1. No category

Case:
EMS 36511 Oppgjør av eiendomshandler
Utleveringsdato:
04. 11.2015
kl.
12.00
Totalt antall sider:
5
Eksamen avholdes:
04. 12.2015
kl.
09.00-13.00
Antall vedlegg:
0
Ansvarlig institutt: Rettsvitenskap
Under følger et case som vil danne utgangspunkt for noen av oppgavene ved ordinær firetimers skriftlig eksamen i faget den 4. desember 2015.
Caset skal løses individuelt av den enkelte student før eksamen. Alle hjelpemidler kan
benyttes. Den enkelte students caseløsning skal ikke innleveres for sensur. Sammen med
selve caseteksten skal i stedet caseløsningen bringes med som grunnlagsmateriale ved
eksamen. Eksamen kan bestå av praktiske og teoretiske spørsmål fra pensum.
Hovedvekten av spørsmålene vil imidlertid være relatert til caset/caseløsningen. Oppgavene
består i liten grad av ren gjengivelse av caseløsningene. Karakteren fastsettes utelukkende
på grunnlag av den skriftlige eksamen.
Vi vil presisere at det er arbeidet med problemstillingene i caset som gir uttelling til eksamen
- ikke en ferdig caseløsning i seg selv.
Alle hjelpemidler er tillatt ved eksamen. Dataverktøy kan imidlertid ikke benyttes.
Husk, i tillegg til løsningen, også å bringe med selve caseteksten til eksamen!
Caset består av 5 antall sider inkl. denne forsiden.
1
Kvisten eiendom AS har drevet eiendomsmegling i 6 år og holder til i furubekledde lokaler
på Hamar.
Poster i posteringssammendraget, kundespesifikasjonsskjemaer og leverandørskjemaer
utdrag av forretningstilfeller i januar x6.
Det er ikke nødvendig å summere posteringssammendrag og kundespesifikasjonsskjemaene.
Momenter til oppgjøret:
Klientkonto bank
Allan Andersen, kjøper av Askveien
Børge Best, kjøper av Bjørkveien
Kundespesifikasjon
Edit Enger, selger av Edelgranveien
Elbjørg Estaff, kjøper av Edelgranveien
Fredrik Fure, selger av Furuveien
Frans Frø, kjøper av Furuveien
Halvor Høst, selger av Heggveien
Henga Mblava, kjøper av Heggveien
Ingrid Ingen, selger av Ibenholtveien
Ike Isser, kjøper av Ibenholtveien
Ronny Rar, selger av Rognveien
Ruth Rik, kjøper av Rognveien
Allan Andersen, kjøper av Askveien
Børge Best, kjøper av Bjørkveien
Utlegg klienter
Edit Enger, selger av Edelgranveien
Fredrik Fure, selger Furuveien
Halvor Høst, selger Heggveien
Ingrid Ingen, selger av Ibenholtveien
Ronny Rar, selger av Rognveien
Allan Andersen, kjøper av Askveien
Børge Best, kjøper av Bjørkveien
Utestående leverandører
Statens kartverk
Stylingbyrå Furulykke
Lokalavisen
Debet
129 022
63 172
kredit
5 700 000
5 700 000
8 300 000
8 300 000
3 100 000
3 100 000
16 700 000
16 700 000
1 325 000
1 325 000
129 022
63 172
171 000
230 000
95 625
73 530
48 000
128 850
63 000
210 172
4 300
21 000
Ved løsning av oppgaven skal det av praktiske årsaker ikke tas hensyn til timeregistrering.
Styret i firmaet har bestemt at følgende provisjonssatser skal benyttes for oppdrag som
meglerfirmaet mottar i x6. Satsene er de samme som for x5. Det bør beregnes 2,5% inkl.
2
mva provisjon av salgssummen (2,0 + 25% mva.), dog minimum kr 35 000,- inkl. mva. (kr
28 000,- + 25% mva.). Megler kan avvike fra standard provisjonssatser oppgitt av styret.
Dersom det i oppdragsavtalen er avtalt at oppdragsgiver skal ha honorar etter medgått tid,
er timesatsen kr 1 800,- pr time inkl. mva.
Videre skal oppdragsgiver betale alle direkte utlegg som meglerfirmaet måtte ha i
forbindelse med oppdraget, herunder utlegg til grunnbokutskrifter, annonser, takst, gebyr
for opplysninger fra forretningsfører, tinglysingsgebyr for pantedokumentet med urådighet,
samt eventuelle eierskiftegebyr til forretningsfører for andelsleiligheter. Det utstedes faktura
på provisjon (vederlag) samtidig med at kjøpekontrakten bokføres.
Kjøper skal betale omkostninger til dokumentavgift, tinglysingsgebyr for skjøte,
tinglysingsgebyr i forbindelse med overdragelse av andeler, tinglysingsgebyr for
pantedokument i forbindelse med kjøpers finansiering, samt eventuelle eierskiftegebyr til
forretningsfører på selveierleiligheter. På vegne av kjøper innhentes det alltid panteattest.
Pantedokument med urådighet skal sendes til tinglysing straks kjøpekontrakten er
undertegnet. Betaling av grunnbokutskrifter og andre utlegg til selger foretas fra
driftskontoen.
Ved tilbaketrekking av oppdrag dekker oppdragsgiver alle utlegg samt et rimelig honorar for
utført arbeid begrenset oppad til kr 20 000,- inkl. mva.
Det forutsettes at meglerfirmaet har de nødvendige fullmakter fra kjøper/selger til å
overføre provisjon/utlegg slik oppgaven legger opp til.
3.1
Du tar frem saksmappen for andelsleiligheten i Heggveien. Fra forretningsfører for
Heggveien borettslag ved salg av eiendommen i Heggveien mottas følgende informasjon om
leiligheten: fellesutgiftene utgjør 5 500,- pr mnd. med forfall den 1. i hver måned og er betalt
til og med desember x5. Andel fellesgjeld utgjør kr 1 050 000. Eierskiftegebyr utgjør 3 440,-.
Forretningsfører forutsetter at eierskiftegebyret og alle forfalte fellesutgifter betales i
forbindelse med oppgjøret.
3
Overtagelse av eiendommen er i dag. Nødvendig beløp mottas av lokalbanken vedrørende
Henga Emblava sitt kjøp av Heggveien. Oppgjøret oversendes under forutsetning av at det
medsendte pantedokumentet pålydende kr 1 000 000,- til lokalbanken blir tinglyst med 1.
prioritets pant.
4.1
Under en visning kommer en interessent ved navn Sverre Svante bort til deg. Han
forteller at han liker jobben du har gjort med eiendommen du nå viser frem og Sverre lurer
på om dere kan signere et oppdragsskjema med en gang. Sverre forteller at han har en
attraktiv enebolig med strandlinje ned til Mjøsa. Du har ett oppdragsskjema i mappen din og
dere signerer avtale på meglerfirmaets standard satser for eiendommen i Svartorveien.
5.1
Grunnbokutskrift for Svartorveien bestilles og takst rekvireres fra takstmann U.
Stødig. Annonse for Svartorveien bestilles hos Lokalavisen.
Faktura for tinglysning av skjøte/pant vedrørende Bjørkveien betales.
7.1
Grunnbokutskrift vedrørende Svartorveien mottas sammen med faktura.
9.1
Annonsefaktura vedrørende Svartorveien mottas. Fakturaens pålydende er 11 700,-
inkl. mva.
15.1
Tinglyste dokumenter vedrørende Heggveien mottas sammen med faktura. Selger
har to lån som skal innfris i sluttoppgjøret.
Lån 1: 283 672,- inklusive renter.
Lån 2: 83 274,- inklusive renter.
Sjekk formalia knyttet til Heggveien og utbetal til selger.
16.1
Du tar frem saksmappen for Furuveien og leser følgende:
Furuveien er en selveid leilighet i Furu sameie. Kjøpekontrakten ble inngått i oktober x5 med
salgssum 8 300 000,- + omkostninger.
4
Fra forretningsfører for Furu sameiet mottas følgende informasjon om leiligheten:
Fellesutgiftene utgjør 2 900,- pr mnd. med forfall den 1. i hver måned og er betalt til og med
november x5. Eierskiftegebyr utgjør 2 400,-. Forretningsfører forutsetter at eierskiftegebyret
og alle forfalte fellesutgifter betales i forbindelse med oppgjøret.
Overtagelse av eiendommen er i dag. Nødvendig beløp mottas av lokalbanken vedrørende
kjøp av Furuveien under forutsetning av at det medsendte pantedokumentet pålydende kr
1 200 000,- fra lokalbanken blir tinglyst med 1. prioritets pant. Nødvendig dokumenter
sendes for tinglysning.
17.1
Grunnbokutskrift vedrørende Svartorveien betales.
19.1
Betal utestående til lokalavisen.
19.1
Betal utestående til stylingbyrået Furulykke.
20.1
Tinglyste dokumenter vedrørende Furuveien mottas sammen med faktura.
Selger har et lån med saldo 432 321,- på oppgjørsdagen. Sjekk formalia og utbetal til selger.
Inn på kontoret kommer en språkmektig spansk familie med en drøm om å kjøpe et småbruk
i Norge. Du servere nytraktet kaffe og nysmurte lefser og stemningen blir fort god når du
forteller om eiendommene som kommer for salg denne vinteren/våren.
5