1. No category

Bygningsteknisk gjennomgang med
- verditakst
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Boligeiendom
Takst & Byggservice Anders Kjær
Telefon: 911 77 296
E-post: [email protected]
Rolle: Uavhengig takstmann
Anders Auen
E-post:
Rolle: Uavhengig takstmann
Dato befaring: 05.02.2015
Utskriftsdato: 05.02.2015
Oppdrag nr: 5062
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Forutsetninger
BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER
Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene.
Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved
eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra
til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter
hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet
ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han
ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom
rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler.
TAKSTRAPPORTEN
Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig
ansatt markedsverdi.
OM TAKSERINGSFORETAK
Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de
sertifikater som takstmennene i foretaket holder.
OM TAKSTMENN
Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter.
Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen
skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn.
KLAGEORDNING
Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like
mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med
Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager
har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og
eventuelle felles tilleggsundersøkelser.
RAPPORTENS STRUKTUR
Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451
(bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og
terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte:
- Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer
- Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer
- Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer
- Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser.
BEFARINGEN
NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå.
I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:
- Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving)
- Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar,
vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det.
- Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert.
- Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv.
- Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen.
- Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.
- Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet.
- Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert.
Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 2 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
LEVETIDSBETRAKTNINGER
Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ’Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF
Byggforsk, 2007’.
Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom
høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og
bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt
til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte
minimumskrav.
TILLEGGSUNDERSØKELSER
- Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å
konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.
- Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier.
Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.
ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER
- Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå.
- Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk.
- Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået.
- Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand.
- Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale
påvirkninger og det materiale som objektet består av.
- Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.
- Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået.
Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur.
- Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av
andre hjelpemidler enn synet ikke inngår.
- Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis
rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.
Arealberegning
Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling
ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i
rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et
rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp
inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
Egne forutsetninger
Boligsalgsrapport over leilighet med bygning søkt oppført 1965 i hht. byggeårets krav og byggeforskrifter. Bygningens
konstruksjoner kan ikke sammenlignes med dagens krav og forskrifter, særlig med tanke på dimmensjonering,
isolasjonstykkelser, samt krav til inne mjljø.
Rapporten bygger kun på takstmannens egene observasjoner, målinger og vurderinger ved befaring.
Bygningsdeler med skjulte konstruksjoner som er beskrevet i rapporten er antatt materialvalg/utførelse for hva som
måtte være vanlig for aktuelle byggeår.
Det er ikke vurdert om det foreligger påbud, reguleringsmessige forhold, eller om boligrom som benyttes er godkjent av
bygningsmyndighetene.
Det er ikke innhentet dokumenter utover tilsendte tegninger, seksjoneringsdokumenter, utskrift fra eiendomsregisteret,
matrikkelbrev, melding til tinglysing, vedtekter for sameiet, antikvariske retningslinjer, samt inventarbeskrivelser for
byggene.
Det er benyttet husnummer og seksjonsnummer ut fra kommunens situasjonskart datert 19/9-2013
Det er viktig at rapporten leses og godkjennes av selger før den tas i bruk som dokumentasjon ved salg av
eiendommen. Det må gis tilbakemelding til takstmann for retting av eventuelle feil. Gis det ikke tilbakemelding, er dette å
regne som at rapporten er godkjent av selger.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 3 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Takstmannens rolle
Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har
verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til
takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no.
Konklusjon tilstand
Leilighet i sameiet bygning oppført 1965, fremstår med alle bærende konstruksjoner, drenering, samt utvendige
kledninger fra byggeår. Det meste av vinduer er skiftet 1986, og taktekke inkludert renner og beslag er skiftet på 80
tallet. Kjøkkeninnredning er montert ny ca. år 2000.
Boligen fremstår med behov for utvendig oppgradering. Innvendig fremstår boligen som beboelig, men oppgradering og
modernisering bør påregnes grunnet bruksslitasjer, utidsmessighet og alder på de ulike bygningsdeler.
Det presiseres at utvendig oppgradering må være i samsvar med antikvariske retningslinjer for bygningen.
Det henvises forøvrig til rapportens enkelte punkter med beskrivelser og tilstandsgraderinger
Markeds- og låneverdi
Tilleggsdel til boligsalgsrapporten
Markedsverdien er beregnet ut fra eiendommens beliggenhet i forhold sol og utsikt, samt avstander til skoler,
barnehaver, idrettsanlegg, samt avstander til sentrumsnære forretning og servicetilbud. I tillegg er det tatt hensyn til
bygningens standard, samt heftelser ang. antikvariske retningslinjer for eventuell renovering/ modernisering av
bygningen.
Verdien er forøvrig vurdert ut fra beste skjønn, og sammenlignet med tilsvarende objekter omsatt i nærområde senere
tid.
Markedsverdi (normal salgsverdi)
Kr.
2 000 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Kr.
1 700 000
RAMNES, 05.02.2015
Takst & Byggservice Anders Kjær
Telefon: 911 77 296
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Anders Auen
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 4 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Befarings- og eiendomsopplysninger
Rapportdata
Rekvirent:
Forsvarsbygg
Takstmenn:
Anders Kjær, Anders Auen
Befaring/tilstede:
Befaringsdato: 02.06.2014.
- Anders Kjær. Takstmann. Tlf. 911 77 296
- Anders Auen. Takstmann. Tlf. 975 26 915
- Torstein Madssen . Prosjektleder Skifte Eiendom.
Befaringsdato: 05.02.2015.
- Anders Kjær. Tlf. 911 77 296
- Terje Olsen. forsvarsbygg.
Eiendomsopplysninger
Eiendomsbetegnelse Boligeiendom
:
Andre forhold:
Felles frittstående utebod på ca. 15 kvm oppført ca. 1980.
Bygningen fremstår med behov for oppgraderinger.
Matrikkeldata
Matrikkel:
Kommune: 0704 TØNSBERG Gnr: 150 Bnr: 125 Seksjon: 12
Eiet/festet:
Eiet
Areal:
8 130 m² Arealkilde: GAB register
Eierbrøk seksjon:
Eierbrøk: 125/1782
Hjemmelshaver:
Forsvarsbygg
Adresse:
Reinveien 9A
3124 TØNSBERG
Kommentar:
Felles eiet tomt.
Kilder/vedlegg
Dokument/kilde
Dato
Kommentar
Seksjonering
Matrikkelbrev
Status
30.09.2013
Fremvist
Antikvariske
retningslinjer
Fremvist
Eiendomskart
Fremvist
Avtale om veirett, gnr/
bnr 150/10
Fremvist
Inventarbeskrivelse
Fremvist
Radonmåling
Fremvist
Vedtekt til
reguleringsplan
Sider Vedlagt
Fremvist
07.07.1967
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Fremvist
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 5 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Bygninger på eiendommen
Tomannsbolig
Tomannsbolig
Byggeår: 1965 Kilde: forsvarsbygg
Anvendelse: Bolig
Arealer
Bruttoareal
Etasje
Bruksareal BRA m²
BTA m²
Kjeller
Totalt
Sum bygning:
Sekundær S-ROM
50
42
6
0
0
0
98
92
88
4
148
134
94
40
Krypekjeller
aa1. etasje
Primær P-ROM
Kommentar
36
Ikke målbart areal.
Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger.
Kommentar areal
Arealene er målt ved befaring, og er utført i hht. NS 3940 samt til Takstbransjens retningslinjer for arealmåling.
Målingene tar nødvendigvis ikke hensyn til byggeforskriftene.
Romfordeling
Etasje
Primærareal (P-ROM)
Sekundærareal (S-ROM)
Kjeller
Vaskerom
Boder 4 stk , gang
Krypekjeller
aa1. etasje
Kryperom
Bad, kjøkken, stue, gang, soverom 2 stk
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Bod
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 6 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Konstruksjoner
Utendørs
Grunn og fundamenter - Utendørs
Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt.
Grunn og fundamenter, generelt
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Grunnforhold bestående av sandholdige løsmasser.
Grunnforhold ansees som stabile. Det er ikke gjort grunnundersøkelser utover
vurdering av byggets stabilitet, samt vurdering av utvendig terreng.
Radonmåling i bygningen viser moderate verdier der høyeste verdi i kjeller er målt til
60 bq/ kbm. (Grense for nødvendige tiltak er 200 bq/ kbm)
Gulv på grunn
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Gulver av betong på komprimerte grusmasser.
Ingen synlige avvik registrert.
Noe fuktutslag i gulv grunnet kapillært oppsug, og ansees som normalt ut fra alder,
grunnforhold og byggemåte.
Grunnmur - Utendørs
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.
Vegger mot grunn
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Grunnmur av betong. Innvendig grunnmur er stedvis isolert med lettbetongblokker av
Siporex eller tilsvarende.
Utvendig malt overflate over terreng.
Ingen synlige setninger eller skader registrert utover avskallet utvendig
malingsoverflate, samt stedvis svinnsprekk innvendig pusslag. En bit av
lettklinkerblokker har falt ut og synlig armering med rustangrep er registrert. Dette
ansees ikke være til fare for konstruksjonens sikkerhet.
Noe fuktutslag ved nedkant av vegg grunnet kapillært oppsug, og ansees som
normalt ut fra alder, grunnforhold og byggemåte.
Drenering - Utendørs
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle.
Drenering
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Drenssystem antatt fra byggeår. Grunnmur er fuktsikret med murpuss, påsmurt Goudron,
samt bølgeplater av eternitt.
Normal levetid for drenssystem ansees som oppbrukt.
Det presiseres at eternittplater inneholder asbest, og krever spesial deponering ved
eventuelle tiltak for fuktsikring.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 7 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Utendørs
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av
konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at
vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Yttervegger
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Veggkonstruksjon fra byggeår med 100 mm bindingsverk, isolasjon, vindsperre og
stående / liggende kledning.
Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år.
Det er ikke registrert synlige skjevheter eller skader på veggkonstruksjon.
Andre primære bygningsdeler
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Brann/ lydisolerende vegg av murverk mellom seksjoner.
Ingen synlige avvik registrert.
Utvendig komplettering, vegg
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Stående, dels liggende kledning fra byggeår. Partier mellom vinduer med finer.
Normal tid før utskifting av trekledning er 40 - 60 år.
Kledning fremstår med stedvis vær og aldringsslitasje.Vask og overflatebehandling
av kledning må påregnes.
Utskiftninger bør vurderes.
Takkonstruksjon - Utendørs
Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige
stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander
og lignende.
Takkonstruksjoner
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Plassbygget konstruksjon fra byggeår med sperrer. Konstruksjonen er isolert med 100
mm isolasjon. Undertak med rupanel, og underlagstekking av papp.
Stedvis tilnærmet tilstoppede ventilasjon spalter ved raft, med fare for kondensering
på loft ved kalde årstider.
Fuktmerker ved pipegjennomføring antas å være fra tiden før pipen ble helbeslått.
Ingen fukt i område ved befaring.
Taktekking - Utendørs
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer.
Taktekking og membraner
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Tak tekket med takstein av betong, antatt fra 80 tallet.
Normal tid før utskifting av betongtakstein er 10 - 40 år.
Det er ikke registrert skader utover værslitt overflate, samt stedvis mosegrodd
overlate på tekkingen. Vasking av taktekke anbefales.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 8 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Renner, nedløp og beslag - Utendørs
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m.
Utvendige beslag
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Takrenner og nedløp fra 80 tallet av plastbelagt stål. Pipebeslag og ventilasjonshetter av
plastbelagt stål.
Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25 - 35 år.
Normal tid før utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er 20 - 40 år.
Renner og nedløp fremstår uten skader utover normal slitasje, samt stedvis mose.
Rensing av renner må påregnes..
Stedvis tilløp til rust og avskallet overflatebelegg på takhatter.
Terrasse, balkonger, trapper ol - Utendørs
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk
kontrolleres.
Trapper og ramper
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Utvendig trapp av betong belagt med skifer.
Ingen synlige skader utover normal slitasje.
Etasjeskillere - Utendørs
Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige
negative avvik.
Frittbærende dekker
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Gulvbjelkelag mellom etasjer av trevirke med isolasjon.
Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er 40 - 80
år.
Det er ikke registrert synlige skjevheter utover normal svikt og nedbøyning i
konstruksjonen.
Stedvis knirk i konstruksjonen.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 9 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Tomannsbolig
Bygning generelt - Tomannsbolig
Bygning, generelt - Krypekjeller / Kryperom
Beskrivelse:
Krypkjeller ventilert med ventiler ut i grunnmur.
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Krypkjeller virket tørr, men fuktmåling i bjelkelag og stubbloft viser 18,6 og 19,7 %
fuktinnhold. Det anbefales ytterligere ventiler i grunnmur (min. totalt 2. stk. på hver
vegg), samt dampsperre (plast) på grunn som vil redusere fuktoptrekket.
Krypkjeller er inspisert fra luke.
Vinduer og dører - Tomannsbolig
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på
tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være
fullstendig funksjonstestet.
Vinduer
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Glidehengslede, dels fastkarmvinduer fra 1986 med to lag isolerglass.
Kjellervinduer fra byggeår med enkle koblede glass.
Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år.
Alder på isolerglass tilsier at punkteringer ikke kan utelukkes. Generelt behov for
utvendig vedlikehold av vinduer.
Utskifting av vinduer bør påregnes.
Innvendige dører
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Finerte dører fra byggeår med malt overflate.
Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år.
De fleste dører subber mot gulvet, samt behov for justering av de fleste innvendige
dører. Utskifting av innvendige dører bør vurderes.
Ytterdører og porter
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Balkongdør fra 1986 med to lag energiglass og malt overflate.
Isolert hoveddør fra 80 tallet med teak finer og oljet overflate.
Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år.
Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år.
Vær/ aldringsslitasje på dører. Utskifting påregnelig.
Terrasse, balkonger, trapper ol - Tomannsbolig
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk
kontrolleres.
Trapper og ramper
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Innvendig plassbygget trapp med vinylbelegg i trinn.
Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år.
Ingen synlige skader utover normal slitasje.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 10 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Piper og ildsteder - Tomannsbolig
Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder
vurderes avstand til brennbart materiale.
Piper, plassbygde ildsteder m.v.
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Murt pipe fra byggeår av teglstein med puss og malt overflate. Sotluke i kjeller. Helbeslag
av plastbelagt stål på pipe over tak.
Ingen synlige avvik registrert. Tilstandsgrad er vurdert ut fra visuell kontroll av pipe
og ildsted. Ønskes en nærmere tilstandsvurdering anbefales det en kontroll utført av
feievesen/ branntilsyn.
Monteringsferdige ildsteder
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Kombinert parafin og vedovn tilkoblet dagtank med manuell påfylling.
Minimum avstand til brennbart materiale er ivaretatt.
Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder.
Parafinovner ikke tillatt etter 2020.
Bad - Tomannsbolig
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige
skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis
disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Overflater på innvendige gulv - aa1. etasje / Bad
Beskrivelse:
Gulvkonstruksjon av trevirke med påstøp av betong og vinylbelegg. Sluk av støpejern.
Utskifting/vedlikehold:
Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med belegg av vinyl, påstøp og gulvvarme er 15 35 år.
Tilfredsstillende oppkant på belegg til vegg og fall til sluk.
Ved bruk av fuktindikator er det ikke registrert unormale verdier ved erfaringsmessig
utsatte steder på gulv.
Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder.
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Overflater på innvendige vegger - aa1. etasje / Bad
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Vegger med laminat våtromsplater (respatex).
Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er 10 - 20 år.
Ingen synlige skader utover normal slitasje, samt eventuelle hull etter nedmontert
utstyr. Det frarådes å dusje på vegg/ vindu.
Ved bruk av fuktindikator er det ikke registrert unormale verdier ved erfaringsmessig
utsatte steder.
Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder.
Overflater på innvendig himling - aa1. etasje / Bad
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Himlinger med malte plater.
Normal tid før maling av plater, malt er 10 - 20 år.
Ingen synlige skader registrert utover normal slitasje.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 11 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Innredning og garnityr for våtrom - aa1. etasje / Bad
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Rommet inneholder: Servant på vegg. Toalett. Badekar.
Ingen skader registrert utover normal slitasje. Tilstandsgrad er vurdert med
hovedvekt for alder.
Luftbehandling, generelt - aa1. etasje / Bad
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Rommet ventileres via ventil i himling ført i kanal over tak. Tilluft via spalte under dørblad.
Det presiseres at kanal opp til loft inneholder asbest, og krever spesialbehandling/
deponering ved eventuell utskiftning.
Ventilasjon ansees som underdimensjonert.
Vaskerom - Tomannsbolig
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige
skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget
hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og
kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Overflater på innvendige gulv - Kjeller / Vaskerom
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Gulver av betong med sluk av støpejern
Malingsavflass på overflate.
Tilfredstillende fall til sluk.
Overflater på innvendige vegger - Kjeller / Vaskerom
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Vegger med malt murpuss.
Normal tid før maling av puss, malt er 10 - 16 år.
Riss og sprekker forekommer i murpuss.
Innredning og garnityr for våtrom - Kjeller / Vaskerom
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Rommet inneholder: Rustfri skyllekum på vegg. Bereder. Opplegg for vaskemaskin.
Ingen skader registrert utover normal slitasje.
Luftbehandling, generelt - Kjeller / Vaskerom
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Rommet ventileres via ventil med kanal ført over tak, samt ventil ut i grunnmur..
Det presiseres at kanal opp til loft inneholder asbest, og krever spesialbehandling/
deponering ved eventuell utskiftning.
Kjøkken - Tomannsbolig
Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte
områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Kjøkkeninnredning - aa1. etasje / Kjøkken
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Kjøkkeninnredning fra Huseby Kjøkken montert ny ca. år 2000.
Innredningen består av massive finerte skrog, og massive fronter av mdf materiale.
Massive benkeplater med høytrykkslaminat overflate.
Ventilator med kanal ført i kanal ut i vegg.
Avsatt plass og opplegg for oppvaskmaskin.
Innredningen fremstår uten skader utover normal bruksslitasje.
Sprekk i enkelte fliser over benk.
Ventilator viste tilstrekkelig avtrekk.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 12 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Innvendige overflater - Tomannsbolig
Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres
oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert.
Overflater på innvendige gulv
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Gulver med vinylbelegg av ulik alder.
Normal tid før utskifting av vinyl er 15 - 25 år.
Normal slitasje på belegg, samt dårlig grunnarbeid med synlige plateskjøter i kjøkken
og stue.
Overflater på innvendige vegger
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Vegger malt glassfiberstrie.
Enkelte vegger med panel.
En vegg med malt mur.
Normal tid før maling av glassfibervev, malt er 8 - 16 år.
Ingen synlige skader utover normal slitasje, samt hull etter nedmontert utstyr, bildr ol.
Oppgraderinger må påregnes.
Overflater på innvendig himling
Beskrivelse:
Utskifting/vedlikehold:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Himlinger med malte plater og panel.
Enkelte himlinger er nye senere tid.
Normal tid før maling av plater, malt er 10 - 20 år.
Ingen synlige skader registrert utover normal slitasje..
VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Tomannsbolig
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun
alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger,
byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Innvendig avløpsrør av støpejern. Innvendige vannrør av kobber. Hovedstoppekran
plassert i kjeller 9 b.
Utvendiig vannledning inn til stoppekran av plast.
Ingen synlige avvik registrert utover normal slitasje.
Utvendig vann og avløpsrør er ikke nærmere vurdert.
Ønskes en nærmere tilstandsvurdering anbefales det en kontroll utført av vvs
fagmann.
Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder.
Utstyr for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
Oso bereder fra 2004 med kapasitet på 200 liter.
Ingen synlige avvik registrert.
Normal intervall for utskifting av elektrisk varmtvannsbereder er mellom 15 og 25 år.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 13 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Elektriske anlegg - Tomannsbolig
Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På
generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis
ikke dette fremgår særskilt nedenfor.
Elkraft, generelt
Beskrivelse:
Tilstandsvurdering/
tilstandsgrad:
El- anlegg med åpent ledningsnett. Sikringsskap oppgradert med automatsikringer til alle
kurser.
Anlegget er ikke nærmere vurdert. Ønskes en nærmere tilstandsvurdering av anlegget
anbefales det en kontroll utført av godkjent el-fagmann.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 14 av 15
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 150: Bnr 125 (snr: 12)
0704 TØNSBERG KOMMUNE
Reinveien 9A, 3124 TØNSBERG
Beregninger
Teknisk verdi bygninger
Tomannsbolig
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg)
Kr.
1 905 500
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler,
tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider)
Sum teknisk verdi – Tomannsbolig
Kr.
- 650 000
Sum teknisk verdi bygninger
Kr.
1 255 500
Kr.
1 255 500
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal
tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne
teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc.
Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet.
Normal tomtekostnad:
Kr.
500 000
Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet:
Sum tomteverdi:
Kr.
Kr.
250 000
750 000
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund
Befaringsdato: 05.02.2015
Side: 15 av 15