STAVANGER KOMMUNE
Notat
Dato:
Saksnummer:
Journalnummer:
03.06.2015
13/5655-173
57135/15
HØRINGSDOKUMENT - NY HØRING PLAN 2499P DETALJREGULERING FOR PARADIS SØR
HILLEVÅG, STORHAUG OG EIGANES/VÅLAND BYDEL
Oversiktskart planområdet
03
13
57
Bakgrunn for saken
Forslaget til plan 2499P var til politisk første gangs behandling i kommunalstyret for
byutvikling 28.08.2014, og ble enstemmig vedtatt utlagt til offentlig ettersyn med ett
oversendelsesforslag (se saksprotokoll fra møte i KBU vedlegg 15).
Offentlig utleggelse og høring var i perioden 12.09. 2014 til 24.10.2014. Informasjonsmøte
ble holdt i kommunens administrasjonsbygg 02.10.2014.
I forbindelse med høringen har det vært et stort offentlig engasjement med 129 innkomne
merknader, diverse kritiske oppslag i lokalpressen, beboerinitiativ inkludert en
facebookside «nei til høyblokker i Paradis» med 1350 likes.
Merknadene er stort sett kritiske til høyhus (høyder/utforming, brudd på visuell identitet;
mangel på stedstilpasning og sammenheng med omgivelsene (trehusbyen, utsiktsforhold i
dalføret mellom Våland – Storhaug, regional grønnstruktur med strandlinje, gang- og
sykkelforbindelser), og konsekvenser av økt biltrafikk mm.
Det er fremmet fem innsigelser til høringsutkastet; 4 fra fylkesrådmannen og 1 fra Statens
vegvesen.
Innholdet i kritikken er nærmere beskrevet av forslagsstiller i revidert planbeskrivelse,
datert 27.03.2015 (vedlegg 05): Se sammendrag av merknadene på side 23-29, og
forslagsstillers kommentarer til disse på side 30-36.
Etter høring har grunneier/utbyggere (Rom Eiendom og K2 Stavanger) og arkitekt (Ghilardi
+ Hellsten) deltatt i folkemøte med beboere i området. For å imøtekomme kritikk har det
også vært arrangert en ny konkurranse (parallelle arkitektoppdrag) vedrørende
utformingen av næringsbygg i felt K1 og K2 på begge sider av Strømsbrua. Utkastene var
utstilt på Stavanger stasjon i februar og mars 2015.
Planforslaget av Ghilardi + Hellsten Arkitekter revidert 27.03.2015 sendes her ut på ny
høring.
Den nye høringen gjelder kun de utførte endringene av planforslaget. Disse er nærmere
beskrevet i rød tekst i revidert planbeskrivelse (vedlegg 05). Det gjelder primært følgende:





Næringsbyggene i felt K1 og K2; høyder er redusert, bruksareal/volum opprettholdt og
fotavtrykk økt.
Boligandelen i felt B1 og B2 er noe redusert. Det bidrar til å gi feltet B2 mer felles uteareal,
bedre solforhold, og strandpromenaden blir tydeligere.
Strandpromenaden på utsiden av B1 får en bedre linjeføring i sammenheng med
overordnet grønnstruktur. Utfyllingen i sjø er noe redusert.
Støyvoll/bygg S1 med sykkelparkering og g/s rampe er tatt ut av planen. Det planlegges
nye gangbroforbindelser til Paradis stasjon med trapp/heis på nordvestsiden og
sørøstsiden av Strømsbrua.
Det er gjort grep og tilleggsutredninger knyttet til innsigelser.
Disse hovedpunktene er nærmere omtalt/illustrert og oppsummert i konklusjon i punkt 6.
I og med at saken berører forholdsvis mange innbyggere, og i svært høy grad har vakt
offentlighetens interesse, synes det riktig med en ny full offentlig utleggelse og høring før
saken fremmes for politisk andre gangs behandling. I den anledning vil det bli aktuelt å ha
et nytt informasjonsmøte.
Opplysninger om høringsfrist og informasjonsmøte framgår av punkt 7.
Tidligere saksinnstilling og vedlegg finnes på følgende adresse:
http://www.stavanger.kommune.no/u2499p
Merknadene fra tidligere og ny høring vil bli gjennomgått og oppsummert/kommentert når
saken fremmes for politisk andre gangsbehandling.
Side 2 av 10
Endringer som er gjenstand for ny høring:
1. Kombinert næringsbygg i felt K1 og K2
Figur 2. Høringsutkastet maks kote + 67 moh (stiplet linje fra Vålandstoppen til Varden på Storhaug).
Figur 3. Revidert planforslag maks kote + 52 moh (stiplet linje fra Vålandstoppen til Varden på Storhaug).
Felt K1 og K2 foreslås regulert for kombinert formål med underformål kontor, forretning,
bevertning, offentlig og privat tjenesteyting. Det tilrettelegges for maks BRA 28000 m2 i K1
+ maks BRA 26000 m2 i K2 (hvorav 1000 m2 for nærbutikk, 2500 m2 annet
forretningsareal og 4000 m2 for tjenesteyting).
I revidert planforslag er byggehøyder og volumoppbygging i felt K1 og K2 betydelig
omarbeidet. Arealutnyttelsen er uendret, men bebyggelsens fotavtrykk er økt.
Næringsbyggene er brutt opp i flere mindre bygningskropper. På plankartet er det foreslått
11 stk ulike maks. gesimshøyder der den høyeste nå er på maks kote +52.0. (i
høringsutkastet på maks kote+67.0). En reduksjon på 15 meter tilsvarer 4 kontoretasjer,
eller 5 boligetasjer. I tillegg reduseres høydene ved at det høyeste partiet ikke lenger er en
større horisontal flate, men toppen av et skråplan.
Næringsbebyggelsen i felt K1 (sør for Strømsbrua) er endret fra 3 til 6 bygningskropper
som varierer i høyde (3- 10 etasjer). Næringsbebyggelsen i felt K2 (nord for Strømsbrua)
er endret fra 3 bygningskropper til 2 frittstående bygg, som hver er satt sammen av 2
volumer. Bebyggelsen i felt K2 varierer i høyde fra 5-13 etasjer.
På bakkeplan i felt K1 er det lagt inn en gjennomgående passasje, og i felt K2 reguleres
inn 2 frittstående bygg med passasje mellom.
Fig. 4 Modellstudium av volumoppbygging, og fig. 5 referanseprosjekt (utforming av fasader/tak)
Side 3 av 10
2. Boligområdene B1 og B2
Feltene foreslås regulert for boligformål. Det tilrettelegges for maks BRA 14000 m2 i B1,
og maks BRA 21000 m2 i B2.
I revidert planforslag er boligfelt B1 noe endret i form og arealutnyttelse, dette for å få til en
bedre tilpasning til eksisterende strandlinje, samt litt mindre fylling ut i sjø. Boligfelt B2 er
redusert med ca. 1000 m2 da det midterste bygget er tatt ut av planen; det gir et større og
mer sammenhengende uteareal med bedre solforhold i selve kvartalstrukturen.
Sammenlagt er antall boenheter redusert fra 416 i høringsutkastet til ca. 380 i revidert
planforslag.
Endringene framgår av plankart (fig. 1) og illustrasjonsplan (fig. 2) vist under.
Fig 6. Plankart revidert 27.03.2015
Fig 7. Illustrasjonsplan revidert 27.03.2015
Side 4 av 10
3. Strandlinje / turdrag
Det inngår i bestemmelsene at turdraget skal danne en sammenhengende og lett
tilgjengelig forbindelse langs sjøkanten i hele planområdets lengde. Det skal variere i
høyde mellom kote +2,0 og +3,0 moh, med stedvis nedtrapping mot sjøen, og påkobling til
eksisterende og planlagte turveistrekk i nord og sør.
Det er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene at Havnpromenaden i størst mulig grad
skal være et grønt turdrag som tillater noe utfylling i sjø (det skal ikke være preget av
harde dekker fundamentert på pæler). Dette legger til rette for større grønne partier med
vegetasjon. Noen referanser er illustrert under:
Fig. 8. Turdrag referanser
I revidert planforslag er turveiens linjeføring langs strandkanten mer tydelig og visuelt
kontinuerlig. Det er resultat av at boligfeltet B1 er noe redusert, og bebyggelsen trukket
lenger inn på eksisterende grunn.
Bebyggelsen i felt B1 og B2 er i tillegg hevet 1.5 meter over terreng; det vil bidra til å sikre
at turdraget ikke privatiseres (se figur 9).
Figur 9. Snitt gjennom turdrag og boligbebyggelse.
Side 5 av 10
4. Sammenheng med omgivelsene:
I revidert planforslag er gang- og sykkelforbindelser internt i området, og tilknytning til
omgivelsene inkl. Paradis stasjon omarbeidet. Endringene internt er vist skjematisk under:
Fig 10. Tidligere høringsutkast: Interne gang- og sykkelforbindelser
Fig 11. Revidert planforslag 27.03.2015: Interne gang- og sykkelforbindelser
For å unngå konflikt mellom turgåere og travle ‘transportsyklister’ er overordnet sykkelvei
(Gandsfjordruta) flyttet ut av turdraget (strandpromenaden); den planlegges nå langs nye
Consul Sigvald Bergesens vei (se figur 12 under).
Figur 12. Snitt gjennom og Gandsfjordruta, Consul Sigval Bergesensvei og nærmeste jernbanespor.
Grønn støyvoll/bygning med sykkelparkering og rampesystem til Strømsbrua (vist
skjematisk i figur 13 under) er i sin helhet tatt ut av planen. Den er erstattet med to
vertikale forbindelser på vestsiden og østsiden av Strømsbrua (vist i firgur 14). Det dreier
seg om følgende: i) en løsning på nordvestsiden av Strømsbrua med trapp, heis og rampe
(stigning 1:10) til/fra broa og gangbroforbindelse til Paradis stasjon; ii) en løsning på syd
østsiden av Strømsbrua med trapp/heis og ellipseformet rampe kalt «sykkelhjulet»
(stigning 1:10) til/fra broa og ned i planområdet.
Side 6 av 10
Figur 13 Høringsforslaget
Fig 14 Revidert planforslag
5. Innsigelser og tilleggsutredninger.
Fylkesrådmannen har fremmet 4 innsigelser til høringsutkastet i tillegg til ett faglig råd.
Disse er forsøkt tatt til følge i det reviderte planforslag:
1) Innsigelse mot planens maksimalt tillatte bygningshøyder i feltene K1 og K2. Det
begrunnes med at det vil ha store konsekvenser for overordnet bylandskap og rammen for
den historiske trehusbebyggelse. Anbefaler å vurdere å opprettholde høy arealutnyttelse
gjennom å øke bebyggelsens fotavtrykk (planens byggefelt).
I revidert planforslag er bebyggelsesstruktur i felt K1 og K2 betydelig omarbeidet og
byggehøyder redusert (som beskrevet i punkt 1).
2) Innsigelse mot manglende konsekvensutredning vedr. arealbruksendring fra sjø til
byggeformål, da en vesentlig del av utbygningsområde og turdrag vises på areal som er
sjøområde.
I revidert planforslag er dette nærmere utredet/dokumentert; se revidert KU datert
27.03.2015 punkt 6.13 (side 64). Konklusjonen er at utfyllingen i sjø har ubetydelig
konsekvens for miljø (utfra vurdering av verdi/omfang når det gjelder landskap, biologisk
mangfold og strømningsforhold).
3) Innsigelse mot planbestemmelse §5, om bruk av inntil 50% av bredden på turdraget til
uteservering og annen møblering. Dette må detaljeres nærmere slik at det blir forenelig
med turdragets allmenne hensikt/aktivitet.
I revidert planforslag er uteservering i 50% av turdraget begrenset til et strekk der
turdraget ligger inntil kombinerte næringsbygg med publikumsrelatert aktivitet på
bakkeplan (felt K1 og K2).
4) Innsigelse mot rekkefølgetiltak om etappevis opparbeiding av det overordnede turdraget;
sikrer ikke tidlig etablering av sammenhengende sykkeltrase. Opparbeidelsen av
sykkeltrase må ferdigstilles ved første byggetrinn.
I revidert planforslag er sykkelveien (Gandfjordruten) flyttet fra turdraget som følger
strandlinjen. Den forslås nå på innsiden av bebyggelsen langs ny Consul Sigval
Bergesensvei. Ifølge rekkefølgekrav skal omlegging av eksisterende Consul Sigvald
Bergesens vei med tilhørende fortau og gange- og sykkelvei (Gandsfjordruta), samt
vertikalforbindelse til Strømsbrua, opparbeides i første fase av byggeprosjektet uavhengig
av utbyggingsrekkefølge.
Det framgår av rekkefølgekrav at friluftsområdet og turdraget (havnepromenaden) skal
Side 7 av 10
opparbeides etappevis samtidig med de enkelte utbyggingsfelt. Det er tilføyd at turdraget
også i byggefasen skal være offentlig tilgjengelig, sammenhengende og tilrettelagt på en
slik måte at det er trygt og attraktivt å ferdes i.
5) Et faglig råd dreier seg om regionalplanens tetthets- og kvalitetskrav knyttet til
boligområder. Merknaden er kritisk til at kun 80% av boenhetene vil få minste felles
utareal (MFUA = 30 m2 pr bolig).
I revidert planforslag er dette tatt til følge ved at felt B2 er redusert med ett bygg.
Lekeplasser blir liggende i et større uteoppholdsareal der gjeldende krav til sol/skygge er
oppfylt.
Statens vegvesen har fremmet en innsigelse til høringsutkastet:
1) Innsigelsen gjelder midlertidig adkomst for deler av utbyggingsområdet fra krysset fv.44
Hillevågsveien / fv.428 Sandvikveien. Også i saksframstillingen som var til første gangs
behandling var dette (trafikkbelastning på Sandvikveien og kryss med fv44) angitt som
oppfølgingsoppgave før politisk andre gangs behandling.
I revidert planforslag er dette nærmere dokumentert i et notat om rekkefølgetiltak for
trafikale forhold (se vedlegg av Sweco datert 12.05.2015). Notatet tar opp
utbyggingsrekkefølge (arealer for de aktuelle formål bolig/næring), trafikkmengder og
belastninger på veier/kryss, samt sikringstiltak for gående, syklende (spesielt i kryss
Sandvikveien/Hillevågsveien, og for skolevei i kryss Sandvikveien/Bergsagelveien). På basis
av retningslinjer for arealbruk/tetthet i gjeldende kommuneplan er trafikkbelastning fra
forventet planlegging/utbygging i området medtatt i beregningen.
Notatet anbefaler følgende:
Plan 2499P Paradis sør (og Plan 1925P) kan benytte Consul Sigval Bergesen vei og Sandvikveien som
adkomst vei inntil Sandvikveien får en trafikkbelastning på ÅDT 7 000 ut mot Hillevågsveien. Dette er
en trafikkøkning på ÅDT 500 i forhold til dagens situasjon og ÅDT 3 000 i forhold til når
gjennomkjøringstrafikk forsvinner fra området.
I en situasjon hvor Paradis sør har adkomst til Consul Sigval Bergesen vei og Sandvikveien anses det
som tilstrekkelig med eventuell opphøying av fortau over Sandvikveien ved Bergsagelveien (tiltak 6
fra «Rekkefølgetiltak, Byplan, Kultur og byutvikling, 16.10.2014» viser gang-/sykkelundergang under
Sandvikveien). Fartsnivået i Sandvikveien bør kontrolleres.
Å sikre grønn gangforbindelse mellom Bergsagelveien og Hamneveien og tiltak for trafikksikker
skolevei i Bergsagelveien (tiltak A og B fra «Rekkefølgetiltak, Byplan, Kultur og byutvikling,
16.10.2014») kan knyttes til Paradis-sør, men det er ingen forskjell på en etappevis utbygging og full
utbygging.
I revidert planforslag er rekkefølgekravet om tidspunktet for opparbeidelse av ny adkomst
fra Hillevågsveien endret:
Før ny hovedatkomst til området er etablert tillates en utbygging i planområdet som gir
tilsvarende ÅDT på Sandvikveien som før utbygging».
Det argumenteres altså med at gjennomkjøring til eksisterende Consul Sigvald Bergesens
vei og vertikalforbindelse/kjørerampe til Strømsbrua bli stengt ved oppstart av første
utbyggingstrinn. Stengningen representerer en reduksjon i ÅDT på ca. 3.000 for
Sandvikveien. Før ny hovedadkomst fra Hillevågsveien blir etablert vurderes det som
forsvarlig å tillate en utbygging i planområdet som gir tilsvarende ÅDT på Sandvikveien.
Side 8 av 10
Ifølge forslagsstiller vil dette ikke utløse nye krav til sikkerhetstiltak for gående og syklende
på denne vei.
Dette inkl. krav om sikkerhetstiltak betraktes som et innspill fra forslagstiller, som må
vurderes nøye av Statens vegvesen og Stavanger kommune. Det vil være gjenstand for
nærmere vurdering og kvalitetssikring, før politisk andre gangsbehandling.
6. Oppsummering og konklusjon
I revidert planforslag er det gjort grep og tilleggsutredninger for å imøtekomme kritikk både
fra beboere og offentlige instanser. Det dreier seg i hovedsak om følgende: Utforming og
maks byggehøyder i næringsbebyggelse i felt K1 og K2, reduksjon i antall boenheter og
størrelse/kvalitet i uteareal og mer sammenhengende og tydeligere offentlig utforming av
turdraget i strandsonen. Gang- og sykkelforbindelser internt i området, og mot
omgivelsene har fått en klarere tilknytning, og enkelte delløsninger kan vurderes som
bedre enn i høringsutkastet. Det er også gjort grep og tilleggsutredninger som i betydelig
grad bidrar til å imøtekomme innsigelser og faglige råd. Sistnevnte skal imidlertid vurderes
nærmere av involverte parter før politisk andre gangsbehandling.
7. Høringsfrist
Merknader til endringene kan sendes innen mandag 30.08.2015 til:
Kultur og byutvikling, Postboks 8001, 4068 Stavanger E-post:
[email protected]
Det blir nytt informasjonsmøte saken 18. august kl. 16.30 til 18.00.
Adresse: Stavanger kommune, Olav Kyrres gate 23, kantinen.
Ved oversendelse av merknad, vennligst oppgi bostedsadresse. Spørsmål kan rettes til
servicetorget på tlf. 04005, eller gå inn på kommunens hjemmesider:
http://www.stavanger.kommune.no/u2499p under høringer.
Merknadene fra tidligere og ny høring vil bli gjennomgått og oppsummert/kommentert når
saken fremmes for politisk andre gangs behandling. Det vil ikke bli gitt svarbrev til den
enkelte.
Sakens dokumenter vil bli tilgjengelig på følgende lenke når saken er klar for behandling:
http://stavanger.kommune.no/no/Politikk-og-demokrati/Styrer-rad-ogutvalg/Kommunalstyret-forbyutvikling-KBU/Kommunalstyret-for-byutvikling/
Saksdokumenter:
Tidligere saksinnstilling og vedlegg til høringsutkast datert 15.04.2015:
Adresse:
http://www.stavanger.kommune.no/u2499p
Vedlegg til det reviderte planforslaget:
1
Oversiktskart (ikke revidert)
2a
Plankart 1:1000 t revidert 27.03.2015
2b
Plankart nedskalert revidert 27.03.2015
3
Bestemmelser revidert 27.03.2015)
4
Konsekvensutredning revidert 27.03.2015
5
Planbeskrivelse revidert 27.03.2015
6
Trafikal vurdering rekkefølgetiltak datert 12.05.2015
7
Miljøteknisk rapport datert 07.11.2014
8
Geoteknisk rapport datert 16.12.2015
Side 9 av 10
9
10
11
12
13
14
15
Vindanalyser revidert 27.03.2015
Illustrasjonsprosjekt revidert 27.03.2015
Skisseprosjekt revidert 27.03.2015
3D pdf bare planområdet 27.03.2015
3D pdf med omgivelser 27.03.2015
Alle merknader til tidligere offentlig utleggelse/høring
Saksprotokoll fra møte i kommunalstyret for byutvikling 28.08.2014
Kultur og byutvikling, 05.06.2015
Anne S. Skare
byplansjef
Ottar Vedelden
saksbehandler
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
Side 10 av 10