1. No category

Eidsvoll kommune
Kommunal forvaltning
Arkivsak: 2013/900-13
Arkiv:
023700100
Saksbehandler:
Geir Sunde Levang
Dato:
20.11.2014
Saksframlegg
Utv.saksnr Utvalg
Utvalg for næring, plan og miljø
Kommunestyret
Møtedato
20.01.2015
03.02.2015
Forslag til Detaljreguleringsplan Nedrevegen 18 og 20 gbnr. 95/234,
305 , 306 - sluttbehandling
Rådmannens innstilling
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas Detaljreguleringsplan Nedrevegen 18 og
20 gbnr. 95/234, 305 , 306 med bestemmelser og planbeskrivelse. Plankart med
bestemmelser og planbeskrivelse er datert 07.12.2014.
SAKSUTREDNING
1. Saksopplysninger
Bakgrunn for saken
Reguleringsplanforslaget fremmes av Norgeshus på vegne av JOS Bygg AS. Bakgrunnen for
planarbeidet er at JOS Bygg AS ønsker å utvikle eiendommene gnr. 95 bnr. 234, 305 og 306 til
boligformål. Hensikten er å gjøre dette til et attraktivt og framtidsrettet boligområde i tråd
med gjeldende kommuneplan.
Beskrivelse av planområdet
Planområdet ligger på Råholt, ca. 400 m sør for Bønsmoen skole, mellom Trondheimsvegen og
Fuglerudvegen. Planområdet er på totalt ca. 3,7 daa (alle formål). Terrenget skråner fra ca.
181,5 moh. – 187 moh.
Området er bebygd med 2 frittliggende eldre eneboliger fra 60-70 tallet. I tillegg ligger det et
større uthus vest for enebolig på 95/234, øverst oppe på haugen. De nærmeste
naboeiendommene er også bebygd med frittliggende eneboliger i 1,5-2 etg.
Forhold til gjeldende planer og retningslinjer
I gjeldende kommuneplan for Eidsvoll er planområdet avsatt til boligformål. I kommunedelplan
for Råholt – Sagmoen inngår planområdet i et område som er definert som viktig
bygningsmiljø. Om dette bygningsmiljøet står det: Særtrekk ved den gamle bebyggelsen på
Råholt – Sagmoen er en stor andel arbeiderboliger kombinert med småbruk. Disse områdene
er, sammen med gamle vegfar, viktige kulturminner som er med på å fortelle stedets historie.
Angående fortetting av dette området sier kommunedelplanen følgende: Typehusfelt fra 20-
tallet og annen eldre bebyggelse. Området har et fortettingspotensiale men dette vil endre
områdets karakter drastisk. Ved en eventuell fortetting er det vesentlig at nye bygninger følger
byggelinjene og bygges med samme hovedform som det opprinnelige. Vegetasjonen kan
styrkes ved hekkplanting i hagene eventuelt allèer.
Området inngår i reguleringsplan for «Øst for riksveg 50 sydover fra Råholt samvirkelag med
Fuglerudsteiet og nordre del av Råholtsmoen» vedtatt 31.10.1960, og er regulert til åpen
villamessig bebyggelse.
Planprosessen
Planforslaget ble behandlet i Utvalg for plan, næring og miljø den 25.02.2014 og vedtatt lagt
ut til offentlig ettersyn i perioden 24.03-09.05.2014. Det kom inn to merknader til forslaget,
fra henholdsvis Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Fylkesmannen
har med fokus på prioriterte politikkområder vurdert planforslaget, og har ingen konkrete
merknader knyttet til nasjonale og viktige regionale interesser.
Akershus fylkeskommune, brev datert 09.05.2014:
Merknaden går dypere inn i planforslaget enn hva normalen er, og det påpekes at den
foreslåtte lekeplass har dårlige solforhold og burde ideelt sett vært flyttet sør for planlagte
bolighus. Byggegrensen mot lekearealet sikrer heller ikke gode nok solforhold, og mener at
hensynet til unges interesser blir tilsidesatt i forslaget. Merknaden gir videre en kritisk
kommentar vedrørende manglende diskusjon rundt lekearealets avvik fra kommuneplanens
bestemmelse om minst 50 m2 per enhet, og at areal smalere enn ti meter i bredde normalt
sett ikke kan regnes som lekeareal. Det stilles videre spørsmålstegn ved at privat
uteoppholdsareal i form av små terrasser skal kunne regnes som lekeareal etter
planbestemmelsens intensjon.
Det er anbefalt at man ser på andre løsninger for bygningstyper eller arrondering av tomt, og
at det i planbeskrivelsen gjøres en bedre begrunnelse for de valg som er gjort, og at man også
bør gjøre bedre rede for virkninger for de som skal bo i den planlagte bebyggelsen.
Reguleringsavdelingens kommentar:
De valgte bygningstyper beliggende sør for lekeplassen er med bakgrunn i merknaden gjort
noe mindre i grunnflate og flyttet sørover. Bygningene er avkortet mot vest, og vil ligge
innenfor byggegrense mer enn 4 meter fra lekearealet. Dette vil gi bedre solforhold til
lekearealet. Hva angår problematisering av avvik fra bestemmelsen om minst 50 m2 lekeareal
per enhet, er den foreslåtte løsning basert på bestemmelser fra kommunedelplanen for
Råholt/Sagmoen 1997-2008. Med bakgrunn i den aktuelle bestemmelse er kravet om lekeareal
innenfor det kommunen kan godkjenne for dette tilfelle ved at det samlet er sett på
lekearealets størrelse, i kombinasjon med de private uteområder hver boenhet er gitt. Det er
også lagt til rette for at de planlagte terrasser er tenkt som utendørs samlingspunkter, om
disse enn ikke kan betraktes som tradisjonelle utearealer er dette likevel en løsning som kan
være en form for å etterstrebe gode uteområder i mindre og sterkt avgrensede
fortettingsprosjekter som denne planen legger til rette for. Det er i kommunedelplanen ikke
sagt noe om lekeplassareal smalere enn 10 meter ikke kan aksepteres, og 10meterskravet er i
forslaget til ny kommuneplan gitt som retningslinje for krav til større kvartals- og
områdelekeplasser.
Når det gjelder siste avsnitt av oppsummeringen av merknaden fra Akershus Fylkeskommune,
får tiltakshaver og forslagsstiller ta lærdom av meningen med denne formuleringen for sitt
videre arbeid med utvikling av boligområder.
Beskrivelse av planforslaget
Planområdet foreslås regulert til boligformål – konsentrert småhusbebyggelse, åpen
småhusbebyggelse, felles kjøreveg med tilhørende anlegg samt felles lekeplass. Den
konsentrerte småhusbebyggelsen foreslås oppført som 3 + 2 eneboliger i kjede, mens den
frittliggende småhusbebyggelsen skal være enebolig. Utnyttelsesgraden settes til maks
%BYA=45 %. Gjennom reguleringsbestemmelsene stilles det krav om at nye bygninger
utformes i henhold til Estetisk Veileder for Eidsvoll kommune. Bebyggelsens volum er basert
på kommunedelplanens retningslinjer for fortetting i dette området, som nevnt i kapittelet
2
«Forhold til gjeldende planer og retningslinjer». For ytterligere informasjon om planforslaget
vises det til den vedlagte planbeskrivelsen.
Etter offentlig ettersyn er bolighusene beliggende øst innenfor planområdet besluttet å bygges
med mindre grunnareal enn opprinnelig tenkt, og flyttes noe sørover. Dette skal gi «mer luft
rundt» det foreslåtte lekeareal av hensyn til solforhold for denne. Samme boliger avkortes mot
vest, noe som også vil spille inn til fordel for solforholdene. Byggegrense er flyttet tilsvarende
etter husene og med større avstand til lekearealet. Endringen ses i hovedtrekk ved
sammenlikning av utsnitt av illustrasjonsplaner:
1 Opprinnelig planforslag utlagt til offentlig
ettersyn.
2 Endret planforslag, etter offentlig
ettersyn.
2. Vurdering
Det legges opp til en høy utnyttelsesgrad i boligområdet. Imidlertid foregår det en fortetting på
Råholt. Med dagens befolkningsvekst må det regnes med ytterligere behov for fortetting og det
må legges opp til en annen boform enn romslige eneboliger på store tomter. Beliggenheten
tatt i betraktning, så er det helt riktig å tenke en tettere bebyggelse enn tradisjonelle
eneboligtomter i dette området. Fra Nedrevegen 18 og 20 er gangavstanden 650 meter til
Bønsmoen skole, 500 meter til Råholt senter og 1.2 km til Eidsvoll Verk stasjon.
Gjennom reguleringsbestemmelser som stiller krav om at nye bygninger skal bygges med
samme volum og hovedform som den opprinnelige typehusbebyggelsen, følger man opp
intensjonen i kommunedelplanen for Råholt – Sagmoen om å sikre at områdets karakter ikke
endres drastisk.
Den foreslåtte bebyggelsen er orientert med sikte på å nyte de kvalitetene som ligger i gode
solforhold. I det konkrete prosjektet som ligger til grunn for denne reguleringsplanen, får hver
boenhet en 30-40 kvm stor sørvendt terrasse over sin tilhørende garasje, samt private
uteområder på bakkeplan både på østsiden og vestsiden av bebyggelsen. Det er avsatt et
felles leke- og uteoppholdsareal, og i tillegg vil de private uteområdene kunne fungere godt og
fylle flere funksjoner. Det er utarbeidet en sol/skyggeanalyse i forbindelse med planarbeidet,
se vedlegg.
Beboerne i planområdet kommer til å bruke allerede eksisterende infrastruktur, og
planforslaget er således i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og
transportplanlegging.
3
3. Alternativer
Det er for denne saken ikke vurdert andre alternativer enn vedtak av planforslag slik det
foreligger.
4. Konklusjon
I forhold til de nærmeste omgivelsene vil området fortone seg tett bebygd og høyt utnyttet så
lenge det er eneboliger på romslige tomter som omgir det. Boligområdet får små
uteoppholdsarealer på bakkeplan sammenlignet med omkringliggende bebyggelse. Når
boligområder skal ha så høy utnyttelsesgrad som det er foreslått i det foreliggende
planforslaget, blir det desto viktigere å påse at uteoppholdsarealene blir gode. Det reguleres
inn en felles lekeplass på ca. 170 m2 som ivaretar krav til lekeareal. Det er i
reguleringsbestemmelsene stilt krav om at situasjonsplan for hele planområdet skal leveres
sammen med byggesøknaden.
Ved å stille krav om at nye bygninger skal bygges med samme volum og hovedform som den
opprinnelige typehusbebyggelsen som er i området fra før, sikrer man at ny bebyggelse vil
harmonere med eksisterende bebyggelse.
Med planområdets 7 boligenheter vil trafikken øke noe på Nedrevegen, men dette vil være
beskjedne tall. Med utbyggingen vil noen flere familier sogne til Råholt sentrum. Bruken av
dagens tilbud og infrastruktur øker og gir denne forbedret driftsgrunnlag.
Med bakgrunn i det ovenstående anbefaler rådmannen at detaljreguleringsplan «Nedrevegen
18 og 20, gnr 95 bnr 234, 305, 306, Råholt» vedtas.
Vedlegg som ligger i saksmappen
Vedlegg som følger saken:
1 Reguleringsplankart, 1:500 i A3
2 Reguleringsbestemmelser
3 Planbeskrivelse
4 Illustrasjonsplan
5 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
6 Solstudie
7 Saksfremlegg ved førstegangsbehandling
8 Innkomne merknader
Utskrift av behandlet sak sendes til
Grunneiere, naboer eller andre berørte interessenter og offentlige instanser.
4
24.03.14
09.05.14
14/9
25.02.14
3/15
21.01.14
15/15
03.02.15
EIDSVOLL KOMMUNE
REGULERINGSBESTEMMELSER
for
Detaljplan Nedrevegen 18 og 20
Gnr. 95 bnr. 234, 305, 306
-PlanID 023723400


Planen er datert:
Bestemmelsene er datert:
Vedtatt av kommunestyret:
07.12.2014,
07.12.2014,
03.02.2015
§1. REGULERINGSFORMÅL
Området reguleres til følgende formål iht. plan og bygningsloven av 27.06.2008 § 12-5:
1. BEBYGGELSE OG ANLEGG

Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B1,B2)

Boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse (B3)

Lekeplass (f_L1)

Renovasjon (F-R)
2. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR

Veg – kjøreveg (o_TR1, f_TR2)

Annen veggrunn – teknisk anlegg
§1.1 HENSYNSSONER I REGULERINGSPLAN (pbl. §12-6)

Frisikt (H140)
§2. REKKEFØLGEBESTEMMELSER
§2.1 Før det gis brukstillatelse for nye boliger innenfor området skal:


felles adkomstveg f_TR2 og vann- og avløpsanlegg være ferdig opparbeidet i henhold
til detaljprosjektering godkjent av kommunen.
felles lekeplass f_L1 være ferdigstilt i henhold til detaljprosjektering godkjent av
kommunen.
§3. FELLESBESTEMMELSER
§3.1 Tekniske planer/Situasjonsplan/Utomhusplan
Med byggemelding skal det følge:

VA-planer og plan for overvannshåndtering for B1-B3.

Samlet situasjonsplan for hele planområdet som viser bebyggelsen, adkomster,
parkering, gangveger/stier, lekeplass med møblering samt terrengbehandling
(eksisterende/ny kotering) og beplantning.
§3.2 Støy

Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 skal følges.
§3.3 Universell utforming/Tilgjengelighet

Bygg- og uteanlegg (f_L1) skal, i den grad det er mulig, innvendig og utvendig, utføres
med spesiell vekt på å ivareta prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet
for alle brukergrupper.
Rplan 023723400
Side 1 av 3
§3.4 Estetikk og utforming

Estetisk Veileder for Eidsvoll Kommune skal legges til grunn for utforming av arealer,
bygninger og anlegg.
Ved alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det
redegjøres for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter. Dette kan gjøres skriftlig,
eller ved hjelp av illustrasjoner, plan, snitt fasader el.
§4. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl. § 12-5, 2. ledd nr. 1)
§4.1 Konsentrert småhusbebyggelse (B1, B2)

I B1 og B2 kan det oppføres rekkehus/kjedete eneboliger. I B2 skal boliger oppføres med
sokkel.

Det kan oppføres maksimalt 2 boenheter i B1 og 3 boenheter i B2.

Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 45 % i B1 og B2.

Boligene skal ha saltak, og takvinkel skal være mellom 35-40 grader.
For boliger i B1 skal gesimshøyde ikke overstige 6,0 m og mønehøyde skal ikke overstige
9,0 m målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygningen.
For boliger i B2 skal gesimshøyde ikke overstige 5,0 m, og mønehøyde skal ikke overstige
8,0 m målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygningen.

Hver enhet i B1 og B2 skal ha privat uteoppholdsareal egnet for lek og opphold på minimum
25 m2 (evt.i form av terrasse/veranda).
§4.2 Frittliggende småhusbebyggelse (B3)

I B3 skal det oppføres eneboligbebyggelse.

Det kan oppføres maksimalt 2 boenheter i B3 (inkludert eksisterende enebolig).

Grad av utnytting for B3 skal ikke overstige %-BYA = 35 %.

Boligene skal ha saltak, og takvinkel skal være mellom 30-40 grader.
Gesimshøyde skal ikke overstige 5,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 7,0 m målt fra
gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygningen.
§4.3 Parkering

Det skal opparbeides 2 p-plasser per bolig på egen eiendom, hvorav minst 1 i garasje.
§4.4 Lekeplass (f_L1)

Lekeplass f_L1 skal være felles for felt B1 og B2.

Lekeplassen skal ha en standard som minimum inkluderer nødvendig planering og
etablering av ulike lekeapparater (sandkasse, huskestativ/dumphuske), beplantning samt
sitteplass/benk.

Arealer og lekeapparater skal utformes i samsvar med gjeldende sikkerhetsforskrift ved
opparbeidelse.
§4.5 Renovasjon (f_R)

F_R skal være felles for beboerne i planområdet og skal benyttes til renovasjon.

Avfallscontainere kan plasseres utenfor byggegrense, så fremt det ikke er til hinder for sikt
eller snølagring.
Rplan 023723400
Side 2 av 3
§5. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl. § 12-5, 2. ledd nr. 2)
§5.1 Veg – kjøreveg (o_TR1, f_TR2)

o-TR1 er regulert til senterlinje med kjørefeltbredde 2,5 m inkludert skulder, og er del av
Nedrevegen som er kommunal veg.

f_TR2 skal være felles veg for beboerne i B1-B3 og skal opparbeides med vegbredde 5,0 m
inkludert vegskulder.
Mellom boligene i B1 og B2 skal f_TR2 ha et kjøreareal/manøvreringsareal med minimum
bredde 6,0 m.
§5.2 Annen veggrunn – teknisk anlegg

Annen veggrunn kan benyttes til teknisk infrastruktur og snølagring. Annen veggrunn langs
o_TR1 er regulert i minimum bredde 2,5 m fra vegkant.
§6. HENSYNSSONER I REGULERINGSPLAN (pbl. § 12-6)
§6.1 Frisiktsone (H140)

I frisiktsonene tillates ingen sikthindre over 0,5 m høyde over tilstøtende vegers
kjørebanenivå.
Rplan 023723400
Side 3 av 3
PLANBESKRIVELSE TIL DETALJPLAN NEDREVEGEN 18 OG 20 Gnr. 95 bnr. 234, 305, 306 Råholt, Eidsvoll kommune Planid: 023723400
Vedtatt av kommunestyret 03.02.2015 Oppdragsgiver: Jos Bygg AS Vognvn. 1b 2072 Dal Utarbeidet av: BESKRIVELSE/AVGRENSNING.
Området ligger på Råholt, ca. 400 m sør for Bønsmoen skole, mellom Trondheimsvegen og
Fuglerudvegen. Planområdet er på totalt ca. 3,7 daa (alle formål).
Høydekotene i terrenget går fra ca. 181,5 moh. – 187 moh.
Bilde 1: Oversiktsbilde Google Earth (nord opp)
OMRÅDETS KARAKTER.
Planområdet har i hovedtrekk nordøstlig eksponering. De flateste partiene
ligger ned mot Nedrevegen i øst. Området er bebygd med 2 frittliggende eldre
eneboliger fra 60-70 tallet. I tillegg ligger det et større uthus vest for enebolig
på 95/234, øverst oppe på haugen.
De nærmeste naboeiendommene er også bebygd med frittliggende eneboliger i
1,5-2 etg. Disse er fra litt varierende tidsepoker, men de fleste er bygd på 60-70
tallet. På noen av eiendommene langs Råholtgutua ca. 100 m lenger nordøst
finnes det større leilighetsbygg av nyere dato.
Eksisterende eneboliger i planområdet har i dag sin adkomst fra Nedrevegen
som er kommunal.
Det er spredt storvokst trevegetasjon på tomta i dag, bl.a. gran, bjørk, furu og
innslag av rognbærtre/piletrær.
Bilde 2: Øvre del av planområdet (bildet tatt fra plangrense i sør, sett mot nord)
Bilde 3: Eksisterende bolighus på 95/234 (sett fra Nedrevegen)
PLANGRUNNLAG/BAKGRUNN.
For området foreligger godkjent kommunedelplan for Råholt-Sagmoen fra
2006 (planid: 023700100), der området er avsatt til nåværende
boligbebyggelse. Det er også en eldre gjeldende reguleringsplan fra 1960 for
området, men kommunedelplanens bestemmelser er styrende for utforming av
denne detaljplanen.
Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 13.09.12 der ytre
rammebetingelser for prosjektet ble diskutert (planstatus, områdeavgrensing,
planprosess, VA, vegadkomst, renovasjon, bygningsmiljø, forhold til
utbyggingsavtaler, m.m.).
Konkret ble det fra kommunens hold pekt følgende:
-
-
Mye av tilgrensende områder består av typehus fra 1920-tallet som kan
inneha begrenset bevaringsverdi.
Kommunen anser det positivt at eiendommene 95/305 og 95/306
inkluderes i planområdet da dette kan legge til rette for fortetting på
disse tomtene, samt at det planlegges en felles avkjøring for 95/234 og
95/306 (2 stk. i dag). Det vil også redusere stigningsgrad for
adkomstveg inn til planlagte boliger på 95/234.
Ønske fra kommunen om at 50 % av planlagte boliger skal ivareta krav
til tilgjengelighet.
Utbyggingsavtale ikke nødvendig i forbindelse med detaljregulering da
kommunen ikke skal ta over ny teknisk infrastruktur.
Omsøkt tiltak utløser ikke krav til konsekvensutredning.
Oppstart av reguleringsarbeider er kunngjort i Eidsvoll og Ullensaker Blad
06.03.13, samt at naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater er blitt
varslet i eget brev datert 04.03.13. Merknadsfrist var satt til 05.04.13.
Bilde 4: Utsnitt av kommunedelplan for Råholt-Sagmoen (godkjent 2006)
PLANENS INTENSJON.
Formålet med planen er å legge til rette for:
 Bygging av 5 nye enheter i form av kjedede eneboliger i 2 etg./1 etg. +
sokkel på eiendommen 95/234.




Fradeling av 1 ny boligtomt på 95/306.
Etablering av nærlekeplass som ivaretar prinsipper om tilgjengelighet
og universell utforming.
Bygningsmessig tilpasning til tomta der selve bygningskroppene skal ta
opp høydeforskjellene i terrenget (minimere fyllingsutslag og minst
mulig bruk av forstøtningsmurer).
Akseptabelt stigningsforhold på internveg/adkomstveg (maks 8% eller
1:12) samt trinnløs adkomst til boligene fra parkering.
Bestemmelsene tar ellers høyde for at all ny teknisk infrastruktur skal være
ferdig etablert før nye boliger tas i bruk. Under er det vist en situasjonsplan +
noen enkle perspektiver for å gi et inntrykk av prosjektets volum/skala. Det er
likevel viktig å påpeke at det ennå ikke er tatt endelig stilling til konkret
utforming av planlagte bygg, men den nye bebyggelsens volum og form skal
være tilpasses den opprinnelige typehusbebyggelsen i området.
Omkringliggende bygninger er vist som klosser med møne.
Bilde 5: Ideskisse/situasjonsplan (kun eiendom 95/234)
Bilde 6: 3D-perspektiv sett fra nordøst
Bilde 7: 3D-perspektiv sett fra vest
Bilde 8: 3d-perspektiv sett fra sørøst
EIERFORHOLD.
Planområdet er underlagt følgende gårds- og bruksnummer (hele eller deler av
disse):
95/234:
95/305:
95/306:
428/1 (kommunal veg, Nedreveien):
KARTGRUNNLAG.
Kartgrunnlaget er digitalt teknisk kartverk, EUREF 89 – Sone 32.
Ekvidistanse er 1 meter. Kartgrunnlag er sist uthentet fra infoland 06.11.2012.
FORMÅLSBESKRIVELSE.
Konsentrert småhusbebyggelse (B1, B2)
Områder avsatt til konsentrert småhusbebyggelse utgjør til sammen 1700 m2.
Eksisterende bolig og uthus/løe på 95/234 skal rives.
På B1 og B2 tenkes det oppført kjedet eneboligbebyggelse i inntil 2 etg, hhv. 2
etg. i B1 og 1 etg.+ sokkel i B2. Det skal være trinnfri adkomst fra egen
parkering til boligenheten. For B2 vil det ikke være hensiktsmessig ettersom
disse boligene skal utformes med sokkel. Tanken er at bygningskroppene i B2
skal ta opp de naturlige høydeforskjellene i terrenget slik at en unngår bruk av
høye forstøtningsmurer (bygg i B2 trappes horisontalt i tråd med
terrengkotene).
Med tanke på lysforhold vil det ikke være aktuelt å ha kjøkken og hovedstue i
sokkeletasjene. Sokkeletasjen skal forbeholdes soverom, bad, boder/teknisk
rom, o.l. for boliger i B2. Det er ennå ikke tatt konkret stilling til
bygningsutforming, men dette vil bli hovedføringene i den videre
prosjektering. Materialbruk og bygningsutforming må også ta hensyn til
omkringliggende bebyggelse/områdets karakter for øvrig. B1 og B2 vil fremstå
som en enhet, mens ny enebolig på 95/306 først og fremst bør sees i
sammenheng med eksisterende enebolig lenger vest på tomta.
Arkitekten som har laget utkastet til ideskissa/situasjonsplanen sier følgende:
««Forslaget i dette utkastet forholder seg i stor grad til det eksisterende terrenget og høydene
på nabobebyggelsen. Det vil være en bedre løsning å bruke bolig m/sokkel til å ta opp
terrengforskjellene fremfor å benytte støttemurer. Det er satt av felles lekeareal (også for
naboeiendommen). I tillegg vil boligene få egnede arealer til private uterom, slik at det skal
være tilstrekkelige med uteareal til alle boenhetene.»
Frittliggende småhusbebyggelse (B3)
Det søkes fradelt 1 ny tomt fra 95/306 der det kan oppføres enebolig. Parsellen
95/305 vil gjennom detaljreguleringen «innlemmes» i 95/306 og gi et
kjærkomment tilleggsareal til eksisterende enebolig her (dagens
eiendomsgrense går tett inntil sørveggen av huset). Ny bolig skal oppføres på
flat tomt og oppføres med moderate høyder (maks. gesimshøyde 5 m, maks.
mønehøyde 7 m), og i størst mulig grad tilpasses høyder og skala på
eksisterende eneboligbebyggelse på nabotomtene.
Renovasjonsanlegg (f_R)
Henting av vanlig husavfall skjer ved innkjøring til planområdet på felles
renovasjonsareal. Eventuelle føringer som kommunal
drift/renovasjonsselskapet måtte ha for type avfallscontainere, antall, m.m. skal
etterkommes.
Lekeplass (f_L1)
F_L1 skal være felles lek-/oppholdsareal for beboere i B1 og B2. Etter
nærmere avtale kan også beboere i B3 benytte seg av arealet. Vi har valgt å
inkludere fremtidige boliger i B3 i beregningsgrunnlaget, selv om disse
disponerer et større privat uteoppholdsareal på egen tomt.
Kommunedelplanen stiller krav om at det skal opparbeides minimum
50m2/enhet til lek/-opphold for fortettingsprosjekt med mer enn 3 enh.
Felles leke-/oppholdsareal f_L1 imøtekommer alene ikke dette kravet.
Areal på f_L1 er 170m2 og dette tilsvarer ca. 25m2/enhet (7 enheter totalt med
eksisterende bolig på 95/306). For øvrig skal hver enhet ha minimum 25m2
privat uteoppholdsareal i form av terrasse/veranda eller annet privat uteareal på
bakkeplan egnet til lek (jf. krav i bestemmelser), slik at det totalt sett etableres
felles/privat areal til lek > 50m2/enh.
Prinsipper for universell utforming og tilgjengelighet skal ellers ivaretas for
f_L1.
Kjøreveger (o_TR1 og f_TR2)/Annen veggrunn-teknisk anlegg
O_TR1 er kommunal veg Nedreveien. Fartsgrensen langs kommunal veg er 30
km/t. Vegen har også en beskjeden ÅDT. Selv om vegen er åpen for
gjennomkjøring, er det i hovedsak beboere langs Nedrevegen som benytter
denne. ÅDT anslås til å ligge under 500 kjt/d.
Nedreveien er regulert til senterlinje m/vegbredde 2,5m (inkl. skulder). Alt
areal mellom regulert vegkant og eiendomsgrenser til boligtomtene er avsatt til
annen veggrunn-teknisk anlegg. Det er også lagt regulert inn areal til annen
veggrunn (privat) som kan benyttes til snødeponi, evt. andre felles funksjoner
for beboere i planområdet.
F_TR2 er internveg/adkomstveg til planlagte boliger samt eksisterende bolig
på 95/306. Regulert avkjøring ligger der hvor eksisterende avkjøring til 95/306
er i dag. Det forutsettes at det gjøres nødvendige utbedringer av avkjøringen i
forbindelse med utbygging av planområdet (rundingsradiuser, legging av nytt
vegdekke, rydding av frisiktsoner, m.m.). Øvre/sørlige del av f_TR2 er
innregulert med 6m bredde for å sikre tilstrekkelig manøvreringsareal ved inn
og utkjøring til/fra den enkelte bolig.
JOS bygg har vært i kontakt med hjemmelshaver på 95/306 og en avtale
mellom partene vedr. felles adkomst, og fradeling av ny eneboligtomt antas å
være nært forestående.
Annen veggrunn langs Nedreveien benyttes til snødeponi og/eller fremføring
av teknisk infrastruktur (vann/avløpsledninger, overvannshåndtering, el/telekabler, m.m.).
Frisiktsone
Det er innregulert frisiktsone på 3x26m ved utkjøring mot kommunal veg
o_TR1.
ANNET.
Støy
Støy i forhold til vanlig trafikk langs kommunal veg anses som uproblematisk i
forhold til gjeldende forskrifter. ÅDT langs Nedreveien anslås til å være
mindre enn 500 kjt/d. Fartsgrensen er satt til 30 km/t. Det er stilt krav i
bestemmelsene om at nabobebyggelse skal skjermes tilstrekkelig mot støy i
utbyggingsfasen i en slik utstrekning at Miljøverndepartementets forskrifter i
retningslinje T-1442 ivaretas.
Vann/avløp/el-forsyning:
Vann/Avløp: Planlagte enheter på 95/234 kan kobles til offentlig
avløpsledning langs Nedrevegen via privat spillvannskum (nr.
38649). Eksisterende anlegg har tilstrekkelig dimensjonering
for omsøkt fortetting (110 mm PVC rør fra kum til offentlig
nett). Tilsvarende kan ny enebolig på 95/306 koble seg på
eksisterende spillvannsledning på tomta. Deler av denne må for
øvrig legges om mot eksisterende enebolig på tomta.
Eksisterende vannledning i Nedrevegen rett øst for planområdet
har ikke tilstrekkelig kapasitet til å kunne forsyne 6 nye
enheter, så ny kum og vannledning må legges fra tomt 95/234
til eksisterende vannkum 2514 i krysset mellom Flaenbakken og
Nedrevegen (100mm vannforsyningsledning).
Bilde 8 på neste side viser eksisterende VA-nett og
påkoblingspunkt som beskrevet over (avløp: rød sirkel, vann:
blå sirkel). Mulige påkoblingspunkt er vurdert i samråd med
Eidsvoll kommune.
Overvann:
Overvannet skal iht. VA-norm for Eidsvoll kommune
håndteres lokalt og dreneres i form av direkte infiltrasjon i
grunn, evt. ved bruk av fordrøyningsbasseng (bruk av
infiltrasjonsbokser med overløp på den enkelte tomt). Det ligger
overvannsledning langs Nedrevegen, men denne er først og
fremst forbeholdt avrenning fra/langs veg. Løsmassene i
området består av sandholdige breelvavsetninger (jf. data
NGU), og egner seg godt for infiltrasjon.
Bestemmelsene stiller ellers krav om at detaljerte planer for teknisk
infrastruktur skal følge søknad om tillatelse til tiltak.
Bilde 8: Eksisterende VA-nett i området m/ påkoblingspunkt
Energi/Klima: Ny bebyggelse skal basere seg på tradisjonell oppvarming.
Etablering/tilknytning til felles fjernvarmeanlegg er ikke aktuelt
for området av kostnadshensyn i et livsløpsperspektiv. Ny
bebyggelse må for øvrig forholde seg til krav i TEK 10 (jf. § 147).
Geoteknikk/Områdestabilitet
Foreliggende data fra NGU viser at løsmassene i planområdet består av sand/grusholdige breelvavsetninger. Området egner seg derfor godt til både bygging
og lokal infiltrasjon av overvann.
Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk fredede eller andre kulturminner i området.
Det finnes heller ingen SEFRAK registrerte bygninger i planområdet eller i
tilgrensende områder (jmf. data AREALIS).
Biologisk mangfold
Regulant vurderer dette som lite relevant i tilknytning til områdets karakter.
Ut i fra tidligere registrerte data (DN) er det for øvrig ingenting som tilsier at
tiltaket skal ha nevneverdig konsekvens for landskap, geologi, økosystem,
naturtyper og/eller artsmangfold.
Sol/skyggeanalyse, utsikt
Som et vedlegg til planframlegget er det utarbeidet en sol/skyggeanalyse for å
synliggjøre hvilken innvirkning planlagt bebyggelse har på solforholdene på
tilgrensende tomter. Analysen har tatt utg. punkt i forskjellige årstider og
forskjellige tider av døgnet. Analysen viser at planlagte bygg på 95/234 vil ha
liten eller ingen konsekvens for nabobebyggelsen. Ved oppføring av ny
enebolig på 95/306 vil dette kaste skygge på nabotomta i nord (95/233) i
vinterhalvåret. Bestemmelsene tar derfor høyde for at planlagt enebolig i B3
skal ha moderat høyde (gesims maks. 5 m, møne maks. 7 m).
Avvik fra overordnet plan
 Lekeareal:
Se pkt. «Lekeplass f_L1» under formålsbeskrivelsen.
 Utnyttelsesgrad:
Foreslått utnyttingsgrad i detaljplanen kan strengt tatt ikke
karakteriseres som et avvik ettersom kommunedelplanen ikke fastsetter
øvre utnyttingsgrad for eksisterende boligområder. Den sier kun at
utnyttelsesgrad skal avklares i forbindelse med utarbeidelse av den
enkelte reguleringsplan. Vi redegjør likevel for foreslått utnyttelse i
detaljplanen under:
Viser her til teknisk forskrift § 3-5 (definisjon av %BYA) og § 3-11 (definisjon av tomt).
Utnyttingsgrad for hele planområdet (hele arealet er
avsatt til boligområde i kommunedelplanen) regnes ut
som følgende:
Planområdets areal: 3,73 daa.
Grunnflate av planlagte bygg: ca. 800m2 (inkl. ny bolig B3)
Grunnflate av eks. bygg
: ca. 160m2
Biloppstillingsplass nr. 2: ca. 105 m2 (ikke i carport).
%-BYA = Totalt bebygd areal/tomteareal (planområde)
= 1065m2/3730m2 = 28,5 %-BYA
Tar altså her utg. punkt i det areal som er avsatt til byggeområde i
kommunedelplanen. Når område som er gjenstand for fortetting
detaljreguleres vil det nødvendigvis bli en høyere utnytting for
delområdene avsatt til boliger ettersom det også skal avsettes areal
avsatt til andre formål (f.eks. lek, kjøreveg, m.m.).
Når biloppstillingsplasser i tilknytning til den enkelte bolig skal
medregnes (også de som ikke er overbygd, jf. TEK og NS 3940) er
fastsatt utnyttingsgrad ikke nevneverdig høy i forhold til andre
tilsvarende fortettingsprosjekt i by og tettstedsområder.
 Kommunedelplanens Temakart- Kultur og Fortetting:
Vedrørende fortetting sier kommunedelplanen at området har
fortettingspotensiale, men at dette kan endre områdets karakter drastisk.
Den sier også at det er vesentlig at byggelinjene følges og at det bygges
med samme hovedform som tidligere.
Forslagstiller er av den oppfatning at eksisterende kvartalsbebyggelse
varierer veldig hva husform, takvinkler og karakter angår. Den
opprinnelige typehusbebyggelsen har også blitt «utvannet» i form av
senere oppførte påbygg og uthus på tomtene. Under er vist noen bilder
fra eksisterende bebyggelse i nærområdet.
Bilde 9: Bolig på 95/234 (nabohus på 95/306 i bakgrunnen)
Bilde 10: Nabohus på 95/256 (østsiden av Nedrevegen)
Bilde 11: Nabohus på 95/256 (østsiden av Nedrevegen)
Klare byggelinjer virker også fraværende med tanke på plassering av
boliger, uthus og garasjer i området (jf. bebyggelse på nabotomt i sør).
Foruten at tilgrensende bebyggelse består av eneboligbebyggelse med
saltak, mener forslagstiller at det er få klare strukturelle
strøkselementer å forholde seg til. Omsøkt fortetting avviker fra den
etablerte boligstrukturen ved at det legges opp til en høyere
utnytting av tomtearealet (konsentrert/kjedet eneboligbebyggelse) enn
hva som er tilfellet for nabobebyggelsen. Det er for øvrig en naturlig
konsekvens i et fortettingsprosjekt.
For å kunne bruke fortettingspotensialet på en god måte, ser vi det
som nødvendig å bruke deler av tomta som ligger nærmere veg enn
eksisterende bygg i planområdet. Prinsippet rundt den eksisterende
punktbebyggelsen videreføres ved at ny bebyggelse er tenkt som
småhusbebyggelse med tilsvarende volum og høyder som
omkringliggende boliger. Enhetene deles opp visuelt ved bruk av
mellomliggende carporter og horisontal trapping. Ved å legge
bebyggelsen ned i terrenget mot vest (bruk av sokkelløsning), og
sprang i fasadene på enhetene fremstår bebyggelsen som mindre
dominant.
Regulant kan ellers ikke se at det finnes andre avvik fra gjeldende lovverk,
planer og kommunale vedtekter.
OVERSIKT OVER INKOMNE MERKNADER
Merknad fra:
Akershus Fylkeskommune
Fylkesmannen i Oslo og
Akershus
Statens vegvesen
Naboer
12-322/Planbeskrivelse/07.12.2014
Datert
05.04.13
03.04.13
20.03.13
Hovedpunkt
- Ingen registrerte fornminner på tomta og heller ikke
registrert nyere tids kulturminner. Råder for øvrig
kommunen til å gjøre en egen vurdering her, da de har
et særskilt ansvar for å ivareta lokale kulturminner og
miljøer.
- Minner også om «Rikspolitiske retningslinjer for å
styrke barn og unges interesser i planleggingen» samt
at prinsipper om universell utforming og tilgjengelighet
sikres i den videre planleggingen.
- Må stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at leke/oppholdsarealer ferdigstilles før
ferdigattest/brukstillatelse på boliger blir gitt.
- På bakgrunn av det tilsendte materialet mener
fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt
kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner og
har ingen ytterligere merknader.
Kommentar: Tatt med punkt om at leke- og andre
fellesarealer skal være opparbeidet før brukstillatelse til
boligene gis. Stilles også krav i bestemmelsene om at
lekeareal skal ivareta krav til UU.
- Ingen konkrete merknader, men viser til overordnede
føringer som skal ivaretas i planen (jf.
«forventningsbrev» oversendt kommune 04. mars 2013).
Kommentar:
Ingen
- Ingen merknader til oppstartsvarselet.
Kommentar: Ingen.
Ingen mottatte merknader fra naboer.
MERKNADER:
Forbehold: Det tas forbehold om mulig nedforet himling
pga tekniske føringer. Arealer er beregnet ut fra tegning og
er oppgitt i hht. NS3940. Tekniske forhold i bygningsmessig
utførelse kan påvirke arealer i mindre grad.
NEDREVEGEN
95/306
20
95/256
95/569
95/240
19 A
187.1
185
95/569
95/305
186
Renovasjon26,1 m2
U.ETG KT 184
2
95,4 m22 029,1 m
Lekeareal166,0 m2
184
95/255
183
18
12,5 m2
30,4 m2
4 000
95/255
1.ETG KT 184
1.ETG KT 187
U.ETG KT 184
95,4 m295/234
95/242
95/242
09.12.14
Div justeringer iht møte 04.12.16
SRH
B
11.12.13
Div justeringer iht møte 04.12.16
SRH
A
27.11.13
Div justeringer
SRH
Index Dato
12,5 m2
30,4 m
30,4 m
2
1.ETG KT 184
Oppvarmet BRA:
BYA:
Sign
VOLUM:
BYA m²
BRA K01 + U01 + H01 + H02 + LOFT:
BYGGEKOMMUNE:
Eidsvoll
2
BRA m²
GNR/BNR:
POSTNR:
gnr/bnr
Postnr.
187
TEGNET AV:
95/599
AMS
KONTROLLERT AV:
DATO:
Kontrollør
06.11.12
Nedreveien 18 & 20
TEGNINGEN VISER:
Disposisjon Situasjon
STATUS:
Nedreveien 18 og 20
12
1:500
Sitplan
95/253
19
Sted
183/184
PROSJEKT:
10
POSTSTED:
MOH:
Adresse
95/234
ENERGIMERKE
BRA TOTALT:
ADRESSE:
12,5 m2
Kontr.
m³
K+ H01+ H02 m²
95/599
40,8
m
185
Beskrivelse
BRA m²
71,1 m2
2
12,5 m2
188.0
21 A
40,8 m2
12,5 m2
2
95,4 m
U.ETG KT 184
17
71,1 m
21 B
2
C
FORMAT:
A3
PROSJEKTNR.:
12-322
TEGNING NR.:
A-10
MÅLESTOKK:
1:500
TILTAKSHAVER:
NH JOS BYGG AS
BYGGEFIRMA:
ARKITEKT- OG INGENIØRKONTORET NORGESHUS AS, PB 161, 7223 MELHUS, TLF: 72 85 69 00
TEGNINGEN ER BESKYTTET ETTER LOV OM OPPHAVSRETT
OG SKAL IKKE BENYTTES UTEN VÅR TILLATELSE.
TEGNINGEN GJELDER IKKE SOM ARBEIDSTEGNING.
REV.
.C
ROS-ANALYSE
DETALJPLAN NEDREVEGEN 18 OG 20
Gnr. 95 bnr. 234, 305, 306
Råholt, Eidsvoll kommune
Planid: 023723400
Oppdragsgiver:
Jos Bygg AS
Vognvn. 1b
2072 Dal
Utarbeidet av:
Natur- og miljøforhold
Forhold / uønsket hendelse
ja/nei Vurdering
Jord-/leire-/løsmasseskred
Nei
Kvikkleire, ustadige grunnforhold
Nei
Steinras, steinsprang
Nei
Is-/snøskred
Nei
Kjente historiske skred, utbredelse
Nei
Flomfare
Nei
Springflo
Nei
Flomsonekart, historiske flomnivå
Nei
Sterkt vindutsatt, storm/orkan etc.
Nei
Mye nedbør
Nei
Store snømengder
Ja
Radon
Nei
Planter, dyr, biologisk mangfold
Nei
Ifølge foreliggende data fra NGU og
empiriske data består løsmassene av sand/grusholdige breelvavsetninger. Regulant
anser det unødvendig med ytterligere
analyse-/utredninger i forbindelse med
planbehandlingen.
Ikke registrerte historiske skred i området,
jmf. data NVE/NGU.
Området ligger delvis eksponert til mot øst,
men lokalklimatiske forhold
lokalklimatiske forhold tilsier at det ikke
foreligger spesielle utfordringer her eller
nevneverdig risiko.
Hustyper må dimensjoneres ihht. norsk
standard.
Det er ikke registrert farlige
radonkonsentrasjoner i områder, jmf. data
NGU. Gjeldende byggeforskrift krever
uansett at alle bygg til varig opphold skal
radonsikres så fremt ikke området er
dokumentert radonfritt.
Ikke registrert sårbare arter i området.
Ikke relevant med tanke på at dette er et
fortettingsprosjekt på en allerede
bebygd/arrondert tomt.
Drikkevann o.a. biologiske ressurser
Forhold / uønsket hendelse
ja/nei Vurdering
Utbyggingsplaner (boliger,
fritidsbebyggelse, næring/industri,
infrastruktur etc.) i nærheten av:
- drikkevannskilder, nedbørsfelt,
grunnvann
- landbruksareal
- oppdrettsanlegg m.m.
 vurdere nødv. tiltak, båndlegging etc.
Nei
Foreslått utbygging båndlegger ikke
tilgrensende arealer.
Virksomhetsbasert sårbarhet
Forhold / uønsket hendelse
ja/nei Vurdering
Brann/eksplosjon ved industrianlegg
Nei
Kjemikalieutslipp o.a. forurensning
Nei
Olje-/gassanlegg
Nei
Lagringsplass for farlige stoffer f.eks.
industrianlegg, havner, bensinstasjoner,
radioaktiv lagring
Nei
Høyspentledninger
Nei
Anlegg for deponering og destruksjon av
farlig avfall
Nei
Strålingsfare fra div. installasjoner
Nei
Gamle fyllplasser
Nei
Forurenset grunn og sjøsedimenter, endret
bruk av gamle industritomter
Nei
Militære og sivile skytefelt
Nei
Alle nye anlegg/teknisk infrastruktur
legges i grunn.
Dumpeområder i sjø
Nei
Infrastruktur
Forhold / uønsket hendelse
ja/nei Vurdering
Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som Nei
kan inntreffe på nærliggende transportårer
utgjøre en risiko for området?
- hendelser på veg
- hendelser på jernbane
- hendelser på sjø/vann
- hendelser i luften
Veger med mye transport av farlig gods
Nei
Ulykkesbelastede veger
Nei
Støysoner ved infrastruktur
Nei
Tilkomst til boligene/tomta skjer fra
Nedrevegen (som i dag).
Trafikkulykker langs Nedrevegen kan i
ytterste konsekvens svekke infrastrukturen
i planområdet for kortere perioder. For
øvrig lite trafikk i området (<500) og lite
eller ingen tungtransport. Gode
evakueringsmuligheter både sørover og
nordover for området.
Det ligger ikke inne ulykkesdata i Nasjonal
Vegdatabank for Nedrevegen. Regulant er
utover dette ikke kjent med at det er
registrert personulykker i den senere tid
her. Fartsgrensen er lav (30 km/t) og
trafikk belastningen er liten (trolig <500
kjt/d). Tar for øvrig forbehold om at
kommunen kan sitte på andre trafikkdata i
området. ÅDT ved utkjørsel når området er
fullt utbygd vil ligge på 25-30 kjt/d.
Dagens utkjørsel mot Nedrevegen fra
95/234 saneres (slås sammen med dagens
utkjøring fra 95/306).
Nye boliger og innregulerte lekeareal er
ikke utsatt for nevneverdig støy.
Bestemmelsene sikrer for øvrig at støykrav
ivaretas (T-1442).
Strategiske / sårbare objekter
Objekter som kan være særlig utsatt for sabotasje/terror, og/eller er sårbare i seg selv
og derfor bør ha en grundig vurdering
Forhold / uønsket hendelse
ja/nei Vurdering
Sykehus/helseinstitusjon
Nei
Sykehjem/omsorgsinstitusjon
Nei
Skole/barnehage
Nei
Flyplass
Nei
Viktig vei/jernbane
Nei
Jernbanestasjon/bussterminal
Nei
Havn
Nei
Vannverk/kraftverk
Nei
Undervannsledninger/kabler
Nei
Bru/Demning
Nei
07.12.14.
SOL/SKYGGEANALYSE DETALJPLAN NEDREVEGEN 18 OG 20 Gnr. 95 bnr. 234, 305, 306 Råholt, Eidsvoll kommune Planid: 023723400 Oppdragsgiver: Jos Bygg AS Vognvn. 1b 2072 Dal Utarbeidet av: 21. mars kl. 09.00: 21. mars kl. 12.00: 21. mars kl. 15.00: 21. mars kl. 18.00: 21. juni kl. 09.00: 21. juni kl. 12.00: 21. juni kl. 15.00: 21. juni kl. 18.00: 22. desember kl. 12.00: 22. desember kl. 15.00: 22. desember kl. 09.00 og kl. 18.00: Solen er lavere enn horisonten på dette tidspunktet. Konklusjon: Fra slutten av november til slutten av januar vil skygge fra planlagte boliger i B1 komme inn på på bakkenivå på nabotomta nord for området (95/233). For eiendom 95/306 vil boliger fra B2 i samme periode kaste skygge på eksisterende bolig opp til vegghøyde i 2.etg. (over sokkel). Nabobebyggelse utover dette er i liten eller ingen grad berørt.