Research Update:
AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+'
och 'K-1' Bekräftade på starka
finansiella resultat, Ratingutsikt stabil
Primary Credit Analyst:
Andrea Croner, Stockholm (46) 8-440-5921; [email protected]
Secondary Contact:
Pierre-Brice Hellsing, Stockholm +46 (0)8 440 59 06; [email protected]
Table Of Contents
Översikt
Ratinghändelse
Ratingsammanfattning
Likviditet
Ratingutsikt
Related Criteria And Research
Ratinglista
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See
Terms of Use/Disclaimer on the last page.
MARCH 2, 2015 1
0333122U | Linx User
Research Update:
AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1'
Bekräftade på starka finansiella resultat,
Ratingutsikt stabil
Översättning för information - Denna översättning syftar till att underlätta
förståelsen av vårt pressmeddelande på engelska och ges endast i
informationssyfte.
Översikt
• I vårt huvudscenario fram till och med 2017, förväntar vi oss att
bostadsbolaget Stångåstaden kommer att aktsamt övervaka sina
investeringsprogram och endast öka sin lånebörda måttligt.
• Vi bekräftar Stångåstadens ratingbetyg 'AA-/A-1+' och enligt vår nordiska
ratingskala 'K-1'.
• Den stabila ratingutsikten återspeglar vår förväntan att Stångåstaden
kommer att fortsätta prestera solida finansiella resultat samt
upprätthålla en riskbegränsande skuld- och likviditetshantering fram till
och med 2017.
Ratinghändelse
Standard and Poor's Ratings Services bekräftade den 17 februari 2015 det
långfristiga kreditbetyget 'AA-' och det kortfristiga kreditbetyget'A-1+'på AB
Stångåstaden. Ratingutsikten är stabil.
Samtidigt bekräftades det kortfristiga kreditbetyget 'K-1' enligt vår nordiska
ratingskala.
Ratingsammanfattning
Stångåstadens rating är baserad på Standard and Poor's bedömning av
bostadsbolagets stand-alone kreditvärdighet(stand-alone credit profile, SACP),
samt en förväntad hög sannolikhet att Stångåstadens ägare, Linköpings kommun,
skulle tillhandahålla extraordinärt finansiellt stöd om Stångåstaden skulle
drabbas av finansiella svårigheter.
Stångåstadens SACP stöds av bolagets mycket starka affärsriskprofil, vilken
grundar sig på en låg sektorrisk, starka ekonomiska fundamenta och en mycket
stark marknadsposition inom Linköpings hyresmarknad. Bedömningen av bolagets
SACP stöds ytterligare av en hög kvalitet på företagets fastigheter, dess
konservativa finansiella policy och låga skuldsättning.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
MARCH 2, 2015 2
0333122U | Linx User
Research Update: AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' Bekräftade på starka finansiella resultat,
Ratingutsikt stabil
Vi tar emellertid också med i beräkningarna Stångåstadens korta
finansieringsprofil samt en förväntad låneökning för att finansiera dess
investeringsprogram.
I enlighet med våra kriterier för rating av "government-related
entities"(GREs) baseras vår uppfattning av en "hög" sannolikhet för ett
omedelbart och tillräckligt extraordinärt finansiellt stöd från ägaren på vår
bedömning av Stångåstadens:
• "Viktiga" roll för Linköpings kommun, där bolaget är en viktig del i
kommunens infrastruktur och samhällsnytta; och
• "Mycket starka" länk till kommunen, som är aktivt involverad i att
utforma bolagets strategiska inriktning och ämnar behålla sitt 100%
ägande av bolaget över de närmaste åren.
Vi bedömer Stångåstadens affärsriskprofil (enterprise profile) som mycket
stark på grund av dess låga sektorrisk och starka marknadsposition.
Stångåstaden har omkring 18,500 lägenheter i Linköping. En mycket stark
efterfrågan på hyreslägenheter i Linköping borgar för en minimal vakansgrad i
dess bostadshyresbestånd. Vi uppskattar det genomsnittliga bostadspriset för
privatägda bostäder i Linköping till höga 124% av riksgenomsnittet, vilket i
kombination med en stark befolkningstillväxt på 1,0% per år de senaste tre
åren leder till starka ekonomiska fundamenta.
Stångåstadens fastigheter är välskötta. De senaste åren har Stångåstaden
kontinuerligt ökat sina underhållsnivåer. Vi förväntar oss
underhållskostnaderna kommer att öka med 9%(SEK303 per kvadratmeter)till 2017
jämfört med 2014 (SEK277 per kvadratmeter). Detta är en hög nivå i jämförelse
med den SABOs(Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) genomsnitt på SEK195 per
kvadratmeter.
Vi bedömer Stångåstadens finansiella riskprofil som stark på grund av dess
konservativa finanspolicy och starka balansräkning. Stångåstaden planerar att
investera cirka SEK945 miljoner per år under 2015-2017. Dessa planerade
investeringar kommer att öka nettoupplåningen med SEK587 miljoner per år och
vi förväntar oss att bolagets skuldsättningskvot (debt to debt and
equity)kommer att vara 59% vid utgången av 2016, i stort sett oförändrat från
2013. Vi bedömer dock att det finns utrymme för företaget att ta upp
ytterligare finansiering tack vare en låg belåningsgrad (loan-to-value) på
mycket starka 20% samt utrymme inom dess räntetäckningsgrad. I vårt
huvudscenario förväntar vi oss en EBITDA räntetäckningsgrad på starka 4,1x år
2017, jämfört med 4,0x 2014, och lån/EBITDA på starka 9,7x för 2017 jämfört
med 7,1x 2014.
Stångåstaden har, i likhet med andra svenska allmännyttiga bostadsbolag, en
kort finansieringsprofil vilket ökar bolagets refinansieringsrisk. Vid
utgången av 2014 var den genomsnittliga förfallotiden 1,9 år, bolaget har
delvis balanserat relaterade refinansieringsrisker genom kontrakterade
kreditfaciliteter, vilket tekniskt sett resulterar i en längre genomsnittlig
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
MARCH 2, 2015 3
0333122U | Linx User
Research Update: AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' Bekräftade på starka finansiella resultat,
Ratingutsikt stabil
förfalloprofil på 2,7 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden (inklusive
hedging) var 2,1 år vid samma tidspunkt.
Likviditet
Vi bedömer Stångåstadens övergripande likviditetsposition som tillräcklig,
vilket baseras på bolagets likviditetstäckningsgrad på 78% och en stark
tillgång till kapitalmarknaden.
Stångåstadens låneportfölj med förfall inom de kommande 12 månaderna uppgår
till SEK2,6 miljarder. Vidare beräknar vi att räntekostnader och finansiering
av investeringar adderar SEK0,8 miljarder till Stångåstadens likviditetsbehov
under samma period.
Stångåstaden har likviditetsfaciliteter på SEK2,2 miljarder. Tillsammans med
kassaflöden från verksamheten om SEK0,5 miljarder beräknar vi bolagets
tillgängliga likviditet, inklusive bankfaciliteter till 78% av förfallande lån
de kommande 12 månaderna.
Ratingutsikt
Den stabila ratingutsikten speglar Standard & Poor's förväntningar att
Stångåstadens SACP kommer att kvarstå på nuvarande nivå, stödd av en mycket
stark affärsriskprofil och stark finansiell riskprofil. Vi förväntar oss att
Stångåstadens investeringar kommer hjälpa bolaget att bibehålla sin dominanta
marknadsposition på Linköpings hyresmarknad. Vidare bedömer vi att bolagets
låneökning kommer att vara måttlig och inte försvaga dess likviditetsposition.
Vi förväntar oss inga förändringar i Stångåstadens ägarstruktur som skulle
kunna påverka vår syn av bolagets relation till Linköpings stad.
Vi skulle kunna höja ratingen om Stångåstadens affärsriskprofil stärks, som
ett resultat av starkare ekonomiska fundamenta i kombination med att bolagets
finansiella riskprofil stärktes. Den finansiella riskprofilen skulle kunna
stärkas av en betydligt starkare likviditetsposition, uppgående till mer än
105% i likviditetstäckning. Vi skulle även kunna höja ratingen om bolaget
förlänger förfallotiden på sin låneportfölj, som resulterar i en avsevärd
förbättring av bolagets likviditetsposition. Dessutom skulle vi kunna höja
ratingen om vår bedömning av Stångåstadens roll eller länk till Linköpings
kommun skulle förändras positivt.
En negativ ratingförändring skulle kunna föranledas av att Stångåstadens
finansiella riskprofil försvagas, möjligen på grund av att investeringarna
orsakar en kraftig ökning av skuldsättningen eller om likviditetspositionen
skulle försvagas till mindre än 50%. Vidare skulle vi kunna överväga en
negativ ratingförändring om bolagets roll eller länk till Linköpings kommun
skulle förändras negativt.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
MARCH 2, 2015 4
0333122U | Linx User
Research Update: AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' Bekräftade på starka finansiella resultat,
Ratingutsikt stabil
Related Criteria And Research
• Methodology For Rating Public And Nonprofit Social Housing Providers,
Dec. 17, 2014
• Standard & Poor's National And Regional Scale Mapping Tables, Sept. 30,
2014
• National And Regional Scale Credit Ratings, Sept. 22, 2014
• Rating Government-Related Entities: Methodology And Assumptions, Dec. 9,
2010
Ratinglista
CreditWatch/Outlook Action; Ratings Affirmed
Till
Från
AB Stangastaden
Kreditbetyg
AA-/Stable/A-1+
Nordisk regional skala
--/--/K-1
Commercial Paper
A-1+
Commercial Paper
K-1
AA+/Stable/A-1+
--/--/K-1
A-1+
K-1
Additional Contact:
International Public Finance Ratings Europe; [email protected]
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
MARCH 2, 2015 5
0333122U | Linx User
Copyright © 2015 by Standard & Poor's Financial Services LLC (S&P), a part of McGraw Hill Financial, Inc. All rights reserved.
No content (including ratings, credit-related analyses and data, valuations, model, software or other application or output therefrom) or any part
thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or retrieval
system, without the prior written permission of Standard & Poor's Financial Services LLC or its affiliates (collectively, S&P). The Content shall not be
used for any unlawful or unauthorized purposes. S&P and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or
agents (collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not
responsible for any errors or omissions (negligent or otherwise), regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for
the security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND ALL
EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR
A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S FUNCTIONING
WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE CONFIGURATION. In no
event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory, punitive, special or consequential
damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost profits and opportunity costs or losses caused by
negligence) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages.
Credit-related and other analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed and
not statements of fact. S&Ps opinions, analyses, and rating acknowledgment decisions (described below) are not recommendations to purchase,
hold, or sell any securities or to make any investment decisions, and do not address the suitability of any security. S&P assumes no obligation to
update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is not a substitute for the skill, judgment
and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making investment and other business decisions. S&P does
not act as a fiduciary or an investment advisor except where registered as such. While S&P has obtained information from sources it believes to be
reliable, S&P does not perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives.
To the extent that regulatory authorities allow a rating agency to acknowledge in one jurisdiction a rating issued in another jurisdiction for certain
regulatory purposes, S&P reserves the right to assign, withdraw, or suspend such acknowledgement at any time and in its sole discretion. S&P
Parties disclaim any duty whatsoever arising out of the assignment, withdrawal, or suspension of an acknowledgment as well as any liability for any
damage alleged to have been suffered on account thereof.
S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of their respective
activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business units. S&P has established
policies and procedures to maintain the confidentiality of certain nonpublic information received in connection with each analytical process..
S&P may receive compensation for its ratings and certain analyses, normally from issuers or underwriters of securities or from obligors. S&P
reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made available on its Web sites,
www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed
through other means, including via S&P publications and third-party redistributors. Additional information about our ratings fees is available at
www.standardandpoors.com/usratingsfees.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
MARCH 2, 2015 6
0333122U | Linx User