1. No category

datum
diarienummer
2015-04-16
2012-00564
Dp 5274
SAMRÅDSHANDLING
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för fastigheterna Trollhättan 4, 6 och 7 i Hamnen i
Malmö
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE
Syftet med planen är att möjliggöra nybyggnad av bostäder på fastigheten Trollhättan
4, nybyggnad av kontor på fastigheten Trollhättan 7 samt tillbyggnad av bostäder på
befintligt parkeringshus på fastigheten Trollhättan 6. Befintligt
parkeringshus/kontorshus om cirka 3 000 kvm parkering och 600 kvm kontor på
fastigheten Trollhättan 6 avses bevaras.
SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET
Detaljplanen medger bostadsbebyggelse i fem till tolv våningar. Förslaget gör det
möjligt att bygga cirka 130 lägenheter och 15 000 kvm kontors- och
verksamhetslokaler. I bottenplan mot Beijerskajen samt mot Nordenskiöldsgatan
skall lokaler finnas. Kaj och vattenrum får möjlighet till en mer publik utformning.
Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen.
PLANHANDLINGAR
V 140224
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, illustrationsplan och denna
planbeskrivning.
1 (17)
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande och kommer att antas av
Kommunfullmäktige i enlighet med 5 kap 27§ plan- och bygglagen.
Planområdet
PLANDATA
Planområdet ligger på Universitetsholmens norra del väster om Nordenskiöldsgatan.
Planområdet ligger mellan Nordenskiöldsgatan och Beijerskajen och begränsas i
väster av södra Varvssbasängen, i öster av Nordenskiöldsgatan, i söder av
Bassänggatan samt i norr av Anckargripsgatan.
Planområdets area är cirka 16 500 m2. Området omfattar fastigheterna Trollhättan 4,
6 och 7, Hamnen 21:138 samt del av Hamnen 21:137. Fastigheterna ägs av Malmö
stad, på Trollhättan 4, 6 och 7 har Skanska Öresund AB tomträtt.
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan
som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning
upprättats.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN
Detaljplanen berör område av riksintresse för kustzon. Bedömningen har gjorts att
planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset då det ligger inom befintlig
bebyggelse och redan idag består av ianspråktagen mark för exploatering.
2 (17)
ÖVERSIKTSPLAN
Hela Universitetsholmen redovisas i Översiktsplanen som befintlig blandad
stadsbebyggelse.
Blandad stadsbebyggelse omfattar flertalet av stadens funktioner. Till dessa räknas
samtliga bostadstyper och upplåtelseformer, parker, gator och torg, skolor/förskolor,
fritidsanläggningar, handel, kontor, forskning, sjukvård med mera. Verksamheter som
innebär omgivningsstörningar, oacceptabla risker för omgivningen eller är alltför
ytkrävande kan däremot inte placeras i blandad stadsbebyggelse. En tät och blandad
stadsbebyggelse bidrar till närhet mellan människor och funktioner, till en
resurseffektiv, sammanhållen och välintegrerad stad med rikare folkliv, mer rörelse
inom och mellan olika stadsdelar och mer utomhusvistelse. Den gör också att det blir
lättare att gå och cykla för att uträtta sina ärenden.
Flera typer av bostäder och upplåtelseformer ska finnas inom samma område.
Funktioner som saknas i närområdet ska om möjligt tillskapas, till exempel handel,
parker, förskolor eller arbetsplatser. Fastigheter och kvarter med flera funktioner ska
eftersträvas.
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER
Området är tidigare planlagt. Gällande detaljplaner är Pl 326, Pl 600 samt Pl 348.
Gällande detaljplaner upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att
denna detaljplan vinner laga kraft.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
BEFINTLIG BEBYGGELSE
Bebyggelsen inom kvarteren är uppförda mellan 1958 och 1965. Fastigheterna bestod
ursprungligen av kontor och lagerlokaler. Bebyggelsen används idag till kontors- och
utbildningsverksamhet samt parkering.
KULTURMILJÖ
VÄRDEFULLA BYGGNADER OCH BEBYGGELSEMILJÖER
Malmö Museer har 2012-02-28 inkommit med ett antikvariskt utlåtande angående
byggnationerna inom aktuella fastigheter.
I utlåtandet gör Malmö Museer följande värdering av kvarterets bebyggelse:
”Den aktuella bebyggelsen i kvarteret Trollhättan är av en karaktär som tidigare inte
varit föremål för något större antikvariskt intresse, då det rör sig om relativt moderna,
enkla och anspråkslös bebyggelse. Numera har dock tiden hunnit i kapp, och
byggnaderna har uppnått en viss ålder och ett visst kulturhistoriskt intresse. En
omvärdering av bebyggelsen i kv. Trollhättan måste också göras i skenet av de
omfattande förändringar som skett i omgivningen de senaste åren.
Universitetsholmen genomgår en stor omvandlingsprocess med mycket
nybyggnation. Stadsbilden förändras markant genom hög exploatering och modern
arkitektur. Universitetsholmen är en historisk del av Malmö hamn och i
stadsbyggandet här är det viktigt att man tar hänsyn till bebyggelse från olika
3 (17)
tidsepoker. På så vis kan områdets historia och kontinuitet speglas i stadsbilden.
Bevarandet av äldre byggnader ger också en varierad och stimulerande stadsbild.
Av kontorsbyggnaderna utmed Nordenskiöldsgatan är det byggnaderna på
Trollhättan 6 och 7 som är bevarandevärda, då de är mer intressanta ur ett
arkitekturhistoriskt och stadsbildsmässigt perspektiv än kontorsbyggnaden på
fastigheten Trollhättan 4.
När det gäller bebyggelsen ut mot Beijerskajen är det främst de gamla lagerhallarna på
Trollhättan 4 och 7 som är intressanta ur bevarandesynpunkt. De ingår i inramningen
av Varvsbassängen och utgör här exempel på typisk hamnbebyggelse.”
ARKEOLOGI
Då stora delar av Universitetsholmen ligger på utfylld mark är sannolikheten för
arkeologiska fynd liten. Dock finns en registrerad stenåldersboplats på fastigheten
Orkanen på motsatt sida om Nordenskiöldsgatan från Trollhättan.
TOPOGRAFI
Det finns idag inga större nivåskillnader inom planområdet dock skiljer det cirka en
halv meter på markhöjderna mellan Beijerskajen och Nordenskiöldsgatan.
TRAFIK
GÅNG- OCH CYKEL
Längs Nordenskiöldsgatans västra sida finns en gång- och cykelväg, denna kopplar
både ut mot Västra Hamnen och in mot centrum. Gång och cykelväg finns även i
Bassänggatan.
KOLLEKTIVTRAFIK
Planområdet är väl försörjt med kollektivtrafik, både regionalttrafik och stadstrafik.
Fastigheterna ligger cirka 250 meter från Citytunnelns nedgång, Anna Lindhs plats. I
Nordenskiöldsgatan går stadsbuss 5 som trafikeras av ”MalmöExpressen” samt
stadsbuss nummer 3 som är en ringlinje. Båda busslinjerna går med femminutersintervall i högtrafik.
BILTRAFIK
Övervägande biltrafik passerar via Nordenskiöldsgatan. Kajen är idag körbar men det
finns ingen egentlig väg, trafik på kajen är i huvudsak till och från de verksamheter
som finns på fastigheterna.
Via Anckargripsgatan norr om kvarteret finns infarten till befintligt parkeringshus,
Bassänggatan söder om kvarteret är i dagsläget ej körbar men här kommer infart
anläggas till kommande parkeringsgarage i kvarteret Niagara.
TEKNISK INFRASTRUKTUR
Befintlig bebyggelse är kopplad till ledningssystem för el, tele och vatten- och avlopp.
I Nordenskiöldsgatan finns ett stort antal ledningar, även om gatan inte ingår i
planområdet bör dessa ledningar beaktas i det fortsatta planarbetet. I Bassänggatan
ligger en större fjärrvärmeledning.
4 (17)
BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE
Inom Universitetsholmen finns idag inga kommunala eller icke kommunala förskolor
eller grundskolor, närmsta kommunala förskola och grundskola finns på Gamla
Väster cirka 600 meter från planområdet. Dock finns laga kraftsvunnen detaljplan för
en förskola på 3 avdelningar inom kvarteret Gäddan 2-7 cirka 500 meter sydväst om
aktuellt detaljplaneområde.
PLANFÖRSLAG
BEBYGGELSESTRUKTUR
TROLLHÄTTAN 6
I det norra kvarteret kommer en ny bebyggelse att läggas till på utsidan av befintlig
byggnad ut mot vattnet och därmed flyttas bebyggelselinjen fram.
Bebyggelsen kommer att uppföras i fem våningar med början en våning upp vilket
medför en byggnadsdel på 6 våningar. Bebyggelsen kommer att ge cirka 30
lägenheter. Då bebyggelsen adderas till det befintliga huset kommer byggnaden att
kraga ut över en arkad som bildas under det nya tillägget. I de tre lägsta våningarna
kommer lägenheterna att ha balkonger och i de övre två etagen kommer lägenheterna
ha större terrasser.
Illustration, bebyggelse på Trollhättan 6
5 (17)
TROLLHÄTTAN 7
I mittenkvarteret, Trollhättan 7, medger planen en rivning av den befintliga
byggnaden och möjliggör för en kontorsbyggnad i 6 våningar med möjlighet till
ytterligare en indragen våning. Den nya byggnaden kommer att ligga i samma fasadliv
i norr som befintlig byggnad och befintlig kvartersgata kommer att ligga kvar i
befintligt läge. För att aktivera och vitalisera både Beijerskajen och
Nordenskiöldsgatan så får bottenvåningen endast innehålla lokaler med
centrumverksamheter ut mot dessa stadsrum.
Illustration, bebyggelse på Trollhättan 7
TROLLHÄTTAN 4
I det södra kvarteret, Trollhättan 4, medger planen en rivning av den befintliga
byggnaden och möjliggör för ett u-format bostadskvarter med en gård i ett upphöjt
läge mot norr och den nya gränden/kvartersgatan. I bottenvåning mot Beijerskajen
och Nordenskiöldsgatan får endast centrumverksamhet finnas. Kvarteret bebyggs
med byggnad från 5 våningar med två högre byggnadsdelar upp till 12 våningar.
Balkonger får finnas, delvis eller helt indragna i fasad i kvarterets ytterkant och får
vara helt utstickande mot gården. Utöver balkonger så kommer det att finnas ett antal
takterasser.
Byggnaden varierar i höjd med två lite högre delar varav den högsta delen som går
upp till 12 våningar ligger ut mot kajen och vattenrummet. Denna högdel skall ha en
slank och vertikal orientering och byggnaden har därför fått en indragning i fasaden i
övergången mellan högdel och de lägre delarna av huset. Ut mot Nordenskiöldsgatan
ligger den andra högre delen av byggnaden, som är åtta våningar.
6 (17)
Illustration, bebyggelse på Trollhättan 4
GRÖNSTRUKTUR OCH PARK
GRÖNYTOR OCH PLANTERING PÅ KVARTERSMARK
Planområdet innefattar mycket lite grönyta då det ingår i en övervägande hårdgjord
hamnmiljö. Den södra fastigheten Trollhättan 4 vilken är bostadsbebyggelse kommer
att ha en innergård en halvtrappa upp. Här kommer att finnas sittytor, träd och annan
vegetation samt lekyta för småbarnslek.
REKREATION
Kajpromenaden kommer att vara tillgänglig för allmänheten och kommer med stor
sannolikhet bli en attraktiv plats för både boende och verksamma i området men även
för besökare. Vattenkontakten tillför mycket till platsen och kajen kommer att
omformas från en hårdgjord kajplan till en mer tillgänglig plats med planteringar,
sittytor och bryggor ner mot vattnet.
FASTIGHETER OCH MARKRESERVAT
FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER
Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning.
Fastighetsindelningsbestämmelser kan dock vid behov, genom en ny planprocess,
införas för att styra det fastighetsrättsliga genomförandet av detaljplanen.
TRAFIK
KOLLEKTIVTRAFIK
Planområdet ligger mycket bra till i förhållande till kollektivtrafik. Både regional och
nationell tågtrafik finns tillgänglig på bara ett par hundra meters avstånd via Anna
Lindhs plats. I Nordenskiöldsgatan öster om planområdet går stadsbuss nummer 3
7 (17)
samt stadsbuss nummer 5. Buss nummer 5 trafikeras numera med MalmöExpressen
som är en utvecklad buss med högre kapacitet än de vanliga ledbussarna som kör i
stadstrafik.
GÅNG- OCH CYKELTRAFIK
Längs Nordenskiöldsgatan ligger ett viktigt och vältrafikerat cykelstråk ut mot Västra
Hamnen och in mot centrum, detta stråk förändras inte. En ny gång- och cykelbro i
Anckargripsgatans förlängning som leder över till Varvsstaden kommer att vara en
viktig del i huvudcykelnätet som kopplar ihop Västra Hamnen med centrum. För
fotgängare blir kajpromenaden ett viktigt och tillgängligt stråk utmed vattnet med en
naturlig koppling till Västra Hamnen.
BILTRAFIK
Övervägande trafikrörelser kommer även fortsättningsvis att ske längs
Nordenskiöldsgatan, kajstråket kommer att regleras som gågata vilket innebär att
endast behörig trafik får angöra denna del av planområdet.
PARKERING
Parkering kommer att ske i garage under byggnaderna eller i befintligt p-hus i
Trollhättan 6 infarter till dessa garage kommer att finnas i Bassänggatan,
Anckargripsgatan samt den mindre kvartersgatan som kommer att ligga mellan
Trollhättan 6 och 7.
För planområdet ska Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö följas,
vilket innebär att parkering för bostäder och verksamheter anordnas på
kvartersmark.
Malmö stads parkeringsnorm för cykelparkering innebär 2,5 cykelplatser per lägenhet
för boende och besökare till kvarteret, vilka ska lösas inom fastigheten.
Cykelparkeringens utformning och lokalisering är avgörande för hur väl de kommer
att användas. Minst 1 av 2,5 cykelparkeringsplatser ska vara lättillgänglig, det vill säga i
första hand i markplan till exempel på kvartersmark i närhet till entréer eller i
byggnadernas markplan. För arbetsplatser gäller 0,4 cykelplatser per anställd. För att
stimulera till att välja cykeln som färdmedel ska det även finnas god tillgång till platser
för cykelparkering i bra lägen nära entréer till butikslokaler och kontor.
Parkeringsnormen för bil anger att för bostäder i flerbostadshus är bilinnehavet och
parkeringsbehovet beroende av faktorer som bostadens läge i staden, närhet till
service, kollektivtrafikförsörjning, boendetäthet och lägenhetsstorlekar. Om
bostäderna ansluts till bilpool och kombineras med ytterligare mobilitetsåtgärder kan
hela spannet 0,5-1,0 bilplatser/lägenhet (exkl. besöksparkering) nyttjas. Utifrån
planområdets närhet till stadskärnan och kollektivtrafik, cirka 250 meter till Anna
Linds plats och cirka 450 meter till centralstationen, ska en låg norm gälla för
planområdet och man bör arbeta aktivt med bilpool i kombination med ytterligare
goda mobilitetsåtgärder för att nå ner till den lägre delen av spannet. I Hållbart resande
i Västra Hamnen beskrivs exempel på olika åtgärder som ger en reduktion av
parkeringsnormen. I bygglovsskedet fastläggs vilka positiva mobilitetsåtgärder som
kommer att bli aktuella för planområdet. Med hänsyn till läget i staden med närhet till
centralstationen kan parkeringsnormen för kontor sänkas till 6,75 bpl/l 000 kvm
BTA. Även för kontor och verksamheter ska åtgärder för att främja ett hållbart
resande lyftas fram i kommande bygglovsprocess.
8 (17)
Parkeringspolicyn anger att samnyttjande av bilplatserna ska eftersträvas. Det innebär
att en bilplats kan nyttjas av flera olika användare om anspråken på platsen sker vid
olika tidpunkter. Detta ger en effektiv användning av parkeringsytorna, vilket innebär
att det vid ett varierat innehåll av funktioner kan minska efterfrågan av antalet
bilplatser med upp till 30 %. Eftersom planområdet innehåller en blandad bebyggelse
med bostäder, kontor och verksamheter finns det goda förutsättningar för
samnyttjande, vilket kan skapas genom ett gemensamt parkeringsgarage under
bebyggelsen för kontor, bostäder och verksamheter.
ANGÖRING
Lastintag kommer att finnas på kvartersgatan mellan Trollhättan 6 och 7 för
verksamheter och kontor i kvarter 7. Det kommer även att fortsättningsvis finnas
möjlighet till leverans och angöring längs Nordenskiöldsgatan samt längs kajen vid
behov.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
DAGVATTEN
Avvattning från bebyggelsen ska ledas till dagvattenledningar i Nordenskiöldsgatan.
VATTENFÖRSÖRJNING OCH AVLOPP
Befintlig bebyggelse är ansluten till vatten- och avloppsledningar som löper i
Nordenskiöldsgatan öster om planområdet, nybebyggelse kan kopplas på detta nät.
AVFALLSHANTERING
Avfallshanteringen skall lösas i enlighet med Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och
Burlövs kommun. Inom kvartersmark ska utrymme för avfallshantering inkl.
källsortering finnas, för såväl boende som verksamheter. Avfallsutrymmena bör vara
belägna i markplan med kortast möjliga avstånd för hämtningsfordon. Sophantering
kommer att ske längs de omkringliggande gatorna samt längs kajen. Hämtväg får inte
överskrida 50 meter.
VÄRME
Befintlig bebyggelse är försörjd genom fjärrvärmeledningar som löper i
Nordenskiöldsgatan öster om planområdet, ny bebyggelse bör kunna kopplas på detta
nät.
EL
Befintlig bebyggelse är försörjd genom elledningar som löper i Nordenskiöldsgatan
öster om planområdet, ny bebyggelse kan kopplas på detta nät. Eventuellt kommer
ytterligare nätstationer behövas, vilka skall placeras inom kvartersmark. Detta
kommer att utredas i det vidare planarbetet.
HÖJDSÄTTNING
Lägsta plushöjd för färdigt golv i bottenvåningen för bostäder får inte understiga +3,0
meter i RH2000.
9 (17)
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kommunen ansvarar genom gatukontoret för genomförandet av de delar av
detaljplanen som utgör allmän platsmark. Respektive fastighetsägare ansvarar för
utbyggnaden inom de delar som utgörs av kvartersmark.
Frågor om markköp, lantmäteriförrättningar, ledningar och avtal ska samordnas
mellan fastighetsägarna inom detaljplaneområdet.
E.ON ansvarar för att nätstationer uppförs enligt Elsäkerhetsverkets föreskrifter och
allmänna råd (ELSÄK-FS 2008:1).
TIDPLAN
Anmälan
november 2012
Samråd
maj 2015
Granskning
oktober 2015
SBN antagande
december 2015
Laga kraft
januari 2016
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
En arkeologisk utredning av området bör genomföras och bekostas av byggherren.
Ingrepp i fornlämning regleras i Lag (1988:950) om kulturminnen m.m. och beslut
gällande detta fattas av Länsstyrelsen. Om fornlämningar påträffas under markarbeten
skall dessa, i enlighet med 2 kap. 10 § Kulturminneslagen, omedelbart avbrytas och
Länsstyrelsen underrättas.
Nödvändig grundundersökning förutsätts tas fram av byggherre i samband med
bebyggandet av området.
VA Syd ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten
och dagvatten kan avledas med självfall.
I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA
utredas.
Planområdet är beläget inom normal insatstid för räddningstjänsten.
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Flödet i
brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet
mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherre ska redovisa att
brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan
körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost
och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att
åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan.
Miljöbyggprogram SYD ska följas vid projektering, byggnation och uppföljning. Se
programmet för vilka redovisningskrav som gäller.
10 (17)
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Avtal ska träffas mellan kommunen och fastighetsägare angående iordningsställande
av allmänna platser inom planområdet.
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets
verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande från och med
2013-05-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i
startavtal respektive planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller
elledningar bekostas av exploatören.
Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av
fastighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
FASTIGHETSBILDNING
Befintliga fastigheter kommer att kvarstå förutom i Trollhättan 6 där allmän
platsmark kommer att behöva regleras till fastigheten för att de tilltänka
bostadsenheterna ska kunna byggas till det befintliga parkeringshuset.
Ledningar som kommer att förläggas eller finnas kvar inom kvartersmark säkras
lämpligen genom att servitut eller ledningsrätter bildas för detta ändamål. Initiativ till
bildande av ledningsrätt tas av berörd ledningshavare.
Ansökningar om förändringar av fastigheter, gemensamhetsanläggningar och
ledningsrätter ska lämnas till Lantmäterimyndigheten Malmö stad.
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
MILJÖKONSEKVENSER
STADSBILD
Stadsbilden förändras markant genom hög exploatering och modern arkitektur. Från
den äldre 60-tals industribebyggelse i två våningar på Trollhättan 7 och 4 till två
moderna kvarter på 5 våningar med i två punkter upp till 12 våningar, innebär ett helt
annat stadsrum och en helt ny siluett längs kajen.
Planförslaget har studerats genom bild- och modellstudier och bedöms vara ett
positivt inslag på Universitetsholmen.
KULTURMILJÖ OCH ARKEOLOGI
Kontorsbyggnaden och parkeringshuset på Trollhättan 6 bevaras, med en ny
tillbyggnad mot väster men med en delvis avläsbar bottenvåning. Byggnaderna på
Trollhättan 7 och 4 rivs, dessa har av Malmö Museer pekat ut som bevarandevärda ur
ett arkitekturhistoriskt och stadsbildsmässigt perspektiv.
Möjligheten att bevara bebyggelsen har studerats utifrån möjligheten att bygga på
befintlig bebyggelse för att på så sätt skapa en högre exploatering. Studien visade dock
att byggnadskonstruktionen inte tål påbyggnad av denna typ, en sådan lösning skulle
generera oskäliga kostnader.
11 (17)
Då stora delar av Universitetsholmen ligger på utfylld mark är sannolikheten för
arkeologiska fynd liten.
RISKER OCH SÄKERHET
Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till risker och säkerhet.
LUFTKVALITET
Planområdet ligger i dagsläget inom ramen för måttliga halter av luftföroreningar,
kvävedioxid, enligt Miljöförvaltningens kartläggning 2013.
VATTENKVALITET
Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk eller
försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten.
Planområdet gränsar till vattenområdet Malmö hamnområde. Hamnområdet är i
VISS, Vatteninformationssystem Sverige kategoriserat som Kust. Områdets
hamnfunktion gör att det kan betraktas som en konstgjord och kraftigt modifierad
vattenförekomst.
Målet för Malmö hamnområde är att god ekologisk status ska uppnås innan år 2021
samt att god kemisk status ska uppnås innan år 2015.
Dagvatten inom planområdet avvattnas idag till Malmö hamnområde. Andelen
hårdgjord yta kommer att vara likvärdig eller minska inom planområdet vid ett
genomförande av detaljplanen. Risk för kemiska utsläpp kommer att minska i takt
med att industriverksamhet och tunga transporter ersätts av blandad stadsbebyggelse.
Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för
överskridande av miljökvalitetsnormer.
MARKFÖRORENINGAR
Då hela Universitetsholmen ligger på utfylld mark och har under långa tider använts
för industriverksamhet kan man förutsätta att föroreningar finns i mark och
byggnader inom aktuellt område. En historisk inventering har genomförts (ÅF
Infrastructure, 2014-06-12) av tidigare verksamheter och omkringliggande fastigheter
och genomförda markföroreningsutredningar.
Utifrån tidigare utförda markundersökningar inom de närliggande kvarteren Kv
Orkanen, Kv Tyfonen, Kv Nereus, Kv Scylla samt Kv Niagara kan det konstateras att
föroreningar bestående av tungmetaller, olja och PAH är vanligt förekommande i
fyllnadsjorden.
Kvarteren är sannolikt förorenade av tungmetaller på grund av många års lagring av
kolprodukter som under årens lopp lakats ut ur kolet. Tungmetaller såsom kvicksilver,
kadmium och koppar kan förekomma inom området. Inom Trollhättan 4 och del av
Trollhättan 7 har även betningsmedel baserade på kvicksilver hanterats.
Järnvägstrafiken kan ha orsakat mindre mängder oljespill i marken inom området.
Vidare kan oljeföroreningar förekomma till följd av oljeeldning och genom spill och
läckage vid hanterandet av oljetankar o.s.v. Även tjärhantering kan ha orsakat PAHföroreningar.
En bestämmelse har införts på plankartan som anger att bygglov inte får lämnas
innan marken är efterbehandlad.
12 (17)
INDUSTRIBULLER
De riktvärden för industribuller som ska uppfyllas bygger på de numera upphävda
allmänna råden från Naturvårdsverkets Råd och riktlinjer 1978:5 – riktlinjer för externt
industribuller som fungerar som en övergångsvägledning i avvaktan på den vägledning
som planeras till 2016.
Ekvivalent ljudnivå i dBA
Områdesanvändning
Högsta ljudnivå i dBA
Dag
Kväll kl. 18-22
Natt
Momentana
kl. 07-18
samt sön- och helgdag kl.
07-18
kl. 22-07
ljud nattetid
kl. 22-07
Bostäder och rekreationsytor i
bostäders grannskap samt
utbildningslokaler och vård-byggnader
(1).
50
45
40
55
Utbildningslokaler (2)
50
50
50
-
(1) För vårdlokaler bör riktvärdet tillämpas då verksamheten pågår.
(2) Med utbildningslokaler avses även lokaler för förskoleverksamhet och liknande inklusive skol- och förskolegårdar. Riktvärdet
bör tillämpas då verksamhet pågår.
Tabell: Utomhusriktvärden för industribuller angivna som ekvivalent ljudnivå i dBA för bostäder
Planområdet är utsatt för industribuller från NordMills kvarnanläggning som ligger
cirka 200 meter väster om planområdet. En bullerutredning har genomförts
(Akustikgruppen, 2014-08-18) som visar följande för Naturvårdsverkets riktlinjer för
externt industribuller:

Dag- och kvällstid erhålls maximalt 2-3 dBA högre nivåer än riktvärden vid
bostäder

Nattetid uppfylls riktvärden vid bostäder
Dagtid domineras beräknade totalnivåer av bullret från fyra utlopp på taket till
NordMills samt av hantering av järnvägsvagnar med traktor. I PM Diskussionsunderlag
för åtgärder beträffande Kv. Gäddan, Malmö från ÅF-Infrastructure AB 2013-09-02
redovisades förslag till åtgärder på de fyra utloppen på taket som bedömdes kunna ge
en dämpning av bullret från dessa med 10-15 dBA. Eftersom godstrafiken på järnväg
ska försvinna från Limhamnsspåret under 2015 så kommer också hantering av
järnvägsvagnar med traktor att försvinna. Om de fyra utloppen på taket åtgärdas
kommer därmed riktvärdet 50 dBA att kunna innehållas vid Trollhättan 6 och 4.
Kvällstid domineras beräknade totalnivåer av buller från ett utlopp i fasad samt av
hantering av järnvägsvagnar med traktor, som kommer att försvinna som nämnts
ovan. Om utloppet i fasad åtgärdas kommer därmed riktvärdet 45 dBA att kunna
innehållas vid Trollhättan 6 och 4.
En bestämmelse har införts på plankartan som reglerar att övergångsvägledning
Naturvårdsverkets Råd och riktlinjer 1978:5 – Riktvärden för externt industribuller ska
uppfyllas.
13 (17)
TRAFIKBULLER
En bullerutredning har genomförts (Akustikgruppen, 2014-08-18). Utredningen visar
att riktvärdena överskrids vid fasad längs bostadskvarter på Trollhättan 4. Då 55 dBA
ekvivalentnivå överskrids vid fasader i den östra halvan av kvarter 4 skall minst
hälften av bostadsrummen i varje lägenhet som utsätts för mer än 55 dBA vändas
mot tyst miljö med högst 50 dBA ekvivalentnivå.
Undantag tillåts normalt för högst 15 % av de lägenheter som exponeras för mer än
55 dBA ekvivalentnivå.
För samtliga övriga lägenheter i kvarter 4 och för samtliga lägenheter i kvarter 6 finns
inga restriktioner med avseende på planlösningar.
Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid
nybyggnad av bostäder:
Utomhus 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid fasad
Utomhus 70 dB(A) maximal ljudnivå vid uteplats
Inomhus 30 dB(A) ekvivalent ljudnivå
Inomhus 45 dB(A) maximal ljudnivå nattetid
Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg
kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 dB(A). Om detta krav inte kan uppnås
kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av
boningsrummen i varje bostad är högst 50 dB(A) ekvivalent och högst 70 dB(A)
maximal bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett
rum vara vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent
trafikbullernivå som inte överstiger 50 dB(A). Riktvärdena för trafikbullernivå
inomhus och på uteplats ska alltid innehållas.
En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att dessa riktvärden ska
klaras och vad som gäller vid avsteg.
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER
Kommunen äger marken inom alla de aktuella fastigheterna, Trollhättan 6,
Trollhättan 7, Trollhättan 4, Hamnen 21:137 och Hamnen 21:138. Skanska Öresund
har tomträttsavtal på fastigheterna Trollhättan 6, Trollhättan 7 och Trollhättan 4.
Trollhättan 6
Fastigheten planläggs som kvartersmark med befintliga förhållanden, verksamheter,
kontor, utbildning, centrumverksamhet och parkering samt tillägget för bostäder i en
överbyggnad i västra delen av fastigheten.
Då den tilltänkta bebyggelsen kopplas till befintlig byggnad som en utanpåliggande
huskropp kommer denna att behöva grundläggas med pelare i intilliggande fastighet
Hamnen 21:137. Den del av Hamnen 21:137 bör regleras till fastighet Trollhättan 6 så
att byggnaden grundläggs på egen fastighet. Detta gäller även för en mindre bit av
Trollhättan 7.
Trollhättan 7
Fastigheten planläggs som kvartersmark med bestämmelser som medger kontor,
undervisning, centrumverksamhet och publika verksamheter samt parkering.
En mindre del av fastigheten bör regleras till Trollhättan 6 för att säkerställa den nya
bebyggelsen inom fastigheten.
14 (17)
Trollhättan 4
Fastigheten planläggs som kvartersmark med bestämmelser som medger bostäder,
centrumverksamhet samt parkering.
Hamnen 21:137
Del av fastigheten som ingår i aktuell detaljplan planläggs som allmän platsmark med
bestämmelse som medger gågata samt lokalgata.
Del av fastigheten ska regleras till Trollhättan 6 för att säkerställa den nya bebyggelsen
inom fastigheten.
Hamnen 21:138
Del av fastigheten som ingår i aktuell detaljplan planläggs som vattenområde med
bestämmelser som medger öppet vattenområde med möjlighet till lättare bryggor.
SAMHÄLLSKONSEKVENSER
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen
ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen.
Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen
genom att skapa en funktionsblandad stad. Planen medger bostäder i en del av staden
där det övervägande är kontor och utbildningsverksamheter.
Planen kommer att ge möjlighet till vattennära vistelseytor på allmän platsmark vilket
kommer att skapa mötesplatser för besökande och boende.
Planområdets lokalisering inom staden ger goda möjligheter för boende och
verksamma att röra sig till och från bostäder och arbete utan bil, vilket skapar goda
miljöeffekter.
TILLGÄNGLIGHET
Det finns idag en höjdskillnad mellan Beijerskajen och Nordenskiöldsgatan på cirka
en halv meter vilket inte är några större höjdskillnader. Koppling till omkringliggande
områden ska göras på ett sätt så att tillgängligheten tillgodoses. Entréer mot
Nordenskiöldsgatan bör ligga i samma plan som gång och cykelbana. Entréer mot
kajen kan behöva ligga något över markplan och därmed kan tillgängligheten behöva
lösas med ramper eller dylikt. Detta ska ske inom kvartersmark.
Handikappsparkering skall anordnas för boende i garagen i anslutning till hiss. I
kvartersgatan mellan Trollhättan 6 och 7 skall en besöksparkering som är
handikappsanpassad finnas. I Bassänggatan kommer en handikappsanpassad
parkeringsplats anläggas i samband med att kvarter Niagara färdigställs, denna plats
skulle kunna samutnyttjas för Niagara och de verksamheter som kommer att finnas i
bottenvåning på Trollhättan 4.
JÄMSTÄLLDHET
Då man statistiskt kan se att fler kvinnor än män använder sig av kollektiva färdmedel
kan en bostadsbebyggelse i kollektivtrafiknära läge bidra till en ökad jämställdhet.
Detta sker genom att fler män lockas att åka kollektiv samt att det underlätta för
kvinnors dagliga resor. Då planområdet ligger nära både kollektiva färdmedel för
region-, nationella och lokala resor ger det möjligheter till en ökad jämställdhet.
15 (17)
Då det idag övervägande finns olika typer av verksamheter och undervisning inom
hela Universitetsholmen kan ett tillägg av bostäder bidra till en ökad trygghet för de
som vistas på platsen och då framförallt under kvälls- och nattetid. Bostäderna bidrar
till att skapa ”ögon på gatan” vilket kan minska känslan av otrygghet för de många
människor som rör sig just här och då framför allt för kvinnor.
KOMMUNAL SERVICE
Det kan idag vara svårt att avgöra i vilken andel barnfamiljer kommer att flytta in i de
nya bostäderna. Dock kan man göra beräkningar utifrån nyckeltal för att få en
indikation om andelen barn som skulle kunna tillkomma. Nybyggt bostadsområde
efter fem år räknas 0,1 barn per lägenhet.
Andelen bostäder inom planområdet är cirka 120 vilket då skulle ge en andel barn på
12 för planområdet.
Då det redan idag är få förskolor inom Västra Hamnen skulle den tilltänkta
bebyggelsen kunna skapa ett ökat behov av förskolor i området.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner
laga kraft.
VILLKOR FÖR BYGGLOV
Bygglov kommer i planen att villkoras gentemot avhjälp av markföroreningar.
Fastigheten och dess byggnader förutsätts innefatta föroreningar på grund av den
verksamhet som bedrivits på platsen samt att marken består av utfyllnadsmassor.
Detta konstateras i den historiska inventering som genomförts av ÅF Infrastructure,
2014-06-12, av tidigare verksamheter och omkringliggande fastigheter och tidigare
genomförda markföroreningsutredningar.
UPPHÄVANDE AV STRANDSKYDD
Inom planområdet gäller i samband med denna planläggning, att det sedan tidigare
upphävda strandskyddet återinträder. Detaljplanen innehåller en administrativ
bestämmelse med innebörden att strandskyddet på nytt upphävs.
UNDERLAG TILL PLANARBETET
PARALLELLA UPPDRAG
Under våren 2013 genomfördes ett parallellt uppdrag över kontorsbyggnaden på
kvarterat Trollhättan 7.
Uppdraget bestod i att på den aktuella tomten ta fram ett utbyggnadsförslag för
uppförande av kontorshus innehållande 12 000- 14 000 kvm BTA ovan mark.
Bottenvåningen skulle inrymma kommersiella ytor för kontor, handel och andra
publika verksamheter.
De arkitektkontor som bjöds in var; Henning Larsen Architects, Sandell Sandberg,
Yellon Arkitekter och Sweco. Det kontor som gick vidare var Yellon Arkitekter.
16 (17)
PROGRAM OCH UTREDNINGAR
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och
program för genomförande ska utgå från dessa mål.
MILJÖBYGGPROGRAM SYD
Miljöbyggprogrammet är kommunens program för hållbart byggande och ska följas
vid nybyggnation på mark som kommunen äger, säljer eller upplåter. På övrig mark är
programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler.
Inom planområdet är all mark kommunägd varför miljöbyggprogrammet kommer att
tillämpas.
TILLÄMPNINGSSKRIFT OM TRAFIKBULLER
Dokumentet beskriver vilka krav Malmö stad ställer vid planering och byggande av
bostäder och är godkänd av stadsbyggnadsnämnden. Malmö stads tillämpning är till
viss del en anpassning av Boverkets allmänna råd 2008:1 om planläggning för
bostäder i bullerutsatta miljöer.
TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2017
Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande
målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassar
transportsystem.
PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM
Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i
Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen
av kommunfullmäktige i september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning
vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN
Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram
detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret och gatukontoret
deltagit.
Josephine Nellerup
Planchef
Aziza Holm
Planhandläggare
17 (17)