STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING

STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
VERKSAMHET
STÅNGÅSTADEN
I det expansiva Linköping är AB Stångåstaden det ledande
bostadsbolaget och den största aktören på stadens bostadsmarknad.
Företaget har höga ambitioner att vara en aktiv samhällsbyggare
för att kunna möta kraven som stadens kommunägda bostadsbolag.
Med stor kraft satsar företaget på både investeringar i ny­produktion och
underhåll av befintliga fastigheter. Engagemanget för miljön med hållbarhetsmål i fokus ingår som en självklar del i detta.
Stångåstaden äger och förvaltar cirka 18 500 lägen­heter, varav
4 200 är studentbostäder, som förvaltas av dotterbolaget Studentbostäder i Linköping AB. Därutöver finns 35 bostäder av speciell
kulturhistorisk karaktär i dotterbolaget Bryggaregården AB. Tillsammans
motsvarar det cirka 26 procent av alla bostäder i Linköping.
ÅRET I KORTHET
Varav
Studentlägenheter
Hyresgäster
Lägenheter
Seniorlägenheter
Mkr
Resultat efter
finansiella poster
med Sveriges nöjdaste kunder
Mdr
Direktavkastning
på marknadsvärde
Marknadsvärde
Pris och även hederspris i Kundkristallen 2014
Vi är ”ett föredöme för ett modernt serviceföretag”.
4
ÅRET I KORTHET
VERKSAMHET
6 Året som gått
8 Vd har ordet
11 Strategier, mål
och affärsplan
21 Möjligheter och risker
INNEHÅLL
12
Stångåstadens vision
INNEHÅLL
KUNDERNA
30
41
44
49
58
Linköpings ledande aktör
68
Affärsområde Boende
Affärsområde Lokal
Studentbostäder
i Linköping AB
Bryggaregården AB
Pågående och
planerade projekt
FASTIGHETERNA
4
5
Fastighetsmarknaden idag
56 Några fakta om Linköping
58 Fastigheter och lägen
61Fastighetsvärdering
66 Fokus på nyproduktion
8
Vd har ordet
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014
FINANSIELLA RAPPORTER
HÅLLBARHET
36
68 P
ågående och
planerade projekt
72Ombyggnation
74Fastighetsinnehav
78 Flerårsjämförelse
Aktiviteter i våra
bostadsområden
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
HÅLLBARHET
Del 2 Hållbarhet
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Del 3 Ekonomi
INNEHÅLL
VERKSAMHET
5
Årets hockeytalanger
2014 års hockeystipendiater blev LHCs
talanger Klara Larsson och Filip Fornåå
Svensson. Stipendiet på 5 000 kronor, som är i
samverkan med LHC, delas ut årligen och vänder
sig till ungdomar i åldrarna 12 till 15 år som bor
i Linköpings kommun. Det här är trettonde året
i rad som stipendiet delas ut, ett led i företagets
arbete med att lyfta goda förebilder och skapa
sociala aktiviteter i våra bostadsområden.
Rekordmånga
sökte sommarjobb
2014 tog Stångåstaden beslutet att testa
Därutöver erbjöds en grupp ungdomar
ett nytt sätt för att söka sommarjobbare.
sommarjobb i tre dagar tillsammans med
Den 15 mars anordnades en audition,
Ung Företagsamhet i den så kallade
som lockade rekordmånga sökanden.
Utmaningen. Det blev en hektisk, men
Totalt genomfördes cirka 600 intervjuer.
mycket inspirerande dag som visade på
Vi sökte semestervikarier för den egna
ett stort intresse för att arbeta inom fastig-
organisationen, men även medarbetare
hetsbranschen och på Stångåstaden
till inre och yttre skötsel i samarbete med
samt Studentbostäder.
våra entreprenörer.
Succé för Bergadagen
Den uppskattade Bergadagen genomfördes för elfte året i rad i början av
september. Det är ett arrangemang
i samarbete mellan Stångåstaden,
Svenska kyrkan och Linköpings kommun.
I strålande sol bjöds besökarna på
prova på-aktiviteter, uppträdanden,
blomstertävling och tårtkalas med en 50
meter lång tårta, för att fira Västra Berga.
Nya näringslivsgalan
Familjens dag lockar alla åldrar
I september 2014 var det dags för Linköpings
Familjens dag i augusti, som genomfördes
första näringslivsgala. Stångåstaden var med
i Trädgårdsföreningen i samverkan med
och riktade strålkastarna mot framgångsrika
Tekniska verken och Lejonfastigheter, är ett
företag och djärva idéer. Företagets utmärkelse
av Stångå­stadens största arrangemang.
gick till ”Årets visionär”, där vinnaren blev
Nytt för i år var utmaningen att bygga vårt
Linköpingsföretaget Sectra med Vd Torbjörn
huvudkontor Tornet i Lego, gratis familje-
Kronander. I motiveringen nämndes bland
fotografering samt utdelning av LFC-biljetter.
annat att vinnaren har satt Linköping på
Dessutom genomfördes ett flertal uppskat-
kartan med flera välkända produkter och
tade prova på-aktiviteter i samarbete med
att han bidrar till stadens utveckling.
föreningslivet.
6
ÅRET SOM GÅTT
VERKSAMHET
Ejdern firade 20 år
Stångåstadens allra första 55+ boende
är kvarteret Ejdern, vackert beläget intill
Trädgårdsföreningen i Linköping. Och
tiden går fort! 2014 firade vi, tillsammans
med de boende, 20-årsjubileum - ett
uppskattat kalas i vackert väder med tal,
uppträdanden, mat och kaffe.
Vinnande bidrag
blev Trapprum!
var bostäder för cirka 10 – 20 studenter,
Första spadtaget i Harvestad
med en total yta kring 20 – 30 kvadrat-
Harvestad, i de södra delarna av Linköping,
Trapprum – inlämnat av av Andrea Brandén,
meter för varje boende, där samvaro och
växer snabbt. Här uppför Stångåstaden
Chalmers och Karl Tyrväinen, SLU Ulltuna
gemenskap är utgångspunkten, samtidigt
ett attraktivt boende med 33 radhus och
– är det vinnande tävlingsbidraget i arkitekt-
som det erbjuds en bra studiemiljö. Be-
parhus – alla med egen tomt, uteplats och
tävlingen för studenter, som genomfördes
lönade idéer kommer att ligga till grund
uteförråd. I april, i strålande solsken, var
av Studentbostäder i samverkan med
för fortsatt utformning av student­bostäder
det dags för ett första spadtag som genom-
Sveriges arkitekter. Syftet var att arkitekt-
i Vallastaden eller Irrblosset i Linköping,
fördes av Stångåstadens styrelseordförande
studerande skapar en idé kring hur ett
men kan också komma att ligga till grund
Tommy Ählström tillsammans med Vd Fredrik
visionärt kollektivt boende för studenter
för andra studentbostadsprojekt nationellt
Törnqvist. Uppåt 60 gäster deltog vid den
ska kunna utformas. Förut­sättningarna
eller internationellt.
trevliga ceremonin.
Invigning av Åkervindan
Ett av årets sista evenemang var invig-
Invigning av
Magistratshagen
ningen av Åkervindan i Lambohov i
2009 påbörjades en totalrenovering av
december månad. Här har Stångåstaden
Magistratshagen, ett bostadsområde in-
uppfört fyra byggnader med 64 lägen-
till Trädgårdsföreningen och Stolplyckan.
heter, fördelat på tvåor och treor. Projektet
Alla lägenheter har nu fått nyproduktions-
kännetecknas av hög prefabricerings-
standard. I slutet av september var det
grad vilket gjort genomförandet både
dags för en festlig invigning med drygt
snabbare och billigare. Till invigningen
100 besökare, som alla blev bjudna på
kom drygt 100 gäster, för att bland annat
lunch, en presentation av det omfattande
se den inredda visningslägenheten.
projektet samt en uppskattad visning.
Nytt studentboende
på Ryds Allé
Bristen på studentlägenheter innebär att
nya lösningar tas tillvara. En av dem är
att skapa bostäder med tillfälligt bygglov.
I november färdigställdes 25 lägenheter
vid Ryds allé, på en parkeringsyta i
området, och vid invigningen bjöds det
på kaffe, köttbullemacka och musik av
studentorkestern LiTHe Blås.
ÅRET SOM GÅTT
VERKSAMHET
7
”NU HÖJER
VI TEMPOT!
VI VILL DRIVA
UTVECKLINGEN
I BRANSCHEN”
FREDRIK TÖRNQVIST, VD
8
VD HAR ORDET
VERKSAMHET
VD HAR ORDET
Det har varit väldigt turbulent i omvärlden under året som gått och
mycket talar för att det fortsätter så även under 2015. Det ekonomiska
läget i stora delar av västvärlden är osäkert och skuldkrisen i delar av
euroområdet är inte löst. Vissa faktorer är dock positiva för bostadsbranschen och för Stångåstaden. Vi har en situation med mycket god
efterfrågan på bostäder och ett historiskt lågt ränteläge som påverkar
oss positivt. Låga kapitalkostnader underlättar och skapar möjligheter
till investeringar som Linköping behöver. Staden växer och är i stort
behov av nya bostäder. Vi har bestämt oss för att vara en ledande
aktör i att bygga bort bostadsbristen i Linköping.
Ny vision – Ett steg före
Stångåstadens styrelse antog en ny
vision i juni – Ett steg före. Visionen
innebär att alla medarbetare ska
ligga ett steg före i vardagen men
också att vi som bolag ska ligga i
framkant och driva utvecklingen i
branschen. Vi höjer tempot!
Visionen innehåller även en framtidsbild av vad bolaget ska ha åstadkommit till år 2025. Framtidsbilden
är indelad i fyra huvudområden där
vi tydliggör hur vi ska ligga ett steg
före för Linköping, för kunderna,
för medarbetarna och inom hållbarhet. Konkret innebär det till exempel
att vi ska bygga bort bostadsbristen
i Linköping, säkra vår kompetensförsörjning i framtiden och skapa
trygga stadsdelar.
Ekonomi
Resultatet 2014 är mycket starkt.
Resultatet efter finansnetto uppgår till 318 Mkr och innehåller
reavinster om 101 Mkr. Reavinsterna kommer i huvudsak från en
bytesaffär med HSB Östergötland
där vi sålt 198 bostäder i Berga och
köpt cirka 200 byggrätter i Övre
Vasastaden. Förutsättningarna är,
som jag nämnde ovan, goda med
rekordlåg ränta och hög efterfrågan på bostäder. Året som gått har
dessutom varit ovanligt varmt vilket
påverkat bolagets driftkostnader
positivt. Vi har omfördelat stora
delar av de lägre kostnaderna för
räntor och drift till satsningar på
underhåll utan att göra avkall på
vår resultatnivå. Stångåstaden har
en stark finansiell ställning som vi
ska bibehålla när vi går in i en period av väldigt stora investeringar
i både ny- och ombyggnationer de
kommande åren.
Fastighetsutveckling
Vid årsskiftet pågick produktion
av cirka 270 nya bostäder, bland
annat i Folkets Park, Lambohov
och Harvestad. Vi har lagt oerhört
mycket kraft under det senaste året
på att bygga upp en stor portfölj
med projekt för att säkra en ökad
nyproduktion. Totalt har vi över
2 000 bostäder som vi hoppas komma
igång att byggstarta de kommande
fyra åren. Under 2015 planerar vi
att byggstarta upp emot 700 nya
lägenheter i Övre Vasastaden, Gottfridsberg, Vallastaden, Majelden och
Valla. Några av projekten riktar sig
till studenter. Vi har även genomfört
ett långsiktigt markköp under året
när det nedlagda fängelset i Roxtuna,
inklusive 28 hektar mark, förvärvades
från Specialfastigheter.
Vi fortsätter också med förnyelsen av vårt befintliga bostadsbestånd.
Under 2014 har vi renoverat cirka
300 bostäder till modern standard.
Till 2015 kommer vi att höja takten
ytterligare och planerar att renovera
cirka 400 bostäder. Vi har en långsiktig
VD har ordet
VERKSAMHET
9
”VI HAR LYCKATS VÄL OCH FÅTT PRIS
SEX ÅR I RAD FÖR ATT HA SVERIGES
NÖJDASTE KUNDER BLAND STORA
BOSTADSBOLAG – SÅVÄL PRIVATA
SOM OFFENTLIGT ÄGDA.”
plan att renovera cirka 7 000 lägenheter under de kommande 15 åren för
att kunna erbjuda moderna bostäder
med bra energiprestanda.
Hållbarhet
Stångåstaden arbetar brett med
hållbarhet. Vi avsätter rejält med
resurser inom miljöområdet för att
spara energi. Vi har en stor satsning
som går under namnet 25-25 som
innebär att vi ska minska andel
köpt energi med 25 procent per
kvadratmeter uppvärmd area fram
till år 2025. Vi följer planen väl och
har goda förhoppningar att leva upp
till vårt mål. Under 2014 har vi graderat upp arbetet med social hållbarhet
med ett ökat engagemang inom stadsdelsutveckling. I
Skäggetorp kommer vi till exempel
att arbeta med en annorlunda förvaltningsmodell de kommande åren
och fokusera extra på trygghet,
sysselsättning, ungdomar och utveckling av boendemiljöer. Arbetet
grundar sig på en stor analys och en
mängd intervjuer av boende i området.
10
VD HAR ORDET
VERKSAMHET
Det är förstås relevant att arbeta med
perspektivet ekonomisk hållbarhet
för ett bostadsbolag som hanterar
stora ekonomiska värden. Det är
oerhört viktigt att vi hushållar på
bästa sätt med våra resurser och
ser till att de investeringar vi gör
är långsiktigt lönsamma. En stark
finansiell ställning ger oss både möjligheter att investera och att kunna
erbjuda en riktigt bra förvaltning
och service i framtiden.
Kunder och organisation
Vi mäter varje år hur våra kunder
trivs med oss som hyresvärd. Betygen
vi får i olika stadsdelar ligger till
grund för hela vår affärsplanering.
Vi har lyckats väl och fått pris sex
år i rad för att ha Sveriges nöjdaste
kunder bland stora bostadsbolag –
såväl privata som offentligt ägda.
Även om det gått bra är det viktigt
att inte slå sig till ro. Vi genomför
därför ett antal förändringar i vår
organisation. Våra kunder kommer
framför allt att märka det då vi
samlar all uthyrningsverksamhet
och vår Bobutik i nya lokaler mitt i
centrum. Vi öppnar i mars 2015. Vi
kommer att kunna erbjuda bättre
service och bättre öppettider. Vi fördelar även om resurser och nyanställer på tekniksidan för att klara
av ökade investeringsvolymer.
Framåtblick
Jag ser med stor tillförsikt på framtiden. Vi har otroligt många kompetenta medarbetare som är grunden
för att vi ska lyckas. Stångåstaden
står också väl rustat ekonomiskt när
vi går in i en mycket expansiv fas med
ökade investeringar för fler bostäder
och ombyggnads- och energisatsningar för ett bättre klimat.
Jag skulle avslutningsvis vilja
rikta ett stort tack till alla duktiga
medarbetare i företaget och till
Stångåstadens styrelse för bra
samarbete under året.
Fredrik Törnqvist
Vd, AB Stångåstaden
STRATEGIER, MÅL
OCH AFFÄRSPLAN
Utvecklingen av affärsverksamheten bygger på en helhetssyn
där en stark vision utgör kärnan. Koncernen har en helt ny vision
som antagits av styrelsen – Ett steg före. Visionen innebär att
vi ska vara ett företag som ligger i framkant och driver utvecklingen i branschen. Vi ska vara proaktiva, modiga och ha
drivkraft både i vårt vardagsarbete och i strategiska frågor.
Under det senaste året har vi fortsatt att utveckla och förstärka
Stångåstadens värdegrund som ska
genomsyra allt vi säger och gör och
bilda en bas för vårt dagliga arbete.
Våra strategier, policys och ramverk
grundar sig på våra värderingar.
Värdegrunden tydliggör också krav
och förväntningar på våra ledare
och medarbetare.
För att vision och mål ska uppnås
krävs fokus på områden där vi kan
bli bättre. De affärskritiska huvudområdena för de kommande åren är
kundservice, fastighetsutveckling,
kompetensförsörjning, förvaltning,
hållbarhet, värdegrundsarbete, kvalitet samt inköp. Verksamheten följs
upp kontinuerligt via bland annat
balanserat styrkort på olika nivåer
utifrån fem perspektiv; kund-, medarbetare-, process-, utvecklings- och
ekonomiperspektiv.
Ett arbete pågår ständigt för att
finna balansen i den breda verksamhet Stångåstaden bedriver, så att bolaget bidrar till att utveckla Linköping
på bästa sätt.
”VI SKA VARA
PROAKTIVA,
MODIGA OCH HA
DRIVKRAFT. ”
Strategier, mål och affärsplan
VERKSAMHET
11
STÅNGÅSTADEN
SIKTAR FRAMÅT
År 2013 bestämde vi oss för att ta nästa kliv i Stångåstadens utveckling.
Tillsammans med alla medarbetare formulerades vår framtidsbild för
2025 och vi fastställde kompassriktningen genom vår vision: Ett steg
före. Framtidsbilden konkretiserar vår vision. Den visar på ett tydligt
sätt vad Ett steg före innebär och vad vi ska uträtta till år 2025.
Då driver Stångåstaden utvecklingen i hela branschen.
Ett steg före – för Linköping
Året är 2025 och Linköping passerar ännu en milstolpe, 170 000
invånare. Människor trivs och känner framtidstro, stadens näringsliv växer kraftigt och universitetet
blomstrar. Och mitt i detta finns
Stångåstaden, som på ett proaktivt
och långsiktigt sätt skapar förutsättningar för denna utveckling.
Under en tioårsperiod har vi gjort
rekordstora investeringar i nya
stadsdelar, till exempel i Stångebro, där stadens nya resecentrum
växer fram. Med samma engagemang utvecklar vi även befintliga
bostadsområden och fastigheter
och sammantaget har vårt fokus
gett resultat. Idag har Stångåstaden
stärkt sin roll som ledande aktör på
en bostadsmarknad i balans.
Ett steg före – för kunderna
År 2025 konstaterar vi med glädje
att allt fler väljer Stångåstaden som
värd. Vi utvecklar boende för alla
behov och plånböcker – och för alla
generationer. Genom nybyggnation och omfattande satsningar på
renovering kan vi erbjuda attraktivt
boende med smått unik valfrihet
avseende miljöer, kundanpassning,
12
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHET
utrustningsstandard och prisnivåer.
Vi ligger i framkant när det gäller
att integrera digital teknik i boendet
och kopplat till detta har vi fortsatt
utveckla vårt serviceprogram för
maximal bekvämlighet och tillgänglighet. Därigenom har vi befäst
vår position som Sveriges ledande
bostadsbolag på service.
”STÅNGÅSTADEN STÅR FÖR UTVECKLING,
LÅNGSIKTIGHET OCH HÅLLBARHET.
NU OCH I FRAMTIDEN.”
Ett steg före – för medarbetarna
År 2025 är Stångåstaden en av regionens intressantaste arbetsgivare och
ett av de starkaste varumärkena, alla
kategorier. Vår långsiktiga kompetensförsörjningsstrategi bär frukt och
vi attraherar både de yngre talangerna och de mer erfarna förmågorna.
Stångåstaden har gott rykte som arbetsgivare, våra medarbetare är nöjda
och brinner för sina uppdrag och i vår
värderingsbaserade företagskultur
får individen möjlighet att växa och
utvecklas i arbetet.
Ett steg före – för en hållbar framtid
I många år har hållbarhet genomsyrat
allt vi gör och år 2025 är Stångåstaden
ett föredöme bland bostadsbolag i
Europa. Vårt egenutvecklade program
för effektivitet och ständiga förbättringar ligger till grund för hållbarhetsarbetet och vi bjuder in kunder
och intressenter i alla stadsdelar att
delta aktivt på olika sätt. Tillsammans
hjälps vi åt att tänka och agera
klimatsmart, och med gemensamma
krafter skapar vi trygghet i våra
bostadsområden så att alla människor, oavsett generation eller kultur,
kan känna sig välkomna hem.
Stångåstaden står för utveckling,
långsiktighet och hållbarhet. Nu
och i framtiden.
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHET
13
Affärskritiska områden
De affärskritiska huvudområdena
för de kommande åren är kundservice, fastighetsutveckling, kompetensförsörjning, kundservice,
förvaltning, hållbarhet, varumärkesbyggande/värdegrundsarbete,
kvalitet samt inköp. Verksamheten
följs upp kontinuerligt via bland
annat balanserat styrkort på olika
nivåer utifrån fem perspektiv:
kund, medarbetare, process, utveckling och ekonomi.
Ett arbete pågår ständigt för att
finna balans i den breda verksamhet
Stångåstaden bedriver, så att bolaget
bidrar till att utveckla Linköping på
bästa sätt.
Under varje fokusområde ges en
eller flera målbilder där vi ska befinna oss om tre till fem år.
vår service, där det individuella och
situationsanpassade bemötandet och
kunddialogen är särskilt viktiga. Det
gäller såväl det fysiska mötet som
kunddialog via telefon eller via internet. Kommunikationen med kunder
om vad som sker i det egna bostadsområdet är fortsatt prioriterat.
Målbild
omsättningshastigheten har halverats.
Därför behöver vi öka nyproduktionen de närmaste åren.
Under de kommande 15-20 åren
har vi minst 7 500 lägenheter som är i
behov av genomgripande renovering
med bland annat stambyten. Det innebär att vi måste öka ombyggnadstakten i det befintliga beståndet till
300-500 ombyggda lägenheter per år.
Organisationen för såväl Fastighet
som Förvaltning behöver utvecklas
och förstärkas för att möta en ökad
nyproduktions- och ombyggnadstakt.
Målbild
Kundservice
Med kunden i fokus och
en vilja att ständigt utvecklas skapas
förutsättningarna för att behålla
positionen ”bäst på service” bland
större bostadsbolag. Vi gör riktade
satsningar på ny teknik för att höja
tillgängligheten för våra kunder.
Vi vill ha hög kundnöjdhet för
1.Vi avslutar alla kundmöten
med att kunden är nöjd med
vårt be­mötande.
2.Vi är bäst på service bland
större bostadsbolag.
3. Vi är ett föredöme inom kundservice.
Fastighetsutveckling
Långsiktigt behöver
Linköping tillföras 680 lägenheter
per år för att möta befolkningsutvecklingen. Stångåstadens marknadsandel av bostadsmarknaden (inklusive bostadsrätter och villor) är cirka
26 procent. Det innebär att Stångåstaden behöver bygga cirka 180
lägenheter i genomsnitt per år när
marknaden är i balans. De senaste
åren har det tillförts betydligt färre
bostäder än 680 bostäder per år.
Efterfrågan på hyresrätter har blivit
allt starkare och den genomsnittliga
14
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHET
1.Vi har en långsiktig årstakt att färdigställa 250 nyproducerade lägenheter. Under 2015 och 2016 påbörjar vi byggnation av 1 000 bostäder, inklusive studentbostäder.
2.Vi renoverar 300 – 500 lägen­heter
per år i snitt, exklusive student­
bostäder. Renoveringen sker i
olika nivåer och i nära dialog med våra kunder.
3.Vi är organiserade för att möta en
ökad ny- och ombyggnadsnivå.
Kompetensförsörjning
Genom långsiktig kompetensförsörjning ska vi säkerställa
att koncernen har rätt kompetens
att möta framtida utmaningar. Vi
vill vara en utvecklingsorienterad
arbetsgivare, erkända för vårt samhällsengagemang och att vi arbetar
med spännande projekt. Vår delaktighet i stadens utveckling och vårt
värderingsbaserade ledarskap är
viktiga delar att kommunicera
ut för att attrahera ungdomar och
talanger till branschen och säkra
vår framtida kompetensförsörjning.
Vi arbetar systematiskt med individuell utveckling för alla och satsar på
att lyfta och utveckla egna talanger i
organisationen. För att skapa en mer
kreativ och dynamisk arbetsmiljö
eftersträvar vi mångfald inom vår
organisation där vi bidrar med olika
erfarenheter. Med en organisation
som bättre speglar våra kunder skapar vi ökad förståelse och delaktighet.
Målbild
1.Vi har säkerställt kompetens­
försörjningen på Fastighet.
2.Vi har ett etablerat program med
traineeplatser, sommarjobb och
praktikplatser som lockar ung­
domar och personer som vill in
på arbets­marknaden till oss.
3.Vi har en etablerad kompetens­
försörjningsprocess med tydliga
individuella utvecklingsplaner.
Förvaltning
Vi ska stärka fastighetskompetensen och beställarkompetensen samt öka uppföljningen av
redan gjorda beställningar. Vi ska
uppfattas som en beställare och ha
enhetliga arbetssätt och rutiner.
Vi behöver utveckla vår hyrespolicy, bland annat avseende reglerna
för vår bostadskö, våra arbetssätt
och hur vi bättre kan tillgodose dem
som är i behov av bostad.
Vi behöver vidareutveckla plattformen för samarbete och årsförhandlingar med Hyresgästföreningen
(HGF). Modellen för hyressättning
behöver utvecklas, där andra parametrar som läge, kvalitet och kundernas
uppfattning sammanvägs. Bra förvaltningskvalitet måste betala sig.
Målbild
framgångsfaktor i stadsdelsutvecklingsarbetet som behöver uppmärksammas vidare.
Vi har höga ambitioner på miljöområdet och höjer våra mål i takt
med utvecklingen inom området.
Ett av våra långsiktiga mål är att koncernen ska ha en produktion av förnyelsebar el som motsvarar vår långsiktiga förbrukning av fastighetsel.
Hållbarhet är inget enskilt projekt.
Det är viktigt att ”hållbarhetsfrågan”
integreras i vår verksamhet på samma
sätt som vårt miljöarbete har gjort. Det
innebär att hållbarhet ska vara en integrerad del också i vår affärsplanering.
Målbild
1.Vi har god kompetens, så att alla
bidrar till en effektiv kvalitets­
uppföljning.
2.Vi har ett samarbete och sam­verkan
med HGF som genomsyras av res pekt och förståelse för respektive parts uppgift.
3.Vi har en hyressättning som
speglar läge, kvalitet samt kundernas uppfattning.
Hållbarhet
Vårt energimål 25-25
är ett fortsatt prioriterat område.
Det är särskilt viktigt att fortsätta
arbetet med kommunikation och
beteende, eftersom kundernas beteende har stor påverkan på resultatet. Vi behöver alla medarbetares
kompetens och engagemang i denna
fråga för att vara framgångsrika.
Vi har ökat fokus på stadsdelsutveckling och under 2015 startar ett
projekt i Skäggetorp. Vår modell för
stadsdelsutveckling behöver vidareutvecklas och implementeras även
i andra stadsdelar. Mångfald och
kunskap om andra kulturer är en
1.Vi är kända för vårt hållbarhets­
arbete och vi kan enkelt presentera
och kommunicera vårt arbete internt och externt.
2.Vi påverkar marknaden genom
att ställa höga hållbarhetskrav
och underlättar för våra kunder
att leva hållbart.
3.Vår modell för stadsdelsutveckling
är implementerad i prioriterade
stadsdelar.
4.Medarbetare, kunder och entre­
prenörer känner sig delaktiga i
vår gemensamma resa mot 25-25.
Läs mer om 25-25 i Del 2 Hållbarhet.
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHET
15
”GODA IDÉER FRÅN MEDARBETARE
OCH KUNDER ÄR VÄRDEFULLA.
VI SKA HA ETT STRUKTURERAT OCH
SYSTEMATISKT ARBETSSÄTT FÖR
ATT TA TILLVARA PÅ IDÉERNA OCH
FRÄMJA INNOVATION.”
16
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHET
Varumärkesbyggande/värdegrundsarbete
Vi ska fortsätta arbetet
med att tydliggöra den röda tråden
mellan vision, affärsidé, värdegrund
och varumärke. Visionen och värdegrunden ska vara en tydlig ledstjärna i det dagliga arbetet.
Det är ett långsiktigt arbete att
förändra beteenden. För att skapa
långsiktig trovärdighet är det viktigt
att bygga varumärket inifrån. Våra
medarbetare och kunder är våra
bästa ambassadörer.
Målbild
har tagits fram under 2014 och ska
implementeras i organisationen
under 2015.
Vi ska fortsätta arbetet med att
införa arbetssätt och verktyg för vår
dokumenthantering som uppfyller
organisationens behov. Dokumenthanteringsprojektet ska avslutas
under 2015 och IT-system och arbetssätt ska implementeras och överlämnas till ordinarie organisationen.
Vi ska ha en tydligare målstyrning,
där koncernens och enheternas mål
följs upp och kopplas till utvecklingssamtal och löneutveckling.
Målbild
används gör att kvalitet och prisvärdhet säkerställs. Vi ska höja ambitionsnivån och utveckla arbetet med att
ställa sociala krav i relevanta upphandlingar.
Målbild
1.Vi är hyresvärden som har det
bästa ryktet i regionen, både som
hyresvärd som arbetsgivare.
2.Vi har en värderingsstyrd
organisation.
3.Vår vision och värdegrund är vår
ledstjärna.
4.Vi har nöjda medarbetare, kunder och leverantörer som är
stolta över vårt varumärke och är
goda am­bassa­dörer.
Kvalitet
Vi ska utveckla bättre
arbetssätt för att skapa verksamhetsutveckling i vardagen, där de små
förbättringarna tas tillvara som är
till nytta för kunden och företaget.
Goda idéer från medarbetare och
kunder är värdefulla. Vi ska ha ett
strukturerat och systematiskt arbetssätt för att ta tillvara på idéerna och
främja innovation.
Vi behöver utveckla ett systematiskt arbetssätt för riskhantering
och intern kontroll som en del av
vår verksamhets- och ekonomistyrning. Vår rutin för intern kontroll
1.Vi har ett systematiskt arbetssätt
med ständiga förbättringar och
innova­tioner.
2.Vi arbetar systematiskt med risk­
hantering och intern kontroll.
3.Vi har IT-verktyg och arbetssätt
för vår dokumenthantering som
uppfyller organisationens behov.
Inköp
Vi ska utarbeta en inköpsstrategi, där inköpsavdelningens
och inköpsrådets roll och gränssnitt
samt övriga roller i organisationen
är tydliga.
De upphandlingsmodeller som
1.Vi styr våra inköp på ett strate­
giskt sätt och har tydliga roller och
gränssnitt inom organisationen.
2.Vi använder affärsmässiga upp­
hand­lings­modeller som säker­
ställer kva­litet och prisvärdhet
vid leveranser.
3.Vi ställer sociala krav vid relevanta
upphandlingar.
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHET
17
Koncernens måltal
Koncernens styrkort
Kundperspektivet
Nyckeltal
Utfall 2013
Utfall 2014
Mål 2015
Mål 2019
83,6 %
84,0 %
85,0 %
87,0 %
3,98
4,06
4,08
4,15
3,5
3,7
3,7
3,9
Utfall 2013
Utfall 2014
Mål 2015
Mål 2019
CPD - Medarbetarindex
4,18
4,14
4,25
4,50
CPD - Hur lever och agerar vi vår värdegrund
3,90
3,86
4,10
4,50
Utfall 2013
Utfall 2014
Mål 2015
Mål 2019
181
318
170
200
3,3 %
3,3 %
3,3 %
3,5 %
Utfall 2013
Utfall 2014
Mål 2015
Mål 2019
3,78
3,68
3,90
4,50
221
153
300
300
Utfall 2013
Utfall 2014
Mål 2015
Mål 2019
4,1
7,1
5,0
5,0
154
291
500
2 000
NKI – Serviceindex - Stångåstaden
NKI - Studentbostäder
Varumärkesmätning
Medarbetarperspektivet
Nyckeltal
Ekonomiperspektivet
Nyckeltal
Resultat efter finansiella poster, mkr
Direktavkastning marknadsvärden %
Processperspektivet
Nyckeltal
CPD - Företaget uppmuntrar och tar tillvara
förbättringsförslag
Antal registrerade kundklagomål
Utvecklingsperspektivet
Nyckeltal
Genomförda energibesparingsåtgärder, Gwh
Produktionsmål – påbörjade nya lägenheter
Målet för 2019 avser ett ackumulerat värde för åren 2015-2019
18
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHETEN
I koncernens mål anges fem olika perspektiv
som företaget utgår ifrån; kund-, medarbetare-,
ekonomi-, process- och utvecklingsperspektivet.
Kundperspektiv
Ekonomiperspektiv
I kundperspektivet anges framgångsfaktorer och mål för att uppnå
hög kundtillfredsställelse, såväl för
interna som externa kunder. En
viktig del i kundperspektivet är att
analysera kundundersökningarna
för att kunna bibehålla våra starka
sidor och förbättra brister som kunderna har upplevt. Mätning i koncernens styrkort sker endast mot
externa kunder.
För att mäta hur nöjda nuvarande
kunder är, använder vi ett NKI för
både Stångåstaden och Studentbostäder. För att få en uppfattning
om hur vi generellt uppfattas av
Linköpingsbor och få en bild av vad
de tycker som inte är kunder idag,
använder vi varumärkesmätningen
som nyckeltal.
I ekonomiperspektivet anges
framgångsfaktorer och mål för att
uppnå lönsamhet. Vi räknar med
att en ökad satsning på nyproduktion och ombyggnation är möjlig
att genomföra, utan att koncernens
resultat kommer försämras. För att
uppnå detta är det viktigt att fortsätta jobba med ständiga förbättringar i det dagliga arbetet.
På koncernnivå mäter vi direktavkastningen på marknadsvärden
som även finns med i bolagets ägardirektiv. Vi använder även Resultat
efter finansiella poster som nyckeltal
på koncernnivå.
Medarbetarperspektiv
I medarbetarperspektivet anges
framgångsfaktorer och mål för att
uppnå hög medarbetartillfredsställelse samt hur vi skapar en framgångsrik kultur.
Vi genomför en årlig medarbetarundersökning som mäter både mjuka
och hårda faktorer kring ledarskap,
team, organisation, individ, ekonomi,
marknad, produkt och arbetssätt.
Mätningen visar också hur vi känner
till, känner för och lever efter vision
och värdegrund. Det första koncernnyckeltalet, CPD – medarbetarindex,
visar totalresultatet av mätningen
som har en femgradig skala. Det
andra nyckeltalet är en vägning av
de frågor som speglar hur vi lever
efter vår värdegrund.
Processperspektivet
I processperspektivet anges mål,
strategier och aktiviteter för att
effektivisera och utveckla våra processer. Utveckling av våra processer
sker genom ständiga förbättringar.
Processernas utvecklingstakt är föränderlig över tiden och ska följa vad
verksamheten i övrigt prioriterar
och fokuserar på.
I processperspektivet har vi valt
att använda en fråga i medarbetarundersökningen som ett nyckeltal;
hur väl företaget uppmuntrar och
tar tillvara förbättringsförslag.
Det andra nyckeltalet i processperspektivet mäter hur många
kundklagomål som registreras.
Fokusprocesser 2015
Fokusprocesser för 2015 är inre och
yttre skötsel, kompetensförsörjning, reparation och service samt
ombyggnation.
Utvecklingsperspektivet
I utvecklingsperspektivet anges mål,
strategier och aktiviteter för vår
förmåga att ständigt förbättra och
utveckla verksamheten.
I utvecklingsperspektivet har vi
valt att fokusera på nyckeltal kring
nyproduktion av bostäder och
genomförda energisparåtgärder.
”VI RÄKNAR MED
ATT EN ÖKAD SATSNING PÅ
NYPRODUKTION OCH OMBYGGNATION ÄR MÖJLIG
ATT GENOMFÖRA, UTAN ATT
KONCERNENS RESULTAT
FÖRSÄMRAS.”
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHET
19
Planerade aktiviteter 2015
Nedan redovisas ett urval av några större
planerade aktiviteter i koncernen för 2015:
Kundperspektiv
• Fortsätta att utveckla en strategi
och struktur för vår kommunika tion och marknadsföring
• Implementera den nya budskapsplattformen
• Driftsätta och lansera Stångåstadens
nya hemsida
• Genomföra en områdesanalys för
ett framtida stadsdelsprojekt i Ryd
• Påbörja ett stadsdelsprojekt i Skattegården
• Genomföra den påbörjade
organisationsförändringen och inrätta nytt centralt kundcenter
Medarbetarperspektiv
• Fortsätta arbetet med den röda tråden mellan vision och värde grund i hela företaget
• Implementera arbetssätt och metodik för strategisk kompetensförsörjning
• Fortsatt satsning på ledarutveck-
ling med fokus på att leda genom värdegrunden
• Ta fram en mångfaldsstrategi
Ekonomiperspektiv
• Förbättra arbetssätten för kvalitets-
uppföljning av upphandlade varor och tjänster
• Arbeta för att säkra upp resurser för investeringar t ex genom
strategisk partnering för om och nybyggnation
• Utveckla arbetet med målstyrning och uppföljning
• Utveckla nytt rapportpaket och nyckeltalsanalyser
systematisera ständiga förbätt-
ringar i vardagen kopplat till vår värdegrund
• Implementera kvalitetsverktyg för yttre skötsel
• Implementera arbetssätt och IT-system för dokumenthantering
Utvecklingsperspektiv
• Ta fram ny hyrespolicy
• Påbörja byggnation av minst
500 nya bostäder
• Färdigställa ombyggnation av minst 350 lägenheter
• Fortsätta driva energisatsningen 25-25 och genomföra åtgärder
med en projekterad besparing om minst 5 Gwh
Processperspektiv
• Implementera ny inköpsstrategi för Stångåstaden
• Påbörja arbetet med att ta fram arbetssätt och verktyg för att ”VI SKA PÅBÖRJA BYGGNATION
AV 500 NYA BOSTÄDER OCH
FÄRDIGSTÄLLA OMBYGGNATION
AV MINST 350 BOSTÄDER.”
20
STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN
VERKSAMHET
MÖJLIGHETER
OCH RISKER
Stångåstadens lönsamhet och verksamhet påverkas främst
av den ekonomiska tillväxten, ränteläget och utvecklingen i
regionen. För att framgångsrikt kunna hantera omvärldsförändringar krävs lång framförhållning och tydliga strategier.
Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga strategiska beslut, på kort
sikt finns begränsade möjligheter
att påverka resultatet. Därför ägnas
stor kraft åt långsiktiga förvaltningsfrågor. Ett exempel på detta är lösningar för att reducera energiåtgång
och miljöpåverkan som får kostnaderna att minska kontinuerligt
för framtiden.
Intern kontroll
Enligt 6 kap. 7 § Kommunallagen
(1991:900) ska kommunala nämnder och styrelser i kommunala bolag
se till att den interna kontrollen är
tillräcklig samt att verksamheten
bedrivs på ett i övrigt tillfredställande
sätt. Kommunfullmäktige utser
lekmannarevisor, som har uppdraget från kommunen att granska
om bolaget arbetar i enlighet med
ägarens avsikt och mål, om verksamheten är effektiv och om det
finns tillräcklig intern kontroll.
Intern styrning och kontroll är en
process som utförs av Stångåstadens
styrelse, ledning och övrig personal.
Vi använder COSO-modellen som
bas för arbetet med intern styrning
och kontroll. Processen omfattar
”FÖR ATT FRAMGÅNGSRIKT
KUNNA HANTERA OMVÄRLDSFÖRÄNDRINGAR KRÄVS LÅNG
FRAMFÖRHÅLLNING OCH
TYDLIGA STRATEGIER.”
MÖJLIGHETER OCH RISKER
VERKSAMHET
21
alla interna processer, rutiner och
system och är ett systematiskt arbete
för att säkra att vi når våra mål på
ett effektivt sätt och att verksamheten styrs enligt lagar, regler och
ägardirektiv.
Den interna kontrollen syftar till
att undvika allvarliga fel och att
skapa en trygg arbetssituation för
bolagets anställda. Vi identifierar
därför brister och risker som är
hot mot att vi ska nå våra mål och
skapar åtgärder och kontrollaktiviteter för att hantera dessa risker
och brister. Stångåstadens interna
kontroll beskrivs utifrån de fem
komponenterna i COSO-modellen:
kontrollmiljön, riskanalys, kontrollaktiviteter, information och
kommunikation samt uppföljning
och utvärdering.
I alla organisationer finns en risk
för att oönskade situationer ska
inträffa. Om risken realiseras,
påverkas organisationens möjligheter att nå sina mål. Intern kontroll handlar därför även om att
kartlägga och analysera befintliga
risker samt vidta åtgärder för att
minimera dessa.
RISKOMRÅDEN
Risker
De risker som Stångåstaden berörs
av delas in i tre riskområden:
• Strategiska risker och omvärlds-
risker är risker kopplade till
företagets strategiska inriktning
som bolaget påverkas av men inte kan råda över.
• Operativa risker är risker som
uppkommer i huvudverksamheten.
• Finansiella risker är risker
kopplade till företagets finans hantering och räntekostnader.
22
MÖJLIGHETER OCH RISKER
VERKSAMHET
Strategiska risker
Bostadsmarknaden och
efterfrågan
1
Efterfrågan på Stångåstadens samtliga bostäder har fortsatt varit mycket
hög och under en stor del av året
har vakanserna varit noll. Linköpings befolkningsutveckling
fortsätter att vara positiv och som
landets femte största kommun har
vi passerat 152 000 invånare.
Marknadsläget för kommersiella
hyresfastigheter i Linköping är positivt.
I de inre delarna av Linköping är det
hög efterfrågan på attraktiva lägen.
Men även i ytterområden, som i
Mjärdevi, råder i dagsläget hög efterfrågan och flera fastighetsägare
planerar nyproduktion av kontorsoch industrilokaler.
Bedömningen är att efterfrågan
på hyresrätter fortsätter att vara
mycket stark kommande år och risken
för att vakanser uppstår i bolagets
bestånd förblir låg.
”ÅRETS HYRESFÖRHANDLINGAR
HAR PRÄGLATS AV SAMSYN OCH
ETT BRA FÖRHANDLINGSKLIMAT.”
Hyresutveckling
8
Hyresutvecklingen utgör både en
risk och möjlighet. Bostadshyrorna
står för 90 procent av hyresintäkterna. Hyressättningen regleras av
det så kallade bruksvärdessystemet.
Bostadshyrorna fastställs genom förhandling med hyresgästorganisationen och påverkas inte av kortsiktiga
förändringar på marknaden. Det
ger en stabil grund för resultat och
fastighetsvärden.
Hyresnivån för affärs- och kontorslokaler är mer konjunkturberoende,
men utgör å andra sidan endast
sju procent av hyresintäkterna hos
Stångåstaden.
Stångåstaden träffade under
december en överenskommelse med
Hyresgästföreningen om hyresnivåerna för 2015. Överenskommelsen
innebär att hyrorna höjs med 0,9
procent från och med 1 februari
2015. Årets hyresförhandlingar har
präglats av samsyn och ett bra förhandlingsklimat.
För Studentbostäder blev hyreshöjningen 1,46 procent. Hyresjusteringen gäller från och med
1 juli 2014.
Ny lagstiftning för allmännyttiga
bostadsföretag från den 1 januari
2011 innebär bland annat att den
hyresnormerande rollen är slopad.
Otydliga förutsättningar för hyressättning är en risk, inte minst vid
större underhållsåtgärder och nyproduktion.
Men för Stångåstaden kan det nya
hyressättningsarbetet också innebära
möjligheter till en mer differentierad
hyressättning som bättre speglar kundernas preferenser.
MÖJLIGHETER OCH RISKER
VERKSAMHET
23
Regler och lagstiftning
kring skatter, avgifter och
redovisningsregler
2
5
År
0
20
13
14
12
11
20
20
09
10
20
20
08
Vakanskostnader innebär hyresförluster för icke uthyrda bostäder
och lokaler. Efter lämnade rabatter
uppgick Stångåstadens hyresbortfall till cirka 5 Mkr (varav bostäder
stod för 0,5 Mkr). Denna summa
10
20
2
15%
15
07
MÖJLIGHETER OCH RISKER
VERKSAMHET
Vakanskostnader
20
20
24
Operativa risker
%
25%
25
20
Vår verksamhet påverkas i hög grad
av regler och lagstiftning, vilka är
svåra att förutse. När det gäller
Lagen om offentlig upphandling,
LOU, ser vi ett ökat antal överprövningar och en prispress nedåt i vissa
branscher vilket påverkar kvaliteten
negativt i det vi köper. Skattesystemet
är i obalans mellan upplåtelseformerna då egnahem och bostadsrätter
indirekt subventioneras genom möjligheten till avdrag för räntekostnader. Där arbetar vår intresseorganisation, SABO, tillsammans
med Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för att påverka förändring att uppnå neutralitet mellan
upplåtelseformerna.
Beslut rörande skatter, avgifter
och andra regleringar har direkt
inverkan på bolagets ekonomiska
resultat. Olika typer av avgifter,
rörliga och fasta, för värme och
fastighetsel, som motsvarar 50–60
procent av driftkostnaderna, bedöms
stiga de närmaste åren. Kostnaderna
är beroende av politiska beslut. Det
är svårt att förutse händelserna, men
i efterhand kan kostnadsökningar
pareras med minskningar på annat
håll i bolaget.
De nya reglerna för företagsbeskattning kan också komma att
påverka fastighetsbranschen negativt om förslagen från Företagsbeskattningskommittén genomförs. I praktiken innebär förslagen
att alla räntekostnader inte blir avdragsgilla, vilket gör att företagets
skattekostnader ökar och att ny-
produktion av bostäder försvåras.
Från och med 2014 införs nya redovisningsregler, det så kallade K3regelverket. Detta nya regelverk
kommer att påverka Stångåstadens
redovisning och administration avsevärt. I stora drag handlar det om att
ändra avskrivningsprocessen genom
att dela in fastigheterna i komponenter
med olika avskrivningstid. En större
andel av underhålls- och ombyggnadskostnaderna kommer att balansföras.
Redovisningsreglerna påverkar även
finansverksamheten som kommer att
behöva säkringsredovisa alla derivataffärer för att låta dem redovisas
enligt anskaffningsvärde.
I den nya lagstiftningen för allmännyttiga bostadsbolag, som infördes
2011, tydliggörs det gällande nyproduktion att endast byggnation
med affärsmässighet kan motiveras.
Affärsmässiga principer innebär att
bolaget alltid ska utgå från vad som
är långsiktigt bäst för bolaget, givet
de begränsningar och förutsättningar
som ligger i att vara en långsiktig,
seriös fastighetsägare. Detta styr
vilka områden Stångåstaden
och Studentbostäder i framtiden
kan planera nyproduktion i. I ett
C-läge (läs mer om A-, B- och C-läge
på sid. 58) kan det i vissa fall vara
svårt att få en acceptabel lönsamhet.
Utveckling av omflyttningshastigheten
motsvarar mindre än 1 procent av
omsättningen.
Vakanskostnadernas utveckling
Antalet vakanser påverkas av antalet
personer som vill bo hos Stångåstaden. De senaste åren har inflyttningen till Linköpings kommun
varit positiv, vilket har inneburit
att bolaget, under 2011-2013, i
princip hade noll vakanser och därmed sjunkande vakanskostnader.
Även omflyttningar inom beståndet
påverkar lönsamheten och vakanskostnaden. Vi har tidigare haft en
relativt hög omflyttning som förklaras
bland annat genom hyresrättens
natur. Det är enkelt att byta bostad
när man så önskar. Men under de
senaste åren har omflyttningen sjunkit rejält från 25 procent 2007 till
att stabilisera sig kring 15 procent
under 2014, varav cirka fem procent
var interna omflyttningar. Det är framför allt när efterfrågan på bostäder i
kommunen är hög som uppsägningarna minskar. Studentbostäder har
en större omflyttningsgrad, cirka 65
procent, vilket samtidigt är en del av
affärsområdets affärsidé. För studenter
handlar det om boende under en
kortare studieperiod.
”UNDER 2014 HAR
STÅNGÅSTADEN
ÖKAT SINA UNDERHÅLLSINSATSER FÖR
ATT STÅ VÄL RUSTAT
INFÖR FRAMTIDEN.”
Driftkostnader
2
Driftkostnader består av mediakostnader, fastighetsskötsel och reparationer. Med mediakostnader menas
vatten, sopor, fastighetsel och fjärrvärme. Läs mer om mediakostnader
under fastighetskapitlet på sidan 74.
Det finns en risk att kostnadsökningarna kommer överstiga de årliga
hyresjusteringarna. Till stor del beror
detta på faktorer som inte kan påverkas, exempelvis höjda skatter
och avgifter. Se vidare under stycket
Skatter och avgifter på sidan 24.
Underhåll, investeringar och
nyproduktion
2
Vi har en långsiktig plan för hur
underhållet ska fördelas mellan
områden, över tid och vilken typ av
underhåll det gäller. En relativt stor
del av vårt bestånd är äldre byggnader i behov av renovering. Under de
kommande 15 åren kommer behovet
av till exempel stamrenoveringar att
öka kraftigt. Under 2014 har Stångåstaden ökat sina underhållsinsatser
för att stå väl rustat inför framtiden.
Nyproduktionen påverkas till stor del
av omvärldsfaktorer, exempelvis tillgång till tomter, möjligheter till bygglov, skatter och bidrag, men också av
ägardirektiv från Linköpings kommun om hur bolaget ska prioritera
och arbeta. Vi har en stor ekonomisk
styrka och kommer under 2015 behöva den för att ytterligare kunna öka
satsningen på underhåll, investeringar
och nyproduktion. Inte sedan miljonprogramsområdena på 70-talet har
vi byggt så här mycket. Vår nyproduktionstakt slår alla rekord.
Miljö
2
Vi är sedan 2005 certifierade enligt
ISO 14001:2004. Avsikten med
certifieringen är att företaget på
ett strukturerat sätt ska arbeta
förutseende och förebyggande i
miljöfrågor. Med ett väl genomtänkt miljöarbete utvecklas en god
kontroll över de risker som finns och
ger kunskap om åtgärder som är till
nytta för kunder och andra intressenter. Nya rön om farliga ämnen
kan påverka miljöarbetet. Vi håller
oss löpande uppdaterade om miljöforskning kring byggmaterialens
miljö- och hälsopåverkan, bland annat
genom att systematiskt arbeta med
verktyget SundaHus Miljödata.
Nytt för i år är att vi inför SundaHus
i vår löpande förvaltning. SundaHus har tidigare bara omfattat
ombyggnation och nyproduktion.
Stångåstaden har under de senaste
tio åren lagt stora resurser på att
radoninventera beståndet samt
sanera där förhöjda värden har
uppmätts. Enligt lag behöver inte
fastighetsbolag mäta radon över-
huvudtaget, men vi har valt en medveten strategi att fortlöpande mäta
radonnivån i hela beståndet för att
förbättra boendemiljön för hyresgästerna. Genom att gå än grundligare tillväga vid energideklarationerna än vad lagen kräver, har vi
nu betydligt bättre överblick över
förbättringspotentialen, både vad
gäller energiåtgång och andra nyckeltal. Se sid. 14, Del 2 Hållbarhet.
Kompetensförsörjning
3
Trenden går mot en önskan att få
arbeta i värderingsstyrda organisationer och få möjlighet att vara med
och skapa kreativa och innovativa
MÖJLIGHETER OCH RISKER
VERKSAMHET
25
kulturer. Vi upplever i vissa fall en
del svårigheter att hitta rätt kompetens inom bygg och förvaltning.
Den nya generationen som ska in på
arbetsmarknaden har förväntningar
som en attraktiv arbetsgivare måste
förhålla sig till. Vi ser detta som en
ökad risk och anser att det råder en
ökad konkurrens om kvalificerad
arbetskraft, vilket gör att vi måste
ligga i framkant så att vi når upp
till de förväntningar våra arbetssökande har.
IT
3
En relativt ny och oroväckande risk
som vi upplever inom IT-sidan är
det intresse som finns av att olagligt
komma över information från våra
IT-system. Allt mer av vår funktionalitet läggs ut på webben, vi har
långa kötider och lagring av våra
kunders personuppgifter –
allt detta ökar attraktionskraften
att olagligt ta sig in och försöka
manipulera och komma över information i våra IT-system.
Denna risk minskar vi genom
avancerade IT-program som övervakar alla intrångsförsök via hemsidan. Informationen som finns på
hemsidan är den enda företagsinformation som exponeras utåt.
Övrig information säkras även
den via brandväggar. Varje dag går
IT-programmet igenom loggfiler och
varje månad tas en rapport med statistik över intrångsförsök fram.
Finansiella risker
Stångåstaden driver finansarbetet
genom att balansera de finansiella
riskerna mot en låg finansieringskostnad. Vi har sedan 2004 en rating
av Standard & Poor’s och har ratingbetyget AA – detsamma som AB
Uppsalahem, Fastighets AB Förvaltaren, AB Framtiden, SKB och MKB
Fastighets AB. Liksom Stångåstaden
är dessa bolag belägna i dynamiska
och växande städer, där det finns en
stark underliggande efterfrågan på
bostäder. Det höga betyget visar att
vår finansiella styrka är mycket positiv, vilket innebär att bolaget blir en
attraktiv låntagare på marknaden.
Ratingföretagets motivering är att
Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget på en stark hyresmarknad
i Linköping med en låg andel av
kommersiella fastigheter.
En gång per år genomför vi ett
strategitest där olika möjliga räntebindningar testas för att se vilken
räntebindningsstruktur som passar
Stångåstaden bäst. Allt för att hitta
den optimala räntebindningen kontra
risk och kostnad.
Styrelsen har fastslagit en finanspolicy som ligger till grund för hur
finansarbetet ska skötas. Finanspolicyn revideras årligen för att säkerställa att finansarbetet sker på bästa
sätt – låga risker som ändå ger möjlighet till goda finansiella affärer.
Räntekostnader
2
Räntekostnaderna är en stor kostnadspost och de uppgick till cirka
104 Mkr för 2014. Räntekostnaderna påverkas av marknadsräntan
samt typ av finansiering. En kort
upplåning på exempelvis tre
månader ger en lägre räntekostnad
än en fast ränta på tio år men ökar
samtidigt risken i låneportföljen.
Under året har lånevolymen varit så
gott som oförändrad men förväntas
öka under 2015 till 3 300 Mkr på
grund av den nyproduktionsfas
bolaget befinner sig i. En höjning av
räntenivån med en procent i början
av 2015, vid oförändrad lånevolym
och räntebindningstid, skulle öka
koncernens kostnader med 5 Mkr.
”FINANSPOLICYN REVIDERAS
ÅRLIGEN FÖR ATT SÄKERSTÄLLA
ATT FINANSARBETET SKER
PÅ BÄSTA SÄTT.”
26
MÖJLIGHETER OCH RISKER
VERKSAMHET
Finansverksamheten och de olika
finansiella riskerna beskrivs utförligare på sidorna 20 ff, Del 3
Ekonomi. Förändringar i ränteläget
påverkar avkastningskraven vid
fastighetsvärdering och därmed
bedömningen av de enskilda fastigheternas marknadsvärde. För närvarande har vi stora övervärden
i fastighetsbeståndet. Ett högre
ränteläge i kombination med höga
ny- och ombyggnadskostnader samt
låga hyror ökar risken för nedskrivningar av bokfört värde i pågående
och framtida projekt.
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteter är de konkreta
åtgärder som vidtas för att motverka,
minimera eller i vissa fall eliminera
risker. Dessa ska utformas i förhållande
till den riskbedömning som gjorts
och till befintlig kontrollmiljö. Aktiviteterna ska så långt som möjligt integreras i organisationens ordinarie
verksamhetsprocesser och således
ingå som naturliga beståndsdelar i
de processer som organisationen och
ledningen behöver för att nå sina mål.
Exempel på kontrollaktiviteter är:
• En gång per månad görs stick prov i fastighetssystemet för att
kontrollera efterlevnaden av
hyrespolicyn i samband med uthyrning.
• Uppföljning av att fakturorna
överensstämmer med vad som
beställts ska göras vid attestering, samt att stickprovskontroller görs
i fakturasystemet varje månad.
• Översyn av miljöaspektförteck ningen (miljöriskerna) enligt en
utvärderingsmodell sker en gång
per år med avrapportering på
ledningens genomgång.
• Vid rekrytering görs en krav analys, en kravprofil och senare under processen intervju, referens tagning och personlighetstester.
• Stångåstaden har behörighets regler för IT-systemen. Back-up
sker varje natt av alla servrar via
en molntjänst.
• Finanspolicyn beskriver hur
Stångåstadens finansarbete ska
skötas för att begränsa riskerna.
Policyn revideras årligen för att
säkerställa att finansarbetet sker
på bästa sätt och uppföljning sker månadsvis för att kontrollera att
policyns alla delar uppfylls och
rapportering sker löpande till styrelsen.
MÖJLIGHETER OCH RISKER
VERKSAMHET
27
Ett av årets största och mest uppskattade arrangemang
- Familjens dag i Trädgårdsföreningen, Linköping.
KUNDERNA
”VI SKA ERBJUDA
ETT VARIERAT UTBUD
OCH EN ATTRAKTIV
LIVSMILJÖ SOM
RIKTAR SIG
TILL ALLA”
Affärsområde Boende
FLER OCH
NÖJDARE KUNDER
Var fjärde Linköpingsbo bor hos Stångåstaden. Därmed är vi stadens
största fastighetsägare med drygt 18 500 lägenheter, varav 4 200 är
studentlägenheter, ett bestånd som nu ökar eftersom vi står inför en
omfattande nyproduktion. Vi är en viktig del av människors boende,
liv och vardag. Därför tar företaget även ansvar för hela bostadsområden, för trygga och nöjda kunder.
30
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
Robin Bornehav och Bosse stortrivs i sitt
fräscha boende på attraktiva Konsistoriegatan.
Stångåstadens uppgift är att erbjuda
Linköpingsborna ett boende utifrån
familjesituation, livsstil och behov.
Vissa föredrar ett citynära boende,
andra väljer hellre ett lugnt och
grönt ytterområde. Där staden expanderar och där människor vill bo,
där ska också Stångåstaden finnas
med. Målsättningen är att erbjuda
ett varierat utbud och en attraktiv
livsmiljö som riktar sig till alla.
Kundnära organisation
En förklaring till Stångåstadens kundnöjdhet är vår kundnära organisation, vilket innebär att servicefunk-
tionerna finns närmare hyresgästerna
och att de boende kan lära känna
den personal som arbetar i distriktet.
En distriktschef är ytterst ansvarig
för varje distrikt. Tillsammans med
distriktets områdesansvariga driver
de verksamheten utifrån ett boendeperspektiv. Varje områdesansvarig
har hand om cirka 700 lägenheter
och ansvarar dessutom för frågor
som rör ekonomi, drift och service.
Kunderna kan vända sig till sitt
distriktskontor i olika ärenden.
Stångåstaden har inrättat en ny
tjänst, en ombyggnadskoordinator,
som fungerar som en länk i projekten.
Det blev mycket väl mottaget och vi
har därför under året anställt ytterligare en på liknande tjänst. Likaså har
vi satsat på nybyggnadskoordinatorer,
som ska ta hand om kunderna och
lotsar dem tryggt igenom hela processen. Koordinatorernas arbete underlättar för alla inblandade parter.
Ytterligare en kundorienterad
förändring sker 2015. Distrikt City,
Smarta hem samt personal från både
Ryd och Johannelund flyttar då in i
nya lokaler i centrala Linköping, till
Stångåstadens nya Bobutik. Därmed
samlar vi uthyrningen och gör det
enklare för våra kunder.
Service i Centrum
Lördagen den 21 mars 2015 slår vi upp dörrarna till
Stångåstadens nya Bobutik i centrala Linköping. Här
ska våra kunder kunna göra alla sina ärenden med
förbättrad service och tillgänglighet.
I Bobutiken kan man bland annat hämta och lämna
nycklar, skriva kontrakt och göra intresseanmälan.
Bobutiken blir också en plats där vi kan visa våra
kommande projekt och arrangera uppskattade tillvalsoch inspirationskvällar.
Vi vill att varje besök hos oss ska kännas nära och
personligt. Som att komma hem.
Lena Gerhardsson, Distriktschef
och Nina Kalle, Bobutikschef
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
31
Distrikt Väst
Distrikt Syd
Ryd, Ullevi, Mjärdevi, Lambohov,
Innerstaden, Vasastaden, T1,
Majelden, Berga, Blästad, Södra
Ljungsbro, Valla/Fridhem, Malmslätt
Kungsgatanområdet, Åbylund,
Ekkällan, Johannelund, Jakobsdal,
och Vikingstad.
Eskadern och Stolplyckan samt
Hejdegården, Haninge, Vidingsjö
Ekängen och Linghem.
och Ullstämma.
Distrikt City består av fastigheter
I Distrikt Syd finns både tidstypiska
från alla årtionden.Här finns allt från
1940 - och 50-talsområden med varie-
nybyggda hyresfastigheter med exklu-
rat bestånd och nyproducerade radhus.
sivt cityläge och hög standard samt
Här pågår omfattande renoverings-
vackra gamla sekelskifteshus till
arbeten utifrån fastigheternas ålder och
50-talets funktionella bostäder samt
behov. Närheten till naturen är en ge-
friliggande villor i sjönära läge.
mensam nämnare för dessa områden,
Distrikt Väst domineras av fastigheter
byggda på 1960-, 70- och 80-talet
men även stjärnhus från 1950-talet.
Ett nytt projekt är kvarteret Åkervindan i
Lambohov som består av tvåor och
treor, totalt 64 bostäder fördelat på
fyra hus. Husen är så kallade Kombohus,
ett koncept som drivits fram och handlats
upp av vår intresseorganisation SABO.
På Åkervindan räknar vi med att ha kortat
byggtiden med nästan 6 månader samt
att vi sänkt den totala produktionskostnaden med cirka 20 procent. Distrikt
Väst präglas av spännande
projekt och mångfald, där
Stångåstaden är en
drivande aktör.
32
Distrikt City
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
något som lockar många boende.
Stor efterfrågan med få
vakanser
70+ och 55+ efterfrågas
allt mer
Vakanserna är fortsatt låga även
2014, vilket gäller samtliga Stångåstadens områden. Störst efterfrågan
är det på mindre lägenheter. Omflyttningsgraden har under året
varit 15-16 procent, vilket är en låg
siffra. Företaget har en uthyrningsgrad på nästintill 100 procent.
Stångåstadens kösystem följer
enkla regler. Alla, i och utanför
Linköping, som har fyllt 17 år kan
ställa sig i kö och man får en köpoäng per dag. För boende gäller
den senaste inflyttningen som start
för köandet. Nyproducerade lägenheter erbjuds i turordning utifrån
en speciell kölista. Detsamma gäller lägenheter med särskilda krav.
I samarbete med Linköpings
kommun kan så kallad bosocial
förtur erbjudas. Likaså finns så
kallade näringslivspoäng, vilket ger
nyinflyttade 600 poäng extra.
Under året har ett nytt samarbetsavtal med Kvinnojouren tecknats.
Det innebär att Kvinnojouren får
tillgång till ett antal lägenheter som
ska förmedlas till utsatta kvinnor. I
gengäld kan Stångåstaden använda
sig av Kvinnojouren vid behov, för
kunskap och stöd.
I Folkets Park byggs det för fullt.
Här erbjuder Stångåstaden bland
annat ett boende inom konceptet
70+ och samtliga lägenheter är redan
uthyrda. För att skapa en trygg och
säker boendemiljö, kommer vi
i samarbete med Verisure att erbjuda en basinstallation inkluderat med brandlarm, där sedan den
boende själv väljer vilka eventuella
tjänster han eller hon vill ha. Det
kan till exempel vara inbrottslarm
eller trygghetslarm. Stångåstaden
står för installationskostnaden och
kunden betalar månadskostnaden.
Det här är ett intressant pilotprojekt inför framtiden.
Även Stångåstadens seniorkoncept
Fördel 55+ är mycket efterfrågat
och i nuläget planeras fler boenden.
ALLA SOM FYLLT 17 ÅR
KAN STÄLLA SIG I KÖ.
Utveckling av Skattegården
En förstudie har genomförts i Skattegården i stadsdelen Skäggetorp.
Efter intervjuer, analyser och diskussioner med boende, föreningar
och Hyresgästföreningen, togs ett
beslut om ett stadsutvecklingsprojekt i området. Projektet beräknas
pågå under fyra år och startar vid
årsskiftet 2014/15. Målsättningen
är att öka hyresgästernas engagemang i boendefrågor och att skapa
trygghet. En projektledare har rekryterats. Inom ramen för projektet kommer vi även att rekrytera
skötselvärdar från området som
kommer att arbeta med inre skötsel. I projektet är det extra fokus på
ungdomar och att hitta meningsfulla aktiviteter till arbetssökande.
Stångåstaden har också tagit beslut
om att kommunicera på flera språk i
området, framför allt när det handlar om närinformation och vid inflyttning. I stadsdelen Ryd kommer
vi att påbörja en förstudie, liknande
den i Skäggetorp, för att studera
områdets behov och förutsättningar.
Aktiviteter för
hyresgästerna
Antalet hyresgästaktiviteter och
bostadsmöten i närområdet har
ökat under 2014. Dessutom genomför vi större områdesdagar med
aktiviteter, till exempel Bergadagen.
För Stångåstaden är det ett värdefullt tillfälle att komma ut och träffa
våra kunder.
Vi har även haft invigning av
Rydshuset i Ryds centrum. Efter en
tid av oroligheter i området, bildades
en förening som med kommunala
INOM DET NYA
KONCEPTET 70+ ÄR
SAMTLIGA LÄGENHETER
REDAN UTHYRDA.
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
33
Grönt och skönt på
Opphemsgatan i Gottfridsberg.
medel ska ordna olika aktiviteter för
äldre ungdomar. Stångåstaden subventionerar en lokal för verksamheten. Invigningen genomfördes strax
innan sommaren och satsningen
har hittills varit mycket populär.
I samarbete med Internationella
Vänskapsföreningen, IVF, har Stångåstaden varit med och stöttat verksamhet i scoutgården i stadsdelen
Berga. Projektet drivs nu vidare av
Linköpings kommun under 2015.
Visning av lägenheter
När ett omfattande ROT- eller ombyggnadsprojekt står klart, har
Stångåstaden valt att vid vissa
projekt arrangera öppna visningar
som har lockat många besökare.
Magistratshagen är ett exempel, där
34
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
det var både invigning och visning.
Vi har även haft visningar på Tönsbergsgatan och Isafjödursgatan i
Övre Vasastaden.
Inflyttning 2014
Under maj månad var det inflyttning i sista etappen av Vingården
i Södra Ekkällan och i december
flyttade nya hyresgäster in i Åkervindan i Lambohov. Här har det
byggts så kallade Kombohus, en
tydligt definierad byggnation utifrån
samma metod, som är upphandlad
centralt av SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, vår branschoch intresseorganisation), vilket ger
lägre byggkostnader och även lägre
hyra. Under 2015 planeras samtliga
bostäder vara klara för inflyttning i
Lambohov, samt att nyproduktionen
i Harvestad och i Folkets Park kommer invigas och inflyttning kan ske.
Stångåstaden har sedan flera år
tillbaka använt bedömningsverktyget SundaHus vid nyproduktion.
Under 2014 har systemet även förts
in i förvaltningen när det gäller golv
och våtrum, och under 2015 kommer det att implementeras inom
fler områden.
Uppföljning leverantörer
Under 2014 har vi intensifierat
kvalitetsuppföljningen av våra entreprenörer. Vi har fokuserat på två
områden – måleri och yttre skötsel.
Arbetet fortsätter under 2015 och
vi undersöker nu möjligheten till ett
effektivt IT-stöd för detta arbete.
”DEN KUNDENKÄT SOM GENOMFÖRDES 2014 INNEBÄR EN ÖKNING,
VILKET ÄR ETT BEVIS PÅ ATT VÅRA
SATSNINGAR ÄR FRAMGÅNGSRIKA.
SERVICEINDEX BLEV 84, JÄMFÖRT
MED 83,6 FÖRRA ÅRET. DET HÄR
ÄR EN POSITIV TREND SOM
VI HOPPAS FÖRSTÄRKA.”
ULF GUSTAVSSON,
AFFÄRSOMRÅDESCHEF BOENDE
Sommar- och extrajobb
Hyresförhandlingar 2014
Stångåstaden erbjuder alltid sommarjobb till ungdomar, en aktivitet som
sker i samarbete med våra entreprenörer när det handlar om yttre
och inre skötsel. Under 2014 valde
Stångåstaden att anordna en audition
som ny ansökningsform. Läs mer på
sid. 31, Del 2 Hållbarhet.
Stångåstaden och Hyresgästföreningen träffade under december
månad en överenskommelse rörande hyresnivåerna, vilket innebar
att hyrorna höjs med 0,9 procent
från och med den 1 februari 2015.
Årets hyresförhandlingar präglades
av en samsyn kring underlaget
för förhandlingen och har vägt in
Stångåstadens samt hyresgästernas
framtida behov och önskemål. Hyreshöjningen är lägre än på senare år
tack vare få vakanser och historiskt
låga räntekostnader. De kostnadsökningar som finns är bland annat
relaterade till fjärrvärme och fastighetsskötsel samt förstärkning av
organisationen för att klara ett
kraftigt ökat bostadsbyggande.
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
35
Affärsområde Boende – Aktiviteter
AKTIVITETER I VÅRA
BOSTADSOMRÅDEN
När vi summerar 2014 kan vi blicka tillbaka på ett roligt
och spännande år. Evenemang och olika slags aktiviteter
har avlöst varandra. Gemensamt för dessa är stolta
stunder och gemytlig grannsamverkan.
Föreningen Trygga Ljungsbro
utsågs till årets Tryggve 2014.
Bergadagen är en alltid lika uppskattad tillställning med aktiviteter
och tårtkalas.
Ejdern, ett attraktivt 55+ boende,
firade ett festligt 20-årsjubileum.
36
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
EJDERN 20 ÅR
Tillsammans med Internationella
vänskapsföreningen har vi
skapat en ny mötesplats i Berga.
Välbesökt gårdsfest för våra
hyresgäster i Gottfridsberg
och Åbylund.
Projekt Skattegården i Skäggetorp bidrar till ett ökat engagemang och meningsfulla aktiviteter.
VASAVÄGEN
20-24
Trivselkväll och invigning av
två gemensamma uteplatser i
Johannelund.
Grillkvällarna på Vasavägen
har blivit en trevlig tradition.
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
37
Familj:
Gift med Sylvia, två vuxna
barn och ett barnbarn.
Sysselsättning:
Eget företag.
Är konstsmed och driver Smedja
Järneken – en konstsmedja i Trädgårdsföreningen, som också är en
del av formgivarkollektivet Sandbäcksgatan 2 A.
Hej
Pablo von Eckardstein!
Berätta om ert boende.
familjen och våra vänner bor här.
Vi bor i charmiga Magistratshagen,
Linköping har, trots att det är en av
som tillsammans med Stolplyckan är
landets största städer, en småstads-
det bästa området i staden enligt mig.
karaktär på gott och ont. Jag saknar
Vi har en trea på 84 kvadratmeter i
ibland ”gatans teater”. Men samtidigt
ett av de nyrenoverade punkthusen.
är det en spännande stad.
Här har vi nära till både centrum, stora
grönområden och våra jobb. Den stora
Hur är Stångåstaden
renovering som har genomförts innebar
som hyresvärd?
för vår del en bättre planlösning och en
Vi bodde i Lambohov innan vi flyttade
helfräsch lägenhet i klass med nyproduk-
in mer centralt och som hyresgäster har
tion.
För oss är den ultimata lösningen
vi alltid uppskattat Stångåstaden och blivit
en lagom stor hyresrätt och en enkel
bemötta med respekt. Ett exempel är
stuga på landet inom bra avstånd.
evakueringsprocessen vid renoveringen,
då de var tillmötesgående och lyssnade
38
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE
VERKSAMHET
Vad är bäst med Linköping?
på våra önskemål.
Det handlar nog
Det bästa med Linköping är nog att
mycket om ömsesidig respekt.
Affärsområde Boende – senior
EN LYCKAD
MÅLGRUPPSSATSNING
Det ska vara lätt att leva. Länge! Det är utgångspunkten för Stångåstadens
målgruppsanpassade koncept som går under namnet Fördel 55+. I aktiv samverkan
med andra intressenter skapar vi goda boenden och livsmiljöer speciellt anpassade
för hyresgäster som fyllt 55 år. Dessa attraktiva lägenheter med hög servicenivå
har blivit mycket efterfrågade bland dem som tänker ett steg längre fram i livet.
I mitten av 1990-talet erbjöd Stångåstaden för första gången ett boende
anpassat för en senior kategori
hyresgäster. Sedan dess har utbudet
utökats i en allt snabbare takt och
efterfrågan följer samma utveckling.
Koncept Fördel 55+ riktar sig mot
dem som har fyllt 55 år och där barnen är utflugna. Tanken är att tidigt
i livet ta steget till ett okomplicerat
boende, som sedan gör tillvaron
enklare vartefter åren går.
ta aktiv del i sitt boende och man
uppskattar såväl gemenskapen som
tryggheten. I 55+ fastigheterna finns
en lokal som ofta blir den naturliga
samlingsplatsen.
För hyresgästerna finns möjligheter
att delta i olika former av aktiviteter,
träffar, föredrag och annat som eventuellt efterfrågas. Det här är ett koncept som ständigt utvecklas i nära
dialog med nuvarande och blivande
hyresgäster samt samarbetspartners.
Hög standard och
uppskattad gemenskap
Ombyggt och nyproduktion
Det här är ett alternativ med hög
standard, bland annat kan det ingå
egen bastu, relax och gemensamt
vinprovningsrum. För övrigt så
erbjuder vi gemensamhetslokal,
övernattning och hög tillgänglighet. Vi har både nyproduktion och i
ombildade från befintlig bebyggelse.
I varje fastighet finns idag ett så
kallat boråd, som består av engagerade hyresgäster. Många väljer att
Fördel 55+ erbjuds i konverterade fastigheter, där en befintlig fastighet
byggs om för att anpassas för målgruppen. Men Stångåstaden har
även 55+ boende i nyproduktion. I
nuläget planeras för ett nytt boende
i Linköping och prognoser visar en
fortsatt stark utveckling.
Totalt finns vid 2014 års utgång
291 bostäder som är klassade som
55+, varav 125 har byggts under de
senaste åtta åren.
BOSTÄDER VAR KLASSADE
SOM 55+ VID 2014
ÅRS UTGÅNG.
55+
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE – SENIOR
VERKSAMHET
39
55+
Familj: Gift med Göran Ejeman,
2 söner med familj och 5 barnbarn.
Sysselsättning: Senior, men
arbetar fortfarande deltid som
konsult och mentor.
Hej
Margareta Paulsson!
Hur bor ni idag?
Vad är det bästa med
Det är en central etagelägenhet på 4 rum
Linköping?
och kök, drygt 100 kvadratmeter, ett så
Att det är en liten storstad med små-
kallat fördel 55 + boende.
stadskänsla och ett hyfsat kulturutbud.
Sedan finns det fina omgivningar i form
Vilka fördelar har ert boende?
av natur- och rekreationsmöjligheter.
Vi gillar att det är ett centralt läge och
Linköping känns som min hemstad
trevligt kvarter med lite äldre stadsdels-
sedan snart 50 år tillbaka.
känsla. Hela 55+ konceptet innebär
många fördelar, vilket för med sig ett
Vilka erfarenheter har ni av
gemensamt ansvar och en uppskattad
Stångåstaden som hyresvärd?
grannkontakt. Ett exempel är vår träd-
Vi har bott hos Stångåstaden i 23 år,
gård, som vi alla engagerar oss i.
vilket bevisar att vi trivts. Det är en hyresvärd som motsvarat våra förväntningar
på lägenhetsstandard, service, bemötande och medinflytande.
40
AFFÄRSOMRÅDE BOENDE – SENIOR
VERKSAMHET
Affärsområde Lokal
LOKALER MED RÄTT
VERKSAMHET SKAPAR
MERVÄRDEN
Kommersiella lokaler tillför staden attraktiva verksamheter och ett mervärde för de
boende. Det kan vara allt från affärslokaler, caféer och restauranger till förskolor,
vårdboenden och servicehus. I Stångåstadens fastighetsbestånd finns cirka 350
kommersiella hyreskontrakt i alla delar av staden, men framför allt i city, Johannelund samt Ryd. Uthyrningsgraden under 2014 har varit fortsatt mycket hög.
Stångåstaden bedriver ett ständigt
arbete, för att utveckla stadens
bostadsområden på ett positivt sätt.
Då är rätt förvaltade kommersiella
lokaler en tillgång. Aktiva aktörer
och verksamheter gör ett område
levande, samtidigt som det är en
uppskattad service för de boende.
Nära samverkan med kunder
Idag har vi cirka 350 kommersiella
hyreskontrakt, cirka 750 lägenheter
och 120 lokaler för offentlig verksamhet. Den totala lokalytan är
122 000 kvadratmeter.
Affärsområde Lokal har ett nära
samarbete med våra kunder, för att
skapa bra förutsättningar för olika
verksamheter. Den stora utmaningen
är att hitta rätt lokal för rätt verksamhet. Idag består gruppen av fyra
medarbetare i ett nära samarbete
med fastighetssidan. En ny tjänst,
Drift- och områdesansvarig, har
blivit en stor framgång och kunderna
upplever nu att de får betydligt
bättre service.
”DEN STORA
UTMANINGEN
ÄR ATT HITTA
RÄTT LOKAL
FÖR RÄTT
VERKSAMHET.”
AFFÄRSOMRÅDE LOKAL
VERKSAMHET
41
”I ALLT VI GÖR
FINNS EN
STOR MILJÖMEDVETENHET.”
Hög uthyrningsgrad med
nya verksamheter
2014 har varit ett positivt år med en
oförändrat hög uthyrningsgrad. Av
den uthyrningsbara ytan är endast
två procent vakanta.
En kommande förändring är lokalen i bottenvåningen i vårt huvudkontor i Tornet. Uthyrningsverksamheten tillsammans med Bobutiken
flyttar till centrum under våren (läs
mer på sid. 31). Därför blir cirka 210
kvadratmeter ledigt som ska fyllas
med annan verksamhet, antingen
vi hyr ut den till en extern part eller
nyttjar den för egen verksamhet.
Under året har vi fått ett antal nya
kunder. 12 december 2014 öppnade
Edblad, en smyckes- och livsstilsbutik på Stora torget i Linköping.
I det så kallade Rosa huset på Klostergatan finns nu en tränings- och
PT-studio, Studio Stark. Och det
tidigare gymmet på S:t Larsgatan,
vid Tinnis, har byggts om till ett
kontor för Comparex AB, som flyttat hit från Mjärdevi.
Under 2014 blev det också klart
att Linköpings kommun hyr ett
boende för utsatta kvinnor i en
av våra stadsdelar. Det här är en
samverkan med Kvinnojouren och
Stadsmissionen, som driver verksamheten. Idag är det en extra trygg
och säker miljö.
42
AFFÄRSOMRÅDE LOKAL
VERKSAMHET
Förbättringar under året
Stångåstaden har ett långsiktigt mål
– att minska andel köpt energi
med 25 procent fram till år 2025.
I allt vi gör finns en stor miljömedvetenhet. När vi anpassar en lokal
ser vi bland annat över energianvändningen. Att all belysning byts
till LED-lampor vartefter är ett
exempel som gör stor skillnad i förbrukning. Ett annat exempel är fastigheterna på Drottninggatan 46-50,
där vi byter fönster.
Det pågår också planering för
Ryds centrum, där är målet att
komma igång med en större renovering inom de närmaste åren.
Även invändigt ska det ske vissa
förbättringar.
Under 2014 hände det fler spännande saker i Ryd. En grupp äldre
ungdomar engagerade sig för ett
gemensamt allaktivitetshus, vilket
resulterade i Rydshuset, där Stångåstaden bidrar med lokal och kommunen står för verksamheten.
För 2015 planeras renovering av
fasaden på S:t Larsgatan 25, ett
arbete som förhoppningsvis redan
startar under våren. En annan central
fastighet är kvarteret Basfiolen mellan
Stora torget och Ågatan, där vi ser
över hur vi löser utformningen av
utemiljön på innergården samt sophantering och logistik.
Ett övergripande arbete för kommande år är att inventera samtliga
fastigheter och skapa tydliga underhållsplaner.
Nya utmaningar – nya
möjligheter
Expansionstakten i Linköping är hög
och ett av de projekt som kommit
långt under 2014 är Övre Vasastaden.
Allt är inte synligt än, men det första
grundläggande arbetet är i full gång.
Här, utmed Industrigatan, kommer
en ny stadsdel att växa fram med
restauranger, caféer, kreativa verksamheter, förskolor och annat som
hör livet till. Visionen är ett modernt
och urbant område, samtidigt som
det är lugnt och tryggt för alla åldrar.
I stadsdelen Majelden planeras
det för nya bostäder och här blir det
även en helt ny kommunal förskola
för cirka 50 barn.
En av våra stora utmaningar är
mottagandet av ensamkommande
flyktingbarn, där Stångåstaden är
en av de aktörer som är med och tar
ett humanitärt ansvar. Här har vi
valt ut ett antal lägen som kan vara
tänkbara utifrån de olika krav som
ställs på barnens framtida miljö.
Företag:
Edblad (och även
butiken Jonoli).
Verksamhet:
Butik med kläder, smycken
och inredning.
Placering:
Stora Torget, Linköping.
Hej
Gunilla Frennesson!
I december startade butiken
Torget en av stans naturliga mötesplatser,
Edblad. Vad är Edblad?
med en ständig aktivitet. Dessutom är
Edblad är ett svenskt varumärke, som
det härligt att kunna gå rakt igenom
etablerades 2006, med över 600
butiken med två ingångar – en mot torget
återförsäljare i flera länder. Idag finns
och en utmed Platensgatan.
det även ett tiotal konceptbutiker med
smycken, kläder och inredning.
Viktigt är också att det känns väldigt bra
att ha Stångåstaden som hyresvärd.
Varför blev det en butik
Jag har blivit fantastiskt väl bemött och
på Stora Torget? omhändertagen och det känns kul att få
Just den här lokalen, som är på 106
driva min dröm i deras hus och lokal.
kvadratmeter, är så fantastisk och unik.
Den passar Edblads sortiment perfekt,
Hur är det att vara företagare
eftersom det inte är en traditionell fyr-
i Linköping?
kantig lokal, utan den har sin speciella
Det är en härlig stad där idéer blir till
charm. Edblads har ett livstilskoncept,
verklighet! Det har jag verkligen fått erfara
vilket ställer speciella krav. Här kan man
med mina två butiker och det fantastiska
skapa rum i rummen för både inredning,
nätverk som finns för egenföretagare.
smycken och kläder. Sedan är Stora
AFFÄRSOMRÅDE LOKAL
VERKSAMHET
43
Studentbostäder i Linköping AB
EN VÄXANDE
STUDENTSTAD STÄLLER
KRAV PÅ BOENDET
Linköpings universitet, ett av Sveriges största universitet, har utmärkt
sig som en förnyare inom flera områden med många attraktiva program
och kurser. Det lockar studenter från hela Sverige, och hela världen.
Följden blir att kraven på boendet och på Studentbostäder i Linköping AB
ökar. Efterfrågan fortsätter att vara historiskt hög med få vakanser.
Verksamheten fokuserar därför på nyproduktion, samtidigt som de
omfattande renoveringarna fortsätter.
44
STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB
VERKSAMHET
Studentbostäder, ett helägt dotterbolag till Stångåstaden, äger och
förvaltar 4 200 studentbostäder.
I nära samverkan med Linköpings
universitet, LiU, erbjuder företaget
ett boende för studenterna. Av
de som studerar vid Linköpings
universitet, bor cirka 35 procent
hos oss, en siffra som beräknas öka
kommande år. Störst är Ryd med
2 700 studentbostäder. Övriga
områden är Flamman, Fjärilen i
Gottfridsberg, Lambohov, Irrblosset i Valla och T1.
Ökad nyproduktion
2014 har präglats av en omfattande
nyproduktion. Ett av de större
projekten är Irrblosset, med ett attraktivt läge intill Vallaskogen och
nära universitetet. Här finns sedan
tidigare ett stort antal bostäder och
nu planeras det för ytterligare cirka
220 nya bostäder i samma område.
Fokus ligger på det som efterfrågas
mest, mindre ettor, men även tvåor
och någon trea för par och familjer.
Samtidigt skapas nya mötesplatser
för boende och besökare. I och med
de nya satsningarna kommer hela
området att knytas samman på
ett naturligt sätt. Detaljplanen för
projektet har tidigare överklagats,
men nu är projekteringen igång och
det kommer att handlas upp under
våren 2015.
Sommaren 2014 trädde en lagändring i kraft som innebar att tidsbegränsade bygglov nu kan beviljas
i 15 år. Det är en förlängning från de
10 år som var maximal tid innan.
Det i sin tur har öppnat upp nya
möjligheter för Studentbostäders
satsning på tillfälliga bostäder. Först
ut är Ryds Allé i Linköping, där det
har byggts 25 bostäder i modulhus
på två plan med loftgång. Lägenheterna är på 25 kvadratmeter vardera,
fullt utrustade med kök och våtutrymmen. Det här är ett annorlunda
och spännande boende som har
väckt mycket uppmärksamhet.
Inflyttningen i dessa bostäder skedde
i december 2014.
I november månad fick Studentbostäder ett erbjudande om att köpa
28 bostäder av Stiftelsen Stockholms
Studentbostäder. Ett snabbt beslut
innebar att dessa köptes och transporterades till Linköping. Tänkt
placering är på parkeringen väster
om Björnkärrsgatan eller parkeringen
på Alsättersgatan i Ryd. Beräknad
inflyttning är sommaren 2015.
Studentbostäder har även fått en
tilldelning i Lambohov i anknytning
till våra befintliga fastigheter där.
Vår förhoppning är att kunna bygga
ytterligare cirka 50 studentbostäder.
Samarbete inför
LinköpingsBo2017
I Linköping är arbetet i full gång
inför LinköpingsBo2017 – stadens
innovativa bo- och samhällsexpo som
bevisar varumärkeslöftet ”Där idéer
blir verklighet”. Här byggs nu Vallastaden, nära universitetet och stadens
centrum. Studentbostäder har fått en
tilldelning tillsammans med det kommunala bolaget Sankt Kors Fastigheter AB och AB Stångåstaden.
Vid invigningen av de nya modulhusen med studentlägenheter i Ryd underhöll LiTHe Blås.
STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB
VERKSAMHET
45
Marken finns intill torget som avslutar Corson, ett stråk som går genom
hela universitetsområdet. Här planerar vi att uppföra cirka 180 studentbostäder vid det så kallade Torget.
Under hösten och vintern 2013/14
genomfördes en idétävling i samarbete med Sveriges Arkitekter för
arkitekturstuderande, där utmaningen var att skapa ett visionärt
och attraktivt boende för studenter.
Det kom in ett 40-tal tävlingsbidrag
från samtliga arkitekthögskolor i
Sverige, och även bidrag från våra
grannländer. Vinnande bidrag blev
”Trapprum”, en kreativ beskrivning
av hur man utifrån studenternas
vardag väver samman innovation,
utvecklingsbarhet och yteffektivitet
till en helhetslösning för studentboendet. Förslaget är framarbetat
av Andrea Brandén, Chalmers
och Karl Tyrväinen, SLU Ulltuna.
Studentbostäders ambition är att
bygga en studentbostad för 14-16
studenter med inspiration från det
vinnande förslaget.
Uppskattad ny sajt
Studentbostäder har lanserat en
ny responsiv hemsida, anpassad
för alla enheter, såväl mobil som
”TRAPPRUM VÄVER SAMMAN
INNOVATION, UTVECKLINGSBARHET OCH YTEFFEKTIVITET
TILL EN HELHETSLÖSNING
FÖR STUDENTBOENDET.”
surfplatta. Här finns ett flertal nya
tjänster, bland annat kontraktsskrivning och digital uppsägning.
Webben har anpassats efter kundgruppens livsstil och vanor. Mottagandet har varit mycket positivt och
cirka 85 procent av alla kontrakt skrivs
idag under digitalt på hemsidan.
Möten i vardagen
Även om många av våra tjänster
idag är i digital form, prioriterar vi
samtidigt det fysiska mötet med kund.
Därför fortsätter vi med våra trapphus- och områdesmöten, där Studentbostäder kommer ut och informerar
om senaste nytt, svarar på frågor,
samtidigt som vi bjuder på frukost.
Vi utser även årets bästa korridorer.
Förbättringar i miljön
I studentområdet Flamman, nära
Linköpings city, har vi satsat på ny
utemiljö och mötesplatser. Dessutom
har det byggts säkra cykelparkeringar
under tak. Arbetet har skett i nära
Det vinnande arkitektförslaget ”Trapprum” framtaget av
Andrea Brandén, Chalmers och Karl Tyrväinen, SLU Ulltuna.
46
STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB
VERKSAMHET
”EFTERFRÅGAN PÅ STUDENTBOSTÄDER
ÄR HISTORISKT HÖG I LINKÖPING. FÖR
ATT ÄVEN FORTSÄTTNINGSVIS ERBJUDA
STUDENTERNA EN GOD TILLGÅNG PÅ
STUDENTBOSTÄDER DRIVER VI NU PLANER
FÖR ATT YTTERLIGARE PRODUCERA 500
BOSTÄDER INOM DE NÄRMASTE ÅREN.”
SIMON HELMÉR, VD STUDENTBOSTÄDER
samverkan med de boende och projektet avslutades med en invigning
där vi tillsammans med boendeföreningen arrangerade en grillkväll.
På tur står liknande satsningar i studentområdet Ryd. Här ska vi även
byta korridorkök på Rydsvägen och
det kommer att installeras en ny
sopsugsanläggning.
Energieffektiviseringar
Som ett led i en hållbar utveckling,
arbetar Studentbostäder aktivt för
att skapa sunda och trygga livsmiljöer. Vi ska förebygga miljöproblem
och ständigt minska vår negativa
miljöpåverkan, bland annat genom
effektivare energi- och materialanvändning samt genom val av miljöanpassade produkter. Vi bedriver
ett flertal energiprojekt, bland annat
tilläggsisolering av vindar, närvarostyrd belysning och nya fläktar. Den
injustering av värmesystem som
genomförts har gett avsevärda be-
sparingar. Miljöaspekterna beaktas
i alla tillämpliga beslut och hänsyn
om miljön ska prägla alla delar av
verksamheten.
CSR (Corporate Social
Responsibility)
Studentbostäder vill som företag ta
ett stort socialt ansvar. Det resulterar
bland annat i ett flertal aktiviteter
och projekt. Under 2014 har vi inlett
ett samarbete med Linköpings kommun, som handlar om att skapa ett
tryggt boende för ensamkommande
flyktingbarn i en av våra fastigheter.
Hyresjustering
Efter förhandlingar mellan Studentbostäder och Kårservice ökade hyrorna
med 1,46 procent från 1 juli 2014.
Rekordhögt NKI
Den kundundersökning som har
genomförts 2014 visar rekordhöga
siffror för Studentbostäder. Årets
resultat i Nöjd Kund Index (NKI)
blev 4,06 jämfört med 3,98 förra
året. Uppgången är tydlig inom
flera områden, bland annat service
och information. Som exempel kan
nämnas att hela 86 procent svarade
”Mycket väl” på frågan om Studentbostäder har gott rykte bland studenter. Vi gläds åt att vårt arbete ger
resultat och de ständiga förbättringarna fortsätter.
Att attrahera i framtiden
Studentbostäder, boendeföreningar,
Kårservice/KOMBO och Linköpings
universitet har idag ett nära samarbete. Ambitionen är att erbjuda
stadens studenter ett attraktivt och
tryggt boende. Studenterna är en
viktig del av Linköping – idag och
i framtiden. Dagens hyresgäster i
Studentbostäder kan vara morgondagens hyresgäster i Stångåstaden.
STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB
VERKSAMHET
47
Familj: Mamma, pappa och syskon i Stockholm. Sysselsättning: Studerar sjätte
terminen på logopedprogrammet
på Linköpings universitet.
Hej
Linda Girke!
Hur bor du?
Och vad är det bästa
Jag bor i en studentlägenhet, en
med Linköping? mysig etta på 28 kvadratmeter högst
Linköping är en härlig studentstad, där
upp i ett flerbostadshus i Ryd med utsikt
det bästa är den fakultetsöverskridande
över en gårdsplan.
gemenskapen mellan studenterna.
Dessutom är det cykelavstånd till
Vad är det bästa med
i princip allt. ditt boende?
Det finns mycket jag tycker om med mitt
Hur är Studentbostäder
boende, men det jag gillar allra mest är
som hyresvärd?
den lättmöblerade planlösningen, och
Jag upplever att Stångåstaden alltid
den stora, väl tilltagna, tvättstugan.
finns nära till hands och löser eventuella
problem och framför allt är måna om
sina hyresgäster. 48
STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB
VERKSAMHET
Bryggaregården AB
ETT KULTURARV
I TIDEN
I Linköping finns ett antal kulturhistoriska byggnader och miljöer som
ägs och förvaltas av Bryggaregården AB, ett helägt dotterbolag till
Stångåstaden. Totalt handlar det om ett 90-tal byggnader, huvudsakligen
i Friluftsmuseet Gamla Linköping, där även naturreservatet Vallaskogen
och Valla Gård ingår. Övriga fastigheter är Krogen Amerika, Stenhusgården, Bäckagården samt Hunnebergsgårdarna på Hunnebergsgatan.
Här finns lägenheter, lokaler och museer.
Gamla Linköping är inte bara ett
museum. Det är också en levande
småstadsidyll som speglar forna
tiders liv och verksamheter. Alla
byggnader i området har flyttats dit
från Linköpings innerstad, ett projekt
som påbörjades under 1950-talet.
Här blandas privatbostäder med
intressanta museer och lokaler med
verksamheter och restauranger.
Området är öppet året om med
marknader och aktiviteter som följer
årstiderna. Gamla Linköping arbetar utifrån kommunens vision – kultur och fritid för alla, 365 dagar om
året och med cirka 400 000 besökare
per år har man lyckats. Idag är det
en av stadens stora turistattraktioner,
men även ett uppskattat utflyktsmål
för Linköpingsborna själva.
Flytt av teatern
Årets stora händelse är flytten av
teatern, från Folkets Park till Gamla
Linköping. I och med att Folkets
Park bebyggs med bostäder, togs
beslutet att montera ner den anrika
teatern som ritades av arkitekten
Axel Brunskog på 1920-talet, och
istället bygga upp den där Sjöbergska
friluftsteatern finns i dag. Byggnaden
har också återfått sin ursprungliga utformning och glans. Allt detta har blivit möjligt i och med finansiering från
Westman-Wernerska stiftelsen. Invigningen är våren 2015 och därefter ska
den användas som sommarteater.
Dahlbergs café fick under hösten
glaspartier som förlänger säsongen
för alla besökare. Detta projekt
har möjliggjorts genom medel från
Westman-Wernerska stiftelsen och
ett nära samarbete mellan Friluftsmuseet Gamla Linköping och Bryggaregården.
Hilma Winblads bed and breakfast
som startade under 2013 har blivit en
stor framgång och tillför Gamla Linköping ett tydligt mervärde.
Nya hyresgäster och projekt
Under året har Gamla Linköping fått
flera nya hyresgäster som bedriver
olika typer av verksamheter. En
byggnadsvårdsbutik har öppnat i
det gamla Posthuset på Kryddbodtorget, nygräddade våfflor erbjuds
nu i Skönfärgaregården och ett företagshotell har etablerats i Mamsell
Agardhs skola.
Nytt är även att Grafiska Museet
i Gamla Linköping har byggts ut.
Tillbyggnaden invigdes i september.
Grands veranda i trädgården vid
Den anrika teatern har flyttats från
Folkets Park till Gamla Linköping.
BRYGGAREGÅRDEN AB
VERKSAMHET
49
”BÄCKAGÅRDEN I CENTRALA
LINKÖPING BYGGDES 1898.
NU HAR DEN RENOVERATS
TIDSTYPISKT OCH ÄR UTHYRD
SOM KONTOR.”
50
Successivt underhåll
Invigning av Bäckagården
Det kulturhistoriska värdet i Friluftsmuseet Gamla Linköping
ställer speciella krav på underhåll.
Alla byggtekniska åtgärder sker i
nära samarbete med Friluftsmuseets
verksamhetsansvariga. Under 2014
har Stångåstaden fokuserat på yttre
underhåll som målning av fasader
och staket, bland annat Tekniska
verkens Museum och Järnvägsmuseum i Valla. En större investering är även bytet av undercentral
för fjärrvärme i området. Invändigt
har lägenhetsrenovering genomförts
med bland annat några nya badrum.
2011 förvärvade Bryggaregården
den så kallade Bäckagården i centrala
Linköping. Det här är en ståndsmässig fastighet som 1898 byggdes
åt telegrafkommissarie Wenström
och från början hette Villa Boiro.
Nu har den renoverats tidstypiskt
och är uthyrd som kontor. Själva
invigningen genomfördes den 21
augusti i år.
BRYGGAREGÅRDEN AB
VERKSAMHET
Hunnebergsgårdarna
Hunnebergsgårdarna, intill Linköpings Stadsbibliotek, är ett annat
av stadens besöksmål. Här i den
charmiga trähusmiljön finns butiker
och hantverkare. Under året har en
ny verksamhet tillkommit där man
tillverkar väskor för hand.
Köp av Lambohofs Säteri
Under 2014 har Linköpings kommun
fattat beslut om att Bryggaregården
under 2015 kommer att förvärva
Lambohofs Säteri, strax intill Lambohov. Lambohofs Säteri är ur ett
nationellt perspektiv en unik herrgårdsanläggning. Tanken är att på
sikt kunna tillgängliggöra byggnader och miljöer för Linköpingsborna. Exakt vad som sker här är
fortfarande inte beslutat. Stångåstaden för diskussioner med intressenter när det handlar om miljön
och den framtida utvecklingen.
Villa Boiro byggdes som en ståndsmässig bostad åt telegrafkommisarien Wenström 1898. Därefter drevs här ett
café, Bäckagården, som gav huset dess nya namn.
Hej
Jan Hellström!
Företag: Sententia Rekrytering AB
och Sententia Management AB.
RYD
Verksamhet: Sententia bidrar till
individers och organisationers utveck-
STUDENTLÄGENHET
ling genom utbildning, ledar- och
organisationsutveckling, rekryteringstjänster, HR-konsulting och tillhanda-
I höstas flyttade ni er verk-
Vilka är de stora fördelarna
samhet. Varför blev det just
med det nya kontoret?
Bäckagården?
För oss är det ytorna, charmen och
Bolagen Sententia Rekrytering och
läget. Vi uppskattar att det är renoverat
Sententia Management har båda vuxit
på ett kulturhistoriskt intressant och stil-
och vi behövde därför hitta större och
fullt sätt. Man kan väl säga att det har
mer ändamålsenliga lokaler. Önskemålet
återfått sin forna glans, vilket känns väl-
var även att få ett mer centralt läge än
digt bra. Sedan har Mio möbler hjälpt
tidigare. Så när alternativet med anrika
till att utrusta huset med möbler och
Bäckagården dök upp var det naturligt-
textilier, som hjälper till att höja känslan
vis väldigt intressant. Idag huserar vi i
ännu mer. Huset har faktiskt blivit lite
denna vackra fastighet från 1898, på
av ett andra hem.
NÅGRA FAKTA OM KVARTERET?
XXXXX
Placering: Bäckagården,
XXXXXX S:t Larshållandet av interimskonsulter.
gatan/Lasarettsgatan i Linköping.
cirka 250 kvadratmeter. Läget är alldeles perfekt. Vi sitter centralt, men
samtidigt naturskönt vid Tinnerbäcken
och Mahoniadalen – en oas i staden.
BRYGGAREGÅRDEN AB
VERKSAMHET
51
Spännande nyproduktion
i centrala Linköping - Eddan.
52
VERKSAMHET
FASTIGHETERNA
”GENOM FÖRVÄRV,
FÖRÄDLING OCH
NYBYGGNATION I
ATTRAKTIVA
LÄGEN SKAPAS NYA
FÖRUTSÄTTNINGAR”
FASTIGHETSMARKNADEN IDAG
Linköping är en del av en expansiv och allt mer attraktiv region.
Det är en sjudande och innovativ teknikstad med företag i världsklass, ett av landets ledande universitet och flera stora, omtalade
samhällsbyggnadsprojekt. Det i sin tur ställer höga krav på nya
bostäder och här är Stångåstaden en av de mest aktiva
aktörerna. Vi står inför en rekordstor nyproduktion.Sedan
miljonprojektets dagar har det aldrig byggts så mycket.
54
FASTIGHETSMARKNADEN IDAG
VERKSAMHET
I takt med stadens expansion, ökar
också attraktionskraften. Idag är
Linköping en av de största investerarmarknaderna utanför storstadsområdena. Kommunen, näringslivet och
universitetet har ett nära samarbete,
vilket skapar rätt förutsättningar för
att bygga, bo och verka i regionen.
Vi följer trender och marknadens
behov noga. Genom förvärv, förädling och nybyggnation i attraktiva
lägen skapas nya förutsättningar.
Även energi- och miljöfrågor har
hög prioritet i dagens boende.
Utvecklingen på fastighetsmarknaden
Fastigheter som investeringskategori fortsätter att attrahera stora
mängder kapital. Marknaden domineras av kapitalstarka aktörer
med fokus på relativt låg risk som
premiumobjekt i storstäderna,
bostadsfastigheter i tillväxtorter
och på fastigheter med långa kontrakt och gärna från offentlig sektor.
Intresset för industrifastigheter och
fastigheter med utvecklingsbehov
är generellt lägre.
Transaktionsåret 2014 blev ett
rekordår med en transaktionsvolym
på cirka 160 miljarder kronor.
Fastighetsmarknaden präglas för
närvarande av god tillgång på kapital
till låg ränta, låg vakans och stabila
kassaflöden. Enligt konsultfirman
DTZ var de mest aktiva köparkategorierna under 2014 noterade och
onoterade fastighetsbolag, följt av
institutioner och fonder. De börsnoterade fastighetsbolagen var dessutom de största nettoköparna. Sett till
nationalitet var de svenska aktörerna
fortsatt överrepresenterade med
cirka 85 procent av det investerade
kapitalet och cirka 80 procent av
försäljningsvolymen.
”LINKÖPING HAR RÄTT
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR
MÄNNISKOR ATT BYGGA, BO
OCH VERKA I REGIONEN.”
Ser man till olika fastighetssektorer var omsättningen av bostäder
störst med cirka 27 procent av kapitalet, följt av kontor med cirka 25
procent. Stockholm samt fastighetsmarknaderna utanför storstadsregionerna attraherade mest kapital under 2014. Stockholm stod för cirka
36 procent av investeringsvolymen
och marknaderna utanför storstadsregionerna cirka 17 procent. Skånes
andel var cirka 8 procent. Cirka 30
procent av kapitalet investerades utanför storstadsregionerna.
En bred efterfrågan i kombination med bland annat låga räntor
bedöms resultera i att fastighetsmarknaden kommer att ses som
ett fortsatt intressant investeringsalternativ även under 2015. På
lokalhyresmarknaden är det främst
moderna, flexibla, yteffektiva och
miljöriktiga lokaler i kommunikationsnära lägen som efterfrågas.
Hyrorna bedöms överlag vara fortsatt stabila under det kommande året.
Den goda efterfrågan bedöms leda till
sjunkande vakanser och ge möjligheter till nyproduktion inom många
regionstäder och tillväxtregioner.
Med ett tillskott av moderna och
yteffektiva lokaler, i kombination
med ett allt mer effektivt lokalutnyttjande, ökar dock riskerna för
vakanser och pressade hyresnivåer i
det äldre beståndet.
Fastighetsmarknaden i Linköping
rankas på sjunde plats i landet av
konsultföretaget NAI Svefa. Företaget
analyserar och värderar fastighetsmarknaden på 24 orter och skapar
ett index. För Linköpings del innebär
det att staden klättrat uppåt på listan.
I NAI Svefa Fastighetsindex behåller Stockholm sin första plats för
investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. Efter Stockholm
placerar sig Göteborg följt av Uppsala. Klättrar mest gör Linköping
och Västerås med två placeringar
vardera medan Malmö och Växjö
tappar två placeringar. Sveriges
tredje storstadsregion, Malmö,
placerar sig därmed först på nionde
plats i NAI Svefa Fastighetsindex.
De större fastighetstransaktionerna
som skett i Linköping under 2014 är
bland annat Rikshem som köper
äldreboende av HSB, 2 400 kvadratmeter, Klövern köper av Ericsson i
Mjärdevi (Sanktera – Idéskaparen 2
och Idédebatten 1), 23 000 kvadratmeter kontor och Klövern säljer
kontorsbyggnad i centrum, 1 600
kvadratmeter lokaler.
Här borde vår försäljning av
Luftspanaren 1 kvala in. 198 bostäder, köpare HSB, underliggande
fastighetsvärde om 125 Mkr.
FASTIGHETSMARKNADEN IDAG
VERKSAMHET
55
NÅGRA FAKTA
OM LINKÖPING
2013 uppnådde Linköping ett tillväxtmål. Staden passerade
150 000 invånare och befäster sin ställning som Sveriges femte största
kommun. Befolkningstillväxten har varit stark ända sedan 1950-talet
och staden växer snabbare än riksgenomsnittet. 2014 ökade
befolkningen med 1 679 personer till 151 881.
Närmare 28 000 studenter och doktorander, samt forskning inom flera
områden, gör Linköping till en av
Sveriges ledande universitetsstäder.
Idag stannar allt fler kvar i staden
efter avslutade studier. Ett närmare
samarbete med näringslivet, framför
allt Mjärdevi Science Park och ett
ökat utbud av bostäder är ett par
av förklaringarna.
Statistik visar att arbetslösheten är
jämförbar med övriga landet, medan
ungdomsarbetslösheten är lägre.
En väl fungerande infrastruktur
är en av stadens styrkor. Placeringen
intill E4:an, bra järnvägskommunikation utmed stambanan StockholmMalmö samt en flygplats som öppnar
upp resandet till hela världen är
några exempel.
Idag har Linköping totalt cirka
74 000 bostäder, fördelade enligt
grafiken nedan.
Med andra ord har Linköping
betydligt fler hyresrätter och något
fler bostadsrätter än landet i stort,
samtidigt som det finns färre småhus, det vill säga egna hem.
LINKÖPING SVERIGE
Småhus
33 %44,3
Hyreslägenheter Bostadsrättslägenheter 56
NÅGRA FAKTA OM LINKÖPING
VERKSAMHET
%
43 %33,4 %
24 %22,3 %
Hyresmarknaden
i Linköping
Efterfrågan på hyresrätter ökar i takt
med befolkningstillväxten. Viktigt
för staden är också att kunna erbjuda
en variation av boendeformer, eftersom Linköpings attraktivitet hänger
nära samman med bostadsutbudet.
Stångåstaden är Linköpings
största hyresvärd och cirka 25 procent av stadens 152 000 invånare
bor hos oss. Andra hyresvärdar är
bland annat Botrygg, HSB, Lindstens, Mannersons, Victoria Park,
Willhem och Riksbyggen.
”VIKTIGT FÖR STADEN ÄR
OCKSÅ ATT KUNNA ERBJUDA
EN VARIATION AV
BOENDEFORMER.”
Framtida bostadsbyggande
Kommunens omfattande planer på
stadsutveckling och bostadsbyggande har inneburit en ökad aktivitet under 2014. Flera stora projekt
har haft ett första spadtag och
många andra är i projekterings- och
upphandlingsfasen. Ett av de mest
omtalade är Vallastaden med planer
på cirka 1 200 nya bostäder, varav
cirka 600 i den första etappen.
Under 2014 har projektet Övre Vasastaden, med cirka 900 lägenheter,
tagit fart. I Folkets Park bygger
HSB Östergötland och Stångåstaden
cirka 300-400 nya lägenheter i den
vackra, anrika parkmiljön. Stadsdelen Östra Valla och Wahlbecks
Företagspark genomgår en stor förvandling. Till 2022 ska området
förvandlas till en unik och modern
stadsdel med 500-600 nya lägenheter och cirka 20 000 kvadratmeter ny verksamhetsyta. I och med
beslutet om höghastighetsbanan
Ostlänken, pågår planer för ett nytt
resecentrum med en helt ny stadsdel
intill, Stångebro. Förutom dessa
projekt, pågår samtidigt ett antal
mindre bostadsprojekt med inflyttning under de närmaste åren. Enligt
beräkningar behöver Linköping
bygga cirka 1 000 bostäder per år,
för att motsvara den allt mer ökade
efterfrågan. 2014 färdigställdes
725 (745) bostäder (både småhus
och flerfamiljshus). Utav dessa står
Stångåstaden för cirka 17 procent.
NÅGRA FAKTA OM LNKÖPING
VERKSAMHET
57
LINKÖPINGS
LEDANDE AKTÖR
Stångåstaden har ett tydligt uppdrag från ägaren Linköpings kommun.
Vi ska erbjuda ett varierat utbud av prisvärda bostäder utifrån människors
olika behov och förutsättningar. Detta sker genom att vi vårdar och utvecklar
det befintliga fastighetsbeståndet med en kostnadseffektiv förvaltning.
Det sker även genom en ökad nyproduktion som väcker intresse såväl
regionalt som nationellt. På så sätt bidrar Stångåstaden till
Linköpings konkurrenskraft och fortsatta utveckling.
Idag arbetar vi strategiskt för att
sprida vårt bestånd över hela staden.
Vi har definierat A-, B- och C-lägen
och var företaget har sina styrkor,
respektive svagheter. Arbetet med att
öka antalet fastigheter i det som i
framtiden kommer betraktas som
innerstad, har idag hög prioritet.
Bland annat sker det genom ett
flertal cityprojekt, som Övre Vasastaden, Eddan och hörnet Västanågatan - Västra Vägen.
När man producerar fastigheter i
centrala lägen är det ofta ett krav och
en given förutsättning att tillskapa
attraktiva kontors- och handelsytor
i bottenvåningarna. Både projektet
på Alnen och projektet på Eddan
kommer att präglas av en hög koncentration av lokaler på nedre botten.
A-, B- och C-lägen i en kommun
definieras utifrån efterfrågan, vakans
samt direktavkastning. A-lägen är de
mest efterfrågade på marknaden, med
lägre risk och direktavkastningskrav.
Kungsgateområdet är ett av stadens A-lägen.
”IDAG ARBETAR
VI STRATEGISKT FÖR
ATT SPRIDA VÅRT
BESTÅND ÖVER
HELA STADEN.”
58
FASTIGHETER OCH LÄGEN
VERKSAMHET
Indelningen påverkas av:
• Närhet till service med butiker av skiftande slag
• Närmiljö där säkerhet är en avgörande faktor
• Närhet till kommunikationer
• Närhet till daghem, skola och vård
A BC
A–läge kännetecknas av:
B–läge kännetecknas av:
C–läge kännetecknas av:
• Något jämförbart högre hyresnivå
• Läget är inte så avgörande för hyran
• Läget är inte så avgörande
• Lägsta vakanserna – nära noll procent
• Vakanserna är eventuellt något högre än i A-läge
• Högre risk för vakanser
• Lägsta direktavkastningskraven
• Direktavkastningskraven är något högre än i A-läge
• Området ligger ofta i anslutning till A-läge
för hyran
• Högre direktavkastningskrav
• Ofta längre avstånd till service och kommunikationer
FASTIGHETER OCH LÄGEN
VERKSAMHET
59
Fastighetsinnehav och marknadsvärde
Antal
lägenheter
Andel
lägenheter
Marknadsvärde
Andel marknadsvärde
Area
Andel Area
Totalt koncernen
A
1 647
9%
2 431 400
17 %
147 487
12 %
B
6 253
34 %
5 550 800
38 %
423 713
34 %
C
10 555
57 %
6 732 200
46 %
675 248
54 %
18 455
100 %
14 714 400
100 %
1 246 448
100 %
A
1 497
27 %
2 213 400
37 %
134 113
32 %
B
3 890
70 %
3 690 000
61 %
277 114
66 %
C
141
3%
130 500
2%
11 715
3%
5 528
100 %
6 033 900
100 %
422 942
100 %
City
Syd
A
150
4%
166 000
5%
13 111
4%
B
898
23 %
757 700
23 %
61 262
21 %
C
2 920
74 %
2 394 800
72 %
222 440
75 %
3 968
100 %
3 318 500
100 %
296 813
100 %
332
7%
255 000
8%
20 539
5%
Väst
B
C
4 370
93 %
2 953 500
92 %
354 017
95 %
4 702
100 %
3 208 500
100 %
374 556
100 %
Studentbostäder i Linköping AB
B
1 098
26 %
597 000
32 %
31 194
26 %
C
3 124
74 %
1 253 400
68 %
87 076
74 %
4 222
100 %
1 850 400
100 %
118 270
100 %
5000
9%
263
1%
Bryggaregården AB
A
B
35
100 %
48 100
91 %
26 513
99 %
35
100 %
53 100
91 %
26 776
100 %
19 %
–
–
TGS Fastigheter NR3 AB och Eddan i Linköping AB
A
B
60
FASTIGHETER OCH LÄGEN
FASTIGHETERNA
–
–
47 000
–
–
203 000
81 %
7 091
100 %
–
–
250 000
100 %
7 091
100 %
FASTIGHETSVÄRDERING
Marknadsvärdering
Värderingen omfattar samtliga förvaltningsfastigheter per årsskiftet
2014-2015. Fastighetsbeståndet
omfattade 396 fastigheter. Alla
fastigheter som innehades per sista
december 2014 värderades.
Widehov Konsult AB har på
uppdrag av Stångåstaden genomfört en extern oberoende marknadsvärdering av hela den samlade
fastighetsportföljen vid värdetidpunkt årsskiftet 2014/2015. I utförd
värdering inkluderas inte värdet av
pågående projekt eller tilläggsvärdet
för byggrätter enligt gällande planer.
Syftet med värderingen är att bedöma
de respektive fastigheternas marknadsvärde. Marknadsvärdena i sin
tur används för att redovisa värde-
förändring, avkastning på beståndet
samt för att fastställa eventuella nedskrivningsbehov. Med ett fastighetsmarknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på en
fri och öppen fastighetsmarknad vid
en viss angiven tidpunkt.
Värderingsunderlag
Stångåstaden har ansvarat för aktuella fastighetsspecifika uppgifter
såsom areor, debiterade hyror, vakanser, hyresrabatter, fastighetstaxeringsuppgifter samt i övrigt för
faktiska drift- och underhållskostnader. Då någon okulär besiktning
av fastigheterna inte genomförts
har det gjorts en översiktlig bedömning av marknadshyrorna för de
kommersiella lokalerna. Därutöver
har Linköpings fastighetsmarknad,
ortens ekonomiska bas och fastigheternas förutsättningar och position
i de respektive marknadssegmenten
översiktligt analyserats.
Värderingsmetodik
Värdebedömningarna har utförts
på objektsnivå. Värderingarna har
genomförts med erkända och på
marknaden accepterade värderingsmetoder. Metodiken, ansluter i all
väsentlighet, till Svenskt Fastighetsindex anvisningar och riktlinjer från
november 2007. Värderingarna har
utförts dels med stöd av en ortsprismetod och dels med stöd av en nuvärdesmetod. Nuvärdesmetoden,
som också kallas avkastningsmetoden, kan ses som samlingsnamnet
FASTIGHETER FINNS I
FASTIGHETSBESTÅNDET
FASTIGHETSVÄRDERING
VERKSAMHET
61
för de metoder där man genom simulering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna analyserar
marknadens förväntningar på de
respektive värderingsobjekten.
Generella och objektsspecifika antaganden
Varje fastighet har klassificerats
utifrån läge, ålder, standard och
skick. De faktiska drift- och underhållskostnaderna har justerats till en
nivå som bedömts som marknadsmässig. Aktuell hyresnivå i respektive fastighet har justerats över tid
för kända förändringar med avseende på hyresförändringar, avtrappning av rabatter med mera. Varje
fastighet har därtill åsatts en normal
62
FASTIGHETSVÄRDERING
VERKSAMHET
långsiktig uthyrningsgrad, så kallad
normalisering.
• Kalkylperioder omfattande fem alternativt tio år.
• Inflationen antas långsiktigt till 2,0 procent.
• Hyresutvecklingen antas i normalfallet följa inflationen.
• Driftkostnadsökningar antas i normalfallet följa inflationen.
• Direktavkastningskravet (rest värdesberäkning) för de ingående fastigheterna bedöms ligga mellan
3,75 och 8,75 procent.
• Kalkylräntan, vilken beräknats
alternativt bedömts, varierar
mellan cirka 5,7 och 10,7 procent
beroende på bland annat områdes och fastighetsspecifik risk.
Osäkerhet
Tillvägagångssättet har varit något
översiktligt. Det innebär att de fastighetsspecifika värdebedömningarna
inrymmer en högre osäkerhet än
vad som är fallet vid mer traditionell
fastighetsspecifik värdering, som
exempelvis inför en kreditprövning.
Graden av osäkerhet avseende det
bedömda marknadsvärdet kan sägas
motsvara cirka +/- 10 procent.
Osäkerheten avseende marknadsvärdet
på den samlade fastighetsportföljen
kan emellertid sägas vara något lägre,
eftersom det kan antas att avvikelserna till viss del tar ut varandra.
Värdeutveckling
Värdeförändring
Vid bedömning av värdeförändring
måste både förvärv och försäljningar
tas i beaktande. De påverkansfaktorer
som skedde under året var värdehöjning av fastigheterna, köp och
försäljning av fastigheter samt in-
vesteringar vid ny-, till- och ombyggnationer. Det sammanlagda värdet för
Stångåstadens fastigheter bedömdes
vid årsskiftet 2014-2015 till 14 714
Mkr, en ökning med 7,1 procent.
Efter justering för investeringar i
projekt om 493 Mkr, reavinst vid
försäljning på 101 Mkr återstår en
värdeökning om 658 Mkr. Värdeuppgången förklaras huvudsakligen
av värdestegring på huspriser samt
överenskommelsen med hyresgästföreningen om höjda bostadshyror 2014.
Fastigheternas avkastningskrav
Område
Bostäder %
Lokaler %
A-läge
3,75 - 4,25
6,25 - 7,50
B-läge
4,25 - 6,00
5,25 - 8,75
C-läge
4,75 - 6,25
6,50 - 8,75
Värdeutveckling på hela fastighetsinnehavet, (inklusive investeringar och ökning av marknadsvärdet)
År
Marknadsvärde, Mkr
Förändring, %
Kr/kvm
Förändring, %
2009
10 748
4,5 %
8 891
3,5 %
2010
11 542
6,9 %
9 492
6,3 %
2011
12 230
5,6 %
9 750
2,7 %
2012
12 908
5,2 %
10 330
5,9 %
2013
13 664
5,5 %
10 979
6,3 %
2014
14 714
7,1 %
11 805
7,0 %
Värdeförändring
Förändring av marknadsvärde under 2014
Bedömt marknadsvärde 31 dec 2013
Investeringar vid ny-, till- och ombyggnationer
Försäljningar av fastigheter
Köp av fastigheter
Orealiserad värdehöjning
Bedömt marknadsvärde 31 dec 2014
13 664
493
- 101
658
14 714
FASTIGHETSVÄRDERING
VERKSAMHET
63
Marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde
Det sammanlagda marknadsvärdet
för hela beståndet, uppskattat som
summan av de enskilda objektens
marknadsvärden, bedömdes i värderingen till 14 714 400 000 kronor.
Direktavkastning beräknas genom
att driftnetto ställs i relation till
fastigheternas mark­nadsvärde.
Endast fastigheter som ägdes vid
årets slut ingår i sammanställningen.
Totalavkastning
Direktavkastning
För att ta fram fastighetsvärdet används ett antal antaganden, se stycket
om Generella och objektsspecifika
antaganden på sid. 61-62. Dessa
indata kan variera och på så sätt påverkas marknadsvärdet. Om direktavkastningskravet har sänkts, höjs
marknadsvärdet och tvärtom.
Totalavkastningen för Stångåstaden
2014 uppgick till 10,4 (8,3) procent.
Fastigheternas totalavkastning är
summan av direktavkastning på verkligt marknadsvärde och värdeförändring under året. Observera att i värdeförändringar ingår investeringar.
Totalavkastning - inkluderat investeringar
Läge
Direktavkastning beräknat
på marknadsvärde
Värdeförändring
Totalavkastning
A
3,2 %
6,3 %
9,5 %
B
3,1 %
6,2 %
9,3 %
C
3,6 %
8,2 %
11,8 %
Totalt
3,3 %
7,1 %
10,4 %
Övervärde
Läge
Hyresintäkter
Driftnetto
Bokfört värde
Marknadsvärde
Övervärde
A
163 877
77 105
885 860
2 428 759
1 541 708
B
449 824
169 691
2 072 850
5 560 753
3 486 340
C
704 643
243 929
2 684 943
6 724 888
4 042 697
1 318 344
490 725
5 643 654
14 714 400
9 070 746
Totalt
64
FASTIGHETSVÄRDERING
VERKSAMHET
Bokfört värde
Övervärde
Taxeringsvärde
Det bokförda värdet på förvaltningsfastig­heterna är 5 643 (5 199) Mkr.
Behovet av nedskrivning bedömdes
utifrån den genom­förda marknadsvärderingen. Inga fastigheter bedömdes ha ett lägre marknadsvärde än
det bokförda värdet som skulle föranleda en nedskrivning.
Fastigheternas bokförda värde på
5 643 Mkr motsvarar 38 procent av
bedömt marknads­värde.
Övervärde beräknas som skillnaden
mellan bedömt marknadsvärde och
bokfört värde. Under 2014 ökade
övervärdet till följd av höjt marknadsvärde med cirka 6,7 procent
till 9 071 (8 465) Mkr.
Taxeringsvärdet för det samlade
beståndet uppgick till 11 899
(11 765) Mkr vid årsskiftet, vilket
motsvarade 954 kronor per kvadratmeter. Vid årsskiftet motsvarade
det totala taxeringsvärdet 81 (86)
procent av det bedömda marknadsvärdet för fastigheterna.
FASTIGHETSVÄRDERING
VERKSAMHET
65
FOKUS PÅ
NYPRODUKTION
2014 har varit ett intensivt år med många projekt på gång.
I nuläget har vi 266 bostäder i produktion och cirka 2 000 i planeringsstadiet.
En av förklaringarna till den ökade takten är att flera överklagade detaljplaner
nu har fått klartecken till byggstart. Det gäller bland annat Övre Vasastaden,
Majelden och studentboendet Irrblosset i Valla. Detta ställer ökade krav på
hela organisationen i och med en allt högre produktionstakt.
Att få fram bostäder är en lång process med flera olika steg. Planering
och projektering leder till detaljplaner, som ska godkännas, innan det
är dags för upphandling och ett första
spadtag. Överklaganden av detaljplaner har blivit allt vanligare, vilket
avsevärt försenar många projekt i
kommunen och bilden är densamma
över hela landet.
Stångåstadens enhet Fastighet fokuserar på tre huvudsakliga områden;
nyproduktion, underhåll samt att
sänka energiförbrukningen inom
beståndet. Ägardirektiven säger att
Stångåstaden ska bygga bostäder i
takt med att Linköping växer. Och
eftersom efterfrågan på bostäder
ökar konstant, har nybyggnation
högsta prioritet. Målsättningen är
att satsa på attraktiva lägen. Under
2014 investerade vi 870 Mkr i våra
fastigheter, sammanslaget nyproduktion, underhåll och ombyggnation.
Stångåstadens nyproduktion präglas
av ett omfattande miljötänk. Vi har
bland annat ett långsiktigt energieffektiviseringsmål om att minska
andel köpt energi med 25 procent till
2025. Som ett led i detta arbete har vi
beslutat att våra nyproducerade fastigheter får förbruka maximalt 63 KWh/
kvadratmeter och år. Detta är 30 procent under det lagkrav som Boverket
ställer på nybyggda fastigheter.
”ÄGARDIREKTIVEN SÄGER ATT
STÅNGÅSTADEN SKA BYGGA
BOSTÄDER I TAKT MED ATT
LINKÖPING VÄXER.”
66
FOKUS PÅ NYPRODUKTION
VERKSAMHET
Invigning av nya bostäder
Nyproduktionen resulterade 2014
i ett antal färdiga fastigheter. Totalt
har det tillkommit 123 (163) nya
bostäder och 206 (79) har byggts
om. Några av årets höjdpunkter har
varit invigningarna av de nya projekten. Här har vi arrangerat uppmärksammade event och visningar,
för att skapa ett ökat intresse kring
bostadsbyggandet, hyresrätten och
företagets roll i staden. Följande nyproduktion stod klar under året:
Åkervindan, Lambohov
Vingården, Södra Ekkällan
I Södra Ekkällan, nära stan och det
natursköna eklandskapet Tinnerö,
har vi uppfört 115 bostäder, varav
35 mindre lägenheter, 52 lägenheter
i mer traditionella storlekar samt 28
lägenheter för vårt boendekoncept
Fördel 55+. Sista inflyttning skedde
2014 i detta mycket uppskattade
projekt. Hållbarhet har genomsyrat
Vingården, vilket bland annat resulterat i företagets första satsning på
solenergi i en nyproducerad fastighet. De solceller som monterats
ska ge en årlig produktion av cirka
60 000 kWh.
Studentbostäder, Ryd
Eftersom projektet Irrblosset fortfarande var överklagat vid ingången
av 2014, diskuterades hur det ökade
behovet av studentbostäder kunde
lösas. Beslut togs att sätta upp 25 nya
bostäder på en dåligt utnyttjad parkeringsplats utmed Ryds Allé. Under
2014 antogs en ny lag som numera
tillåter tidsbegränsade bygglov i upp
till 15 år. Hela processen har gått
rekordsnabbt och i början av december flyttade de första studenterna in i
dessa prefabricerade modulhus med
lägenheter på 25 kvadratmeter.
Ytterligare ett osedvanligt snabbt
projekt är kvarteret Åkervindan i
Lambohov, som hade första spadtag
i slutet av 2013 och där första inflyttning var den 9 december 2014.
Åkervindan består av tvåor och
treor, totalt 64 bostäder fördelat på
fyra hus. Husen är så kallade Kombohus, ett koncept som drivits fram
och handlats upp av vår intresseorganisation SABO. Kombohusen
är högt prefabricerade med en tydligt definierad bygg- och upphandlingsprocess. Därmed blir genomförandet betydligt snabbare än normalt
och mer kostnadseffektivt än mer
traditionella projekt. På Åkervindan
räknar vi med att ha kortat byggtiden med nästan sex månader samt
att vi sänkt den totala produktionskostnaden med cirka 20 procent.
Avyttringar och
investeringar
Under året har Stångåstaden och
HSB Östergötland genomfört en
bytesaffär. Stångåstaden sålde fastigheten Luftspanaren 1 i västra Berga,
med totalt 198 bostäder, till HSB.
Samtidigt köpte vi cirka 200 byggrätter i Övre Vasastaden bland annat
kvarteret Agraffen, en fastighet som
vi tidigare ägt till lika delar med
HSB Östergötland. Agraffen är i
dag en kommersiell fastighet innehållande dagligvarubutiken Priso.
Ett annat intressant förvärv genomfördes sommaren 2014. Den
tidigare anstalten Roxtuna, vid
Roxens strand strax norr om Linköping, förvärvades från Specialfastigheter AB. Totalt handlar det om
28 hektar exploaterbar mark med
ett mycket attraktivt och strandnära
läge. Det här är en långsiktig investering, som kan bli aktuell att bebygga inom 5-10 år. I första steget
måste infrastrukturen till området
förbättras, innan nästa steg kan tas.
I nuläget pågår förhandlingar med
Linköpings kommun om att förvärva
mark på Tröskaregatan i Lambohov.
Stångåstaden äger redan grannfastigheten och nu vill vi köpa till ytterligare
en mark. Detta ger möjligheten att
bygga ytterligare 3 000 kvadratmeter,
vilket innebär cirka 50 bostäder.
Projektet är liknande det som under
året byggts i Östra Lambohov, men
här blir det förmodligen Kombo mini,
det vill säga ettor och tvåor. I och med
att SABO upphandlar och att produkten redan är definierad går processen
snabbt och produktionen beräknas
starta sent 2015.
FOKUS PÅ NYPRODUKTION
VERKSAMHET
67
PÅGÅENDE OCH
PLANERADE PROJEKT
Stångåstaden har som målsättning att bygga 2 000 nya bostäder
per år de kommande åren. Vår nyproduktionsnivå är rekordhög. Inte
sedan miljonprogrammets omfattande satsningar har det investerats i
den här omfattningen. Den långsiktiga planeringen omfattar cirka
2 000 nya lägenheter, vilket motsvarar cirka 5 miljarder kronor.
Harvestad PÅGÅENDE
I det växande Harvestad, i de södra
delarna av Linköping, har första
spadtaget genomförts. Det här är
ett attraktivt område med lantlig
atmosfär nära naturen och Landeryds golfbana. Samtidigt har man en
bekväm närhet till staden och annan
service i Ekholmens centrum.
Stångåstaden kommer även att
bygga Lyckan, som är etapp 2 i
Harvestad. Det är tre flerfamiljshus
i tre våningar med lägenheter i storlekarna 2-4 rum och kök.
Bostadstyp: Hyresrätter, lägenheter
Antal bostäder: 48
Byggstart: 2015
Bostadstyp: Hyresrätter i rad- och parhus
Planerad första inflyttning:
Antal bostäder: 33
Sommaren 2016
Byggstart: Pågående
Planerad första inflyttning: Juni 2015
Folkets Park PÅGÅENDE
I anrika Folkets Park bygger Stångåstaden hyresrätter, varav 28 av dem
är ett så kallat Trygghetsboende till
hyresgäster över 70 år. Dessa lägenheter är på 1-3 rum och kök plus
gemensamma utrymmen för samvaro och rekreation. Dessutom
bygger vi ett omsorgsboende till
Linköpings kommun på fastigheten.
68
PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT
VERKSAMHET
Bostadstyp: Hyresrätter - vanliga
lägenheter, Trygghetsboende och
omsorgsboende
Antal bostäder: 28 trygghetsbostäder,
29 vanliga hyresrätter och 8 bostäder
i omsorgsboendet
Byggstart: Pågående
Planerad första inflyttning: Hösten
2015
Vallastaden PLANERAD BYGGSTART 2015
Omtalade Vallastaden, en helt ny
innovativ stadsdel i Linköping,
kommer år 2017 att vara föremål
för ett bo- och samhällsexpo. Under
sex veckor ska mässan stå öppen för
besök av allmänhet, press, politiker
och andra intresserade. Här realiseras
visionen om ett nytt sätt att bygga
och bo med social hållbarhet som
livsstil. Genom att bygga tätt och
med naturliga mötesplatser i form
av torg, växthus och gemensamhetslokaler, så kallade felleshus, inspireras människor till umgänge. Flera
aktörer bygger i nära samverkan med
bland annat kommunen, Linköpings
universitet och näringslivet.
På den första tomten, det som här
kallas tegar, kommer Stångåstaden
att bygga två fastigheter ritade av
två olika arkitekter. I dagsläget
planerar vi för sexvåningshus med
relativt små, men yteffektiva lägenheter. Den ena fastigheten byggs som
ett så kallat plusenergihus, vilket
innebär att det avger mer energi än
det förbrukar. På den andra tomten
planeras fyra radhus där vi satsar
exteriört på olika, spännande fasadmaterial och invändigt på olika
inredningskoncept. Vi kommer att
driva projektet tillsammans med NCC
i en så kallad partneringentreprenad.
Bostadstyp: Hyresrätter, varav ett hus är
ett plusenergihus
Antal bostäder: 38
Byggstart: Våren 2015
Planerad första inflyttning: Sent 2016
Vallastaden Torget PLANERAD BYGGSTART 2015
Tillsammans med Sankt Kors Fastighets AB planerar Stångåstaden att
bygga ett helt kvarter innehållande
både kontor, studentbostäder och
vanliga lägenheter. Kvarteret ligger på
ett mycket attraktivt läge där den så
kallade Corson och Vallastadens nya
torg möter varandra. Delar av studentbostäderna byggs som ett större kollektivhusboende enligt nya ideer som
hämtats från arkitektstudenter. Detta
är resultatet av en arkitekttävling i
Studentbostäders regi där vinnarbidraget nu får en chans att omsättas
i verkligheten. Se sid. 46.
Bostadstyp: Studentbostäder och
vanliga lägenheter
Antal bostäder: Cirka 220, varav
180 är studentlägenheter (plus
2 000 kvadratmeter lokaler)
Byggstart: Andra halvåret 2015
Planerad första inflyttning:
Våren 2017
Majelden PLANERAD BYGGSTART 2015
Majelden, i de centrala delarna av
Linköping, är ett bostadsområde
som växte fram på 1940-talet. Här
startar vi nu två byggplatser, dels
två stadsvillor på fem våningar och
dels ett högre hus på 14 våningar.
Dessutom byggs en förskola för
cirka 50 barn. Upphandlingen
beräknas vara färdig i februari 2015,
med byggstart under våren samma år.
Bostadstyp: Hyresrätter
Antal bostäder: Etapp 1 – 28 bostäder.
Etapp 2 – 45 bostäder
Byggstart: 2015
Planerad första inflyttning: 2016
PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT
VERKSAMHET
69
Övre Vasastaden, Alnen PLANERAD BYGGSTART 2015
I Övre Vasastaden, mellan Slöjdgatan och Industrigatan, skapas
en helt ny innerstadsbebyggelse i
urbana kvarter med hus på 4-6
våningar. Här blir det ljusa, yteffektiva lägenheter med tonvikt
på tvåor, treor och fyror. Förutom
lägenheter innehåller fastigheterna
även mycket attraktiva kommersiella lokaler och butiker.
Bostadstyp: Hyresrätter
Antal bostäder: 145
Byggstart: Sommaren, 2015
Planerad första inflyttning: Preliminärt
2017
Valla Irrblosset PLANERAD BYGGSTART 2015
Byggnationen av fler studentbostäder i kvarteret Irrblosset, vars
detaljplan tidigare överklagats,
fick 2014 klartecken för byggstart.
Här planerar vi för tre huskroppar
på 4-6 våningar vilka kommer att
innehålla över 200 nya bostäder.
Hela Irrblosset kommer, när det står
klart, att husera uppåt 1 200 studenter.
Bostadstyp: Studentlägenheter
Antal bostäder: Cirka 200
Byggstart: Sommaren, 2015
Planerad första inflyttning: 2016
Linghem PLANERAD BYGGSTART 2015
I samhället Linghem, strax utanför
Linköping, finns 15 radhus byggda
på tidigt 1960-tal. Renoveringsbehovet i dessa radhus har visat sig
vara så omfattande att Stångåstaden
tagit beslutet att riva dessa och uppföra nya hus i stället. Läget är mycket
bra i centrala delen av Linghem, cirka
300 meter från tågstationen. Även
här har vi planerat och sökt bygglov
för så kallade Kombohus. Dessutom
kommer en ny radhuslänga om fem
lägenheter att uppföras.
70
PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT
VERKSAMHET
Bostadstyp: 24 lägenheter +
Byggstart: 2015
5 radhuslägenheter
Planerad första inflyttning: 2016
Antal bostäder: 29
Östra Valla – Nya Wahlbecks PLANERAD BYGGSTART 2016
Planerna för en ny stadsdel i östra
Valla börjar ta form – det som går
under namnet Nya Wahlbecks.
Stadsdelen kommer att präglas av
hållbarhet ur ett ekonomiskt, socialt
och ekologiskt perspektiv med hållbara transporter, integrerade energisystemlösningar och kretsloppstänk.
Här planerar Stångåstaden att
bygga ett stort antal bostäder i
samarbete med flera andra aktörer
på marknaden. Totalt sett kommer
man att kunna skapa cirka 500-600
nya bostäder och ytterligare 20 000
kvadratmeter kommersiella lokaler.
Målet är att bygga en stadsdel där
man både kan leva och verka. I ett
första steg driver vi nu en detaljplan
innehållande cirka 220 bostäder.
Visionsbild av framtida
Nya Walhbecks gjort av Arrow.
Bostadstyp: Hyresrätter
Antal bostäder: I nuläget detaljplan
för cirka 220
Byggstart: Preliminärt 2016
Planerad första inflyttning: 2018
Eddan PLANERAD BYGGSTART 2016
På den nuvarande parkeringsplatsen
Eddan, i korsningen DrottninggatanDjurgårdsgatan, planerar Stångåstaden att bygga bostäder med hyresrätt samt ett stort antal parkeringsplatser under jord. Målet är att skapa
ett varierat lägenhetsutbud – allt från
ettor till femrummare med högre
standard än genomsnittet. Eftersom
att läget är unikt, mitt i staden,
kommer bottenvåningarna att
domineras av attraktiva kommersiella lokaler. Här har vi chansen att
bygga stad på riktigt.
Bostadstyp: Hyresrätter
Antal bostäder: Cirka 200
Byggstart: 2016
Planerad första inflyttning: 2018
Vasastaden, Agraffen PLANERAD BYGGSTART 2016
I Vasastaden planeras för ytterligare
bostäder. Här uppförs fastigheten
Agraffen vilket är den tomt där
dagligvarubutiken Priso idag ligger
– hörnet Järnvägsgatan, Sveagatan
och Östgötagatan. Fastigheten planeras inrymma tre kvarter vilka varierar
mellan fyra till tio våningar, samt
ett större antal parkeringsplatser i
garage under jord.
Bostadstyp: Hyresrätter
Antal bostäder: Cirka 300
Byggstart: Preliminärt 2016
Planerad första inflyttning: 2018
PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT
VERKSAMHET
71
STOR SATSNING PÅ
OMBYGGNATIONER
Ombyggnationer är en viktig del i företagets
strävan mot ett långsiktigt och hållbart boende.
Under 2014 har ombyggnadstakten ökat markant.
Stångåstadens målsättning är att
bygga om 300-500 bostäder årligen,
och 2014 blev resultatet 206 (79).
I nuläget fokuserar vi främst på
fastigheter byggda under 1950- och
1960-talet. Flera områden berörs och
åtgärderna handlar huvudsakligen
om byte av stammar, omgjorda
kök och badrum samt renovering
av fasader. Vi har även installerat
FTX – från- och tilluftssystem med
värmeåtervinning – i vissa hus där
det är tekniskt möjligt, för bättre
miljökomfort och miljöprestanda.
Övre Vasastaden och Majelden
är två av de stadsdelar där större
projekt genomförts under året. Näst
på tur står bland annat Åbylund.
I samband med renoveringar sker
eventuella radonsaneringar, där behovet finns. Målet är de nationella
riktlinjerna, att inga fastigheter ska
ha värden över 200 Bq/m3 år 2020.
Företagets energimål, att minska
andel köpt energi med 25 procent
72
OMBYGGNATION
VERKSAMHET
fram till år 2025, finns alltid med i
planeringen av projekten. Inför ombyggnationer bedöms alla åtgärder
utifrån energibesparing.
Årets underhåll uppgår till cirka
370 (350) Mkr. Försäkringsskador
som omfattar brand och vatten
slutade på 28 (35) Mkr.
Nya samarbetsformer
Inom avdelningen Fastighet utgör
Fastighetsförädling en grupp på tolv
personer, varav två nyanställdes i
början av 2015 – en VVS-ingenjör
och en projektledare. En del i arbetet är att hitta nya samarbetspartners och lösningar, som för arbetet
och utvecklingen framåt. Under
året har vi provat ett annorlunda
koncept i ett av våra projekt. Ombyggnaden av Isafjördursgatan har
genomförts i ett partneringprojekt,
där vi gemensamt med entreprenören hittat rätt lösning till bästa
kvalitet och pris. Det ger en öppenhet
och långsiktighet, som slagit mycket
väl ut. Därför genomförs under 2015
ytterligare ett projekt, Evastigen i
Ljungsbro, med samma koncept.
Uppskattad service
Att bygga om är en process som
involverar många parter. I och med
att vi idag har en ombyggnadskoordinator, underlättas arbetet
samtidigt som kommunikationen
med våra hyresgäster har förbättrats
avsevärt.
När ombyggnationen står klar,
flyttar ungefär hälften av våra evakuerade hyresgäster tillbaka till sitt
tidigare boende. Undersökningar
visar att de är mycket nöjda med de
standardhöjningar som ombyggnationerna medför. Ett av Stångåstadens prioriterade områden under
2014 har varit uppföljningar av
våra entreprenader inom bland
annat målning och teknisk skötsel,
för att säkerställa kvaliteten.
Föreningsgatan 27, 29, 31
Antal bostäder 54
Energiåtgärd
Start 2012
Klart 2014
Isafjördursgatan 4 A-C
Tönsbergsgatan 4 A-D
Prästbolsgatan 1
Antal bostäder 21
Antal bostäder 84 varav 18 nya Energiåtgärd källar- och vindslägenheter
Start 2014 Klart 2015
Energiåtgärd Start 2013
Klart 2015
Ödegårdsgatan 13-35
Djurgårdsgatan 77
Barnhemsgatan 6 A
Antal bostäder 107
Antal bostäder 21
Antal bostäder 12
Energiåtgärd Energiåtgärd Energiåtgärd Start 2012 Start 2014 Start 2014 Klart 2015
Klart 2014
Klart 2014
Exempel på energiåtgärder
A = FTX-ventilation
B = Tilläggsisolering fasad
C = Tilläggsisolering tak
D = Nya fönster
E = Komplettering isolerruta invändigt samt helt byte av fönster i badrum
F = Frånluftsvärmepump
OMBYGGNATION
VERKSAMHET
73
FASTIGHETSINNEHAV
AB Stångåstaden med dotterbolag ägde vid årets slut 396 (394) fastigheter, varav
Stångåstaden 370, Studentbostäder 20, Bryggaregården 5 och TGS3 en fastighet.
Den totala uthyrningsbara ytan var vid samma tidpunkt 1 246 449 (1 244 510)
kvadratmeter, varav 1 122 602 kvadratmeter var bostäder.
Drift- och underhållskostnader
Med drift och underhåll menas de
kostnader som krävs för att hålla
fastigheterna i ett funktionsdugligt
skick. Förutom kostnader för fastighetsskatt, försäkringar samt brandoch vattenskador delas kostnaderna
upp i media, fastighetsskötsel, reparationer och underhåll. Av dessa
kostnader är underhåll och media
de största posterna. I analysen av
dessa kostnader används nyckeltalet
kostnad per kvadratmeter uthyrd
yta för att ge jämförbara värden
Charmiga kvarter i södra Vasastaden.
74
FASTIGHETSINNEHAV
VERKSAMHET
mellan olika år, då ytan i fastighetsbeståndet varierar.
I och med införandet av nya
redovisningsregler, det så kallade
K3-regelverket, påverkas underhålls-,
och ombyggnadskostnaderna och
det gör det svårt att jämföra med
tidigare år. En större andel av underhålls-, och ombyggnadskostnaderna
kommer att balansföras istället för
att kostnadsföras.
Media
Med media menas kostnader för uppvärmning genom fjärrvärme, kyla,
fastighetsel, vatten och sophantering.
Den största posten inom media är
fjärrvärme som 2014 kostade 134
Mkr, vilket är 13 Mkr lägre än 2013.
Åtgärder för energieffektivisering, tillsammans med milda vintermånader
samt en ovanligt varm höst, är några
av förklaringarna. Fjärrvärmeförbrukningen sjönk under året med
20,6 GWh eller 9,9 procent (faktiskt
förbrukning, ej normalårskorrigerat)
i koncernen. Den näst största posten
inom media, fastighetsel uppgick
till 44,1 Mkr. Jämfört med 2013
har elhandelspriset minskat. Vidare
Drift- och underhållskostnader
Drift- och underhållskostnader
Koncernen
Media
Tkr
2013
kr/kvm
Tkr
2014
kr/kvm
191
249 436
200
248 227
199
238 215
76 921
62
71 617
57
72 855
58
Reparationer
62 266
50
61 253
49
60 319
48
Media
Fastighetsskötsel
Reparationer
Underhåll
Studentbostäder
2012
kr/kvm
Fastighetsskötsel
Underhåll
Stångåstaden
Tkr
Media
Fastighetsskötsel
Reparationer
Underhåll
314 000
251
344 755
276
308 477
248
702 623
562
725 852
582
679 866
546
210 661
190
210 008
190
201 311
183
66 400
60
61 338
56
59 594
54
54 494
49
53 478
48
52 334
48
279 108
252
303 667
275
271 494
247
610 663
552
628 491
569
584 733
533
34 837
298
34 152
291
31 875
270
8 928
76
8 482
72
10 455
89
6 678
57
6 629
56
6 618
56
30 585
262
37 808
322
33 979
288
81 028
694
87 071
741
82 927
703
108
Mediakostnader
Koncernen
147 473
118
147 308
118
134 444
El
Värme
46 344
37
43 845
35
44 135
35
Vatten
33 801
27
34 530
28
36 535
29
Sophantering
Stångåstaden
Värme
17
22 544
18
23 101
19
200
248 227
199
238 215
191
106
129 281
117
128 991
117
116 772
El
32 434
29
30 752
28
31 554
29
Vatten
29 629
27
30 335
27
32 523
30
Sophantering
Studentbostäder
21 818
249 436
19 316
17
19 930
18
20 462
19
210 660
190
210 008
190
201 311
183
125
Värme
16 165
138
16 219
138
14 698
El
12 433
106
11 587
99
11 075
94
3 807
33
3 810
32
3 544
30
Vatten
Sophantering
2 432
21
2 536
22
2 558
22
34 837
298
34 152
291
31 875
270
234 171
187
262 847
211
220 469
177
79 829
64
81 908
66
88 008
71
314 000
251
344 755
276
308 477
248
201 706
182
225 720
204
188 291
172
77 402
70
77 947
71
83 203
75
279 108
252
303 667
275
271 494
247
28 188
241
33 916
289
29 101
247
2 397
21
3 892
33
4 878
41
30 585
262
37 808
322
33 979
288
Underhållskostnader
Koncernen
Planerat underhåll
Periodiskt/löpande underhåll
Stångåstaden
Planerat underhåll
Periodiskt/löpande underhåll
Studentbostäder
Planerat underhåll
Periodiskt/löpande underhåll
I koncernens siffror ingår drift- och underhållskostnader för Bryggaregården och TGS.
Observera att för 2012 och 2013 är siffrorna ej omräknade till K3
FASTIGHETSINNEHAV
VERKSAMHET
75
har elförbrukningen i koncernen
minskat med 4,2 procent, motsvarande 1,3 GWh. Det förklaras
av de elbesparande åtgärder som
har genomförts i beståndet. Under
2014 har vi bland annat fokuserat
på att byta ut samtliga kvicksilverarmaturer till LED.
I Studentbostäder ingår hushållselen i hyran. Det medför att
kostnaderna för fastighetsel per
kvadratmeter blir betydligt högre
än för Stångåstaden, där nästan alla
hyresgäster har eget elabonnemang.
Även mediakostnaderna per kvadratmeter uthyrd yta är generellt sett
högre för Studentbostäder än för
Stångåstaden. Det förklaras av att
den uthyrda bostadsytan är mindre i
förhållande till den totala byggnadsytan. En stor del av Studentbostäders
bestånd består av korridorrum, med
en stor gemensam yta i form av kök
och vardagsrum, och gemensamma
ytor räknas inte in i den uthyrda
ytan. Studentbostäder driver ett
antal energibesparande projekt, som
närvarostyrd belysning och tilläggsisolering av vindar.
Fastighetsskötsel
Med fastighetsskötsel menas de
kostnader som är av återkommande
karaktär för tillsyn och skötsel av
fastigheterna. Här ingår kostnader
för yttre skötsel, teknisk skötsel,
inre städning, vinterkostnader,
sotning och åtgärder till följd av
skadegörelse. Totalt sett har dessa
kostnader minskat 2014 med cirka
1,2 Mkr. Det beror främst på den
milda vintern. Övriga kostnader
ligger förhållandevis stabila över
tid, eftersom de till stor del upphandlats i ramavtal till förutbestämda priser.
Reparationer
En kostnad räknas som reparation
om den är oförutsedd och innebär
att Stångåstaden inte byter ut hela
den aktuella enheten, utan endast
reparerar den. Dessa kostnader genereras dels av de felanmälningar
som Kundtjänst tar emot, dels av
genomförda lägenhetsbesiktningar.
Under 2014 tog företaget emot
65 425 felanmälningar vilket genererar åtgärder och påverkar reparationskostnaden. Dock har vi lyckats
minska reparationskostnaderna
med 36 Mkr under året. Det nya
reparationsavtal som började gälla
2013 är en av förklaringarna.
En annan är att arbetet med beställningar från kundtjänst ständigt förbättras samt att en ökad fakturakontroll har genomförts.
Underhåll
Som underhåll räknas kostnader som
syftar till att återställa en byggnads
funktion till dess ursprungliga nivå.
Löpande och planerat underhåll
skiljs åt. Det planerade underhållet
sköts i projektform och prioriteras i
förväg, medan det löpande underhållet till stor del styrs av varje områdesansvarig. Totalt har vi under
året lagt ned 830 Mkr i våra fastigheter. Ombyggnation och balansfört underhåll uppgick till 257 Mkr
medan resultatfört underhåll uppgick till 308 Mkr. Dessutom har
koncernen investerat 265 Mkr i
nyproduktion.
Nedskrivningar
Under året har koncernen återfört
tidigare gjorda nedskrivningar avseende fastigheter med sammanlagt
39,5 Mkr. Vid marknadsvärdering
av fastigheterna visade det sig att
nedskrivningarna inte var relevanta
och nedskrivningarna återtogs så att
de bokföringsmässiga värdena är lika
eller lägre än de marknadsmässiga
värdena. Nedskrivningsprövning görs
årligen på varje registerfastighet.
”TOTALT HAR
VI SATSAT 830 MKR
I VÅRA FASTIGHETER.”
76
FASTIGHETSINNEHAV
VERKSAMHET
Fastighetsinnehav
Bostadsytan för 2014 ser ut enligt följande, vilket även ställs i relation till ytorna i beståndet i december 2013.
Bostadsyta
2012
2013
2014
Antal, st
Yta, kvm
Antal, st
Yta, kvm
Antal, st
Yta, kvm
14 465
1 019 542
14 304
1 012 934
14 198
1 094 312
4 175
113 078
4 197
113 772
4 222
118 270
Stångåstaden
Bostäder
Studentbostäder
Bostäder
Lägenheterna i Stångåstaden har mellan ett och sju rum och är fördelade enligt nedan
med en genomsnittslägenhet på tre rum och kök på cirka 70 kvadratmeter.
Stångåstaden, antal
1:or
2:or
3:or
4:or
5:or
6:or
7:or
Totalt
1 673
5 361
4 454
2 198
494
17
2
14 198
Studentbostäder har en majoritet av korridorrum och en stor andel enrummare.
Den genomsnittliga ytan totalt är 28 kvadratmeter och för ett korridorrum 20 kvadratmeter.
Studentbostäder, antal
1:or
2:or
3:or
4:or
5:or
Korridorrum
Totalt
1 641
375
140
1
8
2 057
4 222
Lokaler, antal
Antal, st
Snitt kvm/lokal
Stångåstaden
Studentbostäder
1 312
54
68
72
Majoriteten av fastigheterna i koncernen ligger i staden Linköping, medan en mindre del finns i ytterområden
som Linghem och Ljungsbro. I 20 av fastigheterna finns särskilt boende i servicehus eller gruppbostad.
Till koncernens bostäder hör även 35 lägenheter som ägs av Bryggaregården. Till koncernens lokaler
hör även 91 lokaler som ägs av Bryggaregården och en lokal som ägs av TGS3.
FASTIGHETSINNEHAV
VERKSAMHET
77
Flerårsjämförelse
Ekonomisk utveckling i sammandrag. Flerårsjämförelsen är inte omräknad till K3 vad gäller år 2012, 2011 och 2010.
Koncernen
2014
2013
2012
2011
2010
Nettoomsättning
Mkr
1 346
1 297
1 259
1 239
1 203
Resultat efter finansiella poster
Mkr
318
181
276
155
185
Balansomslutning
Mkr
6 349
5 887
5 632
5 325
5 156
Medelantal anställda
st
145
145
136
141
134
Synlig soliditet
%
43,5
42,7
42,3
41,6
41,1
Justerad soliditet
%
76,8
76,5
76,2
75,6
74,7
Direktavkastning
%
3,3
3,5
3,1
3,3
3,3
Avkastning på totalt kapital
%
6,9
5,0
7,8
5,0
5,6
Avkastning på justerat eget kapital
%
12,0
7,4
12,0
7,1
9,0
MER EKONOMISK INFORMATION
FINNS I DEL 3,EKONOMI.
PRODUKTION
Ariom Reklambyrå
FOTO
David Einar och Stångåstaden
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014
TRYCK
Larsson Offsettryck
FINANSIELLA RAPPORTER
PAPPER
Arctic volume highwhite
[email protected]
www.stangastaden.se
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
78
FLERÅRSJÄMFÖRELSE
VERKSAMHET
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
HÅLLBARHET
13
INNEHÅLL
4
6
9
13
20
Miljöansvar
Vd har ordet
Hållbar utveckling
Socialt ansvar
Miljöansvar
Ekonomisk hållbarhet
23 K
undrelationer och
samspel med intressenter
29 HR och arbetsmiljö
33 Definitioner
9
25
6
Hållbar utveckling
genomsyrar allt
23
Stångåstadens
kommunikationskanaler
Socialt ansvar
Kundrelationer och samspel
med intressenter
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014
FINANSIELLA RAPPORTER
VERKSAMHET
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
VERKSAMHET
Del 1 Verksamhet
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Del 3 Ekonomi
INNEHÅLL
HÅLLBARHET
3
”ARBETET MED
HÅLLBARHET
STÄRKER
VARUMÄRKET
OCH SKAPAR
LÖNSAMHET”
FREDRIK TÖRNQVIST, VD
4
VD HAR ORDET
HÅLLBARHET
VD HAR ORDET
Fler företag inser vikten av att
arbeta för en hållbar samhällsutveckling. Det gäller allt från stora
börsbolag till små och medelstora
företag. Jag tror att den positiva
trenden beror på att allt fler inser
att det går att kombinera affärsmässighet med samhällsansvar. Arbetet
stärker varumärket och skapar lönsamhet på både kort och lång sikt.
Stångåstaden har höga ambitioner och vill vara ett föredöme
inom hållbarhetsområdet. Vi har
till exempel mycket höga mål på
miljösidan för att spara energi
och hantera avfall på ett bra sätt.
Vi är noggranna när vi gör upphandlingar, så att våra entreprenörer
använder bra produkter och bra
material. Stångåstaden försöker
alltid tänka i termer av ekonomisk
hållbarhet, så att vi hushållar med
resurser och ser till att investeringar
är lönsamma på lång sikt. Vi har
också gjort en tydlig tempohöjning
kring social hållbarhet under 2014
och kommer att satsa extra resurser
på att utveckla två större stadsdelar
under de kommande åren. Bolaget
ställer fler och tydligare sociala krav
i upphandlingar. Det bidrar till att
stärka både våra bostadsområden
och Linköping som stad.
Stångåstaden är medlemmar i
Eurhonet, ett europeiskt samarbete
med bostadsbolag från Sverige,
Frankrike, Tyskland, Italien och
England. Vi har bland annat arbetat
fram den mall som vår hållbarhetsredovisning i den här årsredovisningen bygger på. Vi gör det för
att vi ska kunna jämföra, lära av
varandra och därigenom bli bättre.
Fredrik Törnqvist
Vd, AB Stångåstaden
Företagsfakta
Enhet
2012
2013
2014
Antal lägenheter
18 675
18 536
18 420
Antal
1 770
1 781
1 673
2 rum och kök
5 538
5 391
5 361
3 rum och kök
4 478
4 459
4 454
4 rum och kök
2 176
2 166
2 198
< 5 rum och kök
503
507
513
Äldre
14 500
14 339
14 198
Student
4 175
4 197
4 222
Annat
-
-
-
Kr/kvm
982
1 008
1 027
Fastighetsbestånd (Moderbolaget och Studentbostäder)
Fastighetsbeståndet uppdelat på antal rum och kök
Fastighetsbestånd uppdelat på affärsområde
Genomsnittlig hyra
Företagets omsättning
1 rum och kök
Mkr
1 082
1 116
1 153
Företagets anställda
Antal
121
137
138
Antal hyresgäster (kontraktstecknare)*
Antal
27 492
-
-
Antal hyresgäster (kontraktstecknare) över 65 år*
Andel
3 814
-
-
* Avser endast Stångåstaden
VD HAR ORDET
HÅLLBARHET
5
HÅLLBAR UTVECKLING
GENOMSYRAR ALLT
Ett framgångsrikt hållbarhetsarbete kräver en gemensam helhetssyn
där ekonomiska, sociala och miljömässiga faktorer är avgörande
för resultatet. Hållbar utveckling är integrerat i Stångåstadens affärsplan och har under 2014 varit ett fokusområde på koncernnivå.
Företagets nya vision och målbild speglar en hållbar framtid.
Ett steg före, som är Stångåstadens
nya vision, beskriver utvecklingen
fram till 2025 för Linköping,
kunderna, medarbetarna och för
en hållbar framtid.
Principer som styr oss
Våra resurser ska användas medvetet och effektivt. Det ser vi som
en självklarhet för en långsiktig
och ansvarfull aktör. Fastigheter
är investeringar med ett värde som
ska stå sig och vara beständigt,
och företagets inverkan på naturen
ska begränsas så långt det är möjligt.
Stångåstaden vill också bidra till
bättre levnadsvillkor, trivsel samt
en ökad trygghet för våra kunder.
Hållbar utveckling ska genomsyra
allt vi gör idag och i framtiden. Det
är en ständigt pågående process, där
medvetenheten kring resursanvändning, ekonomi, miljö och samhälle är
en naturlig del i det dagliga arbetet.
Det finns idag en stor kunskap, och
ett engagemang i organisationen, där
dessa aspekter vävs in i beslutsfattandet. Det är så vi skapar en gemensam
helhetsbild att agera utifrån.
6
HÅLLBAR UTVECKLING
HÅLLBARHET
VÅR VISION ÅR 2025 - ETT STEG
FÖRE - FÖR EN HÅLLBAR FRAMTID
I många år har hållbarhet genomsyrat allt vi gör
och år 2025 ska Stångåstaden vara ett föredöme
bland bostadsbolag i Europa. Vårt egenutvecklade
program för effektivitet och ständiga förbättringar
ligger till grund för hållbarhetsarbetet och vi bjuder
in kunder och intressenter i alla stadsdelar att delta
aktivt på olika sätt. Tillsammans hjälps vi åt att
tänka och agera klimatsmart, och med gemensamma krafter skapar vi trygghet i våra bostadsområden så att alla människor, oavsett generation
eller kultur, kan känna sig välkomna hem. Stångåstaden står för utveckling, långsiktighet och hållbarhet. Nu och i framtiden.
”STÅNGÅSTADEN SKA
VARA ETT ÖPPET FÖRETAG
DÄR VI DISKUTERAR OCH
HANTERAR ALLA EFFEKTER,
SÅVÄL POSITIVA SOM NEGATIVA. PÅ SÅ SÄTT TAR VI
ANSVAR FULLT UT.”
THERESE FURHOFF, KVALITETSCHEF
Utvecklande och
lärorika utbyten
European Housing Network, Eurhonet, är ett nätverk med mer än 30
allmännyttiga bostadsbolag från
England, Frankrike, Italien, Sverige
och Tyskland. Gemensamt för alla
är en stark vilja att arbeta för ett
hållbart samhälle. Inom nätverket
Svenska bolag i Eurhonet:
Familjebostäder – Stockholm
Helsingborgshem – Helsingborg
Gavlegårdarna– Gävle
Mimer – Västerås
Hyresbostäder – Norrköping
Stångåstaden – Linköping
VätterHem – Jönköping
ÖrebroBostäder – Örebro
Bostadsbolaget – Göteborg
Uppsalahem – Uppsala
Botkyrkabyggen – Botkyrka
finns flera olika arbetsgrupper, bland
annat hållbarhet, social integration
och energi. Dessutom har de svenska
företag som medverkar ett ännu
närmare samarbete nationellt, där vi
lyfter frågor av gemensam karaktär.
Stångåstaden har också ett nära
samarbete med andra allmännyttiga
bolag. Inom ramen för SABO* finns
vi med i en referensgrupp för projektet
”Nyttan med allmännyttan” där det
samhällsansvar som företagen har
diskuteras. Bostadsbolagen ser stora
fördelar med att utbyta erfarenheter
och att lära av varandra, eftersom
vi inom många områden står inför
liknande problem och möjligheter.
CSR - en allt viktigare fråga
Corporate Social Responsibility,
det som allmänt kallas CSR, kan
också beskrivas som företagens
samhällsansvar att genom sin
verksamhet ta ansvar för hur man
påverkar samhället i positiv och
negativ inriktning. Företag ser ett
värde i att stärka relationer med
anställda, kunder och även ägare,
samtidigt som det skapar ökad tillväxt och lönsamhet. CSR handlar
om att vara handlingskraftiga, trovärdiga och öppna i frågor som berör människa, miljö och samhälle.
Och en god och stabil ekonomi
möjliggör investeringar och nytänkande för ett mer hållbart samhälle.
*SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, är bransch- och intresseorganisation
för cirka 300 allmännyttiga bostadsföretag.
HÅLLBAR UTVECKLING
HÅLLBARHET
7
Bostadssektorn står inför växande
ekonomiska, sociala och miljömässiga utmaningar, något som är tydligt i hela Europa. Alla bostadsföretag måste utvecklas ytterligare, anpassa sig eller till och med förändra
sin verksamhet för att möta nuvarande och framtida utmaningar.
Offentligt ägda bostadsföretag har
ett speciellt ansvar gentemot samhället som helhet.
Som ett led i utvecklingen medverkar Stångåstaden i CSR East
Sweden. Det kan beskrivas som ett
övergripande och branschöverskridande CSR-nätverk i Östergötland,
som drivs av Östsvenska handelskammaren, där olika företag är
med för att påverka den framtida
utvecklingen. Ambitionen är att öka
kunskapen om hållbarhetsfrågor i
regionen och att lära av varandra.
Stångåstaden är en av initiativtagarna
till nätverket, och företagets kvalitetschef sitter också med i styrgruppen.
CSR-rapport
Stångåstaden utgår från den hållbarhetsredovisning som har utarbetats av Eurhonet. Det är en
redovisning, CSR-rapport, som
anpassats efter vår bransch och som
har goda förutsättningar att bli en
vedertagen redovisningsstandard.
Vi har också undertecknat en gemensam uppförandekod för bostadsföretag i Europa, Code of Conduct,
som bygger på följande aspekter:
ekonomiskt ansvar och hållbarhet,
lokal social hållbarhet, miljörelaterad
hållbarhet, god verksamhetsstyrning
och god relation med intressenter
samt ansvarsfull arbetsmiljö.
Utmaningar framöver
Om man ska lyckas med företagets
hållbarhetsarbete, krävs att samtliga
8
HÅLLBAR UTVECKLING
HÅLLBARHET
medarbetare förstår vad hållbarhet
innebär och ser det som en naturlig
del av vardagen. Företaget och dess
medarbetare måste dela en gemensam
helhetssyn och det ska finnas stöd för
synsättet i affärsmodellen. Det är så
vi på Stångåstaden arbetar och som
ett led i vår ambition planeras under
hösten 2015 en så kallad hållbarhetsvecka för samtliga på företaget.
En utmaning är våra hyresgästers
attityd och beteenden kring bland
annat energi och avfall. Under 2015
kommer vi att fokusera på avfall,
som en viktig miljöfaktor. Här har
vi stor nytta av vår egen kundpanel
som ger oss värdefull kunskap och
idéer kring detta. Vår målsättning
är att göra det så enkelt som möjligt för våra hyresgäster att agera
rätt och att leva hållbart. En annan
utmaning är samtliga medarbetares
medvetenhet och motivation att göra
aktiva hållbarhetsval i vardagen.
Det kan vara allt från stora beslut
vid nyproduktion och ombyggnader,
till de vardagliga frågorna kring
pappersutskrifter och transporter.
I arbetet med företagets sociala
ansvar, har vi tagit stora kliv för
att arbeta mer systematiskt och
strukturerat. Vi studerar nuläge och
sätter upp tydliga mål. Viktigt är att
vara öppen och lyhörd för de skilda
förutsättningar och behov som finns
i våra områden. Samtidigt strävar
vi efter både intern och extern
samordning för en ökad effektivitet
när det handlar om att prioritera
resurser. Idag diskuteras hur vi inom
SABO, och övriga allmännyttiga bostadsbolag, kan målsätta och följa
upp vårt sociala ansvarstagande.
Stångåstaden är ett engagerat och
vitalt företag. En av framtidens
utmaningar är att ta tillvara organisationens kunskap och innovations-
förmåga. Viktigt är att titta på andra
branscher när det handlar om innovation. Därför är vi aktiva i ett branschöverskridande regionalt innovationsledarnätverk för att lära av andra.
Inom Eurhonet arbetar vi för att
kvalitetssäkra redovisningsmodellen.
Vår verksamhet, vår hållbarhetsredovisning och valet av våra indikatorer ska granskas och utvärderas av
utomstående hållbarhetsrevisorer.
Det är så vi möjliggör förbättringar
och väljer rätt vägar för framtiden.
Helhetssyn med
gemensamt fokus
Socialt ansvar, miljöfrågor och ekonomi är tre grundläggande delar
inom hållbarhetsarbetet och hållbarhetsredovisningen. De tre delarna
är beroende av varandra, för ett
framgångsrikt resultat. Dessutom
räknar vi in ett etiskt förhållningssätt i relationer med företagets intressenter, medarbetare och andra parter.
Det är också så vi på Stångåstaden
redovisar vårt hållbarhetsarbete
med följande avsnitt:
1. Socialt ansvar
2.Miljöansvar
3. Ekonomisk hållbarhet
4. Kundrelationer och samspel med intressenter
5. HR och arbetsmiljö
Till varje avsnitt finns nyckeltal som
gäller Stångåstaden. Dotterbolagen
Studentbostäder och Bryggaregården
är inte med, om det inte anges uttryckligen. Anledningen är att en jämförelse
ska kunna göras med liknande bolag,
i Sverige och inom Eurhonetnätverket.
SOCIALT ANSVAR
Stångåstadens arbete med socialt ansvarstagande har under
2014 haft en tydlig strategisk inriktning. Målet har varit att ta
ett helhetsgrepp där hela företaget varit delaktiga i de grundläggande frågorna vad, varför och hur. Vad ska vi som företag
satsa på, varför ska vi göra det och hur ska det gå till? Ytterst
handlar det om ett ansvar för bostadsförsörjningen idag och
framöver i våra stadsdelar. Men också att boendemiljön ska
anpassas till kundernas behov och förväntningar.
SOCIALT ANSVAR
HÅLLBARHET
9
”VI SER ETT VÄRDE I ATT TA TILLVARA
DE KOMPETENSER SOM FINNS
BLAND VÅRA HYRESGÄSTER OCH
ATT SKAPA MÖJLIGHETER TILL EN
ÄNNU BÄTTRE GEMENSKAP.”
Aktiviteter och dialog är ett par
av framgångsfaktorerna för att
skapa trygghet och trivsel. Genom
att belysa vikten av ett utåtriktat
och lyhört arbete, har året präglats
av genomgripande processer och en
affärsplan som tar vårt sociala ansvarstagande till en ny nivå. I nuläget
prioriteras detta arbete i samtliga
stadsdelar och bostadsområden. Vi
ska möta kunderna där de finns, vi
ska skapa starka relationer och vi ska
bidra till engagemang och utveckling.
Samarbeten för trygghet
och gemenskap
Inom Stångåstaden har det under
årens lopp pågått ett relationsskapande arbete, inte minst bland våra
områdesansvariga. Direktkontakten
med kunderna är viktig för oss. Vi
ser ett värde i att ta tillvara de kompetenser som finns bland våra hyresgäster och att skapa möjligheter till
en ännu bättre gemenskap. I och
med årets affärsplan har detta fått
ett allt större fokus och vi tar ytterligare kliv för en ökad medvetenhet
och nya insatser.
Ett aktuellt exempel på trevliga
satsningar inom företaget är
”Aktiva grannar” i Lambohov; en
frivilligsatsning som bygger på de
boendes eget engagemang för att
10
SOCIALT ANSVAR
HÅLLBARHET
skapa gemenskap och en fin boendemiljö. Här kan man göra en insats
efter egen förmåga, till exempel skotta
snö, kratta löv eller plantera en häck.
Stångåstaden har även en tradition
av att stötta föreningslivet och idag
finns ett samarbete med ett 40-tal föreningar och organisationer, främst
inom idrottsrörelsen men också med föreningar som bedriver en kulturell
verksamhet och för samhället i övrigt
positiv verksamhet. Det bidrar till en
ökad gemenskap och ett tryggare boende i våra områden. Ambitionen är
att skapa attraktiva aktiviteter och
verksamheter, som i sin tur ger våra
hyresgäster ett mervärde i boendet,
positiva alternativ till sysselsättning
och en meningsfull fritid.
Under 2014 har samarbetet med de
olika samverkansråden i bland annat
Ryd, Berga och Skäggetorp fortsatt.
Det här är en viktig informationskanal och en värdefull möjlighet till
ökad förståelse för alla parter.
Ökad tillgänglighet i
Skäggetorp
2014 inleddes ett genomgripande
arbete med att förbättra boendemiljön i stadsdelen Skäggetorp.
Under våren genomförde vi en förstudie för att skapa oss en tydlig
bild av nuläget samt vad vi bör
fokusera på för att driva en positiv
utveckling. Förstudien resulterade
bland annat i att vi organiserar oss
på ett mer kundnära sätt i området,
för att enklare kunna möta våra
hyresgäster i vardagen. Vi fick också
klart för oss att vi bör arbeta fram
planer för fastighetsutveckling i
området samt försöka bidra till
ökad arbetslivserfarenhet bland
unga vuxna. Den nya organisationen träder i kraft januari 2015.
Ny förening med
fastighetsägare
Under året har Fastighetsägarna i
Skäggetorp etablerats. Det är en ny
förening som består av Stångåstaden,
Willhem, Lejonfastigheter och
Victoria Park. Föreningen har fem
huvudområden som arbetet ska koncentreras kring – trygghet, boende,
arbete, utbildning och fritid. Föreningen träffas var tredje vecka och
inledningsvis har det varit ett stort
fokus på trygghetsskapande åtgärder
i området.
Ungdomligt engagemang
En av de första gemensamma aktiviteter som fastighetsägarföreningen
genomförde var en innovationsdag,
i samverkan med Skäggetorpsskolan
och FramtidsFrön, en förening som
Filippa Jonsson, Lisa Appelqvist, Josefine Brandt, Liv Bossuyt och Märta Wolter
med bidraget ”Dagens viktigaste mål” - vinnarna i en studenttävling med syfte
att marknadsföra Stångåstadens värdegrund internt. Med vid prisceremonin
var även Fredrik Törnqvist och Dietmar Mölk.
arbetar med entreprenörskap i skolan,
med stöd från Skolverket. Dagen var
ett led i den innovationsvecka som
genomförts i Linköping. Elever i årskurs sju fick under en heldag arbeta
i Tornet för att ta fram olika förslag
på hur Skäggetorp kan bli en ännu
roligare plats att leva på. Alla fick
presentera sina idéer för representanter från Stångåstaden och övriga
fastighetsägare. Dessutom fick en
grupp, som fokuserade på ett nytt
allaktivitetshus, möjligheten att
träffa den ansvariga arbetsgruppen
på Linköpings Stadshus och berätta
om sina förslag. Arbetet gav eleverna
en värdefull inblick i, och förståelse
för, de demokratiska processerna
i samhället.
Fortsatta satsningar i Ryd
I stadsdelen Ryd planeras för en förstudie, liknande den i Skäggetorp.
Viktigt är att grundligt kartlägga
områdets behov och förutsättningar,
innan nya åtgärder sätts in.
Under sommaren invigdes mötesplatsen Rydshuset, där Stångåstaden
subventionerar en lokal i Centrumhuset. Det startade som en förening,
men idag har Linköpings kommun
gått in och ansvarar för hela verksamheten, som fortfarande är under utveckling. Uppdraget är en
+16-verksamhet, framför allt för något
äldre ungdomar. Samtidigt finns en
önskan att involvera alla åldrar för
en trevlig och trygg mix.
Mötesplats i Berga
I februari startades ny verksamhet
i scoutgården i stadsdelen Berga. Det
är ett samarbete med Internationella
vänskapsföreningen, IVF, och aktiviteterna varierar från eftermiddag
till kväll. Idag är det en värdefull mötesplats för olika åldrar och kulturer.
Under 2015 tar Linköpings kommun
över hyreskontrakten och ansvaret för
att utveckla verksamheten ytterligare.
Ung företagsamhet
Under sensommaren genomfördes
”Utmaningen” – Stångåstadens satsning med syfte att intressera unga
för miljön i bostadsområdena. 30
ungdomar anställdes som konsulter
i tre dagar. Tillsammans med organisationen Ung företagsamhet fick
Stångåstaden chansen att utbilda
ungdomarna i entreprenörskap och
samtidigt berätta om hur vi som
fastighetsbolag arbetar. Ungdomarna
bidrog med nya idéer och tankar
kring boendet, som sedan presenterades för Stångåstadens ledningsgrupp, då också vinnaren av bästa
idé utsågs.
Stolta Tryggvestipendiater
Årets vinnare av Stångåstadens
eget pris - Tryggvestipendiet – blev
föreningen Trygga Ljungsbro.
De belönades för sitt arbete med
att skapa en tryggare hemort. Trygga
Ljungsbro bildades hösten 2013 SOCIALT ANSVAR
HÅLLBARHET
11
efter det tragiska dubbelmordet i samhället. Uppslutningen blev genast stor
och har gett ett mycket bra resultat. I
juryns motivering står bland annat:
Hans Salomonsson fick Tryggves hederspris.
”Goda samarbeten och ett fantastiskt engagemang från Ljungsbros
invånare har skapat en lugn miljö.
Genom att nattvandra och vara
närvarande på nattbussarna har
Trygga Ljungsbro bidragit till att
skapa ett säkrare samhälle.”
I år delades även ett hederspris ut
som gick till Hans Salomonsson
för hans framgångsrika arbete med
säkerhetsfrågor inom Linköpings
kommun. Hans Salomonsson har
på många sätt varit med och bidragit till en säkrare och tryggare stad.
Socialt ansvar
INDIKATOR
Enhet
2012
2013
2014
%
0,60
1,14
0,87
Nyproduktion av hyresrätter
Antal
86
163
123
Fastighetsförvärv (antal lägenheter)
Antal
0
0
0
Avyttringar (antal lägenheter)
Antal
300
0
198
%
40
40
40
Hyresnivå
kr/m2
982
1 008
1 027
Hyresutveckling
kr/m2
27
26
19
%
2,8
2,6
1,9
Driftkostnad (inkluderar både drift och underhållskostnad)
kr/m2
711
670
700
Driftkostnadsutveckling
kr/m2
15
-*
30
%
2,6
-*
4,5
%
11,9
10,72
10,84
Ansvarstagande för den lokala bostadsförsörjningen och anpassningar i boendemiljön
Förändringar i fastighetsbeståndet
Andel bostäder som är tillgängliga för äldre och funktionshindrade
Socialt ansvar som fastighetsägare avseende boendes behov och förväntningar
Omflyttning i fastighetsbeståndet (exkl studenter)
Extern
Intern
%
4,9
4,54
4,43
Andel boende som upplever att de är trygga
i sin boendemiljö
Trygghetsindex
%
81,3
81,1
80,40
Avhysningar på grund av ekonomiska skäl
eller störningar
Störningar
Antal
2
3
2
Ekonomiska
skäl
Antal
17
14
8
Mkr
3,7
4,4
3,5
Socialt ansvarstagande för integration och stadsdelsutveckling
Nedlagda kostnader och investerade medel i stadsdelsutvecklingsprojekt
avseende fastigheter byggda på sent 60-/tidigt 70-tal.
* Går inte att redovisa förändringen mellan åren 2012 och 2013 på grund av nya redovisningsregler (K3).
12
SOCIALT ANSVAR
HÅLLBARHET
MILJÖANSVAR
Stångåstaden miljöcertifierades enligt ISO 14000 första gången år
2005. År 2014 var det dags för en omcertifiering, där det genomfördes en utomstående granskning av verksamhetens mål och aktiviteter.
Nya revisioner görs vart tredje år och är en värdefull mätare på företagets framgångsrika arbete. Vårt energieffektiviseringsmål, 25-25,
innebär ett tydligt fokus för oss och våra leverantörer.
MILJÖANSVAR
HÅLLBARHET
13
ENERGISPARMÅLET
25–25 INNEBÄR ATT
MÄNGDEN KÖPT ENERGI
PER KVADRATMETER SKA
MINSKAS MED 25 PROCENT FRAM TILL 2025.
Stångåstaden har övergripande miljömål på koncernnivå som bryts ned
till mål på de olika avdelningarna.
Men lika viktigt är arbetet ute i
bostadsområdena, i den vardag
som ständigt pågår. Därför ska
övergripande mål mötas upp med
satsningar och aktiviteter som kan
följas upp i varje stadsdel. Tanken
är att kunna se resultat där man
själv verkar och bor. Det skapar en
ökad medvetenhet och motivation.
Vid den externa miljörevisionen
som genomfördes 2014 konstaterades ett viktigt förbättringsområde
- avfall. Det kommer nu att få hög
prioritet i vårt arbete under 2015.
Den senaste revisionen som genomfördes i januari 2015 följde upp
resultatet från 2014. Revisorn var
nöjd med hur vi hade hanterat avvikelsen kring avfallsfrågan och våra
förbättringsplaner framåt.
Stångåstaden har ett handlingsprogram, där miljömålen tydliggjorts i detaljmål och aktiviteter.
Miljöstyrningen bildar en grund för
företagets verksamhet och det finns
en tydlig integrering i avdelningarnas affärsplaner.
Energieffektivisering
Energisparmålet 25–25 innebär att
mängden köpt energi per kvadrat-
14
MILJÖANSVAR
HÅLLBARHET
meter – i form av el, värme och fjärrkyla – ska minskas med 25 procent
fram till 2025 (basår 2011). Denna
långsiktiga satsning har blivit en
naturlig del i samtliga avdelningars
affärsplaner för 2015.
För att samordna arbetet finns en
energigrupp med sex tjänster sedan
våren 2013. Gruppen utökades i somras med en energikoordinator som
ska hålla i projekt med fokus på
hyresgästernas energibeteende, samt
även fungera som gruppens kommunikatör internt och externt. Förutom
denna tjänst finns två energijägare,
en energicontroller, en energistrateg
samt en energichef i gruppen. Gruppen arbetar självständigt utifrån egen
budget och har mandat att genomföra energisparprojekt.
Energispararbetet är väl etablerat
inom företagets enheter samt hos
entreprenörer och kunder. Det engagemang och den kunskap som finns
i organisationen tas tillvara och har
vidareutvecklats under 2014. Bland
annat har tre så kallade ”Energiluncher” med externa energiexperter
hållits under året, för att öka medarbetarnas kunskaper inom området. Dessa föreläsningar har varit
mycket välbesökta.
Exempel på effektiviseringsprojekt som energigruppen genomfört
under 2014 är:
• Installation av frånluftsvärme-
pumpar med värmeåtervinning
• Nya fjärrvärmecentraler och nya kulvertar
• Utbyte av samtliga utvändiga kvicksilverarmaturer till LED
• Datorisering och uppkoppling av värmeanläggningar
På sid. 72 , Del 1 Verksamhet, finns
mer att läsa om renoveringarna i
fastighetsbeståndet och vilka
energibesparande projekt som
gjorts i samband med dessa större
ombyggnationer.
Vi har under året genomfört energiprojekt med en teoretisk besparing
på 7,1 GWh. Av dessa är ca 1 GWh el
och 6,1 GWh fjärrvärme.
Nyproduktionstakten kommer
att öka väsentligt framöver. Det
betyder att koncernens energiprestanda förbättras än mer, då samtliga
nyproduktionsprojekt uppfyller
högt ställda energikrav - minst 30
procent bättre än Boverkets krav
på energiprestanda.
Samarbetsprojekt
Stångåstaden och Linköpings universitet har ett antal gemensamma
projekt på gång. Projektet ENVAR
(Energieffektiva bostadshus – rum
för vardagsliv) som startade 2011
2011
0%
2012
2013
2014
1,2%
3,0%
6,2%
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
5%
10 %
15 %
20 %
25 %
25-25
30 %
Nybyggnation
ROT-projekt
Energiprojekt
Beteendepåverkan
Ny teknik
Uppmätt besparing
Stångåstadens recept för att nå energimålet 25-25. Gula staplar visar på uppmätt energibesparing.
fokuserar på att lära mer om hur människor använder energi i vardagen.
Energiprojektet Career som startade 2012 har resulterat i ett långsiktigt samarbete mellan Stångåstaden
och Linköpings universitet. Syftet
med projektet är att minska gapet
mellan hur energieffektivisering och
energiminskning presenteras i teorin
och hur dessa kan genomföras
praktiskt i verkligheten.
Stångåstaden deltar även i det nystartade projektet ”Hållbar region
– fjärrvärme- och fastighetsbolag i
samverkan”, som också det genomförs i samarbete med Linköpings
universitet. Inom projektet studeras
hur leverantörer av fjärrvärme
och fastighetsbolag kan utveckla
affärsmodeller som påskyndar utvecklingen till en resurseffektiv
region med minskad primärenergianvändning, minskade kostnader
och minskad klimatpåverkan.
Tekniska verken och Stångåstaden
driver idag flera gemensamma utvecklingsprojekt för att utreda
möjlig samverkan och för att öka
kompetensöverföringen mellan
bolagen. Dessa projekt omfattar
bland annat utredning av systemeffekter av frånluftsvärmepumpar
och avloppsvärmeväxlare, samarbetsform för inventeringar av fjärrvärmekulvertar samt framtagande av ett
arbetssätt för laststyrning inom fjärrvärmenätet. Samverkan sker idag
även kring nybyggnation inom Vallastaden och Wahlbecks företagspark.
Individuell mätning
IMD-projektet, individuell mätning
och debitering, startades 2012 i
syfte att utreda hur koncernens
bostäder ska kunna förses med
mätning av varmvatten och temperatur. Syftet med varmvattenmätning och -debitering är att ge
hyresgästerna möjlighet till en mer
rättvis fördelning av kostnader.
Mätning av temperatur i lägenheterna installeras för att följa upp
lägenhetskomforten och för att
kunna driftoptimera byggnadernas
uppvärmningssystem.
En pilotinstallation är på plats sedan
tidig höst 2013 i 48 bostadslägenheter
i Gottfridsberg och sedan 2014 förses
alla nybyggda och ROT-renoverade
hus med motsvarande system.
MILJÖANSVAR
HÅLLBARHET
15
”VI HAR I NULÄGET INSTALLERAT
SAMMANLAGT SJU SOLCELLSANLÄGGNINGAR:
FYRA PÅ PLÖJAREGATAN I LAMBOHOV,
TVÅ I NYBYGGDA KVARTERET VINGÅRDEN I
SÖDRA EKKÄLLAN SAMT EN ANLÄGGNING PÅ VÅRT KONTOR I RYD.”
Solceller
Stångåstaden har valt att satsa på
solceller på ett antal platser i beståndet. Den mängd energi som behövs vid framställningen av solceller
är liten i jämförelse med den mängd
energi som kan framställas under
deras livstid. Vi har i nuläget installerat sammanlagt sju anläggningar:
fyra på Plöjaregatan i Lambohov,
två i nybyggda kvarteret Vingården
i Södra Ekkällan samt en anläggning på vårt kontor i Ryd.
På Vingården installerades solceller under byggnationen, vilket
gjorde att den el som solcellerna
genererade kunde användas redan
under byggtiden. Vingårdens två
anläggningar genererar tillsammans
60 000 kWh/år.
Anläggningarna på Plöjaregatan
producerar tillsammans 100 000
kWh/år, vilket motsvarar årsförbruk-
16
MILJÖANSVAR
HÅLLBARHET
ningen i cirka fyra villor med eluppvärmning. Solcellerna på Stångåstadens och Studentbostäders kontor
i Ryd producerar 30 000 kWh/år,
vilket motsvarar hälften av årsförbrukningen för den fastigheten.
Under 2015 kommer vi att följa
upp och utvärdera de installerade
anläggningarna samt planera för
ytterligare solcellsanläggningar som
ska monteras under 2016.
Vindkraft
I vår ambition att gå allt mer mot
förnyelsebar energi, satsar vi också
på vindkraft. Idag har företaget åtta
vindkraftverk i produktion som vi
är delägare i genom vårt engagemang
i Bixia Gryningsvind AB, där vi är
delägare till 40 procent. Förutom
miljövinsterna, ger det också ett
långsiktigt stabilt elpris.
Minska restavfallet
Idag slängs det stora mängder restavfall. Men genom att återvinna avfall kan vi alla minska miljöpåverkan
och spara på naturens resurser.
Återvinning innebär också en ekonomisk besparing, genom lägre
kostnader för sophantering.
Stångåstaden kommer under
2015 att påbörja textilinsamling i
samarbete med Ragn-Sells och
Myrorna. I februari placerar vi ut
insamlingskärl i city vid flera av våra
bostäder. De textilier som samlas in
går till Myrorna, där de sorterar vad
som kan säljas, skänkas och återvinnas. Om detta pilotprojekt slår
väl ut, planerar vi att genomföra
liknande aktiviteter i fler stadsdelar.
Uppskattade miljöaktiviteter
En aktivitet för att nå företagets
transportmål att minska mängden
koldioxid som släpps ut i luften är
att samtliga medarbetare, framför
allt de som har bil i tjänsten, ska gå
utbildning i EcoDriving. Där lär man
sig köra sparsamt och ekonomiskt
samtidigt som man värnar om miljön.
Under 2014 genomfördes fyra utbildningstillfällen och totalt har 86 av företagets 138 medarbetare genomfört den. Redan vid utbildningstillfällets slut visade mätningar på i
snitt cirka 10 procents minskning av
mängden koldioxid som släpptes ut.
EcoDriving ger även lägre bränsleförbrukning och ökad trafiksäkerhet.
Fler jämförelser och mätningar
kommer att utföras och EcoDrivingutbildningen införs som en årligen
återkommande utbildning.
Inomhusmiljö
Radonsaneringen i våra fastigheter är
en del av vår underhållsplan. Ingen
lägenhet i beståndet ska år 2019 ha
en högre radonhalt än det nationella
riktvärdet 200 Bq/m3. För att göra
det så effektivt som möjligt, samordnas detta med renovering i planerade ombyggnadsprojekt. Vi lägger
stor vikt vid kommunikationen med
våra hyresgäster. All information är
viktig, speciellt den om vilka åtgärder
hyresgästen kan göra själv för att
förbättra sin inomhusmiljö.
Uppföljningar för en positiv
utveckling
Stångåstaden fortsätter arbetet med
styrning av projekt och entreprenader.
Under 2014 har vi haft fler uppföljningar och revisioner, både inom
förvaltningen och i våra byggprojekt.
Revisioner kommer även att göras
under 2015.
I ett framtidsperspektiv tittar vi
också på möjligheten att miljöklassa
fastigheter i ett nära och utvecklande
samarbete med våra entreprenörer.
Målsättningen är att agera utifrån
ett kundperspektiv, med det som
våra kunder värdesätter. Vi arbetar
vidare med databasen SundaHus,
vilket under 2014 har tillkommit
som ett krav även i löpande förvaltning och införs nu vid nya ramavtal.
Det ger oss kontroll på vilka material
som entreprenörerna löpande använder och i våra byggentreprenader
får vi viktig kunskap för framtiden
om det material som har byggts in i
fastigheterna vid nyproduktion och
ombyggnationer. Våra medarbetare
inom förvaltning och fastighet har
gått utbildningar i vad SundaHus
innebär, vilket har ökat kunskapen
och medvetenheten. Det här är ett
område där vi vill vara med och
leda utvecklingen framåt.
Gör skillnad!
Alla som flyttar in i Stångåstaden
erbjuds en värdecheck på 300 kronor. Vissa väljer att handla i Stångåstadens Bobutik. Andra väljer att
bidra till ett hållbarhetsprojekt,
som Naturskyddsföreningens klimatarbete eller Vi-skogen i Afrika. Under
2014 planterades 600 träd och 48
utsläppsrätter köptes.
I nuläget undersöker vi möjligheten att nya hyresgäster även ska
kunna stötta något lokalt socialt
hållbarhetsprojekt.
TRÄD PLANTERADES I AFRIKA
FÖR VI-SKOGENS RÄKNING
UNDER 2014.
MILJÖANSVAR
HÅLLBARHET
17
Miljöansvar
INDIKATOR
Enhet
2012
2013
2014
kWh/m² atemp
155,3
151,5
146,2
Begränsning av fastighetsbeståndets miljöpåverkan
Moderbolaget: Använd energi som förbrukas av
fastighetsbeståndet (normalårskorrigerad)
Total
varav
fjärrvärme
%
90,3
90,4
90,4
el
%
9,7
9,6
9,6
olja
%
0
0
0
biobränsle
%
0
0
0
fjärrkyla
%
0,1
0,07
0,07
solfångare
%
0
0
0
kWh/m² atemp
190,9
184,2
179,6
Studentbostäder: Använd energi som förbrukas
av fastighetsbeståndet (normalårskorrigerad)
varav
Total
fjärrvärme
%
71,9
72,2
72,5
el
%
28,1
27,8
27,5
olja
%
0
0
0
biobränsle
%
0
0
0
fjärrkyla
%
0
0
0
solfångare
%
0
0
0
kg/m² atemp
17,7
17,3
16,7
fjärrvärme
%
78,2
78,3
78,5
el
%
21,8
21,7
21,5
olja
%
0
0
0
biobränsle
%
0
0
0
fjärrkyla
%
0
0
0
solfångare
%
0
0
0
Moderbolaget: Mängd växthusgas som släpps ut i
beståndet, från energianvändning (normalårskorrigerad
förbrukning av värme)
18
MILJÖANSVAR
HÅLLBARHET
Miljöansvar
INDIKATOR
Enhet
2012
2013
2014
Studentbostäder: Mängd växthusgas som släpps ut i beståndet, från
energianvändning (normalårskorrigerad förbrukning av värme)
kg/m² atemp
26,7
26,3
25,6
fjärrvärme
%
48,4
50,0
50,4
el
%
51,6
50,0
49,6
olja
%
0
0
0
biobränsle
%
0
0
0
fjärrkyla
%
0
0
0
solfångare
%
0
0
0
CO2 minskning, basår 2007 Moderbolaget
%
1,1
3,6
7,1
CO2 minskning, basår 2007 Studentbostäder
%
3,3
6,9
9,6
Andel förnyelsebar energi som bolaget använder
Moderbolaget
%
73
73
73
Andel förnyelsebar energi som bolaget använder
Studentbostäder
%
78
78
78
Ton CO2/år
-
2,4
4,5
g CO2/km
113
107
110
Total
m³/m²atemp
1,16
1,17
1,2
Varm
l/m² atemp
-
-
-
Kall
l/m² atemp
-
-
-
Total
m³/m²atemp
1,35
1,3
1,26
Varm
l/m² atemp
-
-
-
Kall
l/m² atemp
-
-
-
Kompost
kg/lgh
-
-
-
Restavfall
kg/lgh
321,8
316,4
351,7
Återvinningsmaterial
kg/lgh
119,7
121,8
116,8
Kompost
kg/lgh
-
-
-
Restavfall
kg/lgh
150,3
124,2
131,5
Återvinningsmaterial
kg/lgh
55,9
55,1
57,6
Begränsning av miljöeffekterna vid företagets förvaltning
Koldioxidutsläpp från bolagets fordon
Medelutsläpp av koldioxidekvivalenter av
företagets bilar
Begränsning av miljöpåverkan vid boendes förbrukning
Moderbolaget: Vattenförbrukning i beståndet
Studentbostäder: Vattenförbrukning i beståndet
Moderbolaget: Mängd avfall som produceras i
beståndet, exklusive grovsopor
Studentbostäder: Mängd avfall som produceras i
beståndet, exklusive grovsopor
MILJÖANSVAR
HÅLLBARHET
19
EKONOMISK
HÅLLBARHET
Ekonomisk hållbarhet kan bland annat betyda att ekonomisk
tillväxt inte får ske till priset av ett segregerat och ojämlikt samhälle
och en förstörd miljö. Samhället och bostäderna bör i stället
anpassas efter vad miljön och människors hälsa tål och där ska vi
på Stångåstaden vara med och långsiktigt investera.
Hållbar utveckling innebär att ingen
generation kan konsumera mer än
att följande generationer har minst
lika stora resurser till sitt förfogande.
Grunden för långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning är en sund och god
ekonomi som ger oss möjlighet att
underhålla fastighetsbeståndet.
Vi strävar hela tiden att bli ännu
bättre. På så sätt är ekonomisk
hållbarhet egentligen bara ett annat
sätt att säga varaktig skaparkraft.
Det vill säga att styra ekonomisk
tillväxt till områden där produk-
tionsmetoderna inte har negativ
effekt på ekosystemen, där materialomsättning kan effektiviseras
genom ökad återanvändning och
människors välfärd kan öka genom
att fler får meningsfulla jobb.
Som en långsiktig aktör på denna
marknad tar Stångåstaden ett stort
samhällsekonomiskt ansvar genom
att betrakta fastigheter som långsiktiga investeringar och inte som
transaktioner. Stångåstaden är en
beställarorganisation vilket innebär
att all skötsel, reparationer och under
Vid första spadtaget i Vallastaden gjordes den här målningen.
20
EKONOMISK HÅLLBARHET
HÅLLBARHET
håll köps externt. Vi anlitar årligen ett
stort antal entreprenörer för allt arbete
med fastigheterna och det genererar
många arbetstillfällen i kommunen
och landet. Dessutom genererar den
dagliga fastighetsverksamheten skatter till samhället, arbetstillfällen samt
löner till anställda och köp av leverantörers varor och tjänster. Stångåstadens finansiella utveckling framgår av förvaltningsberättelsen samt
de finansiella rapporterna i årsredovisningen, där även våra finansiella
mål och utfall presenteras. Affärs-
” EKONOMISK HÅLLBARHET
ÄR EGENTLIGEN BARA ETT
ANNAT SÄTT ATT SÄGA
VARAKTIG SKAPARKRAFT.”
relaterade risker beskrivs i avsnittet
Möjligheter och risker på sid. 21,
Del 1 Verksamhet.
Fastighetsbolag är ofta kapitalintensiva, så även Stångåstaden.
Därför är det viktigt att beskriva
den finansiella situationen ur ett
hållbarhetsperspektiv. Fokus för
redovisningen är vår långsiktiga
ekonomiska stabilitet och risktagande. Under 2014 har vi tagit
fram ett styrdokument för intern
kontroll. Läs mer under Möjlighet
och risker sid. 21, Del 1 Verksamhet, samt Bolagsstyrning sid. 11,
Del 3 Ekonomi.
Fortsatt nyproduktion
Linköpings kommun har under
en lång följd av år haft en positiv
befolkningsutveckling. Idag är det
bostadsbrist i Linköping samtidigt
som vi har en befolkningsökning på
1 500-2 000 personer per år.
Detta ställer stora krav på oss på
Stångåstaden, då ägarens uppdrag
till Stångåstaden är att vi ska tillse
att det finns bostäder till kommunens
invånare. Vi tar stort ansvar för
detta och planerar att de närmaste
åren öka nyproduktionstakten. Vår
målbild är att bygga över 2 000
bostäder i Linköping de närmaste
fem åren och för tillfället har vi 266
bostäder under uppförande.
Långsiktig förvaltning
Stångåstaden tar ansvar för god förvaltning av fastigheterna samtidigt
som vi utvecklar boendet och sköter
fastigheterna ur ett långsiktigt
hållbarhetsperspektiv. Allt för att
företaget ska erbjuda goda bostäder
för alla under många år. Att ta samhällsansvar innebär ibland lite dyrare investeringar för att ta ett steg
närmare ett mer hållbart samhälle.
På längre sikt räknar vi med att få
igen investeringarna i form av lägre
energikostnader, färre skador och
nöjdare kunder.
Ekonomisk hållbarhet –
ur finansiell synpunkt
Stångåstaden är en relativt stor aktör
på den finansiella marknaden, och
bör föregå med gott exempel och
efterfråga mer hållbara alternativ
för vår kapitalanskaffning. Den
kraftfulla satsningen på nyproduktion kommer medföra att den långfristiga upplåningen ökar för perioden fram till 2017. Vi har ett stort
ansvar för att renovera, bygga om
och bygga nytt på ett hållbart sätt
som gynnar såväl miljön som hela
stadens utveckling. Vi har under
en lång tid arbetat med hållbarhet
och därför är det naturligt att ge ut
gröna obligationer. Det är en obligation där kapitalet vigs åt olika slags
miljöprojekt som ger både investeraren och emittenten ett gott rykte av
att både placera enligt hållbarhetssynpunkt och investera i hållbar nyproduktion. Under 2015 planerar vi
att certifiera oss och ge ut vår första
gröna obligation.
Vårt framtida finansieringsbehov
är stort och genom att emittera
gröna obligationer skapar vi ytterligare möjligheter att finansiera oss
genom kapitalmarknaden.
EKONOMISK HÅLLBARHET
HÅLLBARHET
21
Låg vakansgrad
Skatter
Vakansgraden hos Stångåstaden har
varit låg under många år. 2013 och
2014 var den 0,1 procent i genomsnitt. Detta är naturligtvis positivt
ur ekonomiskt hänseende och leder
till att förlusterna minimeras samtidigt som intäkterna är stabila så att
de kan användas till fortsatta investeringar. Genom att på olika sätt
satsa på en god boendemiljö som
skapar trivsel bland kunderna är
Stångåstaden en attraktiv hyresvärd.
Nedanstående tabell visar de skatter
som betalas till staten (sociala avgifter,
moms, fastighetsskatt, bolagsskatt
Betalda skatter Tkr
med mera). Tabellen visar att bolaget
bidrar med stora summor till staten
och till en hållbar utveckling i landet.
2010
2011
2012
2013
2014
61 168
63 769
63 103
64 397
64 091
Enhet
2012
2013
2014
Ekonomisk hållbarhet
INDIKATOR
Ekonomiskt ansvar och förbättring av fastighetsbeståndet
Årliga investeringar och underhållskostnader
per lägenhet (koncern)
Befintligt bestånd
Tkr/lgh
31
23
27
Årliga investeringar och underhållskostnader
(koncern)
Befintligt bestånd
Mkr
450
524
493
42
38
37
147
273
265
14
21
20
0
0
0
0
0
0
%
99,7
99,9
100
Tkr
83
81
91
723
751
828
63 103
64 397
64 091
145 441
101 759
103 681
% av total omsättning
Företagets investeringar i nyproduktion samt
fastighetsförvärv
Nyproduktion
Mkr
% av total omsättning
Förvärv
Mkr
% av total omsättning
Företagets ekonomiska uthyrningsgrad
Bostäder
Bidrag till ansvarsfull och hållbar ekonomisk utveckling
Utgifternas fördelning per typ av intressent
Medarbetare (lön)
Leverantörer (fastighetsrelaterade kostnader)
Myndigheter (skatt)
(koncern)
Bank (räntekostnader)
(koncern)
Aktieägare (koncern)
22
EKONOMISK HÅLLBARHET
HÅLLBARHET
8 722
10 451
9 090
KUNDRELATIONER
OCH SAMSPEL MED
INTRESSENTER
Stångåstaden genomför en spännande varumärkesresa. Samtliga medarbetare
har medverkat i arbetet som har resulterat i vår nya vision – Ett steg före. Dessutom har vi formulerat en målbild, som tydligt visar vägen till en framgångsrik
verksamhet tillsammans med våra kunder, medarbetare och övriga intressenter.
I slutet av 2013 genomförde vi en
workshop där alla anställda bjöds in
att medverka. Huvudfrågan var vad
som gör företaget framgångsrikt
framöver? Vad krävs och hur ska
vi vara? Det kom fram många värdefulla synpunkter och idéer, som
därefter har trattats ned i flera steg.
En stor del av arbetet har legat hos
den ambassadörsgrupp som varit
bollplank och bidragit till att föra
arbetet framåt. Resultatet blev en
offensiv och kärnfull vision som
speglar Stångåstaden – Ett steg före.
I och med detta fortsätter arbetet
med en reviderad varumärkesplattform och en vitaliserad grafisk
profil som ska upplevas dynamisk
och framtidsinriktad. Visionen ska
genomsyra oss såväl internt, i alla
medarbetares inställningar och ageranden, som externt i våra budskap.
Jämsides med visionsarbetet, har
vi också formulerat en målbild 2025,
som består av ett antal punkter där
Stångåstaden ska ta en tätposition.
Viktigt är att vi alla delar samma
bild av vad det är vi vill åstadkomma
och företagets framtid.
Varumärkesresan är en anpassning till vår tid. Vi är ett företag
med stort kundfokus, vilket kräver
ständiga förändringar och en lyhördhet för vår marknad. Ett starkt
och vitalt varumärke har också
en avgörande betydelse när vi ska
VISION OCH FRAMTIDSBILD
Tillsammans med alla medarbetare formulerades Stångåstadens
framtidsbild för 2025 och vi fastställde kompassriktningen genom
vår vision: Ett steg före.
Framtidsbilden konkretiserar vår vision. Den visar på ett tydligt
sätt vad Ett steg före innebär och vad vi ska uträtta till år 2025, då
vi är med och driver utvecklingen i hela branschen. Vi ska ligga ett
steg före: för Linköping, för kunderna, för medarbetarna och för en
hållbar utveckling.
KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER
HÅLLBARHET
23
rekrytera nya medarbetare. Det bidrar till uppmärksamhet, kunskap,
positiva attityder och trygghet.
Vägen till våra kunder
Stångåstaden ska erbjuda rätt boende
i varje skede i livet. Därför arbetar
vi dagligen nära våra hyresgäster.
De ska känna sig trygga, ha möjlighet
att påverka och vara nöjda med sitt
boende. I det här arbetet värderar vi
kontakten med omvärlden och möjligheten att lyssna på våra intressenter.
Vi tror att engagerade och delaktiga
kunder skapar en stark samhörighet
och ett bättre boende för alla.
Under 2014 har vi bland annat
varit aktiva på Facebook och på
Instagram där antalet följare under
året vuxit mycket snabbt. Det pågår
även ett arbete med att förbättra vår
hemsida. Målsättningen är att lan-
57 %
2007
59 %
2013
sera den nya responsiva versionen
med flera nya tjänster under våren
2015.
Våra kunder efterfrågar allt mer
att få information via e-post och
sms. Det är en snabb kontaktväg
för en viss typ av nyheter till en väl
avgränsad målgrupp, till exempel de
boende i en viss trappuppgång eller
för den som söker nytt boende i nyproduktion.
En annan viktig kanal är film,
som speglar Stångåstadens företagskultur. Här visar vi allt från våra
hyresgästers vardag, instruktionsfilmer och tips till mer personliga
platsannonser på YouTube.
Under 2014 har vi också genomfört ett pilotprojekt med vår egen
kundtidning Välkommen hem, som
har en utgåva på 20 000 exemplar.
Vi har testat en specialversion med
70 %
2014
Stångåstaden har genomfört en årlig mätning av
Linköpingsbornas attityd till varumärket sedan 2007.
Andelen positiva till att bli kunder hos Stångåstaden
visar följande utveckling.
24
KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER
HÅLLBARHET
lokal information för stadsdelen
Lambohov. AktivBo kundundersökning visar att 69,5 procent av
alla våra hyresgäster läser tidningen,
en siffra som vi hoppas ska öka nu
när vi når ut ännu mer riktat och
målgruppsanpassat.
Kundmöten ger oss riktningen
En kundpanel med unga deltagare
mellan 18 och 25 år rekryterades
under året. Det här är ett samarbete
där Stångåstadens ledning har tillgång till en värdefull ”advisory
board”, samtidigt som de medverkande får ett betalt uppdrag, som ger
dem möjlighet att påverka och även
få insyn i arbetslivet och i hur ett
företag fungerar. Målsättningen är
att träffas 4-5 gånger per år.
Annika Bergström bor på Drottninggatan i
centrala Linköping – ett eftertraktat läge med
utsikt över Trädgårdsföreningen.
”GENOM ATT VARA AKTIVA I
OLIKA KANALER, BÅDE I DIGITALA
KANALER OCH PERSONLIGA
MÖTEN, SKAPAR VI EN UPPSKATTAD
KONTAKT MED VÅRA KUNDER. VI MÅSTE
FINNAS DÄR KUNDEN FINNS.”
MARIE AKTÖ, MARKNADSCHEF STÅNGÅSTADEN
Stångåstadens
marknads- och kommunikationskanaler
Stångåstaden.se
Hemsida med information,
tjänster och “Mina sidor”
Facebook
Företagssida med information,
kundservice och inspiration
Välkommen hem
Välkommen hem är vår kundtidning som under 2015 ska
produceras i lokala upplagor
Årsredovisningen
Årlig utkommande information om året
som gått samt den legala redovisningen
YouTube
Filmad information med
inspiration, instruktioner och tips
E-post
Information och erbjudanden
till kunder
Sms
Information till kunder
Mina nyheter
Nyhetsbrev med information och
erbjudanden till kunder. Distribueras
med hyresavin och per epost.
Instagram
Inspirationskanal
LinkedIn
Information om Stångåstaden
som arbetsgivare
KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER
HÅLLBARHET
25
under året med samma framgång.
Lägenheterna är ofta inredda utifrån olika stilar och teman, för att
inspirera. Satsningen ökar kännedomen om Stångåstadens utbud,
samtidigt som de också visar hyresrätternas standard. Flera av visningslägenheterna har även blivit färgstarka reportage i kundtidningen
Välkommen hem.
Gabriel Sandör blev Årets junior Stångåstadens pris på Topp 100-galan.
Nya Bobutiken
TOPP
Vi har också genomfört fokusgrupper i nyproduktionsprojekt under
året. Vallastaden, Linköpings nya
visionära stadsdel och bomässa, är
ett aktuellt exempel. Här ska
framtidens boende skapas för alla
åldersgrupper, som under träffarna
har diskuterat innehåll och utformning. Resultatet har varit mycket
givande och det ger värdefull
information till nästa steg. Ett av
många spännande bidrag till
bomässan är Drömlägenheten utarbetad av White arkitekter – ett
flexibelt boende som enkelt kan
förändras utifrån den moderna
familjens praktiska vardag. Spadtaget i Vallastaden var den 17
november 2014 och det omtalade
projektet växer nu fram jämsides
med övrig bebyggelse.
Uppmärksammade
evenemang
Ett av Linköpings stora evenemang
är Topp 100-galan, där Stångåstaden
har en egen priskategori - Årets junior.
2014 fick Gabriel Sandör priset för
sina insatser som kan sporra andra
ungdomar till framgångar. Vi delar
också årligen ut ett hockeystipendium
26
till tjejer och killar som utmärkt sig
extra. 2014 års stipendiater blev
Klara Larsson och Filip FornååSvensson. Ett nytt arrangemang för
ungdomar är Stångåstaden Culture
Camp. Under en vecka på jullovet
genomfördes en mängd aktiviteter
i samarbete med Östergötlands
museum, Folkuniversitetet och
KFUM för att lyfta kulturens roll.
För första gången genomfördes
i Linköping en näringslivsgala, där
Stångåstaden delade ut priset till
Årets visionär. Det gick till Torbjörn
Kronander och teknikföretaget Sectra,
som starkt bidragit till att sätta Linköping på kartan.
Ett annat uppskattat evenemang
för hela familjen är Familjens Dag i
Trädgårdsföreningen, där Stångåstaden är en av huvudarrangörerna.
Här kan alla åldrar delta i en mängd
olika aktiviteter, tävlingar och njuta
av trevlig underhållning.
Visning av lägenheter
År 2013 genomfördes ett antal öppna
visningar av nyproducerade och nyrenoverade lägenheter, ett initiativ
som lockade många besökare. Därför
har vi även fortsatt med visningarna
KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER
HÅLLBARHET
I mars 2015 flyttar Bobutiken från
Tornet till centrala Linköping.
Därmed samlas alla kundärenden
på ett ställe, med bland annat kontraktsskrivning, nyckelutlämning,
visning av nya projekt och arrangerade tillvalskvällar. I takt med att
nyproduktionen ökar, blir det enklare för fler intresserade att göra ett
besök hos oss. Sist, men inte minst,
kommer nu fler Linköpingsbor
kunna ta del av Bobutikens attraktiva utbud.
Fortsatta revisioner
Stångåstaden sätter stort värde på
samarbetet med sina entreprenörer.
Samtidigt har vi ett stort ansvar för
att leva upp till avtalsvillkoren och
att vår roll som stor beställare utvecklas för våra kunders bästa.
Revisionerna har fortsatt under
2014, bland annat hos entreprenörer inom reklam och media.
Stångåstadskörkortet
I det framtida arbetet är våra entreprenörer också en viktig del. Därför
producerar vi bland annat en film
vilken kommer bli klar under 2015
och ger en beskrivning av värdegrunden som entreprenörerna ska
leva upp till, något som får allt
större betydelse vid upphandlingar.
Familjens Dag i Trädgårdsföreningen med en
mängd olika aktiviteter för alla åldrar.
Ständigt kvalitets- och
processarbete
Under 2013 togs en ny projektmodell fram för Stångåstaden. Arbetet
har involverat många medarbetare,
framför allt projektledare och chefer
och den har lett till nya arbetssätt
och förbättrat styrningen i projekt
inom verksamhetsutveckling. Under
året har vi arbetat med att implementera projektmodellen och med att göra
förbättringar. Syftet är att förenkla
arbetssätt och metoder, samtidigt
som projektledarnas kompetens ökar
och samtliga roller i projekten blir
tydligare. I nuläget har företaget sex
olika projekt där vi tillämpar vår
projektmodell fullt ut.
År 2014 utsågs ”Ständiga förbättringar” till vårt huvudfokus
inom processutveckling. Processledarna har lyft upp frågan om
hantering av förbättringsförslag
och avvikelser - allt från definitioner
och hur flödet ser ut, till orsaksanalys och attityder. Ambitionen är att
främja delaktighet och engagemang
i arbetet med processförbättringar
genom att visa att förbättringsförslag genomförs och att de avvikelser som lyfts upp tas emot positivt och åtgärdas. Stångåstaden har
definierade kvalitetsmål för hela
verksamheten. Vi ska leverera det vi
lovat till våra kunder och gärna mer
än så. Verksamheten ska ständigt
utvecklas och som företag ska vi
vara ett föredöme.
Ett projekt pågår med att införa nya
system och arbetssätt för dokument-
hantering. Under 2014 har ett nytt
diarieföringssystem införts. Samtliga medarbetare har utbildats i
systemet samt fått ökad kunskap
om offentlighetsprincipen. Nästa
steg blir att utveckla ett processoch projektverktyg.
Under 2014 inleddes en innovationssatsning i företaget. Det innebär
att vi under 2015 kommer att genomföra så kallade ”innovationslabb”,
för att inspirera och strukturera idéer
i organisationen. Ett steg före-labben
knyter an till vår visions fyra delar;
kunder, medarbetare, hållbarhet
och Linköping, och ska hjälpa oss
att arbeta mot vår vision. Det här är
en spännande utmaning som har ett
stort värde för hela organisationen.
KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER
HÅLLBARHET
27
Verksamhetsstyrning och samspel med intressenter
INDIKATOR
Enhet
2012
2013
2014
Kvinnor
%
50
47
48
Män
%
50
53
52
Kvinnor
%
29
33
33
Män
%
71
67
67
Serviceindex
%
84,6
83,6
84
Företaget utvärderas av extern revisor
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Företaget arbetar efter en dokumenterad etisk kod
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Företagets CSR-arbete utvärderas av extern part
Ja/Nej
Nej
Nej
Nej
Företaget arbetar med boinflytande
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Ansvarsfullt beslutsfattande och fungerande ledningssystem
Andel kvinnor och män i styrelsen
Andel kvinnor och män i ledningsgruppen
Relationer till intressenter och hänsyn till deras intressen
Andel av företagets hyresgäster som är nöjda med sitt boende
Företaget arbetar enligt en extern certifiering av
ledningssystem, ex ISO 14001
Beskrivning
Företaget följer upprättad inköpspolicy
innehållande hållbarhetskriterier
Nöjd hyresgäst i nyrenoverad lägenhet
på Isafjördursgatan i Vasastaden.
AV VÅRA HYRESGÄSTER ÄR
NÖJDA MED SITT BOENDE
28
KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER
HÅLLBARHET
HR OCH
ARBETSMILJÖ
Värdegrund, vision och varumärke – har varit företagets
fokusområden sedan 2012. Här är alla medarbetare involverade i
ett inspirerande utvecklingsarbete för en gemensam grund. Vårt
arbete har mynnat ut i tre utkristalliserade värdeord som beskriver
vår verksamhet och anda; trygga, professionella och aktiva. De kan
också förklaras med att ”Tryggheten är grunden i vårt professionella
agerande och vårt aktiva förhållningssätt tar oss framåt”.
Ett företag som ständigt vill utvecklas måste ha en tydlig värdegrund,
en inspirerande vision och ett medvetet varumärke. Därför inleddes
2012 ett omfattande arbete som
kan ses som en gemensam resa med
olika delmål. Alla medarbetare har
varit involverade sedan starten
2012 och processen kommer även
att pågå under kommande år.
En gemensam värdegrund, som
är naturligt förankrad i vardagen och
där alla kan känna igen sig, skapar
förutsättningar för ökad kundnöjdhet, bilden av en mer attraktiv arbetsgivare och hyresvärd samt ett
positivt arbetsklimat.
Utifrån identifierade behov har
hela organisationen arbetat med ett
antal viktiga frågor under året.
Möteskultur och feedback är ett par
exempel. Även ledarskapet har haft
hög prioritet. I slutet av året arbetade
vi med storytelling – att skapa positiva
och stärkande berättelser från vardagen som alla kan ta del av.
Föredömen i vardagen
Genom att belysa insatser i vardagen
blir värdegrundsarbetet levande.
Här har företagets tolv ambassadörer en viktig roll, de är ett öra
mot verksamheten och en länk till
beslutsfattarna. Dessutom har vi
under 2014 utsett fyra ”Drömkollegor” som uppmärksammats för sitt
föredömliga beteende och arbete.
Visionen har vuxit fram
Jämsides med värdegrundsarbetet
har även företagets vision vuxit fram.
I slutet av 2013 genomfördes en stor
workshop med samtliga 140 medarbetare. 2014 fortsatte processen
i flera olika steg och resultatet blev
ett offensivt och medvetet ställningstagande - Ett steg före! Nu speglar
både vision och värdegrund ett aktivt
GRATTIS HELEN
VÅR DRÖMKOLLEGA!
GRATTIS HELEN HORNHED
SOM UTSÅGS TILL EN AV
VÅRA FYRA DRÖMKOLLEGOR
UNDER 2014.
HR OCH ARBETSMILJÖ
HÅLLBARHET
29
”2014 HAR VARIT ETT FANTASTISKT
SPÄNNANDE ÅR, DÄR VI TOG NYA KLIV I VÅRT
VÄRDEGRUNDSARBETE. STYRKAN I ARBETET ÄR
DELAKTIGHETEN – ATT ALLA HAR MEDVERKAT
OCH FÅTT KOMMA TILL TALS. VI FORTSÄTTER
ÄVEN UNDER 2015 OCH DÅ FOKUSERAR VI
EXTRA PÅ ETT VÄRDESTYRT LEDARSKAP. STARKA
OCH MEDVETNA LEDARE GER EN TRYGG OCH
FRAMGÅNGSRIK ORGANISATION.”
MALIN WETTRE, HR-CHEF
företag - för Linköping, för våra
kunder, medarbetarna och för en
hållbar framtid.
Attraktiv arbetsgivare
Fastighetsbranschen är en attraktiv
bransch med stora framtidsutsikter.
Här spås en kommande brist på
kvalificerade medarbetare, men
Stångåstaden märker inte av generationsskiftet lika tydligt som andra
företag i branschen. Samtidigt står
företaget inför rekordstor nyproduktion och vi kommer därför att
behöva nyrekrytera kommande år.
Delaktighet och personliga utvecklingsmöjligheter är ett par av
våra framgångsfaktorer. Det återspeglas också i Universums karriärbarometer 2014, där Stångåstaden
är nominerade som en av tre ”årets
nykomlingar”.
Företagets Vd och HR-chef har
30
HR OCH ARBETSMILJÖ
HÅLLBARHET
under året besökt hela organisationen och diskuterat verksamheten
i mindre grupper. Det här är ett
sätt att lyssna in verksamheten
och därefter genomföra eventuella
förändringar. Det har varit mycket
uppskattat och arbetet fortsätter
under 2015.
Kompetensförsörjning
Framtidens kompetensförsörjning
svarar på frågorna ”Vad vill vi uppnå?”
och ”Vilken kompetens krävs då?”.
På så sätt identifieras behov och
eventuella gap. Resultatet har blivit
mer individuell och anpassad utbildning för företagets medarbetare.
Ledarskapsutbildningarna har
fortsatt under året; en företagsintern,
skräddarsydd utbildning som genomförs på olika nivåer för att skapa en
gemensam grund och samsyn.
Stångåstaden deltar dessutom i SABOs traineeprogram för att få in
fler högutbildade i verksamheten.
Sommaren 2014 deltog två av
företagets medarbetare i en internationell sammankomst, arrangerad
av Eurhonet. Under en vecka fick
de utbyta erfarenheter och utveckla
sina strategiska samt analytiska förmågor i ett företagsspel, tillsammans
med talanger från andra bolag runt
om i Europa.
Även mångfald är viktigt ur ett
kompetensperspektiv. Det är ständigt
aktuella frågor för företaget och
under 2015 kommer en övergripande strategi för mångfaldsfrågor
att arbetas fram.
Sommar- och extrajobb
Årets sommarjobb fick mer uppmärksamhet än någonsin. Anledningen
var att Stångåstaden valde audition
som en ny ansökningsform. Alla,
INTERVJUER FÖR SOMMARJOBB
PÅ VÅR AUDITION.
även de utan ett egentligt CV, fick
chansen att berätta varför man vill
ha ett sommarjobb och beskriva sina
positiva egenskaper. Under en
lördag i mars genomfördes 600
intervjuer under en audition. Vi
anställde 22 vikarier för sommarledig personal, 17 ungdomar fick
sommarjobb hos våra entreprenörer
och under 3 dagar fick 30 ungdomar
jobba i den så kallade Utmaningen
i samarbete med Stångåstaden och
Ung Företagsamhet.
100-jobbarna är ett samverkansprojekt mellan Arbetsförmedlingen,
kommunen och de kommunala bolagen. 100 arbetslösa ungdomar ska
få möjlighet att anställas under ett
år. Stångstaden har under 2014 tagit
emot sju av dessa.
Employer Branding
För att stärka bilden av Stångåstaden
som attraktiv arbetsgivare, har företaget under 2014 varit mycket aktiv
på sociala medier. På LinkedIn finns
bland annat en företagssida och på
YouTube har det publicerats korta
filmer med mer personliga inslag.
Andra kanaler är Facebook och
Instagram. Viktigt har varit att lyfta
fram medarbetare och ge en känsla
för företaget.
Universitet och andra
utbildningar
Stångåstaden arbetar även mycket
aktivt med framtidens nya medarbetare, vilket innebär att vi deltagit
på bland annat arbetsmarknadsdagar på olika universitet, högskolor,
KY-utbildningar och gymnasieskolor.
Här finns en ambition att väcka
intresse för framtidens yrkesval och
att medverka till att lyfta medvetenheten kring hela branschen.
Intern krisgrupp
Vid externa kriser har företaget ett
etablerat arbetssätt. Under 2014 har
även den interna krishanteringen
setts över. En grupp har fått till ansvar att tydliggöra vad som händer
vid olika typer av kriser.
Friskvård och motion
Friskvård i alla dess former har hög
prioritet, samtidigt som det speglar
företagets aktiva anda. I grunden
finns en ”friskvårdspeng” där varje
medarbetare har olika alternativ hur
den kan användas. Dessutom får
man ta del av subventionerad massage, vaccinationer, hälsoundersökningar och gemensamma aktiviteter.
HR OCH ARBETSMILJÖ
HÅLLBARHET
31
God arbetsmiljö
INDIKATOR
Enhet
2012
2013
2014
Heltid
%
98
99
94
Deltid
%
2
1
6
Tillsvidare
%
97
94
95
Visstid
%
3
6
5
Lika tillträde på arbetsmarknaden och arbetsvillkor
Anställningsform
Ålder
Kvinnor
Män
Tillfällig anställning med ersättning
18-29 år
-
8
8
30-44 år
-
33
35
45-54 år
-
31
28
55-64 år
-
15
19
65 år-
-
0
0
Totalt
-
87
90
18-29 år
-
3
5
30-44 år
-
23
20
45-54 år
-
11
9
55-64 år
-
11
12
65 år-
-
2
2
Totalt
-
50
48
Antal
35
79
73
Tjänstemän män
kr/månad
37 832
38 706
37 672
Tjänsteman kv
kr/månad
29 480
30 866
32 377
Kollektivanställda män
kr/månad
-
-
-
Kollektivanställda kvinnor
kr/månad
-
-
-
kr/anställd
15 900
15 295
17 570
timmar
-
-
-
Praktik* och säsongsjobb
Löner
Fördelning av snittlön**
Anställningsbarhet och karriärutveckling
Utbildningsinsatser för personalen kursavgifter***
Utfall
Utbildningstimmar per anställd och år
Medarbetares hälsa och välbefinnande
Frånvaro
Total frånvaro
%
3,35
2,98
3,34
Andel av frånvaro som beror på
Olycksfall i arbetet
%
0
0,01
0,01
%
-
84
94
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Andel medarbetare som är nöjda med sitt arbete - trivselindex
Finns det en arbetsmiljö- och/eller hälsofrämjande policy?
*med praktik avses praktikant med någon form av ersättning
**exklusive Vd-lön
***kursavgifter, exklusive resor, hotell, arbetstid
32
HR OCH ARBETSMILJÖ
HÅLLBARHET
Definitioner
Definition av förnybar energi Avhysningar
Förnybara energikällor är energikällor som hela tiden förnyar sig
och, vad vi känner till idag, inte tar
slut inom överskådlig framtid. Lagrade energikällor (fossilt bränsle)
som olja, kol, gas och uran är inte
förnybara energikällor. Elenergi
kan vara producerad av såväl förnybar energi som framställd i vattenkraftverk eller i biobränsleeldade
kraftvärmeverk och är inte förnybar
energi om den framställs i kärnkraftverk eller kraftverk som drivs av
olja eller kol. Avhysning innebär att Kronofogdemyndigheten genomför avhysning
av hyresgäst. Till grund för avhysningen finns ett beslut, ett utslag om
handräckning eller en dom där det
står att hyresgästen är skyldig att
flytta. Då vi har gjort en uppsägning
och hyresgästen accepterar detta definieras det inte som en avhysning. Beräkningar av
förnybar energi
Beräkningarna bygger på ett antagande att 85 procent av fjärrvärmen
är grön.
Bostäder tillgängliga
för äldre
Här avses bostäder i markplan samt
bostäder man når med hiss. Då det
råder höjdskillnad vid entréer måste
ramp eller liknande finnas.
Atemp
Uppvärmd yta mer än 10˚C.
Energibärare Enhet Utsläpp
per enhet
Driftkostnad
El
KWh
257 gram CO2
Med driftkostnad avses drift-,
administrations- och företagsövergripande kostnader. Olja
m³
2 680 kg CO2
Fjärrvärme
KWh
99 gram
Med fastighetsförvärv avses köp av
bebyggda fastigheter.
Inom begreppet avses kriterier inom
etiskt och socialt ansvar, miljöansvar
samt ekonomi. Sjukfrånvaro
Den totala sjukfrånvaron beräknas
på antal sjukdagar oberoende anledning av frånvaro. När det gäller
olycksfall i arbetet beräknas antal
sjukdagar utifrån de inrapporterade
arbetsskador och tillbud som lett
till sjukskrivning. CO2 beräkningsmodell
För att beräkna utsläppen av CO2
från verksamheten används följande
omräkningsfaktorer:
Fastighetsförvärv
Hållbarhetskriterier vid
upphandling
För flygresor används Tricoronas
beräkningsmodell för utsläpp. För
bilar beräknas utsläpp vid blandad
körning för respektive fordon enligt
uppgifter från Transportstyrelsens
bilregister.
DEFINITIONER
HÅLLBARHET
33
PRODUKTION
Ariom Reklambyrå
FOTO
David Einar och Stångåstaden
TRYCK
Larsson Offsettryck
PAPPER
Arctic volume highwhite
[email protected]
www.stangastaden.se
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
26
INNEHÅLL
Femårsöversikt
4 Vd har ordet
6 Styrelseordförande
har ordet
8 Bolagsstyrning
12 Bolagets måluppfyllelse
18
Styrelse och
koncern­ledning
20 Finansiell översikt
26 Femårsöversikt
28 Förvaltningsberättelse
33 Resultaträkning
34 Balansräkning
36 Kassaflödesanalys
37
Redovisnings- och
värderingsprinciper
41 Noter
49 Förslag till vinstdisposition
50 Granskningsrapport
51 Revisionsberättelse
52 Fastighetsinnehav
67 Definitioner
33
Resultaträkning
18
Styrelse och
koncernledning
6
Styrelseordförande
har ordet
41
Noter
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014
HÅLLBARHET
VERKSAMHET
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
VERKSAMHET
Del 1 Verksamhet
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
HÅLLBARHET
Del 2 Hållbarhet
INNEHÅLL
EKONOMI
3
VD HAR ORDET
Det har varit väldigt turbulent i omvärlden under året som gått och
mycket talar för att det kommer fortsätta att vara det även under
2015. Skuldkrisen i delar av Euroområdet är inte löst och tillväxten
tar inte fart. Bostads- och fastighetsmarknaden i Linköping har dock
fortsatt att utvecklas starkt under året som gått. Vi har en situation med
mycket god efterfrågan på bostäder och ett historiskt lågt ränteläge
som påverkar oss positivt. Låga kapitalkostnader underlättar och
skapar möjligheter till investeringar som Linköping behöver.
Resultat 2014
Resultatet 2014 är mycket starkt.
Efter finansnetto uppgår det till
318 Mkr och innehåller reavinster om 101 Mkr. Reavinsterna
kommer i huvudsak från en bytesaffär med HSB Östergötland där vi
sålt 198 bostäder i Berga och köpt
cirka 200 byggrätter i Övre Vasastaden. Förutsättningarna är goda
med rekordlåg ränta och hög efterfrågan på bostäder. Året som gått
har dessutom varit ovanligt varmt
vilket påverkat bolagets driftkostnader positivt. Vi har omfördelat
stora delar av de lägre kostnaderna
för räntor och drift till satsningar
på underhåll utan att göra avkall på
vår resultatnivå. Stångåstaden har
en stark finansiell ställning som
vi ska bibehålla när vi går in i en
period av väldigt stora investeringar
i både ny- och ombyggnationer de
kommande åren.
Investeringar och
långsiktig ekonomi
Stångåstadens balansräkning är
otroligt stark med en synlig solidi-
4
VD HAR ORDET
EKONOMI
tet på 43 procent och en justerad
soliditet på 77 procent. Vi står inför mycket stora investeringar de
kommande åren. Bostadsbristen är
akut i Linköping och fler bostäder
måste fram för att trygga Linköpings framtida utveckling. Vi planerar för en årstakt om cirka 500
nya bostäder per år och 300-500
renoverade bostäder per år. Totalt
räknar vi med att investera cirka
5 Mdr de kommande 4-5 åren. Vi
arbetar med olika scenarier där vi
bedömer hur investeringar men även
omvärldsfaktorer som ränte-, hyresoch driftkostnadsutveckling påverkar bolagets finansiella ställning.
Varje enskild investering bedöms
förstås också utifrån att den ska
vara lönsam. Min bedömning är att
bolaget klarar den höga investeringstakten de kommande åren.
Finansiering
Bolaget bedriver en aktiv skuldförvaltning. Sedan många år tillbaka
hanterar vi vår skuldportfölj, som
per årsskiftet uppgår till 3 100 Mdr,
i bolaget. Kapitalförsörjningen sker
i huvudsak på kapitalmarknaden
via företagscertifikat och obligationslån. Vi har en rating från Standard
& Poor’s och har betyget AA-, vilket
är i nivå med de allra starkaste bostadsbolagen i branschen. Vi samarbetar med konsultbolaget AGL och
arbetar med en normportfölj som
styr hur vi hanterar vår finansieringsrisk. Minst en gång per år genomför
vi ett strategitest för att säkerställa
att vi optimerar riskerna i förhållande
till kostnader.
Fastighetsvärdering
En extern oberoende värdering av
Stångåstadens fastighetsportfölj
har genomförts i december 2014.
Syftet är att bedöma fastigheternas
marknadsvärde för att kunna redovisa värdeförändringar, avkastning
på beståndet och eventuella nedskrivningar eller återtag av tidigare
gjorda nedskrivningar. Fastighetsmarknaden har utvecklats oerhört
starkt i Linköping det senaste året.
Bostadsrättspriserna har ökat markant och för hyresrättsbestånd ser
vi sjunkande avkastningskrav och
”STÅNGÅSTADEN
STÅR VÄL RUSTAT
EKONOMISKT
NÄR VI GÅR IN
I EN OTROLIGT
EXPANSIV
FAS ”
FREDRIK TÖRNQVIST, VD
tydliga värdeuppgångar. Fastighetsportföljens totala värde bedöms vid
årsskiftet uppgå till cirka 14,7 Mdr.
Riskhantering och intern
kontroll
Vi har lagt ned ett stort arbete under
året för att utveckla bolagets interna
kontroll. En ny modell, baserat på
COSO-standarden har tagits fram.
Den interna kontrollen syftar till att
undvika allvarliga fel och att skapa
en trygg arbetssituation för bolagets
anställda. Stångåstaden identifierar
därför brister och risker som är hot
mot att vi ska nå våra mål och skapar
åtgärder och kontrollaktiviteter för
att hantera dessa risker och brister.
Stångåstadens interna kontroll beskrivs utifrån de fem komponenterna
i COSO-modellen: kontrollmiljön,
riskanalys, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt
uppföljning och utvärdering.
med ökade investeringar för fler bostäder samt ombyggnads- och energisatsningar för ett bättre klimat.
Jag skulle avslutningsvis vilja
rikta ett stort tack till alla duktiga
medarbetare i företaget och till
Stångåstadens styrelse för bra samarbete under året.
Framåtblick
Jag ser med stor tillförsikt på framtiden. Vi har otroligt många kompetenta medarbetare som är grunden
för att vi ska lyckas. Stångåstaden
står också väl rustat ekonomiskt när
vi går in i en otroligt expansiv fas
Fredrik Törnqvist
Vd, AB Stångåstaden
VD HAR ORDET
EKONOMI
5
STYRELSEORDFÖRANDE
HAR ORDET
Gör man en tillbakablick på bostadsmarknaden i Sverige, så är det en
spännande resa. Detsamma gäller Stångåstadens utveckling. Företaget
grundades under andra världskriget och hette då Råbergahus. Kraven
på bättre bostäder blev allt starkare, vilket ledde till nya regler och
standarder i byggandet. Under den här perioden byggdes bland
annat Majelden, Valla och delar av Johannelund – områden där
Stångåstaden har ett stort fastighetsbestånd idag.
Bostadsbristen var påtaglig och när
vi klev in i 1960-talet var den alarmerande. Efterkrigsgenerationerna var
på väg att växa upp och flytta hemifrån. Lösningen blev det omdebatterade miljonprogrammet – en miljon
bostäder skulle byggas på tio år. I
Linköping uppfördes Skäggetorp,
Ryd och Ekholmen i snabb takt.
Mot slutet av 1980-talet gjorde
sig bostadsbristen starkt påmind
igen och i stort sett alla kommuner
upplevde att efterfrågan var större
än utbudet. Därför gick vi in i 1990talet med ett högt bostadsbyggande,
samtidigt som den ekonomiska krisen
slog till med full kraft. Följden blev
att bostadsbristen försvann. Från
1992 till 1998 hade cirka 200 av
landets 290 kommuner istället ett
överskott av bostäder.
Vid den här tidpunkten, närmare
bestämt 1991, blev jag styrelseledamot i Stångåstaden. Det var en tuff tid
för branschen med låg lönsamhet.
Klimatet präglades av hård styrning
6
STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET
EKONOMI
och liten valfrihet för kunden.
Förutsättningarna har över tid
väsentligen förändrats med bland
annat en ny lagstiftning och nya
finansieringsförutsättningar från
en tid med stora räntebidrag och
subventioner till affärsmässighet
på lika villkor. Och betraktar vi
Stångåstaden, så har företaget genomgått en fantastisk förvandling.
Vi har gått från en förvaltningsliknande verksamhet till ett affärsmässigt starkt företag. Under de senaste
åtta åren, då jag har haft förmånen
att vara styrelseordförande, har vi
sett hur företaget flyttat fram positionerna till att bli ett av landets
mest kundorienterade bostadsbolag. Det har vi bevis på genom de
utmärkelser vi fått för kundnöjdhet
år efter år. Idag ses hyresgästerna
som kunder. Standarden har genomgående höjts och kunderna har helt
andra möjligheter att göra egna val
i lägenheten, inte minst sedan den
uppskattade Bobutiken tillkom.
I takt med den här utvecklingen har
också varumärket Stångåstaden
stärkts. Från att ha varit ett andrahandsalternativ, är det idag mycket
attraktivt att bo hos oss. Och inte bara
det – vi ser även tydligt att företaget
rankas allt högre som arbetsgivare.
Flera strategiska beslut under
årens gång har varit avgörande för
vår starka ställning idag. En stor
förändring skedde i slutet av 90-talet
då vi gick från egen regi i alla skötseloch reparationstjänster till att bli
Linköpings största upphandlare av
dessa tjänster på marknaden.
Likaså inställningen att vi tar
ett ansvar för hållbarhet i ett större
perspektiv. Vi går i bräschen för
nya innovativa miljölösningar och
värnar om de boendes trivsel och
trygghet. Ett annat viktigt beslut var
att differentiera vårt erbjudande med
kategoriboende, bland annat succén
Fördel 55+ och Trygghetsboende
för de som har fyllt 70 år. Här erbjuder vi ett ökat serviceutbud som
”DET ÄR ETT
VITALT OCH
VÄLMÅENDE
FÖRETAG”
TOMMY ÄHLSTRÖM, STYRELSEORDFÖRANDE
efterfrågas av kunder i olika skeden
av livet.
Ekonomiskt står vi mycket starka.
Granskar vi dagens nyckeltal i relation till branschen som helhet, är
Stångåstaden jämförbart med vilket
börsföretag som helst. Extra glädjande är att vi 2014 gör ett historiskt
bra resultat!
När jag nu, vid bolagsstämman
2015, lämnar företaget efter 24 år,
kan jag konstatera att det är ett välmående och vitalt företag med en
viktig roll i Linköpings utveckling.
Staden präglas av en stark tillväxt,
vilket ställer höga krav på att alla
samverkar för att lösa uppgiften. För
fastighetsbranschen gäller det att ha
ett ”öra mot rälsen” och bygga upp
beredskap för att nå balans mot efterfrågan. Faktum är att Stångåstaden
har upparbetat en projektportfölj
som är den största i modern tid.
Detta innebär att vi ska bygga cirka
2 000 nya bostäder för omkring
6 miljarder inom några år.
Nu handlar det om att leverera
och jag önskar den nya styrelsen lycka
till. Det ska bli mycket spännande att
följa utvecklingen.
Till sist vill jag säga - Stångåstaden
som är alla Linköpingsbors bostadsföretag - har vi idag all anledning att
vara mycket stolta över.
Tommy Ählström
Styrelseordförande Stångåstaden
STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET
EKONOMI
7
ETT FÖRETAG I
ALLMÄNHETENS NYTTA
AB Stångåstaden är ett kommunägt bostadsföretag som till 100 procent
ägs av Linköpings Stadshus AB, som i sin tur är helägt av Linköpings kommun.
Verksamheten styrs av regler i såväl kommunallagen som aktiebolagslagen.
Bolagsstyrning i Stångåstaden
Ägarroll
Aktieägaren, Linköpings kommun,
påverkar bolagets styrning genom
att utöva sin rösträtt på årsstämman,
som är Stångåstadens högsta beslutande organ. Ägarstyrning sker främst
genom ägardirektiv som kommunfullmäktige har fastställt. Fördelning
av styrning och ansvar mellan styrelsen och verkställande direktören regleras i aktiebolagslagen, bolagsordning och i interna styrdokument som
till exempel styrelsens arbetsordning,
instruktion till verkställande direktören
och rapporteringsinstruktion.
Stångåstaden ägs till 100 procent av
Linköpings Stadshus AB som i sin
tur är helägt av Linköpings kommun.
Ägaren ser långsiktigt på ägandet av
Stångåstaden och huvuduppgiften
är att främja bostadsförsörjningen
i Linköpings kommun genom att
tillhandahålla kommuninvånarna
goda bostäder och kompletterande
kontors- och affärslokaler och andra
anläggningar, i vinstsyfte och i allmännyttigt syfte.
Vi ska sträva efter att uppnå en
marknadsmässig avkastning. Lin-
köpings kommun har valt att driva
vissa av sina verksamheter i bolagsform, vilket har varit mycket framgångsrikt. Vi och de övriga kommunägda bolagen ska gemensamt och
tillsammans med kommunen arbeta
för att göra Linköping attraktivt att
bo, leva och verka i samt skapa tillväxt med miljöprofil.
Bolagsordning
Stångåstaden har som verksamhet
att i Linköpings kommun förvärva,
uppföra, äga, avyttra och förvalta
fastigheter huvudsakligen avsedda
Karl och Gunvor Andersson,
Bockhornsvägen i Majelden.
”VI SKA STRÄVA
EFTER ATT UPPNÅ EN
MARKNADSMÄSSIG
AVKASTNING.”
8
BOLAGSSTYRNING
EKONOMI
för bostäder som upplåts med hyresrätt samt därtill kompletterande
kontorsoch affärslokaler och andra
anläggningar. Vid årsstämman 2011
gjordes ändringar i bolagsordningen
till följd av den nya lagstiftningen
för kommunägda, allmännyttiga
bostadsbolag.
Ägardirektiv och mål
Stångåstaden är för kommunen ett
viktigt verktyg för att skapa attraktiva livs- och boendemiljöer i
kommunen. Kommunfullmäktige
beslutar om det gemensamma och
särskilda ägardirektivet. Ägardirektivet säger att Stångåstaden ska
agera långsiktigt och på konkurrensneutrala samt affärsmässiga
villkor bidra till att kommunen
uppfyller sitt bostadsförsörjningsansvar. I ägardirektivet framgår att
vi ska utveckla boendet i Linköping,
infrastrukturellt och miljömässigt,
och att vi ska medverka till att ta
ansvar för att bostäder finns att få
för personer med svag ställning på
bostadsmarknaden.
De ekonomiska målen som Linköpings kommun har formulerat för oss är uttryckta i form av mått
på direktavkastning och soliditet.
De ickeekonomiska målen är uttryckta i form av verksamhetskrav
och inriktningsmål.
Stångåstaden tar fram en årlig
affärsplan för att styra verksamheten så att ägarens övergripande
verksamhetskrav och ekonomiska
krav kan uppnås. Läs mer om målen
under Strategier, Mål och Affärsplan
på sid .11 ff i Del 1 Verksamhet.
Ägardialog
Moderbolaget i den kommunägda
bolagskoncernen – Linköpings
Stadshus AB – har i uppdrag att
svara för en löpande ägardialog
med respektive dotterbolag i koncernen. Vid ägardialog diskuteras
kommunens krav och förväntningar
på de kommunägda bolagen och
deras verksamhet, samtidigt som de
långsiktiga motiven för ägandet och
ägardirektiven tydliggörs. Under
2014 hade Stångåstaden en ägardialog under våren och en under
hösten samt deltog i en gemensam
ägardialog med representanter
för samtliga bolag i Linköpings
Stadshuskoncern.
Bolagsstämma
Bolagsstämman regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen,
och är ett aktiebolags högsta beslutande organ. Bolagsstämma
ska hållas inom sex månader från
räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman väljer aktieägaren (kommunen) bland annat styrelse och
revisorer. Bolagsstämman hölls den
6 maj 2014. Viktigaste besluten på
årsstämman var:
• Fastställande av årsredovisning
• Beslut om vinstutdelningen
• Ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktören
• Val av styrelseledamöter,
auktoriserad revisor samt
lekmannarevisorer.
LINKÖPINGS STADSHUS AB
Tekniska verken i Linköping AB
AB Stångåstaden
Studentbostäder i Linköping AB
Lejonfastigheter AB
Bryggaregården AB
Sankt Kors Fastighets AB
TGS Fastigheter NR 3 AB
Arenabolaget i Linköping AB
NuLink – Näringslivsutveckling
i Linköping AB
ResMex – Resecentrum Mark
och Exploatering i Linköping AB
FlygMex – Flygplatsområdets Mark
och Exploatering i Linköping AB
LinköpingsExpo AB
Till ovan bild ingår även dotterbolagen Eddan i Linköping AB,
Stångåstaden Rystadstuna AB, Luftspanaren 1 Holding AB, Agraffmuren Holding AB. Stångåstaden Rystadstuna AB och Agraffmuren
Holding AB äger mark där det planeras för byggnation av bostäder
framöver. I januari 2015 fusionerades Eddan i Linköping AB och
Stångåstaden Rystadstuna AB med moderbolaget.
BOLAGSSTYRNING
EKONOMI
9
Ett första hållbart spadtag i växande
Harvestad, i de södra delarna av Linköping.
Stångåstadens styrelse
Stångåstadens styrelse väljs av
kommunfullmäktige fram till årsstämman 2015. Styrelsen består
av nio ordinarie ledamöter och nio
suppleanter. Därtill tillkommer två
personalrepresentanter, en ordinarie
och en suppleant.
Styrelsen består av: Tommy Ählström, ordförande, Jan Österlind, vice
ordförande, övriga ledamöter är Chris
Ramslöv, Göran Falkenberg, Bengt
Olsson, Gun Djerf, Gunn Bredstedt,
Andreas Berg, Daniel Ellström samt
Eva Kaneklev, personalrepresentant.
Suppleanter är: Susanne Andersson,
Mohammad Al Zoghbi, Birgitta
Unéus, Daniel Andersson, Moham-
10
BOLAGSSTYRNING
EKONOMI
med Abdigani, Kjell O Lejon, Mari
Hultgren, Jörgen Öckinger och
Maria Moraes samt Cecilia Svärdström, personalrepresentant.
Under året avgick Margareta
Ossbahr som ledamot och Tove Solbeckar som suppleant.
Auktoriserade revisorer är Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB med
Anita Agefjäll som huvudansvarig
revisor. Lekmannarevisorer är Harry
Nylund, Birgitta Johansson, Eva Sallnäs, Göran Eriksson och Ann-Marie
Andersson.
Styrelsearbete 2014
Styrelsens arbetsordning syftar till
att säkerställa dess behov av infor-
mation och beslutsunderlag samt
skapa förutsättningar för ett effektivt styrelsearbete. I arbetsordningen
anges anvisningar för styrelsearbetet,
arbetsfördelning mellan styrelsen
och verkställande direktören samt
instruktion för ekonomisk rapportering. Styrelsens huvudsakliga uppgifter är att bland annat fastställa
övergripande mål och inriktning
samt strategin för bolagets verksamhet, se till att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets
ekonomiska förhållanden i övrigt
kontrolleras på ett betryggande sätt,
se till att det finns en tillfredsställande
kontroll av bolagets efterlevnad av
lagar och andra regler som gäller
för verksamheten, årligen utvärdera
styrelsens eget arbete och se till att
brister åtgärdas, årligen utfärda
arbetsordning för styrelsens arbete
inklusive rapporteringsinstruktion
samt besluta om förvärv och försäljning av fast egendom.
Under verksamhetsåret 2014 hade
styrelsen fem ordinarie sammanträden och ett konstituerande sammanträde i samband med bolagsstämman.
Dominerande frågor under året
har varit:
• Förvärv av fastigheter och mark, direkt eller indirekt
•Nyproduktion
• Försäljning av fastigheter
• Strategi- och policyfrågor
• Ekonomisk rapportering
• Finansiell rapportering
•Marknadsförutsättningar
och planerade aktiviteter.
Styrelsen
Stångåstadens styrelse har utsett ett
presidium som består av ordförande
och vice ordförande, normalt är även
Vd adjungerad till presidiemötena.
Presidiet har som främsta uppgift
att bereda ärenden och ansvara för
vissa utredningsfrågor.
Vd och bolagsledning
Vd utses av, och är underordnad,
styrelsen. Vd:s viktigaste uppgift är
att sköta den löpande förvaltningen
av bolaget. Utöver Vd har det ingått
fem personer i ledningsgruppen, var
och en med unika ansvarsområden.
Bolagsledningens arbete
under 2014
Bolagsledningen träffas varje vecka.
Utöver frågor rörande den löpande
verksamheten hanteras även ärenden av finansiell karaktär, strategi,
personal, transaktioner samt finansiell rapportering.
Riskhantering och intern
kontroll
Företag måste hantera risker för att
kunna följa strategier och uppnå
sina mål. För att kunna säkerställa
en god intern kontroll och göra
korrekt riskbedömning finns en
arbetsordning för detta. Av denna
framgår ansvarsfördelning mellan
styrelsen och verkställande direktören så att en effektiv riskbedömning
kan skapas. Styrelsen har även fastställt övergripande policys för finans,
investeringar, kommunikation, HR,
miljö, upphandling/inköp samt
attestinstruktion.
Under 2014 har vi tagit fram ett
nytt internkontrolldokument som på
ett tydligt sätt beskriver våra risker
samt vilken intern kontroll som ska
användas för att minimera riskerna.
Den interna styrningen och kontrollen är en process som utförs av
Stångåstadens styrelse, ledning och
övrig personal. Vi har använt oss av
COSO-modellen som bas för arbetet
med intern styrning och kontroll.
Processen omfattar alla interna processer, rutiner och system och är ett
systematiskt arbete för att säkra att
vi når våra mål på ett effektivt sätt
och att verksamheten styrs enligt
lagar, regler och ägardirektiv.
Läs mer under Möjligheter och
risker sid. 21, i Del 1 Verksamhet.
”VI HAR ANVÄNT
OSS AV COSOMODELLEN SOM BAS
FÖR ARBETET MED
INTERN STYRNING
OCH KONTROLL.”
BOLAGSSTYRNING
EKONOMI
11
STÅNGÅSTADENS
MÅLUPPFYLLELSE
AB Stångåstaden redogör härmed för hur bolaget bedrivit verksamheten
under 2014 för att uppnå det kommunala ändamålet och uppdraget.
Linköpings kommun önskar skapa bästa möjliga förutsättningar för
det nya samhälle som växer fram. Stångåstaden med dess dotterbolag är ett viktigt verktyg för att bidra till att skapa attraktiva
livs- och boendemiljöer i kommunen.
Väsentliga händelser
under året
Linköping är en av Sveriges snabbast växande kommuner och som
landets femte största stad är vi över
150 000 invånare. Högteknologi i
världsklass, ett nytänkande universitet och en livlig handel kännetecknar staden. Det går också bra för
Stångåstaden. Vi verkar på en stark
tillväxtmarknad, vi har en god ekonomi och inte minst viktigt – vi har
en god relation till våra hyresgäster.
Det sistnämnda märker vi i de årliga
kundundersökningarna likväl som i
det dagliga mötet.
Det vi erbjuder marknaden är attraktivt. Allt fler har börjat se fördelarna med att hyra sin bostad vad gäller trygghet, bekvämlighet och service.
12
MÅLUPPFYLLELSE
EKONOMI
Vi märker det genom att intresset för
att hyra våra bostäder ökar. Framför
allt vad gäller vår nyproduktion.
Nyproduktion är också en fråga
som verkligen engagerar många.
Linköping har stort behov av nya
bostäder och vi satsar rejält på att
öka investeringstakten.
Under året har vi invigt två nyproduktionsprojekt, i Lambohov
(64 bostäder), så kallade Kombohus,
och 25 studentbostäder i Ryd. Vi har
även haft slutlig inflyttning av nyproduktion i Linghem (30 bostäder)
och i Södra Ekkällan (Vingården 115
bostäder). Det har varit spadtag för
33 rad-/parhus och 48 lägenheter i
Harvestad, 38 bostäder i Vallastaden och 18 bostäder i Vasastaden.
Totalt har vi 2 000 lägenheter som
vi vill börja bygga de kommande
fyra,fem åren. Att trygga bostadsförsörjningen så att vi kan bidra till
stadens utveckling och möjlighet att
växa är förstås högprioriterat de närmaste åren.
Gemensamma ägardirektiv
Bolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer under iakttagande av
det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunalrättsliga
principer som framgår av bolagsordningen och gemensamma ägardirektiv samt särskilt ägardirektiv.
De kommunägda bolagen ska
enskilt och gemensamt verka för att
Linköping är attraktivt utifrån fullmäktiges fastställda ”Visions- och
samverkansprogram”.
Eventuella framtida hyresgäster i nya stadsdelen Harvestad.
Mål
Måluppfyllelse
Utifrån gemensamma ägardirektiv
Gemensamma ägardirektiv
• De kommunägda bolagen ska medverka
Den låga vakansgrad som bolaget haft sedan 2010 fortsatte under 2014 och antalet
till att Linköping är attraktivt att bo, leva,
vakanser var noll under större delen av året. En bidragande orsak är Stångåstadens
och verka i.
målmedvetna varumärkesarbete som visar att Linköpingsborna har positiva attityder till
företaget. Ytterligare ett faktum är att Linköping växer och har en positiv befolkningstillväxt.
Sist, men inte minst, är engagerade medarbetare och en bra fungerande organisation en
stark förklaring till marknadsläget.
• Vidare ska samtliga bolag i bolags-
Vi är innovativa när det gäller ny teknik och nya sätt att bygga när det gäller vår
koncernen verka utifrån devisen
nyproduktion. Vi försöker alltid ligga i framkant även när det gäller vår marknadsföring
”Linköping – där idéer blir verklighet”.
och vårt varumärkesbyggande.
Vi har nära dialog med våra hyresgäster och företagets egna medarbetare för att ta
tillvara på idéer och förbättringar.
En teknik som Stångåstaden satsar på är solenergi. Vi har invigt tre projekt med
solenergi: kvarteret Vingården i Södra Ekkällan samt i två befintliga fastigheter.
• Bolagen ska bidra till en hållbar
Vi ser vår hållbarhetsredovisning som en mycket viktig del av verksamheten och sam-
tillväxt, ökad sysselsättning och
arbetar över gränserna med liknande bolag i Eurhonet*.
minskad segregation.
Genom ökad nyproduktion och ombyggnation skapas fler arbetstillfällen. Vad gäller
sysselsättning för ungdomar arbetar vi årligen med att ge många ungdomar sommarjobb.
Under 2014 gav vi 69 ungdomar möjlighet att sommarjobba/praktisera inom Stångåstaden eller genom våra entreprenörer.
Under 2015 öppnar vi ett närkontor i Skattegården där vi fokuserar på fem
tydliga utmaningar: språk/kommunikation, ungdomar, boende, arbete samt fritid.
En liknande satsning planeras också i Ryd.
*Eurhonet= European Housing Network, ett nätverk för mer än 30-tal allmännyttiga bostadsbolag från England, Tyskland,
Italien, Frankrike och Sverige. Ett antal arbetsgrupper som arbetar med social integration, den åldrande populationen, HR,
CSR, energibesparingar, byggnation där man söker innovationskraft och delar kunskap,
MÅLUPPFYLLELSE
EKONOMI
13
Enskilda ägardirektiv:
De av Linköpings kommun och Linköpings Stadshus AB
definierade målen för bolagets verksamhet sammanfattas nedan:
Mål
Måluppfyllelse
Mål utifrån enskilda ägardirektiv
Måluppfyllelse, enskilda ägardirektiv
• Vara en aktiv aktör på bostads-
Under 2014 har en fastighetsaffär realiserats då kvarteret Luftspanaren 1 i Berga med 198
marknaden genom ny-, om- och till-
lägenheter såldes till HSB. Affären ingick i en bytesaffär där Stångåstaden tar över ca 200
byggnad samt förvärv och försäljning
byggrätter i Övre Vasastaden som tidigare delats med HSB.
av fastigheter.
Under 2014 invigdes två nyproduktionsprojekt med 64 bostäder i Lambohov och 25 student• Verka för att Linköping ska uppfattas
bostäder i Ryd. Dessutom slutfördes inflyttning av 115 lägenheter i Södra Ekkällan, kvarteret
som en attraktiv kommun att bo i och
Vingården och 30 bostäder i Linghem. All nyproduktion är uthyrd.
att driva näringsverksamhet i genom
att medverka till att det finns goda,
Fortlöpande underhåll av fastigheterna är en investering i framtiden och det har stor betydelse
sunda och prisvärda hyresbostäder i
för bolagets ställning och anseende i staden. Underhållet är en del av företagets målinriktade
kommunens större bostadsområden
miljöarbete där sunda byggmaterial används och farliga ämnen fasas ut.
och tätorter.
• Genom produktion och förvärv samt
aktiv fastighetsförvaltning tillgodose att
hyresbostäder finns att tillgå på konkurrenskraftiga villkor och till god kvalitet i
hela kommunen och därmed medverka
till att trygga bostadsförsörjningen i
kommunen.
• Genom egen utveckling och i nära
Vår ambition är att erbjuda sunda bostäder och lokaler samt att bidra till en långsiktigt hållbar
samverkan med forskningen bevaka
utveckling och trygghet i boendet. För att uppnå ett strukturerat arbetssätt vad gäller miljö, har
miljö- och kretsloppsanpassning
bolaget infört ett miljöledningssystem, och är dessutom sedan 2005 certifierade enligt ISO
av verksamhet och tjänster samt leda
14001:2004. Detta är ett hjälpmedel för att systematiskt planera, genomföra och följa upp
miljö- och kretsloppsanpassning av
alla olika delar av miljöarbetet. Bolaget uppnår därigenom ständiga miljöförbättringar och före-
boende och bostadsområden.
byggande av miljöproblem.
Ett ambitiöst mål för energieffektivisering har fastlagts. Stångåstaden ska minska åtgången av
köpt energi per kvadratmeter uppvärmd area, med 25 procent mellan 2011 och 2025.
Företaget har arbetat med energieffektivisering och andra besparingsåtgärder under många
år. Under 2014 har vi genomfört energiprojekt med en teoretisk besparing på 7,1 GWh
(målet 5 GWh per år).
Företaget håller sig löpande uppdaterat om miljöforskning kring byggmaterialens miljö- och
hälsopåverkan bland annat genom att systematiskt arbeta med verktyget SundaHus Miljödata.
Nytt för kommande år är att bolaget inför SundaHus i den löpande förvaltningen också (idag
är det bara ombyggnation och nyproduktionsprojekt som omfattas).
14
MÅLUPPFYLLELSE
EKONOMI
Mål
Måluppfyllelse
Mål utifrån enskilda ägardirektiv
Måluppfyllelse, enskilda ägardirektiv
forts.
Stångåstadens delägarskap i Bixia Gryningsvind AB har medfört att bolaget indirekt har
satsat på vindkraftverk. Vid årsskiftet beräknas årsproduktionen till ca 32 GWh och
Stångåstadens ägarandel motsvarar 12,8 GWh.
• Stimulera byggande av olika former
Stångåstaden har stort utbud när det gäller olika typer av bostäder. Tinnerbäcken Södra är
av bostäder och medverka till teknisk
bland annat Svanenmärkt, vilket är unikt i vår bransch. Vi bygger radhus i ytterområdena för
utveckling inom fastighetsbranschen.
barnfamiljer och i Södra Ekkällan har vi färdigställt små yteffektiva bostäder.
• Aktivt bevara och utveckla kultur-
Under 2014 har fortsatt underhåll och renovering skett i de fastigheter som har behov.
historiska, värdefulla byggnadsbestånd
Under våren blev en stor renovering klar i den centrala fastigheten Bäckagården.
(framför allt Gamla Linköping och
Fritidsområdet Valla) och miljöer inom
Under året har projektering fortgått avseende en flytt av utomhusteatern från Folkets Park
bolagets fastighetsbestånd. Dessa
till Gamla Linköping. Invigning kommer ske i februari 2015.
ska präglas av stort ansvar för tradition och kulturhistoria.
• Ha ett särskilt ansvar för att med-
Genom att erbjuda både hyresrätter och hyrköpsbostäder ökar valfriheten för kunderna ytterligare.
verka till att det i alla delar av kommunen finns blandade upplåtelseformer.
• Ha en så väl avvägd sammansätt-
Stångåstaden driver ett aktivt bosocialt arbete med målet att motverka hemlöshet. Ett sätt är att
ning av bostäder i olika områden att
underlätta för personer som inte uppfyller kraven i hyrespolicyn är att få ett ordnat boende via
socioekonomiskt utsatta grupper kan
Socialkontoret. Socialkontoret har en ram på 200 bostäder hos Stångåstaden. När personen
erbjudas bostad.
bedöms klara ett eget boende skrivs andrahandskontraktet om till ett förstahandskontrakt. Det
sker normalt efter cirka 18 månader, men det kan ibland ta längre tid. Utöver dessa lägenheter
• Arbeta aktivt för att bostäder finns att
finns ett antal gruppboenden som kommunen förhyr för personer med stödbehov. Samarbete sker
få för personer med svag ställning på
även mellan Socialkontoret och Stångåstaden gällande ett vräkningsförfarande där hyresgäs-
bostadsmarknaden.
ter istället för att vräkas kan få sitt kontakt omskrivet till Socialkontoret.
• Bidra till socialt hållbar utveckling i
Stångåstadens bosociala grupp har löpande kontakt med både Socialkontoret och Om-
kommunens alla delar.
sorgskontoret i boendefrågor. Vi uppfattar att samarbetet fungerat bra, vilket har medfört att
Linköping, med hänsyn till ortens storlek, har ett mycket gott läge vad gäller antalet bostadslösa.
Bolaget har ett fortsatt stort engagemang i utbildnings- och arbetsstödjande åtgärder. Under
året har vi samarbetat med såväl arbetsförmedling, gymnasieskola som universitet.
Nytt är ett samarbetsavtal mellan Kvinnojouren och Stångåstaden där vi erbjuder lägenheter för
kvinnor som är i snabbt behov av hjälp med bostad.
MÅLUPPFYLLELSE
EKONOMI
15
Mål
Måluppfyllelse
Mål utifrån enskilda ägardirektiv
Måluppfyllelse, enskilda ägardirektiv
• Aktivt driva och leda utvecklingen av-
En mycket viktig parameter för att ta tillvara våra hyresgästers åsikter är vår årliga kundunder-
seende de boendes inflytande
sökning, som möjliggör jämförelser med andra bostadsföretag. För 2014 visade den på ett
och delaktighet.
mycket bra resultat. För sjätte året i rad fick vi pris för Sverige nöjdaste kunder i tävlingen
som AktivBo arrangerar bland stora bostadsbolag – såväl privata som offentligt ägda.
• Tillsammans med hyresgästerna
Stångåstaden samarbetar med Linköpings universitet i flera forsknings- och utvecklingsprojekt
medverka till energieffektivisering i
inom energieffektivisering och energibesparing i bostäder. Vi finansierar bland annat ett femårigt
det samlade fastighetsbeståndet.
forskningsprojekt med syftet att klara stora energibesparingar utan tunga investeringar. Fokus ligger
på medarbetarna och de boendes beteende, kommunikation och engagemang. Projektet
startade i januari 2011 och Stångåstaden kommer att satsa cirka 1,5 Mkr per år under fem år.
• Ha en ekonomisk ställning som
Kommunfullmäktige har fastställt långsiktiga avkastnings- och soliditetsmål för bolaget.
medger utveckling och investeringar
utan ägartillskott.
Bolagets långsiktiga direktavkastning ska vara på samma nivå som övriga långsiktiga fastighetsägare har på bostadsmarknaden i Linköping. Bolagets direktavkastning skall vara lägst 3 procent, vilket uppfylldes. Det långsiktiga soliditetsmålet på minst 20 procent uppfylldes också.
Ratingföretaget Standard & Poor´s ger Stångåstaden en rating på AA-. Det visar att bolagets
finansiella styrka är mycket stark, vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden.
Utsikter för 2015
Stångåstaden har redan initierat
en ökning av nyproduktionen och
bolaget står inför en period som
kommer präglas av expansion.
Efterfrågan har ökat väsentligt på
bolagets lägenheter det senaste året.
Det blir därför nödvändigt att utöka nyproduktionen för att möta
den efterfrågan samt med åtanke
på ägarkraven/direktiven.
Planerade investeringar i Stångåstaden består främst av två delar.
Inom nyproduktion har vi flera
projekt i gång och ett stort antal i
planeringsfasen. Under 2015 kan
vi om allt går enligt planerna starta
produktion av 700 bostäder. I vår
ombyggnation har vi stora utmaningar framför oss med en stor andel av vårt fastighetsbestånd som
16
MÅLUPPFYLLELSE
EKONOMI
kräver omfattande renovering och
ombyggnad för att hålla dagens
standard. En stor del av ombyggnationen koncentreras till våra bostadsområden från 50- och 60-talet.
I bolagets fastighetsbestånd bedöms att mellan 7 000-7 500 bostäder behöver genomgå omfattande
renovering, med bland annat byte
av stammar, under de kommande
15-20 åren. Det innebär att investeringarna i det befintliga beståndet
kommer att behöva höjas ytterligare.
Investeringar i dessa fastigheter beräknas till mellan 4 000-5 000 Mkr
under en 15-20-årsperiod.
Stångåstaden har en beredskap
för ytterligare fastighetsinvesteringar, som förvärv av nyproducerade fastigheter, direkt eller indirekt. I den fortlöpande omstruk-
tureringen av fastighetsportföljen
ingår såväl förvärv av fastigheter,
fastighetsbyte som försäljningar.
En minskad andel eftersträvas i
områden där Stångåstaden är alltför
dominerande.
Omsättningsökningen förklaras
dels med volymökning och dels med
en generell hyreshöjning. Innan jul
gjorde bolaget klart med nya hyror
för 2014. Stångåstaden har en stark
ekonomi vilket gjort att vi klarat att
hålla en lägre nivå på våra hyreshöjningar de senaste åren än genomsnittet i landet. Vi kommer att höja
hyrorna med 0,9 procent från den
1 februari 2015. Det är en rimlig
höjning som ger oss möjligheter att
satsa vidare på service och underhåll av våra fastigheter och bostadsområden och utveckla företaget.
Underhållskostnaderna stiger då
bolaget planerar att öka volymen av
energibesparingsåtgärder ytterligare.
Stångåstaden har en skuldvolym
på 31 000 000 kr där den genomsnittliga räntan var per sista decem-
ber 2,38 (2,82) procent. Minskningen
av genomsnittsräntan förklaras av
sjunkande marknadsräntor och omstruktureringar i låneportföljen i
slutet av 2014. Under 2015 beräknas
skuldvolymen öka med 100-200
Mkr till följd av ökad nyproduktion
och ombyggnation. Totalt sett planeras för investeringar i nyproduktion och befintliga fastigheter på
cirka 600-700 Mkr under 2015.
Färdigställda projekt under 2014: Planerad start av nyproduktion
Totalt planerar bolaget för att bygga
64 lgh Östra Lambohov, Åkervindan
under 2015:
om cirka 350 lägenheter under 2015.
25 lgh studentbostäder i Ryd
38 lgh Vallastaden, mässområdet
Några av de större ombyggnads-
33 lgh Västanfläkten, Västra Vägen
projekten är:
Pågående nyproduktionsprojekt: 73 lgh Majelden
Isafjördursgatan
65 lgh Ombudsmannen, Folkets Park
cirka 150 lgh Alnen, Övre Vasastaden
Djurgårdsgatan, Eskadern
70 lgh Harvestad
cirka 220 lgh Irrblosset, studentbostäder
Heimdalsgatan
64 lgh Kombohus, Östra Lambohov
cirka 180 lgh Vallastaden Torget
Prästbolsgatan
25 lgh studentbostäder i Ryd
cirka 40 lgh Linghem
Evastigen
Barnhemsgatan
Sammanfattningsvis anser AB Stångåstaden att de uppdrag som kommunfullmäktige har lämnat till bolaget har uppfyllts på ett framgångsrikt sätt.
Linköping den 5 februari 2015
AB Stångåstaden (publ)
Fredrik Törnqvist
Vd
MÅLUPPFYLLELSE
EKONOMI
17
STÅNGÅ­STADENS
STYRELSE
Tommy Ählström
Styrelseordförande,
utvecklingschef, invald 1991
Jan Österlind
Vice styrelseordförande,
f.d. förbundsordförande,
invald 1991
Fredrik Törnqvist
Vd i bolaget sedan 2013
Chris Ramslöv
F.d. Biomedicinsk analytiker, invald 2007, (Ledamot)
Göran Falkenberg
Greve, lantbrukare,,
invald 2007, (Ledamot)
Bengt Olsson
F.d. kommunalråd,
invald 2011, (Ledamot)
Daniel Ellström
Doktorand,
invald 2011, (Ledamot)
Andreas Berg
Forskningsledare,
invald 2011, (Ledamot)
Gunn Bredstedt
Undersköterska, invald i
styrelsen 2011, (Ledamot)
Gun Djerf
Avdelningschef,
invald 2011, (Ledamot)
Eva Kaneklev
Telefoniansvarig Kundtjänst,
Personalrepresentant
invald 2011 (Ledamot)
Cecilia Svärdström
Kundvärd, Personalrepresentant
invald 2013 (Suppleant)
18
STYRELSE OCH KONCERNLEDNING
EKONOMI
Susanne Andersson
Egen företagare,
invald 2010, (Suppleant)
Daniel Andersson
Politisk sekreterare,
invald 2011, (Suppleant)
Mari Hultgren
Lärare,
invald 2011, (Suppleant)
Mohammad Al Zoghbi
Arkitekt,
invald 2008, (Suppleant)
Birgitta Unéus
F.d. lantbrukare,
invald 2011, (Suppleant)
Kjell O Lejon
Professor,
invald 2011, (Suppleant)
Mohammed Abdigani
Arbetsmarknadskonsulent
invald 2014, (Suppleant)
Koncernledning
Från vänster
Marie Aktö Marknadschef, anställd 2012. Simon Helmér Vd Studentbostäder i Linköping AB samt Vd för Bryggaregården AB, anställd 2003.
Malin Wettre HR‑chef, anställd 2011. Ulf Gustafsson Förvaltningschef, anställd 1987.
Fredrik Törnqvist Vd AB Stångåstaden sedan 2013. Anders Stjärnberg Fastighetschef, anställd 2009.
Ej med på bild är suppleant Jörgen Öckinger och suppleant Maria Moraes som tillträdde under december 2014.
Under året avgick Margareta Ossbahr som ledamot och Tove Solbeckar som suppleant.
STYRELSE OCH KONCERNLEDNING
EKONOMI
19
FINANSIELL
ÖVERSIKT
Marknadsanalys 2014
Året började med blandade utfall för
de flesta makroindikatorer. BNP-prognoserna har dock fått revideras ned
under resans gång. Exporten har ökat,
dock inte i samma utsträckning som
önskat då viktiga exportländer inte
fått fart i sin konjunktur. Hushållens
konsumtion har däremot varit ett
glädjeämne under året, vilket bidragit till tillväxten. Utökat amorteringskrav för att minska riskerna
med hushållens skuldsättning skapar
dock orosmoln över konsumtionsutvecklingen framgent. Utebliven
ökning av den extremt låga inflationstakten har lett till överraskande besked från Riksbanken vid
två tillfällen under 2014. I juli då en
väntad 25-punkterssänkning istället
blev en sänkning med 50 punkter
från 0,75 till 0,25 procent. Inför
oktobermötet var ytterligare en
sänkning förväntad. Att det skulle
bli ned till historiskt låga noll procent var det dock få som hade räknat med. Sett över hela året sjönk
den femåriga swapräntan med 153
punkter och noterades under årets
sista handelsdag på 0,65 procent.
För 3-mån Stibor blev förändringen
68 punkter ned till 0,264 procent.
Mål och strategier
Finansverksamheten i Stångåstaden
regleras av den finanspolicy som beslutats av styrelsen och där Linköpings kommuns finansiella riktlinjer
sätter de yttre ramarna för Stångåstadens policy. Avsikten är att skapa
enhetliga riktlinjer för finanshanteringen genom att definiera regler, rutiner, organisation och rapportering.
Policyn ger därmed förutsättningar
för operativ säkerhet. Den ska beskriva de risker som ska hanteras och
tydliggöra målen med hanteringen.
Finanspolicyn ska därmed styra den
finansiella risken och kopplingen
mellan affärsrisken och de finansiella
riskerna inom definierade ramar. Se
sid. 22. Policyn kompletteras med
riktlinjer för vår finansverksamhet.
Under året har vi arbetat fram
ett material om Riskhantering och
intern kontroll som en del av verksamhets- och ekonomistyrningen.
Där beskriver vi vilka risker vi ser
i vår verksamhet och hur koncernen
ska arbeta med intern kontroll. De
”LINKÖPINGS KOMMUNS
FINANSIELLA RIKTLINJER SÄTTER
DE YTTRE RAMARNA FÖR
STÅNGÅSTADENS POLICY.”
20
FINANSIELL ÖVERSIKT
EKONOMI
risker som Stångåstaden berörs av
delas in i tre riskområden varav
finansiella risker är en del, förutom
strategiska och operativa risker. Läs
mer under Möjligheter och risker
sid. 21, Del 1 Verksamhet.
Det visar att vi betraktar finansverksamheten som en viktig hörnsten i vår totala verksamhet och den
har fått än mer ökad betydelse under
åren med turbulens inom finansmarknaden. Styrelsen informeras om den
finansiella utvecklingen vid varje
ordinarie styrelsemöte.
Fler resurser och mer tid har lagts
på finansarbetet de senaste åren.
Finansarbetet ska bedrivas utifrån
klara mål och med fastlagda strategier.
Bolaget bedriver en aktiv skuldförvaltning där strategin är att avväga
de finansiella riskerna mot en långsiktigt jämn finansieringskostnad.
Sammantaget gäller att verksamheten
ska inriktas mot låg riskprofil.
Målen är att:
• Begränsa de finansiella riskernas negativa resultateffekter.
• Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till rimlig kostnad.
• Styra de finansiella riskerna enligt policyn.
• Säkerställa riskhanteringen av seende kontroll och rapportering.
Stångåstaden minskar finansieringsriskerna genom att sprida låneförfallen på olika år, ha avtal om kreditfaciliteter och arbeta med flertalet
kreditgivare.
Vi har under flera år haft stor
tillgång till kreditfaciliteter och så
kallade back up-liner. Vid årets slut
hade Stångåstaden kreditfaciliteter
på 1 750 Mkr och samtliga kreditlöften är outnyttjade. Därtill läggs
en outnyttjad checkkredit på 400
Mkr. Lånestrategin för Stångåstaden
har under de senaste åren gått ut på
en diversifierad lånehantering. En stor
del hanteras genom kort finansiering
på företagscertifikatmarknaden
och resterande del hanteras genom
framför allt obligationslån med önskad löptid mellan två och fem år.
För att minska ränterisken förlängs
räntebindningen med ränteswappar
och räntetak, och finansieringsrisken
minskas genom att en stor del av
skuldvolymen täcks av kreditlöften
– så kallade back up-faciliteter.
Stångåstadens finansiella nettoskuld
var vid årets slut 3 100 (2 963) Mkr.
Löptiden på Stångåstadens
lånestruktur
Förfallostruktur, Mkr
2015
1 500
2016300
2017300
2018300
2019700
Summa
3 100
FINANSIELL ÖVERSIKT
EKONOMI
21
Definition av riskhantering
Riskexponeringen består främst av finansierings-, ränte-, kredit- och motpartsrisk.
Finansieringsrisk
Finansieringsrisken avser risken att inte kunna
ta upp lån eller att finansiering inte kan ske till
rimliga kostnader.
Vi samarbetar med 5-10-tal kreditgivare och har
spridit låneförfallen under olika år, samt har avtal
om kreditfaciliteter för att minska finansieringsrisken.
Vi har en diversifierad skuldvolym där vi valt att
hantera olika typer av lån, som kortfristiga företagscertifikat och längre företagsobligationer och
bilaterala banklån. Detta för att minska finansieringsrisken då vi finns både på kapitalmarknaden
och i banksektorn.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken att resultatet i bolaget
förändras negativt på grund av marknadsräntan.
Stångåstaden använder derivatprodukter, främst
ränteswappar, för att minimera ränteriskerna.
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken att vi inte kan
erhålla likvid för en placering.
Vi använder i första hand tillgänglig överskottslikviditet för lösen av lån, i andra hand placeringar
eller motsvarande.
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motparten i en
finansiell transaktion misslyckas med sina åtaganden att betala, uppehålla sina kreditlöften, till
exempel att de på grund av obestånd återkallar
krediter eller ej kan leverera placering.
Vid avtalstecknande med ny bankkontakt vad gäller
derivattransaktioner tecknas alltid ISDA-avtal.
Stångåstaden har endast affärsförhållanden
med etablerade motparter. Vid kontakt med nya
motparter bedöms finansiell styrka utifrån ekonomi,
styrning, rating med mera.
Rating AASedan 2004 erhåller Stångåstaden
årligen ett ratingbetyg av Standard
& Poor’s och har för närvarande AAi rating. Det visar att vår finansiella
styrka är mycket bra, vilket innebär
att vi blir en attraktiv låntagare på
marknaden. Ratingföretagets motivering är att Stångåstaden är det
ledande bostadsbolaget på en stark
hyresmarknad i Linköping med en låg
andel kommersiella fastigheter.
Andra styrkor är ett stabilt finansiellt resultat med stora övervärden
i fastighetsportföljen. Standard &
Poor’s noterar dock risken av att hela
22
FINANSIELL ÖVERSIKT
EKONOMI
fastighetsbeståndet finns i Linköping
och anser att bolaget har en kort
kapitalbindning i låneportföljen.
Finansiering
Tidigare var vår huvudsakliga kapitalanskaffning bilaterala banklån.
Men finansieringsmöjligheterna har
utökats genom åren. Bolaget har
sedan 2004 ett svenskt företagscertifikatprogram med en ram på 2 000
Mkr. Det ger tillgång till ytterligare
en finansieringskälla med för närvarande förmånliga villkor.
De senaste åren har Stångåstaden
öppnat upp för ytterligare en finan-
sieringsform genom att finansiera
sig på obligationsmarknaden. Bolaget
har inget MTN-program men har
under åren lånat upp åtta obligationslån, så kallade Private placement. Då
bankernas likviditetspåslag gett höga
bilaterala räntenivåer har vi med hjälp
av obligationsmarknaden lånat upp
på jämförelsevis låga räntenivåer.
Som marknadssituationen ser ut
idag kommer denna upplåningsform
att fortsätta. Med fler finansieringskällor får Stångåstaden en större
flexibilitet och diversifiering.
Finansieringskällor
Långivare
Skuldvolym
Antal lån
% av skuld
Kreditram
100 000
1
3,2 %
–
Obligation
1 600 000
5
51,6 %
–
Certifikat
1 400 000
8
45,2 %
2 000
Summa
3 100 000
14
100,0 %
–
Banklån
100 Tkr
Lånetyp
1,4 Mkr
Obligation
Certifikat
Banklån
1,6 Mkr
Räntebindning –
Normportfölj
Styrelsen har fastställt en normportfölj som beskriver den procentuella
fördelningen av ränteförfallen i
förhållande till den totala skuldvolymen. Under hösten 2014 genomförde finansenheten ett strategitest
där olika möjliga räntebindningar
testades för att se vilken räntebindningsstruktur som passar Stångåstaden bäst.
Vid årets sista styrelsemöte presenterades resultatet från strategitestet. Det beslutades att den normportfölj som Stångåstaden hade var
den mest optimala när det gäller risk
och möjlighet att nyttja låga räntor.
Bolagets analys av den finansiella
omvärlden är att det kommer råda
låga räntor flera år framöver, varför
företaget ska dra nytta av det låga
ränteläget.
Räntebindning per 2014-12-31
%
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0,0
<1
>=1 år <3 år
>= 3 år <5 år
> = 5 år <8 år
>=8 år <10 år
För löpande justering av ränteriskerna används derivatinstrument, främst ränteswappar och räntetak.
FINANSIELL ÖVERSIKT
EKONOMI
23
Utveckling av genomsnittsränta 1994-2014
Genomsnittsränta
%
Riksbankens styrränta
12
10
8
6
4
2
År
-1
2
07
-1
2
08
-1
2
09
-1
2
10
-1
2
11
-0
1
11
-0
4
11
-0
8
11
-1
2
12
-0
4
12
-1
2
13
-0
1
13
-0
4
13
-0
8
13
-1
2
14
-0
2
14
-0
8
14
-1
0
14
-1
2
-1
2
06
-1
2
05
-1
2
04
-1
2
02
-1
2
00
-1
2
98
96
94
-1
2
0
Genomsnittlig ränta på den vid årsskiftet befintliga låneportföljen var 2,38 (2,82) procent.
Säkerheter
Kapitalstruktur
Sedan hösten 2003 har Stångåstaden
inte längre möjlighet att låna med
kommunal borgen. Befintliga lån får
dock behålla den säkerheten under
löptiden. Skuldportföljen bestod vid
årsskiftet av ett bilateralt banklån
med kommunal borgen om 100 Mkr.
Företagscertifikatvolymen var på
1 400 Mkr och obligationslånen
uppgick till 1 600 Mkr, där vår rating ligger till grund för säkerheten.
Totalt har 400 Mkr i pantbrev
överlämnats till en bank som säkerhet för en checkkredit.
Vid årsskiftet uppgick Stångåstadens
totala tillgångar till 6 349 Mkr. Nedanstående tabell visar tillgångarnas
finansiering.
Finansiellt resultat och
belåningsgrad
Belåningsgraden sett mot bokfört
fastighetsvärde är densamma som
förra året och ligger på 57 procent
och belåningsgraden mot taxeringsvärdet är 25 (25) procent. Mot beräknat marknadsvärde är belåningsgraden 21 (22) procent.
Nettoräntekostnaden har minskat
mot föregående år och uppgick till
102 (107) Mkr.
Skuldsättningsgraden är densamma som förra året, 1,2 gånger.
24
FINANSIELL ÖVERSIKT
EKONOMI
Tillgångarnas finansiering
Mkr
Andel i %
Ej räntebärande skulder
484
7,6
3 100
48,8
0,1
0,1
Eget kapital
2 765
43,5
SUMMA
6 349
100
Räntebärande skulder
Avsättningar
Undervärdet av Stångåstadens
skuldvolym var vid årsskiftet 188
Mkr (132). Undervärdet beror till
stor del på att ränteswapspositioner
som har tagits vid högre ränteläge än
idag ger ett negativt marknadsvärde.
Belåningsgrad
Mkr
16000
%
70
14000
60
12000
50
10000
40
8000
30
6000
20
4000
10
2000
0
År 2007
2008
2009
Bokfört värde på fastigheterna
2010
Nya redovisningsregler (K3) gäller
från 2014 och påverkar redovisningen, avskrivningsprocessen och
finansverksamheten, läs mer under
kapitel Möjligheter och risker sid.
21, Del 1 Verksamhet.
Vi kommer redovisa våra derivat
enligt K3 kapitel 11 och kommer så
långt som möjligt att använda oss
av säkringsredovisning, vilket innebär att derivatinstrumenten redovisas enligt anskaffningsvärde och ej
marknadsvärde.
Vi har samarbetat med finanskonsultfirman AGL för att anpassa redovisningen efter K3.
2012
Marknadsvärde på fastigheterna
Belåning i förhållande till marknadsvärde
Nya redovisningsregler –
säkringsredovisning
2011
2013
2014
0
Skuldportföljens storlek
Belåning i förhållande till bokfört värde
AGL har lång erfarenhet av att hjälpa
kommuner och kommunala bolag
med att ta fram dessa underlag.
Våra argument för att använda
oss av säkringsredovisning är att
det finns ett långsiktigt ägarintresse
av Stångåstaden (se ägardirektiv/
måluppfyllelse sid. 12). Med vår
goda ekonomi och rating har vi goda
möjligheter att kunna förlänga nuvarande skuldvolym. Därför kan vi ha
långa swappar men med en kortare
underliggande kapitalbindning.
Utsikter 2015
Rådande lågräntemiljö lär med
största sannolikhet bestå även under
2015. Riksbanken säger själva att
man inte planerar att höja reporäntan förrän under 2016 och vissa
bedömare tror till och med att fler
expansiva åtgärder kan komma redan
under 2015.
För Stångåstadens del kommer
vi under kommande år att öka vår
skuldvolym, på grund av stor nyoch ombyggnation och beräknar ha
en skuldstorlek på cirka 3 300 Mkr
i slutet av året. Vi planerar att emittera bolagets första gröna obligation,
det är pengar som öronmärks för
gröna investeringar. Med en grön
profil kan flera etiska fonder investera genom att låna ut pengar till
oss. Det finns en attraktionskraft i
gröna investeringar.
FINANSIELL ÖVERSIKT
EKONOMI
25
FEMÅRSÖVERSIKT
2010
2011
2012
2013
2014
12,0
LÖNSAMHET OCH RISK
1. Avkastning på justerat eget kapital
%
9,0
7,1
12,0
7,4
2. Avkastning på sysselsatt kapital
%
5,9
5,4
8,4
5,4
7,4
3. Avkastning på totalt kapital
%
5,6
5,0
7,8
5,0
6,9
4. Genomsnittlig totalavkastning på eget kapital
%
27,4
24,5
29,3
30,3
37,5
5. Totalavkastning på eget kapital
%
55,3
49,1
16,7
19,3
17,7
%
3,33
6. Totalavkastning på marknadsvärde
7. Driftnetto
8. Direktavkastning
9. Räntetäckningsgrad
10. Vinstmarginal
10,15
8,89
3,09
3,54
kr/kvm
317
319
319
389
394
%
3,27
3,26
3,09
3,54
3,33
ggr
%
4,0
3,3
3,4
4,0
5,1
15,3
12,5
21,9
13,9
23,6
100,0
11. Uthyrningsgrad bostäder
%
99,7
99,8
99,9
99,9
12. Uthyrningsgrad lokaler
%
97,3
97,6
98,2
97,8
97,6
13. Uthyrningsgrad garage
%
95,2
95,8
95,8
97,1
96,9
88,6
%
83,8
83,9
85,4
87,7
15. Genomsnittlig grundhyra bostäder exkl. Student
14. Uthyrningsgrad p-platser
kr/kvm
935
951
976
976
983
16. Genomsnittlig grundhyra lokaler
kr/kvm
1 311
1 053
834
828
863
KAPITAL OCH FINANSIERING
1. Likviditet
%
31,9
47,8
61,1
36,0
60,0
2. Synlig soliditet
%
41,1
41,6
42,3
42,7
43,5
%
74,7
75,6
76,2
76,5
76,8
-25
31
116
235
318
3. Justerad soliditet
4. Kassaflöde
5. Investeringar
6. Bokfört fastighetsvärde
mkr
mkr
kr/kvm
257
252
327
424
493
3 974
3 878
3 939
4 190
4 539
7. Belåningsgrad bokfört fastighetsvärde
%
57
57
57
57
55
8. Belåningsgrad bedömt marknadsvärde
%
23
23
22
22
21
2 188
2 142
2 205
2 334
2 378
1,3
1,2
1,2
1,2
1,1
9. Nettoskuldsättning
10. Skuldsättningsgrad
kr/kvm
ggr
11. Bruttolåneränta
%
3,7
4,0
5,4
3,7
3,4
12. Nettolåneränta
%
3,6
3,9
5,4
3,7
3,4
st
18 556
18 587
18 675
18 536
18 455
UTHYRNINGSENHETER
1. Bostäder
26
2. Lokaler
st
3 009
3 009
3 331
3 315
3 179
3. Garage
st
4 461
4 484
4 519
4 428
4 595
4. P-platser exkl. besök
st
6 273
6 273
6 252
6 112
6 277
BALANSRÄKNING
FEMÅRSÖVERSIKT
EKONOMI
FEMÅRSÖVERSIKT
2010
2011
2012
2013
2014
1 178 261
1 211 977
1 229 164
1 265 524
1 318 344
25 145
27 350
29 420
31 349
27 657
1 203 406
1 239 327
1 258 584
1 296 873
1 346 001
Driftskostnader
-545 201
-513 612
-515 398
-520 420
-519 238
Underhållskostnader
-249 810
-296 980
-314 000
-264 882
-308 477
-30 475
-30 268
-30 220
-27 366
-27 561
Driftnetto
377 920
398 467
398 966
484 205
490 725
Av- och nedskrivningar
-117 415
-95 751
-88 529
-134 495
-103 779
Bruttoresultat
260 505
302 716
310 437
349 710
386 946
Central administration och marknadsföring
-62 133
-63 450
-70 484
-66 707
-71 666
Resultat från fastighetsförsäljning
85 280
17 474
189 839
-346
101 124
RESULTATRÄKNING TKR
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Nettoomsättning
Fastighetsavgift och fastighetsskatt
Försäljningsomkostnader
-3 969
-27
-8 121
-20
-477
279 683
256 713
421 671
282 637
415 927
Ränteintäkter och liknande resultatposter
1 884
4 714
3 815
4 909
5 543
Räntebidrag
2 741
795
0
0
0
Räntekostnader och liknande resultatposter
-99 597
-107 510
-149 256
-106 688
-103 681
Resultat efter finansiella poster
184 711
154 712
276 230
180 858
317 789
-76 000
-20 000
Skatt på årets resultat
-27 635
-39 882
-53 930
-22 543
-53 425
Årets resultat
157 076
114 830
222 300
82 315
244 364
Materiella anläggningsstillgångar
4 953 488
5 073 700
5 256 342
5 619 652
6 057 059
Finansiella anläggningstillgångar
86 549
97 011
119 520
144 175
80 199
Kortfristiga fordringar
63 188
70 463
224 295
64 869
76 055
Kassa och bank
52 615
83 720
31 856
58 082
135 392
5 155 840
5 324 894
5 632 013
5 886 778
6 348 705
2 120 321
2 215 694
2 382 286
2 515 159
2 764 674
14 345
28 386
42 214
67 246
131 608
Långfristiga skulder
438 080
1 238 080
413 080
1 013 000
1 600 000
Kortfristiga skulder
2 583 094
1 842 734
2 794 433
2 291 373
1 852 423
Summa eget kapital och skulder
5 155 840
5 324 894
5 632 013
5 886 778
6 348 705
Rörelseresultat
Resultat från finansiella investeringar
Koncernbidrag
BALANSRÄKNING TKR
Tillgångar
Summa tillgångar
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Avsättningar
BALANSRÄKNING
FEMÅRSÖVERSIKT
EKONOMI
27
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för AB Stångåstaden
(publ), med säte i Linköping, får härmed avge årsredovisning
och koncernredovisning för 2014.
Bolagets verksamhet
AB Stångåstaden (publ) ägs av
Linköpings Stadshus AB, 5567069793, som i sin tur ägs av Linköpings kommun.
Bolaget har till föremål för sin
verksamhet att självt eller genom
ägda bolag förvärva, avyttra, äga,
bebygga, förvalta, utveckla samt
hyra ut fastigheter och tomträtter i
Linköpings kommun med inriktning
på bostäder, kontors- och affärslokaler med därtill hörande kompletterande anordningar samt driva annan
därmed jämförlig verksamhet.
Ändamålet med bolagets verksamhet är att uppföra eller på annat sätt
förvärva fastigheter för att på marknadsmässiga villkor tillhandahålla
goda bostäder i Linköping samt att
tillhandahålla goda kontors- och
affärslokaler för att tillgodose de
boendes behov av varor och tjänster.
Till ändamålet hör även att ge ägaren
skälig avkastning.
Koncernen består av moderbolaget
och sju dotterbolag, Studentbostäder
i Linköping AB, TGS Fastigheter nr 3
28
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
EKONOMI
AB, Eddan i Linköping AB, Bryggaregården AB, Agraffmuren Holding
AB, Stångåstaden Rystadstuna AB
och Linköping Luftspanaren 1
Holding AB.
Verksamheten i koncernen bedrivs i fyra affärsområden: Boende,
Lokaler, Student och Bryggaregården. Affärsområdena Student
och Bryggaregården är organiserade
som dotterbolag.
Nettoomsättning och resultat
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 346 Mkr jämfört med
1 297 Mkr föregående år. Koncernens resultat efter finansiella poster
uppgick till 318 (181) Mkr, exkluderas reavinster är resultatet 217 (181)
Mkr efter finansiella poster. Finansnettot förbättrades med 4 Mkr och
uppgick till -98 (-102) Mkr. Resultat
efter skatt uppgick till 244 (82) Mkr.
Moderbolagets nettoomsättning
var 1 154 (1 116) Mkr. Moderbolagets
resultat efter finansiella poster uppgick
till 190 (161) Mkr.
Marknad
Linköpings befolkning ökade under
2014. Den totala ökningen var cirka
1 670 personer jämfört med 2013.
Totalt har befolkningen i kommunen ökat med cirka 7 200 personer
under de senaste fem åren. Detta har
bidragit till ett gynnsamt marknadsläge för företaget. Koncernen hade
vid årets slut 18 455 bostäder varav
4 222 stycken var studentlägenheter.
Vakansgraden har under hela året
varit mycket låg och samtliga lägenheter har i princip varit uthyrda.
Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 100,0 (99,9) procent.
Lokalhyresmarknaden i Linköping
har kännetecknats av en stark efterfrågan, framför allt i centrala lägen.
Vakansgraden för lokaler har under
året varit i genomsnitt 2,4 (2,2) procent.
Hyresförhandlingar
Hyresgästföreningen och bolaget
enades i december 2013 om en hyreshöjning med 1,2 procent från den
1 februari 2014.
Fastighetsbeståndet
Under året har 123 stycken nyproducerade lägenheter blivit färdigställda och klara för inflyttning i
koncernen. Först ut var 16 bostäder
i parhus i Linghem som hade inflyttning i februari. Här hade redan 14
lägenheter färdigställts året innan.
Under våren var det dags för inflyttning i fastigheten Elitlöparen 1 som
också kallas Vingården. Här blev
66 lägenheter av totalt 115 klara för
inflyttning. Övriga lägenheter hade
inflyttning under 2013.
Under hösten var det invigning
och inflyttning i 16 lägenheter i det
första av fyra hus på Åkervindan
i Östra Lambohov. Åkervindan
består av tvåor och treor, totalt
64 lägenheter. Husen är så kallade
Kombohus, ett koncept som drivits
fram och handlats upp av vår intresseorganisation SABO. Kombohusen
är högt prefabricerade med en tydligt definierad bygg- och upphandlingsprocess. Därmed har genomförandet blivit betydligt snabbare
än normalt och mer kostnadseffektivt än mer traditionella projekt.
I dotterbolaget Studentbostäder
i Linköping AB har 25 lägenheter
färdigställts på fastigheten Ostfatet 1
i Ryd. Bostäderna är uppförda med
ett så kallat tidsbegränsat bygglov.
Ny lagstiftning medger att tidsbegränsade bygglov numer kan ges för
15 år. Det planeras för ytterligare
28 lägenheter enligt samma koncept
för att snabbt försöka minska bostadsbristen för studerande. Dessa
bostäder planeras vara färdigställda
till höstterminen 2015. Bolaget
planerar även för nyproduktion av
drygt 200 studentbostäder på fastigheten Irrblosset 1 i Valla. All färdigställd nyproduktion är uthyrd.
Vid utgången av 2014 hade Stångåstadenkoncernen 266 nya lägenheter
under produktion. I Valla, Folkets
Park, pågår byggandet av 65 lägenheter, av vilka 28 stycken kommer
att vara trygghetsboende för äldre.
I Östra Lambohov fortlöper produktionen av Åkervindan. I Harvestad har drygt 80 bostäder börjat
byggas under året, vilka kommer ha
inflyttning under 2015 och 2016.
Det första spadtaget har hållits för
ett projekt i nya stadsdelen Vallastaden. Detta projekt innefattar
totalt 38 bostäder. I en befintlig fastighet i Vasastaden inreds vindar och
källare och här skapas således 18
nya bostäder mitt i Vasastaden, detta
utan att ta någon ny mark i anspråk.
Under 2015 planerar Stångåstadenkoncernen att starta ett stort antal
nya projekt i bland annat Vasastaden,
Majelden, Gottfridsberg och Vallastaden. Totalt omfattar projekten
mer än 500 nya lägenheter. Under
2013 förvärvades delar av fastigheten Industrin 1 i Wahlbecks industripark genom köp av andelar
i bolaget Linköping Industrin 2
Holding AB. Här finns möjlighet att
bygga 500-600 bostäder. Projektet
ska genomföras tillsammans med
flera andra aktörer. Totalt innehåller
koncernens projektportfölj cirka 2
000 bostäder i varierade lägen, till
exempel i Övre Vasastaden, City,
Lambohov och Åbylund. Byggstart
planeras för dessa lägenheter under
de kommande fem åren.
I oktober 2014 tecknades avtal om
försäljning av fastigheten Luftspanaren till HSB i Östergötland Ekonomisk Förening, med tillträde den
1 december 2014. Luftspanaren 1
innehåller 198 bostäder. I samma
affär förvärvade Stångåstaden cirka
200 byggrätter i Övre Vasastaden.
Under året förvärvades bolaget
Stångåstaden Rystadstuna AB från
Specialfastigheter Sverige AB. Bolaget
äger det gamla fängelset i Roxtuna
där marken är tänkt att användas
för framtida bostadsexploatering.
Investeringarna i koncernens
fastigheter uppgick till 493 (524)
Mkr under året, varav moderbolaget svarar för 454 (300) Mkr. Av
investeringarna i koncernen avsåg
265 (273) Mkr nyproduktion.
Marknadsvärden på
fastigheter
Årets marknadsvärdering har utförts
av ett externt värderingsföretag.
Marknadsvärdet på koncernens
färdigställda fastigheter är beräknade
till 14 714 (13 664) Mkr. Motsvarande bokfört värde uppgick till
5 643 (5 199) Mkr. För moderbolagets fastigheter uppgår marknadsvärdet till 12 561 (11 617) Mkr
jämfört med bokfört värde om
4 550 (4 175) Mkr.
Aktier i dotterbolag
och intressebolag
Under året har dotterbolaget Om24
Mark AB fusionerats med moderbolaget. Dotterbolagen Stångåstaden
Rystadstuna AB och Luftspanaren 1
Holding AB har anskaffats. Stångåstaden har under året förvärvat
resterande andelar av Agraffmuren
Holding AB. Stångåstaden Rystadstuna AB och Agraffmuren Holding
AB äger mark där det planeras för
byggnation av bostäder framöver.
I januari 2015 fusionerades Eddan
i Linköping AB och Stångåstaden
Rystadstuna AB med moderbolaget.
FÖFVALTNINGSBERÄTTELSE
EKONOMI
29
Flerårsjämförelse
Ekonomisk utveckling i sammandrag. Flerårsjämförelsen är inte omräknad till K3 vad gäller år 2012, 2011 och 2010.
Koncernen
2013
2012
2011
2010
Nettoomsättning
Mkr
1 346
1 297
1 259
1 239
1 203
Resultat efter finansiella poster
Mkr
318
181
276
155
185
Balansomslutning
Mkr
6 349
5 887
5 632
5 325
5 156
Medelantal anställda
st
145
145
136
141
134
Synlig soliditet
%
43,5
42,7
42,3
41,6
41,1
Justerad soliditet
%
76,8
76,5
76,2
75,6
74,7
Direktavkastning
%
3,3
3,5
3,1
3,3
3,3
Avkastning på totalt kapital
%
6,9
5,0
7,8
5,0
5,6
Avkastning på justerat eget kapital
%
12,0
7,4
12,0
7,1
9,0
2014
2013
2012
2011
2010
Moderbolaget
30
2014
Nettoomsättning
Mkr
1 154
1 116
1 082
1 068
1 052
Resultat efter finansiella poster
Mkr
190
161
201
147
175
Balansomslutning
Mkr
6 288
5 837
5 591
5 288
5 115
Medelantal anställda
st
129
128
121
127
122
Synlig soliditet
%
42,5
44,6
41,8
42,3
41,8
Justerad soliditet
%
74,7
75,1
72,3
74,2
73,4
Avkastning på totalt kapital
%
4,8
4,7
6,4
4,9
5,4
Avkastning på justerat eget kapital
%
7,3
6,6
8,8
6,6
8,5
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
EKONOMI
Nyckeltalsdefinitioner
Väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer
Synlig soliditet
Koncernens verksamhet exponeras
för ett stort antal risker, exempelvis
anläggningsrisker, miljörisker, politiska risker, finansiella risker och
operativa risker vilka kan påverka
möjligheterna att uppnå de ekonomiska målen. För att kunna hantera
hot och möjligheter bedrivs ett
omfattande riskhanteringsarbete
för olika delar inom koncernen.
Insatserna prioriteras selektivt efter
riskernas väsentlighet.
Under året har bolagets interna
kontroll utvecklats. En ny modell,
baserat på COSO-standarden har
tagits fram. COSO är ett ramverk
för att utveckla riktlinjer för vägledning av ett företags riskhantering
och interna kontroll. Den interna
kontrollen syftar till att undvika
allvarliga fel och att skapa en trygg
arbetssituation för bolagets anställda. Stångåstaden identifierar
därför brister och risker som är
hot mot att vi ska nå våra mål och
skapar åtgärder och kontrollaktiviteter för att hantera dessa risker
och brister. Stångåstadens interna
kontroll beskrivs utifrån de fem
komponenterna i COSO-modellen:
kontrollmiljön, riskanalys, kontrollaktiviteter, information och
kommunikation samt uppföljning
och utvärdering.
Målet med riskhanteringen är att
få ett så bra resultat som möjligt
genom att optimera balansen mellan värdet på riskerna och kostnaderna för att om möjligt begränsa
riskerna. Riskhanteringen skall
säkerställa att koncernens långsiktiga avkastning och soliditet
inte äventyras.
Den finansiella risken hanteras
främst av bolagets finansfunktion
Eget kapital och obeskattade reserver
med beaktande av uppskjuten skatt/
balansomslutning.
Justerad soliditet
Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten
skatt samt övervärde i fastigheter/
balansomslutningen och övervärde
i fastigheter utan hänsyn tagen till
uppskjuten skatt.
Direktavkastning
Driftnetto/färdigställda fastigheters
utgående marknadsvärde.
Avkastning på totalt kapital
Resultat efter finansiella poster
plus räntekostnader och liknande
resultatposter/genomsnittlig
balansomslutning.
Avkastning på justerat
eget kapital
Resultat efter finansiella poster/
genomsnittligt eget kapital och
obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt.
Investeringar
Investeringar i inventarier uppgick
till 5 (2) Mkr, varav moderbolaget
svarade för 5 (2) Mkr.
Kassaflöde och likviditet
Kassaflödet från den löpande verksamheten i koncernen uppgick till
311 (422) Mkr. Årets kassaflöde
uppgick till 75 (26) Mkr. Nettoupplåningen är en följd av ökad
nyproduktion under året.
Koncernens tillgängliga likvida
medel uppgick den 31 december
2014 till 135 (58) Mkr.
som ansvarar för finansiering och
likviditetsplanering. Arbetet styrs
av en av styrelsen beslutad finanspolicy som syftar till att säkerställa
koncernens finansieringsbehov till en
så låg kostnad och risk som möjligt.
De finansiella riskerna kan främst
delas in i finansieringsrisk, ränterisk,
valutarisk, kreditrisk och motpartsrisk. Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov
som inte kan täckas i ett ansträngt
marknadsläge. Ränterisken avser
risken för negativ påverkan på koncernens resultat- och balansräkning
till följd av förändringar i ränteläget.
Koncernen är främst exponerad för
finansierings- och ränterisker.
Finansiella instrument används i
syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt att på ett flexibelt
sätt kunna påverka låneportföljens
räntebindning (se not 29).
I syfte att minska finansieringsrisken strävar bolaget efter balans
mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal finansieringskällor. Bekräftade kreditlöften
eller motsvarande garantier skall
minst motsvara volymen på utestående företagscertifikat.
Eget kapital
Koncernens egna kapital per den 31
december 2014 uppgick till 2 765
(2 515) Mkr. Moderbolagets egna
kapital per den 31 december 2014
uppgick till 2 664 (2 521) Mkr.
Personal
Antalet anställda inom koncernen
uppgick vid utgången av 2014
till 146 (144) varav 130 (128) i
moderbolaget. Medelantalet anställda under året uppgick till 145
(145) varav 129 (128) i moderbolaget. Av de anställda i koncernen
FÖFVALTNINGSBERÄTTELSE
EKONOMI
31
Eddan förändrar stadsbilden i centrala
Linköping med spännande arkitektur,
boende och verksamheter.
var 55 (55) män och 90 (90) kvinnor. I moderbolaget var 48 (49)
män och 81 (79) kvinnor anställda.
Löner och sociala kostnader har
belastat koncernresultaträkningen
med 90,8 (90,9) Mkr varav de sociala
kostnaderna utgjorde 28,5 (30,0)
Mkr. I moderbolaget har resultaträkningen belastats med 80,9 (81,4)
Mkr varav de sociala kostnaderna
utgjorde 25,6 (27,3) Mkr.
Redogörelse för antal anställda
och utbetalda löner för koncernen
och moderbolaget redovisas i bokslutskommentarerna.
Måluppfyllelse
De krav som ägaren formulerat för
bolaget är dels ekonomiska, dels
icke-ekonomiska. De ekonomiska
32
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
EKONOMI
avser av Kommunfullmäktige
beslutade krav på avkastning och
soliditet, medan de icke-ekonomiska
främst har utformats som så kallade
inriktningsmål. Styrelsen och verkställande direktören gör helhetsbedömningen att uppdraget från
ägaren har uppnåtts.
Utsikter för 2015
Bolaget räknar med en fortsatt hög
uthyrningsgrad. Hyresgästföreningen
och bolaget tecknade under december 2014 en överenskommelse om
en hyreshöjning med 0,9 procent
från den 1 februari 2015.
Under 2011 fattade styrelsen i
bolaget beslut om ett långsiktigt
energieffektiviseringsmål – att minska
köpt energi med 25 procent till år
2025. Detta arbete är prioriterat
under kommande år.
Stångåstaden har under de senaste
åren satsat alltmer på nyproduktion
och koncernen står inför en period
som präglas av expansion. Efterfrågan på koncernens bostäder har ökat
väsentligt under det senaste året. Det
medför att ytterligare satsning på
nyproduktion kommer att ske för att
möta efterfrågan.
Under december månad 2014
har förtidsinlösen av ränteswappar
genomförts och räntetak köpts för
att minska ränteriskexponeringen.
Ambitionen är att bibehålla den
vinstmarginal och soliditetsnivå
som uppnåtts de senaste åren.
RESULTATRÄKNING
Koncernen
(belopp i Tkr om inget annat anges)
Hyresintäkter
Not
3
1 090 684
27 657
31 349
23 917
25 318
1 346 001
1 296 873
1 153 900
1 116 002
-519 238
-520 420
-440 519
-447 277
-308 477
-264 882
-271 494
-230 784
-27 561
-27 366
-23 286
-23 123
490 725
484 205
418 601
414 818
-103 779
-134 495
-80 932
-112 037
386 946
349 710
337 669
302 781
6-8
-71 666
-66 707
-71 170
-64 999
9
101 124
-346
-1 775
-346
-477
-20
-477
-20
415 927
282 637
264 247
237 416
4, 6, 8
Fastighetsavgift och fastighetskatt
Driftsnetto
5
Bruttoresultat
Resultat från fastighetsförsäljning
2013
1 129 983
Underhållskostnader
Central administration och marknadsföring
2014
1 265 524
Nettoomsättning
Av- och nedskrivningar
2013
1 318 344
Övriga intäkter
Driftskostnader
2014
Moderbolaget
Försäljningsomkostnader
Rörelseresultat
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
10
5 543
4 909
27 518
29 516
Räntekostnader och liknande resultatposter
11
-103 681
-106 688
-101 746
-106 379
317 789
180 858
190 019
160 553
Resultat efter finansiella poster
Bokslutsdispositioner
12
-20 000
-76 000
196
-62 530
Skatt på årets resultat
13
-53 425
-22 543
-52 372
-21 006
244 364
82 315
137 843
77 017
Årets resultat
RESULTATRÄKNING
EKONOMI
33
BALANSRÄKNING
Koncernen
(belopp i Tkr om inget annat anges)
Not
Moderbolaget
2014
2013
2014
2013
5 642 614
5 198 645
4 549 890
4 175 340
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader, mark och markanläggningar
14-17
Inventarier
18
15 507
15 636
14 782
15 014
Pågående ny-, till- och ombyggnader
19
398 938
405 371
373 670
388 848
6 057 059
5 619 652
4 938 342
4 579 202
-
-
298 329
285 254
-
-
811 511
734 882
16 033
27 527
15 388
26 882
46 224
99 230
46 224
99 230
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i dotterbolag
20
Andra långfristiga fordringar hos dotterbolag
Andelar i intressebolag
21
Andra långfristiga fordringar hos intressebolag
Andra långfristiga värdepappersinnehav
22
40
40
40
40
Andra långfristiga fordringar
23
17 902
17 378
17 678
17 204
80 199
144 175
1 189 170
1 163 492
6 137 258
5 763 827
6 127 512
5 742 694
7 463
5 608
5 094
4 310
452
489
452
450
-
-
12 300
3 231
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Fordringar hos koncernbolag
Fordringar hos dotterbolag
Övriga fordringar
24
60 376
48 289
45 608
42 672
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
25
7 764
10 483
7 305
10 140
76 055
64 869
70 759
60 803
Kassa och bank
135 392
58 082
90 190
33 787
Summa omsättningstillgångar
211 447
122 951
160 949
94 590
6 348 705
5 886 778
6 288 461
5 837 284
Summa kortfristiga fordringar
SUMMA TILLGÅNGAR
34
BALANSRÄKNING
EKONOMI
Koncernen
(belopp i Tkr om inget annat anges)
Not
Moderbolaget
2014
2013
2014
2013
368 000
368 000
368 000
368 000
480 000
480 000
1 677 783
1 595 618
137 843
77 017
SKULDER OCH EGET KAPITAL
Eget kapital
26
Bundet eget kapital
Aktiekapital (3 680 000 aktier)
Bundna reserver
Fritt eget kapital
Balanserad vinst
Årets resultat
Annat eget kapital inklusive årets resultat
2 396 674
2 147 159
Summa eget kapital
2 764 674
2 515 159
2 663 626
2 520 635
27
-
-
8 258
10 089
4 620
7 944
4 620
7 944
28
126 988
59 302
105 301
49 433
131 608
67 246
109 921
57 377
1 600 000
1 013 000
1 600 000
1 000 000
1 600 000
1 013 000
1 600 000
1 000 000
Obeskattade reserver
Avsättningar
Pensioner
Uppskjuten skatteskuld
Summa avsättningar
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
29
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
29
1 500 000
1 950 000
1 500 000
1 950 000
Checkräkningskredit
30
-
-
-
-
141 270
120 513
124 506
105 580
Skulder till moderföretag
3 150
14 899
3 150
14 899
Skulder till dotterföretag
-
-
103 927
2 417
48 713
46 016
41 982
40 534
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Övriga skulder
5 528
2 396
1 906
1 476
153 762
157 549
131 185
134 277
Summa kortfristiga skulder
1 852 423
2 291 373
1 906 656
2 249 183
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL
6 348 705
5 886 778
6 288 461
5 837 284
402 095
400 394
402 095
400 394
274
547
274
547
1 293
1 143
1 171
1 032
10 000
-
10 000
-
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
31
Ställda säkerheter
Pantbrev i fastigheter
För eget pensionsåtagande
Ansvarsförbindelser
Garantifond Fastigo
Borgensåtagande
BALANSRÄKNING
EKONOMI
35
KASSAFLÖDESANALYS
Koncernen
(belopp i Tkr om inget annat anges)
Not
Moderbolaget
2014
2013
2014
2013
317 789
180 858
190 019
160 571
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
32
-8 998
159 475
86 014
114 985
Betald skatt
13
-453
-20
-164
-20
308 338
340 313
275 869
275 536
-3 453
159 426
-10 388
152 952
6 084
-78 059
107 473
-140 979
310 969
421 680
372 954
287 509
-28 900
-
-44 958
-24 757
-
-24
-
-24
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar
5
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
6-8
Investeringsverksamheten
Förvärv av/investering i dotterbolag
Förvärv av intressebolag
Investering i inventarier
18
-5 198
-1 819
-4 501
-1 819
Försäljning av inventarier
18
551
702
450
702
Investering i byggnader, mark och markanläggningar
14-17,19
-492 650
-524 228
-454 030
-299 894
Försäljning av byggnader, mark och markanläggningar
14-17,19
134 087
5 069
31 188
5 069
-392 110
-520 300
-471 851
-320 723
13 753
-24 631
110
-117 394
6 490 000
7 450 000
6 490 000
7 450 000
-6 353 000
-7 275 081
-6 340 000
-7 275 081
Utbetald utdelning
-10 451
-8 722
-10 451
-8 722
Mottaget aktieägartillskott
15 600
-16 720
15 600
-3 280
155 902
124 846
155 259
45 523
Årets kassaflöde
74 761
26 226
56 362
12 309
Likvida medel vid årets början
58 082
31 856
33 787
18 608
2 549
-
41
2 870
135 392
58 082
90 190
33 787
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Förändring av långfristiga fordringar
Upptagna lån
Amortering av låneskulder
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Övertagna likvida medel
Summa likvida medel vid årets slut
36
KASSAFLÖDESANALYS
EKONOMI
33
REDOVISNINGS- OCH
VÄRDERINGSPRINCIPER
Belopp i Tkr om inget annat anges
Allmänna redovisningsprinciper
AB Stångåstadens års- och koncernredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1
Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Dettta är koncernens och
moderbolagets första finansiella rapport som upprättats enligt K3.
Effekter av övergång till K3
Samtliga belopp i resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys och
noter har räknats om för jämförelseåret 2013. Förvaltningsberättelsens
RESULTATRÄKNING
Nettoomsättning
Underhållskostnader
Fastighetsavgift och
fastighetskatt
Driftsnetto
Vid upprättande av ingångsbalansräkningen per 2013-01-01 och
balansräkning per 2013-12-31, gör koncernen nedanstående justeringar
jämfört med bokslutet 2012-12-31 respektive bokslutet 2013-12-31.
Nedan redovisas en brygga från 2013 års resultaträkning enligt
årsredovisningen 2013 och motsvarande värde enligt K3.
Moderbolaget
Koncernen
K3
2013-01-01–
2013-12-31
Årsredovisning
2013-01-01–
2013-12-31
Driftskostnader
flerårsöversikt är inte omräknad för principförändringarna ovan förutom
gällande jämförelseåret.
1 296 873
-
1 296 873
Nettoomsättning
1 116 002
-
1 116 002
-520 420
-
-520 420
Driftskostnader
-447 277
-
-447 277
-344 755 1)
79 873
-264 882
Underhållskostnader
-303 667 1)
72 883
-230 784
-27 366
-
-27 366
Fastighetsavgift och
fastighetskatt
-23 123
-
-23 123
404 332
79 873
484 205
Driftsnetto
-108 901 2)
-25 594
-134 495
Av- och nedskrivningar
Bruttoresultat
295 431
54 279
349 710
Central adm och
marknadsföring
-66 707
-
-66 707
-346
-
-346
Av- och nedskrivningar
Resultat från fastighetsförsäljning
Försäljningsomkostnader
K3
2013-01-01–
2013-12-31
Årsredovisning
2013-01-01–
2013-12-31
341 935
72 883
414 818
-86 789 2)
-25 248
-112 037
Bruttoresultat
255 146
47 635
302 781
Central adm och
marknadsföring
-64 999
-
-64 999
-346
-
-346
Resultat från fastighetsförsäljning
Försäljningsomkostnader
-20
-
-20
-20
-
-20
Rörelseresultat
228 358
54 279
282 637
Rörelseresultat
189 781
47 635
237 416
Räntenetto
-101 779
-
-101 779
Räntenetto
-76 863
-
-76 863
Resultat efter finansiella
poster
126 579
54 279
180 858
Resultat efter finansiella
poster
112 918
47 635
160 553
- 3)
30 3)
Bokslutsdispositioner
Skatt på årets resultat
Årets resultat
-76 000
-76 000
Bokslutsdispositioner
4)
4 779
-22 543
Skatt på årets resultat
99 257
-16 942
82 315
-27 322
1) Periodiskt återkommande underhåll kostnadsfördes direkt enligt
gamla principer, i K3 utgör sådant underhåll komponenter som
balansförs och skrivs av.
2) Komponentindelning av byggnader infördes med K3 per 2013-01-01
och gav högre avskrivningar för 2013 jämfört med vad som redovisades
i årsredovisningen för 2013.
Årets resultat
-62 560
-62 530
4)
3 284
-21 006
88 658
-11 641
77 017
-24 290
3) Koncernbidrag redovisades enligt äldre normgivning direkt mot
eget kapital, i K3 sker redovisningen över resultaträkningen.
4) Uppskjuten skatt ökade i och med att de temporära skillnaderna
mellan skattemässiga och bokföringsmässiga anskaffningsvärden och
avskrivningar ökade.
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
EKONOMI
37
Nedan redovisas en brygga från 2013 års balansräkning enligt
årsredovisningen 2013 och motsvarande värde enligt K3.
BALANSRÄKNING
Koncernen
Moderbolaget
Årsredovisning
K3
Årsredovisning
K3
TILLGÅNGAR
2013-12-31
2013-12-31
2013-12-31
2013-12-31
Anläggningstillgångar
5 709 547 1)
54 280
5 763 827
5 695 058 1)
47 636
5 742 694
Omsättningstillgångar
122 951
-
122 951
94 590
-
94 590
5 832 498
54 280
5 886 778
5 789 648
47 636
5 837 284
2 472 821 2)
42 338
2 515 159
2 483 479 2)
37 156
2 520 635
10 089
-
10 089
SUMMA TILLGÅNGAR
SKULDER OCH EGET KAPITAL
Eget kapital
Obeskattade reserver
-
-
-
3)
11 942
67 246
Långfristiga skulder
1 013 000
-
Kortfristiga skulder
2 291 373
SUMMA SKULDER
OCH EGET KAPITAL
5 832 498
Avsättningar
55 304
3)
10 480
57 377
1 013 000
1 000 000
-
1 000 000
-
2 291 373
2 249 183
-
2 249 183
54 280
5 886 778
5 789 648
47 636
5 837 284
1) Periodiskt återkommande underhåll kostnadsfördes direkt enligt gamla
principer, i K3 utgör sådant underhåll komponenter som balansförs och
skrivs av. Komponentindelning av byggnader infördes med K3 per
2013-01-01 och gav högre avskrivningar för 2013 jämfört med vad
som redovisades i årsredovisningen för 2013.
2) Se resultaträkning. Eget kapital i koncern omrubriceras.
Dotterbolagsuppgifter
I koncernen ingår dotterbolagen Studentbostäder i Linköping AB,
org nr 556596-6792, TGS Fastigheter nr 3 AB, org nr 556681-1435,
Eddan i Linköping AB, org nr 556379-9781, Bryggaregården AB,
org nr 556336-6086, Agraffmuren Holding AB, org nr 556819-3048
Stångåstaden Rystadstuna AB, 556831-8439 och Linköping Luftspanaren 1
Holding AB, org nr 556976-7808.
Intern försäljning, interna vinster och fordringar/skulder inom koncernen
elimineras i koncernredovisningen.
Intressebolagsuppgifter
Aktieinnehavet i Byggutveckling Svenska AB, org nr 556627-2117,
motsvarar 25 % av rösterna. Aktieinnehavet i Bixia Gryningsvind AB,
org nr 556779-5348, motsvarar 16 % av rösterna och ett betydande
inflytande. Aktieinnehavet i Linköping Industrin 2 Holding AB, org nr
556929-9828, motsvarar 49 % av rösterna.
I koncernens bokslut redovisas andelar i intressebolag enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett bolag
redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter
justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolagets nettotillgångar. I koncernens resultaträkning ingår som intäkt koncernens
andel av intressebolagets resultat. Ej utdelad ackumulerad vinstandel
hänförlig till intressebolag redovisas i koncernbalansräkningen som
kapitalandelsfond under bundna reserver. Orealiserade internvinster
elimineras med den på koncernen belöpande andelen av vinsten.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget AB Stångåstaden samt
de bolag som på balansdagen direkt eller indirekt innehas till mer än
50 % av röstvärdet.
Koncernredovisningen upprättas i enlighet med förvärvsmetoden.
Denna innebär att förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder
redovisas till marknadsvärden enligt en upprättad förvärvsanalys.
Överstiger anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag det beräknade
marknadsvärdet av företagets nettotillgångar enligt förvärvsanalysen,
utgörs skillnaden av koncernmässig goodwill, vilken skrivs av över
uppskattad nyttjandeperiod. Endast resultat uppkomna efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens resultat och eget kapital.
38
46 897
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
EKONOMI
3) Uppskjuten skatt ökade i och med att de temporära skillnaderna
mellan skattemässiga och bokföringsmässiga anskaffningsvärden och
avskrivningar ökade.
Intressebolag
Som intressebolag beaktas de företag som inte är dotterbolag men där
moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 % av rösterna för
samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande.
I moderbolagets bokslut redovisas andelar i intresseföretag till
anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som
intäkt från intressebolag redovisas endast erhållen utdelning av
vinstmedel som intjänas efter förvärvet.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med indirekt metod. Det
redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför ineller utbetalningar. Bland likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavanden samt koncernkonto.
Intäkter
Hyresintäkter aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som
belöper på perioden redovisas som intäkt. Vidaredebiterade kostnader
för bland annat fastighetsskatt, värme, vatten och el redovisas i posten
”Övriga intäkter”. Ränteintäkter som intjänats intäktsredovisas i enlighet
med effektiv avkastning. Erhållen utdelning intäktsförs när den erhållna
utdelningen bedöms som säker.
Pensioner
Koncernens pensionsförpliktelse enligt allmän pensionsplan täcks
genom försäkringspremier i Alecta. Pensionsåtaganden till och med
1994 redovisas som avsättning för pensioner.
Lånekostnader
Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig,
oavsett hur de upplånade medlen har använts.
Inkomstskatter
Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som
gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen.
Koncernens mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av.
Linjär avskrivningmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar.
Följande avskrivningstider tillämpas i koncernen:
Byggnader Stomme
100 år
Fasad, fönster och yttertak
40 år
El, vatten, värme och ventilation
40 år
Tekniska installationer 20 år
Restpost
50 år
Markanläggningar
20 år
Inventarier
5-10 år
Pågående ny-, till- och ombyggnader
Pågående ny-, till- och ombyggnader har värderats till nedlagda
direkta kostnader. Balansposten har inte belastats med räntekostnader.
Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader som hänför sig
till investeringar i dotterbolag redovisas inte i koncernredovisningen då
moderbolaget i samtliga fall kan styra tidpunkten för återföring av de
temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring
sker inom överskådlig framtid.
Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar
När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en
prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde
som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömningar av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna
på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden
(kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än goodwill, som
tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om
återföring bör göras.
Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt
att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition
i resultaträkningen.
Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt
till kvittning.
Lämnade aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av
posten ”Andelar i koncernbolag” i den mån nedskrivning inte erfordras.
Erhållna aktieägartillskott redovisas hos mottagaren direkt mot fritt
eget kapital.
Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion
som redovisas direkt i eget kapital. I sådan fall redovisas även skatteeffekten i eget kapital.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat
med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan
hänföras till förvärvet av tillgången.
När en komponent i en anläggning byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens
anskaffningsvärde aktiveras.
Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda
ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten.
Avsättningar
Bolaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse
och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Bolaget nuvärdeberäknar förpliktelser som väntas regleras efter mer än tolv månader.
Den ökning av avsättningen som beror på att tid förlyter redovisas
som räntekostnad.
Koncernens pensionsskuld redovisas som avsättning. Pensionsskulden
är hänförlig till pensionsavtalet med KPA som löpte fram till och med
1994. Avsättningen sker efter en på försäkringstekniska grunder av
KPA gjord beräkning.
Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, leverantörsskulder,
låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i instrumentets avtalmässiga villkor.
Realisationsvinst respektive relisationsförlust vid avyttring av byggnader,
mark och markanläggningar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen. Realisationsvinst respektive relisationsförlust vid avyttring av
inventarier redovisas som driftkostnader.
Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla
kassaflöden från instumenten har löpt ut eller överförts och koncernen
har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade
med äganderätten.
Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens
bedömda nyttjandeperiod.
Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelser har
reglerats eller på annat sätt upphört.
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
EKONOMI
39
Kundfordringar och övriga fordringar
Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster
med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras
som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas
bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Posten består huvudsakligen av aktier samt ett mindre innehav av
räntebärande tillgångar. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar
ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde med
bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. De räntebärande
tillgångarna redovisas i efterföljande redovisning till upplupet anskaffningsvärde, minskat med eventuell reservering för värdeminskning.
Låneskulder och leverantörsskulder
Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde
efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet
från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras
mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av
instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas.
Derivatinstrument som ingår i säkringsredovisning
Säkringsredovisning tillämpas för derivatinstrument som ingår i ett
dokumenterat säkringssamband. För att säkringsredovisning ska kunna
tillämpas krävs att det finns en entydig koppling mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten. Det krävs också att säkringen effektivt
skyddar den risk som är avsedd att säkras, att effektiviteten löpande kan
visas vara tillräckligt hög genom effektivitetsmätningar och att säkringsdokumentation har upprättats. Bedömningen om huruvida säkringsredovisning ska tillämpas görs vid ingången av säkringsrelationen.
Redovisning av värdeförändringen beror på vilken typ av säkring som
ingåtts. Förluster hänförliga till den säkrade risken redovisas inte så
länge som säkringsförhållandet består.
Säkringsredovisningen upphör när säkringsinstrumentet förfaller, säljs,
avvecklas eller löses in samt när säkringen inte längre uppfyller villkoren
för säkringsredovisning.
Avtal om swappar ingås i syfte att uppnå önskad räntebindningstid i
låneportföljen, samt att minimera ränterisker. Intäkter och kostnader för
ränteswappar nettoredovisas under räntekostnader. Marknadsvärdeförändringar under swapavtalens löptid redovisas inte i resultatet.
Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett
nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger
samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida
avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske.
Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar
Vid varje balansdag görs en bedömning om det finns någon indikation
på nedskrivningsbehov i någon av de finansiella anläggningstillgångarna.
Nedskrivningar sker om värdenedgången bedöms vara bestående.
Nedskrivning redovisas i resultaträkningsposten Av- och nedskrivningar.
Nedskrivningbehovet prövas individuellt för aktier och andelar och
övriga enskilda finansiella
anläggningstillgångar.
40
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
EKONOMI
NOTER
Not 2 Väsentliga uppskattningar och bedömningar
Not 3 Hyresintäkter
Upprättande av års- och koncernredovisning enligt K3 kräver att företagsledning och styrelse gör antaganden om framtiden och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar på balansdagen som innebär
en betydande risk för en väsentlig justering av de redovisade värdena
för tillgångar och skulder i framtiden. Det görs också bedömningar
som har betydande effekt på de redovisade beloppen i denna års- och
koncernredovisning.
Koncernen
Uppskattningar och bedömningar baseras på historisk erfarenhet och
andra faktorer som under rådande förhållanden anses vara rimliga.
Resultatet av dessa uppskattningar och bedömningar används sedan
för att fastställa redovisade värden på tillgångar och skulder som inte
framgår tydligt från andra källor.
Tillval, tjänster m m
Uppskattningar och bedömningar ses över årligen.
Lokaler
Viktiga uppskattningar och bedömningar beskrivs nedan.
Prövning av nedskrivningsbehov för materiella anläggningstillgångar
Koncernen har betydande värden redovisade i balansräkningen
avseende materiella anläggningstillgångar. Dessa testas för nedskrivningsbehov i enlighet med de redovisningsprinciper som beskrivs i
koncernens Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper. Återvinningsvärden för kassagenererande enheter har fastställts genom beräkning
av nyttjandevärden eller nettoförsäljningvärde. För dessa beräkningar
måste vissa uppskattningar göras avseende framtida kassaflöden och
andra adekvata antaganden avseende exempelvis avkastningskrav.
Inkomstskatter och uppskjutna skatter
Koncernen redovisar i sin balansräkning uppskjutna skattefordringar
och skulder vilka förväntas bli realiserade i framtida perioder. Vid
beräkning av dessa uppskjutna skatter måste vissa antaganden och
uppskattningar göras avseende framtida skattekonsekvenser som
hänför sig till skillnaden mellan i balansräkningen redovisade tillgångar
och skulder och motsvarande skattemässiga värden.
Uppskattningarna inkluderar även att skattelagar och skattesatser
kommer att vara oförändrade samt att gällande regler för utnyttjande
av förlustavdrag inte kommer att ändras.
2013
Hyresintäkter brutto
Bostäder
1 185 403
1 142 171
Lokaler
103 017
94 899
Garage
22 959
21 076
Bilplatser
13 454
12 817
Summa
5 042
4 917
1 329 875
1 275 880
-453
-1 000
-2 505
-2 110
Avgår hyresbortfall
Bostäder
Garage
Det slutliga utfallet av uppskattningar och bedömningar kan komma att
avvika från nuvarande uppskattningar och bedömningar. Effekterna av
ändringar i dessa redovisas i resultaträkningen under det räkenskapsår
som ändringen görs samt under framtida räkenskapsår om ändringen
påverkar både aktuellt och kommande räkenskapsår.
2014
Bilplatser
Tillval, tjänster m m
Hyresrabatter
Summa
Nettoomsättning
-712
-621
-1 531
-1 578
-267
-249
-6 063
-4 798
-11 531
-10 356
1 318 344
1 265 524
Moderbolaget
Hyresintäkter brutto
Bostäder
1 018 137
983 570
Lokaler
82 110
78 689
Garage
22 914
21 031
Bilplatser
11 937
11 322
Tillval, tjänster m m
Summa
3 934
4 112
1 139 032
1 098 724
Avgår hyresbortfall
Bostäder
Lokaler
-301
-574
-2 327
-1 871
Garage
-710
-619
Bilplatser
-900
-953
Tillval, tjänster m m
Hyresrabatter
Summa
Nettoomsättning
-233
-211
-4 578
-3 812
-9 049
-8 040
1 129 983
1 090 684
NOTER
EKONOMI
41
Not 4 Driftkostnader
2014
2013
Not 6 Inköp och försäljning mellan koncernbolag
72 855
71 617
Av koncernens kostnader utgjorde 222 905 (214 336) inköp från
Linköpings Stadshus-koncernen vilket motsvarar 21,6 (20,1) % av
koncernens rörelsekostnader.
Koncernen
Fastighetsskötsel
Reparation
60 319
61 253
Vatten
36 535
34 530
Värme
134 444
147 308
El
44 135
43 845
Not 7 Ersättning till revisorer
Sophantering
23 101
22 544
Koncernen
Risk
40 429
47 142
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Kabel-TV, datanät, tomträttsavgälder m m
12 622
8 541
Revisionsuppdrag
5 188
4 952
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
41
-
89 610
78 688
Skatterådgivning
30
43
519 238
520 420
Övriga tjänster
185
36
Summa
560
408
304
329
Hyresgästföreningen, Kårservice
Fastighetsadministration
Summa
Moderbolaget
Fastighetsskötsel
59 594
61 338
Moderbolaget
Reparation
52 334
53 478
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Vatten
32 523
30 335
Revisionsuppdrag
Värme
116 772
128 991
El
31 554
Sophantering
Risk
Kabel-TV, datanät, tomträttsavgälder m m
Hyresgästföreningen
Fastighetsadministration
Summa
-
Skatterådgivning
30
43
20 462
19 930
Övriga tjänster
185
36
35 911
40 443
Summa
560
408
7 632
7 536
4 388
4 152
79 349
70 322
440 519
447 277
2014
2013
Not 8 Anställda och
personalkostnader
-104 920
-111 297
-2 510
-324
14 600
-14 600
Inventarier
-4 795
-8 274
Andelar i intressebolag
-6 154
-
-103 779
-134 495
Moderbolaget
Av- och nedskrivningar
Byggnader
Markanläggningar
-89 623
-2 309
-296
14 600
-14 600
Inventarier
-4 332
-7 518
Summa
42
-82 737
Pågående nybyggnation
Andelar i intressebolag
NOTER
EKONOMI
Moderbolaget
-6 154
-
-80 932
-112 037
2014
Löner och
ersättningar
55 315
(varav pensionskostnad)
Dotterbolag
Pågående nybyggnation
Summa
329
30 752
Av- och nedskrivningar
Markanläggningar
304
41
Koncernen
Byggnader
2013
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
Löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
Not 5 Av- och nedskrivningar
2014
(varav pensionskostnad)
Koncernen totalt
Sociala
kostnader
25 573
27 285
(6 421)
7 014
2013
Sociala
Löner och
kostnader ersättningar
54 120
(9 955)
1)
2 916
6 718
2 735
60 838
30 020
(574)
62 329
(varav pensionskostnad)
28 489
(439)
(10 394)
(6 995) 2)
1) Av moderbolagets pensionskostnad avser 497 (326) gruppen styrelse och Vd.
2) Av koncernens pensionskostnad avser 634 (442) gruppen styrelse och Vd.
2014
2013
Löner, andra ersättningar
fördelade mellan styrelseledamöter m fl och övriga
anställda
Styrelse
och Vd
Övriga
anställda
Styrelse
och Vd
Övriga
anställda
Moderbolaget
2 182
53 133
2 020
52 100
(-)
(-)
(-)
(-)
917
6 097
901
5 817
(-)
(-)
(-)
(-)
3 099
59 230
2 921
57 917
(-)
(-)
(-)
(-)
(varav tantiem o dyl)
Dotterbolag
(varav tantiem o dyl)
Koncernen totalt
(varav tantiem o dyl)
Not 8 Forts.
Not 8 Forts.
Styrelsens ledamöter
Könsfördelning
Arvode till moderbolagets styrelse har utgått med:
Moderbolaget
Ordförande Tommy
Ählström
200
Vice ordförande
Jan Österlind
124
Ledamot Göran
Falkenberg
12
Ledamot Bengt Olsson
10
Ledamot Andreas Berg
9
Ledamot Daniel Ellström
4
Ledamot Gunn Brestedt
12
Ledamot Chris Ramslöv
7
Ledamot Gun Djerf
13
Suppleanter
Män
Kvinnor
Styrelseledamöter
6
3
Verkställande direktör
1
-
Övriga ledande befattningshavare
2
2
11
6
Koncernen
Styrelseledamöter
51
Verkställande direktör
2
-
Övriga ledande befattningshavare
3
2
2014
2013
Till ledamöterna i dotterbolagens styrelser har inte ersättning utgått.
Verkställande direktör
Ersättning till verkställande direktören i moderbolaget har utgått med
1 739 kkr. Under året har verkställande direktören uppburit bilförmån
uppgående till 60 kkr. Verkställande direktören har en premiebaserad
pensionslösning där 30 procent av lönen får avsättas till valfri pension.
Under året har pensionsförmån för 497 kkr utbetalats. Pensionsåldern
uppgår till 65 år.
Avtal om avgångsvederlag
Vid uppsägning av verkställande direktörens anställning är uppsägningstiden 24 månader från bolagets sida. Om tjänstgöringsplikt inte
föreligger skall löneavräkning ske mot ny inkomst av tjänst som uppbärs
under uppsägningstiden.
Ersättning till verkställande direktörerna i koncernen har utgått med
2 656 kkr. Övriga ledande befattningshavare
Ersättning till övriga ledande befattningshavare i koncernen har utgått
med 4 316 kkr (5 personer). Ersättning till övriga ledande befattningshavare i moderbolaget har utgått med 3 399 kkr (4 personer).
För övriga ledande befattningshavare tillämpas de pensionsvillkor som
reglerats i centrala avtal mellan arbetsmarknadens parter.
Övriga förmåner till gruppen uppgår totalt till 224 kkr.
Not 9 Resultat från fastighetsförsäljning
Koncernen
Realisationsvinst
Realisationsförlust
Summa
103 100
-
-1 976
-346
101 124
-346
Moderbolaget
Realisationsvinst
201
-
Realisationsförlust
-1 976
-346
Summa
-1 775
-346
2014
2013
Ränteintäkter, övriga
5 543
4 909
Summa
5 543
4 909
23 768
24 793
Not 10 Övriga ränteintäkter och
liknande resultatposter
Koncernen
Moderbolaget
Medelantalet anställda
2014
2013
Moderbolaget
Män
Ränteintäkter, inom koncern
Ränteintäkter, övriga
48
49
Summa
3 750
4 723
27 518
29 516
2014
2013
Kvinnor
81
79
Summa
129
128
Män
7
6
Kvinnor
9
11
Koncernen
Summa
16
17
Räntekostnader, övriga
-103 681
-106 688
Summa
-103 681
-106 688
Dotterbolag
Koncernen totalt
Not 11 Räntekostnader och
liknande resultatposter
Män
55
55
Moderbolaget
Kvinnor
90
90
Räntekostnader, övriga
-101 746
-106 379
Summa
145
145
Summa
-101 746
-106 379
NOTER
EKONOMI
43
Not 12 Bokslutsdispositioner
2014
2013
Koncernen
Not 13 Forts.
2014
2013
Moderbolaget
Lämnade koncernbidrag
-20 000
-76 000
Aktuell skatt, statlig inkomstskatt
-164
-20
Summa
-20 000
-76 000
Uppskjuten skatt på temporära skillnader,
av- och nedskrivningar
-10 056
-20 475
Uppskjuten skatt på temporära skillnader,
anskaffningsvärden
-41 641
-
Moderbolaget
Mottagna koncernbidrag
Lämnade koncernbidrag
Skillnad mellan bokförd avskrivning
och avskrivning enligt plan
– inventarier
Summa
Not 13 Skatt på årets resultat
20 587
-22 222
15 053
-77 613
1 831
30
196
-62 530
2013
-453
-20
Uppskjuten skatt på temporära skillnader,
av- och nedskrivningar
-10 053
-22 034
Uppskjuten skatt på temporära skillnader,
anskaffningsvärden
-42 886
-
Uppskjuten skatt på temporära skillnader,
balanslåneposter
-511
-511
Uppskjuten skatt, bokslutsdispositioner
478
22
Summa
-53 425
-22 543
Redovisat resultat före skatt
317 789
180 858
Skatt beräknad enligt gällande skattesats
(22 %)
-69 914
-39 789
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/
ej skattepliktiga intäkter
-5 127
-409
22 247
-76
Koncernen
Skatteeffekt av ej avdragsgilla/ej skattepliktiga realisationsresultat
Skatteeffekt av ej avdragsgill nedskrivning
av intressebolag
Skatteeffekt på lämnade koncernbidrag
Skatteeffekt på skattemässiga avskrivningar
på inventarier
Övriga skatteeffekter
Summa
-511
-511
-52 372
-21 006
Redovisat resultat före skatt och dispositioner
190 019
160 553
Skatt beräknad enligt gällande skattesats
(22 %)
-41 804
-35 322
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/
ej skattepliktiga intäkter
-5 640
-382
-301
-76
-1 354
-
360
13 763
-403
-7
Summa
2014
Aktuell skatt, statlig inkomstskatt
Uppskjuten skatt på temporära skillnader,
balanslåneposter
Skatteeffekt av ej avdragsgilla/ej skattepliktiga realisationsresultat
Skatteeffekt av ej avdragsgill nedskrivning
av intressebolag
Skatteeffekt på lämnade/mottagna
koncernbidrag
Skatteeffekt på skattemässiga avskrivningar
på inventarier
Övriga skatteeffekter
Summa
Not 14 Byggnader
-
4 400
16 720
-448
-7
-3 230
1 018
-53 425
-22 543
1 018
-21 006
Koncernen Moderbolaget
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyproduktion
Förbättringar
-1 354
-3 230
-52 372
Avyttringar och utrangeringar
Summa
7 178 616
6 055 763
264 922
264 922
211 643
188 090
-84 206
-84 206
7 570 975
6 424 569
-2 361 742
-2 145 588
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Avyttringar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan på
anskaffningsvärden
Summa
43 968
43 968
-129 816
-107 637
-2 447 590
-2 209 257
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
Återläggning
Årets nedskrivning
Summa
Redovisat värde vid årets slut
44
NOTER
EKONOMI
-92 300
-66 300
33 200
33 200
-8 300
-8 300
-67 400
-41 400
5 055 985
4 173 912
Not 15 Mark
Koncernen Moderbolaget
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Anskaffningar
Avyttringar
Summa
Not 16 Markanläggningar
Vid årets början
465 277
324 566
83 312
21 777
Avyttringar och utrangeringar
-1 041
-1 041
547 548
345 302
Årets avskrivning enligt plan på
anskaffningsvärden
-29 528
1 083
829
-4 795
-4 332
-45 207
-33 031
Planenligt restvärde vid årets slut
15 507
14 782
Koncernen Moderbolaget
29 466
27 176
Not 19 Pågående ny-, tilloch ombyggnader
Förbättringar
32 796
26 085
Summa
62 262
53 261
Omklassificeringar
Koncernen Moderbolaget
Återläggning nedskrivning
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
-20 672
-20 277
-2 509
-2 308
Summa
-23 181
-22 585
Planenligt restvärde vid årets slut
39 081
30 676
Årets avskrivning enligt plan på
anskaffningsvärden
-41 495
Summa
Vid årets början
Vid årets början
Koncernen Moderbolaget
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Not 18 Forts.
405 371
388 848
-509 361
-479 097
14 600
14 600
Investeringar
488 328
449 319
Summa
398 938
373 670
Not 20 Andelar i dotterbolag
Moderbolaget
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Not 17 Byggnader, mark och
markanläggningar
Koncernen Moderbolaget
Redovisat värde vid årets slut
Byggnader
Mark
Markanläggningar
Summa
5 055 985
4 173 912
547 548
345 302
39 081
30 676
5 642 614
4 549 890
Marknadsvärderingen 2014 har skett med hjälp av extern konsult.
Marknadsvärdet av koncernens fastigheter beräknas till 14 714 400
(13 664 500), varav moderbolagets fastigheter värderas till 12 560 900
(11 616 800).
Samtliga fastigheter i koncernen är försäkrade till fullvärde förutom
Bryggaregården AB:s fastigheter som har ett förstariskförsäkringsskydd.
Koncernen Moderbolaget
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Anskaffningar
-13 016
Anskaffning
10 033
Lämnat aktieägartillskott
16 058
Summa
Marknadsvärde
Not 18 Inventarier
311 254
Fusion
57 131
44 542
5 198
4 501
324 329
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
-26 000
Summa
-26 000
Redovisat värde vid årets slut
298 329
Specifikation av moderbolagets och koncernens innehav av aktier
och andelar i koncernbolag.
Antal
aktier
Andel
i%
Justerat eget kapital/
Årets resultat
Bokfört värde
Bryggaregården AB,
556336-6086, Linköping
16 000
100
37 144/2 227
34 101
Eddan i Linköping AB,
556379-9781, Linköping
100
100
6 136 /0
25 824
TGS Fastigheter nr 3 AB,
556681-1435, Linköping
1 000
100
4 643/194
280
Studentbostäder i Linköping AB,
556596-6792, Linköping
Dotterbolag/Org nr/Säte
1 000
100
233 104/1 597
228 091
Stångåstaden Rystadstuna AB,
556831-8439, Linköping
500
100
1 632/-448
8 665
Linköping Luftspanaren 1 Holding
AB, 556976-7808, Linköping
500
100
102 949/102 899
50
1 000
100
3 548/1 320
Avyttringar och utrangeringar
-1 615
-1 230
Agraffmuren Holding AB,
556819-3048, Linköping
Summa
60 714
47 813
Summa
1 318
298 329
NOTER
EKONOMI
45
Not 21 Andelar i intressebolag
Koncernen Moderbolaget
Not 26 Eget kapital
Aktiekapital
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
27 527
26 882
Koncernen
Omklassificering
-5 340
-5 340
Nedskrivning
-6 154
-6 154
Eget kapital 2013-01-01 enligt
tidigare tillämpade principer 1)
Bokfört värde vid årets slut
16 033
15 388
Specifikation av moderbolagets och koncernens innehav av aktier
och andelar i intressebolag
Andel i %
Justerat eget kapital/
Årets resultat
400
40
37 696/-9 465
Intressebolag/Org nr/Säte
Byggutveckling Svenska AB,
556627-2117, Linköping
Linköping Industrin 2 Holding AB,
556929-9828, Linköping
Not 22 Andra långfristiga
värdepappersinnehav
368 000
2 500
25
1 560/-67
500
49
46/-4
Antal Nominellt
andelar
värde
Husbyggnadsvaror HBV Förening
1
40
Summa
Not 23 Andra långfristiga
fordringar
Återbäringsmedel
Bokfört
värde
40
40
2 014 286
2 382 286
-76 000
-76 000
Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag
16 720
16 720
Mottaget aktieägartillskott
59 280
59 280
Årets resultat
Eget kapital 2013-01-01 enligt
tidigare tillämpade principer
368 000
-
2 810
11 600
11 600
Övrigt
3 492
3 268
Summa
17 902
17 678
Del av köpeskilling för avyttrat bolag
Not 24 Övriga fordringar
Koncernen Moderbolaget
Lämnat koncernbidrag
Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag
Årets resultat
Eget kapital 2014-01-01
368 000
-
76 000
-16 720
-16 942
-16 942
2 147 159
2 515 159
15 600
-10 451
Årets resultat
Vid årets slut
368 000
-
244 364
244 364
2 396 674
2 764 674
1) I föregående års årsredovisning redovisades koncernens eget kapital uppdelat på Aktiekapital 368 000, Bundna
reserver 488 203 samt Fritt eget kapital 1 526 083, totalt 2 382 286. I tabellen har beloppen rubricerats om i
enlighet med nu gällande normgivning.
Aktiekapital Reservfond
Fritt eget kapital
Summa
eget kapital
368 000 480 000
Eget kapital
2013-01-01
1 480 905
2 328 905
Fusion
64 155
64 155
Erhållet koncernbidrag
15 053
15 053
Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag
-3 311
-3 311
Lämnat koncernbidrag
-77 613
-77 613
Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag
17 075
17 075
Mottaget aktieägartillskott
59 280
59 280
Utdelning
10 321
60 376
45 608
Vid årets början
2014-01-01
Summa
Not 25 Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
76 000
-16 720
15 600
20 845
Övriga poster
368 000 480 000
Koncernen Moderbolaget
3 315
3 315
751
728
1 202
1 192
649
649
-8 722
-8 722
88 658
88 658
1 635 480
2 483 480
-15 053
-15 053
Justeringar under 2013 enligt K3:
Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag
3 311
3 311
Lämnat koncernbidrag
77 613
77 613
Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag
-17 075
-17 075
Årets resultat
-11 641
-11 641
1 672 635
2 520 635
Eget kapital 2014-01-01
368 000 480 000
Mottaget aktieägartillskott
15 600
15 600
Utdelning
-10 451
-10 451
Övriga poster
1 847
1 421
Årets resultat
Summa
7 764
7 305
Vid årets slut
NOTER
EKONOMI
2 472 821
-10 451
Erhållet koncernbidrag
46
2 104 821
Mottaget aktieägartillskott
Årets resultat
39 531
Förutbetalda licenser
-8 722
99 257
Utdelning
35 287
Skattefordran
Förutbetalda kabel-tv-avgifter
-8 722
99 257
Moderbolaget
Koncernen Moderbolaget
2 810
Upplupna ränteintäkter
Summa
eget kapital
Justeringar under 2013 enligt K3:
Koncernen och moderbolaget
Förutbetalda ränteutgifter
Annat
eget kapital
inkl. årets resultat
Lämnat koncernbidrag
Utdelning
Antal aktier
Bixia Gryningsvind AB,
556779-5348, Linköping
Övrigt
tillskjutet
kapital
368 000 480 000
137 843
137 843
1 815 626
2 663 626
Not 27 Obeskattade reserver
Not 29 Forts.
Moderbolag
Koncernen och moderbolaget
Ackumulerade avskrivningar utöver plan, inventarier
8 258
Summa
8 258
2013
81 298
20 671
704
19 453
Kontrakt med positiva verkliga värden
Cappar
2014
2013
Verkliga värden på derivatinstrument
uppgick på balansdagen till följande:
Ränteswappar
Not 28 Uppskjuten skatteskuld
2014
Kontrakt med negativa verkliga värden
Koncernen
Ränteswappar
Uppskjuten skattefordran,
balanslåneposter
-267 374
-151 127
Summa
-185 372
-111 003
6 298
6 809
Uppskjuten skatteskuld, skillnad mellan
bokföringsmässiga och skattemässiga
avskrivningar
-33 909
-51 808
Uppskjuten skatteskuld, skillnad mellan
bokföringsmässiga och skattemässiga
anskaffningsvärden
-91 730
-
-5 808
-5 896
Beviljad kreditlimit
-
-6 115
Outnyttjad del
-1 839
-2 292
-126 988
-59 302
6 298
6 809
Uppskjuten skatteskuld,
uppskrivning av fastigheter
Uppskjuten skatteskuld, övervärde
Uppskjuten skatteskuld,
obeskattade reserver
Summa
Ytterligare information beträffande säkringsredovisningen återfinns i
avsnittet Finansiella instrument i redovisningsprinciperna.
Not 30 Checkräkningskredit
Utnyttjat kreditbelopp
Koncernen Moderbolaget
53 000
45 000
-53 000
-45 000
-
-
Moderbolag
Uppskjuten skattefordran,
balanslåneposter
Uppskjuten skatteskuld, skillnad mellan
bokföringsmässiga och skattemässiga
avskrivningar
-34 065
-50 346
Uppskjuten skatteskuld, skillnad mellan
bokföringsmässiga och skattemässiga
anskaffningsvärden
-71 726
-
-5 808
-5 896
-105 301
-49 433
Uppskjuten skatteskuld,
uppskrivning av fastigheter
Summa
Not 31 Upplupna kostnader
och förutbetalda intäkter
7 462
7 462
Förutbetalda hyresintäkter
101 946
85 620
Fastighetsskatt
27 738
23 474
Upplupna personalkostnader
8 105
7 338
Upplupna underhållskostnader
2 732
2 577
Övriga poster
5 779
4 714
153 762
131 185
Summa
Not 29 Skulder till kreditinstitut
Koncernen Moderbolaget
Kapitalbindningstid t o m 2015
1 500 000 1 500 000 Kapitalbindningstid t o m 2016
300 000 300 000 Not 32 Justering för poster
som inte ingår i kassaflödet
Kapitalbindningstid t o m 2017
300 000 300 000 Koncernen
Kapitalbindningstid t o m 2018
300 000 300 000 Kapitalbindningstid t o m 2019 och senare
700 000 700 000 3 100 000 3 100 000 Summa
Koncernen Moderbolaget
Upplupna räntekostnader
Koncernen och moderbolaget
Räntebärande skulder uppgår totalt till 3 100 000 i koncernen och
3 100 000 i moderbolaget. För säkring av lån med rörlig ränta har avtal
avseende ränteswappar tecknats till ett nettobelopp om 2 200 000 samt
räntetak för 1 200 000. Förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år
2014 och år 2023 med en genomsnittlig löptid om cirka 4,07 år. Fast
räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 1,15 % och 4,11 %.
Rörlig ränta är baserad på Stibor 90 dagar och justeras var tredje månad.
2014
2013
Av- och nedskrivningar
103 779
156 607
Vinst/förlust vid försäljning av fastigheter
-101 124
346
8 316
-
-19
2 909
-8 610
225
Utrangering av del av byggnad
Utrangering, vinst/förlust vid försäljning
av inventarier
Förändring av avsättningar
Uppskjuten skatt på övervärde vid förvärv
av dotterbolag
Summa
-11 340
-612
-8 998
159 475
NOTER
EKONOMI
47
Not 32 Forts.
2014
2013
Moderbolaget
Av- och nedskrivningar
80 932
112 037
Vinst/förlust vid försäljning av fastigheter
1 775
346
Utrangering av del av byggnad
8 316
-
Utrangering, vinst/förlust vid försäljning
av inventarier
-49
2 909
Förändring av avsättningar
-1 300
225
Uppskjuten skatt övrigt
-3 660
-532
Summa
86 014
114 985
2014
2013
15
25
Not 33 Likvida medel
Koncernen
Följande delkomponenter ingår
i likvida medel:
Kassa
Bank
7 402
4 734
Koncernkonto
127 975
53 323
Summa
135 392
58 082
Moderbolaget
Följande delkomponenter ingår
i likvida medel:
Kassa
12
17
4 894
4 693
Koncernkonto
85 284
29 077
Summa
90 190
33 787
Bank
48
NOTER
EKONOMI
Styrelsens yttrande avseende
föreslagen vinstdisposition
Verksamhetens art och omfattning framgår
av årsredovisningen. Riskerna bedöms vara
normala för de branscher som koncernen är
verksam inom.
Den föreslagna utdelningen och det utdelningsbetingade koncernbidraget utgör
mindre än en procent av bolagets och koncernens egna kapital. Förslaget till utdelning
och utdelningsbetingat koncernbidrag är i enlighet med Lag (2010:879) om allmännyttiga
kommunala bostadsaktiebolag.
Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning framgår av årsredovisningen och
ger inte upphov till annan bedömning än
att bolaget kan fortsätta sin verksamhet.
Årsredovisningen innehåller också uppgifter
om tillämpande principer för värdering av
tillgångar, avsättningar och skulder.
Den föreslagna utdelningen reducerar
bolagets soliditet till 42,4 procent. Bolagets
likviditetsprognos innefattar beredskap för
att klara löpande betalningsförpliktelser på
kort och lång sikt samt framtida nödvändiga
investeringar.
Det är styrelsens uppfattning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens
ekonomiska ställning medför att utdelningen
är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på
storleken av bolagets och koncernens konsolideringskrav, likviditet och ställning i övrigt.
Förslag till vinstdisposition
Bolagets fria vinstmedel uppgår till kronor
1 815 626 713 enligt följande:
Balanserade vinstmedel Årets resultat
Totalt
1 677 783 229 kr
137 843 484 kr
1 815 626 713 kr
Styrelsen föreslår årsstämman att till förfogande stående vinstmedel,
1 815 626 713 kronor disponeras enligt följande:
Till aktieägaren utdelas motsvarande 2,47 kronor per aktie
Balanseras i ny räkning
Totalt
9 089 600 kr
1 806 537 113 kr
1 815 626 713 kr
Föreslagen utdelning kommer att utbetalas efter årsstämman under förutsättning
att årsstämman beslutat godkänna styrelsens förslag till vinstdisposition i moderbolaget. Styrelsen bemyndigas fastställa slutlig tidpunkt för utbetalningen.
Övriga vinstdispositioner och koncernbidrag AB Stångåstaden lämnade
koncernbidrag med 20 000 kkr till moderbolaget Linköpings Stadshus AB.
Moderbolaget erhöll koncernbidrag från dotterbolagen Studentbostäder i
Linköping AB med 19 292 kkr och från Eddan i Linköping AB med 1 295 kkr.
Moderbolaget lämnade koncernbidrag till dotterbolagen TGS Fastigheter
nr 3 AB med 1 157 kkr och till Bryggaregården AB med 1 065 kkr.
Vad beträffar koncernens- och företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser
med tillhörande bokslutskommentarer.
Årsstämman 2015 äger rum på bolagets kontor, Tornbyvägen 1F, tisdagen
den 22 april kl 16.00.
Linköping den 16 februari 2015
Tommy Ählström
Ordförande
Jan Österlind
Vice ordförande
Andreas Berg
Gunn BredstedtGun DjerfGöran Falkenberg
Bengt Olsson
Fredrik Törnqvist
Verkställande direktör
Daniel Ellström
Chris Ramslöv
Vår revisionsberättelse har avgivits den 6 mars 2015
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Anita Agefjäll
Auktoriserad revisor
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
EKONOMI
49
GRANSKNINGSRAPPORT
Till årsstämman i AB Stångåstaden
(publ) Organisationsnummer 556041-6850
Vi har granskat bolagets verksamhet
under räkenskapsåret 2014. Granskningen har genomförts enligt god
sed. Det innebär att vi planerat och
genomfört granskningen för att
i rimlig grad försäkra oss om att
bolagets verksamhet sköts på ett
ändamålsenligt och från ekonomisk
synpunkt tillfredsställande sätt
samt att bolagets interna kontroll
är tillräcklig.
Samverkan har, när det gäller den
interna kontrollen, skett med den
auktoriserade revisorn.
Ändamålet med bolagets verksamhet är att i Linköpings kommun, enligt affärsmässiga principer och i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen genom att tillhandahålla
goda bostäder och därtill kompletterande kontors- och affärslokaler och
andra anläggningar. För ändamålet
ska bolaget erbjuda hyresgästerna
möjlighet till boinflytande.
Linköping den 10 mars 2015
Harry Nylund
Göran Eriksson
Birgitta Johansson
Ann-Marie Andersson
Eva Sallnäs
Av kommunfullmäktige i Linköpings Kommun utsedda lekmannarevisorer
50
GRANSKNINGSRAPPORT
EKONOMI
Bolaget ska sträva efter att uppnå
en marknadsmässig avkastning.
Vi bedömer att bolagets verksamhet
skötts på ett ändamålsenligt och från
ekonomisk synpunkt tillfredsställande
sätt samt att den interna kontrollen
har varit tillräcklig. Vi finner därför
ingen anledning till anmärkning mot
vare sig styrelsens ledamöter eller
verkställande direktören.
REVISIONSBERÄTTELSE
Till årsstämman i AB Stångåstaden
(publ), org.nr 556041-6850
Rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för
AB Stångå­staden (publ) för år 2013.
Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sid. 28-49.
Styrelsens och verkställande
direk­törens ansvar för
årsredovisningen och
koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande
direkt­ören som har ansvaret för att
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande
bild enligt årsredovisningslagen och för
den interna kontroll som styrelsen och
verkställande direktören bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som
inte innehåller väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter
eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om
årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och
god revisionssed i Sverige. Dessa
stand­arder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför
revisionen för att uppnå rimlig
säkerhet att årsredovisningen och
koncernredovisningen inte innehåller
väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom
olika åt­gärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer
vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för
väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegent­ligheter
eller på fel. Vid denna risk­bedömning
beaktar revisorn de delar av den
interna kontrollen som är relevanta
för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen
för att ge en rättvisande bild i syfte
att utforma granskningsåtgärder som
är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att
göra ett uttalande om effektiviteten i
bolagets interna kontroll. En revision
innefattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den
övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har
inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2012
och av dessas finansiella resultat och
kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen
är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga
delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fast­ställer resultaträkningen
och balansräkningen för moderbolaget
och för koncernen.
Rapport om andra krav
enligt lagar och andra
författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen
och koncernredovisningen har vi även
utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för AB Stångåstaden (publ) för år 2013.
Styrelsens och verkställande
direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för
förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust, och det är
styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet
uttala oss om förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust
och om förvaltningen på grundval av
vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande
om styr­elsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat styrelsens motiverade
yttrande samt ett urval av underlagen
för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande
om an­svarsfrihet har vi utöver vår
revision av års­redovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga
beslut, åtgärder och för­hållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande
direktören är ersättningsskyldig mot
bolaget. Vi har även granskat om någon
styrelseledamot eller verkställande
direktören på annat sätt har handlat i
strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har
inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Linköping 2015-03-06
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Anita Agefjäll
Auktoriserad revisor
REVISIONSBERÄTTELSE
EKONOMI
51
IKEA
LINKÖPING
Skattegården
Tornby
Skäggetorp
Åbylund
Cloetta
Center
Resecentrum
Vasastaden
Gottfridsberg
Innerstaden
Ryd
Tannefors
Vallarondellen
Valla
T1
Magistratshagen
Tinnerbäcken
Stolplyckan
Eskadern
Golfbana
Universitetet
Garnisonsrondellen
Mjärdevi
Science Park
Södra Ekkällan
Lambohov
Östra Lambohov
52
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
Berga
LJUNGSBRO
OG
Sve
Stångåstaden
Motala ström
nsso
ns v
äg
Studentbostäder
Härneg
Ljun
gsb
rovä
gen
atan
EKÄNGEN
LINGHEM
As
vä
ge
n
lsvä
gen
Ekä
n
ge
nkå
by
n
äge
ngsv
svä
ad
llst
Gä
Grö
ke
Linghemsskolan
gv.
Himnavägen
Byg
Sävsångarevägen
alm
sv.
MALMSLÄTT
No
rrm
Johannelund
Carl Cederströms
gata
Jakobsdal
en
väg
nda
erlu
Lag
n
ata
gsg
rha
Sto
VIKINGSTAD
Malmen
gen
Ekholmen
savä
Vidingsjö
en
sväg
skog
Barr
Fålå
Blästad
Haninge
Ullstämma
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
53
ta
d,
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
yr
bo
s
ta
d,
t
a/
kv
m
Liljan 2
Vistv 35 A-B, 43
A-C, Majeldsv 2,
4 A-B, 6 A-B
1948
67
4 485
10
606
5 091
4 912
1 095
243
401
44 677
23 388
0102
Taklöken 1
Bockhornsv 2,
Majeldsv 1 A-E
1948
36
2 110
2
107
2 217
2 408
1 141
43
402
22 091
6 378
0103
Tallen 1
Bockhornsv 1, 3
1948
36
2 970
4
94
3 064
3 052
1 028
38
404
28 537
12 268
0104
Taggen 2
Bockhornsv 4
1948
18
1 465
3
26
1 491
1 504
1 027
7
269
13 724
1 368
0105
Talgoxen 1
Vårdkasv 2 A-B, 4
A-B, 6 A-B, 8 A-C
1948
54
3 721
9
445
4 166
4 108
1 104
106
238
36 606
18 798
0106
Taggsvampen 1
Vårdkasv 1 A-B,
3 A-C
1949
30
2 330
10
317
2 647
2 555
1 097
73
230
23 710
7 070
0107
Lövkojan 1
Vistv 30 A-B, 32
A-B; Vädursg 3 A-B;
Ramstorpsg 37 A-B
1949
60
4 142
6
209
4 351
4 449
1 074
66
316
40 445
15 686
0108
Linneán 1
Vädursg 2 A-D
1949
28
2 167
6
115
2 282
2 305
1 064
37
322
21 178
7 505
0109
Laxen 1
Ramstorpsg 34-52
1986
86
6 258
5
1 174
7 432
6 793
1 085
1 559
1 328
77 190
29 036
1101
Talismanen 13
Eklundsg 2, Majeldsv 9-15
1953
44
2 586
2
17
2 603
2 677
1 035
10
588
27 364
5 935
1102
Lyran 3
Majeldsv 8 A-B, 12
1953
27
1 495
1
6
1 501
1 608
1 076
2
333
15 168
6 923
1103
Luftslottet 2
Prästbolsg 1,
Lerlyckeg 1-13,
Solvändan 1 A-B,
3 A-B, 2-4, Vistv
36, Prästbolsg 3
A-B, 5 A-B, 7 A-B,
9 A-B
1953
252
13 901
14
470
14 371
14 600
1 050
242
515
141 359
59 427
1104
Lunden 1
Prästbolsg 4 A-G
1953
48
2 991
4
287
3 278
3 191
1 067
156
544
31 629
12 529
1105
Lyckohjulet 1
Vistv 34 A-B
1954
18
1 009
6
786
1 795
1 107
1 097
555
706
13 023
7 562
1106
Lysmasken 2
Ramstorpsg 54-62
1954
7
686
1
253
939
685
999
312
1 231
7 999
3 110
10
548
5 586
5 801
1 151
192
350
54 758
28 444
H
H
0101
Majelden
H
yr
yr
es
in
tä
kt
er
bo
s
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
An
vm
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
kr
Fastighetsinnehav
Abisko/Övre Vasastaden
0301
Assessorn 5
Götg 15 A-B, 17
A-E, Norgeg 1,
3 A-C
1949
89
5 038
0302
Assessorn 4
Danmarksg 4 A-E
1951
51
3 314
1
66
3 380
3 883
1 172
40
606
37 864
11 793
0303
Assessorn 7
Danmarksg 6 A-D,
8 A-D
1950
72
4 115
13
638
4 753
4 614
1 121
314
492
42 456
17 199
0304
Astrologen 1
Götg 7 A-E, 9 A-C
1950
65
3 961
7
536
4 497
4 344
1 097
207
386
39 545
11 410
0305
Arvtagaren 1
Tönsbergsg 2 A-B,
4 A-D
1950
53
2 969
4
508
3 477
2 935
989
226
445
28 627
5 434
0306
Adjutanten 1
Isafjördursg 2 A-B,
4 A-C
1951
50
2 739
4
341
3 080
2 833
1 034
117
343
25 934
5 262
0307
Akrobaten 1
Joensuug 2 A-B,
4 A-D
1951
60
3 348
2
210
3 558
3 786
1 131
86
410
31 538
24 513
0308
Aktören 1
Roskildeg 2 A-B,
4 A-B
1951
60
3 495
3
313
3 808
3 938
1 127
63
201
32 852
25 602
0309
Assessorn 3
Götg 11 A-B,
13 A-D
1950
65
1 788
3
1 271
3 059
1 922
1 075
1 025
806
17 814
8 756
0310
Assessorn 6
1989
64
5 493
0
0
5 493
6 095
1 110
0
57 200
25 271
1401
Abisko 2
Götg 19-35,
Norgeg 2-4
1958
56
4 100
33
4 053
8 153
4 576
1 116
2 647
653
53 499
21 393
54
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
ta
d,
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
kr
yr
H
a/
kv
m
bo
s
ta
d,
t
H
H
yr
yr
es
in
tä
kt
er
bo
s
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
vm
An
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
Hejdegården
0601
Seglaren 5
Heimdalsg 5
1952
10
612
1
76
688
633
1 034
12
7 242
2 474
0602
Styrmannen 1
Heimdalsg 6 A-C
1952
29
1 439
0
0
1 439
1 585
1 101
0
158
17 157
1 941
0604
Silverräven 10
Atlasg 14 A-C
1937
30
971
1
0
971
1 275
1 313
2
13 551
2 833
1801
Hägern 9
Gripg 1, 3, 5 A-B,
7 A-B, 9, 11 A-C,
1955
1967
150
12 584
16
527
13 111
12 384
984
142
269
140 592
28 311
1802
Daggkåpan 9
Ådalag 1-3
1959
37
2 254
2
142
2 396
2 761
1 225
42
296
22 663
18 729
1803
Daggkåpan 11
Strandg 10 A-D,
Ådalag 4 A-B,
6 A-B
1959
66
5 191
2
7
5 198
5 749
1 107
35
5 000
59 055
16 151
1804
Daggkåpan 16
Ådalag 2 B
2011
32
2 559
1
435
2 994
3 804
1 487
821
1 887
44 926
76 301
1805
Daggkåpan 17
Hamng 23
1928
0
1
509
509
0
364
715
2 263
1903
Seglaren 3
Atlasg 8 A-C
1943
18
936
0
0
936
934
998
0
10 242
525
Valla/Fridhem
0701
Orrhönan 1
Ulvåsav 4 A-C
1952
38
1 757
5
130
1 887
1 839
1 047
82
631
17 760
2 591
0702
Orrspelet 1
Sydsvängen 2-4,
8-10, Ulvåsav 6-20
1952
130
6 843
20
898
7 741
7 080
1 035
395
440
67 664
23 808
0703
Ottefågeln 1
Ulvåsav 5-9
1953
36
1 938
1
2
1 940
2 114
1 091
31
15 500
19 779
3 353
0704
Odörtsplantan 1
Bobergsg 1-5
1953
36
1 938
3
48
1 986
2 112
1 090
9
188
20 517
3 235
0705
Ollonskogen 1
Bobergsg 2-20
1952
80
5 535
9
637
6 172
5 463
987
165
259
54 082
22 152
0706
Fiskaren 4
Ombergsg 3, 5
1998
12
813
0
0
813
1 145
1 408
0
10 828
8 398
0707
Fiskaren 11
ingår i 0706
-
0
0
0
0
0
0
0709
Ombudsmannen
11
6 863
17 662
0
0
Göstringsgatan 1-5
Innerstaden
0801
Dansen 1
Emriks gata 2-16
2012
60
4 705
2
387
5 092
7 224
1 535
496
1 282
82 138
140 789
0802
Dansbanan 1
Emriks gata 18-38
2013
61
5 057
2
162
5 219
7 665
1 516
235
1 451
86 263
147 931
0803
Dansen 2
Emriks gata 16
2012
0
0
0
0
0
2 849
10 693
0901
Enbusken 22
Barnhemsg 1-3,
Drottningg 50, Elsa
Brändströmsg 2-8
1954
108
7 590
15
1 869
9 459
8 289
1 092
1 671
894
93 485
28 457
0902
Enbusken 21
Barnhemsg 5 A-B,
Elsa Brändströmsg 10
1939
17
1 373
6
234
1 607
1 543
1 124
136
581
17 134
8 794
0903
Ejdern 11
Elsa Brändströmsg 1
1962
16
1 490
3
479
1 969
1 394
936
444
927
17 157
2 587
0904
Ejdern 12
Barnhemsg 11-13,
Djurgårdsg 10-14
1994
57
4 858
7
1 563
6 421
5 682
1 170
13
8
62 811
29 422
0905
Ejdern 13
Barnhemsg 15
1973
38
1 408
1
348
1 756
1 690
1 200
358
1 029
18 947
5 538
0906
Ejdern 16
Barnhemsg 19-23,
Djurgårdsg16-18
1956
36
2 477
10
1 320
3 797
2 812
1 135
1 074
814
34 561
13 548
0907
Eternellen 46
Drottningg 44-46
1957
37
2 864
12
1 459
4 323
3 279
1 145
1 148
787
40 228
15 815
0908
Elden 13
Nyg, Drottningg 58,
51, Nyg 56
1958
27
1 933
7
989
2 922
2 226
1 152
781
790
26 385
5 640
0910
Ekorren 21
Barnhemsg 6 A-B,
8 A-D
1932
1961
56
3 995
8
208
4 203
4 079
1 021
130
625
43 596
14 319
0911
Elden 7
S:t Korsg 5-9,
Storg 60 A-B
1929
1986
9
737
0
0
737
865
1 174
0
10 169
5 179
0913
Dryckeshornet 6
Drottningg 27,
S:t Larsg 36
1929
11
1 222
4
172
1 394
1 127
922
157
913
14 571
557
0914
Dryckeshornet 2
Drottningg 31 A-B,
Klosterg 41
1929
18
1 418
4
161
1 579
1 416
999
139
863
15 590
1 957
28
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
55
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
yr
H
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
An
vm
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
0915
Ekollonet 4
Drottningg 35,
Hospitalgränd 3-5
1929
17
1 716
1
85
1 801
1 638
955
0
0
17 353
2 659
0916
Elddonet 16
Apotekareg 1 A,
1 C, Drottningg
39-41
1929
37
4 675
5
80
4 755
4 405
942
30
375
46 100
4 845
0917
Eolus 4
Apotekareg 8 A-C
1929
11
873
5
340
1 213
908
1 040
453
1 332
30 764
8 456
0918
Eolus 5
Apotekareg 6 A-B,
Nyg 39-41
1929
15
1 603
6
269
1 872
1 624
1 013
300
1 115
0919
Basfiolen 4
Hantverkareg 2-8,
Platensg 1 B-C,
Stora Torget 6, 7, 8,
Åg 32-34
1929
1988
17
1 341
18
2 688
4 029
1 562
1 165
6 299
2 343
55 994
0920
Detektiven 17
Linnég 15
1939
16
998
2
63
1 061
1 141
1 143
17
270
11 532
2 320
0928
Dalkullan 15
Drottningg 8,
Hamng 18,
Kullag 8-12
1987
34
2 365
3
531
2 896
2 689
1 137
639
1 203
32 160
10 686
0929
Eolus 3
S:t Korsg 2, 4 A-B
1986
10
853
0
0
853
1 008
1 182
0
10 169
3 598
0930
Eolus 6
S:t Korsg 1, 3 A-B
1986
8
607
1
13
620
730
1 203
12
919
7 454
2 715
0931
Egypten 17
Nyg 43 A-B, 45,
S:t Korsg 6 A-B
1986
39
2 933
3
154
3 087
3 504
1 195
99
643
35 558
11 009
0932
Egypten 18
Nyg 48 A-C
1985
57
4 225
10
926
5 151
4 518
1 069
741
800
56 009
14 893
0933
Bokbindaren 1
Kungsg 14 A
1987
6
445
0
0
445
476
1 070
0
5 734
1 936
0934
Ekoxen 1
Klosterg 62, 62 C,
Linnég 16
1929
11
1 063
2
170
1 233
1 233
1 160
163
959
14 204
6 819
0936
Dynamon 1
Göran Dyks g 2,
S:t Larsg 25
1952
19
1 288
4
706
1 994
1 457
1 131
1 117
1 582
25 797
16 526
0938
Ejdern 17
Elsa Brändströmsg 3
1929
5
315
8
1 829
2 144
361
1 146
1 096
599
10 620
7 638
318
18 090
Kungsgateområdet
0921
Byggmästaren
14
Kungsg 13-19, 21
A-B, Repslagareg 7
A-B, 9, Snickareg 4
A-C, 6 A-B
1979
93
8 305
4
315
8 620
8 358
1 006
329
1 044
102 286
31 270
0922
Blandaren 16
Gasverksgr, Repslagareg 4, 2
1979
39
2 559
4
974
3 533
2 629
1 027
953
978
37 417
10 807
0923
Badhuset 13
Repslagareg 8-12
1979
54
4 550
14
466
5 016
4 673
1 027
438
940
61 311
17 313
0924
Bokbindaren 20
Kungsg 10-14,
Repslagareg
13 A-D, Snickareg
8-12
1981
65
5 587
1
14
5 601
5 632
1 008
8
571
68 600
21 472
0925
Bajonetten 13
Kungsg 1-7, 4 A-B,
Snickareg 3 A-E
1982
88
6 701
2
66
6 767
6 847
1 022
29
439
83 215
35 073
0926
Bajonetten 17
Kungsg 6
1940
10
671
0
0
671
691
1 030
0
8 245
1 892
0927
Bajonetten 18
Snickaregatan 5
A-D_NY 2011
1938
23
1 605
4
156
1 761
1 669
1 040
74
474
19 262
18 780
1 105
10 900
11 094
1 133
852
771
94 632
31 504
28 239
Johannelund
0501
Tackjärnet 8
Ödegårdsg 1-35
1951
1956
168
9 795
30
1201
Torpet 1
Ödegårdsg 30-40
1956
96
5 790
1
8
5 798
6 331
1 093
5
625
61 183
1202
Tibasten 12
Ödegårdsg 14-16
1960
22
1 444
3
35
1 479
1 537
1 064
10
286
14 559
7 398
1203
Timotejen 7
Vessleg 3
1953
7
407
3
71
478
444
1 091
25
352
17 287
1 600
1204
Tumlaren 11
Vessleg 4, 6 A-B
1953
21
1 220
2
51
1 271
1 356
1 111
11
216
1205
Tumlaren 12
Utterg 15-17
1958
10
710
0
0
710
756
1 065
0
1503
Tavernan 3
Skogslyckeg 3 A-B,
5 A-B, 7-9
1960
139
10 815
27
5 218
16 033
10 371
959
4 677
1504
Tenngruvan 6
Skogslyckeg 11 A-D,
13 A-D, 15 A-D,
17 A-D
1958
120
7 658
4
34
7 692
7 453
973
14
56
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
6 194
7 076
349
896
121 400
38 167
412
71 302
8 688
H
yr
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
vm
An
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
1505
Takskägget 4
Skogslyckeg 24 A-B
1961
30
1 856
0
0
1 856
2 029
1 093
0
18 764
5 376
1506
Takskägget 3
Skogslyckeg 20-22
1961
30
1 856
0
0
1 856
2 045
1 102
0
18 964
5 387
1507
Takstolen 2
Skogslyckeg 18 A-B
1960
30
1 856
0
0
1 856
2 051
1 105
7
18 963
6 053
Åbylund
1301
Osmanen 1
Stensättareg 1 A-G,
3 A-B
1955
81
4 441
6
73
4 514
4 390
989
24
329
41 316
10 561
1302
Orgelbyggaren 2
Skräddareg 1 A-G,
3 A-B
1956
77
4 443
8
99
4 542
4 473
1 007
39
394
41 320
11 214
1303
Ordinatan 5
Åbylundsg 18-28
1955
54
3 004
7
150
3 154
2 987
994
58
387
28 093
7 350
1304
Ordinatan 6
Åbylundsg 9-19
1953
56
3 264
3
38
3 302
3 321
1 017
12
303
30 986
5 720
1305
Obducenten 7
Åbylundsg2-6, 3-7
1955
43
2 237
9
977
3 214
2 232
998
461
472
22 852
5 624
1306
Obducenten 3
Åbylundsg 8-14
1954
36
1 976
1
13
1 989
1 981
1 003
7
538
18 453
4 602
1307
Obducenten 4
Åbylundsg 4-6
1955
70
3 951
1
16
3 967
4 245
1 074
8
500
38 448
16 298
1308
Obducenten 5
Åbylundsg 2-6
1954
35
1 975
1
16
1 991
2 113
1 070
8
500
19 481
7 922
1310
Orgeltramparen 1
Skräddareg 2-12
1974
133
7 124
2
595
7 719
6 387
897
2 227
3 743
57 600
28 496
1311
Obducenten 6
Åbylundsg 1
1974
0
0
0
0
0
0
0
4 823
508
1312
Gottfridsberg 1:7
Stensättareg 1-3
0
0
0
0
0
0
0
0
1313
Orgelbänken 1
Skomakareg 6
1996
36
2 496
0
0
2 496
2 906
1 164
0
28 000
13 920
1314
Odalbonden 7
Örng 14
1989
6
276
0
0
276
338
1 225
0
3 163
1 501
11 870
5 537
19 200
3 458
Vasastaden Södra
1402
Apeln 11
Vasav 41
1941
15
945
1
5
950
1 063
1 125
1
1403
Apeln 16
Vasav 37-39
1941
32
1 651
0
0
1 651
1 811
1 097
0
142
1601
Azaléan 16
Östgötag 20 A-C
1929
18
904
1
18
922
948
1 049
8
444
10 362
1 277
1602
Azaléan 52
Konsistorieg 14-30
1929
54
2 516
6
46
2 562
2 745
1 091
18
391
29 260
1 901
1603
Almen 1
Vasav 24, Banérg 7
1939
24
1 906
15
363
2 269
1 974
1 036
198
545
22 220
4 954
1604
Almen 2
Vasa 22
1938
16
1 293
6
155
1 448
1 341
1 037
49
316
14 523
3 500
1605
Almen 12
Östgötag 30,
Vasav 20
1935
33
2 322
13
330
2 652
2 433
1 048
148
448
26 931
4 519
1606
Abborren 7
Vasav 40 A-B
1942
18
888
4
166
1 054
978
1 101
144
867
10 677
2 422
1607
Azaléan 53
Konsistorieg 38 A-C
1929
16
810
2
71
881
852
1 052
42
592
9 214
506
1608
Aspen 9
Hunnebergsg
11 A-B
1951
20
1 023
4
277
1 300
1 104
1 079
299
1 079
12 376
1 977
1609
Anemonen 4
Hunnebergsg 13,
15 A-C, 17 A-C,
19 A-B, Östgötag
18 A-B
1938
1950
1983
39
2 869
9
529
3 398
3 011
1 049
342
647
34 778
10 612
1612
Aspen 11
Barfoteg 1-7, Konsistorieg 2,4 A-D,
6, Östgötag 7-9
1929
1976
122
5 762
14
2 497
8 259
6 502
1 128
3 546
1 420
62 349
32 922
1613
Anemonen 3
Hunnebergsg 21
A-B, 23 A-B
1985
14
1 198
0
0
1 198
1 290
1 077
0
13 873
338
Vasastaden Norra
1404
Anders 10
Platensg 30-36,
Sveag 12-14,
Östgötag 51 A, 53
1984
87
5 896
2
782
6 678
6 485
1 100
1 050
1 343
72 401
25 955
1405
Alrunan 9
Östgötag 60 A-B
1929
8
511
3
65
576
537
1 051
17
262
5 935
1 551
1406
Alrunan 8
Sveag 18
1929
6
262
0
0
262
295
1 126
0
3 369
1 006
1407
Alrunan 2
Sveag 20 A-B
1930
9
429
1
48
477
466
1 086
25
521
5 024
1 166
1408
Alrunan 1
Sveag 22,
Kristinag 19
1929
13
759
2
148
907
805
1 061
90
608
8 947
1 837
1409
Axet 13
Östgötag 40 A-B
1933
23
1 820
1
126
1 946
1 849
1 016
103
817
21 150
8 244
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
57
H
yr
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
An
vm
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
1410
Axet 6
Östgötag 36
1933
12
1 098
0
0
1 098
1 085
988
0
11 993
3 893
1411
Axet 8
Östgötag 34
1936
15
1 078
0
0
1 078
1 154
1 071
0
12 502
4 189
1413
Beckasinen 5
Engelbrektsg 5
1929
23
1 520
0
0
1 520
1 604
1 055
0
18 600
4 618
1414
Beridaren 14
Platensg 31-35,
Sveag 4-10
1989
78
5 805
1
32
5 837
6 300
1 085
8
250
65 062
30 795
1901
Aklejan 3, 5
Kristinag 14, 16
A-C, Lingg 1 A-B
1941
36
1 895
3
75
1 970
1 886
995
26
347
20 922
3 069
Uvelundsg 1-25,
4-24
1990
113
9 870
10
453
10 323
9 658
979
431
951
98 976
53 263
Jakobsdal
1501
Nyckelblomstret 1
Gottfridsberg
1701
Fjärilen 4 (del
block Student)
Smedjeg 11-13,
15-17, Skolg 10,
Västanåg 13
1972
60
2 680
14
360
3 040
2 847
1 062
219
608
59 505
26 917
1702
Falken 11
Opphemsg 1-7,
Sandg 2 A-D, 4-8,
Skolg 25
1973
105
5 973
17
1 399
7 372
5 979
1 001
426
305
68 780
8 069
1703
Fogden 11
Hjälmsätersg
12 A-C, 14 A-C
1975
75
4 508
6
349
4 857
5 296
1 175
322
923
58 889
8 823
1704
Fogden 10
Hjälmsätersg
18 A-C, 20
1975
80
4 938
3
30
4 968
5 325
1 078
35
1 167
58 016
5 721
1705
Fogden 7
Hjälmsätersg
10 A-J
1977
57
4 511
3
156
4 667
4 769
1 057
69
442
51 882
9 334
1706
Fogden 8
Hjälmsätersg
16 A-G
1977
39
3 235
1
16
3 251
3 456
1 068
6
352
37 400
5 665
1707
Fogden 15
Hjälmsätersg 22
A-L, Hjälmg 5
1934
1977
75
6 112
3
27
6 139
6 451
1 055
6
236
70 779
4 754
1708
Floristen 1
Hjälmsätersg 1
1977
0
0
0
0
0
0
0
2 968
595
1709
Flodhästen 4
Västanåg 10
1978
0
0
0
0
0
0
0
4 185
623
1710
Filantropen 2
Dalg 1 A-C, Skolg
9 A-C, 11 A-B
1978
48
4 196
0
0
4 196
4 301
1 025
0
47 600
7 683
1711
Filantropen 1
Hjälmg 10
1929
6
483
0
0
483
511
1 058
0
5 782
3 735
1712
Fogden 16
Smedjeg 5 A-G
1979
42
3 228
1
48
3 276
3 363
1 042
19
396
36 400
5 418
1713
Fogden 17
Hjälmg 8 A-B
1929
9
498
2
56
554
533
1 070
23
411
6 000
892
1714
Fakiren 1
Opphemsg 9,
Slogatan 32
1947
21
918
0
0
918
1 112
1 211
0
11 881
7 554
1720
Omtanken 2
Hjälmsätersg 4 A-B,
6 A-D, 8 A-B
1929
1987
86
7 111
3
176
7 287
7 929
1 115
126
716
87 518
29 574
1737
Fogden 12
Hjälmg 15 A-B,
Hagmarksg 2
1934
28
1 469
3
76
1 545
1 460
994
21
276
16 297
1 610
1738
Filosofen 1
Hjälmg 16 A-B
1937
12
804
4
43
847
750
933
8
178
8 422
1 122
1739
Filosofen 2
Hjälmg 14 A-B,
Dalg 8
1936
19
756
1
62
818
824
1 090
14
227
8 980
1 698
1904
Fakiren 8
Sandg 12 A-C
1945
18
936
2
23
959
892
953
2
80
9 642
625
Djurgårdsg 71-95
1962
326
21 345
22
748
22 093
21 447
1 005
589
787
239 423
41 636
Föreningsg 21-31
1981
110
9 060
1
2
9 062
10 447
1 153
1
250
111 236
146 570
Föreningsg 35-59,
Skytteg 1-3
1940
1981
212
15 319
21
1 413
16 732
16 511
1 078
1 593
1 127
187 973
69 504
Eskadern
2001
Eskadern 2
Magistratshagen
2002
Ellipsen 5
Stolplyckan
2003
58
Ellipsen 6
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
To
t
Lagerkransen 1
Prästbolsg 11-21
1960
252
15 672
1
9
15 681
15 293
976
2
261
145 076
14 222
2103
Laken 4
Hovetorpsg 2-50
1964
189
13 603
39
566
14 169
14 308
1 052
223
394
130 925
55 589
2105
Lagunen 1
Hovetorpsg 1-3
0
0
0
0
0
0
H
yr
al
y
ta
,k
vm
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
vm
An
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
2101
Östra Berga
0
Västra Berga
2201
Löjtnanten 1
Knektg 4-34
1964
163
11 430
27
414
11 844
12 048
1 054
106
256
104 828
81 127
2202
Luftbevakaren 1
Knektg 5-63
1965
228
16 485
61
887
17 372
14 740
894
267
301
143 100
19 909
2203
Lavetten 1
Luftvärnsg 2-36
1964
132
9 682
30
289
9 971
8 803
909
104
360
84 158
9 826
2205
Landstormaren 1
Pionjärg 6-62
1965
193
15 171
42
555
15 726
13 688
902
226
407
132 767
31 132
2206
Larmvakten 1
Pionjärg 3-35
1965
126
9 153
27
310
9 463
8 377
915
115
371
79 710
15 151
2207
Landsknekten 1
Knektg 2
2007
39
2 694
0
0
2 694
3 494
1 297
0
31 228
39 169
2208
Laddstaken 1
Knektg 1-3
2007
38
2 624
1
70
2 694
3 432
1 308
31
36 604
31 616
2209
Luftbössan 1
Luftvärnsg 1
1966
0
0
0
0
0
0
2210
Lantvärnsmannen 1
Pionjärg 1
1966
1996
40
1 382
2
1 152
2 534
0
0
2 611
2010
56
5 447
0
0
5 447
7 219
1 325
0
115
8 358
1
0
8 358
10 158
1 215
443
0
2 266
1 956
176
1 702
13 210
71 606
112 989
101 200
207 720
Södra Ekkällan
2211
Livdragonen 1
Luftvärnsg 3-5,
Kanong 2-39,
Dragong 2-4,
Pansarg 2-37
2212
Elitlöparen 1
Befälsg 2-4,
Plutonsg 5, Lilla
Tinnerbäcksgänd 1
2014
2014
Skattegården
2401
Gåsen 1
Skattegården
101-136
1974
160
12 882
3
72
12 954
11 842
919
36
504
116 362
34 268
2402
Gåsen 2
Skattegården
73-100
1973
114
8 801
2
78
8 879
8 128
924
35
449
79 135
9 155
2403
Gåsen 3
Skattegården
23-54
1973
132
10 656
3
112
10 768
9 769
917
42
375
99 177
10 667
2404
Gåsen 4
Skattegården 1, 2
A-B, 3, 4, 5, 6 A-F
1975
118
7 850
16
384
8 234
7 568
964
113
294
72 901
13 610
2406
Gåsen 6
Skattegården 8-22,
55-71
1972
132
10 656
2
78
10 734
9 758
916
35
449
94 030
9 750
2408
Gåsen 8
(Samfällighet)
Skattegården
0
0
0
0
0
2601
Ostformen 1
Alsättersg 2, 4 A-B,
6 A-B, 8, 10 A-B,
12 A-B, 14 A-B,
16 A-B
1971
48
3 840
3
34
3 874
3 466
903
15
441
34 151
4 377
2602
Ostformen 2
Alsättersg 18 A-B,
20 A-B, 22, 24
A-B, 26 A-B, 28
A-B, 30 A-B
1970
48
4 187
3
22
4 209
3 704
885
9
409
36 079
3 869
2603
Ostformen 3
Rydsv 224, 226
A-B, 228 A-B, 230
A-B, 232 A-B, 234
A-B, 236 A-B, 238
1970
48
4 082
2
24
4 106
3 641
892
9
375
35 506
3 904
2604
Ostformen 4
Rydsv 194 A-B,
196 A-B, 198,
200 A-B, 202 A-B,
204 A-B, 206 A-B,
208 A-B, 210 A-B,
212, 214 A-B,
216 A-B, 218 A-B,
220 A-B, 222
1970
96
8 108
6
103
8 211
7 229
892
26
252
71 213
7 479
0
Ryd
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
59
H
yr
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
An
vm
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
2606
Ostformen 6
Mårdtorpsg 17-23
1969
45
2 311
3
33
2 344
2 161
935
5
155
20 939
7 235
2607
Ostformen 7
Mårdtorpsg 9-15
1969
45
2 311
3
31
2 342
2 173
940
6
178
20 955
7 981
2608
Ostformen 8
Mårdtorpsg 1-7
1969
40
2 054
5
324
2 378
1 915
932
289
892
20 338
6 495
2610
Ostformen 10
Rydsv 166 A-B,
168 A-B, 170,
172 A-B, 174 A-B,
176 A-B, 178 A-B,
180 A-B, 184,
186 A-B, 188 A-B,
190 A-B, 192 A-B
1969
96
8 189
5
59
8 248
7 254
886
17
288
70 407
18 239
2611
Ostformen 11
Rydsv 152-164 A-B
1969
48
4 175
2
22
4 197
3 700
886
5
227
35 555
9 417
2702
Ostformen 13
Mårdtorpsg 25-31
1972
46
2 344
19
4 753
7 097
2 165
924
5 404
1 137
42 206
15 613
2703
Ostpressen 1
Mårdtorpsg 33-57
1972
1988
124
8 833
4
1 361
10 194
9 174
1 039
1 847
1 357
95 922
40 114
2705
Ostformen
14 (del block
Student)
Alsättersg 44-46
1989
1971
0
0
3
422
422
0
0
14 626
14 411
2706
Ostduken 3
Björnkärrsg 15 D
1974
0
0
1
1 322
1 322
0
589
2707
Ostkniven 7
Mårdtorpsg 51-57
00
0
0
0
0
0
0
0
2801
Ostborret 1
Rydsv 264-294
1974
194
10 552
19
747
11 299
9 919
940
766
1 025
100 142
19 706
2802
Ostborret 2
Rydsv 266 A-C,
298 A-C, 300,
302 A-C, 304A-C,
306 A-C, 308 A-B,
310, 312 A-B,
314 A-B, 316 A-C,
318 A-C, 320,
322 A-B, 324 A-B
1973
128
10 285
6
77
10 362
9 542
928
14
175
93 413
13 223
2803
Ostborret 3
Rydsv 326 A-C,
328 A-C, 330,
332 A-B, 334 A-B,
336 A-C, 338 A-C,
340, 342 A-C,
344 A-C, 346 A-C,
348 A-C, 350,
352 A-C, 354 A-C
1972
136
10 880
8
277
11 157
10 100
928
31
112
98 790
13 453
2804
Ostborret 4
Rydsv 356 A-C,
358 A-C, 360,
362 A-C, 364 A-C,
366 A-C, 368 A-C,
370, 372 A-C,
374 A-C
1972
96
7 718
4
51
7 769
7 147
926
25
490
69 143
10 028
2805
Ostborret 5
Rydsv 376 A-B,
378 A-B, 380,
382 A-C, 384 A-C,
386 A-B, 388 A-B,
390, 392 A-C,
394 A-C
1971
80
6 400
5
119
6 519
5 965
932
12
101
58 196
7 722
2806
Ostborret 6
Rydsv 396 A-C,
398 A-D, 400,
402 A-B, 404 A-B,
406 A-C, 408 A-C
1971
64
5 158
2
25
5 183
4 819
934
9
360
46 217
6 489
446
763
Ljungsbro
3001
Sockenmarken
2:4
Härneg 10-46
1971
72
4 570
3
30
4 600
4 322
946
9
300
33 597
11 359
3002
Sockenmarken
2:6
Härneg 48-82
1971
80
4 760
4
62
4 822
4 529
951
32
516
35 144
11 603
3003
Sockenmarken
2:3
Härneg 84-118
1971
72
4 570
4
50
4 620
4 306
942
19
380
33 335
11 392
3004
Heda Östergård
1:134
Mjölorpsv 1-41,
Jakobstorpsv 4, 5
A-B, 7 A-B, 9-33
1982
62
4 643
1
29
4 672
4 746
1 022
14
483
36 445
11 623
3005
Heda Östergård
1:135
Blommedalsv 1-69
1983
52
3 984
2
40
4 024
4 056
1 018
14
350
31 290
12 342
60
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
yr
H
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
vm
An
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
3101
Adamstorp 1:8
Evastigen 14 A-B
1958
18
957
0
0
957
892
932
0
6 665
796
3102
Adamstorp 1:9
Evastigen 12 A-B
1959
18
957
2
9
966
875
914
4
444
6 671
616
3103
Adamstorp 1:10 Evastigen 10 A-B
1960
18
984
3
43
1 027
889
903
20
465
6 874
748
3104
Malfors 4:70
Evastigen 7 A-B,
O G Svenssons v
10 A-B
1962
36
2 082
2
15
2 097
1 910
917
3
208
14 242
2 585
3105
Malfors 4:95
Norra Cloettav 24
A-B, 26 A-B, 28
A-B, Bohemsv 2
A-C, 4 A-B, O G
Svenssons v 9 A-B
1964
76
4 990
29
655
5 645
4 582
918
311
475
34 760
6 344
3106
Malfors 4:94
Bohemsv 6 A-B, 8
A-B, 10 A-B, 12
A-B, O G Svenssons
v 11 A-B, 13 A-B,
15 A-B
1966
72
5 306
27
338
5 644
4 849
914
138
408
36 747
7 260
3108
Malfors 4:35
Evastigen 6
1942
10
803
3
238
1 041
800
996
29
122
6 224
2 417
3109
Malfors 4:36
O G Svenssons v
8 A-C
1945
12
660
0
0
660
737
1 117
0
5 089
3 934
3110
Malfors 4:37
O G Svenssons v
6 A-C
1945
12
660
0
0
660
756
1 145
0
4 562
4 214
3111
Malfors 4:38
O G Svenssons v
4 A-C
1946
12
660
0
0
660
741
1 123
0
4 437
4 360
3112
Malfors 4:54
Adamstorpsv 6 A-C
1956
20
588
2
869
1 457
0
0
1 185
1 364
3113
Malfors 4:58
Adamstorpsv 8 A-C
1956
20
590
1
300
890
0
0
0
0
221
3116
Kanaljorden 2:4
Spantv 2,
Trossv 1-3
1982
23
1 382
2
348
1 730
0
0
2 275
6 537
11 983
3117
Malfors 4:102
Adamstorpsv 10
A-D, 12 A-C
1970
27
1 323
2
378
1 701
1 358
1 026
192
508
11 363
1 295
3118
Malfors 4:60
OG Svenssons v
2 A-B
1955
8
466
4
83
549
451
968
27
325
3 603
984
3119
Adamstorp 2:1
Evastigen 8 A-B
1955
8
466
3
69
535
449
964
42
609
3120
Adamstorp
1:18, Hus X1
Evastigen 17
1992
14
1 287
0
0
1 287
1 286
999
0
3122
Adamstorp
1:12, Hus
X2 - X7
Evastigen 15, 1947, Adamstorpsv
13, 45-47
1991
1993
1994
52
3 603
6
2 500
6 103
3 522
978
3 852
2 732
2 732
3 319
1 215
4 281
3 649
1 164
10 251
8 082
26 060
40 809
0
31 325
54 988
2 945
1 541
Linghem
3201
Gällstad 1:293
Grönsångarev
1-11, Sävsångarev
24-38
2014
30
3202
Gällstad 1:19
Askebyv 4 A-C
1966
12
868
0
0
868
796
917
0
4 498
3203
Gällstad 1:20
Askebyv 4-34
1965
15
1 500
0
0
1 500
1 316
877
0
7 491
369
3204
Gällstad 1:21
Askebyv 36-64
1967
15
913
1
25
938
859
941
12
480
4 821
1 943
3205
Gällstad 1:23
Gällstadsv 5 A-D
1967
16
1 144
0
0
1 144
1 037
906
0
5 812
1 817
3207
Himna 11:332
Sparvsångsv 1-57,
2-62
1991
53
4 204
3
329
4 533
3 718
884
356
1 081
30 101
29 790
Bryggvägen 4-14
2008
6
558
0
0
558
808
1 448
0
12 186
13 981
Grönkålsvägen
2-32
2009
16
1 680
0
0
1 680
2 182
1 299
0
12 848
31 951
Roxen Strand
3214
Stensäter 1:22
Ekängen
3215
Stensäter 1:363
3221
Stensätter 1:314 Grönkålsvägen 37
2009
1
105
0
0
105
137
1 305
0
1 332
2 216
3225
Stensätter 1:318 Grönkålsvägen 29
2009
1
105
0
0
105
132
1 257
0
1 315
2 116
3226
Stensätter 1:319 Grönkålsvägen 27
2009
1
105
0
0
105
139
1 324
0
1 355
2 216
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
61
H
yr
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
An
vm
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
3227
Stensätter 1:320 Grönkålsvägen 25
2009
1
105
0
0
105
130
1 238
0
1 331
2 016
3228
Stensätter 1:321 Grönkålsvägen 23
2009
1
105
0
0
105
124
1 181
0
1 319
1 916
3229
Stensätter 1:322 Grönkålsvägen 21
2009
1
105
0
0
105
130
1 238
0
1 348
2 016
3230
Stensätter 1:323 Grönkålsvägen 19
2009
1
105
0
0
105
130
1 238
0
1 194
2 016
3231
Stensätter 1:324 Grönkålsvägen 17
2009
1
105
0
0
105
124
1 181
0
1 317
1 916
3232
Stensätter 1:325 Grönkålsvägen 15
2009
1
105
0
0
105
135
1 286
0
1 324
2 116
3237
Stensätter 1:330 Grönkålsvägen 5
2009
1
105
0
0
105
126
1 200
0
1 321
2 016
3238
Stensätter 1:331 Grönkålsvägen 3
2009
1
105
0
0
105
126
1 200
0
1 183
2 016
3239
Stensätter 1:332 Grönkålsvägen 1
2009
1
105
0
0
105
139
1 324
0
1 388
2 216
3240
Stensätter 1:333 Rödkålsvägen 2
2009
1
105
0
0
105
137
1 305
0
1 441
2 216
3242
Stensätter 1:335 Rödkålsvägen 6
2009
1
105
0
0
105
139
1 324
0
1 350
2 216
3243
Stensätter 1:336 Rödkålsvägen 1
2010
1
113
0
0
113
141
1 248
0
1 437
2 582
3244
Stensätter 1:337 Rödkålsvägen 3
2010
1
113
0
0
113
141
1 248
0
1 412
2 601
3245
Stensätter 1:339 Rödkålsvägen 5
2010
1
74
0
0
74
104
1 405
0
1 044
1 865
3246
Stensätter 1:341 Rödkålsvägen 9
2010
1
113
0
0
113
141
1 248
0
1 412
2 601
3247
Stensätter 1:342 Rödkålsvägen 11
2010
1
113
0
0
113
141
1 248
0
1 412
2 601
3248
Stensätter 1:343 Rödkålsvägen 13
2010
1
74
0
0
74
104
1 405
0
1 042
1 863
3249
Stensätter 1:344 Rödkålsvägen 15
2010
1
74
0
0
74
104
1 405
0
1 036
1 906
3250
Stensätter 1:346 Rödkålsvägen 17
2010
1
113
0
0
113
141
1 248
0
1 414
2 603
3252
Stensätter 1:348 Vitkålsvägen 1
2010
1
113
0
0
113
145
1 283
0
1 485
2 592
3254
Stensätter 1:350 Vitkålsvägen 5
2010
1
74
0
0
74
107
1 446
0
1 065
1 891
3255
Stensätter 1:351 Vitkålsvägen 7
2010
1
74
0
0
74
107
1 446
0
1 056
1 881
3256
Stensätter 1:354 Vitkålsvägen 11
2010
1
113
0
0
113
144
1 274
0
1 414
2 604
3259
Stensätter 1:361 Rödkålsvägen 10
2010
1
113
0
0
113
132
1 168
0
1 398
2 384
3260
Stensätter 1:362 Rödkålsvägen 8
2010
1
113
0
0
113
143
1 265
0
1 431
2 624
3261
Stensätter 1:347 Rödkålsvägen 19
2010
1
113
0
0
113
141
1 248
0
1 412
2 621
Vikingstad
3401
Bankeberg
14:67
Fålåsav 1 A-B,
3 A-B
1964
22
1 422
2
190
1 612
1 290
907
91
479
7 200
2 868
3403
Fålåsa 5:50
Storhagsg 73-81,
87-101
1984
85
5 608
4
787
6 395
4 137
738
1 211
1 539
29 462
19 228
3 105
Malmslätt
3501
Valresultatet 2
Milds g 10-16
1951
18
1 042
7
129
1 171
988
948
44
341
9 531
3502
Vedstapeln 1
Furubackav 14
1936
6
522
1
20
542
435
833
3
150
4 444
926
3601
Vedsäcken 1
Allév 8 A-B, 10
A-B, 12 A-B, 14
Norrmalmsvägen 9
1956
46
2 976
4
343
3 319
2 726
916
155
452
27 015
3 111
3602
Vedsäcken 2
Allév 6 A-B
1968
16
1 058
0
0
1 058
976
922
0
9 379
514
Vidingsjö
3701
Rotborsten 17
Långg 2 A
0
0
0
0
0
0
0
0
3702
Rotbladet 123
Långg 80 A
1975
0
0
0
0
0
0
0
117
3703
Rotbladet 122
Långg 129 A
1975
0
0
0
0
0
0
0
512
3704
Rotbladet 124
Greng 25 A
1975
0
0
0
0
0
0
0
263
3705
Rotfrukten 13
Greng 23 A
0
0
0
0
0
0
0
0
3706
Rottråden 16
Greng 125 A
0
0
0
0
0
0
0
0
3707
Rotskottet 59
Greng 44 A,
65 A, 84 A
1976
0
0
0
0
0
0
0
999
3708
Rotbladet
127-128
Långg 52-80
1975
14
1 009
0
0
1 009
1 072
0
12 374
985
3709
Rotbladet 121
Långg
0
0
0
0
0
0
0
0
8 950
3710
Rotbladet
125-126
Långg 104-136
1975
16
1 169
0
0
1 169
1 257
0
10 653
1 446
62
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
1 062
1 075
Rotborsten 16
Långg
3712
Rotbladet
131-132
Långg 89-129
3713
Rotfrukten 14
Långg
3714
Rotbladet
129-130
Långg 25-61
3715
Rotskottet 58
Greng
3716
Rotskottet 29-30
Greng 97-114
3717
Rottråden 15
Greng
3718
Rotskottet 42-43
Greng 66-84
3720
Rotskottet 56-57
Greng 36-53
3722
Rotskottet 1-2
3724
3725
3726
H
yr
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
vm
An
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
3711
0
0
0
0
0
0
1975
20
1 458
0
0
1 458
1 572
0
0
0
0
0
0
1975
18
1 313
0
0
1 313
1 406
0
0
0
0
0
0
1976
15
1 062
1
204
1 266
1 145
0
0
0
0
0
0
1976
18
1 297
0
0
1 297
1 389
1976
17
1 233
0
0
1 233
1 321
Greng 11-21
1975
20
1 458
0
0
1 458
Räknehäftet 1
Blästadsg 81-193
1979
52
4 728
2
269
Räknehäftet 42
Blästadsg
-
0
0
0
0
Räkneordet 70
Blästadsg
-
0
0
0
1 078
0
0
0
13 272
0
0
1 071
0
12 265
1 078
336
0
2 014
1 842
0
1 644
13 352
2 060
0
0
1 071
0
16 136
2 127
1 071
0
11 257
2 124
1 582
1 085
0
13 273
2 405
4 997
4 961
1 049
251
40 567
6 971
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Blästad
933
Haninge
3727
Ritbladet 1
Middagsg 1-2
0
0
2
78
78
0
46
3728
Ritblocket 1
Middagsg 1
0
0
0
0
0
0
0
588
0
3729
Ritbordet 25
Middagsg 3-7,
4-24, 54-86,
55-83
1985
1986
70
5 878
2
358
6 236
6 284
1 069
448
1 251
69 361
35 307
3730
Ritbordet 26
Middagsg 30-52,
88-106, 85-99
1985
108
8 162
0
0
8 162
8 824
1 081
0
68 358
28 112
3732
Ritstiftet 46
Morgong 8-104,
53
1986
1987
113
9 117
2
101
9 218
9 736
1 068
37
366
89 692
34 751
3735
Ritmallen 1
Morgong 6
0
0
1
38
38
0
13
3736
Ritbordet 24
Middagsg
0
0
0
0
0
0
0
342
0
0
3737
Ritstiftet 45
Morgong
0
0
0
0
0
0
0
0
3738
Ritpennan 1
Morgong
0
0
0
0
0
0
0
0
82
7 237
4
66
7 303
7 682
0
Nedre Ullstämma
1991
1992
3808
Rasten 11
3809
Nässelduken 1
0
3810
Nässelmasken 2
0
Ullstämmav 1-108,
122-176
1 061
35
530
75 353
58 534
1 050
2 475
1 640
Lambohov
4001
Isberget 19
Plöjareg 2-50,
52 A-B
1980
35
3 013
4
639
3 652
2 933
973
572
895
29 838
14 768
4002
Isbarken 17
Plöjareg 54-94,
98-104
1981
53
4 491
4
205
4 696
4 378
975
227
1 107
43 176
17 548
4003
Isbiten 21
Plöjareg 1-47
1980
21
1 779
1
20
1 799
1 697
954
0
0
16 597
6 199
4004
Isblocket 15
Plöjareg 49-77
1980
10
847
0
0
847
835
986
0
7 958
4 219
4005
Isbrodden 66
Boställsg 5-11,
55-65
1981
34
2 802
4
307
3 109
2 644
944
263
27 521
9 303
4006
Isbrodden 65
Boställsg 13,
Bygdeg 412
1981
24
1 990
0
0
1 990
1 870
940
0
18 278
7 345
4007
Isbrodden 55
Bygdeg 298,
338-354
1982
49
4 144
3
198
4 342
3 892
939
242
1 222
39 044
15 261
4008
Isbrodden 64
Boställsg 15-17,
Bygdeg 360-384,
414-428
1982
41
3 360
3
436
3 796
3 199
952
516
1 183
33 641
13 547
4009
Isblomman 28
Rättareg
0
0
0
0
0
0
2
0
857
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
63
H
yr
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
An
vm
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
4010
Isglassen 1
Hemmansg 60-118
2008
30
3 072
0
0
3 072
3 651
1 188
0
36 400
49 988
4011
Isläget 1
Hemmansg 19-31,
Lagfartsg 21-23
2008
9
896
0
0
896
1 109
1 238
0
11 416
14 866
4101
Isbjörnen 1
Tröskareg 5-35
1982
92
5 635
10
2 313
7 948
5 406
959
2 319
64 498
24 367
4102
Isbjörnen 3
Tröskareg 3
0
0
0
0
0
0
4103
Isstacken 1
Arrendeg 92-106
1983
35
2 381
3
189
2 570
2 399
1 008
194
1 026
24 152
7 467
4104
Isstycket 1
Arrendeg 35-75
1983
90
6 359
7
386
6 745
6 350
999
390
1 010
62 780
20 431
4105
Istappen 1
Arrendeg 1-33
1982
67
4 381
6
216
4 597
4 463
1 019
261
1 208
43 476
21 008
4106
Issågen 1
Arrendeg 46-90
1983
22
2 503
0
0
2 503
2 394
956
0
23 907
7 669
4107
Istiden 1
Arrendeg 2-44
1982
20
2 255
0
0
2 255
2 154
955
0
21 307
5 877
4201
Isprinsessan 2
Lantmannag 151,
155-175, 235,
239-251
1982
65
4 947
5
257
5 204
4 787
968
237
922
46 736
14 575
4202
Isrevyn 44
Lantmannag
89-103
1982
26
2 015
3
216
2 231
1 943
964
214
991
19 098
5 066
4203
Isrännan 46
Lantmannag
94-120
1983
46
3 490
6
259
3 749
3 455
990
209
807
33 385
10 883
4204
Isprinsessan 1
Lantmannag
177-233
1982
26
2 742
3
216
2 958
2 551
930
183
847
25 598
9 080
4205
Isprinsessan 3
Lantmannag 107149, 153
1982
20
2 050
2
398
2 448
1 950
951
478
1 201
19 424
8 432
4206
Isrevyn 43
Lantmannag 1, 87
1982
0
0
0
0
0
0
0
1 274
4207
Isrevyn 31-33
Lantmannag 81-85
1982
3
356
0
0
356
329
924
0
4 163
1 055
4208
Isrevyn 28-30
Lantmannag 75-79
1982
3
356
0
0
356
329
924
0
4 202
1 101
4209
Isrevyn 25-27
Lantmannag 69-73
1982
3
356
0
0
356
329
924
0
4 251
1 049
4210
Isrevyn 34-36
Lantmannag 63-67
1982
3
356
0
0
356
324
910
0
4 168
1 149
4211
Isrevyn 37-39
Lantmannag 57-61
1982
3
356
0
0
356
325
913
0
4 157
1 041
4212
Isrevyn 21-24
Lantmannag 17-23
1982
4
446
0
0
446
415
930
0
5 363
1 236
4213
Isrevyn 40-42
Lantmannag 25-29
1982
3
356
0
0
356
326
916
0
4 166
1 041
4214
Isrevyn 18-20
Lantmannag 11-15
1982
3
356
0
0
356
336
944
0
4 174
1 041
4215
Isrevyn 14-17
Lantmannag 3-9
1982
4
446
0
0
446
421
944
0
5 381
1 271
4216
Isrevyn 11-13
Lantmannag 31-35
1982
3
356
0
0
356
327
919
0
4 170
1 050
4217
Isrevyn 8-10
Lantmannag 37-41
1982
3
356
0
0
356
331
930
0
4 173
1 069
4218
Isrevyn 5-7
Lantmannag 51-55
1982
3
356
0
0
356
324
910
0
4 149
1 039
4219
Isrevyn 1-4
Lantmannag 49-53
1982
4
446
0
0
446
419
939
0
5 366
1 303
4220
Isrännan 45
Lantmannag 2, 92
1983
0
0
0
0
0
0
0
1 282
4221
Isrännan 1-4
Lantmannag 76-82
1982
4
446
0
0
446
417
935
0
5 418
1 108
4222
Isrännan 5-8
Lantmannag 68-74
1982
4
446
0
0
446
416
933
0
5 327
1 156
4223
Isrännan 12-15
Lantmannag 84-90
1982
4
446
0
0
446
426
955
0
5 322
1 110
4224
Isrännan 9-11
Lantmannag 62-66
1983
3
356
0
0
356
332
933
0
4 189
936
4225
Isrännan 16-19
Lantmannag 54-60
1983
4
446
0
0
446
413
926
0
5 377
1 103
4226
Isrännan 27-30
Lantmannag 46-52
1983
4
446
0
0
446
405
908
0
5 359
1 133
4227
Isrännan 20-22
Lantmannag 28-32
1983
3
356
0
0
356
330
927
0
4 208
972
4228
Isrännan 23-26
Lantmannag 20-26
1983
4
446
0
0
446
412
924
0
5 385
1 161
4229
Isrännan 31-34
Lantmannag 12-18
1983
4
446
0
0
446
424
951
0
5 378
1 144
4230
Isrännan 41-44
Lantmannag 4-10
1983
4
446
0
0
446
423
948
0
5 400
1 186
4231
Isrännan 38-40
Lantmannag 34-38
1983
3
356
0
0
356
337
947
0
4 227
912
4232
Isrännan 35-37
Lantmannag 40-44
1983
3
356
0
0
356
341
958
0
4 202
967
4233
Iskällaren 2
Torpareg 3-29
1985
47
3 496
3
44
3 540
3 411
976
14
318
33 602
10 943
4234
Isprinsen 2
Torpareg 31-57
1984
25
1 996
1
349
2 345
1 937
970
336
963
19 214
6 226
4235
Isprinsen 1
Torpareg 80-84,
86-90, 92-94
1983
66
4 455
8
1 033
5 488
4 250
954
1 814
1 756
49 007
25 264
4236
Ispiken 1
Lantmannag
160-230
1984
38
3 748
2
19
3 767
3 652
974
1
53
35 169
12 987
64
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
1 003
0
0
Ispiken 2
Lantmannag
122-156
1984
4238
Isprinsen 1 ingår
i 4235
4240
Islandet 2
Utsädesg 62-114,
116A-B
2012
4241
Isfältet 2
Åkervindan,
Utsädesgatan
2015
37
2 932
1
12
H
yr
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
vm
An
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
4237
2 944
2 866
977
0
0
27
2 304
2 304
2 804
1 217
16
1 056
1 056
65
62
1
83
27 608
0
10 207
619
0
30 000
47 552
1 608
Mjärdevi
4301
Importgodset 1
Storskiftesg 75-111
1992
68
7 588
0
0
7 588
6 322
833
0
65 173
61 847
4302
Importaffären 3
Tröskareg 2-8,
Enskiftesg 1-5, 9
1992
1993
120
10 442
0
0
10 442
8 368
801
0
87 065
84 309
4303
Importfirman 1
Storskiftesg 87 A
1992
0
0
0
0
0
0
0
649
5001
Idrottsledaren 1
Drabantg 2-12,
Furirg 2-16,
Kaserng 6
1929
1990
127
9 017
9
621
9 638
10 406
1 154
873
1 406
121 241
65 252
5002
Idrottshallen 3
Kaserng 4, Översteg 3 A-D, 5-11
1929
1991
59
3 401
5
462
3 863
3 977
1 169
434
939
46 175
25 431
5003
Idrottsplutonen 1
Kaptensg 19 A
1929
51
3 560
0
0
3 560
3 986
1 120
0
44 200
24 843
5004
Idrottskansliet 1
Gustaf Smiths pl 1
1929
8
894
0
0
894
993
1 111
0
11 104
8 142
5005
Idrottsläraren 1
Rekrytg 9-45,
49-65
1992
96
8 360
5
450
8 810
9 550
1 142
464
1 030
108 400
76 918
5006
Industrin 6
Drabantg 28
1992
0
0
0
0
0
0
6 455
7 059
5007
Idrottsföreningen 1
Trumslagareg
2-120
1993
61
5 465
1
35
5 500
6 241
1 142
20
571
60 145
36 737
5008
Industrin 7
Drabantg 47-49,
Rekrytg 12-14
1994
33
2 043
0
0
2 043
2 521
1 234
0
28 000
15 560
5009
Idrottsklubben 1
Drabantg 43-45,
Rekrytg 2-4, 8-10
1994
70
4 861
1
187
5 048
5 812
1 196
150
802
64 600
36 883
14 198
1 005 397
1 312
88 915
1 094 312
1 038 228
1 033
83 348
937
10 642 886
4 549 690
258
5 589
3
23
5 612
8 494
1 520
3
130
70 000
22 723
63
2 035
1
13
2 048
3 074
1 511
9
693
T1
STÅNGÅSTADEN SUMMA
0
STUDENTBOSTÄDER
9001
Flamman 2
Västanåg 18-28
9006
Fjärilen 4 (blockförhyrd)
Västra V 10
1965
0
9101
Ostfatet 1
Ryds Allé 1-21
1967
467
10 082
3
186
10 268
13 936
1 382
11
58
94 262
44 385
9201
Ostkupan 1
Rydsv 244 A-C,
246 A-C, 248 A-C,
250 A-C,
Alsättersg 1 A-D
1972
338
7 482
7
129
7 611
10 977
1 467
24
186
75 658
31 485
9202
Ostkupan 2
Rydsv 252 A-C,
254 A-C, 256 A-D
1973
254
5 493
4
102
5 595
8 312
1 513
18
174
55 341
27 300
9210
Ostkupan 10
Alsättersg 5 A-D, 7
A-D, 9A-D, 11 A-D
1969
295
6 406
0
0
6 406
9 887
1 543
7
64 000
37 210
9214
Ostkupan 14
Rydsv 258 A-D,
260 A-D, 262 A-D
1970
252
5 417
4
75
5 492
8 228
1 519
24
55 100
28 663
9215
Ostkupan 15
Alsättersg 3 A-C,
Rydsv 240 A-C,
242 A-C, Björnkärrsg 2 A-C
1971
177
5 013
0
0
5 013
6 782
1 353
0
46 600
17 523
9216
Ostkupan 16
Björnkärrsg 4 A-D,
6 A-C
1969
156
3 428
1
20
3 448
5 330
1 555
13
33 429
19 574
325
659
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
65
7 890
12
945
8 835
11 268
1 428
793
50
1 250
0
0
1 250
2 027
1 622
0
0
0
1
700
700
0
1 191
3 035
184
6 848
0
0
6 848
8 984
1 312
0
64 418
55 465
86
3 874
0
0
3 874
4 472
1 154
0
33 200
11 993
1969
86
3 874
0
0
3 874
4 400
1 136
0
33 200
13 754
1968
108
4 488
1
16
4 504
5 414
1 206
6
40 000
20 275
Importaffären 53 Tröskaregatan
10,12
2003
2004
206
8 571
0
0
8 571
11 435
1 334
0
76 200
95 926
9402
Isskrapan 2
1987
152
4 616
3
171
4 787
6 780
1 469
150
877
41 045
34 548
9503
Idrottstränaren 3
2002
203
6 042
0
0
6 042
9 756
1 615
0
74 800
76 281
9601
Irrblosset 1
1963
2003
574
15 980
14
1 512
17 492
25 323
1 585
1 444
955
171 438
184 937
4 222
114 378
54
3 892
118 270
164 879
1 442
2 624
674
1 111 160
763 994
0
0
4
7 091
7 091
0
11 707
1 651
71 200
177 698
0
0
4
7 091
7 091
0
11 707
1 651
71 200
177 698
24 875
20 025
24 875
20 025
46 077
40 999
Ostkupan 17
Alsättersg 13 A-D,
15 A-D, 17 A-D,
Björnkärrsg 8 A-D,
10 A-C, 12 A-B
9218
Ostformen 14
(blockförhyrd)
Alsättersg 32-38,
42
9219
Ostkupan 12
Alsättersg 19
1929
9301
Osthyveln 1
Björnkärrsg 1 A-D,
3 A-D
1970
1999
2002
9302
Osthyveln 2
Björnkärrsg 5 A-C,
7 A-D
1969
9303
Osthyveln 3
Björnkärrsg 9 A-D,
11 A-C
9304
Osthyveln 4
Björnkärrsg 13 A-C,
15 A-D
9401
Tröskareg 39,
43-71
Vallav. 6-10,
Westmansg. 20
STUDENTBOSTÄDER SUMMA
yr
H
es
in
tä
kt
er
bo
st a
H
d,
yr
tk
a/
r
kv
m
bo
st a
H
d,
yr
es
kr
in
tä
kt
er
,l
ok
al
H
,t
yr
kr
a/
kv
m
lo
ka
l,
kr
Ta
xe
rin
gs
vä
rd
e,
tk
r
Bo
kf
ör
tv
är
de
,t
kr
ta
,k
vm
al
y
To
t
By
gg
na
ds
år
An
ta
ll
äg
en
he
te
r,
Lä
st
ge
nh
et
sy
ta
,k
An
vm
ta
ll
ok
al
er
,s
Lo
t
ka
ly
ta
,k
vm
313
1970
9217
122
839
81 278
38 917
0
174
356
TGS3
1002
Glasblåsaren
13
Tornbyvägen 1
2009
TGS3 SUMMA
EDDAN
0
Eddan 11
0
Drottningg/Nyg
0
EDDAN SUMMA
0
0
0
0
0
0
1955
33
2 662
75
10 839
13 501
BRYGGAREGÅRDEN
0
0
0
7001
Valla 1:2
Gamla Linköping
2 363
928
9 541
880
7002
Valla 1:2
Valla friluftsområde
2
165
3
10 779
10 944
157
951
1 476
137
7003
Eolus 1
Läroverksg 5,
Storg 56
0
0
2
350
350
0
338
966
1 825
1 243
7004
Aspen 10
Hunnebergsg 5-9
0
0
9
350
350
0
137
391
970
866
7005
Smedstad 1:23
Infanteriv 12
0
0
1
1 368
1 368
0
253
960
14
7006
Bäckagården,
Innerstaden 1:6
Sankt Larsgatan
1
263
263
0
5 312
3 613
0
0
BRYGGAREGÅRDEN SUMMA
TOTAL SUMMA
66
FASTIGHETSINNEHAV
EKONOMI
35
2 827
91
23 949
26 776
2 520
874
7 309
305
48 872
52 047
18 455
1 122 602
1 461
123 847
1 246 449
1 205 578
1 074
104 988
848
11 898 993
5 643 454
DEFINITIONER
Avkastning på justerat
eget kapital, %
Genomsnittlig grundhyra bostäder
exkl studentbostäder, kr/kvm
Resultat efter finansiella poster/ genomsnittligt eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt.
Grundhyra bostäder/uthyrningsbar area
av bostäder exklusive studentbostäder.
ränteintäkter och liknade resultatposter/räntekostnader och liknande
resultatposter.
Skuldsättningsgrad, ggr
Genomsnittlig grundhyra lokaler,
kr/kvm
Räntebärande skulder/eget kapital och
obeskattade reserver.
Rörelseresultat plus ränteintäkter och
liknande resultatposter/genomsnittlig
balansomslutning exklusive icke
räntebärande skulder.
Grundhyra lokaler/uthyrningsbar area
av lokaler.
Synlig soliditet, %
Genomsnittlig totalavkastning på
eget kapital, %
Eget kapital och obeskattade reserver
med beaktande av uppskjuten skatt/ balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital, %
Årets resultat plus genomsnittlig förändring av marknadsvärdet på färdigställda
fastig­heter de senaste fem åren/eget kapital
och obeskattade reserver med beaktande
av uppskjuten skatt.
Avkastning på sysselsatt kapital, %
Resultat efter finansiella poster plus
ränte­kostnader och liknande resultatposter/ genomsnittlig balansomslutning.
Belåningsgrad bedömt
marknadsvärde, %
Skulder till kreditinstitut/färdigställda
fastigheters marknadsvärde.
Belåningsgrad bokfört
fastighetsvärde, %
Skulder till kreditinstitut/bokfört värde
färdigställda fastigheter.
Belåningsgrad taxeringsvärde, %
Skulder till kreditinstitut/ fastigheternas
taxeringsvärde.
Investeringar, Mkr
Årets investeringar i fastigheter, inventarier,
pågående om­-, till-­och nybyggnationer
samt aktier och andelar.
Justerad soliditet, %
Eget kapital och obeskattade reserver
med beaktande av uppskjuten skatt samt
över­värde i fastigheter/balansomslutningen och övervärde i fastigheter utan
hänsyn tagen till uppskjuten skatt.
Totalavkastning på eget kapital, %
Driftnetto plus förändring av marknads-­
värdet på färdigställda fastigheter/eget
kapital och obeskattade reserver med
beaktande av uppskjuten skatt.
Totalavkastning på marknadsvärde, %
Driftnetto plus förändring av marknads-­
värdet på färdigställda fastigheter/utgående marknadsvärde på färdigställda
fastigheter.
Uthyrningsgrad bostäder, %
Bruttohyror minus vakanskostnader
på bostäder/bruttohyror på bostäder.
Kassaflöde, Mkr
Uthyrningsgrad garage, %
Bokfört fastighetsvärde, kr/kvm
Årets förändring av likvida medel.
Färdigställda fastigheters bokförda
värde/uthyrningsbar area av bostäder
och lokaler.
Bruttohyror minus vakanskostnader
på garage/bruttohyror på garage.
Likviditet, %
Kassa, bank och kortfristiga fordringar/
kortfristiga skulder.
Bruttolåneränta, %
Räntekostnader/genomsnittliga skulder
till kreditinstitut.
Nettolåneränta, %
Räntekostnader minus räntebidrag/
genomsnittliga skulder till kreditinstitut.
Direktavkastning, %
Driftnetto/färdigställda fastigheters
utgående marknadsvärde.
Driftnetto, kr/kvm
Nettoomsättning minus fastighetsskatt,
underhålls­- och driftkostnader/uthyrningsbar area av bostäder och lokaler.
Nettoskuldsättning, kr/kvm
Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar/uthyrningsbar area
av bostäder och lokaler.
Uthyrningsgrad lokaler, %
Bruttohyror minus vakanskostnader
på lokaler/bruttohyror på lokaler.
Uthyrningsgrad p-platser, %
Bruttohyror minus vakanskostnader
på p-­platser/bruttohyror på p-­platser.
Vinstmarginal, %
Resultat efter finansiella poster/
nettoomsättning.
Räntetäckningsgrad, %
Rörelseresultat före avskrivningar plus
DEFINITIONER
EKONOMI
67
PRODUKTION
Ariom Reklambyrå
FOTO
David Einar och Stångåstaden
TRYCK
Larsson Offsettryck
PAPPER
Arctic volume highwhite
[email protected]
www.stangastaden.se