SAKSFREMSTILLING Utvalg: Teknisk utvalg Møtedato: 06.10.2015 Utvalgssak: 221/15 Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Saksbeh.: Christine Bjørndal Edvardsen Arkivsaknr.: Arkivkode: 2012/912 L12 14 Forslag til detaljregulering for del av Klomreheia, gnr 7 bnr 16 – 1.gangsbehandling Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 06.10.2015 Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Teknisk utvalg vedtar i medhold av plan- og bygningslovens §12-10, å legge forslag til detaljregulering for del av Klomreheia, gnr 7 bnr 16 ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Ny bestemmelse: Bestemmelser for Klomreheia gjelder der de ikke er endret i denne plan. 2. Ny bestemmelse: Garasje skal plasseres med åpning parallelt med tilstøtende vei. FORSLAG TIL VEDTAK: Teknisk utvalg vedtar i medhold av plan- og bygningslovens §12-10, å legge forslag til detaljregulering for del av Klomreheia, gnr 7 bnr 16 ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Ny bestemmelse: Bestemmelser for Klomreheia gjelder der de ikke er endret i denne plan. 2. Ny bestemmelse: Garasje skal plasseres med åpning parallelt med tilstøtende vei. Dokumentliste: Forslag til detaljreguleringsplan, datert 02.06.15 Planbeskrivelse med forslag til bestemmelser, datert 02.06.15 Sammendrag: Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for to nye boligtomter på eiendommen med gnr 7, bnr 16. Tomtene, med byggegrense og bygningenes plassering, er tegnet inn på plankartet. Utnyttelsesgraden er satt til 30 %. Eiendommen ligger innenfor nedslagsfeltet til Rore, og ligger dermed også i hensynssone drikkevannskilde i kommuneplanen, vedtatt 31.08.15. Fakta: Planområdet er i gjeldende reguleringsplan for Klomreheia, vedtatt 24.06.03, regulert til frittliggende småhusbebyggelse (B39) med mulighet for utbygging/fortetting med krav om bebyggelsesplan. I kommuneplanen ligger planområdet innenfor hensynssone drikkevannskilde, en hensynssone som ved vedtak av 31.08.15 har fått egne bestemmelser. Hensynsonen gir mulighet til utarbeidelse av “bebyggelsesplan” i områder der det er satt krav til dette i eksisterende reguleringsplaner. Videre gis det tillatelse til oppføring av det antall enheter som planen fastsetter, forutsatt at disse er ferdigstilt innen 1.september 2025. I planer der antall boenheter ikke er fastsatt, tillates én boenhet pr. tomt. Forslagstiller har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan i tråd med kravet om bebyggelsesplan i gjeldende plan, med hensikt å etablere to nye tomter til bolig. Det gis mulighet for én bolig og garasje på hver av tomtene. Utnyttelsesgraden er økt fra 25% BYA i gjeldende plan, til 30% BYA. Tillatte byggehøyder fremgår av gjeldende reguleringsbestemmelser for Klomreheia. Tidligere saksgang: Grunneier har tidligere søkt om fradeling av de samme tomtene, samtidig som det ble søkt om dispensasjon fra plankravet. Søknaden ble avslått. Tiltakshaver påklagde avslaget og fikk medhold i teknisk utvalg som ga dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan og fra hensynssonen. Teknisk utvalgs vedtak ble så påklaget av Mattilsynet. Klagen førte ikke fram i teknisk utvalg og ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannen omgjorde kommunens vedtak og avslo søknad om dispensasjon fra plankravet. Saken fremmes nå som forslag til detaljreguleringsplan, jfr krav om bebyggelsesplan i gjeldene reguleringsplan for Klomreheia. Fylkesmannen i Aust- Agder har i sin merknad til oppstartsmeldingen skrevet at de ikke har innvendinger med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan, og at de er positive til fortetting. Vurdering: Eksisterende reguleringsplan har ikke fastsatt antall enheter og viser heller ingen tomteavgrensing for nye enheter. Når det nå utarbeides ny reguleringsplan for deler av gnr 7 bnr 16, stiller rådmannen seg positiv til at det er satt av to nye tomter, hver med én boenhet. Det legges til grunn at gjeldende bestemmelser for Klomreheia, som ved foreliggende planforslag ikke endres, fortsatt skal gjelde for de nye tomtene. Det bør derfor tillegges en bestemmelse som sikrer dette. Forslag til ordlyd er: Bestemmelser for Klomreheia gjelder der de ikke er endret i denne plan. Bestemmelsene for Klomreheia krever at området skal inneholde areal for lek i henhold til kommunens retningslinjer. Rådmannens syn er at det ikke er nødvendig å avsette felles lekeareal for de to tomtene, men at dette kan løses på egen tomt. Jfr. bestemmelse i gjeldende plan om garasjens plassering, anbefales det at det sikres en bestemmelse om at garasjeinngangen forutsettes plassert parallelt med tilstøtende samlevei. Dette med tanke på avstanden fra garasjens yttervegg til vei. Vurdering av konsekvensen av nye boliger i forhold til drikkevannskilden: Det er nylig og i forbindelse med rullering av kommuneplanen utført en analyse av Rore og nedbørsfeltet. Analysen er utarbeidet som egen sak og har vært ute til offentlig ettersyn før vedtak i kommunestyret. Det er på grunnlag av dette arbeidet formulert bestemmelser som er tatt inn i kommuneplanen. Enkelte av bestemmelsene er gjengitt tidligere i saksfremstillingen. Foreliggende planforslag er i tråd med hensynssonens bestemmelser og derfor anses konsekvensvurderingen av utbygging som ivaretatt gjennom arbeidet med å fastsette bestemmelser til nedslagsfeltet. Rådmannens anbefaling er at det må aksepteres en utbygging i tråd med disse, og er positiv til planforslaget.