Svensk Fastighetsmarknad Tema: Landstingens
RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter TE M A : L A N D STING ENS FASTIG HET SI NNE HAV VÅRE N 2 0 1 5 RUBRIK B NAI Svefa 20 år! Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighetsvärdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har präglat oss starkt. Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring till vår framgång. I 20 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss. Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 20 år. Tillsammans med er fortsätter vi att skapa värden. InnehållSid Analyschefen har ordet 1 NAI Svefa Fastighetsindex 2 Marknadsförutsättningar4 Landstingens fastighetsinnehav6 Landstingens fastighetsstrategier8 Infrastruktur – nästa investeringsvåg? 10 Stockholm12 Göteborg14 Malmö16 Uppsala18 Linköping20 Västerås22 Örebro24 Helsingborg26 Norrköping28 Jönköping30 Umeå32 Lund34 Borås36 Eskilstuna37 Sundsvall38 Gävle39 Halmstad40 Karlstad41 Växjö42 Luleå43 Kalmar44 Östersund45 Falun46 Trollhättan47 Om Svensk Fastighetsmarknad48 Mikael Lundström VD, NAI Svefa Svefa RealEstate 49 Om NAI Svefa 50 Referensuppdrag 2014 51 Om NAI Svefa Analys 52 Kontaktuppgifter53 Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Foto omslag: Felix Gerlach Tryck: Sib-Tryck Holding AB ANALYSCHEFEN HAR ORDET 1 Fokus 24 orter Tema Landstingens fastighetsinnehav Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. En rekordhög transaktionsvolym, mycket kapital som söker sig till fastighetsinvesteringar och ökad riskaptit är samtliga indikatorer på att vi befinner oss i en fastighetshögkonjunktur. Samtidigt är de underliggande drivkrafterna för fastigheters avkastning beroende av att den ekonomiska återhämtningen tar fart. Vad är utsikterna för 2015? Var finns möjligheterna och vilka är riskerna? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på landstingens fastighetsinnehav där vi analyserar fastighetsbestånden och redovisar resultatet av en enkätundersökning om landstingens fastighetsstrategi ställd till beslutsfattarna i Sveriges 21 landsting. Återhämtning i svensk ekonomi går trögare än väntat vilket har föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader och stödåtgärder. Det osäkra parlamentariska läget gör samtidigt att finanspolitiska stimulanser försenas och försvåras. Trots den ekonomiska kräftgången är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark. Mycket kapital söker sig till investeringar i fastigheter med en obalans mellan utbud och efterfrågan som följd. I takt med sjunkande avkastningskrav i de segment som har dominerat köpintresset under senare år har vi sett riskaptiten öka under 2014. Bostadsfastigheter som har stått för den största andelen av transaktionsvolymen under några år minskar i andel medan vi noterar ökade omsättningsvolymer framför allt av samhällsfastigheter och hotell. Ett stort investeringsintresse har under de senaste åren riktats mot det offentligas fastighetsinnehav och samhällsfastigheter har varit heta investeringsobjekt. Transaktionsvolymen har ökat från cirka 340 mkr 2009 till cirka 17 mdkr under 2014 (affärer > 100 mkr). AP-fonderna har tillsammans med andra institutionella aktörer under de senaste åren ökat sina innehav av fastigheter i betydande omfattning och en stor del av ökningen har rört specifikt samhällsfastigheter. Vilka är drivkrafterna bakom en försäljning för en offentlig fastighetsägare med samhällsservice som kärnverksamhet? Även behovet av infrastruktur i Sverige blir allt större. Kommer vi att få se en liknande utveckling vad gäller utbyggnaden av infrastruktur som vi har sett för samhällsfastigheter? I tema-avsnittet beskriver vi landstingens fastighetsinnehav samt resultatet av en enkätundersökning om landstingens strategier och agerande avseende sitt innehav ställd till beslutsfattare i landets 21 landsting. Temat löper också genom hela rapporten med beskrivning av landstingens fastighetsinnehav i de lokala marknaderna. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader är stort. I vårens mätning får Stockholm 91 poäng jämfört med Göteborg på andra plats med 64 poäng och Uppsala på tredje plats med 58 poäng. Malmö står sig fortsatt svagt relativt flera delmarknader och placerar sig först på nionde plats, en placering sämre än vid höstens mätning. Starkast utveckling i vårens mätning uppvisar Helsingborg som stärker sitt index med sex poäng och klättrar fyra platser i rankingen medan Halmstad och Sundsvall tappar tre placeringar vardera. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant att se att sex starka Stockholmsförorter tar plats framför Sveriges andra stad, Göteborg. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande fastighetsaffärer! Åsa Henninge Analyschef FASTIGHETSINDEX 2 N A I S V E FA FA S T I G H E T S I N D E X Våren Hösten VårenHösten VårenHösten Kommun20152014201420132013 2012 1 Stockholml91 90 9191 9291 2 Göteborgl 64 58 6361 6464 3 Uppsalal58 55 6159 6160 4 Lundl54 53 5353 5858 5 Helsingborgs l52 46 5150 5450 5 Jönköping t l 52 53 5455 5251 7 Linköping s l51 46 4845 5047 8 Umeå t l49 50 4745 5050 9 Malmö t l48 49 4748 5555 9 Halmstad t l 48 50 4847 4845 11 Luleå l47 45 4544 4442 12 Örebro l46 44 4343 4948 13 Västerås l42 43 4037 5046 14 Karlstad l38 38 3940 4539 14 Östersund s l38 33 3432 3535 16 Norrköping t l36 35 3534 3532 17 Borås s l34 32 3634 3633 17 Växjö s l 34 32 3538 4541 19 Sundsvall t l33 33 3130 3737 20 Kalmar l32 30 3133 3731 21 Falun s l29 27 2827 3531 21 Gävle l29 29 2829 3431 23 Eskilstuna l23 22 2525 2523 24 Trollhättan l 18 21 2016 1415 s t P ilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter nr 2, 2014. l l l P rickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet. FASTIGHETSINDEX 3 STOCKHOLMSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l91 Solna l 76 Täby l 74 Nacka l 73 Sundbyberg l 73 Sollentuna l 67 Danderyd l 65 Tyresö l 63 Lidingö l 61 Järfälla l55 Värmdö l55 Ekerö l54 Huddinge l54 Vallentuna l52 Vaxholm l52 Upplands Väsby l49 Haninge l48 Österåker l 47 Upplands-Bro l 46 Nynäshamn l40 Södertälje l40 Salem l39 Botkyrka l38 Upplands Väsby Sollentuna Järfälla Ekerö Sundbyberg Solna Stockholm Salem NAI Svefa Fastighetsindex Göteborg l 64 Mölndal l 62 Härryda l58 Kungsbacka l Partille l50 Lerum l Kungälv l41 Ale l Bollebygd l34 Öckerö l32 57 Vallentuna Österåker Täby Vaxholm Danderyd Nacka Huddinge Tyresö Botkyrka Lidingö Värmdö Haninge Södertälje Nynäshamn Kungälv GÖTEBORGSREGIONEN Kommun Upplands Bro Göteborg Öckerö Partille Ale Lerum Bollebygd Härryda Mölndal Kungsbacka 47 37 MALMÖREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lomma l Vellinge l50 56 Malmö l48 Staffanstorp l44 Svedala l35 Burlöv Malmö Svedala Burlöv l20 Vellinge Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro. Lomma Staffanstorp MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Trots kräftgång i världsekonomin och att de underliggande drivkrafterna för fastigheters avkastning utvecklas svagt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad mycket stark. Ett attraktivt gap mellan ränta och fastigheters avkastning har lett till att mycket kapital söker sig till investeringar i fastigheter med en obalans mellan utbud och efterfrågan samt sjunkande avkastningskrav som följd. I jakten på avkastning ökar riskaptiten och vi ser en bred efterfrågan på svensk fastighetsmarknad. En rekordhög transaktionsvolym, ökad riskaptit och sjunkande direktavkastningskrav för fastigheter är samtliga indikatorer på att vi befinner oss i en fastighetshögkonjunktur. Samtidigt är den underliggande efterfrågan på hyresmarknaderna beroende av att den ekonomiska återhämtningen tar fart. Svensk ekonomi är relativt stark och konjunkturen fortsätter att förbättras. Den långsamma återhämtningen i omvärlden och en relativt svag konjunkturutveckling för några av Sveriges viktigaste exportmarknader avspeglas dock sedan en tid i en svag svensk export och svensk tillväxt drivs i hög grad av den inhemska efterfrågan och den privata konsumtionen. Höstens prisfall på olja och en svagare krona har dock inneburit draghjälp för svensk export. I takt med att omvärldskonjunkturen förbättras förutsätts BNPtillväxten växla över allt mer till exportdriven tillväxt. Trots att Sverige numera regeras av en minoritetsregering bestående av Socialdemokraterna och Miljöpartiet gäller Alliansens budget efter att regeringens budgetalternativ föll i Riksdagen. Med den så kallade decemberöverenskommelsen undveks extraval men hur överenskommelsen påverkar regeringens möjligheter att genomföra större förändringar i gällande budget i vårpropositionen är oklart. Således gäller ett osäkert finanspolitiskt läge och otydliga förutsättningar sett till kommande finanspolitiska reformer och offentliga investeringar. Omfattande penningpolitiska stimulanser har vidtagits, och fortsätter att vidtas, av västvärldens största ekonomier. Trots en relativt stark svensk ekonomi och positiva tillväxtutsikter har omvärldsläget och inflationen föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningSVERIGES UTVECKLING – 9 ÅR % % 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Relativt arbetslöshetstal BNP Reporänta Inflation (KPI) politiska stimulansåtgärder. Från svenskt håll bedrivs nu en av världens mest stimulerande penningpolitik med negativ styrränta samt stödköp av statsobligationer. Arbetsförmedlingens intervjuer med närmare 10 000 arbetsställen visar att både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda under 2015. Även om framtidstron hålls tillbaka av situationen i omvärlden fortsätter utvecklingen bland de arbetsgivare vars verksamhet har en koppling till den inhemska ekonomin att vara stark, framför allt för arbetsgivare inom offentliga tjänster. Den privata tjänstesektorn är dock tudelad där de delar som säljer sina tjänster framför allt mot hushållen som handel, hotell och restaurang samt personliga och kulturella tjänster uppvisar en stark sysselsättningsutveckling. Sammantaget är den privata sektorn inte längre sysselsättningsmotorn utan den rollen har övertagits av den offentliga tjänstesektorn. Privat och offentlig tjänstesektor fortsätter att utgöra en allt större del av ekonomin. Sektorn står idag för drygt 70 procent av BNP och över 75 procent sett till antal sysselsatta. I Stockholms län är tjänstesektorn helt dominerande med nästan 86 procent av jobben. Även om industriproduktionen ökar visar de senaste decenniernas trend att antalet jobb inom industrin kommer att fortsätta minska. De framtida jobben finns i tjänstesektorn vilket talar för de mer tjänsteintensiva storstadsregionerna. Enligt Arbetsförmedlingen uppvisar Stockholm och Mälardalen den i särklass snabbaste sysselsättningsökningen. Utanför storstadsregionerna är det Uppsala och Hallands län som uppvisar en expansiv tjänstesektor. Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta stiga med 46 000 respektive 59 000 personer under 2015 och 2016. Trots jobbtillväxten bedöms arbetslösheten 2015 i det närmaste förbli oförändrad om 7,9 procent. Under 2016 bedöms arbetslösheten minska till 7,7 procent. Det är en fortsatt god tillväxt av utbudet av arbetskraft som motverkar en mer tydlig nedgång av arbetslösheten. Det stora tillskottet av arbetskraft har sin grund i en medveten politik i syfte att öka den samlade tillgången på arbetskraft. Utbudsökningen har dessutom förstärkts av en stor nettoinvandring. MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR 5 Trots den ekonomiska kräftgången är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark och transaktionsvolymen är tillbaka på nivåer som noterades under rekordåren 2006 – 2008. Med ett stort flöde av kapital till fastighetssegmentet och en obalans mellan utbud och efterfrågan i de stora delmarknaderna har direktavkastningskraven pressats nedåt. I takt med sjunkande avkastningskrav i de segment som har dominerat köpintresset under senare år har vi sett riskaptiten öka under 2014. I jakten på avkastning söker sig kapitalet vidare till sekundära delmarknader och sekundära objekt. Bostäders andel av den totala transaktionsvolymen har minskat samtidigt som det noteras en ökande omsättningsvolym av samhällsfastigheter, hotellfastigheter och handelsfastigheter. Ett ökande investeringsintresse har under de senaste åren riktats mot det offentligas fastighetsinnehav. Under 2014 har utvecklingen varit mycket stark och fastigheter med övervägande del samhällsändamål motsvarande en transaktionsvolym om cirka 17 mdkr har bytt ägare. AP-fonderna har tillsammans med andra institutionella aktörer under de senaste åren ökat sina innehav av fastigheter och en stor del av ökningen har rört specifikt samhällsfastigheter vilket har avspeglat sig på marknaden i sjunkande avkastningskrav. Säljare har i ökande grad kommit att bli kommuner i tillväxtorter. Befolkningsökningen och förändrad sammansättning av befolkningen med en ökande andel äldre skapar goda förutsättningar för samhällsstödjande verksamheter de närmaste åren och därmed marknaden för samhällsfastigheter. Bedömningen är att transaktionsvolymen i segmentet kommer att fortsätta att öka, till stor del på grund av en ökande andel offentliga säljare. Framför allt kommuner signalerar i ökande omfattningen en vilja att sälja delar av sitt bestånd för att resa kapital till mer angelägna behov som nyproduktion och underhåll eller investeringar i utbyggnad av samhällsservicen. En övervikt av de kommuner som planerar för fastighetsförsäljningar finns i våra storstadsområden och gemensamt i flertalet fall är en kraftig befolkningstillväxt. En annan kategori som de senaste åren blivit attraktiva investeringsobjekt är miljonprogramsfastigheter i tillväxtregioner. Strategin är tillsynes att nödvändiga renoveringar utförs när en lägenhet blir ledig och lägenheten får därefter ett högre bruksvärde. Till skillnad mot renoveringar där husen mer eller mindre töms på hyresgäster, kan man därmed behålla ett kassaflöde under renoveringstiden. Victoria Park, D. Carnegie & Co och Gimmel Fastigheter är några bolag som är aktiva inom denna kategori. De tendenser som präglar marknaden med en hög transaktionsvolym, mycket kapital som söker sig till fastighetsinvesteringar och en ökad riskaptit tillsammans med det faktum att bankernas vilja att finansiera fastighetsinvesteringar ökar och belåningsgraden stiger, är tecken på en god marknad eller varningstecken om att vi kommer närmare toppen och en marknadskorrigering. NAI Svefas bedömning är att fastigheter kommer att fortsätta attrahera kapital under 2015, både genom indirekta investeringar på börsen och direkta investeringar i fastigheter. Gapet mellan fastigheters avkastning och den låga räntan, låga räntekostnader i sig och realvärdesäkra kassaflöden med förväntningsvärden i takt med en stigande tillväxt gör fastigheter till attraktiva investeringar. Alternativavkastningen på de finansiella marknaderna ger fortsatt att fastigheter anses erbjuda en relativt god avkastning i förhållande till dess risker. En jämförelse mellan årlig avkastning mätt som direktavkastning och värdeutveckling i olika fastighetssegment enligt IPD och utvecklingen på Stockholmsbörsen mätt som aktieutveckling och utdelning enligt Six Return Index talar sammantaget ur ett risk- och avkastningsperspektiv för en investering i fastigheter. Årsgenomsnitten visar att en investering i bostäder har gett en avkastning om 9,4 procent under den senaste tioårsperioden och en blandad fastighetsportfölj 8,4 procent jämfört med Stockholmsbörsens årsgenomsnitt om 14,9 procent. Till fastigheters fördel talar att totalavkastningen i stort sett har varit positiv under hela perioden bortsett från en mindre nedgång under 2008 vilket kan jämföras med ett aktieinnehav som uppvisar en betydligt mer volatil avkastning med svängningar från +50 till –40 procent. Tillsammans med den goda tillgången på kapital på de finansiella marknaderna skapar det förutsättningar för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav den närmaste tiden. Fastighetsbolagens möjligheter att ta in kapital via börsintroduktioner, nyemissioner, preferensaktieemissioner, obligationer eller traditionell belåning bedöms vara fortsatt goda i nuvarande börsklimat. Den höga transaktionsvolymen under 2014 anses därmed ha goda förutsättningar att hållas uppe under 2015. I någon mån står de fundamentala förutsättningarna i kontrast till de finansiella. De fundamentala värdeskapande faktorerna som hyrestillväxt och minskande vakansrisk riskerar att utvecklas svagt de närmaste åren till följd av den konjunkturella svagheten samtidigt som avkastningen som sådan värderas allt högre. En återhämtning av världsekonomin och svensk ekonomi med stigande tillväxt är trots allt av fundamental vikt för efterfrågan på hyresmarknaden. I närtid bedöms ingen risk för bubbla föreligga på svensk fastighetsmarknad. Sveriges ekonomi är relativt stark och utsikterna för svensk tillväxt de närmsta åren överträffar såväl de nordiska länderna som eurozonen. En utdragen återhämtning och en tillväxt som inte tar fart skulle dock till slut påverka utvecklingen på svensk fastighetsmarknad negativt. De underliggande drivkrafterna för fastigheters avkastning är beroende av att den ekonomiska återhämtningen tar fart. TO TA L AVKA STNI N G % % 60 60 40 40 20 20 0 0 -20 -20 -40 -40 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Butiker Kontor Industrier Bostäder Alla fastigheter SIXRX LANDSTINGENS FASTIGHETSINNEHAV 6 Landstingens fastighetsinnehav Landstingen har i dagsläget stora fastighetsinnehav och utgör sammantaget en av landets största ägare av verksamhetslokaler. Befolkningsökning och förändrad sammansättning av befolkningen tillsammans med ett åldersstiget bestånd som behöver uppgraderas gör att landstingen står inför stora investeringar i fastigheter de kommande åren. Nya förutsättningar och behov inom kärnverksamheten medför också en förändring av lokalbehovet. Samtidigt blir privata vårdutövare allt vanligare. Detta ställer frågor om och hur landstingets fastighetsbestånd bör ägas, förvaltas och utvecklas för att utgöra en optimal produktionsresurs för en effektiv leverans av samhällservice. Sedan årsskiftet indelas Sverige i 11 landsting och 10 regioner. Till landstingens och regionernas obligatoriska uppgifter hör hälso-, sjuk- och tandvård samt kollektivtrafik. Förekommande frivilliga åtaganden är exempelvis regional utveckling, kultur, turism och utbildning. Vårdverksamheten svarar för knappt 90 procent av den totala kostnadsmassan, trafik och infrastruktur står för 8 procent och regional utveckling för resterande 2 procent. Landstingens fastighetsinnehav består således främst av vårdbyggnader samt anläggningar och byggnader kopplade till kollektivtrafiken. Sveriges landsting nyttjar i dagsläget uppemot 14 miljoner kvadratmeter lokalyta varav drygt 12 miljoner är inom landstingens ägo. Västra Götalandsregionen och Stockholms läns landsting är störst sett till beståndens storlek, båda med omkring 1 600 000 kvadratmeter. Region Skåne följer med en total area på cirka 1 250 000 kvadratmeter, därefter är det ett större glapp ner till resterande landsting. Störst hyresvärde uppvisar Stockholms landsting med hyresintäkter på cirka 1 500 kr/kvm. Enligt Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) har landstingens kostnader ökat kontinuerligt de senaste tio åren. Förutom löner och priser är det framförallt befolkningsökning och förändrad sammansättning av befolkningen som förklarar de ökade kostnaderna. Samtidigt som kostnaderna förväntas öka finns också ett ökat investeringsbehov. SKL räknar med att landstingens investeringar kommer att ligga i intervallet 10 –14 mdkr per år de kommande fem åren vilket kan jämföras med cirka 7 mdkr per år i genomsnitt under föregående femårsperiod. En förklaring är att många av dagens sjukhus är byggda under 1960- och 1970-talet och behöver uppgraderas efter vårdens förändrade behov och krav. Investeringarna avser inte bara ombyggnationer av befintliga byggnader utan även nybyggnation. De ökade resursbehoven innebär att flertalet landsting är i behov av att förbättra sina resultat, sälja tillgångar eller låna medel. Förbättrat resultat erhålls genom att öka intäkterna, likställt med ett ökat skatteuttag, eller minskade kostnader och nedskärningar, alternativ som inte torde vara populära för något landsting. Traditionellt har offentlig verksamhet bedrivits med egen personal och i fastigheter som landstinget ägt själva. I stor omfattning har det offentliga under de senaste decennierna lagt ut ansvaret för att producera samhällsservice på privata aktörer; vård och kollektivtrafik är exempel på tjänster som idag, i olika omfattningar, tillhandahålls av privata aktörer. Ett liknande förhållningssätt till produktionslokalerna har anammats inom det offentliga men här går utvecklingen i landstingsvärlden ändå långsamt. När förutsättningarna och behoven inom kärnverksamheten ändras medför det även en förändring av lokalbehovet. Fastigheterna finns trots de förändrade förutsättningarna ofta kvar i landstingens ägo. Med Lagen om valfrihetssystem (LOV) som infördes från årsskiftet 2009/2010 har det till exempel blivit vanligare med privata vårdutförare i landstingens lokaler vilket ställer nya krav på landstingen som marknadsmässiga fastighetsägare. Många landsting använder sig av självkostnadsbaserade hyresavtal vilket skulle kunna leda till att privata vårdutförare i själva verket får sina hyror subventionerade med skattemedel. När landstingets behov förändras ökar vikten av marknadsmässighet och flexibilitet för att inte landsting ska belastas med stora fasta kostnader för sitt fastighetsinnehav. Frågor som landsting i denna situation bör ställa sig är vilka kostnader och intäkter som kan hänföras till fastighetsinnehavet och om det är en optimal balans mellan ägda och förhyrda lokaler. Sedan början av 2000-talet har andelen privat ägande av samhällsfastigheter ökat. På köpsidan återfinns ofta bolag som förvaltar institutionellt kapital åt exempelvis AP-fonderna. Transaktionsvolymen ökade från cirka 340 mkr 2009 till 4 900 mkr 2013 (affärer > 100 mkr). Offentliga säljare har dock främst representerats av kommunerna medan landstingen varit mer restriktiva och svarar endast för en mindre del av transaktionsvolymen. Att äga fastigheterna, lokalerna och anläggningarna inom vilka samhällsservicen produceras är idag till synes viktigare för majoriteten av landstingen än huvudmannaskapet för den samhällsservice som produceras. 2014 blev ett rekordår för samhällsfastigheter med en transaktionsvolym på närmare 17 mdkr. Genomsnittspriset per kvadratmeter uppgick till cirka 21 000 kr/kvm, vilket är något lägre än föregående år. Året innehöll ett antal affärer i miljardklassen där Hemsös och Hemfosas bytesaffär för 4 400 mkr innehållande ett 60-tal samhällsfastigheter var den största. LANDSTINGENS FASTIGHETSINNEHAV 7 Landstingens fastighetsinnehav BOLAG / AREA EGNA LANDSTING FASTIGHETSFUNKTION LOKALER, KKVM Västra Götalands läns landsting Västfastigheter & Västtrafik AB (Västra Götalandsregionen) HYRESINTÄKTER INHYRDA EGNA LOKALER, LOKALER OCH KR/KVM B OSTÄDER, KKVM EXTERNT UTHYRDA LOKALER, KKVM 1 682,6 932 515,0 35,0 1 624,9 1 558 296,6 164,0 1 253,6 1 098 373,2 49,0 Uppsala läns landsting Landstingsservice, Stiftelsen Upplandsmuseet 627,8 1 284 67,5 62,6 Jönköpings läns landsting Regionfastigheter (Region Jönköpings län) 563,8 847 70,7 17,4 Östergötlands läns landsting FM centrum (Region Östergötland) 552,0 1 393 98,3 75,1 544,9 739 39,1 75,6 Västerbottens läns landsting Verksamhetsområde Service 528,0 650 66,8 32,8 Västernorrlands läns landsting Landstingsfastigheter, Stiftelsen Länsmuseet Västernorrland 504,3 636 – 45,5 Örebro läns landsting (Region Örebro län) Landstingsfastigheter, Länstrafiken Örebro AB, Länsgården Fastigheter AB, Länstrafiken i T-Län Förvaltnings AB 467,8 1 021 79,5 52,6 Stockholms läns landsting Locum, AB Storstockholms lokaltrafik, Stockholms läns landstingskommun Skåne läns landsting Regionservice (Region Skåne) Norrbottens läns landsting Landstingsfastigheter & Garnisfastigheter Regionfastigheter Hallands läns landsting (Region Halland) 441,2 81344,219,3 Södermanlands läns landsting FM-enheten 428,6 780 53,2 47,7 414,7 755 23,2 27,3 Dalarnas läns landsting Landstingsfastigheter & Stiftelsen Dalarnas museum 406,1 820 134,0 20,3 Gävleborg läns landsting Lednings- och verksamhetsstöd – Avd Fastigheter (Region Gävleborg) 398,0 766 – 30,1 Gotlands kommun (Region Gotland) 393,3 945 114,4 33,3 Kalmar läns landsting Landstingsfastigheter 391,2 833 60,1 10,8 Värmlands läns landsting Landstingsfastigheter 388,8 97 73,7 46,0 Blekinge läns landsting Landstingsservice – Fastigheter 271,0 837 16,2 6,8 Kronobergs läns landsting (Region Kronoberg) Servicecentrum / Fastigheter, Smaland Airport AB, Ryssbygymnasiet AB 237,0 1 056 38,8 5,1 Jämtlands läns landsting (Region Jämtland Härjedalen) Centrum för Landstingsservice & Landstingsbostäder i Jämtland AB 164,3 819 47,3 20,3 Västmanlands läns landsting Centrum för administration – Fastighet, Västmannatrafik AB, AB Västerås Lokaltrafik Teknikförvaltningen, AB Gotlandshem, Gotlands, näringslivs- och etableringsservice AB Wisby Strand Congress & Event Gotland AB Samtliga siffror är hämtade från Kommun- och landstingsdatabasen (Kolada) och avser 2013 års uppgifter. LANDSTINGENS FASTIGHETSSTRATEGIER 8 Fastighetsstrategier i Sveriges landsting Sveriges landsting har varit, och kommer under den närmsta tiden att vara, aktiva säljare på fastighetsmarknaden. Försäljningarna är dock i första hand en följd av ett förändrat lokalbehov, snarare än finansiellt betingat eller en följd av en uttalad strategi att gå mot ett minskat ägande av egna lokaler. Sett till total transaktionsvolym innebär det att landstingen fortsatt är en relativt liten aktör. Att lokalbehovet i första hand ska tillgodoses genom eget ägande är den vanligast förekommande uppfattningen. Samtidigt finns indikationer på att flera landsting har outnyttjad potential till att effektivisera och utveckla sitt bestånd. Det visar en enkätundersökning som NAI Svefa ställt till beslutsfattare i landets landsting i slutet av januari och början av februari 2015. Inför detta nummer av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter har Sveriges 21 landsting ombetts att besvara en webbaserad enkätundersökning som berör fastighetsstrategier och hur landsting ser på sitt fastighetsinnehav. Enkäten har skickats ut till landstingsstyrelsens ordförande, landstingsdirektör samt fastighetschef, eller motsvarande befattningar, i samtliga Sveriges landsting. Totalt har svar erhållits från 17 landsting runt om i Sverige, de svarande landstingen representerar knappt 80 procent av Sveriges befolkning och 18 av de 24 orterna i fokus. Den övervägande majoriteten av svaren har mottagits från fastighetschef eller motsvarande befattning. Samtliga svarande landsting har under de senaste fem åren sålt fastigheter ur sitt bestånd. Försäljningarna har i första hand utförts då landstingets behov av lokalerna har upphört eller är under upphörande. Tre av landstingen har valt att sälja på grund av strategiska skäl, där riskspridning nämns som en av de önskade effekterna. I viss utsträckning motiveras landstingens fastighetsförsäljningar även av möjligheten att finansiera verksamhetens löpande kostnader eller underhåll och investeringar i fastighetsbeståndet. 80 procent av landstingen har en positiv eller övervägande positiv erfarenhet från försäljningarna, den återstående femtedelen svarar att deras erfarenhet är neutral. 15 av 17 landsting anger att de sannolikt kommer att sälja ytterligare fastigheter under de kommande fem åren. Även framåt är det i första hand fastigheter som inte är en del av landstingens långsiktiga lokalbehov som är aktuella för försäljning. Att finansiera kärnverksamhetens löpande kostnader anges som motiv av en fjärdedel av landstingen. En av enkätfrågorna berör huruvida landstingen har en strategi för sitt fastighetsinnehav. Endast en knapp tredjedel av de tillfrågade landstingen anger att de har en dokumenterad fastighetsstrategi som är ett resultat av noggrann planering. Flertalet anger dock att en strategi finns, men att den antingen inte är dokumenterad eller inte ett resultat av noggrann planering. Fyra av landstingen anger att de inte har någon fastighetsstrategi. Fyra av landstingen anger att de i så stor utsträckning som möjligt ska äga sina verksamhetslokaler. Åtta landsting anger att strategin VAD VAR DET S O M S ÅL DES ? VAD K O M M ER AT T S ÄL JAS ? ■ Vårdfastigheter ■ Kontor ■ Bostäder ■ Befintliga/potentiella byggrätter ■ Skolor ■ Byggnader kopplade till kollektivtrafik ÄR DET S ANNO L IK T AT T L ANDS T INGET K O M M ER AT T S ÄL JA FAS T IGHET ER UNDER DE K O M M ANDE F EM ÅR EN? Antal 15 12 9 6 3 0 Ja, fastigheter som inte inrymmer landstingsverksamhet på lång sikt Ja, för att finansiera nyproduktion Ja, för att finansiera kärnverksamhetens löpande kostnader Ja, för att finansiera kommande underhåll inom fastighetsbeståndet Ja, då fastigheterna endast innehåller vårdverksamhet i mindre omfattning Nej, det är inte sannolikt HAR L ANDS T INGET EN S T R AT EGI F Ö R HUR FAS T IGHET S B ES T ÅNDET S K A HANT ER AS ? Antal 6 5 4 3 2 1 0 Ja, landstingets fastighetsstrategi är dokumenterad och ett resultat av noggrann planering Ja, landstingets fastighetsstrategi är dock inte dokumenterad eller ett resultat av noggrann planering Nej, landstinget har ingen speciell strategi för hur fastighetsbeståndet skall hanteras Strategin utvärderas Arbete pågår LANDSTINGENS FASTIGHETSSTRATEGIER 9 är att välja det mest kostnadseffektiva alternativet från fall till fall, eller att de inte har någon strategi i frågan. De återstående fem landstingen anger att strategiskt viktiga fastigheter som sjukhus alltid ska ägas, medan andra fastigheter, innehållande exempelvis vårdcentraler, kan eller ska hyras. HAR DET F Ö RT S ET T R ES O NEM ANG O M L ANDS T INGET S KA Ä G A EL L ER HY R A L O K AL ER F Ö R AT T T IL L F R EDS S T ÄL L A S IT T B E H OV ? Värt att notera är att fyra av de fem landstingen, som i föregående fråga angivit att de har en dokumenterad fastighetsstrategi utifrån noggrann planering, har angivit att strategiska byggnader ska ägas medan övriga lokaler kan eller ska hyras. Två av de fyra landstingen som angivit att de inte har någon speciell fastighetsstrategi har angivit att verksamhetslokalerna i så stor utsträckning som möjligt ska ägas. Enkätens omfattning och antalet tillfrågade begränsar möjligheten att dra säkerställda slutsatser, men indikerar på att ju mer arbete som lagts att utforma en strategi för sitt fastighetsägande, desto mer öppna är landstingen för att hyra in lokaler för att tillgodose lokalbehovet. 2 Bland de deltagande landstingen verkar öppenheten inför att äga fastigheter som enbart innehåller externa hyresgäster vara relativt stor. I samband med att verksamhet förts över till privat eller kommunal huvudman har landstingen i övervägande grad valt att behålla fastigheten och ikläda sig rollen som hyresvärd. Motivet till detta har i första hand varit att säkerställa tillgång vid framtida lokalbehov. I ett par landsting har inget tydligt motiv funnits. Resterande frågor berörde landstingens hantering av sina fastigheter. Gällande hyressättningen är kostnadsbaserad hyra det vanligast förekommande. Tre av landstingen väljer dock en marknadsmässig hyra i det fall verksamheten är konkurrensutsatt. Ett av landstingen har valt att i första hand upplåta sina lokaler hyresfritt. Risken med hyresfri intern uthyrning är att lokalutnyttjandet blir ineffektivt, då verksamheternas incitament att se över och anpassa efter sitt lokalbehov begränsas. Även kostnadsbaserade internhyror kan begränsa dessa incitament, dock inte i samma utsträckning. Fastighetsrelaterade drift- och underhållskostnader inom landstingen mäts och jämförs kontinuerligt mot branschnyckeltal, detta gäller för 90 procent av de tillfrågade landstingen. En fjärdedel av landstingen har fastighetsspecifika förvaltningsplaner och endast ett av landstingen värderar årligen sitt fastighetsbestånd med hjälp av externa värderare. Knappt hälften av landstingen arbetar inte aktivt med affärsutveckling eller -förädling inom sitt fastighetsbestånd. De resterande landstingen har svarat att de antingen arbetar aktivt med att attrahera och göra plats för kommersiella verksamheter inom sina fastigheter eller med att finna exploaterings- eller konverteringsmöjligheter inom sitt bestånd i försäljningssyfte. Endast två av landstingen anger att de arbetar aktivt med båda dessa strategier. Vanligen diskuteras det offentliga fastighetsägandet utifrån motiv till att äga kontra hyra. Vilket av dessa förfaranden som är mest rationellt är inte alltid självklart, vilket respondenternas svar tydligt indikerar. Effektivisering av det offentliga fastighetsägandet är dock fullt möjligt utan att sälja fastigheter. Landstingen har mycket att vinna på att agera som yrkesmässiga fastighetsägare, där fastighetsförvaltningen inte bara är en stödfunktion till kärnverksamheten utan där fastighetsbestånden fortlöpande analyseras, utvärderas och utvecklas med ett mer effektivt lokalnyttjande och högre potentiell avkastning som följd. Antal 6 5 4 3 1 0 Ja, landstinget ska i så stor utsträckning som möjligt äga och förvalta sina egna lokaler Strategin är att välja det mest kostnadseffektiva alternativet för landstinget, oavsett om lokaler hyrs in eller ägs Landstinget har ingen strategi i denna fråga Äga strategiska byggander som sjukhus, men (eventuellt) hyra lokaler för hälsocentraler och liknande. Ja, landstinget ska i så stor utsträckning som möjligt hyra in lokaler från andra fastighetsägare H U R H AN T E R AS FA S T I G H E T E R D Ä R V E R K S A M H E T Ö V E R FÖ RT S T I LL P R I VAT E LLE R K O M M U N A L H U V U D M AN? Antal 10 8 6 4 2 0 Fastigheten har samtidigt sålts till verksamhetsinnehavaren eller tredje part Landstinget har valt att behålla fastigheten för att säkerställa tillgång vid framtida lokalbehov Fastigheten har blivit kvar i landstingets ägo på oklar grund Har ej varit aktuellt Landstinget har valt att behålla fastigheten för att ta del av dess genererade hyror och potentiella värdeökning HUR AR B ETAR L ANDS T INGET F Ö R AT T ANALY S ER A O CH U TV Ä RD E RA S IT T FAS T IGHET S B ES T ÅND O CH F Ö RVALT NINGEN AV DETTA ? Antal 16 12 8 4 0 Varje fastighet har en förvaltningsplan som reglerar hur specifika mål i landstingets fastighetsstrategi skall uppnås Landstinget mäter kontinuerligt sina drift- och underhållskostnader för att jämföra dessa med nyckeltal i branschen Landstinget värderar sina fastigheter årligen med hjälp av externa värderare Landstinget har inte utvärderat eller analyserat sitt fastighetsbestånd under de senaste åren A R B ETAR L ANDS T INGET AK T IVT M ED A F F ÄR S UT VECK L ING/-F Ö R ÄDL ING I FA S T IGHET S AF F ÄR E N ? Antal 8 6 4 2 0 Ja, landstinget arbetar aktivt med att attrahera och göra plats för kommersiella hyresgäster i anslutning till våra verksamheter (exempelvis butiker, apotek etc) Ja, landstinget inventerar och utvärderar löpande sitt fastighetsinnehav för att finna värdefulla möjligheter till exploatering av obebyggd mark eller konvertering av befintliga lokaler, i försäljningssyfte Nej, landstinget bedriver ingen sådan verksamhet aktivt INFRASTUKTUR 10 Infrastruktur – nästa investeringsvåg? Då befolkningen i Sveriges städer ökar i rekordfart behövs nya bostäder och en kraftig utbyggnad av de infrastruktursystem som försörjer våra städer. Den starka urbaniseringstrenden innebär stora utmaningar för de aktörer som bär ansvaret för investeringar i infrastrukturen. I utbyggnaden av den sociala infrastrukturen; skolor och sjukhus med mera, har kommuner och landsting valt att samarbeta med privata aktörer. Kan trenden med privata investeringar i samhällsfastigheter vara vägledande för utbyggnaden av andra typer av infrastruktur? NAI Svefas bedömning är att staten och Trafikverket inte kommer att ändra sin inställning till privat finansiering av transportinfrastruktur och att privata investeringar i infrastruktur initialt kommer att ske med landsting och kommun som affärspartner. AP-fonderna har tillsammans med andra institutionella aktörer under de senaste åren ökat sina innehav av fastigheter i betydande omfattning. En stor del av ökningen har rört specifikt samhällsfastigheter. Landsting och kommuner i Sverige med stora investeringsbehov, till följd av stark befolkningstillväxt eller eftersatt underhåll, har sett positivt på att dela investeringsbördan med andra aktörer. Även behovet av infrastruktur i Sverige blir allt större. I Svenskt Näringslivs rapport Infrastrukturskulden, från april 2013, konstateras att nuvarande ”skuld” uppgår till 300 mdkr givet antagandet att värdet av infrastrukturstocken bör växa i samma takt som BNP. För att amortera ner denna skuld behöver investeringarna fördubblas jämfört med nuvarande nivå fram till 2025. Kommer vi då att få se en liknande utveckling vad gäller utbyggnaden av infrastruktur som vi har sett för samhällsfastigheter? Såväl AP-fonderna som flera institutionella ägare är positivt inställda till att allokera mer pengar till investeringar i infrastruktur samtidigt som privata fonder likt Areim:s Infranode har rest pengar till infrastrukturinvesteringar. Att satsa på infrastruktur är ett naturligt nästa steg för investeringar inom reala tillgångar för dessa aktörer. Givet dessa förutsättningar, att både efterfrågan på ny infrastruktur och tillgången på aktörer som vill investera ökar, kommer vi att få se större inslag av till exempel privata vägar eller spår i framtiden? I Sverige sätter regeringen och riksdagen de ekonomiska ramarna för investeringar i transportinfrastruktur och regeringen ger sedan i uppdrag till Trafikverket och Sveriges län att föreslå detaljerade planer för satsningar på transportinfrastrukturen. Trafikverket och slutligen riksdagen måste sedan göra en prioritering utifrån budget av vilka projekt som ska ingå i och genomföras under tidsramen för åtgärdsplaneringen. En konsekvens av detta är att infrastruktursatsningar, som ur ett lokalt eller regionallt perspektiv är väldigt efterfrågade, kan utebli. Regeringen, oavsett blå eller röd, har visat sig ovillig att pröva privata investeringar i infrastruktur i någon större utsträckning. Istället verkar den svenska vägen till mer pengar till infrastruktur vara den allt vanligare förekomsten av medfinansiering. Medfinansiering i infrastruktursamanhang är benämningen på frivilliga bidrag från kommuner, landsting och privata aktörer till infrastruktur som staten ansvarar för. Medfinansiering är ett sätt för staten att fånga upp den tydliga nytta som infrastrukturen skapar för den lokala marknaden. I dagsläget ser vi inte någon tendens till ökat inslag av privata investeringar i infrastruktur där staten är huvudman. Istället har det kommunicerats att mer pengar till infrastruktur ska komma från beskattningen av fastighetsägare som gynnas av infrastruktursatsningar. Samtidigt som möjligheterna att investera i infrastruktur där staten är huvudman för tillfället är begränsade, bedöms det finnas desto mer möjligheter att investera i infrastruktur som Sveriges kommuner eller landsting ansvarar för. Kommuner och landsting runt om i Sverige har i större utsträckning samarbetat med privata aktörer för att få till nödvändiga investeringar. Ett av Sveriges största samverkansprojekt mellan offentlig och privat aktör pågår för närvarande i Stockholm, där Nya Karolinska Solna byggs av Skanska med privat finansiering. Ett betydande ansvar för städernas infrastruktur vilar på landstingen, som ansvarar för utbyggnaden av kollektivtrafiken och sjukvården. I både Göteborg och Stockholm planeras det, och byggs, ny spårtrafik som delfinansieras av landsting och kommuner för att möta den ökade efterfrågan till följd av befolkningstillväxten. När landstingen planerar och bygger ut spårstationer, eller depåer för bussar och tåg, finns det betydligt mer inslag av kreativa lösningar där privata och offentliga aktörer samverkar för att nå optimala lösningar. INFRASTRUKTUR 11 Bild: Västtrafik / Sweco Som en del i det Västsvenska paketet ska stadsdelen Gamlestaden utvecklas och kommer omfatta bland annat resecentrum, kontor, bostäder och handel. Den privata projektutvecklaren Serneke har avtalat med Göteborgs stad om att förvärva mark omfattande 17 000 kvadratmeter för byggnationen av resecentrumet. Samarbetet innebär att Platzer står för ägande, uthyrning och förvaltning medan Serneke kommer ansvara för totalentreprenaden av byggnationen. Västtrafik har tecknat ett långsiktigt hyresavtal för delar av resecentrumet. Byggnationen beräknas starta i början av 2016 och resecentrumet förväntas stå helt klart i slutet på 2017. Den totala projektkostnaden är beräknad till 450 mkr. Källa: Serneke Platzer Västtrafik I Gamlestaden i Göteborg byggs ett nytt resecentrum där Västrafik har valt att samarbeta med en privat projektutvecklare och en privat långsiktig ägare av resecentrumet. Rådighet och långsiktig tillgång till kommunikationsytor uppnås via hyresavtal som löper på 25 år. Fördelarna med att samarbeta på detta sätt är dels att Västtrafik slipper binda kapital i fasta tillgångar i en tid av kraftig utbyggnad, men även att de uppnår en bättre riskallokering. Den privata fastighetutvecklaren bär projektrisker som den är bäst lämpad att hantera, samtidigt som den långsiktiga fastighetsägaren hanterar kommersiella fastighetsrisker. Genom detta förfarande kan Västtrafik fokusera på och optimera sin kärnverksamhet, kollektivtrafiken. Vår bedömning är att kommuner och landsting är betydligt mer positivt inställda till samarbete med privata aktörer och att vägen till att hitta investeringar inom segmentet infrastruktur i närtid är att förstå sig på de utmaningar som landstingen och kommunerna står inför. Sverige har genom uteblivna investeringar under flera decennier dragit på sig en betydande infrastrukturskuld, en skuld som dessutom växer med dagens låga investeringsnivåer. För att klara det uppdämda investeringsbehovet föreslår Svenskt Näringsliv en breddning av den offentliga sektorns finansiering av infrastruktur samt att intäktskällorna bör ses över då utrymmet för skattefinansierad infrastruktur kan komma att minska till följd av en åldrande befolkning och en ökad försörjningskvot. Frågan är om Sveriges kommuner och landsting kommer mäkta med denna kommande utmaning på egen hand? Eller kommer de att välja att dela investeringsbördan och risken för investeringar i resecentrum, depåer och kommunala ledningsnät med de institutionella aktörer som står redo att bidra med kapital och sin kunskap. Ett delat ansvar är en lösning som skulle ge det offentliga större möjligheter att fokusera sin på kärnverksamheten; leverans av samhällsservice. FOKUS STOCKHOLM 12 Stockholm 91 Jonas Åkerberg [email protected] Det ökade intresset för kontorsfastigheter och den höga transaktionsaktiviteten har pressat direktavkastningskraven nedåt med noteringar ner mot 4,25 procent i bästa läge. Intresset är också stort för bostäder och byggrätter för bostadsändamål, oavsett upplåtelseform. Nyproduktionen av studentbostäder bedöms ta fart under kommande år. BOSTADSFASTIGHETER I Stockholm är några av de största privata ägarna av bostadsfastigheter Einar Mattson, Ikano Invest, Olov Lindgren, SKB och Stena Fastigheter. I december förvärvade Oscar Properties fastigheten Primus 1 på Lilla Essingen av Vasakronan. Fastigheten, som omfattar cirka 42 000 kvadratmeter BTA, förvärvades till en köpeskilling om cirka 920 mkr. Den detaljplan som nu är ute på samråd omfattar en möjlig byggnation om totalt cirka 600 nya lägenheter, varav 120 uppförs som hyresrätt. Fastigheten är idag bebyggd med cirka 26 000 kvadratmeter kontorslokaler som kommer att rivas. I december förvärvade AFA Fastigheter ”Kungsholmsporten” på Kungsholmen av Wallenstam. Kungsholmsporten består av två fastigheter, Förtjusningen 1 och Glädjen 14, belägna på varsin sida om Essingeleden. Den uthyrbara arean omfattar totalt cirka 19 200 kvadratmeter, huvudsakligen bostäder. Köpeskillingen om 1,0 mdkr, motsvarande cirka 52 100 kr/kvm, bedöms motsvara en direktavkastning om cirka 3,1 procent. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora ägarna inom segmentet hör AFA, AMF Fastigheter, Fabege och Vasakronan. Det transaktionsintensiva 2014 har lett till en press nedåt på direktavkastningskraven. Nivåer ner mot 4,25 procent noteras nu för moderna fastigheter i bästa läge. I december förvärvade AMF Fastigheter Mentorn 1 på Kungsbron från DNB Liv. Fastigheten, som bebyggdes under 2009, omfattar cirka 17 700 kvadratmeter och inrymmer huvudsakligen kontor med en mindre del butiker. Största hyresgäst är Google. Köpeskillingen uppgick till 1,57 mdkr vilket motsvarar cirka 88 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 4,35 procent. Alecta förvärvade Välmågan 8, även kallat Entré Lindhagen, från Skanska. I och med detta har Skanska avyttrat allt innehav i kvarteret, då de tidigare under 2014 även sålde Välmågan 9 till Invesco. Köpeskilling var cirka 1,7 mdkr, motsvarande drygt 46 000 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar till cirka 4,7 procent. SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, Hemsö, Fabege, Jernhusen och SISAB. På KTH:s område arbetar Akademiska Hus tillsammans med KTH för att ta fram detaljplaner för cirka 670 studentlägenheter och institutionslokaler där ByggVesta står som byggherre. I januari vann den första detaljplanen laga kraft. Den antagna planen medger cirka 300 studentlägenheter samt en institutionsbyggnad. Bristen på studentbostäder är stor. Uppförandet av dessa lägenheter är en del av Stockholms mål om att uppföra 6 000 nya studentbostäder till 2017, motsvarande en ökning om 50 procent från 2014. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:1 Index Placering 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 91 90 91 9192 1 1 1 1 1 MARKNADSDATA MARS 2015 K ONT OR Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm AA-läge 3 700 – 5 300 4,25 –5,00 55 000 – 92 000 A-läge 2 200 – 4 300 4,75 –5,75 40 000 – 65 000 B-läge 1 600 – 3 200 5,25 –6,75 20 000 – 40 000 C-läge 900 – 2 400 5,50 –7,75 9 000 – 25 000 AA-läge 2 000 –15 000 4,50 –6,25 65 000 –150 000 A-läge 1 500 – 8 000 5,00 –6,75 40 000 –100 000 B-läge 900 – 4 500 5,75 –7,75 25 000 – 45 000 C-läge 700 – 2 000 6,25 –7,75 10 000 – 25 000 A-läge 700 – 1 300 6,50 –8,75 5 000 – 12 000 B-läge 600 – 850 7,00 –8,75 4 500 – 8 000 C-läge 550 – 850 7,25 –9,00 3 500 – 6 000 AA-läge 1 425 – 2 350 1,50 –4,00 22 000 – 48 000 A-läge 1 225 – 2 225 1,50 –4,00 21 000 – 45 000 B-läge 1 100 – 1 725 3,25 –5,25 13 000 – 35 000 C-läge 1 075 – 1 425 4,50 –6,00 8 000 – 28 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS STOCKHOLM 13 Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Brostaden (Castellum), Compactor Fastigheter, Corem Property, Klövern och Sagax hör till några av de största ägarna av industrioch lagerfastigheter i Stockholm. Omvandlingen av industriområden till förmån för bostäder fortsätter, något som är särskilt tydligt i Liljeholmen. I december förvärvade Besqab och Järntorget Fastigheter byggrätter från Cementa. Förvärvet omfattar 60 000 – 80 000 kvadratmeter BTA, något som väntas motsvara 600 – 800 lägenheter. Köpeskillingen uppgick till 1,0 mdkr och förutsätter bland annat att detaljplaner vinner laga kraft både på Liljeholmen och för en ny etablering för Cementa. Platsen för denna etablering är dock i dagsläget okänd. Diskussioner har förts under en längre tid om en etablering i Energihamnen i Värtan men det är oklart om detta realiseras. I FOKUS Fastighetsbeståndet i Landstingsfastigheter Stockholm utgörs i huvudsak av sex akutsjukhus, ett antal närsjukhus samt vårdcentraler, psykiatriska mottagningar och tandvårdskliniker med mera. Två av akutsjukhusen är universitetssjukhus. Beståndets lokalyta uppgick vid årsskiftet 2013/2014 till två miljoner kvadratmeter BTA och värderades till 22,2 mdkr. Locum är en serviceenhet inom landstingskoncernen med uppgift att svara för ägarfrågor av fastighetsförvaltande karaktär. Byggnationen av Nya Karolinska Sjukhuset i Solna (NKS) pågår och är det största enskilda projektet inom svensk sjukvård hittills. Det omfattar 320 000 kvadratmeter och byggkontraktet uppgår till 14,5 mdkr. Upphandlingen byggde på OPS – Offentlig Privat Samverkan. NKS ska vara färdigställt 2018. Landstinget avyttrade Beckombergaområdet till Riksbyggen 2008 för 336 mkr. Under 2011 avyttrade landstinget Norrtulls Sjukhus till Lilla Akademien för 305 mkr. Fastigheten såldes kort därefter till Ramsbury för samma belopp. I fastigheten bedriver bland annat musikskolan Lilla Akademien och, sedan hösten 2014, Victor Rydbergs Gymnasium skolverksamhet. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Paket om 4 kontorsfastigheter Kontor dec-14 2 000 000 71 900 Areim Fastigheter Kungsleden 2 Mentorn 1 Kontor dec-14 1 560 000 17 700 DNB Liv Eiendom Sverige AMF Fastigheter 3 Förtjusningen 1 & Glädjen 14 Bostäder dec-14 1 000 000 19 200 Wallenstam AFA Fastigheter 4 Lövholmen 15 Mark dec-14 1 000 000 24 000 Cementa Besquab, Järntorget Fastigheter 5 Välmågan 8 Kontor sep-14 1 710 000 37 250 Skanska Alecta Pensionsförsäkring FOKUS GÖTEBORG 14 Göteborg 64 Hans Hurtig [email protected] Göteborgs Stad planerar för den första etappen av Frihamnen som ska bebyggas med bostäder, arbetsplatser och rekreation. Mölndal Centrum har blivit ett attraktivt område för kontorsetableringar. Balder utökar sitt hotellinnehav genom förvärvet av en fastighet uthyrd till Radisson Blu Scandinavia Hotel för cirka 700 mkr. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem. Innan årsskiftet fastslog Göteborgs Stad de första åtta aktörerna som ska vara med och utveckla den första etappen av Frihamnen. Området beläget på Hisingen intill vattnet vid Götaälvbron kommer i första etappen att bebyggas med cirka 3 000 lägenheter, 2 000 arbetsplatser och en vattennära jubileumspark. Under 2017 kommer detaljplanen att utformas och därefter finns det möjlighet för fler aktörer att vara med vid byggstart. När hela Frihamnen är färdigbyggd kommer området att omfatta cirka 20 000 bostäder och lika många arbetsplatser. Transaktionsåret 2014 avslutades starkt. En av de större transaktionerna under året var Victoria Parks förvärv av ett fastighetsbestånd i Lövgärdet. Fastigheterna inrymmer huvudsakligen bostäder i miljonprogramsområde men även skola, vårdcentral och matbutik. Köpeskillingen uppgick till 925 mkr, motsvarande cirka 8 250 kr/kvm. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Kungsleden, Platzer, Vasakronan och Wallenstam är stora kommersiella fastighetsägare i Göteborg. Till de många intressanta transaktioner under förra året hör Skanskas avyttring av en nyuppförd kontorsfastighet i Krokslätt för 495 mkr, vilket motsvarar cirka 33 200 kr/kvm. Den relativt höga nivån visar på att läget mot Mölndals Centrum har blivit alltmer attraktivt för kontorsetableringar. Detta bekräftas också av Peab och Balders satsning på kontor och bostäder vid Lyckholms fabriker, SCA:s etablering i det pågående kontorsprojektet i Mölndals Centrum samt Platzers förvärv av tre äldre kontorsbyggnader vid Almedals fabriker. De senaste åren har Balder förvärvat ett antal hotellfastigheter i Göteborg och strax innan årsskiftet köptes ytterligare en fastighet, Göteborg Inom Vallgraven 1:13, inrymmande Radisson Blu Scandinavia Hotel. Säljare var den norska fonden DnB Scandinavian Property Fund och köpeskillingen bedöms uppgå till cirka 700 mkr. SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Göteborg är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasakronan och Wallenstam. Vid årsskiftet stod det klart att Platzer och Serneke kommer att utveckla Göteborgs nya resecentrum i Gamlestaden inom vilket Västtrafik blir största hyresgäst. I november förvärvade Hemfosa en portfölj från Castellum för sammanlagt 2 mdkr. I förvärvet ingick bland annat skolfastigheterna Guldheden 8:10 och 8:11 med Göteborgs universitet som största hyresgäst. En annan portföljaffär som ägde rum strax innan årsskiftet är SPG V.O.S. AB:s försäljning av vård- och omsorgsfastigheter runt om i landet. I portföljen ingick bland annat fastigheten Göteborg Önnered 4:15 omfattande 5 200 kvadratmeter med hyresgästen Baggium Vård och Behandling AB. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 64 58 63 61 64 2 2 2 2 2 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra Direktavkastning kr/kvm % Bedömda värden kr/kvm AA-läge 1 700 – 2 600 4,75 –5,75 20 000 – 42 000 A-läge 1 400 – 2 500 5,00 –6,00 15 000 – 40 000 B-läge 1 000 – 2 200 6,25 – 6,75 10 000 – 25 000 C-läge 650 – 1 600 6,75 – 7,50 6 000 – 15 000 AA-läge 4 000 – 9 000 4,75 – 5,25 30 000 – 95 000 A-läge 1 500 – 7 500 5,00 – 6,25 20 000 – 75 000 B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 28 000 C-läge 700 – 1 500 6,25 – 8,00 2 500 – 13 000 A-läge 500 – 950 6,75 – 8,25 5 000 – 13 000 B-läge 450 – 700 7,25 – 8,75 4 000 – 8 000 C-läge 350 – 550 7,75 – 9,25 3 000 – 6 000 AA-läge 1 125 – 1 750 2,25 – 3,75 23 000 – 40 000 A-läge 1 075 – 1 700 3,00 – 4,25 16 000 – 35 000 B-läge 1 025 – 1 650 3,50 – 5,25 13 000 – 30 000 C-läge 975 – 1 425 4,75 – 7,00 7 000 – 16 000 K ONT OR B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS GÖTEBORG 15 Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Eklandia (Castellum), Geely, Platzer, Volvo och SKF är stora privata ägare av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. I oktober förvärvade Tribona fastigheten Backa 23:9. Säljare var AxFast och fastigheten, omfattande cirka 1 800 kvadratmeter, var vid försäljningen fullt uthyrd till ABB. Priset uppgick till cirka 28 mkr, motsvarande cirka 15 200 kr/kvm. Under året har AxFast även sålt Backa 107:13. Köpare var Starwood Capital Group och Vencom Property Partners. Fastigheten omfattar en äldre industribyggnad om cirka 10 000 kvadratmeter belägen mellan Ikea och Bäckebols handelsområde. I och med handelns utbredning i området har fastigheten god utvecklingspotential. Konkurrens finns inom Sisjön, ett utvecklingsområde inom vilket Alaska Fastigheter planerar för ytterligare 75 000 kvadratmeter handel och kontor. I FOKUS Västfastigheter förser Västra Götalandsregionens verksamheter med lokaler. Det ägda beståndet omfattar cirka 1,7 miljoner kvadratmeter. Bland större projekt kan nämnas nybyggnationen av Angereds Närsjukhus som ska ersätta verksamheter som idag bedrivs i inhyrda lokaler. Sjukhuset omfattar cirka 18 000 kvadratmeter och kommer stå klart i mitten av 2015. Beslutad budget uppgår till 535 mkr. På Sahlgrenska Universitetssjukhuset uppförs ett regionalt högteknologiskt Bild- och Interventionscentrum för bilddiagnostik och behandling. Byggnationen kommer att invigas i etapper från 2016 till 2018. Projektet omfattar cirka 21 000 kvadratmeter och är budgeterat, inklusive utrustning, till 1,2 mdkr. Drottning Silvias barn- och ungdomssjukhus kommer att utvecklas genom en om- och tillbyggnad för högspecialiserad barnsjukvård, klinisk forskning och utbildning. Tillbyggnaden omfattar 31 000 kvadratmeter. Inflyttningen kommer ske från 2018 till 2020. Fastighetsinvesteringen uppgår till cirka 1,4 mdkr. En-patientrum utgör basen för vården som bygger på föräldramedverkan och på ett teambaserat arbetssätt för personalen. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare Stena Fastigheter Victoria Park Pareto Project Finance 1 Gårdsten 58:1 & 62:17 Bostäder, Vård & Butik dec-14 925 000 112 000 2 ÅF-Huset (Kallebäck 2:5) Kontor dec-14 495 000 14 900 Skanska 3 Radisson Blu Scandinavia Hotel Hotell dec-14 700 000* 26 700 DnB Scandinavian Property Fund Balder 4 Paket om fem kontorsfastigheter Kontor okt -14 700 000 35 700 Wallenstam Platzer Fastigheter 5 Paket om tre bostadsfastigheter sep-14 127 000 8 000 Källegren Robert Dicksons Stiftelse * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling Bostäder FOKUS MALMÖ 16 Malmö 48 Per Wieslander [email protected] Under hösten förvärvade Akelius dödsboet efter Ulla Åberg för cirka 2,8 mdkr, Malmös största affär någonsin. Kontorshyresmarknaden får tillskott av nya lokaler genom nyproduktionen kring Centralen och i Hyllie. Planering pågår för området kring Stadion med målet att tillföra nya idrottsanläggningar för vardags- och elitidrott. BOSTADSFASTIGHETER Stena Fastigheter är den största privata innehavaren av bostadsfastigheter i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter och Willhem är andra stora privata aktörer. Under hösten genomfördes den största affären någonsin i Malmö då fastigheterna i dödsboet efter Ulla Åberg såldes. Transaktionen omfattade totalt 186 000 kvadratmeter, varav cirka 80 procent bostäder. Köpeskillingen uppgick till cirka 2,8 mdkr och köpare var Akelius. Portföljen innehöll profilbyggnaden Kronprinsen samt två större bestånd i Almgården och Ribersborg. Det kommunala bostadsbolaget MKB har investerat i byggrätter för utveckling på såväl kort som lång sikt. Under slutet av förra året förvärvades byggrätter om 9 000 kvadratmeter i Limhamn. Vidare har bolaget köpt två fastigheter i norra Sofielund, Kampen 25 och Intäkten 5, med planen att på sikt omvandla området till en blandad användning med mer bostäder. Nuvarande detaljplaner avser småindustri och service, men översiktsplanen redovisar en blandad stadsbebyggelse. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. I mitten av oktober sålde Briggen gallerian Hansa i centrala Malmö. De två fastigheterna innehåller cirka 40 500 kvadratmeter, främst butikslokaler men även kontor, bostäder och utbildning. Köpeskillingen uppgick till 609 mkr. Köpare var Areim Fond II och förvärvet är fondens första i Malmö. Gallerian är i princip det enda större köpcentrum i Malmö som ännu inte genomgått någon omfattande renovering och modernisering under de senaste åren, men den nya ägaren planerar att utveckla fastigheterna. Vad avser nyproduktion av kontorslokaler så sker denna huvudsakligen i kommunikationsnära lägen. I dagsläget är tre större kontorsprojekt, Glasvasen, Studio och Malmö Live, under uppförande inom en radie av 300 meter från centralstationen. De centralt belägna kontorsprojekten möter även konkurrens från ytterligare ett antal kontorsprojekt i Hyllie. SPECIALFASTIGHETER Folksam, Hemsö, landstinget, Malmö stad och Wihlborgs är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. Malmö stad arbetar med att ta fram ett planprogram för Stadion-området i syfte att skapa ett integrerat stadsidrottsområde. Målet är att området ska fortsätta att utvecklas som ett idrottsområde med ny simarena, utökad grundskola och nya idrottsfunktioner. Beslut har fattats om att riva gamla Stadion. En undersökning har påbörjats som ska avgöra anläggningens skick, därefter tas beslut om när rivning kan ske. Stadion-området rymmer idag såväl skolor och vardagsidrott som evenemang och elitidrott. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 48 49 47 48 55 9 8 9 7 5 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm AA-läge 2 100 – 2 600 5,00 – 6,00 30 000 – 45 000 A-läge 1 750 – 2 350 5,25 – 6,50 20 000 – 27 500 B-läge 1 200 – 1 800 6,25 – 7,25 10 000 – 17 500 C-läge 800 – 1 300 7,25 – 8,50 6 000 – 10 000 AA-läge 3 500 – 5 500 5,25 – 5,75 40 000 – 60 000 A-läge 3 000 – 4 500 5,25 – 6,25 30 000 – 40 000 B-läge 1 200 – 2 500 6,25 – 7,00 10 000 – 20 000 C-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 5 000 – 15 000 A-läge 650 – 1 000 7,25 – 8,00 5 000 – 10 000 B-läge 500 – 800 7,75 – 8,75 3 500 – 7 500 C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 2 750 – 4 500 AA-läge 1 400 – 1 675 2,75 – 3,50 27 500 – 40 000 A-läge 1 400 – 1 675 3,00 – 4,25 20 000 – 30 000 B-läge 1 175 – 1 550 4,00 – 5,25 15 000 – 22 500 C-läge 1 175 – 1 550 5,00 – 6,25 7 500 – 15 000 K ONT OR B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS MALMÖ 17 Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Briggen (Castellum), Klövern, Starwood Capital och Wihlborgs hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Malmö. Det är inte bara vid nyproduktion och utveckling av bostäder och kontor som fokus på hållbarhet och miljö ses som självklart, utan även vid nyproduktion av logistikfastigheter. I ett samarbete mellan Catena och Peab påbörjades under hösten byggnationen av en logistikanläggning i Sunnanå i Malmös östra utkant med av- och påfart till både E6/E20 och väg 11. Den totala lokalytan uppgår till 17 300 kvadratmeter varav 16 000 kvadratmeter avser logistik och 1 300 kvadratmeter kontor. Ambitionen är att anläggningen genom solceller och effektiva installationer ska vara energineutral. Investeringen uppgår till 240 mkr. DHL Freight har tecknat ett tioårigt hyreskontrakt. I FOKUS Region Skåne ansvarar för hälsovård, kollektivtrafik, utveckling av näringsliv, kultur, infrastruktur, samhällsplanering och miljö- och naturfrågor. Regionens lokalförsörjande enhet är Regionservice som samordnar fastighets- och servicelösningar åt den skånska hälso- och sjukvården. Det ägda beståndet omfattar cirka 1,2 miljoner kvadratmeter. I Skåne, liksom i stora delar av övriga landet, byggdes sjukhusstrukturen ut kraftigt under sextio- och sjuttiotalet varför det i dag finns stora moderniseringsbehov på storsjukhusen. Under de kommande tio åren investerar Region Skåne drygt 6 mdkr på sjukhusområdet i Malmö. Målet är ett modernt sjukhus som är väl förberett för framtidens vård. Malmö sjukhusområde kommer att få två nya vårdbyggnader och en ny servicecentral. De två vårdbyggnaderna kommer tillsammans skapa 65 000 kvadratmeter ny vårdyta. I syfte att renodla fastighetsbeståndet till sjukhusområdena sålde Region Skåne under 2013 totalt 28 stycken vårdfastigheter till Lönnbacken (Stenvalvet). Köpeskillingen uppgick till 370 mkr med en direktavkastning på cirka 9,65 procent. Dominerande hyresgäst i beståndet är Region Skåne. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm 1 Isblocket (Vagnslidret 1) Kontor dec-14 165 000 4 600 2 Kampen 25 & Intäkten 5 Kontor & Industri dec-14 239 000 40 650 3 Örehus 4 Bostäder dec-14 240 000 8 390 4 Hugo Åbergs Fastighetsbestånd Bostäder okt-14 2 800 000* 186 000 okt-14 609 000 40 500 5 Hansa (Lybeck 10 & Stadt Hamburg 14) Butiker & Kontor * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling, inkl. Örehus 4 Säljare Köpare Otto Magnusson Byggnads AB Kungsleden Briggen MKB Dödsboet efter Ulla Åberg / Akelius Brf Örehus 4 Dödsboet efter Ulla Åberg Akelius Briggen Areim FOKUS UPPSALA 18 Uppsala 58 Jimmie Nordensky [email protected] Gränby håller på att ta ny form med visionen att bli ”Uppsalas andra stadskärna” med fokus på handel och nya bostäder. Vid stadens nya resecentrum uppförs ett nytt hotell åt Elite Hotels och Skanska har för avsikt att under året påbörja uppförandet av Juvelen, en profilbyggnad som ska bli Nordens mest hållbara kontorsbyggnad. BOSTADSFASTIGHETER Heimstaden, HSB Uppsala, Rikshem och Stena Fastigheter är några av de största privata ägarna inom segmentet. Utanför Uppsalas centrala delar drivs flera större stadsutvecklingsprojekt. Bland annat fortsätter Gränby Centrum invid E4 nya dragning kring Uppsala att utvecklas. Visionen är att Gränby ska bli ”Uppsalas andra stadskärna” med fokus på handel. Här finns plats för ytterligare 40 000 kvadratmeter bostäder. Även utvecklingen av Rosendalområdet fortsätter. I januari förvärvade Aros Bostad fastigheten Kåbo 57:1 av HSB där aktuell detaljplan möjliggör cirka 9 000 kvadratmeter tillkommande bostadsyta. I december vann Wallenstam en markanvisningstävling i Rosendal och under 2017 börjar bolaget därmed uppförandet av tre hus om ytterligare 120 hyresrätter. Uppsalahem uppför över 200 bostäder inom kvarteret Åpromenaden vid Kungsgatan i stadsdelen Industristaden. Projektet är en del av stadskärnans utvidgning där en omvandling från lågt industriområde till tät kvarterstad efterstävas. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Några av de största kommersiella fastighetsägarna i Uppsala är Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Diligentia och Vasakronan. Innan årsskiftet förvärvade Klövern kontors- och laboratoriefastigheten Fyrislund 6:8 av GE Healthcare. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 7 000 kvadratmeter och säljaren kommer att kvarstå som hyresgäst i fastigheten. Klövern har även tecknat ett 20-årigt hyresavtal med Elite Hotels avseende den hotellbyggnad som nu är under uppförande i anslutning till Uppsalas nya resecentrum. Nyproduktionen omfattar cirka 10 000 kvadratmeter och beräknas stå klar i september 2016. Under 2015 har Skanska för avsikt att påbörja byggnation av kontorsfastigheten Juvelen vid centralstationen i Uppsala. Juvelen, en skimrande trekantig byggnad ritad av arkitektbyrån Utopia, omfattar 10 000 kvadratmeter och är tänkt att bli Nordens mest hållbara kontorsbyggnad. Byggnaden kommer att nå högsta nivå, Platinum, enligt certifieringssystemet LEED. SPECIALFASTIGHETER Förutom kommunen och landstinget så är Hemsö och Rikshem stora ägare av specialfastigheter i Uppsala. I december förvärvade Hemfosa tre samhällsfastigheter. Fastigheterna var en del av en större portfölj som karaktäriseras av långa hyresavtal och stabila kassaflöden. Under hösten 2014 påbörjade NCC uppförandet av Segerstedthuset, Uppsala universitets nya administrationsbyggnad. Byggnaden omfattar cirka 22 000 kvadratmeter och kommer att fungera som samlad förvaltningsbyggnad för hela Uppsala universitet. Ordern är värd totalt 570 mkr och byggnaden beräknas vara färdigställd under 2017. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015: 1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 58 55 61 59 61 3 3 3 3 3 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 1 100 – 2 500 5,00 – 6,50 11 000 – 40 000 B-läge 900 – 1 600 5,50 – 7,00 7 500 – 21 500 C-läge 700 – 1 100 6,00 – 7,50 5 000 – 11 500 A-läge 2 200 – 4 500 4,75 – 6,00 25 000 – 55 000 B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 7 000 – 30 000 C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 5 000 – 11 500 A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000 B-läge 600 – 1 000 6,50 – 8,00 3 500 – 8 000 C-läge 500 – 900 7,00 – 8,25 2 000 – 6 000 A-läge 1 025 – 1 650 3,25 – 4,50 17 500 – 26 500 B-läge 1 025 – 1 425 3,50 – 5,50 11 000 – 18 000 C-läge 1 025 – 1 425 4,50 – 6,00 9 500 – 16 000 K ONT OR B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS UPPSALA 19 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Aspholmen (Castellum), GE Medical Holding, Klövern och Sagax hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Uppsala. Det finns en ökad efterfrågan på bra och ändamålsenliga lageroch logistiklokaler vilket har skapat förutsättningar för något högre hyresnivåer. En ökad tillgång på industrimark i anslutning till E4 möjliggör för etableringar av industri och logistik i Librobäck och Östra Fyrislund. Under hösten tillträdde ICA en modern logistikfastighet om 2 700 kvadratmeter som Klövern uppfört i Uppsala Business Park. Hyresavtalet sträcker sig över sju år. Estancia Fastigheter förvärvade i början av året en portfölj om nio lager- och logistikfastigheter varav den största, Årsta 64:2, ligger i Uppsala. Köpeskillingen för hela portföljen uppgick till 900 mkr. Säljare var Hemfosa. I FOKUS Landstingsservice ansvarar för förvaltning och verksamhetsanknuten service inom Uppsala Läns Landsting. Förvaltningen omfattar cirka 700 000 kvadratmeter landstingsägd lokalyta, där 350 000 kvadratmeter avser Akademiska Sjukhuset och Uppsala Science Park. Verksamheterna utgörs av allt från högspecialiserad sjukhusvård och forskning, vårdcentraler, tandvård och folkhögskola till bussdepåer. Landstingsservice hyr även in cirka 80 000 kvadratmeter från andra hyresvärdar. För att möta kommande krav inom vården planeras för Framtidens Akademiska, ett projekt som omfattar renovering och förnyelse av befintliga byggnader samt nybyggnation av vård- och behandlingsbyggnader. Totalt uppskattas investeringen i Framtidens Akademiska till drygt 6 mdkr och projektet beräknas vara klart 2020. Under 2014 avyttrade landstinget Ulleråkersområdet till Uppsala kommun för 1,8 mdkr. Kommunen har för avsikt att bygga 6 000 bostäder på området. Därmed fullföljs omvandlingen av ett av landets största mentalsjukhus till ett modernt bostadsområde. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Årsta 64:2 (del av portfölj)** Industri jan-15 900 000 116 500 Hemfosa Estancia 2 Luthagen 15:4 Tomtmark dec-14 23 500 2 745 Besquab Brf Living 3 Dragarbrunn 6:2 Lokaler nov-14 16 600 1 265 Kvalitetsbostäder Uppsala Svartbäckens Förvaltning AB 4 Luthagen 71:1 Lokaler & Bostäder nov-14 270 000–300 000* 17 900 5 Trollbo 5:2 Bostäder * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling **Portföljaffär, köpeskiling och area gäller för hela portföljen sep-14 14 000 2 070 Norén Fastighetsförvaltning i Uppsala Estancia Fastigheter Uppsalahem Förvaltningsbolaget Husman i Uppsala FOKUS LINKÖPING 20 Linköping 51 Elenore Pellams [email protected] I en av årets största fastighetsaffärer förvärvade Heimstaden aktierna i Henry Ståhl Fastigheter med dess bestånd i Linköping, Örebro och Norrköping. Lundbergs har förvärvat mark i Södra Ekkällan av NCC och planerar att bygga 400 hyresrätter. Projektaktiviteten vad gäller nya förskolor och skolor är fortsatt hög. BOSTADSFASTIGHETER Stora privata ägare av bostadsfastigheter i Linköping är BoTrygg, HSB, Mannerssons Fastighets AB, Riksbyggen, Victoria Park och Willhem. I Lambohov har Peab avyttrat Ishalkan 18. Inom fastigheten är hyresrätter under uppförande som ska vara färdigställda under början av 2015. Bostadshuset kommer att inrymma 72 lägenheter om totalt cirka 4 700 kvadratmeter. Köpare är Slättö Förvaltning. Lundbergs satsar i Södra Ekkällan och köper Elitseglaren 1 av NCC för en köpeskilling om 70 mkr. Detaljplanen är påbörjad och förväntas inrymma cirka 400 hyresrätter. I affären ingick även NCC:s andelar i ett samägt bolag med markinnehav i bland annat Norrköping. HSB och Stångåstaden har genomfört en bytesaffär, 190 byggrätter i Övre Vasastaden mot hyresrätter i Berga. Fastigheten i Berga, Luftspanaren 1, inrymmer cirka 14 700 kvadratmeter. Utmed Ryds Allé har Stångåstaden byggt studentbostäder i form av moduler, innehållande 25 lägenheter á cirka 25 kvadratmeter. Bygget genomfördes rekordsnabbt på cirka åtta månader. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de största aktörerer på den kommersiella hyresmarknaden i Linköping hör Garnisonsfastigheter, Ikano, Klövern, Lundbergs, Lilium och Sankt Kors. Heimstaden har förvärvat samtliga aktier i Henry Ståhl Fastigheter. I överlåtelsen ingår ett tio-tal fastigheter i Linköping samt fastigheter i Norrköping och Örebro. I Linköping är fastig-heterna centralt belägna, förutom två som ligger i Mjärdevi. Fastigheterna inrymmer huvudsakligen butiks- och kontorslokaler. I köpet ingår bland annat Decimalen 17 där Swedbank är största hyresgäst och Boklådan 7 där Danske Bank huserar. Lundbergs om- och tillbyggnadsprojekt av Åhlénshuset är nu i full gång. ÅF har beslutat att slå ihop sina Linköpingskontor och flytta in i kvarteret till en hyra om cirka 2 000 kr/kvm. På Roxviksgatan 8 i Tornby har X-force Factory Fitness flyttat in i början av året. De hyr cirka 3 500 kvadratmeter av Cramlot. Förra året flyttade även Leos Lekland in i fastigheten. I Galleria Gränden har Lundbergs hyrt ut till Polarn och Pyret. SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Linköping är Akademiska Hus, BoTrygg, Hemsö, kommunen, landstinget och Isidorum. I Linköping fortsätter nybyggnadsprojekt för både skolor och förskolor. Kommunala Lejonfastigheter har börjat ett omfattande arbete med att bygga om Elsa Brändströms skola till högstadieskola. Skolan inrymde tidigare vuxenutbildning men har under de senaste åren stått tom på grund av renoveringsbehov. Sedan Pingstkyrkan köpte Cupolen (Folkets Park) har de avyttrat fastigheten Absalon 19 till ett lokalt bolag. Ett detaljplaneförslag för studentbostäder och affärslokaler ska nu prövas. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 51 46 48 45 50 7 9 7 9 8 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 200 – 2 000 5,75 – 6,75 9 000 – 18 000 B-läge 900 – 1 550 6,75 – 7,75 5 000 – 12 000 C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 4 000 – 7 000 A-läge 2 000 – 5 000 5,50 – 6,75 15 000 – 40 000 B-läge 1 000 – 5 000 6,50 – 8,25 6 000 – 15 000 C-läge 600 – 1 100 8,25 – 10,00 3 000 – 8 000 A-läge 400 – 700 7,50 – 9,25 3 000 – 7 500 B-läge 350 – 550 8,25 – 10,00 2 500 – 4 500 C-läge 300 – 450 9,50 – 11,00 1 800 – 3 500 A-läge 1 100 – 1 450 4,00 – 5,00 12 000 – 24 000 B-läge 1 100 – 1 350 4,25 – 5,25 9 000 – 18 000 C-läge 1 050 – 1 325 5,00 – 6,50 5 500 – 12 000 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS LINKÖPING 21 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter hör bland andra Cloetta, Klövern och Saab. Även Linköpings kommun har ett betydande innehav, cirka 126 000 kvadratmeter. Galjaden Fastigheter har förvärvat Glasburken 1 i Tornby av Arla Foods. Fastigheten är fullt uthyrd till Arla och Axfood Snabbgross. I Linköping äger bolaget sedan tidigare, tillsammans med CA Fastigheter, även den obebyggda Glasbiten 2 i samma område. Här planeras för ett byggvarucenter om cirka 4 500 kvadratmeter. CybAero, ett bolag som utvecklar obemannade helikoptrar, har beslutat att investera i en testanläggning i Mjärdevi med branschens mest sofistikerade utrustning. Under de senaste åren har transaktionsaktiviteten vad gäller industri- och lagerfastigheter legat relativt konstant kring ett 30-tal överlåtelser per år. I FOKUS Region Östergötland ägde vid utgången av 2014 cirka 618 000 kvadratmeter lokalyta och hyrde in cirka 100 000 kvadratmeter. Den största hyresgästen är Universitetssjukhuset i Linköping med nästan 600 vårdplatser. Här bedrivs såväl bassjukvård som högteknologisk specialiserad sjukvård samt undervisning och forskning. Alla medicinska specialiteter förutom organtransplantation finns representerade och flera av sjukhusets kliniker redovisar resultat i absolut internationell toppklass. Sjukhuset har även riksuppdrag genom kvalificerad vård på brännskadeenheten och på högisoleringsenheten för extremt smittsamma patienter. På Universitetssjukhuset pågår en stor om- och nybyggnation för att kunna möta omvärldens krav i nya moderna miljöer vad gäller sjukvård, forskning och utbildning. Alla vårdrum blir enkelrum för ökad patientsäkerhet och integritet. De nya byggnaderna omfattar 66 000 kvadratmeter och projektet bedöms kosta uppemot 3,8 mdkr. Projektet ska stå klart 2020. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm 1 Ishalkan 18 Bostäder (projekt) dec-14 120 000 2 Elitseglaren 1 Mark dec-14 3 Glasburken 1 Industri dec-14 4 Henry Ståhl Fastigheter Butik, Kontor & Bostäder 5 Absalon 19 Specialfastighet * Bedömd köpeskilling och area avser hela bolaget Säljare Köpare 4 700 Peab Slättö Förvaltning 70 000 14 700 NCC Lundberg Okänd 6 900 Arla Galjaden Fastigheter nov-14 3 700 000* 350 000 Henry Ståhl Fastigheter Heimstaden sep-14 30 500 – Sionförsamlingen ATM K30 FOKUS VÄSTERÅS 22 Västerås 42 Erik Blohm [email protected] Efterfrågan på bostäder ökar, men nyproduktionen släpar efter. Kommunen har satt upp ett mål om 1 000 nya bostäder per år. Mimer uppför ett flerbostadshus i trä om sex våningar inom Öster Mälarstrand. Tribonas försäljning av ICA:s kontors- och lagerfastighet för 1 075 mkr var en av förra årets största enskilda transaktioner. BOSTADSFASTIGHETER Den privata bostadsmarknaden domineras av Aroseken, Bostjärnan, Bovista, Ikano och Rikshem. En hög efterfrågan på bostäder har lett till att vakanserna ligger kvar på låga nivåer. Behovet av nya bostäder har ökat ytterligare, trots att produktionstakten ökat under den senaste treårsperioden. Behovet gör att Västerås har satt upp ett nytt, högre mål att bygga 1 000 bostäder per år under de kommande åren. Det allmännyttiga bostadsbolaget Mimer har påbörjat produktionen av 53 lägenheter i ett trähus om sex våningar inom det expanderande Öster Mälarstrand. Normhyran i detta projekt ligger på relativt blygsamma 1 550 kr/kvm. Även om nyproduktionstakten har ökat råder det en fortsatt låg transaktionsaktivitet när det gäller bostäder. En av de få transaktioner som skett är Arosekens förvärv i oktober av fastigheten Simshyveln 15, belägen i ett bra B-läge. Säljare var Mimer och köpeskillingen uppgick till 13,5 mkr, motsvarande cirka 12 400 kr/ kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 4,5 procent. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Inom det kommersiella segmentet hör Aspholmen (Castellum), Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden till de stora aktörerna. Transaktionsaktiviteten har ökat under hösten och det har skett flera intressanta affärer. Klövern har gått på offensiven och följt upp sitt förvärv från Ikea med ytterligare två köp under december, samtidigt som man arbetar med att fylla de vakanta lokalerna i Hälla. I centrala Västerås förvärvades Livia 16 (VLT-huset) som utgörs av en modern kontorsfastighet med en uthyrningsbar area om cirka 5 900 kvadratmeter. Säljare var Estea. Köpeskillingen uppgick till 140 mkr, motsvarande 23 700 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms med hänsyn till marknadsmässiga parametrar till cirka 6,0 procent. Det andra köpet avser fastigheterna Traversföraren 1 och Kranlinan 1 i Erikslund som förvärvades från Klarkner Invest. Fastigheterna innehåller butiks- och lagerlokaler om cirka 7 600 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick sammantaget till 90 mkr vilket motsvarar cirka 11 800 kr/kvm. SPECIALFASTIGHETER Kommunen och landstinget är de största aktörerna, men marknaden har öppnats något och Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, Stenvalvet och Rikshem är de stora privata aktörerna inom segmentet. Stenvalvet förvärvade under hösten fastigheten Norna 21, Polishuset, som en del av en portföljaffär från Roxanne. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 15 100 kvadratmeter. Köpeskillingen bedöms till cirka 180 mkr vilket motsvarar cirka 11 900 kr / kvm. Praktikertjänst har sålt fastigheten Östra Vildrosen 1 till Tarpen för en bedömd köpeskilling om cirka 9 mkr, motsvarande cirka 12 500 kr/kvm. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 Index 42 43 40 37 50 Placering 13 13 13 15 8 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 150 – 1 750 6,50 – 7,75 9 000 – 20 000 B-läge 950 – 1 650 7,00 – 8,00 6 000 – 15 000 C-läge 800 – 1 300 7,50 – 8,50 4 000 – 10 000 A-läge 1 000 – 3 500 6,00 – 7,00 15 000 – 35 000 B-läge 900 – 1 600 6,25 – 7,50 10 000 – 20 000 C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000 A-läge 550 – 800 7,50 – 8,75 4 000 – 8 000 B-läge 400 – 600 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000 C-läge 350 – 550 9,00 – 10,00 1 500 – 4 000 A-läge 1 025 – 1 550 4,00 – 5,25 12 000 – 25 000 B-läge 1 000 – 1 500 4,25 – 5,50 10 000 – 20 000 C-läge 875 – 1 375 5,00 – 6,00 7 000 – 15 000 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS VÄSTERÅS 23 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Aspholmen (Castellum), Klövern, Kungsleden och Northern Logistic Property hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Västerås. Det lokala bolaget Industrihus genomförde under andra halvåret 2014 ett flertal transaktioner för att renodla sin satsning på industrifastigheter vilket bidragit till en ökad transaktionsaktivitet. En av årets största enskilda transaktioner är Tribonas försäljning av logistikfastigheten Saltängen 1 som skedde i december genom bolagsaffär för en köpeskilling om cirka 1 075 mkr. Byggnaden omfattar cirka 105 000 kvadratmeter lager- och kontorslokaler och är fullt uthyrd till ICA. Köpare är Saltängen Property Invest som består av ett antal institutionella och privata investerare. Den marknadsmässiga direktavkastningen bedöms uppgå till cirka 6,5 procent. I FOKUS Västmanlands läns landstings fastighetsbestånd omfattar 415 000 kvadratmeter. Inom Västmanlands län finns fyra sjukhus varav tre är landstingsägda; Västerås länssjukhus samt sjukhusen i Sala och Köping. Bergslagsjukhuset i Fagersta drivs i privat regi. Fastighetsavdelningen har ägarrollen med ansvar för att förse landstingets samtliga verksamheter med ändamålsenliga lokaler och utrustning med god standard och miljö till lägsta möjliga kostnad. Under perioden 2008 – 2012 förnyades Västerås lasarett. Arbetet utfördes i tre etapper, den första var en helt ny vårdbyggnad om 20 000 kvadratmeter med 192 enkelrum, den andra etappen avsåg en bassängbyggnad och den sista var en om- och tillbyggnad av akutmottagningen. Kostnaden för hela projektet uppgick till cirka 600 mkr. Projektet genomfördes som en totalentreprenad i partnering med NCC där byggherre, konsulter och entreprenörer gemensamt driver projektet. Arbete pågår med att upprätta en samlad fastighetsinvesteringsplan som sträcker sig över tio år. Det har bland annat framkommit att det finns ett stort reinvesteringsbehov för att åstadkomma säkra och ändamålsenliga lokaler inom vården. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Saltängen 1 Lager & Logistik dec-14 1 075 000 104 700 Tribona Saltängen Property Invest 2 4 fastigheter (del av portfölj) Industri & Kontor dec-14 350 000* 46 300 Starwood Capital Sveareal 3 Livia 16 Kontor dec-14 140 000 5 900 Estea Klövern 4 Traversföraren 1 & Kranlinan 1 Butik & Lager dec-14 90 000 7 600 Klarkner Invest Klövern 5 Norna 21 (del av portfölj) Kontor sep-14 180 000* 15 100 Roxanne Lönnbacken (Stenvalvet) * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS ÖREBRO 24 Örebro 46 Stefan Dahlman [email protected] Bostadsmarknaden präglas av stora lokala aktörer, bostadsbrist och låg transaktionsaktivitet. Efterfrågan på moderna, yteffektiva kontor i bra lägen är god medan handeln i city och södra Marieberg upplever en mer pressad marknad. Nya Handelshögskolan beräknas stå klar till hösten och det uppförs också nya lokaler åt läkarutbildningen. BOSTADSFASTIGHETER Några av de största privata ägarna av flerbostadshus i Örebro är Asplunds, Behrn, Ekströms, Esswege, Husherren, Melins, PG Jönsson, Ragnarsson och Söderberg. Bostadsbristen är fortsatt stor i Örebro med mycket låga vakanser till följd av de senaste årens stora inflyttningar och otillräcklig nyproduktion. Fastigheten Stiftet 9 förvärvades under december 2014 av Bromsgatan Förvaltning för 17,1 mkr. Säljare var Melins Fastighetsförvaltning. Objektet omfattar cirka 1 100 kvadratmeter och innehåller 14 lägenheter. Byggnaden uppfördes 1956 och bedöms sammantaget vara i mindre bra skick och standard. Priset motsvarar cirka 15 400 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 2,8 procent. Fastigheten Dymlingen 5 förvärvades under förra året av en privatperson för 56,2 mkr. Byggnaderna uppfördes 1954 och omfattar cirka 3 600 kvadratmeter med 48 lägenheter. Priset motsvarar cirka 15 600 kr/ kvm och direktavkastningen bedöms till cirka 4,0 procent. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Alecta, Aspholmen (Castellum), Behrn, Klövern, Norrporten och Steen & Ström hör till de stora aktörerna inom segmentet. Kontorsmarknaden bedöms som stabil med god efterfrågan, främst på moderna och yteffektiva lokaler i bra lägen. Nyproduktionshyror bedöms ligga kring 1 800 –1 900 kr/kvm, inklusive värme. Cityhandeln och södra Mariebergs handelsområde har problem med vakanser med anledning av överetablering och konkurrens. Fastigheten Karossen 5 i Bettorp förvärvades i december av Klövern till ett underliggande fastighetsvärde om 50 mkr. Säljare var Länsgården. Objektet omfattar cirka 5 100 kvadratmeter kontor och utbildning med Peab som största hyresgäst. Byggnaderna uppfördes 1965 och 2008. Priset motsvarar cirka 10 000 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 7,5 procent. Jernhusen har sålt uppskattningsvis 17 000 kvadratmeter BTA till Aspholmen till ett underliggande fastighetsvärde om drygt 40 mkr, motsvarande cirka 2 350 kr/kvm BTA. SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, kommunen och landstinget är stora ägare av specialfastigheter. Landstinget har en del av sitt bestånd i bolaget Länsgården och kommunen äger genom Futurum, Örebrobostäder och Örebroporten ett betydande bestånd. Vid universitetet uppförs nya Handelshögskolan om cirka 9 000 kvadratmeter BTA som beräknas stå klar till hösten. Universitetssjukhuset står inför omfattande förnyelse. Utbildningens och Forskningens hus för läkarutbildningen kommer vara fullt utbyggd 2016 och till 2017 planeras ”framtidens sjukhus” stå klart. Örebro kommun har sålt ytterligare skolfastigheter till Futurum under året. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 Index 46 44 43 43 49 Placering 12 12 12 12 11 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 000 – 1 900 6,50 – 7,50 8 000 – 17 500 B-läge 800 – 1 350 7,00 – 8,00 6 000 – 12 000 C-läge 700 – 950 8,00 – 9,00 4 500 – 7 500 A-läge 2 000 – 3 900 5,75 – 6,75 15 000 – 35 000 B-läge 900 – 1 900 6,25 – 7,50 7 500 – 18 000 C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 5 000 – 9 500 A-läge 525 – 900 7,00 – 8,00 4 000 – 8 000 B-läge 400 – 700 7,50 – 8,50 3 000 – 6 000 C-läge 300 – 550 8,50 – 9,50 2 000 – 4 000 A-läge 1 075 – 1 550 3,75 – 4,75 14 000 – 27 000 B-läge 1 000 – 1 375 4,50 – 5,50 11 000 – 20 000 C-läge 900 – 1 225 5,25 – 6,75 8 000 – 15 000 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS ÖREBRO 25 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de större aktörerna inom segmentet hör Aspholmen (Castellum), Catena, Husman, Lantmännen och W-Invest. Örebroregionen rankas av Intelligent Logistik som landets näst bästa logistikläge. Att regionen är attraktiv visas också av flera stora nyetableringar. Fastigheten Karossen 19 förvärvades i december av Klövern till ett underliggande fastighetsvärde om 78 mkr. Säljare var Länsgården. Objektet omfattar cirka 12 700 kvadratmeter och innehåller industri, lager, kontor och utbildning. Structor, LRF Konsult, Mintec och Lernia är de största hyresgästerna. Byggnaden uppfördes under 1960-talet och är kontinuerligt om- och tillbyggd. Objektet bedöms vara i bra skick. Priset motsvarar cirka 6 000 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 8,5 procent. I FOKUS Landstingets ägda fastighetsinnehav uppgår till cirka 467 000 kvadratmeter och cirka 69 000 kvadratmeter är inhyrda. Regionen verkar för att i möjligaste mån hysa verksamheterna i egna lokaler. Utvecklingen av framtidens sjukvård fortsätter. På sjukhusområdet ska en ny anläggning om cirka 27 000 kvadratmeter uppföras för bland annat kirurgi och specialistvård. Projekteringsarbetet pågår och byggnationen planeras att stå färdig under 2020. Vidare planeras en utbyggnad av Örebro flygplats för motsvarande 140 mkr. Projektet omfattar förlängning av landningsbanan, utbyggnad av passagerarterminal och ett nytt flygledartorn. Örebro kommun och Örebro läns landsting förväntas dela på ansvaret för finansiering. Dotterbolaget Länsgården Fastigheter äger, utvecklar och förvaltar i huvudsak vård- och omsorgsboende, seniorboende samt bostäder i länet. Marknadsvärdet uppgick 2013, enligt en intern värdering, till 1 257 mkr och bokfört värde uppgick till 558 mkr. I december 2014 avyttrade Länsgården två kontors- och industrifastigheter om 17 800 kvadratmeter i Örebro till Klövern för 127 mkr. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Stiftet 9 Bostäder dec-14 17 100 1 100 Melins Fastighetsförvaltning Bromsgatan Förvaltning 2 Karossen 5 Kontor & Utbildning dec-14 50 000* 5 100 Länsgården Fastigheter Klövern 3 Karossen 19 Industri dec-14 78 000* 12 700 Länsgården Fastigheter Klövern 4 Mården 21 Bostäder dec-14 17 400 820 Privatperson Brf Mården 21 i Örebro 5 Gasklockan 12 Industri okt-14 7 656 1 735 A-fastigheter i Örebro Privatperson * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS HELSINGBORG 26 Helsingborg 52 Charlotte Pettersson [email protected] Midroc sålde i början av året den första etappen av kontors-, butiks- och hotellprojektet Metropol. Detta, och andra planerade projekt i närområdet, är tecken på att stadsutvecklingsprojektet H+ nu tagit fart. Även nyproduktionsaktiviteten avseende bostäder har accelererat med projekt i bland annat Mariastaden och Furutorpsparken. BOSTADSFASTIGHETER Abato, Akelius, Brogripen och Rikshem är stora privata aktörer inom bostadssegmentet i Helsingborg. Efter ett par år med hög transaktionsaktivitet, med Rikshem som köpare i ett flertal större affärer, har transaktionsvolymen minskat under det senaste halvåret. Istället har antalet nybyggnadsprojekt tagit fart. I Mariastaden pågår ett flertal projekt med bland annat BoKlok, Rikshem och Wallenstam som byggherrar. På Slottshöjden, ett av Helsingborgs bästa lägen, uppför kommunala Helsingborgshem cirka 100 hyresrätter med planerad inflyttning i slutet av 2015. Hyrorna i projektet uppgår till mellan 1 725 – 2 035 kr/kvm, vilket bedöms vara relativt högt. Nybyggnadshyrorna bedöms normalt ligga kring 1 600 – 1 800 kr/kvm. Helsingborgshem uppför även 160 studentlägenheter i Furutorpsparken. I grannkvarteret har K-Fastigheter nyligen färdigställt drygt 140 studentlägenheter. Att erbjuda ett gott boende åt studenter är ett steg mot kommunens mål att bli Sveriges mest attraktiva studentstad. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER även tingsrättens befintliga lokaler att byggas ut. Tingsrätten har på grund av en ökande befolkning och ett ökat antal tvistemål från näringslivet nästan fördubblat sin personalstyrka och har därmed även ett ökat lokalbehov. I höstas påbörjade Peab ombyggnationen av fotbollsarenan Olympia. Kontraktssumman har ökat från 240 mkr till 324 mkr. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 52 46 51 50 54 5 9 6 6 6 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 1 450 – 2 150 6,25 – 7,00 12 000 – 19 000 B-läge 1 000 – 1 500 7,00 – 8,00 9 000 – 12 000 C-läge 800 – 1 100 8,00 – 9,00 4 500 – 7 000 A-läge 2 750 – 4 000 6,00 – 7,00 28 000 – 37 000 B-läge 1 200 – 2 000 7,00 – 8,00 9 000 – 14 000 K ONT OR Briggen (Castellum), Diligentia, Norrporten och Wihlborgs hör till de stora privata fastighetsägarna av kommersiella fastigheter. I slutet av januari avyttrade Midroc den första och färdigställda etappen av nybyggnadsprojektet Metropol vid Konsul Perssons plats. Köpare var Executive Property. Byggnaden innehåller cirka 10 000 kvadratmeter fördelat på kontor, butiker och ett Park Inn-hotell med drygt 200 rum. Den andra etappen med bostäder och kontor kommer att påbörjas under 2015. Intill Metropol kommer det lokala fastighetsbolaget Jefast att utveckla gallerian Söderpunkten genom om- och tillbyggnad. Jefast har tecknat ett 15-årigt hyreskontrakt med SF Filmstaden avseende sju salonger samt kontor. Större delen av de övriga kontors- och butikslokalerna är uthyrda eller förväntas hyras ut under början av 2015. Projektet planeras att påbörjas till sommaren. De ovan nämnda projekten är startskottet för stadsutvecklingsprojektet H+ och kommer sannolikt även att stärka stadskärnans attraktivitet. C-läge SPECIALFASTIGHETER Vita Falken och Wihlborgs är två av de större privata ägarna av specialfastigheter i Helsingborg. Wihlborgs har påbörjat utveckling av fastigheten Polisen 3 belägen intill projekten Metropol och Söderpunkten. Utöver ett 15 våningar högt kontorshus kommer 2015:1 B UT I K E R 600 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 A-läge 500 – 800 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000 B-läge 400 – 600 7,75 – 9,25 2 500 – 6 000 C-läge 350 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 4 000 A-läge 1 150 – 1 525 3,25 – 4,25 16 000 – 25 000 B-läge 1 150 – 1 525 3,75 – 4,75 9 000 – 16 000 C-läge 1 000 – 1 525 5,25 – 7,25 5 000 – 9 000 I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS HELSINGBORG 27 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Briggen (Castellum), Catena, Kemira Kemi och Wihlborgs är några av de större ägarna av lager- och industrifastigheter. I mitten av januari köpte Wihlborgs den moderna butiks-, lager- och kontorsfastigheten Kroksabeln 12 med en uthyrbar area om 15 440 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 151 mkr, motsvarande cirka 9 800 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till strax under 7 procent. Fastigheten, som är upplåten med tomträtt, är belägen i Berga där Wihlborgs redan äger ett stort antal fastigheter. Även Briggen befäste sin position inom ett område där de sedan tidigare äger ett flertal fastigheter genom förvärvet av Grusbacken 2 i Väla Södra. Fastigheten har en uthyrbar area om cirka 2 800 kvadratmeter fördelat på lager och kontor. Köpeskillingen om 22 mkr motsvarar cirka 6 300 kr/kvm. I FOKUS Helsingborgs lasarett är ett av Region Skånes fyra specialiserade akutsjukhus och i behov av upprustning och utbyggnad. Målet är att skapa Sveriges mest moderna akutsjukhus. Utrymmesbrist och mörka, trånga lokaler ska bort. Projektet kommer att pågå under minst åtta år. Danska arkitektbyrån schmidt/ hammer/lassen vann 2013 det prestigefyllda uppdraget att designa den nya byggnaden om 40 000 kvadratmeter vilken ska inhysa lokaler för vuxenpsykiatrisk vård, somatisk öppenvård samt laboratoriemedicin. Lasarettets huvudbyggnad kommer att renoveras för att i första hand skapa fler vårdplatser. Om- och tillbyggnaden ger 375 enkelrum med egen toalett och dusch vilket är 50 fler vårdplatser än idag. Tillbyggnaden beräknas vara färdig 2017/2018 och ombyggnaden av lasarettets huvudbyggnad beräknas vara klar ett par år senare. Under 2015 uppförs evakueringspaviljonger för att hysa delar av verksamheten under byggtiden, parkeringshuset byggs ut och ombyggnad av två av huvudbyggnadens flyglar påbörjas. Projektbudgeten uppgår till cirka 4,3 mdkr. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm 1 Runristaren 1 Handel feb-15 100 000* 7 315 2 Kroksabeln 12 Kontor, Butik & Lager jan-15 151 000 15 440 3 Grusgången 2 Kontor & Lager jan-15 22 000 4 Magasinet 3 Kontor okt-14 5 Råå Fritidsgård 1 m.fl. Byggrätter sep-14 * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling Säljare Köpare Pensionsfastigheter Sverige Lantmännen Fastigheter Privatperson Wihlborgs 3 500 JKAB Arkitekter Briggen (Castellum) 34 000 2 300 Buffin Real Estate Sweden Balder 27 400 9 140 Helsingborgs kommun Riksbyggen FOKUS NORRKÖPING 28 Norrköping 36 Johan Hoff [email protected] Det råder stor aktivitet på bostadsmarknaden. Det byggs och planeras för fler lägenheter än på 20 år. I oktober bytte 1 900 lägenheter ägare till ett pris om 1 mdkr genom D. Carnegie & Co:s förvärv från Sörmlandsporten. Heimstadens förvärv av Henry Ståhl Fastigheter har också bidragit till en ny ägarstruktur i Norrköping. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata hyresvärdarna hör Henry Ståhl Fastigheter (Heimstaden), Lundbergs, Rikshem och Östgötaporten (D. Carnegie & Co). Det byggs och planeras för fler lägenheter i Norrköping än på 20 år. Ett av projekten är Magnolias uppförande av 268 lägenheter intill fotbollsarenan Nya Parken i centrala Norrköping. I oktober offentliggjordes det att hyresbostäderna säljs till SEB:s fastighetsfond Domestica II innan byggnationen har påbörjats. Bostäderna ska vara klara för inflyttning under 2016. I kvarteret Ormen i Kneippen har kommunägda Hyresbostäder påbörjat nyproduktion av ett hundratal lägenheter med inflyttning under hösten 2015. Hyran bedöms ligga strax under 1 700 kr/kvm. I oktober 2014 förvärvade D. Carnegie & Co 1 900 lägenheter i ett bestånd av Sörmlandsporten för 1 mdkr. Fastigheterna är huvudsakligen belägna i Hageby och Marielund. Direktavkastningen bedöms till omkring 5,5 procent. Sörmlandsporten köpte beståndet ett år tidigare av Hyresbostäder i Sverige II. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Diligentia, Eurocommercial, Henry Ståhls Fastigheter (Heimstaden), Klövern, Lundbergs och Magnentus är stora privata fastighetsägare på den kommersiella marknaden. I november förvärvade norskägda Heimstaden aktierna i Henry Ståhl Fastigheter. Ståhls är grundat i Norrköping och beståndet har sin tyngdpunkt där, men bolaget har även fastigheter i bland annat Linköping och Örebro. En något större del av ytan, sett till det totala beståndet, är lokaler men i Norrköping är bostadsytan något större. Enligt media bedöms köpeskillingen till omkring 3,7 mdkr. I oktober hyrde Luftfartsverket cirka 3 000 kvadratmeter kontor av Magnentus med inflyttning under sommaren 2015. Hyran för de nyrenoverade lokalerna uppgår till cirka 1 650 kr/kvm. En annan större uthyrning är Swedbanks förhyrning av cirka 1 500 kvadratmeter i den centralt belägna fastigheten Tulpanen 18, ägs av Lundbergs. Inflyttning i den nyligen uppförda byggnaden sker i augusti. I fastigheten finns bland annat Systembolaget, som var den första hyresgästen att flytta in. SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, Hemsö, landstinget och Nordic Care Holding är tillsammans med kommunen stora ägare av specialfastigheter i Norrköping. I oktober köpte Mård Lind Förvaltning en fastighet med äldreboende i Strömsfors för 14 mkr av Thornchristal Fastighets AB. Boendet drivs av Norrköpings kommun och inrymmer 16 lägenheter. Den uthyrbara arean bedöms till cirka 1 000 kvadratmeter vilket ger ett pris kring 14 000 kr/kvm. Till terminsstarten hösten 2014 flyttade universitetet in i drygt 3 500 kvadratmeter ny- och ombyggda lokaler i fastigheten Kopparhammaren 2 i Industrilandskapet. Fastigheten ägs av Klövern. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 Index 36 35 35 34 35 Placering 16 15 16 16 19 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 000 – 1 700 6,00 – 7,50 8 000 – 16 000 B-läge 900 – 1 350 7,00 – 8,25 5 000 – 10 000 C-läge 700 – 950 7,50 – 9,25 3 500 – 6 500 A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000 B-läge 900 – 3 000 6,50 – 8,50 6 000 – 12 000 C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,50 3 500 – 7 000 A-läge 450 – 725 7,25 – 9,50 3 500 – 7 500 B-läge 400 – 600 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000 C-läge 375 – 550 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000 A-läge 1 025 – 1 400 4,25 – 5,50 11 000 – 22 000 B-läge 925 – 1 300 4,75 – 6,25 6 000 – 14 500 C-läge 900 – 1 200 5,50 – 6,75 5 000 – 10 000 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS NORRKÖPING 29 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Billerud, Holmen, Klövern och Lantmännen. I och med kommunens planer att omvandla de gamla industriområdena Butängen och Saltängen till områden för framförallt bostäder, men även till viss del kontor och butiker, behövs nya platser för etablering av industriverksamhet. De områden som har pekats ut av kommunen är framförallt Klinga, Kungsängen samt Bråvalla på längre sikt. I Klinga är kommunens markpris, inklusive vissa anslutningsavgifter, 170 kr/kvm och i Kungsängen 175 – 200 kr/kvm, exklusive anslutningsavgifter. I Ingelsta handelsområde, invid Pelican Self Storage, uppför Industrifastighetsgruppen industrilokaler i bostadsrättsform. Det rör sig om 18 lokaler om 223 kvadratmeter vardera till ett pris på 1 295 000 kronor styck. I FOKUS Vrinnevisjukhuset i Norrköping är ett länssjukhus för östra Östergötland och omfattar cirka 105 000 kvadratmeter. Antalet vårdplatser uppgår till cirka 320. Sjukhuset samverkar med övriga sjukhus inom landstinget, med länsdelens vårdcentraler samt med institutioner inom Hälsouniversitetet. En större om- och nybyggnad av Vrinnevisjukhuset planeras där 80 000 kvadratmeter berörs. Projektet ska leda till ett akutsjukhus med fokus på hög patientsäkerhet, god samverkan och högklassig utbildning. Totalt investeras två mdkr i bland annat ny akutmottagning, moderna enkelpatientrum, ett nytt utbildningscentrum, moderna patientsäkra lokaler för neonatologi och modernisering av psykiatrihuset. Det nya sjukhuset ska stå klart 2020. Region Östergötland har engagemang i ett flertal samägda bolag och äger bland annat 44 procent i AB Kinda Kanal vars uppgift är att säkerställa att kanalens värde som kulturhistoriskt byggnadsverk och ett attraktivt turistmål kan vidmakthållas och att mot avgift hålla den öppen för trafik. Övriga ägare är Linköpings kommun, Kinda kommun och AB Göta Kanal. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Kolonien 18 & 19 Bostäder dec-14 Privatpersoner Eklöf Fastighets AB 2 Henry Ståhl Fastigheter Bostäder, Kontor & Butiker nov-14 3 Råttan 17 Kontor & Övrigt 23 800 1 600 3 700 000* 350 000 nov-14 14 000 2 170 4 Paket om sex bostadsfastigheter Bostäder okt-14 1 000 000 139 000 5 Aspfjärilen 2 sep-14 30 000 4 250 Handel * Bedömd köpeskilling och area avser hela bolaget Henry Ståhl Fastigheter Heimstaden Rattus WMW Fastighetsförvaltning Sörmlandsporten D. Carnegie & Co Sveafastigheter Nordantills Fastighetsförvaltning FOKUS JÖNKÖPING 30 Jönköping 52 Per Skrealid [email protected] Omvandlingen av Munksjös gamla industriområde till en stadsdel med blandad bebyggelse har inletts. Tolust, Riksbyggen och Kommunal har projekt på gång inom området. Första etappen omfattar en profilbyggnad om 16 våningar som ska husera kontor, restaurang och gym. Saab omlokaliserar verksamheten från Jönköping till Huskvarna. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna hör CA Fastigheter, Din Bostad, HSB, Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Riksbyggen, Vätterbygdens Byggnads AB och Willhem. Bostadsbristen i Jönköping är stor och för fortsatt utveckling av kommunen krävs fler bostäder. Den första etappen av den nya stadsdelen Munksjöstaden har startat och de första inflyttningarna beräknas ske till hösten 2016. Munksjöstaden är en del av Munksjös fabriksområde som utvecklas till en blandad stadsdel i linje med Jönköpings kommuns Stadsbyggnadsvision 2.0. Etappen omfattar såväl lägenheter och kommersiella lokaler som en förskola. Bostadshusen blir fyra till elva våningar höga. Inom området bygger Tolust cirka 150 lägenheter, Riksbyggen cirka 250 bostadsrätter och Kommunal cirka 160 hyresrätter. HSB har startat ytterligare byggnation i kvarteret Stenhuggaren på Kålgården i centrala Jönköping. Hösten 2016 ska 47 bostadsrätter stå klara. Intresset för lägenheterna är stort. I februari fanns bara fyra lägenheter kvar till försäljning. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER att tomställas och kommunen avser att omlokalisera cirka 500 arbetsplatser till byggnaden. I västra Jönköping uppför Hemsö lokaler för friskolan Vittra i det nya bostadsområdet Samset. NCC har erhållit bygguppdraget. Investeringen uppgår till cirka 70 mkr för 2 750 kvadratmeter med plats för cirka 400 elever. Inflyttning sker till höstterminen. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:1 Index Placering 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 52 53 54 5552 5 4 4 4 7 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 1 300 – 2 000 6,00 – 7,00 12 000 – 18 000 B-läge 900 – 1 800 6,75 – 8,50 6 000 – 13 000 C-läge 800 – 1 200 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 A-läge 1 500 – 4 500 5,50 – 7,00 15 000 – 40 000 K ONT OR Lokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads, Lundbergs, Norrporten och Tosito. Tolust har påbörjat byggnation av en 16 våningar hög profilbyggnad i Munksjöstadens första etapp. Bygget omfattar cirka 8 500 kvadratmeter och kommer att inrymma kontor, restaurang och gym. Hyresgäster i huset är bland annat Evry med 3 000 kvadratmeter kontor i sex våningar, träningsanläggningen Cardio Club och vårdföretaget Wetterhälsan som hyr 1 250 kvadratmeter. Alecta utökar A6-området med en handelsbyggnad om 2 100 kvadratmeter. I oktober invigs byggnaden med hyresgäster som Pizza Hut, ChopChop Asian Express, hästsportsbutiken Hööks och Djurmagazinet. NCC bygger för Västerhuset en 5 000 kvadratmeter stor kontorsbyggnad på Rosenlundsområdet vid E4 och Kinnarps Arena. Bygguppdraget är värt 85 mkr och hyresgäster är NCC och Sensys Traffic. Detta är Västerhusets tredje etapp i området. Tidigare har lokaler byggts för Stenbergs och förra året uppfördes en lagershop för Netonnet. B-läge 800 – 1 800 6,25 – 7,75 7 000 – 15 000 C-läge 500 – 1 100 7,00 – 9,00 3 000 – 9 000 A-läge 400 – 750 6,75 – 8,50 3 000 – 8 000 B-läge 350 – 600 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000 C-läge 300 – 550 8,00 – 10,00 1 800 – 4 500 SPECIALFASTIGHETER A-läge 925 – 1 375 3,50 – 4,50 12 000 – 25 000 B-läge 875 – 1 325 4,00 – 5,00 10 000 – 19 000 C-läge 800 – 1 225 4,50 – 6,00 7 000 – 12 000 Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget, Månsarps Förvaltning och Norrporten är stora ägare av specialfastigheter i Jönköping. Kommunfullmäktige har fattat beslut om att köpa en fastighet på A6-området av Alecta. En större del av objektet kommer inom kort B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS JÖNKÖPING 31 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av industrioch lagerfastigheter. Saab flyttar under maj 2015 till juli 2016 hela verksamheten i Jönköping till Huskvarna. Hemfosa har förvärvat två fastigheter där Skanska uppför kontors- och produktionslokaler om cirka 11 600 kvadratmeter, varav cirka 8 500 kvadratmeter kontor och cirka 3 100 kvadratmeter produktion. Saab har tecknat 20-årsavtal. Skanskas investering uppgår till 180 mkr. I logistikområdet Torsvik sker nya etableringar. Pappersgrossisten flyttar från omvandlingsområdet Södra Munksjön till nya lokaler på cirka 3 000 kvadratmeter. Elgigantens centrallager beräknas bli för litet och detaljplaneläggning pågår för ett nytt höglager. Prologis Park har tecknat avtal med Papyrus Supplies om drygt 17 000 kvadratmeter logistik. I FOKUS Regionfastigheter är en strategisk funktion i Jönköpings län, som fastighetsägare men också till stora delar som en servicefunktion. Lokalfrågor har stor betydelse i samband med beslut om satsningar på nya verksamheter eller när fastighetspåverkande utveckling av verksamheter kan komma att ske. Landstingets fastighetsinnehav uppgår till cirka 560 000 kvadratmeter och cirka 71 000 kvadratmeter hyrs för landstingets verksamheter. Beståndet omfattar tre akutsjukhus, vårdcentraler, folkhögskolor, naturbruksgymnasier och Kulturhuset Spira. Lokalkostnadernas andel av landstingets nettokostnader uppgår till cirka 5,5 procent och fastighetsinvesteringarna uppgår i snitt till 300 – 400 mkr per år. Landstingets pågående eller nyligen avslutade byggprojekt omfattar bland annat ombyggnad av medicinkliniken för hematologi vid Länssjukhuset Ryhov samt om- och tillbyggnad av onkologklinikens lokaler för strålbehandling. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Valutan 1 Kontor & Utbildning dec-14 135 000 14 000 Alecta Jönköpings kommun 2 Orsa 6, m.fl. Bostäder dec-14 120 000 –140 000* 11 000 MNK Fastighetsförvaltning CA Fastigheter 3 Valplatsen 2, m.fl. Handel & Industri dec-14 120 000 –130 000* 19 800 Medipower Jönköping Nivika Holding 4 Trastboet 11 Bostäder dec-14 7 200 540 Privatperson Moa Förvaltning i Jönköping 5 Musketören 1 Bostäder sep-14 9 600 16 330 Privatperson Brf Västersol 1 * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS UMEÅ 32 Umeå 49 Andreas Rutström [email protected] Handelssegmentet är under stark utveckling i kommunen, främst till följd av den pågående byggnationen av stadens första Ikea-varuhus tillsammans med Ikano Retails anslutande shoppingcenter med 90 butiker som börjar bli uppbokade. AxFast uppför ett nytt storlager om 22 000 kvadratmeter för Martin & Servera. BOSTADSFASTIGHETER Allmännyttan Bostaden är en mycket stark aktör på bostadsmarknaden i Umeå och förvaltar drygt hälften av stadens hyresbostäder. Den största privata aktören är Lerstenen. Övriga aktörer med betydande bestånd är Akelius, Diös, Franklin Fastigheter och Umehem. Peab och HSB har följt upp sitt tidigare samarbete från Sandåkern genom ett nytt samarbete inom Olofsdal i anslutning till Mariedal. Parterna äger gemensamt marken där man planerar för 600 nya bostäder under de kommande 5 – 8 åren. Säljstart för etapp 1 om 60 bostadsrättslägenheter startade i slutet av 2014. Inom Böleäng där Bostaden sedan tidigare har beslutat att riva cirka 70 lägenheter är det nu klart att byggnation av cirka 180 lägenheter ska ske med konceptet Kombohus som bygger på en rikstäckande SABO-upphandling. Konceptet bygger på att allmännyttiga bolag ska kunna bygga både snabbare och billigare. Bostaden har även projekt på gång på Liljansberget, två punkthus med totalt 46 lägenheter med inflyttning under sommaren. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER nyligen sålt på Lilljansberget i Umeå. I området ska även cirka 280 studentbostäder uppföras på mark i anslutning till idrottsanläggningen IKSU och Campus Umeå. Det är Svenska Studenthus AB som köper marken och avser bygga 280 ettor med inflyttning höstterminen 2016. Academedia / NTI Skolans vuxenutbildning förhyr drygt 850 kvadratmeter på Vasagatan av Diös. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Index Placering 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 49 50 47 45 50 8 6 9 9 8 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 1 200 – 2 000 6,50 – 7,75 11 000 – 19 000 B-läge 950 – 1 400 7,25 – 8,00 8 000 – 12 000 C-läge 750 – 950 8,25 – 9,25 4 000 – 8 000 A-läge 2 000 – 3 800 6,25 – 7,00 20 000 – 30 000 K ONT OR Den kommersiella fastighetsmarknaden domineras av aktörer som Balticgruppen, Diös, Gazette, Lerstenen, Norrporten, NP3 Fastigheter och Umehem. Handel är något som det har satsats mycket på de senaste åren, en satsning som förväntas fortsätta framöver. Ett exempel på detta är Ikano Retails byggprojekt intill nya Ikea vid Entré Syd där den övervägande delen av de cirka 90 butikslokalerna börjar bli uppbokade. För flera av hyresgästerna kommer detta bli den första etableringen i norra Sverige. Invigning planeras till våren 2016. Inom citygallerian Utopia, som ägs av Balticgruppen, kommer H&M att utöka sin ytor till totalt cirka 2 800 kvadratmeter då man gör sin första satsning i Norrland på det egna H&M Homekonceptet. Vid kvarteret Laxen vid Umeåälvs strandpromenad har Balticgruppen planer på att uppföra två huskroppar om cirka 7 000 kvadratmeter kontor formgivet av den kända arkitekten Gert Wingårdh. Trots att bolaget inte har några klara hyresgäster planerar man för en byggstart redan inom ett år. B-läge 900 – 2 000 6,50 – 7,50 8 000 – 20 000 C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 4 500 – 8 000 A-läge 450 – 800 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 B-läge 400 – 700 7,75 – 9,50 2 000 – 5 000 C-läge 350 – 650 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500 SPECIALFASTIGHETER A-läge 1 000 – 1 550 3,75 – 5,00 12 000 – 25 000 B-läge 900 – 1 400 4,75 – 5,75 9 000 – 16 000 C-läge 850 – 1 100 5,75 – 6,75 7 000 – 12 000 Förutom kommunen som är den största aktören på orten återfinns Akademiska Hus, Akelius, Bäckbacka, Gazette och landstinget som stora innehavare av specialfastigheter. En gymnasieskola och en förskola ska uppföras på den mark som Akademiska Hus B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS UMEÅ 33 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Bland de stora aktörerna återfinns stadens stora industribolag som Norrmejerier, SCA och Volvo. NP3 Fastigheter som förvärvade ett stort antal fastigheter under 2014 längs med norrlandskusten hör nu också till de stora på orten. Under slutet av året gjordes ytterligare ett förvärv vid Västerslätt från en av Aberdeens fastighetsfonder. Fastigheten har en bygghandel som största hyresgäst men också en del vakanser. Vidare har NP3 avyttrat en obebyggd industritomtmark inom samma område med tillträde under mars för köparen, Getten Invest. Vid den nya godsbangården vid Västerslätt, med namnet NLC Park (Nordic Logistic Center), har Axfast förvärvat mark av kommunen för att uppföra en cirka 22 000 kvadratmeter högmodern logistikanläggning med kyllager. Hyresgästen till byggnaden är Martin & Servera. I FOKUS Västerbottens läns landsting ansvarar för hälso- och sjukvård, regional utveckling samt för allmänna kommunikationer. Landstinget bedriver också utbildning på två folkhögskolor samt kulturell verksamhet. Basenheten Fastighet ansvarar för landstingets fastighetsbestånd innefattande såväl strategi som genomförande av underhåll och drift samt om- och nybyggnationer. Fastighetsbeståndet omfattar cirka 530 000 kvm. Norrlands Universitetssjukhus i Umeå är regionsjukhus för Norra sjukvårdsregionen vilken omfattar landstingen i Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län. Sjukhuset ansvarar för högspecialiserad vård och service till cirka 880 000 personer över halva Sveriges yta. Sjukhuset ansvarar även för läkarutbildning och forskning. Landstingen har beslutat att uppföra ett anhörigboende för svårt sjuka barn på sjukhusområdet i Umeå. Landstinget och föreningen Hjältarnas hus har tecknat avtal där landstinget uppför huset till en kostnad av cirka 30 mkr och hyr sedan ut det till föreningen som ska ansvara för verksamheten. Huset beräknas stå klart i slutet av 2016. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Montellsgärdet 2 Bostäder feb-15 88 000 4 875 Akelius Brf Montellsgärdet 2 2 Schablonen 2 Tomtmark feb-15 2 500* 5 725 NP3 Fastigheter Getten Invest 3 Vevstaken 9 Handel dec-14 41 000 10 500 Aberdeen NP3 Fastigheter 4 Motståndet 3 Industri dec-14 31 000 10 250 Hemfosa Umeå Logistikpark 5 Logistiken 3 Tomtmark dec-14 10 000* 70 000 Axfast Umeå kommun * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS LUND 34 Lund 54 Thomas Green [email protected] Jernhusen har förvärvat Västra Station och som ägare till det befintliga stationshuset skapar det förutsättningar för utveckling av området. Wihlborgs planerar för nya kontor i Postterminalen. Knut och Alice Wallenbergs stiftelse satsar tillsammans med universitetet och Region Skåne en halv miljard kronor i ett nytt medicinskt forskningscenter. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Akelius, Fastighetsaktiebolaget Runstenen, HSB Skåne, Stena Fastigheter och Stiftelsen AF Bostäder. Stena planerar för fyra 6-våningshus vid Nöbbelövs centrum. Utöver bostadshusen som inrymmer 120 lägenheter kommer även Nöbbelövs Torg att rustas upp. Byggstart sker till våren och de första husen beräknas vara klara för inflyttning under sensommaren 2016. Hälften av lägenheterna kommer att upplåtas med hyresrätt. Riksbyggen, med fackförbunden Byggnads och Kommunal som medinvesterare, uppför fyra 5-våningshus med totalt 228 hyreslägenheter i projektet Källby Vall i sydvästra Lund. Byggstart sker i februari. Inom området har Riksbyggen tidigare uppfört bostadsrätter. I Södra Råbylund, ett av Lunds större utvecklingsområden, pågår en markanvisningstävling avseende cirka 9 000 kvadratmeter mark för grupphusbebyggelse. Byggnation kan påbörjas under våren. Transaktionsaktiviteten har under det senaste året varit ovanligt låg, även med Lunds mått beaktat. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER 535 mkr på ett nytt medicinskt forskningscenter med fokus på regenerativ medicin. Satsningen väntas ytterligare stärka Lunds ställning som center för forskning och utveckling. Hemsö har tecknat nya hyresavtal för skollokaler i S:t Larsparken, ett område som alltmer utmärker sig som ett attraktivt campus för utbildningsverksamheter. Uthyrningarna medför om- och tillbyggnader, men har skett med långa hyresavtal. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2015:1 Index Placering 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 54 53 53 5358 4 4 5 5 4 MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 1 400 – 2 500 6,00 – 6,75 14 000 – 28 000 B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 15 000 C-läge 700 – 1 200 7,50 – 8,50 5 000 – 12 000 A-läge 1 700 – 3 500 6,00 – 6,50 20 000 – 30 000 K ONT OR Bland de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Lund finns Briggen (Castellum), Niam, Rodamco Northern Europe, Vasakronan och Wihlborgs. Wihlborgs planerar för 13 000 kvadratmeter kontor inom projektet ”Postterminalen” i nära anslutning till centralstationen. Projektet innebär ett välkommet tillskott av moderna kontorslokaler i centrala Lund och omfattar även bostäder, butiker och ett underjordiskt garage. I november förvärvade Jernhusen en del av fastigheten Landstinget 3, även kallad Västra Station. Säljare var Lunds Kommuns Fastighets AB. Köpeskillingen uppgick till 31 mkr. Byggnaden omfattar cirka 1 800 kvadratmeter kommersiella lokaler och service. Som ägare till det ursprungliga stationshuset kan Jernhusen sannolikt realisera både samordningsfördelar och kommande utvecklingsmöjligheter. Stationsområdet är i stort behov av utveckling då Lund C redan idag är en av Sveriges största järnvägsstationer räknat i antalet resor och prognosen pekar mot kraftigt ökad trafik. B-läge 800 – 1 500 6,50 – 7,50 8 000 – 15 000 C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000 A-läge 600 – 800 7,50 – 8,50 5 000 – 9 000 B-läge 400 – 650 8,00 – 9,00 3 000 – 5 000 C-läge 350 – 500 9,00 – 10,00 2 500 – 4 000 SPECIALFASTIGHETER A-läge 1 150 – 1 525 2,75 – 4,00 20 000 – 30 000 B-läge 1 150 – 1 525 3,75 – 5,00 13 000 – 20 000 C-läge 1 100 – 1 450 4,75 – 6,25 8 000 – 12 000 Till de stora ägarna hör Akademiska Hus, Hemsö, kommunen, landstinget och Wihlborgs. Knut och Alice Wallenbergs Stiftelse satsar tillsammans med Region Skåne och Lunds universitet B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS LUND 35 Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Briggen (Castellum), Estancia, Tetra Pak, Uscita och Wihlborgs. Öresundsvägens industriområde väntas under de kommande åren omvandlas till att bli en mer integrerad del av staden med mer blandad bebyggelse. Det ställer dock krav på att nya områden utvecklas för att möjliggöra fortsatta etableringar av industriverksamheter inom tätorten. Inom Hasslanda har den första nyproduktionen nyligen färdigställts. Här finns också tomter för forsknings- och utvecklingsverksamheter. Kommunen har påbörjat detaljplanearbete för att ta fram ytterligare utvecklingsmöjligheter. Vad gäller transaktioner så har aktiviteten varit ovanligt låg. De fåtal försäljningar som skett under det senast halvåret har främst avsett tomtmark utanför centralorten. I FOKUS Region Skånes fastighetsinnehav uppgår till cirka 1,2 miljoner kvadratmeter som förvaltas av regionens lokalförsörjande enhet Regionservice. Fastighetsbeståndet i Lund är koncentrerat till Universitetssjukhusområdet. Sjukhusets huvudbyggnad, Blocket, har begränsningar när det gäller möjligheten att på sikt hysa mer tekniktung verksamhet och diagnostik. Ett toppmodernt labbmedicinskt centrum planeras i syfte att effektivisera och samutnyttja både personal och kostsam teknik. Den samlade planeringen av utvecklingen av sjukhusområdet i Lund befinner sig på ett mycket tidigt stadium och det saknas i dagsläget indikationer på investeringsnivån. I maj 2013 invigdes det nya Strålbehandlingssjukhuset med en projektbudget på cirka 500 mkr. Byggnaden vann Lunds kommuns stadsbyggnadspris 2013. White anlitades för denna spännande men komplexa om- och nybyggnad. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Stora Råby 37:20 Bostäder & Lokaler dec-14 16 876 2 700 Bera Elteknik O.E.L. Byahusets Fastighets AB 2 Svartbröder 20 Bostäder & Lokaler dec-14 9 374 1 180 Smart Lund Fastighet Stortorget 5 i Lund 3 Smältan 5 Bostäder dec-14 9 000 320 Kudu Privatperson 4 Västra Station (del av Landstinget 3) Lokaler nov-14 31 000 1 800 LKF Jernhusen 5 Brunius 2 sep-14 5 300 330 Privatperson Privatperson Lokaler FOKUS BORÅS 36 Borås 34 Viktor Skult [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Akelius, CA Fastigheter, HSB Göta och Willhem är några av de stora privata aktörerna i Borås. Förbifart Sjöbo som innebär en ny dragning av väg 42 med avsikt att förbättra boendemiljön inom stadsdelen avslutas till våren. En utredning om möjligheterna att bebygga Nordskogen utanför Sjöbo med närmare 1 000 nya bostäder har påbörjats. I den nedre delen av Norrby håller kommunen på att ta fram en ny detaljplan för att bygga ner mot järnvägen. På det idag obebyggda området planeras uppemot 1 000 nya bostäder såväl som nya verksamheter. Förhoppningen är att länka samman stadsdelen med centrum. I sydvästra Borås börjar utvecklingen av Regementsstaden ta form. Det gamla regementet, som tidigare ägdes av Vasallen, utvecklas i en första etapp under 2015 – 2018. Det handlar om cirka 300 lägenheter med olika upplåtelseformer som uppförs av AB Bostäder, HSB Göta och Peab. Den nya stadsdelen planeras på sikt komma att omfatta cirka 1 200 bostäder. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER CA Fastigheter, Cernera Fastigheter, Diligentia, Harry Sjögren, Hemsö och Klövern är stora ägare inom segmentet. Mycket av aktiviteten kring Borås näringsliv kretsar kring utvecklingen av Viared. Logistikbyggnader samsas med sällanköpshandel, kontor och industri. Trycket på att få möjlighet att etablera verksamhet i Viared är stort. Viared Västra är under utveckling och den nya dragningen av väg 27 mellan Kråkered och Viared som ska färdigställas under 2015 kommer att bereda möjlighet för ytterligare expansion i Viared Östra. Från kommunalt håll utreder man här möjligheterna för ett handelsområde omfattande cirka 400 000 kvadratmeter. Detaljplanearbetet är påbörjat men likt många andra områden med utvecklingsmöjligheter i centrala Borås kan inget beslut tas innan utredningen av Götalandsbanans sträckning genom staden helt har klarlagts. Det finns en ökad efterfrågan på bra, moderna och ändamålsenliga kontorslokaler i centrala Borås. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Harry Sjögren, Klövern, NREP Logistics och Sveareal, som i december 2014 förvärvades av Starwood Capital Group, hör till de stora privata fastighetsägarna på orten. Efter den falnande textilindustrin har Borås börjat förknippas med logistik och Viared har vuxit fram till ett expanderande logistikkluster. Bidragande orsaker är brist på mark i Göteborg, läget intill motorvägen samt tillgängligheten mot Göteborgs hamn och Landvetter. Efter Viared och Viared Norra håller nu Viared Västra, ett 900 000 kvadratmeter stort område, på att utvecklas. Aditro Logistics var först ut med sin nya logistikbyggnad om 40 000 kvadratmeter som invigdes under februari 2015. I FOKUS Västra Götalandsregionen var en av de första regionerna / landstingen som genomförde större försäljningar av verksamhetsfastigheter för att frigöra kapital. I maj 2005 såldes 33 fastigheter till Kungsleden för 645 mkr. Det bokförda värdet uppgick till 358 mkr. Fastigheterna, belägna i 20 av Västra Götalands 49 kommuner och omfattade cirka 180 000 kvadratmeter, användes huvudsakligen för regionens administration, primär- och tandvård och äldreboende. Regionen hyrde tillbaka lokalerna på en genomsnittlig hyrestid om sex år. Sju av fastigheterna var belägna i Borås och såldes för en köpeskilling om 42 mkr. Under 2010 färdigställdes Tehuset, en ny vårdbyggnad i direkt anslutning till Södra Älvsborgs sjukhus i Borås. Tehuset har fått sitt namn för att byggnaden har formen av ett T men också för att den är ett ”tebögge”, alltså ett tillbygge. Byggnaden omfattar 20 000 kvadratmeter och investeringen uppgick till cirka 440 mkr. Vårdutveckling 2010+ utgjorde ett följdprojekt som bedrevs 2010 – 2013 och omfattade ombyggnader av vårdenheter, mottagningar, ögonoperation, administration samt patienthotell. Slutkostnaden uppgick till 297 mkr. MARKNADSDATA MARS 2015 K ONT OR Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 850 – 1 450 6,75 – 8,25 8 000 – 15 000 B-läge 750 – 1 025 7,25 – 9,25 5 000 – 9 500 C-läge 550 – 800 8,00 – 10,50 2 500 – 6 000 A-läge 1 200 – 2 500 6,25 – 7,50 11 000 – 25 000 B-läge 700 – 1 500 7,50 – 8,50 5 000 – 11 000 C-läge 500 – 750 8,50 – 10,50 3 000 – 6 000 A-läge 500 – 750 6,50 – 9,00 4 500 – 10 000 B-läge 350 – 550 7,25 – 10,00 2 500 – 6 000 C-läge 275 – 425 8,50 – 11,00 1 500 – 4 000 A-läge 925 – 1 525 4,00 – 5,75 10 000 – 20 000 B-läge 900 – 1 400 4,50 – 6,25 7 000 – 15 000 C-läge 850 – 1 100 5,50 – 7,50 6 000 – 10 500 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS ESKILSTUNA 37 Eskilstuna 23 John Eriksson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de större privata aktörerna inom segmentet hör Akelius, D. Carnegie & Co, HSB Södermanland, Lundbergs och Victoria Park. Transaktionsaktiviteten avseende flerbostadshus i Eskilstuna har minskat efter förra årets storaffär då Victoria Park förvärvade Pagodens fastighetsbestånd om 244 000 kvadratmeter med drygt 3 100 lägenheter för 1,7 mdkr. Bostadsbyggandet har ökat markant de senaste två åren. För att klara bostadsförsörjningen behöver det byggas 300 till 450 bostäder per år fram till år 2030. Kommunen fokuserar främst på förtätning för att koppla samman olika stadsdelar. ALM Equity har sålt den sista delen av sitt fastighetsinnehav. Fastigheterna Nilhästen 11 och 12 omfattande 16 hyreslägenheter om cirka 1 370 kvadratmeter och ett garage i området Östermalm såldes under hösten i en bolagsaffär till en lokal fastighetsägare. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 14 mkr. Direktavkastningen bedöms till cirka 4,5 procent. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till segmentets stora privata aktörer hör Akelius, Kungsleden, Stenvalvet, Starwood Capital Group och TH Real Estate. Endast enstaka transaktioner har noterats under 2014 och hittills under 2015. Marknaden för samhällsfastigheter har varit mer aktiv. Hemsö har förvärvat en vårdfastighet, Eskulapen 1, inom vilken man har för avsikt att uppföra ett äldreboende tillsammans med fastighetsbolaget, tillika säljaren, Kiab. På fastigheten finns tre befintliga byggnader – en vårdcentral, ett LSS-boende och en dagverksamhet – vilka ingår i köpet. Total uthyrningsbar area efter färdigställande kommer att uppgå till cirka 5 800 kvadratmeter och det underliggande fastighetsvärdet, inklusive nyproduktion, uppskattas till cirka 130 mkr. Kungsleden har tecknat ett 15-årsavtal med landstinget om cirka 1 870 kvadratmeter i handelsfastigheten Speditören 1 i Sveaplan Centrum. Lokalen kommer att byggas om och anpassas till vårdcentral med planerad öppning till våren. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Till segmentets största aktörer hör Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokompu. Hemfosa har förvärvat två logistikfastigheter av Kilenkrysset, tomträtten till Torlunda 1:278 och fastigheten Valhalla 1:6 som totalt omfattar cirka 28 500 kvadratmeter. Direktavkastningen bedöms till cirka 8,5 – 9,0 procent. Fastigheten Neonljuset 2 i Valhalla, omfattande drygt 5 500 kvadratmeter, såldes i en bolagsaffär i december av en privatperson. Köpare var Tunafastigheter. Direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 8,0 – 8,5 procent. I FOKUS Fastighetsbeståndet inom Södermanlands läns landsting omfattar cirka 428 000 kvadratmeter. Om- och nybyggnationer för över tre mdkr väntar länets fyra sjukhus. På Regionsjukhuset Karsudden genomförs arbeten för att förbättra miljön och för att uppfylla säkerhetskrav för att kunna ta emot patienter för tvångsvård. Projektbudgeten uppgår till 300 mkr. Ett nytt hus uppförs på Mälarsjukhuset och ska stå klart årsskiftet 2018/2019. Byggnaden kommer att innehålla akutmottagning inklusive akut radiologi, operationsavdelning samt tre våningar med totalt 150 vårdplatser. Totalt bedöms investeringen under en 10-årsperiod uppgå till 2 mdkr. Hösten 2013 avyttrade landstinget fastigheten Esculapen 1 till KIAB Fastightsutveckling för 20 mkr. Fastighetens lokaler på 2 465 kvadratmeter var uthyrd till bland annat en privat vårdcentral och kommunalt vårdboende. Senare samma höst sålde landstinget även fastigheten Gnesta 32:8, i Gnesta kommun, till SPG PE Vård Sverige AB för 40 mkr. Fastigheten omfattar cirka 7 400 kvadratmeter vilket ger ett kvadratmeterpris på cirka 5 400 kr/kvm. Försäljningarna var en del i landstingets strategi att avyttra perifert belägna fastigheter där landstinget har liten eller ingen verksamhet. MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 000 – 1 450 7,00 – 8,25 6 500 – 12 000 B-läge 950 – 1 350 7,50 – 8,50 5 500 – 10 000 C-läge 700 – 1 100 8,50 – 10,00 3 500 – 7 000 A-läge 1 250 – 3 500 6,00 – 7,75 12 000 – 25 000 B-läge 900 – 1 300 7,25 – 8,50 9 000 – 12 500 C-läge 700 – 1 000 8,00 – 9,00 5 000 – 10 000 A-läge 500 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 7 000 B-läge 450 – 650 8,00 – 10,00 2 500 – 6 000 C-läge 400 – 600 9,00 – 11,00 1 500 – 4 500 A-läge 975 – 1 450 4,75 – 6,00 9 000 – 19 000 B-läge 950 – 1 400 5,00 – 6,25 7 500 – 15 000 C-läge 925 – 1 300 5,25 – 6,50 5 500 – 10 000 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS SUNDSVALL 38 Sundsvall 33 Rickard Hellström [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Sundsvall hör Balder, Gimmel, Hedern, HSB och Tvättbjörnen. Nyproduktionen av bostäder i Sundsvall har i flera år varit låg, eller nästintill obefintlig, men bedöms öka framöver på grund av bostadsbristen i regionen. Kommunala Mitthems åttavåningshus på Skönsmon med 37 lägenheter planeras stå klart för inflyttning till våren. Under 2016 kommer Mitthem att färdigställa ytterligare 192 lägenheter varav 138 är trygghetsboenden på Norra Kajen. Det talas om en ketchupeffekt då också flera privata fastighetsinvesterare har beslutat att uppföra nya lägenheter på Norra Kajen. Ikea och Skanskas BoKlok-projekt bygger kontinuerligt bostadsrätter i staden och det senaste projektbeslutet omfattar ett område i Sidsjön. Flertalet av de privata aktörerna på marknaden har också planer för nyproduktionsprojekt, och närmast till projektstart bedöms Skanska vara med nyproduktion i Inre Hamnen. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Diös och Norrporten är stora privata fastighetsägare inom segmentet. Även Hemfosa, Hedern, NP3 Fastigheter och Tvättbjörnen är betydande aktörer. Kontorsmarknaden utvecklades starkt under förra året med såväl högre hyresnivåer som lägre vakanser. Kommunens målsättning är att förtäta staden och aktörer såsom Skanska, Norrporten och Diös äger eller har fått markanvisningar på tomter i bra lägen. Norrporten är den aktör som för närvarande driver de största om- och tillbyggnationerna i staden. Cityhandeln i Sundsvall har det svårt då konkurrensen från externhandel och e-handel ökar. När Söderslättens handelsområde i Umeå öppnar med Ikea som ankarhyresgäst bedöms det ställa högre krav på fastighetsägare och hyresgäster i Birsta att utveckla besökarantalet. Transaktionsaktiviteten har varit hög under ett par år. Det är framförallt Hemfosa som varit den stora nettoköparen. Bedömningen för 2015 är en fortsatt likvid transaktionsmarknad. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Sundsvall är AkzoNobel, Diös, NP3 Fastigheter och SCA. Industrimarknaden har utvecklats positivt under 2014 med stigande hyresnivåer och något minskade vakanser. Nacksta industriområde fortsätter att växa med etableringar och nyproduktion av enklare industrier och sällanköpsvaror. I slutet av förra året invigdes bron över Sundsvallsfjärden vilket har förbättrat logistiskförutsättningarna för områdena kring brofästena. Under 2015 bedöms nyetableringar i dessa lägen öka. Kommunen jobbar intensivt med att utveckla en ny detaljplan i Nolby söder om Sundsvall. I FOKUS Landstinget i Västernorrland omfattar sju kommuner och har cirka 242 000 invånare. Fastighetsinnehavet omfattar cirka 504 000 kvadratmeter och omfattar tre akutsjukhus, 32 hälsocentraler, tandvård, tre folkhögskolor och delägarskap i bland annat Scenkonstbolaget och Stiftelsen Länsmuseet Västernorrland. Beståndet förvaltas av Landstingsfastigheter vars verksamhetsidé är att utifrån kundens behov och ett ansvarsfullt fastighetsägande skapa, anpassa och förvalta ett väl sammansatt bestånd av ändamålsenliga lokaler. I Sundsvall har det tillkommit cirka 1 000 kvadratmeter bruksarea i samband med tillbyggnad för Strålbehandlingen och ambulanshall vid Akutmottagningen. Det finns planer på ett nytt operationscentrum på Länssjukhuset Sundsvall-Härnösand. Dagens operationssalar byggdes i slutet av 1960-talet och anses för små för att rymma dagens utrustning och teknik. Projektet bedöms kosta 350 mkr och skulle därmed bli det enskilt dyraste projektet i landstinget sedan Sundsvalls sjukhus byggdes. MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 400 – 1 900 6,25 – 7,00 8 000 – 16 000 B-läge 1 300 – 1 700 7,00 – 7,50 5 000 – 9 000 C-läge 750 – 1 050 7,50 – 8,50 2 500 – 7 000 A-läge 1 400 – 2 600 6,00 – 7,00 9 000 – 20 000 B-läge 800 – 1 500 6,50 – 8,50 6 000 – 11 000 C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,50 2 500 – 7 000 A-läge 400 – 800 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000 B-läge 350 – 750 7,75 – 10,00 2 500 – 4 500 C-läge 300 – 650 8,50 – 10,50 1 500 – 3 000 A-läge 1 000 – 1 650 4,25 – 5,50 8 000 – 17 000 B-läge 850 – 1 225 5,25 – 6,50 6 000 – 13 000 C-läge 750 – 6,25 – 7,50 5 000 – 8 000 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R 975 FOKUS GÄVLE 39 Gävle 29 Mikael Jonsson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER MARKNADSDATA MARS 2015 Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Gävle hör Boetten, Din Bostad (Balder), Heimstaden, HSB och Svedinger Fastigheter. Heimstaden förvärvade GefleBos bostadsbestånd i Brynäs i slutet av förra året. Beståndet består av fyra fastigheter med totalt 371 lägenheter om cirka 23 000 kvadratmeter. Köpeskillingen bedöms till cirka 280 mkr, motsvarande omkring 12 200 kr/kvm. Förvärvet är Heimstadens första i Gävle. Tillträde är planerat till april. HSB har av Svedinger Förvaltning förvärvat två fastigheter i Sätra med totalt 239 lägenheter. I och med förvärvet har HSB nu över 800 lägenheter i Gävle. Det kommunala bostadsbolaget Gavlegårdarna har i februari 2015 fått klartecken från kommunfullmäktige att under året sälja fastigheter med nästan 740 lägenheter i Sätra och Bomhus. Affären ska frigöra kapital för nyproduktion. Även efter försäljningen kommer Gavlegårdarna att ha en betydande marknadsandel, nästan 70 procent av stadens hyresbestånd. Diös, Hemfosa, Norrporten, NP3 Fastigheter och NRF Sweden finns med bland de större privata aktörerna inom segmentet. Transaktionsaktiviteten har det senaste året varit måttlig. Det är sedan tidigare klart att Gavlegårdarna ska flytta sitt huvudkontor till lokaler i Ericssons gamla fabrik som ägs av FastPartner. Det gamla huvudkontoret planeras att omvandlas till bostäder, vårdbostäder och kontor. En del av fastigheten har företaget sålt till ett bolag som ska bygga en Burger King restaurang. Det rör sig om den obebyggda delen mellan Statoil och Postens lokaler. Planen är att kunna öppna restaurangen till sommaren. I Strömsbro, intill Gävle Golfklubb, planeras det för att etablera en livsmedelsbutik. Det aktuella området ligger strax öster om rondellen vid Hamnleden/ Strömsbrovägen. NP3 Fastigheter har tecknat avtal med möbelföretaget WeGot från Malmö avseende en butikslokal på Sörby Urfjäll omfattande cirka 1 700 kvadratmeter. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Flera av ortens stora industribolag som BillerudKorsnäs, Kraft Food, Setra och Stora Enso är också stora fastighetsägare. Diös och FastPartner har också betydande innehav. Transaktionsaktiviteten det senaste året har varit relativt låg utan några större affärer. I en paketaffär i början av året avyttrade Hemfosa ett antal lager- och logistikfastigheter, varav Näringen 4:3 är belägen i Gävle. Köpare var Estancia Fastigheter. Fastigheten inrymmer bland annat olika åkeriföretag. Det arbetas med att ta fram en detaljplan för Gävle Hamn som ska möjliggöra uppförandet av en terminal för flytande naturgas. Region Gävleborg bildades den 1 januari 2015 genom en sammanslagning av landstinget och Regionförbundet i Gävleborgs län. Regionen har ansvar för viktiga områden som påverkar tillväxt och utveckling, däribland infrastruktur och kollektivtrafik med målsättningen att öka resandet regionalt, näringslivsutveckling och ökad sysselsättning, höjd kompetens- och utbildningsnivå samt hälsooch sjukvård och kultur. Regionens fastighetsinnehav omfattar cirka 400 000 kvadratmeter i sju kommuner. Regionen äger akutsjukhusen i Gävle och i Hudiksvall och ett antal hälsocentraler samt lokaler för psykiatri. Under 2014 invigdes ett modernt operationssjukhus i Gävle på cirka 12 000 kvadratmeter innehållande bland annat tio operationssalar. Projektet uppgick till cirka 300 mkr. En utbyggnad av akutmottagningen planeras att påbörjas 2015. Planer finns även att bygga på entréhuset i sex våningar för att samla bland annat mottagningsverksamhet i de nya lokalerna. Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 000 – 1 500 6,50 – 7,50 7 000 – 13 500 B-läge 900 – 1 350 7,00 – 8,25 5 000 – 10 000 C-läge 700 – 950 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000 A-läge 1 500 – 4 000 6,00 – 7,50 10 000 – 30 000 B-läge 800 – 3 300 6,25 – 8,25 6 000 – 13 000 C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000 A-läge 450 – 700 8,00 – 9,00 3 500 – 6 500 B-läge 400 – 600 8,50 – 9,50 3 000 – 4 500 C-läge 350 – 450 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000 A-läge 1 050 – 1 550 5,25 – 6,50 8 000 – 15 000 B-läge 975 – 1 450 5,50 – 6,75 6 500 – 13 000 C-läge 850 – 1 250 6,00 – 7,25 5 500 – 7 000 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS HALMSTAD 40 Halmstad 48 Anna Andersson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Akelius, Esswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Under våren 2014 var transaktionsaktiviteten gällande bostäder mycket god vilket gjorde att hela året blev ett bra transaktionsår vid jämförelse med 2013. Willhem stod för merparten av alla större transaktioner med fokus på köp av hyreshusfastigheter i Andersberg, Nyhem och Linehed. I och med att ett antal nya detaljplaner för bostäder har vunnit laga kraft under senare år har nu byggprojekt omfattande cirka 450 lägenheter påbörjats gällande både hyresrätter och bostadsrätter. Drygt 280 lägenheter kommer att byggas i centrala Halmstad och de största projekten blir vid Ridhusgatan / Vattugatan med cirka 130 hyresrätter och vid Nissanstrand, Jordskalvet med cirka 100 lägenheter. Getinge och Söndrum är andra expanderande områden inom kommunen. I Söndrum bygger Albinsbergs Fastigheter cirka 40 hyreslägenheter. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Fastighetsstaden i Halmstad, Fem Hjärtan, Klövern och Tre Grevar. Transaktionsmarknaden under 2014 var relativt god med ett antal affärer över 100 mkr. I oktober sålde Balder samtliga sina fastigheter i Halmstad. Köpeskillingen uppgick till drygt 177 mkr, motsvarande cirka 14 000 kr/kvm. Under 2015 kommer Coop att öppna en butik om 1 500 kvadratmeter belägen inom fastigheten Järnvägen 3 vid Gamletull. Kommunen sålde byggrätten till KF Fastigheter för drygt 400 kr/kvm tomtarea. Under 2014 ökade handelsområdet Flygstaden med hyresgäster som Systembolaget, Önska och Webbhallen. Under 2015 planerar BilMånsson att uppför en butiks- och lagerlokal om 3 500 kvadratmeter i området med Elgiganten som hyresgäst. Handelsområdet Stenalyckan har tidigare mött hård konkurrens från bland annat Flygstaden med ökade vakanser till följd. Utvecklingen har vänt och merparten av de tidigare vakanta lokalerna är nu uthyrda. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Albany Nordiskafilt, Axfast, Biltema och Stena Metall hör till de stora privata ägarna inom segmentet. I december förvärvade Corem fastigheten Fräsaren 4. Säljare var REX Industri och köpeskillingen uppgick till 47 mkr, motsvarande cirka 4 000 kr/kvm. Fastigheten är belägen i Larsfrids industriområde, ett av Halmstads mest centrala och attraktiva industriområden. Fastigheten var vid förvärvet fullt uthyrd på ett 10-årigt hyresavtal. Tribona har förvärvat grannfastigheten, Fräsaren 12, för 38 mkr, motsvarande cirka 8 200 kr/kvm. Fastigheten var vid förvärvet fullt uthyrd på ett 10-årigt hyresavtal. I FOKUS Den 1 januari 2011 blev Halland en egen region, av samma typ som Region Skåne och Västra Götalands-regionen. Region Halland ingår i både Västra och Södra sjukvårdsregionen, där den norra delen motsvarande Kungsbackas, Varbergs och Falkenbergs kommuner utgör en sjukvårdsregion tillsammans med Västra Götalandsregionen. Den södra delen av regionen motsvarande Halmstads, Hyltes och Laholms kommuner tillhör den södra sjukvårdsregionen. Regionfastigheter är en strategisk funktion för Region Halland som fastighetsägare och förvaltare. Huvuduppgiften är att förse kärnverksamheten med ändamålsenliga och bra lokaler till konkurrenskraftiga priser. Fastighetsbeståndet omfattar cirka 441 000 kvadratmeter och består av sjukhusen i Varberg, Halmstad och Kungsbacka, ett antal vårdcentraler, naturbruksgymnasium och en folkhögskola. MARKNADSDATA MARS 2015 K ONT OR Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 1 000 – 1 700 6,25 – 7,50 7 500 – 14 000 B-läge 800 – 1 400 6,75 – 8,50 5 000 – 11 000 C-läge 600 – 1 000 8,00 – 9,50 4 000 – 8 000 A-läge 1 150 – 3 300 5,75 – 7,00 15 000 – 30 000 B-läge 750 – 2 000 6,25 – 8,25 6 000 – 17 500 C-läge 650 – 1 150 7,50 – 9,25 4 000 – 9 000 A-läge 350 – 650 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000 B-läge 300 – 550 8,25 – 9,50 2 500 – 6 000 C-läge 250 – 450 9,00 – 10,50 2 000 – 4 000 A-läge 975 – 1 525 4,00 – 5,25 11 000 – 20 000 B-läge 900 – 1 375 5,25 – 6,75 8 500 – 16 000 C-läge 825 – 1 175 6,00 – 7,00 7 500 – 11 500 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS KARLSTAD 41 Karlstad 38 Pär Höijer [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Willhem är den största privata hyresvärden i Karlstad med ett bestånd omfattande nästan 2 400 lägenheter. Andra stora ägare är Din Bostad (Balder), Lundbergs, Ruds Gård och Wermlands Invest. Den höga byggaktiviteten i Karlstad fortsätter även under 2015. Nya bostäder uppförs bland annat i centrum och i områden som Inre Hamn, Haga, Tullholmsviken, Norrstrand, Gruvlyckan, Våxnäs, Rud samt Kronoparken. Sammantagen projektvolym avseende byggprojekt som startas upp eller färdigställs under året motsvarar cirka 950 bostäder. Cirka 75 procent kommer upplåtas med hyresrätt vilket är positivt då det finns ett uppdämt behov för denna upplåtelseform. En tredjedel av dessa utgörs av studentlägenheter. Andelen bostadsrätter uppgår till cirka 15 procent och vårdboende cirka 10 procent. Bakom de större projekten står Prepart / SPG, Karlstads kommun, Karlstad Bostads AB (kommunalt), Lecab Fastigheter, Karlstadhus, Skanska, CIAB, HSB och Ruds Gård. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden är Albèr Fastigheter och Olav Thon Gruppen (Norges största privata fastighetsägare) med fokus på handelsfastigheter samt Hemfosa, Klövern och Lundbergs som är betydande aktörer på kontorsmarknaden. Olav Thon Gruppen är i och med förvärvet av Mitt i Citygallerian under 2014 en ny aktör i Karlstad. Gallerian med en uthyrbar area om drygt 16 000 kvadratmeter förvärvades genom en portföljaffär tillsammans med fyra andra svenska köpcentrum till en total köpeskilling om 3,25 mdkr. Den sammanlagda lokalarean för portföljen uppgår till drygt 123 000 kvadratmeter. Säljare var Steen & Ström. Under hösten 2014 sålde ett danskt kommanditsällskap de centralt belägna fastigheterna Höken 13 och 14 till den lokala aktören Wermlands Invest för 134,5 mkr. Fastigheterna omfattar lokaler om 2 200 kvadratmeter med Stadium som största hyresgäst samt 5 600 kvadratmeter bostäder och 54 parkeringsplatser. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och Valmet Svenska hör till de stora privata ägarna inom segmentet. I juni inleder Löfbergs ett byggprojekt inom området Välsviken, för att möta behovet av utökat lagerutrymme för kaffe, och investerar därför 100 mkr i en ny lagerbyggnad som omfattar 6 000 kvadratmeter vilket är dubbelt så stort som nuvarande lager i Inre Hamn. Den nya lagerbyggnaden kommer att få en höjd på 30 meter med helautomatisk lagerhantering. Byggtiden är beräknad till cirka ett år. Merparten av de gamla lagerytorna frigörs och kommer att omvandlas till kontor och handel. I FOKUS Landstingsfastigheter ansvarar för utveckling, förvaltning och drift av Landstinget i Värmlands fastigheter. Fastighetsinnehavet uppgår till cirka 390 000 kvadratmeter. Våren 2012 startade bygget av en ny operationsbyggnad vid Centralsjukhuset i Karlstad. Projektet omfattar 28 000 kvadratmeter nybyggnation och cirka 7 500 kvadratmeter ombyggnation. Anläggningen planeras öppna under våren 2016. Projektet drivs i form av ett partneringprojekt tillsammans med Skanska. Projektbudgeten uppgår till 910 mkr för byggtekniska åtgärder och 440 mkr för inredning och utrustning av de nya respektive renoverade lokalerna. Ledorden för det nya huset är generalitet, elasticitet och flexibilitet vilket innebär att byggnaden ska kunna förändras och erbjuda ändamålsenliga lokaler för verksamheter som hela tiden utvecklas. Visionen för det nya huset är också att skapa Sveriges mest effektiva sjukhus. Detta innebär krav på låga kostnader för energi och fastighetsdrift. System och produktval ska värderas ur ett LCC-perspektiv för att ge bästa totallösning under systemets livscykel. MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 000 – 1 600 6,50 – 7,50 8 000 – 15 000 B-läge 850 – 1 200 7,00 – 8,50 6 000 – 11 000 C-läge 700 – 950 8,00 – 9,00 5 000 – 8 000 A-läge 1 700 – 3 600 5,75 – 6,75 15 000 – 30 000 B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,75 8 000 – 16 000 C-läge 600 – 1 000 7,25 – 8,25 6 000 – 9 000 A-läge 450 – 650 8,00 – 9,00 3 000 – 6 500 B-läge 400 – 600 8,50 – 9,50 2 500 – 5 500 C-läge 350 – 550 9,00 – 11,00 1 500 – 3 500 A-läge 1 075 – 1 550 3,75 – 5,00 11 000 – 21 000 B-läge 1 025 – 1 475 4,50 – 5,50 9 500 – 15 500 C-läge 975 – 1 325 5,75 – 7,00 7 500 – 12 500 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS VÄXJÖ 42 Växjö 34 Per Skrealid [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör CA Fastigheter, Ica Fastigheter, HSB Sydost, Locellus och Riksbyggen. HSB Sydost har gett Peab i uppdrag att uppföra 81 bostadslägenheter samt garage och kommersiella lokaler vid södra stationsområdet. Projektet kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver och utgör den första etappen i utbyggnaden av södra stationsområdet som totalt kommer att omfatta cirka 400 lägenheter. Uppdraget är värt 123 mkr. Under hösten vann Skanska en markanvisningstävling utlyst av Växjö kommun avseende västra delen av kvarteret Skärvet i den nya stadsdelen Bäckaslöv, en ekologiskt och socialt hållbar stadsdel som växer fram mellan Växjö centrum och norra Bergundasjön. Projektet omfattar totalt 190 lägenheter fördelat på hyresrätter, bostadsrätter, studentlägenheter och stadsradhus. Kvarteret ska även inhysa skola och äldreboende. Planering och projektering pågår och beräknad byggstart är under 2015. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER CA Fastigheter, Corallen (Castellum), Eurocommercial, Kungsleden och Norrporten är några av de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Växjö. Kungsleden har tecknat ett 10-årigt grönt hyresavtal med landstinget avseende fastigheten Dockan 9. Landstinget hyr sedan tidigare lokaler inom fastigheten men utökar nu med cirka 880 kvadratmeter till barn- och ungdomshälsan. I Arenastaden planeras det för en centrumfastighet som, om allt går som planerat, kommer att bli ett av de enskilt största byggprojekten någonsin i Växjö. En 19 våningar hög L-formad byggnad med hotell, bostäder, skola och resturanger är det som ska uppföras. Initiativet till projektet har tagits av en privatperson som driver och utvecklar det genom managementbolaget APP Equity. Semrén och Månsson är arkitektbyrån bakom byggnaden. Projektets investering bedöms uppgå till cirka 600 mkr och byggstarten är beräknad till sommaren 2015 med färdigställande två år senare. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Corallen (Castellum), Corem, Tribona, Vikstaden och Volvo är några av Växjös stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Växjö har ett bra kommunikationsläge i södra Sverige vilket gör det attraktivt för bland annat e-handelsföretag att etablera logistikfastigheter på orten, och flera stora företag är redan närvarande. Transaktionsaktiviteten på industri- och lagerfastigheter har varit låg det senaste halvåret med endast ett fåtal mindre transaktioner. I december förvärvade Ertoanca Fastighets AB ett industrihotell i Norremark industriområde för en köpeskilling om 3,67 mkr, motsvarande drygt 2 900 kr/kvm. I FOKUS Region Kronoberg har från 1 januari 2015 ansvar för både landstingets och regionförbundets tidigare uppgifter, det vill säga hälsooch sjukvård, folkhälsa och kultur respektive kollektivtrafik samt områden som ansvarar för regional utveckling och tillväxt. Fastighetsbeståndet omfattar cirka 274 000 kvadratmeter på åtta orter inom Kronobergs län och förvaltas av Regionservice. Regionen äger bland annat två sjukhus, Centralasarettet i Växjö (CLV) och Lasarett Ljungby, samt rättspsykiatriska kliniker på Sigfridsområdet i Växjö. För att möta framtida krav på en god och säker hälso- och sjukvård av hög kvalitet behöver Regionen investera cirka 3 mdkr i om- och nybyggnation och i ny medicinteknisk utrustning fram till 2020. Landstinget Kronoberg har satsat på att utveckla cancervården och en del i detta är moderniseringen av strålbehandlingsenheten på CLV som färdigställs under 2015. Enligt långtidsplanen 2015 – 2020 finns investeringsbehov om cirka 1 mdkr på Centrallasarettet. Landstingsstyrelsen har fattat beslut om ett etablera ett nytt barnsjukhus på CLV. Detta projekt är budgeterat till 230 mkr. MARKNADSDATA MARS 2015 K ONT OR Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 900 – 1 550 6,50 – 8,00 9 000 – 17 000 B-läge 700 – 1 100 7,50 – 9,00 4 000 – 10 000 C-läge 500 – 800 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000 A-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,00 12 000 – 28 000 B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 7 000 – 15 000 C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000 A-läge 450 – 650 7,50 – 9,50 3 000 – 7 000 B-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 000 – 5 000 C-läge 250 – 400 9,75 – 11,50 2 000 – 4 000 A-läge 975 – 1 400 4,00 – 5,00 10 000 – 22 000 B-läge 875 – 1 225 4,50 – 5,50 8 000 – 16 000 C-läge 800 – 1 125 5,50 – 7,50 7 000 – 10 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS LULEÅ 43 Luleå 47 Andreas Rutström [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Luleå hör DN Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln och Lindbäcks Fastigheter. Det allmännyttiga bostadsbolaget Lulebo har en mycket stark position på marknaden och det förs ett arbete inom kommunen för att locka andra aktörer till att vara med och bygga den nya stadsdelen Kronan. Ett projekt som länge har varit i planeringsfasen men som nu har satt igång är Galärens trygghetsboende inom kvarteret Torsken. Här uppförs tre byggnader med totalt 45 lägenheter, varav huvuddelen anpassas för trygghetsboende, med beräknat färdigställande under 2016. HSB Norr planerar för andra etappen på Lulsundsberget, två punkthus om 11 respektive 16 våningar med totalt cirka 100 lägenheter. Inflyttning är beräknad till våren 2017. Akademiska Hus har avyttrat mark vid Luleå tekniska universitet till Lindbäcks Fastigheter där bolaget planerar att uppföra cirka 280 student- och forskarlägenheter. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Norrporten är en stor aktör på den kommersiella hyresmarknaden, särskilt i centrala Luleå. Diös och Galären är andra betydande aktörer på marknaden. Inom mer externa lägen har NP3 Fastigheter vuxit kraftigt under hela 2014 och blivit en av de största fastighetsägarna. Vid årsskiftet avyttrade Lindbäcks fastigheten Harren 14 i centrala Luleå till Polarrenen, ett investmentbolag inom Polarbrödkoncernen. Objektet inrymmer cirka 10 000 kvadratmeter kontor, butik, restaurang, vård och gym med ett 20-tal hyresgäster. Köpeskillingen har bedömts till cirka 140 –150 mkr. Ytterligare en centrumfastighet, Ripan 11, såldes i januari. Fastigheten inrymmer cirka 2 100 kvadratmeter kontor och en lägenhet. Köpare var Hedman Invest och köpeskillingen bedöms till cirka 25 mkr. Skanska har fått uppdraget att uppföra Vattenfalls nya kontor om cirka 6 200 kvadratmeter på Porsön på mark som Skanska förvärvar av Luleå kommun. Inflyttning beräknas till hösten 2016. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stadens industribolag som Gestamp, Scania och SSAB hör till de stora fastighetsägarna. Galären och NP3 Fastigheter är andra aktörer med betydande innehav. Genom att stora delar av de tidigare industriområdena Notviksstan, Skutviken och Storheden har konverterats till externhandel har kommunen arbetat fram ett nytt industriområde mellan Storheden och Gammelstad vid namn Tuvåkra. Området har närhet till både E4 och väg 97 och har en uttalad inriktning mot lager och logistik. Redan under 2014 uppfördes de första byggnaderna inom området där cirka 50 procent av tomtmarken fortfarande finns till försäljning. I FOKUS Fastighetsbeståndet inom Norrbottens läns Landsting uppgår till cirka 545 000 kvadratmeter som primärt består av sjukhus och vårdcentraler. Av denna yta hyrs cirka 45 000 kvadratmeter ut till bland annat kommunala äldreboenden. Inhyrningar svarar för cirka 41 000 kvadratmeter avsedda främst för vårdcentraler och tandvård. Landstingsfastigheter förvaltar även gamla sjukhusområdet i Boden, Garnis, med en bruttoarea på cirka 53 000 kvadratmeter. Garnisområdet ägs av landstingsägda Garnisfastigheter och har en omsättning på 21 mkr och uthyrd yta på cirka 30 000 kvadratmeter. Stora hyresgäster är förutom landstinget även Migrationsverket och Försvarsmaktens Logistik. Hösten 2014 invigdes Vistet, ett nytt patienthotell på 6 000 kvadratmeter vid Sunderby sjukhus i Luleå. Vistet har 69 rum i olika storlekar, från enkelrum till familjerum. Hotellet bemannas av sjukvårdspersonal dygnet runt och hit slussas patienter som inte behöver ligga inne på en vårdavdelning på sjukhuset. Patienthotellet innebär besparingar för landstinget eftersom en vårdplats på sjukhuset kostar i snitt 4 000 kronor per dygn jämfört med 1 000 kronor på Vistet. Fastighetsinvesteringen uppgick till 144 mkr. MARKNADSDATA MARS 2015 Hyra kr/kvm Direktavkastning % A-läge 1 150 – 1 700 6,25 – 7,50 8 000 – 15 000 B-läge 900 – 1 400 7,00 – 9,00 5 500 – 10 000 C-läge 650 – 950 8,25 – 10,25 3 000 – 7 000 A-läge 1 600 – 3 000 6,25 – 7,00 10 000 – 24 000 B-läge 900 – 1 500 6,75 – 9,00 7 000 – 12 000 C-läge 600 – 1 000 8,00 – 10,00 2 500 – 6 500 A-läge 500 – 800 8,00 – 9,50 3 000 – 7 500 B-läge 450 – 700 8,25 – 10,50 2 500 – 5 000 C-läge 375 – 575 9,00 – 11,50 1 500 – 4 500 A-läge 1 075 – 1 550 4,00 – 5,25 12 000 – 21 000 B-läge 1 025 – 1 500 4,75 – 5,75 9 000 – 15 000 C-läge 975 – 1 350 5,75 – 7,25 5 500 – 10 500 K ONT OR Bedömda värden kr/kvm B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS KALMAR 44 Kalmar 32 Elenore Pellams [email protected] BOSTADSFASTIGHETER CA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost och LW Fastigheter hör till de stora ägarna av flerbostadsfastigheter i Kalmar. Skanska har fått i uppdrag av HSB Sydost att uppföra ett hundratal hyreslägenheter, ett parkeringsgarage under jord samt verksamhetslokaler om cirka 3 000 kvadratmeter på Kvarnholmen. Projektet utgör den första etappen i utbyggnaden av kvarteret Gesällen. Ytterligare ett led i affären är att HSB Sydost förvärvar Skanskas mark i kvarteret. Uppdraget är värt cirka 220 mkr och byggnation beräknas påbörjas under våren. Under 2014 antogs en ny detaljplan för kvarteret Konvaljen norr om sjukhusområdet som möjliggör för byggnader om högst 45 meter. Det kommunala bostadsbolaget Kalmarhem har befintliga bostäder i området och planerar nu att uppföra ett 15-våningshus med 84 lägenheter. Bygglov har antagits och färdigställande beräknas till 2016. I Stensö uppför Kalmarhem 18 lägenheter med inflyttning i juli 2015. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Alecta, CA Fastigheter, Klövern, LW Fastigheter och Stenvalvet är några av de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar. Transaktionsaktiviteten har varit låg under det senaste halvåret. Endast ett fåtal transaktioner har skett och dessa har främst avsett tomtmark och blandfastigheter med både lokaler och bostäder. Upphandlingen av projektörer till västra delen av Universitetskajen har avslutats. Den aktuella etappen omfattar omoch tillbyggnationer av Linnéuniversitets lokaler om nästan 19 000 kvadratmeter. De projektörerna som upphandlats i samråd mellan hyresvärden Sveafastigheter och Linnéuniversitetet är Christensen & Co Arkitekter, WSP och ÅF. Beslut om byggstart ska tas under hösten 2015. Med byggstart kring årsskiftet beräknas de nya universitetsbyggnaderna stå klara under 2018. Projektet är ett steg mot Linnéuniversitetets uttalade önskan om att samla verksamhet och lokaler till Universitetskajen. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Arla, Incita Förvaltning, Lantmännen, LW Fastigheter och Nordfjord Holding hör till de stora privata fastighetsägarna. Fastighetspartner P&E förvärvade vid årsskiftet Industriparken i Kalmar, med 32 000 kvadratmeter inom fastigheten Elefanten 1, av ett kommunägt fastighetsbolag. Priset uppgick till 140 mkr och direktavkastningen bedöms till 7,5 – 8 procent. Då kommunen förvärvade fastigheten 2006 var den i princip tomställd men efter betydande investeringar ligger vakanserna nu kring 12 procent. Kalmar kommun förvärvade under hösten en lagerfastighet i hamnområdet för 11 mkr, motsvarande cirka 1 650 kr/kvm. I FOKUS Landstinget i Kalmar län är länets största arbetsgivare med närmare 6 000 anställda. Landstinget ansvarar för länets hälso- och sjukvård, vilken finns på mer än 30 orter runt om i länet. Landstingets ägda bestånd omfattar cirka 391 000 kvadratmeter. I november 2014 sålde landstinget två fastigheter i centrala Oskarshamn för sammanlagt 24 mkr. I fastigheterna bedriver landstinget flertalet verksamheter, bland annat psykiatri, rehab, folktandvård och hälsocentral. Lokalerna hyr landstinget tillbaka under en övergångsperiod på 2 – 5 år i väntan på nya ersättningsslokaler i form av nybyggnation och samlokalisering på sjukhusområdet. Under planperioden 2015 – 2017 kommer landstingets investeringar att uppgå till 607 mkr, varav 335 mkr avser inventarier och 272 mkr fastigheter. Kommande investeringar avser bland annat nytt kök och matsal vid Ölands Folkhögskola för totalt 29 mkr inklusive konstnärlig utsmyckning samt att öppenvårdspsykiatrin i Vimmerby får nya lokaler för 29 mkr. Samtidigt pågår förstudier och planering inför bygget av nya lokaler för specialistpsykiatrin i Kalmar, Västervik och Oskarshamn. MARKNADSDATA MARS 2015 K ONT OR Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 900 – 1 500 6,75 – 8,00 8 000 – 12 000 B-läge 600 – 1 100 7,50 – 9,00 5 000 – 8 000 C-läge 400 – 700 8,50 – 10,00 3 000 – 4 000 A-läge 1 200 – 2 300 6,00 – 7,00 12 000 – 25 000 B-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 6 000 – 12 000 C-läge 500 – 700 8,00 – 9,25 3 000 – 5 000 A-läge 400 – 650 7,75 – 9,50 2 500 – 5 000 B-läge 300 – 400 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000 C-läge 250 – 350 10,00 – 12,00 1 000 – 2 000 A-läge 975 – 1 550 4,00 – 5,25 12 000 – 20 000 B-läge 875 – 1 450 4,50 – 6,25 10 000 – 17 000 C-läge 800 – 1 025 5,00 – 7,00 7 000 – 12 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS ÖSTERSUND 45 Östersund 38 Marie Mattsson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Östersund hör Akelius, Diös, HSB och Rydells Fastighetsförvaltning. Med devisen ”Vi bygger för framtidens Östersund” befinner sig det kommunala bostadsbolaget Östersundshem i en stark expansionsfas. Under året som gått har bolaget förvärvat byggbar mark för sammanlagt 146 mkr. Planer finns för cirka 1 200 nya hem med varierande upplåtelseformer, bland annat äganderätt, kooperativ hyresrätt och studentboende. I Stadsdel Norr sker i augusti inflyttning i HSB:s Brf Majoren, två hus med 46 lägenheter. På Jägarvallen har efterfrågan på Östersundshems småhus varit god. Det finns ett fåtal hus kvar till försäljning med inflyttning i slutet av 2015. Därefter finns objekt med inflyttning under 2016. På Frösön planeras för 16 lägenheter på fyra rum och kök i Brf Önebacken. Detaljplanen för BoKlok-projektet Stallet i Odensala omfattande 32 lägenheter om 2 – 4 rum och kök är ute på granskning. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Aberdeen, Diös, Hemsö, Norrporten och Persson Invest är stora privata ägare av kommersiella fastigheter i Östersund. Norrporten har förvärvat fyra fastigheter i Stadsdel Norr i centrala Östersund från Dalripan Fastigheter. Beståndet omfattar cirka 17 000 kvadratmeter och det underliggande fastighetsvärdet uppgår till cirka 250 mkr. Vidare har bolaget tecknat en avsiktsförklaring med Peab om ytterligare förvärv i Stadsdel Norr. Beståndet omfattar cirka 19 000 kvadratmeter samt byggrätter. Norrporten har med anledning av detta påbörjat arbetet med att bygga upp en egen lokal organisation i Östersund. Transaktionsaktiviteten har i övrigt varit relativt låg inom segmentet det senaste året men efterfrågan på lokaler anses vara god. I maj förväntas Frösö Park Hotell öppna med sina 400 bäddar. I anslutning till hotellet finns sedan tidigare Åre-Östersunds flygplats och kongresscentret Frösö Convention Center med kapacitet på 2 500 gäster. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Inom segmentet industri- och lagerfastigheter är bland annat Diös, Hemsö, Persson Invest och Vallsundet stora aktörer i Östersund. Lugnviks industriområde har i och med det ökade intresset för handelsetableringar i Lillänge och Odenskog fått ökad attraktivitet på marknaden. Detta har i sin tur medfört att den tidigare relativt höga vakansgraden har gått ned. I Verksmons industriområde i anslutning till E14 pågår arbete med att ändra gällande detaljplaner för att möjliggöra en ökad exploateringsgrad. Förändringen väntas kunna locka etableringar av verksamheter som i dag inte finns i Östersund. I FOKUS Region Jämtland Härjedalen bildades 1 januari 2015, och har som främsta uppdrag att bedriva modern hälso- och sjukvård med hög kvalitet, ansvara för regional utveckling, företagsstöd och kultur samt utbildning och forskning. Fastighetsbeståndet omfattar cirka 165 000 kvadratmeter. Östersunds sjukhus är regionens enda, med ett upptagningsområde på 128 000 personer vilket under turistsäsongen kan fördubblas. Östersunds sjukhus försörjer invånare på en yta större än hela Danmark. Sjukhuset har nyligen beslutat att bygga en ny avancerad operationssal helt vigd åt donationer. Satsningen finansieras med ett statligt bidrag på 11 mkr. Den nya operationssalen gör att Östersunds sjukhus stärker sin position som centrum för rörbensdonationer i Sverige. Landstingsbostäder i Jämtland är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Jämtlands Läns Landsting. Bolagets bostadsbestånd uppgick vid utgången av 2013 till 467 bostadslägenheter inom Östersunds kommun, med en taxerad yta om 33 000 kvadratmeter och taxeringsvärde på 173 mkr. Uthyrning av bostäder sker i första hand till nyanställd, svårrekryterad personal. MARKNADSDATA MARS 2015 K ONT OR Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 900 – 1 700 6,50 – 7,75 7 000 – 13 000 B-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 4 000 – 8 500 C-läge 550 – 950 7,50 – 9,00 2 500 – 6 000 A-läge 1 000 – 2 400 6,75 – 7,50 8 000 – 18 000 B-läge 900 – 1 600 7,00 – 8,75 5 000 – 9 000 C-läge 500 – 1 000 7,75 – 9,00 2 500 – 5 500 A-läge 350 – 750 8,00 – 9,25 2 000 – 5 500 B-läge 300 – 600 8,25 – 9,50 1 500 – 4 000 C-läge 250 – 400 9,00 – 11,50 1 000 – 2 500 A-läge 950 – 1 450 5,00 – 6,50 8 500 – 16 000 B-läge 900 – 1 150 5,50 – 7,00 6 500 – 12 000 C-läge 850 – 1 100 6,00 – 7,75 5 000 – 8 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS FALUN 46 Falun 29 Mikael Jonsson [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Falun hör HSB, Gruvstaden, Masmästaren och Trumbäcken Fastighets AB. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit relativt måttlig. Delar av den gamla Hälsinggårdsskolan har rivits och byggnationen av ett nytt vård- och omsorgsboende med 48 lägenheter är igång. Beräknat färdigställande är under hösten. Den resterande delen av skolan är ute till försäljning genom ett anbudsförfarande. Planen anger bland annat bostadsändamål och köparen kan välja mellan att konvertera befintliga byggnader eller att bygga nytt. Vid Britsarvsskolan pågår arbetet med en detaljplan som förutom skolverksamhet även är tänkt att medge byggrätt för vård- och omsorgsboende i området. Den plan som har varit ute på granskning medger en byggrätt på 1 200 kvadratmeter. I Lilla Källviken planerar Myresjöhus att uppföra 16 kedjehus i form av bostadsrätter. Inflyttning planeras kunna ske i början av 2016. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Byggnadsföreningen Vi Förenade, Diös, Klövern, Stenvalvet och Masmästaren hör till några av de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Falun. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit fortsatt låg med främst mindre försäljningar. De fastigheter som Roxanne tidigare ägde i Falun har via en större portföljaffär med fastigheter runt om i landet sålts till Lönnbacken, därefter namnändrat till Stenvalvet. I Falun rör det sig om Kardmakaren 20, Badhuset 11 samt Kungsgården 13, omfattande totalt cirka 23 300 kvadratmeter. Fastigheterna inhyser hyresgäster som Polismyndigheten, Skatteverket och Falun kommun. I slutet av förra året förvärvade Coop Fastigheter fastigheten Gruvbron 2 av Mitt Media. Fastigheten inhyste tidigare Dala-Demokraten. Detaljplanearbete pågår för att tillåta livsmedelshandel och när den är klar har man för avsikt att riva befintlig byggnation och uppföra en Coopbutik på cirka 3 000 kvadratmeter. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av industrifastigheter i Falun är bland andra Corem, Hemfosa och Möller & Partners. Grycksbo Paper och Orkla (efter förvärvet av Cederroth) är bolag som äger egna produktionsfastigheter. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit låg. Hemfosa har i en paketaffär med fastigheter i fem orter i mellersta Sverige bland annat köpt fastigheten Nedre Gruvriset 33:278 av Kilenkrysset. Fastigheten inhyser Förlagssystem AB. NP3 Fastigheter har tecknat hyresavtal med ScandBook gällande en cirka 3 000 kvadratmeter stor industrilokal som ligger granne med ScandBooks produktionsenhet. I FOKUS Landstingsfastigheter svarar för den samlade lokalhållningen med uppdrag att till landstingets hälso- och sjukvård erbjuda lokaler och service. De största objekten är länets sjukhus, men även skolor och vårdcentraler i länets samtliga kommuner ingår i förvaltningsuppdraget. Det ägda beståndet uppgår till cirka 400 000 kvadratmeter och dessutom hanterades vid utgången av 2013 cirka 134 000 kvadratmeter externt inhyrda lokaler. I enlighet med ett strategiskt beslut att endast äga fastigheter för egen verksamhet sålde landstinget 18 vårdfastigheter under 2001 för totalt 650 mkr till Svenskt Fastighetskapital. Det största projektet på senare tid är Dahlska huset, den nya vårdbyggnaden vid Falu lasarett som inrymmer BB, neonatalavdelning, kirurgi och akutmottagning. Byggnaden på 24 300 kvadratmeter invigdes 2013 i samband med 150-årsjubiléet. Projektet uppgick till cirka 600 mkr. Investeringsnivån under perioden 2015-2017 uppgår till cirka 300 mkr per år och fördelas på länets samtliga sjukhus. Förutom betydande investeringar så kommer även för en lång period framåt stora planerade underhållsinsatser att behövas. MARKNADSDATA MARS 2015 K ONT OR Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 900 – 1 300 7,00 – 8,00 7 000 – 9 500 B-läge 800 – 1 100 7,50 – 8,75 5 000 – 7 000 C-läge 750 – 900 8,50 – 9,50 3 000 – 4 000 A-läge 1 300 – 2 500 6,50 – 7,50 10 000 – 22 000 B-läge 850 – 1 300 7,00 – 8,50 8 000 – 11 000 C-läge 600 – 800 8,50 – 9,50 3 000 – 6 000 A-läge 400 – 600 8,50 – 10,00 2 500 – 5 000 B-läge 350 – 550 9,00 – 10,50 1 500 – 3 000 C-läge 300 – 500 9,50 – 11,00 1 000 – 2 000 A-läge 1 050 – 1 350 5,50 – 6,75 7 500 – 12 000 B-läge 975 – 1 300 6,25 – 7,00 6 000 – 8 500 C-läge 900 – 1 300 6,50 – 8,00 3 500 – 5 500 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R FOKUS TROLLHÄTTAN 47 Trollhättan 18 Sven Jungland [email protected] BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata aktörerna hör Akelius och lokala Lundqvist Byggförvaltning. Den i särklass största aktören inom sektorn är kommunala Eidar. Inför årets hyresförhandlingar hade bolaget begärt 2,5 procent vilket slutligen landade på en höjning om 1,25 procent från och med januari. Efterfrågan på hyresrätter är fortsatt mycket god, vilket för övrigt även gäller de två grannkommunerna i Trestad – Vänersborg och Uddevalla. Trollhättans Stads stora satsning på den nya stadsdelen Lärketorpet har dock bromsats upp. Detaljplanearbetet med den första etappen är vilande. Anledningen är att Trollhättans-Vänersborgs flygplats ska anpassas till nya EU-regler vilket påverkar byggnationen. I övrigt pågår ett flertal nyproduktionsprojekt och detaljplanearbeten runt om i tätorten. Bland annat i Kronogården där småhus planeras som komplement till de äldre hyreshusen. De lagfarna försäljningarna på orten är få och avser huvudsakligen mindre objekt. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata fastighetsägare inom segmentet är bland annat Akelius och Balder. Steen & Ström har avvecklat sitt innehav till Olaf Thon Gruppen. Thon Property, som tidigare har förvärvat gallerian ”Etage” på Överby från just Steen & Ström, fortsätter att expandera i området. Nyligen har ett köp av Coop-fastigheten på Överby offentliggjorts. Den aktuella fastigheten, Briggen 5, såldes av KF och omfattar cirka 9 650 kvadratmeter som fördelas på Coop, Systembolaget och Kronans Apotek. Någon köpeskilling har ännu ej avslöjats av parterna. Från Olav Thon Gruppens sida är man optimistisk om Överby. Centrumhandeln i Trollhättan har det tufft med konkurrensen från Överby men även från handelsområdet Torp och Ikea i Uddevalla. Ikea bedöms ha en stark påverkan på hela Trestad med omnejd. Kontorsmarknaden är avvaktande på orten även om situationen har förbättras sedan Saab-konkursen. Antalet försäljningar av rena kommersiella objekt är begränsat. INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare inom sektorn är industrier och egenanvändare som Automobile Property (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. Tingsrätten har beviljat NEVS mer tid för rekonstruktion av bolaget. Tiden rinner dock iväg och osäkerheten om ortens bilfabrik kvarstår. Precis norr om kommungränsen mot Vänersborg och i Trestad Center pågår en stor nyproduktion av lager. Norska Varner-gruppen bygger ett centrallager om uppskattningsvis 50 000 kvadratmeter för sina kedjor Dressman, Cubus och Carlings med flera. Närheten till de egna butikerna, stora vägar och Göteborgs hamn har angetts som motiv till lokaliseringen. I FOKUS Västfastigheter förser Västra Götalandsregionens verksamheter med lokaler, både i egna fastigheter och genom inhyrningar. Sjukvården dominerar som hyresgäst, men det finns även lokaler för andra ändamål som till exempel Göteborgs Botaniska Trädgård, museer, naturbruksgymnasier och folkhögskolor. Det ägda beståndet per december 2013 omfattade cirka 1,7 miljoner kvadratmeter och cirka 660 000 kvadratmeter var inhyrt. Fastighetsstrategin är att Västra Götalandsregionen ska förvalta sitt kapital effektivt. Huvudinriktningen är att regionen ska äga sjukhusen, medan lokaler för administration, primärvård och tandvård i första hand ska hyras in. Lokaler för folkhögskolor, naturbruksgymnasier och museer ska fortsatt ägas. Under 2011 sålde Västra Götalandsregionen sammanlagt 28 specialfastigheter belägna på 16 olika orter till Hemsö. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 259 mkr och merparten av lokalerna var uthyrda till regionen. Fyra av fastigheterna ligger i Trollhättan och såldes för 34 mkr. MARKNADSDATA MARS 2015 K ONT OR Hyra kr/kvm Direktavkastning % Bedömda värden kr/kvm A-läge 950 – 1 300 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000 B-läge 800 – 1 150 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000 C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000 A-läge 800 – 2 200 6,25 – 7,50 8 000 – 22 000 B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000 C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 6 000 A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 5 500 B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 4 500 C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500 A-läge 975 – 1 400 4,25 – 5,50 8 000 – 18 000 B-läge 950 – 1 400 4,50 – 6,00 7 000 – 14 000 C-läge 925 – 1 250 5,50 – 7,25 5 000 – 9 000 B UT I K E R I NDUST R I B OS T ÄDE R OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD 48 Om Svensk Fastighetsmarknad Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess utgivits två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som utges en gång om året och där nästa rapport kommer i april 2015. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter våren 2015 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i mars 2015. För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för indelning av olika delmarknader har genomförts utifrån områdets direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna. Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen. Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren. Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400 –1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen. Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt”, det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån. För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för kontor där rött område utgör AA-läge, ljusrött utgör A-läge och resterande utgör B-läge. n n n NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 –10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2014 SVEFA REAL ESTATE 49 Svefa RealEstate Vad händer på marknaden? Hur ser prisutvecklingen ut och vilka överlåtelser har skett? Exakt, uppdaterad och lättillgänglig information om fastigheter är en grundförutsättning för varje framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden. FASTIGHETSTRANSAKTIONER För att kunna leverera knivskarpa analyser och produkter som berör fastighetsmarknaden är naturligtvis kvalitén på den underliggande informationen av största vikt. NAI Svefa använder sig idag av det egenutvecklade fastighetssystemet RealEstate, vilket är vårt webbaserade moduluppbyggda ortsprissystem. RealEstate innehåller detaljerade uppgifter om samtliga lagfarna transaktioner för samtliga fastigheter sedan 1988 samt uppgifter om bostadsrättsöverlåtelser från Mäklarstatistik AB sedan 2005. Systemet levererar dagsfärsk prisinformation om alla fastighetstyper – storhus, småhus, bostadsrätter och lantbruksfastigheter. Med en stor mängd utsökningskriterier och en lättöverskådlig presentation är RealEstate en värdefull partner för professionella aktörer på fastighetsmarknaden. MARKNADSINFORMATION RealEstate innehåller även en modul med marknadsinformation för kommersiella fastigheter där NAI Svefas rikstäckande konsultkår varje kvartal bedömer avkastningskrav, vakanser, hyresnivåer och DoU för olika typer av fastigheter och lägen. Idag används systemet av ett stort antal aktörer verksamma på den svenska fastighetsmarknaden såsom banker, fastighetsbolag, myndigheter, kommuner och fastighetskonsulter. INFÖRSKAFFNING AV LICENS RealEstate kan alltså komma er organisation eller företag till nytta på flera plan. NAI Svefa erbjuder skräddarsydda licensutformningar för era faktiska behov. Exempelvis kan olika moduler sättas samman med enbart de fastighetstyper och marknader som ni efterfrågar. TESTVERSION Med syfte att demonstrera systemet och dess många fördelar har vi ett demonstrationskonto, som innehåller alla moduler och skarp data, men som är begränsat geografiskt till Örebro kommun. Här kan intresserade kostnadsfritt pröva på systemet och bekanta sig med alla dess fördelar och möjligheter. För att få tillgång till användarnamn och lösenord till testversionen vänligen kontakta Peter Möller, ansvarig för affärsområdet Fastighetsinformation, via e-post [email protected] eller telefon 070-564 16 49. OM NAI SVEFA 50 Om NAI Svefa NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, samhällsbyggnad, fastighetsutveckling, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande informationssystem baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt. ANALYS & RÅDGIVNING Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser affärsanalysen ut för kundens fastighetsföretag? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet ändras? Vilka åtgärder leder till ökad totalavkastning? Är kundens förvaltning och organisation effektiv? Är kundens fastighet rätt taxerad? Vilket byggrättsinnehåll skapar bäst förutsättningar för genomförande inom kundens utvecklingsfastigheter? Våra analyser visar vägvalen, men ger även råd om vilken väg vår kund bör gå. VÄRDERING Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighetsvärderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden. System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare. NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättsituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer. Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det möjliggör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter. Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transaktioner. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största marknadsplatserna och de största aktörerna. I samband med fastighetsutveckling, transaktion eller som fristående tjänst genomför vi förmedling och uthyrning av kommersiella lokaler, såsom kontor, handel och logistikanläggningar. Vi utför projektuthyrning, marknadsundersökningar, rådgivning och behovsanalys. KONCERNLEDNING Mikael Lundström VD Gustav Källén Vice VD / Transaktioner Ylva Melhus CFO Mikael Holmström Senior Advisor Åsa Henninge Analys Peter Möller Fastighetsinformation Mattias Leksell Fastighetsutveckling Helena Dalhamn Samhällsbyggnad Paul Nord Skog & Lantbruk Jan Tärnell Värdering FAKTA Ägare: Personalägt sedan 1997 Antal anställda: 130 Omsättning: 170 MSEK Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001 Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder REFERENSUPPDRAG 51 Referensuppdrag 2014 VI VI LL TAC KA F ÖR F ÖRT R OE NDE T V I F ÅTT U N D E R D E T SE N ASTE ÅR E T! BOKSLUTSVÄRDERING Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och Stockholms innerstad. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter med inslag av handel. BOKSLUTSVÄRDERING Bokslutsvärdering av en portfölj av fastigheter i bland annat Luleå, Umeå, Sundsvall, Stockholm, och Jönköping. BOKSLUTSVÄRDERING Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Stockholms innerstad och närförort samt Solna och Sundbyberg. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter. STADSUTVECKLING FASTIGHETSBILDNING STADSUTVECKLING Framtagande av strategi för att bedöma genomförbarheten av visionen för nya centrala Vallentuna. Processtöd och rådgivning kring detaljplan och 3D-fastighetsbildning i samband med utveckling av Tumba centrum och nya bostäder. FASTIGHETSUTVECKLING STADSDELSUTVECKLING LEDNING OCH STYRNING Uppdrag att projektleda, identifiera och utveckla ny användning för Tomteboda terminalen i samband med att PostNord AB lämnar fastigheten under våren 2015. Uppdrag att ta fram och driva programprocess för detaljplan mot exploatering av bostäder på tidigare oexploaterad mark. M AR K AR EAL 70 000 K VM 1 0 0 0 P LANER ADE BOSTÄDER Kommersiell projektledning för ICA Fastigheters markanvisning i Barkarby. Innehållande: Masterplan, koncept, utveckling och uthyrning. Framtagande av kontrakt samt förhandling med stora aktörer inom handel, service och restaurang. SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING Försäljning av fastighetsportfölj med 39 fastigheter om totalt 83 500 kvm. Portföljen innehöll förskolor, skolor, äldreboenden, sporthallar samt byggrätter. Försäljning av centralt belägna Läkeroloch konfektyrfabriken i Gävle som efter rivning utgör en bostadsbyggrätt om cirka 70 000 kvm BTA. 1 , 8 M I LJ A RDER SEK BYG GR ÄTTER 70 000 K VM BTA Projektledning i samband med framtagande av nya detaljplaner för bostäder i omvandlingsområdet Storängen. Terminal Real Estate Sweden AB Försäljning av den konverterade delen av det tidigare P10-området i Strängnäs. Området innehåller idag skolverksamhet om totalt 29 200 kvm. 29 200 K VM OM NAI SVEFA ANALYS 52 Om NAI Svefa Analys Bakom ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens förutsättningar och den fastighetsekonomiska potentialen. Bakom ett genomförbart fastighetsutvecklingsprojekt finns alltid en förståelse för marknadens efterfrågan och samhällsutvecklingen. Med expertis inom fastighetsekonomi, fastighetsföretagande och samhällsbyggnad har vi förmågan att förstå kundens fastighetsaffär och fånga dennes utmaningar och behov. Vår samlade analys är basen för vår rådgivning. NAI Svefa Analys jobbar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till strategiska analyser av fastighetsportföljer och rådgivning inför åtgärder i löpande fastighetsförvaltning, investeringsbeslut, fastighetsstrategier, omstrukturering eller inför beslut om avveckling eller utveckling av fastighet, ofta med styrelse eller ledning som beställare. MARKNADSANALYS Tillsammans med ledande ämnesexperter på NAI Svefa har vi stor erfarenhet av att på kort tid sätta samman projektteam för olika typer av komplexa fastighetsutredningar med gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för fastighetsutredningar inför planläggning, markförvärv eller fastighetsutveckling i tidiga skeden samt strategisk planering och utveckling av såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsinnehav. Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov. Analys av fastighetens särskilda förutsättningar, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som underlag för fastighetsdeklaration samt för justering av fastighetstaxeringsbeslut. FASTIGHETSEKONOMISK DUE DILIGENCE Konsultstöd för fastighetsekonomisk due diligence inför försäljning av fastighetsportfölj med 39 fastigheter om totalt 83 500 kvadratmeter. Portföljen avsåg förskolor, skolor, äldreboenden och sporthallar. Åsa Henninge Affärsområdeschef Analys [email protected] Telefon 031-708 32 85 Niclas Fransson [email protected] Telefon 031-708 32 93 Orts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga skeden inför markförvärv, planläggning och fastighetsutvecklingsprojekt i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbarhet. TAXERINGSRÅDGIVNING PORTFÖLJANALYSER Analys av fastighetsinnehavet i syfte att optimera avkastningen och effektivisera förvaltningen samt som underlag för beslut om förändringar i portföljen och/eller i ägande- och förvaltningsstrukturen. Analysen ligger till grund för fastighetsstrategin och innehåller förslag på vilka fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras. MARKNADSANALYS ETABLERINGSSTRATEGI Utarbetande av etableringsstrategi för verksamheter i Norrköping samt processtöd för att finna en optimal lokalisering för varje verksamhet utifrån olika delområdens fysiska och marknadsmässiga förutsättningar. Thomas Green [email protected] Telefon 040-660 81 46 Kristian Ekbom [email protected] Telefon 08-402 18 91 TAXERINGSRÅDGIVNING Översyn av fastigheter med säregna förhållanden som underlag för justering av felaktiga fastighetstaxeringsbeslut. Fredrik Jönsson [email protected] Telefon 08-402 18 96 Felix Ridderström Lena Egerström [email protected] [email protected] Telefon 08-441 15 58 Telefon 08-402 18 98 RUBRIK 53 Här finns vi STOCKHOLM MALMÖ Drottninggatan 78 Box 3316 103 66 Stockholm Tel: +46 8-441 15 50 MORA HUVUDKONTOR FALUN Trotzgatan 35 791 72 Falun Tel: +46 23-480 30 GÄVLE Kyrkogatan 12 803 20 Gävle Tel: +46 26-17 54 40 GÖTEBORG Ullevigatan 19 411 40 Göteborg Tel: +46 31-711 63 00 HÄRNÖSAND Brunnshusgatan 6 871 31 Härnösand Tel: +46 611-247 05 JÖNKÖPING Södra Strandgatan 3 553 20 Jönköping Tel: +46 36-30 71 10 KARLSTAD Våxnäsgatan 3, 2 tr 653 40 KARLSTAD Tel: +46 54-10 03 20 LULEÅ Bryggeriet Västra Varvsgatan 3, vån 3B 972 36 Luleå Tel: +46 920-21 11 00 Nordenskiöldsgatan 6 211 19 Malmö Tel: +46 40-660 81 40 Strandgatan 8 792 30 Mora Tel: +46 250-158 58 NORRKÖPING Skolgatan 1B 602 25 Norrköping Tel: +46 11-13 46 60 SUNDSVALL Storgatan 29 852 30 Sundsvall Tel: +46 72-244 37 72 UMEÅ Västra Norrlandsg. 11D 903 27 Umeå Tel: +46 90-12 75 25 VÄNERSBORG Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg Tel: +46 521-621 00 VÄXJÖ Videum Science Park P G Vejdes väg 15 351 96 Växjö Tel: +46 470-74 60 60 ÖREBRO Vasastrand 11 Box 493 701 49 Örebro Tel: +46 19-10 01 20 ÖSTERSUND Postgränd 8A 831 30 Östersund Tel: +46 63-10 75 40 www.naisvefa.se
© Copyright 2024