Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2015 Varmt
RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2015 RUBRIK B Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog! Svensk Fastighetsmarknad, Fokus Skog, vänder sig till dig som är intresserad av skogsfastigheter och kanske vill utveckla ditt fastighetsinnehav. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska skogsfastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om bedömda genomsnittliga värden för skogsmark och prisutvecklingen för skogsfastigheter i Sveriges alla län. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. InnehållSid NAI Svefa Skogsfastighetsindex2 Skogsmarknaden4 NAI Svefa 20 år 7 Norrbotten8 Västerbotten10 Jämtland12 Västernorrland14 Gävleborg16 Dalarna 18 Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastig- Värmland20 hetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter, Västmanland23 har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastighetsbranschen. Detta ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog! Örebro24 Uppsala26 Södermanland29 Tema30 Stockholm32 Östergötland35 Jönköping36 Västra Götaland Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa 38 Gotland41 Kalmar42 Kronoberg44 Halland46 Blekinge47 Skåne48 Om Svensk Fastighetsmarknad50 Om NAI Svefa 51 Våra adresser 53 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Tryck: Sib-Tryck Holding AB Fokus Skog 2015 Varmt välkommen till årets upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog! Fjolåret blev händelserikt för Skogssverige. Exportnäringen fick återigen välbehövlig draghjälp av den sjunkande kronkursen, med ökade exportvolymer till USA som följd. Det förbättrade affärsklimatet gav i sin tur virkesprisuppgångar, vilket tillsammans med det låga ränteläget nog får betraktas som en del av förklaringen till att den breda prisnedgången på skogsfastigheter, som inleddes hösten 2011, har stannat upp i en stor del av landet. Under några dagar i slutet av sommaren brann 14 000 hektar i Västmanland, vilket blev en påminnelse om vilken begränsad möjlighet människan har att ingripa under en pågående naturkatastrof, men även om den roll som branden historisk haft för våra boreala ekosystem. Mycket har onekligen hänt. Vad tror du om 2015? År 2015 har redan blivit ett år som kommer att gå till den fastighetsekonomiska historien. Men perspektivet är, än så länge i varje fall, inte naturkatastrofer utan den aldrig tidigare skådade räntepolitiken. I februari sänkte Sveriges Riksbank för första gången någonsin reproräntan till negativa räntenivåer och strax därpå följde ytterligare en räntesänkning. Riksbanken pekar i sin motivering på ökade ekonomiska osäkerheter och en värld i otakt och ser räntesänkning tillsammans med köp av stadsobligationer som verktyg för att pigga upp den slokande svenska inflationskurvan. För exportföretagen har den försvagade kronkursen blivit en betydande konkurrensfördel gentemot övriga virkesproducerande länder. När nu den amerikanska centralbanken börjar snegla mot en första räntehöjning i spåren av en spirande konjunktur, så gör nog svensk skogsnäring rätt i att driva på det strukturarbete som inletts i hopp om att hitta nya marknader, för valutaeffekten förändras som bekant över tid. Prisnedgången på skogsfastigheterna har stannat av sett till ett rikssnitt och en försiktig uppgång märks i södra och mellersta Sverige. Jämfört med 2014 har även transaktionsvolymen ökat, vilket kan tolkas som att marknaden tagit till sig den nya nivån och att nedgången bottnat för den här gången. Sett till transaktionsvolym per län så fortsätter den förskjutning mot södra och västra Sverige som vi kommenterat tidigare år. Kartan med transaktionsvolymen i rapportens början illustrerar tydligt vilka värden som omsätts länsvis och det summerade värdet av alla jord- och skogsfastigheter som Paul Nord Affärsområdeschef Skog och Lantbruk Mikael Lundbäck Skogsindexansvarig såldes förra årert i Skåne är större än Norrbottens, Västerbottens och Jämtlands län tillsammans. Även om skogsägarna det senaste årtiondet tvingats vänja sig vid allt mer frekventa stormar så blev år 2014 ett dystert år sett till skogsskadorna. Branden i Västmanland blev med sina 14 000 hektar den mest utbredda skogsbranden sedan 1933. I rapportens mittuppslag berättar vi mer och ger ett skogshistoriskt perspektiv över skogsbränders påverkan på landets skogar. För 20 år sedan, år 1995, föddes Svefa ur dåvarande Lantmäteriverkets fastighetsvärderingsenhet. Bakgrunden var den renodling och effektivisering av statsapparaten som följde i spåren av fastighetskrisen och en politisk opinion hävdade envist att myndigheter inte skulle bedriva uppdragsverksamhet. De närmast föregående åren hade varit mycket turbulenta för Sverige. Förutom fastighetskrisen, som hade inneburit massiva nedskrivningar av fastighetsvärdena, rusade räntan samtidigt som arbetslösheten var historiskt hög. I ett internationellt perspektiv hade USA engagerat sig i kriget i Kuwait och många länder brottades med de ekonomiska svårigheter som kort och gott kallades valutakaoset i Europa och kortfattat berodde på ett växelkurssystem som fungerade allt sämre med den rörligare internationella kapitalmarknaden. Lyckligtvis har Svefas resa gått väl och det är en stark 20-åring som i dag blickar ut över Sverige. Vi har vuxit inte bara sett till omsättning, resultat och storlek utan även genom att utveckla fler verksamhetsgrenar på Svefaträdet. Var vi kommer att vara om 20 år och hur vi då kommer att se tillbaka på 2015, det får framtiden utvisa – välkommen att följa oss på resan! Magdalena Stjerndahl Redaktör Niklas Lundberg Projektledare NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 2 Var är det bäst att köpa skog? NAI Svefa Skogsfastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för ett framgångsrikt investeringsbeslut. Var är det över tid lönsammast att investera pengar i skogsfastigheter i Sverige? Indexet är ett rankingsystem för länens fastighetsmarknad vad avser skogsdominerade fastigheter där underlag för analysen utgörs av offentlig statistik samt nyckeltal från marknaden. 1Stockholm 62 l l l Indexnivån bör ses utifrån ett långsiktigt perspektiv med fokus på den värdetillväxt, avkastningsmöjlighet, alternativa markanvändning med mera som respektive län uppvisar. Lägesfaktorn har en betydande del i indexet då den långsiktigt bedöms vara en viktig riskfaktor för en investerare. Detta medför att de län som har större tillväxtregioner gynnas något mot glesbygdslänen. 2 Västra Götaland 56 l l l 3 Uppsala 56 l l l 4 Skåne 55 l l l 5 Halland 54 l l l 51 l l l TIO PARAMETRAR LIGGER TILL GRUND FÖR NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 6 Jönköping 7 Södermanland 47 l l l 8 Kronoberg 46 l l l 8 Västmanland 46 l l l 10 Västerbotten 45 l l l 3 Hur mycket framtida produktionsförmåga som kan köpas för länets medelprisnivå 11 Gävleborg 44 l l l 11 Östergötland 44 l l l 4 Jaktarrendenivå 13 Värmland 41 l l l 13 Norrbotten 41 l l l 15 Örebro 40 l l l 15 Kalmar 40 l l l 8 Befolkningsutveckling 15 Dalarna 40 l l l 9 Arbetslöshet 18 Blekinge 36 l l l 10 Villapriset i länets ekonomiska centrum 19 Västernorrland 35 l l l 20 Jämtland 31 l l l 21 Gotland 18 l l l 1Skillnaden mellan medelpriset på länets fastighetsmarknad och regionala virkespriser 2 Prisutvecklingen på skogsfastigheter senaste 12-månadersperioden 5 Närhet till marknad, till exempel ett starkt grannlän eller utlandet 6 Befolkningsmängd 7 Medelinkomst per person Pris-Befolknings Län Skogsindex utveckling utveckling ”Trafikljusen” redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet för riket. Röd signalerar sämre värde, gul ett värde i nivå med genomsnittet och grönt ljus ett bättre värde än genomsnittet. Genomsnittet för Skogsfastighetsindex är 44, det vill säga i nivå med Gävleborgs och Östergötlands index. Den genomsnittliga prisutvecklingen över alla län för skogsfastigheter är 0,4 procent. Tio län har haft en positiv prisutveckling under den senaste tolvmånadersperioden medan sex län haft en negativ prisutveckling. Genomsnittet av befolkningsutvecklingen i länen var vid senaste officiella presentationen 0,79 procent. NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 3 Transaktionsvolymen för skogsfastigheter har precis som fastighetsprisutvecklingen visat ett trendbrott under den senaste 12-månadersperioden. För hela riket har transaktionsvolymen ökat med 17 procent och prisutvecklingen visar på en ökning med 0,4 procent. Volymsförändringen ser emellertid olika ut för olika landsdelar; södra Sverige ligger nära rikssnittet medan mellersta Sverige ökar med nästan 50 procent. I norra Sverige syns även i år en tydlig nedgång, cirka 10 procent i transaktionsvolym. I Mellansverige har fastighetspriserna sjunkit med en knapp procent medan transaktionsvolymen gått upp kraftigt. Detta kan tolkas som att botten är nådd för fastighetspriserna och att aktörerna på marknaden börjat göra affärer på den nya lägre nivån. Detta gäller mellersta Sverige som helhet, när länen analyseras ett efter ett kommer fler faktorer in som påverkat fastighetsprisutvecklingen. Även virkespriserna har under det senaste året utvecklats i linje med skogsfastighetspriserna, både i riket som helhet och i de tre landsdelarna. I norra och södra Sverige följs alltså virkespriser och fastighetspriser åt även i år, medan mellersta Sverige uppvisar näst intill oförändrade fastighetspriser – men ökade virkespriser och kraftigt ökad transaktionsvolym. De två senare faktorerna ger tillsammans stöd till bedömningen att fastighetspriserna inte bara har slutat att sjunka utan även har potential att stiga under kommande år förutsatt att virkespriserna förblir stabila även på längre sikt. Analysen baseras på grundprislistor som presenteras offentligt men de verkliga förändringarna på respektive lokal marknad är ofta större om hänsyn även tas till förändringar i prislistepåslag med mera. Sverige är ett mycket avlångt och varierande land och även de skogsliga förutsättningarna skiljer sig över landet. Marknadspriserna för jakträttighet är exempelvis 17 gånger högre i de dyraste delarna av landet jämfört med de billigaste. I vårt index påverkar ett högt jaktpris indexet positivt, vilket också är riktigt ur investerarens perspektiv, men om vi istället ser det ur den jaktintresserades perspektiv så kan man delvis vända på resonemanget. Om man är intresserad av en typ av jakt där inte vilttäthet, närhet till tätort med mera är det viktigaste så får man mycket jaktmark för pengarna i de nordligaste delarna av landet. För 5 000 kr per år kan man i Norrbotten få jaga på över 300 ha medan man i Skåne får hålla till godo med cirka 10 ha. Denna stora skillnad i pris för jakten, och även skillnaden i pris för skogsfastigheter, har gjort att vissa fastigheter som bjuds ut till försäljning i norr köps som rena jaktfastigheter av köpare från såväl norr som söder. För att ytterligare tydliggöra förhållandet kan man konstatera att ett jaktvärde i Skåne kapitaliserat på evig tid når upp till nästan halva marknadsvärdet för skogsfastigheter i Norrbotten, räknat per ha. Färgen på cirklarna i kartan illustrerar vilket trafikljus varje län har fått i NAI Svefa skogsfastighetsindex gällande februari 2015, som också visas och förklaras närmare i tabellen på nästa sida. Storleken på cirklarna illustrerar transaktionsvolymen för obebyggda lantbruksenheter i varje län under år 2014. Ju större cirkel desto högre transaktionsvolym. I årets skogsfastighetsindex hittar man färre röda trafikljus än i fjol. Den enklaste tolkningen är att marknaden har vänt från några procents nedgång i föregående rapport till en liten uppgång i årets. Röda eller gröna trafikljus förklaras dock inte så mycket av den nationella prisutvecklingen som av hur stor spridning det är mellan länen avseende alla de tio parametrarna som beskrivs här intill. Just i år får Gotland betydligt lägre indexpoäng än i fjol vilket gör att botten av skalan hamnar lägre ner och blir mer utdragen. Detta leder i sin tur till att skalans gröna del kommer att omfatta ett större poängomfång där fler län placerar sig medan färre län placerar sig i skalans röda del. SKOGSMARKNADEN 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på skogsfastighetsmarknaden År 2014 och inledningen av 2015 har inneburit en fortsatt återhämtning inom den svenska skogsindustrin och en generell återhämtning för skogsfastighetsmarknaden. Variationerna inom de båda branscherna är emellertid stora. På industrisidan bygger en möjlighet till vinstökning i stora delar på gynnsammare valutakurser och på fastighetssidan är utvecklingen kraftigt varierande över landet. I korthet kan läget därmed beskrivas som en fortsättning på den utveckling som var synlig redan under år 2013. Många av framgångsfaktorerna vilar på relativt svaga grunder. Världens konsumtion av skogsråvara måste öka för att stabilitet ska kunna uppnås. Svensk ekonomi fortsätter att återhämta sig och konjunkturen förbättras fortlöpande även om det går långsamt. Sårbarheten för nya bakslag och osäkerheten kring utvecklingen är fortsatt stor. Drivkraften i den svenska ekonomin är framförallt inhemsk efterfrågan och privat konsumtion. Hushållen har under alliansens styre stimulerats av skattesänkningar och inkomsterna har utvecklats väl samtidigt som hushållens förmögenheter har ökat till följd av stigande bostadspriser. Finanspolitiska jobbstimulanser har gett en mycket stark sysselsättningsutveckling, vilket också har bidragit till en stark och ökande privat konsumtion. Ett uthålligt och handlingskraftigt politiskt styre är viktigt för att skapa konsumtionsvilja och fortsatt svensk tillväxt. Det osäkra parlamentariska läget kan i värsta fall innebära minskat förtroende för framtiden och att hushållen drar ner på sin konsumtion till förmån för ett ökat sparande. Exporten hämmas av den relativt svaga ekonomiska utvecklingen i omvärlden, särskilt i euroområdet där återhämtningen går långsamt. Den exportberoende svenska skogsindustrin påverkas inte bara av konjunkturläget i mottagarlandet utan också i högsta grad av valutakurser. Den svenska kronan har tappat i värde under det gångna året. Detta är positivt för exporten, en svag krona innebär att varor som exporteras från Sverige blir billigare för mottagaren. Emellertid har den svagare kronan inte fått det starka genomslag för exporten som VALUTOR MOT SVENSKA KRONOR SEK EUR USD 12 10 8 6 Källa: Sveriges Riksbank 4 2 0 I 2003 I 2005 I 2007 I 2009 I 2011 I 2013 I 2015 skogsbranschen hoppats på. En av orsakerna till den svaga valutan är de räntesänkningar som har skett. I mars 2014 handlades dollarn på nivåer runt 6,40 kr och i december runt 7,70 kr. Euron handlades runt 8,90 kr i mars 2013 och 9,40 i december 2014. Ur dessa valutafluktuationer följer stora delar av de förbättrade marginaler som skogsindustrinäringen nu uppvisar. Det hade känts tryggare om de glädjande förbättringarna byggt på stabila konsumtionsökningar, välgrundade investeringar på industrisidan eller en skogsnäring som bättre svarade mot de produkter som efterfrågas, men så är det tyvärr inte denna gång. Även om omfattande investeringar och forskningsinsatser gjorts på området så är det inte ur detta som den nuvarande framgången kan skördas, men ansträngningarna kommer förhoppningsvis att bära frukt i sinom tid. Mer glädjande är att delar av de förbättrade marginalerna delvis kan hänföras till antydningar av konsumtionsökningar i våra mottagande importländer. Sett till det ekonomiska läget inom landet står vi relativt starka. De svenska hushållens köpkraft ökar i takt med räntesänkningarna även om också faran med en för hög skuldsättning finns där. Fastighetsmarknaden bortom skogen visar ofta på kraftiga värdeuppgångar på de attraktiva lägena och mycket talar för att den kommersiella fastighetssidan är mitt inne i en högkonjunktur. Den troligtvis enskilt starkast påverkande faktorn bakom detta är de låga räntorna. Den låga räntan skapar ett för fastighetsinvesteringar intressant gap mellan räntekostnader och avkastningen från fastigheten. De prisuppgångar som nu sker på den kommersiella fastighetssidan har alltså även de delvis sitt ursprung i penningpolitiska förhållanden. Visst hade det varit tryggare om uppgången i transaktionsmarknaden hade byggt på ökad efterfrågan på lokaler eller en i övrigt stark hyresmarknad, men så är det inte. En het bostadsmarknad råder inte desto mindre i våra tillväxtregioner och förhållandet är där till stora delar uppkommet ur en omfattande och historiskt betingad bostadsbrist som knappast nybyggnationen kommer att mätta inom överskådlig tid. Skogsfastigheter är generellt sett lågt belånade, vilket har sin förklaring i att värdeökningen historiskt sett varit hög inom segmentet. Värdeökningen kombinerat med en låg omsättningstakt för skogsfastigheter skapar en låg belåningsgrad. En stor fördel för SKOGSMARKNADEN 5 köpare i dagsläget är att räntekostnaden är låg. Denna fördel spelar också en stor roll för den pressade lönsamheten inom jordbruket. På jordbrukssidan pågår en fortsatt hög rationaliseringstakt. Relativt stora jordbruksföretag riskerar att slås ut om de inte växer och för att trygga tidigare investeringar så fortsätter brukaren på inslagen bana. Följden blir ökande markpriser till rekordhöga nivåer. Toppnoteringar på över 400 000 kronor per hektar åkermark blir allt vanligare i Skåne. Med den nuvarande låga räntan blir lånekostnaderna låga. För de stora brukningsenheterna är belåningsgraden ofta hög och räntekostnaderna därmed mycket viktiga. Prisökningstakten har emellertid avtagit och en viss utplaning sker nu, men då på en riktigt hög nivå. Läget inom sågverksindustrin har blivit något bättre efter en tid av ekonomisk kris. Det sågas dock mer än marknaden klarar av, vilket leder till ökande lager hos sågverken. Med ökande lager följer oftast en prisnedgång. Ser vi till konsumtionsutvecklingen för sågade trävaror så råder det uppgång inom flera viktiga delmarknader. Svensk konsumtion ökar, konsumtionen i Storbritannien ökar också på grund av större byggaktivitet och Egypten, som är en viktig marknad för sågad furu, är åter på uppgång efter att ha fallit tillbaka under delar av 2014. Att ta marknadsandelar från andra skogsindustriländer leder ofta till prisdumpningar med rekyler i marknaden som följd, medan stabila konsumtionsökningar leder till en stark överlevnad för hela branschen. Nu väntar branschen fortsatt på rejäla konsumtionsökningar i USA och Kina, men de lyser alltjämt med sin frånvaro. På några års sikt bör USA komma att spela en större roll för den svenska sågverksindustrin. Vid finanskrisen mer eller mindre försvann den svenska exporten till USA. I Nordamerika drabbades Kanada, som varit starkt beroende av export till USA, hårdast av krisen. Kanada hade förutom kris i sågverksindustrin också drabbats av stora insektsskador på den levande skogen. Detta löstes snillrikt genom en export av såväl skadat som friskt virke till Kina. Virkesexporten i kombination med att ekonomin har börjat återhämta sig något i USA har medfört att sågverken i Kanada också återhämtat sig något. Det finns nu en etablerad exportmarknad till Kina som Kanada troligtvis inte kommer att släppa. På några års sikt, när husbyggandet tar fart på allvar i USA, kan Sverige och Europa därigenom komma att få spela en större roll som leverantörer av råvara. På bomarknaden i USA finns nu ett stort uppdämt behov som kommer behöva täckas med nybyggnation. Frågan är bara när det kommer att ske. Massa- och pappersmarknaden har sina fortsatta utmaningar med överproduktion av grafiskt papper men stadig konsumtionsökning inom hygien- och förpackningssegmenten. Inom massaindustrin sker det nu stora investeringar i bruken runt om i Skandinavien. I Sverige pågår exempelvis just nu en kraftig utbyggnad av Södra Cell Värö i Halland. Utbyggnaden innebär att produktionskapaciteten ökar markant och bruket kommer att bli ett av världens största för produktion av barrsulfatmassa. Utbyggnaden är beräknad att tas i drift under det tredje kvartalet år 2016. Optimismen i den svenska massaindustrin är god och priserna går uppåt. Den svaga kronan spelar här och för stunden en central roll. Merparten av den svenska pappers- och massaproduktionen används inom EU medan förpackningsprodukterna ofta hittar sina mottagare lite längre bort. Inom energisortimenten med skogsflis och biprodukter från skogsindustrin råder fortsatt kräftgång kring behoven, med förhållandevis låga priser som följd. Orsakerna är säkert flera – milda vintrar, tillgången till alternativa bränslen, exempelvis sopor, är god och de alternativa energikällorna som el och olja håller en lägre prisnivå än på flera år. Fortsatt utbyggnad av landets värmeverk pågår, vilket bör skapa efterfrågan på sikt. Detta bör också det faktum att det också nu förekommer export av bränsleprodukterna till närliggande länder såsom Danmark och Tyskland. Inför riksdagsvalet 2014 presenterades visioner om miljardsatsningar på skogsbranschen och att 25 000 nya jobb skulle skapas inom skogsnäringen fram till år 2020. I regeringsförklaringen och budgetuppgörelsen lyftes flera positiva punkter fram, bland annat vikten av en fortsatt utveckling av skogsnäringen, basindustrins betydelse och fortsatt arbete med förnybar energi. Men det finns även förslag som är mindre positiva. Dessa gäller framförallt infrastruktur, transport och energi. Skogsindustrin är beroende av lastbilstransporter och regeringen vill bland annat införa en avståndsbaserad vägslitageskatt. Svaveldirektivet drabbar framförallt sjötrafiken. Detta är två faktorer som kommer att slå hårt mot både lastbilstransporter och sjötransporter. Regeringens syfte får antas vara att styra över transport till landets järnvägsnät. Men järnvägen är inte så pass utbyggd att den klarar av en större ökning av transporter. Skatteintäkten från vägslitageskatten ska delvis gå till att rusta upp järnvägen, men det kommer att ta tid. Ett ytterligare förslag är att anslagen till bärighetsförbättringar och tjälsäkring halveras. Detta är ytterligare problem för skogsnäringen, som ofta utnyttjar de mindre vägarna för virkestransporterna från skogen. SKOGSMARKNADEN 6 Svaveldirektivet innebär att alla fartyg i Östersjön, Nordsjön och Engelska kanalen får betydligt högre krav på renhet i bränslet. Dessa krav är mycket hårdare än i övriga delar av världen. Priset på bränsle blir högre och detta drabbar inte bara skogsindustrins produkter utan alla typer av gods som fraktas med båt runt Sveriges kuster. Den tidigare regeringen utlovade någon form av kompensation, men något beslut hann aldrig tas. Den nya regeringen kommer inte att kompensera industrin för fördyrade transportkostnader. Svaveldirektivet och vägslitageskatten kommer kräva förändringar och effektiviseringar för industrins fortsatta överlevnad. Summeras skogsindustriernas utvecklingsmöjligheter ser behovet av volymer från skogen goda ut, medan prisfrågan är mer öppen. Kanske är inga större prisökningar att vänta generellt. Inom närmsta tiden kanske mer talar för nedgångar och då framförallt på timmersidan. För en skogsfastighetsköpare så är detta något att ta hänsyn till. Finansieringsavverkningarna brukar ofta vara stora vid ett fastighetsövertagande och det finns generellt en koppling mellan fastighetspris och mängden direktavverkningsbar skog. Det här sambandet visar sig bli tydligare på svagare fastighetsmarknader, oftast i våra glesbygdsområden, medan en prissättning med mindre koppling till skogens avkastning blir vanligare på de hetaste marknaderna. Luleå Umeå Östersund Från år 2013 så började vi se skillnader i prisutveckling mellan glesbygdsområden respektive mer tätortsnära områden. Trenden är att de starka marknaderna fortsätter att växa sig ännu starkare, medan de svagaste ofta visar på tillbakagång. En tydlig trend är också att objekt i glesbygd prissätts till stor del utifrån produktionsförhållanden. Sådant som jakt, tillgång till vackra miljöer och vatten får där ett mindre genomslag. Större prispåverkan får istället egenskaper som tillväxt, vägar och arrondering. Ett nästan motsatt förhållande råder inom tätortsregionerna. För att minimera risken för att läsa in för mycket ”sanning” i det genomsnittliga värdet för en region så har vi i vår rapport valt att lägga till informationen om nivån för det normala prisintervallet, där flertalet fastighetsaffärer görs upp. Enskilda affärer återfinns trots det långt utanför dessa nivåer, så väl högre som lägre. Med det skrivet så handlar en lyckad skogsfastighetsaffär mycket om att skaffa sig goda underlag inför sitt investeringsbeslut och vara lite kall i budgivningen. För om det är avkastning över tid som söks, så är det inte alltid bäst att köpa grannskiftet. Det skiftet kan lika fullt köpas av helt andra känslomässiga skäl. Gävle Falun Uppsala Västerås Karlstad Örebro Eskilstuna Stockholm Norrköping Borås Göteborg Nyköping Trollhättan NAISvefa/Jonedm 150326 © Lantmäteriet Hur ska då en skogsfastighets värde mätas? Det genomsnittliga värdet i kronor per skogskubikmeter är det som oftast förekommer på marknaden. Det får nog sägas vara ett bra mått. Men det är av yttersta vikt att vid jämförelser utifrån detta mått så behöver jämförelsen göras mot rätt typ av objekt. Det duger inte att plocka kända nyckeltal från hästgårdar eller ungskogsfastigheter när ett värde ska bedömas för en obebyggd fastighet med bara gammelskog. Om sådana underlag används vid en fastighetsaffär med motivet en långsiktigt lönsam investering, så har den affären en rejäl uppförsbacke att ta igen. Du riskerar då att betala alldeles för högt pris för just den typen av objekt! Finns det då två spekulanter på en het marknad som resonerar lika illa så landar priset också därefter. Säljaren och mäklaren jublar. Men över tid så kommer troligtvis även den affären bli ”lönsam”. Så har marknaden varit hittills. Det är ju inte svårt att göra en bra affär på en uppåtgående marknad. Härnösand Sundsvall Linköping Jönköping Visby Växjö Kalmar Halmstad Helsingborg Lund Malmö Karlskrona GENOMSNITTSVÄRDEN Nyanserna i Sverigekartan ska illustrera förekommande skillnader i genomsnittsvärden, dels över hela landet och dels inom respektive län. Principen är att ju mörkare nyans desto högre genomsnittsvärde. I februari 2015 finner vi de högsta noteringarna i delar av Skåne och Kronobergs län, med ett snitt på 580 kr/m3sk. De lägsta prisnoteringarna finner vi i Norrbottens län, där genomsnittet ligger på 240 kr/m3sk. Se fokussidor för detaljer. NAI SVEFA 20 ÅR 7 NAI Svefa 20 år 1995 – 2015 1995 bildades Svefa – Svensk fastighetsvärdering AB, som ett statligt bolag avknoppat från Lantmäteriet. 1997 köpte personalen loss företaget från staten och började resan mot det som idag är NAI Svefa. Det kan hända mycket på 20 år. Första verksamhetsåret för Svefa – Svensk fastighetsvärdering AB omsattes knappt 50 miljoner kronor och resultatet blev en förlust med närmare 2 miljoner kronor. Under 2014, som var NAI Svefas tjugonde verksamhetsår, omsattes 162 miljoner kronor, med ett rörelseresultat på drygt 12,8 miljoner kronor. TILLBAKABLICK VARUMÄRKETS UTVECKLING UNDER 20 ÅR Nu är det ju inte bara vi som har utvecklats på olika sätt. En titt bakåt till år 1995 ger en del perspektiv: n I november höjde Riksbanken reporäntan från 8,66 procent till 8,91 procent. Detta för att stävja tendenser till alltför hög inflation. n Vid köp av en skogsfastighet fick man betala omkring 160 kr/ m3sk, genomsnitt på riksnivå. n Den 1 januari blev Sverige, tillsammans med Finland och Österrike, medlemmar i EU som då fick totalt 15 medlemsländer. n I oktober påbörjades byggandet av Öresundsbron, vilken öppnades för trafik 5 år senare. En intressant jämförelse är tunneln genom Hallandsåsen: den började byggas 1992 och är fortfarande inte klar. n En person som föddes 1995 kan idag vara student på ett universitet eller hockeyproffs i NHL eller… n En tallplanta som 1995 knappt nådde upp till fönsterbrädan på ett hus bör vid det här laget ha vuxit långt över taknocken, åtminstone på lite bördigare marker. 1995–1999 1995 skapas SVEFA – Svensk fastighetsvärdering AB genom bolagisering av dåvarande Lantmäteriverkets fastighetsvärderingsenhet. Verksamheten är fokuserad på tjänster inom fastighetsvärdering. Svefa Marknadsanalys – Värdering – Fastighetsrätt 1999–2004 Bolagsnamnet ändras till Svefa AB och verksamheten breddas. I samband med marknadsföringen av det nya bolagsnamnet och de nya tjänsterna moderniseras logotypen som får ett mer stilistiskt utseende och den personella tillväxten har nu påbörjats. n Wikipedia, Spotify, Skype, Google och smartphones fanns överhuvudtaget inte. n Och om vi sträcker oss lite drygt 20 år bakåt i tiden så var skolorna till stor del statens angelägenhet, Televerket skötte telekommunikationerna, Kungliga Postverket skötte brev och paketleveranser och järnvägen och apoteken var statliga monopol. Vad som händer fram till år 2035 är det givetvis ingen som vet. Men med utvecklingen från våra första 20 år i ryggen räds vi inte att ta oss an de kommande årens utmaningar. Tvärtom ser vi fram emot att växa och utvecklas i oförminskad takt och vi hoppas att ni vill följa med oss på den resan! 2004– 2004 blir Svefa exklusiv Sverige-representant för fastighetskonsultnätverket NAI Global och börjar verka under varumärket NAI Svefa. Breddningen av tjänsteportföljen fortsätter och nya verksamhetsgrenar läggs till på Svefaträdet. FOKUS NORRBOTTEN 8 Norrbotten Norrbotten är Sveriges till ytan överlägset största län, det är till stor del täckt av skog och denna skog ser väldigt olika ut i olika delar av länet. Vi rör oss från karg tundra i norr till bördig, kalkrik granskog i sydost. Alla dessa skogar betyder mycket för dem som lever och verkar i dem och alla har de ett värde på marknaden. För länet som genomsnitt har marknadsvärdet varit oförändrat det senaste året. Men vad har genomsnitt med Norrbotten att göra? FASTIGHETSMARKNADEN Det gångna året har präglats av en avvaktande skogsfastighetsmarknad för länet som helhet och det bedömda genomsnittspriset för en skogskubikmeter ligger kvar på samma nivå som i NAI Svefas förra skogsrapport. Transaktionsvolymen ser ut att ha sjunkit även denna tolvmånadersperiod. Norrbotten tappar tre placeringar i NAI Svefas skogsindex för 2015. Placeringsförändringen beror inte på att de oförändrade skogspriserna står sig dåligt mot övriga landet utan istället på en relativt svag befolkningsutveckling samt en relativt sett högre arbetslöshet jämfört med förra året. Även om genomsnittspriset i länet som helhet bedöms ha stått stilla så varierar detta naturligtvis lokalt. En delvis ny trend som kan urskiljas vid analys av sålda fastigheter, är att skog som ligger nära Luleå ofta betalas förhållandevis bra med dagens mått mätt, medan fina objekt i tidigare urstarka Piteå inte gått fullt så dyrt. För några år sedan gällde generellt det omvända, förmodligen tack vare närhet till industrin i Piteå. Den nya situationen följer snarare bostadsmarknaden, där Luleå är väldigt starkt medan Piteå ligger på en betydligt mer modest nivå. Det oförändrade genomsnittspriset är mot bakgrund av en tids sjunkande fastighetspriser en ganska positiv notering. Redan i förra årets rapport fanns tecken på att virkesmarknaden skulle kunna driva fram en vändning för fastighetspriserna, och även om det kanske inte tagit riktig fart ännu så finns grundförutsättningarna för en stigande marknad framöver. Skillnaden i nyckeltal mellan den tätorts- och kustnära skogen och den mest avlägsna, ”fjällnära” och lågproducerande dito kan uppgå till över 100 procent även om en genomsnittlig skillnad mellan kustoch inlandskommuner ligger betydligt lägre. Flera samverkande faktorer bidrar till högre priser vid kusten och lägre i inland och fjäll. Framförallt handlar det om befolkningskoncentration längs kusten, kustnära industri och bättre klimat och skogsproduktionsförmåga. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 9 680 000 Produktiv skogsmark ha 3 864 000 – Bolag %19 – Enskilda %34 – Staten %47 SK OG E N Medelfastigheten ha230 Virkesförrådm3sk/ha87 Tall / Gran / Löv % 53/29/18 Bonitetm3sk/år2,9 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk240 Normalt intervall kr/m3sk 160 – 350 Genomsnitt kr/ha 19 000 Normalt intervall kr/ha 8 000 – 35 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,1 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 0 NAI Svefa Skogsindex Index 41 FOKUS NORRBOTTEN 9 VIRKESMARKNAD Under det gångna året har virkesprislistorna endast justerats i mindre omfattning och någon större upp- eller nedgång på virkesmarknaden har inte noterats. Pappersbruket i Husum kommer att ställas om från pappersproduktion till kartongtillverkning under kommande år, en investering på 1,6 miljarder kronor. Detta påverkar både skogsbolag och skogsägare i hela norra Sverige, bland annat ser Norra Skogsägarna det som en positiv nyhet då det säkrar avsättning för massaveden även i en framtid då efterfrågan på skrivpapper sjunker kraftigt. Föreningen kommer också att investera ca 300 miljoner i sina två sågverk. ANDRA MARKNADSFAKTORER I FOKUS Seskarö sågverk har inte varit i drift på flera år och ägaren Sveaskog deklarerade nyligen att man kommer att sälja sågverksutrustningen snart om ingen intressent som vill försöka starta sågverket igen dyker NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Det händer mycket inom naturvården och skogspolitiken som berör Norrbotten. Senaste nytt i frågan om Änokdeltat i Kvikkjokk är att Naturskyddsföreningen slutligen getts talerätt i avverkningstillståndsfrågor i allmänhet, då de erkänts som sakägare av Högsta Förvaltningsdomstolen i Änokfallet. I mars månad avgjorde så samma instans själva sakfrågan till Naturskyddsföreningens fördel. Utslaget betyder att Skogsstyrelsens beslut att tillåta avverkning var fel. Som prejudikat får det stor betydelse för det fortsatta skogsbruket i områden med höga naturvärden. De kvarvarande skyddsvärda skogarna i fjällområdet synliggörs alltmer, samtidigt som vi har haft regeringsskifte och en virkeskonjunktur som gjort avverkningar mer känsliga för transportavstånd. Sammantaget kan denna ökade uppfyllnad av miljömålen och minskade möjlighet till stordrift i Norrlands inland och fjälltrakter mycket väl leda till att intresset att investera i skog ytterligare minskar i dessa områden. Den kategori som köper skog för att komma åt jaktmarken tjänar däremot på denna utveckling då traditionellt skogsbruk står i konflikt till många typer av jakt. Luleå upp. Om utrustningen säljs kan man inrikta sig på att hitta aktörer som vill bedriva annan verksamhet i lokalerna, och de chanserna bör ju vara större om man inte är begränsad till sågverksverksamhet. Haparanda kommun ställer moraliska krav på Sveaskog att jobben ska skyddas. Samtidigt har det redan gått lång tid och ingen lär starta sågen igenom det inte anses vara lönsamt, åtminstone på sikt. Fallet Seskarö visar att det inte var någon tillfällig, snabb konjunktursvacka för sågverksnäringen som infann sig för ett par år sedan, utan en ny tid av lägre efterfrågan på sågade varor som skapade en mer krävande bransch att verka i. Endast de riktigt starka lyckas överleva och utveckla sig för att så småningom få ta del av bättre tider. Det är kanske så att tiden sprungit förbi Seskarösågen till sist. FOKUS VÄSTERBOTTEN 10 Västerbotten Från vida fjällområden i väster till kusten österut skiftar naturen i huvudsak mellan barrskog och myr. Inlandets vikande befolkningstrend står i direkt kontrast till tillväxtområdena runt kuststäderna Skellefteå och Umeå. Gruv- och skogsindustrin tillhör länets basnäring. Virkespriserna har hållits nere på grund av stor tillgång på skogsråvara efter stormen Hilde. Prisnedgången på skogsfastigheter i länet är bruten, detta bidrog starkt till avancemang i NAI Svefas skogsindex. FASTIGHETSMARKNADEN Den sedan år 2011 nedåtgående trenden, med fallande priser på skogsfastigheter, är nu bruten. Utslaget över länet har snittpriserna enligt vår statistik ökat mellan två och fyra procentenheter. Bidragande orsaker till trendbrottet på fastighetsmarknaden är bland annat den fallande kronan, vilket i sin tur lett till en ljusning för den hårt utsatta skogsindustrin och en viss återhämtning på virkesmarknaden. Dagens exceptionellt låga ränteläge har gjort att allt fler ser skog som ett intressant investeringsalternativ. Därmed finns det goda förutsättningar för att, förutsatt att ränteläget består och situationen på virkesmarknaden inte förvärras, priserna på skogsfastigheter fortsätter att öka något under året. De högsta prisnoteringarna återfinns bland välvårdade skogsfastigheter med ett högt virkesförråd i attraktiva lägen nära de stora kuststäderna Umeå och Skellefteå. En positiv befolkningstillväxt, stark industriell närvaro, goda kommunikationer samt kapitalstarka investerare bidrar till att kusten har en högre prisbild än snittet för länet. Skogspriserna avtar i inlandet och de lägsta nivåerna återfinns i fjällregionen. I fjällregionen kan emellertid andra värden än just skogsmarksvärden, till exempel jakträtt i allmänningsskogar, ge höga prisnoteringar lokalt. Västerbottens positiva prisutveckling på skogsfastigheter i förhållande till andra län under 2014 är den parameter som haft störst påverkan på länets avancemang från plats 14 till plats 10 i NAI Svefas skogsindex 2015. Skog är en långsiktigt trygg investering, som i och med den biologiska skogstillväxten alltid ger en relativt sett bra och stabil avkastning även under tider med fallande fastighetspriser. Dagens ränteläge gör till och med att avkastningen i skogen i många fall ger en bättre utdelning på investerat kapital än många av de räntebärande placeringar som bankerna i dagsläget kan erbjuda. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 5 487 000 Produktiv skogsmark ha 3 104 000 – Bolag %30 – Enskilda %42 – Staten %28 SK OG E N Medelfastigheten ha131 Virkesförrådm3sk/ha102 Tall / Gran / Löv % 42/41/17 Bonitetm3sk/år3,3 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk270 Normalt intervall kr/m3sk 170 – 380 Genomsnitt kr/ha 19 000 Normalt intervall kr/ha 8 000 – 35 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,5 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 2 NAI Svefa Skogsindex Index 45 FOKUS VÄSTERBOTTEN 11 VIRKESMARKNAD ANDRA MARKNADSFAKTORER Älgbetesinventeringen (ÄBIN), som årligen utförs av skogsstyrelsen, visar på en betydande minskning av älgbetesskadorna på tallungskogarna i länet. Från att skadorna historiskt sett ökat något för varje år under 2000-talet så har betesskadorna nu sjunkit till de lägsta nivåerna på tio år. Den stora minskningen visar att skadornas omfattning inte bara beror på älgstammens storlek. Milda och snöfattiga vintrar samt höststormarna gör att älgarna hittar mat på annat håll. Högt betestryck under lång tid har dock lett till att de ackumulerade skadorna inom vissa områden är stora. I de värst drabbade områdena är 20 procent av de träd som i framtiden bedöms kunna producera gagnvirke skadade, vilket kommer att påverka virkeskvaliten under lång tid framöver. I FOKUS Skellefteå har, sedan regeringen antog den Nationella träbyggnadsstrategin under 2000-talets början, etablerat sig som en av Sveriges ledande trästäder. Här finns en lång tradition av att bygga i trä och med utgångspunkt från det tekniska kunnandet rörande modernt NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Länets listpriser på virke och massa har legat stilla under året med en liten höjning mot årsslutet på tall- och grantimmer. Detta har sin naturliga förklaring i att det, efter att stormen Hilde hösten 2013 drabbade länet hårt, funnits god tillgång på virkesråvara. Stormen fällde totalt cirka 3,5 miljoner skogskubikmeter och i de värst drabbade områdena så fälldes lika mycket skog som normalt sett avverkas under ett helt år. Bolagen har därför tvingats ställa in planerade avverkningar och istället prioriterat upparbetningen av stormvirket. Stormvirket ska vara helt ute ur skogarna under sommaren 2015. En minskad efterfrågan på trädbränslen på grund av mildare vintrar och ett lågt elpris har pressat priserna på bioenergi från skogen. Detta har i länet lett till att värmeverken väljer andra mer lätthanterliga bränslen och inte längre efterfrågar flis från grenar och toppar, GROT. Höjda listpriser på virke och massa i länet kan inte väntas förrän höststormarnas inverkan på marknaden avtagit och stabila priser är att vänta även under 2015. Umeå träbyggande så har det i kommunen satsats på trä som byggnadsmaterial för såväl broar och parkeringshus som handelsområden och flerbostadshus. För att öka det industriella träbyggandet i Skellefteå antog kommunfullmäktige i oktober 2014 en träbyggnadsstrategi. Strategin kommer i huvudsak att gälla byggherrarna inom kommunens bolag och övriga verksamhet. Nu kommer det krävas en förklaring om varför trä inte är passande när andra konstruktionsmaterial används samt en redogörelse som visar att man ändå klarar hållbarhetsmålen i byggnationen. Trästrategin blir en viktig del i att öka avsättningen av den lokalt växande träråvaran vilket främjar den lokala skogsindustrin och näringslivet, bidrar till att säkerställa jobben och i förlängningen öka regionens attraktionskraft. FOKUS JÄMTLAND 12 Jämtland Jämtlands län är starkt präglat av skogsbruk och skogsindustri, en stark turistnäring samt småskaligt företagande. Holmen och SCA är de största markägarna i länets norra och mellersta delar medan de har stark konkurrens i markägandet av Bergvik i Härjedalen. Fastighetsprisutvecklingen har varit negativ sedan 2012 men under 2014 avtog takten i nedgången något. Flera av skidorterna i länet befinner sig i en expansiv fas med utbyggnationer av liftar, backar och bostäder. FASTIGHETSMARKNADEN Fastighetspriserna har fortsatt att sjunka under 2014, i linje med den negativa utveckling som startade i samband med raset på virkesmarknaden som inträdde i slutet av 2011. Vår statistik visar att marknaden gått ner ytterligare 5 procent under 2014. Emellertid har den negativa utvecklingen bromsat in under 2014. Vi upplever att marknaden fortfarande noterar låga köpeskillingar och i vissa fall även förvånande höga köpeskillingar. Detta tolkar vi som att marknaden nu blivit försiktigare och mer kräsen – i dag avspeglar köpeskillingarna bättre fastigheternas faktiska produktionsförmågor och värdepåverkande kvalitéer. Marknaden är fortsatt relativt trög men bättre fastigheter når snabbare avslut. De högsta priserna ser vi fortfarande kring Östersund/ Storsjön, Åre, Funäsdalen och i viss mån Vemdalen med omnejd samt i Bräcke och Ragunda kommuner. Detta tolkar vi som att produktiva marker kring Östersund/Storsjön har stor efterfrågan på grund av närheten till befolkningstäta områden. Vintersportorterna drar både genom möjliga förväntningsvärden, genom att det finns kapitalstarka aktörer i angivna områden och för att de liksom många andra fastigheter i fjällnära miljö kan erbjuda värdefull fjällnära småviltjakt och i viss mån även del i älgjakt. De något högre prisnivåerna i Bräcke och Ragunda är ett resultat av en relativt hög produktionsförmåga samt närheten till Västernorrland och de kustnära industrierna. Prisläget i Västernorrland är något högre och de priserna smittar av sig på östra Jämtland. Omsättningen av skogsfastigheter bedömer vi som fortsatt lägre än årsvolymen under perioden 2007 – 2011. Enligt Svefas skogsprisindex tappar Jämtland position i relation till förra året. Skillnaderna mot 2014 utgörs av inbördes skillnader i länslistan där andra län haft en bättre totalutveckling men den egentliga förändringen i Jämtland är i huvudsak den genomsnittliga fortsatta nedgången om cirka 5 procent. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 4 916 000 Produktiv skogsmark ha 2 641 000 – Bolag %51 – Enskilda %42 – Staten %7 SK OG E N Medelfastigheten ha164 Virkesförrådm3sk/ha121 Tall / Gran / Löv % 33/52/15 Bonitetm3sk/år3,4 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk260 Normalt intervall kr/m3sk 215 – 300 Genomsnitt kr/ha 22 500 Normalt intervall kr/ha 12 000 – 35 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,2 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % –5 NAI Svefa Skogsindex Index 31 FOKUS JÄMTLAND 13 VIRKESMARKNADEN De vanligaste sortimenten på länets virkesmarknader är i grova drag timmer, massaved och GROT med en del specialsortiment inom ramen för timmersortimenten. Virkespriserna i länet har generellt legat på en jämn nivå. Timmerpriserna har legat relativt stilla under året, med en liten uppgång i slutet av 2014. Massavedpriset har varit fortsatt lågt med pris för björkmassa som det bäst betalda. Massavedspriset bedöms bli kvar på likvärdiga nivåer och räddas kvar av de många omstruktureringar som massaindustrin gör från tryckpapper mot förpackningar. Priset avseende GROT är fortsatt lågt och marknaden bedöms vara relativt mättad. Efterfrågan på skogsbränsle påverkas negativt av varma vintrar, ökad elproduktion från vindkraften och relativt stor tillgång på restprodukter från övrig virkesproduktion, vilket är ett billigt alternativ. ANDRA MARKNADSFAKTORER Vi bedömer framtiden för skogsfastigheter i länet som stabil och positiv och ser med spänning fram emot kommande år. Ränteläget tillsammans med ändrad avdragsrätt för pensionssparande kan möjligen ha en stimulerande effekter på marknadsaktiviteten och köpviljan hos oerfarna skogsinvesterarna som letar sitt förstagångsförvärv samtidigt som vi bedömer att de många stormarna och problemen med barkborrar kan hämma aktiviteten och viljan att satsa på skog som kapitalplacering för andra ägargrupper. Östersund NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Timmerpriserna bedöms stiga igen när efterfrågan på timmer åter drar igång från USA, Nordafrika och från de större beställarna i Asien. Efterfrågan på timmer påverkas främst av byggaktiviteten – nationellt och internationellt. Massasidan har påverkats starkt en kraftigt sänkt efterfrågan på tryckpapper. Återvinningen av papper ökar samtidigt som digitaliseringen av samhället blir allt tydligare. Samtidigt ökar handeln över nätet, vilket kräver större volymer kartong och förpackningspapper. I FOKUS De senaste årens stormar har starkt påverkat den operativa skogliga verksamheten i länet. Under 2014 gick stora avverkningsresurser åt till att upparbeta de väldiga volymer som blåste ner kring Luciahelgen i december 2013. I spåren av omfattande stormskador och ett klimat som gynnat stora barkborrepopulationer står länet sannolikt inför ännu en säsong av omfattande barkborreskador på såväl skadad som frisk skog. 2015 är i skrivande stund inte påverkat av stormskador men troligen kommer skogsbruket att behöva utföra en del brandkårsutryckningar för att hugga bort uppkomna barkborrehärdar. Vindkraftsutbyggnaden har varit fortsatt stark under 2014 även om nyprojektering verkar ha minskat i omfattning på grund av låga elpriser och därmed ett för stunden ogynnsamt ekonomiskt läge för fortsatt utbyggnad. Vid sidan av skogsnäringens verksamheter i länet har aktiviteterna i skidorterna varit stark under 2014. I framförallt Åre, Vemdalen och Funäsdalen med omnejd är exploateringen omfattande med nya backar, nya liftar och många nya bostäder. FOKUS VÄSTERNORRLAND 14 Västernorrland Västernorrlands län är till ytan Sveriges sjätte största län och folkmängdsmässigt det sjätte minsta. Sundsvall med sina 97 338 invånare är länets största stad. I Sundsvall och Örnsköldsvik finns huvuddelen av länets skogsindustrier. Statistiken visar att fastighetspriserna i likhet med fjolårets tillbakagång fortsatte att sjunka under året. Den 18:e december öppnade Sundsvallsbron, ett brobygge på 2 109 meter. Projektet blev klart nästan ett år tidigare än beräknat. FASTIGHETSMARKNADEN I Västernorrland är SCA det dominerande skogsbolaget med flera stora industrier nära Sundsvall. Länet har stora geografiska skillnader i befolkningstäthet, avstånd till industrier och infrastruktur. Dessa förhållanden och skillnader återspeglas också i prisnivåer för skogsfastigheter då vi har en genomsnittligt högre prisnivå i kustkommunerna jämfört med områden i de nordvästra delarna av Ångermanland, där vi återfinner de lägsta prisnoteringarna. Under året har vi i länet börjat se effekterna av en vikande efterfrågan på tidningspapper. Bland annat pågår just nu en omställning av produktionen från papper till kartong på Husumfabriken utanför Örnsköldsvik. Fabriken ägs av Metsä Board och räknar med att upphöra med papperstillverkning år 2017. För närvarande investeras i nya kartongmaskiner för cirka 1,6 miljarder kronor vilka beräknas producera cirka 700 000 ton/år. I framtiden bedöms att större båtar kommer att angöra hamnen i Husum, vilket kommer att kräva investeringar i hamnområdet. På fastighetsmarknaden har omsättningen av skogsfastigheter varit relativt lik föregående år. Signaler från olika mäklare i länet antyder att det varit en fortsatt tröghet i många avslut av fastighetsaffärerna. Köpeskillingsstatistiken för 2014 visar att priserna fortsatte att sjunka under året jämfört med år 2013, och det innebär att priserna nu har gått ned för fjärde året i följd. Det är stor skillnad mellan objektens egenskaper, vilket resulterat i en fortsatt stor prisvariation. Vår bedömning från fjolåret med fortsatt svag negativ utveckling av fastighetspriserna höll i sig under året. Västernorrland tappar två placeringar (från 17:e till 19:e plats) i NAI Svefas skogsindex, följt endast av Jämtland och Gotland. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 2 099 000 Produktiv skogsmark ha 1 672 000 – Bolag %54 – Enskilda %44 – Staten %2 SK OG E N Medelfastigheten ha103 Virkesförrådm3sk/ha141 Tall / Gran / Löv % 32/50/18 Bonitetm3sk/år4,1 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk280 Normalt intervall kr/m3sk 215 – 355 Genomsnitt kr/ha 32 000 Normalt intervall kr/ha 22 000 – 45 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,4 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % –3 NAI Svefa Skogsindex Index 35 FOKUS VÄSTERNORRLAND 15 VIRKESMARKNAD Virkesmarknaden har under året fortsatt i samma riktning som fjolåret och framförallt massaindustrin har det besvärligt. I spåren av en minskad konsumtion av tidningspapper är alternativet till nedläggningar att anpassa maskiner för produktion av förpackningar av olika slag. Vi har tidigare nämnt Husumfabriken som ett exempel i denna omställningsprocess. Prislistorna har under året hos de flesta aktörer i regionen legat relativt stadigt med vissa premiejusteringar på framförallt timmer. Enligt lokala virkesköpare uppskattas priserna för 2015 troligtvis sjunka något för massaved, alternativt ligga kvar i nivå, samtidigt som en ökning förväntas på timmerpriset. Bränslemarknaden har välfyllda lager med mycket låg efterfrågan för närvarande. ANDRA MARKNADSFAKTORER Upparbetning av stormvirke har fortsatt i stor utsträckning under 2014 och Skogsstyrelsen har vid ett flertal tillfällen uttryckt sin oro för omfattande granbarkborreangrepp i spåren av stormarna. Granbarkborren har under sommaren haft mer virke att föröka sig i än på länge på grund av stormen Ivar i december 2013. Barkborren svärmade på grund av den mycket varma och nederbördsfattiga sommaren redan i slutet av juli, vilket är ovanligt tidigt. Fällt virke ska enligt lag vara upparbetat och uttransporterat från skogen den sista juli. Trots att skogsföretagen har utökat sina resurser för att ta hand om virket så var det en hel del som låg kvar vid denna tidpunkt. Det är nu extra viktigt för skogsägare att få ut skadad skog innan svärmning sker under 2015 för att minska risker för spridning av skogsskador. Härnösand NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Virkesköpare i regionen menar att man i mycket goda avsättningslägen nära värmeverk/förbrukare kan överväga GROT-uttag. Emellertid täcker värdet av produkten för närvarande många gånger obetydligt mer än sina egna kostnader. Värmeverken använder också rivningsvirke, torv, rötved med mera, vilket alltså konkurrerar med GROT-sortimentet. Sundsvall I FOKUS I fokus i regionen under året är ju givetvis färdigställandet av Sundsvallsbron som blir Sveriges längsta motorvägsbro med sina 2109 meter. Högakustenbron mäter cirka 1800 meter i jämförelse. Brobygget invigdes den 18:e december 2014 och projektet blev klart nästan ett år tidigare än beräknat! Under en längre tid har en animerad debatt förts om vilken broavgift som ska tas ut. Nu har fastställts att det från och med februari kostar 9 kronor för personbilar och 20 kronor för tyngre trafik att passera bron. I Sverige har även Öresundsbron, Svinesundsförbindelsen, Motalabron samt den kommande Skurubron i Nacka broavgift. Det omfattande projektet på Alnön med omställning till kommunalt vatten och avlopp bedöms också bli klart under 2015 och under hösten bedöms fastighetsägare kunna koppla in sig på ledningsnätet. Totalt berörs cirka 1 500 fastigheter. FOKUS GÄVLEBORG 16 Gävleborg Länet sträcker sig från kusten i sydöst, där befolkningscentrat och de stora skogsindustrierna ligger, till ren glesbygd i nordväst mot Orsa finnmark och Härjedalen. Däremellan sägs det att vi kan hitta landets bästa fura. Länet har i år avancerat från 18:e till 11:e plats i NAI Svefas skogsindex. Det är nu relativt sett bättre att investera i skog i Gävleborg än tidigare. Det beror mest på skogsmarksprisets stigande trend. Länets medelpris har stigit med cirka 3 procent. FASTIGHETSMARKNADEN Vi kan konstatera en knapp men klar uppgång av priserna på skogsmark i länet. Medelpriset i februari uppskattas till 350 kr/m3sk. Det är i stort sett samma prisnivå i hela länet även om det finns några lägre noteringar i västra delen av Ljusdal upp mot Kvarnberg och Orsa Finnmark. Detsamma gäller i Nordanstig, men det är egentligen bara några få låga köp som avviker mot en annars ganska homogen prisbild. Skogstillståndet på de försålda fastigheterna är bättre nu än föregående år. I fjol våras konstaterade vi ett genomsnittligt virkesförråd bland överlåtelserna på cirka110 m3sk/ha och i år har siffran stigit till drygt 120 m3sk/ha. Detta gör också att spridningen kring medelpriset 42 000 kr/hektar har smalnat av och vi ser inte längre så många ”låga” köp på marknaden. Medelfastigheten i tabellen här intill visar att det som säljs på marknaden har ett sämre virkesförråd än genomsnittet för länet. Detta gäller även för storleken på saluobjekten, som minskat något och nu är nere mellan 40 – 50 ha produktiv skogsmark. Här påverkar troligen också det faktum att flera av köpen avser delar av fastigheter som överlåtits genom fastighetsreglering. Omsättningen av skogsfastigheter har i motsats till prisnivån fortsatt att minskat även under senaste året. Det kan bero på att de ”sämre” fastigheterna förblivit osålda i Gävleborg, till skillnad från andra län och regioner där vi istället sett att priserna sjunkit. Det återstår att se om prisuppgången i länet är stabil. Omsättningen är också jämnare fördelad över länet än tidigare. De allra flesta köpen görs fortfarande i Hälsingland, men Gästrikland ökar sin andel. Länet har i år avancerat från 18:e till 11:e plats i NAI Svefas skogsindex. Det är alltså relativt sett bättre att investera i skog i Gävleborg för tillfället. Länets medelpriser har stigit med cirka tre procent. Detta kan verka lite, men flera län backar i jämförelse och länet ligger klart över snittet för Mellansverige. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 1 885 000 Produktiv skogsmark ha 1 509 000 – Bolag %42 – Enskilda %44 – Staten %14 SK OG E N Medelfastigheten ha114 Virkesförrådm3sk/ha143 Tall / Gran / Löv % 48/37/15 Bonitetm3sk/år5,4 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk350 Normalt intervall kr/m3sk 250 – 470 Genomsnitt kr/ha 42 000 Normalt intervall kr/ha 32 000 – 55 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,7 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 3 NAI Svefa Skogsindex Index 44 FOKUS GÄVLEBORG 17 ! VIRKESMARKNADEN ANDRA MARKNADSFAKTORER En av de starkaste prispåverkande faktorerna för skogsmarken i landet är närheten till större befolkningscentra. Det kan vi se väldigt tydligt i grannlänet Dalarna där de klart högsta priserna betalas kring Falun/Borlänge. Samma fenomen ser vi söderut i Uppsalas och Stockholms län – priset blir högre ju närmare de största städerna vi kommer. Men i detta län kan vi inte se en sådan utveckling. Här är det stor skillnad i pris på bostadsdominerade fastigheter i Gävletrakten och i övriga länet, samtidigt som skogsmarkspriset är ganska lika. Det kan ha historiska förklaringar med starkt skogsägande och traditionell hantering med hög virkeskvalitet längs älvarna i Hälsingland, samtidigt som den kustnära vindpinade skogen varit mindre attraktiv. Men det kan vara på väg att ändras. Gävleregionen har störst befolkningstillväxt och en tredjedel av länets befolkning bor numera i Gävle kommun. I FOKUS Skogsstyrelsen i länet varnar för att 2015 kan bli ett år med svårare barkborreangrepp på granskogen än tidigare. Även om vi inte haft någon vinterstorm detta år så ligger det fortfarande död ved kvar i skogarna efter tidigare vintrars stormfällningar. Förra sommaren NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Priset på sågtimmer steg visserligen under första delen av 2014, men har åter sjunkit något den senaste tiden. Grundpriset för massaved och priset för energived ligger kvar på landets lägsta nivåer, vilket de gjort under lång tid i denna region. Det innebär att normalpriset för en avverkningsrätt totalt sett är bland de lägsta i landet. Den skog som ligger närmare kustens industrier slipper i alla fall transportavdraget. Det som ändå gör att rotnettot, trots den svaga prisutvecklingen, håller sig någorlunda väl i nivå är att kostnadssidan mildras något av sjunkande dieselpriser. Men även om drivmedelspriserna, den låga räntan och den svaga kronan ger positiva effekter, så är det tillfälligt. På lite längre sikt kan låga inköpskostnader på oljeprodukter istället permanenta låga priser på andra energislag t ex brännved och flis. Kanske kan de nya effektiva sågklingorna i Färila i Ljusdals kommun ge mer över till skogsägarna? Gävle ! ! kalasade barkborrarna mest på liggande virke. Nu när det har torkat finns risken att de nya generationerna, som kläcks i sommar, kommer att ge sig på friska träd om inte det liggande virket med yngelplatserna tagits bort i tid. Den första juli får det inte finnas mer än 3 m3sk färsk död granved per hektar i Hälsingland och max 5 m3sk i Gästrikland. För övrig barrved är maxgränsen 5 m3sk i hela länet. Överstigande färsk barrved ska göras otjänligt som yngelmaterial för skadeinsekter, exempelvis genom randbarkning. Reglerna gäller inte för lövträd och contortatall. Granbarkborren räknas generellt som ett större problem än märgborren, vilken bara angriper tall, eftersom den kan döda även friska träd och för närvarande är talrikare än någonsin. FOKUS DALARNA 18 Dalarna Dalarnas län är vidsträckt och har en stor variation av olika naturtyper. Från nordväst till sydost är avståndet drygt 32 mil och här finns allt från fjällområdenas kärva, inlandspräglade miljöer till de bördigare och mer låglänta delarna längs nedre Dalälvens stränder. Dessa naturliga variationer påverkar förutsättningarna för olika typer av brukande, men det är tydligt att närhet till befolkningscentra är en viktigare faktor för priserna på skogsfastigheter. FASTIGHETSMARKNADEN Under 2014 har vi kunnat notera en förhållandevis lugn skogsfastighetsmarknad i länet. De två senaste årens prisfall har stannat upp och antalet fastighetsförsäljningar har hållit sig på ungefär samma nivå som under 2013. Det vi kan se är att prisnivåerna börjar skilja sig åt mer och mer inom länet. I stora drag är tendensen densamma som tidigare, det vill säga att snittpriserna är högre i den södra halvan av länet och lägre i den norra halvan. Går vi in och gör en djupare analys inom mindre geografiska områden framträder däremot en betydligt mer varierad bild. När man begränsar det geografiska området blir antalet köp ofta betydligt färre, vilket innebär att bedömningen av genomsnittsvärden inom området görs på ett osäkrare underlag. Det är dock ingen tvekan om att vi har de högsta snittvärdena i FalunBorlänge-regionen. Där har försäljningspriserna i genomsnitt hållit sig omkring 370 kr/m3sk det senaste året. Bara ett tiotal mil västerut är istället genomsnittspriset omkring 270 kr/m3sk – en avsevärd skillnad. Vi kan se att medelboniteten hos de försäljningarna varit lägre. Detta kan dock inte förklara hela prisdifferensen mellan de olika områdena. Vår tolkning, som bekräftas när vi gör liknande jämförelser med andra delområden inom länet, är istället att prisnivån till stor del påverkas av försäljningsobjektets läge i förhållande till större befolkningscentra. Som alltid är det dock ett stort antal olika faktorer som påverkar försäljningspriset i det enskilda fallet. Förvånande nog har vi under det senaste året konstaterat att bristande underlag samt otillräcklig annonsering, där bara en mindre del av marknaden fått kännedom om försäljningen, i flera fall inneburit omotiverat låga köpeskillingar. Denna gång ser vi också att Dalarna gör ett välförtjänt kliv uppåt i vårt skogsindex. Relativt övriga län har prisutveckling och andra makroekonomiska faktorer tillsammans gett en lite ljusare bild av länets skogsfastighetsmarknad. Hur tänker länets köpare av skogsfastigheter kring det? SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 2 816 000 Produktiv skogsmark ha 1 958 000 – Bolag %45 – Enskilda %39 – Staten %16 SK OG E N Medelfastighetenha71 Virkesförrådm3sk/ha121 Tall / Gran / Löv % 56/33/11 Bonitetm3sk/år4,8 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk330 Normalt intervall kr/m3sk 270 – 430 Genomsnitt kr/ha 40 000 Normalt intervall kr/ha 25 000 – 75 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,5 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 0 NAI Svefa Skogsindex Index 40 FOKUS DALARNA 19 VIRKESMARKNAD ANDRA MARKNADSFAKTORER I Dalarna är jakten ett viktigt delvärde att beakta, men det är främst på små, lågt bestockade fastigheter med jakträtt inom större områden, som jaktvärdet får stor inverkan på fastighetspriset. Ett rätt nytt fenomen som dykt upp är det omvända förhållandet: vissa mäklare menar att man lokalt märkt att jaktintresserade köpare undviker att lägga bud på objekt i vargtäta områden, vilket gör att de fastigheterna säljs till något lägre priser. Vi har ännu inte kunnat notera att detta gett något avtryck på marknaden i stort, men kommer att följa detta vargspår framöver. Falun NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet För ett år sedan såg vi tecken på en spirande optimism hos sågverken, med signaler om ökat timmerbehov och viss höjning av timmerpriserna. Några månader senare menade dock en stor aktör att det vi såg var den klassiska bilden av att ”såga sönder marknaden”. Denna tolkning, kan vi nu konstatera, var i stora delar riktig: både Moelven och Mellanskog har nyligen sänkt sina timmerpriser, som en följd av lägre priser på sågad färdigvara. Hoppet om en bättre marknad finns kvar, men höjningar av timmerpriserna känns i nuläget rätt osannolika. Massaveden är fortsatt under press och den nuvarande låga prisnivån lär bestå under en tid framöver. Tryckpapper och finpapper går fortfarande dåligt, medan förpackningar och fluffmassa har betydligt bättre tider. Flera aktörer, bland annat pappersbruket i Grycksbo, jobbar nu hårt med att ställa om produktionen till någon av de sistnämnda produkterna. Om detta lyckas kan det på sikt göra att skogsägarna kan hoppas på lite högre massavedspriser igen. Samtidigt är läget för energiveden mycket kärvt. Import av sopor, lågt oljepris och en förhållandevis mild vinter gör sammantaget att efterfrågan på skogsbränslen just nu är betydligt lägre än tillgången. Satsningar på omställning till klimatvänligare bränslen håller dock hoppet uppe för denna sektor, men stora prisjusteringar uppåt ligger nog rätt långt fram i tiden. I FOKUS Under vintern fanns bara ett fokus: Skid-VM, Dalarnas överlägset största event under 2015. Spontant är det kanske svårt att se kopplingen mellan skid-VM och marknaden för skogsfastigheter, men arrangemanget speglade på många sätt den värld som skogsägaren verkar i. En stor satsning på appar för surfplattor och mobiler gjorde att behovet av papperskartor och programtidningar minskade kraftigt. Samtidigt byggdes flera tillfälliga byggnader upp med limträ i stommen – fast mycket uppfördes också i stål. Stora Ensos nybyggda VM-hus var i alla fall en rejäl träkonstruktion, även om de korslimmade stommarna importerades från Österrike. Nåja, förbrukningen av dasspapper sköt i alla fall rejält i höjden! Men hade de frigolitmuggar eller pappersmuggar vid kaffeförsäljningen? Sen de här nya, högteknologiska nanomaterialen med skog som råvara – är det inte dags att gå tillbaka till ”träskidor”? Och vad skulle de vackra TV-bilderna och miljön runt skidspåren ha varit utan de ståtliga furuskogarna som inramning – fast hur får man betalt för det? FOKUS VÄRMLAND 20 Värmland Länet kännetecknas av en stark skogs- och metallindustri samt vidsträckta skogsområden kring de drygt 10 500 sjöarna och den natursköna Klarälvdalen. Residensstaden Karlstad växer kontinuerligt och både invånarantal och bostadsbyggande når nya rekordnivåer varje år. Handeln utökas intensivt i gränsområdet mot Norge, flera nya köpcenter har öppnat och ytterligare utökning av befintliga handelsparker planeras. FASTIGHETSMARKNADEN Efter två år med nedgång och stillastående priser visar ny statistik för 2014 att den negativa trenden för skogsfastigheter är bruten. Det är emellertid en bit kvar till det tidigare rekordåret 2012. Enligt samtal med fastighetsmäklare i länet har det lossnat och blivit betydligt bättre fart på marknaden det senaste halvåret och stämningen är betydligt mer positiv. Framför allt rena produktionsfastigheter, fastigheter utan byggnader, hittar snabbt köpare. En gammal ladugård får man ofta bara marginellt extra betalt för, om den inte rentav bidrar till ett minusvärde. Utvecklingen är gynnsammast i länets södra delar runt Vänern. Köpare vill gärna ha kort väg till sin skogsmark för att jaga eller plocka svamp och njuta i största allmänhet. Just nu har också ett historiskt lågt ränteläge bidragit till ökat intresse. Förutom en låg ränta på banklån för skogsmarksfinansiering så är också avkastningen på alternativa räntebärande placeringar av olika slag låg. Skog har historiskt visat sig vara en mycket god investering till låg risk, och över tid växer den i samma takt, oavsett ränteläge. Generellt ger tillväxten i skogen i dag en bättre avkastning än andra jämförbara alternativ. Att det är färre spekulanter än förr gör att prisspridningen ökar mellan objekten. I norra länsdelen är också tillskottet av nya skogsägare litet eller noll, vilket ytterligare minskar antalet spekulanter på marknaden. I dagsläget är det köpläge av skogsfastigheter både i södra och norra delen av länet eftersom antalet spekulanter är relativt få och utbudet tidvis gott. Den som gör en grundlig analys av pris, virkesförråd och bonitet kan göra en bra affär. Antalet transaktioner har ökat något sedan 2013. De så kallade hästgårdarna är fortfarande relativt svårsålda medan produktionsenheter med enbart skogsmark oftast köps genom fastighetsreglering, vilket kan tyda på att det oftast är grannar som gör tillköp. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 1 743 000 Produktiv skogsmark ha 1 318 000 – Bolag %39 – Enskilda %58 – Staten %3 SK OG E N Medelfastighetenha57 Virkesförrådm3sk/ha160 Tall / Gran / Löv % 36/50/14 Bonitetm3sk/år6,4 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk370 Normalt intervall kr/m3sk 260 – 430 Genomsnitt kr/ha 40 000 Normalt intervall kr/ha 25 000 – 80 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,3 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 1 NAI Svefa Skogsindex Index 41 FOKUS VÄRMLAND 21 VIRKESMARKNAD Under första delen av året skedde några försiktiga prishöjningar på timmer för att senare under året tas tillbaka när ett överutbud uppstod. Premier har varit det verktyg som styrt marknaden och prisdifferensen har geografiskt varit stor. Som en effekt av industrinedläggningar, stormar och rekordstor norsk import har vi fortfarande en industri som sitter mätt och nöjd när det gäller massaveden. Det massavedspris som gäller i prisdiket Mälardalen och västerut är det lägsta sedan 2007 och nästan en hundralapp lägre än toppnivån. Med god vedförsörjning finns inga drivkrafter att betala mer för veden. Energimarknaden har en tung ryggsäck att bära för att klara att ta vara på allt brandvirke och andra restprodukter från branden i Västmanland. Priserna rör sig uppåt, dollarn är stark och det investeras. Priset står i dag på 935 dollar/ton. År 2015 ser positivt ut om inte kortfibrig massa överproduceras och drar ner långfibrig massa prismässigt. Sågverken har producerat på rekordnivåer och risken är stor att man ännu en gång har sågat sönder marknaden. Svenska sågverk räddas idag av kronkursen och av att Nordafrika fortfarande är stora furuköpare. ANDRA MARKNADSFAKTORER Kort och dramatisk – så kan man nog beskriva tromben som drog över Värmland i åskovädrets spår i mitten av augusti. Skillnaden mot en storm är att många träd knäcks för att vinden kommer så hastigt att den rycker av trädet istället för att dra upp det med rötterna. In från öster över Kristinehamn, norra delen av Karlstad vidare till Forshaga Deje, norra kanten av Kil, Sunne och så ut ur länet via Gräsmark där störst skador rapporterats. Värmland undkom däremot stormen Ivar som slog till hårt mot många andra län i Sverige under 2014. Det bedöms att cirka 400 000 kubikmeter blåst ned i Värmlands län under året. Karlstad NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Marknaden för färdigmassa ser stark ut och optimismen i den svenska massaindustrin är god. I FOKUS Vi ser nu den fulla effekten av att vår granne Norge har monterat ned landets pappers- och massaindustri. Under 2013 importerade vi drygt två miljoner kubikmeter från Norge och den siffran överskreds 2014 redan i november. Av Norges hela tillväxt på 24 miljoner kubikmeter avverkades bara drygt 11 miljoner under förra året. Exporten går främst till Sverige och Tyskland via hamnen i Drammen och via järnväg till bland annat Stora Enso i Värmland, som genom detta får en fjärdedel av sitt råvarubehov täckt. Vida och Rörvik Timber är stora köpare av timmer från Norge. Det finns dock en politisk vilja att få igång den norska skogsindustrin, om inte annat efter den kraftiga nedgången inom oljeindustrin. Det behövs nya skogliga produkter för att utnyttja råvaran och detta kan endast komma genom forskning, investeringar och utveckling av nya idéer. RUBRIK 22 FOKUS VÄSTMANLAND 23 Västmanland Västmanland och dess huvudort Västerås ligger centralt med Stockholm, Uppsala och Örebro inom nära avstånd. Närheten till Mälaren och dess industrihamnar, samt Arlanda och Västerås flygplats underlättar för export, import och ett globalt näringsliv. Länet växlar geografiskt med jordbruksmarker i söder, övergående till rena skogsbygder i de norra länsdelarna. Fastighetspriserna varierar över länet och de högsta noteringarna hittas i de södra länsdelarna. FASTIGHETSMARKNADEN Den 31 juli 2014 utbröt en skogsbrand i länet som skulle komma att utvecklas till den största skogsbrand som härjat i Sverige i modern tid. Ett område på cirka 14 000 ha blev mer eller mindre hårt drabbat. Bedömningen är att fastighetsmarknaden inte kommer att påverkas nämnvärt på länsnivå även om branddrabbade fastigheter dalar i pris, då fastighetspriserna är starkt kopplade till virkesförrådet. Fastighetsmarknaden i Västmanland som helhet varierar stort med de högsta noteringarna i de södra länsdelarna. Lantbruksfastigheterna är oftast kombinerade lantbruk med skog, jord och byggnader. Omsättningen av skogsfastigheter har under 2014 varit något lägre än i fjol. Objekt finns till försäljning men köpare och säljare har svårt att närma sig varandra. Dåliga objekt är svårsålda till för säljaren acceptabla prisnivåer. Bra objekt med gynnsamt geografiskt läge nära större orter eller med strand, är alltid lättare att sälja. De flesta markaffärer som genomförs är regleringar, där köparen vanligen är en granne. Virkesmarknaden i området får anses stabil och inga stora förändringar har skett under året. Timmer- och massamarknaden bedöms vara opåverkade av virket från brandområdet. Energivedspriserna kommer däremot att vara negativt påverkade under ett antal säsonger framåt. Tack vare den stabila virkesmarknaden på framförallt timmer klättrar länet i indexligan. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 520 000 Produktiv skogsmark ha 315 000 – Bolag %24 – Enskilda %48 – Staten %28 SK OG E N Medelfastighetenha86 Virkesförrådm3sk/ha159 Tall / Gran / Löv % 37/38/25 Bonitetm3sk/år7,4 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk435 Västerås Normalt intervall kr/m3sk 350 –550 Genomsnitt kr/ha 60 000 Normalt intervall kr/ha 30 000 – 85 000 NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 1,1 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % –5 NAI Svefa Skogsindex Index 46 FOKUS ÖREBRO 24 Örebro Länet har historiskt sett präglats av skogs-och jordbruk samt bergshantering. Fastighetsmarknaden får sammanfattas som spretig med stora lokala skillnader. Virkesmarknaden har varit mer normal med fortsatta låga massavedspriser. ”Det tredje sortimentet” – biobränsle – är under stor press och läget efter den stora skogsbranden i Västmanland skapar en oro i regionen. Länet erhåller 40 poäng enligt NAI Svefas Skogsindex och dalar två placeringar jämfört med förra året. FASTIGHETSMARKNADEN I början av året, vilket vanligtvis är en period med få avslut på skogsfastighetsmarknaden, kunde man 2014 se en viss ljusning på marknaden och större möjligheter än vanligt att komma till avslut. Under våren fortsatte samma positiva trend med stabila prisnivåer, åtminstone genomsnittligt. Bedömningen var emellertid att marknaden spretade mer än någonsin mellan bra och sämre objekt och också uppvisade relativt stora lokala avvikelser. Det är tydligt i Örebro län att bra objekt säljs till höga nivåer och att det lokalt varierar i prisbilden mellan till synes liknande objekt. Under året har sedan marknaden fortsatt i samma banor – små prisförändringar och stabilt läge, med ett relativt konstant utbud av skogsfastigheter. De objekt som ligger ute till försäljning under längre tid är kombinerade fastigheter med många byggnader. Under de senaste åren har man inte kunnat se några tydliga skillnader i prisnivåer mellan södra och norra länsdelarna. Möjligtvis kan man ana att de nordligaste kommunerna generellt har en något lägre prisnivå. Örebro län har dalat på skogsindexlistan det senaste året. Ett index på 40 ger länet en femtondeplats, jämfört med en trettondeplats 2014. Den främsta orsaken till länets tillbakagång är den fortsatt svaga prisutvecklingen för skogsfastigheter jämfört med stora delar av övriga landet. Vi bedömer att utbudet av skogsfastigheter under 2015 kommer att vara stabilt med små förändringar i prisnivån. Vi bedömer också att den ljusning på marknaden som skogsägare har känt under året håller i sig. Köparna blir allt kunnigare när det gäller att bedöma kvaliteten på försäljningsobjekten, och som en följd därav finns tendensen att man allt oftare lägger relevanta bud med utgångspunkt från objektens kvalitet. Den stora skogsbranden i Västmanland bedöms inte nämnvärt att påverka skogsfastighetsmarknaden i länet. Med facit i handen är det dock viktigt att se över sin försäkringssituation. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 844 000 Produktiv skogsmark ha 600 000 – Bolag %25 – Enskilda %44 – Staten %31 SK OG E N Medelfastighetenha74 Virkesförrådm3sk/ha167 Tall / Gran / Löv % 36/47/17 Bonitetm3sk/år7,3 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk470 Normalt intervall kr/m3sk 370 – 650 Genomsnitt kr/ha 65 000 Normalt intervall kr/ha 44 000 – 120 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,9 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % –3 NAI Svefa Skogsindex Index 40 FOKUS ÖREBRO 25 VIRKESMARKNAD Det gångna året kan sammanfattas som ett ganska normalt år utan större utmaningar. På våren höjde de ledande virkesföretagen timmerpriset 25 – 50 kr/m3fub och den nivån höll sig året ut. I slutet av januari 2015 sänktes priserna med 10 – 25 kr/m3fub. Massavedspriset har varit oförändrat lågt under hela året. Detta har lett till att gallringsviljan har varit låg. Under första halvåret var det kraftigt sug efter timmer och massaved, medan andra delen av året präglades av en lugn virkesmarknad med en välförsörjd industri. Bedömningen görs att det inte kommer att ske några större prisjusteringar gällande timmer under det kommande året. Just nu verkar virkesföretagen ha ett bra rotstående lager. Det låga massavedspriset och sänkningen av timmerpriset kan till en början skapa en viss försiktighet hos markägare och därigenom kan utbudet under första halvåret bli svagt. Biobränslet har varit under stor press under det gångna året. Priserna faller och uttaget av GROT minskar. Biobränslet från skogen har delvis lagt nivån för massavedspriserna och varit ett viktigt sortiment för skogsägarna. I värsta fall leder utvecklingen till att entreprenörskåren måste minskas och en ny organisation byggas upp när marknaden så småningom vänder. Orsaker till överutbud och prisfall är bland annat milda vintrar, sjunkande elpriser och sågverkens ökade produktion, vilken leder till mer sågspån. Samtidigt har närområdet drabbats av den stora skogsbranden, vilken kommer att generera ofantliga mängder biobränsle. Grovt uppskattas att bränsleveden kommer att frigöra cirka 1,5 TWh, vilket motsvarar försörjning för alla värmeverk i Mälardalen under 1 ½ – 2 år. Det går dock inte att ställa om och bara använda brandskadat virke, eftersom värmeverken har långsiktiga relationer med andra kunder. Marknadspåverkan bedöms som relativt lokal, då bränsleveden är känslig för transportkostnaden. I FOKUS Vid värdering och fastighetsförvärv används ofta nyckeltal, till exempel kr/m³sk eller kr/ha, för att jämföra olika objekt. För att få bra underlag för beslut används ortsprismetoden som är en analysmetod där värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med samma NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet ANDRA MARKNADSFAKTORER Örebro Nyköping Norrköping verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Det är viktigt att kunna analysera de köp som ingår i ortsprismaterialet. Att använda sig av grova genomsnittliga värden från en region eller län och direkt överföra det på aktuellt objekt är inte att rekommendera, utan dessa genomsnittliga värden får mer ses som en fingervisning om prisnivåer i ett större område. I offentlig statistik kan man se att under 2014 omsattes knappt 200 lantbruksfastigheter i länet genom lagfarna köp. Medelarealen var cirka 16 ha. Av dessa köp var sju procent skogsdominerade. Utöver dessa lagfarna köp finns det fastighetsregleringar som måste aktivt letas upp. Dessa regleringar får vi fram genom lantmäteriets akter, från mäklare och direktkontakt med säljare eller köpare. FOKUS UPPSALA 26 Uppsala Uppsala fortsätter vara en region med stark befolkningstillväxt. Den största befolkningsökningen sker i Uppsala och Knivsta och stora infrastruktursatsningar planeras för att ytterligare stärka sambanden mellan Uppsala och Stockholm. Skogsfastighetsmarknaden visar likt de senaste åren på små förändringar sett till genomsnittet, även om en ökad prisspridning kan skönjas. Likt föregående år så återfinns de högsta fastighetspriserna i länets södra delar och i närheten av de större tätorterna. FASTIGHETSMARKNADEN Uppsala återfinns på en delad andra plats i NAI Svefas Skogsindex för 2015. Marknaden för skogsfastigheter har de senaste åren varit relativt stillastående, även trenden under 2014 visar på små genomsnittliga rörelser i skogsfastighetspriserna. För enskilda fastigheter är trenden emellertid att skillnaden mellan de högsta och de lägsta noteringarna ökar. Det sker en del affärer till historiskt sett höga nivåer, men en stor andel fastigheter säljs till låga priser alternativt dras tillbaka av säljaren. Tendensen är att något färre objekt går till avslut än tidigare år. Ett flertal mäklare rapporterar också om en stor prisspridning och att det på förhand är svårt att veta vilka objekt som blir lättsålda och vilka som blir över. De högsta nivåerna återfinns som vanligt i området kring Uppsala och i de södra delarna av länet, som både har närhet till Stockholm och generellt sett bättre markförutsättningar med högre produktion och avkastning som följd. De lägsta nivåerna på skogsmark återfinns i de norra delarna av länet. Redan några mil norr om Uppsala börjar priserna gå ner. Anledningen till de lägre nivåerna i dessa områden är främst sämre kommunikationer och färre intressenter när restiden till Uppsala och de större orterna blir allt längre. De köpare som vill kunna bosätta sig på fastigheten eller enbart nyttja den för jakt och fritid lägger stor vikt vid att ha en kort restid till arbete eller bostad, vilka ofta ligger i någon av länets större orter eller till och med i Stockholm. Tendensen är att jakträttsvärdet för skogsmark i länet har fortsatt att stiga även under de senaste åren, när värdet på skogsfastigheter har stått relativt stilla. Under senare delen av 2014 har timmerpriset fått höjda påslag. Det har dock inte fått något större genomslag i de ordinarie prislistorna vilket bedöms vara nödvändigt för att få någon påverkan på skogsfastighetspriserna. Om virkespriserna höjs bedöms det i kombination med det historiskt sett låga ränteläget kunna påverka skogsfastighetspriserna i värdehöjande riktning. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 817 000 Produktiv skogsmark ha 503 000 – Bolag %51 – Enskilda %45 – Staten %4 SK OG E N Medelfastighetenha74 Virkesförrådm3sk/ha176 Tall / Gran / Löv % 43/39/18 Bonitetm3sk/år7,3 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk485 Normalt intervall kr/m3sk 390 – 590 Genomsnitt kr/ha 60 000 Normalt intervall kr/ha 45 000 – 80 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 1,1 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % –1 NAI Svefa Skogsindex Index 56 FOKUS UPPSALA 27 VIRKESMARKNAD Under året har timmerpriserna stigit något – talltimmer har gått upp med cirka 35 kr/m³fub, medan grantimmer stigit med cirka 25 kr/m³fub. Under hösten har det också rapporterats om betydande extra påslag på framförallt timmerpriserna i länet. Det faktiska nettot vid främst slutavverkning har legat på bra nivåer, vilket gynnat avkastningsvärdet för skogsfastigheter. Produktionen av sågade trävaror i Europa är emellertid hög. Även om den svaga kronan gynnar de svenska sågverken och bidrar till att höja vinstmarginalerna i förhållande till våra konkurrenter i exempelvis Finland, finns en risk, främst på kort sikt, att de ökande lagren av sågade trävaror kan påverka efterfrågan och därmed betalningsviljan för timmer. ANDRA MARKNADSFAKTORER På industrisidan har det har inte skett några större förändringar inom den befintliga träindunstrin i länet, men Bravikens övergång från att vara ett rent gransågverk till att även början såga tall bedöms kunna få vissa spridningseffekter och påverka virkesmarknaden även i Uppsala län. NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Massavedspriserna har varit relativt oförändrade under året och ligger på en fortsatt låg nivå. I motsats till slutavverkningar, med vilka man i större utsträckning avvaktar vid lägre virkespriser, så har gallringar även en beståndsvårdande effekt, vilket innebär att fastighetsägare inte på samma sätt kan invänta bättre priser. Detta bidrar till att hålla uppe utbudet av massaved, vilket sätter press på priserna. Något som bedöms positivt för massavedspriset är en stark dollar och en optimistisk massaindustri. Efterfrågan bedöms i grunden som stark och massavedspriserna bedöms kunna justeras uppåt under 2015. För energisortimenten är efterfrågan fortsatt väldigt låg, varma vintrar, stora volymer stormskadat virke och branden i Västmanland påverkar efterfrågan negativt. Utöver de inhemska faktorerna så ökar importen och konkurrensen från importerat avfall främst från Norge och Storbritannien. Uppsala I FOKUS Uppsala och Stockholm är starkt sammankopplade och stråket mellan städerna förbi Arlanda med både tågförbindelse och E4:an borgar för goda kommunikationer. Tågsträckan har redan idag ett av landets största pendlarflöden. Nu finns det planer på att utvidga dagens dubbelspåriga järnväg till fyrspårig. Satsningen är ett led i att stärka transportmöjligheterna och utbytet mellan Uppsala och Stockholm och att möjliggöra för nya bostäder och bostadsområden. Enligt en framtidsvision från Handelskammaren i Uppsala kan utbyggnadsplanerna ge 100 000 nya bostäder, varav merparten mellan Arlanda och Uppsala. Detta har en positiv innebörd även för skogsfastighetsmarknaden i länet. Följden av bättre kommunikationer och det faktum att fler och fler väljer att bo i regionen blir att behovet av mark för exploatering och bostäder ökar, men även att efterfrågan av lantligt boende och fastigheter för jakt och rekreation utanför dagens tätorter påverkas i en positiv riktning. RUBRIK 28 FOKUS SÖDERMANLAND 29 Södermanland Södermanland fortsätter vara ett av de län i Sverige vars befolkning ökar mest. Den procentuellt sett största befolkningsökningen sker i Oxelösund och Nyköping. Goda kommunikationer och närhet till Stockholm bidrar till länets popularitet. Prisutvecklingen för skogsfastigheter är likt de senaste åren relativt blygsam. Spridningen mellan bra och dåliga fastigheter fortsätter att öka – medan vissa fastigheter säljs för historiskt sett höga nivåer förblir andra objekt osålda även efter en längre tid på marknaden. FASTIGHETSMARKNADEN Priserna för skogsfastigheter i länet har, liksom de senaste åren, varit relativt stillastående. Länet behåller trots en svag prisutveckling sin plats som nummer sju i NAI Svefas Skogsindex. Virkespriserna för timmer har under året återhämtat sig något och under hösten har de varit goda även om det inte fått fullt genomslag i prislistorna, utan snarare betalats i form av höga påslag utöver den ordinarie prislistan. Massavedspriserna har varit oförändrade på en historiskt sett låg nivå. De högsta fastighetspriserna återfinns liksom tidigare i de norra delarna av länet och de delar som gränsar till de större tätorterna, där efterfrågan och antalet tänkbara köpare är som störst. Något som talar för en fortsatt god efterfrågan och höga virkespriser är en svag svensk krona vilket gynnar exportberoende industri såsom sågverk och pappersindustri. Ett av Sveriges största sågverk är Braviken som ligger utanför Norrköping. Sågverket, som invigdes 2011, har hittills uteslutande sågat gran. Nu har investeringar gjorts för att under 2015 även kunna såga furu, som kommer att utgöra cirka en tredjedel av den totala volymen sågad vara. Förändringen tyder på att kampen om råvaran varit hård i området. Vilken effekt det får på kort sikt är svårt att bedöma, men för efterfrågan på lång sikt bedöms denna omställning vara positiv. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 625 000 Produktiv skogsmark ha 346 000 – Bolag %25 – Enskilda %66 – Staten %9 SK OG E N Medelfastighetenha75 Virkesförrådm3sk/ha189 Tall / Gran / Löv % 40/41/19 Bonitetm3sk/år7,9 Eskilstuna PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk535 NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Nyköping Normalt intervall kr/m3sk 440 – 640 Genomsnitt kr/ha 85 000 Normalt intervall kr/ha 50 000 – 120 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 1,2 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 1 NAI Svefa Skogsindex Index 47 TEMA BRANDEN I VÄSTMANLAND 30 Branden i Västmanland Röken hade svept in Falun i ett grått dis under de senaste dygnen, men man vande sig aldrig vid den. Ständigt närvarande och mer eller mindre irriterande gjorde den att man drog sig för att vara utomhus några längre stunder. Starten på dotterns simskola krävde dock en cykeltur upp till Lugnets utomhusbassänger. Med näsan strax ovanför vattenytan kändes luften nästan rökfri, en befriande och svalkande känsla i den trettiofemgradiga hettan. Efter en stund började mörka moln torna upp sig genom rökdiset och ganska snart kom de första blixtarna. Åskmullret i kombination med mörkret som sänkte sig fick mig att kliva upp ur bassängen, ungefär samtidigt som de första regndropparna började falla. Regndroppar som var svarta av sot. Martin Persson NAI Svefa, Falun Skogarna i Sverige är starkt präglade av skogsbränder. Genom studier av torv och sjösediment kan man få en bild av ekologiska förhållanden från den senaste istiden fram till idag. Äldre levande och döda träd är också biologiska arkiv där man genom årsringsstudier har kunnat datera bränder ända tillbaka till 1200-talet. I kombination med annat historiskt källmaterial har forskare kunnat ta fram brandkronologier för olika landskap och studera frekvens, omfattning, intensitet och orsaker till bränderna. Hur det verkligen såg ut och gick till för flera tusen år sedan är det av naturliga skäl svårt att få någon exakt bild av. Men från medeltiden och fram till slutet av 1800-talet har man lyckats ta fram material som tydligt visar brandinflytandet under ett antal sekler. Givetvis har bränderna varierat rätt kraftigt mellan åren, både vad avser intensitet och arealmässig utbredning, men ett bra riktmärke är att omkring 1 procent av skogsarealen årligen brann under denna tidsperiod. Det motsvarar i runda tal en årlig bränningsareal om cirka 200 000 ha, med en brandfrekvens som i huvudsak ligger inom intervallet vart 40:e till vart 100:e år. Man har också kunnat se att de flesta bränder varit lågintensiva markbränder, mer sällan har det handlat om kronbränder med våldsamma förlopp. I sammanhanget bör dock påpekas att den ena branden i princip En av brandfronterna i Västmanland på kvällen den 4 augusti 2014. Från att på morgonen denna dag ha varit en rätt normal skogsbrand, övergick den vid lunchtid till att bli ett brinnande inferno. Foto: Kustbevakningen. Kartan ovan visar utvecklingen av branden i Västmanland 2014. Brandförloppet från måndag klockan 12, ljusbrun linje, till måndag klockan 17, röd linje, var extremt våldsamt. Grafik: Länsstyrelsen Västmanland. aldrig är den andra lik. Därför är det är svårt att på ett enkelt sätt generalisera skogsbränders inflytande på skogsekosystemen. Den enda naturliga orsaken till skogsbränder i Sverige är blixtnedslag. Om blixten slår ner i en torraka följer den stammen ner till mineraljorden. På vägen ner i marken passerar den lager av förna och humus, som antänds om de är av rätt kvalitet och tillräckligt torra. I de områden som tidigt hade jordbrukande befolkning har människan med all säkerhet ökat brandinflytandet, genom bland annat svedjebruk och betesbränning. I andra områden, till exempel Norrlands inland, är människans påverkan på brandfrekvensen betydligt mindre. Här har blixtantändning sannolikt varit den huvudsakliga brandorsaken, åtminstone fram till 1800-talets början. Från slutet av 1800-talet och fram till idag har vi betydligt bättre dokumentation av skogsbränder att tillgå. Man vet bland annat att 1901, 1914 och 1933 var år med stor förekomst av skogsbränder. Det sistnämnda året brann omkring 20 000 hektar i norra Sverige och flera enskilda brandfält översteg 1000 ha. Man kan också utläsa att det under det året uppstod omkring 200 skogsbränder under en varm sommarperiod. Detta visar även att de allra flesta av de brandfälten var avsevärt mindre än 1000 ha, många säkert bara TEMA BRANDEN I VÄSTMANLAND 31 ett fåtal hektar i omfattning. Vidare bedömde man att omkring 70 procent av de skogsbränderna var orsakade av blixten, vilket gör 1933 till det senaste stora skogsbrandår där blixten varit huvudsaklig brandorsak. Från slutet av 1800-talet ser vi en kraftig nedgång i den årliga arealen skog som brunnit. Detta beroende på en kombination av orsaker, men en drivande kraft får sägas vara det ökande ekonomiska värdet för skogen. Genom ökad avverkning och ökad kultivering av skogarna minskade mängden torrakor och annan död ved kraftigt, medan arealen ungskogar och planteringar växte. Detta medförde i sin tur en kraftig sänkning av antalet blixtantändningar. Samtidigt byggde man upp en effektivare brandbekämpningsorganisation, med brandbevakningstorn och så småningom brandflyg. Ett allt tätare skogsbilvägnät bidrog till att släckningen blev både lättare och snabbare än förut. Sammantaget innebar detta på relativt kort tid en drastisk minskning av arealen bränd skog. Det saknas dock inte exempel på både större och mindre skogsbränder även under senare tid. 1983 brann 650 ha utanför Oskarshamn, där gnistbildning från ett bromsande tåg var orsaken. 1992 uppstod bränder vid Torsburgen och Vakö myr, som båda översteg 1000 ha i omfattning, och 1999 brann omkring 450 ha i Tyresta nationalpark. Ett sentida arealrekord sattes 2006 vid Bodträskfors, då cirka 1800 ha brann upp. Samma år brann också 400 ha i Lainio och 300 ha i Muddus, alla tre i Norrbottens län. Allmänt betraktades år 2006 som ett år med mycket skogsbränder i Sverige, då sammanlagt cirka 4 000 ha drabbades av brand. Detta motsvarar då omkring 0,02 procent av skogsarealen, mot genomsnittet 0,01 procent under stora delar av 1900-talet. Jämfört med de omkring 200 000 ha som årligen brann under en lång tidsperiod dessförinnan är det dock försvinnande litet. Den kraftigt minskade omfattningen av skogsbränder under de senaste hundra åren har gjort att en del arter av växter, svampar och insekter, som är beroende av brand för sin överlevnad, har fått svårt att klara sig. Andra arter kan överleva utan brand, men gynnas starkt av de miljöer som en skogsbrand ofta ger upphov till. I spåren av forskningsresultat, en aktiv naturvårdsdebatt och införande av olika skogscertifieringssystem har man från olika håll åter tagit elden till hjälp, både som naturvårdsinsats och som hjälpmedel i skogsvårdsarbetet. Jämfört med tidigare seklers omfattande och frekventa skogsbränder är dessa insatser ännu så länge i blygsam skala, men ändå ett stort steg i en riktning som bör gynna en hel del av de arter som idag har det svårt. Det är mot bakgrund av ovanstående som 2014 års brand i Västmanland framträder som en helt unik händelse i modern tid. Branden startade på eftermiddagen den 31 juli genom gnistor från en markberedare, som arbetade på ett hygge några kilometer nordost om En fullt utvecklad skogsbrand i kombination med stark blåst är mer eller mindre omöjlig att stoppa. Foto: Mats Niklasson. Ett par älgar som troligtvis omkom i branden blev sedan mat för rovdjur och asätare. Foto: NAI Svefa. Seglingsberg. Eftersom det var extremt torrt i markerna tog elden snabbt fart, men utvecklades ändå rätt normalt under de första 3-4 dygnen. På morgonen den 4 augusti hade den visserligen vuxit till att omfatta drygt 2 000 ha, vilket i sammanhanget är en enorm areal, men det var vid lunchtid denna dag som allt gick överstyr. Den flera veckor långa torrperioden hade gjort skogarna extremt lättantändliga och när starka vindar började blåsa in från sydost övergick skogsbranden till att bli ett brinnande inferno. Under loppet av 5 timmar förflyttade sig brandfronten drygt 15 km. Det innebär en hastighet om 50 meter per minut i genomsnitt, men när det var som intensivast har hastigheten uppskattats till 100 meter per minut. I de värst utsatta delarna uppmättes temperaturer på 1200 grader, vilket snarast för tankarna till en masugn. De centrala delarna var en fullt utvecklad kronbrand med massor av brännbart material i sin väg, där i princip ingenting som kom i vägen överlevde. I ett sådant läge finns inga möjligheter att stoppa branden, det enda man kan göra är att fly. Framemot kvällen den 4 augusti lugnade brandförloppet ner sig och stannade upp i spetsen mellan länsväg 256 och sjön Snyten. Ett mindre område strax väster om sjön började visserligen brinna, men genom en kombination av tur och aktiva släckningsinsatser lyckades man hindra vidare spridning från denna brandhärd. Sammantaget hade då cirka 14 000 ha brunnit upp, det allra mesta inom loppet av några få timmar. Med lite otur kunde branden ha blivit betydligt större och fått ännu mer katastrofala konsekvenser, till exempel såg det länge ut som om samhället Norberg skulle hamna mitt i eldhavet. Nu stannade det vid att en person omkom, att flera människor blev skadade och att ett 25-tal hus brann ner till grunden. Många skogsägare drabbades enormt hårt av branden, både känslomässigt och ekonomiskt, och det pågår ett intensivt arbete med att bringa ordning i kaoset. När detta skrivs i april 2015 står det klart att drygt halva brandfältet kommer att skyddas som naturreservat. Utanför de tilltänkta reservatsgränserna pågår avverkningsarbetet för fullt, vilket kommer att skapa två av Sveriges ojämförligt största hyggen: söder om reservatet avverkas omkring 1 000 ha och norr om reservatet avverkas omkring 4 000 ha. Det som under några få timmar innebar katastrof och död kommer på sikt att ge upphov till nytt liv, i vissa fall liv som blivit alltmer sällsynt. FOKUS STOCKHOLM 32 Stockholm Stockholms län har förutom storstadens puls även ett förhållandevis omfattande jord- och skogsbruk. Både norr och söder om huvudstaden breder skogar och jordbruk ut sig medan näringslivet i övrigt är mycket diversifierat inom tjänstesekton såväl som forskning och tillverkning. Det minskade utbudet av skogsfastigheter har inte lett till en ökning av antalet spekulanter per objekt och prisnivån ligger kvar på en oförändrad nivå jämfört med föregående år. FASTIGHETSMARKNADEN Stockholm återfinns likt i fjol i toppen av NAI Svefas Skogsindex. En hög befolkningstillväxt och en hög medelinkomst gör att efterfrågan och betalningsförmågan för skogsfastigheter i länet är fortsatt hög. Marknaden för skogsfastigheter i länet visar liksom de senaste åren på små förändringar sett till genomsnittspriset. Trenden är dock att prisspridningen ökar och att vissa försäljningar görs till rekordnivåer samtidigt som andra objekt ligger ute på marknaden längre än tidigare och en lägre andel går till avslut. Det säljs också fastigheter för lägre nivåer än vad som setts de senaste åren. Anledningen till detta kan vara att marknaden nu legat relativt still under några år och att fastighetsägare som avvaktat med sin försäljning inte kan vänta längre, utan accepterar ett något lägre bud än vad de hade tidigare hade hoppats på. För de bebyggda lantbruksfastigheterna och de så kallade hästgårdarna finns samma tendenser som för de rena skogsfastigheterna. Prisspridningen ökar och även om det också för dessa fastigheter görs affärer på historiskt sett höga nivåer så rapporteras att antalet intressenter på visningarna är något lägre än tidigare år. De högsta nivåerna betalas likt tidigare år i närheten av Stockholm, där det utöver avkastningsvärdet från jord- och skogsbruk är attraktivt att äga mark för boende och jakt och där det finns många kapitalstarka intressenter. I närheten av Stockholm och andra stora tätorter påverkar även möjligheten till en värdestegring i form av eventuell exploatering för bostads- eller industriändamål. De lägsta nivåerna återfinns i länets norra delar där avståndet till tätorterna ökar, vilket medför en lägre efterfrågan samtidigt som utbudet av skogsmark är större. Det är i dessa delar av länet som den största prisspridningen återfinns, även om tendensen finns även i de mer tätortsnära delarna. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 625 000 Produktiv skogsmark ha 291 000 – Bolag %27 – Enskilda %59 – Staten %14 SK OG E N Medelfastighetenha50 Virkesförrådm3sk/ha190 Tall / Gran / Löv % 40/34/26 Bonitetm3sk/år7,4 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk535 Normalt intervall kr/m3sk 440 – 640 Genomsnitt kr/ha 80 000 Normalt intervall kr/ha 60 000 – 120 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 1,7 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 0 NAI Svefa Skogsindex Index 62 FOKUS STOCKHOLM 33 VIRKESMARKNADEN ANDRA MARKNADSFAKTORER En i Stockholms län mycket påtaglig marknadsfaktor och stark drivkraft är den kontinuerliga befolkningsökningen och de konsekvenser som följer i form av bostadsbrist och jakt på exploateringsmark. Stockholms stad har uppdraget att skapa 40 000 nya bostäder till 2020 och 140 000 nya bostäder till 2030 och många av projekten är redan under utrullning. Bland de större kan nämnas Norra Djurgårdsstaden, Hagastaden, Västra Kungsholmen och Årstafältet. Jakträttsvärdet och jaktupplåtelsenivåerna i länet fortsätter att stiga. Denna tendens kan ses i hela länet, inte bara i de mest attraktiva delarna. Antalet jägare i länet har ökat under en längre tid och Stockholms län är ett av de län i landet som har högst koncentration av jägare i förhållande till areal jaktmark. I FOKUS Efter det politiska maktskiftet i riksdagsvalet 2014 beslutade regeringen att frysa bygget av det gigantiska infrastrukturprojektet Förbifart Stockholm. Politikerna vände emellertid sedan snabbt på klacken och arbetet återupptogs direkt efter årsskiftet. Stockholm NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Under året har priset för talltimmer ökat med cirka 35 kr/m³fub och grantimmerpriserna med cirka 25 kr/m³fub. En relativt blygsam ökning, men det har rapporterats om betydande påslag på virkespriserna främst under hösten. Massavedspriserna har varit relativt oförändrade under året och ligger på en fortsatt låg nivå. Omhändertagandet av stormvirke från de många stormarna under 2013 och 2014 har inneburit stora volymer med en hög andel massaved, vilket bidragit till att sätta press på priserna. För energisortimenten är efterfrågan fortsatt väldigt låg, varma vintrar, stora volymer stormskadat virke, konkurrens från importerat avfall och branden i Västmanland påverkar. Även om stora delar av brandvirket kan sågas så går restprodukterna inte att använda i massaindustrin till följd av nedsotning. De brandskadade restprodukterna används istället i stor utsträckning till energiproduktion, vilket konkurrerar med de traditionella energisortimenten i form av GROT och stubbar. Även om frysningen av projektet inte blev alltför långvarig störde den flera omfattande entreprenadupphandlingar och konsekvensen är redan nu ett halvt års försening av projektet. Lyckligtvis har det funnits annat att göra än att bara vänta. Mark- och miljödomstolen har under tiden meddelat fem centrala domar som i sammanfattning innebär att Trafikverket får gå vidare med Förbifarten som önskat. Två av domarna har överklagats till högre instans, vilken ännu inte meddelat om prövningstillstånd kommer att ges. Här finns alltså en risk för ytterligare förseningar. Även om ett halvår hit eller dit kanske inte låter så mycket i en 20-årig projekttid, så kan effekterna bli stora såväl genomförandemässigt som ekonomiskt för 28-miljardersprojektet. RUBRIK 34 FOKUS ÖSTERGÖTLAND 35 Östergötland Länet präglas av jordbruksmark kring de större orterna Linköping och Norrköping. I övriga delar utgörs landskapet av skogsbygd. Fastighetsmarknaden får sammanfattas som relativt stabil med fortsatt lågt utbud. Virkesmarknaden har varit normal med höjda timmerpriser under våren och försämrad marknad för sågvaror i slutet av året, vilket har lett till sänkningar. Länet erhåller 44 poäng enligt NAI Svefas Skogsindex och dalar fem placeringar jämfört med förra året. FASTIGHETSMARKNADEN Priserna har under hela året legat stabilt. Utbudet av skogsfastigheter är lågt men relativt konstant. Östergötlands län har dalat på skogsindexlistan. Ett index på 44 ger länet en elfte plats, jämfört med en sjätte plats 2014. Den främsta orsaken till länets tillbakagång är befolkningsutvecklingen och villamarknadens svaga utveckling. Utbud och prisnivåer på skogsfastigheter bedöms förbli stabila under 2015. Under 2014 omsattes knappt 120 lantbruksfastigheter i länet via lagfarna köp. Medelarealen var 34 ha. Fem procent utgjordes av skogsdominerade fastigheter. Utöver dessa lagfarna köp finns det även fastighetsregleringar, vilka inte fångas upp i systemen utan aktivt måste letas upp. Året på virkesmarknaden kan sammanfattas som ganska normalt. På våren var efterfrågan på timmer god och de ledande virkesföretagen höjde barrtimmerpriset. Under slutet av 2014 försämrades marknaden för sågvaror och i slutet av januari 2015 sänktes priset åter något. Massavedspriset har varit oförändrat under hela året medan marknaden för lövtimmer har stärkts. Det bedöms att det inte kommer att ske några större justeringar av timmerpriset under det kommande året. Den sänkning av timmerpriset som skett kan till en början skapa försiktighet hos markägare och därigenom kan utbudet under första halvåret 2015 vara svagt. Linköping Norrköping SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 1 052 000 Produktiv skogsmark ha 630 000 – Bolag %31 – Enskilda %60 – Staten %9 SK OG E N Medelfastighetenha79 Virkesförrådm3sk/ha179 Tall / Gran / Löv % 41/40/19 Bonitetm3sk/år7,9 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk535 Normalt intervall kr/m3sk 450– 675 Genomsnitt kr/ha 90 000 Normalt intervall kr/ha 62 000 – 153 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,9 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 3 NAI Svefa Skogsindex Index 44 NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet FOKUS JÖNKÖPING 36 Jönköping Länet kännetecknas av starkt entreprenörskap med många små- och medelstora företag där verkstads-, skogs- och trävaruindustrierna är bland de viktigaste näringarna. Residensstaden Jönköping har en växande befolkning och befinner sig i ett expansivt skede med såväl pågående som planerad nybyggnation av bostäder och kommersiella lokaler, exempelvis utvecklingen av västra Munksjön. Det strategiska läget i södra Sverige återspeglas i det höga antal logistikfastigheter som återfinns på flera orter i länet. FASTIGHETSMARKNADEN De högsta priserna på skogsfastigheter återfinns nära de större städerna, framförallt i närheten av Jönköping. Expansionen i Jönköping medför att närområdet kring staden blir attraktivt. Skogsfastighetsmarknaden i länet har under de senaste 10 åren haft en mycket stark utveckling. Denna utveckling följdes av en utplaning av priserna och ett prisfall under åren 2012 och 2013. Prisfallet visade sig delvis i en större spridning av priserna, där de attraktiva fastigheterna fortfarande uppvisade höga nivåer medan de mindre attraktiva drabbades hårdare av prisfallet. Försäljningsprocessen tenderade också att bli allt längre under denna period. Priserna har sedan dess stabiliserats och en uppgång under det senaste året kan nu skönjas. Denna trend bedöms hålla i sig under året. I länet säljs många fastigheter med boningshus vilket medför att en köpare har många olika faktorer att beakta vid ett fastighetsköp. De icke monetära värdena såsom möjligheter till jakt, fiske och rekreation kan betyda mycket vid ett fastighetsköp framförallt när det gäller de mer attraktiva fastigheterna. Tätortsnära attraktiva fastigheter eller bebyggda fastigheter med strandläge inbringar de högsta priserna i länet. I vissa fall köps bebyggda fastigheter där köparen behåller skogen och genomför en avstyckning av byggnaderna i efterhand. Utbudet av mindre jordbruksfastigheter, så kallade hästgårdar, är relativt högt medan utbudet av större skogsgårdar eller ren skogsmark är mindre. Köparkategorierna varierar också mellan dessa olika typer av fastigheter. Hästgårdar visar stor spridning av prisbilden beroende på läge, byggnadsskick, areal med mera. För de mera produktionsinriktade fastigheterna förekommer fastighetsreglering vid försäljning. Detta tyder på att många köpare är grannar med befintliga skogsfastigheter som nu utökar sina markinnehav. VIRKESMARKNADEN Under maj månad 2014 skedde en större höjning av virkesprislistorna på grund av positiva förväntningar på sågade trävaror. Emellertid har sågad fura drabbats av prisfall under året och den viktiga marknaden i Nordafrika, med Egypten som en stor importör, är nu svagare. Detta beror delvis på att regionen nu importerar en större andel sågad vara från Ryssland. Den sågade granen har varit stabilare än furan och endast haft en mindre nedgång. För talltimmer och SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 1 037 000 Produktiv skogsmark ha 710 000 – Bolag %9 – Enskilda %82 – Staten %9 SK OG E N Medelfastighetenha51 Virkesförrådm3sk/ha171 Tall / Gran / Löv % 33/51/16 Bonitetm3sk/år8,3 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk490 Normalt intervall kr/m3sk 420 – 550 Genomsnitt kr/ha 80 000 Normalt intervall kr/ha 60 000 – 100 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,9 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 2 NAI Svefa Skogsindex Index 51 FOKUS JÖNKÖPING 37 klensortiment skedde en mindre justering nedåt på prislistorna i december 2014, detta med hänsyn till svagare utveckling än förutspått. Avverkningsaktiviteten i skogen har under året varit hög och utbudet av skogsposter till försäljning har varit stort. Den höga aktiviteten kan delvis förklaras med maj månads höjning. Sågverken har haft en svår tid bakom sig men en förbättring av lönsamheten har skett under 2014. Stora aktörer inom skogsindustrin är Södra, Vida, Rörvik och Sydved. Jönköping ANDRA MARKNADSFAKTORER I FOKUS Sedan Gudrun och Per har södra Sverige drabbats av ett antal ytterligare stormar, om än i mindre skala. Vi har blivit vana vid varningar för hård väderlek under vinterhalvåret, inklusive stormar som kan orsaka stora materiella skador. I januari 2015 drabbades södra Sverige av stormen Egon. Stormen orsakade spridda skador i länet och vissa delar, till exempel områden i Vetlanda-, Sävsjö- och Jönköpingsregionen, blev hårdare drabbade. Stormfällt virke är NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet På många håll i länet grävs nu ett fast fibernät ner i marken. Detta sker både i städer och på landsbygd. Genom fibernätet finns möjligheten till ett mycket snabbt bredband för diverse tjänster såsom data, tele och tv. Fibernätet blir också driftsäkert och inte lika känsligt för störningar på grund av hård väderlek under vinterhalvåret. Detta kan vara en värdehöjande faktor vid en försäljning. Fibernätet för med sig många fördelar och möjligheter för landsbygden, inte minst för företag lokaliserade i glesbygd. Ofta är det lokala fiberföreningar som är drivkraften vid fiberbyggnation på landsbygden. Slutlig anslutningskostnad för fiber på landet beror på många olika faktorer, såsom antal medlemmar i föreningen, terräng, avstånd med mera. Fiberutbyggnaden kommer att fortsätta ett antal år framåt i tiden. både dyrare och innebär större säkerhetsrisker att upparbeta. I och med att stormen tog sporadiskt så uppstår även problem för skogsmaskinerna att komma åt alla strövindfällen i samband med upparbetningen. Spridda skador och strövindfällen innebär också en större risk för insektangrepp på den kvarvarande skogen om de inte åtgärdas. Det är mycket viktigt att den vindfällda skogen upparbetas och forslas ut ur skogen för att minimera denna risk. Stormar under vinterhalvåret verkar vara ett problem vi är tvungna att förhålla oss till i framtiden. FOKUS VÄSTRA GÖTALAND 38 Västra Götaland Västra Götaland består av fyra delregioner; Fyrbodal, Sjuhärad, Skaraborg och Göteborgsregionen. Befolkningstillväxten är positiv i länet även om invånarantalet minskar i de norra delarna av Fyrbodal och Skaraborg. Skogsfastighetsmarknaden har utvecklats positivt under året och en viss uppgång kunnat skönjas, men spridningen inom länet är stor och prisnivåerna i de norra delarna är mer jämförbara med de nivåer som återfinns i angränsande kommuner i Värmland. FASTIGHETSMARKNADEN Länet gränsar mot havet i väster och mot Sveriges två största sjöar, Vänern i norr och Vättern i öster. Längs kusten återfinns rester av den ädellövskog som en gång täckte södra Sverige och Europa. Längre in i landet dominerar barrskogar. Länet rymmer starka jordbruksbygder och tillsammans utgör Dalboslätten, Västgötaslätten och Falubygden ett av Sveriges mest produktiva jordbruksområden. Under 1990-talet gav den svenska regeringen upp tanken att Sverige skulle bli självförsörjande på mat. Vi behöver inte odla maten lokalt vilket leder till att jordbruksmark slås samman till större enheter för att göra produktionen effektivare. Många fastighetsaffärer avseende åkermark sker i form av regleringar, större jordbruksenheter skapas och de småskaliga jordbruken hotas. Den södra länsdelen har de högsta prisnivåerna vad gäller skogsmark. Efter ett år med stagnerade priser kan nu en försiktig optimism skönjas. Prisskillnaden inom länet är dock stor och i de traditionella skogsområdena i de norra länsdelarna möter man de något lägre nivåerna på den värmländska marknaden. Få objekt med närhet till befolkningscentra finns till försäljning på marknaden, vilket driver upp priserna. Här betyder de ickemonetära värdena, såsom jakt och rekreation, mer än i glesbygdsområdena. Även rena skogsfastigheter med bra arrondering och god skoglig sammansättning är attraktiva på marknaden. I gränstrakterna mellan kust och inland präglas även fastighetspriserna av närheten till Norge. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 2 370 000 Produktiv skogsmark ha 1 303 000 – Bolag %10 – Enskilda %80 – Staten %10 SK OG E N Medelfastighetenha34 Virkesförrådm3sk/ha182 Tall / Gran / Löv % 29/51/20 Bonitetm3sk/år8,2 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk510 Normalt intervall kr/m3sk Genomsnitt kr/ha 80 000 Normalt intervall kr/ha 50 000 – 110 000 Tillköp av skogsfastigheter har minskat något och detta tros bero på att grannar i många fall redan har gjort tillköp och att det är så pass dyrt att köpa skog att man inte har möjlighet att expandera ytterligare. Intresset hos personer som inte redan är skogsägare har växt vilket ökat konkurrensen om objekten på marknaden. LÄNSFAKTA Medelåldern hos svenska skogsägare är hög och fortsätter att öka. Troligen får vi ett ökat utbud av skogsfastigheter i framtiden. 380 – 600 Befolkningsutveckling % 1,1 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 4 NAI Svefa Skogsindex Index 56 FOKUS VÄSTRA GÖTALAND 39 VIRKESMARKNAD Timmerprislistorna har under året i stort sett varit oförändrade och skillnaden mellan bolagens listor är små. Premier och tillägg varierar desto mer. I de södra och västra delarna av länet finns noteringar som går att jämföra med toppriser noterade under 2011. Produktionen av timmer har varit god och konsumtionen av trävaror var acceptabel fram till sommaren, men efterfrågan dämpades under hösten och lagren av sågade trävaror ökade. Många menar det som räddat svenska sågverk är den svaga kronan. Det finns en optimism i branschen då lågkonjunkturen har medfört att byggnationen avstannat i många länder, vilket lett till ett uppdämt behov av nybyggnation och renovering framför allt i USA. Detta ger Sverige goda möjligheter att exportera inom de närmsta åren vilket förhoppningsvis påverkar virkespriserna positivt. Befolkningstätheten varierar stort i länet. Runt de större tätorterna finns intresse för fritidslantbruk, så kallade hästgårdar. I områden där man tidigare kunde räkna med sidointäkter från inackorderingar i stallet får man i dag oftare finna sig i viss vakans, vilket påverkar ekonomin för hästgårdens ägare. Arbetslösheten ligger på relativt höga nivåer men en försiktig framtidsoptimism finns och antalet sysselsatta bedöms öka under 2015. Fordonsindustrin har haft tuffa år med varsel och uppsägningar, men under senare halvåret 2014 märktes en uppgång av såväl fordonsindustrin som tranport-och logistikbranschen i framförallt Göteborgsregionen. I Fyrbodal har sällanköpshandeln haft en sämre utveckling än i länets övriga delregioner, vilket förklaras av en minskad gränshandel till följd av att prisskillnaden mellan Norge och Sverige minskat. I FOKUS Stormen Egons framfart över länet i januari 2015 medförde strömlösa hushåll, översvämningar och fälld skog. Uppskattningsvis fälldes 2,5-3 miljoner skogskubikmeter. Skadorna var spridda och de lokala skillnaderna stora. Störst skador återfinns i Västra Götalands och NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet ANDRA MARKNADSFAKTORER Trollhättan Göteborg Borås Jönköpings län. Området mellan Vänern och Vättern samt området öster om Vättern bedöms vara mest drabbat. När vi drabbas av ”extremväder” väcks debatten om klimatförändringar på nytt. Stormfällningar kan bli mer frekventa då vindklimatet förändras och när marken oftare blir utan tjäle om vintern. Ett varmare klimat kan ge varma somrar med torka som ökar risken för skogsbränder. Även skogsmark i Västra Götalands län drabbades av brand den varma sommaren 2014. Milda vintrar försvårar vid avverkning och risken för körskador ökar markant. Första mars 2014 infördes nya regler för miljöhänsyn i skogen. Förändringarna gör det möjligt att kräva återställande efter allvarliga körskador och andra skador på mark och vatten som innebär läckage till sjöar, vattendrag eller diken. RUBRIK 40 FOKUS GOTLAND 41 Gotland Gotlands län har utan tvekan landets mest unika läge. Under 2015 spås en något lägre sysselsättningsgrad och en svag nedgång av villapriserna. Detta gör att Gotlands index, trots låga arbetslöshetssiffror, viker i förhållande till övriga län. Småföretag inom jordbrukssektorn fortsätter skapa jobb i länet och utgör en viktig del av arbetsmarknaden. Under 2014 startades det nära 200 fler företag på Gotland än under 2013. FASTIGHETSMARKNADEN Under 2014 har drygt 140 lagfarna köp av lantbruksfastigheter gjorts i länet. Av dessa förvärv är endast femton skogsdominerade och ett tiotal jordbruksdominerade. Dessutom tillkommer ett ännu okänt antal fastighetsregleringar, vilka sannolikt utgör en betydande del av den totala marknaden. Utbudet av skogsdominerade fastigheter har varit lågt under året. Däremot verkar mäklarna allt oftare ha delar av jordbruksfastigheter till salu. Det är svårt att dra slutsatser om marknadsförändringar. Det underlag som finns ger inga indikationer på vare sig vikande eller stigande trender. Prisbilden är oförändrad jämfört med 2014. Detta innebär nivåer kring 350 kr/m³sk. Nyckeltalet per hektar är något lägre än föregående år, 34 000 kr/ha. Det lägre hektarvärdet förklaras av att fastigheter med lägre virkesförråd har omsatts. Med den spridning som finns i materialet och generellt låga virkesförråd för omsatta fastigheter konstateras att nyckeltalet kr/ha bäst visar marknadsvärdenivån. Under slutet av 2014 höjdes virkespriserna exklusive massaved med knappt 5 procent. I skrivande stund aviseras en tillbakagång till nivån för januari 2014. Därmed förväntas inga stora förändringar i år som kan komma att påverka fastighetsmarknaden i någon högre grad. Massavedspriserna har under året legat stilla. Visby Klintehamn Slite SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 326 000 Produktiv skogsmark ha 141 000 – Bolag %12 – Enskilda %84 – Staten %4 SK OG E N Medelfastighetenha32 Virkesförrådm3sk/ha175 Tall / Gran / Löv % 78/13/9 Bonitetm3sk/år3,7 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk350 Normalt intervall kr/m3sk 190 – 530 Genomsnitt kr/ha 34 000 Normalt intervall kr/ha 37 000 – 46 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,1 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 0 NAI Svefa Skogsindex Index 18 NAISvefa/Jonedm © Lantmäteriet FOKUS KALMAR 42 Kalmar Kalmar län har omväxlande miljö med en lång och vacker skärgård mot Östersjön, stora barrskogsområden samt Ölands unika alvar med sina höga naturvärden. Vid sidan av Blekinge så är Kalmar dessutom ett av Sveriges ektätaste län. De högsta noteringarna för fastighetspriserna finns att hitta runt residensstaden Kalmar och de absolut lägsta går att finna ute på landsbygden. De flesta skogsfastigheterna har blivit sålda i Emmaboda och Hultsfred kommun. FASTIGHETSMARKNADEN Antalet sålda fastigheter har minskat något i länet jämfört med föregående år. Minskningen är enbart marginell och behöver därmed inte bero på någon speciell händelse eller att intresset för skogsfastigheter svalnat. De flesta skogsfastigheterna har blivit sålda i kommunerna Emmaboda och Hultsfred. Fastighetspriserna har efter att ha nått höga nivåer under 2012 åter gått ner något. Det är inga stora skiftningar som har skett utan priserna är alltjämt stabila. Fastighetspriserna stabiliserades efter att stadigt ha gått upp mellan 2005 och 2011. Under senare år har de emellertid mer eller mindre ”parkerat” runt 500 kr/m³sk strecket, med vissa små justeringar under åren. De högsta noteringarna återfinns i Kalmar kommun där residensstaden Kalmar förmodligen har en viss positiv påverkan på fastighetspriserna. Fastighetspriserna är som lägst i länets glesbygd. De kommuner som har noterats för många försäljningar har även noterats för relativt låga prisnivåer. Det är möjligt att de lägre nivåerna lockar fler spekulanter och möjliggör fler genomförda köp. Kalmar har sjunkit något på NAI Svefas skogsindex och tappat tre placeringar jämfört med föregående år. Länet ligger nu på en delad 15 plats tillsammans Örebro och Dalarna. En ny biogasanläggning planeras i Mönsterås. Bakom denna satsning står Södra Cell, Mönsterås kommun och bönder från regionen som kommer att förse anläggningen med råvara. Detta är ytterligare en satsning för att kunna utvinna energi från vad naturen ger oss. Att detta kommer påverka utnyttjandet av energiråvara från skogen är svårt att tro. Förmodligen blir det bara vara ett komplement till den redan befintliga elproduktionen. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 1 102 000 Produktiv skogsmark ha 729 000 – Bolag %9 – Enskilda %78 – Staten %13 SK OG E N Medelfastighetenha68 Virkesförrådm3sk/ha142 Tall / Gran / Löv % 39/40/21 Bonitetm3sk/år8,6 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk500 Normalt intervall kr/m3sk 450 – 560 Genomsnitt kr/ha 85 000 Normalt intervall kr/ha 65 000 – 95 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,6 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % –1 NAI Svefa Skogsindex Index 40 FOKUS KALMAR 43 VIRKESMARKNADEN Virkespriserna har varit stabila under hela 2014, till skillnad från turbulensen året innan. Delar av virkesmarknaden påverkas från år till år av olika stormar och virkesflöden runt detta. Nu senast drabbades södra Sverige och Kalmar län av stormen Egon. Virkesprispåverkan av denna storm blev emellertid ytterst marginell. ANDRA MARKNADSFAKTORER Under 2013 fick massaindustrin uppleva det lägsta produktionsåret på nära 30 år och produktionen fortsatte att minska under 2014. Trenden ser ut att vara att produktionen av kartong och förpackningar ökar medan produktionen av tidningspapper och skrivpapper minskar. Detta ställer bruken i området för en framtida utmaning att hitta nya användningsområden för massan. Både Södra och Vida satsar utanför Sveriges gränser. Vida satsar på ett eget sälj- och distributionsbolag i Australien för att kunna bli större på denna marknad. Södra öppnar ett nytt lager i Florida vilket kommer att innebära en kostnadseffektiv lagerlösning samt en närhet till kunder i regionen. Södra har sedan tidigare två lager i USA, ett i Connecticut och ett i Philadelphia. I FOKUS Sågverket Wallnäs i Mariannelund har satsat på två nya virkestorkar samt en utbyggnad av panncentralen. Denna ska eldas med biprodukter från sågprocessen. Trots att sågverket egentligen inte tillhör NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet En marknadsfaktor som hamnar i fokus år efter år är påverkan från vädret. Detta år var det stormen Egon som drog in över södra Sverige och även påverkade Kalmar län. Även om Stormen Egon inte var i närheten av den förstörelse som stormen Gudrun medförde så uppstår även indirekta skador orsakade av stormen. Dessa skador kan vara bland annat ökade granbarkborreskador, torrskador samt stressade träd i drabbade områden. Stormen Egon blåste ner ungefär 3 miljoner skogskubik i södra Götaland. Kalmar är ett av de län som verkar ha drabbats hårdast när det kommer till strömlösa hem och förstörda tak. Öland i egenskap av en ö blev speciellt utsatt. Kalmar Kalmar län, så ligger sågverket och dess verksamhetsområde så pass nära att skogsägarna i Kalmar län påverkas av verksamheten. Bergs Timber kommer att bli 90-procentig ägare till sågverket Gransjöverken i Emmaboda kommun. Bergs Timber har haft ett par tuffa år med dåligt resultat. Enligt ett uttalande från företaget så ser dock Bergs Timber positivt på 2015. Bergs Timber och ATA har ingått i ett fördjupat samarbetsavtal. Detta kommer att innebära att Bergs Timber levererar cellulosaflis till ATAs massafabrik i Vaggeryd. ATA Timber kommer öka sin impregnering vid Bergs Timbers anläggning i Nybro. Bolagen kommer även att samarbeta på råvarusidan för att optimera logistisken. Trots att dessa bolag är konkurrenter på marknaden så kan de finna en väg att samarbeta för att optimera produktionen. FOKUS KRONOBERG 44 Kronoberg Enligt NAI Svefas skogsindex så har Kronoberg avancerat tre placeringar på listan och ligger just nu på en delad åttonde plats tillsammans med Västmanland. Detta är framförallt ett resultat av en positiv utveckling av fastighetspriserna och en stabil befolkningsutveckling. Kronobergs län är ett stort skogslän dominerat av barrskogar med inslag av bok i sydväst. De högsta priserna återfinns i Växjö, Älmhults och Tingsryds kommuner. FASTIGHETSMARKNADEN Antalet fastigheter som har sålts eller blivit registrerade hos lantmäteriet i samband med en reglering har sedan föregående år nästan fördubblats. Åren dessförinnan har antalet försäljningar legat på en jämn nivå, men av någon anledning har marknaden nu tagit fart. Det faktum att priserna i slutet av 2013 och i början av 2014 var relativt låga kan ha indikerat köpläge för investerare med insyn i branschen. En analys har gjorts utifrån storleken försålda skogsfastigheter över tid. Tanken med denna analys var att se om det fanns en korrelation mellan det ökande antalet försålda skogsfastigheter och storleken på tillgängliga skogsfastigheter på marknaden. Om det finns fler mindre skogsfastigheter så skulle en anledning till det ökande intresset kunna vara att fler kan ha råd att förvärva skogsfastigheter. Analysen visar på en neråtgående trend när det gäller storleken av skogsfastigheterna över tid. Dock så finns det ingen korrelation i denna analys av antal sålda skogsfastigheter och priserna på skogsfastigheter i länet. En mer övergripande analys som sträcker sig längre bak i tiden visar på en neråtgående pristrend som hade sin kulmen i början av 2013. Att fastighetspriserna någon gång skulle få en neråtgående trend efter att ha gått upp under en längre period kom inte direkt som en överraskning. Däremot är det svårare att göra någon exakt bedömning av hur länge denna neråtgående trend kommer att hålla i sig. Emellertid verkar det inte som om det påverkar försäljningsviljan hos länets skogsägare eftersom föregående års försäljningssiffror var jämförelsevis höga. En viss uppgång av fastighetspriserna under mitten av 2014 och framåt kan utläsas. Störst antal försålda skogsfastigheter återfinns i Ljungby, Tingsryds och Älmhults kommuner. De högsta noteringarna finns runt residensstaden Växjö samt i Älmhults och Tingsryds kommuner. Förbindelsen med järnvägen, som Växjö och Älmhult kommun kan dra nytta av, stärker säkert dessa kommuners konkurrenskraft. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 843 000 Produktiv skogsmark ha 658 000 – Bolag %9 – Enskilda %79 – Staten %12 SK OG E N Medelfastighetenha51 Virkesförrådm3sk/ha142 Tall / Gran / Löv % 31/49/20 Bonitetm3sk/år8,9 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk530 Normalt intervall kr/m3sk 430 – 570 Genomsnitt kr/ha 85 000 Normalt intervall kr/ha 65 000 – 95 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 1,0 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 2 NAI Svefa Skogsindex Index 46 FOKUS KRONOBERG 45 VIRKESMARKNADEN Priserna för alla trädslag har varit stabila under hela året. Inte heller massavedspriserna uppvisar några större förändringar. Att priserna skulle påverkas speciellt mycket av stormen Egon ses inte som troligt. Det satsas mer och mer på att nyttja skogen och dess produkter till mer än timmer och massa. Det finns i dag en hel del produkter vars råvara kommer från skogen ute på marknaden. Det kan handla om allt från klädes- till läkemedelsindustri. Även drivmedel framställs i dag av råvaror från skogen och det forskas flitigt på detta område. Framställning av drivmedel som baseras på råvaror från skogen kommer att bli vanligare i framtiden vilket i sin tur kommer att påverka skogsbruket positivt. Växjö ANDRA MARKNADSFAKTORER Även denna vinter har det stormat i Kronobergs län. Stormen Egon drog in symboliskt nära 10-års jubileet av stormen Gudrun. Egon gjorde inte så stor skada i just Kronoberg, utan härjade främst i de mer västliga och östliga delarna av Sydsverige. Det verkar ändå som om vi får vänja oss vid tanken på att stormar dyker upp runt januari/ februari varje år. Att detta skulle påverka fastighetsmarknaden är svårt att tro. Fastighetsmarknaden kommer förmodligen att vara stabil så länge inte en extraordinär storm drar förbi. Det enda som kommer påverkas kommer förmodligen vara virkespriserna som tillfälligt kommer att justeras för att sammanfalla med det tillgängliga timret. I FOKUS Skogsindustrin i Kronobergs län mår mycket bättre dessa dagar då Vida, Södra och, som tidigare nämnts, Lessebo bruk har visat positiva siffror. En stor anledning till detta kan vara att den svenska NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet I tidigare upplagor av denna skogsrapport så har det skrivits om Lessebo bruk. Lessebo bruk har inte haft det lätt utan har verkligen kämpat för sin existens. Bruket har efter sina konkurser lyckats få ett positivt resultat under första hälften av 2014. Anledningen till det positiva resultatet förklaras enkelt med en omstrukturering av företaget, och bruket räknar med en fortsatt positiv utveckling. kronan har blivit svagare gentemot andra viktiga valutor. Skillnaden mellan ett rekordår och ett katastrofår verkar i många fall kunna förklaras med hur den svenska kronan står sig i jämförelse med andra valutor, detta eftersom skogsindustrin exporterar väldigt mycket av sin råvara. Om detta gör att fler sågverk som tidigare har tvingats slå igen kan öppna igen återstår att se. Det har inte rapporterats om något nybygge eller någon större förändring av ett befintligt bruk i länet. De större bruken gjorde för ett par år sedan stora omställningar för att till exempel kunna ta hand om viskos, vilket finns på marknaden i olika former inom bland annat klädindustrin. Detta är en råvara som är värd att forska mer om för i dagsläget är det svårt att konkurrera med bomullens slitstarkhet. Marknaden ser positivt på denna vara och det kommer att bli intressant att följa utvecklingen. FOKUS HALLAND 46 Halland Detta långsmala län på västkusten är ett av våra minsta. Längs kustlinjen finns produktiva jordbruksmarker, befolkningstätheten är generellt hög utmed kuststräckan och här finns även starka industri- och handelssektorer beroende av en god infrastruktur via vägar, järnvägar samt hamnar. Halmstad är regioncentra medan mycket arbets- och annan pendling sker till Göteborgsområdet från de norra länsdelarna. Länets östra delar är skogsdominerade med betydligt lägre befolkningstäthet. FASTIGHETSMARKNADEN Landskapet i Halland är varierande och många lantbruk är kombinerade enheter med såväl boende som skogs- och jordbruksmark. Med en ständigt pågående rationalisering är det inte ovanligt att fastigheter säljs i delar och att ha koll på regleringar blir viktigare än statistik över lagfarna köp. Hylte är den skogrikaste kommunen, men också den del av länet som kan räknas till glesbygd. De större tätorterna återfinns i ett pärlband längs kusten och här är aktiviteten på såväl bostads- som hyreshusmarknaden hög. Här återfinns den högklassiga åkermarken och också de konflikter som en framtida exploatering kan innebära. Omsättningen av skogsfastigheter är för närvarande förhållandevis låg och utbudet lägre än efterfrågan. Tio år efter Gudruns framfart bedöms resultatet av återbeskogningen gott. I Gudruns fotspår har annars märkts en högre omsättning på hårt drabbade skogsfastigheter. Framtidstro märks i Södras pågående satsning i Värö bruk, innebärande att bruket kan komma att bli världens största producent av barrsulfatmassa. Värö var först i världen med helt klorfri tillverkning av pappersmassa. Bruket levererar i dag både el, fjärrvärme och biobränsle i form av torkad bark. En ny satsning är vit pellets som är tillverkad av torra kutterspån och ger mindre aska och slagg än traditionell pellets. Ett annat exempel på nytänkande är Deromes pågående utvecklingsprojekt för energismarta trähus. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 515 000 Produktiv skogsmark ha 303 000 – Bolag %10 – Enskilda %84 – Staten %6 SK OG E N Medelfastighetenha38 Virkesförrådm3sk/ha187 Tall / Gran / Löv % 19/52/29 Bonitetm sk/år9,4 3 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk550 Normalt intervall kr/m3sk 460 – 640 Genomsnitt kr/ha 90 000 Normalt intervall kr/ha 70 000 – 110 000 LÄNSFAKTA NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Halmstad Befolkningsutveckling % 1,3 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 4 NAI Svefa Skogsindex Index 54 FOKUS BLEKINGE 47 Blekinge Blekinge län, ofta kallat för ”Sveriges trädgård”, har tallskog i skärgården, granskog i de norra skogsbygderna och är samtidigt ett av Sveriges ektätaste län. Utöver skärgården med sina höga naturvärden finns flera stora vattendrag, bland annat Mörrumsån som är känd för sitt fina lax- och havsöringsfiske, samt ett flertal mindre insjöar insprängda i det varierande landskapet. Stora aktörer på virkesmarknaden är ATA Timber, Sydved och Södra. FASTIGHETSMARKNADEN Bortsett från normala mindre ner- och uppgångar har virkespriserna under året hållit en jämn nivå för samtliga i länet förekommande träslag. Blekinge län har tappat i placeringar i NAI Svefas skogsindex. Fastighetsmarknaden är inte lika aktiv i Blekinges län jämfört med många andra län. Detta gör att fastighetspriserna möjligen inte varierar lika mycket som i vissa andra län. Blekinge län bedöms trots allt som ett stabilt och säkert skogslän. Antalet försålda skogsfastigheter har ökat något i länet jämfört med tidigare år. Skillnaden är visserligen marginell men omsättningen av skogsfastigheter verkar vara inne i en positiv trend just nu. Bedömningen görs att försäljningen av skogsfastigheter kommer att vara fortsatt stabil i länet. De flesta av köpen har genomförts i Karlskrona och Ronneby kommuner. De högsta nivåerna återfinns i Karlskrona kommun, vilket sannolikt kan förklaras med närheten till en större stad och följaktligen fler presumtiva köpare. Södras enda bruk för produktion av textilmassa är beläget i Mörrum i Karlshamns kommun. Södra står inför nyinvesteringar i detta bruk då en ny flisfabrik ska byggas och en av de två massalinjerna utvecklas. Textilmassa är en snabbt växande produkt på marknaden, vilket är tacksamt för bruken som är tvungna att hitta nya användningsområden för massan när intresset för tidningspapper svalnar. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 286 000 Produktiv skogsmark ha 182 000 – Bolag %8 – Enskilda %86 – Staten %5 SK OG E N Medelfastighetenha32 Virkesförrådm3sk/ha199 Tall / Gran / Löv % 13/41/46 Bonitetm sk/år11,2 3 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk520 Normalt intervall kr/m3sk 410 – 560 Genomsnitt kr/ha 80 000 Normalt intervall kr/ha 65 000 – 100 000 LÄNSFAKTA Karlskrona Befolkningsutveckling % 0,7 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 0 NAI Svefa Skogsindex Index 36 NAISvefa/Jonedm © Lantmäteriet FOKUS SKÅNE 48 Skåne Länets läge är idealiskt med närhet både till det ekonomiskt utvecklade Västeuropa och de dynamiska tillväxtekonomierna runt Östersjön. Fastighetspriserna har i länet efter en negativ trend vänt och är nu åter på väg upp. Södra Sverige har även 2015 drabbats av en storm. Nu var det Egon som även träffade Skåne, men inte orsakade alltför stor åverkan på skogslandskapet. I NAI Svefas skogsindex placerar sig Skåne bland topplänen i landet. FASTIGHETSMARKNADEN Skåne toppar även i år skogsfastighetsprisligan i landet. En kombination av hög bonitet och tätbefolkade områden ligger till grund för de höga noteringarna. Antalet försäljningar av skogsdominerade fastigheter i länet har nästan fördubblats jämfört med förra året. En anledning till denna ökning kan vara att priserna i slutet av 2013 och början av 2014 var relativt låga, något som kan ha indikerat köpläge för kunniga aktörer på marknaden. En analys har gjorts utifrån storleken av försålda skogsfastigheter över tid för att se om det finns en korrelation mellan det ökande antalet försålda skogsfastigheter och storleken på tillgängliga skogsfastigheter på marknaden. Om det finns fler mindre skogsfastigheter till salu så skulle en anledning till det ökande intresset kunna vara att fler kan ha råd att förvärva en fastighet. Analysen visar på att arealen av de förvärvda skogsfastigheter faktiskt blir mindre och mindre för varje år. Emellertid har denna trend pågått under en längre tid så några direkta slutsatser kan inte dras. De sålda skogsfastigheterna i länet är något mer utspridda jämfört med föregående år då de flesta skogsfastigheterna var sålda i Kristianstads och Hässleholms kommuner. Mellan 2013-2014 är de flesta sålda skogsfastigheterna belägna i Hässleholm, Kristianstad, Osby och Örkelljunga. De nämnda kommunerna har stora arealer skogsmark, vilket påverkar tillgängligheten av fastigheter på den öppna marknaden. Skåne har avancerat något i NAI Svefas skogsindex. Indexet har ökat från 52 till 55. Detta är ett resultat av såväl positiv befolkningsutveckling som ekonomisk tillväxt i länet. Indexet ger en viss indikation på hur säker en investering i skogsfastigheter är i dagsläget och för just Skåne län så ser det ljust ut. SKOGEN I SIFFROR Ä G A NDE Totalareal ha 1 118 000 Produktiv skogsmark ha 393 000 – Bolag %15 – Enskilda %78 – Staten %7 SK OG E N Medelfastighetenha32 Virkesförrådm3sk/ha199 Tall / Gran / Löv % 13/41/46 Bonitetm3sk/år11,2 PR IS F E BR UA R I 2 0 1 5 Genomsnittkr/m3sk580 Normalt intervall kr/m3sk 460 – 690 Genomsnitt kr/ha 100 000 Normalt intervall kr/ha 75 000 – 120 000 LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 1,2 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 5 NAI Svefa Skogsindex Index 55 FOKUS SKÅNE 49 VIRKESMARKNADEN Det inte varit några drastiska svängningar på virkesmarknaden utan priserna har hållit en stabil nivå. Det ser även ut som att industrierna går bra i dagsläget, mycket på grund av den svaga kronan, vilken är positiv för exporten. ANDRA MARKNADSFAKTORER Även detta år drabbades Götaland av en storm, nästan på tioårsdagen av stormen Gudrun. Skåne klarade sig ändå relativt bra från stormen Egon jämfört med effekterna av Simone och Sven under 2013. Enligt rapporter så fällde Egon totalt runt tre miljoner skogskubikmeter i sin framfart. I Skåne finns det rapporter om att cirka 50 000 skogskubikmeter blåste ner, något som emellertid endast utgör en mindre del av beståndet. Det verkar som om stormar under årets första månader är något som skogsägare måste vänja sig vid. I Perstorp står en ny fjärrvärmepanna för biobränsle, vilket skulle kunna vara positivt för lokala leverantörer av denna råvara i tider av sjunkande trädbränslepriser. Danmark ska ersätta kol med pellets och därmed vända sig mot en mer förnybar energi. Det statliga energibolaget Dong Energy satsar bland annat hundratals miljoner på att bygga om ett värmekraftverk i Århus och investera i pellets istället för kol. Genom dessa investeringar uppskattas kolförbrukningen kunna minska med 90 procent. Med en sådan omställning behövs stora resurser från skogen. Om det ökade behovet av skogsresurser kommer att påverka södra Götalands skogsbränsleindustri återstår att se. Helsingborg NAISvefa/Jonedm 150302 © Lantmäteriet Det svenska skogsbruket associeras med gran, tall och björk, vilka är de vanligaste trädslagen i landet. Ett intressant trädslag är lärk, som förvisso har funnits länge, men blir allt vanligare. Lärk har många goda egenskaper och kan användas inom både massa- och timmerindustrin. Husfasader av lärk behöver ingen ytbehandling utan grånar och åldras med värdighet. Lärkfasader har blivit ett vanligt inslag på bomässor runt om i landet och kan betecknas som ganska trendigt. Det finns sågverk som är specialiserade på just lärk och trädslaget trivs bra i den skånska myllan. Lund Malmö I FOKUS Då skogsindustrin i Sverige är extremt beroende av att kunna transportera råvarorna från skogen till industrierna så kommer alltid frågan om transportavstånd att ställas mot lönsamhet. En eventuell kilometerskatt för transporter skulle sannolikt bli ett stort avbräck inom skogsindustrin då industrin är beroende av att kunna transportera råvaror ut från skogen med tunga fordon. Ett län som Skåne skulle antagligen klara detta påslag relativt bra, då avståndet mellan skog och industri är kortare än på andra platser i Sverige. Fordonen kommer att behöva utrustas med GPS så att deras körningar kan loggas, vilket förhoppningsvis minskar så kallade ”svarta körningar”. Systemet används i ibland annat Tyskland och regeringen undersöker om det ska kunna användas även på Sveriges vägar. Närheten till övriga Europa gör Skåne till ett unikt län när det kommer till export av trävaror. Skogsindustrin har haft ett par tuffa år bakom sig men framtiden ser ljusare ut. OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD 50 Om Svensk Fastighetsmarknad Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetsmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som ges ut en gång om året och du håller nu i utgåvan för år 2015. Årets rapport innehåller data och analyser från samtliga län i Sverige och beskriver bedömda värden avseende den skogliga fastighetsmarknaden i februari 2015. För varje län redovisas en tabell med statistik, Länet i siffror. De två första styckena avser ägandeförhållanden och skogstillstånd och innehåller uppgifter hämtade från Skogsstatistisk årsbok och Statistiska Centralbyrån. Uppgifterna är hämtade från de senaste offentliga upplagorna. Den produktiva skogsmarkens ägare har vi valt att redovisa för tre olika ägarkategorier: n Bolag (privatägda AB, övriga privata ägare förutom privatpersoner) n Enskilda (privatpersoner) n Staten (staten, statsägda AB, övriga allmänna ägare) Exempel på övriga privata ägare är besparingsskogar och allmänningar. Övriga allmänna ägare är i huvudsak Svenska Kyrkans stift. Under rubriken pris februari 2015 redovisas de bedömda genomsnittliga värdena för skogsmark vid den tidpunkten (angivet i kr/m3sk och kr/ha), tillsammans med de normala prisintervall som förekommit den senaste tolvmånadersperioden. Genomsnittsvärdena är bedömda för hela länet och motsvarar i stort sett det sannolika priset för en fastighet som liknar den medelfastighet som redovisas i tabellen Länet i siffror. Prisintervallerna speglar den normala prisvariationen som förekommit under perioden, beroende på saluobjektens olika virkesförråd, åldersklasser och kvalitet samt unika marknadssituation. I redovisade värden och intervall ingår inte extrema köp som t ex köp av fastigheter med mycket lågt virkesförråd eller hög andel kalmark. Vidare ingår inte köp där huvudsakligen annan markanvändning än skogsbruk är aktuell. Småfastigheter under en definierad arealgräns ingår inte heller i genomsnittet. Definitionen för vad NAI Svefa bedömer som småfastigheter i denna rapport varierar över landet, men i genomsnitt ligger gränsen mellan 10 och 15 hektar. NAI Svefa har tillgång till samtliga lagfarna köp som genomförts för samtliga fastighetstyper. NAI Svefa följer kontinuerligt prisutvecklingen och lägger in aktuella prisnoteringar och försäljningsuppgifter i de ortsprissystem som företaget har utvecklat under en rad av år. Ortsprissystemen innehåller uppgifter från de salufastigheter som exponeras på den allmänna marknaden. I denna rapport är det i första hand obebyggda landbruksenheter (typkod 110) som ingår i analyserna. I södra Sverige ingår också en viss andel bebyggda lantbruksfastigheter (typkod 120), eftersom de kombinerade lantbruksfastigheterna är det vanligaste saluobjektet för denna region. För att ytterligare komplettera bilden av marknaden har även lantmäteriets fastighetsregleringar, gällande överföring av skogsmark, analyserats. Våra senaste rapporter kan beställas i tryckt version på vår hemsida www.naisvefa.se, där de också kan skrivas ut som pdf. RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2014 OM NAI SVEFA 51 Om NAI Svefa Skog och Lantbruk En högkvalitativ skogsvärdering eller lantbruksvärdering är ett användbart verktyg. Våra värderingar av jord och skog används ofta som underlag vid överlåtelser eller i rättssituationer och förhandlingar. Som fastighetsägare får du ett kraftfullt dokument som i en och samma handling visar hela fastighetens framtidspotential. Helt enkelt en skogs- eller lantbruksvärdering som är ovärderlig om du står inför köp, försäljning eller större investeringar och möten med kreditgivare. Hur har de senaste årens förändringar i virkespriser påverkat skogsfastighetsmarknaden i ditt marknadsområde? Vilka regionala skillnader finns i länet och hur påverkas din fastighet? Hur påverkas marknadsvärdet av en fastighet som är mindre än genomsnittsfastigheten eller har en hög lövandel? Skoglig produktionsförmåga, bonitet, diskuteras ofta i samband med avkastningsvärde men har den någon påverkan på marknadsvärdet? Och vad säger banken – hur mycket kan jag låna på skogen när väl grannens skifte kommer ut till försäljning? Oavsett hur din frågeställning ser ut ger våra värderingar svaret. NAI Svefa Skog och Lantbruk jobbar över hela Sverige tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vi är drygt 30 konsulter fördelade på 15 av våra 17 kontor – det betyder att vi alltid kan erbjuda en lokal lösning med en konsult som dagligen utför uppdrag på den aktuella marknaden. Vi har också stor erfarenhet av att på kort tid sätta samman projektorganisationer för komplexa fastighetsrättsliga utredningar med specialistkompetenser eller omfattande värderingsuppdrag för såväl privata som offentliga kunder. Vår produktutformning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov. n MARKNADSVÄRDERING Värdering som underlag för överlåtelse eller belåning. Beskrivning av marknadsförutsättningar inför nyetablering, investering och prissättning eller som underlag för årsredovisning eller strategiarbete. n RÄTTSEKONOMISK VÄRDERING Värdering utifrån lagstiftning i samband med intrång eller expropriation. n FÖRSÄKRINGSSKADA Bedömning av skador och ersättningsbelopp för skadad byggnad, tomt eller skog utifrån försäkringsvillkor. n MARKÅTKOMST FÖRHANDLING Markåtkomstförhandling för uppdrag varierande från mycket små intrång till exempelvis stora nationalparker. n PROJEKTLEDNING Projektledning av kunduppdrag kopplade till fastighetsekonomiska frågor avseende skog och lantbruk i hela Sverige. REFERENSUPPDRAG – NAI SVEFA SKOG OCH LANTBRUK n Marknadsvärdering av lantbruksfastighet i samband med köp År: 2014 Uppdragsgivare: Köpande privatperson Uppdragsbeskrivning: Marknadsvärdering av Grevagårdens ridcenter i Skövde i samband med köp. Objekt med bostadsbyggnader, betesmark, skogsmark och komplex ridsportanläggning bestående av bland annat tre ridhus, restaurang, ryttarhotell, ridarenor samt flera stall med totalt cirka 200 stallplatser. n Inventering och marknadsvärdering av åker- och betesmark ingående i omarronderingen av den s.k. Ovanbrodelen, Stora Tuna socken, Borlänge kommun År: 2014 och pågående Uppdragsgivare: Lantmäterimyndigheten Uppdragsbeskrivning: Inventering och indelning av cirka 2 500 åker- och betesmark i samband med omarrondering i Stora Tuna socken i Borlänge inför ny fastighetsindelning. n Försäkringsskadebedömningar År: 2014 och pågående Uppdragsgivare: Försäkringsbolag och fastighetsägare Uppdragsbeskrivning: Bedömning av skadeomfattning efter storm, brand och insektsangrepp. n Markåtkomst för elnät År: 2014 och pågående Uppdragsgivare: Gotlands Energi AB Uppdragsbeskrivning: Värdering och markåtkomstförhandling i samband med nybyggnation av luftledning. n Inventerings och värderingsuppdrag efter branden i Västmanland År: 2014 Uppdragsgivare: Naturvårdsverket Uppdragsbeskrivning: Inventering och värdering av cirka 7 000 ha skogsmark och impediment i samband med bildande av naturreservat. OM NAI SVEFA 52 Om NAI Svefa NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, samhällsbyggnad, fastighetsutveckling, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande informationssystem baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt. VÄRDERING Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighetsvärderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden. NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättsituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. De system vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer dem vidare till bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare. FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer. Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det möjliggör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter. Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. ANALYS & RÅDGIVNING Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser affärsanalysen ut för kundens fastighetsföretag? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet ändras? Vilka åtgärder leder till ökad totalavkastning? Är kundens förvaltning och organisation effektiv? Är kundens fastighet rätt taxerad? Vilket byggrättsinnehåll skapar bäst förutsättningar för genomförande inom kundens utvecklingsfastigheter? Våra analyser visar väg-valen, men ger även råd om vilken väg vår kund bör gå. TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transaktioner. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största marknadsplatserna och de största aktörerna. I samband med fastighetsutveckling, transaktion eller som fristående tjänst genomför vi förmedling och uthyrning av kommersiella lokaler, såsom kontor, handel och logistikanläggningar. Vi utför projektuthyrning, marknadsundersökningar, rådgivning och behovsanalys. KONCERNLEDNING Mikael Lundström VD Gustav Källén Vice VD / Transaktioner Ylva Melhus CFO Mikael Holmström Senior Advisor Åsa Henninge Analys Peter Möller Fastighetsinformation Mattias Leksell Fastighetsutveckling Helena Dalhamn Samhällsbyggnad Paul Nord Skog & Lantbruk Jan Tärnell Värdering FAKTA Ägare: Personalägt sedan 1997 Antal anställda: 130 Omsättning: 170 MSEK Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001 Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder RUBRIK 53 Här finns vi STOCKHOLM HUVUDKONTOR Drottninggatan 78 Box 3316 103 66 Stockholm Tel: +46 8-441 15 50 FALUN Trotzgatan 35 791 72 Falun Tel: +46 23-480 30 GÄVLE Kyrkogatan 12 803 20 Gävle Tel: +46 26-17 54 40 GÖTEBO RG Ullevigatan 19 411 40 Göteborg Tel: +46 31-711 63 00 HÄRNÖSAND Brunnshusgatan 6 871 31 Härnösand Tel: +46 611-247 05 JÖNKÖP ING Södra Strandgatan 3 553 20 Jönköping Tel: +46 36-30 71 10 KARLSTAD Våxnäsgatan 3, 2 tr 653 40 KARLSTAD Tel: +46 54-10 03 20 LULEÅ Bryggeriet Västra Varvsgatan 3, vån 3B 972 36 Luleå Tel: +46 920-21 11 00 MALMÖ ÖREBRO Nordenskiöldsgatan 6 211 19 Malmö Tel: +46 40-660 81 40 Vasastrand 11 Box 493 701 49 Örebro Tel: +46 19-10 01 20 MORA Strandgatan 8 792 30 Mora Tel: +46 250-158 58 NORRKÖPING Skolgatan 1B 602 25 Norrköping Tel: +46 11-13 46 60 SUNDSVALL Storgatan 29 852 30 Sundsvall Tel: +46 72-244 37 72 UMEÅ Västra Norrlandsg. 11D 903 27 Umeå Tel: +46 90-12 75 25 VÄNERSBORG Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg Tel: +46 521-621 00 VÄXJÖ Videum Science Park P G Vejdes väg 15 351 96 Växjö Tel: +46 470-74 60 60 ÖSTERSUND Postgränd 8A 831 30 Östersund Tel: +46 63-10 75 40 www.naisvefa.se
© Copyright 2024