Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst
Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Boligeiendom Takst & Byggservice Anders Kjær Telefon: 911 77 296 E-post: [email protected] Rolle: Uavhengig takstmann Anders Auen E-post: Rolle: Uavhengig takstmann Dato befaring: 05.02.2015 Utskriftsdato: 05.02.2015 Oppdrag nr: 5062 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Forutsetninger BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 2 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ’Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007’. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Boligsalgsrapport over leilighet med bygning søkt oppført 1965 i hht. byggeårets krav og byggeforskrifter. Bygningens konstruksjoner kan ikke sammenlignes med dagens krav og forskrifter, særlig med tanke på dimmensjonering, isolasjonstykkelser, samt krav til inne mjljø. Rapporten bygger kun på takstmannens egene observasjoner, målinger og vurderinger ved befaring. Bygningsdeler med skjulte konstruksjoner som er beskrevet i rapporten er antatt materialvalg/utførelse for hva som måtte være vanlig for aktuelle byggeår. Det er ikke vurdert om det foreligger påbud, reguleringsmessige forhold, eller om boligrom som benyttes er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er ikke innhentet dokumenter utover tilsendte tegninger, seksjoneringsdokumenter, utskrift fra eiendomsregisteret, matrikkelbrev, melding til tinglysing, vedtekter for sameiet, antikvariske retningslinjer, samt inventarbeskrivelser for byggene. Det er benyttet husnummer og seksjonsnummer ut fra kommunens situasjonskart datert 19/9-2013 Det er viktig at rapporten leses og godkjennes av selger før den tas i bruk som dokumentasjon ved salg av eiendommen. Det må gis tilbakemelding til takstmann for retting av eventuelle feil. Gis det ikke tilbakemelding, er dette å regne som at rapporten er godkjent av selger. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 3 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Konklusjon tilstand Leilighet i sameiet bygning oppført 1965, fremstår med alle bærende konstruksjoner, drenering, samt utvendige kledninger fra byggeår. Det meste av vinduer er skiftet 1986, og taktekke inkludert renner og beslag er skiftet på 80 tallet. Kjøkkeninnredning er montert ny ca. år 2000. Boligen fremstår med behov for utvendig oppgradering. Innvendig fremstår boligen som beboelig, men oppgradering og modernisering bør påregnes grunnet bruksslitasjer, utidsmessighet og alder på de ulike bygningsdeler. Det presiseres at utvendig oppgradering må være i samsvar med antikvariske retningslinjer for bygningen. Det henvises forøvrig til rapportens enkelte punkter med beskrivelser og tilstandsgraderinger Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Markedsverdien er beregnet ut fra eiendommens beliggenhet i forhold sol og utsikt, samt avstander til skoler, barnehaver, idrettsanlegg, samt avstander til sentrumsnære forretning og servicetilbud. I tillegg er det tatt hensyn til bygningens standard, samt heftelser ang. antikvariske retningslinjer for eventuell renovering/ modernisering av bygningen. Verdien er forøvrig vurdert ut fra beste skjønn, og sammenlignet med tilsvarende objekter omsatt i nærområde senere tid. Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 2 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr. 1 700 000 RAMNES, 05.02.2015 Takst & Byggservice Anders Kjær Telefon: 911 77 296 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Anders Auen Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 4 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Rekvirent: Forsvarsbygg Takstmenn: Anders Kjær, Anders Auen Befaring/tilstede: Befaringsdato: 02.06.2014. - Anders Kjær. Takstmann. Tlf. 911 77 296 - Anders Auen. Takstmann. Tlf. 975 26 915 - Torstein Madssen . Prosjektleder Skifte Eiendom. Befaringsdato: 05.02.2015. - Anders Kjær. Tlf. 911 77 296 - Terje Olsen. forsvarsbygg. Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse Boligeiendom : Andre forhold: Felles frittstående utebod på ca. 15 kvm oppført ca. 1980. Bygningen fremstår med behov for oppgraderinger. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0704 TØNSBERG Gnr: 150 Bnr: 125 Seksjon: 12 Eiet/festet: Eiet Areal: 8 130 m² Arealkilde: GAB register Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 125/1782 Hjemmelshaver: Forsvarsbygg Adresse: Reinveien 9A 3124 TØNSBERG Kommentar: Felles eiet tomt. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Seksjonering Matrikkelbrev Status 30.09.2013 Fremvist Antikvariske retningslinjer Fremvist Eiendomskart Fremvist Avtale om veirett, gnr/ bnr 150/10 Fremvist Inventarbeskrivelse Fremvist Radonmåling Fremvist Vedtekt til reguleringsplan Sider Vedlagt Fremvist 07.07.1967 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Fremvist Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 5 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Bygninger på eiendommen Tomannsbolig Tomannsbolig Byggeår: 1965 Kilde: forsvarsbygg Anvendelse: Bolig Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Kjeller Totalt Sum bygning: Sekundær S-ROM 50 42 6 0 0 0 98 92 88 4 148 134 94 40 Krypekjeller aa1. etasje Primær P-ROM Kommentar 36 Ikke målbart areal. Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Arealene er målt ved befaring, og er utført i hht. NS 3940 samt til Takstbransjens retningslinjer for arealmåling. Målingene tar nødvendigvis ikke hensyn til byggeforskriftene. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Vaskerom Boder 4 stk , gang Krypekjeller aa1. etasje Kryperom Bad, kjøkken, stue, gang, soverom 2 stk Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Bod Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 6 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Konstruksjoner Utendørs Grunn og fundamenter - Utendørs Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Grunnforhold bestående av sandholdige løsmasser. Grunnforhold ansees som stabile. Det er ikke gjort grunnundersøkelser utover vurdering av byggets stabilitet, samt vurdering av utvendig terreng. Radonmåling i bygningen viser moderate verdier der høyeste verdi i kjeller er målt til 60 bq/ kbm. (Grense for nødvendige tiltak er 200 bq/ kbm) Gulv på grunn Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Gulver av betong på komprimerte grusmasser. Ingen synlige avvik registrert. Noe fuktutslag i gulv grunnet kapillært oppsug, og ansees som normalt ut fra alder, grunnforhold og byggemåte. Grunnmur - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vegger mot grunn Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Grunnmur av betong. Innvendig grunnmur er stedvis isolert med lettbetongblokker av Siporex eller tilsvarende. Utvendig malt overflate over terreng. Ingen synlige setninger eller skader registrert utover avskallet utvendig malingsoverflate, samt stedvis svinnsprekk innvendig pusslag. En bit av lettklinkerblokker har falt ut og synlig armering med rustangrep er registrert. Dette ansees ikke være til fare for konstruksjonens sikkerhet. Noe fuktutslag ved nedkant av vegg grunnet kapillært oppsug, og ansees som normalt ut fra alder, grunnforhold og byggemåte. Drenering - Utendørs Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Drenssystem antatt fra byggeår. Grunnmur er fuktsikret med murpuss, påsmurt Goudron, samt bølgeplater av eternitt. Normal levetid for drenssystem ansees som oppbrukt. Det presiseres at eternittplater inneholder asbest, og krever spesial deponering ved eventuelle tiltak for fuktsikring. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 7 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Veggkonstruksjon fra byggeår med 100 mm bindingsverk, isolasjon, vindsperre og stående / liggende kledning. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år. Det er ikke registrert synlige skjevheter eller skader på veggkonstruksjon. Andre primære bygningsdeler Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Brann/ lydisolerende vegg av murverk mellom seksjoner. Ingen synlige avvik registrert. Utvendig komplettering, vegg Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Stående, dels liggende kledning fra byggeår. Partier mellom vinduer med finer. Normal tid før utskifting av trekledning er 40 - 60 år. Kledning fremstår med stedvis vær og aldringsslitasje.Vask og overflatebehandling av kledning må påregnes. Utskiftninger bør vurderes. Takkonstruksjon - Utendørs Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Plassbygget konstruksjon fra byggeår med sperrer. Konstruksjonen er isolert med 100 mm isolasjon. Undertak med rupanel, og underlagstekking av papp. Stedvis tilnærmet tilstoppede ventilasjon spalter ved raft, med fare for kondensering på loft ved kalde årstider. Fuktmerker ved pipegjennomføring antas å være fra tiden før pipen ble helbeslått. Ingen fukt i område ved befaring. Taktekking - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekking og membraner Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Tak tekket med takstein av betong, antatt fra 80 tallet. Normal tid før utskifting av betongtakstein er 10 - 40 år. Det er ikke registrert skader utover værslitt overflate, samt stedvis mosegrodd overlate på tekkingen. Vasking av taktekke anbefales. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 8 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Renner, nedløp og beslag - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Takrenner og nedløp fra 80 tallet av plastbelagt stål. Pipebeslag og ventilasjonshetter av plastbelagt stål. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25 - 35 år. Normal tid før utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er 20 - 40 år. Renner og nedløp fremstår uten skader utover normal slitasje, samt stedvis mose. Rensing av renner må påregnes.. Stedvis tilløp til rust og avskallet overflatebelegg på takhatter. Terrasse, balkonger, trapper ol - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Utvendig trapp av betong belagt med skifer. Ingen synlige skader utover normal slitasje. Etasjeskillere - Utendørs Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Gulvbjelkelag mellom etasjer av trevirke med isolasjon. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er 40 - 80 år. Det er ikke registrert synlige skjevheter utover normal svikt og nedbøyning i konstruksjonen. Stedvis knirk i konstruksjonen. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 9 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Tomannsbolig Bygning generelt - Tomannsbolig Bygning, generelt - Krypekjeller / Kryperom Beskrivelse: Krypkjeller ventilert med ventiler ut i grunnmur. Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Krypkjeller virket tørr, men fuktmåling i bjelkelag og stubbloft viser 18,6 og 19,7 % fuktinnhold. Det anbefales ytterligere ventiler i grunnmur (min. totalt 2. stk. på hver vegg), samt dampsperre (plast) på grunn som vil redusere fuktoptrekket. Krypkjeller er inspisert fra luke. Vinduer og dører - Tomannsbolig Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Glidehengslede, dels fastkarmvinduer fra 1986 med to lag isolerglass. Kjellervinduer fra byggeår med enkle koblede glass. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Alder på isolerglass tilsier at punkteringer ikke kan utelukkes. Generelt behov for utvendig vedlikehold av vinduer. Utskifting av vinduer bør påregnes. Innvendige dører Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Finerte dører fra byggeår med malt overflate. Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år. De fleste dører subber mot gulvet, samt behov for justering av de fleste innvendige dører. Utskifting av innvendige dører bør vurderes. Ytterdører og porter Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Balkongdør fra 1986 med to lag energiglass og malt overflate. Isolert hoveddør fra 80 tallet med teak finer og oljet overflate. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Vær/ aldringsslitasje på dører. Utskifting påregnelig. Terrasse, balkonger, trapper ol - Tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Innvendig plassbygget trapp med vinylbelegg i trinn. Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år. Ingen synlige skader utover normal slitasje. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 10 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Piper og ildsteder - Tomannsbolig Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Murt pipe fra byggeår av teglstein med puss og malt overflate. Sotluke i kjeller. Helbeslag av plastbelagt stål på pipe over tak. Ingen synlige avvik registrert. Tilstandsgrad er vurdert ut fra visuell kontroll av pipe og ildsted. Ønskes en nærmere tilstandsvurdering anbefales det en kontroll utført av feievesen/ branntilsyn. Monteringsferdige ildsteder Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Kombinert parafin og vedovn tilkoblet dagtank med manuell påfylling. Minimum avstand til brennbart materiale er ivaretatt. Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder. Parafinovner ikke tillatt etter 2020. Bad - Tomannsbolig Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Overflater på innvendige gulv - aa1. etasje / Bad Beskrivelse: Gulvkonstruksjon av trevirke med påstøp av betong og vinylbelegg. Sluk av støpejern. Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med belegg av vinyl, påstøp og gulvvarme er 15 35 år. Tilfredsstillende oppkant på belegg til vegg og fall til sluk. Ved bruk av fuktindikator er det ikke registrert unormale verdier ved erfaringsmessig utsatte steder på gulv. Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder. Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Overflater på innvendige vegger - aa1. etasje / Bad Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Vegger med laminat våtromsplater (respatex). Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er 10 - 20 år. Ingen synlige skader utover normal slitasje, samt eventuelle hull etter nedmontert utstyr. Det frarådes å dusje på vegg/ vindu. Ved bruk av fuktindikator er det ikke registrert unormale verdier ved erfaringsmessig utsatte steder. Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder. Overflater på innvendig himling - aa1. etasje / Bad Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Himlinger med malte plater. Normal tid før maling av plater, malt er 10 - 20 år. Ingen synlige skader registrert utover normal slitasje. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 11 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Innredning og garnityr for våtrom - aa1. etasje / Bad Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Rommet inneholder: Servant på vegg. Toalett. Badekar. Ingen skader registrert utover normal slitasje. Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder. Luftbehandling, generelt - aa1. etasje / Bad Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Rommet ventileres via ventil i himling ført i kanal over tak. Tilluft via spalte under dørblad. Det presiseres at kanal opp til loft inneholder asbest, og krever spesialbehandling/ deponering ved eventuell utskiftning. Ventilasjon ansees som underdimensjonert. Vaskerom - Tomannsbolig Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Overflater på innvendige gulv - Kjeller / Vaskerom Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Gulver av betong med sluk av støpejern Malingsavflass på overflate. Tilfredstillende fall til sluk. Overflater på innvendige vegger - Kjeller / Vaskerom Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Vegger med malt murpuss. Normal tid før maling av puss, malt er 10 - 16 år. Riss og sprekker forekommer i murpuss. Innredning og garnityr for våtrom - Kjeller / Vaskerom Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Rommet inneholder: Rustfri skyllekum på vegg. Bereder. Opplegg for vaskemaskin. Ingen skader registrert utover normal slitasje. Luftbehandling, generelt - Kjeller / Vaskerom Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Rommet ventileres via ventil med kanal ført over tak, samt ventil ut i grunnmur.. Det presiseres at kanal opp til loft inneholder asbest, og krever spesialbehandling/ deponering ved eventuell utskiftning. Kjøkken - Tomannsbolig Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning - aa1. etasje / Kjøkken Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Kjøkkeninnredning fra Huseby Kjøkken montert ny ca. år 2000. Innredningen består av massive finerte skrog, og massive fronter av mdf materiale. Massive benkeplater med høytrykkslaminat overflate. Ventilator med kanal ført i kanal ut i vegg. Avsatt plass og opplegg for oppvaskmaskin. Innredningen fremstår uten skader utover normal bruksslitasje. Sprekk i enkelte fliser over benk. Ventilator viste tilstrekkelig avtrekk. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 12 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Innvendige overflater - Tomannsbolig Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige gulv Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Gulver med vinylbelegg av ulik alder. Normal tid før utskifting av vinyl er 15 - 25 år. Normal slitasje på belegg, samt dårlig grunnarbeid med synlige plateskjøter i kjøkken og stue. Overflater på innvendige vegger Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Vegger malt glassfiberstrie. Enkelte vegger med panel. En vegg med malt mur. Normal tid før maling av glassfibervev, malt er 8 - 16 år. Ingen synlige skader utover normal slitasje, samt hull etter nedmontert utstyr, bildr ol. Oppgraderinger må påregnes. Overflater på innvendig himling Beskrivelse: Utskifting/vedlikehold: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Himlinger med malte plater og panel. Enkelte himlinger er nye senere tid. Normal tid før maling av plater, malt er 10 - 20 år. Ingen synlige skader registrert utover normal slitasje.. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Tomannsbolig Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Innvendig avløpsrør av støpejern. Innvendige vannrør av kobber. Hovedstoppekran plassert i kjeller 9 b. Utvendiig vannledning inn til stoppekran av plast. Ingen synlige avvik registrert utover normal slitasje. Utvendig vann og avløpsrør er ikke nærmere vurdert. Ønskes en nærmere tilstandsvurdering anbefales det en kontroll utført av vvs fagmann. Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder. Utstyr for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: Oso bereder fra 2004 med kapasitet på 200 liter. Ingen synlige avvik registrert. Normal intervall for utskifting av elektrisk varmtvannsbereder er mellom 15 og 25 år. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 13 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Elektriske anlegg - Tomannsbolig Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Beskrivelse: Tilstandsvurdering/ tilstandsgrad: El- anlegg med åpent ledningsnett. Sikringsskap oppgradert med automatsikringer til alle kurser. Anlegget er ikke nærmere vurdert. Ønskes en nærmere tilstandsvurdering av anlegget anbefales det en kontroll utført av godkjent el-fagmann. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 14 av 15 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12) 0704 TØNSBERG KOMMUNE Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG Beregninger Teknisk verdi bygninger Tomannsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 1 905 500 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi – Tomannsbolig Kr. - 650 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 1 255 500 Kr. 1 255 500 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Kr. 500 000 Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet: Sum tomteverdi: Kr. Kr. 250 000 750 000 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 05.02.2015 Side: 15 av 15
© Copyright 2024