Saksfremlegg
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO JCF-12/13297-34 59324/15 07.09.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Stavanger bystyre 169/14 / / 19.06.2014 17.09.2015 Enstemmig PLAN 2475P. DETALJREGULERING FOR KVARTAL VEST FOR VINDMØLLEBAKKEN. STORHAUG BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til detaljregulering for kvartal vest for Vindmøllebakken, plan 2475P, med plankart datert Helen & Hard 20.03.2014, sist revidert Kultur og byutvikling 28.08.2015, og reguleringsbestemmelser datert Helen & Hard 20.12.2013, sist revidert Kultur og byutvikling 04.09.2015, vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12. Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak. Sammendrag Arkitektfirma Helen & Hard AS fremmer, på vegne av Kruse Smith Eiendom, Arkitektfirma Helen & Hard AS og Indigo, privat forslag til regulering av mesteparten av kvartalet mellom Vindmøllebakken og Støperigata, nord for Pedersgata. Planforslaget legger til rette for en utbygging med 49 boliger i et tett prosjekt med ulike boligtyper, inklusiv et bofellesskap. Bofellesskapet er et pilotprosjekt med høye ambisjoner når det gjelder miljø, bomiljø og brukermedvirkning. Det er vist en delt løsning for kvartalslekeplassen, og bare den delen som er plassert i den bratte Støperigata blir opparbeidet i forbindelse med dette prosjektet. Prosjektet bryter betydelig med gjeldende regulerings tillatte høyder og utnyttelse. Bygningsstrukturen bygger samtidig videre på kvalitetene i Stavangers tette og lave trehusbebyggelse, og utnytter den hellende tomten, slik at man oppnår en kraftig fortetting, uten å bryte totalt med Trehusbyens etablerte skala og karakter. Planforslaget anbefales oversendt bystyret for endelig vedtak. 1 1. Hva saken gjelder Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en utbygging med boliger, inklusiv bofellesskap, samt et kontor-/forretningslokale. Bakgrunn Gjeldende reguleringsplan 1901 krever at det skal utarbeides en bebyggelsesplan (detaljregulering) for kvartalet. Planforslaget avviker imidlertid så mye fra gjeldende reguleringsplan når det gjelder utnyttelse og høyder, at det må sluttbehandles av bystyret. 2. Gjeldende planer Kommuneplanen viser området som «kombinert bebyggelse og anleggsformål». Deler av planområdet inngår i Trehusbyen. Planområdet ligger utenfor kommuneplanens område for høy arealutnyttelse, men innenfor influensområdet for den bystrukturerende kollektivtraseen i Haugesundsgata, noe som tilsier at et rent boligprosjekt skal ha en utnyttelse på 70-150 % BRA. Reguleringsplan 1901, Spilderhaug, viser mesteparten av planområdet som kombinert formål bolig/kontor. Det tillates en utnyttelse på %TU=125 % for et rent boligprosjekt. Dersom det er større innslag av andre formål enn bolig, tillates en høyere utnyttelse, avhengig av fordelingen mellom disse formålene. Maks. tillatt utnyttelse er %TU=165 %. For mesteparten av kvartalet er maksimalt tillatt byggehøyde kote 21, mot sydvest tillates maksimalt kote 19, og i nord maksimalt kote 15. En del arealer i ytterkant av planområdet er vist som trafikkareal. Det er varslet oppstart av en privat reguleringsplan for et boligprosjekt rett vest for planområdet, plan 2472P for Sollandkvartalet, Pedersgata 116 m.fl. I denne planen var det meningen å regulere inn en kvartalslekeplass som skal bidra til å dekke kommuneplanens krav til lekeareal, også for det foreliggende planforslaget. Dette planarbeidet har stoppet opp, og kvartalslekeplassen er nå tatt med i foreliggende plan. Planforslaget er i tråd med formålene som tillates i overordnede planer, men bryter vesentlig med tillatte høyder og utnyttelse i gjeldende reguleringsplan 1901. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 19.12.2012 i Stavanger Aftenblad. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 19.12.2012. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det åtte uttalelser fra offentlige instanser og tre private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Merknadene påpeker bl.a. forholdet til omgivelsene. Det må tas hensyn til at området har levekårsutfordringer, at det er omgitt av bebyggelse regulert til bevaring, og at virksomheten ved siloene kan medføre støv, støy og lukt. Rogaland fylkeskommune signaliserer at det kan bli fremmet innsigelse mot planforslaget, hvis det ikke tar tilbørlig hensyn til vernet/verneverdig bebyggelse. 2 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Møllehaugen og avgrenses av Pedersgata, Støperigata, Vindmøllebakken og Dokkgata. Vest for Støperigata inngår også et areal langs sydsiden av Pedersgata. Dokkgata var inntil nylig en del av Nedre Banegate, og er omtalt som Nedre Banegate i enkelte dokumenter. De tre bolighusene nordøst i dette kvartalet, som er regulert til bevaring i reguleringsplan 1901 (felt B15), er ikke tatt med i planen. Planområdet er på ca. 5,7 daa. Oversiktskart Planområdet ligger i en nordvestvendt helning, der terrenget stiger fra kote 2 til kote 15. Området har gode solforhold, særlig kveldssol. Mesteparten av planområdet er bebygd eller asfaltert. Området har historisk vært brukt til industri- og næringsvirksomhet. Her stod bl.a. vindmøllen som har gitt navn til Vindmøllebakken. Dagens bebyggelse består stort sett av murbygninger som benyttes til næringsvirksomhet, samt noen trehus langs sydsiden av Pedersgata. Arkitektkontoret Helen & Hard har holdt til her siden 1996, og de har også innredet fire studentboliger i containere på sin eiendom. Det er lite vegetasjon i planområdet, og kun ett tre. Omgivelsene er preget av store kontraster med små trehus, større murhus og store konstruksjoner som bybroen og siloene. Det er flere dagligvarebutikker i umiddelbar nærhet, og det er kort vei til Stavanger sentrum, som har et stort tilbud av butikker, kulturtilbud, serveringssteder m.m. Det er i dag kjøreadkomster til ulike eiendommer i planområdet fra Vindmøllebakken, Pedersgata og Støperigata. Det er god bussforbindelse i Haugesundsgata, ca. 250 m fra planområdet. Lyse har konsesjon for fjernvarme i området, men det er ikke tilknytningsplikt. Skolene Nylund, Storhaug og St. Svithun ligger alle på Storhaug-platået. Det er behov for en ny barneskole i Storhaug bydel, og kommunen jobber med å finne en konkret plassering for denne. Planområdet ligger nær rekreasjonsområdet rundt Badedammen. Derfra går Blå promenade inn til Stavanger sentrum, og det er også planlagt en sjøpromenade som skal forbinde området med grøntområdene sør i Storhaug bydel. 3 Planområdet ligger i Badedammen levekårsone som kom svakest ut på den seneste levekårsundersøkelsen. Sonen har en stor andel blokkboliger, og småboliger utgjør ca. 2/3 av boligmassen. Sonen er dominert av unge voksne, og barneandelen er den laveste i kommunen. Området har stor utflyttingshyppighet, også av barnefamilier som vanligvis har en lav utflyttingshyppighet. Sonen har utslag på indikatorer som stor gjeldsbyrde og andel involvert i kriminalitet. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Med unntak av mesteparten av en fabrikkbygning langs Støperigata foreslås den eksisterende bebyggelsen innenfor planområdet revet. Containerboligene vurderes flyttet. Det foreslås å bygge et boligprosjekt, samt et mindre kontor-/forretningslokale i den gamle fabrikkbygningen. Intensjonen er at det er arkitektfirmaet Helen & Hard selv som skal flytte inn i kontorlokalene. Bebyggelse Intensjonen i planen er å skape en ny bebyggelse som er en nytolkning av den gamle trehusbyen. Plasseringen og utformingen av bebyggelsen har tatt utgangspunkt i et tenkt rutenett, og er så tilpasset hensynet til fabrikken som ønskes beholdt, forbindelser, sol, utsikt, omgivelser m.m. Innenfor rutenettet plasseres det boligbygg med ulike størrelser, men med ganske lik grunnflate. Bestemmelsene sier at hvert slik «småhus» skal ha et fotavtrykk på maks. 75 m2. Bygningskroppene er nå vist mindre enn dette. Ønsket om energieffektive bygg gir tykke vegger, noe som medfører at bruksarealet for hver etasje bare er på ca. 50 m2 BRA. Innenfor denne bygningsstrukturen er det planlagt leilighetsbygg og bofellesskap, samt tre byvillaer, som fyller et helt småhus hver. Bofellesskapet er plassert i sydvest. Planlagt utbygging med lekeplassen i Støperigata i forgrunnen. 4 For boliger som ikke ligger i bofellesskap sier bestemmelsene at boligene skal ha varierende størrelse, at ingen boliger skal være mindre enn 50 m2, og at min. 40 % skal være større enn 75 m2. Det tillates ikke 1-roms boliger, og minst halvparten av boligene må være 3-roms eller større. Det opplyses at det foreløpig er tenkt en utbygging med 16 boliger i bofellesskap og 33 andre boenheter, inklusiv 3 byvillaer, og en leilighet på toppen av fabrikkbygningen. På toppen av hver byvilla er det en inntrukket loftsetasje som er forbundet med etasjen under, slik at de øverste boligene i hvert småhus, utenom byvillaene, er 4-roms leiligheter på drøyt 75 m2 BRA. De øvrige boenhetene er primært 3-roms, men det er også en del 2-roms leiligheter, og tre 5-roms familieboliger som går over to plan, i tillegg til de tre byvillaene. Planlagt plassering av de ulike boligtypene, sett nordfra. Rekkehusene utgjør ikke lenger nioen rekke, slik de gjorde ved 1. gangs behandling, og kalles nå byvilaer. Parkering plasseres nederst, ut mot Dokkgata. Det nederste boligarealet blir liggende over gjesteparkeringen, dvs. en etasje over gatenivået i Dokkgata. 5 I tillegg bygges mesteparten av den gamle hermetikkfabrikkbygningen langs Støperigata, Union Canning, om og integreres i prosjektet. Her plasseres inntil 500 m2 næringslokaler og fellesfunksjoner som sykkelparkering, heis og lekeplass/takhage på taket. Det er også vist en liten leilighet i toppetasjen. Utforming Bebyggelsen er på 3-5 etasjer. Maks. tillatt byggehøyde er kote 28,5, og bebyggelsen skal trappes ned mot hjørnene på tomta. Mot Støperigata kan bebyggelsen gå opp til maks. kote 22. Husene mot Dokkgata kan gå opp til maks. kote 19,5, og mot Pedersgata maks. kote 25,5. Mot gatene er bebyggelsen stort sett på 3-4 etasjer. Bestemmelsene presiserer at fasadene mot Pedersgata og Dokkgata ikke skal framstå som en lang, sammenhengende flate. Det står at «Hovedmaterialbruk for ny bebyggelse skal være tre. Trebasert materialbruk skal prioriteres, og alltid utredes som alternativ, både i konstruksjon, overflater, detaljer og øvrige komponenter for bolig og utearealer» og at «Oppsetting av gjerder, skillevegger, vinterhager og lignende ut over det som er vist ved søknad om rammetillatelse, tillates ikke. Innglassing av balkonger tillates ikke. Uteplasser som ikke stikker ut fra fasadelivet, men er integrert i byggenes hovedvolum, kan innglasses». Planlagt fordeling av byggehøyder (angitt med kotehøyder), sett nordfra. 6 Bortsett fra takterrasser tillates det ikke flate tak, og for nybyggene sier bestemmelsene at «Det tillates ikke heissjakter eller tekniske installasjoner som stikker opp over takflatene, med unntak av en ev. heis plassert i tilknytning til eksisterende fabrikk eller bofellesskap.» De tre byvillaene er på 4 og 5 etasjer. Leilighetsbyggene har stort sett 2 eller 3 leiligheter hver. Noen leiligheter har innganger direkte fra terreng, mens andre har innganger via trapp eller svalgang. En heis ved fabrikkbygningen forbinder mange av de ulike nivåene i prosjektet. Både boder og sykkel- og bilparkering er plassert nær heisen Snitt som viser oppbygging av prosjektet Bofellesskap Illustrasjonene viser 16 enheter i bofellesskap, og forslagstiller opplyser at det skal være minimum 8 boenheter her. Bestemmelsene har ingen krav til antall enheter i bofellesskapet. Boenhetene skal ha varierende størrelse, men ikke være mindre enn 20 m2. I tillegg skal de ha fellesfunksjoner som skal utgjøre minimum 10 m2 per boenhet. Gjennomsnittstørrelsen på boligene i bofellesskapet skal ikke være mindre enn 50 m2 inklusiv fellesareal. Alle enheter skal ha eget bad, og de fleste har eget kjøkken. Bofellesskapet er et pilotprosjekt som skal fokuserer på hvordan man kan skape miljøgevinst, sosial gevinst og økonomisk gevinst gjennom felleskap og deling. Intensjonen er at det skal være brukermedvirkning i prosjektet fra reguleringsfasen til konkretisering av arkitektoniske løsninger. Bestemmelsene tillater et klimatisert overdekket fellesareal i gaterommene mellom småhusene som «skal benyttes til fellesfunksjoner som kjøkken/allrom, gjesterom, verksted, lekeareal, bad eller lignende». Bofellesskapet har også felles takterrasse. Hvor store fellesarealene blir, og hvilke funksjoner som legges der, vil nok i stor grad avhenge av medvirkningsprosessen de første beboerne er med på. Forslagstiller opplyser at pilotprosjektet er støttet av Fremtidens Byer, og godkjent som pilotprosjekt under Husbankens Fremtidens bygg, og at Miljøverdepartementet har signalisert at de ønsker prosjektet i porteføljen. Prosjektet har et mål om å undersøke mulighetene for fremtidsrettede energiløsninger. Målet er passivhusnivå, og det skal settes ambisiøse energi- og CO2-mål der det også tas hensyn til at materialbruk, fleksibilitet og levetid er med i regnskapet. 7 Det opplyses videre at prosjektet er koblet på Urban Sjøfronts satsing ”Den spiselige bydel” og legger opp til dyrkning både på tak, og i en nyttehage i tilknytning til kjøkken/allrommet på bakkenivå. Utnyttelse Det foreslås en utnyttelse på 5000 m2 BRA, der kontor-/forretningslokalet utgjør inntil 500 m2. Ut fra gjeldende regulering skulle et prosjekt der næringslokalene utgjør 10 % bare kunne ha en utnyttelse på %-TU=130 %, mens et rent boligprosjekt kunne ha en utnyttelse på 125 %. Det foreslås nå en tomteutnyttelse på %-TU=185 %. Det tillates inntil 49 boliger i planområdet. Utearealer Det er vist en todelt kvartalslekeplass som ligger langs Pedersgata og i Støperigata. Støperigata langs kvartalet forutsettes stengt for gjennomgangstrafikk, men det tillates fremdeles kjøring til eiendommene på vestsiden av Støperigata. Det er bare den delen av kvartalslekeplassen som ligger i Støperigata, som forutsettes opparbeidet i forbindelse med utbyggingen. Det er vist en felles sandlekeplass, f_Lek ved hjørnet Pedersgata/Støperigata. Bestemmelsene sier at arealet skal ha «varierte aktivitetsmuligheter og være tilpasset personer med ulikt funksjonsnivå. Materialer som benyttes skal i hovedsak være tre og sand eller stedstøpt gummi». Det er også krav om at «Minimum 30 % av arealet skal fremstå grønt og frodig». Arealet skal ha direkte adgang fra kvartalslekeplassen i Støperigata. Det tillates en gangbro over dette arealet som forbinder bofellesskapet og taket på kontorbygget med en fri høyde på min. 2,6 m. Gangakser gjennom området forbinder lekeplassen og gatenettet rundt med gårdsrom med ulik karakter. Det er vist gangforbindelser mellom husrekkene som danner tverrgående gaterom. Intensjonen er at disse gaterommene danner rom for fellesskap, lek, dyrking, opphold og adkomst. Forslagstiller ønsker at de skal skape overganger mellom private og offentlige rom, og fremstå som grønne frodige rom med urtebed og klatreplanter. Gaterommene er ikke vist på plankartet, men bestemmelsene sier at «Minimum 20% av felt B skal opparbeides som felles uteareal med beplantning, belysning og 8 møblering for uteopphold». I den grad slike gaterom ev. overdekkes/ innglasses så presiserer bestemmelsene at de ikke kan privatiseres. Bestemmelsene sier at asfalt bare tillates på kjøreveg og parkeringsplaser. Bebyggelsen er planlagt med grønne tak og takterrasser, som henvendes for å gi best mulig sol- og utsiktsforhold for hver bolig. På takterrassene opplyses det at det skal tilrettelegges for dyrkning og grønne flater. Tanken er at takene tilsammen danner et sammenhengende grønt landskap. Bestemmelsene sier at «Alle boenheter skal hver ha tilgang på min. 5 m² uteareal i tillegg til avsatt lekeareal. Utearealet kan være balkong, felles terrasse eller opparbeidet fellesareal på bakkeplan.» Trafikk og Parkering Kjøreadkomst til parkeringskjelleren er fra Dokkgata. Parkeringen er her løst ved et automatisert parkingssystem som stabler bilene i to høyder. I tillegg er det vist to handicap-plasser i p-kjelleren. Fra dette planet er det heisforbindelse opp til ulike plan i bebyggelsen over. Langs Dokkgata tillates det at bygg kan krage litt ut over fortauet, med min. 4 m fri høyde. Støperigata langs planområdet stenges og gjøres om til kvartalslekeplass, men kjøreadkomst til eiendommer på motsatt side av gaten opprettholdes ved at deler av gaten reguleres til gatetun. Mesteparten av behovet for gjesteparkering løses ved bruk av kantparkering langs gatene. Det er også planlagt to gjesteparkeringsplasser på bakkeplan ved Dokkgata, som ligger under deler av bebyggelsen i felt B. En del av den viste gateparkeringen langs Pedersgata og Vindmøllebakken skal erstatte dagens gateparkering i området, og regnes derfor ikke med for å dekke parkeringsbehovet for de nye boligene. En av plassene langs Dokkgata foreslås dimensjonert for HC-parkering. Parkeringskravet for den nye bebyggelsen er i henhold til kommuneplanens bestemmelser, men det åpnes for at kravet kan reduseres dersom det kan dokumenteres god sambruk av plasser. For bofellesskapet er det i utgangspunktet satt et krav om 0,5 plasser per boenhet, halvparten av det som planlegges for de øvrige boligene. For bofellesskapet er det planlagt en felles bilpool på 7 biler. Det er krav om sykkelparkering i henhold til kommuneplanens krav, og denne er vist i illustrasjonene plassert med direkte utgang til terreng. Energi og miljø Det foreslås at eksisterende nettstasjon ved Pedersgata fjernes, og at prosjektet tilknyttes en eksisterende nettstasjon utenfor planområdet. Det er ikke tatt stilling til endelig valg av energiløsning. I bestemmelsene står det at det skal «dokumenteres et helhetlig konsept for energi- og miljøløsninger. Alle aspekter av byggeprosjektet skal vektlegges. Det skal vurderes å utnytte solenergi. En høy andel fornybar energi i energiforsyning skal benyttes sammen med robuste løsninger som har lang levetid og lavt vedlikeholdsbehov». Dette må utredes til rammesøknaden. Prosjektet har mål om passivhusnivå, men for å stå fritt i vurdering av ulike løsninger, er dette ikke fastsatt absolutt i bestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene sier at overvannssystemet skal «dimensjoneres for å kunne håndtere forventede klimaendringer med økt nedbør og nedbørintensitet». Renovasjon Prosjektet skal benytte nedgravde avfallscontainere i Støperigata. Disse skal også erstatte eksisterende containere i Pedersgata. Hva som er nødvendig kapasitet i de nye containerne må avklares med Renovasjon. ROS og støy Det er gjennomført en ROS-analyse for planområdet der problemstillinger tilknyttet havnivåstigning og brann-/ eksplosjonsfare i nærliggende industrianlegg har vært vurdert spesielt. 9 Det vil være de nederste arealene i prosjektet som blir berørt av problematikken med havnivåstigning. Arealene vil her ligge på ca. kote 1,5. Det må kunne etableres barrierer ved innkjøring til parkeringen fra Dokkgata for å hindre vanninntrenging, og legges til rette for utpumping av det vannet som allikevel trenger inn. I tillegg må bygningsmessige konstruksjoner dimensjoneres for å tåle påkjenningene fra en eventuell stormflo. Dette er ivaretatt i bestemmelsene. Forslagstiller opplyser at det planlagte automatiserte parkeringssystemet tåler oversvømmelse, men at saltvann kan føre til behov for utskifting av kretskort. Det nederste boligarealet er planlagt på ca. kote 4,5. ROS-analysen konkluderer med at det er lite risiko for området forbundet med ev. brann i siloanlegget i øst, og at den nye reguleringsplanen ikke endrer denne risikoen. Det er gjort en støyvurdering for det planlagte prosjektet. Støy fra veitrafikk anses ikke å være problematisk. Reguleringsbestemmelsene krever at støynivået fra kai og industri skal vurderes og måles før det gis rammetillatelse. Dette må legges til grunn for endelig dimensjonering av fasadetiltak. Universell utforming Forslagstiller opplyser at det ved utforming av bygninger, anlegg og uteoppholdsarealer er lagt stor vekt på universell utforming og hensynet til et mangfold av mennesker med ulike behov. Dette gjelder material- og fargebruk, ledelinjer, stigningsforhold, vegetasjon m.m. Forslagstiller opplyser at det skal tilrettelegges for besøksstandard for alle boligene. Bestemmelsene sier at universell utforming skal være et bærende prinsipp for uterommene, men på grunn av bratt terreng vil det mange steder være vanskelig å få til slake nok ramper. I o_Lek_2 tillates det at ramper fra Pedersgata ned til Hermetikkfabrikken B/F/K kan være ramper med stigning på 1:12. På nedsiden av fabrikken vil stigningen være enda brattere. Når deler av bebyggelsen langs gaten skal bestå, står man mindre fritt til å plassere nivåene i bakken akkurat der man ønsker. Det er krav om at minst 5 % av parkeringsplassene skal legges til rette for HC-parkering. En av kantparkeringsplassene langs Dokkgata planlegges med større dimensjoner, og i prosjektet er det vist 2 HC-plasser inne i parkeringsetasjen. 6. Vurdering av planforslaget Deler av bebyggelsen, primært Vindmøllebakken 4 og Pedersgata 113 og 115, inngår i Trehusbyen, men bør tillates revet for å få til en god helhetlig utvikling av området. Forslagstiller har foretatt en grundig analyse av området og dets kvaliteter og omgivelser, som så er lagt til grunn for valgt løsning. Bebyggelse Det er svært positivt at prosjektet søker å finne en løsning for fortetting som tar utgangspunktet i den gamle trehusbyens skala og kvaliteter. Man oppnår med dette en fortetting som forholder seg til Stavangers eksisterende struktur på en respektfull måte. Det er også bra at prosjektet vil inneholde ulike typologier (leiligheter, bofellesskap og byvillaer). Dette gir fleksibilitet i utbyggingsmønsteret, og bidrar til at området får en variert sammensetning av beboere. Andelen rekkehus/byvillaer som nå er vist er imidlertid svært lav (3 av 49 boenheter). Kommuneplanen har retningslinjer for boligstørrelser. Den sier bl.a. at boliger bør være på minimum 40 m2 og at minimum 80 % av boligene bør være på minst 55 m2 og ha 2 eller flere rom. I tillegg står det at i Storhaug bydel bør minst 40 % av boligene være på over 80 m2. Dette prosjektet ble planlagt før disse retningslinjene ble vedtatt, noe som bl.a. har medført at mange av boenhetene ligger like 10 under disse m2-kravene. Det er lagt inn krav om at alle boligene, med unntak av de i bofellesskap, skal være på min. 50 m2, og at min. 40 % skal være på over 75 m2. Når det i tillegg er krav om at alle boenheter må være minimum 2-roms og at minimum halvparten skal være 3-roms, anses det at intensjonen bak kommuneplanens retningslinjer er ivaretatt. Bebyggelsen utnytter potensialet i det eksisterende terrengfallet. Det bratte terrenget gir mulighet for å komme inn i byggene på ulike nivåer, og gjør det lettere å få til horisontaldelte boliger med god bakkekontakt. Det kan være vanskeligere å få tilsvarende kvaliteter når det gjelder sol og utsikt i en løsning på flatt terreng. Det er fornuftig at de ensidig belyste arealene ut mot Dokkgata benyttes til parkering, og ikke til boliger. Indre gårdsrom. 11 Det er veldig positivt at man søker å ta vare på mesteparten av den gamle fabrikkbygningen langs Støperigata, selv om planen også åpner for at bygnningen kan rives. Fabrikkbygningen er integrert i prosjektet på en god måte. Utforming Tillatte maksimal byggehøyde øker med 7,5 m sammenlignet med gjeldende regulering, men bestemmelsene sikrer at økningen i høyde flere steder blir lavere, og at bebyggelsen trappes ned mot tomtas hjørner. Bestemmelsene sikrer at bebyggelsen vil framstå med et uttrykk som ligner på trehusbebyggelsen i Stavanger, med krav til bruk av tre, og oppdeling av fasadene. Det er positivt at det ikke tillates heissjakter e.a. over takflatene. Bofellesskap Det er interessant at det legges til rette for bofellesskap, et prosjekt der de framtidige beboerne i stor grad får være med og bestemme hvordan det skal bli. Det er forståelig at det ikke tallfestes hvor mange enheter som vil inngå i fellesskapet, da den planlagte medvirkningsprosessen er avhengig av engasjerte personer, som melder sin interesse på et tidlig stadium. Medvirkningsprosessen vil gi de som deltar i den et sterkt eierskap til prosjektet og mulighet til å påvirke hvordan fellesskapet skal utformes og organiseres. Det vil kunne være problematisk dersom bare en liten andel av de som flytter inn har deltatt i prosessen. Antall boliger i bofellesskapet bør derfor vurderes ut fra antall personer som deltar i medvirkningsprosessene. En del av boenhetene er i illustrasjonene vist uten eget kjøkken, uten at dette er spesifisert nærmere i bestemmelsene. Med bare 20 m2, blir de minste boenhetene i bofellesskapet svært små, selv om gjennomsnittsstørrelsen vil være langt høyere, og det kan stilles spørsmål ved hvor god bokvaliteten er for de minste boenhetene. Det må antas at de som velger å flytte inn i et slikt kollektiv har andre forventninger til plass og arealbruk, og at deres samspill med andre beboere vil øke livskvaliteten. Bofellesskap vil i utgangspunktet være en miljøvennlig boform siden man kan unngå å bygge flere like funksjoner når disse egentlig kan deles av flere boliger. Når man allikevel sørger for at alle enheter har eget bad, og de fleste også eget kjøkken, vil dette være en boform som også vil kunne fungere for andre enn de mest idealistiske. Samtidig vil fellesfunksjonene bidra til at beboerne i bofellesskapet blir godt kjent. Kommuneplanen har retningslinjer som sier at «Summen av privat og felles bruksareal for hver bolig i bofellesskap bør være minimum 55 m2». Tanken med bofellesskapet her er at man skal kunne klare seg med mindre areal fordi man deler på en del funksjoner. Utnyttelse Planforslaget innebærer en kraftig økning av utnyttelsen i området, og er høyere enn gjeldende reguleringsplan tillater, selv for et rent kontorbygg. Kvartalet er i plan 1901 pekt ut som et av kvartalene i området som bør ha lavest utnyttelse. Kommuneplanens retningslinjer tilsier at utnyttelsen her ikke skal være høyere enn %BRA =150 %, og planforslaget innebærer en kraftig overskridelse av dette. Med en utnyttelse til boligformål på 4500 m2 gir 49 boliger en gjennomsnittlig brutto boligstørrelse på over 90 m2. Med en småhusstruktur vil lite areal gå bort i ganger og lignende. Gjennomsnittlig netto boligstørrelse antas å bli på ca. 80 m2. Utearealer Den nylig vedtatte kommuneplanen har et krav om at det skal settes av min. 30 m2 på bakkenivå per boenhet til felles/offentlig uteoppholdsareal på egen tomt. Planforslaget ble utformet før den nye kommuneplanen ble vedtatt, og klarer ikke å oppfylle dette kravet. På egen tomt er det på plankartet bare satt av 338 m2 til sandlekeplass. I tillegg er det krav om at min. 20 % av felt B (snaut 450 m2) 12 skal opparbeides som felles uteareal. Hvis man i tillegg regner med o_Lek_2, som i hovedsak ligger på kommunal grunn, kommer man opp i ca. 29 m2 per boenhet. Mye tyder på at mer enn 20 % av B vil bli opparbeidet som fellesareal mellom byggene. Hvis kvartalslekeplassen telles med, selv om den ikke ligger på egen tomt, kan man da si at kravet blir oppfylt. Det er vanskelig å innpasse kvartalslekeplasser i den eksisterende kvartalsstrukturen siden kvartalene i Stavanger ofte er for små til å gi plass til både en kvartalslekeplass og ny bebyggelse. Det er flott at man her har kommet opp med en løsning der man kan få til en kvartalslekeplass som legger til rette for flere utbyggingsprosjekter. Det er uheldig at kvartalslekeplassen blir todelt. De store høydeforskjellene på o_Lek_2 gir en del muligheter, men kan også gjøre det vanskelig å få til gode lekearealer her. Bebyggelsen som gjeldende regulering åpner for vest for planområdet, vil skygge ganske mye for o_Lek_2, men o_Lek_1 vil ha gode solforhold på de aktuelle tidspunktene. Forslag til utforming av kvartalslekeplass i Støperigata og utearealer internt i prosjektet Ved 1. gangs behandling lå kvartalslekeplassen i tilstøtende plan 2472P for Sollandkvartalet, vest for plan 2475P. Planen for Sollandkvartalet har imidlertid stoppet opp. Siden omreguleringen av disse arealene til kvartalslekeplass har vært lagt ut til offentlig ettersyn, er det formelt sett uproblematisk å 13 ta disse arealene med i plan 2475P isteden. Men eier av Sollandkvartalet eier også eiendommene som nå foreslås regulert til o_Lek_1. Derfor har det i praksis blitt mye vanskeligere, og dyrere, for de andre prosjektene å etablere denne delen av kvartalslekeplassen. I tillegg har det blitt lagt enda flere begrensninger for opparbeidelse av Støperigata til lek. Det åpnes for fortsatt kjøring til eiendommer i Sollandkvartalet, bl.a. slik at parkeringsplasser i det kvartalet kan benyttes inntil en ev. ny plan for Sollandkvartalet blir gjennomført. Ca. 250 m2 (34 %) av kvartalslekeplassen vil ligge i sol på de tidspunktene der kommuneplanen sier at halvparten av lekearealet skal ligge i sol. Siden prosjektet ikke har noen krav knyttet til opparbeidelsen av o_Lek_1, så kreves o_Lek_2 opparbeidet i forbindelse med 1. byggetrinn. Lek 1 vil først bli bygget ved utbygging av Sollandskvartalet. Størrelsen på f_Lek er stor nok til å dekke kommuneplanens arealkrav til sandlekeplassareal. Det er viktig at sandlekeplassarealet faktisk legges til rette for lek, og ikke bare blir en plass og gangsoner. Det er flott at det legges opp til ulike utendørsforbindelser i området, og felles utearealer mellom bebyggelsen i tillegg til de regulerte lekeplassene. Det er også positivt at det er sikret takterrasser på alle bygningene. Planområdets tilkobling til planlagt overordnet grøntdrag. Den del av den planlagte kvartalslekeplassen som ligger langs Pedersgata blir mindre enn det som er vist her. Det er ikke lenger planlagt noen gangbro over Svankevigå. Gangveien vil nå gå innerst i Svankevigå. I vest ses avslutningen av Blå promenade. Trafikk og Parkering Trafikken på østsiden av Harald Hårfagres gate er forholdsvis liten, og det oppfattes som uproblematisk å stenge den aktuelle delen av Støperigata. Når det reguleres inn kvartalslekeplass og gatetun, er det greit at det regulerte torget i krysset Pedersgata/Støperigata tas bort. Når Sollandkvartalet ikke lenger skal reguleres til boliger, er imidlertid ikke stengingen av Støperigata like uproblematisk. Forslagstiller har tidligere argumentert for at Støperigata bør være en hovedgangforbindelse sydover fra Badedammen. En gangforbindelse som på sikt forbinder Badedammen med de store grøntarealene syd i Storhaug bydel, vil kunne få en høy bruk. Dette kan imidlertid være vanskelig å kombinere med en kvartalslekeplass som, på grunn av sin smale form og store terrengforskjeller, 14 allerede i utgangspunktet kan være vanskelig å gi en god utforming. Når det i tillegg tillates kjøring på deler av arealet, synes det klart at hovedgangforbindelsen fortsatt bør gå i Harald Hårfagres gate, som er vist som ”grønt spaserdrag” i gjeldende kommuneplan. Utkraging av bebyggelsen over fortauet langs Dokkgata oppfattes som uproblematisk, da dette ikke er en del av en lengre fasaderekke eller sperrer noen siktakse. Det er interessant med tilrettelegging for en bilpoolordning. Dette kan redusere antall biler i området og dermed også behovet for parkeringsplasser. Slike løsninger er imidlertid vanskelig å sikre gjennom en reguleringsplan. Det bør allikevel åpnes for en lavere parkeringsdekning for bofellesskapet, da sambruk er tanken som ligger til grunn for hele denne boformen. En av fordelene for de som ønsker å bo i et slikt fellesskap må være muligheten til reduserte investeringer i ting som man kan eie og bruke sammen. Bestemmelsene åpner i tillegg for at kravet til antall parkeringsplasser for bebyggelsen for øvrig kan reduseres ved sambruk. Bruk av et automatisert parkeringsanlegg slik det her legges opp til, vil sikre full sambruk av boligenes vanlige parkeringsplasser. Da vil det ikke være mulig å ha faste plasser, siden systemet vil plassere bilene ulike steder fra gang til gang. Gateløp langs Pedersgata, sett fra krysset med Støperigata. Energi og miljø Det er positivt at det skal dokumenteres et helhetlig konsept når det gjelder energi og miljø der alle aspekter ved byggeprosjektet vektlegges. Det er flott at prosjektet har mål om lav energibruk, men i et prosjekt med høye ambisjoner på flere områder virker det fornuftig å ikke binde seg opp til en streng standard på dette området da det kan gå ut over andre aspekter ved prosjektet. Det er også 15 positivt at det legges vekt på bygningenes tilpasningsevne. Et bygg som kan endres og tilpasses ulike behov og krav over tid, vil ha lenger levetid, noe som vil bidra positivt til det totale klimaregnskapet. Prosjektet vil ved å legge til rette for boliger nær sentrum og en høyfrekvent kollektivåre kunne antas å bidra mindre til Stavangers CO2-utslipp, enn tilsvarende utbygginger andre steder i byen. Den reduserte parkeringsdekningen kan ikke i seg selv antas å bidra til mindre trafikk, siden den er begrunnet med en bilpoolordning. En bilpoolordning vil føre til færre biler, og dermed en lavere bilproduksjon, men den totale bilbruken vil i utgangspunktet være den samme siden hver bil brukes av flere. Bilpoolordningen er uansett ikke sikret i bestemmelsene. Renovasjon Det er fornuftig at man vurderer plasseringen av nedgravde avfallscontainere på nytt når det skjer såpass store endringer i den øvrige arealdisponeringen. ROS og støy Krav til sikring av bygg og konstruksjoner mot ev. havnivåstigning og flomfare er i tråd med det som er vedtatt i andre reguleringsplaner den siste tiden. Forslagstiller har ønsket å redusere kravet til sikring begrunnet med at det primært foreslås parkering på det nederste planet. Dette er imidlertid en problemstilling der det foreløpig er relativt stor usikkerhet, og kommunen ønsker å være på den sikre siden. Fylkesmannen har i forbindelse med innsigelser fremmet i andre reguleringssaker, opplyst at kommunen kan bli erstatningspliktig, dersom den ikke tar tilstrekkelig hensyn til denne problemstillingen, og det senere skulle oppstå skader som følge av oversvømmelse. Selve boligene er uansett plassert i en betryggende høyde sett ut fra flomfaren, forutsatt at konstruksjonene gjøres solide. Siden det kan være endringer på gang når det gjelder bruk av nærliggende kai og industrianlegg virker det fornuftig at vurdering av støy derfra gjøres i forbindelse med byggesaken, for å få et mest mulig relevant bilde av situasjonen. Universell utforming Det er positivt at det er lagt vekt på universell utforming ved utforming av prosjektet. Dette gjelder material- og fargebruk, ledelinjer, stigningsforhold, vegetasjon m.m. Byvillaene er som typologi lite egnet for livsløpsstandard og universell utforming, men det er positivt at det legges opp til besøksstandard. Det store terrengfallet i planområdet gjør det svært vanskelig å få til ramper på 1:20, både internt i kvartalet og i Støperigata. Om kravet om 5 % HC-parkeringsplasser vil gi behov for 2 eller 3 plasser, vil avhenge av hvor mange boliger som bygges totalt. Forslagstiller opplyser at en tredje plass kan legges inn i parkeringsetasjen, hvis det skulle være behov for det. Det er naturlig at HC-plassene plasseres slik at de har enkel tilgang til heis som kan bringe dem til ulike nivåer i prosjektet. Langs Pedersgata og Vindmøllebakken er terrenget så bratt at det kan være vanskelig å få til en god forbindelse mellom bebyggelsen og en ev. HC-plass. Den plassen som planlegges langs Dokkgata er smalere, enn det som anbefales i vegnormalen, men forslagstiller opplyser at den er utformet iht. en preakseptert løsning fra Byggforsk. Siden fortauet her er ekstra bredt, og ikke leder videre østover, anses det at en slik plass vil oppfylle kravet til en HC-plass. Forslagstiller opplyser at de ikke anser støv og lukt fra kornsiloene som noe reelt problem for området i dag, og foreslår at utredning av ev. luktproblemer gjøres i forbindelse med søknad om byggetillatelse, dersom dette da anses å være et problem. Levekår 16 Planforslaget vil trolig kunne bidra til bedre levekår i sonen Badedammen. Det legges opp til en relativt høy gjennomsnittlig boligstørrelse, ca. 80 m2 netto, og det er lagt inn krav om minimumsstørrelse på 50 m2 for boliger utenom bofellesskapet. Det er imidlertid svært få typiske familieboliger. Det er lagt inn andre kvaliteter enn boligstørrelser, som bidrar til nærhet, kontakt og fellesskap mellom beboerne, og dermed gjør det realistisk å tro at dette vil kunne bli et forholdsvis stabilt boligområde. Prosjektet bidrar til at det etableres offentlige arealer for lek og opphold i et område som har lite av det fra før av. Dette kan gjøre det mer attraktivt for barnefamilier å bli boende i området, enn det som er tilfelle i dag. Det er sterkt beklagelig at den viktigste delen av kvartalslekeplassen ikke blir realisert i forbindelse med denne utbyggingen. Den høye utnyttelsen medfører også store utfordringer når det gjelder å få til gode uterom med nok sol internt i kvartalet. Solforhold ved henholdsvis vårjevndøgn kl. 15 og midtsommer kl. 18. Forhold for barn og unge Planen regulerer inn en offentlig kvartalslekeplass i området, og prosjektet vil bidra til at en del av denne etableres. Internt i kvartalet blir det etablert bilfrie oppholdsarealer med urban karakter. De nye lekearealene vil også være et tilskudd for eksisterende boliger i området som i dag har forholdsvis lang vei til slike tilbud. Skolene for dette området ligger oppe på Storhaugplatået. Skoleveiens kryssing av den sterkt trafikkerte Haugesundsgata vil naturlig skje ved bruk av enten Pedersgata, eller gangbroen fra Kjelvene til Johannesparken. 7. Offentlig ettersyn og høring Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 19.06.2014. Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: Privat forslag til detaljregulering for kvartal vest for Vindmøllebakken plan 2475P, med plankart datert Helen & Hard 20.03.2014, og reguleringsbestemmelser datert Helen & Hard 20.12.2013, sist revidert 22.04.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Innkomne merknader/ uttalelser 17 Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. § 12-10 i perioden: 27.06. – 12.09.2014, og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den 28.08.2014. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 27.06.2014. Det kom inn 8 uttalelser til planforslaget. Merknadene er referert og kommentert i eget vedlegg. Her er også referert merknader til plan 2472P for Sollandkvartalet, som omtaler arealer som nå foreslås tatt med i plan 2475P. Merknadene påpeker særlig problemer knyttet til høy utnyttelse, vanskelige solforhold og problematiske lekearealer. Det legges også vekt på områdets levekårsproblemer, og viktigheten av å bevare rester av Stavangers hermetikkindustri. Merknadene til plan 2472P går i stor grad på dokumentasjon av solforhold og problemer knyttet til å opparbeide lekeareal i den bratte Støperigata. Kommentar: Det legges nå opp til at deler av den gamle hermetikkfabrikken blir beholdt. Prosjektet har fremdeles en høy utnyttelse. Det er fortsatt problemer knyttet til dårlige solforhold, og lekearealer som kan være vanskelige å opparbeide. Men sandlekeplassen har fått en betraktelig bedre plassering. 8. Endringer foretatt etter utleggelse Planområdet er utvidet mot vest og sydvest. Støperigata langs kvartalet, samt et areal langs sørsiden av Pedersgata, er nå tatt med i planen. Disse arealene foreslås i hovedsak regulert til en todelt kvartalslekeplass. Denne er ment å skulle dekke kravet til kvartalslekeplass for tre ulike boligprosjekter i nærheten: plan 2370P for Harald Hårfagres gate 12, plan 2472P for Sollandkvartalet, Pedersgata 116 m.fl. og plan 2475P. Forslaget om kvartalslekeplass har vært lagt ut til offentlig ettersyn, som en del av plan 2472P. Plan 2472P har imidlertid stoppet opp på grunn av en innsigelse. For å sikre at påkrevd lekeareal for de to andre planene blir regulert inn, tas kvartalslekeplassen nå med i plan 2475P. Det er ikke lenger sikkert at det blir regulert noe boligprosjekt i Sollandkvartalet. Eier av Sollandkvartalet ønsker derfor ikke lenger å regulere sine eiendommer langs Pedersgata til kvartalslekeplass, og har protestert mot at eiendommene er vist som kvartalslekeplass (o_Lek_1), i planforslaget som nå fremmes. Selv om det foreliggende planforslaget ikke har rekkefølgekrav om at denne delen av kvartalslekeplassen må opparbeides i forbindelse med utbyggingen, så vil reguleringen legge begrensninger på hvordan disse eiendommene kan utnyttes. Forslagstiller opplyser at det ikke er økonomi i prosjektet til å erverve disse arealene for å realisere de lekearealene kommuneplanen setter krav om. Løsningen med den todelte kvartalslekeplassen er blitt dårligere, når det ikke samtidig reguleres inn et enveiskjørt gatetun i Pedersgata, slik det var vist i plan 2472P. Bant annet på bakgrunn av merknad fra fylkeskommunen, ønsker forslagstiller nå å beholde og bygge om mesteparten av den eksisterende hermetikkfabrikken langs Støperigata. Dette har medført en del endringer i den øvrige disponeringen av området. «Småhusene» er plassert i en litt annen struktur, og næringslokalet er flyttet til hermetikkfabrikken. Tillatt antall boliger er økt fra 48 til 49. Mens det tidligere var maks. tre boliger i hvert «småhus», er det nå vist fire boliger i et av husene. Det er ikke lenger noen rekkehus i prosjektet. Det er nå bare tre av «småhusene» som kun har en boenhet hver. Disse utgjør ikke noen rekke, og kalles nå byvillaer. Det er beklagelig at den boligtypen som har vist seg å kunne appellere til barnefamilier, nesten har forsvunnet helt fra prosjektet. Dette vil kunne føre til en mindre variert beboersammensetting. 18 Sandlekeplassarealet er nå samlet, mens det ved 1. gangs behandling var delt i to. Den samlede sandlekeplassen har en gunstig plassering når det gjelder sol, men kan også bli for mye preget av gangsoner som gir lite plass til lekeaktivitet. Men denne vil også kunne fungere som ern god møteplass. Økt boligantall medfører ikke krav om mer areal til sandlekeplass. For bofellesskapet er minimumsstørrelsen for boligene senket dramatisk, fra 35 m2 til 20 m2. Forslagstiller opplyser at dette er gjort for å åpne for enslige beboere i bofellesskapet, som ønsker lite privat areal. Kravet til fellesareal i bofellesskapet er økt fra 5 m2 til 10 m2 per boenhet. Kravet til parkeringsplasser for bofellesskapet er senket til 0,5 plasser per bolig. Kravet om vannbåren varme er tatt ut av bestemmelsene, da forslagstiller ønsker å kunne benytte den mest energieffektive, og miljøriktige, løsningen totalt sett. Selv om vannbåren varme kan benytte ulike oppvarmingskilder, så er det andre systemer og konsepter som kan gi vel så miljøvennlige løsninger. Det er derfor forståelig at et prosjekt med høye miljøambisjoner ønsker å kunne vurdere ulike muligheter. Gjeldende overordnet plan har krav om vannbåren varme. 9. Oppsummering og konklusjon Prosjektet har en interessant tilnærming til fortettingsproblematikken i Stavanger. Det bygger videre på Stavangers spesielle kvaliteter med en tett, lav trehusbebyggelse helt inn i bykjernen. Stavanger har i stor grad utnyttet sine ubebygde arealer, og det er derfor viktig å søke å finne måter å få inn nye prosjekter i den etablerte Trehusbyen, uten at disse virker som fremmedelementer. Urbane kvaliteter som nærhet, sambruk av arealer og funksjoner, og boliger som legger til rette for ulike befolkningsgrupper er ivaretatt. Det planlagte bofellesskapet vil også bli et interessant bidrag i arbeidet med å utvikle mer bærekraftige boformer. Planforslaget bryter vesentlig med gjeldende reguleringsplans tillatte høyder og utnyttelse. Den tette bebyggelsen gjør det også vanskelig å få nok sol ned mellom bygningene. Dette fører til at det kan bli lite sol på både utearealer på bakken og i de nederste etasjene. Sandlekeplassene har fått en bedre plassering og utforming, men betingelsene for kvartalslekeplassen er blitt langt dårligere. Selv om o_Lek_2 er utvidet noen steder, er den innskrenket i vest for å legge til rette for kjøring til eiendommene vest for planområdet. Det regulerte kvartalslekeplassarealet o_Lek_2 har dermed blitt mindre og dårligere enn det var ved 1. gangs behandling. Dette er ekstra problematisk når det nå er høyst usikkert når den resterende, og viktigste, delen av kvartalslekeplassen (o_Lek_1) ev. vil bli realisert. Forutsatt at de kvalitetene som nå er vist i prosjektet realiseres vil det kunne bli et godt eksempel på hvordan man kan innpasse nye boligprosjekter i Stavangers eksisterende bylandskap. Det kan imidlertid være vanskelig å realisere prosjekter med en tilsvarende tetthet andre steder. Det store terrengfallet her gir gode muligheter for å få inn lys og sikre utsikt, men det viser seg allikevel vanskelig å få gode lysforhold mellom bebyggelsen. Det er nok også få andre tomter som vil ha mulighet for å sikre overordnet lekeareal utenfor egen tomt, slik det i utgangspunktet er gjort her. Rådmannen anbefaler etter en total vurdering at planforslaget vedtas. Vedlegg: Oversiktskart Plankart, sist revidert 28.08.2015 Reguleringsbestemmelser, sist revidert 04.09.2015 Utomhusplan 19 Fotomontasje/oversiktsbilde Etasjeplaner Perspektiver av gateløp Merknader til utleggelse med kommentarer Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer Soldiagram Forslagstillers ROS-analyse Utsnitt av gjeldende regulering Kristine C Hernes Fung rådmann Gunn Jorunn Aasland direktør Anne Skare byplansjef Jo C. Fougli saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 20
© Copyright 2025