1. gangs behandling: Detaljregulering med
Arkivsak: 2012/294 - 22 Arkiv: 167/293 m fl Saksbehandler: Thor Albertsen SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Formannskapet Møtedato 01.09.2015 1. gangs behandling: Detaljregulering med konsekvensutredning for Årnes Næringspark - gbnr 167/57,293,339,348,351 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 12-10 og 11 legges forslag til detaljregulering med konsekvensanalyse for Årnes Næringspark – gbnr 167/57, 293, 339, 348, 351, ut til offentlig ettersyn. Planens formål er å justere kommunedelplanens gjeldende industriformål, samt legge til rette for videreføring og utvidelse av virksomheten i næringsparken. Det foreslås en endring av adkomstforholdene til næringstomta med etablering av gang- og sykkelveg. VEDLEGG: 1. Forslag til reguleringsplan, datert 20.10.2014 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 22.06.2015 3. Planbeskrivelse med konsekvensutredning 4. Planprogram 5. Illustrasjonsplan 6. Fotomontasje 7. Fjernvarme 8. ROS analyse 9. Geoteknisk rapport og notat 10. Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Brev av 21.02.13, 28.02.12 og 18.12.14 11. Akershus Fylkeskommune. Brev av 22.02.13, 29.02.12 og 21.01.15 12. Norges vassdrags- og energidirektorat. Brev av 27.02.13, 22.02.12 og 07.01.15 13. Statens vegvesen. Brev av 25.02.13, 21.02.12 og 19.01.15 14. Årnes Vel. Brev av 15.02.12 15. Runar Sukke. Brev av 19.12.14 SAKSOPPLYSNINGER: Prosess: Planforslaget fremmes av Romerike Arkitekter AS på vegne av Årnes Næringspark AS, v/Per Waagan. Formålet med planarbeidet er å justere kommunedelplanens gjeldende industriformål ved gjennomføring av reguleringsprosess. Arealformålet skal justeres slik at det følger eiendomsgrensene for næringsparken. Planen legger så til rette for videreføring av eksisterende industrivirksomhet og utvidelse av denne. Det foreslås en endring av adkomstforholdene til næringstomta. Det ble avholdt oppstartsmøte for planprosessen 26.10.11. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort 19.01.13 i Raumnes og på kommunens nettside. Grunneiere rettighetshavere og offentlige myndigheter ble varslet ved brev. I prosessen er det avgjort at reguleringsplanen skal behandles etter forskrift om konsekvensutredning i henhold til Plan- og bygningsloven (pbl) § 4.1. Forslag til planprogram ble i henhold til samme paragraf sendt ut på høring samtidig med varsel om oppstart. Planprogrammet ble enstemmig fastsatt i formannskapet i sak 13/60 i møte 03.06.13. På bakgrunn av fastsatt planprogram ble forslag til detaljregulering med konsekvensutredning (KU) utarbeidet. Utarbeidet KU var mye vinklet opp mot at det skulle etableres gang- og sykkelveg langs Rakeievegen, fra Seterstøavegen og til næringsparken. Slik gang- og sykkelveg var ikke inkludert i opprinnelig varslet planområde. Planomrisset måtte således utvides til å inkludere gang- og sykkelveg. Tilleggsvarsling ble kunngjort den 13.12.14 i Raumnes, og berørte grunneiere, rettighetshavere og offentlige myndigheter ble varslet med brev. Utvidelsen av planområde ble vurdert til å ikke medføre momenter som skulle endre fastsatt planprogram og KU. Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune varslet gjennom sine merknader ved varsel om oppstart at det kunne bli fremmet innsigelse til planforslaget. Dette om planforslaget er i konflikt med nasjonale og regionale interesser av stor verdi. Dette da videre utdypet som jordvern, konflikt med kommuneplanens arealdel (grønn strek), samt Rikspolitiske retningslinjer for kjøpesenter og Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transport. Rådmannen vurderer at foreliggende planforslag ikke er i stor konflikt med disse temaene og at tematikken og planforslaget er begrunnet og vurdert. Det er administrativt i Nes kommune gitt konsesjon for at eiendommene skal kunne benyttes til næringsformål. Dette vedtaket ble fattet i forbindelse med konsesjon for erverv av eiendommene, og gitt i 2010. Planforslaget: Dagens virksomhet på området er knyttet til den eksisterende industri og kontorbebyggelsen på totalt ca 13.800m² grunnflate. Eiendommene er utbygd i perioden 1974 til 1986. Tidligere virksomhet var knyttet til kabelproduksjon med Draka Norsk Kabel AS. Denne driften ble lagt ned 2010. Per i dag så leier en bedrift hele kontorfløyen på ca. 1000 m² i tillegg til ca 3100 m² lagerareal. Ytterligere 3500 m2 er utleid til annen bedrift. Utover dette så pågår det for tiden kontraktforhandlinger med offentlig leietaker for høylagerdelen med tilliggende kontorer og verkstedarealer, totalt ca. 2000 m2. Summert så er ca. 70% av totalt areal, dvs. nesten 10.000 m2, blitt utleid i løpet av en fireårsperiode. Innenfor planområdet ønskes en utvidelse av den eksisterende bebyggelse med ca 40.000 m2. Av tiltakshaver anses dette som et realistisk behov, selv sett i et mellomlangt tidsperspektiv. Rådmannen kan understøtte dette ut i fra de tydelige signaler om fortetting av kollektivnære sentrumsområder for boliger, detaljvarehandel og kontorer med flere. Inntilliggende område vest for planområdet består av småhusbebyggelse, i nord er det landbruksarealer. Mot syd avgrenses arealet mot Folmovegen og landbruksarealer på andre siden av denne. Deler av landbruksarealet mot nord er i kommuneplanen avsatt til LNF-område. Største delen av dette landbruksarealet som er inkludert i planforslaget er allerede omdisponert til næringsformål i kommuneplanens arealdel. Illustrasjon over planområdet (vist med blå strek), og naboeiendommer (rød strek). Foreslått areal for gang- og sykkelveg grenser inn mot småhusbebyggelse på nordsiden og mot vegareal/kjørebane for Rakeievegen/Folmovegen. Området ligger i utkanten av Årnes tettsted, ca 2 km nordøst for Årnes sentrum og Årnes stasjon. Planområdet har adkomst fra kommunal veg, Folmovegen, via kryss mellom fv.479 (Rakeievegen) og fv.175 (Seterstøavegen). Det mangler gang- og sykkelveg/fortau fra næringsområdet og ned til eksisterende gangveg langs fylkesvegen. Det er imidlertid inntatt som forutsetning i planbestemmelsene at gang- og sykkelveg/fortau, skal opparbeides langs fv.479 og Folmovegen. Langs fv.175 er det anlagt gang- og sykkelveg ned til Årnes sentrum. Planforslaget innebærer omdisponering av dyrkede arealer. En stor del av disse er tidligere omdisponert gjennom tidligere kommuneplanprosesser. Tidligere omdisponerte dyrkede arealer omfatter omlag 31 daa. Arealer som omdisponeres gjennom forslag til reguleringsplan er om lag 15 daa. De landbruksarealene som omdisponeres gjennom reguleringen inngår i eiendommene for næringsparken. Om lag 1,9 daa dyrket mark som er avsatt som næringsformål i kommuneplanens arealdel inngår derimot ikke i reguleringsforslaget. Dette arealet vi videreføres som dyrket mark. Utnyttelse Planområdet er foreslått med ulik utnyttelse innenfor de ulike formålsområdene. Disse varierer mellom %BYA = 90-100 %. Plassering og høyder Bebyggelsen er foreslått plassert innenfor de ulike formålsområdene som vist på plankartet. Formålsgrensene for bebyggelse og anlegg, er trukket godt inn på planområdet for å lage luft mellom boligområdet og næringsarealene. Bebyggelsen trappes høydemessig gradvis ned mot eksisterende boligbebyggelse. Høylageret representerer maks situasjon, og det foreslås en gradvis nedtrapping fra dette ut mot byggegrensene. Maks gesimshøyde er foreslått til 16 m. Nærmest boligområdene er det foreslått maks gesims 7 m med en mellomhøyde på 13 m lenger inn i planområdet. For fjernvirkning vises det til vedlagte illustrasjon. Trafikk og parkering Parkering løses på eget areal. Det er krav om at minimum 5% av parkeringsplassene skal utformes som HC-parkeringer. Parkering generelt er foreslått i henhold til kommunens norm. Det er i bestemmelsene lagt inn krav om 1 ladestasjon for elbiler pr.10 ordinære p-plasser. Utomhusanlegg Det prioriteres en kvalitetsmessig utførelse på de grønne arealene, avsatt i planen. Disse vil både fungere som oppgradering og forskjønning av anlegget, samt som en god overgang mot inntilliggende arealer og som skjerming av industriformålet. Adkomst Nes kommune ved samferdsel har gjennom planprosessen krevd at hele vegen inn fra kryss til fylkesveg 479 og inn østre avkjørsel til reguleringsområdet tas inn i planforslaget. Alternativt kan den østligste innkjøring saneres og det etableres internveger fra den vestre avkjørsel i planområdet. Ved siste alternativ vil det kun stilles krav om at Folmovegen utbedres mellom kryss til fylkesveg 479 og den vestre avkjørsel til industriområdet. Det legges i planforslaget opp til en oppgradering av Folmovegen på strekningen fra kryss fv. 479 og frem til den vestre avkjørsel inn til næringsområdet. Østre avkjørsel nedgraderes, og skal bare gi adgang for utrykningskjøretøyer og tjene som nødvendig biladkomst for leietagere. All interntrafikk for leietagere løses på egen grunn. Bebyggelse og anlegg Området foreslås delt i ulike områder i forhold til type bygg som skal etableres. De høye lagerpregede byggene vil bli plassert i bakkant, rundt høylageret. Lavere kontorbygg er tenkt plassert i området mot Folmovegen. Støy Relevante deler av Miljøverndepartementets 'Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging' T-1442/2012 gjøres gjeldende gjennom bestemmelsene. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene stiller krav om at før det gis brukstillatelse til nyanlegg, skal uteoppholdsarealer som tilhører nyanleggene være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan for utomhusanlegg. Krav om opparbeidelse av fortau-/gang- og sykkelvei langs fv. 479, samt nedgradering av østlige adkomstpunkt, trer i kraft når nyanlegg utgjør 5000 m² BYA eller mer. Konsekvenser i fht. overordnede planer og mål Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens formål; industri. Resterende område er i strid med kommunedelplanen der hvor denne er avsatt til LNF. Det er om lag 1/3 av dagens dyrkede areal som ikke er avsatt til utbyggingsformål på næringsparkens eiendommer. Konsekvenser for samfunnssikkerhet og beredskap ROS-analyse er utarbeidet. Det er i ROS-analysen ikke påvist noen potensielle hendelser som havner innenfor rød kategori. ROS-analysen følger som vedlegg i saken. Natur og miljø Tematikken rundt natur og miljø (naturmangfoldloven) er inntatt og vurdert gjennom ROSanalysen. Analysen viser ingen spesielle negative faktorer for natur og miljø. Rådmannen ønsker igjen å påpeke at området har vært næringsområde siden 1974 og det har blitt gradvis utbygget siden da. Nye arealer som reguleres til næringsformål nå er landbruksområder. Det er i Miljødirektoratets kartbase over natur ikke registrert noen funn på områdene. Samfunnsmessige konsekvenser Ved maks utbygging, vil området kunne generere et betydelig antall arbeidsplasser. Dette vil representere en sterk og ønsket økning i forhold til eksisterende situasjon. Utvidelse av arealene på Årnes næringspark vil også kunne frigjøre mer sentrumsnære eiendommer for transformasjon til bolig og kollektivnære formål som detaljvarehandel, service, kontor o.l. Planforslaget krever en oppgradering av Folmovegen på strekningen fra kryss fv. 479 og inn til den vestre avkjørsel, inn til næringsområdet. Opparbeidelse av gang- og sykkelveg samt fortau vil også trygge situasjon for myke trafikanter og ha en positiv betydning også for eksisterende boligbebyggelse i området. Økonomiske konsekvenser Ved tilrettelegging for nye arbeidsplasser vil man stimulere tilflytting og boligbygging, noe som igjen vil generere skatteinntekter mv. Ved opprettelse av nye arbeidsplasser kan man redusere pendlerproblematikken og tilhørende transportkostnader. Folkehelse og konsekvenser for barn og unge Planforslaget vil gi en tryggere ferdsel sammenhengende fra Folmovegen og ned til Årnes sentrum, ved opparbeidelse av fortau-/ gang og sykkelveg langs denne del av Folmovegen og Rakeievegen. Universell utforming Offentlige retningslinjer og bestemmelser vil bli lagt til grunn for etablering av ny bebyggelse og nye anlegg. Arkeologiske registreringer Fylkesrådmannen opplyser i sitt brev av 29.02.12 om at det ikke er kjent automatisk fredete kulturminner i planområdet. Imidlertid er det på matrikkelgården Runni gjort en rekke funn av oldsaker, særlig fra vikingtid. Dette vurderes til at planområdet har potensiale for fornminner uten synlig markering. Fylkesrådmannen vil således kreve arkeologisk registrering av planområdet i henhold til kulturminneloven § 9. All erfaring tilsier at avklaring av forholdet til fornminner bør gjøres tidligst mulig i planprosessen. Hvis registreringen først gjennomføres ved offentlig ettersyn, kan dette medføre behov for forlenget høringsfrist. Kommunen er ansvarlig for at forholdet til automatisk fredete kulturminner er avklart før planen vedtas. Arkeologisk registrering er bestilt av tiltakshaver, og vil bli utført høsten 2015. Tiltakshaver og rådmannen er innforstått med at de arkeologiske undersøkelser kan legge premisser inn i videre planprosess. Planforslaget vil ikke bli lagt fram for politisk sluttbehandling og vedtak før prosess og avklaringer for arkeologi er gjennomført og avsluttet. I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn en generell bestemmelse vedrørende eventuelle funn ved opparbeidelse i planområdet. Denne bestemmelsen kan bli korrigert og utdypet etter endt arkeologisk registrering i området. Slik endring vil eventuelt tilkomme med bakgrunn i uttalelse gitt fra arkeologiske myndigheter. Konsekvensutredning: Følgende tema inngår i konsekvensutredningen: o Forhold til overordnede planer og mål o Jordvern og kulturlandskap o Plasskrevende varehandel o Grunnforhold o Støy o Klima og energi o Areal og transport o Parkeringsbestemmelser o Naturmangfoldloven o Fjernvarme Tema i konsekvensutredningen framgår i planbeskrivelsen. Temaene framkommer og vurderes gjennom planbeskrivelsen og saksframlegget. VURDERING: Ved varsel om oppstart kom det inn merknader fra 6 ulike instanser og berørte parter. Disse er gjengitt i utdrag og kommentert av tiltakshaver i nedenfor stående tabell, dette sammen med Rådmannens kommentar. Merknad Tiltakshaver kommentar Rådmannens kommentar Den foreslåtte planen er i tråd med kommunens politiske retningslinjer og er i hovedsak en mindre justering av eksisterende forhold. Planområdet er etablert og kun mindre nye arealer ønskes medtatt innenfor området. Området har en ideell plassering i randsonen av Årnes sentrum, og med svært god og trafikksikker tilgjengelighet både for biltrafikk og for gående/syklende. Utvikling av området vil også være i samsvar med eksisterende konsesjonsvilkår gitt for næringsparkformål. Det anses fornuftig å benytte planområdet til funksjoner som for eksempel plasskrevende varehandel. Det er et åpenbart behov for arealer til slike funksjoner tilknyttet et voksende senterområde som Årnes. Det anses også fornuftig å videreutvikle det eksisterende næringsområde på Runni både i størrelse og formålsomfang, slik at det vil gi plass til de ønskede aktivitetene. Det må være riktig å videreutvikle det eksisterende næringsarealet selv om dette medfører omdisponering av noen mindre deler av det tilliggende LNF-området. En vil ved dette få etablert et tilstrekkelig stort areal med marginal bruk av LNF-areal. Dersom tilsvarende arealer skulle etableres ut fra en ny lokalisering, vil dette lett kunne medføre inngrep i vesentlig større omfang enn denne planen viser. Når alle forhold vurderes under ett, fremstår den regulerte situasjonen som en samfunnsmessig riktig disponering. Rådmannen ønsker å framholde at planforslaget inneholder en klar beskrivelse av hvilke forretningstyper som kan etableres på området. Dette er da i henhold til prinsippene om storvarehandel. Beliggenheten til området vurderes også til å være i henhold til overordnede føringer om plassering av områder for storvarehandel. Ved å tilrettelegge for etablering av storvarehandel i dette området kan mer sentrumsnære arealer transformeres til bolig og sentrums og kollektivnære funksjoner. Fylkesmannen i Oslo og Akershus (FMOA). Brev av 21.02.13, 28.02.12 og ved utvidet varsling, 18.12.14: Fylkesmannen anser at planforslaget kan være i strid med kommunens overordende planer, rikspolitiske bestemmelser for kjøpesenter, fylkesdelplan for handel-, serviceog senterstruktur, RPR for samordna areal- og transportplanlegging og nasjonalt jordvernmål. Det må gjøres rede for at tiltaket ikke er i strid med disse i det videre planarbeidet. De har varslet mulig innsigelse mot kommende planforslag dersom dette viser seg å være i strid med nasjonale og regionale føringer/overordna planer. Uttalelse til utvidet varsling: Fylkesmannen påpeker at dersom gang- og sykkelveg legges på sydsiden av Folmovegen, vil sammenhengende jordbruksareal med dyrka og dyrkbar jord av nasjonal og regional verdi bli berørt. Dette skal begrenses mest mulig Gang- og sykkelvegen legges på nordsiden av Rv. 479 og Folmovegen, og vil ikke berøre dyrkbar mark. Eiendommene som omfattes av reguleringsplanen er i kommuneplanens arealdel i stor grad avsatt til utbyggingsformål. Således har 2/3 av landbruksarealene tidligere blitt omdisponert til utbyggingsformål. Rådmannen vurderer omdisponering gjennom regulering av de resterende landbruksarealer til å være samfunnstjenlig ved transformasjon og oppbygging av Årnes tettsted. I forhold til merknad i forbindelse med ny varsling støtter rådmannen tiltakshavers vurdering. Akershus Fylkeskommune (Afk). Brev av 22.02.13, 29.02.12 og utvidet varsling, 21.01.15: Fylkesrådmannen vil vurdere å legge saken frem for fylkesutvalget med forslag om innsigelse dersom planen ved offentlig ettersyn åpner for kontor- eller forretningsvirksomhet i strid med overordnede føringer. De ønsker en maksgrense for tillat etablering av Tiltakshaver viser til KU. Punktet er redegjort for tidligere i dokumentet (punkt 5.3, 5.6, 5.7, 5.8 og 5.10) Rådmannen anser at fylkeskommunens merknader er i varetatt gjennom planforslaget som legges fram for 1. gangs behandling og offentlig ettersyn. Tiltakshaver har bestilt plasskrevende varehandel. De ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen i den grad dette er mulig. Det anbefales at parkeringsbestemmelsene for bil utformes som restriktive maksimumsnormer. De forutsetter at det i planarbeidet gjøres en grundig vurdering av behovet for og konsekvensene av å utvide byggeområdet. Fylkesrådmannen anbefaler at mulighet for fjernvarme utredes. arkeologiske undersøkelser. Disse vil bli gjennomført i høringsperioden. Rådmannen ønsker å påpeke at planforslaget ikke vil legges fram for politisk sluttbehandling før arkeologisk rapport foreligger. Rådmannen har ingen kommentar utover å vise til saksframlegget for ytterligere vurderinger. Det stilles krav om arkeologiske undersøkelser av områdene som består av dyrket mark. Uttalelse til utvidet varsling : Ingen ytterligere merknader. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Brev av 27.02.13, 22.02.12 og utvidet varsling, 07.01.15: NVE har ingen spesielle merknader til planoppstart, ut over at det meste av planområdet består av tykke havavsetninger, jf. NGUs løsmassekart. Før det kan planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i områder med marine avsetninger, må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Punktet tas til etterretning, og legges inn i bestemmelsene. Det er utarbeidet et geoteknisk notat som konkluderer med at grunnen er stabil og tiltak ikke er nødvendig. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer. Punktet er redegjort for i planbeskrivelsen. Gang- og sykkelvegen skal legges på nordsiden. En teknisk vegplan vil bli forelagt Statens vegvesen i forkant av byggesøknad. Dette legges inn som et krav i reguleringsbestemmelsene sammen Rådmannen har ingen kommentar. Vegvesenets innspill vurderes i varetatt i planforslaget. Uttalelse til utvidet varsling: De bemerker at traseen for gang- og sykkelvegen ser ut til å berøre flere mindre bekker. Det anmodes om at man prøver å unngå direkte inngrep i vassdrag. Dersom dette er umulig, må tiltakene beskrives i planen. De påpeker at det må gjøres en vurdering av flomfaren og hvordan sikkerheten blir ivaretatt. Statens vegvesen. Brev av 25.02.13, 21.02.12 og utvidet varsling, 19.01.15: Poengterer at rikspolitiske retningslinjer, herunder ABCprinsippet og samordnet areal- og transportplanlegging, utredes før kommunen vedtar hvilke arealformål området kan brukes til. De forventer at kommunen ikke vedtar arealformål som vil være i strid med disse. med krav rundt frisikt i kryss. Uttalelse til utvidet varsling : Statens vegvesen mener at gang- og sykkelvegen må ligge på nordsiden av Rakeievegen og Folmovegen. Det må utarbeides en teknisk plan som grunnlag for reguleringsplanen, og det skal tas hensyn til bestemte bredder og tekniske forutsetninger ved utarbeidelsen av den tekniske planen. Reguleringsbestemmelsene skal gjenspeile disse tekniske kravene. Årnes Vel. Brev av 15.02.12: Positive til videre utvikling av næringsområdet. Påpeker behov for bedring av trafikale forhold som tidligere har kommet opp i forbindelse med revisjon av kommunedelplanen, med bla. en ny rundkjøring Rv. 175- Runni næringsområde. De påpeker også behov for å etablere gang/sykkelveg fra Rv. 175 og opp til krysset Rakeievegen/Sagvegen. Punktet tas til etterretning, og opparbeidelse av gang-/ sykkelvei legges inn i bestemmelsene. Gang- og sykkelveg fra Seterstøavegen og til næringsområdet er inntatt i reguleringsplanen. Videre trafikktiltak vil kunne være tema ved revidering av kommunedelplan for Årnes. Gang- og sykkelveg og fortau vil bli utført i henhold til Statens vegvesen- og kommunal standard. Rådmannen har ikke kjennskap til når utbygging i henhold til planen vil påbegynnes. Runar Sukke. Brev av 19.12.14: utvidet varsling: Positiv til planen. Vil vite når arbeidet tenkes påbegynt og om det blir belysning på gang- og sykkelveg. Planforslaget i forhold til overordnede planer og føringer: Gjennom sin planbeskrivelse ser tiltakshaver at en omregulering av landbruksarealer til næringsformål kan virke kontroversielt. Det er også kommet innspill på dette i varslingsprosessen fra overordnede myndigheter. Rådmannen støtter tiltakshaver på at vurderingen og betydningen av denne formålsendringen må ses i en større kommunal sammenheng og i forhold til samlet utvikling av kommunesenteret Årnes. Rådmannen ønsker i denne sammenheng å påpeke at det kun er en mindre del av det totale beslaget av dyrket mark som nå tilkommer som en omdisponering gjennom denne reguleringsprosessen. Dyrkede arealer er tidligere omdisponert gjennom tidligere kommuneplanprosesser. Tidligere omdisponerte dyrkede arealer i kommuneplanen er omlag 31 daa. Arealer som omdisponeres gjennom forslag til reguleringsplan er om lag 15 daa. De landbruksarealene som omdisponeres gjennom reguleringen inngår i eiendommene for næringsparken. Om lag 1,9 daa dyrket mark som er avsatt som næringsformål i kommuneplanens arealdel inngår ikke i reguleringsforslaget. Dette arealet vi videreføres som dyrket mark. Det er et behov for å tilrettelegge arealer for plasskrevende varehandel i nærområdet til Årnes. Årnes er bygdesenteret, her er det størst befolkningskonsentrasjon, og her finner en de best utbygde kollektivtilbudene. Dette betyr også at det er her den fremtidige boligveksten vil komme, - noe som også er i tråd med overordnede myndigheters ønsker. Det anses derfor riktig å tilrettelegge arealer som ligger i randsonen til senterområdet Årnes, og hvor det er god biltilgjengelighet, god trafikksikkerhet og tilstrekkelig kapasitet på vegnettet. I dag eksisterer det et mindre areal ved Nedre Hagaveg hvor det er etablert ulike virksomheter, hvor bl.a enkelte typer ”plasskrevende varehandel” er representert. Dette området betraktes av tiltakshaver som et lite homogent område virksomhetsmessig, og er i tillegg beliggende som nærmeste nabo til både etablerte boligområder og områder som vil være under sterk utbygging for leiligheter i flere år fremover, bl.a. Glomma Boligpark. Gjeldende reguleringsplan for dette området hjemler en mulighet for transformering av området til boligområde (reguleringsplan for Årnes strand – Årnes brygge). Dette nevnte området sørvest i Årnes tettsted anses lite egnet for videreføring av plasskrevende varehandel, og det har heller ikke arealkapasitet til nye etableringer i særlig grad. Den riktige fremtidige løsningen for dette området er å se på en løsning for å la boligformålet ekspandere videre, og bygge ned aktiviteter tilknyttet industri, håndverks- og lagervirksomhet og plasskrevende varehandel. Dette vil bli drøftet gjennom forestående prosess for revidering av kommunedelplan for Årnes. I Nes kommune for øvrig er det tilrettelagt for næringsetablering på Herbergåsen Industriområde. Dette området ligger imidlertid usentralt i forhold til de store befolkningskonsentrasjonene i kommunen, så som Årnes, Neskollen og Auli. Å etablere publikumsrettede virksomheter i dette området vil i stor grad generere økt biltrafikk og ikke primært være for lokalbefolkningen. Således kan det være en differensiering av etableringer ved Årnes næringspark og eventuelle etableringer ved Herbergåsen. Det er om lag 9 km fra Årnes til Herbergåsen. Ut fra en samlet vurdering anses det riktig å videreutvikle arealet tilknyttet Årnes Næringspark til handels- og næringsformål. Selv om plandokumentet viser en omdisponering av ca. 15 dekar LNF-areal til næringsformål, så anses dette å være en liten pris å betale for å få tilrettelagt tilstrekkelige arealer for en fremtidig næringsutvikling i nær tilknytning til kommunesenteret. Her ligger arealene godt til rette både trafikkmessig og i tilknytning til eksisterende næringsarealer, og området er inne i en positiv utvikling med god etterspørsel etter ulike arealer både for leie og nybygg. For å følge opp tankegangen med å videreutvikle det sentrale næringsarealet på Runni til en attraktiv næringspark, - og innenfor aktuelle formålsrammer som beskrevet ovenfor, har det vært nødvendig å ”skarpt” definere hvilke type virksomheter som de ulike formål skal tillates å inneholde. Formålene ”Forretning/Industri/Tjenesteyting/Næring” er i det følgende definert, og beskrevet hvordan de skal forstås. Dette er gjort for å sikre at sentrumsrelaterte nærings-aktiviteter ikke skal trekkes ut av Årnes sentrum. Det er for eksempel ikke gitt aksept på etablering av rene kontorvirksomheter i næringsparken. De ulike spesifikasjonene er gjort nedenfor. Det er også lagt inn begrensning på omfanget av aktiviteter. Dette gjelder spesielt for ”Plasskrevende varehandel” under formålet ”Forretning/Industri”. Dette er gjort for å kunne både styre omfang og plassering spesielt av publikumsrettede virksomheter. Det er ut fra trafikkmessig hensyn ikke ønskelig å trekke disse aktivitetene langt inn i næringsparkens arealer. Ved å sammenholde planbestemmelser og plankart vil en se at bebyggelsesstrukturen har tatt hensyn til disse og de øvrige momentene som er nevnt i avsnittene over. Alternative energikilder: I forbindelse med alternative energikilder har tiltakshaver vært i kontakt med Akershus Energi Varme (AEV), som er drifter av fjernvarmeanlegget på Årnes. AEV uttaler i mail at planområdet ligger 500-1000 meter fra eksisterende fjernvarmeledning, avhengig av hvilket punkt man skulle velge for tilknytning. Tiltaket ligger på utsiden av dagens konsesjonsområde for fjernvarme. Dette anser AEV til å ikke være avgjørende, da konsesjonsområdet kan utvides. Eksisterende fjernvarmeanlegg er ikke dimensjonert for å dekke den antatte effekten til hele utbyggingsområdet, slik det er skissert (50.000m2). AEV er interessert i en dialog med utbygger for å se på hvilke fornybare energiløsninger som er mulige. Muligheten for en tilknytning til eksisterende anlegg/etablering av et nytt nær/fjernvarmeanlegg som kan dekke hele/deler av tiltaket. I planbestemmelsene er det tatt inn bestemmelse for alternativ energiløsning. Planformål: ”Forretning/Industri”: I plandokument og bestemmelser er ”Forretning/Industri” benevnt med ”KB”. ”Forretning” skal forstås som forretninger for plasskrevende varehandel, så som salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesenter. Dette er i samsvar med føringer i fylkesdelplanen om å lokalisere plasskrevende varehandel til randsoner i et stort eller mellomstort senter dersom det er god biltilgjengelighet, god trafikksikkerhet og tilstrekkelig kapasitet på vegnettet. Alle disse forutsetningene er til stede for planområdet, og det anses riktig å kunne benytte store deler av de fremste arealene, KB1-2 og FTN1-2, til slike aktiviteter. Plasskrevende varehandel genererer trafikk og det vurderes slik at de avsatte arealene har god biltilgjengelighet med gode muligheter for å tilrettelegge for sikker og oversiktlig ferdsel. ”Industri” skal forstås som industri-, håndverks- og lagervirksomhet. Detaljhandel eller ren kontorvirksomhet skal ikke inngå som del av Forretning/industriformålet. For ”Forretning/Industri” tillates kontorvirksomhet bare som nødvendige tilhørende ”administrasjons-funksjon” innenfor de ulike virksomheter. ”Kontor” som eget formål er derfor ikke tatt inn i plandokumentet. ”Forretning/Tjenesteyting/Næring”: I plandokument og bestemmelser er ”Forretning/Næring/Tjenetseyting” benevnt med ”FNT”. ”Forretning” i det kombinerte formålet skal forstås som angitt overfor for under ”Forretning/Industri”. Formålet ”Tjenesteyting” skal forstås å kunne omfatte både privat og offentlig tjenesteyting. For offentlig tjenesteyting vil dette kunne være utleiearealer til ulike aktiviteter innenfor ”undervisning”, ”institusjon” mv. For privat tjenesteyting kan nevnes ulike aktiviteter innenfor ”allmennyttig formål”, ”trenings-senter”. ”Næring” skal forstås som industri-, håndverks- og lagervirksomhet. For ”Forretning/Tjenesteyting/Næring” tillates kontorvirksomhet bare som nødvendige tilhørende ”administrasjons-funksjon” innenfor de ulike virksomheter. ”Kontor” som eget formål er derfor ikke tatt inn i plandokumentet. Det totale areal for forretning innenfor planområdet, skal ikke overstige 70 % BYA. KONKLUSJON: Rådmannen vurderer planforslaget positivt i forhold til videre utvikling av Årnes tettsted. Eksisterende bygningsmasse etter den tidligere kabelfabrikken er i stor grad utleid. Videre utvidelse av bygningsmassen vil være med på å fristille mer sentrumsnære arealer for transformasjon. Per i dag er det plassintensive aktører i mer sentrumsnære områder. Dette for eksempel byggevareutsalg og bilverksteder. Utvidelse av næringsområdet vil også være med på å styrke tilbudet på Årnes ved at nye aktører kommer til. Reguleringsplanen tillater kun etablering av industri, håndverks og lagervirksomhet i reguleringsområdet. For forretning tillates kun plasskrevende varehandel. Det tillates kun etablert kontorer som er naturlig del av virksomhetene. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Årnes Næringspark legges ut til offentlig ettersyn.
© Copyright 2024