1. No category

ADVOKATENE
Salberg
Kjeldstad
‘7".“‘:'['fi
Innherred Samkommune
...ls
Hatlinghus
;
-.».;
.,
,
‘,1»«_4\}‘I§!u_]lKH\1‘t
Plan-, byggesak-_Oppmåling- og miljøenheten
7'7 filàl. 7fi?F!
Postboks l30
7601 Levanger
Levanger, den 18. juni 2015
Vår ref: 4822_LFMK87GI
Detaljreguleringsplan
Kvislatunet II —Klage på vedtak
Undertegnede representerer Verdal eiendomsutvikling AS, heretter benevnt VEU.
l.
Vedtaket
Kommunestyret i Verdal fattet 19. mai då. vedtak med slik ordlyd:
”Forslag til detaljregulering for Kvislatunet II vedtas i henhold til Plan- og
bygningslovens § 12-12. ”
2.
Prosessualia
I brev fra Innherred sarnkommune av 27. mai d.å. er meddelt at kunngjøringsdato er fastsatt til 30. mai s.å.
Denne klage er således rettidig.
3. Klage
Vedtaket påklages med dette i medhold av Plan- og bygningsloven § 1-9, jf. Forvaltningsloven kapittel VI.
Pål Inge Salberg
lngunn Kjeldstad
Amund Hatlinghus
Advokat mna
Advokat mna
Advokat mna
[email protected]
Mob: 97 71 77 30
[email protected]
Mob: 45 00 70 20
[email protected]
Mob: 97 07 32 53
NO 892 384 592 rnva
NO 988 835 129 mva
NO 912 760 561 mva
ADVO KATEN E
SalbergtqeldstadHathnghus
4.
Sakens
faktum
4.1. Etter at forslaget til regulering ble utlagt til offentlig ettersyn innga VEU 31. mars høringsuttalelse. Det vises til
Vedlegg 1:
Høringsuttalelse av 31. mars 2015.
4.2. Kommunens behandling av saken og rådmannens innstilling fremgår av saksfremstilling i sak PS 44/15. Dret vises til
Vedlegg 2:
Kommunestyret 26.05.15 - PS 44/15
5. Klagens begrunnelse
Klagen gis slik nærmere begrunnelse:
5.1. Reguleringsplanen omfatter detaljregulering av grunn som tilhører VEU, nærmere bestemt gnr. 20, bnr. 154 (20/154).
Vedlegg 3:
Det vises til
Illustrasjonsplan (kartgrunnlag)
På kartet er eiendomsgrensene for 20/154 inntegnet.
5.2. VEU eier også den bebygde
nabotomten,
gnr. 20, bnr. 85, (20/85), som rommer bo-
rettslaget "Sentrum Terrasse I" og næringslokaler i første etasje.
Næringslokalene leies ut til Bunnpris. Bunnpris driver også postkontor fra sine lokaler.
5.3. VEU eier videre den bebygde tomten gnr. 20, bnr. 157 (20/l57) som rommer borettslaget Sentrum Terrasse II og næringslokaler i første etasje.
5.4. Plassert på parsellen 20/154 har VEU i dag ca 20 parkeringsplasser. Det er parkeringsplasser på begge sider av vegen som gjennomskjærer parsellen.
Det medfører riktighet at området ikke er regulert til parkering, men vegen er så bred
at det er svært naturlig at vegskulder kan nyttes til parkering. Den faktiske bruk i dag
er i samsvar med dette og det fremstår som svært lite treffende å karakterisere denne
bruken som "villparkering" slik det fremgår av kommunens saksutredning.
5.5. VEU kjøpte i sin tid parsellen av NSB med det formål at den skulle tjene som adkomst og parkering for VEU`s andre eiendommer i området.
Vegen er privat og det er VEU som har betalt for asfalteringen.
5.6. 20/85 har på egen grunn svært få parkeringsplasser. Slik sett er tilgang på parkeringsplasser er en marginal ressurs for denne eiendommen.
Vår ref: 4822_LFMK87Gl
2
ADVOKATENE
Parsellen 20/154 er i dag en svært viktig parkeringsressurs for 20/85.
Eiendommen leies ut til Bunnpris som er det bærende økonomiske fundamentet for
regningssvarende drift ev eiendommens næringslokaler.
5.7. Reguleringsplanen medfører at Bunnpris og Posten mister 5 av parkeringsplassene
som befinner seg på VEU`s egen grunn og som er lokalisert i umiddelbar nærhet av
inngangspartiet til Bunnpris.
Videre medfører reguleringsplanen et reelt tap av ytterligere 10 plasser langs sørsiden
av vegens på 20/ 154 som i dag faktisk benyttes som parkeringsplasser.
Områdets reguleringsstatus er slik sett av mindre betydning for VEU all den tid plassene faktisk forsvinner.
5.8. VEU står i fare for å miste leiekontrakten med Bunnpris eller møtes med krav om redusert husleie dersom Bunnpris mister sine parkeringsplasser i umiddelbar nærhet av
inngangspartiet.
Det skal videre nevnes at ved tidligere forhandlinger om utleie til butikklokaler har
potensielle leietakere ønsket kontraktsfestet rett til eksklusive parkeringsplasser for
egne kunder. Enkel tilgang på hensiktsmessig parkering er et svært vesentlig aktivum
ved utleie av næringseiendom.
5.9. Det er svært vanskelig for VEU å godta at 20/85 skal være prisgitt parkeringsplasser
på fremmed grunn. Dette er en klar konsekvens av planen.
5.10.
Mulighet for fremtidig realisasjon av de enkelte eiendommer VEU eier i området vil også bli skadelidende da de respektive eiendommers markedsverdi er avhengig
av hvilke parkeringsfasiliteter som ligger til de enkelte eiendommer.
Det er i dette perspektivet av mindre betydning om det finnes parkeringsplasser i området som eies av andre grunneiere. Planmyndigheten løser kanskje sine overordnede
behov mens problemet for den enkelte grunneier som rammes er betydelig.
5.1 1.
Kommunen hevder at det foreligger overskudd av parkeringsplasser i området.
Dette medfører ikke riktighet.
Mange av de plassene det refereres til i saksutredningen er lokalisert i parkeringskjelleren under Sentrum Terrasse II. Disse er til bruk for borettslagets beboere og noe begrenset utleie til næringsklienter.
Flere av de andre plassene i området må utnyttes i konkurranse med kunder til Amfi
og medfører liten nytte for Bunnpris og Posten.
5.12.
Reguleringsforslaget legger opp til å avsette grunn til parkeringsplasser. Hoveddelen av disse vil imidlertid bli liggende på grunn som tilhører forslagsstiller K4
Vår ref: 4822_LFMK87GI
3
utvikling AS, heretter benevnt K4.
5.13.
VEU kan ikke godta en reguleringsplan som medfører tap av parkeringsplasser
som selskapet i dag eier og disponerer.
Den omstendighet at planen inn regulerer nye parkeringsplasser kan heller ikke godtas, da disse i hovedsak ligger på K4`s eiendom. VEU kan ikke leve med en situasjon
der parkeringsfasilitetene for 20/85 er prisgitt fremmed grunneier.
>l<>l<>l<>l<>l<
På bakgrunn av ovenstående kan VEU ikke se at saksutredningen som lå til grunn for vedtaket
av reguleringsplanen er basert på korrekt faktum.
Videre anføres at planen ikke i tilstrekkelig grad ivaretar VEU`s behov for egne parkeringsplasser til bruk for 20/85. Planen vil medføre at VEU`s grunnlag for vellykket økonomisk
utnyttelse av egen eiendom på 20/85 står i fare for å forvitre.
VEU ønsker med dette planen endret slik at den ikke berører den faktiske bruk av grunn som
selskapet i dag eier.
Det forutsettes at kommunen forestår videre saksbehandling for å få klagen fremmet til behandling for riktig Klageinstans. Dersom noe annet er tilfelle må en be om å bli underrettet
uten opphold.
Med hilsen
Émund éa ing
Advokat
Vår ref: 4822_LFMK87GI
4