Søgne kommune Saksframlegg Klage på kommunens vedtak om
Søgne kommune Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: 32/86 2005/983 -5411/2015 Anne Marit Tønnesland 10.02.2015 Saksframlegg Klage på kommunens vedtak om dispensasjon for sjøbuer og brygge på GB 32/86 Utv.saksnr 39/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 04.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak: Klage tas delvis til følge. Plan- og miljøutvalgets vedtak av 14. august 2013 omgjøres hva gjelder den røde sjøbua. Vedtaket blir da som følger: Pkt. 1 - plassering av de 2 hvite sjøbuene: Dispensasjon fra reguleringsplanen direkteplassering innvilges, da hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. pbl. § 19-2 og § 12-4 . Pkt. 2 utforming av den røde sjøbua: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om størrelse og mønehøyde avslås. Jfr. pbl. § 19-2 og § 12-4. Dispensasjon fra reguleringsplanens direkteplassering for den røde sjøbua avslås, da hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. § 19-2 og § 12-4. Bakgrunn for saken: Ettersom det er gått lang tid siden saken var opp til behandling, gis en kort redegjørelse for hva saken gjelder. På GB 32/86 er det oppført 3 sjøbuer – de omtales i hele saken som 2 hvite og 1 rød. I tillegg er det oppført et sammenhengende bryggeanlegg foran alle 3 sjøbuene. Kommunen foretok kontroll med bestående byggverk i mars 2009 etter at det var mottatt en henvendelse om tiltakene (se foto). Etter dette ble eier varslet om pålegg om retting av forhold som var i strid med plangrunnlag. Dette ble beskrevet slik: Gammel sjøbu er revet - ikke flyttet og restaurert. Ikke i samsvar med søknad eller tillatelse. Ny sjøbu (rød) oppført i stedet for den gamle. Ikke omsøkt eller godkjent. Gammel steinbrygge foran de to hvite sjøbuene er ikke restaurert. Det er i stedet oppført ny sammenhengende trebrygge foran alle tre sjøbuene. Ikke i samsvar med søknad eller tillatelse. De to hvite sjøbuene fremstår som en bygning som benyttes til varig opphold. Innredet med kjøkkenbenker og -skap, dusj på et felles toalett, soverom på loftet. Bruken av sjøbuene (som er bygning der det ikke er tillatt med varig opphold) er ikke i samsvar med gitte tillatelser. Reguleringsbestemmelsene for Rivenes § 2: Sjøbuer tillates ikke benyttet, innredet, til fritidsbolig. Søker/tiltakshaver har i ettertid redegjort for forholdene og det er søkt om dispensasjoner. Når det gjelder bruken av sjøbuene, er ikke dette noe tema i denne saksbehandlingen. Det vil bli tatt opp i egen sak. Plan- og miljøutvalget innvilget omsøkte dispensasjoner i møte 14. august 2013. Vedtaket ble fattet med 5 mot 4 stemmer (AP,V,KRF). Vedtaket er påklaget av nabo med GB 32/53, Anne Magrete Hallandvik og Ole Hortemo. Saksutredning: Klagers momenter er satt opp i kursiv skrift med kommunens påfølgende svar. Undertegnede stiller seg undrende til at det politiske flertall i saken velger å godta brudd på lover, regler og avtaler. Det vil skape en presedens hvor det kan forventes at også andre som overtrer avtaler og regelverk må bli gjenstand for samme vurderinger og sanksjonsmangel. Plan- og miljøutvalget har vurdert saken, og funnet at omsøkte dispensasjoner kan innvilges. Når det gjelder fare for presedens, ønsker vi å si at hver sak skal vurderes for seg, og at ingen enkeltsak automatisk gir presedens for andre saker. Når dette er sagt forstår vi klagers frustrasjon over at tiltak oppføres i strid med gitt byggetillatelse, og tas i bruk til andre formål enn hva det er gitt tillatelse til. Det er kommunens plikt å føre tilsyn, og å følge opp ulovligheter, noe som også er blitt gjort i denne saken. Jeg vil hevde at det i denne saken er begått saksbehandlingsfeil. Det fremgår av sakspapirene at tidligere tilsendte merknader til tiltak og dispensasjon på GB 32/86 er lagt til side uten at alle klagerne er informert. Årsaken til at det ikke ble tatt hensyn til merknadene oppgis å være den lange saksbehandlingstiden. Det er ikke klagerne som kan lastes for den lange saksbehandlingstiden. Vi kan ikke se at det fra kommunens side er sagt at lang saksbehandlingstid var bakgrunnen for at nabomerknader ikke var vurdert i forrige saksfremstilling. Bakgrunnen var at det forelå en ny revidert søknad uten nabomerknader, som førte til at tidligere mottatte merknader ble avglemt. Ved revidert søknad ble kun et begrenset antall naboer varslet. Vurdering av mulig saksbehandlingsfeil, og hvorvidt dette hadde en avgjørende betydning for utfallet, drøftes i kommunens samlede vurdering. Ansvarlig søkers kommentar til innkommet klage: Vi poengterer ellers at sjøområdet foran buene er regulert til "privat småbåtanlegg sjø" og selve brygge- og sjøbodarealet er regulert til "privat småbåtanlegg land" og det er der regulert inn tre sjøboder. Vi er derfor av den oppfatning at det burde være problemfritt at det bygges tre sjøboder på stedet. I tillegg bør det være innlysende at det kan bygges brygger på et areal som er regulert til småbåtanlegg. Den boden som er vedtatt flyttet vil i tilfelle den ikke skulle bli endelig godkjent - bli bygget slik den var plassert og slik den er regulert - ute i sjøen. Dette vil i tilfelle være en atskillig dårligere plassering i forhold til både allmennheten og angjeldende nabo. Nåværende plassering - i rett rekke på langs av siktretningen fra nabo - er etter vår oppfatning den beste i forhold til nabo - i den grad buene kan sies å være til ulempe overhodet. Bruk av buene er et annet forhold - som ikke skal blandes inn i denne saken. Det kan imidlertid sies at tiltakshaver tidligere har beklaget sterkt at buene har vært innredet og benyttet på en måte som ikke er i samsvar med verken vedtak eller formål i plan. Kommunens samlede vurdering: Vi ønsker først å påpeke at alle naboer er varslet om tiltaket slik det fremstår i dag, og at det kun er antall dispensasjoner som er ulikt mellom de to varslingsrundene. Saken reiser to spørsmål. Det ene er hvorvidt kommunen skulle krevd at alle naboer skulle mottatt varsel om revidert dispensasjonssøknad, og det andre er om manglende vurdering av nabomerknader har hatt betydning for selve avgjørelsen. Varsling: I revidert dispensasjonssøknad er det 2 forhold det søkes dispensasjon for, som ikke var omtalt i søknaden som ble sendt til alle naboer. Det ene er størrelse og høyde for den røde sjøbua, og det andre er størrelse på kaifront og maksimalt areal for brygga. Når det gjelder størrelse på kaifront og maksimalt areal for brygga, ble det søkt dispensasjon med bakgrunn i tilbakemeldinger fra kommunen om at kommuneplanens bestemmelser ville være gjeldende for området. Dette var en feil tolkning av reguleringsplanen, da planen åpner opp for brygge på hele arealet regulert til privat småbåtanlegg land. Dispensasjon for størrelse ble av den grunn ikke behandlet, og manglende varsling hadde med dette ingen betydning. Det ble imidlertid tatt stilling til dispensasjon for en mindre del av bryggen som strakk seg ut i område regulert til privat småbåtanlegg sjø, farled. Dette dispensasjonsforholdet ble avklart med søker, i forbindelse med behandling av saken. Da dette kun gjaldt kun en mindre del av bryggen, og bryggen var oppført og inntegnet på varslet kart, ble det hverken krevd ny søknad eller utsendelse av nabovarsler i den forbindelse. Endringen kan ikke se å ha konsekvenser for naboer, da det er snakk om et areal på ca. 3 m², ved nordre hjørne av brygga, som ikke kan anses for å være et areal som naturlig brukes av allmennheten. Når det gjelder størrelse og høyde på den røde sjøbua, ble tilgrensende nabo mot sør samt nabo på motsatt side av bukta varslet. Det var kun disse som ble ansett for å bli berørt. Sjøbua er plassert sør for de to hvite sjøbuene, og har lavere mønehøyde enn de hvite sjøbuene. Vi opprettholder vårt syn på at det kun er de varslede eiendommene som berøres, og kan ikke se at manglende varsel til øvrige naboer er en feil i saken. Vurdering av nabomerknader: Til opprinnelig søknad forelå det merknader fra 4 naboer, herunder klager, eier av GB 32/10, Arne Hallandvik, eier av GB 32/46 og 75, Ole Hallandvik og tidligere eier av GB 32/30, Jan Erik Hallandvik. Eiere av de tre sistnevnte eiendommene hadde ingen merknader til tiltaket, såfremt tiltaket var i tråd med plan. Klager påpeker at oppførte bygg ikke er i samsvar med gitte tillatelser, og forutsetter at bebyggelsen føres tilbake til hva som er godkjent. Videre påpekes det at buene er bygget sammen til ei hytte, og at det forventes at bruken opphører. Det er ikke i noen av klagene påpekt konkrete ulemper ved tiltaket, utover det faktum at bebyggelsen ikke er i tråd med plan eller godkjente tegninger. Vi kan av den grunn ikke se at kommunen kunne gjort noen vurdering av merknadene, ut over de vurderingene som er gjort av selve tiltaket. Vi mener av den grunn at manglende kommentar/ behandling av innkomne merknader ikke har hatt konsekvenser for utfallet av saken. Samlet sett kan vi ikke se at det foreligger saksbehandlingsfeil som har hatt betydning for utfallet i saken. Så til vurdering av selve saken: Brygge: Som tidligere nevnt åpner planen opp for brygge i hele formålet regulert til privat småbåtanlegg land. Det ble imidlertid søkt dispensasjon for å la deler av brygga strekke seg ut i areal regulert til privat småbåtanlegg sjø, farled. Fremskrittspartiet v/ Bernt Daland la til grunn følgende i sitt forslag til vedtak: «I henhold til brev til Søgne kommune, datert 11.04.2012 vedrørende GB 17/20 nodenes, samt planjuss 1/ 2012 side 36 hvor følgende står: "Dersom en reguleringsplan åpner for anlegg av brygger, kaier m.v på land, har søknader blitt behandlet ut fra dette plangrunnlaget. Det er antatt at et annet formål for sjøarealene vanligvis ikke vil være til hinder for gjennomføring av planen for landarealene. Bakgrunnen er at slike anlegg har tilknytning og er forankret i land, og dermed følger arealene for landarealene. For anlegg som ikke har tilknytning til land, vil arealformål for sjøarealene være avgjørende"» Det ble med dette konkludert at brygga ikke krevde dispensasjon. Det er riktig at brygger som er forankret i land, i hovedsak skal behandles etter formålet på land, jf. planjuss nr. 1/2012. Det må likevel gjørs en vurdering av hvorvidt tiltaket kommer i direkte strid med arealformålet i sjø, og om konsekvensene blir så store at arealformålet i sjø likevel gjør seg gjeldende. Slike saker er vanskelige å vurdere. Vi ser imidlertid i denne saken, at arealet som berøres er av begrenset størrelse, og har liten verdi i forhold til allmenn bruk som farled. Vi kan derfor etter en ny vurdering si oss enige i at bryggen i dette tilfellet skal behandles etter formålet på land, og således ikke krever dispensasjon. Rød sjøbu: Klager har i sin merknad til søknaden uttalt at de forventer at sjøbua plasseres i henhold til tidligere gitt tillatelse. Til dette er å opplyse at tillatelsen til å flytte eksisterende sjøbu er gått ut, og at sjøbua med dette skal plasseres i tråd med plan. Da reguleringsplanen ikke angir størrelse på sjøbuer vil kommuneplanens bestemmelser for sjøbuer bli gjeldende. Gammel sjøbu er revet, og den gamle sjøbuas størrelse er derfor ikke lenger relevant. Dette til informasjon. Ut over dette viser vi til vår vurdering i vår første saksutredning, og anbefaler at klage tas til følge hva gjelder den røde sjøbua. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Situasjonskart 2 Tegninger 3 Oversiktskart Hummerviga. 4 Flyfoto fra 2011, 2005 og 2000 5 Reguleringsplankart og bygninger 6 Saksutredning, sak sendt i retur. 7 Byggetillatelse for oppføring av de 2 hvite sjøbuene. 8 Tillatelse til flytting av gammel sjøbod – nå utgått 9 Søknad om dispensasjon 10 Foto av gammel sjøbod 11 Foto - Kontroll med bestående byggverk. 12 Uttalelse fra Norsk Maritimt museum 13 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest Agder 14 Fylkesmannens uttalelse til nabovarsel 15 16 17 18 Brev til søker vedrørende søknad. Plan- og miljøutvalgets vedtak av 14. august 2013. Klage på kommunens vedtak Ansvarlig søker uttalelse til innkommet klage. Situasjonskart Opprinnelig søknad Datert 04.05.2005 Søknad om endret plassering: Datert 25.10.2005 Ferdigmelding: Innmålte hjørner 11.02.08 fra Hoem & Aamodt Datert 25.06.07 Den gamle sjøboden skulle plasseres slik at det er plass til sti på baksiden. 15.04.2009 Tegninger. Datert 28.04.05: Datert 16.04.09: Situasjonskart Opprinnelig søknad Datert 04.05.2005 Søknad om endret plassering: Datert 25.10.2005 Ferdigmelding: Innmålte hjørner 11.02.08 fra Hoem & Aamodt Datert 25.06.07 Den gamle sjøboden skulle plasseres slik at det er plass til sti på baksiden. 15.04.2009 Hjørne av brygga som strekker seg ut i areal - farled Søgne kommune Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: 32/86 2005/983 -38478/2012 Solgunn Arnesen 07.12.2012 Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og kommuneplan vedr. sjøboder og brygger på GB 32/86 Hummerviga. Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i pbl. § 19-2 innvilges søknadens pkt. 1 - plassering av de 2 hvite sjøbodene, da hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. pbl. § 12-4. Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknadens pkt. 2 og 3 – angående størrelse på den røde sjøboden og bryggene – da vilkårene for å dispensere ikke er tilfredsstilt. Jfr. pbl. § 11-6. Bakgrunn for saken: På GB 32/86 er det oppført 3 sjøboder – de omtales i hele saken som 2 hvite og 1 rød. I tillegg kommer et sammenhengende bryggeanlegg foran alle 3 sjøbodene. Kommunen foretok kontroll med bestående byggverk i mars 2009. Deretter ble eier varslet om pålegg om retting av forhold som var i strid med plangrunnlag. Bakgrunn for dette var en innkommet henvendelse. Det er i ettertid redegjort for forholdene og det er søkt om flere dispensasjoner. 1. De 2 hvite sjøbodene: Tillatelse til 2 sjøboder på 20 + 20 m² gitt i 2005. Ferdigattest utstedt i 2008. I ettertid viser det seg at sjøbodene er plassert i strid med reguleringsplan. Forholdet krever dispensasjon. Sjøbodene fremstår som 1 bygning som benyttes til varig opphold. Sjøbodene er definert som bygning der det ikke er tillatt med varig opphold. Når det gjelder bruken av sjøbodene, er ikke dette noe tema i denne saksbehandlingen. Det vil bli tatt opp i egen sak. 2. Den røde sjøboden: Det sto en gammel sjøbod på stedet på 18 m². Det ble gitt tillatelse til flytting og restaurering i 2007. I følge søker viste det seg at det ble vanskelig å flytte sjøboden, og den ble i stedet revet og det ble oppført en ny sjøbod med tilnærmet samme størrelse, men med helt ulikt utseende. Det ble ikke gitt beskjed om/eller søkt om dette. Nyoppføring rammes av maksimalstørrelser i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for uthus (d.v.s. sjøboder). Sjøboden er i strid med ovennevnte og forholdet krever dispensasjon. Se avsnitt ”plangrunnlag”. 3. Bryggeareal: Det er oppført ny sammenhengende trebrygge foran alle 3 sjøbodene. Dette er ikke i samsvar med verken søknad eller tillatelse. Kaifront og areal er i strid med plangrunnlag og krever dispensasjon. Se avsnitt ”Plangrunnlag” nedenfor. Forholdene beskrives mer detaljert i kommunens brev datert 21.05.2012 og søkers brev datert 16.10.2012. 4. Platting bak sjøbodene: Platting på 30 m² som var oppført bak sjøbodene på arealformål ”friluftsområde land” ulovlig, er nå fjernet i sin helhet og fraktet bort. Jfr. søkers brev datert 16.10.2012. Dette er ikke lenger noe tema i dette saksfremlegget. Plangrunnlag: Reguleringsplan for Rivenesområdet. Reguleringsplanen er egengodkjent 28.08.03 med endring 12.01.04. Sjøbodene er direkte plassert og tillates ikke benyttet, innredet, til fritidsbolig. Reguleringsformål: ”Byggeområde for sjøbod, naust etc.” Området rundt selve sjøbodene er regulert til ”privat småbåtanlegg land”. Området bak (øst for) ”småbåtanlegget”, er regulert til ”friluftsområde land”. I følge § 10 skal Sjøfartsmuseet varsles ved tiltak i sjøbunnen. Kommuneplanens arealdel (på søknadstidspunktet). Størrelse på sjøboder er maks T-BRA 15 m² og maks. mønehøyde 3,5 m fra planert terreng. Maks lengde på kaifront pr. tomt skal ikke overstige 8 m og maks areal ikke være mer enn 20 m². Uttalelser til søknaden: Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen, brev datert 08.11.2012. Fylkesmannen mener generelt at det er uheldig at det i strandsonen bebygges i strid med de tillatelser som er gitt, herunder delvis også bygges på arealer som i plan er utlagt til friluftsområde. Kommunen bes legge vekt på presedensvirkning dersom det gis dispensasjon i etterkant. Tiltaket synes å legge til rette for at bodene senere enkelt kan tas i bruk som fritidsbolig. Det forutsettes at sjøbodene fortsatt vil være tre separate enheter som ikke skal kunne benyttes til fritidsbolig. For øvrig vises til brev av 30.05.2005: Det er viktig at tiltak i minst mulig grad, virker privatiserende. Kommunen anmodes om å legge vekt på dette i sin dispensasjonsvurdering. Ingen kommentarer utover dette. Det vises til brevet i sin helhet. Norsk Maritimt Museum, brev datert 18.06.2012, vedr. bryggeanlegg. I 2005 var det fra søker blitt presisert at det ikke skulle gjøres inngrep i sjøbunnen. Når det likevel er gjort og tiltakene er omsøkt i ettertid, gis følgende kommentar: Det er uheldig at slikt forekommer. Ettersom hvert kulturminne i utgangspunktet er unikt, er det avgjørende at eventuelle kulturminner i størst mulig grad blir registrert og dokumentert i forkant av tiltak i sjøen, noe som kom klart frem i søknadsprosessen. Når inngrepet er gjort uten tillatelse, må vi gjennomføre en befaring for å dokumentere omfanget på inngrepet og om inngrepet har ført til skade på kulturminner under vann vernet etter kulturminneloven (kml) §§ 4 eller 14. Kostnadene ved en slik befaring må iht. kml § 10 bæres av tiltakshaver. Kommentar: Saksbehandler har vært i kontakt med Norsk Maritimt Museum og tiltakshaver i januar 2013. Tiltakshaver hevder at det ikke er mudret eller foretatt noe annet arbeid i sjøbunnen. Denne informasjonen tas til etterretning, og av den grunn vil det ikke bli foretatt befaring fra museets side. Søknad om dispensasjon: Brev med søknad om dispensasjon er mottatt 16.10.2012. De enkelte dispensasjonsforholdene som ovenfor er kalt pkt. 1, 2 og 3, omtales hver for seg nedenfor. Søker kan ikke se at disse dispensasjonene på noen måte vil svekke verken reguleringsplanen eller kommuneplanen eller hensynene bak disse. Fordelene for tiltakshaver er vesentlig større enn de eventuelle samfunnsmessige ulemper dette måtte medføre. Vurdering av dispensasjonsspørsmålet: Relevante punkter i søkers begrunnelse for at dispensasjon skal kunne innvilges (begrunnelsen gjengis med kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar): Vedr. pkt. 1 ovenfor som gjelder de 2 hvite sjøbodene. (Jfr. pkt.4 i søknaden): Fra reguleringsplan for området vedr. plassering av de 2 hvite sjøbodene der det sydøstre hjørnet ligger noe innenfor arealområdet ”friluftsområde land”. Det som stikker mest utenfor formålsgrensen er utkragede bygningsdeler. Plassert godt inn i terrenget. Sjøbodene er blitt plassert feil, altså noe vridd i forhold til reguleringsplanen der sjøbodene er direkte plassert. Plasseringen går også ut over arealet som ligger rundt sjøbodene som ”privat sjøbodanlegg land” og ut i neste formål som er ”friluftsområde land”. Utkragingen skal - i følge tegningene - være på 99 cm bak begge sjøbodene. Arealet er ikke åpent, men bygget tett som et rom (under bakkenivå) og har en ”takhøyde” på 1,8 m (ikke måleverdig). Det er imidlertid opplyst at rommet nå skal være støpt igjen, og utgjør ikke lenger noe eget rom. At sjøbodene er godt plassert i terrenget, vurderes som en selvfølge. Tidligere sti på baksiden var adkomst til båtplass for Ormestadgården. Båtplassen er nå flyttet og hensikten med stien faller bort. Arealet er ikke regulert som adkomst for allmennheten og benyttes ikke av allmennheten. Opplysningene vedr. den inntegnede stien og de endrede bruksforhold tas som informasjon. Konklusjon for pkt.1. Da overskridelsen ligger på baksiden av sjøbodene og hensikten med stien på baksiden er falt bort, bør det kunne innvilges dispensasjon p.g.a. at endringen vurderes som liten og ikke har noen negativ innvirkning for allmennheten. Hensynet bak bestemmelsen blir ikke vesentlig tilsidesatt. Fordelene for tiltakshaver er større ved at sjøbodene kan opprettholdes med den plasseringen de har fått, enn ulempene det vil være for allmennheten at de er feilplassert. Vedr. pkt. 2 ovenfor som gjelder den røde sjøboden. (Jfr. pkt.5 i søknaden): Fra kommuneplanens bestemmelser vedr. størrelse og mønehøyde for den røde sjøboden. Reguleringsformål: ”Privat småbåtanlegg land”. Den gamle sjøboden som skulle flyttes, var i så dårlig forfatning at den falt fra hverandre. Ny bod ble satt opp i stedet. Det endelige resultat er blitt slik det ellers ville blitt ved en flytting av sjøboden med etterfølgende restaurering. Bodens utstrekning i lengde, bredde og høyde er uendret i forhold til den gamle boden. Tegninger datert 16.04.09 viser at alle mål på bygget er øket noe i forhold til den gamle sjøboden. Mønehøyden er 4,7 m. Når det gjelder utformingen for øvrig, er ikke administrasjonen enig med søker. Den gamle hadde ingen vinduer, men 2 dører. Den nye har store vindusflater og 2 dører. I vedtaket datert 11.07.2007 står det at den gamle sjøboden skal flyttes og restaureres slik at den fremstår som innsendte fotos. Det ble ikke tillatt nye vindusåpninger eller liknende. Søknaden var mottatt like etter at den nye kommuneplanen ble vedtatt. Se avsnittet om plangrunnlag ovenfor vedr. kommuneplanen. Tiltakshaver har verken forholdt seg til egen søknad eller til kommunens tillatelse. Konklusjon pkt.2. Når et tiltak rives og føres opp på nytt, rammes det av den nye kommuneplanens maksimalstørrelser for ”uthus”. Sjøbodene er godt synlig i området. Tiltakshaver har ved nyoppføringen fått fordeler med at han har fått et bygg med større mønehøyde, størrelse og store vindusflater. Sjøboden fremstår dessuten som noe helt annet enn tillatelsen og er ikke i samsvar med kommuneplanen. Det er stor fare for presedensvirkninger dersom det i ettertid gis tillatelse til den ulovlige byggingen. Det bør ikke lønne seg å sette fattede vedtak til side og dermed ta seg til rette. Administrasjonen mener at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. I henhold til pbl § 19-2 bør det heller ikke dispenseres fra planer dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt. Dispensasjon innvilges ikke. Sjøboden må tilbakeføres. Søknad må være i samsvar med kommuneplanens bestemmelser på søknadstidspunktet eller omsøkes på nytt. Vedr. pkt. 3 ovenfor som gjelder bryggene. (Jfr. pkt.6 i søknaden): Fra kommuneplanens bestemmelser vedr. størrelse på kaifront og maks. areal for brygga. Reguleringsformål: ”Privat småbåtanlegg sjø, farled”. Brygga var antydet på de godkjente tegningene fra 2005 og dermed prinsippgodkjent. Tidligere praksis var annerledes enn i dag. Det er riktig at det er antydet brygge på en av fasadetegningene (fra nord) for de 2 hvite sjøbodene i 2005. Det er imidlertid ikke inntegnet på situasjonskartet. Det er heller ikke i 2007 vist noe bryggeareal på situasjonskartet da det ble søkt om flytting av den gamle sjøboden. Det er først i forbindelse med søknad i ettertid, at bryggearealet også er tatt med på situasjonskart. Brygger har i hele denne tiden vært søknadspliktig. Prinsippgodkjenning er ikke et begrep som forekommer i plan- og bygningslovgivningen. Sjøbod og brygge ble godkjent 14.12.2005 og det var da ingen begrensning i kommuneplanen for størrelse på brygger. Kommet i ettertid i 2007. Det er riktig at det ikke var begrensninger vedr. brygger da de 2 hvite sjøbodene ble godkjent i 2005. Like etter at kommuneplanen ble vedtatt i 2007, ble den røde sjøboden søkt om og godkjent. Da gjaldt begrensningene. Brygga er 18 m lang, ikke 23 m. Sjøbodene består av 3 bruksenheter med 6, 5 og 7 m kaifront. Lagt på tidligere steinfylling som ble benyttet som båtplasser. På det sydligste arealet lå det en betongbrygge. Denne er restaurert og kledd med tre. Brygge ble anlagt slik tiltakshaver den gang tolket det godkjente vedtaket. Bukta er blitt mer åpen. Kaifront foran de hvite utgjør 11 m. Resten nær den røde, utgjør - etter administrasjonens mening - 7 + 5 m=12 m. Totalt på eiendommen er det da 23 m. Foto viser at båter blir fortøyd til alle sidene. Arealet til høyre for den røde sjøboden var en lav steinfylling med betongdekke. Det ene hjørnet av den gamle sjøboden var understøttet av et steinfundament og sto ute i sjøen ved siden av steinfyllingen. Det er området under og ved siden av den gamle sjøboden som er restaurert, d.v.s. påbygget med trebrygge. Om kaifronten er 18 eller 23 m lang, så er lengde og areal, langt over bestemmelsene. Da siste del av bryggene ble oppført i 2007, var det allerede oppført mer enn maksimalstørrelsen. Det var da også kommet bestemmelser om maks bryggeareal på 20 m². Bryggearealet på eiendommen måles til nærmere 70 m². Konklusjon pkt.3. Kaifront og areal er langt overskredet gjeldende maksimalstørrelser. Begrensningene om kaifront og areal er satt pr. tomt og ikke ut fra om det er en eiendom der bebyggelsen består av 3 sjøboder og deres eventuelle behov for brygger/uteareal. Kommuneplanens bestemmelser om brygger må fordeles etter beste evne. Et stort bryggeareal vil kunne virke privatiserende. Sjøbodene skal heller ikke brukes til varig opphold. Det foreligger ikke gode begrunnelser for overskridelsene. Hensynet bak bestemmelsene er vesentlig tilsidesatt og dispensasjon kan dermed ikke gis. Presedensvirkningen vil kunne bli stor. Informasjon: Ovennevnte er behandlet etter den kommuneplanen som gjaldt da søknad om dispensasjon ble mottatt. Etter dette er det blitt vedtatt en ny kommuneplan som har følgende bestemmelser for brygger i punkt h): ”Brygger skal ha maks kaifront 12 meter. Bryggearealet skal maks være 30 m2. Platting som del av brygge tillates ikke. I område rundt lager, boder og brygger tillates ikke gjerder, levegger og liknende.” Det vil kunne innsendes søknad om brygger som er i samsvar med den nå gjeldende kommuneplan. Saksutredning: Det vises til ovennevnte 3 konklusjoner. Det følger av § 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Søknadens pkt. 2 og 3 - størrelse på den røde sjøboden og bryggene – avslås, hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Vilkårene for å dispensere er ikke tilfredsstilt. Jfr. pbl. § 11-6. Fordelene for tiltakshaver er ganske store. Dispensasjon vil kunne føre til konsekvenser for alle andre som mener de også har ønske og behov for store brygger. Det store bryggearealet kan virke privatiserende og medføre presedens. Det fremgår av § 19-2, 2. ledd at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og imot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Søknadens pkt. 1 - plassering av de 2 hvite sjøbodene, innvilges, da hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. pbl. § 12-4. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klageadgang: Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette vedtaket. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - Hummerviga 32/86 2 Tillatelse til oppføring av 2 sjøboder GB 32/86 Hummerviga. 3 Tillatelse til flytting av gammel sjøbod på GB 32/86, Hummerviga 4 Foto - Flytting av gammel sjøbod GB 32/86 Hummerviga 5 Situasjonskart - Flytting av gammel sjøbod GB 32/86 Hummerviga 6 Foto - Kontroll med bestående byggverk - 3 sjøboder på GB 32/86 Hummerviga. 7 Kart Tegning 8 Uttalelse vedrørende bryggeanlegg i Hummerviga 9 Uttalelse til søknad om dispensasjon vedr. oppførte brygger og sjøboder på GB 32/86 Hummerviga 10 Nabovarsel vedr. oppføring av 2 sjøboder på GB 32/86 Hummervika 11 Sjøboder, bryggeanlegg og treplatting GB 32/86 Hummerviga . 12 Oversiktskart Hummerviga. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 13.02.2013 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Repr. Daland (FRP) fremmet følgende forslag til vedtak: Med hjemmel i pbl. § 19-2 innvilges søknadens pkt. 1 – 2 og 3 for plassering av de 2 hvite sjøbodene, utforming og plassering av den røde sjøboden, samt størrelse og utforming av oppførte brygger. Hensynet bak plan bestemmelser og pbls formålsparagraf blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon innvilges fra: reguleringsplanens direkteplassering av bygg kommuneplanens bestemmelse § 5 punkt f- uthus i 100metersbelte og punkt hbrygger Begrunnelse for vedtaket: 2 hvite sjøboder: Det vises til saksbehandlers vurdering. Den røde sjøboden: Den gamle sjøbodens tilstand tilsier at det er fornuftig å gi tillatelse til riving og nyoppføring. Den nå omsøkte plassering av boden er etter utvalgets skjønn en estetisk forbedring i forhold til den plasseringen tillatelse datert 11.07.2007 viser. FM skriver i sin uttalelse at det ikke er vinduer i den gamle boden. Saksdokumentene viser at det er vindu i boden. Utformingen av boden harmonerer godt med de 2 andre bodene. Når det gjelder fylkesmannens uttalelse om likheter med fritids- bebyggelse, legger utvalget til grunn at boden ikke skal nyttes til annet formål en det plan åpner for. Brygger: Brygger er oppført innenfor arealformål privat småbåtanlegg land, og er således i tråd med dette. Reguleringsplanen har ingen bestemmelser om størrelse på brygger. Utvalget legger til grunn at hensikten med arealformålet i reguleringskartet, er at det skal kunne tilrettelegges med tiltak som er i tråd med formålet. Etter en helhetsvurdering, hvor ulempene er vektet mot fordelene, kommer pml til at fordelene er klart større enn ulempene. Følgende spørsmål ble stilt : - gangsti for allmennheten flyfoto før utbygging startet forskjellige kart fra Flatnes – hva betyr det hva var prinsippgodkjent 3 bruksenheter - bryggelengde – kommuneplanbestemmelser Utdyping av hva som er søkt om og ikke søkt om Om utkraging Byggelinjer Leder Løchen (H) fremmet følgende forslag til vedtak: Saken sendes tilbake til utdyping av spørsmålene som kom opp i møte. Votering: Leder Løchens (H) forslag enstemmig vedtatt. Det ble ikke votert over rådmannens forslag til vedtak. Det ble ikke votert over repr. Dalands (FRP) forslag til vedtak. Vedtak: Saken sendes tilbake til utdyping av spørsmålene som kom opp i møte. Søgne kommune Ar ealenheten Org.nr.: NO 964 967 091 MVA www.sogne.kommune.no Deresref: Vår ref: 2005/98311621/2005 Saksbehandler: SolgunnArnesenStensli Arkivkode: 32/86 Dato: 14.12.2005 TILLA TELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter pl an- og bygningslovens § 93 <95 b (enkle tiltak)> . Saksnr: 281/05 Behandleti: Plan- og utviklingssjefen Byggested: Tiltakshaver: Søker: Hummerviga Morten Stubstad FlatnesBygg ConsultA/S Tiltaketsart: 2 sjøboder Gnr/Bnr: Adresse: Adresse: 32/86 Veddertoppen57, 4640Søgne Gyldenløvesgt.34, 4614KristiansandS Bruksareal: 20 x 2 = 40 m² Vedtak: Tillatelsen omfatter oppføring av 2 sjøboder. I medhold av plan- og bygningslovens§ 93 og 95 godkjennessøknaden,vedlagt tegning og situasjonskart, på de vilkår somnevnt under: Det anmodesom at vinduene reduseresi størrelsetil for eksempelunder rømningsstørrelse – seveiledning til TEK § 7-27 fig.13. Det foreligger protester til søknaden.Protest fra Fylkesmannenpå vegneav Statenv/DN tas ikke til følge. Tiltaket tillates igangsattetter dette vedtak. Vennlig hilsen AnneKarenBirkeland enhetsleder SolgunnArnesenStensli Saksbehandler -2- Saksutredning: Dokumentliste: Søknadmedvedlegger stempletmottatt:14.06.05. Brev fra Fylkesmanneni Vest-Agder,Miljøvernavdelingen,påvegneav Direktoratetfor naturforvaltning (DN) mottatt01.06.05. Kommunensbrevtil Norsk Sjøfartsmuseumdatert07.07.05. Brev fra NorskSjøfartsmuseumdatert13.07.05og mail mottatt23.08.05. Brev/mailfra kommunentil ansvarligsøker12.09.05,25.10.05 Brev/mail fra ansvarligsøker16.09.05,20.09.05,25.10.05(stikningsplandatert25.10.05). Søknaden: Oppføringav to sjøboderi Hummerviga. Dengamlesjøbodenskalikke rivesnå. Bruksarealfor sjøbodeneer beregnettil: 40 m2 (20 + 20). Gradav utnytting for eiendommener beregnettil: 0,01. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommenligger innenforområderegulerttil byggeområdefor sjøboderi reguleringsplanfor Rivenesområdet. Reguleringsplanen er egengodkjent28.08.03medendring12.01.04. Iflg. reguleringsplanener sjøbodenedirekteplassert,og dissetillates ikke benyttet,innredet,til fritidsbolig. Utnyttelsener i samsvarmedarealdeleni kommuneplanen. Byggetomten: Det foreliggererklæringfra ingeniørvesenetvedrørendepåkoplingtil kommunaltledningsnett. Estetiskekrav: Vurdereså tilfredsstille estetiskekrav i plan- og bygningslovgivningen.Det anmodesom å redusere størrelsenpåvinduene. Beliggenhetog høydeplassering: Høydeplasseringen og beliggenhetsomrevidertstikningsplanviser,mottattsomvedleggtil mail 25.10.05,slik at det blir plasstil passasjepåbaksiden.Påvisningutføresav egetansvarligforetaksomer godkjenti samsvarmed søknadom ansvarsrett. Protester/bemerkninger: Direktoratetharfått nabovarseltil søknaden.De haranmodetFylkesmannenom å ivaretainteressene. Det forutsettesat sjøbodeneoppføresi samsvarmedvedtattreguleringsplanog utfyllendebestemmelser til kommuneplanenom maksstørrelsefor sjøboderpå20 m². Fylkesmannenmenerat sjøbodenes utseendeminnerom sjøbodersomenkeltkantasi bruk til fritidsbolig. InnredningmedWC indikerer ogsåtilretteleggingfor lengreopphold. Det er viktig å unngåprivatiseringsvirkningomkring bebyggelsen.Reguleringsplanenåpnerhellerikke for å byggede2 sjøbodenesammen.Påvegneav Statenv/DN protesteresdetmot oppføringav bygningeneslik deer omsøkt.Tegningenemårevideres slik at bygningeneklart fremtrersomlagerboder. Ansvarlig søkerskommentarer til protester: Det er vanlig at sjøboderharvinduer. Detteharenhistoriskårsakidet mangesjøbodertidligere ble benyttettil arbeidemedå bøtegarnog teinerog andresjørelaterteoppgaver.Da trengtemangodtlys og detgjør manfortsatt. Det er ikke ønskelig å forandretegningene. Kommunens kommentarer til protester: I reguleringsplanens bestemmelserfinnesikke hjemmelfor å nektevindueri sjøbodene,mendettillates ikke benyttetog innredettil fritidsbolig. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel stårdet imidlertid at sjøboderskalutformesmedlite vindusarealog tillates ikke medrom for varig opphold. Bygningsmyndighetene vil heller anmodeom at vinduenereduserestil for eksempelunder rømningsstørrelse.Seveiledningtil TEK § 7-27, fig. 13 Uttalelser fra annen myndighet: I reguleringsbestemmelsene § 10 stårdet at sjøfartsmuseet skalvarslesvedtiltak i sjøbunn. Søknadener oversendttil Norsk Sjøfartsmuseumfor uttalelse,og deharbedtansvarligsøkerom merdetaljerte tegningerog beskrivelserav deomsøktetiltakene,medvekt påbryggene. -3Ansvarlig søkerharpåmail datert22.08.05opplystat det ikke skal byggesny brygge,dadet finnesen gammel steinbryggepåstedet. Denneskalopprustesog noensteinersomer falt ut skalsettespåplass igjen. Det skal overhodetikke gjøresinngrepi sjøenut over dette. Sjøfartsmuseetharsvarti mail datert23.08.05at deikke har merknadertil at det gjennomføressom beskrevet,datiltaket ikke medførernyeinngrepi sjø(mudring,graving, pælingeller lignende). Dersom det mensarbeidet pågår, likevel skulle oppdageskulturhistorisk materiale, må arbeidet på stedet stansesumiddelbart og NSM varsles. Kommunens samledevurdering: Tiltaket godkjennessomomsøkt,mendet anmodesom at vinduenereduseres. Seovenfor. Dersomdette gjøres,bervi om at detinnsendesrevidertetegningersomviser dette. Det visesellerstil § 2 i reguleringsbestemmelsene derdet stårat sjøboderikke tillates benyttet,innredet til fritidsbolig. Det visesogsåtil uttalelsenefra Sjøfartsmuseet. Ansvar: Ansvarligeforetaker godkjenti samsvarmedsøknaderom ansvarsrett: FlatnesBygg ConsultA/S, org.nr.977519136,SØK, PRO/KPRtiltkl.1, prosjekteringarkitektur. Sentralgodkjenning. Rogerog Vidar Aamodt, org.nr.968727702,PRO/KPRtiltkl.1 byggteknisk,grunn,UTF/KUT tiltkl.2, tømrerarbeid.Sentralgodkjenning. Verdal & TrysnesA/S, org.nr.986212167,UTF/KUT tiltkl.2, mur og betongarbeid.Sentral godkjenning. Aamodt VVS A/S, org.nr.980679551,PRO/KPR/UTF/KUT tiltkl.2, sanitæranlegg og utv. Stikk. Sentralgodkjenning. StubstadMaskin,org.nr.888107762,UTF/KUT tilkl.1, grunnarbeid.Lokal godkjenningi eget brev. Hoem& AamodtOppmålingA/S, org.nr.976390881,PRO/KPRoppmålingsteknisk,UTF/KUT plassering , utstikking. Kontroll: Utgangspunkteter at alle søknadspliktigetiltak skalkontrolleres.Det skal føresnødvendigkontroll både medprosjekteringenog utførelsen.Ansvarligekontrollforetaker ansvarligfor at kontrollenblir gjennomførtog dokumentertslik somfastsatti kontrollplanenog tildelt ansvarsrett.Avvik skal registreres,begrunnesog om nødvendigskal det gjennomføresomprosjektering.Det forutsettesat alle arbeiderutføresi henholdtil Tekniskforskrift 1997. Ferdigstillelse: Når et tiltak etterpbl. § 93 er ferdig i henholdtil tillatelseog før tiltaket tasi bruk, skalansvarligsøker skriftlig anmodeom midlertidig brukstillatelseeller ferdigattestpåegetskjemameddenødvendige opplysningerog vedlegg.Hvis deter flere ansvarligkontrollerendeskal hvertforetakavgi en kontrollerklæringfor sitt ansvarsområde. Klageadgang: Dennetillatelseer et enkeltvedtaketterforvaltningslovensbestemmelserog kanderforpåklagesav naboer,gjenboereog andremedrettslig klageinteressefor høyeremyndighetinnen3 uker.Protesterende parterer dagsdatounderrettetom tillatelsen,medkopi av dettevedtak.En slik klagekanføretil at avgjørelsenblir omgjort.Bygningsmyndighetene er ikke ansvarligfor tap somtiltakshavermåttelide ved enslik omgjøring.Klagenskal innenfristensutløp sendestil SøgneKommune,Plan- og utviklingsavdelingen,byggesak,p.b.1051,4682Søgne. Bortfall av tillatelse: Vedtakom rammetillatelsehargyldigheti 3 år fra vedtaksdato,jf. plan- og bygningsloven§96.Etter dennetid faller rammetillatelsenbort, dersomdenikke er søktfornyet innen3-årsfristener utløpt.Ønskes tiltaket endreti forhold til rammenefor dettevedtak,måendringeneomsøkessærskiltsomendringav tillatelseog endringenværegodkjent før dengjennomføres. Gebyr: Behandlingsgebyr,jf. kommunensregulativfor byggesaker,blir påkr. 1.250x 2 = kr. 2.500,- + situasjonskartpakke kr.200.Regningblir sendtseparat. -4Etterlov om kommunalevass- og kloakkavgifterskalengangsgebyrbetalesfor tilknytning til vannog/elleravløpstjenester. Kommunensenderengangsfaktura for tilknytning til abonnentensamtidigsom igangsettingstillatelse gis. Etter forskrift om kommunalevann- og avløpsgebyrerkrevesvannmåler installertfor alle nyeabonnenter.For sjøboderkandetettersøknadfritas for krav om vannmåler(søknad til ingeniørvesenet, jf. skjemafor søknadom sanitærabonnement). Sendt til: Ansvarlig søker Kopi til: Tiltakshaver Navn/adresse på protesterende parter: Fylkesmanneni Vest-Agder(på vegneav Statenv/Direktoratetfor naturforvaltning),serviceboks513, 4605Kr.sand. Norsk Sjøfartsmuseum, Bygdøynesveien37, 0286Oslo. SØGNE KOMMUNE Arealenheten FlatnesBygg ConsultAS, Gyldenløvesgate 34, 4614Kristiansand. Deresref: «REF» Vår ref: Saksbehandler: 2007/1602-14178/2007 Sølvi Strømme Arkivkode: 32/86 Dato: 11.07.2007 TILLATELSE Svar på søknadom tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens§ 93 <95 b (enkletiltak)> . Saksnr: 355/07 Behandleti: Plansjefen Byggested: Hummerviga Tiltakshaver: MortenStubstad Søker: FlatnesBygg ConsultA/S Gnr/Bnr: Adresse: Adresse: Tiltaketsart: Areal: Flytting av gammelsjøbod. 32/86 Veddertoppen57, 4640Søgne Gyldenløvesgt.34, 4614KristiansandS 18 m² Vedtak: Tillatelsen omfatter flytting av gammelsjøbodlitt lenger inn på land, samt restaurering av samme. I medhold av plan- og bygningslovens§ 93 a og d godkjennessøknaden,vedlagt tegning og situasjonskart, på de vilkår somnevnt under. Sjøbodenskal restaureresslik at den fremstår sompå vedlagtefoto. Det tillates ikke nye vindusåpninger eller liknende. Alt riveavfall skal deponerespå dertil godkjent mottak. Sjøbodenmå ikke hindre ferdsel på gangstiensomgår bak boden. Det foreligger ikke protester til søknaden. Tiltaket tillates igangsattetter dette vedtak. Vennlig hilsen Arealenheten DagArntsen Plansjef Postadresse: PB 1051 4682Søgne Besøksadresse: Rådhusveien1 4682Søgne Sølvi Strømme Saksbehandler Telefon: 38055555 Telefaks: 38055516 Direktenr:38055555 Epost: [email protected] Web: www.sogne.kommune.no Org.nr: 964967091MVA Saksutredning: Dokumentliste: Søknadmedvedlegger stempletmottatt:28.06.2007. Søknaden: Søknadenomfatter flytt ing av engammelsjøbod.Sjøbodenståri dagutei sjøen. Tilt akshaverønskerdenflyttet påland. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommenligger innenforområderegulerttil privat småbåthavn(land)i reguleringsplan for Riveneset.Reguleringsplanen er egengodkjent28.08.2003. Beliggenhetog høydeplassering: Høydeplass eringensom omsøkt, dvs.sjøbodenplasserespåsammekotehøydesom i dag. Dentrekkesbakover,menikke sålangt at denkommeri konflikt medstien bak. Ansvar: Det er tiltakshaversansvarat tiltaket blir utført i samsvarmedalle bestemmelser gitt i- og i medhold av Plan- og bygningsloven. Tiltaket kreverikke påvisningav beliggenheti planog høyde.Tiltakshaverer selvansvarlig for at tiltaket plasseressom vist i innsendtmelding. Ferdigstillelse: Tiltakshaverskalsenestinnenfire uker etterat tiltaket er ferdig, opplysekommunenom plasseringslik dener utført, sevedlegg. Klageadgang: Dennetillatelseer et enkeltvedtaketterforvaltningslovensbestemmelser og kanderfor påklagesav naboer,gjenboereog andremedrettsligklageinteresse for høyeremyndighet innen3 uker.En slik klagekanføretil at avgjørelsenblir omgjort.Bygningsmyndighetene er ikke ansvarligfor tapsomtiltakshavermåttelide vedenslik omgjøring.Klagenskalinnen fristensutløpsendestil SøgneKommune,Plan- og utviklingsavdelingen,byggesak,p.b. 1051,4682Søgne. Bortfall av tillatelse: Vedtakom tillatelsehargyldigheti 3 år fra vedtaksdato,jf. plan- og bygningsloven§96.Etter dennetid faller tillatelsenbort, dersomdenikke er søktfornyet innen3-årsfristen er utløpt. Ønskestiltaket endreti forhold til dennetillatelsen,måendringeneomsøkessærskiltsom endringav tillatelseog endringenværegodkjentfør dengjennomføres. Gebyr: Behandlingsgebyr,jf. kommunensregulativ for byggesaker,blir påkr 1.800,-. Regningblir sendtseparat. Sendttil: Ansvarligsøker Vedlegg Ferdigmelding Kopi til: Tiltakshaver ^ - : ^•.,•.^.^.^jw. ^ .rr^ ^ /!> f% 3^rYr^^r yr^l^^^^.r^irf ^ > tI.ryifiilrw 2L as W r as so . ollow. lo NORSK MARITIMT MUSEUM 15 I Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Deres ref. 32/ 86 Vår ref. 2012196 Dato: 18.juni 2012 VEDRØRENDEBRYGGEANLEGG I HUMMERVIGAVED GBNR32/ 86 I SØGNEKOMMUNE Norsk Maritimt museum (NMM) mottok i brev fra Søgne kommune av 18. mai 2012, mottatt her 24. mai.2012 ovennevnte sak til uttalelse. Bakgrunn: Det ble i 2005 søkt om å oppføre en ny sjøbod med brygge på stedet. Vi uttalte i brev av 13. juli 2005 at dersom det skulle gjøres inngrep i sjøbunnen måtte det gjennomføres marinarkeologiske undersøkelser først. I e-post av 23. august fra Flatnes Bygg Consult AS til kommunen med kopi til oss, ble det presisert at inngrep ikke var aktuelt. Vi svarte da samme dag at dersom det ikke skulle gjøres inngrep i sjøbunnen ble det ikke nødvendig med undersøkelser fra vår side. I brev fra kommunen nå opplyses det at det likevel har blitt gjort inngrep i sjøbunnen og at tiltakene er omsøkt i ettertid. Kommunen ønsker vår kommentar. Vår kommentar: Det er uheldig at slikt forekommer. Ettersom hvert kulturminne i utgangspunktet er unikt er det avgjørende at eventuelle kulturminner i størst mulig grad blir registrert og dokumentert i forkant av tiltak i sjøen, noe som kom klart frem i søknadsprosessen. Når inngrepet er gjort uten tillatelse må vi gjennomføre en befaring for å dokumentere omfanget på inngrepet og om inngrepet har ført til skade på kulturminner under vann vernet etter kulturminneloven (kml) §§ 4 eller 14. Kostnadene ved en slik befaring må iht. kml § 10 bæres av tiltakshaver. Befaringen må gjennomføres før en eventuell godkjenning i etterkant kan gis. Vennlig hilsen Norsk Maritimt Museum /7-7/ 1i rÇhi Morten Ritan Dag Nævestad Områdeansvarlig Arkeolog/ saksbehandler Kopi: Vest- Agder fylkeskommune, Postboks 517 Lund, 4605 Kristiansand Pest- og besoksadresse Telefon ; 24 1 I Tok!ta-Ns 4 1 7 24 V: E-pet.,..dreuse T9L) E;.,1 Bankgire 6038 05 J20-1C Postgiro P5,1P For.Ilksregit=C;n1,: g'j 8 231 afti rn Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler:Tortinn Vollan Tlf.: 38 17 67 84 Deres ref.: 2005/983 Vår ref. : 2012/6037 Vår dato: 08.11.2012 Arkivkode: 421.3 Søgne kommunc Postboks 1051 4682 Søgne Hummerviga - uttalelse til søknad om dispensasjon vedrørende oppførte brygger og sjøboder på eiendommen gnr. 32 bnr 86 Det viscs til kommunens oversendelse av 19.10.2012. Det er søkt om dispensasjon vedrørende allerede oppførte brygger og sjøboder på eiendommen gnr. 32 bnr. 86 i llummerviga. Det ble den 14.12.2005 gitt tillatelse til oppføring av 2 sjøboder (hvite). Ferdigattest ble gitt den 18.02.2008. Det ble den 11.07.2007 også gitt tillatelse til flytting og restaurering av en gammel sjebod (rød). Området omfattes av regulcringsplan for Rivenesområdet, vedtatt den 28.08.2003, innenfor ct areal som er utlagt til «privat småbåtanlegg land» og «privat småbåtanlegg sjø, farled». Tiltaket cr delvis også oppført på areal utlagt til «ffiluftsområde land». Det ble i kommunens brev av 21.05.2012 lagt til grunn at deler av de to hvite sjøbodene lå inne område utlagt til «friluftsområde land». Det ble i brevet også vist til at den røde sjøboden var blitt revet og at den nye sjøboden som isteden var bygget var i strid med kommuneplanens tilhørende bestemmelser om størrelse på av sjøboder. Det ble videre lagt til grunn den oppførte bryggen ikke var i samsvar med gitt tillatelse, herunder at størrelsen på bryggen var større enn den begrensning som følger av kommuneplanens tilhørende bestemmelser for brygger. Det vises for øvrig til brevet i sin helhet. På bakgsunn av kommunens brev av 21 .05.2012 ble det i søknad datert 16.10.2012 søkt om dispensasjon for tre forhold: 1. Dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende plassering av sjøbodene der deler av tiltaket er plassert innenfor arealformålet «friluftsområde land». 2. Dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser vedrørende størrelse og høyde i forhold til den røde sjøboden. 3. Dispensasjon fra kommuneplanen bestemmelser vedrørende størrelse på kaifront og maksimal areal i forhold til bryggen. Nærmere om de enkelte dis ensas.onss ørsmål: Dispensusjon nr. I: Sjøbodene er bygget slik at det sydvestre hjørnet av vegg overskrider formålsgrensen mot arealformålet «friluflsområde land» med ea. 0,5 meter. Utkraging av 2. etasje mot nordøst synes å overskride forrnålsgrensen med ea. 1 meter. Besoksadr. Postadr. •Felefon Tordenskjoldsgate65 Posthoks513 Lundsiden,4605 Kristiansand 38 17 60 00 Telefaks 38 17 60 13 E-post postmottak/4 frnva.no hrtp://www.fylkestnannen.nolva Hjemmeside Org.nr. N0974 762 994 Side 2 av 2 Dispensasjon nr. 2: Dcn røde sjøboden skulle i henhold til tillatelsen av 11.07.2011 flyttes og restaurcres. Den haddc et arcal på 18 m2 og en mønehøyde på 4,65 meter. Den hadde to dører og ingen vinduer. Denne er isteden blitt revet og en helt ny sjøbod er bygget i tilnærmet samme størrelse men med et helt annet utseende, herunder med vinduer og glassdører i front. Det cr i de tilhørende bestemmelser til kommuneplan for Søgne 2007 -2016 gitt bestemmelser om at uthus skal ha en maksimal T-BRA på 15 m= og en maksimal mønehøyde på 3,5 meter fra planert terreng, jf. bokstav b nr. 2 i bestemmelsene. Dispensasjon nr. 3: Det er i kommuneplanens tilhørende bestemmelser fastsatt at maksimal lengde på kaifront ikke skal overskride 8 meter og at maks areal ikke skal overskride 20 m2, jf. bokstav b nr. 4 i bestemmelsene. I henhold til kommunens brev av 21.05.2012 er bryggefronten nå på 23 meter og arealet er målt til 70 m=. I tillatelsen som ble gitt den 14.12.2005 ble det lagt til grunn at det ikke skulle bygges noen ny brygge, men at det bare skulle skje en opprusting av den gamle steinbryggen. Mil'overnavdelin ens vurderin Generelt ser Miljøsernavdelingen det som svært uheldig at det i strandsonen bebygges i strid med de tillatelser som er gitt, herunder at det delvis også bygges på arealer som i plan er utlagt til frilufisområde. Vi ber derfor kommunen om her å legge vekt på den presedensvirkningen som vil kunne følge av at det her eventuelt gis dispensasjon i etterkant. Miljøvernavdclingen vil samtidig bemerke at tiltaket totalt sett synes å legge til rette for at bodene sencre enkelt kan tas i bruk som frifidsbolig, og vi forutsetter derfor at sjøbodene fortsatt vil være tre separate enheter som ikke skal kunne benyttes til fritidsbolig. Vi viser tbr øvrig til vårt brev av 30.05.2005, der vi fremhold at ved at sjøbodene ligger opp til et friluftsområde, er det viktig at til tiltak her i nUnst mulig grad medfører en privatiseringsvirkning. Vi anmoder kommunen om å legge vekt på dette hensyn i sin dispensasjonsvurdering. Utover dette har Miljøvernavdelingen ikke kommentarer til saken. Med hilsen DeL /1/ Ma s Thomassen (e.f.) plankoordinator Kopi til: Flatnes Bygg Consult AS Morten Stubstad Vest-Agder fylkeskommune To inn Vollan s iorrådgiver Gyldenløvesgt. 34 Oftenesheia 15 Postboks 517 Lund 4614 4640 4605 KRISTIANSAND S SØGNE Kristiansand S AREALENHETEN Flatnes Bygg Consult A/S Gyldenløvesgt. 34 4614 Kristiansand S Att. Anne R. Tag Deres ref: Vår ref: 2005/983 -16663/2012 Saksbehandler: Solgunn Arnesen Arkivkode: 32/86 Dato: 21.05.2012 Sjøboder, bryggeanlegg og treplatting GB 32/86 Hummerviga . Det vises til deres søknad på vegne av Morten Stubstad datert 16.04.09 og ytterligere beskrivelse datert 07.05.2010. Det vises også til kommunens varsel om pålegg datert 06.03.2009 og brev datert 05.05.2010. Vi beklager at saken har blitt liggende så lenge uten videre behandling. For å komme videre med saken, konkluderes med følgende: De to hvite sjøbodene: De er ikke plassert i henhold til søknad/tillatelse eller reguleringsplan. Den ene delen ligger delvis inn i ”friluftsområde land”. Dette krever dispensasjon. Forutsetning for kommunens tillatelse til oppføring av sjøbodene, var at de ikke tillates benyttet eller innredet til fritidsbolig. Jfr. reguleringsbestemmelsene for Rivenes § 2. På befaring 04.03.09 viste det seg at det var innredet kjøkkenbenker og -skap. Ansvarlig søker har opplyst at bruk til ”varig opphold” er opphørt. Dette må dokumenteres. Det er montert inn takvindu på begge sider av den midterste av de 3 sjøbodene. Dette fremkommer ikke av innsendte tegninger sammen med søknaden. Ferdigattest datert 18.02.08 er utstedt på feil grunnlag. Den røde sjøboden (tidl. sak 2007/1602): Den gamle sjøboden som skulle flyttes og restaureres, var på 18 m² og hadde mønehøyde på 4,65 m, hadde 2 dører og ingen vinduer. Det var gitt tillatelse til flytting av denne. I stedet for å restaurere den, ble den revet og en helt ny sjøbod ble oppført med tilnærmet samme størrelse men med helt ulikt utseende. Omsøkt i ettertid. Når det ikke står noe om størrelsen på sjøboder i reguleringsplanen, trer bestemmelsene til kommuneplanens arealdel inn, med maks T-BRA 15 m² og maks. mønehøyde 3,5 m fra planert terreng. Nyoppføringen rammes av denne bestemmelsen. Sjøboden er i strid med ovennevnte og forholdet krever dispensasjon. Platting bak sjøbodene: Plattingen er på mer enn 30 m² grunnflate. Den er plassert i et område som er regulert til ”friluftsområde land”. Tiltaket er i strid med reguleringsformålet og krever dispensasjon. Postadresse: PB 1051 4682 Søgne Besøksadresse: Rådhusveien 1 4682 Søgne Telefon: 38055555 Telefaks: 38055516 Direktenr: 38055580 Epost: Web: Org.nr: [email protected] www.sogne.kommune.no 964 967 091 MVA Bryggeareal: Bryggefronten er ca 18 + 5 = 23 m. Arealet er målt til ca 70 m². Den gamle steinbrygga langs med de hvite sjøbodene skulle restaureres, og det skulle ikke bygges nytt. Det ser ut som trebrygga er lagt oppå de gamle steinene. Arealet som nå ligger foran den røde sjøboden, lå tidligere under den gamle sjøboden. Foto gir inntrykk av at den sto på et steinfundament ut i sjøen i det ene hjørnet. På sørøstsiden var det steinsatt område med sement oppå. Arealet er nå belagt med treplatting i forskjellige høyder. Hjørnet på den nye brygga er fundamentert i bunnen. Søknad om tillatelse på hele bryggeanlegget er mottatt. I henhold til reguleringsbestemmelsene § 10 skal Sjøfartsmuseet varsles ved tiltak i sjøbunnen. Dette ble gjort ved behandling av søknad om de to hvite sjøbodene i 2005. Varsling vil nå bli gjort fra kommunens side vedlagt kart og fotos. Bryggene ligger på eiendommen GB 32/86. I henhold til kommuneplanens arealdel skal maks lengde på kaifront pr. tomt ikke overstige 8 m og maks areal ikke være mer enn 20 m². Selv om bryggene ligger innenfor reguleringsformål ”privat småbåtanlegg sjø”, kreves dispensasjon for størrelsen. Da saken sist ble behandlet, var det 3 eiere av GB 32/86. I følge Matrikkelen er det nå bare 1 eier (Morten Stubstad). Konklusjon: Det må søkes om dispensasjon vedr. plassering av de to hvite sjøbodene. Det må innsendes dokumentasjon på at ”varig opphold” er opphørt og at ulovlig innredning er fjernet i de hvite sjøbodene. Tegningene må ajourføres vedr. vinduer på de hvite sjøbodene. Det må søkes om dispensasjon vedr. størrelse og mønehøyde for den røde sjøboden. Det må søkes om dispensasjon vedr. arealformålet for plattingen bak sjøbodene. Det må søkes om dispensasjon vedr. størrelsen på kaifront og maks areal for bryggene. Frist for tilbakemelding til ovennevnte: 11. juni 2012. Med hilsen Solgunn Arnesen Saksbehandler Kopi til: Morten Stubstad Oftenesheia 15 4640 Søgne Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune 32/86 2005/983 -7579/2013 Solgunn Arnesen 12.07.2013 Saksframlegg Ny behandling av sak: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og kommuneplan - sjøboder og brygger GB 32/86 Hummerviga. Utv.saksnr 143/13 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 14.08.2013 Rådmannens forslag til vedtak: Pkt. 1 - plassering av de 2 hvite sjøbodene: Dispensasjon fra reguleringsplanen direkteplassering innvilges, da hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. pbl. § 19-2 og § 12-4 . Pkt. 2 utforming av den røde sjøboden: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om størrelse og mønehøyde avslås. Jfr. pbl. § 19-2 og § 12-4. Dispensasjon fra reguleringsplanens direkteplassering for den røde sjøboden avslås, da hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. 19-2 og § 12-4. Pkt.3 bryggeareal: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens formål ”privat småbåtanlegg sjø, farled” for en bit av brygga avslås. Jfr. pbl. § 19-2 og 12-4. Delen som er oppført utenfor må fjernes. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 14.08.2013 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: Pkt. 1 - plassering av de 2 hvite sjøbodene: Dispensasjon fra reguleringsplanen direkteplassering innvilges, da hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. pbl. § 19-2 og § 12-4. Pkt. 2 utforming av den røde sjøboden: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om størrelse og mønehøyde avslås. Jfr. pbl. § 19-2 og § 12-4. Dispensasjon fra reguleringsplanens direkteplassering for den røde sjøboden avslås, da hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. 19-2 og § 12-4. Pkt.3 bryggeareal: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens formål ”privat småbåtanlegg sjø, farled” for en bit av brygga avslås. Jfr. pbl. § 19-2 og 12-4. Delen som er oppført utenfor må fjernes. Repr. Daland (FRP) fremmet følgende forslag til vedtak: Med hjemmel i pbl. §19-2 innvilges dispensasjon for plassering av de 2 hvite sjøbodene og utforming/plassering av den røde sjøboden. Hensynet bak plan bestemmelser og pbls formålsparagraf blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon innvilges fra: - reguleringsplanens direkteplassering av bygg - kommuneplanens bestemmelse § 5 punkt f-uthus i 100metersbelte, med henvisning til kommuneplanens retningslinje som sier: "I områder for bebyggelse og anlegg og LNF-områder kan bygninger og anlegg/tiltak som følge av brann, skade eller alder trenger gjenoppbygging, gjenoppføres i sin opprinnelige form og størrelse, og med sitt opprinnelige bruksformål dersom dette ikke er til hinder for gjennomføring av eksisterende og/eller planlagt infrastruktur" Begrunnelse for vedtaket: 2 hvite sjøboder: Det vises til saksbehandlers vurdering. Den røde sjøboden: Den gamle sjøbodens tilstand tilsier at det er fornuftig å gi tillatelse til riving og nyoppføring. Den nå omsøkte plassering av boden er etter utvalgets skjønn en estetisk forbedring i forhold til den plasseringen tillatelse datert 11.07.2007 viser. FM skriver i sin uttalelse at det ikke er vinduer i den gamle boden. Saksdokumentene viser at det er 1 vindu og 2 dører i den gamle boden, og ny bod tilføres ikke flere vindus/døråpninger mot sjøen. Utformingen av boden harmonerer godt med de 2 andre bodene. Når det gjelder fylkesmannens uttalelse om likheter med fritids-bebyggelse, legger utvalget til grunn at boden ikke skal nyttes til annet formål en det plan åpner for. Brygger: Brygger er oppført innenfor arealformål privat småbåtanlegg land, og er således i tråd med dette. Utvalget legger til grunn at hensikten med arealformålet i reguleringskartet, er at det skal kunne tilrettelegges med tiltak som er i tråd med formålet. På dette punkt vises det også til saksbehandlers vurdering. Når det gjelder del av brygge som er inntegnet i arealformål "privat småbåtanlegg sjø, farled" forholder pml seg til fylkesmannens tolkning av regelverket jmf brev til Søgne kommune datert 11.04.2012 vedrørende GB 17/20 nodenes , samt planjuss 1/ 2012 side 36 hvor følgende står: "Dersom en reguleringsplan åpner for anlegg av brygger, kaier m.v på land, har søknader blitt behandlet ut fra dette plangrunnlaget. Det er antatt at et annet formål for sjøarealene vanligvis ikke vil være til hinder for hjennomføring av planen for landarealene. Bakgrunnen er at slike anlegg har tilknytning og er forankret i land, og dermed følger arealene for landarealene. For anlegg som ikke har tilknytning til land, vil arealformål for sjøarealene være avgjørende" Etter en helhetsvurdering finner utvalget ingen vesentlige ulemper forbundet med å innvilge dispensasjon i denne saken, og fordelene er vektet klart større enn ulempene. Votering: Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot FRP sitt forslag: FRP sitt forslag til vedtak vedtatt med 5 stemmer (H, FRP) med 4 stemmer (AP, V, KRF). Vedtak: Med hjemmel i pbl. §19-2 innvilges dispensasjon for plassering av de 2 hvite sjøbodene og utforming/plassering av den røde sjøboden. Hensynet bak plan bestemmelser og pbls formålsparagraf blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon innvilges fra: - reguleringsplanens direkteplassering av bygg - kommuneplanens bestemmelse § 5 punkt f-uthus i 100metersbelte, med henvisning til kommuneplanens retningslinje som sier: "I områder for bebyggelse og anlegg og LNF-områder kan bygninger og anlegg/tiltak som følge av brann, skade eller alder trenger gjenoppbygging, gjenoppføres i sin opprinnelige form og størrelse, og med sitt opprinnelige bruksformål dersom dette ikke er til hinder for gjennomføring av eksisterende og/eller planlagt infrastruktur" Begrunnelse for vedtaket: 2 hvite sjøboder: Det vises til saksbehandlers vurdering. Den røde sjøboden: Den gamle sjøbodens tilstand tilsier at det er fornuftig å gi tillatelse til riving og nyoppføring. Den nå omsøkte plassering av boden er etter utvalgets skjønn en estetisk forbedring i forhold til den plasseringen tillatelse datert 11.07.2007 viser. FM skriver i sin uttalelse at det ikke er vinduer i den gamle boden. Saksdokumentene viser at det er 1 vindu og 2 dører i den gamle boden, og ny bod tilføres ikke flere vindus/døråpninger mot sjøen. Utformingen av boden harmonerer godt med de 2 andre bodene. Når det gjelder fylkesmannens uttalelse om likheter med fritids-bebyggelse, legger utvalget til grunn at boden ikke skal nyttes til annet formål en det plan åpner for. Brygger: Brygger er oppført innenfor arealformål privat småbåtanlegg land, og er således i tråd med dette. Utvalget legger til grunn at hensikten med arealformålet i reguleringskartet, er at det skal kunne tilrettelegges med tiltak som er i tråd med formålet. På dette punkt vises det også til saksbehandlers vurdering. Når det gjelder del av brygge som er inntegnet i arealformål "privat småbåtanlegg sjø, farled" forholder pml seg til fylkesmannens tolkning av regelverket jmf brev til Søgne kommune datert 11.04.2012 vedrørende GB 17/20 nodenes , samt planjuss 1/ 2012 side 36 hvor følgende står: "Dersom en reguleringsplan åpner for anlegg av brygger, kaier m.v på land, har søknader blitt behandlet ut fra dette plangrunnlaget. Det er antatt at et annet formål for sjøarealene vanligvis ikke vil være til hinder for hjennomføring av planen for landarealene. Bakgrunnen er at slike anlegg har tilknytning og er forankret i land, og dermed følger arealene for landarealene. For anlegg som ikke har tilknytning til land, vil arealformål for sjøarealene være avgjørende" Etter en helhetsvurdering finner utvalget ingen vesentlige ulemper forbundet med å innvilge dispensasjon i denne saken, og fordelene er vektet klart større enn ulempene. Bakgrunn for saken: Plan- og miljøutvalget behandlet sak 27/13 i møtet 13.02.2013. Saken ble sendt tilbake til administrasjonen for utdyping av spørsmålene som kom opp i møtet. Disse forholdene var følgende, og de vil bli belyst først i denne saken: - gangsti for allmennheten - flyfoto før utbygging startet - forskjellige kart fra Flatnes – hva betyr det? - hva var prinsippgodkjent? - 3 bruksenheter - bryggelengde – kommuneplanbestemmelser - utdyping av hva som er søkt om og ikke søkt om - om utkraging - byggelinjer Gangsti. Stien er omtalt i søknad og merket tydelig på situasjonskartene. Jfr. vedlegg. Stien over eiendommen var tidligere adkomst til båtplass for Ormestadgården. Båtplassen er nå flyttet til Hallandvikkilen. I følge en skjønnsavtale gjelder rettigheter til båtplass på eiendommen GB 32/84 ”Ormestadbrygga” i Hummerviken og gangadkomst over GB 32/8 som flyttes til ny båtplass på GB 32/8 i Hallandvikkilen. Flytting av rettigheter skulle gjøres når nytt bryggeanlegg i Hallandvikkilen var ferdigstilt (i 2006). Eiendommen GB 32/86 er utskilt fra GB 32/8. GB 32/84 er naboeiendommen østenfor GB 32/86. Tiltakshaver har opplyst at han har brukt mye ressurser på å opparbeide stien på friluftsområdet i bakkant, slik at området er lett tilgjengelig for allmennheten. Stien er ikke inntegnet på reguleringsplanen som ble godkjent i 2003. På bakgrunn av dette, kan administrasjonen ikke se at det foreligger noen dokumentasjon på at det er noen som har spesielle rettigheter til gangsti over eiendommen nå. Flyfoto. Det er vedlagt flyfoto fra 2000, 2005 og 2011. Eldre flyfotos er ikke gode nok til at de kan brukes i denne sammenhengen. På flyfotoet fra 2011 kan man se at alle 3 sjøbodene og bryggearealet er bygget. I 2005 var det bare den gamle sjøboden som fantes av bygninger eller anlegg på aktuelt sted. Administrasjonen mener at det - på bakgrunn av flyfotoene - er vanskelig å se at det har vært steinbrygge eller tilrettelegging for båtplass lenger inn i bukta enn den gamle sjøboden. Det er dermed ikke sagt at stedet ikke har vært benyttet til båtplasser. Bukta er nokså grunn. Kart og tegninger. De forskjellige situasjonskartene som er innsendt i forbindelse med søknad om de to hvite sjøbodene og flytting av den gamle røde, er samlet på et felles dokument som finnes vedlagt. På samme måte er det også laget et fellesdokument som viser de forskjellige tegningene som er sendt inn. Hva var prinsippgodkjent? Dette er et uttrykk som søker bruker i forbindelse med brygga. Prinsippgodkjenning er ikke et begrep som forekommer i plan- og bygningslovgivningen og kommunen kan ikke prinsippgodkjenne noe. Brygga finnes ikke på tegninger eller situasjonskart før i 2009 - etter at kommunen tok opp dette forholdet. Søker informerte i 2005 om at det ikke skulle bygges ny brygge, da det fantes en gammel steinbrygge på stedet. Denne skulle opprustes og noen steiner som var falt ut, skulle settes på plass. Jfr. tillatelsen fra 2005, i saksutredningen øverst side 3 og tegningene fra 2005 vedr. oppføring av de 2 sjøbodene. 3 bruksenheter - bryggelengde – kommuneplanbestemmelser Det er 3 sjøboder på GB 32/86 og hver sjøbod skal være en adskilt bruksenhet. Administrasjonen har ment at kommuneplanens bestemmelser om maks kaifront på 8 m pr. tomt, trer inn når det ikke står noe om dette i reguleringsplanens bestemmelser. Det viser seg at dette ikke er korrekt, når bryggene ligger i område som er regulert til ”Privat småbåtanlegg land”. Det er reguleringsplanen som bestemmer hva som kan gjøres. Det mangler imidlertid konkrete bestemmelser i reguleringsplanen om hva som kan foretas på ”privat småbåtanlegg land”. Fylkesmannen mener at det kan skje utfylling innenfor landformålet samt anlegges brygger. Avslutning land/sjø skal tilfredsstille kravene i pbl §§ 29-1 og 29-2. (Utfylling i sjø krever tillatelse etter forurensningsforskriften § 22.) Utdyping av hva som er søkt om og ikke søkt om Det som opprinnelig var søkt om og godkjent: Oppføring av 2 sjøboder i 2005. Flytting av den gamle sjøboden litt lenger inn på land og restaurering i 2007. Tiltak som er utført, men som det ikke var søkt om på forhånd: Riving av den gamle sjøboden. Oppføring av ny rød sjøbod til erstatning for den gamle. Den røde sjøboden er trukket enda lenger tilbake enn det som var godkjent, slik at den nå står på linje med de 2 hvite sjøbodene. Plasseringen er ikke i samsvar med reguleringsplanen. Jfr. direkteplassering. Dispensasjonsforhold. Oppføring av trebrygger foran alle sjøbodene i stedet for å restaurere gammel steinbrygge. Endret plassering av de 2 hvite sjøbodene. Dispensasjonsforhold. Om utkraging Bygningsdeler utenfor fasadelivet måles fra konstruksjonens utside (eksklusiv takrenner og lignende). Slike bygningsdeler kan være terrasse, balkong og takoverbygg. Plantegningene av sjøbodene viser at loftsetasje er 0,99 m større enn underliggende etasje både mot vest og øst. Dette fremgår imidlertid ikke av fasadetegning ”mot nord” datert i 2005. Tegninger fra 2009 er korrigert etter at bygningene er oppført. De viser ikke fasaden fra nord, men fra syd. Jfr. stiplet strek for bakveggen på fasadetegning ”mot syd”. Fotos bekrefter at det ikke er bygget et takutstikk på 0,99 m, men bare et lite takutstikk med takrenner. Det er fylt opp under ”utkragingen”, slik at del av loftsetasjen ligger på bakkenivå. Det er opplyst at hulrommet under ”utkragingen” ikke var måleverdig areal og at det nå er fylt igjen. Både den røde og en av de hvite sjøbodene har dør med utgang på bakkenivå fra loftsetasjen. Jfr. tegninger og foto. Dette vurderes ikke som reell utkraging. På forsiden er det utkragede overbygget understøttet med bjelker og med åpent areal under. Byggelinjer I dette tilfellet kommenteres ikke begrepene byggelinje og byggegrense ytterligere. Da sjøbodene er direkte plassert, er det omrisset av sjøbodene som er byggegrense for dem. Arealformålet i reguleringsplanen (vist som oransje bygg) er ”byggeområde for sjøbu, naust etc.”. De to hvite sjøbodene skulle etter reguleringsplanen bygges på langs etter hverandre, men det ble søkt om og gitt tillatelse til å snu den ene av dem på tvers. Hoem & Aamodts kart datert aug. 2012, viser en gul linje som er kalt formålsgrense. Den ligger mellom ”privat småbåtanlegg land” og ”friluftsområde land”. Med henvisning til avsnitt som er nevnt ovenfor i dette punktet og punktet om utkraging, mener administrasjonen at del av 2. etasjen og ikke bare et takutstikk, ligger inn på friluftsområdet – og er i strid med formålsgrensa. Bryggene er delvis oppført utenfor det som er regulert som ”privat småbåtanlegg land” og delvis inn i ”privat småbåtanlegg sjø, farled”. Bakgrunn for selve dispensasjonssaken: På GB 32/86 er det oppført 3 sjøboder – de omtales i hele saken som 2 hvite og 1 rød. I tillegg er det oppført et sammenhengende bryggeanlegg foran alle 3 sjøbodene. Kommunen foretok kontroll med bestående byggverk i mars 2009 etter at det var mottatt en henvendelse om tiltakene (se foto). Etter dette ble eier varslet om pålegg om retting av forhold som var i strid med plangrunnlag. Dette ble beskrevet slik: Gammel sjøbod er revet - ikke flyttet og restaurert. Ikke i samsvar med søknad eller tillatelse. Ny sjøbod (rød) oppført i stedet for den gamle. Ikke omsøkt eller godkjent. Gammel steinbrygge foran de to hvite sjøbodene er ikke restaurert. Det er i stedet oppført ny sammenhengende trebrygge foran alle tre sjøbodene. Ikke i samsvar med søknad eller tillatelse. De to hvite sjøbodene fremstår som en bygning som benyttes til varig opphold. Innredet med kjøkkenbenker og -skap, dusj på et felles toalett, soverom på loftet. Bruken av sjøbodene (som er bygning der det ikke er tillatt med varig opphold) er ikke i samsvar med gitte tillatelser. Reguleringsbestemmelsene for Rivenes § 2: Sjøboder tillates ikke benyttet, innredet, til fritidsbolig. Søker/tiltakshaver har i ettertid redegjort for forholdene og det er søkt om dispensasjoner. Når det gjelder bruken av sjøbodene, er ikke dette noe tema i denne saksbehandlingen. Det vil bli tatt opp i egen sak. Som informasjon kan nevnes at det i mai 2012 ble varslet om at kommunen vurderte å trekke tilbake ferdigattesten som var datert i 2008, da den kan være gitt på feil grunnlag. Dette gjelder plassering og innredning/bruk. Plangrunnlag: Reguleringsplan for Rivenesområdet. Reguleringsplanen er egengodkjent 28.08.03 med endring 12.01.04. Reguleringsformål: ”Byggeområde for sjøbod, naust etc.” Sjøbodene er direkte plassert og tillates ikke benyttet, innredet, til fritidsbolig. Området rundt selve sjøbodene er regulert til ”privat småbåtanlegg land”. Området bak (øst for) er regulert til ”friluftsområde land”. Området i sjøen er regulert til ”privat småbåtanlegg sjø, farled”. I følge § 10 i bestemmelsene skal Sjøfartsmuseet varsles ved tiltak i sjøbunnen. Kommuneplanens arealdel (fra 21.06.2007). Størrelse på sjøboder er maks T-BRA 15 m² og maks. mønehøyde 3,5 m fra planert terreng. I Søgne kommunes regelverk for naust, sjøboder uthus m.m. vedtatt 20.06.1995, står det at sjøboder skal utformes med lite vindusareal. Uttalelser til søknaden: Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen, brev datert 08.11.2012. Fylkesmannen mener generelt at det er uheldig at det i strandsonen bebygges i strid med de tillatelser som er gitt, herunder delvis også bygges på arealer som i plan er utlagt til friluftsområde. Kommunen bes legge vekt på presedensvirkning dersom det gis dispensasjon i etterkant. Tiltaket synes å legge til rette for at bodene senere enkelt kan tas i bruk som fritidsbolig. Det forutsettes at sjøbodene fortsatt vil være tre separate enheter som ikke skal kunne benyttes til fritidsbolig. Kommunen anmodes om å legge vekt på dette i sin dispensasjonsvurdering. Ingen kommentarer utover dette. Det vises til brevet i sin helhet. I uttalelsen viser Fylkesmannen til sitt brev av 30.05.2005 i forbindelse med nabovarsel for oppføring av de 2 hvite sjøbodene: Det ble vist til den da gjeldende kommuneplanen om maks. størrelse for sjøboder på 20 m². Utseendet minner om sjøboder som enkelt kan tas i bruk til fritidsbolig. De ligger nær opp til sikret friområde. Det er viktig at tiltak i minst mulig grad, virker privatiserende. De må få et klart preg av å være lagerbygg uten vinduer/lysåpninger mot sjøen. På vegne av Staten v/DN protesterer Fylkesmannen på søknaden. Tegningene må revideres slik at bygningene klart fremtrer som lagerboder. Norsk Maritimt Museum, brev datert 18.06.2012, vedr. bryggeanlegg. I 2005 var det fra søker blitt presisert at det ikke skulle gjøres inngrep i sjøbunnen. Når det likevel er gjort og tiltakene er omsøkt i ettertid, gis følgende kommentar: Det er uheldig at slikt forekommer. Ettersom hvert kulturminne i utgangspunktet er unikt, er det avgjørende at eventuelle kulturminner i størst mulig grad blir registrert og dokumentert i forkant av tiltak i sjøen, noe som kom klart frem i søknadsprosessen. Når inngrepet er gjort uten tillatelse, må vi gjennomføre en befaring for å dokumentere omfanget på inngrepet og om inngrepet har ført til skade på kulturminner under vann vernet etter kulturminneloven (kml) §§ 4 eller 14. Kostnadene ved en slik befaring må iht. kml § 10 bæres av tiltakshaver. Kommentar: Saksbehandler har vært i kontakt med Norsk Maritimt Museum og tiltakshaver i januar og april 2013. Tiltakshaver hevder at det ikke er mudret eller foretatt noe annet arbeid i sjøbunnen. Denne informasjonen tas til etterretning, og av den grunn vil det ikke bli foretatt befaring fra museets side. Saksbehandler har vært på befaring på eiendommen i april 2013. Under et av hjørnene på brygga er det slått ned en påle i sjøbunnen for å avstive brygga. Tiltakshaver har bekreftet dette og Museet er informert. Søknad om dispensasjon: Søknad om dispensasjon er mottatt 16.10.2012. De enkelte dispensasjonsforholdene er nedenfor omtalt i pkt. 1, 2 og 3. Under hvert punkt gis også noe informasjon om tiltakene. Søker opplyser at han ikke kan se at disse dispensasjonene på noen måte vil svekke verken reguleringsplanen eller kommuneplanen eller hensynene bak disse. Fordelene for tiltakshaver er vesentlig større enn de eventuelle samfunnsmessige ulemper dette måtte medføre. Vurdering av dispensasjonsspørsmålene: Relevante punkter i søkers begrunnelse for at dispensasjon skal kunne innvilges (begrunnelsen gjengis med kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar): 1. De 2 hvite sjøbodene (Jfr. pkt.4 i søknaden): Informasjon. Tillatelse til 2 sjøboder på 20 + 20 m² ble gitt i 2005 og ferdigattest ble utstedt i 2008. I ettertid viser det seg at sjøbodene er plassert noe annerledes enn det ble søkt om. Ny plassering er i strid med reguleringsplan. Forholdet krever dispensasjon. Dispensasjon. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. plassering av de 2 hvite sjøbodene der det sydøstre hjørnet ligger noe innenfor arealområdet ”friluftsområde land”. Det som stikker mest utenfor formålsgrensen er utkragede bygningsdeler. Plassert godt inn i terrenget. Sjøbodene er flyttet i motsatt retning i forhold til det som ble søkt om for endret plassering i 2005. Se vedlagte situasjonskart. Sjøbodene er direkte plassert i reguleringsplan. De går ut over byggeområdet for sjøboder, inn i ”privat sjøbodanlegg land” og deretter ut i neste formål som er ”friluftsområde land”. Det er ikke tillatt med oppføring av sjøboder i de to sistnevnte arealformålene. Søker nevner ”utkragede bygningsdeler”. Administrasjonen er ikke enig i at forholdet bare gjelder utkragede bygningsdeler. Jfr. eget punkt om dette ovenfor. At sjøbodene er godt plassert i terrenget, vurderes ikke som grunnlag for å innvilge dispensasjon. Tidligere sti på baksiden var adkomst til båtplass for Ormestadgården. Båtplassen er nå flyttet og hensikten med stien faller bort. Arealet er ikke regulert som adkomst for allmennheten og benyttes ikke av allmennheten. Søker la i forbindelse med søknaden i 2005 vekt på at det skulle være plass til stien. Det vises for øvrig til eget punkt om stien ovenfor. Tas til informasjon. Konklusjon for pkt.1. Det er på baksiden (nordøst) av sjøbodene hvor overskridelsene får størst konsekvens. Hensikten med stien på baksiden er falt bort. Administrasjonen ser alvorlig på at reguleringsplanen ikke følges. De to reguleringsformålene på baksiden er blitt tilsidesatt. Det må vurderes om dette er en vesentlig tilsidesetting. Er formålene på baksiden blitt vesentlig dårligere p.g.a. feilplasseringen? Fylkesmannens protest på vegne av Staten v/DN ble ikke tatt til følge da sjøbodene ble oppført og tillatelsen ble ikke påklaget. Administrasjonen har vurdert at hensynet bak bestemmelsen her ikke blir vesentlig tilsidesatt. Tiltakshaver har fått fordeler ved at sjøbodene er trukket bakover og ved dette har han fått mer plass ut mot sjøen. Med henvisning til informasjon om stien på baksiden, vurderes ulempene for allmennheten å være minimale. Denne dispensasjonen bør kunne innvilges. 2. Den røde sjøboden (Jfr. pkt.5 i søknaden): Informasjon. Det sto en gammel sjøbod på stedet på 18 m². Det ble søkt om og gitt tillatelse til flytting og restaurering i 2007. Tiltakshaver har siden opplyst at det viste seg å bli vanskelig å flytte sjøboden, og at den i stedet ble revet. Det ble oppført en ny sjøbod med tilnærmet samme størrelse men utformingen er ikke lik den gamle. Det ble ikke gitt beskjed til kommunen om hva som var skjedd og det ble heller ikke søkt om ny sjøbod. Tiltakshaver har verken forholdt seg til egen søknad eller til kommunens tillatelse. Når man river et bygg og deretter ønsker å oppføre et nytt, rammes man av gjeldende planbestemmelser. Her er det kommuneplanens arealdels bestemmelser vedr. uthus (d.v.s. sjøboder) med maks bruksareal 15 m² og mønehøyde 3,5 m. Det betyr at ny sjøbod ikke kan få samme størrelse som den gamle, men i stedet blir mindre og lavere. Søknaden oppgir følgende størrelser på sjøboden: Bruksareal 15,9 m², gesims er 3,0 m og mønehøyden er 4,7 m. Riving og nyoppføring er søknadspliktige tiltak. I tillegg til dette, er aktuell utforming av sjøboden i strid med kommuneplanen og regelverket for sjøboder, naust etc. Jfr. avsnitt ”plangrunnlag”. Forholdet krever dispensasjon. Den nye plasseringen er heller ikke i samsvar med reguleringsplanens direkteplassering og krever dispensasjon. Dispensasjon. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser vedr. størrelse og mønehøyde for den røde sjøboden. Reguleringsformål: ”Privat småbåtanlegg land”. Den gamle sjøboden som skulle flyttes, var i så dårlig forfatning at den falt fra hverandre. Ny bod ble satt opp i stedet. Det endelige resultat er blitt slik det ellers ville blitt ved en flytting av sjøboden med etterfølgende restaurering. Bodens utstrekning i lengde, bredde og høyde er uendret i forhold til den gamle boden. På det bildet som ble mottatt av alle tiltakene, kan man se at den gamle sjøboden står bak de andre. Administrasjonen mener at det kan stilles spørsmål ved hvor ”dårlig forfatning” den gamle sjøboden egentlig var i, siden en stor del av den har tålt å bli flyttet forbi eksisterende bebyggelse, d.v.s. mye lenger enn det som opprinnelig var planen. Mønehøyden har den største overskridelsen i forhold til planbestemmelser: 1,2 m. Dette gjør at bygningen ruver mer, men den er likevel lavere enn de to hvite. Når det gjelder utformingen for øvrig, er ikke administrasjonen enig med søker. Det er vanskelig å se at den gamle sjøboden hadde mer enn et lite luftevindu høyt oppe på den ene veggen og 2 døråpninger med tette dører. Den nye har store vindusflater og 2 dører. I følge vedtaket i 2007, skulle den gamle sjøboden flyttes og restaureres slik at den fremstår som innsendte fotos. Det ble den gang ikke tillatt nye vindusåpninger eller liknende. Søknaden var mottatt like etter at den nye kommuneplanen av 2007 ble vedtatt. Se avsnittet om plangrunnlag ovenfor. Konklusjon pkt.2. Utforming. Det er mange sjøboder lenger ute i Hummerviga. Det er derfor stor fare for at avgjørelse i denne saken, får presedensvirkninger for de andre. Dette er noe som Fylkesmannen har lagt vekt på i sin uttalelse. Tiltakshaver har ved nyoppføringen fått fordeler med at han har fått et nytt bygg som er større og har store vindusflater. Sjøboden fremstår dessuten som noe helt annet enn tillatelsen til restaurering og er ikke i samsvar med kommuneplanen eller regelverket for sjøboder etc. Det bør ikke lønne seg å sette fattede vedtak til side og dermed ta seg til rette. Administrasjonen mener at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg bør det - i henhold til pbl § 19-2 - heller ikke dispenseres fra planer dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt. Søknad om dispensasjon anbefales avslått. Plassering. Sjøboden er også plassert feil - i ”privat småbåtanlegg land” (i reguleringsplanen) hvor det ikke tillates oppført bygninger. Da det ble gitt tillatelse til at sjøboden ble flyttet i 2007, ble det ikke tatt opp som et dispensasjonsspørsmål at den nye plasseringen var i strid med reguleringsplanen. Den tillatelsen er nå utgått på dato. Da den røde sjøboden ble oppført, ble den flyttet inn på linje med de to hvite. Dette er helt utenfor opprinnelig plass (jfr. reguleringsplanen). Det er ikke søkt om dispensasjon for den nye plasseringen. Selv om dette ikke er gjort, mener administrasjonen at man kan ta opp forholdet i denne saken. Den direkte plasseringen i reguleringsplanen ble gjort på grunn av at det eksisterte en gammel sjøbod der som man ønsket å bevare. Denne finnes ikke lenger. Den nye sjøboden er trukket bort fra sjøen og lenger inn på land. Selve bukta er viktig område når det gjelder arkeologiske kulturminner. Fylkesmannen har også uttalt seg negativt til søknaden i sin helhet og viser til presedensvirkninger dersom der gis dispensasjon i etterkant. Se avsnitt ovenfor. Reguleringsplanen er vesentlig tilsidesatt da den røde sjøboden er plassert helt utenfor stedet den er regulert inn og inn i ”privat småbåtanlegg land” og ”friluftsområde land”. I følge pbl. § 19-2 kan ikke dispensasjon gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Det kan søkes om oppføring av sjøboden med en utforming og plassering som er i samsvar med plangrunnlaget på søknadstidspunktet. 3. Bryggeareal (Jfr. pkt.6 i søknaden): Informasjon. Ansvarlig søker opplyste i 2005 at det ikke skulle bygges ny brygge, da det fantes en gammel steinbrygge på stedet. Denne skulle opprustes og noen steiner som var falt ut, skulle settes på plass igjen. Det skulle overhodet ikke gjøres inngrep i sjøen ut over dette. Bildet viser at det er oppført ny sammenhengende trebrygge foran alle 3 sjøbodene. Dette er ikke i samsvar med verken søknad eller tillatelse. Tiltaket er søknadspliktig. Forholdene beskrives mer detaljert i kommunens brev datert 21.05.2012 og søkers brev datert 16.10.2012. Dispensasjon. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser vedr. størrelse på kaifront og maks. areal for brygga. Reguleringsformål: ”Privat småbåtanlegg land” og ”Privat småbåtanlegg sjø, farled”. Brygga var antydet på de godkjente tegningene fra 2005 og dermed prinsippgodkjent. Tidligere praksis var annerledes enn i dag. Det vises i sin helhet til avsnitt på side 2 om prinsippgodkjenning. For øvrig har brygger i hele denne tiden vært søknadspliktig. Dette er ikke grunn for å innvilge dispensasjon. Sjøbod og brygge ble godkjent 14.12.2005 og det var da ingen begrensning i kommuneplanen for størrelse på brygger. Kommet i ettertid i 2007. Brygga er 18 m lang, ikke 23 m. Sjøbodene består av 3 bruksenheter med 6, 5 og 7 m kaifront. Lagt på tidligere steinfylling som ble benyttet som båtplasser. På det sydligste arealet lå det en betongbrygge. Denne er restaurert og kledd med tre. Brygge ble anlagt slik tiltakshaver den gang tolket det godkjente vedtaket. Bukta er blitt mer åpen. Det er riktig at det ikke var begrensninger vedr. brygger da de 2 hvite sjøbodene ble godkjent i 2005.. Totalt på eiendommen er det en lang kaifront. Foto viser at båter blir fortøyd til alle sidene av brygga. Arealet til høyre for der den røde sjøboden sto, var en lav steinfylling med betongdekke. Det ene hjørnet av den gamle sjøboden var understøttet av et steinfundament og sto ute i sjøen ved siden av steinfyllingen. Det er området under og ved siden av den gamle sjøboden som er restaurert, d.v.s. påbygget med trebrygge. Foto viser at den står på trepåler og ikke det opprinnelige steinfundamentet. Etter at saken var oppe til sist behandling, har administrasjonen foretatt grundige undersøkelser om hvilke bestemmelser som gjelder innenfor området ”Privat småbåtanlegg land” . Det vises til avsnitt ovenfor vedr. ”3 bruksenheter - bryggelengde – kommuneplanbestemmelser”. Det kan skje utfylling innenfor landformålet samt anlegges brygger her. Konklusjon pkt.3. Bestemmelsen vedr. størrelse på brygger og lengde på kaifront i kommuneplanen gjelder ikke likevel. Oppføring av brygger innenfor arealet som har grå skravur, krever ikke dispensasjon. Men tiltaket er søknadspliktig etter pbl. § 20-1. Del av brygga utenfor de hvite sjøbodene ligger delvis i ”privat småbåtanlegg sjø, farled”. Administrasjonen ser alvorlig på at det oppføres brygger uten tillatelse – og spesielt på bakgrunn av at det i området kan være kulturminner under vann som er vernet etter kulturminneloven. Jfr. Sjøfartsmuseets uttalelse. Fylkesmannen har også kommentarer vedr. privatisering av arealer. Bukta er smal på dette stedet. Et bryggeanlegg som stikker lenger ut i sjøen enn det som reguleringsplanen har lagt opp til, vil være med på å privatisere bukta ytterligere og er ikke ønskelig. Administrasjonen anbefaler at søknad om dispensasjon fra ”privat småbåtanlegg sjø, farled” blir avslått. Reguleringsplanen blir tilsidesatt. Det foreligger ikke grunner for at bryggene skal oppføres i strid med gjeldende reguleringsplane. Det ville ikke blitt gitt tillatelse til bryggene slik de er oppført. Delen som er oppført foran den hvite sjøboden lengst mot nordvest og som ligger utenfor gyldig formål, må fjernes. 4. Platting bak sjøbodene: Det var også oppført en platting på 30 m² bak sjøbodene. Arealformål i reguleringsplanen er ”friluftsområde land”. Tiltaket var ulovlig, men plattingen er nå fjernet i sin helhet og fraktet bort. Jfr. søkers brev datert 16.10.2012. Av den grunn er ikke dette forholdet lenger noe tema i dette saksfremlegget. Saksutredning: Her er det utført flere tiltak i strid med det som det er søkt om og de tillatelser som er gitt. Det er også utført tiltak som det ikke er søkt om i det hele tatt. Dette er alvorlig. Samtidig med at det er varslet om pålegg p.g.a. utlovlighetene, er det gitt mulighet til å ordne opp i ettertid ved innsending av nødvendige søknader. Disse søknadene skal behandles som om tiltakene ikke var oppført. Fylkesmannen uttaler at det er viktig å vurdere om denne saken kan få presedens for lignende saker. Det er mange sjøboder med brygger lenger ute i Hummerviga, og faren for presedensvirkninger vil dermed være stor, dersom man innerst i viga innvilger flere dispensasjoner etter at tiltakene er ulovlig oppført. Men enhver sak må likevel behandles for seg. Det vises for øvrig til ovennevnte konklusjoner under punkt 1, 2 og 3. Det følger av § 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Det bør heller ikke dispenseres fra planer dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til søknaden. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens §§ 8-12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klageadgang: Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette vedtaket. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader. Vedlegg 1 Situasjonskart GB 32/86 Hummerviga. 2 Tegninger av tiltak på GB 32/86 Hummerviga. 3 Oversiktskart Hummerviga. 4 Flyfoto fra 2011, 2005 og 2000 - GB 32/86 Hummerviga. 5 Reguleringsplankart og bygninger GB 32/86 Hummerviga. 6 Særutskrift - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og kommuneplan vedr. oppførte sjøboder og brygger på GB 32/86 Hummerviga. 7 Tillatelse til oppføring av 2 sjøboder GB 32/86 Hummerviga. 8 Tillatelse til flytting av gammel sjøbod på GB 32/86, Hummerviga 9 Søknad om dispensasjon - Hummerviga 32/86 10 Foto - Flytting av gammel sjøbod GB 32/86 Hummerviga 11 Foto - Kontroll med bestående byggverk - 3 sjøboder på GB 32/86 Hummerviga. 12 Uttalelse vedrørende bryggeanlegg i Hummerviga 13 Uttalelse til søknad om dispensasjon vedr. oppførte brygger og sjøboder på GB 32/86 - Hummerviga 14 Nabovarsel vedr. oppføring av 2 sjøboder på GB 32/86 Hummervika 15 Sjøboder, bryggeanlegg og treplatting GB 32/86 Hummerviga . Side 1 av 1 Fra: Ole Hortemo[[email protected]] Dato: 08.11.2013 12:34:36 Til: Postmottak Kopi: [email protected] Tittel: Klage Til Søgne kommune Arealenheten v/saksbehandler Solgunn Arnesen Deres ref: 2005/983 - 34066/2013 Klage Viser til tilsendt vedtak i plan- og miljøutvalget vedr. sjøboder og brygge GB 32/86 Undertegnede stiller seg undrende til at det politisike flertall i saken velger å godta brudd på lover, regler og avtaler. Det vil skape en presedens hvor det kan forventes at også andre som overtrer avtaler og regelverk må bli gjenstand for samme vurderinger og sanksjonsmangel. Videre vil jeg hevde at det i denne saken er begått saksbehandlingsfeil. Det fremgår av sakspapirene at tidligere tilsendte merknader til tiltak og dispensasjon på GB 32/86 er lagt til side uten at alle klagerne er informert. Årsaken til at det ikke ble tatt hensyn til merknadene oppgis å være den lange saksbehandlingstiden. Det er ikke klagerne som kan lastes for den lange saksbehandlingstiden. Om lang saksbehandlingstid skyldes inkompetanse, ressursmangel eller annet hos kommunen, eller om det skyldes trenering eller annet fra involverte parter skal være usagt, men det er hevet over tvil at det ikke er de berørte naboene som har forårsaket sendrektigheten. Vi ble ikke involvert eller oppdatert på saksbehandlingen, før vi nylig ble kjent med resultatet. Undertegnede forventer at saken blir gjenstand for ny behandling. Jeg vil også merke meg om de politikere som i verbale vendinger sier å være beskyttere av lov og orden, i en sak som dette vil være tro mot sine grunnverdier. Søgne, den 8.11.13 Mvh Ole Hortemo file://C:\ephorte\PdfDocProDir\EPHORTE\386681_FIX.HTML 08.11.2013 Side 1 av 1 Fra: Flatnes Bygg Consult AS[[email protected]] Dato: 11.12.2013 09:49:41 Til: Postmottak Kopi: Solgunn Arnesen; '[email protected]' Tittel: Sak 2005/983 - Hummerviga Søgne kommune - Byggesak Jeg viser til ditt brev datert 25.11.2013 vedlagt klage fra nabo Ole Hortemo. Vår kommentar til denne er som følger: Innhold i klagen som gjelder påstått saksbehandlingsfeil kommenteres ikke. Dette må besvares av kommunen selv. Vi poengterer ellers at sjøområdet foran buene er regulert til "privat småbåtanlegg sjø" og selve brygge- og sjøbodarealet er regulert til "privat småbåtanlegg land" og det er der regulert inn tre sjøboder. Vi er derfor av den oppfatning at det burde være problemfritt at det bygges tre sjøboder på stedet. I tillegg bør det være innlysende at det kan bygges brygger på et areal som er regulert til småbåtanlegg…(!) Den boden som er vedtatt flyttet vil i tilfelle den ikke skulle bli endelig godkjent - bli bygget slik den var plassert og slik den er regulert - ute i sjøen. Dette vil i tilfelle være en atskillig dårligere plassering i forhold til både allmennheten og angjeldende nabo. Nåværende plassering - i rett rekke på langs av siktretningen fra nabo - er etter vår oppfatning den beste i forhold til nabo - i den grad buene kan sies å være til ulempe overhodet. Bruk av buene er et annet forhold - som ikke skal blandes inn i denne saken. Det kan imidlertid sies at tiltakshaver tidligere har beklaget sterkt at buene har vært innredet og benyttet på en måte som ikke er i samsvar med verken vedtak eller formål i plan. Med vennlig hilsen Øyvind Flatnes Flatnes Bygg Consult AS Gyldenløvesgate 34, 4614 Kristiansand 38071650 - 90558882 www.flatnes.no file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/392299_FIX.HTML 11.12.2013
© Copyright 2024