Rapport 2. kvartal 2015
2015 3. kvartal Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS Rapport pr 30. september 2015 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS Rapport pr. 30.september 2015 Innhold 1. Hovedpunkter tredje kvartal 2015 .................................................................... 3 2. Forvalters kommentar ....................................................................................... 4 3. Avkastning og kapitalforhold ........................................................................... 4 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur ......................................................... 6 5. Finansiering ...................................................................................................... 8 6. Markedssyn ..................................................................................................... 10 7. Definisjoner og kontaktinformasjon ............................................................... 12 2 1. Hovedpunkter tredje kvartal 2015 Den beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS ble fastsatt til NOK 31,5 pr aksje ved utgangen av tredje kvartal 2015. Dette er ned NOK 3,0 pr aksje sammenlignet med andre kvartal 2015, hensyntatt at det ble tilbakebetalt NOK 9 pr aksje til aksjonærene i løpet av tredje kvartal 2015. På slutten av andre kvartal ble selskapets eiendommer i Philip Pedersens vei på Lysaker og på Robsrudskogen solgt. Deler av likviditeten som ble generert fra salget av Philip Pedersens vei 1 AS og Robsrudskogen 15 AS ble tilbakebetalt til aksjonærene i tredje kvartal. Utbetalingen på NOK 9 pr aksje fant sted i juli 2015. Etter at selskapets eiendommer i Philip Pedersens vei på Lysaker og på Robsrudskogen ble solgt på slutten av andre kvartal, eide Nordisk Areal kun eiendommen på Karihaugen i Oslo ved utgangen av tredje kvartal. Eiendomsverdiene på selskapets gjenværende eiendom var ned i kvartalet. I kvartalet ble leiekontrakten med AB Solution på Karihaugen forlenget i 3 år. Videre ble det tegnet nye kontrakter på 217 m2 for eksisterende og nye leietakere. Gjenværende vektet leietid på selskapets eiendom på Karihaugen var 2,7 år ved utløpet av tredje kvartal 2015, mens den økonomiske ledigheten ble redusert til ca. 5,6 prosent. 3 2. Forvalters kommentar Fondet forvaltes av Newsec Asset Management ved Asle Løvstad. Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden 2001 – 2004 var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. I tredje kvartal 2015 besluttet styre at deler av likviditeten som ble frigjort fra salget av Philip Pedersens vei 1 AS og Robsrudskogen 15 AS skulle tilbakebetales til aksjonærene. Utbetalingen på NOK 9 pr aksje fant sted i juli 2015. Den resterende likviditeten som ble generert fra disse to salgene blir holdt tilbake inntil garantiene som er avgitt ved salgene har løpt ut. I tillegg til å fokusere på salg av eiendom, har fokuset også i dette kvartalet ligget på utleie av de ledige arealer i Karihaugveien 89. I løpet av tredje kvartal ble kontrakten med en av de større leietakerne i Karihaugveien forlenget, ved at AB Solutions forlenget sin leiekontrakt i 3 år. Videre ble det tegnet nye leieavtaler med to mindre eksisterende leietakere, ved at disse ble samlet i ledige arealer i 3. etasje. I tillegg er det inngått noen mindre leieavtaler i kvartalet, slik at den total ledighet i bygget ble redusert til 583 kvadratmeter kontor og 16 kvadratmeter lager. Gjenværende leietid i Karihaugveien 89 ligger på 2,7 år. 3. Avkastning og kapitalforhold Verdiendring eiendom Akershus Eiendom og DTZ Realkapital utførte verdivurderinger av Karihaugveien 89 pr. utgangen av september 2015. Det rapporteres om en nedgang i eiendomsverdiene i tredje kvartal, noe som primært skyldes at verdivudererne i snitt mener det har vært en generell nedgang i prisingen av næringseiendom i den delen av Oslo hvor eiendommen ligger. Direkteavkastning Samlet sett rapporteres det om en brutto reduksjon i eiendomsverdiene på Karihaugveien 89 i kvartalet i størrelsesorden NOK 12 millioner. Etter at den negative utviklingen på verdien på selskapets rentebindingsavtaler vi har sett de siste kvartalene, stoppe opp i andre kvartal, fortsatte den negative utviklingen i tredje kvartal. Dette påvirket den beregnede kursen negativt. Når det gjelder selskapets avsetning for latent skatt ble denne noe redusert i kvartalet primært som følge av redusert eiendomsverdi. Den langsiktige gjelden er uendret i kvartalet. 4 Kurs På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i tredje kvartal 2015 er kursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 31,5 pr aksje. Dette er en nedgang på NOK 3,0 pr aksje sammenlignet med andre kvartal 2015. Totalt sett er kursen justert for tilbakebetalingen på NOK 49 pr aksje siden oppstart i 2007. Dette ble gjennomført med en tilbakebetaling på NOK 9 pr. aksje nå i tredje kvartal 2015, NOK 13 pr. aksje i andre kvartal 2015, NOK 14 pr aksje i tredje kvartal 2014 og NOK 13 pr aksje i tredje kvartal 2013. Som det fremgår av grafen under var den beregnede kursen pr utgangen av tredje 2015, inkludert tilbakebetalt kapital til aksjonærene, NOK 80,5 pr aksje. Kursutvikling Nordisk Areal Inverst AS (NOK/ aksje) 140 120 100 80,5 80 60 40 31,5 20 0 2Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q13 4Q13 2Q14 4Q14 2Q15 Ordinær kurs VEK Utbyttejustert kurs (For definisjoner, se side 15) Siste tolv måneder har investeringen i fondet gitt en positiv beregnet avkastning på 3,2 prosent. Fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av tredje kvartal 2015 har den beregnede kursen, inklusive tilbakebetalt kapital, svekket seg med 19,5 prosent. Dette tilsvarer en beregnet annualisert negativ avkastning på 2,5 prosent. Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. Selskapet har gjennomført følgende tilbakebetalinger til aksjonærene: 3. kvartal 2013 NOK 13 pr. aksje 5 3. kvartal 2014 2. kvartal 2015 3. kvartal 2015 NOK 14 pr. aksje NOK 13 pr. aksje NOK 9 pr. aksje Annenhåndsomsetning Swedbank har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere. Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt tilgjengelig på Swedbank sin netthandelsløsning, se www.swedbank.no/netthandel. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Siste omsetning som er gjort via Swedbank sin handelsløsning ble registrert i november 2014 til kurs NOK 30 pr aksje. Volumet som omsettes i annenhåndsmarkedet er meget begrenset. 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Selskapsstruktur og eiendomsportefølje 6 Nordisk Areal I AS eide pr. 30. september 2015 en eiendom i Norge. Philip Pedersens vei 1 og Robsrudskogen 15 som ble solgt i andre kvartal, og er således ute av porteføljen. Eiendom Beliggenhet Segment Karihaugveien 89 Totalt Oslo Kontor Areal Gjenværende (kvm) leietid 10 972 2,7 10 972 2,7 Utløpsprofil, leiekontrakter (NOKm) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 7 5. Finansiering Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge ble refinansiert i løpet av andre kvartal 2015. Det tidligere banksyndikat ble erstattet med et lån fra SpareBank 1 Midt-Norge. Ved utløpet av tredje kvartal 2015 var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 106 millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 57,1 prosent med gjenværende løpetid på 2,7 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av tredje kvartal var på 7,5 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,8 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 0,3 prosent. Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 3Q 11 4Q 11 1Q 12 2Q 12 3Q 12 4Q 12 1Q 13 2Q 13 3Q 13 4Q 13 1Q 14 2Q 14 3Q 14 4Q 14 1Q 15 2Q 15 3Q15 Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad Rente – og valutasikring Rentesikring Lange statsobligasjonsrenter har svingt betydelig gjennom høsten. Tysk 10-års statsobligasjonsrente er nå snaut 0,7 prosent, mens tilsvarende amerikansk rente er vesentlig høyere på om lag 2,25 prosent. Svingningene skyldes dels oljeprisen og 8 vekslende inflasjonsforventninger, dels forventninger om økte stimulanser fra ECB og utsiktene til at Fed setter opp renten raskere. Aksje- og obligasjonskursene har også blitt drevet av frykt for og usikkerhet om utviklingen i kinesisk økonomi. Historisk renteutvikling 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 1. 2. 4. 2. 4. 2. 4. 1. 3. 1. 3. 1. 3. 4. 2. 4. 2. 4. 2. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. kv. 2007 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 3 mnd NIBOR 10 år SWAP Renten på en norsk 10-årig statsobligasjon har holdt seg på vel 1,5 prosent. Rentedifferansen mot tilsvarende tysk rente framstår fortsatt som betydelig på bakgrunn av konjunkturutviklingen og vil antakelig reduseres ytterligere i året som kommer. Etter at Norges Bank kuttet styringsrenten til 0,75 prosent i september har den tremåneders pengemarkedsrenten vært vel 1,1 prosent. Finansieringskostnaden for lån med flytende rente er lav selv om bankenes utlånsmarginer overfor husholdningene (boliglån) har holdt seg nokså høye. Den siste tiden har utlånsmarginene for lån til næringseiendom steget. Bankenes fundingkostnader i kredittmarkedene har økt betydelig. 9 6. Markedssyn Internasjonal økonomi Global økonomi vokste med 3,4 prosent (annualisert) i 3. kvartal, og vi venter at veksten fremover vil holde seg om lag på dette nivået. Veksten er fortsatt robust i USA og den fortsetter å ta seg opp i EMU, og vi ser liten grunn til å være urolig for disse økonomiene. I Japan falt BNP også i 3. kvartal, og landet er igjen formelt i resesjon. Fremvoksende økonomier er klart svekket over det siste året. Så langt har nedbremsingen i kinesisk økonomivært gradvis, og slik vil det trolig fortsette. Myndighetene har iverksatt mange stimulansetiltak og de vil trolig være villige til å gjøre mer hvis og når de ser det nødvendig. Pengepolitikken er svært ekspansiv i alle de store utviklede økonomiene. Bank of Japan fortsetter å kjøpe obligasjoner i stort omfang, mens den europeiske sentralbanken nylig kuttet innskuddsrenten og forlenget sitt obligasjonskjøpsprogram. Federal Reserve valgte å holde renten uendret også i oktober, men det prises en høy sannsynlighet for renteøkning i desember. Bank of England har heller ikke hevet renten enda, og indikerte i siste inflasjonsrapport at tidspunktet for renteoppgangen nok en gang er utsatt, til våren 2016. På tross av solid, høy vekst i svensk økonomi har den svenske Riksbanken valgt å holde styringsrenten uendret på minus 0,35 prosent , og utvidet obligasjonskjøpene av hensyn til å få prisveksten raskt opp. Norge Veksten i Fastlandsøkonomien var svak også i 3. kvartal, på kun 0,2 prosent. Privat innenlandsk etterspørsel svekket seg videre, spesielt drevet av fallende oljeinvesteringer, men veksten i både fastlandsinvesteringene og privat forbruk var også svakere. Oljeinvesteringene har falt om lag 25 prosent fra toppen i 2013 og ligger an til å falle ytterligere 10-15 prosent i 2016 i følge den siste oljeinvesteringstellingen fra Statistisk Sentralbyrå. God vekst i offentlig etterspørsel og nettoeksporten kompenserte betraktelig for svakheten i privat etterspørsel i 3. kvartal. Bedrifter i Norges Banks regionale nettverk fortsetter å indikere nullvekst i den norske økonomien i de kommende månedene. Arbeidsmarkedet fortsetter å forverre seg, men ikke raskere enn forventet de siste månedene. Samlet registrert arbeidsledighet (inkludert personer på arbeidsmarkedstiltak) var 3,1 prosent i november, og antallet helt ledige øker stadig. Oppsvinget er fortsatt foreløpig i stor grad konsentrert om oljerelaterte yrker og regioner. Arbeidskraftsundersøkelsen (AKU) har vist en betydelig brattere oppgang i ledigheten og er nå 4,6 prosent – allerede godt over Norges Banks anslag for ledighetstoppen. Denne målingen er mindre presis, men bekrefter like fullt at arbeidsledigheten er på vei opp. Ledigheten ventes å øke videre i de fleste sektorer på bakgrunn av den lave etterspørselen etter arbeidskraft. Sysselsettingsveksten forventes å holde seg lav, noe som brekreftes av et svært lavt antall ledige stillinger og av meget svake barometre for bedriftenes etterspørsel etter arbeidskraft. Den største risikoen for norsk økonomi i året som kommer er en nedbremsing i husholdningenes etterspørsel, som er hovedkomponenten i innenlandsk etterspørsel. Med økende arbeidsledighet, lavere sysselsettingsvekst og ingen reallønnsvekst er utsiktene for 10 vekst i forbruket mer beskjedne enn på lenge. Forbrukertilliten falt videre til et svært lavt nivå i 4. kvartal og indikerer fall i forbruket. Veksten i detaljhandelen er klart dempet det siste halvåret sett under ett, og veksten i boligprisene er noe dempet, selv om det var en markert prisoppgang i november. Nedgangen i oljerelatert virksomhet er langt fra over, og vi venter å se svakere vekst i husholdningenes etterspørsel i året som kommer. Vekstindikatorer har i store trekk utviklet seg på linje med Norges Banks anslag i pengepolitisk rapport fra september. Videre har det ikke økonomien blitt utsatt for noen nye, store sjokk siden banken besluttet a holde renten uendret på 0,75 prosent i november. Prisveksten på konsumvarer (utenom energivarer og justert for avgiftsendringer) ligger noe over inflasjonsmålet, men dette vil trolig ikke påvirke bankens rentesetting da økningen kun skyldes høyere importpriser, som følge av en svakere krone. Bankens anslag indikerer at et kutt til 0,5 prosent er sannsynlig i 2016, og dette er allerede priset inn i finansielle markeder. Relativt til disse anslagene tror vi at mestparten av risikoen er på nedsiden, ikke bare på grunn av risikoen for en reell nedbremsing i husholdningssektoren, men også fordi det kan ta lengre tid enn tidligere antatt før bedriftene responderer på og tilpasser seg den svakere kronen. På lang sikt venter vi at renten blir kuttet videre og trolig ned mot 0 i løpet av neste år. På rentemøtet i desember venter vi at Norges Bank kutter styringsrenten med 25 basispunkter for å dempe risikoen for en videre nedbremsing i økonomien. Avkastning på norsk eiendom Flere av næringsmeglerne rapporterer om en frisk start på 2015. Flere enkelttransaksjoner over NOK 500 millioner er allerede gjennomført eller i bud-aksept, med salget av kjøpesenterkjeden Sector for ca NOK 12 milliarder som den største. Utlendingene er nå for fullt med i transaksjonsmarkedet i Norge, og står for nesten 50% av investeringene så langt i 2015. Hittil i år er det ifølge Atrium CBRE omsatt næringseiendom i Norge for NOK 110 milliarder, mens estimatet for året er «all time high» på ca NOK 115 milliarder. Selv om aktiviteten har vært meget høy hittil i år, rapporteres det nå om at markedet har blitt mer selektiv. Bankene maner nå til mer edruelighet, og har varslet en noe mer restriktiv holdning i forhold til utlån. Dette kan være med på å bidra en noe mer moderat utvikling på både prising og omsetningsvolum av næringseiendom. Aktiviteten i kontorutleiemarkedet i Oslo er avtagende, og det rapporteres om økt ledighet. En viktig bidragsyter her er olje og offshore sektoren som reduserer sine behov for kontorer i takt med at de reduserer sin bemanning. Akershus Eiendom anslår arealledigheten i Oslo og Asker & Bærum til å ha økt fra 7,0 prosent i 2013 til 7,6 prosent ved utgangen av 2014. Denne trenden har fortsatt inn i 2015 og Malling & Co rapporterte om en anslått ledighet i Oslo på 8,1 % i november 2015.1 Den største økningen i ledigheten finner sted på Fornebu og Nydalen. I Oslo Sentrum er ledigheten nå 6,0 prosent, noe som er ca 1 prosent poeng høyere enn snittet for 2014. Hovedgrunnen til den økte ledigheten er et lavt volum av nye signeringer, spesielt av store leietakere. Det kan virke som bedriftene har blitt noe mer tilbakeholdene som følge av en redusert aktivitet innen norsk økonomi. 1 Malling & Co, Vinter report 2015 / 2016 11 Definisjoner og kontaktinformasjon BNP Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EM EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende økonomier. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle – Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etableringsog tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 12 Kontaktinformasjon Nordisk Areal Invest AS c/o Swedbank Filipstad Brygge 1 PB 1441 – Vika, 0115 Oslo Telefon: 04010 Newsec Asset Management AS Lysaker Torv 8 PB 93 – 1325 Lysaker Telefon: 928 44 646 13
© Copyright 2024