1. No category

SAKSFREMSTILLING
Utvalg:
Teknisk utvalg
Kommunestyret
Møtedato:
17.03.2015
25.03.2015
Utvalgssak:
67/15
33/15
Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten
Saksbeh.: Ingebjørg T. Stanton
Arkivsaknr.: Arkivkode:
2013/966 L12
36
Forslag til detaljplan for Lillesandsveien, Skaregrømsveien, og Markveien. Fagskolen. 2.
gangs behandling.
Saksprotokoll i Kommunestyret - 25.03.2015
Behandling:
Anne Gurine Hegnar (SV) fremmet følgende tilleggsforslag:
Eiendommen Sole beholdes i kommunalt eie og ivaretas som et kulturhistorisk minne.
VOTERING:
Forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt.
Hegnars tilleggsforslag falt mot 3 stemmer (1 SV, 1 KrF og 1V).
Vedtak:
Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12, detaljreguleringsplan for
Lillesandsveien – Skaregrømsveien - Markveien, Fagskolen, med bestemmelser og
planbeskrivelse, datert 13.02.2015.
Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 17.03.2015
Behandling:
VOTERING:
Innstillingen ble enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12, detaljreguleringsplan for
Lillesandsveien – Skaregrømsveien - Markveien, Fagskolen, med bestemmelser og
planbeskrivelse, datert 13.02.2015.
FORSLAG TIL VEDTAK:
Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12, detaljreguleringsplan for
Lillesandsveien – Skaregrømsveien - Markveien, Fagskolen, med bestemmelser og
planbeskrivelse, datert 13.02.2015.
Dokumentliste:
Detaljplan datert, 13.02.2015.
Reguleringsbestemmelser, datert 13.02.2015.
Planbeskrivelse, datert 13.02.2015.
Risiko- og sårbarhetsanalyse datert 13.02.2015.
Innkomne merknader ved offentlig ettersyn med forslagstillers kommentarer.
Energiutredning, datert 15.10.2014
Særutskrift 1.g.behandling i TU 14.10.2014, sak 224/14.
Sammendrag:
Planområdet er totalt på ca 14 daa og omfatter tidligere eiendom til Sørlandets
tekniske fagskole inkludert Sole gård og Markveien 5, alle eiendommer eies av Grimstad
kommune. Området rundt den gamle ”Fagskolen” foreslås regulert til Offentlig/privat
tjenesteyting - TJ, området ved bokollektivet i Markeveien foreslås til kombinert formål
Bolig/Tjenesteyting-BT og området ved Sole gård foreslås til Boligbebyggelse – B2. Det
foreslås å opprettholde parkområdet på sydsiden og vestsiden (akebakke) av ”Fagskolen”. Den
eldste delen av ”Fagskolen” forslås bevart og reguleres med Hensynssone bevaringsverdige
bygg. En del store gamle trær er avmerket på planen og foreslås bevart.
Planforslaget legger til rette for høy utnyttelse av utbyggingsområdene med maks %BYA =50%
for området TJ rundt Fagskolen, ellers maks %BYA=40% for øvrige områder. Området TJ er
regulert for etablering av kultursenter og barnehage.
Det har etter høringen blitt gjort mindre endringer i plan og bestemmelser.
Rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta detaljplanen med bestemmelser og
planbeskrivelse datert 13.02.2015.
Fakta:
COWI A/S fremmer på vegne av Grimstad kommune forslag til detaljplan for Lillesandsveien,
Skaregrømsveien, og Markveien. Fagskolen.
Planområdet ligger innenfor området som i gjeldende kommuneplan 2011- 2023 er avsatt til
Tjenesteyting. I Kommunedelplan for Grimstad byområde ”Byplanen” vedt. 27.10.2008 er
området avsatt til byggeområder: erverv, forretning/kontor, bevaringsområde-boligformål og
byggeområde/grønnstruktur. Planområdet omfattes i dag av en gjeldende reguleringsplan for
Lillesandsveien – Skaregrømsveien – Markveien, stadfestet 20.12.1974, og er regulert til
offentlig bebyggelse.
Planen ble meldt oppstart i desember 2013, og ble 1. gangs behandlet i TU 14.10.2014, sak
224/14. Planen har lagt ute til offentlig ettersyn med frist for å komme med
uttalelser/merknader 10.01.2015.
Det er kommet inn 9 merknader/uttalelser ved offentlig ettersyn herav 6 fra offentlige instanser
og 3 fra private.
Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til planforslaget men ber om at enkelte
formuleringer i bestemmelsen blir mer konkrete og presise.
Fylkeskommunen anbefaler at ”Murbygningen” gis et formelt vern ved at det merkes av som
hensynsone bevaringverdige bygg og at det knyttes bestemmelser som bl.a sikrer vern av
fasadene.
Statens vegvesen har ingen merknader.
Grimstad kommune v/Byggesaksenheten har merknader til bestemmelsene, og viser til at flere
av bestemmelsene er unødvendige da de allerede omfattes av plan-og bygningsloven, TEK-10
og kommuneplanens bestemmelser.
Grimstad kommune v/Kulturtjenesten skriver at de er positiv til at området ved Fagskolen
reguleres til tjenesteyting. Ønsker å delta i utformingen av området TJ. Viser til eksisterende
rododendronbusker og en del trær som bør sikres i planen. Skriver ar det bør vurderes om det er
behov for fortau langs Markveien og Skaregrømsveien.
Grimstad kommune v/Brann- og feiertjenesten skriver at det er viktig at det sikres farbare
adkomstveier og oppstillingsplasser for utrykningskjøretøy hele året. Må dokumenteres
tilstrekkelig slukkevannskapasitet i forhold til utbyggingen. Videre skriver de at de foretrekker
brannhydrant fremfor kummer.
Selskapet for Grimstad Bys Vel viser til tidligere innsendt merknad. Videre skriver de at de er
opptatt av at hele knausen og alle de store trærne på knausen blir bevart og at dette må fremgå
av kartet og bestemmelsene.
Fagskolen og omegn vel, slutter seg i store trekk til planforslaget men forslår at parkområdet
utvides mot nordvest og foreslår noen endringer i bestemmelsene. Bl.a mener de at
 mønehøyden på omr. TJ må være maks kote 27 og maks utnyttelse %BYA=40%
 byggegrensen mot omr. o_FO bør være 8,0 m
 bebyggelsen innenfor området BKS1( i rev. plan kalt B2) skal kun bestå av en- og
tomannsboliger
 det tilføyes ny bestemmelse til omr. BKS1 (B2) om at bebyggelsen må anlegges slik at
det er mulig å deponere snø på egen eiendom
 bestemmelsen om at det kan etableres gruset sti/turvei på området o_FO tas ut
Videre er de bekymret for trafikkforholdene i området og foreslår enveiskjøring med innkjørsel i
Markveien og utkjørsel i Skaregrømsveien. Flere kryss i området er trafikkfarlige og ønsker
stenging av Torsgate fra Skaregrømsveien. De anbefaler parkeringsforbud i adkomstveiene.
Det må sikres tilstrekkelig p-plasser for ansatte og besøkende til området TJ.
Lekeareal tilknyttet eventuell barnehage må sikres å være tilgjengelig også utenom barnehagens
åpningstid.
De ber om å få tilsendt planer for avfallshåndtering til uttalelse.
Jarle Rønning Andersen skriver at de i Ebbelsgt. 7 i alle år har hatt problemer med biler som
på glatta om vinteren har skadet gjerdet. Han foreslår å stenge Torsgate fra Skaregrømsveien
som også vil hindre mye gjennomkjøring.
Vurdering:
Reguleringsplanen skal sikre at det planlegges med miljøhensyn og for et trygt og godt
nærmiljø. Tiltaket legger til rette for satsing på aktivisering av unge, som har vært et mål for
kommunen. Fortetting i sentrum og tilrettelegging for differensiert boligmasse, samt sikring av
grøntarealer er i tråd med kommunens føringer i gjeldende kommuneplan knyttet til areal og
transport og rikspolitiske retningslinjer .
I høringsperioden har det kommet flere merknader som også ble spilt inn ved melding om
påbegynt planarbeid og deretter ble vurdert ved 1.gangs behandling i TU 14.10.2014. Disse
merknadene blir ikke vurdert på nytt.
Reguleringsbestemmelsene er revidert etter offentlig ettersyn. Noen bestemmelser er strøket.
Dette gjelder bl.a. bestemmelser som omfattes av plan- og bygningsloven eller Tek 10. (bl.a.
bestemmelsene om radon som er beskrevet i Tek 10. Bestemmelsene er også renummerert slik
at de er lettere å vise til. Området BKS1 har endret betegnelse til B2.
Fylkeskommunen anbefaler i sine merknader at ”murbyggets” fasader gis et formelt vern ved at
det reguleres med hensynssone bevaringsverdige bygg. Rådmannen er enig i at dette er viktig
og foreslår at det knyttes ny bestemmelse til dette: § 7.2. Sone med angitte særlige hensyn –
Bevaring kulturmiljø, H570_1, som omhandler vernebestemmelser for fagskolen spesielt med
hensyn til bygningens eksteriør.
Vegetasjon:
Det har fra flere hold kommet merknader om at det må tas hensyn til trær og busker innenfor
området. Det har vært avholdt befaring sammen med Bygartneren og Rådmannen foreslår at de
store rododendronbuskene ved Sole gård blir regulert som hensynssone: bevaring naturmiljø. I
tillegg er flere av de store stedspregende enkelttrær foreslått bevart og har fått eget symbol på
plankartet. Det er derfor viktig at i fremtidige utbyggingssaker så må det tilstrebes å tilpasse
utbyggingen etter dette.
Trafikkforhold:
Med hensyn til ønsket om fortau langs Markveien og Skaregrømsveien så har alle gatene i
sentrum en fartsgrense på 30 km/t som ifølge Statens vegvesen tilsier blandet trafikk, dvs. det er
ikke krav til fortau.
Det er påbegynt et arbeid med ”Kommunedelplan for samferdsel i sentrum” som skal se på
trafikkforholdene og trafikkreguleringen i sentrum som også vil omfatte dette området.
Rådmannen vil derfor ikke foreslå spesielle trafikkregulerende tiltak i planområdet i forbindelse
med denne reguleringsprosessen men viser til at det er viktig at trafikkforholdene i hele sentrum
sees på under ett for å få en best mulig løsning for hele sentrum.
Bygningshøyder:
Mønehøyden på eksisterende murbygning i området TJ er i dag på ca. kote 33 og enkelte av
boligene på nordsiden av Markeveien har mønehøyde på nærmere kote 31. Rådmannen mener
at ny bebyggelse innenfor dette området kan tåle samme mønehøyde som murbygningen, men
viser også til at estetisk veileder for sentrum gjelder som retningslinjer for utforming av nye
tiltak innenfor hele planområdet. Rådmannen foreslår at antall etasjer (inntil tre etasjer) tas ut av
bestemmelsen, og begrunner dette med at det er en mer presis benevnelse å bruke maks
mønehøyde kote 33, en vil da unngå tolkning av bestemmelsen.
Byggegrenser:
Rådmannen mener det er viktig at murbygningen fremstår med hele sin fine og enkle fasade ut
mot de åpne arealene på friområdet og foreslår at byggegrensa på syd og vestsiden av
murbygningen trekkes tilbake og legges i fasaden til bygget. På vestsiden av området TJ mot
friområdet foreslår Rådmannen at byggegrensa flyttes fra 2 til 4 m fra områdegrensa.
Området B2 (tidligere kalt BKS1):
Fagskolen vel foreslår at området kun skal bestå av en- og tomannsboliger og at bebyggelsen må
anlegges slik at det er mulig å deponere snø på egen eiendom.
Området har fått endret sin benevnelse til B2 da begrepet Konsentrert Småhusbebegyggelse (treog firemannsboliger i kjede/rekke) ikke eksisterer. Rådmannen mener at området som er på
1320 m2 og sentrumsnært bør ha muligheter for å bebygges med 4 mannsboliger og foreslår at
dette blir stående i bestemmelsen § 4.2.2.
Før området bebygges skal det foreligge en godkjent situasjonsplan for hele området som bl.a
skal vise bygningers plassering, parkering, utearealer og snøopplag osv. jfr. § 3.5.
Grønnstruktur:
I innkomne merknader ble det foreslått å stryke bestemmelsen om at det kan etableres gruset
tursti/turvei innfor området o_FO. Rådmannen mener denne bestemmelsen er viktig å
opprettholde da området både som friområde og kultursenter/barnehage vil bli mer og mer
brukt. Med tanke på slitasje av utearealene er det viktig at det gis mulighet er for å etablere
gruset turstier innenfor området, jfr. § 6.1.5.
Energiutredning:
I henhold til kommuneplanens bestemmelser er det blitt utarbeidet en energiutredning for
planområdet. Konklusjonen i utredningen er at det for boligområdene innenfor planområdet
anbefales varmepumper i kombinasjon med pellets- eller vedfyring, eventuelt vannbåren varme i
de større boligenhetene. For større bygg kan bergvarme vurderes i form av varmepumpe som
henter varme fra grunnen, eller et godt alternativ kan være et sentralanlegg med biobrensel som
grunnlast. Rådmannen vil ikke ta stilling til hvilke energikilder som kan brukes på dette
tidspunkt men at det må vurderes i forbindelse med byggesøknaden.
Universell utforming:
Store deler av friområdet o_FO er i dag lett tilgjengelig for alle og det ligger tilrette for at
tilgjengeligheten kan ytterligere forbedres. Alle offentlige bygg skal ha tilgjengelighet for alle
ihht. lovverket. I gjeldende kommuneplan er det gitt bestemmelse om at det 30 % av nye
boenheter skal ha tilgjengelighet for alle. Dette gjenspeiles også i forsalg til
reguleringsbestemmelser §§ 2.7 og 3.5.