats av pensionsstiftelserna i LKAB, Sandvik och Skanska samt Göranssonska fonden. Tillträdet beräknas i samband med färdigställandet i september 2016. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Förutom stadens stora industribolag som Gestamp, Scania och SSAB hör Galären, NP3 Fastigheter och Notvikens Fastigheter till de stora fastighetsägarna. Inom det relativt nya området Tuvåkra mellan Storheden och Gammelstad har Notvikens Fastigheter tecknat avtal med Eltel om att uppföra cirka 1 500 kvadratmeter kontor och lager. Färdigställande och inflyttning är beräknat till årsskiftet 2015/2016. Inom samma område ingick fastigheten Öhemmanet 1:260 i NREP:s försäljning i maj av en portfölj om 28 fastigheter till ett underliggande värde om hela 6,3 miljarder. DHL är hyresgäst med en distributionscentral om cirka 9 300 kvadratmeter med tillhörande omlastningscentral för järnvägsburna transporter. FRAMÅTBLICK 2035 Cirka 2 400 nya bostäder kommer krävas i Luleå fram till år 2024 för att möta behovet som orsakats av befolkningstillväxten. Befolkningen förväntas växa med cirka 8 procent på 10 år och kommunen kommer att ha cirka 80 000 invånare år 2024. Nyproduktionen kommer främst ske i utvecklingsområden i närhet av centrum och befintlig kollektivtrafik. Ett exempel på framtida bebyggelse är den nya stadsdelen Kronan som troligen är färdigställd år 2030 och hyser bostäder för cirka 3 500 luleåbor. Kronan kommer även inhysa en skola, utökad service och nya arbetsplatser. Ett annat exempel är Munkeberg Strand och Stadsviken. Bostadsområdet ligger fem minuters cykelväg från centrum och år 2035 kommer vi att se cirka 2 000 nya bostäder med stadskaraktär i området. Ett tredje exempel är Hertsöhedens trädgårdsstad som blir en grön stadsdel med goda boendekvaliteter. Där kommer vi se en variation av bostadstyper i form av småhus, radhus och småskaliga flerbostadshus. Luleås skolor samarbetar med näringslivet och universitetet vilket kommer gynna teknikintresset i kommunen. Luleå kommer ligga i framkant när det gäller teknikutveckling även i framtiden. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 1 150 – 1 700 5,75 – 7,00 10 000 – 17 000 B-läge 900 – 1 400 6,75 – 8,75 7 000 – 12 000 C-läge 650 – 950 8,00 – 10,00 4 000 – 8 000 A-läge 1 600 – 3 000 6,00 – 6,75 10 000 – 24 000 B-läge 900 – 1 500 6,50 – 8,75 7 000 – 12 000 C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,75 3 000 – 7 000 A-läge 500 – 800 7,25 – 8,75 3 500 – 8 000 B-läge 450 – 700 7,50 – 9,75 3 000 – 5 500 C-läge 375 – 575 8,25 – 10,75 1 500 – 4 500 A-läge 1 075 – 1 550 3,50 – 4,75 14 000 – 23 000 B-läge 1 025 – 1 500 4,25 – 5,25 10 000 – 16 000 C-läge 975 – 1 350 5,25 – 6,75 7 000 – 12 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 45 Kalmar 35 Per Wislander [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Kalmar hör CA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost, LW Fastigheter och Rikshem. Svenska Bostadsfonden har ökat sitt bestånd i Kalmar. Bolaget har kompletterat förra årets förvärv av Hattmakarna 1 och 4 med Fältskäraren 6 bestående av nio lägenheter och tre lokaler med en total area om cirka 1 200 kvadratmeter. Även Rikshem har varit aktiva på transaktionsmarknaden. HSB Sydost var motpart i en affär som omfattade drygt 450 lägenheter inom fastigheterna Flintan 1 och Gnejsen 1 i Norrliden. Ett detaljplaneförslag har upprättats för den södra delen av Fredriksskansområdet som möjliggör för cirka 200 bostäder samt park och idrott. Markanvisningstävling kan påbörjas under hösten med möjlig byggstart 2017. Tidigare i år antogs en fördjupad översiktplan för Södra staden. Planen möjliggör för Kalmar att utvecklas söderut genom en utbyggnad av Rinkabyholm med cirka 900 bostäder samt service. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Alecta, CA Fastigheter, Klövern, LW Fastigheter och Sveafastigheter hör till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar. CA Fastigheter meddelade i början av sommaren att de kommer att bygga om konferens- och evenemangsanläggningen Kalmarsalen och dess Romanhall i fastigheten Kvarnen 12. Ambitionen är att modernisera byggnaden och öka dess kapacitet. Arbetet ska stå klart i april 2016. I juli sålde Ikea Centres Nordic handelsfastigheten Alhagen 3 till Niam. Fastigheten är belägen inom Hansa City och utgörs av två byggnader om totalt 21 000 kvadratmeter. Det nybildade Agora har förvärvat en portfölj om sju köpcentrum i södra Sverige som inkluderar citygallerian Kvasten i Kalmar med cirka 7 700 kvadratmeter butiks- och restauranglokaler. Kalmars befolkning växer och kommunen arbetar aktivt med att utöka servicen för att möjligöra denna ökning. Bland annat utreds en ny förskola mellan Norrlidstorget och Bergaviksparken. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Inom segmentet industri- och lagerfastigheter är bland annat Arla, Incita Förvaltning, Lantmännen Fastigheter och Nordfjord Holding stora aktörer. Transaktionsaktiviteten har sedan årsskiftet varit mycket låg, endast ett fåtal mindre objekt har omsatts. Köpare och säljare har huvudsakligen varit lokala aktörer. Ett köp gjordes av Molins Lokaler som förvärvade Niten 7, en lagerfastighet på Berga industriområde invid E22. Köpeskillingen uppgick till 5 000 kr/ kvm. Fastigheten blir en del av Molins bestånd på cirka 35 000 kvadratmeter. Calmarsund Fastighets AB har förvärvat Muttern 13, även denna belägen inom Berga. Köpeskillingen uppgick till 2,8 mkr, motsvarande cirka 1 540 kr/kvm. Säljare var F 20 Fastigheter. 46 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 FRAMÅTBLICK 2035 Kalmar har tillsammans med kommunerna Mönsterås och Oskarshamn ytterligare utvecklat samarbetet i Kalmarsundsregionen. Handeln och turism kommer vara de i särklass viktigaste branscherna inom näringslivet men även den gröna näringen växer. Infrastrukturen förbättras markant och restiden med kollektivtrafik minskas avsevärt i regionen och till Växjö. Det kommer även finnas långtgående planer på att Kalmar ska kopplas samman till höghastighetsbanan. I Möre, den del av landskapet Småland som omfattar hela Kalmar kommun utanför Kalmar stad, kommer flera nya tågstationer att ha uppförts år 2035. Två av stationerna kommer vara placerade i Rockneby och Läckeby. Kalmar kommuns befolkning kan komma att öka med cirka 3 000 människor till år 2023, vilket kräver cirka 1 400 nya bostäder (NAI Svefa:s beräkning). Flest bostäder och verksamheter kommer att byggas genom förtätning, huvudsakligen bestående av flerbostadshus. Kalmars gästhamn kommer vara mer integrerad med staden och har utökats. Gästhamnen har vid det laget blivit mer levande och fler restauranger och butiker har öppnats inom området. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 900 – 1 600 6,00 – 7,50 8 000 – 13 000 B-läge 600 – 1 200 7,00 – 8,50 5 000 – 8 500 C-läge 400 – 700 8,00 – 9,00 3 000 – 5 000 A-läge 1 200 – 2 300 6,00 – 7,00 12 000 – 25 000 B-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 6 000 – 12 000 C-läge 500 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000 A-läge 400 – 750 7,25 – 9,00 2 500 – 5 500 B-läge 300 – 500 8,00 – 9,50 1 500 – 3 500 C-läge 250 – 350 10,00 – 12,00 1 000 – 2 000 A-läge 975 – 1 550 3,50 – 5,00 12 000 – 20 000 B-läge 875 – 1 450 4,25 – 5,75 10 000 – 17 000 C-läge 800 – 1 050 5,00 – 7,00 7 000 – 12 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R Östersund 39 Marie Mattsson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Östersund hör Akelius, Diös, HSB och Rydells Fastighetsförvaltning. Under sommaren har Akelius i samband med en portföljaffär avyttrat tre fastigheter i Östersund; Traktören 8, Staben 10 och Giganten 1. Fastigheterna inrymmer såväl lägenheter som kommersiella lokaler. Köpare är i skrivande stund inte offentliggjord. Kommunala Östersundshem satsar stort på nyproduktion. I Remonthagen uppförs en första etapp om cirka 150 hyreslägenheter fördelat på fyra punkthus om åtta våningar. Skanska har fått bygguppdraget för husen som är upphandlade inom ramavtalet för Sabo Kombohus Plus. Första spadtaget togs i maj med inflyttning till sommaren 2016. Etapp två kommer även att inrymma bostadsrätter. I Lugnet-Jägargården uppför Östersundshem såväl studentboende som trygghetsboende. Östersunds kommun har detaljplanelagd mark till salu för uppförande av grupphus och flerbostadshus i Lugnvik-Brittsbo samt Torvalla-Ängsmon. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Aberdeen, Diös, Hemsö, Norrporten och Persson Invest hör till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Östersund. Under sommaren har Atrium Ljungberg avyttrat fyra handelsfastigheter, varav en avser Östersund Månadsmötet 9 som inrymmer gallerian Mittpunkten. Anläggningen inrymmer cirka 12 000 kvadratmeter butikslokaler och 200 parkeringsplatser. I mars 2016 flyttar Tillväxtverket in i Diös nyrenoverade lokaler på Ringvägen. Avtalet löper på sex år och omfattar drygt 1 900 kvadratmeter till ett kontraktsvärde om 18 mkr. Östersund är en prioriterad tillväxtmarknad för Diös. Stenvalvet har förlängt hyresavtalet med Skatteverket i fastigheten Åkeriet 10 med ytterligare sex år. Lokalerna omfattar cirka 1 500 kvadratmeter. Norrporten växer vidare i Östersund och har nu fullföljt avsiktsförklaringen med Peab om förvärv av tre fastigheter med cirka 19 000 kvadratmeter kontor samt omkringliggande byggrätter inom I5:s tidigare regementsområde. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Inom segmentet industri- och lagerfastigheter hör Diös, Kungsleden, Persson Invest och Vallsundet till de stora aktörerna. Arla Foods äger två produktionsfastigheter längs Bangårdsgatan med cirka 36 500 kvadratmeter. Transaktionsaktiveten har varit fortsatt låg hittills under året. Det är främst mindre objekt som omsätts, och då mellan lokala aktörer. I Verksmons industriområde finns nu ett antal tomter till försäljning till priserna om 100 – 140 kr/kvm. Likt utvecklingen på många andra orter har Östersund fått ett allt större inslag av handelsverksamheter inom de attraktiva industri- och verksamhetsområdena. FRAMÅTBLICK 2035 Östersund år 2035 är känd som en internationell metropol för vinteridrott. Staden kommer förvalta och utveckla det nationella vintersportcentret och står årligen för vintersportarrangemang. För att göra Östersund mer attraktivt för de som inte är sportintresserade kommer en satsning på kulturlivet genomföras. Staden förväntas växa till 65 000 invånare år 2019 vilket motsvarar en befolkningstillväxt om cirka 5 procent. Bostäder kommer främst utvecklas i centralt läge längs med Storsjöns strand samt på ”Annersia”. Ett annat område som kommer utvecklas är Blomstergården och slakteriområdet. Området kommer 2035 troligen bestå av bostäder och kommersiella fastigheter och blir en sammanlänkad del av staden. Något annat som troligen förändrats i staden är mångfalden av bostäder. Där det idag finns friliggande villor kommer flerbostadshus med både hyres- och bostadsrätter att ha integrerats. I Östersund 2035 har direktflygtrafiken till Åre Östersund flygplats ökat. Tillgängligheten till Vaernes flygplats kommer även förbättrats, främst genom en ökad tågtrafik på Mittbanan. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 900 – 1 700 6,50 – 7,50 7 000 – 13 000 B-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,25 4 000 – 8 500 C-läge 550 – 950 7,50 – 8,75 2 500 – 6 000 A-läge 1 000 – 2 400 6,75 – 7,25 8 000 – 18 000 B-läge 900 – 1 600 7,00 – 8,50 5 000 – 9 000 C-läge 500 – 1 000 7,75 – 8,75 2 500 – 5 500 A-läge 350 – 750 7,75 – 9,00 2 000 – 5 500 B-läge 300 – 600 8,00 – 9,25 1 500 – 4 000 C-läge 250 – 400 8,25 – 11,00 1 000 – 2 500 A-läge 950 – 1 450 4,75 – 6,00 8 500 – 16 000 B-läge 900 – 1 150 5,25 – 6,75 6 500 – 12 000 C-läge 850 – 1 100 6,00 – 7,25 5 000 – 8 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 47 Trollhättan 12 Sven Jungland [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata aktörerna hör Akelius och lokala Lundqvist Byggförvaltning. Trollhättan är en ung stad som firar 100-års jubileum under 2016. Befolkningstillväxten är måttlig, men har varit positiv under de senaste tio åren. Efterfrågan på bostäder är god och då i första hand lägenheter inom centrum och på centralorten. Boverkets sammanställning visar att behovet är större än rådande nyproduktion. Kommunala Eidar Bostads AB tar ett stort ansvar för situationen och har flera ambitiösa nybyggnadsprojekt. I kvarteret Mars vid Resecentrum, ett tidigare Skanskaprojekt, planeras för 150 hyresrätter i femvåningshus och ett punkthus om 16 – 18 våningar. I Kronogården pågår byggnation av 25 radhuslägenheter som ska stå färdiga under hösten 2016. Dessutom pågår arbete med en fördjupad översiktsplan för Nya Älvstaden. Området är en älvnära ny stadsdel där det dock finns en del frågetecken kring saneringskostnader inom de tidigare industriområdena. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata fastighetsägare inom segmentet är bland andra Akelius, Balder och Olof Thon Gruppen. En större utbyggnad av externhandelsområdet Överby har planerats under flera år. Nu har det första spadtaget till slut tagits och utbyggnaden av Överby Västra har påbörjats. Totalt kommer området att omfatta 65 000 kvadratmeter vilket motsvarar det befintliga beståndet inom Överby. Utbyggnaden sker etappvis i samarbete mellan kommunen och Peab. Först ut är dock Biltema som uppför en egen anläggning som beräknas öppna i slutet av 2016. I city har gallerian Odenhuset (Oden 7) bytt ägare då Balder har överlåtit fastigheten till nybildade Agora. Dessutom har Akelius som en del i ett paket sålt centralt belägna Trollet 9. Fastigheten omfattar 6 235 kvadratmeter kontors- och butikslokaler. Köpeskillingen är i skrivande stund inte känd. Generellt bedöms uthyrningsgraden ha förbättrats i city medan den är sämre i mer perifera lägen och industriområden. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare inom segmentet är industribolag och egenanvändare som Automobile Property (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. En av kommunens största privata arbetsgivare är GKN Aerospace som tillverkar flygmotorer. Bolaget har nyligen förvärvat Fokker och tecknat avtal med Pratt & Whitney. Vad detta betyder för verksamheten, och lokalefterfrågan, i Trollhättan är dock för tidigt att säga. Ortens andra stora industribolag, NEVS, har fått en kinesisk delägare. Man är hoppfull men produktionen i Trollhättan bedöms vara begränsad. Inom det övriga beståndet bedöms utnyttjandegraden vara relativt god. De objekt som omsätts på marknaden avser mindre fastigheter och aktörerna är i första hand egenanvändare. 48 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 FRAMÅTBLICK 2035 År 2030 kan befolkningsmängden i Trollhättan uppgå till cirka 70 000 invånare. För att möjliggöra denna befolkningstillväxt behöver kommunen utvecklas med cirka 7 000 nya bostäder samt skapa förutsättningar för cirka 8 000 nya jobb. Sannolikt kommer förtätning ske mot Vänersborg och på så sätt byggs de bägge städerna samman och skapar en tätort med över 100 000 invånare. Ett område som kan ha förändrats avsevärt till år 2030 är området kring Skogshöjden och NÄL. Där kan de nya områdena Liljedal och Lärketorpet med bostäder och verksamheter komma att integreras med den natursköna omgivningen. Vi kommer troligen även kunna se en ny stadsdel som växt fram vid Göta älvs stränder. Området, nämnt Nya Älvstaden, kommer bestå av en blandning av bostäder, service och arbetsplatser. Området kommer också innehålla evenemangpark där större utomhusarrangemang kommer hållas. 2035 är året då höghastighetsbanan Oslo-Göteborg-Köpenhamn kommer invigas vilken kapar restiden mellan Oslo och Köpenhamn till två och en halv timma. Detta innebär avsevärt förbättrade pendlingsmöjligheter för Trollhätteborna när både Oslo, Malmö och Köpenhamn hamnar inom pendlingsavstånd. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 950 – 1 300 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000 B-läge 800 – 1 150 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000 C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000 A-läge 800 – 2 200 6,25 – 7,75 8 000 – 22 000 B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000 C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 6 000 A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 5 500 B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 4 500 C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500 A-läge 1 000 – 1 425 4,25 – 5,50 8 000 – 18 000 B-läge 975 – 1 425 4,50 – 6,00 7 000 – 14 000 C-läge 950 – 1 275 5,50 – 7,25 5 000 – 9 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R Falun 27 Mikael Jonsson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter hör bland andra Gruvstaden, HSB, Masmästaren och Trumbäcken Fastighets AB. Det är bostadsbrist i Falun. I hörnet Stigaregatan och Engelbrektsgatan planerar bolaget Dristigheten uppföra ett nytt vinkelhus med 25 bostadsrättslägenheter med inflyttning under hösten 2016. Försäljningen av lägenheterna har nyligen påbörjats och intresset har varit stort. Insatserna beräknas ligga på cirka 26 500 kr/kvm. Det kommunala bostadsbolaget Kopparstaden planerar att bygga cirka 100 hyreslägenheter på Galgberget ner mot Främby vilket ger många lägenheter med utsikt över sjön Runn. Upphandling av Kombohusen pågår med planerad byggstart i början av 2016 och inflyttning redan mot slutet av 2016. HSB:s ombyggnad av det gamla sanatoriet Högbo påbörjades i augusti. Sex av de 14 bostadsrättslägenheterna som förväntas stå klara i mitten av 2016 är redan sålda. Transaktionsaktiviteten det senaste året har varit måttlig. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Byggnadsföreningen Vi Förenade, Diös, Klövern, Lönnbacken Fastigheter och Masmästaren hör till de stora fastighetsägarna. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har fortsatt varit låg. Fastigheten Tegelbruket 4 vid Britsarvet som bland annat inrymmer en Willysbutik ingick i en portföljaffär då Amasten förvärvade fem fastigheter av Möller & Partners. I kvarteret Västra Falun finns byggklar mark som Falu kommun letar exploatör till. Planerna antogs för drygt ett år sedan och kommunen letar nu exploatörer för de drygt 8 000 kvadratmeter byggrätt som finns fördelat på tre tomter. Byggrätten tillåter både bostad, kontor och butik. I området har kommunen tecknat ett optionsavtal med Rättvik Bowling & Krog som vill bygga bowlinghall, restaurang och pub i tre våningar. Trots det goda läget med bara två kvarter till gågatan i centrala Falun har byggnationen ännu inte kommit igång och påstötningar görs av kommunen. Besked väntas komma under september. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av industrifastigheter i Falun är bland andra Corem, Hemfosa och Möller & Partners. Grycksbo Paper och Cederroth, som ägs av Orkla, är industribolag som äger sina egna produktionsfastigheter. NP3 Fastigheter har tecknat två femåriga hyresavtal i Korsnäs industriområde. Yamaha Store etablerar en lokal om 1 500 kvadratmeter och i en lokal om 500 kvadratmeter kommer försäljning av skidor och snowboards att bedrivas. På Ingarvet ska Falu Energi & Vatten bygga EcoDataCenter som ska bli det första klimatpositiva datacentret i världen. Färdigbyggt kommer det att bestå av tre byggnader om totalt cirka 23 250 kvadratmeter. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit låg. FRAMÅTBLICK 2035 Falun utgör år 2035 en del av den tvåkärniga regionen FalunBorlänge där städerna har börjat växa samman. I Falun-Borlänge kommer det bo cirka 110 500 personer år 2022. För att ge Falun möjlighet att växa samman med Borlänge samt möta befolkningstillväxten behöver, enligt NAI Svefa:s beräkningar, 900 nya bostäder byggas till och med år 2023. Bostäderna kommer troligen byggas centralt och i anslutning till tätorten med riktning mot Borlänge. En del mindre orter kommer tyna bort som ett resultat av den allt mer attraktiva tätorten. År 2035 kommer Falun sannolikt ha ett starkt näringsliv. Arbetspendlingen kommer vara omfattande till och från Falun. Inpendlingen är troligen stark från närliggande kommuner och från andra, mer avlägsna, orter. Kreativa och kulturella näringar kommer få en allt viktigare roll i kommunen. Även turismen kommer att få ett uppsving, delvis tack vare utvecklingen kring sjön Runn. Vägarna kring sjön kommer rustats upp och nya cykelvägar tillkommer. År 2035 finns vid sjön även småbåtshamnar och turismboende. Världsarvet Falugruva kommer göras mer tillgänglig vilket bidrar till ett mer levande friluftsliv. MARKNADSDATA SEPTEMBER 2015 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm% kr/kvm K ONT OR A-läge 900 – 1 300 6,75 – 7,75 7 000 – 9 500 B-läge 800 – 1 100 7,25 – 8,50 5 000 – 7 000 C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25 3 000 – 4 000 A-läge 1 300 – 2 500 6,25 – 7,25 10 000 – 22 000 B-läge 850 – 1 300 6,75 – 8,25 8 000 – 11 000 C-läge 600 – 800 8,25 – 9,25 3 000 – 6 000 A-läge 400 – 600 8,25 – 9,75 2 500 – 5 000 B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25 1 500 – 3 000 C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75 1 000 – 2 000 A-läge 1 050 – 1 350 5,25 – 6,50 7 500 – 12 000 B-läge 975 – 1 300 6,00 – 6,75 6 000 – 8 500 C-läge 900 – 1 300 6,25 – 7,75 3 500 – 5 500 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 49 Om Svensk Fastighetsmarknad Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess utgivits två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som utges en gång om året och där senaste rapporten gavs ut i juni 2015. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter hösten 2015 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i september 2015. För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för indelning av olika delmarknader har genomförts utifrån områdets direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna. Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen. Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren. Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400 –1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen. 50 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt”, det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån. Under rubriken ”Framåtblick 2035” presenteras för respektive ort en visionär framåtblick med fokus på stadsutveckling. Texterna baseras på befolkningsprognoser och andra officiella handlingar som exempelvis översiktsplaner. De av NAI Svefa kalkylerade bostadsbehoven baseras på prognoser samt SCB:s statistik över antal personer per hushåll. Statistiken för de tolv första orterna baseras på statistik från SCB samt Mäklarstatistik. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 –10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2014 RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2015 RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad T EM A : KO M M UNERNA S FA ST I G HET SI NNEHAV – Fokus 24 orter Svensk Fastighetsmarknad T EM A : L A NDST I NG ENS FA ST I G HET SI NNEHAV – Fokus 24 orter NA I SV EFA 20 Å R HÖ ST EN 2015 V Å REN 2015 HÖ ST EN 2014 Svefa RealEstate Vad händer på marknaden? Hur ser prisutvecklingen ut och vilka överlåtelser har skett? Exakt, uppdaterad och lättillgänglig information om fastigheter är en grundförutsättning för varje framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden. FASTIGHETSTRANSAKTIONER För att kunna leverera knivskarpa analyser och produkter som berör fastighetsmarknaden är naturligtvis kvalitén på den underliggande informationen av största vikt. NAI Svefa använder sig idag av det egenutvecklade fastighetssystemet RealEstate, vilket är vårt webbaserade moduluppbyggda ortsprissystem. RealEstate innehåller detaljerade uppgifter om samtliga lagfarna transaktioner för samtliga fastigheter sedan 1988 samt uppgifter om bostadsrättsöverlåtelser från Mäklarstatistik AB sedan 2005. Systemet levererar dagsfärsk prisinformation om alla fastighetstyper – storhus, småhus, bostadsrätter och lantbruksfastigheter. Med en stor mängd utsökningskriterier och en lättöverskådlig presentation är RealEstate en värdefull partner för professionella aktörer på fastighetsmarknaden. MARKNADSINFORMATION RealEstate innehåller även en modul med marknadsinformation för kommersiella fastigheter där NAI Svefas rikstäckande konsultkår varje kvartal bedömer avkastningskrav, vakanser, hyresnivåer och DoU för olika typer av fastigheter och lägen. Idag används systemet av ett stort antal aktörer verksamma på den svenska fastighetsmarknaden såsom banker, fastighetsbolag, myndigheter, kommuner och fastighetskonsulter. INFÖRSKAFFNING AV LICENS RealEstate kan alltså komma er organisation eller företag till nytta på flera plan. NAI Svefa erbjuder skräddarsydda licensutformningar för era faktiska behov. Exempelvis kan olika moduler sättas samman med enbart de fastighetstyper och marknader som ni efterfrågar. TESTVERSION Med syfte att demonstrera systemet och dess många fördelar har vi ett demonstrationskonto, som innehåller alla moduler och skarp data, men som är begränsat geografiskt till Örebro kommun. Här kan intresserade kostnadsfritt pröva på systemet och bekanta sig med alla dess fördelar och möjligheter. För att få tillgång till användarnamn och lösenord till testversionen vänligen kontakta Peter Möller, ansvarig för affärsområdet Fastighetsinformation, via e-post [email protected] eller telefon 070-564 16 49. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 51 Om NAI Svefa Analys Bakom en långsiktig fastighetsstrategi och ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens förutsättningar och den ekonomiska potentialen. Bakom ett genomförbart stads- eller fastighetsutvecklingsprojekt finns alltid en förståelse för marknadens efterfrågan och samhällsutvecklingen. Med kunskap om hela Sveriges fastighetsmarknad och expertis inom fastighetsekonomi, det offentliga och privata fastighetsföretagandet och samhällsbyggnad har vi förmågan att förstå kundens affär och fånga dennes utmaningar och behov. Vår samlade analys är basen för vår rådgivning. NAI Svefa Analys jobbar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till strategiska analyser av fastighetsportföljer och rådgivning inför omstrukturering av fastighetsinnehav, beslut om investering och försäljning eller vid framtagande av en långsiktig fastighets- och förvaltningsstrategi. MARKNADSANALYS Tillsammans med ledande ämnesexperter på NAI Svefa har vi stor erfarenhet av att på kort tid sätta samman projektteam för olika typer av komplexa fastighetsutredningar. Vi har gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för strategisk planering och utveckling av såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsinnehav samt för fastighetsutredningar i tidiga skeden, inför planläggning eller stads- och fastighetsutveckling. Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov. TAXERINGSRÅDGIVNING Orts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga skeden i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbarhet samt värdeskapande stads- och fastighetsutveckling. Analys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhållanden, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som underlag för fastighetsdeklaration samt för justering av fastighetstaxeringsbeslut. PORTFÖLJANALYSER OCH FASTIGHETSSTRATEGI Analys av fastighetsinnehavet i syfte att identifiera möjligheter som kan skapas utifrån fastighetstillgångarna. Analysen ligger till grund för fastighetstrategin och för beslut om förändringar i fastighetsportföljen, ägandestrukturen eller förvaltningsorganisationen. Analysen innehåller förslag på vilka fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras. PORTFÖLJANALYS OCH FASTIGHETSSTRATEGI MARKNADSANALYS ETABLERINGSSTRATEGI Analys av fastighetsportföljen och utifrån analysen utforma en fastighetsstrategi för vilka objekt Gavlegårdarna långsiktigt bör äga, utveckla eller avveckla. Utarbetande av etableringsstrategi för verksamheter i Norrköping samt processtöd för att finna en optimal lokalisering för varje verksamhet utifrån olika delområdens fysiska och marknadsmässiga förutsättningar. Åsa Henninge Affärsområdeschef Analys [email protected] Telefon 031-708 32 85 Niclas Fransson [email protected] Telefon 031-708 32 93 Thomas Green [email protected] Telefon 040-660 81 46 52 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 Kristian Ekbom [email protected] Telefon 08-402 18 91 TAXERINGSRÅDGIVNING Översyn av fastigheter med säregna förhållanden som underlag för justering av felaktiga fastighetstaxeringsbeslut. Fredrik Jönsson Projektledare [email protected] Telefon 08-402 18 96 Felix Ridderström Lena Egerström [email protected] [email protected] Telefon 08-441 15 58 Telefon 08-402 18 98 Här finns vi STOCKHOLM MALMÖ Drottninggatan 78 Box 3316 103 66 Stockholm Tel: +46 8-441 15 50 MORA HUVUDKONTOR FALUN Trotzgatan 35 791 72 Falun Tel: +46 23-480 30 GÄVLE Kyrkogatan 12 803 20 Gävle Tel: +46 26-17 54 40 GÖTEBORG Ullevigatan 19 411 40 Göteborg Tel: +46 31-711 63 00 HÄRNÖSAND Brunnshusgatan 6 871 31 Härnösand Tel: +46 611-247 05 JÖNKÖPING Södra Strandgatan 3 553 20 Jönköping Tel: +46 36-30 71 10 KARLSTAD Våxnäsgatan 3, 2 tr 653 40 KARLSTAD Tel: +46 54-10 03 20 Nordenskiöldsgatan 6 211 19 Malmö Tel: +46 40-660 81 40 Strandgatan 8 792 30 Mora Tel: +46 250-158 58 ÖREBRO Vasastrand 11 Box 493 701 49 Örebro Tel: +46 19-10 01 20 ÖSTERSUND Postgränd 8A 831 30 Östersund Tel: +46 63-10 75 40 NORRKÖPING Skolgatan 1B 602 25 Norrköping Tel: +46 11-13 46 60 SUNDSVALL Storgatan 29 852 30 Sundsvall Tel: +46 72-244 37 72 UMEÅ Västra Norrlandsg. 11D 903 27 Umeå Tel: +46 90-12 75 25 VÄNERSBORG Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg Tel: +46 521-621 00 VÄXJÖ Videum Science Park P G Vejdes väg 15 351 96 Växjö Tel: +46 470-74 60 60 LULEÅ Bryggeriet Västra Varvsgatan 3, vån 3B 972 36 Luleå Tel: +46 920-21 11 00 SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2015 n 53 www.naisvefa.se
© Copyright 2024