1. No category

SAKSFREMSTILLING
Utvalg:
Teknisk utvalg
Kommunestyret
Møtedato:
17.03.2015
25.03.2015
Utvalgssak:
65/15
35/15
Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten
Saksbeh.: Kristin Astrup Aas
Arkivsaknr.: Arkivkode:
2012/2869 - L12
59
Detaljreguleringsplan for Bioddgaten 2-4, klagebehandling
Saksprotokoll i Kommunestyret - 25.03.2015
Behandling:
Per Svenningsen (AP) og Teodor Teistedal (KrF) fremmet følgende fellesforslag:
Klagen fra Brygga Losji AS, dat. 05.01.15, og klagen fra Veronica Bugge Fjære og Rolf Tore
Knudsen Vik, dat. 23.01.15, tas ikke til følge.
Kommunestyrets vedtak i sak 120/13, jfr. sak 54/14, opprettholdes.
Anne Mo Grimdalen (V) fremmet følgende oversendelsesforslag:
I forbindelse med oppstart av nye prosjekter skal tiltakshaver fremlegge 3-D tegninger av
prosjektet. Dette vil gi bedre forutsigbarhet, saksbehandling og tydeligere politiske vedtak.
Einar Sætra (H) fremmet følgende tilleggsforslag:
Bygningene skal ha takvinkel mellom 34° og 37°.
VOTERING:
Innstillingen ble vedtatt mot 12 stemmer (8 AP, 3 KrF og 1 SV) som stemte for Svenningsen og
Teistedals fellesforslag.
Sætras tilleggsforslag ble vedtatt med 31 stemmer (9 AP, 1 SP, 5 H, 1 SV, 5 KrF, 3 FrP og 7 V).
Mo Grimdalens oversendelsesforslag ble enstemmig vedtatt oversendt.
Vedtak:
Kommunestyret tar klagen fra Brygga Losji til følge og vedtar ny maksimal mønehøyde for
områdene B/F/K, B1 og B2 på 10,2 moh. Klagen fra Veronica Bugge Fjære og Rolf Tore
Knudsen Vik tas ikke til følge.
Bygningene skal ha takvinkel mellom 34° og 37°.
Oversendelsesvedtak:
I forbindelse med oppstart av nye prosjekter skal tiltakshaver fremlegge 3-D tegninger av
prosjektet. Dette vil gi bedre forutsigbarhet, saksbehandling og tydeligere politiske vedtak.
Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 17.03.2015
Behandling:
Per Svenningsen, Ap, og Teodor Teistedal, KrF, fremmet følgende fellesforslag:
Klagen fra Brygga Losji AS, dat. 05.01.15, og klagen fra Veronica Bugge Fjære og Rolf Tore
Knudsen Vik, dat. 23.01.15, tas ikke til følge.
Kommunestyrets vedtak i sak 120/13, jfr. sak 54/14, opprettholdes.
VOTERING:
Innstillingen ble vedtatt med 4 stemmer mot 3 stemmer for Svenningsens/Teistedals forslag.
VEDTAK:
Kommunestyret tar klagen fra Brygga Losji til følge og vedtar ny maksimal mønehøyde for
områdene B/F/K, B1 og B2 på 10,2 moh. Klagen fra Veronica Bugge Fjære og Rolf Tore
Knudsen Vik tas ikke til følge.
FORSLAG TIL VEDTAK:
Forslag til vedtak:
Kommunestyret tar klagen fra Brygga Losji til følge og vedtar ny maksimal mønehøyde for
områdene B/F/K, B1 og B2 på 10.2 moh. Klagen fra Veronica Bugge Fjære og Rolf Tore
Knudsen Vik tas ikke til følge.
Dokumentliste:
1) Særutskrift av Kommunestyrets vedtak i sak 120/13, 26.08.13; Detaljreguleringsplan for
Bioddgaten 2-4
2) Særutskrift fra Kommunestyrets vedtak i sak 54/14, 31.03.14; Drøftingssak,
detaljreguleringsplan for Bioddgaten 2-4
3) Klage fra Brygga Losji AS
4) Vedlegg til klage fra Brygga Losji AS, med nye illustrasjoner
5) Klage fra Veronica Bugge Fjære og Rolf Tore Knudsen Vik
6) Vedtatt detaljreguleringsplan for Bioddgaten 2-4, revidert i henhold til vedtak 24.11.14
7) Vedtatte bestemmelser, revidert i henhold til vedtak 24.11.14
Sammendrag:
Kommunestyret vedtok 26.08.13 detaljreguleringsplan for Bioddgaten 2-4.
Kommuneadministrasjonen valgte, etter spørsmål fra tiltakshaver angående tolkning av
vedtaket, å fremme spørsmålet om tolkning i en drøftingssak for kommunestyret 31.03.14.
Tiltakshaver har etterfølgende klaget på vedtaket av 26.08.13.
Kommunen har også mottatt en klage fra naboer til det regulerte området.
Rådmannen anbefaler at Kommunestyret tar klagen fra Brygga Losji til følge og vedtar ny maks
mønehøyde for området på 10.2 moh.
Rådmannen anbefaler at klagen fra Veronica Bugge Fjære og Rolf Tore Knudsen Vik ikke tas til
følge og at vedtaket oversendes Fylkesmannen for behandling.
Fakta:
Tidligere saksgang;
 I Teknisk utvalgs 2. gangsbehandling av detaljreguleringsplan for Bioddgaten 2-4
(13.08.13), ble det fremmet følgende forslag til vedtak;
”Ny bebyggelse B1, B2 og BFK reduseres med 1. etasje. Tillatt samlet redusert
bruksareal i B1, B2 og BFK reduseres tilsvarende”, og følgende tilleggsvedtak; ”Det
innsendes skisse som viser prosjektet sett fra Torskeholmen, hvor hele Biodden vises i
bakkant, innen 20. august 2013”.
Hensikten med å be om ytterligere illustrasjoner var for å få saken bedre belyst før
endelig behandling i Kommunestyret.

20.08.13 mottok kommunen følgende forespørsel fra tiltakshaver;
”..Planen er berammet opp i førstkommende kommunestyre, men slik saken har utviklet
seg er det et ønske å få noe bedre tid til å kunne visualisere og fremstille tilstrekkelig
dokumentasjon før endelig behandling. Vi ønsker derfor at saken trekkes, og ikke blir
behandlet i førstkommende kommunestyremøte den 26.08.2013..”
Kommunestyret valgte likevel å vedta detaljreguleringsplan for Bioddgaten 2-4 i møtet
den 26.08.13 uten å ha mottatt nye illustrasjoner.

Før kunngjøring av vedtaket og eventuell klagebehandling ba kommunen tiltakshaver
om å få oversendt et planforslag som var oppdatert i henhold til vedtaket. Tiltakshaver
svarte da med en forespørsel om hvorvidt en reduksjon fra en bebyggelse med to fulle
etasjer + beboelig loftsetasje, til en bebyggelse med to fulle etasjer uten loftsetasje ville
være i tråd med vedtaket, hvis den reelle høydereduksjonen kun var på 1,4 meter.
Da høydereduksjonen i vedtaket ikke var spesifisert, og intensjonen først og fremst var å
minske belastningen for bakenforliggende naboer, valgte kommuneadministrasjonen å
fremme spørsmålet politisk i en drøftingssak.
Kommunestyret spesifiserte i vedtak 31. 03.14 at bebyggelsen skulle reduseres med en
hel etasje tilsvarende 2,5- 3 m, dvs. med en ny mønehøyde på mellom 8,6 og 9,1 moh.
Klage fra tiltakshaver, Brygga Losji;
(1) Klagen fra tiltakshaver, Brygga Losji AS, handler om vedtaket fra 26.08.13 som de mener
er i strid med områdeplan hva angår byggehøyder og utnyttelsesgrad.
(2) Videre handler klagen om at tiltakshaver opplever at kommunestyret har fattet sitt endelige
vedtak på bakgrunn et innspill som kom inn så sent at det ikke ble administrativt behandlet og
som dessuten inneholdt feilaktig informasjon.
I forkant av kommunestyremøtet hadde Biodden Vel fått laget en skisse som skulle illustrere
konsekvensene av bygningshøyden som planforslaget da la opp til (tilsvarende høydene som var
vedtatt i områdeplanen). Denne skissen, som også ble trykt i Grimstad adressetidende, vakte
mange reaksjoner. Tiltakshaver mener at bygningsmassen i denne skissen var tegnet minst fem
meter høyere enn hva som egentlig var planlagt, og dermed gav et feilaktig bilde av hvordan
bebyggelsen ville bli seende ut og forholdet til den omkringliggende bebyggelsen.
Tiltakshaver har nå fått produsert nye volumstudier som viser planlagt bebyggelse fra flere
vinkler, også fra nabobebyggelsen i bakkant. Skissene er vedlagt klagen.
(3) I klagen pekes det også på at overordnede fagmyndigheter, heriblant fylkeskommunens
kulturminnevernavdeling ikke har hatt innsigelser til prosjektet.
(4) Klage fra beboere i Bioddgaten 5;
Den andre klagen på vedtaket av 26.08.13 kommer fra beboere i Bioddgaten 5. I klagen spørres
det til hvorfor det har blitt tatt hensyn til Bioddgaten 3, men ikke Bioddgaten 5 når det gjelder
utsikt til sjø og havn. Beboerne mener at utbyggingen vil føre til tap av utsikt, lavere
trivselsfaktor og ikke minst verditap av eiendommen.
Vurdering:
(1) Rådmannen vurderer at tiltakshaver har rett i at Kommunestyrets vedtak til
2.gangsbehandling av planforslaget stiller helt andre krav til mønehøyder enn områdeplanen
vedtatt 21.05.12.
Kommunestyret har mulighet for å fatte vedtak som strider med områdeplanen. I denne saken
var begrunnelsen for å fatte et slikt vedtak at Kommunestyret hadde merket den sterke
motstanden fra velforeninger og private mot høyder og utnyttelse, og at man ville vektlegge
følgende uttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune, seksjon for kulturvern og plan- og
naturseksjonen:
"For å ivareta hensynet til det historiske bygningsmiljøet og utsikt fra bygningene innenfor, bør
bygningenes høyde og volum reduseres noe."
Videre ble det i vedtaket vist til "Byplanen" (2008) og estetisk veileder som sier at ; ”..nye tiltak
i bevaringsområdene skal underordnes strukturen som finnes i området”, og " … Ved tiltak i
havneområdet skal det tas hensyn til etablerte siktlinjer fra heier, gater, kaier og boliger
omkring havnen."
Kommunestyret mente at ved å redusere prosjektet i Bioddgaten 2-4 med 1 etasje, vil føringene i
både Byplanen og Estetisk veileder bli bedre ivaretatt.
Rådmannen tilslutter seg Kommunestyrets vurdering av at en redusert høyde bedre vil ivareta
føringene om at ny bebyggelse skal underordnes eksisterende bygningsmiljø, men er uenig i at
reduksjonen på bakgrunn av denne begrunnelsen behøver å være så mye som 2,5- 3 meter.
Rådmannen mener at intensjonen som ligger i å ”underordne seg strukturen i området” skal
oppfatte som å tilpasse seg. En tilpasning må være å legge seg på ca samme kotehøyde som
tilgrensende bygningsmasse. Mønehøydene i området varierer som vist i bildet under mellom
9.55 og 13.44 moh, og de tilgrensende bygningene mot sjøen har to hele etasjer + loftsetasje. Å
kreve en mønehøyde på mellom 8.6 til 9.1 moh, og dermed en bebyggelse med 1 etasje+loft vil
etter Rådmannens vurdering ikke være en tilpasning, men vil i stedet gi en bebyggelse som
skiller seg ut fra det omkringliggende.
Mønehøyder/moh: 10,37- 9,85-
12,37- 5,82- 13,44- 10,13- 10,08- (8,43)- 9.55-13,31- 9,77
Samtidig som Rådmannen mener det kan være gode grunner til å redusere høyden på
bebyggelsen noe, må det også påpekes at det kan være uheldig når kommunestyret velger sent i
prosessen å gjøre et vedtak som i så stor grad fraviker fra nylig vedtatt områdeplan. En
områdeplan skal legge forutsigelige rammer for videre regulering. I utvikling av disse rammene
er det blant annet tatt utgangspunkt i kommunale strategier om høy fortetting i sentrumsområdet.
Høy boligtetthet er vurdert som positivt for lokalmiljøet i sentrum. En stor reduksjon i høyde vil
føre til lavere utnyttelse og færre boenheter.
I prosessen med områdeplanen er det også gjort vurderinger av hva som er rimelige krav til hva
de enkelte utbyggingsprosjektene skal gi tilbake til samfunnet for å få rett til å utnytte de
mulighetene områdeplanen gir. For området Bioddgaten 2-4 er det satt betingelser om at
tiltakshaver opparbeider lekeplassen på det tilgrensende offentlige arealet. I tillegg har det i
prosessen blitt lagt til bestemmelser om at bryggene i forkant av bebyggelsen skal være
tilgjengelige for allmennhet og at det skal lages en gjennomgående sti via disse til Bioddgaten.
Dette er begge krav som er i allmennhetens interesse og som står i forhold til skalaen og
økonomien i det opprinnelige prosjektet. Rådmannen mener det vil være et tap hvis krav om
redusert høyde/ utnyttelse og følgende manglende økonomi i prosjektet fører til at området blir
stående som i dag og/eller tiltakene for allmennheten ikke blir gjennomført.
(2) Som nevnt under Fakta ba tiltakshaver om at den endelige behandlingen av saken ble utsatt
for å framskaffe de etterspurte skissene som skulle gi et tydeligere bilde av konsekvensene av
utbyggingen. Dette ønsket ble ikke hørt, og kommunestyret valgte å gjøre et vedtak på bakgrunn
av de opplysningene som da forelå. Tiltakshaver mener skissene som Biodden Vel hadde fått
produsert kan ha vært utslagsgivende.
Rådmannen kan ikke vurdere i hvilken grad de publiserte skissene, har påvirket
Kommunestyrets vedtak.
Tiltakshaver har for klagen produsert de etterspurte illustrasjonene, men nå av en bebyggelse
som er 1.4 m lavere enn høydebegrensningen i områdeplanen. Det er vanskelig å si om skissene
gir et fullstendig korrekt bilde av den planlagte bebyggelsens høyde, men Rådmannen mener at
skissene ikke virker urimelige, og at de foreslåtte bygningene her fremstår som godt tilpasset.
(3) I klagen pekes det også på at overordnede fagmyndigheter, heriblant fylkeskommunens
kulturminnevernavdeling ikke har hatt innsigelser til prosjektet. Det er riktig at overordnede
myndigheter ikke har hatt innsigelser til planen og sånn sett har akseptert de foreslåtte
løsningene. Samtidig skal det også nevnes at Fylkeskommunen i sitt høringssvar hadde en
merknad angående hensynet til det historiske bygningsmiljøet og utsikten fra bygningene
innefor (også omtalt i punkt (1)). I merknaden foreslås bebyggelsen redusert noe i høyde og
volum.
(4) Når det gjelder klagen fra beboerne i Bioddgaten 5 kan Rådmannen ikke se at Bioddgaten 3
er tatt hensyn til i særlig grad. I den vedtatte planen er det lagt et åpent gårdsrom mellom
Bioddgaten og sjøen, i forkant av Bioddgaten 5. Bioddgaten 5 ligger også vesentlig høyere enn
Bioddgaten 3, som ligger på gateplan. En utbygging av Bioddgaten 2-4 vil riktignok uansett føre
til noe tap av utsikt for boligene beliggende i bakkant, men den planlagte bebyggelsen vil være
lavere enn rammene som er lagt i gjeldende områdeplan for sjønære arealer, og innenfor
rammene i Områdeplan for sentrum fra 1991.
Konklusjon
Etter Kommunestyrets vedtak i drøftingssaken av 31.03.14 er det ingen tvil om at intensjonen
med Kommunestyrets vedtak av 26.08.13 var at den planlagte bebyggelsen i Bioddgaten 2-4
skulle reduseres med en full etasjehøyde (2.5- 3m). Vedtaket ble gjort uten at det originale
forslaget var blitt tilstrekkelig illustrert som etterspurt, uten noen form for visualisering av en
bygningsmasse med den foreslåtte, vesentlig lavere høyden og uten en administrativ/ faglig
vurdering av konsekvensene av å kreve en så stor høydereduksjon. Hvis man mener
konsekvensene av de ulike alternativene den gang var godt nok belyst kan man velge å
opprettholde vedtaket fra 26.08.13. Rådmannen vurderer imidlertid skissene som nå er tilsendt
av tiltakshaver som ny informasjon som bedre belyser saken. Illustrasjonene og de foreslåtte
høydene viser her en bebyggelse som er bedre tilpasset omgivelsene enn tidligere forslag,
samtidig som det fremdeles gir en god utnyttelse av eiendommen.
Etter en helhetlig vurdering anbefaler derfor Rådmannen at Kommunestyret tar klagen fra
Brygga Losji til følge og vedtar mellomløsningen med ny maksimal mønehøyde for områdene
B/F/K, B1 og B2 på 10.2 moh.
Rådmannen anbefaler at klagen fra Veronica Bugge Fjære og Rolf Tore Knudsen Vik ikke tas til
følge og at vedtaket oversendes Fylkesmannen for behandling.