07 04 Utredning Bostadsförmedling i Järfälla
Bostadsförmedling i Järfälla Om förutsättningarna för en kommunal bostadsförmedling, ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, samt att räkna försörjningsstöd som inkomst Dnr Kst 2015/218 Fredrik Persson Maj 2015 2015-05-12 2 (22) Innehåll SAMMANFATTNING ................................................................................................ 3 1. BAKGRUND ....................................................................................................... 3 2. SYFTE .................................................................................................................. 3 3. METOD ................................................................................................................ 3 4. AKTÖRERNA PÅ BOSTADSMARKNADEN .................................................. 4 4.1. Kommunens bostadsförsörjningsansvar ....................................................... 4 4.2. Järfällahus AB .............................................................................................. 4 4.2.1. Uthyrning.............................................................................................. 5 4.3. Privata fastighetsägare i Järfälla ................................................................... 5 4.4. Bostadsförmedlingen i Stockholm AB ......................................................... 5 5. ANALYS .............................................................................................................. 6 5.1. Lokal bostadsförmedling .............................................................................. 6 5.1.1. JHAB:s syn på lokal bostadsförmedling .............................................. 7 5.1.2. Socialförvaltningen i Järfällas syn på lokal bostadsförmedling ........... 7 5.1.3. BFSAB:s syn på lokal bostadsförmedling............................................ 7 5.1.4. Privata fastighetsägares syn på lokal bostadsförmedling ..................... 8 5.2. Ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB ..................... 8 5.2.1. JHAB:s syn på ökad integrering ........................................................... 8 5.2.2. Socialförvaltningen i Järfällas syn på ökad integrering ....................... 9 5.2.3. BFSAB:s syn på ökad integrering ........................................................ 9 5.2.4. Andra kommunala bostadsbolags syn på ökad integrering ................ 10 5.3. Försörjningsstöd som inkomst.................................................................... 13 5.3.1. Sociala kontrakt i Järfälla ................................................................... 14 5.3.2. Generella synpunkter på att acceptera försörjningsstöd som inkomst 15 6. ÖVERVÄGANDEN .......................................................................................... 17 6.1. Lokal bostadsförmedling i Järfälla ............................................................. 17 6.2. Ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB ................... 17 6.3. Att räkna försörjningsstöd som inkomst .................................................... 18 7. SLUTSATSER ................................................................................................... 18 8. LITTERATUR- OCH KÄLLFÖRTECKNING ................................................. 20 BILAGOR .................................................................................................................. 22 Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 3 (22) SAMMANFATTNING Valet mellan en kommunal bostadsförmedling och en ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB handlar om för vem en bostadsförmedling ska finnas till. Å ena sidan är en lokal bostadsförmedling sannolikt den lösning som bäst tillvaratar befintliga Järfällabors intressen, å andra sidan är det just en lokal lösning som inte tar någon regional hänsyn. En ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB har å ena sidan potential att öka inflyttningen till Järfälla från regionen, men betyder å andra sidan sannolikt längre kötider för dagens Järfällabor. Det ena är en kommunal lösning för kommunala behov, det andra är en regional lösning för regionala behov. Utredningen visar vidare på ett antal fördelar med att Järfällahus AB godkänner försörjningsstöd som inkomst utan några egentliga nackdelar. Framför allt skulle det innebära att hanteringen av sociala kontrakt skulle underlättas avsevärt, men det är också möjligt att argumentera för att allmännyttan har ett samhälleligt ansvar för att tillgodose alla invånares bostadsförsörjning. 1. BAKGRUND Kommunstyrelsen beslutade den 2 februari 2015 att ge kommundirektören i uppdrag att se över möjligheterna för en lokal bostadsförmedling respektive en ökad integrering med Stockholm stads bostadsförmedling. Översikten bör dels undersöka intresset bland övriga fastighetsägare i Järfälla att ha en gemensam förmedling för Järfälla, dels se över vilka typer av stordriftsfördelar en integrering med Stockholm stads bostadsförmedling kan ge samt vilken typ av rådighet bolaget kan behålla över sin bostadsförmedling om en ökad integrering sker. Kommundirektören gavs vidare i uppdrag att genomföra en konsekvensanalys av att låta försörjningsstöd räknas som inkomst samt jämföra med hur andra kommunala bostadsbolag har hanterat frågan. 2. SYFTE Syftet med undersökningen är tvåfalt; dels att klarlägga vilka implikationer inrättandet av en kommunal bostadsförmedling respektive en ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB har för nuvarande och framtida hyresgäster i Järfälla, och dels att klarlägga vilka konsekvenserna blir om Järfällahus AB accepterar försörjningsstöd som inkomst. 3. METOD Litteraturstudier har genomförts för inventera laglighetsgrunder, befintliga avtal, statistik, tidigare undersökningar och forskningsrapporter etc. med bäring på hyresbostadsmarknaden. Därefter har ett antal intervjuer genomförts för att dels komplettera med fakta, dels klarlägga centrala aktörers ståndpunkter rörande lokal bostadsförmedling i relation till ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, samt frågan om att acceptera försörjningsstöd som inkomst. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 4. 4 (22) AKTÖRERNA PÅ BOSTADSMARKNADEN 4.1. Kommunens bostadsförsörjningsansvar Enligt lagen om kommuners bostadsförsörjningsansvar ska varje kommun redovisa vilka hänsyn de har tagit till nationella och regionala mål, och till andra planer och program, som har betydelse för bostadsförsörjningen. Det regionala perspektivet ska beaktas. Kommunerna har också till uppgift att främja bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet i sitt arbete med planläggning. Planering för bostadsförsörjning handlar om att analysera och bedöma behovet av bostäder utifrån den befolkning som finns i kommunen. Stämmer utbudet av bostäder och boendeformer med dagens behov? Kommer utbudet att svara upp mot den framtida efterfrågan? Målet är att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande faktorer som har betydelse för både välfärden och tillväxten. Kommunen styr inte ensidigt över utvecklingen på bostadsmarknaden. Den behöver ske i samverkan med andra aktörer, som fastighetsägare och byggherrar. Kommunens roll är bland annat att kontinuerligt analysera läget på bostadsmarknaden och skapa förutsättningar för den önskade utvecklingen. En väl förankrad bostadspolitisk strategi1 är viktig för att kunna fatta snabba beslut när det behövs. 4.2. Järfällahus AB Järfällahus AB (hädanefter JHAB) är Järfälla kommuns organ för verksamhet inom bostadsförsörjningens område och underordnat kommunfullmäktige genom bolagsordning och ägardirektiv. Ägardirektiven stipulerar att JHAB i allmännyttigt syfte ska främja bostadsförsörjningen i Järfälla kommun, erbjuda bostäder för alla grupper och samverka med kommunen för att lösa boendet för grupper med särskilda behov. JHAB bildades 1953, då under namnet Järfälla kommuns fastighets AB, och har idag 5 560 hyreslägenheter i beståndet, framför allt i Jakobsberg. Totalt finns i Järfälla 28 689 bostäder, alla boendeformer inkluderade. Av dessa är 7 293 stycken hyresrätter, vilket betyder att 1 733 hyresrätter ägs av privata fastighetsägare. Tidigare har fördelningen mellan hyresrätter, bostadsrätter och egnahem varit relativt jämnt fördelad, men under de senaste åren har bostadsrätten kommit att överväga allt mer som upplåtelseform, dels genom nybyggnation och dels genom ombildningar. Det har resulterat i att JHAB:s andel av kommunens bostadsmarknad har minskat, vilket har ökat den genomsnittliga kötiden för att få en bostad då antalet hyreslägenheter har krympt. För närvarande är den genomsnittliga kötiden i den externa kön cirka 5 år. Den genomsnittliga kötiden för de av JHAB:s lägenheter som erbjuds via Bostadsförmedlingen i Stockholm AB är cirka 8 år. Den genomsnittliga kötiden för hyresrätter i Järfälla totalt är cirka 7,5 år2. Efterfrågan på bostäder i Järfälla är fortsatt hög och ständigt ökande. Vakansgraden är nära noll och andelen omflyttningar per år uppgår till 6,8 procent (cirka 380 stycken). 1 Kommunstyrelsen gav den 24 november 2014 kommundirektören i uppdrag att utarbeta ett bostadsförsörjningsprogram. 2 Bostadsförmedlingen i Stockholm AB bedömer den totala genomsnittliga kötiden i Järfälla till 7 år. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 4.2.1. 5 (22) Uthyrning JHAB har tre kösystem av intresse för allmänheten: den externa kön, den interna kön, samt de objekt som går till Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. Därtill finns en seniorkö för de som arbetar eller bor i Järfälla och är 60+ år gamla, en kö för fordonsplatser och en kö för kommersiella lokaler. Från och med 1 juli 2015 kommer administrationen av JHAB:s kösystem att hanteras av tre tjänster, två på 100 % och en på 80 %, totalt alltså 2,8 årsarbetare. Extern kö Den externa kön är öppen för de som bor eller arbetar i Järfälla och som inte redan är hyresgäster hos JHAB. Åldersgränsen för att ställa sig i kön är 18 år. En tredjedel av de lediga objekten ska fördelas till den externa kön enligt JHAB:s fördelningsprincip. Enligt JHAB:s regler kan man inte få ett lägenhetskontrakt om man har försörjningsstöd som huvudsaklig inkomst. Per 2015-04-01 står 5 358 personer i den externa kön, och under 2014 släpptes 150 lägenheter till den externa kön (55 procent). Intern kö Den interna kön är öppen för de som redan är hyresgäster inom JHAB:s bestånd och har bott minst 3 år i sin nuvarande lägenhet, men som vill byta till en annan lägenhet. En tredjedel av de lediga objekten ska fördelas till den interna kön enligt JHAB:s fördelningsprincip. Under 2014 släpptes 55 lägenheter till den interna kön (20 procent). Bostadsförmedlingen i Stockholm AB För de intressenter som varken bor eller arbetar i Järfälla och som inte är hyresgäster i JHAB hänvisas till Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. JHAB ska fördela en tredjedel av de lediga objekten till Bostadsförmedlingen i Stockholm AB enligt JHAB:s fördelningsprincip. Under 2014 förmedlades 68 lägenheter ur JHAB:s bestånd via Bostadsförmedlingen i Stockholm AB (25 procent). Det årliga genomsnittet 2006-2014 är 98 lägenheter. JHAB:s regler för vilka krav som ska uppfyllas för att en person ska bli aktuell som kontraktsinnehavare i fastighetsbeståndet gäller. 4.3. Privata fastighetsägare i Järfälla Det finns över 200 privata fastighetsägare i Järfälla. Merparten av dessa är dock mycket små, och många har främst kommersiella lokaler i sin portfölj. I denna siffra ingår även bostadsrättsföreningar. Någon fullständig översikt över vilka av dessa som har hyresrätter i sitt bestånd och hur många är svår att få fram. Sammantaget omfattas knappt 2 000 hyresrätter3, eller cirka 25 procent av det totala beståndet, i privat ägo. Hur de privata fastighetsägarna väljer att förmedla sina hyresrätter är inte reglerat i lag, utan är helt och hållet upp till fastighetsägaren. 4.4. Bostadsförmedlingen i Stockholm AB Bostadsförmedlingen i Stockholm AB (hädanefter BFSAB) är ett kommunalt bolag och en del av Stockholms stad. Det är en marknadsplats för lediga hyresrätter i hela Stockholmsregionen, och BFSAB varken bygger eller äger bostäder. BFSAB grundades 1947, då under namnet Stockholms bostadsförmedling. 2013 byttes namn från Stockholms stads bostadsförmedling AB till det nuvarande. Idag är köregelsystemet förenklat så att alla över 18 år med svenskt person- eller samordningsnummer har rätt att ställa sig i kön oavsett var man bor, och bostäder förmedlas enligt det enda krite3 Järfällahus årsredovisning 2014. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 6 (22) riet kötid i en rak och gemensam kö. Årsavgiften är för närvarande 210 kr. Någon förmedlingsavgift tas inte ut. 2014 förmedlades bostäder i 22 av länets 26 kommuner, samt i Uppsala och Nyköping. BFSAB förmedlar bostäder åt drygt 200 privata och kommunala fastighetsägare, en förmedling som är kostnadsfri för fastighetsägarna. 2014 kom 48 procent av de förmedlade bostäderna från privata fastighetsägare, 44 procent från Stockholms kommunala bostadsbolag4, och resterande 8 procent från övriga kommuners bostadsbolag. När förmedling sker måste den person som BFSAB föreslår som hyresgäst uppfylla fastighetsägarens krav, exempelvis vad gäller vilken sorts inkomst hyresgästen kan tillgodoräkna sig. BFSAB har inga egna regler vad gäller detta. Stockholms fem kommunala bostadsbolag räknar t.ex. försörjningsstöd som inkomst. 2014 förmedlades 319 lägenheter i Järfälla via BFSAB. 68 av dessa kom från JHAB, resterande 251 från privata fastighetsägare. Det placerar Järfälla på en fjärdeplats bland de kommuner BFSAB förmedlar lägenheter åt, efter Stockholm, Uppsala och Huddinge. Den absoluta merparten av förmedlade lägenheter i Järfälla 2014 rör sig om nyproduktion i Barkarbystaden (211 lägenheter). Bland de privata fastighetsägarna utmärker sig Wallenstam AB och ByggVesta Bo (119 respektive 94 förmedlade lägenheter i Järfälla 2014). 5. ANALYS 5.1. Lokal bostadsförmedling En lokal kommunal bostadsförmedling kan ses som ett av flera verktyg för att kunna säkerställa kommunens ansvar för bostadsförsörjningen. Med kommunal bostadsförmedling avses en serviceinstans där bostäder från flera olika fastighetsägare kan förmedlas och där kommunen beslutar om vilka förmedlingsprinciper som ska gälla. Från att tidigare ha varit relativt allmänt förekommande finns det idag endast tre kommunala bostadsförmedlingar kvar i landet: Kungsbacka, Malmö och Stockholm5. Det finns dock ett antal andra lösningar, exempelvis privata bostadsförmedlingar, regionala bostadsförmedlingar och kommunalt/privat samägda bostadsförmedlingar. En kommunal bostadsförmedling som förmedlar lägenheter i turordning efter kötid får ta ut både köavgift och eventuell förmedlingsersättning av den hyressökande. Kravet på förmedling efter kötid hindrar inte att ett begränsat antal lägenheter som är tillgängliga för kön fördelas enligt ett förturssystem6. Möjligheten att ta ut en årsavgift är förbehållen en förmedlingstjänst och skiljer denna från en traditionell bostadskö, som inte har denna möjlighet7. Skillnaden mellan en förmedlingstjänst och en bostadskö är att förmedlingstjänsten förmedlar objekt från flera olika fastighetsägare. En kommunal bostadsförmedling kan bedrivas i egen regi, inom ramen för ett kommunalt bolag, eller läggas ut på entreprenad. Det krävs dock att aktören har en 4 Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder, Stadsholmen och Micasa Fastigheter. Bostadsmarknadsenkäten 2014. I Stockholm samarbetar dock ytterligare fem kommuner i länet med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. 6 Exempelvis förtursärenden enligt Socialtjänstlagen (SFS 2001:453) och Lag om stöd och service till vissa funktionshindrade (SFS 1993:387). 7 Se Lag om kommuners bostadsförsörjningsansvar (SFS 2000:1383, § 8). Enligt denna lag är även en kommun skyldig att anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen, § 7. Detta kan göras gemensamt mellan flera olika kommuner. 5 Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 7 (22) tillfredsställande överblick över situationen på bostadsmarknaden och har tillgång till objekt att förmedla i hela kommunen. Avtal med de privata fastighetsägare som är representerade i kommunen behöver därför tecknas. 5.1.1. JHAB:s syn på lokal bostadsförmedling Frågan om en kommunal bostadsförmedling har diskuterats med JHAB. JHAB har svårt att se några avgörande fördelar med detta. Den enda egentliga fördelen torde vara att den bostadssökande får en samlad lokal kö att ställa sig i, snarare än att stå i flera olika bostadsbolags köer. På minussidan finns att en lokal bostadsförmedling torde ta ut en årsavgift, och möjligen även förmedlingsavgift, av de bostadssökande. Detta har ett renodlat kommunalt bostadsbolag inte rätt att göra. Vidare kräver en lokal bostadsförmedling samarbete med fler bostadsbolag än det kommunala för att vara effektiv. Vilket intresse de privata fastighetsägarna skulle uppvisa för detta är enligt JHAB högst oklart, då flera av dem redan har ett etablerat samarbete med BFSAB. JHAB har svårt att se vilket incitament de har för att även samarbeta med en lokal bostadsförmedling. Slutligen löser inte en lokal bostadsförmedling grundproblematiken: bostadsbristen. En förmedlingstjänst skapar inte fler lägenheter. Konsekvenserna för JHAB beror på var gränsdragningen mellan förmedlingstjänst och bostadsbolag går, d.v.s. hur stor del av JHAB:s köadministration som förmedlingstjänsten övertar. JHAB ser det dock som positivt att slippa ifrån köadministrationen. Om uppdraget att bedriva bostadsförmedling skulle gå till JHAB så bedömer man att detta skulle vara genomförbart med en förstärkning på en årsarbetare. Det pekar på en bemanning av en förmedlingstjänst med cirka fyra årsarbetare. JHAB är dock osäkra över lagligheten i detta. 5.1.2. Socialförvaltningen i Järfällas syn på lokal bostadsförmedling Socialförvaltningen8 i Järfälla kommun har tillfrågats om synen på en kommunal bostadsförmedling utifrån ett bostadssocialt perspektiv. Socialförvaltningen kan se flera fördelar med en kommunal bostadsförmedling i jämförelse med dagens avsaknad av en sådan. För det första skulle det innebära en betydligt högre grad av transparens än dagens för den bostadssökande krångliga system. Ett system som fullt ut garanterar rättvis och jämlik hantering bedöms som mycket viktigt. För det andra skulle det möjliggöra en mer professionell och rättvis förtursbedömning om detta överläts åt en kommunal bostadsförmedling. Man är vidare av uppfattningen att en kommunal bostadsförmedling bör ligga utanför JHAB:s regi. 5.1.3. BFSAB:s syn på lokal bostadsförmedling Även BFSAB har tillfrågats om synen på en kommunal bostadsförmedling i Järfälla. BFSAB anser att lokala bostadsförmedlingar är fel väg att gå, att utvecklingen i branschen snarare pekar mot ökad regional samordning. De köande tvingas annars till flera olika köer, och en lokal bostadsförmedling kan inte påverka grundproblemet – bostadsbristen. Därtill är det högst osäkert hur de privata fastighetsägarna skulle reagera på ett sådant initiativ. BFSAB:s uppfattning är vidare att det inte är förenligt med gällande lagstiftning för ett kommunalt bostadsbolag att samtidigt driva bostadsförmedling, detta måste i så fall hanteras inom ramen för ett eget kommunalt bolag. 8 Lotta Erlandsson, avdelningschef individ- och familjeomsorgen, Britt-Marie Bjerver, enhetschef ungdomsenheten, Elin Gowland, enhetschef vuxenenheten, Rosmarie Gustafsson, enhetschef försörjningsstödsenheten, och Annika Larsson, enhetschef barnenheten. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 5.1.4. 8 (22) Privata fastighetsägares syn på lokal bostadsförmedling En grundförutsättning för en lokal kommunal bostadsförmedling är att den har tillfredsställande överblick över situationen på bostadsmarknaden och har tillgång till objekt att förmedla i hela kommunen från flera olika fastighetsägare. Sålunda krävs förmedlingsavtal med flera av de privata fastighetsägare som är representerade i kommunen. Telefonintervjuer har genomförts med företrädare för 7 privata fastighetsägare9 som äger eller bygger bostäder för uthyrning i Järfälla. Tillsammans äger dessa 1 131 hyreslägenheter i Järfälla, eller drygt 50 procent av det privat ägda beståndet. Därtill är ytterligare 471 hyreslägenheter under produktion inom dessa bolag. Samtliga tillfrågade bolag förmedlar hela eller delar av sitt bestånd genom BFSAB och har i allmänhet gjort så under en längre tid. Samtliga är nöjda eller mycket nöjda med det arrangemanget. De avgörande fördelarna som BFSAB anses ha är att det är en aktör med en regional helhetssyn och ett stort upptagningsområde, samt att det är en aktör som erbjuder en fullservicemodell som kännetecknas av professionalism, snabbhet, lyhördhet och lösningsfokus. Vidare anger flera av de tillfrågade bolagen att de uppskattar att arbeta med en enda samarbetspartner, det underlättar deras hantering avsevärt och viktiga resurser kan läggas på andra arbetsuppgifter. Vid frågan om deras syn på att samarbeta med en eventuell lokal bostadsförmedling i kommunal regi så varierar ståndpunkterna från neutrala och avvaktande till uttalat negativa. De problem med ett sådant samarbete som nämns är att Järfälla är ett väldigt litet upptagningsområde i regionen med en liten kundbas och marknad – flera av de tillfrågade bolagen äger fastigheter över hela länet och i ett par fall även i andra delar av landet. Järfälla upplevs som för litet med för få bostadssökande. Dessutom menar man att vid en situation där man samarbetar med mer än en bostadsförmedling så ökar den interna administrationen och leder till merjobb. Även synpunkten att det är negativt för de bostadssökande med flera olika köer att hålla reda på framkommer. I den mån positiva aspekter på en lokal bostadsförmedling kan skönjas så nämns att det visserligen är värdefullt med den lokala förankring och den närhet till den lokala kundbasen som en lokal lösning erbjuder, men att detta tycks väga lätt i jämförelse med de negativa aspekterna. 5.2. Ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB Idag finns ett muntligt avtal med BFSAB om att JHAB släpper en tredjedel av de lediga lägenheterna dit. Avtalet trädde i kraft 2006. En tredjedel är en målsättning enligt fördelningsprincipen, men av olika skäl kan den slutliga fördelningen mellan de olika köerna variera. Det görs en manuell granskning i varje enskilt fall till vilken av de tre köerna som en lägenhet släpps, och de hänsyn som då tas är bland annat kvarvarande uppsägningstid (t.ex. i fallet med dödsbon), vakanskostnader och behov av snabbhet i hanteringen. BFSAB förmedlar JHAB:s lägenheter utan kostnad. 5.2.1. JHAB:s syn på ökad integrering I det fall en ökad integrering med BFSAB görs, såtillvida att en högre procentandel av de lediga objekten fördelas till BFSAB på bekostnad av den externa kön, så ser JHAB både för- och nackdelar. En av fördelarna är att bostadssökande i BFSAB:s kö ges fler alternativ i Järfälla att välja mellan. En annan fördel är att JHAB:s köadministrativa kostnader minskar, då en större del av köadministrationen tas över av BFSAB. Samtidigt skulle en sådan förändring innebära att de som idag står i JHAB:s 9 Stena Fastigheter AB, Wallenstam AB, Folksam Fastigheter, ByggVesta Bo, Fastighets AB Tornet, Willhem och Diligentia Bostäder AB. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 9 (22) externa kö får svårare att få bostad i Järfälla, i och med att antalet lägenheter som fördelas till den kön minskar, med ökande kötider som följd. Att som bostadssökande kompensera för detta genom att även ställa sig i BFSAB:s kö innebär en årsavgift, samt det faktum att kötiden för att få en bostad i Järfälla genom BFSAB är 7-8 år (genom JHAB:s externa kö cirka 5 år). Visserligen kan det förväntas att kötiden till en lägenhet i Järfälla via BFSAB sjunker något p.g.a. den ökade fördelningen av lägenheter dit, men det är oklart hur mycket. Kundbasen hos BFSAB är ju så mycket större än JHAB:s kundbas. JHAB:s externa kö har 5 104 köande (2014), BFSAB har 472 086 köande (2014). BFSAB förmedlade 2014 319 lägenheter i Järfälla, varav 68 från JHAB. Det betyder att privata fastighetsägare stod för cirka 80 procent av BFSAB:s förmedlade lägenheter i Järfälla under året. Det är därmed som sagt oklart hur mycket en ökad fördelning av lägenheter från JHAB till BFSAB påverkar kötiden. Vad gäller frågan om bibehållen rådighet vid en ökad integrering med BFSAB så är JHAB inte oroliga, då det i slutänden är JHAB som godkänner eller avslår den köande som BFSAB föreslår som hyresgäst. BFSAB följer därvidlag utan undantag de krav på nya hyresgäster som JHAB ställer. I det avseendet kan man säga att BFSAB arbetar på direkt uppdrag av JHAB. 5.2.2. Socialförvaltningen i Järfällas syn på ökad integrering Utifrån ett bostadssocialt perspektiv är socialförvaltningen inte särskilt positiv till en ökad integrering mellan JHAB och BFSAB. Visserligen kan man se det som en fördel att bostadsmarknaden breddas och Järfällaborna erbjuds ökade möjligheter att söka bostad över hela länet, men samtidigt tror man att konkurrensen om bostäderna i Järfälla kan komma att öka. Sett ur socialförvaltningens perspektiv så löser en ökad integrering med BFSAB inget för de personer som är beroende av försörjningsstöd. Tvärtom torde längre kötider snarare förstärka inlåsningseffekten. 5.2.3. BFSAB:s syn på ökad integrering BFSAB praktiserar inga förutbestämda mallar för integrering med bostadsbolag, varje fall hanteras separat genom förhandling. Se tabell 1 nedan för en översikt. Tabell 1. Förmedlingsprinciper för kommunala bostadsbolag i Stockholmsregionen Kommunalt bostadsbolag (urval) Botkyrkabyggen Nynäshamnsbostäder Signalisten Antal lägenheter (ca) 10 600 2 100 3 800 Förmedling via BFSAB 33 procent Nyproduktion Majoriteten Haningebostäder Huge 2 000 8 100 Nyproduktion Majoriteten Järfällahus Värmdöbostäder Sollentunahem 5 700 2 000 6 000 33 procent Majoriteten Nyproduktion Egen förmedling Resterande Resterande Internkö, seniorbostäder, förtur Resterande Internkö, studentbostäder, seniorbostäder Resterande Förtur Resterande En möjlighet till ökad integrering som BFSAB erbjuder innebär att JHAB:s externa kö tas över i syfte att avveckla den. En sådan överenskommelse påminner om det arrangemang som Signalisten, Huge och Värmdöbostäder har. Avvecklingen överenskoms att avslutas på en viss tid, exempel på 2-5 års avvecklingstid finns. Under övergångstiden kvarstår JHAB:s kriterier för sökande i den externa kön (boende eller arbetande i Järfälla), och de lägenheter som fördelas till kön styrs av JHAB. På så vis utgör kön en exklusiv kö under avvecklingsperioden, men inom ramen för BFSAB:s Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 10 (22) hantering. Under avvecklingsperioden fylls inte kön på med nya sökande. Dock krävs att de köande även ansluter sig till BFSAB:s allmänna kö parallellt, vilket medför en kostnad för de köande. Under avvecklingstiden har de därför dubbla kötider; en för den externa kön och en för BFSAB:s allmänna kö. När avvecklingstiden går ut upphör den externa kön och de eventuella kvarvarande sökande har enbart sin plats i den allmänna kön kvar. BFSAB gör detta utan kostnad, och det är ett sätt att få en mjuk övergång till en fullskalig integrering. BFSAB har genomfört liknande övertaganden vid 14 tidigare tillfällen. JHAB kan inte på annat sätt erbjuda sina lägenheter enbart till boende eller arbetande i Järfälla utan att ha kvar den externa kön i egen regi. Vid ovanstående förändring kvarstår internkön och förtur enligt överenskommelse med socialförvaltningen i JHAB:s regi. Oavsett grad av ökad integrering så är det högst sannolikt att kötiden i JHAB:s externa kö ökar, medan kötiden för lägenheter i Järfälla via BFSAB torde minska, om än marginellt. Dock spelar typen av lägenhet en viktig roll när det gäller kötid; nybyggnation har generellt betydligt kortare kötider än befintligt bestånd p.g.a. de högre hyresnivåerna. Detta faktum påverkar i sin tur vilken typ av köande som har möjlighet att teckna sådana kontrakt. Hur de bostadssökande uppfattar förändringen torde till stor del bero på hur kommunen väljer att kommunicera budskapet. Varför gör vi detta? Vad medför det för fördelar för de köande? Det är enligt BFSAB viktigt att välja sitt budskap, t.ex. att fokusera på den regionala bostadsmarknaden och de fördelar den ger. BFSAB rekommenderar att man tar fram en kommunikationsplan och är överens om att alla inblandade parter kommunicerar samma budskap. BFSAB pekar vidare på ett antal positiva effekter för JHAB vid en ökad integrering. Till att börja med kan man förvänta sig lägre kostnader för administration i och med att köhanteringen minskar, vilket leder till en renodling av verksamheten som fastighetsbolag. Resurser frigörs för användning inom t.ex. nyproduktion. Bolagets profil blir tydligare och når en större marknad i och med att ett större regionalt fönster öppnas. BFSAB:s uppfattning är att JHAB får svårt att hantera målet om 300 nya lägenheter per år10 med de rådande fördelningsprinciperna; antalet köande i den externa och den interna kön räcker helt enkelt inte till. Där ser man sig ha en stor roll att spela, t.ex. i form av att merparten av nyproduktionen går till BFSAB. Enligt BFSAB är föreställningen att en ökad integrering leder till minskad rådighet för det kommunala bostadsbolaget en missuppfattning. Det kommunala bostadsbolagets uthyrningsregler gäller, så slutresultatet – vilken hyresgäst som föreslås – förblir detsamma. Dock gäller BFSAB:s kö- och förmedlingsregler, vilket alltså påverkar bl.a. kötid. BFSAB kan inte se några särskilda nackdelar med en ökad integrering, annat än att kötiden för de sökande påverkas. De problem som brukar uppstå handlar snarast om olika arbetsrutiner och -kulturer som måste sammanfogas. Dessutom skrivs inga bindande avtal, och då ett lokalt förmedlingssystem för interna byten normalt kvarstår kan detta startas upp igen i större skala vid behov. 5.2.4. Andra kommunala bostadsbolags syn på ökad integrering Tre kommunala bostadsbolag har en hög grad av integrering med BFSAB; Signalisten i Solna, Huge i Huddinge och Värmdöbostäder. Det är relevant att inhämta deras syn på samarbetet med BFSAB. 10 Beslut i kommunfullmäktige 2015-05-04. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 11 (22) Värmdöbostäder Värmdöbostäder anlitar sedan februari 2014 BFSAB för förmedling av bostäder i Värmdö enligt politiskt beslut. Lediga lägenheter erbjuds först Värmdöbostäders internkö, sedan tillgodoses behovet av förturer, varefter lägenheterna skickas till BFSAB för förmedling. I volymer räknat fördelades cirka 80 lägenheter till internkön under 2014, ett tjugotal till förturer, och cirka 80 till BFSAB. Tidigare hanterades bostadsförmedlingen av Värmdö kommuns kundservicefunktion, ett system som inte var helt transparent och som utsattes för kritik. Systemets legitimitet hotades av att hanteringen gick att ifrågasätta. Bland annat fördelades så många lägenheter till förturer att knappt några nådde ut till marknaden. Vem som fick förtur var i viss mån godtyckligt. Värmdöbostäder är mycket nöjda med samarbetet med BFSAB, som uppges fungera mycket bra i jämförelse med den tidigare kommunala förmedlingen. BFSAB upplevs som mycket professionella och flexibla, och gör hela jobbet åt Värmdöbostäder. Kontakterna är mycket täta. Det enda man behöver göra själva är att ta boendereferenser. Det fungerar enligt uppgift suveränt och Värmdöbostäders uppfattning är att bostadsförmedling ska skötas av den som kan det bäst, d.v.s. BFSAB. Värmdöbostäder upplever inte att man tappat rådighet över förmedlingen, tvärtom har man fått bättre kontroll över den i och med samarbetet med BFSAB. I praktiken fungerar det så att Värmdöbostäders tidigare köande flyttades över till en särskild Värmdökö inom ramen för BFSAB. Värmdökön ska avvecklas på fem år, och Värmdöbostäder fördelar varannan ledighet till Värmdökön och varannan till allmänna kön. De köande har för närvarande alltså kötid i både Värmdökön och BFSAB:s allmänna kö. Överflyttningen ledde till viss kritik från de köande i början, då farhågor fanns för att falla ur kön efter fem år om man inte erbjudits en lägenhet innan dess. Samtidigt har de köandes sökfält vidgats avsevärt. En annan effekt har varit att kötiden i den allmänna kön för att få en lägenhet i Värmdö har sjunkit något från 8 år till dagens 7,5 år. För Värmdökön har dock kötiden ökat från 6 år till 6,5 år. För Värmdöbostäders del har en effekt varit bättre kundomdömen från hyresgästerna, och man upplever minskad administration vilket lett till att man kunnat lägga resurser på andra områden, t.ex. effektivitetsförbättringar. Inga uppsägningar har behövts. Värmdöbostäder upplever stor skillnad mot hur det fungerade tidigare och kan inte se en återgång till kommunal bostadsförmedling som ett hållbart alternativ. Huge Huge samarbetar med BFSAB sedan 2003. I dagsläget hanterar Huge sin egen internkö, studentbostäder och seniorbostäder, medan BFSAB hanterar övriga lägenheter. Huge har som målsättning att fördela 50 procent av de lediga objekten till internkön och 50 procent till BFSAB, studentbostäder, seniorlägenheter, försökslägenheter och förtursärenden oräknat. Under 2014 gick 191 objekt till BFSAB (exklusive nyproduktion) och 117 till internkön – omständigheter påverkar till vilken kö en vakant lägenhet fördelas. När samarbetet inleddes fanns även en Huddingekö som fördes över till BFSAB och avvecklades 2007. Innan 2003 hanterade Huge självt förmedlingen av bostäder, så någon erfarenhet av en kommunal bostadsförmedling har man inte. Just nu pågår arbete för att föra över även förmedlingen av student- och seniorbostäder till BFSAB, vilket ytterligare ökar integreringen mellan Huge och BFSAB. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 12 (22) Huge upplever samarbetet med BFSAB som gott, och anger att det är en mycket professionell organisation som är lätt att kommunicera med. Men samtidigt kräver relationen engagemang och att man är en aktiv motpart för att hållas levande. Inga större problem i samarbetet har noterats. Huge ser inga skäl till att återgå till egen förmedling. Tvärtom betonar man att bostadsmarknaden inte stannar vid kommungränsen och att alla aktörer inom branschen har ett gemensamt åtagande för regionens bostadsförsörjning. Dessutom är det positivt för den bostadssökande kunden med färre köer att ställa sig i. Just frågan om att integrera samarbetet med BFSAB ytterligare har väckt ett visst motstånd i Huges styrelse. Det finns en oro för vad som kommer att hända, och ett i viss mån protektionistiskt revirtänkande. Men från de boende finns inga indikationer på missnöje med Huges samarbete med BFSAB. Visst har kötiderna för att få en bostad i Huddinge via BFSAB ökat från 4,5 år 2003 till 9 år idag, men det är en utveckling som snarare har att göra med inflyttningen till regionen än vilken aktör som förmedlar de lediga bostäderna. För nyproduktion är dock kötiderna avsevärt kortare. Kötiden i Huddingekön under avvecklingsperioden ökade från 5,5 till 7,5 år. För Huges del har samarbetet inneburit att mycket mindre tid behöver läggas på förmedlingen av bostäder, resurser som nu kan användas inom andra delar av verksamheten. Huge bedömer att ett nytt kontrakt tar 70-90 minuter i tidsåtgång, och med 975 kontrakt (2014) blir det 1 000-1 500 årsarbetstimmar. Huge menar vidare att rådigheten över förmedlingen är opåverkad av samarbetet med BFSAB – den är lika stor, eller lika liten, oavsett vem som förmedlar lägenheterna. I slutänden är det ju alltid bostadsbolaget som tecknar kontrakt med hyresgästen. Visst betyder samarbetet med BFSAB att Huddinges bostadsmarknad i högre grad öppnas upp mot länet, men erfarenheten säger att människor föredrar att flytta inom kommunen i alla fall. Signalisten Bostadsstiftelsen Signalisten samarbetar intimt med BFSAB sedan 2013. Alla lediga lägenheter utom internbyteskön, seniorlägenheterna och förtursärendena lämnas till BFSAB, inklusive ungdomslägenheterna. Under 2014 förmedlades 69 lägenheter via BFSAB, och 72 stycken gick till internbyteskön – Signalisten praktiserar en varannanprincip, även vad gäller nyproduktion. Före 2013 förmedlade Signalisten sina egna lägenheter genom ett lotterisystem, ingen kötid räknades alltså fram. Denna externa kö avslutades innan samarbetet med BFSAB inleddes. Det huvudsakliga skälet till att Signalisten tog initiativ till ett samarbete med BFSAB var att lotterisystemet var starkt ifrågasatt av de bostadssökande, samt att bolaget såg klara fördelar med ett samarbete med en regional aktör. Signalisten är i stort sett nöjt med samarbetet med BFSAB, även om det har varit en resa att nå dit där de står idag. Ibland kan BFSAB upplevas som väl Stockholmscentrerade, då Stockholms stads kommunala bostadsbolag är så dominerande. BFSAB upplevs dock som tjänstvilliga och kundfokuserade och är det naturliga valet för Signalisten. Samarbetet är enligt uppgift på god väg att bli riktigt bra. Signalisten upplever inte att man tappat rådighet över förmedlingen, alla avgörande beslut ligger kvar hos bolaget som tidigare. BFSAB upplevs som mycket flexibla och arbetar helt enligt Signalistens önskemål. Att återgå till egen förmedling är inget alternativ, det finns inget hållbart argument för det. Det nuvarande arrangemanget känns helt rätt, och de bostadssökande bryr sig ändå inte om kommungränser. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 13 (22) Signalisten ser klara fördelar med samarbetet i och med att den egna hanteringen av förmedling nu är mycket lättare och innebär mycket mindre arbete. Dessutom känns det som rätt väg att gå att ingå i ett regionalt sammanhang. Det enda negativa som framkommit är att när handläggare från två olika kulturer möts så kan det gnissla lite, men man menar att det löser sig med tiden. Från de boende och bostadssökande har inte framkommit några negativa uppfattningar. Innan samarbetet inleddes förekom ständiga diskussioner om lotterisystemet, men när det inleddes tystnade allt sådant. Även Hyresgästföreningen är mycket positiv till samarbetet mellan Signalisten och BFSAB. Kötiden har inte påverkats sedan samarbetet inleddes och ligger på cirka 12 år. Under lotterisystemets tid räknades ingen kötid fram då slumpen avgjorde vem som erbjöds ett lägenhetskontrakt. 5.3. Försörjningsstöd som inkomst Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra granskade 2012 vilka uthyrningsregler samtliga kommunala bostadsbolag i landet samt de fem största privata hyresvärdarna i varje län tillämpar. Totalt granskades 339 hyresvärdar, och en av de frågor som ställdes var om försörjningsstöd accepterades som inkomst. Resultatet visar att 42 procent av hyresvärdarna accepterar försörjningsstöd som inkomst, medan 30 procent inte gör det. 28 procent svarar att de accepterar försörjningsstöd ibland men att detta är villkorat, till exempel genom borgenär, kommunal förturshandläggare, i kombination med annan inkomst, garantier från socialförvaltning, endast försörjningsstöd från hemkommunen etc. I Stockholms län är de krav som hyresvärdarna ställer hårdare. Endast 25 procent av hyresvärdarna i länet accepterar oreserverat försörjningsstöd som inkomst, medan 46 procent inte gör det över huvud taget. 29 procent svarar att de accepterar försörjningsstöd ibland, se ovan angivna skäl. Socialstyrelsen har i sin kartläggning av hemlösheten i Sverige pekat på att hyresvärdarna blivit alltmer restriktiva med att acceptera försörjningsstöd som inkomst11. Detta är en bild som också återges i den nationella hemlöshetssamordnarens erfarenheter från dialoger med 39 kommuner; att kraven på hyresgäster, både hos privata fastighetsägare och hos kommunala allmännyttiga bostadsbolag, har skärpts de senaste åren12. Resultatet ligger i linje med den undersökning som Hem & Hyra genomförde 2011, där socialchefer i 231 kommuner uttalade sig om läget på bostadsmarknaden. 75 procent av de svarande bedömde att det under 2000-talet blivit svårare för klienterna och andra personer med låga inkomster att få förstahandskontrakt på bostäder, och 60 procent svarade att det blivit svårare för personer med försörjningsstöd. Vidare svarade 82 procent att detta förhållande medfört ökade kostnader för socialtjänsten, och 35 procent sade sig känna till hyresvärdar som hyr ut undermåliga bostäder till personer utan möjlighet till annat kontrakt. Undersökningen pekar på att socialtjänsten tenderar till att bli en ny bostadsförmedling. Enligt de tillfrågade socialcheferna beror detta i första hand på de kommunala bostadsbolagens hårdnande krav på hyresgästerna. 11 En fast punkt. Vägledning om boendelösningar för hemlösa personer. Socialstyrelsen 2010. Se även Hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden 2011 – omfattning och karaktär. Socialstyrelsen 2011. 12 Bostad sökes. Slutrapport från den nationella hemlöshetssamordnaren. Regeringskansliet 2014. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 5.3.1. 14 (22) Sociala kontrakt i Järfälla Enligt överenskommelse mellan JHAB och socialförvaltningen i Järfälla kommun så är JHAB:s målsättning att erbjuda socialförvaltningen 15 lägenheter per år. Denna siffra innefattar även nyanlända. Dock ska antalet lägenheter som hyrs av socialförvaltningen inte överstiga 2 procent av det totala beståndet. Detta motsvarade 2013 cirka 115 lägenheter. Antalet s.k. sociala kontrakt uppgår idag till 128 stycken. Parterna är enligt JHAB överens om att inom överskådlig tid lösa den uppkomna situationen så att det maximala antalet inte överskrids. Hyresavtalen för dessa lägenheter tecknas mellan socialförvaltningen och JHAB på minst två år, varefter prövning görs om hyresgästen kan överta kontraktet. Den aktuella situationen har uppstått p.g.a. hög tillströmning av hyresgäster med sociala behov i kombination med att få omvandlingar till förstahandskontrakt har gjorts. Under 2014 gjordes 10 sådana omvandlingar – antalet omvandlingar måste stå i paritet med antalet nya sociala kontrakt. Denna siffra bör sättas i relation till det totala antalet omflyttningar inom beståndet, vilket 2014 uppgick till 380 stycken. Under förutsättning att JHAB:s mål rörande sociala kontrakt upprätthålls så finns det bara ett sätt att lösa den uppkomna situationen på – att öka antalet omvandlingar. För att en omvandling till förstahandskontrakt ska ske måste hyresgästen godkännas enligt JHAB:s gängse regler, d.v.s. inga störningar har inträffat, hyran har betalats i rätt tid, skulder eller betalningsanmärkningar finns inte, samt att hyresgästen ska ha egen inkomst. Då försörjningsstöd i dagsläget inte räknas som inkomst är det uppenbart att det kan vara problematiskt för en andrahandshyresgäst med socialt kontrakt att bli antagen som förstahandshyresgäst. Socialförvaltningens uppfattning är att av de två målen om 15 lägenheter per år och tvåprocentstaket så väljer JHAB att prioritera tvåprocentstaket. Det betyder att när taket är nått så har JHAB inget intresse av att släppa fler lägenheter för sociala kontrakt. Systemet slår stopp. Lösningen är att omvandla fler av de befintliga sociala kontrakten till förstahandskontrakt, vilket förutsätter att hyresgästen skött sig under den tvååriga prövotiden och i övrigt uppfyller JHAB:s krav. Och även om hanteringen av de sociala kontrakten säkert kunde bli effektivare så omvandlas i praktiken väldigt få av de sociala kontrakten då JHAB inte godkänner försörjningsstöd som inkomst. Hyresgästen sitter fast i ett socialt kontrakt även om denne skött sig prickfritt. Socialförvaltningen bedömer att cirka 85 procent av hyresgästerna i de sociala kontrakten är beroende av försörjningsstöd. Socialförvaltningens uppfattning är att systemet så som det fungerar idag är dysfunktionellt, det leder till en inlåsningseffekt. Om JHAB godkände försörjningsstöd som inkomst skulle dock situationen förändras radikalt. Då skulle bostadssökande med försörjningsstöd finnas på den ”vanliga” bostadsmarknaden, medan de sociala kontrakten kunde reserveras för personer med t.ex. skulder eller sociala problem. Socialförvaltningen har tidigare haft avtal med privata fastighetsägare i kommunen om sociala kontrakt. Detta kan vara både bostadsrätter och hyresrätter, och rör sig ofta om s.k. insprängda lägenheter. Diskussion pågår om sociala kontrakt inom nyproduktionen i Barkarbystaden. Socialförvaltningen bedömer att man har cirka 20 mnkr i merkostnader per år för hanteringen av bostadsbristen (se bilaga 1). I denna siffra ingår bl.a. hanteringen av sociala kontrakt, men även kostnader för akut hemlöshet i form av vandrarhem, jourplaceringar, skyddade boenden och härbärgen, samt administrationskostnader. Dessa Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 15 (22) kostnader skulle i hög grad påverkas om genomströmningen av de sociala kontrakten vore större. Idag köar cirka 25 personer/familjer till sociala kontrakt, vilkas boende nu måste lösas på annat sätt, ofta till en hög kostnad. Enligt socialförvaltningen är en lösning att tillgodoräkna försörjningsstöd som inkomst. Då skulle genomströmningen av de sociala kontrakten öka och kunna erbjudas de grupper som är i större behov av dessa. Man bedömer13 att merkostnaderna vid en sådan åtgärd skulle kunna sjunka till strax över 3 mnkr, alltså en potentiell kostnadsbesparing på nära 17 mnkr per år. Merkostnaderna beror alltså inte enbart på att försörjningsstöd inte räknas som inkomst, men det är en del av bilden. Bedömningen bygger på antagandet att 280 hushåll med försörjningsstöd idag bor i annan kontraktsform än förstahandskontrakt. Alla hushåll kanske inte blir godkända för förstahandskontrakt ändå, t.ex. p.g.a. skulder eller eventuella tidigare avhysningar, men även om kostnadsbesparingen är bara hälften av detta så är det mycket pengar. Totalt är cirka 800 hushåll per månad i Järfälla beroende av försörjningsstöd. 5.3.2. Generella synpunkter på att acceptera försörjningsstöd som inkomst JHAB accepterar som bekant i dagsläget inte försörjningsstöd som inkomst. Bolaget ser inte positivt på att tillåta försörjningsstöd som inkomst, och detta av flera skäl. För det första framhåller man att försörjningsstöd överhuvudtaget inte är jämförbart med en varaktig inkomst, då det inte finns några garantier för framtida försörjningsstöd. För det andra tror man att kötiden för köande med inkomst till en lägenhet kommer att förlängas då köande med försörjningsstöd i ett sådant läge kan komma att erbjudas lägenheter de tidigare inte hade möjlighet att få – konkurrensen om de lediga lägenheterna ökar. För det tredje bedömer man att den bostadsstrukturella segregationen kan komma att öka när sökande med försörjningsstöd når över tröskeln för att få en lägenhet – allmännyttan får alltmer en prägel av social institution, medan hyresgäster som har det bättre ställt ekonomiskt bor hos privata fastighetsvärdar. Enligt JHAB har redan de egna hyresgästerna en inkomst som ligger under genomsnittet i Järfälla. Den enda fördelen man kan se är att det är positivt med fler potentiella hyresgäster vid vakanser. Frågan om olagliga andrahandskontrakt berörs; JHAB har ingen egentlig överblick över detta men bedömer att upp till 10 procent av det totala antalet kontrakt kan vara olagliga (alltså över 500 st). Då personer med försörjningsstöd i viss mån är utestängda från den lagliga bostadsmarknaden i kommunen finns det anledning att tro att den olagliga marknaden krymper om försörjningsstöd accepteras som inkomst. Socialförvaltningen å sin sida poängterar att försörjningsstöd egentligen inte skiljer sig från andra inkomstformer som JHAB accepterar. Varken a-kassa eller studiebidrag, som båda accepteras, kan ses som varaktiga inkomster. Även de kräver en motprestation, precis som försörjningsstöd. Socialförvaltningen har svårt att se att kötiden i den externa kön skulle påverkas särskilt mycket om försörjningsstöd skulle accepteras som inkomst. Merparten av de med försörjningsstöd har idag ordnade bostadsförhållanden, och en tillökning med ett par hundra personer till den externa köns idag drygt 5 000 köande skulle antagligen inte påverka mycket. Dessutom står säkert de flesta av dem redan i den externa kön, men har inte möjlighet att tacka ja till ett kontrakt då försörjningsstöd ju inte räknas som inkomst. Vidare finns ett mänskligt perspektiv på frågan – varför exkludera de med försörjningsstöd rätten till en bostad? Om personer med försörjningsstöd hade rätt till bostad på lika villkor som 13 PM angående bostäder. Socialförvaltningen i Järfälla kommun 2015. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 16 (22) befolkningen i övrigt skulle de känna sig mer betrodda och inte lika mindervärdiga. Här anser socialförvaltningen att allmännyttan har ett samhälleligt ansvar att bära. Socialförvaltningen uppfattar det vidare som att man idag dels åtagit sig rollen som hyresvärd i det att man står för förstahandskontrakten rörande de sociala kontrakten, och dels att man agerar som en bostadsförmedling i det att någon måste bedöma vilka personer som ska ges förtur till dessa kontrakt eller andra boendeformer. Detta är inte, och bör inte vara, en socialförvaltnings profession14. Dagens inlåsningseffekt leder till att socialförvaltningen måste säga nej till hjälpbehövande eller ställa dem i kö, antalet sociala kontrakt räcker helt enkelt inte till. Det är dålig medborgarservice. Dessutom, om de hjälpbehövande kunde fokusera på annat än att lösa bostadsfrågan skulle de ges bättre möjligheter att ta itu med sina livssituationer. Det är en fråga om livskvalitet. Dessutom bör barnperspektivet vägas in i frågan då många av de hjälpbehövande är barnfamiljer. Samtidigt är det viktigt att skilja mellan de som av ekonomiska skäl är beroende av försörjningsstöd och de som har andra sociala problem. Det finns exempel på personer som har försörjningsstöd bara för att hyran är för hög. Avslutningsvis har representanter för åtta olika kommunala bostadsbolag som tillämpar principen att acceptera försörjningsstöd som inkomst hörts. Tillsammans ingår 115 000 hyreslägenheter i dessa bostadsbolags bestånd. Gemensamt för samtliga är att de tillämpat denna princip i flera år, och att försörjningsstöd från hemkommunen förutsätts. Inte i något fall kan man påvisa att denna princip har påverkat vare sig störningsproblematik, kravärenden eller avhysningar. Inte heller tycks det finnas något samband med lägenhetsomsättningen, andrahandsuthyrningarna eller kötiden. Oron för att godkännandet av försörjningsstöd som inkomst skulle leda till dylika problem tycks därmed vara obefogad. Samtliga respondenter anger att principen att acceptera försörjningsstöd som inkomst inte är en stor fråga, och att den är väletablerad. Uppfattningen att tillämpningen av principen är ett sätt att underlätta bostadsförsörjningsfrågan framkommer – detta anses vara allmännyttans ansvar. Vidare finns en potential för att minska floran av alternativa kontraktsformer såsom sociala kontrakt etc. Och eftersom socialtjänsten måste godkänna hyresavtalet kan man säga att hyresbeloppet garanteras. För hyresgästen med försörjningsstöd innebär rätten till ett förstahandskontrakt också ett erkännande – personen äger själv frågan om rätten till en bostad, vilket torde vara positivt sett ur en psykosocial aspekt. Genom att tillämpa principen behandlas alla bostadssökande på lika villkor. Även befintliga hyresgäster kan ju hamna i en situation där de blir beroende av försörjningsstöd, varför skulle då försörjningsstödsberoende utan kontrakt hanteras annorlunda? I den mån störningsproblematik förekommer bland hyresgäster med försörjningsstöd så är respondenternas uppfattning att detta främst rör försöks- och träningslägenheter eller andra former av sociala kontrakt där socialtjänsten innehar förstahandskontraktet. Dessa hyresgäster är i hög grad försörjningsstödsberoende, men har en helt annan problembild än förstahandshyresgäster med försörjningsstöd. I ett par fall, Malmö och Stockholm, anger responden14 Angående beslutsrätt i förtursärenden: Enligt genomförd juridisk prövning har bedömningen gjorts att Bostadsförmedlingen i Stockholm AB inte kan administrera förtursärenden åt andra kommuner än Stockholms stad. Ett sådant förfarande antas stå i strid med kommunallagens (1991:900 2 kap 1§) bestämmelser om den kommunala kompetensen. Vid en eventuell ökad integrering mellan JHAB och Bostadsförmedlingen i Stockholm AB måste eventuell förturshantering kvarstå genom överenskommelse mellan socialförvaltningen i Järfälla och JHAB. Dessa lägenheter hanteras därmed lokalt och når aldrig Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. Detsamma gäller för JHAB:s interna byteskö. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 17 (22) terna att problem med boendesocial segregation kan uppstå till följd av principen att acceptera försörjningsstöd som inkomst. Dessa personer har ofta kort kötid och hamnar därför i de minst attraktiva områdena, emellanåt i relativt hög koncentration. Men samtliga respondenter understryker samtidigt att det är ytterst vanskligt att dra några säkra slutsatser om vilka konsekvenser implementeringen av principen ger, det finns så många kommunicerande kärl i hanteringen att det är svårt att isolera en enskild fråga som denna. 6. ÖVERVÄGANDEN 6.1. Lokal bostadsförmedling i Järfälla En lokal kommunal bostadsförmedling kan ses som ett verktyg för att underlätta kommunens ansvar för bostadsförsörjningen. En sådan lösning kräver dock att bostadsförmedlingen har en tillfredsställande överblick över bostadsmarknaden, d.v.s. avtal med de privata fastighetsägarna. Dessas incitament att samarbeta med en lokal bostadsförmedling vid sidan av BFSAB bedöms som relativt svaga. För JHAB:s del skulle inrättandet av en lokal bostadsförmedling innebära en renodling mot verksamheten som fastighetsbolag, vilket är positivt mot bakgrund av JHAB:s uppdrag om nyproduktion. Ur ett bostadssocialt perspektiv skulle inrättandet av en lokal bostadsförmedling innebära en förbättring i och med en högre grad av transparens och enkelhet i förmedlingen av bostäder, samt en mer rättvis förtursbedömning. För de bostadssökande torde inrättandet av en lokal bostadsförmedling betyda ett enklare system än dagens, även om det samtidigt medför en möjlig ytterligare kökostnad. En lokal bostadsförmedling kan dock inte erbjuda de bostadssökande någon möjlighet att söka bostad utanför kommungränsen, för detta krävs att man står i BFSAB:s kö. Slutligen är det värt att poängtera att en lokal bostadsförmedling inte löser grundproblemet: bostadsbristen. Fördelar: Erbjuder ett transparent kösystem och ett rättvist förturssystem Ökad kommunal kontroll över omsättningen av hyresbostäder Erbjuder möjlighet att samla alla lediga objekt i Järfälla i samma kö Nackdelar: Kostnad för kommunen att bygga upp och driva en lokal bostadsförmedling Kostnad för den bostadssökande i form av köavgift och förmedlingsavgift Svårigheter att få privata fastighetsägare att lämna objekt till lokal bostadsförmedling 6.2. Ökad integrering med Bostadsförmedlingen i Stockholm AB En ökad integrering med BFSAB kan se ut på flera olika sätt. En möjlighet är att lämna över den externa kön för avveckling på några års sikt och enbart behålla den interna kön och förturshanteringen inom kommunen. Detta är ett steg mot en fullskalig integrering. En annan möjlighet är att behålla JHAB:s nuvarande fördelningsprincip men att släppa merparten av nyproduktionen till BFSAB. Båda fallen innebär en gradvis renodling av JHAB som fastighetsbolag. Det finns inga belägg för att JHAB vid endera lösningen skulle tappa rådighet över förmedlingen då det är bolagets egna uthyrningsregler som fortsätter gälla. För de bostadssökande får dock en ökad integrering konsekvenser. Visserligen är det sant att en ökad integrering innebär att bo- Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 18 (22) stadssökande i Järfälla får tillgång till en betydligt större marknad, under förutsättning att de ställer sig i eller integreras i BFSAB:s kö. Samtidigt kommer konkurrensen om bostäderna i Järfälla att öka till följd av att en betydligt större kundgrupp får möjlighet att söka dessa. Detta kommer att leda till längre kötider, men också till ökad inflyttning från utanför kommungränsen. Ett alternativ här är att behålla den externa kön men att släppa merparten av nyproduktionen till BFSAB, vilket kan sägas vara en medelväg mellan dagens lösning och en fullskalig integrering. Fördelar: Regional samordning av bostadsförmedling bättre lämpat att hantera en gemensam arbets- och bostadsmarknad Ökad exponering av Järfälla som geografisk plats gentemot länet och riket Tillgång till väletablerad och effektiv organisation utan kostnad Breddad marknad för de bostadssökande i Järfälla Minskade administrativa kostnader för JHAB Nackdelar: Längre kötid för bostadssökande i Järfälla Köavgift för att stå i BFSAB:s kö 6.3. Att räkna försörjningsstöd som inkomst Utredningen visar att en förändring som innebär att JHAB börjar acceptera försörjningsstöd som inkomst kommer att ha stora effekter på hanteringen av de sociala kontrakten i Järfälla. Den inlåsningseffekt som man kan se idag, där de som har sociala kontrakt inte kommer vidare p.g.a. försörjningsstöd och därför få nya sociala kontrakt upprättas, skulle till stora delar kunna elimineras genom en sådan förändring. För det första skulle det betyda att socialförvaltningen skulle kunna fokusera på de grupper som är i verkligt behov av sociala kontrakt, och för det andra skulle det betyda att kostnaderna för akut hemlöshet etc. skulle minska avsevärt. Det finns vidare inga indikationer på att hyresgäster med försörjningsstöd skulle generera mer problem, eller att försörjningsstöd skulle vara en mer osäker inkomst än andra bidragsformer som accepteras idag. Det är också troligt att ett erkännande av försörjningsstöd som inkomst skulle ha positiva psykosociala effekter för de personer som befinner sig i en sådan situation i och med att de tillerkänns rätten att inneha en bostad. Fördelar: Minskande antal andrahandsuthyrningar och andra upplåtelseformer Minskade kommunala kostnader för akut hemlöshet och annat boende via socialtjänsten Förbättrad funktionalitet av hanteringen av sociala kontrakt Nackdelar: Ökad efterfrågan genererar möjligen längre bostadsköer Möjlig risk för boendesocial segregation 7. SLUTSATSER Valet mellan en kommunal bostadsförmedling och en ökad integrering med BFSAB är i allt väsentligt ett politiskt vägval; det handlar om för vem en bostadsförmedling ska finnas till. Å ena sidan är en lokal bostadsförmedling sannolikt den lösning som Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 19 (22) bäst tillvaratar befintliga Järfällabors intressen, å andra sidan är det just en lokal lösning som inte tar några regionala hänsyn. En ökad integrering med BFSAB har å ena sidan potential att öka inflyttningen till Järfälla från regionen, men betyder å andra sidan sannolikt längre kötider för dagens Järfällabor. Det ena är en kommunal lösning för kommunala behov, det andra är en regional lösning för regionala behov. Vad gäller en lokal bostadsförmedling så är det flera pusselbitar som måste på plats för att organisera detta. Val av organisationsform, riggande av organisation, finansiering, samt avtal med privata fastighetsägare för att nämna några. Just avtal med privata fastighetsägare är en viktig faktor som idag är mycket osäker. I en region med gemensam arbets- och bostadsmarknad är en kommunal bostadsförmedling inte det självklara valet. En ökad integrering med BFSAB kan genomföras med relativ lätthet. Ett alternativ som pekar mot en mjuk övergång till fullskalig integrering är att släppa JHAB:s externa kö till BFSAB med en tidsatt avvecklingstid. En medelväg och ett alternativ till detta vore att behålla befintligt kösystem men släppa merparten av kommande års nyproduktion till BFSAB. Båda alternativen öppnar upp Järfällas bostadsmarknad mot länsmarknaden och kommer att leda till ökad konkurrens om bostäderna, men i olika grad och takt. Frågan om huruvida JHAB ska godkänna försörjningsstöd som inkomst eller inte har inte samma karaktär av vägval; utredningen visar på ett antal fördelar med en sådan reform utan några tydliga nackdelar. Framför allt skulle det innebära att hanteringen av sociala kontrakt skulle underlättas avsevärt, men det är också möjligt att argumentera för att allmännyttan har ett samhälleligt ansvar för att tillgodose alla invånares bostadsförsörjning. Utredningen rekommenderar i så fall att endast försörjningsstöd från Järfälla kommun accepteras som inkomst i bostadshänseende. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 8. 20 (22) LITTERATUR- OCH KÄLLFÖRTECKNING Bostadsmarknaden 2013-2014. Boverket. Bostadsmarknadsenkäten 2014. Boverket. Bostad sökes. Slutrapport från den nationella hemlöshetssamordnaren. Regeringskansliet 2014. En fast punkt. Vägledning om boendelösningar för hemlösa personer. Socialstyrelsen 2010. Hemlöshet – en fråga om bostäder. Slutrapport för länsstyrelsernas hemlöshetsuppdrag 2012-2014. Länsstyrelserna 2015. Hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden 2011 – omfattning och karaktär. Socialstyrelsen 2011. Hem & Hyra 26 september 2011. Hem & Hyra 24 september 2012. Järfällahus årsredovisning 2013. Järfällahus årsredovisning 2014. Järfälla i siffror 2013. Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Motverka hemlöshet och underlätta inträdet på bostadsmarknaden. Länsstyrelserna 2015. Nyanländas boendesituation – delrapport. Boverket 2015. PM angående bostäder. Socialförvaltningen i Järfälla kommun 2015. Stockholms bostadsförmedlings årsredovisning 2013. Stockholms bostadsförmedlings årsredovisning 2014. www.bostad.stockholm.se www.boverket.se www.jarfallahus.se Ägardirektiv Järfällahus AB 2011-09-30, rev. 2011-11-07. Överenskommelse mellan Järfällahus AB och socialförvaltningen i Järfälla kommun 2013-10-23. Intervjuer 2015-03-30 Micasa Fastigheter i Stockholm AB, Anne Tawastman, hyresjurist 2015-03-30 AB Stockholmshem, Birgitta Gradin, chef bostadsuthyrning 2015-03-30, AB Familjebostäder, Madeleine Penton, enhetschef fastighetsavdelningen/bostäder 2015-03-31 Svenska Bostäder, Fredrik Juhnell, uthyrningsansvarig 2015-04-01 MKB Fastighets AB, Eva Wiberg-Sunzel, bosocial utvecklingsstrateg 2015-04-08, Halmstads Fastighets AB, Ulf Nilsson, chef affärsutveckling och kommunikation 2015-04-08 Järfällahus AB, Olof Lindholm, verkställande direktör, och Katharina Arvidsson, marknads- och informationschef 2015-04-09 Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, Håkan Aderö, fastighetsägaransvarig marknad, och Mona Lindén, förmedlingschef 2015-04-10 Roslagsbostäder AB, Helen Wallin, marknadschef 2015-04-13 Stena Fastigheter AB, Mikael Röjdemark, fastighetschef 2015-04-13 ByggVesta, Sören Lindqvist, förvaltningssamordnare 2015-04-13 Fastighets AB Tornet, Niclas Nordqvist, regionchef 2015-04-13 Telge Hovsjö, Buchra Gebara, uthyrningsansvarig 2015-04-14 Värmdöbostäder, Kerstin Engström, kundtjänstansvarig 2015-04-15 Huge Fastigheter AB, Anders Daniels, affärsområdeschef boende Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 21 (22) 2015-04-16 Diligentia Bostäder AB, Fredrik Brorsson, marknadsområdeschef bostäder Stockholm 2015-04-16 Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna, Ann-Christin Hultgren, marknadschef 2015-04-21 Folksam Fastigheter, Stefan Lärfars, marknadsområdeschef 2015-04-21 Willhem, Veronika de Jonge, förvaltningsassistent 2015-04-22 Socialförvaltningen i Järfälla kommun, ledningsgruppen för individ- och familjeomsorgen (gruppintervju15) 2015-04-23 Wallenstam AB, Ulrika Ericsson, uthyrningskoordinator 15 Lotta Erlandsson, avdelningschef individ- och familjeomsorgen, Britt-Marie Bjerver, enhetschef ungdomsenheten, Elin Gowland, enhetschef vuxenenheten, Rosmarie Gustafsson, enhetschef försörjningsstödsenheten, och Annika Larsson, enhetschef barnenheten. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP 2015-05-12 22 (22) BILAGOR Bilaga 1. Socialförvaltningens kostnadsbedömning av bostadssituationen idag samt om JHAB godkände försörjningsstöd som inkomst. Kategori Kostnad idag (per år) 50 hushåll får bostadsbidrag 200 hushåll får ett förstahandskontrakt med lägre hyra Kostnad för tillfälliga boenden Kostnad för tillfälliga boenden (etablering) Kostnad för skyddat boende Kostnad för jourplaceringar Kostnad för ungdomar/personer med missbruksproblem Administrationskostnad Totalt Kostnad om försörjningsstöd godkänns som inkomst (per år) 1 200 000 4 800 000 0 0 4 000 000 0 1 500 000 0 1 000 000 1 500 000 3 000 000 500 000 750 000 1 500 000 3 000 000 20 000 000 500 000 3 250 000 Källa: PM angående bostäder. Socialförvaltningen i Järfälla kommun 2015. Utredning Bostadsförmedling i Järfälla(201881)_TMP
© Copyright 2024