Kvitsøy kommune SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivkode: Arkivsaknr.: Dato: Helge Koll-Frafjord PLID 1144201402 14/253-23 18.03.2015 1.GANGSBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR BINHOLMEN/NÅLEPUTA, PLANID 2014002 Innstilling fra rådmannen: ::: &&& Sett inn innstillingen under (ikke fjern denne linjen) &&& I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til detaljreguleringsplan for Binholmen og Nåleputa ut til offentlig ettersyn og sendes på høring til offentlige myndigheter, lokale organisasjoner, grunneiere og naboer til planområdet. Offentlig ettersyn annonseres på kommunens nettside, Stavanger Aftenblad og i Bygdebladet. Frist for å gi merknader er 6 uker. ::: &&& Sett inn innstillingen over (ikke fjern denne linjen) &&& 2 ... &&& Sett inn saksutredningen under (ikke fjern denne linjen) &&& Vedlegg: 1. Planbeskrivelse datert 06.03.2015 2. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 06.03.2015 3. Plankart datert 06.03.2015 (A3) 4. ROS-analyse datert 06.03.2015 5. Konsept/analyse utarbeidet av Moll AS Saksopplysninger: Detaljreguleringen gjelder utvikling av del av Binholmen/Nåleputa. Området er i gjeldende kommuneplan vist som fritidsbebyggelse og i reguleringsplan for Naustvoll er det vist som «Hytter». Plan for Naustvoll sier at det ikke tillates at området for hytter får en utvidet utnyttelse ved oppføring av nye hytter i tillegg til eksisterende, jf. pkt. 5 i reguleringsbestemmelsene. Men det er i plan for Naustvollvågen og Binholmen fra 2008/2010 åpnet opp for 3 nye fritidseiendommer på Binholmen. Det er stilt krav om detaljreguleringsplan for å kunne utvikle område med en ny fritidseiendom med brygge. Formålet med planen er å legge til rette for fritidsbebyggelse, oppføring av en ny hytte, samt brygge. Samtidig som det utarbeides en detaljreguleringsplan for området som ivaretar intensjonen i gjeldende kommuneplan. Det ble varslet oppstart av planarbeidet 18.09.2014 i henhold til Plan- og bygningslovens regler. Det vises også til TKU-sak 8/14 der varsel om planoppstart ble tatt til orientering Prosjektil Areal AS og Moll AS har vært engasjert av Ragny Bergesen og Steinar Aasland for utarbeidelsen av detaljreguleringsplan for Binholmen/Nåleputa. Planforslaget antas ikke å medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og det er derfor ikke foretatt en omfattende konsekvensutredning i tilknytning til planarbeidet. En enklere ROS analyse inngår imidlertid i beskrivelsen fra Prosjektil Areal AS. Etter at oppstart av planarbeid ble varslet 18.09.2014, kom det inn 5 innspill/uttalelser. Disse er omtalt i beskrivelsen til Prosjektil Areal AS, og er så langt som man har funnet det hensiktsmessig ivaretatt gjennom det planarbeidet som har pågått, og som nå er nedfelt i plankart, bestemmelser og beskrivelse. Administrasjonens vurdering: Omsøkt område inngår i dag i reguleringsplan for Naustvoll fra 1990, planid 1990001. I 1997 ble det foretatt en endring av planen der èn ny boligeiendom ble etablert, lekeplass ble flyttet sørover og parkeringsareal sør i planområdet ble redusert. Det ble også i 2008/2010 vedtatt en ny plan der planområdet Naustvoll er involvert, reguleringsplan for Naustvollvågen og Binholmen, planid 2008001. Ovennevnte lekeplass og parkeringsareal ble innlemmet i ny plan for Naustvollvågen og Binholmen. I tillegg ble det vedtatt 5 nye fritidseiendommer i planområdet, 3 på Binholmen (FB1) og to innenfor området FB2, samt ny småbåthavn med tilhørende parkering. Selv om ikke plan fra 1990 åpner for flere fritidseiendommer på Binholmen, ble det i 2010 vedtatt 3 nye fritidseiendommer på Binholmen. Omsøkt areal er 3 allerede avsatt til formål fritidseiendom i gjeldende plan og kommuneplan. Det er også kun èn eiendom og oppføring av èn fritidsbolig det er ønske om. Det vises til møte i teknisk utvalg 04.09.2014 og sak 8/14 for plankart og bestemmelser til ovennevnte planer. Det er ingen av de 3 nye fritidseiendommene i plan fra 2008/2010 som er etablert. Ved varsel om planoppstart var det tenkt at omsøkt plan vil være avhengig av at det etableres en ny mindre parkeringsplass helt nord i varslet planområde. Dette for å unngå at ikke eksisterende p-plass ble ytterligere belastet med flere biler. I løpet av planprosessen har dette vist seg å ikke være en tilfredsstillende løsning, og planområdet har blitt noe mindre. Det er i planforslaget foreslått at fritidseiendommene på Binholmen gis mulighet til å få en tinglyst parkeringsplass på regulert parkeringsplass innerst i Naustvollvågen (P1). Se egen sak om parkeringsforholdene i området og endring av reguleringsplan for Naustvollvågen og Binholmen. Etablering av en ny fritidseiendom på Binholmen vil ha en visuell effekt på omgivelsene. Det er derfor viktig at utbyggingen tar tilstrekkelig hensyn til og ivaretar kvalitetene til tilgrensende områder. Det er også av stor betydning at nye tiltak tilpasser seg eksisterende terreng på en god måte, og gis riktig høyde. Etter administrasjonens vurdering ivaretar innsendt planforslag dette på en god måte, slik at tiltaket er tilpasset de omkringliggende omgivelsene og terreng på en tilfredsstillende måte. Planforslaget forholder seg til gjeldende kommuneplan for fritidsbebyggelse når det gjelder høydeplassering, høyde på byggverket, materialvalg og bebygd areal. Det vises også til avsnittet om bebyggelsens plassering og utforming i vedlagt planbeskrivelse. Lovkommentarene som følger plan- og bygningsloven (2008) sier at regjeringen ønsker en streng strandsoneforvaltning, og vil ha en streng praksis. Størrelse på brygger skal i utgangspunktet kun tjene formålet som gjør at den kan benyttes til ilandstiging til egen eiendom. Store bryggeanlegg kan være uheldig både ut fra landskapshensyn, størrelsen og fordi slike store brygger ofte tas i bruk som terrasser/plattinger, og utstyres med stoler, bord og lignende. På grunn av de stedlige forholdene mener administrasjonen at brygge som vist på innsendt plankart, ligger innenfor det som kan godkjennes. Vist brygge er etter administrasjonens vurdering tilpasset de eksisterende forholdene i området på en tilfredsstillende måte. Varsel om oppstart av planarbeid og utarbeidelse av plan og tilhørende dokumenter er gjennomført iht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Teknisk utvalg kan legge detaljreguleringsplan med bestemmelser og beskrivelse m/vedlegg ut til offentlig ettersyn for å få inn merknader til planforslaget fra høringsinstanser og andre berørte parter. ... &&& Sett inn saksutredningen over (ikke fjern denne linjen) &&&