1. No category

Bygningsteknisk gjennomgang med
- verditakst
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
SERTIFISERT TAKSTMANN
Sivilingeniør Sjur A. Lindheim Haram
Telefon: 922 17 065
E-post: [email protected]
Rolle: Uavhengig takstmann
AUTORISERT FORETAK
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Organisasjonsnr: 994 061 224
Dato befaring: 27.05.2015
Utskriftsdato: 11.06.2015
Oppdrag nr: 2051
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Forutsetninger
BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER
Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene.
Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved
eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra
til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter
hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet
ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han
ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom
rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler.
TAKSTRAPPORTEN
Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig
ansatt markedsverdi.
OM TAKSERINGSFORETAK
Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de
sertifikater som takstmennene i foretaket holder.
OM TAKSTMENN
Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter.
Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen
skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn.
KLAGEORDNING
Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like
mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med
Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager
har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og
eventuelle felles tilleggsundersøkelser.
RAPPORTENS STRUKTUR
Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451
(bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og
terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte:
- Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer
- Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer
- Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer
- Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser.
BEFARINGEN
NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå.
I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:
- Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving)
- Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar,
vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det.
- Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert.
- Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv.
- Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen.
- Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.
- Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet.
- Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert.
Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 2 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
LEVETIDSBETRAKTNINGER
Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ’Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF
Byggforsk, 2007’.
Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom
høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og
bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt
til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte
minimumskrav.
TILLEGGSUNDERSØKELSER
- Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å
konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.
- Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier.
Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.
ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER
- Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå.
- Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk.
- Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået.
- Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand.
- Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale
påvirkninger og det materiale som objektet består av.
- Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.
- Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået.
Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur.
- Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av
andre hjelpemidler enn synet ikke inngår.
- Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis
rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.
Arealberegning
Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling
ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i
rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et
rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp
inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
Egne forutsetninger
Boligen er vurdert ut fra forelagte opplysninger og etter besiktigelse av eiendommen. Når eiendommen er møblert vil en
del flater være tildekket av hvitevarer og diverse løsøre. Disse flyttes ikke av takstmannen og kan medføre at skader
som er gjemt ikke fremkommer i taksten. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre de er angitt. Det gjøres
oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet for eiendommen, og at det derfor ikke er kjent om denne inneholder
opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Boligen er ikke undersøkt for skjulte feil eller mangler. Ved bruk
av taksten er innholdet lest og godkjent av eier.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 3 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Takstmannens rolle
Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har
verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til
takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no.
Konklusjon tilstand
Boligen ble oppført i 1950. Bygningen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på den tiden. Dette innebærer bl.a. at
varmeisolering og ventilasjon er dårligere enn i en bygning oppført etter dagens byggeforskrifter.
Nåværende eier overtok eiendommen i 1994.
Av utbedringer av betydning som er utført i senere tid kan nevnes:
1996: Yttervegger utbedret med bl.a. etterisolering (innblåsing) samt ny kledning.
1996: Etasjeskiller mellom kjeller og 1 etasje etterisolert ved innblåsing
1998/1999: Nye vinduer i 1. etasje og 2. etasje. Ny balkongdør i 2. etasje.
2007: Baderommet i 2. etasje modernisert.
2007: Ny stigeledning og nye sikringer i sikringsskapet.
2008: Nye innvendige dører i 1. etasje og 2. etasje
2008: Nytt HTH kjøkken. En del nye flater i hall/kjøkken/stue fra dette året.
2011/2012: Ny luft-til-luft varmepumpe
2014: Yttertaket ble lagt om med nytt undertak, nytt underlagsbelegg og nye lekter/sløyfer" (eksisterende takstein av tegl
ble brukt om igjen). Nye takrenner.
2015: Innvendig trapp utbedret med nye folierte eiketrinn
Det ble ved besiktigelsen avdekket følgende negative avvik av vesentlighet:
- Eldre nedløpsrør fra takrennene, med usikker gjenværende levetid/brukstid.
- Eldre tekking på balkongen i 2. etasje, med usikker gjenværende levetid/brukstid.
- Skjevheter i gulv i gangen i 2. etasje. Etasjeskillet har her noe "heng" på pipestokken, som ikke er uvanlig i gamle hus.
- Bunnledninger/vanninntak har relativ høy teknisk alder. Mye av røropplegget i huset er forøvrig fra 2007/2008 ifm. badog kjøkken oppgradering.
- Eldre drenering/fuktsikring. Noe fuktgjennomgang ble registrert i kjeller.
- Baderommet i 2. etasje er utført på egeninnsats. Det ble funnet svakheter i gulvkonstruksjonen.
For nærmere beskrivelse om ovennevnte, se de enkelte punktene i rapporten.
Andre forhold:
Noe lav takhøyde i kjeller, målt til 2,0 m.
Utvendig lem til kjellerinngang i dårlig forfatning.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 4 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Markeds- og låneverdi
Tilleggsdel til boligsalgsrapporten
Markedsverdi (normal salgsverdi)
Kr.
6 850 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Kr.
5 500 000
OSLO, 11.06.2015
Sivilingeniør Sjur A. Lindheim Haram
Takstsenteret BOVENA
Telefon: 21 98 12 50
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 5 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Befarings- og eiendomsopplysninger
Rapportdata
Kunde:
Svein Stene
Takstmann:
Sjur A. Lindheim Haram
Befaring/tilstede:
Befaringsdato: 27.05.2015.
- Svein Stene. Eier. Tlf. 924 04 070
- Sjur A. Lindheim Haram. Takstsenteret BOVENA. Tlf. 922 17 065
Revisjoner:
Dato: 11.06.2015 Revidert etter mottak av e-post om forslag til korrigeringer fra rekvirent.
Eiendomsopplysninger
Beliggenhet:
Frittliggende enebolig beliggende i sentralt og barnevennlig boligområde på Teisen/Fjellhus.
Nærhet til skoler, barnehager, offentlig
kommunikasjon, samt et godt utvalg av servicetilbud og fasiliteter.
Området består av småhusbebyggelse med kort avstand til Oslo sentrum.
Pent opparbeidet og beplantet inngjerdet have med plen, prydplanter, bed og flere frukttrær.
Drivhus i haven.
Matrikkeldata
Matrikkel:
Kommune: 0301 OSLO Gnr: 139 Bnr: 82
Eiet/festet:
Eiet
Areal:
880,7 m² Arealkilde: Tomtearealet er hentet fra EDR - og gjelder dette gårdsnr./bruksnr.
Hjemmelshaver:
Svein Stene
Adresse:
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Kilder/vedlegg
Dokument/kilde
Dato
Kommentar
Infoland.no
15.05.2015
Ajourførte opplysninger hentet direkte fra
Eiendomsregisteret (EDR) via Infoland.
Eier
Status
Sider Vedlagt
Eier påviste eiendommen og ga
opplysninger.
Kommentar egenerklæring
Takstmannens kommentar til opplysninger som fremkommer i oppdragsgivers egenerklæring. Egenerklæringen følger
vedlagt og utgjør en del av rapporten. Takstmannen skal kommentere avvik i forhold til egne observasjoner og
vurderinger.
Selgers egenerklæring ble mottatt ved befaring og ligger vedlagt til denne boligsalgsrapporten.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 6 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Andre forhold
Forsikring:
Selskap: Nemi Forsikring. Avtalenr: 2045109. Type: Fullverdi. Årlig premie: Kr. 4 390.
Bygninger på eiendommen
Enebolig
Bygningsdata
Byggeår:
1950 Kilde: EDR
Arealer
Bruttoareal
Etasje
Bruksareal BRA m²
BTA m²
Loft
Totalt
Primær P-ROM
Sekundær S-ROM
Kommentar
0
0
0
2. etasje
66
60
60
Trapperom, bad og 4 soverom.
Balkong (ca 4 m2)
1. etasje
64
58
56
2 Vindfang, hall, kjøkken med
spiseplass, kjellertrapp og stue
med kamin. Utgang terrasse/have
fra stuen.
Kjeller
63
54
0
54 Uinnredet trappegang med
ytterdør/utv. lem, matbod,
redskapsbod, vaskekjeller og
uinnredet kjellerrom med vedovn.
193
172
116
Sum bygning:
Kaldt loft med adkomst gjennom
luke i himling med nedfellbar stige.
56
Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger.
Kommentar areal
BTA er skjønnsmessig vurdert.
Romfordeling
Etasje
Primærareal (P-ROM)
Sekundærareal (S-ROM)
Loft
2. etasje
Trapperom, bad, 4 soverom
1. etasje
Vindfang, hall, kjøkken, stue
Kjeller
Kjellertrapp
Uinnredet trappegang, bod 1, bod 2,
vaskekjeller, uinnredet kjellerrom
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 7 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Konstruksjoner
Enebolig
Bygning generelt - Enebolig
Bygning, generelt
Beskrivelse:
Enebolig oppført i 1950
Enebolig oppført i 1950
Grunn og fundamenter - Enebolig
Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt.
Direkte fundamentering
Beskrivelse:
Boligen er fundamentert med betongkonstruksjoner til grunnen. Grunnmur i pusset
betong isolert med siporex. Støpt kjellergulv på antatt kultet grunn.
Grunnmur i pusset betong
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Ingen tegn til svikt ble observert på kontrollerte steder.
Drenering - Enebolig
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle.
Drenering
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Drenering og utvendig fuktsikring er fra byggeåret. Grunnet skjult i byggegrunn (alt er
nedgravd) er materialvalg ikke mulig å konstatere. Grunnmursplast er ikke synlig rundt
grunnmur. Utvendig fuktsikring er av stor betydning fordi dette kan ha direkte årsak til
uønsket fuktgjennomgang.
Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år.
Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år.
Noe fuktmerker/saltutslag på kjellervegg. Dette tyder på noe fuktgjennomgang og
dermed trolig svikt i utvendig fuktsikring/drenering.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 8 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Enebolig
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av
konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at
vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Yttervegger
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Yttervegger oppført med isolert bindingsverk/reisverk. Utvendig kledd med stående
trepanel fra 1996. Yttervegger ble tilleggsisolert ved innblåsing og panelt om ca 1996.
Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år.
Normal tid før reparasjon av laft, uten utvendig kledning er 20 - 60 år.
Normalt godt vedlikeholdte fasader. Relativt nyere kledning. Det er etablert lufting av
kledning, noe som er bra.
Utvendige overflater
Vinduer og dører - Enebolig
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på
tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være
fullstendig funksjonstestet.
Vinduer
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Vinduer med 2-lags isolérglass fra 1998. Både fastvinduer og åpningsvinduer. Ett
stuevindu er nytt i 2005.
Vinduer i kjeller er doble originale trevinduer.
Normal tid før utskifting av stålvinduer/ aluminiumsvinduer er 30 - 50 år.
Det ble ikke observert negative avvik/synlig forringelse av betydning. Ikke alle
vinduer er testet for åpning eller for punktering. Punktering er ofte vanskelig å
oppdage og krever spesielle lysforhold og kan derfor aldri utelukkes helt.
Ytterdører og porter
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Entrèdør med glassfelt verandadører med 2-lags isolérglass fra 1998. Den ene
verandadøren er fra 1981.
Lem til kjeller i dårlig forfatning.
Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år.
Normal aldersmessig bruksslitasje. Ut fra en visuell vurdering ble ingen avvik av
konstruksjonsmessig betydning registrert.
Innvendige dører
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Malte innerdører i boligen.
I 1. etasje og 2,. etasje er innerdører nye for ca 7 år siden.
Originale kjellerinnerdører.
Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år.
Normal aldersmessig bruksslitasje.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 9 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Takkonstruksjon - Enebolig
Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige
stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander
og lignende.
Takkonstruksjoner
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Yttertak i trekonstruksjoner med saltak form. Tekket med teglstein.
Ut fra en visuell vurdering ble ingen avvik av konstruksjonsmessig betydning
registrert.
Taktekking - Enebolig
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer.
Taktekking og membraner
Beskrivelse:
Taket er tekket teglstein. Taket ble lagt om med nytt undertak (sløyfer og lekter) i 2014.
Eksisterende teglstein ble gjenbrukt.
Det ble løftet på én takstein ved befaring.
Her ser vi at det er lagt ny papp, lekter og sløyfer som nytt undertak. Takstein av tegl fra
byggeåret er brukt på nytt.
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Normal tid før omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år.
Yttertaket/tekkingen ble besiktiget fra stige på balkongen i 2. etasje. Det ble løftet på
én takstein. Det ble ikke observert skader på takstein eller liknende.
Terrasse, balkonger, trapper ol - Enebolig
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk
kontrolleres.
Trapper og ramper
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Rettledet tretrapp mellom etasjene. Ilagt folierte eiketrinn i 2015.
Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år.
Ut fra en visuell vurdering ble ingen avvik av konstruksjonsmessig betydning
registrert.
Balkonger, terrasser ol.
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Terrasse i trekonstruksjoner utenfor stuen i 1. etasje. Anlagt på betong.
Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er 15 - 25 år.
Ut fra en visuell vurdering ble ingen avvik av konstruksjonsmessig betydning
registrert.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 10 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Balkonger, terrasser ol.
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Balkong utenfor 2. etasje i trekonstruksjoner. Tregulv over eldre tekking av metall.
Avrenning til takrenne i front som leder vann i nedløpsrør til terreng.
Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er 15 - 25 år.
Ut fra aldersmessig betraktning er det usikker gjenstående restlevetid på tekkingen.
Piper og ildsteder - Enebolig
Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder
vurderes avstand til brennbart materiale.
Piper, plassbygde ildsteder m.v.
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Pipeløp i tegl fra byggeår. Tilknyttet original kokskamin i stuen i 1. etasje og eldre vedovn
i et kjellerrom.
Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er 10 - 30 år.
Normal tid før utskifting av murte skorsteiner over tak, uten puss er 20 - 40 år.
Det ble ikke observert negative avvik/synlig forringelse av betydning på selve
ildstedene.
Pipe er uten helbeslag over tak. Det er kommet noe sotvann ut av sotluke, synlig
misfarging på pipestokken på loftet. Det anbefales å helbeslå pipen over tak for å
unngå vanninntrengning til pipe.
Tilstandsgrad satt som følge av alder.
Etasjeskillere - Enebolig
Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige
negative avvik.
Frittbærende dekker
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Etasjeskillere i trebjelkelag.
Overflate/helning er ikke målt. Ut fra en visuell vurdering ble ingen avvik av
konstruksjonsmessig betydning registrert.
Noe merkbar skjevhet i gulv/etasjeskiller i trappegang i 2 etasje, gulv "henger" på
pipestokken.
Kjøkken - Enebolig
Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte
områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Kjøkkeninnredning
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
HTH kjøkkeninnredning. Laminat benkeplate med underlimt kum. Induksjon koketopp.
Fritthengende søyleformet ventilator med avtrekk over kokeplass. Integrert stekeovn,
integrert oppvaskmaskin og integrert kjøl/frys. 2 stk sokkelskuffer.
Innredning ny i 2008. Fremstår som nyere og i funksjonell stand uten synlige skader
av betydning.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 11 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Kjøkkeninnredning
Innvendige overflater - Enebolig
Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres
oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert.
Overflater på innvendige gulv
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Fliser med gulvvare i hall og kjøkken. Vinylgulv i vindfanget. Øvrige rom med parkett,
laminat og tregulv. Betonggulv i kjeller.
Normal tid før sliping og oljing av tregulv, parkett, lakkert er 10 - 20 år.
Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år.
Normal tid før utskifting av teppebelegg, nålefilt er 8 - 17 år.
Gulvoverflater fra byggeår med normal aldersmessig bruksslitasje.
Overflater på innvendige vegger
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Malte plater, malt strie og malt panel. Malt mur på veggene i kjeller.
Normal tid før maling av plater, malt er 8 - 16 år.
Normal tid før maling av papirtapet, malt er 8 - 16 år.
Normal tid før maling av trepanel, malt er 8 - 16 år.
I hovedsak hele og intakte overflater. Ettersyn/oppussing/oppmaling etc av en del
overflater, etter utflytting, er vanlig å måtte påregne.
Overflater på innvendig himling
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Takessplater, trepanel og malte plater. Spesiell himling på hovedsoverommet i 2. etasje.
Normal tid før maling av trepanel, malt er 10 - 20 år.
Normal tid før maling av plater, malt er 10 - 20 år.
I hovedsak hele og intakte overflater.
VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Enebolig
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun
alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger,
byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.
VVS-installasjoner, generelt
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Naturlig oppdriftsventilasjon av boligen.
Denne type ventilasjon var vanlig på oppføringstidspunktet.
Utstyr for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
"Vaskekjeller" med betonggulv og gulvsluk fra byggtiden. Dobbel kum i terrazzo. Plass og
opplegg til vaskemaskin+tørketrommel.
Rommet er ikke bygget som våtrom etter moderne standard.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 12 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Varme, generelt
Beskrivelse:
Elektrisk oppvarming av boligen. Luft-til-luft varmepumpe, type Mitsubishi Electric - fra
2011. Forøvrig fyring med ved.
Brannslokking, generelt
Beskrivelse:
Lovpålagt røykvarsler/brannslukningsutstyr medfølger. Det er installert boligalarm hvor
boligalarmen også inneholder brannvarslerfunksjon. Er tilknyttet vaktsentral.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Forventet normal levetid for kobberrør 25-50 år.
Forventet normal levetid for plastrør 25-50 år.
Forventet normal levetid for soilrør 30-60 år.
Forventet normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk 15 25 år.
VARMTVANNSBEREDER
200 liter varmtvannsbereder i kjeller, eldre modell.
Kontrollert avrenning av sikkerhetsventil er ikke etablert da rommet står i kjellerrom uten
sluk i gulv.
Vurdering: Undertegnede har begrenset kompetanse til å vurdere vannvarmerens eksakte
tilstand. Normalt vil fabrikkår indikere tilstanden og samtidig forventet levetid ut fra en
gjennomsnittsbetraktning.
TILSTANDSGRAD (TG) : 2
RØROPPLEGG:
Stikkledning (trykkvann) i vesentlighet av kobber.
OK vanntrykk ved test av to eller flere kraner samtidig.
Soilrør (avløp) type plast.
Avløp bunnledninger: støpejern.
Kjente utskiftninger: Ja
Vesentlig av røropplegget i 1. etasje og 2. etasje ble skiftet ut i 2007/2008.
Vurdering: Røranlegget er uten synlige skader. TG 2 gis pga alder på bunnledninger/
vanninntak
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
TILSTANDSGRAD (TG) : 2
Røranlegget er ikke kontrollert av den grunn at dette krever spesielt utstyr og
kompetanse. Videre bemerkes det at bunnledninger av samme grunn heller ikke er
kontrollert. Nevnte betraktninger i denne rapporten må derfor sees på som generelle.
Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som f.eks fortetting og brudd være
risikomomenter i et hvert anlegg. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium
hva slitasjegrad angår.
Utstyr for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Flislagt baderom i 2. etasje med steamdusjkabinett, vegghengt klosett og innredning med
servant. Sluk i gulv. Downlights i himling. Gulvvarme.
Selger opplyser at badet ble pusset opp på egeninnsats ca 2007.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 13 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Gulvet har tilstrekkelig fall til sluk. Ved vanntest av gulvet (det ble spylt mye vann på
gulvet) samlet det seg ikke vanndammer, men vann beveget seg mot sluk.
Dokumentasjon på våtromsoppbygning fremlagt: Nei
(Nei på dette punktet medfører automatisk at man ikke kan få bedre tilstandsgrad
enn TG2).
Det ble ikke lagt påstøp på gulv før flislegging. Dette er uheldig, da
gulvkonstruksjonen ikke blir stiv nok. Konsekvensen av dette er noe merkbar "bom" i
gulv, dvs. en del gulvfliser har løsnet fra underlaget. En del fugelinjer på gulvet har
også forvitret. Å totalutbedre våtrom på egeninnsats frarådes da det erfaringsmessig
gjøres feil og våtrommet får korte brukstid.
Varme, generelt
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Elektrisk gulvvarme i hall, kjøkken og baderom.
Antas å fungere. Ikke testet.
Brannslokking, generelt
Elektriske anlegg - Enebolig
Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På
generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis
ikke dette fremgår særskilt nedenfor.
Elkraft, generelt
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Automatsikringer. 56 amper hovedsikring.
Ny stigeledning og nye sikringer fra 2007, samsvarserklæring fra Leithe & Christiansen
AS datert 21.11.2007 ble fremvist.
Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig
vurdert. På generelt grunnlag anbefales det bestilt / utført en Elsjekk fra uhildet
eltakstmann for å kontrollere anlegget.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 14 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 139: Bnr 82
0301 OSLO KOMMUNE
Prost Hallings vei 17, 0666 OSLO
Frogner Takst AS
Postboks 3148, Elisenberg, 0207 OSLO
Telefon: 21 98 12 50
Beregninger
Årlige kostnader
Vedlikeholdskostnader, anslått.
Kr.
30 000
Forsikring
Kr.
3 665
Kommunale avgifter.
Sum årlige kostnader
Kr.
Kr.
11 652
45 317
Kr.
2 560 990
Kr.
2 560 990
Teknisk verdi bygninger
Enebolig
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg)
Kr.
3 390 990
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler,
tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider)
Sum teknisk verdi – Enebolig
Kr.
- 830 000
Sum teknisk verdi bygninger
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal
tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne
teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc.
Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet.
Tomteverdi:
Kr.
4 300 000
Kr.
6 860 990
Tomteverdi og teknisk verdi bygninger
Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet:
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 27.05.2015
Side: 15 av 15