Boligsalgsrapporten
OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Bunes alle 30 8906 BRØNNØYSUND Gnr. 104 Bnr. 1256 Kommune: 1813 Brønnøy Befaringsdato: 20.04.2015 Rapportdato: 25.04.2015 RAPPORTANSVARLIG: Goheim Takst og Byggconsult as Gøran Heimen Postboks 316, 8901 BRØNNØYSUND Tel: 90612231 www.goheim.no E-mail: [email protected] Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport. Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side1av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner. Tilstandsgrad (TG): Referansenivå: Svikt: Stikktakninger: Normal levetid: Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side2av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Egne premisser Utvendig kontroll foretatt fra bakkenivå. Det er ikke foretatt fysiske inngrep i konstruksjonene. Værforhold ved befaring var pluss 9 grader, delvis overskyet oppholdsvær og vindstille. Det var ikke nedbør ved befaring. Tekniske anlegg, installasjoner og bygningsdeler som drenering, vindtetting, taktekking osv. er ikke funksjonstestet. Forhold ved lukkede konstruksjoner som yttervegger, etasjeskillet, gulv og tak er ikke tilgjengelig for kontroll uten destruktive inngrep i konstruksjonene. Tidsangivelser vedrørende bygningen med tilhørende anlegg er basert på oppdragsgivers opplysninger. Med referanse til byggeår, presiseres det at det vil finnes forhold som ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav. Det er ikke undersøkt om det er utført arbeider i strid med bygningsloven. Det er ikke hensyntatt eventuelle reguleringer, tiltak eller utbyggingsplaner på naboeiendommer. Det er innhentet meglerpakke fra Brønnøy kommune. Det er ikke kjent eller hensyntatt om det finnes andre opplysninger som kan påvirke denne rapporten. Denne rapporten er utarbeidet for bruk av nåværende oppdragsgiver/ hjemmelshaver. Grunnet mulige endringer i bygningstekniske forhold, frarådes det å benytte rapporter eldre enn 6 mnd. VERDI- OG LÅNETAKST til bruk sammen med Boligsalgsrapport. Utarbeidet Boligsalgsrapport er hensyntatt i verdiberegningen og markedsverdien. Denne taksten er utarbeidet for bruk av nåværende hjemmelshaver/ oppdragsgiver. Grunnet endringer i boligmarkedet og eventuelt bygningstekniske forhold, frarådes det å benytte rapporter eldre enn 6 mnd. . Befaring Rekvirent: Linda Holm Takstingeniør: Gøran Heimen NITO Takst Rapportansvarlig: Gøran Heimen Befaringsdato: 20.04.2015 Tilstede: Linda Holm og Erik Sørhegge. . Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): HOLM LINDA Tomteareal: 587.4m2 Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr. 104 Bnr. 1256 Adresse: Bunes alle 30 - 8906 BRØNNØYSUND . Dokumentkontroll Vedlagte dokumenter er bestilt fra Brønnøy kommune, meglerpakken. Undertegnede har innhentet ubekreftet utskrift av elektronisk grunnbok. Eiers egenerklæring er fremlagt. Meglerpakke levert fra Brønnøy kommune, egenerklæring og ubekreftet utskrift av elektronisk grunnbok følger vedlagt i papirutgaven av rapporten. Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side3av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Sentralt beliggende funksjonell enebolig i etablert boligområde. Det er full kjeller under boligen, delvis innredet. Hovedplan med funksjonell planløsning. Med referanse til byggets alder, presiseres det at det finnes forhold som ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav. Alder på boligen er 33 år, dette må hensyntas med tanke på normale vedlikeholdsarbeider og renoveringsarbeider. På generelt grunnlag neves det at teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelige levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier. I rapporten er valg av tilstandsgrad 2 og 3, punkter som krever spesiell oppmerksomhet. Det nevnes spesielt drenering, rom under terreng, våtrommene, alder på vinduer, alder på taktekke med takrenner og fundamentering for veranda ved hovedinngang. Det henvises forøvrig til rapporten innhold med kommentarer. . Bygninger på eiendommen Type bygg Enebolig Byggeår 1982 Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Rehab.- ombygd år Side4av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Bygg : Enebolig Arealer m.m. AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og SROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Bygg A: Enebolig. - arealer Bruttoareal (BTA) m2 Etasje Kjellerplan. Hovedplan. Sum bygning 106 108 214 Totalt 94 98 192 Bruksareal (BRA) m2 P-ROM 14 98 112 S-ROM 80 0 80 Bygg A: Enebolig. - romfordeling Etasje Kjellerplan. Hovedplan. Primære rom (P-ROM) Vaskerom og toalett-rom med kjellertrapp. Vf/entre med kjellernedgang, kjøkken, spisestue, stue, gang, tre soverom og bad. Sekundære rom (S-ROM) Fire kjellerboder/rom. Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m2 Sum alle bygninger 214 Totalt 192 Bruksareal (BRA) m2 P-ROM 112 S-ROM 80 . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side5av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Vurdering Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser, grunnundersøkelser. -Byggegrunn antatt bestående av stedlige og tilkjørte masser. Ingen visuelle observasjoner på negative avvik i byggegrunn for grunnmurene. TG: 1 -Fundamentering for veranda og trapp til hovedinngang i nord siger med påfølgende skader på konstruksjonen. TG: 3 Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte. . Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vurdering TG: 1 Plass-støpt dekke med Leca-murer. Murene er utvendig pusset over terreng, puss under kjellervindu mangler. Innvendig er det påført noe puss, noe platekledning og det er større flater med ubehandlede murer. Ingen visuelle observasjoner av nevneverdige sprekker eller setninger i synlige deler av grunnmurene. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. . Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Vurdering TG: 3 Synlig grunnmursplast flere steder på mur. Det ser ut for å være lagt nyere grunnmursplast på deler av mur, årsak ukjent. Det er noe sig i masser mot mur i sør, grunnmursplast er da revet løs fra topplista og siger ned ved mur. Takvann er ført til oppstikkende rør, ukjent om disse er koblet til drenering eller til eget tett avløp. I kjeller er det målt fukt i treverk i kontakt med støpt dekke i rom ved utvendig kjellerinngang. I et område mot vest er det observert fuktvandring i murene. Dreneringens eksakte tilstand om denne finnes kan bare kontrolleres om det graves opp rundt murene. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. Levetid Antatt normal levetid for drenering, drensledninger og drenssystemer er 20 til 60 år avhengig av belastning og type masser rundt mur. . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side6av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Vurdering Veggenes oppbygning med tanke på isolering og vindsperre kan bare kontrolleres ved inngrep i konstruksjonen eller ved trykktesting og termografering av klimaskjermen. -Vegger oppført i bindingsverk fra byggeår. TG: 1 -Veggene er utvendig kledd med stående malt kledning i tre, liggende kledning på deler av felt ved vinduer. Kledning i lite værutsatte vegger som nord og østveggen. TG: 1 -Kledning i værutsatte vegger som sør og vestveggen. TG: 2 -Ved befaring ble det observert råteskader på ett bord under vinduet mot nordvest. Eier har observert fuktmerker på undersiden av et vindu mot sør på stuen, tørt ved befaring. De kan finnes ytterligere skader på enkeltbord i fasaden. TG: 3 Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. Levetid Antatt normal levetid for bindingsverk av tre for nødvendig reparasjon/ utskifting av ødelagte deler er 40 til 80 år. Antatt normal levetid for utvendig trepanel 40 til 60 år avhengig av vedlikehold og ytre påvirkning. Antatt normal levetid for utvendig trepanel før nødvendige reparasjoner. 20 til 60 år avhengig av vedlikehold og ytre påvirkning. . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side7av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vurdering -Utvendig kjellerdør i tre, noe slitt og det er ikke etablert beslag under dør. Skader på dørspeil. TG: 3 -Hovedinngangsdør i tre med sidefelt i glass. Tolags glass i sidefelt, dør fra rundt byggeår. Innvendige dører av typen lettdører fra byggeår. Noen skjeve dører. TG: 2 -Verandadør fra stue med tolags glass, dør fra 2009. Ikke malt utvendig omramming. TG: 1 -Vinduer i boligen fra 1981-82. To og trelags glass. Stedvis slitte vinduer, ellers som normalt med tanke på alder. Vindusrammer i stue i sør fra byggeår, skiftet glass i disse vinduene, antatt tidlig 2000. TG: 2 -Det er punkterte glass i flere vinduer. Noen vinduer er trege i åpningen utvendig slitte. Rust på enkelte utvendingen hengsler og stifter. TG: 3 Alderen på dører og vinduer er over normal alder for fabrikkgarantier på glass og rammer. Ytterligere punkteringer av eldre vinduer kan ikke utelukkes. Det krever ofte spesielle lysforhold for og visuelt avdekke punkterte glass. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. Levetid Antatt normal levetid for trevinduer utskifting er 20 til 60 år. Gammelt vindu demonteres. Ruter med PCB leveres til spesialmottak. Nytt vindu monteres med nye fôringer, sålbenkbeslag, tetning og belistning. Det anbefales å benytte vinduer som er ferdig overflatebehandlet. Antatt normal levetid for utvendige tredører er 20 til 40 år. Antatt normal levetid for innvendige dører av tre er 30 til 50 år. . Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Vurdering Saltakskonstruksjon. Adkomst til kaldt loft fra luke på soverom. Fabrikkbygde taksperrer i konstruksjonen. Noe begrenset lufting på langveggene. God lufting i inntrukket del over yttervegger ved hovedinngang. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side8av16 25.04.2015 TG: 1 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Vurdering Det var ikke nedbør ved befaring, taktekkingen er ikke funksjonstestet. Takkonstruksjonen er utvendig besiktiget fra bakkenivå. -Taket er utvendig tekket med pappshingel antatt fra byggeår. Noe vekst av mose og lav på deler av tekkingen. TG: 3 -Undertak av bord fra byggeår. Vindskier og kasser i tre, malt. Noe slitte vannbord. TG: 1 Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. Levetid Antatt normal levetid for vindskier og vannbord er 15 til 25 år. Antatt normal levetid for pappshingel er 20 til 30 år. . Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Vurdering Det var ikke nedbør ved befaring, takrenner og taknedløp er ikke funksjonstestet. Takrenner og taknedløp i plast fra byggeår. Normal tilstand med tanke på alder. Eier opplyser et ved nedbør lekker det fra takrenneskjøter. Pipebeslag og takhatt fra byggeår, noe slitt. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. TG: 3 Levetid Antatt normal levetid for nedløp og takrenner av plast 20 til 30 år. Gamle renner og nedløp fjernes. Nytt rennesystem inklusive beslag og rennekroker monteres. Antatt normal levetid for takhatter tilpasset tak og taktekking er 15 til 30 år. . Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Vurdering -Ved hovedinngang er det bygget en trapp i tre til veranda som er på ca. 13,5 m2. Det er betydelig sig i denne konstruksjonen. Dekke i tre, noe slitt. Rekkverk i tre. TG: 2 -Fra stue i sør er det oppført en veranda i tre på ca. 19m2. Det er for langt spenn på gulvbjelker og det er for stor avstand mellom gulvbjelkene for stabilitet og bæring tilpasset dekke. TG: 3 -Plass-støpt trapp og støttemurer for adkomst til utvendig kjellerinngang. Slitasje og sprekker i mur. TG: 2 Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side9av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Vurdering Elementpipe tilkoblet et nyere ildsted i hovedplan. Feieluke er plassert kjelleren. Takstigen på taket er ikke festet til undertaket. Pipen er ikke feiet de senere år. Pålegg fra feier ang. takstige. For ytterligere kontroll og kommentar av pipe og ildsted, kontakt ditt stedlige brann og feietilsyn. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. TG: 2 . Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Vurdering Etasjeskillet i tre over kjeller. Stedvis tegn til oppfukting av overfalte/himling i kjeller, antatt fra høyt relativt luftfuktighet i kjeller over tid. Det er flere fuktskjolder på himlingsplater i området under kjøkkenet. Om dette skyldes eldre vannskader fra før renovering av kjøkkenet er ukjent. Det ble ikke målt indikasjoner på fukt i dette området ved befaring. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. TG: 2 . Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Vurdering Noe synlige tegn på himlingsplater i kjeller fra høyt fuktnivå. Målt fukt i treverk i kontakt med støpt dekke på bod ved utvendig kjellernedgang. Stedvis tegn til fuktvanding i mur ved utfelling av salter og mineraler på lecamur mot vest og rørgjennomføring i dekke. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og bruk av konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side10av16 25.04.2015 TG: 3 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Bad, Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vurdering TG: 3 Badet har støpt gulv med varme. Belegg på gulvet er slitt og det er ikke tett i beleggskjøt. Plastsluk i gulvet, lokalt fall til sluk. Våtromstapet på veggene er slitt og stedvis løs. Våtrommet er ventilert. Det er montert et badekar, et toalett og en innredning med underskap, en vask, høyskap, speil og belysning. Fuktskader på innredningen ved badekar og speil er ikke tilpasset innredning. Toalettet er skiftet. Det ble ved et fuktsøk med Protimeter MMS 2, ikke registrert forskjeller i verdier som kan indikere muligheten for bakenforliggende fukt i gulv og vegger på våtrommet. Ved en bruksendring av våtrommet med hyppigere bruk og større fuktbelastning, kan det ikke utelukkes etablering av skader. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte, konstruksjonstype og alder. Levetid Antatt normal levetid for vinylgulvbelegg er 10 til 20 år. Våtrom. Antatt normal levtid for våtromstapet. Utskifting av belegg og underlag er 5 til 10 år. . Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vurdering TG: 3 Belegg på gulvet og plastsluk, lokalt fall til sluk og sitt belegg som også har løs beleggsveis. Våtromstapet på veggene, stedvis slitt og denne løsner flere steder. Det er opplegg for vaskemaskin og montert et skyllekar på vegg. Våtrommet er ventilert. Det ble ved et fuktsøk med Protimeter MMS 2, registrert forskjeller i verdier som kan indikere muligheten for bakenforliggende fukt i gulv ved sluken. Ved en bruksendring av våtrommet med hyppigere bruk og større fuktbelastning, kan det ikke utelukkes etablering av skader. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. Levetid Antatt normal levetid for vinylgulvbelegg er 10 til 20 år. Antatt normal levetid for vinyltapet, veggtapet og malingssystemer er 5 til 10 år. . Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Vurdering Toalettrom i kjeller ved vaskerom under trapp. Belegg på gulvet, skade på belegg. Montert et toalett og en vask på vegg. Rommet er ventilert. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side11av16 25.04.2015 TG: 2 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] . Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vurdering Parkett på gulvet og innredning fra Biga. Kjøkkenet ble renovert i ca. 2004. Folierte skrog og benkeplate, formpressede fronter. Det er et tokummers beslag i benkeplate. Det er integrert kjøl og fryseskap, komfyrtopp, komfyr og oppvaskmaskin. Ventilator over komfyrtopp starter ved enkel test. Det er pålimte fliser på vegg mellom over og underskap. Det ble ved et fuktsøk med Protimeter MMS 2, ikke registrert forskjeller i verdier som kan indikere muligheten for bakenforliggende fukt i risikoutsatte områder på kjøkkenet. Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelige levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. TG: 1 . Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Vurdering Innvendige overflater av variert opprinnelse, flere overflater pusset opp ved flere anledninger. Løst gulvbelegg på to av soverommen. Innvendige overflater er gjenstand for fornying ved jevne intervaller. Normale oppussings og renoveringsarbeider må påregnes på flere eldre overflater. . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side12av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vurdering Ingen dokumentasjon vedrørende vvs er fremlagt eller kontrollert. Undertegnede har ikke fagspesifikk rørleggerkompetanse. Ønskes det en grundig kontroll og kommentar av anlegget, anbefales det kontaktet autorisert rørlegger. -Varmtvannsbereder antatt fra byggeår. Denne er plassert på vaskerommet og er på ca. 190 liter. Eldre blandebatterier med togreps kraner fra byggeår. TG: 3 -Eldre montert utstyr, vann og avløpsledninger i boligen fra byggeår. TG: 2 -Blandebatteri og nyere røropplegg i forbindelse med renovering av kjøkkenet. TG: 1 Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelige levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier. Tilstandsgrad valgt ut fra det visuelt observerte og alder. Levetid Antatt normal levetid for blandeventil er 10 til 25 år. Antatt normal levetid for badekar, servanter, klosett og utslagsvasker er 20 til 50 år. Antatt normal levetid for varmtvannsbereder er 10 til 25 år. Antatt normal levetid for kobber og plastrør er 25 til 50 år. Antatt normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 50 år. . Elektrisk anlegg Vurdering Ingen dokumentasjon vedrørende El er fremlagt eller kontrollert. Undertegnede har ikke fagspesifikk elektrokompetanse. Sikringsskapet er plassert på bod i kjeller. Skrusikringer i skapet. Det er nylig montert opp flere kontakter og boligen og en vippesikring i skapet. Ønskes det en kontroll og kommentar av anlegget, anbefales det kontaktet autorisert El-fagmann. Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelige levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier. . Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Vurdering Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelige levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier. Mekanisk avtrekk plassert på kaldt loft. Nett over avtrekksventiler er skadet. Kjøkkenventilator med eget avkast. Montert luft til luft vanepumpe i 2012. . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side13av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Vurdering Det er ikke opparbeidet tilfredsstillende fall på terreng fra murene. Dette fører til unødig fuktbelastning av byggegrop ved manglende bortleding av overflatevann fra nedbør og snø. Det bør opparbeides fall på terreng i 1:50 i tre meters bredde fra murene. Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side14av16 25.04.2015 TG: 2 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Verdi- og lånetakst Spesielle forhold Utleieforhold Borett Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Særeie Har boligen livsløpsstandard Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nei Nei Nei Nei Nei Nei . Reguleringsmessige forhold Eiendommen er regulert til boligformål. . Kommentarer til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt) Det henvises til vedlagt ubekreftet utskrift av elektronisk grunnbok. . Tomt / område / miljø Type tomt Tomteareal (m2) Festet Punktfestet Eiet 587.4 Beskrivelse Opparbeidet tomt med plen, bedd, busker og trær. Parkering for ca. fem biler på ny innkjøring. Innkjøring i vest deles med nabo. Ukjent om det finnes avtaler rundt dette, da felles innkjørsel i hovedsak ser ut for å ligge på denne eiendommen i følge situasjonskart. Eiendommen ligger i et område bestående av boligbebyggelses. Gangavstand til sentrum med alle bynære fasiliteter. Solrikt område, oppfattes som barnevennlig. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen er tilkoblet kommunalt vann og avløp, kommunal vei forbi eiendommen. Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A -Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag -Hovedbygg Samlet sum beregnede byggekostnader 39 % kr 3 020 000 kr 1 177 800 = kr 1 842 200 = kr 1 842 200 +Tomteverdi inkl. opparbeidelse + kr 632 500 Sum beregnet teknisk verdi = kr 2 475 000 . Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side15av16 25.04.2015 Bunesalle30 8906BRØNNØYSUND Gnr.:104Bnr.:1256 Rapportansvarlig: GoheimTakstogByggconsultas GøranHeimen Postboks316, 8901BRØNNØYSUND Tel:90612231 E-mail:[email protected] Markedsanalyse Det er forholdsvis liten tilgang på større leiligheter, andel av tomannsboliger og eneboliger i det aktuelle område, markedsinteressen oppfattes som god. Sammenlignbare salg i dette område, markedet for slike objekter og egne vurderinger tilsier at nedenforstående salgsverdi gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked- størrelse, standard, potensial og beliggenhet tatt i betraktning. Støtteinformasjon fra Eiendomsverdi og Takstingeniørens helhetlige vurderinger av det overstående, ligger til grunn for vurdert markedsverdi. Siste omsetning av denne eiendommen, påkostninger etter dette og prisstigning i området er hensyntatt. . Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes ! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 2 300 000 . Underskrifter Br.sund, 25.04.2015 Takstingeniør Gøran Heimen Rapportenkankunbrukesavgodkjentemedlemmerav: NITOTakstogNTF Side16av16 25.04.2015
© Copyright 2024