Saksframlegg Detaljreguleringsplan for deler av Forsell
Arkivsak. Nr.: 2014/1071-20 Saksbehandler: Pål Gauteplass Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 52/15 31.08.2015 Kommunestyret 47/15 28.09.2015 Detaljreguleringsplan for deler av Forsell - behandling etter høring. Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas vedlagt detaljreguleringsplan for Forsell hyttefelt med de endringer som er beskrevet i saksutredningen. Behandling i Hovedutvalg Natur - 31.08.2015 Saksordfører: Ingrid Melhus Avstemming Rådmannens forslag enstemmig vedtatt Vedtak i Hovedutvalg Natur - 31.08.2015 Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas vedlagt detaljreguleringsplan for Forsell hyttefelt med de endringer som er beskrevet i saksutredningen. Behandling i Kommunestyret - 28.09.2015 Saksordfører: Ingrid Melhus Avstemming Hovedutvalg Naturs innstilling enstemmig vedtatt Vedtak i Kommunestyret - 28.09.2015 Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas vedlagt detaljreguleringsplan for Forsell hyttefelt med de endringer som er beskrevet i saksutredningen. Vedlegg 1 2 3 4 5 Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser - revidert etter høring Plankart - ikke revidert Notat - Ingenørgeologisk kartlegging Uttalelser til offentlig ettersyn, 4 stk Bakgrunn Allskog BA har på vegne av grunneier Eivind Karlsen fremmet forslag til detaljreguleringsplan for Forsell hyttefelt. Reguleringsplanen ble behandlet første gang av Hovedutvalg Natur 4. mai 2015 og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med under forutsetning av at det ble gjort en utvidet ROS-analyse med hensyn til steinsprangproblematikk og at planbeskrivelsen ble supplert med manglende opplysninger. Planen erstatter de tidligere reguleringsplanene for Rønningsberga hyttefelt fra 1996 og Forsell og Brusveet fra 1986. De to gamle reguleringsplanene vil oppheves som følge av at ny plan vedtas. I reguleringsplanen for Rønningsberga ligger hyttene i dag spredt langs vegen og sjøen. Samtlige tomter i denne planen er nå bebygd, og det søkes om å videreføre utbyggingsformen gjennom å fortette med til sammen 8 nye tomter på utvalgte steder i tilknytning til eksisterende bebyggelse. Den delen som ligger i den gamle planen kalt «Forsell og Brusveet» inneholdt til sammen 5 tomter, 3 på eiendommen Forsell og 2 på eiendommen Brusveet. I ny plan foreslås det en utvidelse av dette byggeområdet på eiendommen Forsell slik at dette feltet kan bygges ut med til sammen 7 tomter. Alle disse på Forsell. Eier av Brusveet ønsker ikke å videreføre tomter på sin eiendom. Reguleringsplanen ble sendt på høring 5. juni. Det har kommet innspill fra følgende etater: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen har en sterk fraråding i forhold til å tillate de to tomtene som berører dyrkajord. Fritidsbebyggelse er ikke samfunnsinteresse av stor vekt og det skal store samfunnsinteresser til for at jordvernet skal kunne vike. Det er mange tomtemuligheter i området uten at dyrkajord berøres. Miljøvernavdelingen Anbefaler at byggeområdene for naust som er videreført fra Rønningsberga hyttefelt tas ut. Naust brukes etter hvert lite til båtlagring og det er mer funksjonelt med fellesanlegg for båtutstyr i forbindelse med småbåtanlegget. Nord-Trøndelag fylkeskommune Har ingen spesielle innvendinger til reguleringsplanen, men bemerker at avsatt felt til nye boliger vil innebære lang skoleveg. Minner om aktsomhetsprinsippet og meldeplikten i forhold til eventuelle uregistrerte kulturminner. Statens vegvesen Har gitt en uttalelse, og senere en endelig uttalelse etter at en del avklaringer med planen ble oversendt Statens vegvesen. - Område avsatt til «annen veggrunn» må endres slik at det minimum utgjør 3 m fra vegkant gjennom hele planområdet. Frisiktsoner aksepteres med minimum 4x90 m på alle avkjørsler. Alle nye avkjørsler og kryss i planområdet skal opparbeides slik at det er i samsvar med geometrisk utforming gitt i vegnormalen. Alle eksisterende avkjørsler må registreres og inntegnes på plankartet. Avkjørsler som stenges skal også vises i plankartet. Parkeringsdekning for båthavn og naust sikres gjennom krav i bestemmelsene. Maks 20 båtplasser og opparbeidelse av minimum 15 parkeringsplasser. Dersom det skal åpnes for boliger i område T1-T7 må det reguleres inn og stilles rekkefølgekrav om opparbeidelse av busslomme av hensyn til framtidig krav til skoleskyss. NVE Viser til gjennomgang med hensyn på steinsprang, og etterlyser reguleringsbestemmelse med krav om rensk av bergskråning i forhold til bygeområdet for utleiehytter. Anbefaler på det sterkeste at det blir gjennomført en vurdering av et firma med skredfaglig kompetanse på steinsprang, jord og flomskred før planen egengodkjennes. Sametinget har ingen spesielle innvendinger men minner om aktsomhetsprinsippet og meldeplikten i forhold til eventuelle uregistrerte samiske kulturminner. Det er blitt utarbeidet en ingeniørgeologisk rapport for området i samsvar med henstilling fra NVE og krav satt i kommuneplanens arealdel. Rapporten konkluderer med at det må foretas rensk av berget ovenfor området avsatt til utleiehytter før det kan bebygges. For øvrig er ingen av de andre nye byggeområdene utsatt. Det må også gjøres en sikringsjobb i forbindelse med et par av de eksisterende hyttene. Det har gått et steinsprang denne våren som har stoppet nært en av hyttene. Siden dette gjelder eksisterende bebyggelse berører det ikke godkjenning av reguleringsplanen. Vurdering Bruk av dyrkajord: Fylkesmannens landbruksavdeling har en sterk frarådning mot at dyrkajord tas i bruk til fritidsbebyggelse som vist på skissen over. Fritidsbebyggelse er ikke en samfunnsinteresse av stor vekt og prinsippet om jordvern bør ikke vike for annet enn sterke samfunnsinteresser. Rådmannen hadde samme synspunkt som fylkesmannens landbruksavdeling ved første gangs behandling og er fortsatt av samme formening. Rådmannen antar at hovedutvalget ikke har skiftet mening fra forrige behandling, og avstår fra å foreslå endring av planen på dette punktet. Det overlates til hovedutvalget eventuelt å gjøre en ny vurdering av dette. Naustbebyggelse: Fylkesmannens miljøvernavdeling er kritisk til de store arealene som er videreført til naustbebyggelse fra forrige plan ut fra generelt strandsonevern. Statens vegvesen er kritisk til at det ikke er regulert parkeringsplasser for naustene og er bekymret for parkering langs vegen av eventuelle nausteiere. I følge grunneier ser han ikke for seg at det er mulig å bygge særlig mange naust her p.g.a terrengforholdene ved sjøen, men han ønsker å beholde muligheten til at hytteeiere kan tilbys naust i områdene som er regulert i reguleringsplan for Rønningsberga. Rådmannen foreslår at det tas inn i reguleringsbestemmelse krav om at parkering/atkomstforhold skal avklares før det gis byggetillatelse til hvert enkelt nye naust. Småbåthavn: Statens vegvesen er kritisk til at det ikke er samsvar mellom antall båtplasser og tilgjengelig parkeringsareal, og at det ikke er stilt krav om opparbeidelse av parkering før etablering av småbåthavn. Regulert parkeringsareal har plass for ca. 15 biler. Det ligger 5 hytter i nær tilknytning til småbåthavna. Rådmannen foreslår at det settes et tak på antall båtplasser som tilsvarer tilgjengelig parkeringsareal, d.v.s. 20 båtplasser og at det i bestemmelsene stilles krav om opparbeides parkeringsareal tilsvarende antall båtplasser minus fem for de nærliggende hyttene. Sikring mot steinsprang: Området avsatt til utleiehytter ligger under en bratt bergskrent med løse steiner/berg. Det tas inn i bestemmelsene et krav om rensk av denne skråningen før området kan bebygges. Området for blanda formål bolig/fritid: Statens vegvesen stiller krav om at det reguleres inn og stilles rekkefølgekrav om opparbeidelse av busslomme før det gis tillatelse til boliger i området T1-T7. Kravet er drøftet med grunneier. Han ønsker at området reguleres om til ren fritidsbebyggelse slik at en unngår krav om innregulering av busslomme. Diverse endringer: - Regulert kjøreveg langs fylkesvegen justeres hvor det er avvik, og det legges inn en sone på minimum 3 m fra vegkant som reguleres til «annen veggrunn» Frisiktsonene på kartet justeres hvor det er avvik i forhold til minimumskravet. Samtlige avkjøringer, også avkjøringer som skal stenges inntegnes på plankartet. Nummerering av hytter endres slik at tomter ikke er dobbelnummerert. Regulert friluftsområde langs sjøen justeres slik at dette ikke berører dyrkajord. Konklusjon Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen godkjennes med de endringer som er beskrevet i saksframlegget. Vedlagte reguleringsbestemmelser er revidert i forhold til endringene beskrevet i saksframlegget. Revidert plankart ettersendes så snart det er klart fra Allskog, eller framlegges i møtet.
© Copyright 2024