Lier kommune
SAKSFREMLEGG
Saksmappe nr:
2013/1475
Arkiv:
L12
Sak nr.
Saksbehandler:
Gunhild Løken
Dragsund
Til behandling i:
Saksnr
4/2015
Utvalg
Planutvalget
Møtedato
20.01.2015
Førstegangsbehandling av detaljregulering for Heggtoppen 5-7
Planutvalgets vedtak:
Forslag til detaljregulering for Heggtoppen 5-7, som vist i plankart datert 08.05.2014, med
tilhørende bestemmelser datert 16.10.2014, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til planog bygningslovens § 12-10, forutsatt at følgende endres før offentlig ettersyn:
1.
2.
3.
4.
5.
det tillates konsentrert småhusbebyggelse i § 3-1, og definisjonen tilføyes i § 2-3
max %-BYA endres til 50% BYA
kote fastsatt for første etasje plan, i § 3-1, d), tas ut
annen veigrunn tegnes inn på riktig side av fortauet
fortauet forlenges slik at det føres frem til fotgjengerfeltet over Kirkeveien
Planutvalgets behandling:
Frank Yggeseth (H) fremmet rådmannens forslag til vedtak med følgende endring i punkt 5:
«Kirkelina» byttes ut med «Kirkeveien».
Forslaget ble enstemmig vedtatt.
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Heggtoppen 5-7, som vist i plankart datert 08.05.2014, med
tilhørende bestemmelser datert 16.10.2014, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til planog bygningslovens § 12-10, forutsatt at følgende endres før offentlig ettersyn:
6. det tillates konsentrert småhusbebyggelse i § 3-1, og definisjonen tilføyes i § 2-3
7. max %-BYA endres til 50% BYA
8. kote fastsatt for første etasje plan, i § 3-1, d), tas ut
9. annen veigrunn tegnes inn på riktig side av fortauet
10. fortauet forlenges slik at det føres frem til fotgjengerfeltet over Kirkelina
Rådmannens saksutredning:
Sammendrag:
Forslag til detaljregulering foreslår blokkbebyggelse på et 11 daa stor eiendom på
Heggtoppen. Det har til i dag vært næringslokale og noen boenheter på området.
Vedlegg:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Forslag til detaljplan
Forslag til bestemmelser
Planbeskrivelse
ROS-analyse
Støyrapport
Geoteknisk rapport
Miljørapport
Gjeldene regulerings- og bebyggelsesplaner ligger på hjemmesiden til kommunen. Du finner disse ved å åpne
karttjenesten (menyvalget Kart), søke opp eiendom eller område og krysse av for plandata. Her er det vist omriss
av reguleringsplaner og bebyggelsesplaner samt arealbruksformål i kommuneplanen. Ved å klikke innenfor
omrisset av en plan vil du få opp linker til plantegninger, bestemmelser m.v.
Utredning:
1. BAKGRUNN OG BESKRIVELSE
Bakgrunn
I reguleringsplan for Lierbyen sentrum fra 1990 er det plankrav til bebyggelsesplan for dette
feltet. Det vil med dagens plan- og bygningslov være krav og detaljregulering. Med ny
detaljregulering og planprosess i den forbindelse, åpner det seg mulighet for å fremme forslag
som avviker fra eksisterende reguleringsplan. Forslagstiller ønsker høyere utnyttelse, noe som
kan sies å være i tråd med kommuneplanen og nasjonale føringer om å utnytte sentrale
områder godt.
En forutsetting i planarbeidet har vært at areal avsatt til felles lek ikke reduseres.
Beskrivelse
Eiendommen foreslåes bebygget med blokkbebyggelse og ha innkjøring fra Heggtoppen.
Dagens bruk med mekanisk verksted og tidligere bruk med bensinstasjon utløser krav om
tiltaksplan etter forurensingsforskriften § 2-8. Området er støyutsatt og det reguleres inn
støyskjerm og det settes bestemmelser om tiltak i forhold til grenseverdier for støy.
2. MERKNADER OG KOMMENTARER
Merknader og kommentarer
Ved varsel om oppstart har forslagstiller mottatt merknader og kommentarer. Disse er
oppsummert og omtalt i planbeskrivelsen, kapittel 5.2.
3. PROBLEMAVKLARING OG VURDERINGER
Bebyggelse, høyder og utnyttelse
I forslag til bestemmelser har forslagstiller satt kotebestemmelse for både første etasje plan og
max møne/gesims. Rådmannen synes det er en god måte å bestemme max gesims til bestemt
kote, men foreslår at kote for første etasje plan tas ut.
Utnyttelsesgrad er foreslått til BYA 80%, dette vurderer også rådamann å være svært høyt
sammenlignet med lignende utbyggingsfelt. Det foreslåes å redusere utnyttelsesgraden til
50% BYA. Areal er i denne planen avsatt med egent felt. Dette kan begrunne en såpass høy
utnyttelse som 50% BYA.
For å gjøre planen litt mer fleksibel foreslår rådmann at det tilføyes under boligbebyggelse, og
i definisjonene, at det i tillegg til blokkbebyggelse også kan tillates konsentrert
småhusbebyggelse. Definisjonen på konsentrert småhusbebyggelse er: Småhus, sammenbygd
i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor
høydene som er angitt i pbl § 29-4.
Adkomst og transport
Utbyggingen planlegges å få sine to adkomster fra Heggtopp-veien. I plankartet er annen
veigrunn tegnet på gal side av fortauet langs Heggtoppen. Rådmannen foreslår at dette rettes
opp før planen legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen foreslår også at fortauet forlenges
slik at det føres helt frem til den ganske nylagde fotgjengerfeltet over Kirkelina.
Barn og unge
I planforslaget er det avsatt et areal på 0,8daa til lek. Dette tilsvarer det arealet som var avsatt
på eiendommen i Lierbyen sentrumsplanen fra 1990. Barnehager, skole, fritidstilbud ligger i
umiddelbar nærhet. Skolevei og kollektivdekning vurderes å være svært god.
Støy
Området er støyutsatt. Det er utarbeidet støyrapport og bestemmelser er satt i henhold til det
støyrapporten viser.
Miljø, forurensing i grunnen
Miljøtekniske undersøkelser har registrert grunnforurensing i området. Det er særlig høye
verdier av olje og moderat forurensing av PCB. Det inngår i reguleringsbestemmelsene krav
om at det må utarbeides tiltaksplan i samsvar med forurensingsforskriften § 2-8 før utbygging
eller andre inngrep iverksettes.
Naturmangfold
Det er ikke kjennskap til sårbare og vernede arter i eller nært planområdet. Utsjekk i
Naturbase er gjennomført og naturmangfoldlovens § 8 vurderes oppfylt.
Kulturminner
Innenfor planområdet er et av de eksisterende byggene registrert med lav verneverdi. Bygget,
som i dag er et bolighus, er fra ca 1900 og var sidebygning til Gjestgiveriet som stod her.
Selve gjestgiveriet er flyttet opp til Lier bygdetun. Rådmannen kan ikke se at denne
sidebygningen trenger å vernes i reguleringen.
Risiko og sårbarhet
Risiko og sårbarhetsanalyse er utført. Det settes på bakgrunn av denne krav i forhold til radon,
grunnforurensinger og støy.
4. KONKLUSJON
Rådmannen foreslår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn forutsatt følgende
endringer gjennomføres:
-
det tillates konsentrert småhusbebyggelse i § 3-1, og definisjonen tilføyes i § 2-3
max %-BYA endres til 50% BYA
kote fastsatt for første etasje plan, i § 3-1, d), tas ut
annen veigrunn tegnes inn på riktig side av fortauet
fortauet forlenges slik at det føres helt frem til den ganske nylagde fotgjengerfeltet
over Kirkelina