1. No category

1
ARBEIDSNOTAT OM BEHOV FOR REVISJON AV AVHENDINGSLOVEN
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Norges Ingeniør- og Teknologiorganisasjon (NITO) og Norges
Takseringsforbund (NTF) er av den oppfatning av at avhendingsloven – mot sitt formål – har ført til
en rekke tvister mellom kjøper og selger av fast eiendom.
I NOU 1979: 48 side 23 uttalte Sivillovbokutvalget følgende:
«Avhending av fast eigedom er eit viktig emne i det praktiske rettsliv. Dei fleste handlar ikkje
med fast eigedom meir enn ein eller i høgda nokre få gonger gjennom eit langt liv, men det er
som oftast ein svært viktig disposisjon for dei. Difor er det viktig at rettsreglane her må vere
særleg klare og oversynlege.
I dag er det ikkje så heilt greitt å vite kva som er gjeldande rett på dette feltet. Det er lite
lovreglar og rettspraksis er etter måten knapp. For private partar som vil prøve å ordne opp i
slike saker på eiga hand, må ein tru at lovfesting av rettsområdet vil vere svært nyttig.»
Lovens formål var å gi en klarere avgrensning mellom kjøpers og selgers rettigheter og plikter med en
særlig regulering av forbrukerforhold, for å på denne måten å hindre rettstvister. Selv om lovens
formål er å redusere konfliktpotensialet, har den praktiske konsekvens vært den motsatte. Dette
skyldes ikke bare uklarheter om lovforståelsen, men også det forhold at selve lovverket er blitt mer
kjent og at partene er noe mer bevisst på hvilke rettigheter de har.
Eiendomsmeglere og takstmenn opplever at konfliktnivået mellom kjøpere og selgere er relativt
høyt. I følge tall fra boligkjøperforsikringsselskapet HELP Forsikring AS reklamerer 1 av 4 boligkjøpere
som har tegnet boligkjøperforsikring til selger/eierskifteforsikringsselskap etter kjøp av bolig etter
avhendingsloven.
Som profesjonsforbund for eiendomsmeglere har Norges Eiendomsmeglerforbund fokus på å sikre
trygg bolighandel. På bakgrunn av antallet tvister mellom kjøpere og selgere etter salg av bolig etter
avhendingsloven, har Norges Eiendomsmeglerforbund etablert en arbeidsgruppe bestående av
praktikere som jobber tett med avhendingsloven. Arbeidsgruppen har vurdert hovedutfordringer og
mulige løsninger på problemene med dagens avhendingslov.
Arbeidsgruppen har bestått av:
-
Administrerende direktør i NITO Takst Espen Fuglesang
Bygningsingeniør/takstmann NITO Takst Vidar Aarnes
Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund Are Andenæs Huser
Advokatfullmektig i Norges Takseringsforbund Daniel Øvrevold Helgesen
Eiendomsmegler og styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund Tormod Boldvik
Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl Geving
Juridisk rådgiver/advokat i Norges Eiendomsmeglerforbund Tori Herrem
Etter arbeidsgruppens oppfatning er det ikke en enkelt årsak til omfanget av tvister mellom kjøper og
selger etter avhendingsloven, men et sammensatt bilde av flere faktorer som virker sammen.
Nedenfor redegjøres det for arbeidsgruppens synspunkter på noen overordnede årsaker. Videre
fremsettes forslag til endringer av avhendingsloven for å redusere antall tvister. Arbeidsgruppen er
av den oppfatning av at det er behov for å revidere avhendingsloven. Arbeidsgruppen er kjent med at
andre miljøer har sett på muligheten for å forene flere lover som berører boligomsetning i en felles
boligomsetningslov. Etter arbeidsgruppens oppfatning vil det være både rettslig og praktisk mer
hensiktsmessig å avgrense revisjonsarbeidet til avhendingsloven, hvor utfordringene er tydelige i lys
av mange års erfaring. Vi ønsker på denne måten å initiere en effektiv lovrevisjon med fokus på de
2
svake punktene i dagens lovgivning, med håp om at det kan oppnås enighet om løsninger som vil bli
gjennomført innen en rimelig tidshorisont.
Lovens vurderingskriterier
Arbeidsgruppen erfarer at avhendingslovens sentrale bestemmelser om reklamasjon og mangler
inneholder svært vage og skjønnsmessige vurderingskriterier. Bestemmelsene er utformet som
generalklausuler, som gjør det vanskelig for kjøper og selger å forstå hvilke rettigheter og plikter de
har, og i stedet overlater vurderingene til skjønn. Det foreligger få konkrete retningslinjer for hvordan
dette skjønnet skal utøves. Det kan være vanskelig å avgjøre hvorvidt en feil ved en eiendom utgjør
en mangel i rettslig forstand, uten inngående kunnskap om rettspraksis. Dette kan igjen føre til at
kjøper og selger i den enkelte sak spekulerer og argumenterer for hva som ligger i disse
vurderingskriteriene, og det gir grobunn for tvister. Eksempel på slike vage og skjønnsmessige
vurderingskriterier er:





Avhendingsloven § 4-19, 1. ledd om reklamasjon «innen rimeleg tid etter å ha oppdaga eller
burde ha oppdaga» forholdet.
Avhendingsloven § 3-7 (Manglande opplysning om eigedomen) «Opplysning om omstende
ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å
rekne med å få.»
Innvirkningskriteriet i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8: Dette gjelder «berre dersom ein kan gå
ut i fra at opplysningen har verka inn på avtala»
Avhendingsloven § 3-9, 2. punktum om at eiendommen har en mangel dersom den er i
«vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og
tilhøva elles».
Avhendingsloven § 4-3 og 5-3 om heving ved «vesentleg avtalebrot».
Etter arbeidsgruppens oppfatning er det tolkningen av disse ovenfor nevnte skjønnsmessige
vilkårene som er gjenstand for flest tvister mellom kjøper og selger.
Som følge av lovens skjønnsmessige vilkår er det i mange saker omfattende korrespondanse mellom
partene før saken avsluttes enten i form av avslag, forlik eller dom. Et stort antall tvister mellom
kjøper og selger etter avhendingsloven resulterer i søksmål hos domstolene, som i den konkrete
saken må vurdere om de skjønnsmessige vilkårene om reklamasjon og mangel er oppfylt. Dersom en
tvist mellom kjøper og selger om forståelsen av lovens skjønnsmessige vilkår ender i rettssystemet,
kan det ta mange år fra reklamasjonen blir fremsatt til endelig rettskraftig dom foreligger, og det
påløper betydelige saksomkostninger knyttet til prosessen. I disse sakene tar det således mange år
for kjøper og selger å få avsluttet bolighandelen. Mange av partene reklamasjonssaker som oppstår
etter salg av bolig etter avhendingsloven opplever således tvisten som svært belastende, tidkrevende
og kostbar. Samfunnsøkonomisk er det også uheldig at et stort antall reklamasjonssaker etter
avhendingsloven må behandles i rettssystemet.
Som nevnt innledningsvis uttalte Sivillovbokutvalget i NOU 1979: 48 side 23 at «…rettsreglane her må
vere særleg klare og oversynlege». Etter arbeidsgruppens oppfatning tyder omfanget av tvister
mellom kjøper og selger, etter salg av eiendom etter avhendingsloven, på at rettsreglene ikke
oppfattes som klare og oversiktlige. Lovgivers intensjon om å etablere klare og oversiktlige regler
synes å ha feilet.
3
Arbeidsgruppen mener det er behov for at lovgiver foretar en gjennomgang av de skjønnsmessige
vilkårene for reklamasjon og mangler i avhendingsloven. Hensikten med en slik gjennomgang må
være å vurdere om det kan gjøres endringer som reduserer omfanget av reklamasjoner og rettssaker
etter avhendingsloven.
Vilkårene for reklamasjon og mangel i avhendingsloven bør legge opp til klarere og mer entydige
vurderinger, og mindre skjønnsmessige vurderinger som kan gi grobunn for tvist mellom partene i
bolighandelen. Loven må utformes slik at boligselgere og boligkjøpere ved å lese lovteksten forstår
hva som er deres rettigheter og plikter etter loven.
Lovens to-sporede system
Når det gjelder mangler, har avhendingsloven lagt opp til et to-sporet system:


Salg etter avhendingsloven §§ 3-1 til 3-8
«As is»-salg etter avhendingsloven § 3-9, 2. punktum (ansvarsfraskrivelsesklausulen)
Den grunnleggende regelen om når det foreligger en mangel er avhendingsloven § 3-1, 1. ledd, 1.
punktum, der det fremgår at eiendommen skal være i samsvar med avtalen. Dersom eiendommen
ikke er i samsvar med avtalen, foreligger det en mangel.
Avhendingsloven § 3-9 regulerer når det foreligger en mangel dersom eiendommen er solgt med en
generell ansvarsfraskrivelse («as is»-klausul). Dersom en eiendom er solgt «as is», kan den i
prinsippet ikke være mangelfull fordi enhver tilstand vil være kontraktsmessig, bortsett fra når
vilkårene i avhendingsloven § 3-9, jfr. § 3-7 og 3-8 er oppfylt.
De første årene etter at loven ble vedtatt var det vanlig å selge bolig etter avhendingsloven §§ 3-1 til
3-8. I de senere årene har det blitt langt vanligere å selge boligen etter ansvarsfraskrivelsesklausulen i
avhendingsloven § 3-9. I dag skjer de fleste bruktboligsalg, samt mange nyboligsalg, etter
avhendingsloven § 3-9, 2. punktum.
Da «as is» har blitt normalordningen ved salg av bolig, er det grunn til å reise spørsmål om loven på
dette punktet kan endres slik at man innfører «as is» som utgangspunkt ved alle boligsalg, slik at
«kartet stemmer med terrenget».
Utregning/utmåling
Mange tvister etter avhendingsloven gjelder spørsmål om avviket er av en slik art og størrelse at det
foreligger en mangel, og hvordan størrelsen på et eventuelt prisavslag eller erstatning skal utmåles.
Arbeidsgruppen erfarer at en del tvister etter avhendingsloven gjelder spørsmålet om
vesentlighetsvurderingen i avhendingsloven § 3-9, 2. punktum, jfr. prosentlæren, skal skje før eller
etter at det blir gjort fradrag for standardheving. Avhendingsloven sier ingenting om hvordan selve
mangelsvurderingen skal skje utover at et av vurderingstemaene er kjøpesummen – og loven sier
ingenting om mangelsvurderingen skal skje før eller etter at det er gjort fradrag for standardheving.
Arbeidsgruppen mener at et så sentralt spørsmål bør fremgå klart av loven og at en klargjøring på
dette punktet kan redusere antallet tvister.
Når det gjelder prisavslag, fremgår det av avhendingsloven § 4-12, 1. ledd at den formelle
hovedregelen er at dersom eiendommen har en mangel, kan kjøperen kreve et forholdsmessig
4
prisavslag. Dette innebærer at kjøpesummens skal reduseres med samme prosent som
eiendommens verdi reduseres på grunn av mangelen.
En forutsetning for å kunne praktisere regelen om forholdsmessig prisavslag, er at det er mulig å
fastslå en «objektiv» verdi på eiendommen uavhengig av kjøpesummen. I praksis er dette sjeldent
mulig og regelen har derfor et ganske teoretisk preg.
Den praktiske hovedregelen ved utmåling av prisavslag er avhendingsloven § 4-12, 2. ledd, der det
fremgår at med mindre noe annet blir godtgjort, skal prisavslaget fastsettes til kostnadene ved å få
mangelen rettet (utbedringskostnadene).
I følge arbeidsgruppen er lovens oppbygning på dette punktet i utakt med praksis fordi det sjeldent
er mulig å fastslå en «objektiv» verdi på eiendommen uavhengig av kjøpesummen og utmålingen
derfor i praksis skjer i henhold til utbedringskostnadene. Loven bør tilpasses dagens situasjon der
utmåling i henhold til utbedringskostnadene er hovedregelen, og forholdsmessig prisavslag kun
benyttes der man godgjør at forholdsmessig prisavslag vil føre til et større eller mindre prisavslag enn
et prisavslag basert på utbedringskostnadene.
Tydeliggjøre selgers og kjøpers rettigheter og plikter etter avhendingsloven
Arbeidsgruppen erfarer at mange boligselgere og boligkjøpere ikke er klar over hvilke rettigheter og
plikter de har ved et boligsalg/boligkjøp etter avhendingsloven.
Erfaringen er at mange tvister etter avhendingsloven skyldes at kjøpere ikke forstår hva det
innebærer å kjøpe brukt bolig, og har uberettigede forventninger med hensyn til boligens standard
ved kjøpet. Andre tvister etter avhendingsloven skyldes at selgere ikke er kjent med hvor langt
opplysningsplikten faktisk rekker.
Arbeidsgruppen ser behov for en lovbestemmelse som tydelig gjør rede for selgers opplysningsplikt
ved salget. Slik avhendingsloven av 1992 er bygget opp, gjør loven kun rede for følgen av kjøperen
ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til (at
det da foreligger en mangel). Loven regulerer derimot ikke noe om hvilke forhold selger plikter å gi
opplysninger om.
En løsning på dette problemet kan være å innta en bestemmelse, der selger før handel sluttes har
plikt til å gi opplysninger om forhold som kjøperen har grunn til å få og som kan få betydning for
avtalen. Andre ledd i en slik bestemmelse kan sette minimumskrav til hva selger skal gi opplysninger
om, og blant annet stille krav om at selger fremlegger uavhengig teknisk rapport / opplysninger om
boligens tekniske tilstand. (Arbeidsgruppen erfarer at svært mange tvister etter avhendingsloven
gjelder fukt, råte, sviktende drenering, lekkasjer/fuktskader på bad eller tak og manglende offentlige
godkjennelser ulovligheter). En løsning kan være å lovfeste at selger har en opplysningsplikt som
omfatter boligens tekniske tilstand.
Til sammenligning nevnes at lov om eiendomsmegling § 6-7 inneholder en lignende regulering av
forhold som megler som et minimum må opplyse om i salgsoppgaven. Erfaringen er at en slik
regulering av minimumskrav til opplysningsplikten bidrar til færre tvister med hensyn til meglers
opplysningsplikt. Ved vurderingen av hvilke forhold som bør lovfestes som del av selgers
opplysningsplikt etter avhendingsloven, mener arbeidsgruppen at man blant annet kan se hen til
momenter nevnt i lov om eiendomsmegling § 6-7, samt forhold nevnt i selgers
egenerklæringsskjema.
5
Når det gjelder kjøpers rettigheter og plikter ved boligkjøp etter avhendingsloven ser arbeidsgruppen
behov for en regel der det uttrykkelig fremgår at kjøper plikter å lese salgsdokumentasjonen. Videre
ser arbeidsgruppen behov for en regel om at kjøpere ikke kan påberope seg forhold som det er gitt
opplysninger om i salgsdokumentasjonen eller er påregnelig som følge av naturlig elde og slitasje.
Ved å innta en klar bestemmelse om dette i avhendingsloven, tror arbeidsgruppen at man kan
redusere antallet reklamasjonssaker.
#####
Som kjent har aktørene i bransjen selv tatt initiativ til innføring av teknisk tilstandsvurdering ved
boligsalg, i et forsøk på å dempe konfliktnivået og trygge bolighandelen. Dette initiativet viser
behovet for en klargjøring av kjøpers og selgers rettigheter og plikter i forbindelse med boligsalg. Fra
og med 1. januar 2015 vil takstbransjen tilby en tilstandsrapport som er utarbeidet i henhold til Norsk
Standard 3600. En tilstandsrapport er en byggteknisk gjennomgang av boligen utformet med sikte på
eierskifte. Flertallet av fagfolkene som vil utarbeide disse rapportene er takstmenn sertifisert av Det
Norske Veritas (DNVGL). NEF, NITO Takst og NTF håper at teknisk tilstandsvurdering vil få bred
utbredelse. Så lenge det ikke foreligger en plikt for selger til å fremskaffe en vurdering av boligens
tekniske tilstand, vil utbredelsen av en slik tilstandsvurdering avhenge av om selger ser seg tjent med
å innhente en teknisk vurdering og om kjøper etterspør den. Derfor er det naturlig å vurdere
lovfesting av selgers opplysningsplikt om boligens tekniske tilstand.
Avledet av forslaget om konkretisering av selgers opplysningsplikt, er det naturlig å vurdere
lovfesting av kompetansekrav for fagfolk som skal utføre teknisk tilstandsvurdering av boliger.
Hensynet til forbrukerne, kvalitetssikring og større trygghet i bolighandelen taler sterkt for at det
reguleres krav om byggteknisk kompetanse for takstmenn og andre fagfolk som skal utføre
byggteknisk tilstandsvurdering. Dette kan reguleres i egen lov eller f.eks. i forskrift til
avhendingsloven.
I årene som har gått etter at loven ble vedtatt i 1992 har det blitt langt vanligere å rekvirere
takstmann som foretar befaring og utarbeider takstrapport. Det foreligger ingen lovgivning om
takstmennenes virksomhet. Takstmannstittelen er ingen beskyttet tittel, og det foreligger heller
ingen lovfestede kompetansekrav til takstmenn. En regulering av kompetansekrav vil bidra til
kvalitetssikring av tilstandsvurderinger, kjøper vil få et bedre beslutningsgrunnlag, prisnivået på
boligene blir mer korrekt og antall tvister vil kunne reduseres betydelig som følge av økt kompetanse
og kvalitet i tilstandsvurderingen.
Arbeidsgruppen vil peke på at det kan være interessant å se hen til den danske
«forbrugerbeskyttelsesloven («huseftersynsordningen»). Etter denne ordningen kan selger bli fri for
mangelsansvar dersom han innhenter en teknisk tilstandsrapport og en el-installasjonsrapport før
salget. Selger må i tillegg innhente et tilbud på en eierskifteforsikring for kjøper og tilby å betale
minst halvparten av forsikringspremien som er oppgitt. Takstmannens rolle og ansvar er nærmere
regulert. Ordningen ble innført i Danmark i 1995 og er blitt evaluert to ganger. Vårt inntrykk er at
ordningen fungerer godt.
Styrkeforholdet mellom partene har endret seg siden loven ble vedtatt
Et stort antall forbrukere er i dag dekket av rettshjelpsforsikringer som bærer det vesentligste av
utgifter til juridisk bistand i forbindelse med boligtvister. Eierskifteforsikring har de senere årene blitt
normalordningen ved salg av bolig. Boligkjøperforsikring har blitt vanligere ved kjøp av bolig. I mange
saker bistås således begge parter av profesjonelle advokater med spesialkompetanse på feltet.
Kjøpere og selgere som ikke har tegnet boligkjøperforsikring eller eierskifteforsikring benytter seg i
6
mange tilfeller av rettshjelpsdekningen som de har gjennom bygnings- eller innboforsikringen for å få
dekket advokat- og takseringsutgifter som pådras i reklamasjonssaker. Tidligere måtte kjøper og
selger i forbindelse med tvister etter salg av bolig, enten forestå klagebehandlingen selv eller
oppsøke en privatpraktiserende advokat.
Styrkeforholdet mellom kjøper og selger har således endret seg. Når begge partene i større grad
bistås av profesjonelle parter med kommersielle interesser i tvisten, er det viktig at loven inneholder
klare og entydige vurderingskriterier som avgrenser rommet for skjønn. På denne måten kan man
hindre at konfliktnivået eskalerer unødig mellom partene.
Avslutningsvis påpeker arbeidsgruppen at boligomsetningen har endret seg betydelig siden
avhendingsloven ble vedtatt i 1992. I NOU 1979: 48 side 23 uttalte Sivillovbokutvalget som nevnt
følgende:
«Dei fleste handlar ikkje med fast eigedom meir enn ein eller i høgda nokre få gonger
gjennom eit langt liv, men det er som oftast ein svært viktig disposisjon for dei. Difor er det
viktig at rettsreglane her må vere særleg klare og oversynlege.»
Antall omsetninger og verdien på disse har økt sterkt siden 1992. Det har blitt vanligere at forbrukere
kjøper og selger fast eiendom mange ganger i løpet av livet. Til tross for flere kjøp og salg er den
enkelte disposisjonen like viktig for forbrukerne som tidligere. Denne økningen i boligomsetningen
innebærer at det over tid har blitt enda viktigere at rettsreglene er klare og oversiktlige for å
forhindre tvister etter avhendingsloven.