Skåne bygger för framtiden Nu går vi från ord till handling. Förord från initiativtagarna Trots att Skånes befolkning växer med cirka 10 000 människor per år så ökar inte bostadsbyggandet i Skåne i motsvarande grad. Detta vet vi. Vi vet också resultatet: ett växande gap mellan invånarnas behov av bostäder och utbudet på bostadsmarknaden. Bostadsbyggnadsprocessen – från idé till ny arena för fortsatt samverkan och kunskapsutbyte bostad – är komplex och ägs av många olika och en samlande kraft för ökat bostadsbyggande aktörer. Därför måste vi bli bättre på att sam- i Skåne. verka och på att förstå varandras specifika förutsättningar och problem. Efter decennier av utredningar och alla-skyllerpå-alla går vi nu tillsammans från ord till hand- Vi måste också bli mycket bättre på samhandling ling och gör någonting för att lösa problemen. och med en gemensam röst föra fram det skånska perspektivet. Här finns idéer och förslag på vad vi kan göra. I dag. Därför har vi skapat Skånskt Bostadsnätverk: en 2 Alla kan bidra till en balanserad bostadsmarknad! Behovet av en ny bostad är tätt knutet till de grupper få – om ens några – incitament för att största ögonblicken i en människas liv: familjen byta bostad, vilket har bidragit till en viss trög- blir större – eller mindre, någon får ett nytt het på bostadsmarknaden. jobb – eller förlorar det, kärleken slår till – eller upphör. På så vis är bostaden nära kopplad till varje människas personliga livsförutsättningar Förändring är möjlig och utveckling. Ska vi få balans på den skånska bostadsmarknaden krävs samarbete. Varje skånsk aktör som har Samtidigt är en bostad en vara på en kommer- makt att påverka – om så bara i en liten del av siell marknad, ett arkitektoniskt uttryck, en del processen – har inte bara möjlighet, utan kanske av stadsmiljön och en avgörande faktor i den även skyldighet, att bidra till samhandling. Allt regionala utvecklingen. kan vi givetvis inte lösa på en regional skånsk nivå, men låt oss fokusera på vad vi kan lösa i Kurvorna pekar åt fel håll stället för på vad vi tycker att andra ska göra. Befolkningen växer och bostadsbyggandet täcker För något kan vi säkert förändra och de fråge- bara en bråkdel av behovet. Antalet hyresrätter ställningar som diskuteras här är förslag på har till och med minskat, på grund av trenden områden där några av oss kan bidra till en bättre att ombilda hyresfastigheter till bostadsrätter. fungerande bostadsmarknad i Skåne redan i dag. Detta är särskilt olyckligt då hyresrätten är den boendeform som är allra viktigast för ekono- Det betyder inte att detta är det enda som miskt svaga grupper och för rörligheten på behöver göras – men det är en början för arbetsmarknaden. Dessutom finns det för vissa Skånskt Bostadsnätverk. 3 Olönsamt att bygga? Vad krävs för att stärka hyresrätten? Viktig första bostad God tillgång på hyresrätter behövs för att bostadsmarknaden ska fungera. Dessa är i sig själva nyckeln till en flexibel bostadsmarknad, som i sin tur är en nödvändighet för en väl fungerande Skapar rörlighet? arbetsmarknad med hög rörlighet. För ekonomiskt svaga grupper är hyresrätter i olika storlek och i olika prisklasser ofta det enda bostadsalternativet. Men hyresrätten spelar en Allmännyttans förändrade roll lika betydelsefull roll för ekonomiskt starka grupper, som till exempel högutbildad arbetskraft med spetskompetens, samt för familjer mellan olika boenden eller livsfaser. När det är kommunernas allmännyttiga bestånd På många olika sätt utgör hyresbeståndet en som säljs till privata aktörer mister kommunerna viktig kugge i bostadsmarknadssystemet och ett viktigt bostadspolitiskt verktyg. är en absolut nödvändighet för en dynamisk regional utveckling. Ändå hotas hyresrätten på Tillämpningen av skärpta lagkrav på affärsmäs- flera olika sätt. sighet i allmännyttan riskerar att kringskära de kommunala bostadsbolagens möjlighet att ta Hyresrätter försvinner när fastighetsägare väljer samhällsansvar. För att undvika detta behövs att sälja sina fastigheter för ombildning till uppdaterade och tydligare ägardirektiv på många bostadsrätter. håll. 4 Hur får vi råd att bygga – och bo? Den genomsnittliga byggkostnaden för ett Kunde vi närma oss detta skulle det lösa en stor flerbostadshus i Skåne är 32 200 kronor per del av det tudelade problem som tynger hela kvadratmeter, och Sverige har den absolut byggmarknaden: att för få kan betala och att än högsta byggkostnaden i hela EU – 72 procent färre kan erbjuda varan till ett pris som kunderna dyrare än genomsnittet i unionen. faktiskt klarar. I debatten sägs ofta att anledningen till detta är I grunden handlar det om hur både bostads- den bristande konkurrensen i både bygg- och bygget och köpet av fastigheten eller bostaden materialbranschen. ska finansieras. Därför spelar bankernas krav på kapitaltäckningsgrad och nuvarande rutiner för Men även i Sverige är det i dag fullt möjligt att kreditvärdesbedömningar stor roll för om det bygga för 20 000 kronor kvadratmetern. Det blir byggstart eller ej. har till exempel SABO visat med sina så kallade Kombohus. Nyckeln uppges vara fler aktörer och större konkurrens. Bankernas krav Svag konkurrens Högst byggkostnader i EU Nya lösningar? 5 Hur skapar vi en flexibel bostadsmarknad? Våga testa! Nya tider – nya former Marknaden står stilla Bostadsmarknaden plågas numera av en tydlig Parallellt med detta har fastighetsägarnas tröghet. Detta tar sig många uttryck. Bland annat traditionella förväntningar och krav på sina på grund av bristen på lämpliga småhus så bor hyresgäster inte hållit jämna steg med samhälls- barnfamiljer kvar i små trånga innerstadslägen- utvecklingen. Nya typer av familje- och boende- heter. Samtidigt är det ekonomiskt ofördelaktigt konstellationer ställer nya krav på fastighetsägarna. för äldre med utflugna barn att sälja villan för en Inte minst ungdomar och studenter efterlyser mindre bostadsrätt i stan. För studenten är det i allt högre grad kontrakt där flera personer svårt att få en bostad, eftersom såväl hyres- som gemensamt kan ansvara för en större lägenhet. bostadsrätts- och småhusmarknaden är i det Traditionella fasta anställningar blir allt sällsyn- närmaste stillastående. tare, särskilt för unga. Ytterligare ett hinder är att få fastighetsägare i dag godkänner försörjningsstöd som inkomst för sina hyresgäster. 6 Hur kan PBL bli ett effektivt verktyg? Plan- och bygglagen (PBL) är ett viktigt instru- klaganden av detaljplaner från länsstyrelserna ment för både stat och kommun. Men det är direkt till mark- och miljödomstolarna. Då också en lag som ifrågasätts, på grund av de beräknas tiden från överklagan till att beslutet långa överklagandeprocesser som den öppnar vinner laga kraft kunna förkortas med i snitt upp för. 4,5 månader. Är detta rätt väg att gå? Balansgången mellan den viktiga demokratiska En annan fråga med anknytning till planproces- rätten att överklaga byggbeslut och byggnads- sen är de tiotusentals outnyttjade detaljplaner aktörernas behov av korta startsträckor mellan som finns framför allt i Sveriges tillväxtkom- plan och byggstart har under flera år skapat en muner. I Skåne beror det enligt länsstyrelsen infekterad debatt. framför allt på den ekonomiska konjunkturen och sviktande kundbas, men även på att alltför Staten har på senare tid försökt förenkla PBL. detaljerade detaljplaner gör det svårt att anpassa I ett liggande förslag vill man hänvisa över- planerad bebyggelse till förändrad efterfrågan. Outnyttjade detaljplaner Långa överklagandeprocesser Detaljplan = färskvara 7 Värna demokratin! Använder vi våra arenor för samverkan – på rätt sätt? Som enskild aktör kan man omöjligen överblicka hela bostadsbyggnadsprocessen. Och har Svår process att överblicka man inte hela bilden klar för sig, så är det heller inte lätt att förstå vad övriga aktörer håller på med. Lösningen är enkel men sällsynt: ökad och djupgående dialog och samverkan på den skånska bostadsmarknaden. Samverkan är nyckeln till framgång. Och arenor finns. Det gäller att nyttja dem. Kommunala initiativ som ”Byggherredialoger” kan utvecklas och nya former för samverkan skapas om alla aktörer aktivt söker och verkar för Behov av nya mötesplatser fler kontaktytor. Samarbete ger styrka! 8 Vilken infrastruktur krävs för att öka bostadsbyggandet? I Skåne har vi insett betydelsen av att koppla handlingen vill regeringen skapa incitament för satsningar i infrastrukturen till satsningar i ökat bostadsbyggande kopplat till satsningar i bostadsbyggandet – och vice versa. järnvägsnätet. Vi har förstått att det inte handlar om järnvägs- Vissa kallar det en tävling. Det kan så vara. spår utan om människors möjligheter att pendla till jobb, välja boende efter plånbok och intres- Bara en sak är säker. Ju tydligare skånska aktörer sen, ta del av allt som en region kan erbjuda i kan visa på samhandling, konkreta bostads- form av nöjen, aktiviteter och naturupplevelser byggnadsprojekt och med en röst tala om vilka – ja, allt som skapar tillväxt och livskvalitet i nyttoeffekter detta för med sig, desto mer av de världsklass. statliga investeringspengarna kommer Skåne till del. Denna insikt – att samplanerade satsningar på infrastruktur och bostadsbyggande ger mer- Hitta nyttoeffekterna! värde – står nu även högt upp på den nationella agendan. Genom den så kallade Sverigeför- Samplanering ger mervärde Ge Skåne en arbetsmarknad! 9 Nu bygger vi! Konferensen Skånskt Bostadsforum i november 2014 var startskottet för ett helt nytt sätt att arbeta med utmaningarna på den skånska bostadsmarknaden. Bakom arrangemanget står Skånskt Bostadsnät- samlande kraft för ökat bostadsbyggande som verk, som fortsätter att driva dessa frågor framåt Skåne behöver. Här finns en självklar plats också mot fördjupad samverkan och kunskapsupp- för dig: dina erfarenheter, dina kunskaper, dina byggnad. Men i detta behövs samtliga aktörer på idéer. den skånska bostadsmarknaden. Först med ert engagemang kan Skånskt Bostadsnätverk bli den Välkommen in i arbetet! Det är nu det börjar! Här är plats för den åtgärdslista som vi gemensamt tagit fram under dagens kreativa diskussioner. Vilka kommer du och din organisation att ta ett särskilt ansvar för att förverkliga under 2015? En arena för samverkan och kunskap Skånskt Bostadsnätverk är en arena för fortsatt samverkan och kunskapsuppbyggnad – och en samlande kraft för att öka bostadsbyggandet i Skåne. Nätverket har initierats av Länsstyrelsen Skåne, Kommunförbundet Skåne och Region Skåne men är en angelägenhet för alla aktörer med intressen i och engagemang för den skånska bostadsmarknaden. Denna folder innehåller det diskussionunderlag som togs fram i samband med konferensen Skånskt Bostadsforum den 28 november 2014. bostadsnatverk.skane.se