Saksframlegg Detaljreguleringsplan for deler av Forsell

Arkivsak. Nr.:
2014/1071-20
Saksbehandler:
Pål Gauteplass
Saksframlegg
Utvalg
Utvalgssak
Møtedato
Hovedutvalg Natur
52/15
31.08.2015
Kommunestyret
47/15
28.09.2015
Detaljreguleringsplan for deler av Forsell - behandling etter høring.
Rådmannens forslag til vedtak
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas vedlagt detaljreguleringsplan for Forsell
hyttefelt med de endringer som er beskrevet i saksutredningen.
Behandling i Hovedutvalg Natur - 31.08.2015
Saksordfører: Ingrid Melhus
Avstemming
Rådmannens forslag enstemmig vedtatt
Vedtak i Hovedutvalg Natur - 31.08.2015
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas vedlagt detaljreguleringsplan for Forsell
hyttefelt med de endringer som er beskrevet i saksutredningen.
Behandling i Kommunestyret - 28.09.2015
Saksordfører: Ingrid Melhus
Avstemming
Hovedutvalg Naturs innstilling enstemmig vedtatt
Vedtak i Kommunestyret - 28.09.2015
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas vedlagt detaljreguleringsplan for Forsell
hyttefelt med de endringer som er beskrevet i saksutredningen.
Vedlegg
1
2
3
4
5
Planbeskrivelse
Reguleringsbestemmelser - revidert etter høring
Plankart - ikke revidert
Notat - Ingenørgeologisk kartlegging
Uttalelser til offentlig ettersyn, 4 stk
Bakgrunn
Allskog BA har på vegne av grunneier Eivind Karlsen fremmet forslag til detaljreguleringsplan
for Forsell hyttefelt. Reguleringsplanen ble behandlet første gang av Hovedutvalg Natur 4. mai
2015 og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med under forutsetning av at det ble gjort en
utvidet ROS-analyse med hensyn til steinsprangproblematikk og at planbeskrivelsen ble
supplert med manglende opplysninger.
Planen erstatter de tidligere reguleringsplanene for Rønningsberga hyttefelt fra 1996 og Forsell
og Brusveet fra 1986. De to gamle reguleringsplanene vil oppheves som følge av at ny plan
vedtas.
I reguleringsplanen for Rønningsberga ligger hyttene i dag spredt langs vegen og sjøen.
Samtlige tomter i denne planen er nå bebygd, og det søkes om å videreføre utbyggingsformen
gjennom å fortette med til sammen 8 nye tomter på utvalgte steder i tilknytning til
eksisterende bebyggelse.
Den delen som ligger i den gamle planen kalt «Forsell og Brusveet» inneholdt til sammen 5
tomter, 3 på eiendommen Forsell og 2 på eiendommen Brusveet. I ny plan foreslås det en
utvidelse av dette byggeområdet på eiendommen Forsell slik at dette feltet kan bygges ut med
til sammen 7 tomter. Alle disse på Forsell. Eier av Brusveet ønsker ikke å videreføre tomter på
sin eiendom.
Reguleringsplanen ble sendt på høring 5. juni. Det har kommet innspill fra følgende etater:
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Landbruksavdelingen har en sterk fraråding i forhold til å tillate de to tomtene som berører
dyrkajord. Fritidsbebyggelse er ikke samfunnsinteresse av stor vekt og det skal store
samfunnsinteresser til for at jordvernet skal kunne vike. Det er mange tomtemuligheter i
området uten at dyrkajord berøres.
Miljøvernavdelingen
Anbefaler at byggeområdene for naust som er videreført fra Rønningsberga hyttefelt tas ut.
Naust brukes etter hvert lite til båtlagring og det er mer funksjonelt med fellesanlegg for
båtutstyr i forbindelse med småbåtanlegget.
Nord-Trøndelag fylkeskommune
Har ingen spesielle innvendinger til reguleringsplanen, men bemerker at avsatt felt til nye
boliger vil innebære lang skoleveg. Minner om aktsomhetsprinsippet og meldeplikten i forhold
til eventuelle uregistrerte kulturminner.
Statens vegvesen
Har gitt en uttalelse, og senere en endelig uttalelse etter at en del avklaringer med planen ble
oversendt Statens vegvesen.
-
Område avsatt til «annen veggrunn» må endres slik at det minimum utgjør 3 m fra
vegkant gjennom hele planområdet.
Frisiktsoner aksepteres med minimum 4x90 m på alle avkjørsler.
Alle nye avkjørsler og kryss i planområdet skal opparbeides slik at det er i samsvar med
geometrisk utforming gitt i vegnormalen.
Alle eksisterende avkjørsler må registreres og inntegnes på plankartet. Avkjørsler som
stenges skal også vises i plankartet.
Parkeringsdekning for båthavn og naust sikres gjennom krav i bestemmelsene. Maks 20
båtplasser og opparbeidelse av minimum 15 parkeringsplasser.
Dersom det skal åpnes for boliger i område T1-T7 må det reguleres inn og stilles
rekkefølgekrav om opparbeidelse av busslomme av hensyn til framtidig krav til
skoleskyss.
NVE
Viser til gjennomgang med hensyn på steinsprang, og etterlyser reguleringsbestemmelse med
krav om rensk av bergskråning i forhold til bygeområdet for utleiehytter. Anbefaler på det
sterkeste at det blir gjennomført en vurdering av et firma med skredfaglig kompetanse på
steinsprang, jord og flomskred før planen egengodkjennes.
Sametinget har ingen spesielle innvendinger men minner om aktsomhetsprinsippet og
meldeplikten i forhold til eventuelle uregistrerte samiske kulturminner.
Det er blitt utarbeidet en ingeniørgeologisk rapport for området i samsvar med henstilling fra
NVE og krav satt i kommuneplanens arealdel. Rapporten konkluderer med at det må foretas
rensk av berget ovenfor området avsatt til utleiehytter før det kan bebygges. For øvrig er ingen
av de andre nye byggeområdene utsatt.
Det må også gjøres en sikringsjobb i forbindelse med et par av de eksisterende hyttene. Det
har gått et steinsprang denne våren som har stoppet nært en av hyttene. Siden dette gjelder
eksisterende bebyggelse berører det ikke godkjenning av reguleringsplanen.
Vurdering
Bruk av dyrkajord:
Fylkesmannens landbruksavdeling har en sterk frarådning mot at dyrkajord tas i bruk til
fritidsbebyggelse som vist på skissen over. Fritidsbebyggelse er ikke en samfunnsinteresse av
stor vekt og prinsippet om jordvern bør ikke vike for annet enn sterke samfunnsinteresser.
Rådmannen hadde samme synspunkt som fylkesmannens landbruksavdeling ved første gangs
behandling og er fortsatt av samme formening. Rådmannen antar at hovedutvalget ikke har
skiftet mening fra forrige behandling, og avstår fra å foreslå endring av planen på dette
punktet. Det overlates til hovedutvalget eventuelt å gjøre en ny vurdering av dette.
Naustbebyggelse:
Fylkesmannens miljøvernavdeling er kritisk til de store arealene som er videreført til
naustbebyggelse fra forrige plan ut fra generelt strandsonevern.
Statens vegvesen er kritisk til at det ikke er regulert parkeringsplasser for naustene og er
bekymret for parkering langs vegen av eventuelle nausteiere.
I følge grunneier ser han ikke for seg at det er mulig å bygge særlig mange naust her p.g.a
terrengforholdene ved sjøen, men han ønsker å beholde muligheten til at hytteeiere kan tilbys
naust i områdene som er regulert i reguleringsplan for Rønningsberga.
Rådmannen foreslår at det tas inn i reguleringsbestemmelse krav om at
parkering/atkomstforhold skal avklares før det gis byggetillatelse til hvert enkelt nye naust.
Småbåthavn:
Statens vegvesen er kritisk til at det ikke er samsvar mellom antall båtplasser og tilgjengelig
parkeringsareal, og at det ikke er stilt krav om opparbeidelse av parkering før etablering av
småbåthavn.
Regulert parkeringsareal har plass for ca. 15 biler. Det ligger 5 hytter i nær tilknytning til
småbåthavna. Rådmannen foreslår at det settes et tak på antall båtplasser som tilsvarer
tilgjengelig parkeringsareal, d.v.s. 20 båtplasser og at det i bestemmelsene stilles krav om
opparbeides parkeringsareal tilsvarende antall båtplasser minus fem for de nærliggende
hyttene.
Sikring mot steinsprang:
Området avsatt til utleiehytter ligger under en bratt bergskrent med løse steiner/berg. Det tas
inn i bestemmelsene et krav om rensk av denne skråningen før området kan bebygges.
Området for blanda formål bolig/fritid:
Statens vegvesen stiller krav om at det reguleres inn og stilles rekkefølgekrav om
opparbeidelse av busslomme før det gis tillatelse til boliger i området T1-T7.
Kravet er drøftet med grunneier. Han ønsker at området reguleres om til ren fritidsbebyggelse
slik at en unngår krav om innregulering av busslomme.
Diverse endringer:
-
Regulert kjøreveg langs fylkesvegen justeres hvor det er avvik, og det legges inn en sone
på minimum 3 m fra vegkant som reguleres til «annen veggrunn»
Frisiktsonene på kartet justeres hvor det er avvik i forhold til minimumskravet.
Samtlige avkjøringer, også avkjøringer som skal stenges inntegnes på plankartet.
Nummerering av hytter endres slik at tomter ikke er dobbelnummerert.
Regulert friluftsområde langs sjøen justeres slik at dette ikke berører dyrkajord.
Konklusjon
Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen godkjennes med de endringer som er beskrevet i
saksframlegget.
Vedlagte reguleringsbestemmelser er revidert i forhold til endringene beskrevet i
saksframlegget.
Revidert plankart ettersendes så snart det er klart fra Allskog, eller framlegges i møtet.