NOTAT
REVISJON AV PLAN FOR KANALBYEN (SILOKAIA PLANEN. ID NR 1082)
Notat nr.:
Dato
02-14
14.03.2014
Til:
Teknisk sektor - plan, -bygg og
oppmålingsetaten
Kristiansand kommune
K.K
Anmerkning
Kopi til:
Kanalbyen Utvikling AS
JBU Kanalbyen AS
Fra:
Kanalbyen Eiendom AS
Oppstartsmøte med Kristiansand kommune
Bakgrunn
Kanalbyen Utvikling AS (KU AS) og JBU
Kanalbyen AS (JBUK) inngikk i juli 2013 avtale
om kjøp av 50 % av aksjene i Kanalbyen Partner
AS (KP AS), som gjennom datterselskap
Kanalbyen Eiendom AS (KE AS) har
eierrettighetene til eiendommene som utgjør
kanalby-prosjektet (se eiendomsoversikt
nedenfor).
JBUK AS er eid 80 % av J.B. Ugland
Eiendomsutvikling AS og 20 % indirekte av
Vedal Utvikling AS.
Bilde 1 - Eierforhold Kanalbyen
Etter at Kanalbyen sist ble regulert (jf. gjeldende reguleringsplan for Silokaia vedtatt i
Bystyret 11.05.2011) er flere av forutsetningene for den planlagte utbyggingen endret (se
oppsummering av disse nedenfor).
Endrede rammebetingelser i kombinasjon med kostnadskrevende og til dels
ugjennomførbare løsninger i eksisterende regulering, gjør i sum at det tas initiativ til en
revisjon av gjeldende reguleringsplan. En slik planrevisjon har fra Kristiansand
Havn/Kanalbyen Utvikling sin side vært et premiss for gjennomføringen av hele prosjektet,
Kanalbyen Eiendom AS
P-boks 114, 4662 Kristiansand
www.kanalbyen.no
Org.nr 911 558 688
og lå og til grunn når det ble besluttet å få om bord en partner med bred
markedskompetanse og erfaring fra regulering, - og byutviklingsprosjekter.
Følgende sentrale rammebetingelser er endret siden gjeldende plan ble vedtatt:
-
Tankanlegg sør for området (Shell-tomta) er ikke lenger i bruk, og tomta skal ikke
brukes til dette formålet igjen. Det vil si at behovet for å ta hensyn til trafikk til
tankanlegget gjennom området (ref. sikkerhet og beredskap) ikke lenger er tilstede.
-
Cruiseanløp skal flyttes bort fra området – og det skal ikke tas hensyn til anløp av
cruiseskip til Kanalbyen. Det betyr at det er anledning til å optimalisere de arealer
og plangrep som tidligere var rettet mot cruiseaktivitet.
-
Renseanlegget skal oppgraderes. Trafikk gjennom planområdet, sammen med
tilfredsstillende adkomst og innkjøringsforhold til og fra anlegget, må ivaretas.
Vi mener at gjeldende plan har en svært krevende gjennomføring ut fra følgende forhold:
-
Tekniske løsninger, infrastruktur og rekkefølgekrav
-
For lite fleksibilitet i plangrunnlaget – ikke minst når det gjelder byggetrinn og
utforming
Vår tilnærming til revisjon av planen
Som overordnet filosofi til prosjektet ønsker vi å utvikle og gjennomføre et
byutviklingsprosjekt som oppfattes som vellykket både på kort og lang sikt.
Som eiendomsutvikler og utbygger har eierkonstellasjonen et høyt ambisjonsnivå og er
dedikerte i å utvikle et prosjekt vi kan være stolte av, og som også skiller seg fra andre
prosjekter på en positiv og inspirerende måte. Derfor ønsker vi, når planen først skal tas
opp til revisjon, også å forbedre den på andre områder.
Vi har imidlertid landet på at vi ikke ønsker å utfordre høydeprofilen som gjeldende plan
har etablert mot landskapet og Odderøya (justeringer/tilpasninger kan være aktuelt). Vi
ønsker å beholde de "de tre søstre" uendret fra etasje 2 og oppover.
Da prosjektet vil gå over en lang tidsperiode (anslagsvis 10-15 år) ser vi det som kritisk å
utvikle et plangrunnlag som er robust nok og som har tilstrekkelig fleksibilitet til og "tåle
tidens tann" – dette går blant annet på byggetrinn, eksempelvis avpasset mot realistisk
salgstakt/volum. Vi vil legge vekt på uteområder og byrom med høy kvalitet, og tror at
kreative løsninger som spiller på lag med kvalitetene i området (havet, kanal,
strandpromenade, Odderøya, Kilden osv) kan gi både en markedsmessig og byplanmessig merverdi til Kanalbyen som boligområde. Herunder ser vi kommunikasjonen
med Odderøya som helt essensiell. Som et overordnet utgangpunkt ser vi det som et
suksesskriterium å finne skjæringspunktet mellom forsvarlig økonomi i prosjektet og
2
ønskede plankvaliteter i området. Når det gjelder fremdrift på reguleringsprosessen ønsker
vi et høyt tempo fram mot realisering, se fremdriftsplan tilslutt i notatet.
Ønskede endringer og forbedringer
1. Adkomstforhold og inngangsparti
Vi ønsker å samle og forenkle hovedadkomsten til området, unngå
kulvertløsningene og tilrettelegge for kjøreveg i dagen som hovedprinsipp.
Bilde 2 - Eksisterende kulvertløsning som vi mener er unødvendig og bør utgå
3
Arealet bak siloen utgjør et viktig
tyngdepunkt i planen (jf. også punktet
om næring nedenfor). For å oppnå et
helhetlig konsept for dette området, som
vil være "inngangspartiet" til Kanalbyen
er planavgrensningen foreslått utvidet
frem til Kilden, selve silobygget tas
derimot ikke opp til omregulering (se
foreslått planavgrensning vedlagt).
Attraksjonskraft og
oppslagseffekt!!
4
2. Næring
Vi mener hovedtyngden av næring/tjenesteyting bør lokaliseres helt nord i området, i
nærheten av Kilden og med kortest mulig avstand til Fiskebrygga og Kvadraturen.
Med næring/tjenesteyting som en hovedfaktor ser vi for oss at arealene bak siloen kan bli
et spennende kvartal og sånn sett et attraktivt "inngangsparti" til Kanalbyen (som det også
er redegjort for ovenfor).
Øvrig næring/servering/tjenesteyting i Kanalbyen benyttes for å tilføre ekstra kvalitet til
byrom og viktige steder ellers i området, men da i liten skala.
Prinsippet om næring i nord griper inn i bruk av 1. etasje i bygg ellers i området. Vi har tro
på at det kan utvikles gode løsninger for bolig også på bakkeplanet.
3. Parkeringsløsninger
Vi mener det er helt nødvendig å beholde parkering under hvert bygg/kvartal som et
hovedprinsipp. Vi ønsker allikevel å redusere størrelse og omfang på p-kjeller (slik den nå
er regulert) slik at den kan bygges ut i mindre etapper og ellers tilpasset en rasjonell
utbygging.
5
4. Kanalkonsept
Det er ønskelig å vurdere en langsgående kanal fremfor de 6 små som ligger inne i
gjeldende plan. Per d.d. vet vi imidlertid ikke om det er teknisk mulig eller økonomisk
forsvarlig å etablere en slik kanal. Vi ser derfor for oss og snarest utrede om muligheten er
realistisk, deretter vil vi ta stilling til om planen kan revideres med utgangspunkt i et slikt
kanalkonsept.
3 attraksjoner og økt bo-verdi!
5. Forbedringer i bebyggelsesstruktur på tomta
Vi ønsker å se på en bedre tilpasning til vær og klima, ikke bare
hensyntatt solforhold, men også rådende vindretning (se illustrasjon
av hvordan eksisterende lamellbebyggelse danner vindtunneler).
Figur 1 - Vindretningsfordeling for
Kanalbyen (fremherskende vindretning).
Kjeller Vindteknikk 7.1.2014
Figur 1 – Illustrasjon av "vindtunnelleffekt" mellom lamellbebyggelse.
Vindanalyse fra Kjeller Vindteknikk datert 7.1.2014.
6
Vi ønsker å vurdere løsninger noen steder i området der bygg går helt ut til kai/kanal-kant.
Eksempelløsninger fra
Sluseholmen i København
7
6. Opplevelsesøyen
Vi ønsker en diskusjon om hvilken rolle/funksjon som er ønskelig og nødvendig. Vi ser at
en slik fellesfunksjon kan ha en positiv effekt, men vi mener det er viktig at den sees i
sammenheng med resten av totalkonseptet for området.
Eksempelvis kan en langsgående kanal som nevnt ovenfor gi muligheter for mer
avskjermede (NB: vær og vind) og kanskje også vel så interessante løsninger.
Uansett må det det vurderes alternativ fundamentering, plassering, størrelse og konsept,
da den løsningen som ligger i gjeldende plan er svært kostnadskrevende og vanskelig å få
til.
8
7. Planmessig valgfrihet og økt fleksibilitet
Vi mener økt fleksibilitet må være en gjennomgående målsetning i revisjonen av plankart
og bestemmelser. Dette mener vi er i samsvar med ønsket om en robust og bærekraftig
plan som ikke må endres igjen om kort tid, men som kan leve godt over flere år.
Se illustrasjon nedenfor.
1. Detaljplan
- Hovedgrep, utnyttelse og
høyder
- Fornuftig nivå mellom
forhold som må avklares nå
og som kan/bør avklares
senere
- Sikre nødvendige
kvalitetskrav
2014
2. Rammesøknad for delfelt/tomt
- Avhengig av nok
fleksibilitet, valgfrihet og
sikre rom for kreativitet. Da
mener vi at ikke alle
avgjørelser bør tas på
plannivået
- Ulike aktører og endrede
markedsmessige
rammebetingelser
3. Byggeprosjekt
- Vi ønsker et plangrunnlag
som kan gi ulike og
spennende løsninger som vi
nødvendigvis ikke ser i dag
2020
2029
9
Fremdrift:
Overordnede forslag til fremdriftsplan for planprosessen.
Faser/Milepæler
Aktivitet
Tid/tidsrom
Oppstartsmøte
19.mar
Formell planoppstart
01.apr
Bearbeidelse av høringsinnspill og planløsninger
April - juni
Hovedgrep og endelig plankonsept besluttes
01.jun
Ferdigstillelse av plandokumenter
01. juni - 25. august
Innlevering av komplett planforslag til kommunen
01.sep
Fase 1
Milepæl 1
1.
Fase 2
Milepæl 2
gangsbehandling og offentlig ettersyn
Bearbeidelse av planforslag
 februar 2015
Høring av eventuelle endringer
Februar – mars 2015
Bearbeidelse av høringsinnspill og planforslag
Mars – april 2015
Innlevering av planforslag for 2. gangsbehandling
2.
01. mai 2015
gangsbehandling og kunngjøring av vedtatt plan/klageperiode
Eventuell klagebehandling
Milepæl 3
Vedtatt plan (eventuell stadfestelse hos FMVA)
Mulig igangsettelse av første byggetrinn siste del av 2015
10
Avklaringer
1. Biladkomst til Odderøya fra Kanalbyen: Dersom regulert biladkomst opp til
Odderøya kan løses på annen måte, ser vi at dette kan gi helt andre
muligheter for utforming av Kanalbyen og sammenkobling til Odderøya. Vi
ønsker en tilbakemelding på om kommunen er åpen for å vurdere
alternative løsninger.
2. På hvilken måte kan en eventuell kanal (og vannareal i denne) sees i
sammenheng med kommunens krav til uteareal for opphold, lek, rekreasjon
og idrett ?
3. Vi er avhengig av en god dialog med kommunen, ikke minst slik at vi tidligst
mulig blir varslet om ønsker, behov og eventuelle krav kommunen har til
prosjektet (ikke minst mtp. rekkefølgebestemmelser)
4. Adkomst til renseanlegget. Her er det fra vår side ønskelig å vurdere
alternativer til løsningen som er regulert i underetasjen (kulvert) til "de tre
søste" - herunder adkomst i friluft. Kanalbyen har tett dialog med
kommunens prosjektledelse og adkomtløsning er et av temaene som
diskuteres.
5. Trafikale behov for/ved Kilden, Siloen. Dette må sees i sammenheng med
den helhetlige utformingen av kvartalet – men vi trenger tidlig avklaringer på
hvilke trafikale rammebetingelser som må ivaretas.
6. Barnehagetomten: Det er tidligere satt spørsmålstegn ved behovet for
barnehage innenfor området. Vi signaliserer ønske om å se mer fritt på den
regulerte tomten i forbindelse med planrevisjonen, herunder alternative
vurderinger til hvordan funksjonen kan løses innenfor området dersom det
er behov for den.
Planavgrensning
Forslag er vedlagt.
11