1. No category

Arkivsak-dok.
Saksbehandler
12/01810-99
Jeanette Kaspersen
Saksgang
Teknisk utvalg
Kommunestyret
01201205 - DETALJREGULERINGSPLAN FOR TRONDRUDMARKA SLUTTBEHANDLING
Saken avgjøres av:
Kommunestyret
Vedlegg:
Planbeskrivelse datert april 2013
Planbestemmelser datert 04.09.15
Arealplankart datert 04.09.15
VA-plan
Temakart VA
Innspill mottatt i saken:
1. Reiulf Helgedal
2. Carl August Thoresen
3. Knut Magne Rukke
4. Gunvor Marie Bråthen
5. Herman Emil Sæbø
6. Halvor Grydeland
7. Hilde Grevskott Larsen
8. Tom Wollert Larsen
9. Adams Express As
10. Marianne Nilsen Gustafson m.fl.
11. Terje Gundersen
12. Carl-Einar Haug
13. Turid Svenkerud
14. Buskerud fylkeskommune
15. Helge Strand Jensen
16. Ole Arvid Haraldseth
17. Harald Queseth
18. Fylkesmannen i Buskerud
19. Statens vegvesen
20. Knut Ragnar Strandenæs
1
Dokument i saken:
I henhold til journaloversikt og tidligere politisk behandling av planforslaget.
Saksopplysninger:
Planområdet ligger om lag 15 km fra Nesbyen sentrum. Området er i dag regulert av
detaljreguleringsplanene Bostjernlia og Kuluset. Disse planene vil nå bli opphevet og
erstattet av detaljreguleringsplanen for Trondrudmarka. Planområdet er ca. 1840 daa stort
og har per i dag om lag 180 eksisterende hytter i tillegg til 16 tidligere godkjente tomter. Av
disse er 66 hytter og 10 ubebygde tomter innenfor Kuluset, og 114 hytter og 6 ubebygde
tomter innen Bostjernlia planens område. Kuluset består primært av eldre hytter og mindre
bygninger, mens Bostjernlia har nyere type bebyggelse. Det er i det opprinnelige
planforslaget bedt om nærmere 80 nye tomter jevnt fordelt over hele planområdet. I
forbindelse med en gjennomgang av planforslaget har grunneier justert planforslaget noe.
Etter høringen er det også grunnlag for å se på enkelte av tomtene igjen.
Forhold til overordnet plan:
I gjeldende kommuneplan (jfr. KS-sak 51/11, 29.09.2011) er området avsatt til byggeområde
for fritidsbebyggelse. Det foreliggende forslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan.
Området er i dag regulert av detaljreguleringsplan 01200101 Bostjernlia og
detaljreguleringsplan 01199004 Kuluset. Disse blir nå opphevet.
Miljøkonsekvenser:
Det vises til planbeskrivelsen. Området er i dag avsatt til fritidsbebyggelse og området er
allerede regulert i detaljreguleringsplaner. Det forutsettes at man i kommuneplanarbeidet
har gjort tilstrekkelige vurderinger av området ved at man har tillatt at området avsettes til
byggeområde. Man er kjent med at på det tidspunktet disse eldre planene ble vedtatt hadde
et annet regime for vurdering av naturmangfoldet slik man gjør per i dag. Det er derfor gjort
vurderinger av disse forholdene i dette planarbeidet.
Etter naturmangfoldlovens § 7 skal prinsippene i naturmangfoldlovens §§ 8-12 legges til
grunn som retningslinjer for utøvelse av offentlig myndighet. Det innebærer at vedtak som
medfører bruk eller medfører inngrep skal vurderes etter prinsippene i denne lovs § 7.
Når det gjelder kunnskapsgrunnlaget i § 8, så har man innhentet opplysninger fra diverse
dataregistre og det henvises til planbeskrivelsens opplysninger. Det er ikke funnet noe
artsforekomster innen planområdet som gir grunnlag for å iverksette særlige tiltak. Det
nevnes funn av firling i myra ved turvegen opp mot områdene ved Stiansen hytten. Det
antas ikke at dette vil kreve særskilte tiltak. Øvrig vegetasjon innen planområdet er
alminnelig ut i fra det vi finner i nærområdet. Ut i fra den kunnskap man har per i dag
foreligger det heller ikke grunn til å tro at det er spesielle eller unike vernesorter innenfor
planområdet. For større beitedyr som elg, hort, rådyr og storfugl har man heller ikke
registreringer som tilsier at området er spesielt viktig og det antas ikke at denne
2
fortettingsplanen vil stenge igjen viktige trekkveger for disse artene. Det gjøres oppmerksom
på at manglende funn ikke nødvendigvis betyr at da et ikke finnes verdifulle forekomster
innen planområdet, men det kan også bety at området ikke er tilstrekkelig kartlagt i dag og
at kunnskapsgrunnlaget ikke er bedre per i dag.
Føre-var prinsippet i naturmangfoldloves § 9 har vært vurdert og det er per i dag ikke kjente
forhold som antas å bli negativt påvirket av pågående reguleringsarbeid.
Samme lovs § 10 gir hjemmel for å se på nærmere på samlet belastning for økosystemet og
formålet er å hindre forvitring av landskap, økosystem, naturtyper eller arter. Hyttene i
planområdet er samlet i grupper. På denne måten ivaretas det grønne områder innen
planområdet. Videre er planområdets størrelse ikke antatt å være av så stor utstrekning at
det påvirker dyrelivet nevneverdig.
Naturmangfoldlovens § 11 omhandler hvem som skal bære kostnader ved en
miljøforringelse. Dette vurderes som ikke aktuelt i denne saken da det per i dag ikke er
foreslått slike tiltak i planen.
Naturmangfoldlovens § 12 omhandler bruk av miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. I
dette planarbeidet skal man påkobles eksisterende renseanlegg. Dette vil etter hvert bygges
ut og de ter gjort vurderinger av restkapasitet i anlegget. Videre er det lagt opp til at man
skal ha en terrengtilpasset utbygging.
Fylkesmannen har i sin uttalelse sagt at de ser av saken at planforslaget er vurdert til å ikke
ha negativ innvirkning på verdifulle naturtyper eller sårbare arter. De har ingen merknader til
dette.
Helse-/miljø og beredskapsforhold:
Det er utarbeidet egen vann og avløpsplan for planområdet. Dette skal detaljprosjekteres på
et senere tidspunkt. I tillegg inngås det nå utbyggingsavtale mellom grunneierne og
kommunen i samråd med kommunens prinsippsak for utbyggingsavtale.
Økonomiske konsekvenser:
En utbygging av hytteområder anses positivt for kommunen ved at det gir økt behov for
varer og tjenester og dette bidrar positivt for kommunen.
Det henvises til egen sak om utbyggingsavtale og de økonomiske konsekvenser belyses ikke i
denne saken, da økonomiske hensyn ikke skal binde reguleringsmyndigheten før man fatter
vedtak i reguleringsplansaker.
Vurdering:
Det er to regulerte områder som nå skal slås sammen innenfor en reguleringsplan. På den
måten sikrer man en mer helhetlig utvikling av området fremover.
Bostjernlia og Kuluset har to forskjellige typer bebyggelse og man vil med ny plan forsøke å
få en harmonisert utbygging av området.
3
I forbindelse med oppstart av planarbeidet kom det inn en rekke innspill og disse ble delvis
imøtekommet av planlegger før innsending til kommunen. Saken har vært på offentlig
ettersyn og i den forbindelse ser man at en del argumenter mot reguleringsforslaget blir tatt
opp igjen, og administrasjonen har derfor måttet se på dette og orienterer her om
innspillene som er kommet inn:
Innspill fra Mona Hansvoll og Harald Norberg datert 17.03.15
De ber om at tomtene T8-10, T11 og T 16-17 kobles til Fjellmiljø.
Tomtene T 1-7 kobles til det eksisterende renseanlegget på Kuluset.
Kostnader som følge av kapasitetsøkning i Kuluset renseanlegg dekkes i sin helhet av
grunneier ved salg av tomtene. Kostnadene skal ikke dekkes av eksisterende hytteeier til
knyttet anlegget.
Kommentar: Vann og avløpsplanen har tatt stiling til hvorledes dette skal ivaretas. Dersom
det på et senere tidspunkt i detaljprosjekteringen fremkommer opplysninger som tilsier det
nødvendig med endring i planen vil kommunen ta stiling til det da. Man har ikke kommet til
at det er behov for å gjøre endringer i planen på nåværende tidspunkt. Det er en egen sak om
utbyggingsavtale som tar for seg hvordan man skal fordele kostnader knyttet til
utbyggingen. Det henvises til saken i sin helhet. For øvrig kommenteres at kommunen ikke
har anledning til å sette reguleringsbestemmelser som regulerer kostnaden tilknyttet en
utbygging.
Innspill fra Knut Magne Rukke datert 20.03.15
Han har kommentar til vann og avløpsplanen for Kuluset. Rapport fra VA-konsulent legger
opp til at grunneierne innenfor Kulusetområdet løser sin VA problematikk innenfor denne
del av planen. Han mener at kommunen må stille krav til at tomtene A 26-30, A18-19, A15 og
A8 samt T8-11 og T16 og T17 kobles til Fjellmiljø. Deretter mener han at tomtene T3-7 hører
til eksisterende renseanlegg på Kuluset pga plassering i terrenget. Han skriver videre at man
ved å forlange alle disse tomtene innpå avløpsledningen for Kuluset renseanlegg vil man
utløse et behov for utbygging av renseanlegget. Han uttrykker bekymring for hvem som skal
betale for denne kapasitetsutvidelsen og påberoper at økte kostnader som følge av
utbygging av anlegget må betales av grunneier alene og vil at kommunen skal legge dette inn
i reguleringsplanen.
Kommentar: Det er lagt opp til at for Kuluset del av planen skal man bygge videre på
eksisterende anlegg. Det har per en kapasitet på 52 hytter og det er restkapasitet i anlegget.
Det er allikevel slik at det ved full utbygging vil kreve en utbygging av området og det er stilt
krav i reguleringsplanen til hvordan dette skal håndteres via rekkefølgebestemmelse.
Administrasjonen har ikke funnet grunnlag for å endre VA-konsulentens vurdering for de
løsninger man har valgt for planområdet. Når man kommer til detaljprosjekteringen vil det
kunne avdekke andre muligheter som man ikke har sett på i dag, og da vil dette kunne løses
ved en planendring. Når det gjelder det økonomiske aspektet så henvises det til
administrasjonens kommentar til innspill fra Hansvoll/Norberg ovenfor.
Innspill fra Kjersti Løken og Reiulf Helgedal, datert 27.03.15
De reagerer negativt på at tomt C7, C8 og C9 fortsatt er opprettholdt. De kommenterer at
tomt C7 ligger helt inntil eksisterende vannkilde/brønn som forsyner enkelte hytter. Videre
opplever de at bebyggelse etableres svært tett på eksisterende hytter, området gis karakter
4
av boligfelt, hyttens verdi synker og det er en reell forringelse av eksisterende hytters
bruksverdi (utsikt og tetthet).
Kommentar: Vannkilden var opprinnelig en hovedvannkilde, men det er nå et fåtall hytter
som får sitt vann herfra. Det er allerede bebygd nært vannkilden slik at den potensielt kan
være utsatt for forurensning ved uventede hendelser. Administrasjonen har vurdert
plassering av ny tomt C7 i forhold til vannkilde og kommet til at tomt C7 kan utbygges. Det
går allerede en avløpsledning i området og om man får flere hytter her skal de inn på et
allerede eksisterende anlegg, og det er vanskelig å si at forurensningsfaren blir så endret at
utbygging ikke kan finne sted. Trondrudmarkaplanen er en fortettingsplan. Denne er således
i tråd med sentrale føringer og kommunale føringer som tilsier at man skal fortette
eksisterende områder før man tar i bruk nye områder som ikke er berørt av planarbeid. Både
Kuluset og Bostjernlie har fortettingspotensiale. Administrasjonen har allikevel forståelse for
at det blir en interessekonflikt mellom de som har bygd hytter i området og ikke har noen i
umiddelbar nærhet og mellom utbyggers interesse. Utfordringen i slike saker er å finne en
gylden middelvei som både utbygger og tomteeiere/andre parter kan akseptere. I en del
saker vil man ikke kunne tilfredsstille alles interesser fullt ut og i denne saken ser man at
interessemotsetningene er store på enkelte deler av planen. Innenfor Trondrudmarka legges
det opp til en fortetting som gjør at tidligere urørte områder internt i planområdet bygges
ned. Dette til tross er det fortsatt store friområder innen planområdet, samt at det er store
friområder i umiddelbar nærhet som innbyr til friluftsaktiviteter av ulike slag. Hytteeiers
kommentar til at de opplever at hyttens verdi blir redusert er ikke noe kommunen kan ta
stilling til. Vi skal se på arealbruk og ikke hvorvidt de private objektene stiger eller synker i
verdi. Vi har forståelse for at man vil oppleve at det å få en ny rekke tomter i umiddelbar
nærhet vil innskrenke mulighet for utsikt. Vi har allikevel kommet til at dette ikke er grunnlag
for å ta ut tomtene av planen.
Innspill Carl August Thoresen datert 01.04.15
Han skriver at de har en hytte på Kuluset og de har nå fått konstatert en kullgrop på deres
tomt som tidligere ikke har vært kjent for dem. De ber om at eventuelle restriksjoner på
tomten oppheves da det vil være av stor betydning for plassering av hytte på tomten.
Kommentar: Det er ikke opp til kommunen å frita kulturminner det vernet de har. Det er
kulturminnelovens som regulerer hvilket vern automatisk fredede kulturminner skal ha. For
planområdet er det totalt 6 kullgroper. 4 av disse vil bli utgravd og de resterende 2 vil ligge i
egne hensynssoner og skal ha sitt vern i henhold til aktuelle lovgivning.
Innspill fra Gunvor Marie Bråten datert 06.04.15
Hun ber om at tomt T16 og T17 tas ut av reguleringsplanen. Disse ligger i umiddelbar nærhet
til Timmermannstølen. Dette er den eneste stølen som fortsatt er i bruk. Det er beitedyr på
vollen hver sommer og det beites med sau i nærområdet. Hun mener at tomtene ligger for
nær vollen og jakthytta med f.eks under 25 meter fra tomtegrense for T16 til hjørne på
vollen. Hun er bekymret for hennes livsgrunnlag. Hun kommenterer også det ikke foreligger
vegrettigheter inn i området. Hun skriver også at kommunen allerede har en rekke
godkjente, ikke bebygde tomter.
Kommentar: Når det gjelder påstand om manglende vegrettigheter så er dette en
privatrettslig sak, og generelt vil manglende vegrettigheter gi begrensninger i mulighet til
utbygging. Er man uenig om vegrett/innholdet i denne må dette avklares
privatrettslig/jordskifteretten. Når det gjelder innspillet om Timmermannstølen så er dette
5
en støl som er i drift. Administrasjonen har tidligere foreslått tomt T16 og T17 skulle utgå av
planforslaget. I politisk vedtak ble disse tomtene tatt inn igjen og man har nå hørt hva andre
brukere, naboer m.m. mener om plasseringen av aktuelle tomter i høringsrunden. En god
planprosess er tuftet på prinsippet om medvirkning og at man skal høre andres synspunkter
enn planfremmers. Det er ingen tvil om at det er et sterkt engasjement for å ta tomt T16 og
tomt T17 ut av planen. Det er to hensyn som taler sterkt for dette. Det ene er at dette er en
støl som er i aktiv drift. Det er ikke mange slike støler i kommunen og det er en viktig del av
vår kommunens kulturarv å ta vare på de støler som er i drift. Nes kommune skal ta vare på
kulturlandskapet og innenfor et så stort planområde som Trondrudmarka er må vi
tilrettelegge for at det er plass til både bonden og grunneierne som vil utvikle sine
eiendommer. Det andre argumentet er at man ved å legge hytter så tett innpå en stølsvoll
ødelegger det opprinnelige særegenheten som Timmermansstølen representerer. Å ha en slik
støl innenfor et hytteområde er et viktig element i seg selv og beriker områdets karakter.
Administrasjonen har kommet til at tomtene T16 og T17 skal utgå av planen og de er derfor
tatt ut av plankartet. Når det gjelder kommentar om andre tomter i kommunen så henvises
det til innspillet til Queseth som er behandlet lenger ned i saksfremstillingen.
Innspill fra Herman Sæbø datert 10.04.15
Han skriver at den fortetting man ser i området nok må aksepteres. Han har selv hytte i Eområdet og aksepterer de nye tomtene som kommer der. Han skriver videre at han reagerer
på planene for H-feltet. Disse tomtene er høytliggende og dominerende i landskapet og
mener dette vil ødelegge balansen i området. Han skriver at med 9 store opplyste hytter
vinterstid, vil hele området opp mot Stiansenhytta begynne å ligne et byggefelt nær en Tbanestasjon i hovedstaden. Han er bekymret for om det på sikt vil komme flere hytter enda
høyere opp. Kommentar: H-feltet kommer inn i planen som en konsekvens av at gjeldende
kommuneplanen har åpnet for fritidsbebyggelse her. I overordndet plan og tidligere
konsekvensutredninger har kommunestyret allerede tatt stilling til at det skal være tillatt
med fritidsbebyggelse her. Det eneste styringsverktøyet man har er å se på hvilken type
bebyggelse og antall hytter som skal være i området. Det er slik at når H-feltet blir utbygd vil
dette ha en fjernvirkning og lys fra hyttene vil kunne ses på avstand. Et virkemiddel for å
minimere de negative estetiske konsekvenser av en slik utbygging er å ha bestemmelser som
bl.a. ikke tillater store vindusflater, fargevalg på innramming av vinduer, taktekke,
bebyggelsens utforming osv. Administrasjonen har derfor ikke funnet det mulig å
imøtekomme ønsket om å fjerne H-feltet fra planen.
Innspill fra Hilde Grevskott Larsen datert 12.04.15
Hun skriver at det er tre forhold hun vil ta opp i høringen. Det gjelder da området rundt
Timmermannstølen, utvidelse av byggeområdet mot fjellet i felt S og område H som vil gi
brudd på silhuetten av landskapet. Timmermannstølen er i drift og et landemerke i
turområdet som mange passerer når det er på vei til fjellet, spesielt sommerstid. Hun skriver
at stølen ligger fint til i en landskapsmessig oase med den markerte kollen i ryggen og med
utsikt mot Trommenatten. Den gamle jakthytta ligger fint tilbaketrukket og hun påpeker at
selv om de planlagte tomtene er små så vil en utbygging medføre store inngrep for å få
plassert hytte og parkering. Videre skriver hun at felt S vil «spise av fjellvidda» og at tomtene
vil bli synlig fra turterrenget mot Åkerøfjellet. Hun mener at det vil være ødeleggende for
omrdået om H feltet blir bygd ut og påpeker spesielt tomt H1 og H2 som særdeles
6
ødeleggende. Disse tomtene er plasser mellom hovedturveien om sommeren til fjellet og
den gamle seterveien.
Kommentar: For Timmermannssølen se utredning ovenfor. Det vises til øvrige kommentarer
her i saksutredningen hva angår felt H og felt S. Når det gjelder kommentar til mønehøyde er
det reguleringsbestemmelsene som er juridisk bindende og ikke planbeskrivelsen.
Innspill fra Halvor Grydeland datert 15.04.15
Han er kritisk til tomtene T8, T9 og T10. Han skriver at det er han vanskelig kan se at den
fortetting som nå er foreslått er i tråd med intensjonen i gjeldende reguleringsplan for
området. Ny hyttebebyggelse vil redusere tilgang fra gbnr 58/184 til skiløypa nord for
tomtene. Videre mener han at man ved å legge tre hytter i en rekke vil man «urbanisere»
feltet og uttrykker bekymring for hvordan dette vil fremstå visuelt sett. Videre vil ny
bebyggelse gi økt trafikk og økt lysforurensning. Han påpeker også at årfuglens spillplasser i
grantrærne vil bli borte. Han ber derfor om en vurdering av verneinteresser opp i mot
gjeldende reguleringsplan. Han ber om sletting av tomter og mener som et kompromiss at
en eller to tomter må tas ut av planen og foreslår at tomt T8 tas ut av planen.
Kommentar: Naturmangfoldet innen planområdet er vurdert tidligere og det henvises til eget
punkt i saksfremstillingen om dette. Man har vurdert fortetting opp mot allerede utbygde
tomter og deres eiers interesser. Se bl.a. administrasjonens kommentar til C-feltet nedenfor.
Man har ikke kommet til at ulempen ved tomtene T8-10 blir så store at de må tas ut av
planen.
Innspill fra Terje Gundersen,datert 17.04.15:
Han ber om at man ikke tillater utbygging av felt F, primært F14-19, sekundært tomt F17-19.
Hans begrunnelse for innspillet er at opparbeidelse av vei og utlegging av nye tomter vil
ødelegge inntrykket av at eksisterende hytte ligger i et område med store uberørte arealer
«utenfor døren». Han opplyser at ett av de sentrale moment ved hans kjøp av sin eiendom
var at megler opplyste at det ikke skulle komme ytterligere bebyggelse i området.
Kommentar: F-feltet gis en egen vurdering lenger ned i saksutredningen og vi henviser til
denne. Når det gjelder opplysninger fremsatt av eiendomsmekler/grunneier i en
salgssituasjon er av privatrettslig art. Er man av den oppfatning at det er bristende
forutsetning ved avtaleinngåelse er dette noe som man eventuelt må bringe inn for
domstolene. Kommunen kan ikke ta stiling til påstanden.
Innspill fra Tom Larsen og Lisbeth Barre datert 19.04.15:
De har tidligere i planprosessen bedt om at tomtene C7, C8 og C9 bør utgå av planen.
Adkomst til disse tomtene er nå lokalisert på nordsiden i tråd med deres tidligere forslag. I
gjeldende planforslag er tomt C9 plassert kun 5 meter fra grensen til deres eiendom. De
skriver videre at dersom tomt C9 opprettholdes i planen vil de foreta en utfylling på egen
tomt for å få større uteareal.
Kommentar: Grunneier har tidligere imøtekommet protester for området ved at man flyttet
vei fra sørsiden og til nordsiden av de nye tomtene. På den måten unngikk man at man vei på
Larsen/Barres nordside og på den måten har man tilrettelagt planforslaget til deres fordel.
Når man fortetter et planområde vil man ikke kunne unngå at det blir interessekonflikt
mellom eiere av eksisterende hytter og grunneiers ønske om fortetting. Kommunen ønsker at
man skal fortette eksisterende planer før man tar hull på nye ubebygde områder, så slik sett
7
er denne fortettingsplanen i tråd med kommunens prinsipp om å fortette eksisterende
planer. Kommunen har vurdert om tomtene på denne rekken skal tas ut av planen eller ikke.
Vi har kommet til at de ikke skal tas ut av planen. Man har allerede kommet naboer i møte
ved at man har lagt ny vei på motsatt side av de nye tomtene. For å kompensere noe så vil
administrasjonen justere byggegrense noe på tomt C9. På den måten oppnår man en noe
bredere korridor mellom eiendom til Larsen/Barre og ny tomt C9. Tomt C9 gis en økt
byggegrense i sør slik at denne nå blir 8 meter fra tomtegrense for C9 og ikke 4 meter slik
høringsforslaget la opp til. Videre legges det inn 6 meters byggegrense i vest for å sikre noe
mer utsyn fra eksisterende hytte. Etter denne justeringen er det allikevel god plass til å
plassere ny hytte på tomt C9. Tomt C 7 og C8 videreføres uendret. For øvrig minner vi om
utfylling av tomt er søknadspliktig og vil bli vurdert av byggesaksavdelingen om man skulle
ønske å gjøre terrengendringer.
Innspill fra Dag Stiansen, Toril O. Svenkerud, Tollef A. Svenkerud, Gerd Aandewiel, Henk
Aandewiel, Gunhild Rime, Bjørn Olaf Bratz, Berit Nilsen, Gunnar Nilsen og Marianne
Gustafson datert 19.04.15:
De hevder at utbyggers påstand om at adkomst til de nye tomter blir lokalisert på
Trondrudmarka sin grunn ikke medfører riktighet og henviser til overskjønn 04.07.56. De
hevder videre at Bostjernlivegen er den gamle vegen til setervollen. Vegretten bli solgt til
Dag S.Stiansen (eier av gbnr 58/100) og i følge tinglyst skjøte kan selger kun benytte veien til
eget bruk. Veien har i mange år vært låst med bom. Når det gjelder H-feltet så mener de at
H1-10 skal tas ut av planen og i alle fall at H1 og H2 må tas ut med begrunnelse i at disse
tomtene ligger mellom kulturstien og Bostjernliveien. Vegen blir i dag brukt som tilkomstvei
til fjellet for gående, både turister og bygdefolk. De ber også om at T16 og T17 tas ut av
planen med bakgrunn i ivaretakelse av kulturlandskapet ved jakthytta og stølen.
Kommentar: Når det gjelder påstand om manglende vegrettigheter så er dette en
privatrettslig sak, og generelt vil manglende vegrettigheter gi begrensninger i mulighet til
utbygging. Er man uenig om vegrett/innholdet i denne må dette avklares
privatrettslig/jordskifteretten. Administrasjonen har vurdert H1 og H2 og kommet til at de
tas ut av planen. Disse tomtene ligger på motsatt side av vegen i forhold til de øvrige
tomtene i H-feltet og vi ønsker at man tilrettelegger for at vegen ikke klemmes inn av hytter
på begge sider. Ved å ta ut H1 og H2 vil man opprettholde en viss åpning i landskapet og ikke
bygge ned kvalitetene i området. Skulle man måtte ta vegproblematikk opp til
domstolsbehandling/jordskifte så vil man komme tilbake til justering av vegløsning om det
skulle bli resultatet. Kommunen har ikke tatt stilling til om det foreligger en vegrettighet her
eller ikke og vil forholde seg til det utfallet som eventuelt en tvisteløsning vil gi. Tomt T16 og
T17 tas ut av planen og det vises til øvrige kommentarer i saksfremstillingen til disse
tomtene.
Innspill fra Hans Christian Strand (Adams express) datert 20.04.15:
De opplyser at de i perioden 2006/2007 jobbet for å få regulert et område på eiendom gbnr
58/4 på Sollisetra. De ber nå om at området tas inn i reguleringsplanen for Trondrudmarka.
Kommentar: Aktuelle eiendom ligger om lag 1,7 km fra planens nordre grense. Imellom ny
plan for Trondrudmarka og gbnr 58/ 4 har man reguleringsplan for Trollset. Denne er ikke
med i Trondrudmarkaplanen og det er ikke aktuelt å vurdere en utvidelse av
planavgrensningen. Dette ville bety en total omarbeiding av planforslag, innlemming av
8
Trollsetplanen og nye høringer. I tillegg nevnes at denne eiendommen ikke er avsatt til
bebyggelse i kommuneplanen, men har arealformål LNF. Med bakgrunn i vår vurdering kan
ikke innspillet føre frem og det avvises.
Innspill fra Violetta Haug, Carl-Einar Haug og Birger N. Haug Holding as datert 21.04.15:
De protesterer på utbyggingen av S-feltet. De opplyser at grunneier gjennom megler
argumenterte om at markagrensa (reguleringsplanens yttergrenser) var å betrakte som
fredet og at det aldri ville bli regulert og bebygd ved salg av tomter i 2004. De skriver også at
det var varslet en rettslig prøving av dette mot grunneier. De opplyser at de også har
signalisert at de kan kjøpe et området på toppen av S-feltet og forplikte seg til ikke å bygge
dette ut.
Kommentar: Hele innspillet er av privatrettslig karakter. Kommunen kan ikke ta stilling til om
det foreligger noen form for avtalebrudd/bristende forutsetning for avtaleinngåelse. Vi kan
heller ikke legge føringer for at disse skal få kjøpe aktuelle område av grunneier og evt. sette
klausul for at det ikke skal bygges ut. Dette må partene selv komme til enighet om ved et
eventuelt tomtesalg.
Innspill fra Ørjan Fresvik og Turid Svenkerud, datert 22.04.15:
De undrer seg over at teknisk utvalg gikk i mot rådmannens innstilling om fjerning av tomt
T16 og tomt T17 i planen. De mener at dersom disse to tomtene bebygges vil de forringe
kulturlandskapet/kulturmiljøet i området ved jakthytta. Videre reagerer de på at setningen i
rådmannens innstilling om at bebyggelse ikke skal plasseres slik at det blir silhuettvirkning
ble fjernet. For øvrig mener de at slik planen ble presentert i høringen var det for tett med
hytter.
Kommentar: Administrasjonen har etter høringsrunden gjort en ny vurderin av tomt T16 og
tomt 17 og man foreslår igjen at disse tas ut av planområdet. Videre må administrasjonen ta
til etterretning vedtaket om å fjerne bestemmelse om at bygg ikke skal ligge i silhuett og de
politiske signal som er gitt om fortetting av området. Kommunen vil fortsatt tilstrebe å gjøre
gode vurderinger i byggesak slik at man får fornuftigeog gode plasseringer av hyttene.
Innspill fra Vera Magnussen og Helge Jensen datert 21.04.15:
Likelydende innspill som fra Knut Magne Rukke og det vises til kommentarer til hans innspill i
sin helhet.
Innspill fra Ole Arvid Haraldseth, datert 23.04.15
Grunneier kommer med innspill til egen plan i høringsrunden.
Han ber om at bestemmelsens § 4.1. c avløp – tillatelse til fradeling endres til byggetillatelse.
§ 4.5.1. avsnitt ønskes tatt ut. Kommentar: Administrasjonen følger opp kommuneplanens
bestemmelser hva angår størrelse på synlig grunnmur og når det gjelder vindusflater er dette
en bestemmelse som er vanlig å bruke. Man ønsker ikke store ubrutte vindusflater. Dette vil
gi en meget uheldig estetisk effekt under visse lysforhold og man vil få refleksjon i vinduet
som vil kunne sjenere omgivelsen. Ved å sette forbud mot slike vindusflater forenkler man
byggesaksbehandlingen.
Takvinkel ønskes satt til 22-34 grader. Kommentar: dette imøtekommes.
Byggegrense rundt VA-ledning tas ut. Kommentar: Dette er stikk i strid med de erfaringer
man gjør seg i slike saker. Administrasjonen har akkurat hatt en vurdering av dette tema ift
ny kommuneplan som har vært på høring og vi ser behov for innregulert byggegrense mot
9
ledningsnettet. Grunnen til at man setter byggegrense er for å sikre at det ikke bygges oppå
eller for nærme ledningen. Når man skal foreta vedlikehold av ledningen må gravemaskinen
ha et visst areal rundt grøften for å kunne legge fra seg masser på og komme til ledningen.
Administrasjonen opprettholder sitt tidligere standpunkt.
Areal for B17, 20 og 21 utvides. Kommentar: dette vil kreve ny høring med bakgrunn i endret
arealformål og innspillet avvises.
Innspill fra Ragnhild Bratz Queseth og Harald Queseth datert 22.04.15:
De mener at ubebygde arealer rundt hyttene har verdi som rekreasjonsområder. En verdifull
«lomme» er kulturlandskapet rundt Timmermannsstølen og jakthytta. Dette er et fåtall
bygninger og miljøer som har lang historie innenfor planområdet. Å oppføre nye hytter i
umiddelbar nærhet vil ødelegge områdets karakter og være et irreversibelt inngrep. Videre
tar de opp problemstilling med hvor mange hytter kommunen trenger å tilrettelegge for.
Kommentar: Administrasjonen viser til tidligere kommentar til området rundt
Timmermannsstølen. Det arbeides med å utarbeide nye kommuneplan og man har hatt et
forslag ute på høring. Dette forslaget skal arbeides videre med og i denne planen vil man se
på hvilken arealpolitikk som skal føres i kommunen. Det er påbegynt et planarbeide i
Trondrudmarka, planen har vært politisk behandlet og den har vært på høring.
Administrasjonen har ikke signal fra det politiske flertallet i kommunen at man ønsker å
innstille planarbeidet for evt. å se nærmere på innholdet i planen, antall nye enheter som
legges inn m.m. Man har tvert om fått det motsatte signalet og at det er ønskelig at denne
planen snarest bringes frem for sluttbehandling.
Innspill fra Buskerud fylkeskommune datert 21.04.15 og 25.06.15:
De har avgitt en uttalelse og i tillegg er det kommet en tilleggsuttalelse knyttet til
behandlingen av de automatisk fredede kulturminner innen planen, se deres brev av
25.06.15. Deres to brev kommenteres under ett:
Planområdet ble registrert av arkeologer i 2013 og da fant man seks kullgroper innen
planområdet i tillegg til alderdommelige spor etter seterdrift ved stølsvollen på Kuluset.
De har vurdert Kuluset som verneverdig og bedt om at det tas hensyn til kulturminnene på
stølsvollen og at nyere hytter bør legges utenfor vollen. Setervollen skal ligger i LNFRområde. Fylkeskommunen ønsker videre at vollen reguleres til hensynssone c) bevaring av
kulturmiljø og at det utarbeides bestemmelser for dette. Administrasjonen har
imøtekommet dette og har registrert hensynssone på arealplankartet og det er lagt opp til
nye bestemmelser for dette:
1. Det er ikke tillatt å rive bygninger avmerket som verneverdige i hensynssonen med
mindre bygningene er utsatt for forfall/skader som tilsier at bygningen må anses som
tapt.
2. Ved rivning av verneverdig bygning skal bygningen dokumenteres fagmessig ved
oppmåling og grundig beskrivelse av konstruksjon, rominndeling og overflater
3. Ved fasadeendring skal originale/eldre bygningsdeler som taktekke, vinduer, dører,
panel, listverk og andre detaljer bevares så langt det lar seg gjøre.
4. Dersom eldre bygningsdeler ikke lar seg bevare, skal det lages eksakte kopier av
bygningsdelene som skal skiftes ut.
5. Tilbakeføring av bygningen eller deler av denne til en tidligere fase i bygningens
historie bør gjøres på dokumentert grunnlag.
10
6. Alle saker som gjelder tiltak innenfor hensynssonen over skal sendes
fylkeskommunen for uttalelse før vedtak fattes.
Det er 6 kullgroper innenfor planområdet. Det har vært en dialog/søknad om dispensasjon
mellom fylkeskommunen og Riksantikvaren i forhold til hvordan de resterende kulturminner
skal håndteres og man har kommet til at det skal gis en dispensasjon fra den automatiske
fredningen under forutsetning av at de graves ut først. Kommune er derfor bedt om å legge
til tekst i reguleringsbestemmelsene som ivaretar dette punktet. Reguleringsbestemmelsene
er endret på følgende punkter i forhold til de bestemmelser som var på høring:
Det gis et nytt punkt om kulturminner:
 Før iverksetting av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgraving
av de berørte automatisk fredete kulturminner, id 173261, 173263, 173266 og
173272 (kullgroper), som er markert som bestemmelsesområde #1,#2,#3 og #4 i
plankartet. Det skal tas kontakt med Buskerud Fylkeskommune i god tid før tiltaket
skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.
Til hensynssonene skal også følgende tekst legges inn i planbestemmelsene:
 Bestemmelse til H730_1-H730_2 (hensynssone d): «Hensynssone for automatisk
fredete kulturminner – to kullgroper id- 173260(H730_1) og id 173270 (H730_2) fra
yngre jernalder-middelalder (700-1400 e.Kr.) – båndlagt etter kulturminneloven. Det
er ikke tillatt å sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte,
forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme det automatisk
fredete kulturminnet eller fremkalle fare for at dette kan skje. Dette gjelder
kulturminnet og en sikringssone på 5 meter utenfor kulturminnets synlige
yttergrense.

Bestemmelse til H570_1-H570_2 (henssynsone c): Hensynssonene omfatter
bufferareal for de automatisk fredete kulturminnene id-173270 (H570_1) samt for de
verneverdige arkeologiske kulturminnene (en hustuft, syv rydningsrøyser og en
steinstreng nederst på setervollen Kuluset(H570_2)). Innenfor disse hensynssonene
er det ikke lov å kjøre med tunge kjøretøy, lagre anleggsutstyr eller byggematerialer,
eller gjøre inngrep i grunnen. Skogsdrift skal utføres skånsomt, slik at markdekket og
grunnen ikke tar skade.
Innspill fra Statens vegvesen datert 25.04.15:
De etterlyser rekkefølgekrav i overordnet plan med hensyn til utbedring av krysset ut på fv.
214. Kommentar: dette er en vurdering som tas i kommunedelplan for Natten og Tverrlie som
er under arbeid og man henviser til vurderingen i denne overordnede plan.
Innspill fra Knut Strandenæs datert 29.05.15:
Innspillet er mottatt etter høringsfristens utløp og det tas dermed ikke til følge.
Administrasjonens kommentar til F-feltet:
Det er kommet innspill til F-feltet og administrasjonen har vurdert om dette er innspill som
skal tas til følge med den konsekvens at tomtene tas ut av planforslaget. En rekke av
tomtene i F-feltet er i utgangspunktet for bratte i forhold til veileder om ikke brattere tomter
11
enn 1:4. Vi har vurdert det slik at en utbygging her vil gi lite synlige negative konsekvenser. Vi
har lagt inn krav i reguleringsplanen at de tomtene som er brattere enn 1:4 skal ha en
forhåndskonferanse med kommunens byggesaksavdeling før man går i gang med
utbyggingen. Det er også åpnet for at kommunen om man finner det hensiktsmessig lager en
veileder/krav til hva som skal særskilt vurderes på slike tomter. Reguleringsbestemmelsene er
satt for området med den konsekvens det innebærer for utforming av hytter. Det kan være
aktuelt at enkelte av hyttene vil måtte trappes for å kunne utbygges, men dette må
håndteres av byggesak. Alternativt må slike tomter tas ut av planen og det er etter vårt
skjønn ikke nødvendig.
Justering av kartet
I tillegg til de justeringer som er nevnt ovenfor har man gitt eiendommene gbnr 58/133,
58/263 og 58/286 en justert grense. Etter kommunens skjønn er disse justeringen av en slik
art at ny høring ikke er påkrevet.
Rådmannens innstilling:
I medhold av plan og bygningslovens § 12-12 egengodkjennes detaljreguleringsplan for
Trondrudmarka (planid 01201205). Reguleringsplan for Bostjernlia (planid 01200101) og
Kuluset (planid 01199004) oppheves fra og med samme tidspunkt.
Underskrift
12