1. No category

 JURIDISKA INSTITUTIONEN Stockholms universitet Fastighetstillbehör Med fokus på regleringen i 2:4 1st 1P. JB Sebastian Jakobsson Examensarbete i Fastighetsrätt, 30 hp Examinator: Stockholm, Höstterminen 2014 Förkortningar 1895 års lag Lag den 24 maj 1985 angående vad till fast egendom är att hänföra 1966 års lag Lag (1966:453) om vad som är fast egendom A.a. f. ff. HD JB NJA NJA II SOU St. SvJT UB Anfört arbete och följande sida och följande sidor Högsta domstolen Jordabalk (1972:994) Nytt juridiskt arkiv – Avdelning I Nytt juridiskt arkiv – Avdelning II Statens offentliga utredningar stycke Svensk Juristtidning Utsökningsbalk (1981:774) 2 Innehållsförteckning FÖRKORTNINGAR .......................................................................................................................................... 2 1. INLEDNING .................................................................................................................................................. 4 1.1 SYFTE ....................................................................................................................................................... 5 1.2 FRÅGESTÄLLNINGAR ............................................................................................................................. 5 1.3 METOD ..................................................................................................................................................... 6 1.4 AVGRÄNSNING ........................................................................................................................................ 6 2. TILLBEHÖRSREGLERNA .......................................................................................................................... 7 2.1 DEN HISTORISKA UTVECKLINGEN AV TILLBEHÖRSREGLER ............................................................ 7 2.2 EN TOLKNING AV GÄLLANDE RÄTT ..................................................................................................... 8 2.3 FASTIGHETSTILLBEHÖR ........................................................................................................................ 9 2.4 BYGGNADSTILLBEHÖR ....................................................................................................................... 10 2.5 PRESUMTION ....................................................................................................................................... 13 2.6 REGELN I 2:4 1ST 1P. JB ................................................................................................................... 13 2.6.1 Hyra ................................................................................................................................................. 14 2.6.2 Arrende ........................................................................................................................................... 15 2.6.3 Kongruens ..................................................................................................................................... 16 2.6.3 I samma ägares hand ............................................................................................................... 17 2.7 FÖRBEHÅLL .......................................................................................................................................... 17 2.8 ÖVERGÅNG FRÅN LÖS TILL FAST EGENDOM ................................................................................... 18 2.9 SAMMANFATTANDE KOMMENTAR ................................................................................................... 19 3. KONGRUENSKRAVET I PRAXIS ........................................................................................................... 20 3.1 MÅL MED ANKNYTNING TILL SKATTERÄTT .................................................................................... 20 3.2 MÅL MED ANKNYTNING TILL LAGFART ........................................................................................... 22 3.3 MÅL MED ANKNYTNING EXEKUTIVAUKTION .................................................................................. 23 3.4 MÅL MED ANKNYTNING FÖRSÄKRINGSÄRENDE ............................................................................ 25 3.5 SAMMANFATTANDE KOMMENTARER .............................................................................................. 25 4. KONGRUENSKRAVET OCH DOLD SAMÄGANDERÄTT .................................................................. 27 4.1 TVÅ OLIKA TYPER AV SAMÄGANDERÄTTER .................................................................................... 27 4.2 KONGRUENSPROBLEM VID DOLD SAMÄGANDERÄTT .................................................................... 29 4. 3 SAMMANFATTANDE KOMMENTAR .................................................................................................. 32 5. BEGRÄNSNING AV 2:4 1ST.1P. ............................................................................................................ 33 5.1 FÖRHÅLLANDET MELLAN FASTIGHETSÄGAREN OCH ANNAN ÄN FASTIGHETSÄGAREN .......... 33 5.2 ACCESSION ........................................................................................................................................... 34 5.3 DEN TIDSBEGRÄNSANDE ASPEKTEN ................................................................................................ 37 5.4 SPECIFIKATION .................................................................................................................................... 39 5.5 DET GEMENSAMMA INTRESSET. ....................................................................................................... 39 5.6 PRESUMERAD ÖVERLÅTELSE ............................................................................................................ 42 5.7 SAMMANFATTANDE DEL. ................................................................................................................... 43 6. SLUTSATS ................................................................................................................................................... 44 KÄLLFÖRTECKNING .................................................................................................................................... 46 3 1. Inledning Fastigheter utgör en viktig funktion i samhället eftersom nästan all verksamhet i någon mening är i behov av mark och byggnader för att verksamheten ska kunna bedrivas. Förutom att fastigheter utgör en grund för verksamhet så utgör de även en viktig del av samhällsekonomin, då fastighetskrediten är den kreditform som anses vara av störst betydelse i vårt samhälle.1 Vad som utgör en fastighet framgår av 1:1 JB och där framgår att fast egendom är jord som är indelad i fastigheter. Det framgår också en möjlighet att avgränsa en fastighet horisontellt och vertikalt. 2 Till en fastighet hör även tillbehör som kan tillföras fastigheten. Dessa utgörs främst av fysiska tillbehör, exempelvis byggnader. Reglerna om tillbehör och hur ett objekt blir att se som ett tillbehör återfinns i 2 Kap. JB.3 Det kan även nämnas att enligt svensk rätt är alla objekt som inte utgör en komponent av marken att se som ett tillbehör om de uppfyller de föreskrivna reglerna i 2 kap. JB. Reglerna om tillbehören är metodiskt ordnade och det framgår att det finns tre kategorier av objekt som kan utgöra tillbehör till en fastighet.4 Två av dessa kommer att behandlas i detta arbete. Om ett objekt uppfyller något av de ovanstående kraven som ställs för att objektet ska vara att se som ett fastighetstillbehör så presumeras det att objektet utgör ett tillbehör. Denna presumtion kan dock brytas genom regleringen i 2:4 JB och det är också det enda sättet som presumtionen kan brytas på.5 Om ett objekt är att se som ett tillbehör så innebär det att objektet kommer att omfattas vid en pantsättning av fastigheten och således utgöra ett säkerhetsunderlag. I de fall fastigheten skulle säljas genom en exekutiv försäljning kommer även tillbehöret att ingå vid denna försäljning. Om det däremot går att bryta presumtionen genom att tillämpa 2:4 JB så är objektet att se som lös egendom och ska därför inte ingå i den exekutiva 1 Victorin & Hager, s. 14. 2 A.a., s 15. 3 A.a., s 19 4 Grauers, s. 84 f. 5 A.a., s. 84. 4 försäljningen av fastigheten. 6 Under vissa omständigheter skulle den presumtionsbrytande regeln leda till negativa konsekvenser för den enskilde borgenären.7 Av denna anledning är det av intresse att undersöka vilka omständigheter som leder till att tillbehörspresumtionen bryts. 1.1 Syfte Syftet med denna uppsats är att inledningsvis redogöra för de grundläggande förutsättningarna som måste vara uppfyllda för att ett objekt överhuvudtaget skulle kunna vara att se som antingen ett fastighetstillbehör enligt 2:1 JB, eller ett byggnadstillbehör enligt 2:2 JB. I den inledande delen presenteras även den presumtionsbrytande regeln i 2:4 JB. Uppsatsens huvudfokus kommer att ligga på den presumtions-­‐
brytande regeln i 2:4 JB, där avsikten är att tolka och beskriva hur den regel borde kunna tillämpas och under vilka förutsättningar som gör att regeln aktualiseras samt att redogöra för några av de konsekvenser som skulle kunna uppkomma av att presumtionen bryts. För denna uppgift har jag valt följande frågeställningar. 1.2 Frågeställningar •
På vilket sätt och under vilka förutsättningar kan ett objekt bli att betrakta som ett fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör? •
Hur har HD i sin praxis resonerat kring kongruenskravet? •
På vilka sätt kan dold samägarätt ge upphov till att inkongruenta ägarförhållanden uppstår? •
Vilka situationer finns det som begränsar tillämpningen av 2:4 JB? 6 A.a., s. 99 f. 7 Almgren, s. 46. 5 1.3 Metod Denna uppsats har författats med utgångspunkt i den traditionella rättsdogmatiska metoden. Detta innebär att de klassiska rättskällorna: lag, förarbeten, praxis, samt doktrin, på ett systematiskt vis har studerats för att besvara frågeställningarna 8 Målsättningen med frågeställningarna är att svaren så långt som möjligt ska återspegla den gällande rätten samt till viss del belysa de oklarheter som fortfarande råder på området. 1.4 Avgränsning I arbetet kommer endast frågor som berör fastighetstillbehör och byggnadstillbehör att behandlas, varför följande begrepp inte kommer att behandlas i arbetet: industritillbehör, servitut, andra rättigheter, tillbehör som sträcker sig över fastighetsgränsen, egendom som är hyrd och som skulle kunna utgöra fastighetstillbehör samt egendom som är stulen. 1.5 Disposition I uppsatsens andra kapitel kommer det kortfattat redogöras för utvecklingen av fastighetstillbehörsreglerna. Därefter kommer en tolkning av gällande rätt kring de för arbetet aktuella tillbehörsreglerna att göras. I denna tolkning kommer lagens uppbyggnad och systematiken att beröras närmare. I det tredje kapitlet kommer kongruenskravet som framgår av 2:4 1st. 1p. JB att analyseras närmare med hjälp av praxis och hur HD har valt att tolkat detta begrepp. I det fjärde kapitlet kommer frågan på vilket sätt den dolda samäganderätten kan påverka bedömning av om ett objekt skall vara att se som ett tillbehör eller inte. Då kommer vi även ta upp vissa konsekvenser som den dolda samäganderätten kan få för parter som har olika juridiska kopplingar till fastigheten. I det femte kapitlet kommer flera situationer som på olika sätt kan komma att begränsa regeln i 2:4 1st. 1p. JB att behandlas. Avslutningsvis kommer det i det sjätte kapitlet att redogöras för de slutsatser som har framkommit av arbetet. 8 Kleineman, s. 21-­‐45. 6 2. Tillbehörsreglerna 2.1 Den historiska utvecklingen av tillbehörsregler De fastighetstillbehörsregler som idag är gällande och som aktivt tillämpas grundar sig till stor del på regleringen i 1966 års lag om vad som är fast egendom. 1966 års lag företräddes av 1895 års lag angående om vad som till fast egendom är att hänföra. Arbetet som företogs vid framtagandet av 1966 års lag hade 1895 års lag som utgångspunkt. 9 Jordabalken och tillbehörsreglernas uppkomst föregicks av beredningsarbete som sträckte sig över långa tidsperioder och de arbeten som framstår vara av central betydelse för utvecklingen av dagens reglering och som här bör uppmärksammas är följande: lagberedningens jordabalksförslag 1947, jordabalkens reviderade balkförslag 1963 och departements behandling som togs fram före det att lagförslaget anmäldes 1965. I och med att 1966 års lag överfördes till 1972 års JB så gjordes inga väsentliga förändringar. 10 Tillbehörsreglerna har i huvudsak utarbetats för att avgöra vilka objekt som ska ingå i säkerhet för fastighetspant. Vid tillkomsten av dessa regler ansågs det att fastighetspanträtten utgjorde ett förhållandevis stabilt säkerhetsunderlag som lämpade sig väl för belåning.11 Denna form av säkerhet ansågs inte föreligga i de tillgängliga kreditsäkerhetsformerna där lös egendom utgjorde säkerhetsunderlaget, vilket fick till följd att den reglering som växte fram således gav utryck för en långtgående negativ syn på att lös egendom utgör säkerhet för lån.12 Regleringen förespråkar av denna anledning att olika objekt av stor variation och med både starka och svaga kopplingar till den fasta egendomen skulle vara att se som fast egendom på grund utav sin anknytning. Detta upplägg förespråkades för att skapa fastighetsenheter som tillät en högre belåningsgrad samt att dessa enheter skulle inbringa ett högre belopp då fastighetsägaren tvingas till en 9 Möller, s. 215. 10 Möller, s. 215. 11 A.a., s. 215 f. 12 A.a., s. 215 f. 7 exekutiv försäljning. 13 På grund av att den nuvarande regleringen om tillbehör till fastighet i stor utsträckning bygger på äldre reglering så kan de gamla förarbetena användas till att i vissa fall ge svar på hur olika begrepp skall tolkas och förstås. 2.2 En tolkning av gällande rätt Nedan följer en presentation av de gällande reglerna om fastighetstillbehör och de lagrum som är centrala för arbetet samt vissa specifika frågor som rör fastighetstillbehör. Bland annat kommer det att lyftas fram hur vissa delar av lagrummen bör tolkas och vilken systematik som ligger till grund för att avgöra om ett objekt är att se som ett fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör. Detta görs för att ge en klarare bild av vilka grundläggande förutsättningar som ställs för att ett objekt ska anses utgöra tillbehör, samt för att belysa de undantag som kan göras från dessa regler. Dessa undantag kommer sedan att behandlas längre fram i arbetet. Vad som är att se som fast egendom respektive fastighet klargörs av 1:1 JB, där det framgår att fast egendom utgörs av jord och att jorden i sin tur är indelad i fastigheter. Dessutom räknas vattenområden in i begreppet jord. Även tredimensionella enheter utgör fast egendom trots att dessa inte behöver vara bestående av jord.14 Ett tillbehör till en fastighet är ett objekt som inte anses utgöra en omedelbar beståndsdel av marken och att objektet tillförts på ett sätt som enligt lag gör att detta är att se som ett tillbehör till fastigheten. 15 Reglerna angående tillbehör bygger på två grundläggande principer, den första principen ställer ett krav på att objektet som tillförts fastigheten ska ha ett fysiskt samband med fastigheten. 16 Den andra principen ställer ett krav på ett ägarsamband mellan fastighetsägaren och objektets ägare när objektet tillförs fastigheten. Uppfylls båda dessa principer så skall objektet betraktas som fast egendom. Skulle det däremot 13 A.a., s. 215 f. 14 Victorin & Hager, s 63. 15 Grauers, Folke, s. 84. 16 För vidare information se tolkning av JB 2:1 1 st. JB 8 vara så att någon av dessa principer inte uppfylls så skall objektet istället betraktas som lös egendom.17 Objekten som kan utgöra tillbehören till en fastighet kan delas in i två olika kategorier. Den första kategorin utgörs av de så kallade omedelbara fastighetstillbehören, vilka framgår av 2:1 JB. Dessa ska ha en direkt koppling till marken på en fastighet. Den andra kategorin fastighetstillbehör utgörs av byggnadstillbehör som benämns som meddel-­‐
bara tillbehör. De meddelbara tillbehören framgår av 2:2 JB. Dessa har en anknytning till marken som är indirekt, vilket innebär samhörighet till byggnaden.18 Reglerna som framgår i 2 kap. JB är dispositiva när det kommer till frågan om köp av fastigheten. I de fall frågan om tillbehör inte regleras genom avtal kommer således dessa regler att tillämpas på tvister som kan uppkomma om vilka objekt som ska räknas som tillbehör. Om frågan istället rör pant eller i de fall en exekutionsförsäljning av fastigheten blir aktuell, så är däremot reglerna i 2 kap. JB tvingande. Innebörden av detta blir att när dessa situationer uppstår kommer fastighetstillbehören att räknas in i säkerhetsunderlaget som pant, alternativt följa med vid en exekutiv försäljning.19 2.3 Fastighetstillbehör Vad som är att se som fastighetstillbehör framgår av 2:1 1 st. JB, där följande anges: ”Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel.” Begrepp i denna paragraf som är öppna för tolkning och som av denna anledning är av intresse för en närmare analys är följande: anbragts inom fastigheten, stadigvarandebruk samt vilka objekt som torde falla under begreppen byggnader och anläggningar. 17 Victorin & Hager, s 67 f. 18 Lindberg, s. 26. 19 Grauers, s. 99. 9 Det krav som ställs för att ett föremål ska anses ha anbragts inom fastigheten är relativt lågt och ribban sätts vid att objektet har tillförts fastigheten på ett ändamålsenligt vis, vilket innebär att objektet kan användas på det sätt som anses vara normalt för objektet. I vissa fall räcker det till och med att objektet står förankrat i fastigheten endast med hjälp av sin egen tyngd, som ett exempel på detta kan här nämnas att en oljetank klassas som fastighetstillbehör i de fall de står förankrade i fastigheten med sin egen tyngd.20 Med begreppet stadigvarande bruk menas att objektet ska ha tillförts fastigheten för att där kunna brukas permanent. Således utgör inte tillfälliga byggnader, så som barackbodar, fastighetstillbehör. Dock finns det undantag när dessa byggnader trots allt ska räknas som tillbehör och dessa undantag gäller då byggnaden trots sin mobilitet har anbragts för att brukas på ett stadigvarande sätt. 21 Med byggnader avses i lagtexten byggnader i dess allmänna form. Ytterligare till detta begrepp inkluderas bryggor, murar, broar, transportanläggningar samt alla former av uppbyggda konstruktioner. Det har heller ingen betydelse om byggnaden har uppförts ovan eller under marknivå. Om det, trots det ovan beskrivna, skulle visa sig svårt att avgöra om ett objekt ska klassificeras som en byggnad, är det istället möjligt att klassificera in dessa konstruktioner under det ännu mer omfattande begreppet anläggningar. 22 Exempel på objekt som ingår i denna kategori är transportanläggningar, så som räls och syllar, cisterner och i vissa fall källare, samt alla övriga konstruktioner som inte räknas till byggnader och som kan uppföras på fastigheten.23 2.4 Byggnadstillbehör Vilka objekt som torde kunna utgöra byggnadstillbehör framgår av 2:2 1-­‐3 st. JB, i paragrafen anges följande. ”Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av 20 Victorin & Hager, s. 68 f. 21 A.a., s. 69. 22 Lindberg, s. 26. 23 Strömgren, s. 35 f. 10 denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel. I enlighet med vad som sägs i första stycket hör där jämte i regel till byggnad, såvitt angår 1. bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling, 2. butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning, 3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning, 4. ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning, 5. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri. Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket hör ej till byggnaden.” Här följer en tolkning av 2:2 1-­‐3 st. JB. I de fall en byggnad enligt 2:1 har uppförts och anses utgöra tillbehör till fastigheten så kan denna förses med olika objekt som skulle kunna utgöra byggnadstillbehör. Som framgår av lagtexten, krävs att följande två rekvisit uppfylls innan ett objekt är att se som ett byggnadstillbehör: 24 varmed byggnaden blivit försedd med samt ägnad till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. För att ett objekt skall ansetts ha uppfyllt rekvisitet varmed byggnaden blivit försedd uppställs en fysisk koppling till byggnaden, denna koppling kan bestå av att objektet har fastmonterats i huset, några exempel på objekt som anses vara fastmonterade är exempelvis: ledstänger och vattenledningar som installerats i byggnaden. Om fastmontering anses ha skett så ska objektet anses uppfylla detta rekvisit. Fastmontering är dock inget absolut krav för att ett objekt skall anses utgöra ett byggnadstillbehör. Ett byggnadstillbehör kan även utgöras av egendom som är fristående från fastigheten, men i dessa fall ställs det dock ett krav på att objektet ska tillhöra byggnaden på ett naturligt sätt. Exempel på sådan egendom är 24 Grauers, s. 88. 11 nycklar och brandförsvarsmaterial. Vad som menas med uttrycket att byggnaden blivit försedd med skall således anses ha vidare betydelse än det fysiska sambandet mellan objektet och byggnaden.25 Vid avgörande om ett föremål ska anses uppfylla det andra rekvisitet ägnat till stadigvarande bruk så ska en objektiv prövning göras och genom denna prövning ges det svar på om objektet uppfyller rekvisitet. För att ett objekt på ett objektivt sätt ska anses vara ett byggnadstillbehör krävs att det mellan byggnaden och objektet finns en ändamålsgemenskap. För att ändamålsgemenskap ska anses föreligga så krävs det att objektet ska vara till gagn för den individ som förfogar över byggnaden i fråga. Således spelar det ingen roll om personen som tillfört objektet till byggnaden anser att objektet utgör ett tillbehör eller inte.26 Genom att uppfylla dessa rekvisit så uppfyller objekten de krav som ställs för att objektet ska kunna anses utgöra ett byggnadstillbehör och av denna anledning är det möjligt om objektet även uppfyller senare krav att betrakta som fast egendom istället för lös egendom. För att stadigvarande bruk ska anses föreligga krävs alltså att objektet har en naturlig koppling till byggnaden.27 Det kan avslutningsvis sägas att den lista på byggnadstillbehör som framgår av paragrafen främst syftar till att visa upp olika exempel på objekt som torde kunna utgöra byggnadstillbehör.28 I förarbetena har det framhållits att synen på vilka objekt som ska anses utgöra fastighetstillbehör med all sannolikhet kommer att ändras över tid och av denna anledning skulle det inte vara korrekt att försöka ange alla objekt som i framtiden kan tänkas utgöra byggnadstillbehör.29 25 Victorin & Hager , s. 70. 26 A.a., s. 70. 27 Lindberg, s. 29 f. 28 Victorin & Hager s. 71. 29 Prop. 1966:24 s. 62. 12 2.5 Presumtion Om ett objekt uppfyller de kriterier som ställs i antingen 2:1 JB eller 2:2 JB så presumeras objektet i fråga utgöra antingen ett fastighetstillbehör eller ett byggnadstillbehör. Denna presumtion kan dock brytas under förutsättningen att nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren har till fört objektet vilket framgår av 2:4 1 st. 1p. JB.30 2.6 Regeln i 2:4 1st 1p. JB Av regeln i 2:4 1st. 1p. JB framgår följande: ”Föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand.” Det som allmänt kan nämnas om regeln i 2:4 1st 1p. JB är att i denna framgår en undantagsregel som innebär att presumtionen om objekt som uppfyller kraven på att vara ett tillbehör enligt 2:1-­‐2 JB bryts. Presumtionen bryts i de fall en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren har tillfört objektet till fastigheten. Regelns huvudsyfte är att skydda arren-­‐
datorer, hyrestagare och annan än fastighetsägaren från att bli av med egendom som de tillfogat en fastighet och som annars skulle vara att se som fastighetstillbehör. Regeln tar sikte på alla objekt som enligt JB 2:1-­‐2 skulle kunna vara att se som tillbehör och i de fall denna uppfylls är objektet inte att se som fastighetstillbehör.31 Då ett huvudsyfte med regleringen i 2:4 1st. 1p torde vara att skydda nyttjanderättshavaren samt annan än fastighetsägaren från att bli av med egendom som dessa tillfört en fastighet som ägs av någon annan. Motsatsvis innebär detta att ett objekt som annars torde vara att se som ett tillbehör inte ska ses som detta eftersom det tillförts fastigheten av någon av dessa grupper. För att avgöra om ett objekt är att se som ett tillbehör eller inte så kan det vara lämpligt att nämna två vanliga former av nyttjanderätt, så som 30 Grauers, s.94. 31 Jensen, s. 179, samt, Grauers, s. 95. 13 hyra och arrende, samt förutsättningar som behöver uppfyllas för att ett nyttjande kommer till stånd. Därefter kommer begreppet annan än fastighetsägaren att behandlas. 2.6.1 Hyra Ett hyresförhållande ingås genom ett avtal mellan fastighetsägaren och den tilltänkta hyrestagaren. Avtalet kan ingås både muntligt eller skriftligt; det finns således inget formkrav för avtalets ingående.32 Reglerna om hyra återfinns i 12 kap. JB och i 12:1 JB och där framgår att ett hyresavtal är ett avtal som träffats där ett hus eller delar av hus ställs till förfogande för nyttjanderättshavare som betalar ersättning för att få tillgång till enheten. Ett normalt hyresavtal utmärks av att det uppfyller fyra kriterier: 1. Att det är frågan om att hus eller en del av hus upplåts. 2. Tiden som avtalet löper på är begränsad. 3. Det ska ske en betalning för upplåtelsen av huset eller delen av huset i fråga och 4. Upplåtelsen har kommit tillstånd via ett avtal.33 Avtalet kan träffas antingen på bestämd eller obestämd tid. Om avtalet löper på bestämd tid kan avtalstiden inte skrivas till längre än 25 år, då avtalet gäller en enhet inom detaljplanerat område. När det kommer till enheter utom detaljplanerat område kan avtal istället slutas på 50 år. 34 Dessa tidsperioder framgår av 7:5 JB. Om avtalet istället löper på obestämd tid så ska avtalet istället sägas upp enligt 12:3 JB för att det ska upphöra.35 Om det ovanstående uppfylls borde det i normalfallet vara så att ett hyresavtal har kommit till stånd och att den som hyr enheten torde vara att se som hyrestagare. 32 Bengtsson, Hager, & Victorin, s. 42. 33 A.a., s. 35. 34 A.a., s. 35. 35 A.a., s. 49. 14 2.6.2 Arrende Ett arrende uppkommer då jord upplåts mot betalning för nyttjande av jorden, detta enligt 8:1 JB. Avtal där det inte sker någon betalning inkluderas inte i begreppet arrende. Till skillnad från hyresavtalet ställs det vid arrende ett formkrav på skriftlighet då avtal ingås. Formkravet gäller för arrendeformerna jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggnings-­‐
arrende. Lägenhetsarrende undantas från detta formkrav, denna konstruktion går att utläsa av 8:3 JB.36 För att avgöra om ett formkrav måste uppfyllas eller ej, måste man till en början avgöra vad som skiljer de olika arrendena åt. Reglerna för ett jordbruksarrende återfinns i 9 Kap. JB och det som definierar ett jordbruksarrende är att marken som arrenderas huvudsakligen ska användas så som ett jordbruk traditionellt används för brukande av jorden.
37
Ett bostadsarrende kännetecknas av att arrendet omfattar fritidsbostäder som är av en lägre standard. Som exempel på en byggnad som hör till bostadsarrende kan nämnas hus på kolonilotter. Reglerna för bostadsarrende återfinns i 10 Kap. JB. Anläggningsarrende är ett arrende där marken upplåts för ändamål som avser näringsverksamhet. Detta regleras av 11 Kap. JB. Lägenhetsarrende är ett arrende som inte anses falla in under några av de ovanstående arrendekategorierna. Exempel på mark som kan utgöra ett lägenhetsarrende är parkeringar eller en fotbollsplan som hyrs av en idrottsklubb. När det kommer till lägenhetsarrende så råder det en stor avtalsfrihet för parterna när de förhandlar om hur avtalet mellan parterna ska se ut. Reglerna om lägenhetsarrende framgår av 8 Kap. JB.38 I övriga arrendeformer är lagstiftningen i stor utsträckning tvingande och regeln är endast dispositiv om så framgår av lagen. I de fall där lagen ger en möjlighet för parterna att avvika från de tvingande reglerna krävs det att arrendenämnden beviljar avvikelsen och att avvikelsen är till förmån från arrendatorn. I de fall nämnden avslår en avvikelse från lagen så leder detta till att avtalet i sin helhet faller, om inte 36 A.a., s 238 f. 37 Victorin & Hager, s. 29. 38 A.a., s. 29. 15 parterna har avtalat om vad som ska gälla i de situationer som följer av att arrendenämnden avslår avvikelsen.39 Om ett avtal som uppfyller ovanstående krav för att ett arrende ska komma tillstånd torde detta innebära att personen som arrenderar marken av markägaren är att se som arrendator. Vem som är att se som annan än fastighetsägaren låter sig dock inte lika lätt beskrivas lika kortfattat som hyres-­‐ och arrendetagare. Anledningen till detta kommer av att det i lagtext inte ställs upp några kriterier för vem som är att se som annan än fastighetsägaren. För att närmare kunna svara på vem som torde vara att se som annan än fastighetsägaren får svaret istället sökas i källor så som förarbeten, doktrin och praxis, där begreppet har definierats på olika sätt. Vem som är att se som annan än fastighetsägaren har inte definierats i någon större utsträckning i doktrinen. Dock har det på flera håll framhållits att en delägare skulle kunna vara att se som annan än fastighetsägare i de fall då denne ensamt tillfört ett objekt till en fastighet. Detta har framhållits med ledning av de rättsfall som kommer att redovisas nedan.40 Det skall dock nämnas att det som har skrivits i doktrinen är daterat före det att rättsfallet NJA 2014 s. 35 utkom. I och med detta rättsfall får det anses att påståendet om att en delägare till fastigheten skulle kunna ses som annan än fastighetsägaren har bekräftats. 2.6.3 Kongruens Skyddet som nyttjanderättshavare och annan än fastighetsägaren får genom 2:4 1st. 1p. JB baseras på att det föreligger ett krav på ägarsamband, där objektet som tillförts måste vara tillfört av samma ägare som fastighetsägaren för att objektet ska vara att se som ett tillbehör. Detta samband brukar benämnas kongruens, alternativt ägarkongruens. Enligt paragrafen 2:4 1st. 1p JB. uttrycks detta krav som följande: föremål som tillförts av annan än fastighetsägaren hör inte till fastigheten, såvida 39 Bengtsson, Hager, & Victorin, s241 f. 40 Se bland annat, Victorin & Hager, s 75, Grauers, s. 95, Hillert, s. 35, Almgren, s 42 ff. 16 föremålet och fastigheten inte kommit i samme ägares hand.
41
Om förutsättningar om samstämmighet mellan ägare till objektet och fastigheten inte uppfylls blir ägarförhållandena istället att betrakta som inkongruenta.42 Det krav som ställs i lagtexten om att det är fastighets-­‐
ägaren som ska tillföra föremålet till fastigheten ska dock inte tolkas strikt. Istället ska denna del uppfattas som att om fastighetsägaren anlitar någon för att sammanfoga ett objekt med fastigheten eller byggnad på fastigheten så ses det som att fastighetsägaren har tillfört objektet. Detta gäller även om fastighetsägaren överlämnar ett objekt som ska sammanfogas med fastigheten till en hyresgäst som själv ska installera föremålet.43 I kapitel 5 kommer det vidare att redogöras för vilka situationer som kan leda till en begränsning av kongruenskravet. 2.6.3 I samma ägares hand Begreppet i samma ägares hand innebär att ett objekt som tillförts av en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren kan komma att se som fastighetstillbehör om objektet och fastigheten kommer i samme ägares hand. Vanligen förekommer denna övergång i samband med att hyres-­‐ eller arrendeförhållanden upphör och fastighetsägaren förvärvar objektet. Det är dock fullt tänkbart att förhållandena är de motsatta och hyrestagaren eller arrendator förvärvar fastigheten och att objektet därmed är att se som ett fastighetstillbehör.44 2.7 Förbehåll I 2:5 1 st. JB framgår följande om förbehåll: ”Förvärvar fastighetsägaren föremål under villkor att överlåtaren har rätt att återtaga föremålet, om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till föremålet skall förbli hos överlåtaren till dess betalning erlagts eller annan förutsättning uppfyllts, får villkoret ej göras 41 2:4 1st. 1p JB. 42 Strömgren, s. 320 f. 43 Grauers, s. 96. 44 A.a., s. 97 f. 17 gällande sedan fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.” Trots att ett objekt som ägs av annan än fastighetsägaren installeras på en fastighet av fastighetsägaren, så kommer objektet att betraktas som ett fastighetstillbehör. Detta gäller om objektet uppfyller de förutsättningar som uppställs i antingen 2:1 JB eller 2:2 JB, samt det faktum att det inte kan separeras genom 2:4 1 st. 1 p JB. Upplägget är konstruerat efter att fastigheten anses utgöra en samlad enhet och där stor hänsyn har tagits till både borgenärer som har fastigheten som säkerhet för ett lån och till en kommande köpare av fastigheten. Det som framgår av 2:5 1st JB är att ägar-­‐ och återtagarförbehåll som ibland kan ställas vid köpa av vissa objekt inte fyller någon funktion då det kommer till försäljning av fastighets-­‐
tillbehör eller byggnadstillbehör. Detta eftersom köparen/ fastighetsägaren inte behöver separera objektet från fastighetsägaren på uppmaning av säljaren. Förbehåll som uppställs i dessa situationer påverkar alltså inte en bedömning av om ett objekt ska vara att se som ett tillbehör eller inte. Av reglerna i 2:5 1 st. framgår således vad som kommer gälla mellan köpare och säljare ifall ett förbehåll skrivs in i avtalet som gäller ett tillbehör och detta gör att regeln är obligationsrättslig till skillnad från 2:4 JB som är av sakrättsrättslig natur.45 2.8 Övergång från lös till fast egendom Om det kan konstateras att ett objekt är att se som tillbehör, antingen genom att det uppfyller de kriterier som ställs i 2:1 JB eller 2:2 JB, samt att tillbehörspresumtionen inte bryts genom 2:4 1st. 1p., övergår det objekt som tidigare ansetts vara lösöre till att utgöra tillbehör och därmed blir det att betrakta som fast egendom. Att ett objekt övergår till ett tillbehör innebär att detta inte längre skall vara att se som ett separat objekt i en sakrättslig mening. Sammanfattnings vis kan det nämnas att ett tillbehör anses följa ”samma rättsliga öde som jorden”46 45 Victorin & Hager, s. 76 f. 46 Strömgren, s. 33 f. 18 2.9 Sammanfattande kommentar I detta kapitel har det redogjorts för de grundläggande förutsättningarna som måste uppfyllas för att ett objekt ska vara att se som ett tillbehör till fastigheten. Det har även redogjorts för skillnader och likheter mellan de två tillbehörskategorierna fastighetstillbehör och byggnadstillbehör. Dessutom har den presumtionsbrytande paragrafen 2:4 1 st. 1 p. JB behandlats och i samband med denna även kongruenskravet, två av de vanligaste nyttjanderättsformerna, samt begreppen annan än fastighets-­‐
ägaren och i samme ägares hand. 19 3. Kongruenskravet i praxis I detta kapitel är målet att genom praxis ytterligare studera kongruenskravet som ställs i 2:4 1st. 1p. JB och framförallt redogöra för vilka krav som torde ställs för att ägarförhållandena skall anses vara kongruenta. De rättsfall som finns på området har framförallt uppkommit i de fall där den person som tillfört objektet till fastigheten har haft en väldigt nära anknytning till fastighetsägaren, samt i de fall där en delägare tillfört objektet till fastigheten. Rättsfallen som nedan kommer att behandlas har sin grund i olika juridiska områden så som skatteärenden, lagfartsärenden, inkassoärende samt försäkringsärenden. Det som rättsfallen har gemen-­‐
samt att de behandlar problematiken i 2:4 1 st. 1p. JB och genom dessa rättsfall går det att skapa sig en bild av hur kongruenskravet har använts. 3.1 Mål med anknytning till skatterätt I NJA 1966 s. 580 så handlade målet om att personen A hade köpt en tomtmark av staden. I samband med köpet så förvärvade A även ett radhus som var uppförd på denna tomtmark. Radhuset hade uppförts av ett bolag som till sin helhet ägdes av staden som även sålt tomtmarken. Frågan som kom att prövas var om stämpelskatten skulle betalas endast på markens värde eller om stämpelskatten skulle betalas för värdet av marken och huset tillsammans. HD konstaterade att trots att radhuset hade uppförts efter överenskommelse mellan staden och bolaget som ägdes av staden medförde detta inte att radhuset hade uppförts av staden eller uppförts för dess räkning. Av denna anledning så var radhuset inte att se som ett fastighetstillbehör innan A:s förvärv. Stämpelskatten skulle således endast beräknas på markens värde. När det gällde ett bolag som till sin helhet ägs av en stad och som uppför ett radhus på en fastighet ansåg alltså inte HD att kongruenskravet i 2:4 1st. 1p. JB var uppfyllt. I det här fallet anses alltså stadens bolag vara att se som annan än fastighetsägaren. 20 I målet NJA 1979 s. 145 så förvärvade personen B en tomt. B ägde även ett aktiebolag som B var ensam aktieägare i, samt att B ensamt utgjorde bolagets styrelse. Aktiebolaget uppförde en byggnad på tomten som ägdes av B. Därefter såldes tomten till aktiebolaget. Frågan som uppkom var om byggnaden skulle vara att se som ett fastighetstillbehör innan tomten hade överlåtits till aktiebolaget eller inte. Om byggnaden skulle vara att se som ett byggnadstillbehör skulle även värdet för byggnaden tas med vid stämpelskattens beräkning. HD konstaterade att byggnaden inte skulle vara att anses som uppförd av B och inte heller för dennes räkning. Av denna anledning skulle stämpelskatt endast beräknas på tomtens värde. Det faktum att B ägde alla aktierna i bolaget samt att denne ensam var bolagets styrelse hade enligt HD ingen inverkan på ägarkongruensen varför kongruens inte ansågs föreligga. I likhet med fallet NJA 1966 s. 580 ansåg HD även här att en byggnad inte utgör ett fastighetstillbehör om byggnaden tillförts en fastighet av ett bolag som i sin helhet ägs av fastighetsägaren. HD menade att kongruenskravet inte hade uppfyllts under de i rättsfallet angivna förutsättningarna. Bolaget i detta fall skulle således betraktas som annan än fastighetsägaren. I NJA 1979 s. 145 så konstaterades därmed att det som gällde för en stad och dess helägda bolag även gällde för privatpersoner som uppför byggnader under liknande förhållanden. I NJA 1980 s. 488 var C ägare av en tomt. På tomten uppfördes ett radhus av ett bolag där C ensam satt i styrelsen. Radhuset såldes till makarna D genom ett avtal där makarna D tog på sig betalningsansvaret för ett byggnadskreditiv. Makarna D gjorde därefter ett förvärv av tomten från C. Frågan var om radhuset var att se som fastighetstillbehör före det att makarna D förvärvade tomten. HD ansåg att omständigheten att C ensam satt i styrelsen för bolaget inte skulle medföra att byggnaden hade tillförts fastigheten av C eller för dennes räkning. Vidare menade HD att det inte fanns övriga omständigheter som medförde att radhuset var att se som fastighetstillbehör innan Makarna D hade förvärvat fastigheten. 21 Detta rättsfall liknar i hög grad NJA 1979 s. 14547 utgången i detta rättsfall blev även samma som i 1979 års rättsfall och byggnaden skulle således inte vara att se som fastighetstillbehör Sammantaget kan det sägas att i rättsfallen NJA 1966 s. 580, NJA 1979 s. 145, NJA 1980 s. 488 på ett tydligt sätt ger stöd åt att ett nära förhållande mellan fastighetsägaren och byggnadsägaren inte utgör en tillräcklig förutsättning för att uppförandet ska ha gjorts av fastighetsägaren och av denna anledning är inte kongruenskravet uppfyllt.48 3.2 Mål med anknytning till lagfart I målet NJA 1982 s.773 hade Makarna A och B gemensam lagfart på en fastighet med hälften var. På fastigheten uppförde B ensamt en enfamiljsvilla. A sålde därefter genom köpebrev sin del till B med det undantag för byggnaden som finns på fastigheten. B ansökte senare om lagfart på grund utav det erhållna köpebrevet. Denna ansökan avslogs dock av inskrivningsmyndigheten med stöd av 20:6 p.9 JB med motiveringen att då B tillfört byggnaden till fastigheten har den blivit att se som fast egendom och äganderätten till byggnaden kan därför inte undantas vid försäljning av fastigheten. HD menade dock att en lagfartsansökan endast ska avslås med stöd av det åberopade lagrummet i de fall då förvärvet uppenbart strider mot någon av de tidigare punkterna i samma paragraf. HD hävdade att de inte fanns skäl till att ifrågasätta de uppgifter som B lämnat om att han själv uppfört byggnaden och att det inte heller kunde anses uppenbart att byggnaden utgjorde ett byggnadstillbehör. HD återförvisade ärendet till inskrivningsmyndigheten. Genom HD:s dom så framkommer att en byggnad kan vara att se som lös egendom i de fall byggnaden skulle ha tillförts av en make ensamt och till en fastighet som samägdes av båda makarna. I de köpebrev som skrivits hade det formulerats att makarna var eniga om att byggnaden inte skulle utgöra fastighetstillbehör. Syftet med detta upplägg var att B 47, Gustafsson, s. 50. 48 A.a., s. 50. 22 endast skulle förvärva halva tomtmarken från A, istället för att förvärva halva tomtmarken plus byggnaden. B skulle således bli ensam ägare till fastigheten och byggnaden. Syftet med detta upplägg var troligtvis att minska underlaget för beräkningen av stämpelskatten. Eftersom resultatet ändå hade blivit att B hade blivit ensam ägare till fastigheten även om byggnaden hade varit att se som tillbehör.49 Av vidare intresse kan nämnas att i föredragandes betänkande så kom denne fram till slutsatsen att ett föremål som tillförts av nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten enligt 2:4 st. 1 JB inte är att se som fastighetstillbehör om föremålet ej kommit i samma ägares hand. Föredragande menade att en delägare inte är densamme som fastighetsägaren och att något som delägaren tillför fastigheten ensam inte är att se som fastighetstillbehör. 50 HD valde i detta fall att inte gå efter föredragandes betänkande, utan valde istället en mer neutral väg som inte tog så tydlig ställning till huruvida en delägare i en fastighet ska betraktas som en annan än fastighetsägaren i de fall denne själv tillför ett objekt till en fastighet. 3.3 Mål med anknytning exekutivauktion I NJA 1985 s. 365 ägde makarna A och B en jordbruksfastighet, på fastigheten hade en siloanläggning med återtagandeförbehåll inrättats av bolaget D. Installationen skedde efter ett avtal med A och bolaget D. Fastigheten såldes därefter på exekutiv auktion, där siloanläggningen inkluderades i försäljningen. Bolaget D hävdade att siloanläggningen hade överlåtits med ett äganderättsförbehåll och att anläggningen även var att se som lös egendom. Av denna orsak menade bolaget D att anläggningen inte skulle ingå i försäljningen av fastigheten. Kronofogden å sin sida ansåg att siloanläggningen utgjorde ett fastighetstillbehör. HD konstaterade dock att siloanläggningen var att se som fastighetstillbehör enligt 2:1 st. 1 JB, då anläggningen var avsedd för stadigvarande bruk. HD menade att en motsatts tolkning av JB 2:4 som följer av förarbetena är att egendom som 49 Almgren, s. 42 f. 50 NJA 1982 s. 773. 23 har uppställda ägandeförbehåll eller hyresavtal och som tillförts en fastighet av dess ägare är att se som fast egendom om det tillförts av fastighetsägaren. Både A och B har lagfart på fastigheten men avtalet ingicks endast mellan A och bolaget D, där A ensamt ingick avtalet. Detta åberopades dock inte till stöd för att siloanläggningen skulle var tillförd av annan än fastighetsägaren och på så vis vara lös egendom. HD menade vidare att det inte förelåg några övriga omständigheter som medförde att siloanläggningen skulle vara att se som tillförd av annan än fastighetsägaren, varför den var att se som tillbehör till fastigheten och skulle ingå i den exekutiva auktionen. En tolkning av NJA 1985 s. 365 har varit att HD:s resonemang verkar ha antytt att om en invändning hade gjorts om att silon hade tillförts av annan än fastighetsägaren så hade det varit möjligt att undanta denna från den exekutiva försäljningen. Detta då silon inte skulle vara att se som fastighetstillbehör. Det är dock fullt möjligt att HD hade kommit fram till motsatt resultat och ansett att A förvärvat silon för sin och B:s gemensamma räkning och av denna anledning hade silon istället varit att se som ett tillbehör som således skulle ingå i den exekutiva försäljningen.51 Sten Hillert menade att fördragandets yttrande om att silon som tillfördes av en av delägarna, och därmed inte skulle ha utgjort fastighetstillbehör på grund av inkongruens, med stor sannolikhet hade godtagits av HD om denna omständighet hade åberopats av parten i fallet, vilket dock inte gjordes. Detta avgörande stöder därför uppfattningen om att en delägare inte är att se som fastighetsägaren 52 Laila Zackariasson hävdar att silon skulle kunna vara att se som fastighetstillbehör i de fall frågan hade avgjorts med ledning av i vems intresse silon hade tillförts fastigheten. Om silon var tillförd fastigheten för båda makarnas räkning kunde denna utgöra fastighetstillbehör och kongruenskravet skulle av denna anledning anses vara uppfyllt genom det att silon tillförts av båda makarna gemensamt.53 51 SOU 1988:66, 28 f. 52 Hillert, s. 35 ff. 53 Zackariasson, s. 914 f. 24 3.4 Mål med anknytning Försäkringsärende I rättsfallet NJA 2014 s. 35 väckte A talan emot B med anledning av följande: A och dennes hustru överlät ett markområde av sin fastighet till B. På detta område var en loge belägen och i denna fanns olika objekt, bland annat en torkanläggning som A ensamt tillfört fastigheten i sin näringsverksamhet. Ladan brann därefter upp och torken förstördes. Både A och B hävdade efter branden äganderätt till torkanläggningen och de övriga föremål som tillförts av A. A yrkade på att denne hade bättre rätt till dessa objekt och åberopande att dessa inte hade ingått i försäljningen samt att objekten inte var att se som fast egendom. B bestred A:s yrkande och menade att egendomen istället utgjorde fast egendom som denne hade förvärvat genom köpet av markområdet. HD konstaterade att torkanläggningen hade tillförts fastigheten på ett sådant sätt att den skulle kunna vara att se som ett fastighetstillbehör. HD ansåg att utgångspunkten är att när det gäller ett objekt som tillförts en samägd fastighet av en av delägarna så ska dessa anses vara tillförda för alla fastighetsägares gemensamma räkning om inget talar för motsatsen. Om det går att konstatera att objektet är tillfört i delägarnas intresse behöver frågan inte avgöras om objektet har tillförts av annan än fastighetsägaren. I detta fall hade fastighetstillbehöret tillförts fastigheten i A:s närings-­‐
verksamhet, varför objekten inte är införskaffade för fastighetsägarnas gemensamma räkning. Således hade torkanläggningen och de övriga objekten tillförts av annan än fastighetsägaren och var inte att se som fastighetstillbehör, varför de istället utgjorde lös egendom. Genom detta rättsfall torde det nu kunna anses att en delägare i en fastighet skulle kunna vara att se som annan än fastighetsägaren. 3.5 Sammanfattande kommentarer Av de rättsfall som redovisats ovan har HD resonerat kring kongruenskravet i flera olika situationer. De första rättsfallen som diskuterades i kapitlet var mål som hade anknytning till skatteärenden och i dessa mål går det att utläsa att ifall förutsättningarna är att en person/stad A är ägare till en tomt och samtidigt äger ett företag. I de fall A låter 25 företaget uppföra en byggnad på fastigheten så anses ägarförhållandena inte vara kongruenta och byggnaden utgör inte tillbehör förrän den kommer i samma ägares hand. Företaget som ägs av A är alltså att se som annan än fastighetsägare då bolaget tillför byggnaden till A:s fastighet. I Lagfartsmålet och i målet som rörde exekutiv försäljning så kunde en tolkning vara att att inkongruenta ägarförhållanden kunde föreligga i de fall där en delägare till fastigheten ensamt hade tillfört ett objekt till fastigheten. Frågan om huruvida inkongruenta ägarförhållanden kunde anses föreligga i de fall en delägare ensamt tillförde fastigheten får nog nu besvaras jakande och således skulle en delägare till en fastighet kunna vara att se som annan än fastighetsägaren efter HD:s avgörande i NJA 2014 s. 35. Den slutsats som borde kunna dras av HD:s praxis som redovisats är att ägarförhållanden mellan den som tillför objektet och fastighetsägaren måste i princip vara helt överensstämmande för att kongruenskravet skall anses vara uppfyllt. 26 4. Kongruenskravet och dold samäganderätt I detta avsnitt kommer det att redogöra för hur en dold samäganderätt kan påverkar en bedömning av om ett objekt ska anses vara ett fastighetstillbehör eller inte. Vidare kommer det även att lyfta fram vissa exempel på möjliga konsekvenser den dolda samäganderätten skulle kunna ha på fastighetskreditens område. 4.1 Två olika typer av samäganderätter Några av de problem som kan uppkomma vid tillämpning av tillbehörsregleringen grundar sig på kongruenskravet som tidigare nämnts. Nedan kommer det att redogöras för vissa problem som kan framträda i samband med dold samäganderätt och kongruenskravet.54 Vad är då skillnaden mellan samäganderätt och dold samäganderätt? Samäganderätt innebär att två makar eller sambor gemensamt samäger ett föremål. En samäganderätt kan i vissa fall uppkomma för en av parterna när det gäller ett objekt som har inköpts av den andra parten. Dock ställs det vissa krav för att den part som inte har köpt objektet ska kunna få samäganderätt. Kravet som ställs här är att föremålet ska brukas av båda parter, samt att båda parterna hjälpts åt att betala de ekonomiska utgifter som de haft tillsammans för skötsel av hushåll. När det gäller frågan om samägande till fast egendom så utgjorde formregler som framgår av JB under en lång tid ett hinder emot makens möjlighet att erhålla samäganderätt till en fastighet där den andra maken var att se som lagfaren ägare. 55 På senare tid har det arbetas fram en princip om dold samäganderätt i praxis och doktrinen. Genom denna princip ges sambor eller makar en möjlighet till att erhålla samäganderätt till en fastighet även i de fallen som de inte står som ägare i vare sig fångeshandlingen eller 54 Brattström, s. 12 55 A.a., s. 15 27 inskrivningsregistret. 56 De krav som ställs för att en dold samäganderätt ska anses föreligga har tagits fram i praxis. Häri uppställs tre kriterier som måste uppfyllas för att ett dold samägande ska anses föreligga. Första kriteriet som ställs gäller att den ena parten har köpt egendomen i sitt eget namn, men att egendomen därefter kommit att användas gemensamt av båda parter. I det andra kriteriet som ställs krävs det att den part som inte står som ägare ska ha underlättat eller gjort förvärvet möjligt genom att bidra ekonomiskt vid den andre partens förvärv av egendomen. Det tredje och sista kriteriet som skall uppfyllas är att den part som förvärvade egendomen ska ha förstått att den andra partnern genom det ekonomiska bidraget hade för avsikt att samäga egendomen.57 Om dessa tre kriterier uppfylls så förutsätts att ett avtal kommit till stånd mellan de två parterna om att egendomen i fråga skall samägas. För att ett sådant avtal skall träffas räcker det med ett konkludent handlande från parterna. Om paret anses ha träffat ett avtal enligt ovan så kommer detta att vara avgörande för ägarfrågan och detta kommer att gå före det som framgår i köpehandlingen.58 Den dolda samäganderätten till en fastighet får dock inte några konsekvenser på det sakrättsliga planet. Däremot erhåller den som innehar den dolda samägande rätten ett innestående obligationsrättsligt krav på den öppna ägaren, vilket gör att den part som har dold samäganderätt har rätt att kräva att bli upptagen som öppen ägare. Effekten av detta är att den som är att se som den öppna ägaren har möjlighet att ensamt representera fastigheten och ges rätt att sluta avtal med tredje man som angår fastigheten. Exempel på avtal som den öppne ägaren kan ingå med tredje man är överlåtelse av fastigheten samt pantsättning av denna. Tredje mans kännedom av att det finns någon som skulle kunna inneha en dold samäganderätt har ingen betydelse för avtalets giltighet. 59 Dessutom medför detta ytterligare en konsekvens. Konsekvensen är att en utmätning kan göras av hela fastigheten och denna utmätning kan begäras av den 56 A.a., 15 57 A.a., s. 16. 58 A.a., s. 16. 59 A.a., s. 16 f. 28 öppne ägarens borgenärer. För att borgenärerna skall kunna utmäta fastigheten krävs inte att de har en panträtt i denna. Det antas således att den dolde samägaren har en sämre rätt till fastigheten och dess värde än vad den öppne ägarens borgenärer har. 60 För att den dolda samägaren ska kunna försvara sin rätt krävs det att denne omvandlar sin dolda samäganderätt till en öppen samäganderätt. En omvandling av detta slag kan ske genom exempelvis en överlåtelseförklaring. Om den öppne ägaren inte medverkar till detta frivilligt kan en dom som vunnit laga kraft (och i vilken den dolde samägaren ges en bättre rätt till del av fastigheten) fungera som en överlåtelseförklaring61 Borgenärer till den som innehar den dolda samäganderätten anses inneha samma rätt som personen med den dolda samäganderätten, vilket resulterar i att borgenären inte direkt kan utmäta fastigheten för de skulder som den dolda samägaren är skyldig att betala. Borgenären kan dock på samma sätt som den dolda samägaren kräva att den dolda äganderätten förvandlas till en öppen äganderätt. Detta kan ske genom reglerna i 4:23 UB om rättsutmätning. I och med att äganderätten förvandlas till öppen äganderätt ges den dolde samägarens borgenärer på så vis en möjlighet att utmäta fastigheten.62 4.2 Kongruensproblem vid dold samäganderätt För att ge en bild av när och hur dold samäganderätt med de ovan angivna förutsättningarna skulle kunna orsaka problem så kommer fokus i följande del riktas mot exempel från doktrinen där dessa problem som kan uppstå har berörts på ett tydligt sätt. Den grundläggande förutsättningen är följande: Make A är att se som ensam lagfaren ägare till en fastighet som är obebyggd. Till denna fastighet anses make B ha en dold samäganderätt. På det sakrättsliga planet anses A vara ägare till fastigheten. B har genom den dolda samäganderätten 60 A.a., s. 17. 61 A.a., s. 17 62 A.a., s. 17. 29 ett anspråk på fastigheten som är av obligationsrättsligt slag. 63 Detta exempel kommer att varieras med olika förutsättningar i de exempel som kommer att lyftas fram. Exempel ett: Här träffar A för egen räkning ett avtal om att uppföra en byggnad på fastigheten. Under dessa förutsättningar blir byggnaden att se som fastighetstillbehör, detta på grund av att A ensam utgör både fastighetens och byggnadens ägare ur en sakrättslig aspekt. I de fall där B omvandlar sin dolda äganderätt till en öppen, så kommer även den öppna äganderätten som skapas att inkludera byggnaden. Detta resultat torde kunna strida mot den avsikt A hade när denne ensamt och för egen räkning slöt avtalet om att byggnadens uppförande.64 Exempel två: Här ingår A istället ett avtal om att byggnaden skall uppföras för både A och B:s räkning. I detta fall ses B direkt som en samägare till byggnaden. Situation kan jämställas med att avtalet ingåtts gemensamt av makarna. Sakrättsligt är A att se som ensam ägare till fastigheten och av denna anledning kommer byggnaden inte att betraktas som ett tillbehör. Detta på grund utav att ägarförhållandena inte anses vara kongruenta. Inte förens B:s dolda samäganderätt övergår till att bli en öppen samäganderätt leder detta till att kongruenskravet är uppfyllt och byggnaden blir därmed att se som tillbehör.65 Exempel tre: A är att se som ensam lagfaren ägare till fastigheten, men i detta exempel innehar inte B någon dold äganderätt. Ett avtal om byggnation träffas i eget namn av antingen A eller B men avtalet sluts för båda makarnas gemensamma räkning. Dessa förutsättningar leder till att byggnaden inte är att se som ett tillbehör till fastigheten. Resultatet blir detsamma om A och B träffar ett avtal gemensamt. De inkongruenta förhållandena kan övergå till att vara kongruenta genom att B erhåller en 63 Almgren, s. 44 f. 64 A.a., s. 45. 65 A.a., s. 45. 30 andel av fastigheten från A, alternativt att A erhåller B:s andel av byggnaden.66 De ovanstående beskrivna exempel på möjliga problem som skulle uppkomma till följd av att regeln i 2:4 1st. 1p. JB skulle tillämpas på ett strikt sätt. Dessa exempel skulle inte bara påverka makarnas inre rättsliga förhållanden dessa skulle även kunna dessutom kunna påverka tredje man och i synnerhet de borgenärer som innehar säkerhet i fastigheten. Följden av att ett objekt inte är att se som ett tillbehör till fastigheten blir att objektet inte kommer att ingå i det säkerhetsunderlag som borgenären har i fastigheten och objektet kommer heller inte att ingå i en exekutiv försäljning av fastigheten.67 Risken att det vid ett senare tillfälle skulle kunna framgå att ett objekt inte var att se som ett tillbehör till fastigheten leder till en betydande osäkerhetsfaktor för den gällande fastighetskrediten. Mängden av fall där problem av detta slag kan uppstå får dock anses vara relativt begränsade, men trots att mängden är begränsad kvarstår osäkerhetsfaktorn som ett riskmoment. Det som bidrar till en ökad osäkerhet är att möjligheten för borgenärer att kontrollera om ett objekt är att se som ett fastighetstillbehör eller ej är starkt begränsad. Detta eftersom att denna fråga avgörs av makarnas privata förhållanden. 68 Ytterligare problem som kan uppstå på grund av att ett tillbehörs existens avgörs av ett pars inbördes förhållanden är att upplägget skulle kunna möjliggör att skentransaktioner kan genomföras och leda till skada för borgenären. Dessutom kan det vid exekutiva försäljningar av fastigheten uppstå problem vid bedömningen av huruvida ett objekt skall ses som ett tillbehör och därmed ingå i försäljningen. Vid exekutiva försäljningar av en fastighet kommer även praktiska problem att uppkomma i de fall ett objekt av större värde har anbragts på fastigheten, och detta objekt inte ska inkluderas i försäljningen. I dessa fall blir frågan 66 A.a., s. 45. 67 A.a., s. 46. 68 A.a., s. 46. 31 om det överhuvudtaget går att sälja en sådan fastighet till ett pris som är rimligt. I de fall där en försäljning av en sådan fastighet ändå kommer till stånd kvarstår frågan om hur en reglering av det interna förhållandet som uppstår mellan fastighetsförvärvaren och maken/makarna som fortfarande är ägare till objektet som undantas från försäljningen ska se ut efter överlåtelsen. Denna fråga får anses förbli obesvarad. 69 De ovan nämnda exemplen speglar några situationer som skulle kunna påverka en borgenär på ett negativt sätt om 2:4 1st. 1p. JB tillämpades på ett strikt vis. 70 4. 3 Sammanfattande kommentar Det kan här konstateras att den dolda samäganderätten kan ge upphov till vissa problem i de fall regeln i 2:4 1st. 1p. JB tillämpas strikt och i vissa fall skulle det kunna leda till att ett objekt som utåt sett var att se som ett fastighetstillbehör inte utgjorde detta på grund av makarnas eller sambornas interna relationer. Problem kan uppkomma i de fall där den dolde samägaren vill få sin äganderätt omvandlad till en öppen sådan, vilket skulle kunna leda till något av de ovanstående problemen beroende på förutsättningarna som förelåg i det enskilda fallet. Ytterligare problem som skulle kunna uppkomma genom den dolda samäganderätten är i de fall där makarna eller samborna medvetet vill undvika att objektet ska vara att se som ett tillbehör till fastigheten. Då skulle de kunna lägga upp sina ägarförhållanden så att det ledde till att objektet inte skulle betraktas som tillbehör. 69 A.a., s. 46. 70 A.a., s. 46. 32 5. Begränsning av 2:4 1st.1p. I och med regeln i 2:4 1st. 1p JB så anses ett objekt som har tillförts en fastighet av nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren vara att se som lös egendom. Dessa individer ges normalt sett en långt gående möjlighet att separera ett objekt som de har tillfört en fastighet. 71 I detta kapitel kommer jag att redogöra för vilka förutsättningar som kan komma att begränsa 2:4 1st 1p JB och på vilket sätt begränsningen uppkommer. När förutsättningarna för någon av dessa begränsningar anses vara uppfyllda så leder till att objektet skall anses utgöra fastighetstillbehör och att ägarförhållandena anses övergå från att vara inkongruenta till att vara kongruenta.72 I praktiken leder dessa begränsningar till att den som är att se som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren förlorar möjlighet att separera objekt som denne har tillfört fastigheten samt att äganderätten till objektet övergår till fastighetsägaren.
73
För att begränsningarna ska leda till en äganderättsövergång krävs det inte att ett överlåtelseavtal träffas mellan parterna.74 Situationerna som kan medföra en begränsning är följande: förhållandet mellan fastighetsägaren och annan än fastighetsägaren, accession, specifikation, tidsaspekten, 75 samt i vems intresse objektet har tillförts fastigheten.76 Dessutom har det även i rättsfall NJA 1986 s. 513 framkommit en möjlig begränsning av 2:4 1st. 1p. JB, där objektet presumerades ha överlåtits till fastighetsägaren. 5.1 Förhållandet mellan fastighetsägaren och annan än fastighetsägaren I vissa fall kan det faktiska förhållande som råder mellan fastighetsägaren och annan än fastighetsägaren ge upphov till att ett objekt som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren övergår till att bli 71 Gustafsson, s. 55 f. 72 Westerlind, s. 165. 73, Gustafsson, s. 55 f. 74 Persson, s. 342, samt och Westerlind, s. 165. 75 SOU 1947: 38 s. 107. 76 NJA II 1966 s. 68 f. 33 fastighetstillbehör.
77
Exempel på förhållanden som leder till att äganderätten till objektet övergår är exempelvis då en nyttjanderättshavare ersätter en fastighetsägare för en inredningsdetalj som har kommit att skadas genom nyttjanderättshavarens försummelse. Ytterligare ett exempel på fall där fastighetsägaren erhåller objektet på liknande sätt är i de fall där fastighetsägaren har fått nyttjanderättshavaren att betala för ett visst objekt. För att objektet i dessa fall ska övergå till att vara ett tillbehör krävs dock att det är uppenbart för både nyttjanderättshavare och fastighetsägare att objektet ska kvarbli på fastigheten efter det att hyresförhållandet upphör och nyttjanderättshavare flyttat under dessa förutsättningar. Därefter kan fastighetsägaren erhålla objektet.78 5.2 Accession Accession utgör ett institut som erbjuder svar på frågor som rör förvärv samt bortfall av äganderätten i de fall där ett objekt sammanfogas med ett annat.79 När det gäller accession finns det inga allmänt utryckta regler kring institutet, men det anses sedan länge allmänt accepterat att accession som en gällande lära existerar. Hur förvärvandet av äganderätten till ett objekt genom accession går till råder det dock delade meningar om i doktrinen. De olika sätt som äganderätten kan förvärvas genom accession och som har diskuterats i doktrinen är att äganderättsövergången kan ske antingen genom de originära fången, derivativa fången, eller genom extinktiva fången.80 I de fall äganderättsförvärvet sker genom ett originärt fång sker det genom att de sammanfogade föremålen skapar ett nytt föremål. Dock anses ett sammanfogande inte alltid leda till att ett nytt föremål bildas. Detta gäller framförallt i de fall där lös egendom sammanfogas till fast egendom. I de fall ett nytt föremål inte bildas är det kanske mer relevant att 77 Persson, s. 342. 78 Westerlind, s. 165 . 79 Strömgren, s. 28. 80 A.a., s. 28 ff. 34 hävda äganderätten förvärvas genom ett exstinktivt alternativt derivativt fång.81 För att lösa de fall där sammanfogandet skapar problem utgår man från att beståndsdelarna skall separeras och återges till de parter som tillhandahöll dem.82 Dock bör ett särskiljande endast vara aktuellt i de fall där sambandet mellan objekten kan brytas på ett sådant sätt att inga avsevärda olägenheter uppstår. Med avsevärda olägenheter menas att separeringen av objekten medför kostnader som är oproportionerliga i förhållande till lösgörandet. En annan definition som nämns är att hindret för att ett lösgörande av objekten ska kunna komma till stånd är att detta sker utan att det uppstår en väsentlig värdeförstörelse eller att väsentliga kostnader uppstår i samband med separeringen. 83 I de fall en separation inte kan anses vara lämplig finns det två alternativa valmöjligheter gällande vem som ska förvärva äganderätten till objektet. Det första alternativet går ut på att ägaren till vad som i den specifika situationen anses som huvudsak även erhåller äganderätten till objektet som fungerar som bisak. Det andra alternativet går istället ut på att båda ägarna ges en samäganderätt till det nya föremålet. Det är dock det första alternativet som har vunnit störst gehör i doktrinen och således bör ägaren till huvudobjektet i normalfallet erhålla äganderätten till bisaken. Har ägarnas insatser däremot varit av samma värde bör ägarna istället ges en samäganderätt till objektet som har skapats. I de fall där äganderätten till bisaken går till den andre kan dock dess ägare ha en möjlighet att erhålla ersättning för sin förlust från huvudsakens ägare. 84 I de fall som lösa objekt sammanfogas med fast egendom ska den fasta egendomen alltid anses vara huvudsak och således blir det tillförda objekt att betrakta som en bisak.85 Nedanstående domar torde vara att se som ett utryck för den allmänna accessionsregeln när det kommer till fast egendom. Där äganderätt till ett objekt som tillförts fastigheten består i de fall där en 81 A.a., s. 29 ff. 82 A.a., s 29. 83 A.a., s. 29. 84 A.a., s.29 f. 85 A.a., s. 30 f. 35 väsentlig skada inte uppkommer på fastigheten genom separationen och motsatsvis går förlorad när separationen medför väsentlig skada.86 I NJA 1933 s. 447 hade A förvärvat en bakugn på avbetalning från bolaget B. Ugnen installerades i en lokal som hyrdes av A. Efter att hyresförhållandet mellan A och hyresvärden till lokalen upphörde så inkom en begäran om att få separera ugnen från fastigheten. HD konstaterade att ugnen inte utgjorde fastighetstillbehör eftersom A var hyrestagare och att ugnen inte på denna grund skulle vara att se som ett fastighetstillbehör. Dessutom kunde det inte anses att det skulle uppstå väsentliga skador på fastigheten om ugnen separerades från fastigheten. Äganderätten till ugnen hade alltså i detta fall inte övergått till fastighetsägaren. I de fall separationen gav upphov till skador på fastigheten så skulle dessa repareras av ugnens ägare. Accessionsfrågan var även aktuell i NJA 2002 s. 561, där frågan var ifall en tillbyggnad som en nyttjanderättshavare hade låtit utföra på en redan befintlig byggnad på fastigheten var att se som tillbehör till fastigheten. Tillbyggnaden gjordes i anslutning till en byggnad som var att se som fast egendom. Nyttjanderättshavarna var i detta fall föräldrar till tre syskon som gemensamt samägde fastigheten. Efter att tillbyggnaden var upprättad överlät föräldrarna denna till de tre syskonen. HD menade att byggnaden enligt 2:4 1 st. 1p. JB kunde vara att se som lös egendom men att det från denna regel går att göra undantag i de fall där föremålet som har infogats inte kan avskiljas från byggnaden utan att en väsentlig värdeförstörelse följer. Under dessa förutsättningar blir tillbyggnaden istället att se som fast egendom och övergången sker omedelbart i och med tillbyggnadens sammanfogande. Under vissa givna omständigheter skulle nyttjanderättshavare kunna erhålla ersättning från fastighetsägaren, i detta fall för förlusten av det tillförda föremålet. HD kom därför fram till att gåvan var att betrakta som fast egendom. Sammanfattningsvis kan det sägas att reglerna om accession erbjuder fastighetsägare en möjlighet att förvärva ett objekt som har tillförts fastigheten av någon som är att se som annan än fastighetsägaren. 86 A.a., s. 31 f. 36 Kravet som ställs för att fastighetsägaren ska förvärva objektet är dock att en eventuell separation skulle medföra en väsentlig värdeförstörelse. I de fall fastighetsägaren förvärvar ett objekt genom accession så kan denne i vissa fall komma att tvingas att betala för det objektet som denne har erhållit härigenom. 5.3 Den tidsbegränsande aspekten Rätten som nyttjanderättshavare och annan än fastighetsägaren har att separera objektet som de tillfört fastigheten kan inte göras gällande under en obegränsad tid efter det att nyttjanderättshavarens eller annan än fastighetsägarens besittningsrätt till fastigheten slutar att gälla. I normalfallet framgår dessa tidsbegränsningar i lag men om så inte är fallet så torde en motsvarande regel ändå upprätthållas. Konsekvensen av detta blir således att efter att en tillräcklig tid har passerat efter det att rättsförhållandet har avslutats så upphör återtaganderättens giltighet för nyttjanderättshavaren eller annan än fastighetsägaren och objektet kommer därefter att ses som ett fastighetstillbehör.87 Vid hyra finns det föreskrifter i 12:27 2 st. JB där tidsperioden anges om tre månader efter det att hyresförhållandet upphört och fastighetsägaren påtalat för hyresgästen att denne ska ta tillbaka egendomen. Om fastighetsägaren inte uppmanat hyresgästen att avlägsna föremålet så tillfaller det fastighetsägaren inom sex månader efter att hyresförhållandet till den förhyrda enheten upphör och ingen uppmaning från fastighetsägaren har skett. Efter att denna tidsperiod har passerat tillfaller egendomen fastighetsägaren. Det kan tilläggas att egendom som kvarlämnas normalt torde ha ett begränsat ekonomiskt värde.88 Vid arrende återfinns dessa regler i 8 kap JB och dessa är således gällande för alla typer av arrende.89 De specifika paragraferna är 8:21 JB och 8:22 JB. I 8:21 reglerar de fall som arrendator har tillfört en 87 Persson, s. 342 f., samt Westerlind, s. 165. 88 Bengtsson, Hager, & Victorin, s. 55. 89 A.a., s. 235. 37 byggnad eller lagt ned sådana kostnader som denne inte varit tvingad till. I detta fall ska arrendatorn erbjuda jordägare att lösa in byggnaden. Accepteras inte detta av jordägaren inom en månads tid har arrendator möjlighet att överlåta objektet till tillträdande arrendator, alternativt välja att separera objektet från fastigheten. I dessa fall ska dock arrendator ersätta skador som uppstår. Om inget av dessa tre alternativ kommer till stånd så tillfaller objektet fastighetsägaren utan ersättning. Detta sker tre månader efter att arrendator frånträder arrendet. I de fall det skulle röra sig om annan egendom som inte inkluderas av 8:21 JB så gäller istället 8:22 JB och i dessa fall gäller att egendomen tillfaller fastighetsägaren utan ersättning efter tre månader att denna uppmanat arrendator att ta hand om objekten. Att den tidsbegränsade funktionen har upprätthållits trots att en uttrycklig regel saknats har framgått av praxis. Rättsfallen där detta har framgått är i rättsfallet NJA 1933 .s 447 som ovan har nämnts samt i NJA 1962 s. 492. Vad här bör nämnas om dessa rättsfall är att det avgjordes innan regleringen i 12:27 JB infördes.90 Dessa rättsfall borde kunna ses som ett tecken på att en tidsbegränsning upprätthålls även i de fall där lagstiftning på området saknas. I rättsfallet NJA 1933 s. 447 som ovan redan har berörts framgick det att om en begäran om att separera objektet från fastigheten inkommer kort efter avflytt, i detta fall en månad, så kunde inte äganderätten till objektet anses ha övergått till fastighetsägaren. I NJA 1962 s.492 hade ett hyreskontrakt ingåtts mellan A och bolaget B. Bolaget B hyrde en lokal av A. Vid hyresförhållandets slut lämnade bolaget kvar utrustning som skulle kunna utgöra tillbehör i lokalen. Hyresförhållandet upphörde den 30 april 1960 och bolaget återkrävde objekten den 19 augusti 1960. HD fann i detta fall att det inte fanns något lagstöd som reglerade denna fråga men att det fanns en rätt för en hyresgäst att återta egendom som denne tillfört fastigheten om detta 90 Strömgren Peter, s. 333. 38 gjordes en kort tid efter hyresförhållandets upphörande. HD ansåg dock att krav om återtagande som hade framställts efter att ca tre och en halv månad passerat sedan hyresförhållandet upphört fick anses ha inkommit försent och äganderätten till objekten hade således övergått från bolaget B till A. Avslutningsvis kan det nämnas att i de fall objektets ägare väljer att agera passivt så kommer ändå tiden att vara en begränsande faktor och leda till att en ägarövergång sker. Denna tidskonstruktion minskar de problem som kan tänkas uppkomma av svårigheten att avgöra om ett objekt som har lämnats kvar av en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren på fastigheten. Detta eftersom att äganderätten övergår till fastighetsägaren efter en viss tid.91 5.4 Specifikation Begreppet specifikation kan definieras på följande vis, ”då någon av material, som tillhör annan (och som han icke har haft tillåtelse att använda), skapar ett avsevärt värdefullare föremål”.92 Meningen med att införa specifikation som undantag från 2:4 1 st. 1p. Var att detta skulle ge fastighetsägaren en möjlighet att förvärva ett objekt som tillförts av en nyttjanderättshavare i de fall där fastighetsägaren genom bearbetning förädlade något av dessa föremål så att värdet ökade avsevärt.93 Ett exempel på där specifikation skulle vara möjlig att tillämpa är i de fall en nyttjanderättshavare uppfört en enklare bod på fastigheten som senare fastighetsägaren utan nyttjanderättshavarens vetskap väljer att omvandla till en inredd sommarbostad. Det får dock ses som något oklart vilka åtgärder som krävs för att specifikation ska anses föreligga. 94 5.5 Det gemensamma intresset. För att utreda om ett objekt är att betrakta som ett fastighetstillbehör kan man analysera i vems intresse objektet har tillförts. Detta har framgått av 91 A.a., s. 333 f. 92 Bergström, s. 206. 93 Jensen, s. 198. 94 A.a., s 199. 39 förarbetena till JB. 95 I rättsfallet NJA 2014 s. 35, som redovisats ovan, konstaterade HD att eftersom det handlar om att avgöra huruvida ett objekt som tillförts fastigheten av en delägare ensamt är att se som ett tillbehör, så bör frågan i vems intresse objektet har tillförts fastigheten klarläggas. HD menade att vikten av att avgöra i vems intresse ett objekt har tillförts en fastighet framgår av förarbetena, eftersom detta kan vara av betydelse för frågans avgörande. HD menade vidare att teorier om i vems intresse ett objekt tillförts en fastighet har lyfts fram i doktrinen. Här blir det därför aktuellt att kort redogöra för hur denna teori har beskrivits i doktrinen, innan en redogörelse för hur HD resonerat kring frågan i sitt domslut. Teorin som vuxit fram i ämnet kallas för intresseteorin och grunden i denna teori bygger på att ett objekt som tillförts fastigheten i fastighetsägarens intresse är att se som tillbehör till fastigheten. Motsatsvis så innebär teorin att de objekt som tillförs i fastigheten i annans intresse än fastighetsägarens inte blir att se som ett fastighetstillbehör.96 Inom teorins område så är det inte vem som faktiskt eller praktiskt tillför objektet till fastigheten som är avgörande för om objektet ska ses som tillbehör eller inte. Avgörandet om ett objekt ska ses som ett tillbehör eller inte ska istället avgöras av i vems intresse som objektet tillförts fastigheten. För att underlätta ett avgörande av frågan har även flera följdfrågor lyfts fram för att göra bedömningen lättare. Frågeställningarna är följande: Vem har bestämt att objektet ska installeras på fastigheten? Vem har bekostat objektets installation? Samt för vems räkning installeras objektet? Dessa skulle kunna användas enskilt eller i kombination för att besvara frågan i vems intresse objektet har tillförts fastigheten.97 En åsikt som har framförts är att det skulle kunna vara möjligt att även tillämpa intresseteorin även ”bortom den konkreta fastighetsägaren” och då istället rikta in sig på tanken om att objektet har tillförts ”i en abstrakt fastighetsägarens intresse” och ”i så fall handlar frågan om huruvida ett anbringande typiskt sett är i fastighetens ägares 95 NJA II 1966 s. 68f. 96 Strömgren, s. 344. 97 A.a., s. 343. 40 intresse – oavsett vem det skulle vara.”. 98 I domslutet skriver HD: ”bedömningen ska utgå ifrån att den eller de fastighetsägare som har tillfört föremål till en fastighet som också ägs av andra ska anses ha tillfört föremålet för också övriga fastighetsägares räkning. Framgår det emellertid av omständigheterna vid den tidpunkt då föremålet tillfördes fastigheten att så inte skedde för också övrigas räkning bör föremålet till följd av ägarinkongruensen betraktas som lös egendom på samma sätt som om en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren har tillfört föremålet. När föremålet tillförs fastigheten av en delägare och en eller flera utomstående personer bör i regel inkongruensen medföra att föremålet betraktas som tillfört av annan än fastighetsägaren och därför fortfarande utgör lös egendom”99 HD gav därefter exempel på objekt som skulle vara att se som fastighetstillbehör på grund av att de skulle anses ha tillförts för fastighetsägarnas gemensamma intresse. I ett av fallen skulle en av makarna uppföra ett hus för gemensamt boende på en gemensam ägd fastighet och där bör byggnaden vara att se som uppförd för båda makarnas räkning och därmed utgöra fastighetstillbehör. Detta gäller om det inte framgår några omständigheter som skulle medföra en annan bedömning. HD menade att i de fall en delägare tillför dessa objekt till en samägd fastighet så är det inte nödvändigt att avgöra om objektet tillförts av annan än fastighetsägaren utan det får antas att objektet skall vara försett för alla fastighetsägares gemensamma intresse om inget talar för motsatt bedömning. HD:s dom torde bekräfta att den ovanstående intresseteorin kan tillämpas i praktiken. Domen begränsar dessutom kraftigt möjligheten att betrakta ett objekt som tillförts fastigheten av en delägare som lös egendom, eftersom denna egendom presumeras ha tillförts för alla delägares räkning och därför ska anses utgöra ett tillbehör till fastigheten om inget talar i motsatt riktning. I detta fall så ansågs egendomen inte utgöra fastighetstillbehör för att den tillförts av en av makarna i dennes 98 A.a., s. 347 99 NJA 2014 s. 35, i p. 20 i HD:s domskäl. 41 näringsverksamhet. Alltså torde dessa omständigheter vara sådana att det även framöver kan tala för att objektet inte är att se som fastighetstillbehör. Dock får det ses som något oklart vilka andra omständigheter som kan åberopas för att egendomen inte skall ses som tillbehör till fastighet. 5.6 Presumerad överlåtelse I rättsfallet NJA 1986 s. 513 hade A på sin sambo B:s fastighet tillfört olika objekt. Dessa objekt utgjordes av ett betongtegeltak, en yttertrappa, ett insynsplank och en altan. Objekten skulle enligt 2:1 och 2:2 J kunna vara att se som fastighetstillbehör. A yrkade senare på att B till honom skulle utge de föremål som A hade tillfört fastigheten. B gjorde dock gällande att objekten som tillförts fastigheten blivit hennes genom gåva och sannolikt gåva av det remuneratoriska100 slaget. A bestred vad B gjort gällande. HD konstaterade att objekten som tillförts fastigheten kunde ses som fastighetstillbehör, samt att de av A vidtagna åtgärderna kunde anses uppfylla kraven på att gåvan hade fullbordats. Dessutom menade HD att de objekt som tillförts fastigheten var av en sådan art att de fick anses vara anbragda för att de skulle förbli kvar på fastigheten. I detta fall menade HD att förhållandena vid objektets tillförande var av det slaget att det fick anses naturligt att objekten kom i fastighetsägarens ägo, om inte särskilda omständigheter talar för en annan bedömning. A lyckades enligt HD inte visa att han inte hade haft en gåvoavsikt när föremålen installerades. Inte heller lyckades A genom övriga omständigheter visa att han på något vis skulle ha rätt att återkräva egendomen. Frågan som låg i fokus i målet var om A:s äganderätt till objekten hade gått över till B eller om A fortfarande hade äganderätten. I de fall A mist sin äganderätt skulle det resultera i att objekten skulle vara att se som fastighetstillbehör med den följden att A inte längre kunde kräva att få tillbaka dessa. Om A däremot behållit sin ägande rätt så kunde han i dessa fall återkräva objekten. HD presumerade att A hade överlåtit objekten till B och att A inte heller kunnat visa att denne ej haft gåvoavsikt när denne sammanfogade objekten till fastigheten. Frågan som här uppstår är vad som 100 Löna med gengåva. 42 hade krävts av A för att bryta den presumerade överlåtelsen. Det hade troligen inte varit tillräckligt att A hade krävt ersättning för installationen när denne installerade objektet för att presumtionen skulle brytas. I dessa fall hade inte prövningen av gåva varit aktuell men det utgör inget hinder för att en överlåtelse i en annan form hade varit möjlig. Det hade troligen varit möjligt för A att bryta presumtionen genom att vid överlåtelsen ha förbehållit sig äganderätten till objekten. Brytandet skulle troligen även vara möjligt i de fall A hade framhållit att denne inte hade för avsikt att låta B erhålla äganderätten.101 5.7 Sammanfattande del. I detta kapitel har det redogjorts för olika situationer som kan leda till att regeln i 2:4 1st. 1p. JB på olika sätt begränsas, vilket leder till att objekt som nyttjanderättshavaren eller annan än fastighetsägaren ändå är att se som ett tillbehör. Vissa av dessa situationer kan antas kunna tillämpas mer i praktiken än andra. Detta eftersom de kriterier som ställs upp i dessa situationer oftare borde kunna uppfyllas De situationer som tycks framstå som lättare att tillämpa på flera fall än de övriga situationerna är framför allt den tidsbegränsande situationen där objektet tillfaller fastighetsägaren en viss tid efter det att de juridiska förhållandena upphört mellan parterna. Den andra situationen som skulle kunna tillämpas i hög grad är den om det gemensamma intresset. Den situation som detta kan tillämpas på är där fastigheten samägs av flera delägare som var för sig skulle vara att se som annan än fastighetsägaren om de tillför objektet till fastigheten och i detta fall kan regeln i 2:4 1st 1p. JB tillämpas. Genom situationen om det gemensamma intresset så skall objekt som tillförts av en delägare även anses ha tillförts fastigheten i samtliga ägares intresse om inget annat talar emot detta. Denna situation borde kunna starkt begränsa tillämpningen av 2:4 1st. 1p. JB. 101 Almgrens. 41 f. 43 6. SLUTSATS Syftet med denna uppsats har varit att redogöra för de grundläggande förutsättningar som måste uppfyllas för att ett objekt ska kunna vara att se som fastighetstillbehör enligt 2:1 JB eller ett byggnadstillbehör enligt 2:2 JB. Fokus har även legat på den presumtionsbrytande regeln i 2:4 JB för att beskriva tillämpningen av regeln, samt även de undantag som kan göras från den. I arbetet framgår det att ett objekt som övergår till att bli tillbehör till en fastighet är att se som fast egendom. Om objektet uppfyller de krav som ställs i antingen 2:1 1 st. JB eller 2:2 1-­‐3 st. JB presumeras det utgöra tillbehör till fastigheten. Denna presumtion kan endast brytas om förutsättningarna i 2:4 1st. 1p. JB är uppfyllda. Om kraven i 2:4 1st 1p. JB är uppfyllda så leder det till att objektet som tillförts fastigheten skall vara att se som lös egendom. I 2:4 1st 1p JB så uppställs ett kongruenskrav för att objekt som tillförs fastigheten skall vara att se som tillbehör. Uppfylls kongruenskravet så bryts inte presumtionen och objektet är av denna anledning att se som tillbehör. För att ett objekt inte skall vara att betrakta som lös egendom enligt 2:4 1st. 1p. JB krävs att ägarförhållandet mellan fastighetsägaren och ägaren till det tillförda objektet är inkongruent. Frågan om hur HD har sett på kongruenskravet har behandlats i arbetet och från denna praxis borde slutsatsen kunna dras att ägar-­‐
förhållandena mellan fastighetsägaren och det tillförda objektets ägare måste vara helt överensstämmande för att anses vara kongruenta. Om kravet uppfylls leder detta till att objektet skall vara att se som ett fastighetstillbehör. Kravet på kongruens kan i vissa fall leda till att vissa oanade situationer uppstår och detta är tydliga i de fall där dold samäganderätt föreligger. I och med att en dold samäganderätt kan tänkas föreligga går det att konstruera fall där ett objekt som utåt sett är att se som tillbehör ända inte skall utgöra ett sådant på grund utav de interna ägarförhållandena. 44 Det föreligger dock flera situationer som har berörts i arbetet och som på olika sätt skulle kunna leda till en begränsning av 2:4 1st. 1p. JB. Om en sådan situation föreligger resulterar det i att objekt, som annars hade varit att sett som lös egendom, på grund av den begränsade situationen istället skall betraktas som ett fastighetstillbehör. Detta eftersom objektet genom dessa situationer tillfaller fastighetsägaren och således har kommit i samma ägares hand. Kongruens anses därför föreligga mellan fastighetsägaren och objektet sägare. 45 Källförteckning Offentligt Tryck NJA II 1966 nr1. Vad som är fastegendom Prop. 1966:24 s. 62 SOU 1947: 38. Lagberedningens förslag till Jordabalk I SOU 1988:66. Köp av byggnad på ofri grund, m.m. Litteratur Almgren, Göran, Ett spörsmål om fastighetstillbehör-­‐ tillämpning av 2kap 4§ beträffande makar och sambor. I: Festskrift till Bertil Bengtsson, Nerenius & Santérus förlag, Stockholm 1993 s. 39ff. Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, u., 7, Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2007. Bergström, Sture, Juridikens termer, u., 7, Norstedts Juridik AB, Stockholm, 1988. Brattström, Margareta, Fastighetstillbehör och familjeförhållanden. I: Fastighetstillbehör En antologi, Uppsala, 1999, s. 11 ff Grauers, Folke, Fastighetsköp, u., 20, Juristförlaget i Lund, Pozkal, Polen, 2012. Gustafsson, Mats, Jordabalkens tillbehörsreglering: Särskilt med avseende å leasing och avbetalningsköp-­‐ Kritiska synpunkter, Iustus Förlag, Uppsala, 1985. Hillert, Sten, Fastighetstillbehör och familjeförhållanden. I: Fastighetstillbehör En antologi, Uppsala, 1999, s. 27 ff. Jensen, Ulf, Fastighetstillbehör och bostadsrätter. I fastighetsrättsliga studier till minne av Sten Hillert, Iustus Förlag AB, Göteborg, 2002. Kleineman, Jan, Rättdogmatisk metod. I: Juridisk metodlära, , Studentlitteratur AB, Lund, 2013. Lindberg, Magnus, 2 kap. Tillbehör till fastighet, I: Jordabalken: En kommentar till JB och anslutande författningar, Nordstedts Juridik AB, Stockholm, 2012. 26 ff. Möller, Mikael, Fastighetstillbehör de lege ferenda-­‐ kritik och reformförslag. I: fastighetsrättsliga studier till minne av Sten Hillert, Iustus Förlag AB, Göteborg, 2002, s. 213 ff. 46 Persson, Annina, Förbehållsklausuler-­‐En studie om säkerhetsrätts nuvarande och framtida ställning, Jure AB, Stockholm 1998. Strömgren, Peter, Tillbehör och accession, Iustus förlag AB, Uppsala, 2012. Victorin, Anders & Hager, Richard, Allmän fastighetsrätt, 6 u., Iustus förlag AB, Uppsala 2011. Westerlind, Peter, Kommentar till Jordabalken 1-­‐5 kap., P A Norstedt och söners förlag, Stockholm, 1971. Offentligt tryck Zackariasson, Laila, Svenskrättspraxis: Sakrätt 1982-­‐2001, SvJT 2003, s. 753 ff. Rättspraxis Högsta domstolen NJA 1933 s. 447 NJA 1962 s. 492 NJA 1966 s. 580 NJA 1979 s. 145 NJA 1980 s. 488 NJA 1982 s.773 NJA 1985 s. 365 NJA 1986 s. 513 NJA 2002 s. 561 NJA 2014 s. 35 47