1. No category

20 år som
myndighet
1 oktober 1995 – 1 oktober 2015
POSTADRESS
TELEFON
E-POST
Fastighetsmäklarinspektionen
Box 22034, 104 22 Stockholm
08-580 069 00
[email protected]
BESÖKSADRESS
TELEFAX
WEBBPLATS
Fleminggatan 20, Stockholm
08-580 069 01
www.fmi.se
Fastighetsmäklarinspektionen
2(33)
2015-09-25
Förord
I samband med att myndigheten hade funnits i 10 år utarbetades en
jubileumsskrift. Detta har varit en uppskattad skrift att ge till nyanställda
och andra personer med intresse av vår verksamhet. Att få en historisk
tillbakablick ger inte bara ett värdefullt helhetsperspektiv på myndighetens
verksamhet. Det skapar också en förståelse för myndighetens kultur.
Initiativet till 10-årsskriften togs av den dåvarande myndighetschefen AnnaLena Järvstrand och det var den föregående chefen Maria Renmyr som
anlitades som skribent. Nu är det jag som har sammanställt de tidigare
texterna med information om de senaste tio årens verksamhet. Så man skulle
kunna se denna 20-årsskrift som en form av samproduktion av tre
myndighetschefer. Omarbetningarna är dock relativt stora. Det finns alltså
ingen tvekan om att ansvaret för innehållet i denna jubileumsskrift helt och
hållet hos ligger mig. Jag vill ändå sända ett tack till mina företrädare.
En liten myndighet med små resurser stod det någonstans i den tidigare
texten. Och så är det fortfarande, på gott och ont. Resursbristen och
svårigheterna med prioriteringarna finns fortfarande kvar. Men även styrkan
i att vara en liten sammanhållen verksamhet med korta beslutsvägar och god
kollegial samverkan. Nu är vi på gång med ett nytt verksamhetssystem som
ska ge oss stöd i myndighetens fortsatta utvecklingsprocess. Det är en resa
mot framtiden som vi ser fram emot.
Jag önskar er alla en trevlig läsning.
Eva Westberg
Myndighetschef och ordförande för disciplinnämnden
Fastighetsmäklarinspektionen
3(33)
2015-09-25
Innehåll
20 år som myndighet ................................................................................ 1
Förord ........................................................................................................ 2
Historik ...................................................................................................... 4
Från magistraterna, via handelskamrarna till länsstyrelserna................... 4
Fastighetsmäklarnämnden bildas ............................................................ 5
Verksamheten etableras .......................................................................... 6
Lagutskottets utvärdering 1996 – 1997 .................................................... 7
Ny webbplats och ändrade prioriteringar ................................................. 8
Fastighetsmäklarnämnden blir en fristående myndighet .......................... 9
Från Riddarholmen till Södermalm......................................................... 11
Serien ”Bra att veta om…” introduceras ................................................. 13
Tillsynen utökas till hyresförmedlare ...................................................... 13
Ny chef och ny verksamhetsinriktning .................................................... 14
Riksrevisionens granskning och myndighetens åtgärder ....................... 16
Från nämnd till enrådighetsmyndighet ................................................... 18
Verksamheten internationaliseras .......................................................... 19
Statskontorets myndighetsanalys .......................................................... 20
Svårigheter med att bevisa lockpriser .................................................... 21
Ny fastighetsmäklarlag .......................................................................... 22
Ny chef, nytt namn och nya strategier .................................................... 24
Från Södermalm till Kungsholmen ......................................................... 26
Arbetet med effektiviseringar fortsätter .................................................. 27
Statistik ................................................................................................... 29
Myndighetens uppbörd och anslagsutfall ............................................... 29
Registreringen av fastighetsmäklare ...................................................... 30
Tillsynen över fastighetsmäklare ............................................................ 32
Fastighetsmäklarinspektionen
4(33)
2015-09-25
Historik
Från magistraterna, via handelskamrarna till
länsstyrelserna
Av ”Kongl. Maj:ts MäklareOrdning den 6 Julii 1720” framgår
att det inte är ett nutida påfund att
ställa särskilda krav på den som i
egenskap av mäklare ska hjälpa
köpare och säljare. Enligt denna
ordning skulle till mäklare
förordnas sådana personer ”som
icke allenast pröfwas trogne, flitige
och nycktre, utan ock hafwa
kundskap och förfarenhet uti
Handel och Kiöpmanskap”. Det var
handelsmän och växlare i staden
som valde ut dessa mäklare. De
utvalda mäklarna antogs sedan av
Magistraten, inför vilken de fick
avlägga en mäklared. En icke
edsvuren fick ”plickta med 100.
Dlr. Silfwermynt för hwar gång han sig med Mäklare Ämbetet blandar”. I
mäklarordningen uppräknades alla de varor, kontrakt, penninglån m.m. som
en mäklare kunde förmedla. För ”Hus och Gårdar i staden samt Godz och
annan fast egendom på Landet jemwäl ock Penningelån på fast Pant” var
mäklarlönen ½ procent, som skulle betalas med hälften var av köpare och
säljare. Mäklaren fick inte medverka till någon olaglig eller bedräglig
handel och inte ”swikeligen tiena den ena Parten till fördel med den andras
skada”. Gjorde mäklaren det fick han svara för uppkommen skada och
förlust samt kunde dessutom ådra sig ämbetsstraff. Mäklaren var helt
förbjuden att delta i eller driva egen handel (se SOU 1981:102 s. 37 ff.).
I 1853 års mäklarordning (SFS no. 11) hade mäklarna inte längre någon
legal ensamrätt att utöva yrket. Nya mäklarordningar kom år 1872 (SFS no.
66) och år 1893 (SFS nr. 51).
Från år 1947 kunde den fastighetsmäklare som så önskade ansöka om
auktorisation hos någon av landets handelskammare. Den goda fastighetsmäklarseden utvecklades inom branschen med etiska regler framtagna av
mäklarorganisationerna.
Fastighetsmäklarinspektionen
5(33)
2015-09-25
År 1975 tillsattes Småhusköpskommittén för att bland annat utreda frågan
om en lagreglering av fastighetsmäklarnas verksamhet.
År 1984 kom den första lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Från och
med den 1 juli 1984 måste den som ville arbeta som fastighetsmäklare vara
registrerad hos länsstyrelsen i det län där mäklaren huvudsakligen var
verksam. Detta gällde dock inte advokater eller sådana fastighetsmäklare
som förmedlade enbart hyresrätter. Varje länsstyrelse fick ansvaret för
tillsynen över sina registrerade mäklare.
Enligt 1984 års lag om fastighetsmäklare räckte det för registrering att den
sökande hade en utbildning som motsvarade fordringarna enligt den
läroplan för kommunal vuxenutbildning av fastighetsmäklare som hade
fastställts av Skolöverstyrelsen. En sådan utbildning fanns bland annat som
brevkurs hos Liber-Hermods.
År 1990 påbörjades en översyn av regelverket. Ett förslag om att branschen
skulle få ett betydande ansvar för tillsynen genom en gemensam branschorganisation genomfördes inte. I den nya fastighetsmäklarlagen (1995:400)
stannande man i stället för en offentlig tillsyn genom en enda myndighet för
landets alla fastighetsmäklare. Lagen trädde i kraft den 1 oktober 1995
Fastighetsmäklarnämnden bildas
Den 1 oktober 1995 började Fastighetsmäklarnämnden sin verksamhet som
myndighet. Det blev en nämndmyndighet
som skulle bestå av en ordförande, en vice
ordförande och högst fyra övriga ledamöter.
Till att börja med fanns det, förutom
ordföranden och vice ordföranden, endast tre
ledamöter i nämnden. Alla fem var utsedda
av regeringen och hade uppdraget som
ledamot i nämnden som bisyssla.
Jörgen Beck-Friis,
ordförande 1995-1998
Kammarkollegiet fick i uppgift att vara
värdmyndighet för
Fastighetsmäklarnämnden. Kammarkollegiet
tillhandahöll de administrativa funktionerna och ansvarade för att nämnden
hade personal som kunde bereda och föredra ärendena för nämndens beslut i
olika frågor. Med Kammarkollegiet som värdmyndighet var det naturligt att
Fastighetsmäklarnämnden placerades i kollegiets lokaler på Riddarholmen.
Där kunde nämnden, en myndighet från sent nittonhundratal, smyga in i den
Fastighetsmäklarinspektionen
6(33)
2015-09-25
historiska miljön hos Sveriges äldsta myndighet och njuta av att få hålla
sammanträden i paradrummet med den blå tronhimmeln över ordföranden.
Kammarkollegiets tidigare lokaler på Riddarholmen
Något särskilt anslag för att täcka verksamhetens kostnader fanns inte i
statsbudgeten för budgetåret 1995/1996. I avvaktan på riksdagens beslut om
anslag för Fastighetsmäklarnämnden belastade kostnaderna
Kammarkollegiets räntekonto. De medel som hade tagits i anspråk för
nämndens verksamhet återfördes sedan till kollegiets räntekonto genom en
avräkning mot nämndens anslag.
Verksamheten etableras
Fastighetsmäklarnämnden uppgifter var att ansvara för registreringen av och
tillsynen över fastighetsmäklare. Nämnden skulle enligt instruktionen
särskilt inrikta sin verksamhet på



att fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed
att information sprids om vad god fastighetsmäklarsed innebär, och
att fastighetsmäklare har en god utbildning för sin uppgift.
Fastighetsmäklarnämnden måste snabbt skapa ett databaserat centralt
register för de cirka 5 400 fastighetsmäklare som fanns registrerade hos
länsstyrelserna. Kontroller av att alla mäklare uppfyllde de nya kraven på
ansvarsförsäkringen, och att den obligatoriska årsavgiften hade betalats,
ledde till att ett tusental mäklare avregistrerades under åren 1995 och 1996.
Redan det första året som nämnden var verksam (oktober – december 1995)
kom det in 107 nya anmälningar. Genom att Fastighetsmäklarnämnden
redan från första dagen fick en jämn ström av anmälningar kom
tillsynsarbetet under den första tiden att i hög grad präglas av
anmälningarna. Men det saknades inte egeninitierade granskningsärenden.
Nämnden begärde, och begär fortfarande in, uppgifter om mäklarna från
polisens belastningsregister och kronofogdemyndighetens register för
restförda skulder enligt ett rullande schema som omfattar tusentalet mäklare
per år. De första åren genomfördes även platsbesök hos enskilda mäklare, då
Fastighetsmäklarinspektionen
7(33)
2015-09-25
bokföringen och enskilda uppdrag granskades. Platsbesöken var dock
resurskrävande och ersattes av en helt och hållet skriftlig handläggning
senare. Detta innebar att mäklaren fick förelägganden att yttra sig och
skicka in handlingar i en eller flera utvalda förmedlingar.
Riksdagens lagutskott hade under
riksdagsbehandlingen av 1995 års
fastighetsmäklarlag gjort klart att de
kunskapskrav som då ställdes på den som
ville registrera sig som fastighetsmäklare
inte var tillräckliga. Och man utgick från att
utbildningskravet för nyregistrering som
fastighetsmäklare successivt skulle höjas och
att den utvecklingen snarast möjligt skulle
initieras. De relativt låga utbildningskraven
för fastighetsmäklare fortsatte dock att gälla
under Fastighetsmäklarnämndens första
verksamhetsår.
På förslag från en rådgivande arbetsgrupp
för utbildningsfrågor beslutade
Fastighetsmäklarnämnden tidsbegränsade föreskrifter om registrering av
fastighetsmäklare från och med den 1 oktober 1996. De kungjordes i
Kammarkollegiets författningssamling, där nämnden fortfarande publicerar
sina föreskrifter. Genom de nya föreskrifterna skärptes utbildningskravet till
minst 160 timmar yrkespraktik och godkänt resultat på det centrala skriftliga
prov som anordnades av nämnden. Som alternativ kunde man genomgå det
mäklarprogram med två terminers utbildning som sedan ett par år tillbaka
fanns på Högskolan i Gävle.
Lagutskottets utvärdering 1996 – 1997
Ungefär ett halvår efter det att Fastighetsmäklarnämnden hade startat sin
verksamhet tog riksdagens lagutskott initiativ till en utvärdering av 1995 års
fastighetsmäklarlag. Arbetet bedrevs av en arbetsgrupp med deltagare från
samtliga i utskottet representerade partier.
Arbetsgruppens uppgift var att utifrån de faktiska förhållandena ta ställning
till om tillsynsfunktionen hade utformats på ett ändamålsenligt sätt så att
syftet med lagen tillgodosågs. Med denna utgångspunkt skulle
arbetsgruppen undersöka hur den nya tillsynsverksamheten hade
organiserats och hur det löpande arbetet bedrevs. Utskottet ansåg att det var
av särskilt intresse hur nämnden kompenserade den lokala förankringen och
lokalkännedomen som länsstyrelserna hade representerat i den tidigare
ordningen. En annan fråga av intresse för utskottet var hur
Fastighetsmäklarnämnden motsvarade förväntningarna på en aktiv tillsyn,
dvs. att ta egna initiativ till generella tillsynsåtgärder vid sidan om
Fastighetsmäklarinspektionen
8(33)
2015-09-25
åtgärderna med anledning av inkomna anmälningar. En viktig punkt var
även hanteringen av utbildningskravet, vilket var ett område som enligt
utskottet borde följas upp utan dröjsmål.
Arbetet inleddes hösten 1996 och i juni året därpå slutredovisades
utvärderingen till lagutskottet. Arbetsgruppen konstaterade med
tillfredsställelse att Fastighetsmäklarnämnden tidigt hade börjat arbeta för
en höjning av utbildningskravet och med nyregistreringar av
fastighetsmäklare. Man delade Fastighetsmäklarnämndens uppfattning att
den valda organisatoriska modellen – att Kammarkollegiet både skötte
nämndens kansligöromål och tillhandahöll den handläggande personalen –
inte var förenligt med ett effektivt tillsynsarbete. Arbetsgruppen kritiserade
att det inte fanns någon ledamot i nämnden med erfarenhet och ingående
kunskaper om mäklarnas arbetsvillkor och om förhållandena inom
branschen. Man konstaterade att Fastighetsmäklarnämndens handläggningstider var för långa och ansåg att tillsynsarbetet i alltför hög omfattning hade
ägnats åt handläggning av anmälningar. Arbetsgruppen menade att den
rådande situationen i vart fall till viss del berodde på att nämndens kansli
var underdimensionerat. Man efterlyste mer aktiva insatser och resurser för
att sprida kunskap om den närmare innebörden av god fastighetsmäklarsed.
Arbetsgruppens slutsats var att det fanns sådana brister i tillsynsfunktionen
att det fanns anledning att sätta i fråga om syftet med lagstiftningen kunde
tillgodoses. Man ansåg vidare att tillsynsfrågorna snarast måste ses över och
åtgärder vidtas för att säkerställa en effektiv och ändamålsenlig tillsyn.
Arbetsgruppen hade understrukit att det inte var fråga om att granska
Fastighetsmäklarnämnden eller nämndens sätt att utföra sina uppgifter.
Nämnden kände sig ändå orättvist kritiserad och skickade en skrivelse till
lagutskottet med synpunkter på innehållet i promemorian.
Den 1 juli 1997 fick Fastighetsmäklarnämnden ytterligare en ledamot som
var aktiv fastighetsmäklare.
Ny webbplats och ändrade prioriteringar
År 1998 lanserades
Fastighetsmäklarnämndens första
webbplats med domännamnet
www.fastighetsmaklarnamnden.se.
På nämndens webbplats fanns
allmän information om
myndigheten och dess verksamhet.
Där fanns även en
praxissammanställning med referat
Fastighetsmäklarinspektionen
9(33)
2015-09-25
av olika avgöranden i tillsynsärenden. Allra störst genomslag fick sidan med
information om utbildningskraven för blivande mäklare, där det fanns en
blankett för ansökan om registrering. Den blanketten kan sägas vara
myndighetens första steg mot den interaktiva kommunikation som en
myndighet ska kunna erbjuda.
Fastighetsmäklarnämnden ändrade sina prioriteringar genom att den 26
augusti 1998 besluta att anmälningar om händelser som hade ägt rum mer
än tre år före anmälan skulle leda till en granskning av mäklaren endast om
det fanns särskilda skäl för det. Denna tidsfrist ändrades den 11 december
2002 till två år.
Fastighetsmäklarnämnden blir en fristående
myndighet
Den 1 januari 1999 blev Fastighetsmäklarnämnden en fristående myndighet
med egen personal.
Redan den 1 januari 1998 hade nämnden utökats till tolv personer, en
ordförande, en vice ordförande, högst sex andra ledamöter och fyra
ersättare. Någon ändring av nämndens storlek har inte skett sedan dess.
Nämndens vice ordförande, ledamöter och ersättare utsågs, och utses
fortfarande, av regeringen för en bestämd tid. De har ett gediget kunnande i
frågor med anknytning till fastighetsförmedling. De representerar skilda
verksamhetsområden och utses på grund av den kunskap och den erfarenhet
de har från sina respektive områden; fastighetsförmedling, byggnadsteknik,
lantmäteri, fastighetsrätt, konsumenträtt, finansrätt, civilrätt m.m.
I nämndens ansvar ingick vid den här tiden att avgöra alla ärenden enligt
fastighetsmäklarlagstiftningen, dvs. beslut om registrering, hur tillsynen
skulle bedrivas, disciplinära åtgärder, information m.m. Dessutom beslutade
nämnden om myndighetens årsredovisning, budgetunderlag och föreskrifter
samt i olika revisionsfrågor. Detta motsvarade beslutsbefogenheterna, enligt
den då gällande verksförordningen, för en styrelse med ett så kallat
begränsat ansvar. Myndighetschefen ansvarade för den övriga
verksamheten, i princip administrativa frågor. Nämnden fick dock lämna
över till ordföranden, vice ordföranden eller någon tjänsteman att avgöra
ärenden som var av det slaget att de inte behövde prövas av nämnden.
Fastighetsmäklarinspektionen
10(33)
2015-09-25
Fastighetsmäklarnämndens nya ordförande
blev nu heltidsanställd som myndighetschef.
De som tidigare hade skött nämndens
uppgifter som anställda hos Kammarkollegiet
fick möjlighet att behålla sina arbetsuppgifter, men med verksamhetsövergång till
Fastighetsmäklarnämnden. Myndigheten
hade då sammanlagt elva anställda. Av dessa
är det 20 år senare två personer som
fortfarande är anställda på myndigheten.
Maria Renmyr,
ordförande 1999-2005
Fastighetsmäklarnämnden satt kvar i Kammarkollegiets lokaler och anlitade
kollegiets tjänster, bland annat löne- och ekonomiadministration, telefonoch vaktmästarservice samt IT-stöd.
Sedan den 1 januari 1999 krävs en högskoleutbildning motsvarande två års
studier (då 80 poäng och nu 120 högskolepoäng) för att bli registrerad som
fastighetsmäklare. Dessutom krävs tio veckors yrkespraktik för fullständig
registrering. Vid en registrering som hyresförmedlare räcker det med tio
veckors praktik. Ändringen av utbildningskravet hade övergångsbestämmelser för äldre utbildningar.
I och med det nya kravet på högskoleutbildning upphörde
Fastighetsmäklarnämnden med sitt examinationsförfarande. Den sista
omgången prov genomfördes i november 1998. Även om de skriftliga
proven hade utformats och rättats av externa examinatorer hade förfarandet
tagit mycket tid och resurser i anspråk för myndigheten. Nu slapp
myndigheten examinationshanteringen och nämnden behövde inte längre
pröva överklaganden av examinatorernas bedömningar.
När högskolorna började med sina mäklarprogram såg
Fastighetsmäklarnämnden ett värde i att kunna medverka som föreläsare.
Att komma i kontakt med de blivande mäklarna och informera dem om god
fastighetsmäklarsed bedömdes vara en effektiv användning av
myndighetens resurser. Nämnden medverkade också kontinuerligt som
föredragshållare vid olika branschsammankomster. Presentationerna av
myndighetens verksamhet och den personliga kontakten medförde att
mäklarnas frågor om rutinerna och besluten kunde besvaras. De tjänstemän
som medverkade fick en bättre förståelse för de problem mäklarna har i sitt
arbete.
Fastighetsmäklarnämnden skrev i februari 2000 till Justitiedepartementet
om att mäklarnas möjlighet att ägna sig åt annan verksamhet vid sidan av
eller i förening med mäklarverksamhet borde ses över. Nämnden ansåg att
Fastighetsmäklarinspektionen
11(33)
2015-09-25
det fanns anledning att beakta utvecklingen av tilläggstjänster och analysera
i vad mån de äventyrade mäklarens opartiska ställning.
Våren 2001 presenterades den första
årsboken med en sammanställning av
föregående års beslut i tillsynsärenden;
”Årsbok 2000”. Fastighetsmäklarnämnden har därefter gett ut årsböcker
till och med år 2013. Besluten är
anonymiserade och det framgår inte
vilken mäklare ett beslut gäller. Syftet
är att informera om vad som är god
fastighetsmäklarsed. Årsböckerna
finns på webbplatsen.
Nämnden gjorde i ett beslut i mars 2001 klart att det strider mot god
fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av ett objekt ange ett pris som
väsentligt understiger det beräknade marknadsvärdet, så kallat lockpris. Den
självsanering som nämnden uppmanade branschen till gav dock inte önskat
resultat. Under år 2004 startade myndigheten därför ett projekt där mäklare
som kunde antas använda sig av lockpriser granskades.
Myndigheten genomförde år 2001 en ”outsourcing” av faktureringen av
mäklarnas årliga avgifter. Genom en ny datoriserad hantering skulle utskick
och registreringar av betalningar i fortsättningen gå via Postgirot.
Utvecklingen av ett fungerande program med hjälp av konsulter drog ut på
tiden. När faktureringen ägde rum flera månader försenat fick mäklarna
visserligen en faktura i sitt eget namn, men med ett konkurrerande
mäklarföretag som firmanamn. Detta väckte förvirring och förargelse hos
mäklarna. För Fastighetsmäklarnämnden innebar det mycket merarbete.
Men följande års faktureringar fungerade friktionsfritt.
Från Riddarholmen till Södermalm
Även om Fastighetsmäklarnämnden var en liten myndighet fick
Kammarkollegiet allt svårare att få plats med myndigheten. Den 1 juli 2001
flyttade Fastighetsmäklarnämnden därför till andra lokaler. Flyttlasset gick
dock inte längre än till det gamla riksdagshuset tvärs över torget på
Riddarholmen. Fastighetsmäklarnämnden fick fortfarande sitt IT-stöd från
Kammarkollegiet, förutom att kollegiet skötte nämndens löne- och
ekonomiadministration samt kungjorde Fastighetsmäklarnämndens
föreskrifter.
Fastighetsmäklarinspektionen
12(33)
2015-09-25
Gamla riksdagshuset på Riddarholmen
I augusti 2002 beslutade regeringen att utreda förutsättningarna för en
lokalisering av Fastighetsmäklarnämnden till Härnösand. Statskontorets
utredning visade att en flytt skulle leda till negativa effekter för
verksamheten under en övergångsperiod som skulle kunna sträcka sig över
flera år. Dessutom skulle nämnden få ökade kostnader och tidsåtgång för
resor, förutom omställningskostnaderna.
Det blev inget beslut om ny lokaliseringsort. I stället flyttade myndigheten
till Sankt Paulsgatan på Södermalm i Stockholm från och med den 1 april
2004.
Flytten från Riddarholmen innebar
inte att banden med Kammarkollegiet klipptes av helt och hållet.
Fastighetsmäklarnämndens
föreskrifter skulle kungöras i
Kammarkollegiets författningssamling även i fortsättningen.
Serviceavtalet om ekonomi- och
löneadministrationen fortsatte också
att gälla.
SIS-huset på Sankt Paulsgatan 6
Fastighetsmäklarnämnden hittade en ny partner i SIS
Miljömärkning AB, som blev myndighetens nya hyresvärd.
De tillhandahöll lokalanknuten service såsom telefonväxel,
reception, post, vaktmästeri och städning. SIS, Swedish Standards Institute
var förstahandshyresgäst av hela huset, så det var alltså fråga om en
tredjehandsuthyrning till Fastighetsmäklarnämnden.
Myndighetens personalstyrka förstärktes år 2004 genom att en person med
ansvar för nämndens IT-hantering anställdes.
Fastighetsmäklarinspektionen
13(33)
2015-09-25
Serien ”Bra att veta om…” introduceras
I september 2002 presenterade Fastighetsmäklarnämnden sitt första
faktablad i serien ”Bra att veta
om”. Det handlade om
budgivning och skickades ut till
samtliga mäklare. Initiativet togs
emot på ett positivt sätt från
branschen.
Fastighetsmäklarnämnden har
därefter tagit fram en rad
faktablad i ”Bra att veta omserien”. I faktabladen lämnas
information om vad som är god
fastighetsmäklarsed vid en
fastighetsförmedling. Alla
faktablad finns på nämndens
webbplats.
I en skrivelse till departementet i
april 2003 begärde nämnden att
fastighetsmäklarlagen skulle ses
över. I skrivelsen konstaterade
nämnden att man genom sin då sjuåriga verksamhet hade fått en god
uppfattning om vilka förändringar som krävdes för att lagen skulle vara ett
verkningsfullt redskap såväl för en fungerande fastighetsmäklartjänst som
för en effektiv och rättvis tillsyn.
Tillsynen utökas till hyresförmedlare
Den 1 oktober 2003 ställdes en ny kategori fastighetsmäklare under
Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Då försvann undantaget från registreringsplikten för mäklare som förmedlar enbart hyresrätter. I fortsättningen
skulle hyresförmedlare, med vissa i lagen uppräknade undantag, vara
registrerade hos nämnden för att få bedriva sin verksamhet. Nu fanns det
därför två kategorier av fastighetsmäklare; de med fullständig registrering
och de med registrering för hyresförmedlare.
Fastighetsmäklarinspektionen
14(33)
2015-09-25
Fastighetsmäklarnämnden fick
genom kontakter med branschen,
framför allt med de så kallade
relocationföretagen, klart för sig att
de flesta hyresförmedlarna arbetade
efter internationella koncept. Dessa
inrymmer en mer omfattande tjänst
än den klassiska bostadsförmedlingen, som i princip endast innebär
att lediga lägenheter och rum förmedlas.
För hyresförmedlarna är utbildningskravet begränsat till tio veckors
handledd yrkespraktik hos en registrerad fastighetsförmedlare som arbetar
med hyresförmedling. Innan de etablerade hyresförmedlarna hade fått sina
registreringar och ansvarsförsäkringar, uppstod vissa problem som kunde
lösas genom samarbete och en pragmatisk handläggning.
Ny chef och ny verksamhetsinriktning
Fastighetsmäklarnämnden fick en ny
ordförande och myndighetschef den 15 mars
2005. Nämndens personal bestod i övrigt av
en kanslichef, en juristhandläggare som även
var ställföreträdande kanslichef, fem
ytterligare juristhandläggare, två registratorer
och en IT-handläggare. Dessutom fortsatte
myndighetens tidigare chef att vara anställd
hos myndigheten till april 2006. Det blir
sammanlagt 12 anställda.
Anna-Lena Järvstrand,
ordförande 2005-2012
I och med att Fastighetsmäklarnämnden blev en självständig myndighet med
en myndighetschef och egen personal öppnades möjligheter till en bättre
styrning av verksamheten. Antalet egeninitierade tillsynsärenden mot
enskilda mäklare kunde till följd av detta ökas väsentligt.
Den nya myndighetschefen införde devisen ”Bättre föregripa än ingripa” –
att arbeta på ett förebyggande sätt med fastighetsmäklarna i fokus till fördel
för konsumenterna.
Fastighetsmäklarnämnden och branschorganisationerna uppvaktade
justitieministern i juni 2005. Regeringen beslutade i december 2005 att
tillsätta en utredning med uppgift att se över fastighetsmäklarlagen.
Utredningen tog namnet Fastighetsmäklarutredningen.
Fastighetsmäklarinspektionen
15(33)
2015-09-25
Uppvaktning av justitieministern den 1 juni 2005.
Fastighetsmäklarnämnden skaffade en ny
logotyp och i samband med det förbättrades myndighetens webbplats. Den nya
logotypen och en jubileumsskrift lanserades när myndigheten firade tio år som
myndighet i slutet av september 2005.
Under år 2005 påbörjades en uppföljning med anledning av att
Fastighetsmäklarnämnden i april 2004 hade gjort klart att det inte är
förenligt med mäklarrollen att arbeta som säljare i företag eller
organisationer som har egen byggproduktion.
Fastighetsmäklarnämndens första så kallade tillfälliga tillsynspolicy
beslutades i september 2005 och upphörde i februari 2007. Den innebar att
nämnden hade särskilt fokus på att granska återgångsklausuler.
Uttalanden från nämnden i tillsynsfrågor publicerades på webbplatsen under
åren 2005 – 2011. De innehöll korta redogörelser för hur nämnden hade sett
på ett agerande eller brist på agerande i något speciellt avseende.
I december 2005 beslutade nämnden nya föreskrifter om krav för
registrering som fastighetsmäklare. Den största skillnaden i förhållande till
de tidigare föreskrifterna var att kravet på kunskaper i fastighetsrätt
skärptes. Nämnden fick också sina första allmänna råd, som handlade om
åtgärder mot penningtvätt.
År 2006 infördes visionen ”Trygga spekulanter & nöjda parter”.
Fastighetsmäklarinspektionen
16(33)
2015-09-25
Så kallad snabbhandläggning av tillsynsärenden infördes som prov andra
halvåret år 2006. Det innebar att två handläggare gick igenom inkomna
anmälningar och skrev av vissa ärenden direkt. Det rörde sig om
anmälningar där det inte framgick något annat än att mäklaren hade gjort
rätt, att det som lades mäklaren till last bedömdes vara av ringa betydelse
eller att det normalt inte gick att få fram dokumentation som styrkte
anmälarens påståenden om graverande omständigheter.
Under år 2006 påbörjade myndigheten en ny serie skrifter kallad ”God
fastighetsmäklarsed”. Syftet var att, som ett komplement till årsböckerna
och uttalandena, tillgängliggöra nämndens överväganden och avgöranden
för fastighetsmäklare och konsumenter på ett överblickbart sätt.
Fastighetsmäklarregistret gjordes under året tillgängligt på webbplatsen, så
att konsumenter själva kunde kontrollera om en fastighetsmäklare var
registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.
I december 2006 publicerade Fastighetsmäklarnämnden allmänna råd om
krav på praktik för att kunna bli registrerad som fastighetsmäklare med
fullständig registrering.
Riksrevisionens granskning och myndighetens
åtgärder
Riksrevisionen överlämnade i maj 2007 rapporten ”Den
största affären i livet – Tillsyn över fastighetsmäklare
och konsumenters möjligheter till tvistlösning” (RiR
2007:7) till regeringen. Granskningen omfattade bland
annat Fastighetsmäklarnämndens tillsyn under åren 2004
och 2005, men till viss del även år 2006. Riksrevisionens övergripande
slutsats var att syftet med fastighetsmäklarlagen inte fullt ut hade nåtts.
Revisionen rekommenderade regeringen att införa ytterligare krav på
dokumentation i fastighetsmäklarlagen. Regeringen överlämnade de delarna
av rapporten till Fastighetsmäklarutredningen.
Rekommendationerna till Fastighetsmäklarnämnden var att





i större utsträckning använda andra myndigheters beslut som
utgångspunkt för tillsynen,
verka för att domstolar och andra myndigheter uppfyller sin
skyldighet att anmäla mäklare som bör varnas eller avregistreras till
nämnden,
underlätta för enskilda att få information om möjligheten att anmäla
mäklare till nämnden och att få information om disciplinpåföljder,
publicera avregistrerade mäklare på nämndens webbplats,
återrapportera antalet avgjorda tillsynsärenden under året och hur
många ärenden som handlagts genom snabbhandläggning,
Fastighetsmäklarinspektionen
17(33)
2015-09-25


bli mer aktiv i sin tillsyn av mäklare så att även problem som inte
anmäls uppmärksammas av nämnden,
förbättra regeringens beslutsunderlag och dess information till
riksdagen genom att i ökad grad återrapportera olika problem inom
tillsynsområdet.
En handlingsplan för hur Fastighetsmäklarnämnden avsåg att ta hand om
rekommendationerna från Riksrevisionen redovisades till regeringen i juni
2007.
Ett samarbetsavtal med Konsumentverket undertecknades i augusti 2007.
Försöket med snabbhandläggning ersattes i september 2007 av en
prioritetsprövning. Den nya ordningen innebar att i stort sett bara ärenden
som hade anmälts anonymt och anmälningar som rörde förhållanden som
låg två år bakåt i tiden skrevs av. I stället började vissa anmälningar
handläggas som så kallade riktade ärenden, vilket innebar att mäklaren
inledningsvis förelades att yttra sig endast över det som anmälaren hade
kritiserat.
Ett egenutvecklat system för direktansökan om registrering som
fastighetsmäklare via internet togs i drift i mitten av december 2007.
Fastighetsmäklarnämndens hade från senare delen av år 2007 och fram till
utgången av år 2008 en tillfällig tillsynspolicy att granska mäklarnas
hantering av budgivning. Under tiden den 13 maj 2008 till den 30 juni 2009
genomfördes en särskild granskning av villkor i överlåtelseavtal om
bostadsrätter som innebar att köparen på ett eller annat sätt hade fråntagits
rätten att överklaga ett av bostadsrättsföreningen fattat ”negativt
medlemsbeslut”.
Besökstillsyn hos mäklarföretag var en tillsynsmetod som återinfördes
under år 2008. Med företagens medgivande genomfördes tre sådana besök
under detta år. Myndigheten gick igenom företagets rutiner,
standardformulär m.m. och besöket avslutades med en allmän dialog med
mäklare. Besöken var resurskrävande och de kommande två åren minskade
antalet besök till två. Det senaste tillsynsbesöket genomfördes år 2011.
I regleringsbrevet för år 2008 ingick ett uppdrag att redovisa hur nämnden
hade arbetet med att åtgärda de brister som Riksrevisionen hade tagit upp.
Enligt Fastighetsmäklarnämndens återrapportering hade myndighetens
tillsynspolicy skärpts. Ett arbete med att standardisera informationen
rörande fastighetsmäklarna hade påbörjats. Fastighetsmäklarnämnden hade
även påmint flera myndigheter om deras anmälningsskyldighet till
nämnden. Samarbetet med Konsumentverket hade intensifierats.
Regeringen bedömde i budgetpropositionen för år 2009 att de vidtagna
åtgärderna hade bidragit till att förbättra tillsynen inom Fastighetsmäklar-
Fastighetsmäklarinspektionen
18(33)
2015-09-25
nämndens ansvarsområde. Några av Riksrevisionens rekommendationer om
utökade krav på dokumentation tillgodosågs i 2011 års fastighetsmäklarlag.
Från nämnd till enrådighetsmyndighet
Från och med den 1 januari 2008 blev Fastighetsmäklarnämnden en
enrådighetsmyndighet, vilket innebar att myndighetschefen övertog
ledningen av myndigheten. En mindre omorganisation genomfördes som
innebar att den tidigare kanslichefen utsågs till ställföreträdande
myndighetschef för att förstärka ledningsfunktionen. Den tidigare
ställföreträdande kanslichefen blev den nya kanslichefen.
Nämnden omvandlades till ett särskilt beslutsorgan med benämningen
disciplinnämnden. Dess fortsatta enda uppgift var att för myndighetens
räkning avgöra frågor enligt fastighetsmäklarlagen som rör disciplinära
påföljder i form av återkallelse av registreringen för en fastighetsmäklare,
varning eller underlåtenhet att meddela påföljd på grund av att förseelsen är
ringa. Disciplinnämnden ansvarar för sina beslut, men är underställd
myndighetschefen verksamhetsmässigt. Bestämmelsen om antalet ledamöter
och ersättare i disciplinnämndens ändrades inte.
Sammanlagt hade myndigheten nu 17 anställda, varav en nyinrättad tjänst
som informatör. En strategi utarbetades för hur nämnden skulle nå ut till
konsumenterna med sin information. Den nya devisen ”Tänk först & handla
sen” fastställdes med konsumenterna som målgrupp. Ett nytt innehållshanteringssystem för Fastighetsmäklarnämndens webbplats togs i drift den 1
juli 2008. I samband med detta infördes en sökfunktion och ett
kontaktformulär. Särskilda ingångssidor skapades för målgrupperna
konsumenter, fastighetsmäklare, studenter och journalister.
I förordningen med instruktion för Fastighetsmäklarnämnden som trädde i
kraft den 1 januari 2008 förtydligades nämndens uppgifter. En uttrycklig
bestämmelse om myndighetens informationsansvar i förhållande till
konsumenter och fastighetsmäklare samt en uppgift om att främja
utvecklingen av god fastighetsmäklarsed infördes.
Fastighetsmäklarnämnden begärde i en framställan till departementet i
oktober 2008 en tydligare och mer ändamålsenlig sekretessbestämmelse.
I början av år 2009 lanserade Boverket portalen ”omBoende.se” i samarbete
med Konsumentverket. På denna portal finns även information om
fastighetsmäklartjänster och länkar till Fastighetsmäklarnämndens
webbplats.
Den 1 juli 2009 fick Fastighetsmäklarnämnden en ny instruktion igen. I
denna instruktion införde regeringen en skyldighet för nämnden att i sin
årsredovisning redogöra för grunderna bakom myndighetens prioritering vid
val mellan olika insatser.
Fastighetsmäklarinspektionen
19(33)
2015-09-25
Sommaren 2009 flyttade myndigheten tillfälligt till nya lokaler i samma hus
på grund av en ombyggnation av fastighetens ventilationssystem.
I sin tillsyn ägnade sig Fastighetsmäklarnämnden särskilt åt att granska
uppdragsavtal under år 2009.
Samma år slutförde nämnden arbetet med en broschyr till konsumenter,
”Sälja och köpa bostad via mäklare”, som är en översiktlig sammanfattning
av den information som finns i olika faktablad.
Verksamheten internationaliseras
Sedan den 1 januari 2008 framgår det av instruktionen att
Fastighetsmäklarnämnden är behörig myndighet för fastighetsmäklaryrket
enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2005/36/EG av den 7
september 2005 om erkännande av
yrkeskvalifikationer
(yrkeskvalifikationsdirektivet). Detta direktiv
hade trätt i kraft i oktober 2005 och skulle ha
införlivats i medlemsstaterna senast den 20
oktober 2007. I Sverige genomfördes
yrkeskvalifikationsdirektivet för
fastighetsmäklare genom bestämmelser i fastighetsmäklarförordningen
(1995:1028) samt Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter (KAMFS 2008:8,
FMN 2008:1) om krav för registrering som fastighetsmäklare och
föreskrifter (KAMFS 2008:9, FMN 2008:2) om underrättelse om tillfällig
verksamhet som fastighetsmäklare. Dessa nya bestämmelser trädde i kraft
den 15 oktober 2008. Utgångspunkten för direktivet är Europeiska unionens
(EU) mål att avskaffa hindren för fri rörlighet för personer och tjänster
mellan medlemsstaterna. Det innebär bland annat rätt att utöva ett yrke i en
annan medlemsstat än där man har skaffat sig sina yrkeskvalifikationer.
Examens-, utbildnings- och andra behörighetsbevis ska erkännas
ömsesidigt. Den som har arbetat som fastighetsmäklare eller utbildat sig till
mäklare i en EES-stat eller i Schweiz kan under vissa förutsättningar
antingen tillfälligt vara verksam som fastighetsmäklare eller etablera sig
som fastighetsmäklare i Sverige. Att pröva sådana ärenden blev en helt ny
uppgift för Fastighetsmäklarnämnden.
Den lag om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism som
trädde i kraft den 15 mars 2009 gäller för fastighetsmäklare med fullständig
registrering, liksom den tidigare lagen. Den nya penningtvättslagen har en
riskbaserad utgångspunkt och kraven på åtgärder för att uppnå
kundkännedom utökades. I den ändring av instruktionen som gällde från
samma datum fick nämnden uppgiften att vara representerad i
samordningsorganet för tillsyn enligt förordningen om åtgärder mot
penningtvätt och finansiering av terrorism.
Fastighetsmäklarinspektionen
20(33)
2015-09-25
I början av år 2009 framställde myndigheten broschyren ”Lathund om
åtgärder mot penningtvätt” riktad till fastighetsmäklare. Dessutom gjordes
en broschyr riktad till konsumenter, ”Information om åtgärder mot
penningtvätt – Därför måste fastighetsmäklare ställa frågor”.
Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och
finansiering av terrorism trädde i kraft den 1 juni 2009. Nämnden
genomförde under år 2009 en relativt omfattande insats genom att på möten
runt om i landet informera fastighetsmäklare om deras skyldigheter enligt
den nya penningtvättslagstiftningen. Under år 2010 slutfördes arbetet med
att omarbeta myndighetens allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt som
hade påbörjats året innan. Enligt ett tillkännagivande angående tillfällig
granskningspolicy (penningtvätt) den 3 november 2010 skulle
Fastighetsmäklarnämnden börja granska vilka åtgärder fastighetsmäklare
hade vidtagit för att uppnå kundkännedom.
Lagen (2009:1079) om tjänster på den inre marknaden trädde i kraft den 27
december 2009. Lagen innehåller allmänna bestämmelser om tjänster som
omfattas av Europaparlamentets och rådets direktiv 2006/123/EG av den 12
december 2006 om tjänster på den inre marknaden (tjänstedirektivet).
Informationsutbytet mellan myndigheterna sker genom Europeiska
kommissionens informationssystem IMI (Internal Market Information
System). Det finns en gemensam kontaktpunkt som är en elektronisk
informations-, förmedlings- och servicefunktion. Det är Kommerskollegium
som samordnar myndighetssamarbetet enligt tjänstedirektivet i Sverige.
Fastighetsmäklartjänster omfattas av regelverket. Att uppfylla sina
skyldigheter som behörig myndighet är en ny uppgift för Fastighetsmäklarnämnden.
En svensk standard för fastighetsmäklartjänster (SS-EN 15733) publicerades
i början av år 2010. Fastighetsmäklarnämnden hade tidigare deltagit i detta
europeiska projekt genom Swedish Standards Institute, SIS och bidragit
med medel för att täcka SIS kostnader för projektet. Projektet hade i princip
slutförts redan år 2008, men den svenska standarden fastställdes först den 25
januari 2010.
Statskontorets myndighetsanalys
Regeringen gav i april 2010 Statskontoret i
uppdrag att utföra en myndighetsanalys av
Fastighetsmäklarnämnden. Statskontoret
skulle dessutom analysera och bedöma om myndighetens verksamhet helt
eller delvis kunde utföras av någon annan myndighet eller huvudman.
I rapporten (2010:18), som kom i slutet av augusti, konstaterade
Statskontoret att fastighetsmäklarlagen hade vissa begränsningar för
Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Den ena begränsningen var att det då
saknades krav på mäklare att dokumentera vad som händer i uppdraget. Den
Fastighetsmäklarinspektionen
21(33)
2015-09-25
andra begränsningen var att nämndens tillsyn enbart avser den enskilda
mäklarens handlande. Statskontoret ansåg att tillsynen behövde bli mer
proaktiv och utgå från riskanalyser, dvs. utifrån risker för olika beteenden
som strider mot god fastighetsmäklarsed och hur stort problem detta
beteende är för konsumenterna. Man framförde också att
informationsinsatserna till konsumenterna behövde förstärkas.
Myndighetens interna mål- och resultatuppföljning behövde utvecklas.
Statskontoret presenterade, tillsammans med en konsekvensanalys, följande
fyra alternativ till en förändrad organisation av nämndens verksamhet.




Fastighetsmäklarnämnden som en renodlad tillsynsmyndighet.
Fastighetsmäklarnämnden i resurssamverkan med Revisorsnämnden.
Konsumentverket tar över verksamheten.
Finansinspektionen tar över verksamheten.
Statskontoret framförde att det var en fråga för regeringen att avgöra vilka
aspekter som ansågs viktigast för den framtida verksamheten.
Någon organisationsförändring genomfördes inte med anledning av
Statskontorets rapport.
Svårigheter med att bevisa lockpriser
Tillsynsverksamheten under åren 2010 och 2011 präglades av den särskilda
granskningspolicy avseende lockpriser som beslutades den i april 2010 och
upphörde att gälla i januari 2012. Beträffande de fastighetsmäklare som
omfattades av denna tillsyn valde Fastighetsmäklarnämnden ut 20-25
förmedlingar av bostadsrätter per mäklare som granskades närmare.
Parallellt med detta fortsatte handläggning av inkomna anmälningarna. I
ärenden där det fanns misstankar om att det marknadsförda priset i enstaka
förmedlingsuppdrag kunde vara ett lockpris prövade nämnden en ny
utredningsmetodik. Mäklaren tillfrågades om sitt bedömda marknadsvärde
av det aktuella förmedlingsobjektet, vilket ofta angavs som ett spann. Vid
bedömningen av dessa ärenden var nämndens utgångspunkt att det
marknadsförda priset skulle ligga inom denna ram.
Många av besluten om disciplinpåföljd för lockpris ledde till överklaganden.
Det tog lång tid innan alla dessa överklaganden var slutligt avgjorda av de
allmänna förvaltningsdomstolarna. Under tiden införde branschen i augusti
2011 så kallat ”accepterat pris” i Stockholm och i december 2012 började
även mäklarna i Göteborg använda detta begrepp i sin marknadsföring.
Fastighetsmäklarnämnden välkomnade branschens engagemang.
Myndigheten var dock, och är fortfarande, kritisk till begreppet accepterat
pris. Samtal och mejl från konsumenter tydde på att begreppet gav utrymme
för missförstånd om vad som gäller om budgivningen enligt lag.
Fastighetsmäklarinspektionen
22(33)
2015-09-25
Resultatet av myndighetens granskning sammanfattades i årsredovisningen
för år 2013 på i huvudsak följande sätt. Kammarrätten hade i tre
praxisbildande domar från februari 2013 fastställt att med lockpris menas
när ett förmedlingsuppdrag bjuds ut till ett pris som väsentligt avviker från
det bedömda marknadspriset eller som väsentligt ligger under det pris som
säljaren är beredd att acceptera. I enlighet med tidigare domar från
förvaltningsdomstolar strider det mot god fastighetsmäklarsed om
fastighetsmäklaren systematiskt använde sig av lockpriser i marknadsföringen. I några fall hade fastighetsmäklare fått påföljd för lockpris i
enstaka förmedlingsuppdrag, t.ex. när de hade haft en aktuell erfarenhet om
marknadspriset från en tidigare förmedling beträffande samma eller ett
motsvarade objekt. Men i de flesta fallen hade myndigheten inte fått stöd av
domstolarna för sina bedömningar av prissättningen i enstaka förmedlingsuppdrag.
Ny fastighetsmäklarlag
I december 2005 hade regeringen utsett en särskild utredare med uppdrag att
se över fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarnämnden hade i skrivelser
till departementet åren 2007 och 2010 föreslagit att fastighetsmäklarens
personliga ansvar för sitt uppdrag skulle kompletteras med ett
företagaransvar. Nämnden hade även framfört önskemål om att få sitt namn
ändrat till Fastighetsmäklarmyndigheten. Även Mäklarsamfundet hade
under utredningens gång i skrivelser lämnat synpunkter på lagens
utformning. Rekommendationer om ändringar i fastighetsmäklarlagen i
Riksrevisionens rapport ”Den största affären i livet” (RiR 2007:7) hade
också överlämnats till utredningen av regeringen.
Fastighetsmäklarutredningen hade i januari 2008 lämnat ett betänkande med
förslag till en ny fastighetsmäklarlag. Resultatet av detta blev den nya
fastighetsmäklarlag (2011:666) som trädde i kraft den 1 juli 2011. Samtidigt
beslutade regeringen en ny fastighetsmäklarförordning (2011:668). Den
upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400)
gällde dock fortfarande i fråga om
uppdragsavtal som hade ingåtts före
ikraftträdandet. I praktiken fick dessa
övergångsbestämmelser till följd att, de första
besluten från Fastighetsmäklarnämndens
disciplinnämnd med tillämpning av den nya
lagen, kom först på försommaren år 2012.
Den nya fastighetsmäklarlagen fick bland annat
tydligare regler om mäklarens roll som opartisk
mellanman. Fastighetsmäklarna fick något
ökade möjligheter att ägna sig åt annan
verksamhet än förmedling – så kallad
Fastighetsmäklarinspektionen
23(33)
2015-09-25
sidoverksamhet – utan att detta skulle anses rubba förtroendet för mäklaren.
Nya krav att dokumentera förmedlingsuppdraget i en journal och
budgivningen i en anbudsförteckning infördes. Mäklarens rådgivnings- och
upplysningsskyldighet till säljare och köpare utökades. Dessutom infördes
den nya disciplinära påföljden erinran för mindre allvarliga förseelser som
tidigare hade lett till en varning eller en avskrivning på grund av att
förseelsen hade bedömts som ringa. Påföljderna varning och återkallelse av
registreringen fanns kvar, men en återkallelse skulle i fortsättningen gälla
omedelbart endast om Fastighetsmäklar-nämnden eller en domstol hade
bestämt det. I den nya fastighetsmäklar-förordningen höjdes beloppet för
fastighetsmäklarnas ansvarsförsäkringar.
I början av år 2011 hade två verksamhets-PM om tillsynen fastställts. Det
ena PM:et hade rubriken ”Granskning – var, när, hur & varför”. Det andra
PM:et benämndes ”Tillsyn – policy och handläggningsrutiner”. I dessa
dokument återfanns Fastighetsmäklarnämndens dåvarande strategier och
rutiner för handläggningen av tillsynsärenden. Med anledning av att den nya
fastighetsmäklarlagen trädde i kraft uppdaterades de två promemoriorna.
Under år 2011 producerades fem informationsfilmer om penningtvätt för
fastighetsmäklare och två filmer om fastighetsmäklartjänster för
konsumenter. I övrigt koncentrerade myndigheten sina kommunikationsinsatser till att sprida information om den nya fastighetsmäklarlagen till
konsumenter och fastighetsmäklare. Webbplatsen fick en ny struktur för att
underlätta informationssökningen och en översyn av innehållet genomfördes
med hjälp av en språkkonsult.
Fastighetsmäklarnämnden påbörjade i slutet av år 2011 en tematisk
granskning av hur fastighetsmäklarna tillämpade vissa av de nya
bestämmelserna. De dokument som granskades inom ramen för denna
tematiska tillsyn var anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen,
informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten eller
bostadsrätten, mäklarens information om eventuella sidoverksamheter och
ersättning för dessa samt journalen. Syftet var att så snabbt som möjligt
fastställa ramarna för god fastighetsmäklarsed vid tillämpningen av dessa
nya bestämmelser.
Fastighetsmäklarinspektionen
24(33)
2015-09-25
Ny chef, nytt namn och nya strategier
Eva Westberg,
ordförande 2012 - nu
Fastighetsmäklarnämnden fick en ny
ordförande och myndighetschef den 15
mars 2012. Myndigheten hade då 18
anställda, som förutom myndighetschefen
bestod av en ställföreträdare (som slutade
på sommaren), en kanslichef (som blev ny
ställföreträdare), nio jurister (varav en
föräldraledig), en informationsansvarig, en
IT-samordnare och fyra administratörer.
Eftersom ledningsgruppen minskade från
tre till två personer utsågs tre av juristerna
till samordnare. I denna roll ingick att
biträda myndighetschefen och kanslichefen
med planering, uppföljning, resultatredovisning och andra övergripande frågor.
Under andra halvåret förstärktes personalen
med en kombinerad arkivarie och
registrator.
Myndighetens vision ändrades till ”Effektiv tillsyn för trygg
fastighetsförmedling med nöjda parter”. Den nya visionen ersatte den
tidigare visionen och de två deviserna.
Myndighetens namn ändrades till Fastighetsmäklarinspektionen från och med den 1
augusti 2012. Därmed fick myndigheten ett
namn som avspeglade övergången fyra och ett
halvt år tidigare från nämndmyndighet till
enrådighetsmyndighet. Syftet med det nya namnet var att synliggöra
myndighetens tillsynsroll, men även att minska risken för sammanblandning
med branschorganisationerna och deras nämnder. I samband med namnbytet
ändrade myndigheten sin logotyp och lanserade en ny webbplats –
www.fmi.se – med ny design och uppdaterat myndighetsnamn.
Den 1 oktober 2012 övertog Statens servicecenter inspektionens ekonomioch löneadministration från Kammarkollegiet.
Under hösten 2012 genomfördes en satsning på att minska myndighetens
balanser av pågående tillsynsärenden, med prioritering av de äldsta
ärendena först. Resultatet blev att balanserna vid årsskiftet hade minskat
med 35 % jämfört med föregående år. Eftersom det huvudsakligen var äldre
Fastighetsmäklarinspektionen
25(33)
2015-09-25
ärenden som hade avgjorts medförde detta att årets genomsnittliga
handläggningstider ökade.
Fastighetsmäklarinspektionen hade i regleringsbrevet för budgetåret 2012
fått i uppdrag att i årsredovisningen redovisa de erfarenheter som
myndigheten hade gjort med anledning av den nya fastighetsmäklarlagen.
Resultatet av den tematiska tillsyn om nya bestämmelser i
fastighetsmäklarlagen som hade påbörjats året innan återrapporterades. Men
även övriga tillsynsbeslut där den nya fastighetsmäklarlagen hade tillämpats
redovisades kortfattat. Flera beslut hade överklagats. Man kan
sammanfattningsvis konstatera att den nya praxisbildningen var påbörjad,
men långt ifrån klar.
Nytt i årsredovisningen för år 2012 var att Fastighetsmäklarinspektionens
arbete med överklaganden också redovisades. Syftet är att synliggöra denna
viktiga verksamhet för praxisbildningen.
Från och med den 1 januari 2013 fick Fastighetsmäklarinspektionen en
delvis ny indelning till följande sex verksamhetsområden.






Leda verksamheten
Stödja verksamheten
Föra register över fastighetsmäklare
Utöva tillsyn över fastighetsmäklare
Utfärda regler
Främja god fastighetsmäklarsed och informera
De två första punkterna är stödverksamheter, vars kostnader belastar de fyra
kärnverksamheterna. Myndigheten fick under år 2013 en ny arbetsordning,
dokumenthanteringsplan och diarieföringsplan. Verksamhetsplanen,
tidsrapporteringen och årsredovisningen anpassades till den nya strukturen.
En ny handbok om tillsynen över fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 maj
2013. Samtidigt upphävdes bland annat två tidigare verksamhets-PM om
tillsynen och ”Tillkännagivandet angående tillfällig granskningspolicy
(penningtvätt)”. De nya rutinbeskrivningarna delades upp i följande
huvudsakliga tillsynsmetoder.





Bedriva tillsyn efter anmälan
Bedriva tematisk tillsyn
Bedriva annan egeninitierad tillsyn
Utföra kontroller och granskningar
Anmäla otillåten fastighetsförmedling
Den tematiska tillsynen ersatte det som man tidigare hade kallat tillfällig
eller särskild granskningspolicy. Avsikten var att myndigheten skulle
genomföra åtminstone ett tematiskt tillsynsprojekt per år och så har det
också blivit.
Fastighetsmäklarinspektionen
26(33)
2015-09-25
I handboken förtydligades under vilka förutsättningar en tjänsteman kan
besluta om avskrivning av ett tillsynsärende.
Utgångspunkten är att ett tillsynsärende ska handläggas som en utvidgad
granskning, vilket innebär att alla frågeställningar i förmedlingsuppdraget
som handläggaren uppmärksammar ska utredas. Vilka handlingar som ska
begäras in vid en sådan utvidgad granskning preciseras. Under vissa
uppräknade förutsättningar kan ett tillsynsärende handläggas som en riktad
granskning. Det innebär att utredning koncentreras till den eller de
frågeställningar som var anledningen till att ärendet initierades, t.ex.
anmälarens klagomål. Kontroller av att penningtvättslagstiftningen har
tillämpats på ett korrekt sätt av fastighetsmäklaren blev nu en del av de
utvidgade granskningarna.
På uppdrag av regeringen i regleringsbrevet för budgetåret 2013 fastställdes
en tillsynsstrategi och en kommunikationsstrategi i slutet av november
2013. Dessa handlingar avspeglade huvudlinjerna i de redan etablerade
rutinerna.
Samtliga fyra författningar med Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter
fick nya lydelser efter en översyn av deras innehåll, disposition och språk.
De nya föreskrifterna trädde i kraft den 1 juli 2013. Myndighetens tre
allmänna råd upphävdes samma datum. Strukturen för rättsinformationen på
webbplatsen förbättrades. Avsikten var att på ett sammanhållet och enhetligt
sätt underlätta för besökare att hitta både gällande och upphävda
föreskrifter.
År 2013 genomförde Fastighetsmäklarinspektionen en tematisk tillsyn om
besiktningsvillkor. Utfallet visade att endast ett fåtal av de granskade
klausulerna hade sådana brister att de ledde till en disciplinär påföljd.
Ärendebalanserna i slutet av år 2013 visade en fortsatt minskning och
handläggningstiderna återgick till ungefär samma nivå som tidigare.
Från Södermalm till Kungsholmen
Budgetåret 2012 hade myndigheten fått en generell höjning av anslagsramen
med drygt 2 miljoner kronor, så att anslagsnivån skulle motsvara uppbörden
från fastighetsmäklarna. Detta gav Fastighetsmäklarinspektionen
ekonomiskt utrymme att påbörja ett utvecklingsarbete av verksamheten,
vilket i sin tur krävde personalförstärkningar.
Ett hinder för nyrekryteringar var dock att lokalen på Sankt Paulsgatan
redan var utnyttjad till bristningsgränsen för att få plats med arbetsplatser till
alla anställda och de andra utrymmen som myndigheten behövde. Dessutom
hade hyresvärden Miljömärkning Sverige AB under våren 2012 verkat för
en ändring av hyresavtalet till en ömsesidig uppsägningstid på endast nio
månader. Att kunna bli uppsagd från lokalen med en så kort framförhållning
Fastighetsmäklarinspektionen
27(33)
2015-09-25
kändes alldeles för osäkert. Att hitta en ny lokal bedömdes därför vara den
mest prioriterade uppgiften i denna situation.
Fastighetsmäklarinspektionen
flyttade till Fleminggatan 20 på
Kungsholmen i Stockholm den 4
november 2013. I den nya större
och mer ändamålsenliga lokalen
sitter inspektionen nu i
kontorsgemenskap med
myndigheten SIEPS, vilket
innebär delade kostnader för de
allmänna utrymmena. Det
Entrén till Fleminggatan 20
gemensamma
sammanträdesrummet är så stort
att inspektionens behov av externa konferenslokaler har minskat. Dessutom
har inspektionen träffat ett serviceavtal med Statskontoret som innefattar
reception och växel, kontorsservice, IT-drift och förvaltning m.m., vilket
minskar den administrativa belastningen på den egna personalen.
De flesta positiva effekterna av resurssamverkan, som var ett av
Statskontorets alternativ i sin myndighetsanalys av dåvarande
Fastighetsmäklarnämnden (rapporten 2010:18), har alltså uppnåtts genom
detta byte av lokal på Fastighetsmäklarinspektionens eget initiativ.
Arbetet med effektiviseringar fortsätter
I juni 2014 lanserade Fastighetsmäklarinspektionen den nya funktionen
”Sök beslut” på webbplatsen.
Del av startsida - www.fmi.se
Fastighetsmäklarinspektionen
28(33)
2015-09-25
Där kan man genom ett användarvänligt söksystem hitta inspektionens
beslut som har fattats av disciplinnämnden från och med den 1 januari 2014.
Besluten publiceras i en avidentifierad version av originalbeslutet. I
sidhuvudet av varje beslut framgår det om beslutet har vunnit laga kraft eller
överklagats. Där finns det också uppgifter om de domar och beslut från
förvaltningsdomstolarna som blir resultatet av överklagandena. Då kan man
själv ta reda på om inspektionens beslut har fastställts eller ändrats. Denna
nya e-tjänst har ersatt serien med årsböcker, som finns från åren 2000-2013.
2014 års tematiska tillsynsprojekt var att granska objektsbeskrivningar. I nio
av de 24 initierade ärendena meddelades en disciplinär påföljd.
Under år 2014 kom det förberedande arbetet äntligen igång för att skaffa ett
nytt dokument- och ärendehanteringssystem som omfattar hela
Fastighetsmäklarinspektionens verksamhet. Studiebesök anordnades till
andra myndigheter för att skaffa kunskap om olika system. Alla anställda
medverkade till att upprätta nu- och ny-lägesbeskrivningar av de viktigaste
ärendeprocesserna. Kartläggningarna ledde till att vissa förenklingar av
rutinerna delvis kunde genomföras redan inom ramen för det nuvarande ITsystemet. Bland annat fick resultatuppföljningen en ny struktur från och
med den 1 januari 2015.
En ny struktur för Fastighetsmäklarinspektionens objektsplan, budget och
tidsredovisning arbetades fram under hösten 2014. Det nya systemet för
flex- och tidsrapporteringen lanserades i januari 2015. Den nya
objektsplanen användes första gången i budgeten för år 2015
Förberedelserna inför besöket av FATF (Financial Action Task Force) i
Sverige försommaren 2016 har präglat Fastighetsmäklarinspektionens
verksamhet sedan hösten 2014. Under år 2015 är det fastighetsmäklarnas
tillämpning av penningtvättslagstiftningen som är i fokus för den tematiska
granskningen. Syftet är bland annat att resultatet av detta projekt ska kunna
användas som underlag till FATF.
Konsumentverkets nya konsumentupplysningstjänst ”Hallå konsument”
startade den 31 mars 2015. Kommunikatören och en jurist medverkade i
förberedelsearbetet. Fastighetsmäklarinspektionen är en av
samarbetsparterna och myndighetschefen är ledamot i rådet för samordning
av upplysningstjänsten.
En översyn av inspektionens avtal blev klar under sensommaren år 2015.
Arbetet med att upphandla ett nytt verksamhetssystem fortsatte även under
år 2015. Fördröjningen av den statliga upphandlingen av ett ramavtal för ITkonsulttjänster i Stockholm sänkte dock tempot i förhållande till
planeringen. Fastighetsmäklarinspektionen kommer att fortsätta arbeta mot
målet att skaffa ett nytt system som ger möjligheter till en långsiktigt mer
effektiv verksamhet.
Fastighetsmäklarinspektionen
29(33)
2015-09-25
Statistik
Myndighetens uppbörd och anslagsutfall
Fastighetsmäklarinspektionen får anslag via statsbudgeten. Kostnaderna för
verksamheten belastar dock inte statens skattemedel, eftersom
myndighetens anslagsutfall mer än väl täcks av de registreringsavgifter som
fastighetsmäklarna betalar i form av ansökningsavgifter och årliga avgifter.
Den som ansöker om registrering betalar en ansökningsavgift enligt
avgiftsförordningen. Avgiften var till att börja med 1 500 kr. Under
perioden den 1 januari 2002 – 30 juni 2005 var avgiften 1 650 kr. Den
höjdes sedan till 2 000 kr från och med den 1 juli 2005. Sedan den 1 april
2011 är ansökningsavgiften 2 300 kr.
De registrerade fastighetsmäklarna betalade en årlig avgift som var 1 200 kr
när myndigheten startade sin verksamhet för tjugo år sedan. Avgiften höjdes
till 1 700 kr från och med den 1 januari 2000. Sedan den 15 oktober 2008 är
den årliga avgiften 2 500 kr.
Uppbörden av avgifterna hanteras av Fastighetsmäklarinspektionen och
redovisas till statskassan.
Anslagsutfallet jämfört med uppbörden från fastighetsmäklare (tkr)
En analys av diagrammet visar att anslagsutfallet och uppbörden av
avgifterna från mäklarna följde varandra fram till år 2005. Därefter var
uppbörden betydligt högre än anslagsutfallet fram till år 2014, då kurvorna
återigen korsades.
Fastighetsmäklarinspektionen
30(33)
2015-09-25
Registreringen av fastighetsmäklare
Enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fysisk person som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter,
byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet,
arrenderätter eller hyresrätter vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Skyldigheten att vara registrerad gäller dock inte advokater
och inte heller sådana mäklare som ägnar sig enbart åt vissa uppräknade
typer av förmedlingar av hyresrätter. Registreringen ska avse antingen
yrkesmässig förmedling av all den egendom som har nämnts (fullständig
registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering
för hyresförmedlare).
Det är Fastighetsmäklarinspektionen som för detta register över registrerade
fastighetsmäklare (fastighetsmäklarregistret).
Antalet ansökningar om registrering 1995 – 2014
900
800
700
600
500
400
300
200
100
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
Antal ansökningar om registrering
Antalet ansökningar om registreringar visar inte en lika jämn kurva som
nästa diagram över antalet registrerade fastighetsmäklare. Det var en
minskande trend inledningsvis till år 2000 (år 1995 är inte jämförbar,
eftersom denna stapel endast omfattar oktober - december). Därefter ökade
antalet ansökningar om registrering till den hittills högsta noteringen år
2007. Sedan är det lite upp och ner mellan åren, men med en tydlig
nedåtgående trend ur ett översiktligt perspektiv.
Fastighetsmäklarinspektionen
31(33)
2015-09-25
Antalet registrerade mäklare vid utgången av respektive år 1995 - 2014
6792
6689
6724
6772
6667
6432
6380
6224
5908
5519
5122
4724
4635
4516
4574
4736
4850
4913
4779
5212
Antal registrerade fastighetsmäklare
Diagrammet visar att antalet registrerade fastighetsmäklare minskade under
perioden 1995 – 2001. Därefter har det varit en ökande trend, med en
tendens till stagnation de senaste åren.
Andelen kvinnor i procent av det totala antalet registrerade
fastighetsmäklare under perioden 1995 – 2014
Andelen kvinnliga mäklare har en mycket tydlig successivt ökande trend.
Fastighetsmäklarinspektionen
32(33)
2015-09-25
Tillsynen över fastighetsmäklare
Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighetsmäklare som
är registrerade i fastighetsmäklarregistret. Inspektionen ska se till att
fastighetsmäklarna i sin verksamhet uppfyller skyldigheterna enligt
fastighetsmäklarlagen. Inspektionen ska inom sitt verksamhetsområde utöva
tillsyn även enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av
terrorism och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.
En fastighetsmäklare som inte längre uppfyller registreringskraven, inte
betalar registreringsavgiften eller handlar i strid med sin skyldigheter kan
meddelas någon av följande disciplinära påföljder.



Återkallelse av registreringen
Varning
Erinran
Fastighetsmäklarinspektionens beslut om påföljd får överklagas av mäklaren
hos allmän förvaltningsdomstol, dvs. Förvaltningsrätten i Stockholm.
Antalet påbörjade och avgjorda tillsynsärenden åren 1995 – 2014
600
500
400
300
200
100
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
Påbörjade
Avgjorda
Antal påbörjade och avgjorda ärenden följer varandra med ungefär ett års
förskjutning.
Fastighetsmäklarinspektionen
33(33)
2015-09-25
Antalet disciplinpåföljder åren 1995-2014
120
100
80
60
40
20
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
Återkallad
Varning
Erinran
Antalet återkallelser av registreringen var i genomsnitt något fler i början av
myndighetens verksamhet, men ligger nu på en relativt stabil nivå på ungefär två
beslut per år. Erinran var en ny påföljd i 2011 års fastighetsmäklarlag. Tidigare fick
mäklarna en varning för motsvarande förseelser och ibland bedömdes sådana
mindre allvarliga försummelser som ringa. År 2008 hade Fastighetsmäklarinspektionen den hittills högsta siffran för antalet avgjorda ärenden, vilket kan
förklara den relativt stora ökningen av antalet påföljder jämfört med de tidigare
åren. Sedan slutet av år 2010 har kontroller av fastighetsmäklarnas åtgärder enligt
penningtvättslagstiftningen ingått i handläggningen av många tillsynsärenden och
sedan dess har brister i att uppfylla dessa skyldigheter funnits med bland de
vanligaste grunderna för disciplinpåföljder. Den särskilda granskningen av
lockpriser som initierades i början av år 2011 fick genomslag i påföljdsstatistiken
framför allt samma år och till viss del även året därpå. År 2012 avgjordes ovanligt
många ärenden och det var detta år som de ökade kraven på bland annat
dokumentation i den nya fastighetsmäklarlagen började få genomslag i
praxisbildningen. Men det kan finnas även andra förklaringar till det högre antalet
påföljder under senare år.