Planbeskrivelse
DETALJREGULERING FOR LANDMANNSTORGET PLANBESKRIVELSE 21.04.2015 Innholdsfortegnelse 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Bakgrunn Planstatus Beskrivelse av planområdet Eiendomsforhold Planprosess og medvirkning Innkomne forhåndsmerknader med kommentarer Beskrivelse av planforslaget Risiko- og sårbarhetsanalyse Andre konsekvenser av planforslaget 1. BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet av Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland, på vegne av Skien kommune. Oversiktsbilde sett fra nordvest. Hensikten med planen er å legge til rette for: • Kollektivknutepunkt • Park • Et bygg for viktige sentrumsfunksjoner på Landmannstorget • Et bygg på Esso-tomta som fyller ut kvartalet på nordsiden av torget. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 1 Kollektivknutepunktet og parken er to prioriterte prosjekter som vil bli finansiert gjennom Bypakka. Det har blitt utarbeidet et forprosjekt der en vurderte mange alternativer for plassering og utforming av kollektivknutepunktet. Etter en omfattende og grundig prosess ble det bestemt at kollektivknutepunktet skal utformes som en gateterminal i Hesselbergs gate og Kongens gate, og at forprosjektet skal legges til grunn ved utarbeiding av reguleringsplanen. Det er gjennomført en ROS-analyse der konklusjonene er: • Området er egnet til de formålene som planen legger opp til. • Forutsatt at de foreslåtte tiltakene gjennomføres vil planforslaget ikke medføre økt fare. 2. PLANSTATUS Sentrumsplanen - Kommunedelplan for sentrum Utsnitt av sentrumsplanen Sentrumsplanen viser en bygning på østre del av Landmannstorget, langs Kongens gate, og park på den vestre delen av torget, mot Torggata. Området sør for Hesselbergs gate er båndlagt etter lov om kulturminner (H730). Hele planområdet er omfattet av hensynssone – bevaring av kulturmiljø (H570). Den nordvestre delen av planområdet er omfattet av faresone – ras- og skredfare (H310). Øst for NAV-bygget er det satt av en faresone – flomfare for sikring av flomveg (H320) Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 2 Reguleringsplaner Gjeldende reguleringsplaner for området er: 836 «Reguleringsplan for Landmannstorget og parkering i fjell», egengodkjent 27.01.2005. Kongens gate nord for Hesselbergs gate er regulert til gate med fortau. Tomtene på østsida av Kongens gate er regulert til sammenhengende bebyggelse med kombinasjoner av kontor, forretning, bevertning, hotell og bolig, samt torg og kjøreveg, med maks byggehøyde kote + 30,0 - 31,5. Den delen av planen som omfatter selve Landmannstorget, kvartalet nord for torget (NAV-bygget) og Dizzie Tunes plass er opphevet ved vedtak i bystyresak 65/11 17.07.2011. 906 «Reguleringsplan for Kverndalen – søndre del» egengodkjent 24.01.2008 Mesteparten av hjørnetomta øst for NAV-bygget er regulert til kombinasjon av forretning, kontor, offentlig bygning, allmennyttig bygning og fellesområde for garasjer. En liten del av tomta langs Hesselbergs gate er regulert til torg og fellesområde for garasjer. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Kart som viser Landmannstorget med varslingsgrense for reguleringsplanen inntegnet. Landmannstorget er et byrom i Skien sentrum som i moderne tid har vært brukt til bussholdeplasser, drosjer og kiosk. Tidligere har det vært gassverk der og enda tidligere kirkegård. Lortebekk/Kverndalsbekken gikk fra Kverndalen gjennom området og ned til Bryggevannet. Terrenget på torget faller 5-6 m diagonalt fra nordøst til sørvest. I øst er det en bratt fjellskrent som delvis er tildekket av bygninger. Rundt torget er det en nokså variert bebyggelse fra ulike perioder og Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 3 med ulike høyder. Bygningene danner likevel en stram og klar ramme omkring den åpne plassen. Landmannstorget er vel det mest sentrale punktet i Skien sentrum, med kollektivknutepunktet og Bygarasjen like ved. 4. EIENDOMSFORHOLD Følgende eiendommer finnes i planområdet: Gnr 300 300 300 300 300 300 Bnr 1880 2285 2287 2290 2292 2293 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 2296 2299 2852 2853 2854 2857 3511 4026 4670 5197 Eiers navn Skien kommune Skien kommune Skien kommune Skien kommune Skien kommune Christina Kalenderidis, Sokrates Kalenderidis, Jorunn Rui, Audun Rui, Unni Rønning, Dag Klovholt, Vidar Solli, Karin Solli, Lars Lindskog, Gry Lindskog, Ghulam Murtaza Skien Tomteselskap AS Skien kommune Ellen Elisabeth Rittun Arne Olaf Sandnes Einar Christian Jorkjend, Jan Evald Jorkjend, Lars Thoralf Jorkjend Skien kommune Skien kommune Torggata 18 AS Sondre Døli Skien kommune 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Forprosjektet Det er vedtatt et forprosjekt som skal legges til grunn for reguleringsplanen. Oppstartmøte Oppstartmøte ble holdt 18. 11. 2013. Varsel om oppstart av planarbeidet Varsel om oppstart av planarbeidet ble foretatt den 19. 11. 2013, med annonse i TA og Varden samt brev til berørte, med frist for merknader til 21. 12. 2013. Prosjektgruppe Arbeidet med reguleringsplanen har vært ledet av ei arbeidsgruppe med representanter for Skien kommune, Statens vegvesen og Telemark fylkeskommune. Orientering for HOTS 3. juni ble det gitt en orientering for HOTS om innholdet i planen og hvilke løsninger en tok sikte på å få til. Brukermøte Det ble vurdert å avholde brukermøte i løpet av prosessen, men dette har ikke blitt gjort fordi Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 4 reguleringsprosessen ikke fører til vesentlige endringer i forutsetningene som er lagt gjennom behandlingen av forprosjektet. 6. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Følgende merknader er kommet inn etter varsel om oppstart (uttalelsene er forkortet): Riksantikvaren 11.12.2013 Planområdet ligger innenfor det automatisk freda kulturminnet «Middelalderbyen Skien». Her lå det tidligere et gassverk og en kirkegård. Planområdet har hatt få arkeologiske undersøkelser og er lite kjent arkeologisk. Flere punktvise undersøkelser har vist intakte middelalderavsetninger på flere dybder. Det ble utført undersøkelser her i 1996,2004 og 2007 (red. 2008). Det viser at deler av kirkegården trolig har blitt planert ut, men at det stedvis kan finnes intakte rester av den. Området har potensiale for å kunne gi ny informasjon om kirkegården og om middelalderbyen Skien. Riksantikvaren forutsetter en tett dialog videre i planprosessen når det gjelder hva som kan aksepteres av tiltak som kan virke inn på automatisk fredete kulturlag. Nordøst i området er det stort potensiale for å påtreffe intakte graver. Riksantikvaren anbefaler at det utføres en forundersøkelse for å få klarhet i de arkeologiske forhold på eiendommen. Videre korrespondanse fra Riksantikvaren 17.06.2014 Riksantikvaren har etter samtaler med NIKU og Skien kommune vurdert saken på nytt og ber NIKU avvente prosjektering av forundersøkelse. Ettersom planen legger opp til etappevis utbygging av området, vurderer Riksantikvaren det slik at det vil være tilstrekkelig med arkeologisk overvåkning i forbindelse med oppgradering av gateløpene. Skien kommune er innforstått med at arkeologisk overvåkning også vil bli nødvendig ved eventuell realisering av et nybygg i området. Riksantikvaren ber derfor NIKU avvente prosjektering av forundersøkelsen og kommer tilbake med ny bestilling når planen skal realiseres. Rådmannens kommentar: Skien kommune har vært i dialog med Riksantikvaren. Formulering av bestemmelser tilpasset en etappevis utbygging har skjedd i samråd med Riksantikvaren. Fylkesmannen i Telemark 18.12.2013 Universell utforming Universell utforming skal ligge til grunn for planlegging. Lokalisering av ulike funksjoner ses i sammenheng slik at ferdsel og ankomst blir enklest mulig, og at utforming av områder og bebyggelse legger til rette for tilgjengelighet for alle brukergrupper. Trafikksikkerhet og hensyn til barn og unge RPR for barn og unge understreker at areal som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det er mange kryssende interesser i planområdet, men hensynet til barn og unge må få en tydelig vurdering. Det bør være tydelige og gode løsninger for myke trafikanter. Her vil bl.a. god belysning spille en viktig rolle. Samfunnssikkerhet og beredskap Planområdet ligger i et område med marine avsetninger. Det er påvist kvikkleire i området. Minner derfor om krav til ROS-analyse. Område med fare, risiko og sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone. Henviser til FylkesROS for Telemark. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 5 Forurenset grunn Kommunen må være oppmerksom på muligheten for at det er forurenset grunn i området. Rådmannens kommentar: Universell utforming er en viktig premiss for valg av gateterminal og plasseringen av denne. Plassen som har en viktig offentlig funksjon skal være tilgjengelig for alle brukergrupper, og universell utforming vil være en viktig faktor i detaljprosjekteringen. Krav til universell utforming er sikret gjennom pbl, og også i bestemmelsene. Den planlagte parken på Landmannstorget blir et viktig byrom og bymiljøtiltak i Skien sentrum. Gjennom utformingen av parken skal det skapes trygge soner ved hjelp av skjerming, vegetasjon og møblering. Parken blir et venterom, men også en destinasjon i seg selv. Den blir et gjennomgangsareal, og skal ivareta interessene til flere brukere. Det vil være et fokus på lek, utsmykning og møblering av byrommet i detaljprosjekteringen, og er sikret i bestemmelsene. Det ble foretatt grunnundersøkelser i forbindelse med reguleringsplanen som ble vedtatt i 2005. Skien kommune har bedt NVE komme med en uttalelse om vurderingen av områdestabilitet. Etter oppfordring fra NVE har kommunen bedt Multiconsult utarbeide et notat med vurdering av områdestabiliteten i området («Geoteknisk undersøkelse, Landmannstorget, Skien», 01.10.2014). Rapporten konkluderer med at områdestabiliteten er tilfredsstillende i dag og at den vil være det også etter utbygging. Det betinger at grunn- og fundamenteringsarbeidene planlegges på en måte som ikke midlertidig svekker stabiliteten i byggefasen. Det legges inn bestemmelser som sikrer geotekniske vurderinger i detaljprosjekteringen. Det har også blitt gjennomført miljøtekniske undersøkelser av grunnen i 2005 og 2008. Rapportene og prøvetakningen fra disse undersøkelsene ble oversendt fylkesmannen til vurdering. Fylkesmannen vurderte rapportene som tilstrekkelig grunnlag for en vurdering av forurensing i grunnen, dersom tiltaket ikke får større omfang og gravedybder enn i tidligere vedtatt reguleringsplan. Reguleringsplanen, som nå er delvis opphevet, la opp til en kjelleretasje under bakkenivå ved Kongensgate. Behov for utvidete miljøtekniske undersøkelser er ivaretatt gjennom dokumentasjonskrav og egen bestemmelse om forurenset grunn. Det må utarbeides en tiltaksplan for håndtering av de forurensede massene samt HMS-plan. Telemark Fylkeskommune 10. 01. 2014 Forholdet til automatisk freda kulturminner Deler av planområdet ligger innenfor det automatisk freda kulturminnet «Middelalderbyen Skien» som er Riksantikvarens ansvarsområde. Det vises til brev fra Riksantikvaren. I den delen av planområdet som ligger utenfor automatisk fredet grunn, kjenner TFK ikke til automatisk freda kulturminner. Det gjøres oppmerksom på meldeplikten, som må innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Forholdet til nyere tids kulturminner Det er ikke registrert nyere tids kulturminner av nasjonal verdi innenfor planområdet. Området er i NB-registeret beskrevet som et sjeldent eksempel på 1800-talls regulering hvor man ved å utnytte topografien tok et klart grep med gatestruktur og bygninger. Byplanen med gatestruktur, sentrale bygninger og ”murbyen” ses samlet som et nasjonalt kulturminne. Tydeligheten og strukturen i bylandskapet bør ikke svekkes av nye tiltak som kan forringe helheten som kulturminne. Kommunen oppfordres til å se på løsninger som tar hensyn til kulturmiljøet og kulturminneverdiene i området. Det er viktig at bybildet og gatestrukturen opprettholdes, og at ny bebyggelse ikke bryter med dette. Landmannstorget har alltid vært en åpen plass, noe som bør ivaretas i utviklingen av området. Dersom planen ikke tar tilstrekkelig hensyn til nasjonale verdier og interesser vil TFK kunne gå til innsigelse. Kommunen oppfordres til at planarbeidet utføres i dialog med den regionale kulturminneforvaltningen. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 6 Andre innspill Flott at reguleringsarbeidet er igangsatt, slik at det kan gjennomføres så raskt som mulig etter oppstart av bypakka. Minner om Bystrategi Grenlands notat til kommunen hvor gateterminal var den anbefalte løsning. Forholdet til bybanen må belyses, bl.a. ved å sette av tilstrekkelig areal. Viser til Helhetlig konseptvurdering av kollektivtrafikken i handlingsprogram til Regional plan for samordna areal og transport i Grenland 2014-25. Planen må ta opp i seg behovene for fremkommelighet for kollektiv og myke trafikanter i det omkringliggende gatenettet. Det pekes spesielt på Torggata. Planprosessen må forankres i bystrategisamarbeidet og følge mål og premisser vedtatt i Bypakke Grenland. Prosjektkontoret for bypakka må derfor holdes orientert og involveres på viktige punkter i prosessen. Rådmannens kommentar: Skien kommune har vært i dialog med Riksantikvaren vedr. forhold til automatisk freda kulturminner, og hensynet er ivaretatt i bestemmelsen pkt. 2.1, 2.4 og 3.7. Reguleringsplanen bygger videre på kvartalstrukturen i Skien sentrum og rundt Landmannstorget. Det er planlagt en bygning på Esso-tomta som avslutter kvartalet nord for torget, og fullfører veggene i byrommet. Ved å legge terminalområdet til gateløpet, blir kvartalet ytterligere understreket, mens det som i dag utgjør terminalområdet vil bli tilbakeført til byen i form av en park og offentlig tilgjengelig bygning. Kongens gate er avmerket som allé i Temakart til kommunedelplan for sentrum, og dette er ivaretatt i bestemmelsene pkt. 3.3. Denne vil forsterke gatestrukturen og Kongensgate som viktig ferdselsåre. Det legges opp til en etappevis utbygging av Landmannstorget. I første omgang vil det etableres park og kollektivknutepunkt. Når en bygning etableres, skal den ivareta Landmannstorgets åpne og tilgjengelige karakter. Byggehøydene og krav til utforming er definert i bestemmelsene pkt. 3.2. Bybildet og gatestrukturen blir etter rådmannens vurdering opprettholdt, og hensynet til kulturmiljøet ivaretatt. For å ivareta interessene til kollektiv og myke trafikanter, er representanter fra kollektivgruppa og gs-gruppa fra Bystrategisamarbeidet med i prosjektgruppa for Landmannstorget. Ressursgruppene har blitt orientert midtveis i arbeidet med reguleringsplanen. Telemark Fylkeskommune og kollektivinteressene er også representert med et medlem i prosjektgruppa. Kollektivknutepunkt og park på Landmannstorget er et viktig og prioritert tiltak i Bypakke Grenland. Prosjektplanen for Landmannstorget har blitt godkjent av prosjektkontoret for bypakka, og mandatet forankret i politisk styringsgruppe. Prosjektkontoret har blitt jevnlig oppdatert om reguleringsplanen. Lunde lokalutvalg 02.12.2013 Lokalutvalget tar varslet til orientering. Statens vegvesen 16.12.2013 SVV ble bedt om å komme med innspill før varsel av oppstart. Innspill ble sendt 15. november 2013. Understreker at det er viktig at det jobbes mer med detaljutformingen av krysset Kongensgate/Hesselbergsgate. Plassering av bl.a. vikelinjer og utforming av krysset for å hindre feilkjøring, at biler blir stående i krysset som hindrer framkommeligheten for andre kjøretøy eller skaper trafikkfarlige situasjoner er ting som det må ses nærmere på. Rådmannens kommentar: Statens vegvesen deltar i prosjektgruppa for Landmannstorget. Barnerepresentanten 04.12.2012 Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 7 Ved planlegging av et kollektivknutepunkt på Landmannstorget, har vi en unik mulighet til å skape en trivelig plass midt i Skien sentrum. Å planlegge for barn er å planlegge for alle. Det er mulig å få til en trivelig plass ved benyttelse av beplantning og plassering, og å minimere luftforurensing og støy. Det er lett å tenke på tradisjonelle lekeapparater når en skal tilrettelegge for barn, men det er mulig å kombinere lekemulighetene med robuste utsmykninger som tåler og innbyr til lek og opphold, samtidig som de har en estetisk funksjon. En trivselsoase midt i byen bør være noe mer enn et «venterom», og bør knyttes til det øvrige gang-/sykklesystemet i byen. Bør ses i sammenheng med Hjellevannet rundt og Skien brygge. Rådmannens kommentar: Den planlagte parken på Landmannstorget blir et viktig byrom og bymiljøtiltak i Skien sentrum. Gjennom utformingen av parken skal det skapes trygge soner ved hjelp av skjerming, vegetasjon og møblering. Parken blir et venterom, men også en destinasjon i seg selv. Den blir et gjennomgangsareal, og skal ivareta interessene til flere brukere. Barnerepresentantens kommer med gode innspill i forhold til lek, utsmykning og møblering av byrommet. Dette vil bli tatt videre i prosjekteringen av området og er ivaretatt i bestemmelsene. Barnerepresentantens øvrige innspill vil bli fulgt opp videre. Syklistenes Landsforening 07.12.2013 Å sykle fra sør til nord gjennom Skien er et problem. Torggata virker som beste trase, og det bør tilrettelegges for sykling også mot enveiskjøring. Temaet har vært framme før. Da har en løsning strandet på at en ikke vil ofre «verdifulle» parkeringsplasser for «unyttige» syklister. Nå som bygarasjen er på plass bør argumentet om parkeringsplasser revurderes. Det bør tilbys et trygt sted å sette sykkelen, i forbindelse med bygarasjen eller det planlagte bygget på torget. En bedring av sykkelanlegg fra Snipetorp mot Landmannstorget og Torggata bør innarbeides i planen. Det bør gjøres lovlig å sykle fra Landmannstorget og opp Snipetorp. Rådmannens kommentarer: Torggata er i planen for Hovedvegnett for sykkeltrafikk angitt som hovedrute for sykkel, og reguleringsplanen for Landmannstorget må ivareta dette. Det er viktig at Torggata får en helhetlig sykkelløsning hele vegen fra Rådhusplassen og forbi Landmannstorget. Denne reguleringsplanen tar for seg Torggata forbi NAV-bygget og ned til Citybygget, og selv om den kan være premissgiver for en løsning videre i Torggata, er ikke tiden helt moden for et endelig valg av trafikkløsning her. Ved utbyggingen av Landmannstorget vil det i første omgang bli satt av en sikkerhetssone mellom sykle/kjørearealer og parkerte biler, slik at syklistene får en bedre og mer trafikksikker situasjon i dag. Planlegging av Torggata vil starte opp seinere, og når endelig trafikkløsning er valgt her, kan sykkeltraseen ved Landmannstorget enkelt bygges om uten krav om omregulering. For at kollektivknutepunktet skal fungere godt, er det viktig med gode forhold for syklende. Det vil bli overbygd sykkelparkering på Landmannstorget. Det er nylig etablert sykkelparkering i Bygarasjen. Sykkeltrase opp og ned Snipetorp blir ikke berørt av denne planen. Skistredet blir enveiskjørt, og det blir bredere fortausarealer på begge sider av kjørebanen. Dette vil bedre fremkommeligheten for syklister. Naturvernforbundet i Grenland 17.12.2013 NVG ønsker i hovedsak å sikre bybanetrase gjennom sentrum. En bybane vil skape mer liv i sentrum, og gi byen et positivt omdømme. Den bidrar til renere luft, og er et sterkt byutviklingselement. Dette er i tråd med ønsket om å redusere biltrafikken i regionen og legge til rette for kollektiv, gange og sykkel. Etappe 1 er foreslått fra Bryggeparken via Porsgrunn til Herøya. Bybanen ligger inne som en premiss for reguleringsplanen for Skien brygge. For at en bybane skal få full effekt, må den kunne Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 8 kjøres gjennom Skien sentrum med hovedholdeplass på Landmannstorget og føres videre til jernbanestasjonen. Dette vil gjøre det mulig å kjøre Bratsbergbanen over Landmannstorget. For å sikre en bybanetrase er det viktig at den ikke blir hindret av nybygg, og at traseen blir tilgodesett tilstrekkelig stor svingradius. NVG ber også om at det tas hensyn til gang- og sykkeltrafikk med tiltalende utforming, gang/sykkelveger, sykkelstativ og attraktive leskur. NVG etterlyser også en byheis som kan bringe gang- og sykkeltrafikanter opp og ned mellom Landmannstorget og Kleivaområdet/Brekkeparken. Rådmannens kommentar: En trase til bybanen blir ivaretatt i denne planen. Bybanen ligger ikke inne som eget formål, men er avsatt i form av en sikringssone – transport. Det vil også bli bedre forhold for syklende i Torggata, men endelig løsning i form av egen sykkeltrasé vil komme samtidig med utbygging av nedre del av Torggata. Med den nye utbyggingen av Landmannstorget er det et sterkt fokus på bymiljø. Parken vil skape et nytt og attraktivt byrom i sentrum, og det vil bli lagt vekt på god utforming for alle brukergrupper. Det er sikret sykkelparkering i bestemmelsene pkt. 2.11 og 2.13. Denne planen inneholder ikke planer for byheis mellom Landmannstorget og Brekkeparken, men er heller ikke til hinder for slike planer. Telemark bilruter 19.12.2013 Det er viktig med tilstrekkelig kapasitet til oppstillingstid for ekspressbusser før avgang, korttidsparkering og ankomstmuligheter. De er opptatt av gjennomkjøringen i Skien sentrum og hvordan bussene kommer effektivt ut og inn av terminalen. Ønsker at næringen tas med på prosessen via NHO Transport, avd. Telemark. Rådmannens kommentar: Beregninger utført av Rambøll viser at det er tilstrekkelig kapasitet for dobling av rutetilbudet som var da forprosjektet ble vedtatt. Ekspressbusser vil ha holdeplass i Hesselbergsgate sammen med pendelrutene. Avganger her vil komme sjelden nok til at det kan reguleres med rutetabellen. Det er oppstillingsplass for to busser i hver retning i Hesselbergsgate. I tillegg er det regulert inn to reserveholdeplasser nord i Kongensgate som kan realiseres dersom det blir behov. Valgte løsning med gateterminal i Kongensgate og Hesselbergsgate gir den største kapasiteten for bussene, og bussene vil få lite svingebevegelser. Trafikkberegninger viser at det vil bli få konflikter med øvrig trafikk. Terminalområdet i Kongensgate vil bli stengt for øvrig trafikk i sørgående retning. Det bør vurderes om den også skal stenges i nordgående retning. Skien Taxi SA 17.12.2013 Registrerer at drosjene i økende grad blir definert som en del av kollektivtilbudet. Med bakgrunn i plikten til døgndrift og beredskap vil det være et behov for tilgang til servicefunksjoner for sjåførene, som opphold/varmestue og tilgang til toaletter. I dag leier Skien Taxi lokaler på Landmannstorget. Forprosjektet åpner for et servicebygg, men dette er i planen plassert forholdsvis langt fra oppstillingsplass for drosjer. I tillegg er det ikke lagt til rette for egen tilgang for sjåfører av drosjer og busser, heller ikke døgnåpen tilgjengelighet. Publikum har også behov for et skur eller overbygg som beskyttelse mot vær og vind ved venting på holdeplass. Det er også et ønske om korttids av- og pålessing i forbindelse med ekspressbussene. Denne passasjergruppen har ofte mye bagasje, og en slik løsning ville bedret servicen for de reisende. Skien taxi bidrar gjerne i forbindelse med prosjektets framdrift. Rådmannens kommentar: Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 9 Planen legger opp til etappevis utbygging av Landmannstorget, med utbygging av kollektivknutepunktet og parken som første trinn, og etablering av bygningen etterpå. Det vil ikke kunne tilbys noen egne servicefunksjoner for taxisjåførene, men de vil kunne benytte de som blir for de reisende. Det vil bli etablert leskur i forbindelse med holdeplasser for taxi, endelig utforming og plassering av dette vil bli avklart i detaljprosjekteringen. Ekspressbussene vil stoppe i Hesselbergsgate. Avstanden fra taxiholdeplassene og fra korttidsparkeringen i Torggata er såpass kort at det ikke vil bli satt av ekstra korttidsplasser i Hesselbergsgate. Lengden på Hesselbergsgate gjør at det ikke er plass til flere funksjoner enn doble bussholdeplasser. Skien Gårdeierforening 27.12.2012 - Fornøyd med at reguleringssaken er i gang. Ber om at eksisterende parkeringsplasser i Torggata og Skistredet tas vare på. Det er for lite plasser i dag og behov for nære korttidsplasser. - Stiller spørsmål ved om det er tilstrekkelig kapasitet for framtidige utvidelser og behov. Det må tas høyde for økning av busstilbudet. - Svingradien fra busskjøringen mellom sørgående løp Kongensgate og Skistredet ser knapp ut, og det kan se ut som en flaskehals for trafikken som møtes i dette hjørnet. - Den kan være lurt å regulere bygget slik at det enkelt kan bygges om til reserveplasser for buss innunder bygget. Rådmannens kommentar: Det blir satt av plass til varelevering og korttidsplasser på nordsiden av Skistredet og langs vestsiden av Torggata, mens det på østsiden blir oppstillingsplasser for drosjer. Rådmannen viser til svar på merknad fra Telemark bilruter. Valgte gateterminalløsning har tilstrekkelig kapasitet til dagens kollektivtilbud med avganger hvert 10. minutt, og også en evt. fremtidig utvidelse til avganger hvert 7. minutt. Skistredet vil bli enveiskjørt i vestgående retning for å gi bussen tilstrekkelig svingradius og for å hindre opphopning av trafikk. Regulert bygg vil ha en viktig offentlig funksjon. Bygningen skal knytte sammen kollektivknutepunktet og parken, og samtidig tilby gode ute- og innearealer for opphold for beboere og besøkende i byen. Det vil ikke bli lagt til rette for oppstillingsplasser for buss under bygget, fordi kapasiteten anses å være tilstrekkelig. Bygarasjen AS 10.01.2014 Ber om at trafikken ut/inn av bygarasjen hensyntas, særlig når det gjelder fotgjengertrafikken. Gangfeltet er ikke tilstrekkelig opplyst, og en må krysse tre kjørefelt. Fotgjengere blir også lett skjult dersom det er en høy bil i det ene kjørefeltet. Fotgjengerfeltet bør være opphøyd og ha intensivbelysning, og i tillegg bør fartsgrensen settes ned. Rådmannens kommentar: Planlagt kryssing vil skje over tre felt, men med en trafikkøy for å bedre sikkerheten for gående. Kryssingen vil bli opphevet og godt belyst. Det kan legges til rette for lysregulering av krysset. Tillatt kjørehastighet i sentrumsgatene er nylig redusert til 30km/t, og dette vil øke sikkerheten for fotgjengere og syklister både ved Landmannstorget og ellers i sentrumsområdet. Jernbaneverket 17.12.2013 Jernbaneverket har ingen konkrete planer og eier ikke tilgrensende eiendommer i planområdet. Skien jernbanestasjon ligger utenfor sentrum. Jernbanen er derfor avhengig av et godt tilbringeropplegg for å kunne betjene publikum med jernbane. Et sentralt knutepunkt for buss er viktig i denne sammenheng. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 10 Rådmannens kommentar: Innspillet fra Jernbaneverket tas til orientering. Landmannstorget AS, ved JM 16.12.2013 Landmannstorget AS har en rettighet til utvikling av Landmannstorget gjennom samarbeidsavtalen som ble tegnet med kommunen i 2002. Muligheten for bolig og næring fra 2.etg og oppover har vært inne i tidligere reguleringsplaner. Landmannstorget AS ønsker at bolig vurderes som formål i reguleringsarbeidet. Rådmannens kommentar: Reguleringsplanen legger ikke opp til bygging av boliger på Landmannstorget. Dette er det mest sentrale området i Skien sentrum med sin nærhet til kollektivknutepunktet og Bygarasjen. Området ønskes utnyttet til publikumsrettede funksjoner som kan nyte godt av den sentrale beliggenheten og samtidig være med på å skape liv i området. Samarbeidsavtalen mellom Skien kommune og Landmannstorget AS er et sivilrettslig forhold som må løses separat. Landmannstorget AS har fremmet et økonomisk krav mot Skien kommune, men det kan ikke stanse reguleringsprosessen. Kommunen kan ha påtatt seg forpliktelser som medfører erstatningsansvar ved en endring av reguleringsplan. Kommunen som reguleringsmyndighet er likevel ikke bundet opp til å regulere til spesielle formål gjennom avtalen. Torggata 18 as, ved Jan Brattelid 03.12.2013 Refererer til merdvirkningsmøte avholdt 1.2.2012, og at synspunkter framsatt ved dette møtet ikke har blitt tatt hensyn til. - Det ser ikke ut til å være noe leskur hvor bussene skal stå oppstilt, passasjerer vil da søke ly under takutspring, noe som vil føre til forsøpling. - Dersom passasjerer skal oppholde seg i terminalbygget vil dette skape økt fotgjengertrafikk som skal krysse trafikkerte gater. Mener trafikksikkerhet ikke har blitt vurdert. - Transporttypen det planlegges for (buss og taxi) står ofte på tomgang og er en vesentlig årsak til luftforurensing i sentrum. Det er derfor lite hensiktsmessig å flytte slike kjøretøy inn mot fasadene på eiendommene. - Langs eiendommene vil det helt sikkert bli mer forsøpling og tilgrising av fasader enn det er i dag. - Ser ikke at det er tatt hensyn til øvrig trafikk og smidig trafikkavvikling. - Mener de næringsdrivende vil få «stengt» sine fasader av busser og passasjerer. - Det bør være mulig å møte kravene til universell utforming med terminal i midten eller langs ytterkantene av Landmannstorget. - Er positiv til forskjønning av Landmannstorget. Bussene bør være plassert i midten og de grønne arealene omkranse Landmannstorget. Rådmannens kommentar: I reguleringsplanen vil det innen veiformålet legges til rette for etablering av busskur. Vest for Kongensgate vil venteområdet bli integrert i en eventuell bygning. Dersom bygningen etableres i et senere byggetrinn, vil det etableres busskur inntil bygningen er på plass. Øst for Kongensgate vil kommunen i detaljprosjekteringen gå i dialog med aktuelle gårdeiere for å diskutere hvorvidt det skal etableres leskur foran eksisterende bebyggelse, eller om det er et ønske å integrere ventearealene i fasaden. På generell basis anbefales en løsning hvor ventearealene integreres i fasaden, ettersom det gir mer tilgjengelig fortausareal, og det er positivt for handelen å ha mulige kunder utenfor butikklokalene. Hvorvidt det er mest forsøpling og tilgrising av fasader når det er et busskur foran fasaden eller når reisende venter foran fasaden er en vurderingssak. Uansett vil den planlagte ombyggingen av Landmannstorget gi bredere og gode fortausarealer med en større avstand mellom trafikk og bygningsliv enn det er i dag. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 11 Trafikksikkerhet er et vurderingspunkt som er svært viktig under planleggingen av Landmannstorget, og et vesentlig suksesskriterium for den endelige bruken av området. Det er et langsiktig mål for Skien kommune og Bypakke Grenland med en vesentlig økning av reisende med kollektivtrafikken, og ombyggingen av Landmannstorget er en nødvendig konsekvens av dette. Vi forventer og ønsker en økning av fotgjengere og reisende til sentrum, og med bredere fortau og sikre soner, med trafikkøyer slik at færre veibaner krysses av gangen, ivaretatte siktsoner og redusert kjørehastighet i sentrum, skal trafikksikkerheten ivaretas. Med den valgte løsningen vil det bli tydeligere skille mellom gående og kjørende. I forprosjektet ble det utredet mulige løsninger for etablering av kollektivknutepunkt, og valgte løsning med gateterminal i Kongensgate og Hesselbergsgate er den eneste løsningen som ivaretar krav til universell utforming, som har kapasitet til dagens og fremtidens frekvens på bussruter og øvrig trafikk i sentrum, og som samtidig gir noe tilbake til sentrum og bymiljøet i form av en park. Skagerak Nett AS 25. 07. 2014 Skagerak Nett AS melder at ønsker å delta i planarbeidet. Bakgrunnen for dette er: • • • • • • Sikre at alle nettselskapets foreleggingspliktige elanlegg innenfor planområdet blir vist i planen. Forelegginspliktige elanlegg er definert som 11/22 kV høyspennings kabel, høyspennings luftlinje og nettstasjon. Skagerak Nett har ønske om å prøve å få tilpasset en nettstasjon innenfor planområdet. Dersom noen av planforslagene medfører at elanlegg må flyttes, ønsker de så raskt som mulig å kunne vurdere hvilke konsekvenser og kostnader dette medfører. Ut fra hva som ønskes av nye virksomheter innenfor planområdet, vil de vurdere forventet strømforbruk til området, og så langt som mulig avklare behovet for nye elanlegg. Dersom nye elanlegg kan planlegges på dette stadiet skal de foreleggingspliktige innlemmes i planene. Avklare om Skagerak Nett AS har tilstrekkelig kapasitet i overføringsnettet frem til planområdet. Dersom dette ikke er tilfelle, kan det bli behov for en mer omfattende planleggingsprosess fra Skageraks side. Større utbygginger må avklares både mot faglige myndigheter og kommunale arealplaner. Erfaringsmessig vet en at en slik prosess kan ta lang tid. Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området, f.eks. fjernbåren varme, ønsker de at dette avklares så tidlig som mulig da dette påvirker behovet for elektrisk overføring. Så tidlig som mulig å se på mulighetene for samarbeid med øvrig infrastruktur. Skagerak Nett er gitt områdekonsesjon og et av vilkårene er at planer for bygging av nettstasjoner og høyspenningsluftledninger skal forelegges berørte parter. Dersom foreleggingspliktige elanlegg ikke er med i reguleringsplanen/bestemmelsene må det søkes dispensasjon eller endring av plan. Skagerak sender over kartskisse som viser deres elanlegg innenfor planområdet. I den grad eksisterende elanlegg må flyttes på, må utbygger dekke alle kostnader med dette. Etablering av distribusjonsnett vil bli utført i henhold til gjeldende regler for beregning av anleggsbidrag. Grave- og grunnarbeid for anlegget og legging av kabler bekostes av utbygger. Rådmannens kommentar: Det finnes en nettstasjon i planområdet i dag. Den ligger ved siden av nedkjøringen til kjelleren under NAV-bygget. Ved nærmere kontakt med Skagerak Energi er det klarlagt at det er ønskelig med ny nettstasjon sør i planområdet som kan erstatte en eksisterende stasjon i kjelleren på City-bygget med svært vanskelig adkomst. Nye bygg i planområdet kan også gi behov for nye stasjoner. Det foreslås en bestemmelse som åpner for nettstasjoner i nye bygg i planområdet. Stasjonene skal plasseres i 1. etasje med god tilgjengelighet for vedlikehold og de skal integreres i bygningen. Det anses som lite hensiktsmessig å regulere inn høyspentkabler i planen. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 12 Rådet for funksjonshemmede/mennesker med nedsatt funksjonsevne, 5.11.2012 Merknader til behandling av forprosjektet RÅFH støtter at alternativ 2 ruteterminal legges til grunn for fullføring av forprosjektet. Det bes om at følgende vurderes i det videre arbeidet: - Lyssignal vurderes i tråd med bystyrevedtak 10/11. Intensivbelysning av gangfeltene bør vurderes som et alternativ. - Evt trær i midtrabatten må ikke være sikthindrende - Beplantning må være allergivennlig - Ruteinformasjon må være tydelig for alle brukergrupper: tydelig merking av oppstillingsplasser, tavle med elektronisk ruteinfo/mulighet for opplesing av ruteinfo, taktile kart - Taktile ledelinjer med kontrast - Unngå nivåforskjeller - Bygg på Landmannstorget bør planlegges slik at de kan ta opp høydeforskjellen fra Torggt. til Kongensgt., dvs heis som er tilgjengelig for allmennheten Eldrerådet, 6.11.2012 - Slutter seg til vedtaket fra RÅFH. HC-plassene foran NAV-bygget opprettholdes. Det må ses mer på atkomsten til bygarasjen fra nord mtp stor trafikk og myke trafikanter Turbusskjøring og taxioppstillingsplasser bør ikke være langt fra hverandre Eldrerådet er opptatt av utformingen av et terminalbygg Rådmannens kommentar: Reguleringsplanen regulerer ikke forhold som beplantning, belysning, ledelinjer osv. i detalj. Det er laget en bestemmelse om universell utforming (pkt. 2.7). Rådet for funksjonshemmede og Eldrerådet vil bli involvert i den videre prosessen. 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 Generelt Plannavn Navnet til reguleringsplanen er ”Detaljregulering for Landmannstorget”. Planmaterialet - Plankart i målestokk 1:1000 - Reguleringsbestemmelser - Denne planbeskrivelsen med innarbeidet ROS-analyse - Illustrasjonsplan Vedlegg: - Tre trasealternativer for bybane - Ett snitt Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 13 7.2 Hovedelementer i planforslaget Planforslaget inneholder tre hovedelementer: • Kollektivknutepunkt • Park på Landmannstorget • Bygg på Landmannstorget I tillegg omfatter planen nytt bygg på Esso-tomta (ved siden av NAV-bygget) og ny bebyggelse langs østsiden av Kongens gate, nord for Telebygget. Planen er utformet som en detaljplan, uten krav om ytterligere arealplanlegging før gjennomføring. Trafikkarealene er satt av til samferdselsanlegg, uten å skille mellom, kjøretrafikk, gang- og sykkeltrafikk, rabatter og annet. Det er utarbeidet en illustrasjonsplan som viser detaljert inndeling, basert på forprosjektet, men med noen justeringer (se nedenfor). Kollektivknutepunkt og øvrige samferdselsanlegg (S1-S5) Nytt kollektivknutepunkt på/ved Landmannstorget er et viktig tiltak i satsingen for økt bruk av kollektivtransport i Skien. Forprosjektet Det er utarbeidet et forprosjekt der det ble vurdert en rekke ulike alternativer. Forprosjektet fikk en grundig behandling med vurdering av mange alternativer, dialog med brukere og andre berørte. Forprosjektet ble vedtatt som grunnlag for utarbeiding av reguleringsplanen. Forprosjektet konkluderte med følgende: Kollektivknutepunktet bør utformes som en gateterminal med 10 bussoppstillingsplasser i Hesselbergs gate og Kongens gate. Gateterminal gir raskest inn- og utkjøring for bussene, og dermed størst kapasitet med et gitt areal. Universell utforming var en viktig grunn til plasseringen, siden disse to gatestrekningene er det eneste tilgjengelige arealet som er noenlunde flatt. Det ble gjort beregninger som viste at gateterminalen med denne utformingen har kapasitet til en dobling av frekvensene fra 2012. Som en reserve, dersom kapasiteten bør økes ytterligere, ble det lagt inn to reserveplasser i Kongens gate nord for Hesselbergs gate. Disse er ikke tenkt opparbeidet i første omgang, men kan bygges senere hvis en ser at det er behov. Det ble utarbeidet en illustrasjonsplan til forprosjektet som viste detaljert utforming av trafikkarealene i området, inkludert kollektivknutepunktet. Det er utarbeidet en illustrasjonsplan til reguleringsplanen som viser en løsning så nær sluttresultatet som vi kan komme på dette stadiet, før anlegget er detaljprosjektert. I detaljprosjekteringen skal det være dialog med bl.a. Statens vegvesen, Telemark fylkeskommune og kollektivselskapet for å sikre et best mulig resultat. Byggeområder på Landmannstorget Byggeområdene skal brukes til publikumsrettede funksjoner som betjener og støtter opp om kollektivknutepunktet, slik som bibliotek, kino, servering og lignende. Bygg skal være offentlig tilgjengelig i størst mulig grad, og skal henvende seg både til parken og kollektivknutepunktet. Det bør legges til rette for gjennomgang for publikum på dagtid. Langs Hesselbergs gate, Kongens gate og Skistredet kan bygget krages ut over fortauet, med minimum fri høyde på 4,0 m. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 14 Bygget får høyder og form som gjør at en fortsatt kan oppfatte de eksisterende veggene i plassrommet, slik at bygget vil oppleves som et frittliggende bygg på den store plassen. Dette gjør at bygget kan få en friere utforming enn bygningene som omkranser torget. Planen er derfor laget slik at den gir en rekke valgmuligheter når det gjelder utforming av bygget og samspillet med parken. Ved etappevis utbygging skal den ubebygde delen av området utformes som park til det blir aktuelt med bygning. Bygninger skal plasseres innafor byggegrensene som er vist på kartet. Der det ikke er vist byggegrenser gjelder formålsgrensene som byggegrense. Bebyggelsen og uteområdene skal gis en god arkitektonisk utforming i robuste og varige materialer og i vår tids formspråk. Det kan bygges med flate tak, med skrå takflater (saltak, pulttak) eller med kombinasjoner av disse. Ved full utbygging på byggeområdene på Landmannstorget (FKT1, PFKT1, FKTF1-FKTF3) bør bebyggelsen ha fall mot vest som hovedform. Det skal innarbeides sykkelparkering i henhold til de til enhver tid gjeldende krav ved utbygging. I tillegg skal det opparbeides offentlige sykkelplasser under tak til kollektivknutepunktet. Dette skal gjøre det attraktivt å sykle til Landmannstorget, parkere sykkelen på et trygt sted og ta bussen videre. I tilknytning til sykkelparkeringen bør det vurderes fasiliteter og næringer som støtter opp under økt bruk av sykkel som fremkomstmiddel. Det kan være næringer som sykkelverksted og fasiliteter som dusj, omskiftningsrom mv. for de syklende. Antall og utforming må man komme tilbake til i detaljprosjekteringen. Eksempel på en god sykkelparkering finnes under sentralbanestasjonen i Malmø. Bygget bør ha pulttak med fall mot vest som hovedform. Maks kotehøyde i øst mot Kongens gate: 26,5 m.o.h. Maks kotehøyde i vest mot parken: 23,0 m.o.h. Maks kotehøyde for oppbygg med grunnflate 250 m²: 30,5 m.o.h. Deler av taket kan tas i bruk som takterrasse. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 15 Tre grep som kan brukes, og ett som ikke er tillatt Illustrasjon av bygg på Landmannstorget Snitt gjennom Landmannstorget med nytt bygg Park Byparken skal ha en utforming som fremmer aktiv fritid og gode sosiale opplevelser på tvers av generasjoner og kultur. Parkens hovedfunksjoner og hovedgangakser skal være universelt utformet. Det skal legges til rette for god skjerming og trygge soner for alle aldersgrupper. Parkens gangakser skal knytte sammen kollektivknutepunktet med bygg og omkringliggende gater og funksjoner. Det skal etableres gressplen, store trær og øvrig vegetasjon for å legge til rette for en grønn park med godt lokalklima og effektiv overvannshåndtering. Aktiv bruk av overvann og/eller bruk av vann i installasjon skal vurderes. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 16 Kunst, utsmykning og møblering skal ha en utforming som bygger opp under en helhetlig park og som oppfordrer til en fleksibel og aktiv bruk. Det tillates enkle byggkonstruksjoner i parken som fremmer parkens form og bruk. Det skal vurderes lagt til rette for uteservering i forbindelse med hovedbebyggelsen i parken. Det kan etableres parkeringskjeller under parken, ned til kote +8,0. Bygg på Esso-tomta Esso-tomta består av FKT1 og FKT2. På FKT1 legger planen til rette for et bygg med samme høyde som gesims på NAV-bygget mot Hesselberggate. Fortau langs Kongens gate er trukket inn under bygget, og vil også bli venteplass for busspasasjerer dersom ekstra bussplasser nord for Hesselbergs gate opparbeides. Planen åpner for å bygge sammen det nye bygget og NAV-bygget ved å bygge på deler av FKT2, men 1. etasje må være åpen for å opprettholde flomvegen fra Holbergs gate til Hesselbergs gate. Dersom flomvegen erstattes med andre løsninger, kan 1. etasje bygges igjen. Det antas at kjelleren under nytt bygg kan få adkomst via nedkjøringen til NAV-bygget. Byggeområder øst for Kongens gate Tomtene på østsiden av Kongens gate er fra før regulert til bebyggelse med blandet formål og høyde opp til kote 31,5. Den foreslåtte løsningen med ekstra bussholdeplasser nord for Hesselbergs gate gjør at gata må utvides og det legges derfor til rette for at fortauet kan legges inn under byggene på en del av strekningen. Tomtene (FKTBH1 og FKTBH2) reguleres til Forretning/kontor/tjenesteyting/bolig/hotell som i gjeldende reguleringsplan, i en sammenhengende rekke med høyde opp til kote 32,0 tilsvarende som gesims på Telenor-bygget. Inn- og utkjøring for Bygarasjen skal foregå i 1. etasje. Hensynssoner I planen er det lagt inn følgende hensynssoner: Sone for båndlegging etter lov om kulturminner H730_1: Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 17 Faresone for sikring av flomveg: Sikringssone for bybane: Dokumentasjonskrav Det foreslås følgende dokumentasjonskrav ved ramme-/byggetillatelse: • • • • • • Utredning om energibruk Prinsipplan for universell utforming Landskapsplan Overvannsplan Plan for håndtering av forurensede masser i grunnen Redegjørelse for søppelhåndtering Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 18 Det foreslås følgende dokumentasjonskrav ved igangsettingstillatelse: • Anleggsmelding for kommunaltekniske anlegg • Supplerende geotekniske grunnundersøkelser og geoteknisk detaljprosjektering av grunn- og fundamenteringsarbeider • Arkeologiske granskinger Rekkefølgekrav Det foreslås følgende rekkefølgekrav: • Før det gis brukstillatelse/ferdigattest innenfor planområdet skal tilhørende uterom (uteoppholdsarealer og lekearealer) være ferdig opparbeidet i tråd med godkjent landskapsplan. • Før det gis brukstillatelse/ferdigattest innenfor PFKT1 og PFKT2 skal tilhørende park være ferdig opparbeidet i tråd med godkjent landskapsplan. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 19 8. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 8.1 Bakgrunn og hensikt Hensikten med risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS-analysen) er å avdekke om planforslaget vil medføre endring i risiko for mennesker og/eller omgivelser, og å generere risikoreduserende tiltak som kan behandles, slik at eventuelle forhold som avdekkes kan tas hensyn til i den videre arealplanleggingen. Plan- og bygningslovens § 4-3 stiller følgende krav til risikovurderinger: «Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal planmyndigheten påse at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet, eller selv foreta en slik analyse. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jf. §§ 11-8 og 12-6 herunder forbud, som er nødvendig for å avverge skade og tap.» 8.2 Metode og gjennomføring ROS-analysen er gjennomført som en kvalitativ risikovurdering i henhold til NS 5814 «Krav til risikovurderinger» og DSBs temaveileder 11 «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging – Kartlegging av risiko og sårbarhet». Tabellen nedenfor viser hva som inngår i de ulike stegene i analyseprosessen. Prosess Planlegging Risikoanalyse Beskrivelse av analyseobjektet Identifikasjon av farer og sårbare forhold Analyse av risiko Risikoevaluering Evaluering av risiko Dokumentasjon Beskrivelse Analyseområdet er identisk med området avgrenset i reguleringsplanforslaget. Et eget kapittel i planbeskrivelsen beskriver planforslaget med de endringer som er foreslått. På bakgrunn av sjekklister, DSB’s veileder og grunnlagsdata identifiseres uønskede hendelser hvor planforslaget kan bidra til økt, uendret eller redusert risiko. Det presenteres en liste med uønskede hendelser for videre analyse. De identifiserte uønskede hendelsene analyseres i forhold til eventuelle endringer i årsaksforhold, sannsynlighet for hendelse, eller mulig konsekvens gitt at hendelsen inntreffer. Det oppsummeres med en samlet vurdering av endring i risiko sammenliknet med dagens situasjon. De analyserte uønskede hendelsene systematiseres og rangeres i forhold til eventuell endring i risikonivå. Risikoreduserende tiltak identifiseres. Utarbeidelse av eget kapittel tilhørende planbeskrivelsen som beskriver prosessen og resultatet fra analysen. 8.3 Beskrivelse av analyseobjektet Beskrivelse av analyseobjektet er gjort i eget kapittel i planbeskrivelsen. 8.4 Identifiserte farer og sårbare forhold Farer/sårbarheter er identifisert ved gjennomgang av sjekklister med Skien kommune og gjennom merknader til varsel om oppstart. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 20 Sjekkliste for å identifisere uønskede hendelse/virkninger: EMNE UØNSKET HENDELSE Er området utsatt for snø-, jord, kvikkleire eller steinskred? VURDERING JA X NEI Naturgitte forhold Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? X Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? X Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Infrastruktur Overvannshåndtering ved ekstremnedbør Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? MERKNAD I sentrumsplanen omfattes planens nordvestre del av hensynssone ras-skredfare 1 I sentrumsplanen omfattes planområdets nordvestre del av hensynssone ras-skredfare. Geoteknisk rapport viser at områdestabiliteten er tilfredsstillende i dag og etter utbygging, men det må gjøres geotekniske vurderinger ifm anleggsfasen (rapport 01.10.2014) 1 Mulig 3 X X X 2 -hendelser på veg X Trafikkulykker, støy, transport av farlig gods 6, 7, 10 -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv X Evakuering fra jernbanetunnel 8 X -hendelser i luften Vil hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker X -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tjenester spesielle ulemper for området? X X -elektrisitet -teletjenester X X -vannforsyning -renovasjon/spillvann X X Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? X X -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? -til skole/barnehage -til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg etc. X X Kollektivknutepunkt Kollektivknutepunkt 6 6 -til forretning etc. -til busstopp X X Kollektivknutepunkt Kollektivknutepunkt 6 6 Brannberedskap: -omfatter området spesielt farlige anlegg? -er det utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere bruk ID nr Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland X X X X X 21 -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Omgivelser X Gasskraftverk på 1800-tallet 11 Kollektivknutepunkt Telenors fjellanlegg, jernbane 9 9 X X Er det regulerte vann i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformer som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Sabotasje og terrorhandlinger: Ulovlig virksomhet - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? X X Identifiserte uønskede hendelse/virkninger: ID nr. Uønsket hendelse NATUR- OG MILJØFORHOLD 1. 2. Geotekniske forhold. Kvikkleireskred, løsmasseras, steinsprang Overvann. Flom ved ekstremnedbør 3. 4. Radon Naturmangfold 5. Kulturhistoriske vurderinger, fornminner MENNESKESKAPTE FORHOLD 6. 7. Trafikksikkerhet, myke trafikanter, møteulykker, av-/påkjørsler, annet Ulykke med farlig gods 8. 9. Brann og beredskap Fare for terror/sabotasje 10. 11. Støy Forurensning i grunnen 8.5 Analyse av risiko De identifiserte uønskede hendelsene analyseres i forhold til mulige årsaker, sannsynlighet og konsekvens. Sannsynlighet og konsekvens presenteres i en oppsummerende risikomatrise. Risiko presenteres som enten økt, uendret eller redusert sammenliknet med dagens situasjon. 8.5.1 Geotekniske forhold Områdestabilitet I NVE’s kartlegging fra 2005 av områder med antatt kvikkleire er det satt av et fareområde med betegnelsen 692 Kverndalen som dekker det nordvestre hjørnet av planområdet. Området er vurdert til faregrad-liten og konsekvens-stor. I sentrumsplanen er området satt av som hensynssone – rasog skredfare (H310). Denne sonen berører bare arealer som foreslås til vegformål eller park i planen. Multiconsult har etter oppdrag fra Skien kommune utarbeidet rapport «Geotekniske undersøkelse, Landmannstorget, Skien», 01.10.2014. Konklusjonen fra rapporten er at den planlagte bebyggelsen ligger i en faresone som i dag har tilfredsstillende sikkerhet mht. områdestabilitet. Ved å ta hensyn til anleggsarbeidenes påvirkning på stabiliteten, vil sikkerhet også være tilfredsstillende med planlagt bebyggelse. Det må foretas supplerende geotekniske grunnundersøkelser på Landmannstorget for å få tilstrekkelig grunnlag til detaljprosjektering av grunn- og fundamenteringsarbeidene. Grunn- og fundamenteringsarbeidene må planlegges på en slik måte at både lokal- og områdestabiliteten ivaretas under byggefasen. Lokalstabilitet Det er gjennomført grunnundersøkelser i forbindelse med utarbeiding av «Reguleringsplan for Landmannstorget og parkeringsanlegg i fjell» som ble vedtatt 27.01.05. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 22 Det er et varierende lag med ulike fyllmasser øverst, og antatt naturlig avsatt grunn ligger 1,3-7 m under terreng. Naturlig avsatt grunn består av marin silt og leire, trolig med noe finsand i de øverste 2 meter. Det er ikke påvist kvikkleire. Dybder til fjell varierer sterkt – fra 13 til 34 m under terreng. Fundamentering med peler på fjell kan være aktuelt. Det må foretas supplerende grunnundersøkelser i forbindelse med detaljprosjektering av grunn- og fundamenteringsarbeider, jf. Multiconsult-rapporten nevnt ovenfor. Tiltak: Det foreslås reguleringsbestemmelser med krav om supplerende geotekniske grunnundersøkelser og geoteknisk detaljprosjektering av grunn- og fundamenteringsarbeidene før det gis igangsettingstillatelse til tiltak. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 1 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.5.2 Overvann / flom ved ekstremnedbør I sentrumsplanen er det avsatt en faresone for sikring av flomveg (H320) øst for NAV-bygget. Denne faresonen er videreført i planforslaget. Flom og overvann løses for øvrig i gatene innenfor planområdet. Det er særlig Torggata som terrengmessig ligger slik at overvann og flom vil samles opp her. Håndtering av overvann fra planlagt bygg ved parken skal løses i parkarealet. Parken skal derfor ha permeabelt dekke. Sannsynlighet for hendelse: 200 års flom er dimensjonerende. Det regnes som sannsynlig at hendelsen inntreffer. Konsekvens: Funksjonen til vegene med flomsone reduseres. Ingen fare for liv og helse. Konsekvensen regnes derfor som kritisk. Tiltak Flomveg (H320) reguleres øst for NAV-bygget. Reguleringsplanforslaget legger opp til en større andel arealer med permeable flater enn dagens situasjon. Dokumentasjonskrav om landskapsplan der løsninger for overvannshåndtering skal vises. Det skal gjennomføres en beregning av grønn arealfaktor (GAF) eller tilsvarende for å dokumentere tiltakets virkning på overvannet i området. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 2 Ufarlig En viss fare Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 23 8.5.3 Radon I Skien kommunes kartverk er det ikke registrert noen forekomster av alunskifer eller radon. De nærmeste registreringene ligger på Hoppestad ca 4km nordvest for planområdet. Her er det registrert store konsentrasjoner av alunskifer. Det antas at det er sannsynlig at det kan forekomme radongass innenfor planområdet. Sannsynlighet for hendelse: Sannsynlig Konsekvens: En viss fare Tiltak Reguleringsbestemmelse: Ny bebyggelse skal utføres med radonforebyggende tiltak etter de til enhver tid gjeldende bestemmelser. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 3 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.5.4 Naturmangfold § 8 i naturmangfoldloven er i utgangspunktet oppfylt når man har fremskaffet eksisterende og tilgjengelig kunnskap om naturmangfoldet og synliggjør bruken av den i begrunnelsen for vedtaket. Artsdatabanken (Nasjonal kunnskapsbank for naturmangfold) viser at det er observert to fugler på Landmannstorget rett utenfor NAV-bygget. Fuglene er rødlistearter av typen regionalt utdødd og nær truet. Det dreier seg om arten Klippedue (Colombus livia) som er regionalt utdødd og arten Fiskemåke (Larus canus) som er nær truet. Artsdatabanken viser to observasjoner av rødlisteartede fugler syd for NAV-bygget Det er ikke registrert noe vegetasjon innenfor planområdet som er av større betydning for biologisk mangfold. Innenfor planområdet er det ingen rene naturlandskap eller kulturpåvirkede landskap av betydning utover det som er beskrevet av middelalderbyen innenfor temaet nyere tids kulturminner. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 24 Det er ikke registrert noen geologiske forekomster eller variasjoner innenfor området som er av regional betydning innenfor planområdet. Forkastningen i øst er typisk for Grenlandsregionen. Det kan ikke ses noe grunnlag for å gjøre ytterlige undersøkelser av biologisk mangfold innenfor planområdet. Foreliggende resultater anses som gode nok for videre vurderinger ihht naturmangfoldlovens §§ 9-12. Den planlagte byparken med tilhørende bebyggelse vil ha en positiv effekt for at de rødlisteartede fuglene vil ha gode vilkår for fremtidig liv og virke. Dermed er det ikke påvist mulige negative effekter av tiltaket på naturmangfoldet. Kravet i § 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i selve planområdet i liten grad berøres av planforslagene og det ikke kan påvises effekter av tiltaket på truet, nær truet eller verdifull natur, legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9 – 12. Tiltak Etablering av bypark. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 4 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.5.5 Kulturhistoriske vurderinger Forholdet til automatisk freda kulturminner Den delen av planen som ligger sør for nordre avgrensning av Hesselbergs gate er definert som en del av middelalderbyen og omfattes av en båndleggingssone etter lov om kulturminner i sentrumsplanen. Tiltak: Dokumentasjonskrav: Arkeologiske granskinger. Før tiltak som er skissert i planen, som kan virke inn på det automatisk fredete kulturminnet «Middelalderbyen Skien», kan gjennomføres, skal det foretas arkeologiske granskinger av det automatisk fredete kulturminnet «Middelalderbyen Skien». Dette gjelder alle tiltak som medfører inngrep i grunnen for eksempel opparbeidelse av gater og fortau, opparbeidelse av park og grøntområder, rivning av stående bygg, etablering av nybygg. Det skal tas kontakt med rette kulturmyndighet, for tiden Riksantikvaren, i god tid før tiltaket skal igangsettes slik at omfang og kostnader for arkeologisk gransking kan fastsettes. Arkeologisk gransking bekostes av tiltakshaver jf. kml. § 10. Bestemmelse for båndleggingssone etter lov om kulturminner (H730_1): Deler av planområdet ligger innenfor ”Middelalderbyen Skien” som er et automatisk fredet kulturminne. For alle tiltak som ikke er vist i planen og som kan berøre middelalderbyen skal det søkes dispensasjon fra kulturminnelovens bestemmelser hos kulturminnemyndighetene. Eventuell søknad om tillatelse til inngrep i automatisk fredet kulturminne innenfor hensynssone d) skal sendes rette kulturminnemyndighet, i god tid før arbeidet er planlagt igangsatt. Kostnader knyttet til nødvendige granskinger belastes tiltakshaver. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 25 Varslingsplikt utenfor området som inngår i «Middelalderbyen Skien»: Om det viser seg når arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne skal Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig – og senest innen 3 uker – om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. kulturminnelovens § 8 andre ledd). Nyere tids kulturminner Fylkeskommunen opplyser at det er ikke registrert nyere tids kulturminner av nasjonal verdi innafor planområdet. Området er i NB-registeret beskrevet som et sjeldent eksempel på 1800-talls regulering hvor man ved å utnytte topografien tok et klart grep med gatestruktur og bygninger. Byplanen med gatestruktur, sentrale bygninger og ”murbyen” sees samlet som et nasjonalt kulturminne. Tydeligheten og strukturen i bylandskapet bør ikke svekkes av nye tiltak som kan forringe helheten som kulturminne. Fylkeskommunen oppfordrer kommunen til å se på løsninger som tar hensyn til kulturmiljøet og kulturminneverdiene i området. Det er viktig at bybildet og gatestrukturen opprettholdes, og at ny bebyggelse ikke bryter med dette. Landmannstorget har alltid vært en åpen plass, noe som bør ivaretas i utviklingen av området. Det ligger flere bevaringsverdige bygninger like utenfor planområdet, men disse berøres ikke direkte av planforslaget. Reguleringsplanen bygger videre på kvartalstrukturen i Skien sentrum og rundt Landmannstorget. Det legges til rette for en ny bygning på hjørnet øst for NAV-bygget som avslutter kvartalet nord for torget, og fullfører veggene i byrommet. Ved å legge terminalområdet til gateløpet, blir kvartalet ytterligere understreket, mens det som i dag utgjør terminalområdet vil bli tilbakeført til byen i form av en park og en offentlig tilgjengelig bygning. Kongens gate er avmerket som allé i tidligere planer for Skien sentrum, og dette er ivaretatt i bestemmelsene. Denne vil forsterke gatestrukturen og Kongensgate som viktig ferdselsåre. Det legges opp til en etappevis utbygging av Landmannstorget. I første omgang vil det etableres park og kollektivknutepunkt. Når en bygning etableres, skal den ivareta Landmannstorgets åpne og tilgjengelige karakter. Byggehøydene og krav til utforming er definert i bestemmelsene. Kvartals- og gatestrukturen blir opprettholdt, og hensynet til kulturmiljøet ivaretatt på en god måte. Tiltak: Reguleringsplanen utformes slik at kvartals- og gatestrukturen i området videreføres. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 5 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.5.6 Trafikksikkerhet Planområdet ligger i sentrum av Skien. Det skal legges til rette for et kollektivknutepunkt med stor aktivitet med både av gående, syklende, reisende med kollektivtransport (buss, bane), drosjeholdeplass og private bilister. Området er særlig konfliktfylt med tanke på trafikksikkerheten da mange trafikkfunksjoner skal løses på samme areal. Reguleringsplankartet viser samleformålet «Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur». Detaljprosjekteringen skal gi konkrete løsninger for hvordan trafikksikkerheten skal ivaretas. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 26 Reguleringsplanbestemmelsene gir krav til detaljprosjektering av trafikkløsninger som skal ivareta trafikksikkerheten i området på en tilfredsstillende måte. Forstudien viser en mulig løsning for hvordan trafikksikkerheten er ivaretatt på en god måte. Det er vist separate soner for gående og kjørende i tillegg til gangfelt for krysning av veg, samt rabatter på noen steder der fotgjengere må krysse over brede trafikkarealer. Fartsgrensene for kjøretrafikken er nylig satt ned til 30 km/t i store deler av sentrumsområdet, deriblant området rundt Landmannstorget. Sannsynlighet for hendelse: Meget sannsynlig Konsekvens: Farlig Tiltak Planbestemmelser med krav om detaljprosjektering av samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som ivaretar trafikksikkerheten i området. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 6 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.5.7 Ulykke med farlig gods Andelen av tungtransport som passerer er 5 %. Det antas at enkelte av kjøretøyene transporterer farlig gods. Planforslaget legger ikke opp til at det vil skje en økning av kjøretøyer som transporterer farlig gods. Det legges opp til økt virksomhet og økt ansamling av mennesker innenfor planområdet. Ved en ulykke med farlig gods vil det, med foreliggende planforslag være flere personer som må evakueres. Sannsynligheten for at en uønsket hendelse med farlig gods vil skje er uendret i forhold til dagens situasjon. Mulighetene for en trygg evakuering ved en ulykke regnes som forverret i forhold til dagens situasjon på grunn av at det er flere mennesker som skal evakueres. Sannsynlighet for hendelse: Mindre sannsynlig Konsekvens: Katastrofalt Tiltak Arealer lagt til rette for god tilkomst for beredskapsbiler, adkomstveger og gs-veger. Det legges til rette for et større parkområde for oppsamling av større grupper av mennesker. Parkområdets hovedfunksjoner som skal benyttes til beredskap skal være universelt utformet. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 7 Ufarlig En viss fare Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 27 8.5.8 Brann og beredskap Planområdet ligger innenfor en akseptabel innsatstid for brannvesenet. Hovedvannledningen i området har høyt nok vanntrykk for brannslukning i området. Planforslaget gir liten sannsynlighet for at trykket i brannvannet reduseres til uakseptabelt nivå. Utbyggingsområde på Landmannstorget har mulige beredskapsveger fra alle kanter til fremtidig bygg. Adkomsten fra vest kan gå via den nye byparken. Nytt bygg i nord vil ha tilgang til beredskapsbiler fra 3 sider av bygget. Den siden som vender mot NAV-bygget vil ikke på en enkel måte kunne nås med brannbil. Rømningsvegen fra tog i fra Bygarasjen vil ikke endres i forhold til dagens situasjon. Sannsynlighet for hendelse: Mindre sannsynlig Konsekvens: Farlig Tiltak De gjeldende brannkrav i teknisk forskrift skal følges ved en utbygging. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 8 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.5.9 Terror/sabotasje Kollektivknutepunktet kan være et sabotasje/terrormål i tillegg til Telenor sitt anlegg i fjellet. Skien kommunes beredskapsplan følges. Det legges til rette for at parken er universelt utformet og et egnet område for oppsamling av større grupper av mennesker i en krisesituasjon. Gatene rundt hele planområdet er alle egnet til evakuering av større folkemengder. Sannsynlighet for hendelse: Mindre sannsynlig Konsekvens: Katastrofalt Tiltak Opprettholde dagens gatestruktur med tilgang for beredskapsbiler. Universelt utformet park som er egnet som møteplass i en krisesituasjon. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 9 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.5.10 Støy Støyforholdene i planområdet er utarbeidet på grunnlag av Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Vedrørende planlegging og plassering av ny bebyggelse innenfor området er gul sone gitt i retningslinjene som en vurderingssone hvor kommunen bør vise varsomhet med å tillate etablering av nye boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager uten avbøtende tiltak. I rød sone bør også annen bebyggelse med støyfølsomt bruksformål unngås. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 28 Tiltak Reguleringsbestemmelser om at nybygg skal utformes slik at innendørs støygrenser og anbefalte støygrenser for uteoppholdsplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskrides. Sumstøy (støy fra flere støykilder) skal vurderes. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 10 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.5.11 Forurensning i grunnen En av Skiens tidligste kjente kirkegårder skal ha ligget på den nordøstre delen av Landmannstorget. Denne ble allerede på 1700-tallet omtalt som «den gamle kirkegården». Fra 1864 til 1914 ble det drevet gassverk som lå på begge sider av Kverndalsbekken. Det er foretatt miljøtekniske undersøkelser, utført av NGI og Noteby, og det er påvist masser som er forurenset av miljøgifter, for eksempel arsen, bly, sink og total PAH. Konsentrasjonene er imidlertid under faregrensene, og masser som ikke graves opp utgjør ikke noen større fare. Masser som graves opp må behandles på en betryggende måte. Sannsynlighet for hendelse: Meget sannsynlig Konsekvens: En viss fare Tiltak Dersom det skal gjennomføres utgraving for en parkeringsetasje nr. 2 under Landmannstorget, må det foretas en oppdatering av vurderingene som er gjort omkring forurenset grunn. Dette gjelder tilstand i grunnen, beregning av volum som graves ut, planer for håndtering av rene og forurensede masser m.m. Før utbygging igangsettes skal det utarbeides en plan for håndtering av den forurensede massen som finnes på området. Forurensede masser som må fjernes som følge av utbyggingen skal transporteres til godkjent deponi. Pumping av vann fra byggegrop skal foregå via oljeutskiller, og det skal vurderes om det er behov for sedimentering før utslipp i resipient. Forurensede masser som skal ligge igjen i byggegropene skal dekkes til med rene masser. Det anbefales at graving utføres med en miljøteknolog til stede under hele prosessen. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 11 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig Katastrofalt 8.6 Oppsummerende risikomatrise Rødt felt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må iverksettes for å redusere risikoen til gul eller grønn. Gult felt indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risiko. Grønt felt indikerer akseptabel risiko Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 29 Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 6 3, 5, 10, 11 1,2 8 4 Ufarlig En viss fare Kritisk Konsekvenser Farlig 7, 9 Katastrofalt Risikomatrisen viser at det er uakseptabel risiko på 6 av de identifiserte farene, dersom en ikke gjennomfører tiltak som reduserer risikoen. Det er foreslått tiltak som må iverksettes for å senke risikonivået, og hvis disse gjennomføres vil risikonivået være akseptabelt. Konklusjon Reguleringsplanområdet er egnet for den utviklingen planen legger til rette for. Dersom de foreslåtte tiltakene gjennomføres, vil planforslaget ikke medføre økt fare. Det forutsettes at følgende tiltak iverksettes: ID nr. 1. Uønsket hendelse NATUR- OG MILJØFORHOLD Geotekniske forhold. Kvikkleireskred, løsmasseras, steinsprang. 2. Overvann. Flom ved ekstremnedbør / overvannshåndtering 3. Radon 4. 5. Naturmangfold Kulturhistoriske vurderinger, fornminner 6. MENNESKESKAPTE FORHOLD Trafikksikkerhet, myke trafikanter, møteulykker, av-/påkjørsler, annet 7. 8. 9. Ulykke med farlig gods Brann og beredskap Fare for terror/ sabotasje 10. Støy Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland Tiltak i plan Krav om geoteknisk grunnundersøkelse og geoteknisk detaljprosjektering av grunn- og fundamenteringsarbeider før igangsettingstillatelse. Flomveg (H320) reguleres øst for NAV-bygget. Reguleringsplanforslaget legger opp til en større andel arealer med permeable flater enn dagens situasjon. Dokumentasjonskrav om landskapsplan og overvannsplan som skal ses i sammenheng. Det skal gjennomføres en beregning av blågrønn faktor (BGF) eller tilsvarende for å dokumentere tiltakets virkning på overvannet i området. Ny bebyggelse skal utføres med radonforebyggende tiltak etter de til enhver tid gjeldende bestemmelser. Etablering av bypark Bestemmelse om generell varslingsplikt for automatisk freda kulturminner. Båndleggingssone etter lov om kulturminner for området syd for Hesselbergsgate. Krav om arkeologisk gransking. Planbestemmelser med krav om detaljprosjektering av samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som ivaretar trafikksikkerheten i området. Opprettholde dagens gatestruktur med tilgang for beredskapsbiler. Arealer lagt til rette for god tilkomst for beredskapsbiler, adkomstveger og gs-veger. Det legges til rette for et større parkområde for oppsamling av større grupper av mennesker i en krisesituasjon. Parkområdets hovedfunksjoner som skal benyttes til beredskap skal være universelt utformet. Reguleringsbestemmelser om at nybygg skal utformes slik at innendørs støygrenser og anbefalte støygrenser 30 11. Forurensning i grunnen for uteoppholdsplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskrides. Sumstøy (støy fra flere støykilder) skal vurderes. Undersøkelser av eventuelle forurensninger i grunnen skal gjennomføres for områder som skal benyttes til park- og rekreasjon. Plan for håndtering av forurensede masser skal utarbeides. 9. ANDRE KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Energi og varme Ved søknad om tiltak skal miljøvennlige alternative energikilder/løsninger utredes. Det skal redegjøres for de vurderingene som er gjort for å oppnå redusert energibruk og klimagassutslipp, samt bruk av alternative, fornybare energikilder. Planområdet ligger i konsesjonsområdet for Skien Fjernvarme. Det settes krav om at nye bygg skal ha vannbåren varme og skal kunne knyttes til fjernvarmeanlegg. Det kan gis unntak for mindre og/eller midlertidige bygg. Bybanen Reguleringsplanen for Landmannstorget bør legge til rette for at bybanen kan realiseres, selv om det er usikkert om eller når dette kan skje. Tre trase-alternativer har vært lansert for området fra Skistredet til Schweigaards gate: Alt. A Torggata – Kverndalen Alt. AB Torggata – Hesselbergs gate – Kongens gate Alt. B Torggata – diagonal over Landmannstorget – Kongens gate Rambøll har gjort en studie av de tre alternativene for å vurdere hvilke av disse som kan være gjennomførbare eller best egnet. Alle de tre traseene er konstruert på digitalt kart med plassering som vist på skissen nedenfor. Noen steder kan det være aktuelt med mindre justeringer av traseene for eksempel kan trase A med fordel legges noe lengre vest der den passerer Kverndalsenteret – uten at dette endrer vurderingene. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 31 Tre alternativer for bybane gjennom Skien sentrum Materiell Det er lagt til grunn at det benyttes rullende materiell av type Kombibane trikketog (tramtrain). Vognbredde er 2,6 m. Minimum svingradius er 20-25 m. Maksimal stigning er 7%. Stigning Maksimal stigning: Alternativ A Alternativ B Alternativ AB 5,6% 7,2% 7,2% Kverndalen, vest for Kverndalsenteret Kongens gate øst for Kverndalsenteret Kongens gate øst for Kverndalsenteret I utgangspunktet er det bare Alternativ A som kan få tilfredsstillende stigning. Ombygging av Kongens gate kan gi slakere stigning enn i dag, men dette krever at det foretas tilpasninger eller ombygginger av begyggelsen langs gaten. Dette er trolig bare aktuelt i forbindelse med en større, samlet fornyelse av bebyggelsen langs gata. Bredder og framkommelighet Uttegnet trase er 5 m bred, med sporbredde på 1,6 m. Det er brukt svingradier på minimum 25 m. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 32 Dette er sannsynligvis god margin for vurdering av framkommelighet, og med litt justering skal trikk greit klare å ta seg fram uten problemer i forhold til eksisterende bebyggelse langs rute. Dette gjelder for alle de tre forslagene. Konsekvenser for Landmannstorget Kollektivknutepunktet Alternativ A berører ikke kollektivknutepunktet i Hesselbergsgate og Kongensgate. Alternativ B fører til at en eller to bussoppstillingsplasser på kollektivknutepunktet blir borte. Dette vil redusere kapasiteten. Løsningen medfører også det å bruke parken til å lage en universelt utformet adkomst fra Skistredet til kollektivknutepunktet blir vanskeligere. Alternativ AB medfører at kollektivholdeplassene i Hesselbergsgate faller bort eller at man må utvide Hesselbergsgate med ytterligere 10 m. Parken Alternativ A berører ikke parken på Landmannstorget. Alternativ B skjærer diagonalt gjennom parken og reduserer både arealet og brukbarheten. Alternativ AB medfører at Hesselbergsgate trolig må utvides med 10 m på bekostning av tilgjengelig areal på Landmannstorget til bygg og park. Bygget Alternativ B reduserer arealet for bygget. Alternativ AB reduserer sannsynligvis tilgjengelig areal for bygg og park da det vil være behov for å utvide Hesselbergsgate for å få plass til bybanen og kollektivholdeplasser ved siden av hverandre. Trafikk Alternativ A følger Torggata som er bred nok forbi Landmannstorget til å kunne tilpasses en bybane. Alternativ B medfører at Hesselbergsgate og kryssområdet mellom Hesselbergsgate og Kongensgate må bygges om og tilpasses bybanen. Dette medfører at Hesselbergsgate blir veldig bred og det blir enda et element som skal tilpasses i et allerede presset kryssområde mellom Hesselbergsgate og Kongesgate. Tilsvarende som for B gjelder også for AB, men her blir det å få til et akseptabelt kryssområde mellom Hesselbergsgate og Kongensgate enda mer utfordrende siden bybanen kommer på skrå inn i krysset. Plassering i sentrumsområdet Alternativ A får en mer sentral plasseringen i nordre del av sentrumsområdet enn de to andre alternativene. Dette vil bety et større potensiale for økt bruk av banen fordi det blir kortere gangavstander til butikker og andre funksjoner i området. Holdeplasser Holdeplasser må ha stigning som tilfredsstiller krav om universell utforming, og bør være lange nok til 2 vognsett med to vogner i hvert (lengde 85 m). Holdeplass legges på rettstrekning eller med minimum horisontalradius 2000 m. På grunn av krav til universell utforming må holdeplass ved Landmannstorget legges i Torggata, mellom Skistredet og Telemarksgata, i alle de tre alternativene. Stigningen her vil være mellom 1 og 2%, og det blir lang nok holdeplass til doble vognsett. I Alternativ B vil den delen av traseen som ligger i Hesselbergs gate ha stigning som tilfredsstiller krav Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 33 til universell utforming, men rettstrekningen er på bare ca 30-40 m, som er for kort for doble vognsett. Hvis holdeplassen likevel legges i Hesselbergs gate må en akseptere at: - bybanen bare kan kjøre med enkle vognsett – noe som vil redusere kapasiteten betraktelig. - gatearealet i Hesselbergs gate må utvides ca 10 m sørover, på bekostning av areal til park og bygg. - en eller to bussoppstillingsplasser blir borte fra kollektivknutepunktet. Konklusjon: Alternativ A er det beste alternativet samlet sett og det eneste som tilfredsstiller regelverket når det gjelder vertikal kurvatur. Alternativ A legges derfor til grunn i reguleringsplanen. Det legges inn en sikringssone transport (bybane) (H130_1) på plankartet. Alternativ AB er klart dårligere enn A på grunn av for stor stigning og usentral plassering i forhold til byfunksjonene. Alternativ B er uaktuelt på grunn av negative konsekvenser for kollektivpunktet, parken og bygget på Landmannstorget, for stor stigning og usentral plassering i forhold til byfunksjonene. Parkering for sykler Det settes krav om at sykkelparkering for nye bygg i planen skal være i samsvar med de til enhver tid gjeldende parkeringskrav. Det skal også opparbeides offentlige sykkelplasser under tak i tilknytning til kollektivknutepunktet. Barn og unges interesser Parken – et sted for lek og opphold Trafikksikkerhet Universell utforming TEK-10 ivaretar krav til universell utforming som det tidligere var vanlig å stille i reguleringsplaner, både for løsninger inne i bygg og på uteområdene. Vegnettet i området vil, med noen unntak, kunne få universell utforming, og nye byggeprosjekter kan utformes med full uu-standard både ute og inne. Det foreslås følgende bestemmelse: Det skal lages en prinsipplan for universell utforming som skal redegjøre for bevegelsesmønster, ledelinjer, kryssutforming, møblering, materialbruk, belysning og adkomst til bygninger. Prinsipplanen skal samordnes med landskapsplanen. VA-anlegg og annet i grunnen Under Landmannstorget er det flere gamle avløpsrør. Disse må tas hensyn til ved utforming og bygging. Det må legges til rette for fremtidig sanering av avløpssystemet i Torggata, men i dag ligger det en kulvert, murt med tegl, diameter omkring 1499mm. Overflatevann skal føres mot Torggata (flomveg ved ekstremnedbør) og kulverten her. Avløpskulvert Den gamle avløpskulverten for Kverndalsbekken ligger på grensen mellom Esso-tomta og NAV-tomta, med østre vegg for kulverten inne på Esso-tomta. Kulverten er i drift. For å kunne bygge ut Kverndalen nord for Holbergsgate må det gå avløpsledninger her. Ved byggingen av NAV-bygget lagde Multiconsult detaljerte tegninger av det nye fundamentet ved avløpskulverten. Avløpskulverten er fundamentert på fast leire. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 34 Nedslagsfeltet for Kverndalsbekken starter ved Gjerpen kirke. Hvis et kraftig regnvær treffer Skien sentrum, vil avløpsnettet i Skien ikke ta unna alt overvannet. I planen ”Absolutt Skien” var det lagt til rette for en flomveg på bakken mellom Holbergsgate og Hesselbergsgate. I dag må en slik flomveg krysse over nedkjøringen til NAV-bygget. Det er lagt til rette for bygging av en 5 meter bred flomkanal over denne nedkjøringen, slik at det er mulig å få til en flomveg på bakken og nye avløpsledninger langs østsiden av NAV-bygget. Like nord for NAV-bygget står en bygning oppe på dagens avløpskulvert. Denne bygningen må rives for å få til flomveg på bakken og nye avløpsledninger. Parkeringskjeller under fortau Parkeringskjelleren i NAV-bygget ble forlenget mot sør og ut under fortauet i Hesselbergsgate. Det kan se ut til at p-kjelleren strekker seg helt ut til fortauskanten. Det kan være en utfordring å utforme bussholdeplassene etter kravene om høyde på fortauskant, samtidig som kravene §13-16 Overvann i teknisk forskrift skal oppfylles. Det anbefales å gjøre grunnboringer i dagens p-plasser for funksjonshemmede for å finne nøyaktig dimensjon på dekket under. Grunnforhold på Esso-tomta. Det er ikke usannsynlig at grunnen på Esso-tomta er forurenset av det gamle gassverket i Skien, samt fra tidligere garverivirksomhet. NAV-bygget var opprinnelig planlagt med balansert fundamentering. Dette ville være mulig om det ble gravd ut 2 kjelleretasjer. Deponeringen av den forurensede massen var så kostbar at det bare ble gravd ut èn kjelleretasje. Bygget måtte derfor fundamenteres på peler. TDC-telekabel langs Kongens gate TDCs telekabel mellom Rådhuset og Kverndalssenteret ligger i fortauet langs Kongens gate. Kabelen ble lagt ved styrt boring, og ligger vesentlig dypere enn vanlig for telekabler. Dette er det verdt å ta hensyn til ved planlegging av en spuntvegg mot Kongensgate. Detaljregulering for Landmannstorget Rambøll – Plan og Arkitektur Grenland 35
© Copyright 2024