1. No category

Saksnr.:
Dokumentnr.:
Løpenr.:
Klassering:
Saksbehandler:
2013/8318
66
13353/2015
Værste
Ivar Andreas Grønli
Møtebok
Behandlet av
Planutvalget
Bystyret
Møtedato
26.02.2015
19.03.2015
Utvalgssaksnr.
13/15
16/15
Forslag til detaljregulering for Endring for del av område 6 - Værste - Kråkerøy
Forslagstiller: Fredrikstad kommune
Utvalgsleders innstilling
Planutvalgets sleder anbefaler planutvalget å gi følgende innstilling til Bystyret:
1. I medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til
detaljregulering for Endring for del av område 6, Værste, arealplan-ID 01061080,
plankart datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14, med tilhørende
reguleringsbestemmelser datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14.
Fredrikstad, 18.02.2015
Planutvalgets behandling 26.02.2015:
Votering:
Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt.
Planutvalgets innstilling 26.02.2015:
1. I medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til
detaljregulering for Endring for del av område 6, Værste, arealplan-ID 01061080,
plankart datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14, med tilhørende
reguleringsbestemmelser datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14.
Bystyrets behandling 19.03.2015:
Svein Høiden ønsket å få vurdert sin habilitet, han er styremedlem i Værste AS.
Et enstemmig Bystyre erklærte ham habil.
Votering:
Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt.
Bystyrets vedtak 19.03.2015:
I medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til
detaljregulering for Endring for del av område 6, Værste, arealplan-ID 01061080, plankart
datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert
11.07.13, sist revidert 13.06.14.
Fredrikstad, 24.03.2015
Rett utskrift
Anita Simensen
møtesekretær
Utskrift til:
Regulering og byggesak v/ Ivar Andreas Grønli
Kommunalsjef Roy H. Jakobsen
Side 1 av 9
Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder
Ingen endring.
Rådmannens kommentar
Ingen kommentar.
Rådmannens forslag til innstilling
1. I medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til
detaljregulering for Endring for del av område 6, Værste, arealplan-ID 01061080,
plankart datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14, med tilhørende
reguleringsbestemmelser datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14.
Sammendrag
Forslag til detaljregulering for Endring for del av område 6, Værste er utarbeidet av Rambøll
AS på vegne av Fredrikstad kommune.
Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av ny fylkeskulturscene på Værste,
Kråkerøy.
Planarbeidet er kunngjort og varslet igangsatt i april 2013. Reguleringsforslaget er behandlet
i planutvalget 24.10.13, sak 92/13, og har vært utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet
01.11.13 til 16.12.13.
Det foreligger ingen innsigelser mot forslaget fra statlige eller regionale myndigheter. Etter
en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det fremlagte planforslaget
godkjennes.
Vedlegg
1 Oversiktskart
2 Plankart datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14
3 Reguleringsbestemmelser datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14
4 Planbeskrivelse datert 11.07.13, sist revidert 13.06.14
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Øvrige dokumenter i følge dokumentliste.
Saksopplysninger
Bakgrunn for planarbeidet
Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av ny fylkeskulturscene inntil
Fredrikstad Stadion på Værste.
Eksisterende bebyggelse er regulert til blandet formål forretning/kontor/allmennyttig
formål/undervisning/bolig/parkeringsanlegg (område 6) i reguleringsplan for Værste,
arealplan-ID 0106468. Forslaget fremmes som endring av gjeldende reguleringsplan.
Reguleringsforslaget er en offentlig detaljregulering utarbeidet av Rambøll AS på vegne av
Fredrikstad kommune.
Overordnede føringer
I følge rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging skal regionale
publikumsrettede offentlige eller private servicetilbud lokaliseres ut i fra en regional
helhetsvurdering, tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter.
Side 2 av 9
Planområdet inngår i Riksantikvarens database «NB!-registeret», som er en database over
kulturminner med nasjonal interesse.
Fylkesplanen, Østfold mot 2050, anviser det aktuelle området som nåværende
tettbebyggelse. Planens arealstrategi legger opp til at byene i fylket skal styrkes som
naturlige sentra og knutepunkt.
Etablering av fylkesscene i Fredrikstad er omtalt i Regional kulturplan, som henger sammen
med Fylkesplanen Østfold mot 2050. Kulturplanen inneholder målsetning om at Østfold skal
være et ledende kulturfylke.
Planområdet er avsatt til fremtidig sentrumsformål med hensynssoner for flomfare,
naturmiljø og kulturmiljø i kommunedelplanen for Fredrikstad byområde 2011-2023.
Langs Vesterelva er det vist turveitrase og kollektivknutepunkt (fergeleie).
Eksisterende bebyggelse (maskinhallen) er vist på egen illustrasjon over bevaringsverdig
kulturmiljø.
Byområdeplanen legger til rette for økt aktivitet i sentrum i samsvar med gjeldende
fylkesplan. Et av de overordnede grepene i byområdeplanen er å styrke tyngdepunktene
Gamlebyen, FMV og sentrum/Grønli.
Eksisterende bebyggelse er per i dag regulert til blandet formål forretning/kontor/allmennyttig
formål/undervisning/bolig/parkeringsanlegg. Øvrige arealer er regulert til offentlig
trafikkområde/park, annet trafikkareal (kai, brygge) og trafikkområde i sjø og vassdrag.
Beskrivelse av planområdet – eksisterende forhold
Planområdet består hovedsakelig av et råbygg etter tidligere maskinhall ved Fredrikstad
Mekaniske Verksted, samt parkeringsplasser, manøvreringsareal/kai og kjørerampe/
rømningsvei til Fredrikstad Stadion. Mellom Vesterelva og maskinhallen står et gammelt
kranfundament.
Terrenghøyden ligger på mellom 1,5 m og 2,0 m. Området er forholdsvis flatt og uten
vegetasjon.
Arealene eies av Værste AS eller datterselskaper av Værste AS. Det skal være inngått en
intensjonsavtale om overdragelse av nødvendig areal mellom Østfold fylkeskommune som
fremtidig drifter av fylkesscenen og Værste AS som grunneier.
Beskrivelse av planforslaget
Detaljreguleringen omfatter totalt ca. 15,8 daa. Fordelingen mellom de ulike
reguleringsformålene er som følger:
Bebyggelse og anlegg:
Offentlig eller privat tjenesteyting
(kulturinstitusjon, konsertlokale, teater)
2,6 daa
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:
Fortau
0,04 daa
Gangvei/gangareal/gågate
3,3 daa
Parkering
2,5 daa
Bruk og vern av sjø og vassdrag:
Ferdsel
7,2 daa
Havneområde i sjø
0,2 daa
Hensynssone:
Bevaring av kulturmiljø
(inngår i annet arealformål)
Planbestemmelsene inneholder krav om at utformingen av ny bebyggelse skal forholde seg
til eksisterende verkstedshalls opprinnelige form, volum og uttrykk. Tillatt byggehøyde er
Side 3 av 9
som for tilstøtende bebyggelse, og utnyttelsesgraden innenfor området avsatt til offentlig
eller privat tjenesteyting % BYA=100%.
For øvrig foreslås det bestemmelser om blant annet sykkelparkering, forurenset grunn,
geoteknisk vurdering og gulvhøyde i forhold til flom. Planen inneholder også forbud mot
riving av kranfundament før det er gitt igangsettingstillatelse til nye tiltak.
Virkninger av planforslaget
Reguleringsforslaget åpner for transformasjon av gammel industribebyggelse, og gjør det på
den måten mulig å bevare den gamle bygningsformen. Området vil samtidig få en visuell
oppgradering.
En eventuell utbygging vil bidra til økt aktivitet i sentrum i samsvar med gjeldende
byområdeplan.
Ny fylkesscene vil også bidra til å styrke kulturtilbudet både lokalt og regionalt.
Planforslaget innebærer at kranfundamentet, som fortsatt står som en del av kaifronten
utenfor maskinhallen, vil kunne bli revet.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en risiko-, og sårbarhetsanalyse som viser at planleggingen berører ti
aktuelle risiko-, og sårbarhetsområder. Alle disse er håndterbare og kan ivaretas ved
gjennomføring.
Samråd og medvirkningsprosess
Planarbeidet er igangsatt på ordinær måte med kunngjøring på kommunens hjemmeside,
annonse i lokalaviser og brev til berørte parter og offentlige myndigheter den 17.04.13.
Varslingsuttalelsene er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen.
Reguleringsforslaget er sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet 01.11.13
til 16.12.13. Innkomne uttalelser er referert og kommentert i kapittelet nedenfor.
Innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn med kommentarer
Nedenfor følger et sammendrag av innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn, med
plankonsulentens og rådmannens kommentarer.
1. Barnetalsperson
Synes det er positivt at det etableres et slikt tilbud sentralt, med mulighet for kulturaktiviteter
som også kan inkludere barn og unge. Det er bra at det tilrettelegges for myke trafikanter.
Ønsker en nærmere beskrivelse av planlagt belysning. Er spesielt opptatt av trygghet ved
opphold og passering på kveldstid.
Plankonsulentens kommentar:
Belysning tas stilling til i detaljprosjekteringen.
Rådmannens kommentar:
Innspillet tas til orientering. Det forutsettes at området blir lyssatt, uten at dette fastsettes i
reguleringsplan.
Brannsjefen
Stiller seg positiv til forslag til detaljregulering under forutsetning av at § 11-16
«Tilrettelegging for manuell slokking», og § 11-17 «Tilrettelegging for rednings- og
slokkemannskap» i veiledning til forskrift om tekniske krav til byggverk (byggeteknisk
forskrift, TEK10) til plan og bygningsloven 2008 tilfredsstilles.
Side 4 av 9
Forutsetter at arealer mot elven i sone GA1-2 kan benyttes som kjørevei for brannvesenets
materiell.
Plankonsulentens kommentar:
GA1-2 er fremkommelig for utrykningskjøretøy, jf. § 5.1b) i bestemmelsene.
Rådmannens kommentar:
Innspillet om tilgjengelighet for utrykningskjøretøy anses ivaretatt i planen. Brannsjefens
øvrige uttalelse gjelder forhold som ivaretas gjennom gjeldende forskrifter. Det anses verken
nødvendig eller hensiktsmessig å utdype dette nærmere i reguleringsplan. Rådmannen
forutsetter at innspillene og gjeldende forskriftskrav blir etterkommet ved gjennomføring av
planen.
2. Fredrikstad Fjernvarme AS
Opplyser at det er bygget infrastruktur for fjernvarme og fjernkjøling i området som omfattes
av detaljreguleringsplanen. Det er viktig å være klar over at trase for fjernvarme og
fjernkjøling til planlagt kulturscene skal fremføres i området. Det bes om at dette blir
tilstrekkelig tatt hensyn til i det videre arbeidet.
Plankonsulentens kommentar:
Fjernvarme forutsettes beholdt slik dette ligger i dag, og tilkobling til nytt bygg vil kunne skje
innenfor området GA1-2. Ved eventuell omlegging av fjernvarmeanlegg bør dette skje
innenfor bestemmelsesområdene #1 tilsvarende som for annen infrastruktur under bakken.
Rådmannens kommentar:
Innspillet om infrastruktur for fjernvarme anses ivaretatt i planen.
3. Kystverket
Gjør oppmerksom på at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i
kommunens sjøområde krever tillatelse av kommunal havnemyndighet, jf. havne og
farvannsloven § 27, 1. ledd. Eksempler på tiltak er etablering av brygger og
fortøyningsinstallasjoner.
Kystverket har ellers ingen merknader.
Plankonsulentens kommentar:
Fremtidig etablering av fergeleie forutsettes omsøkt og detaljprosjektert av utbygger.
Havnevesenet vil ha uttalelsesrett og kommunen vil være behandlende etat.
Rådmannens kommentar:
Tas til orientering.
4. Jernbaneverket
Har ingen merknader.
5. Eldrerådet og råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne
Har ingen merknader.
6. Østfold fylkeskommune (ØFK)
Har ingen vesentlige innvendinger mot planens hovedgrep, men kommer med noen
kommentarer.
Fylkeskommunen har i forbindelse med oppstart påpekt at etablering av fylkesscene må ses
i sammenheng med bruken av tilgrensende arealer, og at planen må sikre nødvendige
byplanmessige grep. Blant annet nevnes at nabobebyggelse må innordne seg med
funksjon, volum og høyder. Fylkeskommunen forutsetter at eventuelle begrensninger som
må følge for ny bebyggelse utenfor planområdet må nedfelles i vedtaks form ved
Side 5 av 9
sluttbehandling av reguleringsplanen, slik at de kan ligge som føringer for fremtidig
regulering av gjenværende tomt mellom fylkesscenen og høgskolen.
Videre mener ØFK det er viktig å få dokumentert at forholdet til rømning og sikkerhet ved
samtidige arrangement på fylkesscene og stadion er godt nok ivaretatt.
ØFK påpeker endringer i forhold til eksisterende parkeringsarealer i parkeringshus og på
areal ute mot ny bro, og forutsetter at forholdene blir ivaretatt.
Underformålet «Offentlig og privat tjenesteyting» dekker mange funksjoner og bør
presiseres nærmere som «Institusjon - kulturinstitusjon/konsertlokale/teater».
Fylkeskonservatoren uttaler at det under pkt. 3.6 i planbeskrivelsen står at det ikke finnes
registrerte kulturminner innenfor planområdet. Dette er direkte feil og må endres. Området
inngår i Riksantikvarens database «NB!-registeret» og inneholder nasjonalt verdifulle
kulturminner i by (verkstedhallen og kranfundamentet). Derimot er det ikke kjent «automatisk
fredete kulturminner» innenfor planområdet. At området inngår i «NB!-registeret» må også
framkomme av kapittel 2 om planstatus og rammebetingelser. Under pkt. 2.1 må det videre
framkomme at området i byområdeplanen er vist som hensynssone kulturmiljø.
Etter en nøye totalvurdering har Fylkeskonservator kommet fram til at det er vanskelig å
bevare kranunderstellet med planene som fremlegges. Fylkeskonservator ser det som en
forutsetning at konstruksjonene ikke rives før en eventuell plan er vedtatt. Det må også ligge
som en forutsetning at dersom fylkessceneprosjektet skrinlegges, skal bevaring av
kranunderstellet vurderes på nytt. Fylkeskonservator kan ikke se at
reguleringsbestemmelsene berører det siste punktet, og ber om at dette tas inn i
bestemmelsene.
Planområdet omfatter også sjøareal, og planen kan ikke egengodkjennes før det er
innhentet uttalelse fra Norsk Maritimt Museum (NMM), og eventuelle merknader derfra er
innarbeidet. Det framgår ikke av dokumentene om planen er forelagt NMM, og
fylkeskonservatoren avventer svar fra museet.
Plankonsulentens kommentar:
Mellomrommet mellom scenebygget og høyskolen er et areal som ligger utenfor
planområdet slik det er avklart med fylkeskommunen i åpent planmøte og etterfølgende
korrespondanse. Det foreslås ikke tatt inn bestemmelser som sier noe om disse arealene,
men overlates til kommunestyret å fatte eventuelt vedtak som blir førende for arealbruk. Den
delen av «mellomrommet» som er tatt med i planområdet tilsvarer bredde på nødvendig
rømningsvei fra planlagt fylkesscene.
Eventuell bruk av areal inne i parkeringshus omfattes ikke av planen, og eventuell bruk av
dette arealet vil fremkomme i detaljprosjektet.
Reguleringsformål er ikke foreslått endret til «Institusjon – kulturinstitusjon/konsertlokale/
teater», men er beholdt som «Offentlig og privat tjenesteyting» med spesifisering;
«kulturinstitusjon, konsertlokale, teater».
Det er innarbeidet rekkefølgekrav i forhold til kranfundamentet, jf. §. 3.6 i
reguleringsbestemmelsene. Eventuell annen bruk av arealet enn bruk til fylkesscene krever
ny regulering, og dermed ny vurdering av kranfundamentet.
Kapittel 2.1 og 3.6 i planbeskrivelse er endret i henhold til innspill. Kapittel om «NB!registeret» er lagt til i 2.3.
Uttalelse fra Norsk Maritimt Museum er mottatt i e-post 14.02.2014. De skriver at området
ved gamle Fredrikstad Mek. regnes som kraftig forstyrret, og at potensialet for funn av
kulturminner under vann er lite. De vil derfor ikke ha anmerkninger til eventuelle inngrep i
elvebredden her.
Rådmannens kommentar:
Det er på det nåværende tidspunkt ikke naturlig å foreslå rammer for eventuell ny
bebyggelse utenfor planområdet utover de som er fastsatt i kommunedelplanen for
Fredrikstad byområde. Dette vil i så fall kreve reguleringsplan.
Ellers er rådmannen enig i plankonsulentens kommentarer og de endringer som er foretatt.
Side 6 av 9
7. Fylkesmannen i Østfold (FMØ)
Viser til tidligere innspill og tilføyer at de med kulturhistoriske hensyn også mente å inkludere
autentisitet og industrihistoriske elementer tilknyttet Værste (kranfundamentet). Planens
"bevaring" gjelder nå kun oppføring av en tilsvarende verkstedbygning.
Påpeker også at planen ikke sikrer noe grøntanlegg, men overlater dette til en senere
utomhusplan i forbindelse med byggesøknaden. FMØ mener disse forholdene burde vært
bedre ivaretatt i den endelige planen, jf. innspillene i regionalt planmøte.
Plankonsulentens kommentar:
Kulturhistoriske hensyn er innarbeidet i planbeskrivelsen, jf. innspill og kommentar fra
Østfold fylkeskommune over.
GA2 utformes som et urbant bygulv/ shared-space område. Innslag av grøntanlegg i et slikt
område anbefales ikke fastsatt i en juridisk bindende plan som reguleringsformål, men
ivaretas gjennom detaljprosjektet og offentlig saksbehandling av dette.
Rådmannens kommentar:
Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at det skal foreligge landskapsplan for alle
utearealer, og at utearealene skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for ny
bebyggelse. Landskapsplanen skal blant annet inneholde plan for utforming av grøntanlegg.
Etter rådmannens vurdering sikres grøntanlegg i tilstrekkelig grad.
8. Statens vegvesen (SVV)
Mener planen tilrettelegger for gående som ankommer fra Værstebrua, gangbrua og fra ferje
på en god måte, men synes det er vanskelig å se hvordan den tilrettelegger for gående som
kommer fra sør. For syklister fra øst antas at Gamle Beddingvei vil kunne fungere som
atkomst, men det er vanskelig å se hvilket tilbud som er tenkt for syklister som ankommer fra
sør og vest. Ifølge planbeskrivelse og bestemmelser vil ferdselssoner for gående først bli
detaljert gjennom landskapsplan som skal utarbeides i detaljprosjektet. SVV mener
landskapsplanen må vise tilbud for gående og syklende i et større område enn
reguleringsplanens avgrensning, for å sikre helhetlige og gode løsninger fra alle retninger.
Videre synes SVV det er bra at det er tatt inn en bestemmelse som sikrer 50
sykkelparkeringsplasser med god kvalitet. Gjennom siste setning i bestemmelsen åpnes det
derimot for at kravet kan fravikes dersom behovet for sykkelparkering kan dokumenteres
dekket et annet sted. Bestemmelsen fastslår ikke hva som i så fall skal være kriteriene for
dette. For å unngå usikkerhet knyttet til hvor mange plasser som skal opprettes i tilknytning
til fylkesscenen, mener SVV at siste setning i bestemmelsene § 2.8 bør tas ut.
Planavgrensningen innebærer at deler av eksisterende parkeringsplass vest for stadion
inngår i forslaget til detaljregulering, mens resten reguleres gjennom gjeldende
reguleringsplan for Værste. Delingen innebærer at den nordre delen av plassen blir regulert
til parkering, og den søndre til offentlig trafikkområde/park. SVV finner ingen forklaring på
hvordan sammenhengen mellom disse to arealene er tenkt i fremtiden.
Av planbeskrivelsen fremgår at arealet P skal benyttes både til parkering for besøkende til
fylkeskulturscenen, taxioppstilling og holdeplass for publikumsbusser, men skal samtidig
være tilgjengelig for parkering for alle brukere av stadionkvartalet. SVV stiller seg skeptiske
til om det er fysisk mulig å få til gode og trafikksikre løsninger for alle disse formålene på
samme areal. SVV mener området P kan forbeholdes taxi og buss, eventuelt også parkering
for bevegelseshemmede med mindre de kan gis en minst like god løsning i parkeringshuset.
SVV mener dessuten at område P bør skilles fysisk fra den delen av eksisterende
parkeringsområde som ligger utenfor plangrensen for å unngå unødvendig biltrafikk ved
inngangsområdet for fylkesscenen der det må forventes mange myke trafikanter.
SVV mener at det bør tas inn en bestemmelse i planen som sikrer bruken av
parkeringsområdet, og at området gjennom bestemmelsene forbeholdes taxi, buss og
eventuelt handicap-parkering.
Side 7 av 9
Plankonsulentens kommentar:
I forbindelse med innspill om tilrettelegging for gående fra sør er det lagt inn en
kartillustrasjon med gangakser i planbeskrivelsen kapittel 3.12.4. Henviser også til arbeid
som utføres i forbindelse med «Bypakke Nedre Glomma», hvor det utredes gang- og
sykkelforbindelser i byen.
Bestemmelsenes § 2.8 foreslås beholdt uendret. Slik bestemmelsen er formulert overlates
avgjørelse og vurdering av hva som er dekkende for fylkesscenen til
byggesaksmyndigheten.
Alt areal mellom ny bro og Stadion-kvartalet er i dag etablert som parkeringsareal. At to
tilstøtende planer viser noe ulike formål for det samme rommet vurderes som uproblematisk.
Intensjonen med park/parkering synes vanskelig å oppfylle, og er ikke et aktuelt
reguleringsformål etter ny plan- og bygningslov. Det er derfor foreslått å opprettholde
parkering som formål og at detaljer for opparbeidelse av arealet overlates til detaljprosjektet.
Det er lagt inn en illustrasjon i planbeskrivelsen kapittel 4.5 som viser mulig løsning for
parkeringsplass i nord. Dette skal vurderes nærmere og detaljeres i landskapsplan. I
illustrasjonen vises egne arealer for buss. Arealer for taxi og handicap-parkering er ikke
differensiert på dette plannivået.
Rådmannens kommentar:
Justeringene som er foretatt i plandokumentene virker hensiktsmessige. Rådmannen støtter
plankonsulentens kommentarer.
9. Norges vassdrags- og energidirektorat
Vurderer planforslaget som tilfredsstillende i forhold til deres ansvarsområder, og har ellers
ingen spesielle merknader.
Økonomiske konsekvenser
Reguleringsplanen legger til rette for bygging av ny fylkeskulturscene, men medfører ingen
plikt til å gjennomføre planen ved aktivt å iverksette de tiltakene eller den arealbruken som
planen forutsetter. Den innebærer derfor i seg selv ingen direkte økonomiske konsekvenser.
Konsekvenser levekår/folkehelse
Ny fylkeskulturscene vil kunne fremme trivsel og helse, og bidra positivt i forhold til levekår.
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant.
Vurdering
Den aktuelle tomten vurderes som godt egnet til det planlagte formålet med sin sentrale
beliggenhet i forhold til infrastruktur og andre funksjoner. En eventuell gjennomføring av
planen vil gi positive virkninger for Værste-området og Fredrikstad sentrum.
Rådmannen har i liten grad lagt vekt på usikkerheten knyttet til finansieringen av ny
fylkeskulturscene. Planens detaljeringsgrad innebærer at en eventuell annen bruk av
området vil kunne kreve ny regulering.
Plandokumentene anses i tilstrekkelig grad å avklare relevante forhold i plansaken, både i
forhold til rammer, og virkninger for planområdet og omgivelsene.
Det er ikke avdekket risiko-, og sårbarhetsområder som ikke kan ivaretas med relativt enkle
tiltak ved gjennomføring.
Naturmangfoldloven § 7 fastsetter at lovens prinsipper i § 8-12 skal legges til grunn ved alle
beslutninger som berører naturmangfold. Det er i området ikke registrert truede arter,
utvalgte naturtyper eller andre forhold som berører prinsippene i naturmangfoldloven. Kravet
i § 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, anses dermed
oppfylt. Etter en samlet vurdering legger rådmannen til grunn at det ikke er
Side 8 av 9
nødvendig å foreta nærmere vurderinger etter prinsippene i naturmangfoldloven § 9-12.
Reguleringsforslaget anses å være utarbeidet og behandlet i samsvar med plan- og
bygningslovens bestemmelser, og har vært gjenstand for en omfattende beslutnings- og
medvirkningsprosess.
Innkomne uttalelser er grundig vurdert, og planforslaget er på enkelte punkter blitt endret.
Rådmannen er enig i justeringene som er foretatt etter offentlig ettersyn. Omfanget av
endringene anses ikke å medføre behov for nytt offentlig ettersyn.
Det foreligger ingen innsigelser mot forslaget fra statlige eller regionale myndigheter.
Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det fremlagte
planforslaget godkjennes.
Side 9 av 9