SAKSDOKUMENT Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbehandler 14/02800-2 Christian Westli Saksgang Formannskapet Møtedato 10.11.2014 PRINSIPPSAK - ENDRING AV REGULERINGSBESTEMMELSER I NITTEDAL KOMMUNE SAMMENDRAG: Dagens kommuneplan har en rekke bestemmelser som gjelder foran reguleringsplaner fra før 2000. Ny kommuneplan 2015-27 vil ikke lenger overstyre reguleringsplaner slik gjeldende plan gjør for bl.a. arealutnytting. Det betyr at planene må stå på egne bein når ny kommuneplan blir vedtatt. Det er derfor behov for å revidere reguleringsplanbestemmelsene, som er fra ulike tiår, og derfor inneholder mange ulikheter. Målet er å utforme enhetlige og samsvarende bestemmelser, så det blir like prinsipper for planstyringen i hele kommunen. Planområdene er stort sett bebygd, dvs. reviderte planbestemmelser vil legge føringer for videre utvikling av eiendommer, som bl.a. oppføring av garasjer/garasjeanlegg, uthus, tilbygg mm. Det er planlagt å legge frem endringene i flere puljer. RÅDMANNENS INNSTILLING: Formannskapet slutter seg til prinsippene for revidering av reguleringsbestemmelser i Nittedal kommune. RÅDMANNEN I NITTEDAL Anne-Birgitte Sveri Godkjent og ekspedert uten underskrift 1 Vedlegg: 1. Andre dokumenter (ikke vedlagt): Utrykte vedlegg fås ved henvendelse til ordførerens sekretær SAKSFRAMSTILLING: Bakgrunn for saken: De reguleringsbestemmelsene som nå skal endres ble vedtatt før år 2000. Utviklingen som har skjedd etter dette har ikke alltid fulgt planene, og mange bestemmelser har «gått ut på dato» i forhold til lovgrunnlaget. Arbeidet med revisjon av disse reguleringsbestemmelsene begynte i august 2014. Nåværende kommuneplan overstyrer noen sentrale bestemmelser i reguleringsplaner fra før 2000. Dette gjelder blant annet tomtenes utnyttingsgrad. Eksempelvis har dagens kommuneplan en bestemmelse som sier at i områder med eneboliger skal tillatt BYA (bebygd areal) settes til 30 %. Det fins ingen hjemmel for å videreføre praksisen med å la bestemmelser i kommuneplanen gjelde foran reguleringsbestemmelser. Etter vedtak av ny kommuneplan vil regulerte områder inngå i hensynssoner hvor reguleringsplan skal gjelde. Her vil derfor eldre bestemmelser om f.eks. utnyttingsgrad gjelde. Dette og lignende forhold vil komplisere saksbehandlingen av byggesaker og gi et dårlig grunnlag for å gi en rettferdig saksbehandling og innfri naturlige forventninger til likebehandling hos publikum. I arbeidet med revidering av foreliggende reguleringsplaner har uhensiktsmessige bestemmelser blitt tatt ut av planen. Dette gjelder f.eks. bestemmelser om beplantning, innhegning, takform etc. Av nye bestemmelser som blir introdusert er bestemmelser angående støyømfintlig bebyggelse, felles parkeringsbestemmelser, overvanns- og avfallshåndtering. Det er også et behov for endringer i arealplankartene, men dette tas ikke i denne omgangen. Det er ønskelig å gjøre dette ved å erstatte flere planer av gangen med områderegulering slik det ble gjort for Nittedal Stasjonsområde for noen år siden. Tiltaket med å fornye reguleringsbestemmelsene er den beste løsningen i påvente av grundig gjennomgang av plankart som kan munne ut i endringer av plankart og nevnte områdereguleringer. Økt bilbruk har ført til økt behov for garasjer. Det har også blitt vanlig å bygge noe større boliger, eller bygge på, og de senere årene har det blitt mer oppdeling av eiendommer (fortetting). Planen skal gi hjemmel for å tillate et noe større bygningsvolum for både garasjer og boliger som svarer til dagens forventninger til dette. Det skal også være mulig for grunneiere å fortette der man kan gjøre dette med det areal og den tillatte utnyttelsesgrad som gis. Forslaget er at det skal være krav om minst to biloppstillingsplasser og det er ikke lagt en øvre begrensning ut over det krav til utnytting gir. 2 Når det gjelder fortetting legger Rådmannen nå fram et forslag der det gis mulighet for utbyggere å oppføre/ bygge om bygg med mulighet for 1-2 roms sekundærleilighet. Det er i den anledning viktig å vurdere hva dette vil si for utviklingen i hvert enkelt område. I den forbindelse er det viktig å ta en beslutning om det er tomtestørrelsen og teknisk forskrift som skal bestemme hvorvidt det skal være mulig å oppføre slik leilighet eller om det er reguleringsplanen som skal gjøre dette. Saksopplysninger I forslag til ny kommuneplan for 2015-2027 legges det opp til løsninger som det vil være hensiktsmessig å følge også i arbeidet med nye reguleringsplaner for kommunen. Det følgende er en presentasjon av de viktigste bestemmelsene hentet fra reguleringsbestemmelsene, jf. vedlagte nye utkast. Endringene i bestemmelsene er gjort for å tilpasse disse til dagens forventninger. En del av de gamle bestemmelsene regulerer forhold som kommunen i dag ikke er tjent med å lage bestemmelser for, slik som beplantning av tomtene. Noen av bestemmelsene er i dag allerede omfattet av lov: Bestemmelsen om en harmonisk utforming omfattes av plan- og bygningsloven. Andre bestemmelser er utdaterte slik som bestemmelsen om oppføring av felles antenneanlegg. De enkelte reguleringsbestemmelsene får lik form i de fleste av planene slik at det vil være likebehandling og gjenkjennbarhet. Følgende prinsipper for endring av planbestemmelser foreslås: Fellesbestemmelser Bestemmelser angående matboder, innhegning, takoppbygg/nedskjæringer i takflaten, krav om frittliggende garasje eller garasje sammenbygget med bolighus, utdaterte arealkrav til bebyggelse, beplantning, bebyggelse reist som vaktmesterbolig, fellesantenneanlegg etc. utgår. Det relevante innholdet videreføres i ny plan, f.eks. angående grad av utnytting og type bebyggelse. Bebyggelsesplan for Tumyrhaugen utgår, da den ikke har blitt fulgt ved utbygging. Generelt unngås å fremme bestemmelser som allerede dekkes gjennom plan- og bygningsloven med forskrifter. Forhold til VA-anlegg og vei: I alle reguleringsplanene rykkes det inn en bestemmelse om at tiltak skal være i overenstemmelse med gjeldende vei- og VA-normer. Støy: Bestemmelsen om støy er ny i reguleringsbestemmelsene som nå utformes. Det legges opp til at boliger og annen støyømfintlig bebyggelse ikke tillates oppført der lydnivået overskrider anbefalte maksimalverdier. Overvanns- og avfallshåndtering: Det legges opp til at overvannshåndtering må skje på egen tomt og skal prosjekteres i tråd med teknisk forskrift og den til enhver tid gjeldende VA-normen. 3 Parkering: Det er tatt inn bestemmelser angående parkering i tråd med utkast til ny kommuneplan i alle forslag til reviderte reguleringsbestemmelser. Det skilles mellom parkering for frittliggende småhus, konsentrert småhusbebyggelse/boligbebyggelse, og andre formål. Boligbebyggelse Utnytting/bebygd areal (BYA): For frittliggende småhusbebyggelse som defineres som eneboliger (inkl. en sekundærleilighet) og tomannsboliger, tillater kommunen en BYA= 30 % i tråd med gjeldende kommuneplan. For allmennyttig bebyggelse settes tillatt BYA til 30 %. I områder for forretningsbebyggelse skal tillatt BYA=30 %. BYA for konsentrert småhusbebyggelse (dvs. rekkehus) er 40 %. For industri settes BYA til 70 % for å gi muligheter for videre utvikling av eksisterende eiendommer i industriområdene i kommunen. Minste uteoppholdsareal (MUA): I kommuneplanen legges det opp til at krav til MUA i områder for frittliggende småhusbebyggelse skal være 200 m². For tillegg av eventuell sekundærleilighet (1-2 rom) skal det settes av MUA på 25 m². Tomannsboliger skal ha MUA på 150 m² per leilighet. Dette videreføres i planendring. Sekundærleilighet tillates ikke til tomannsbolig. MUA settes også for konsentrert småhusbebyggelse/boligbebyggelse, jf. de enkelte utkast til reguleringsbestemmelser. Høyder: Bestemmelser om etasjetall videreføres ikke. Det viktigste hensynet er bygningers høyder og volum. Det settes derfor maks. tillatt mønehøyde på 9,0 meter, maks tillatt gesimshøyde på 7,0 meter. Høyeste tillatte gesimshøyde for pulttak er 7,5 meter. Alle høyder måles ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Andre formål I tillegg til formålet boligbebyggelse har vi følgende formål: boligbebyggelse innenfor andre formål*, allmennyttig bebyggelse, friområder, forretningsbebyggelse og industriområde. * Kommentar om boligbebyggelse innenfor andre formål: I noen områder er det over tid gitt tillatelser til bygging av bolig i et felt selv om feltet opprinnelig er avsatt til andre formål. I slike tilfeller har det blitt lagt til bestemmelser som gir regler for eksisterende boliger innenfor området. Forhold til eksisterende plandokument Eksisterende planbestemmelser, og forslag til reviderte bestemmelser vil bli fremlagt i hver enkelt sak som fremmes. 4 Økonomiske konsekvenser Ingen Miljøkonsekvenser Ikke relevant Risiko- og sårbarhetsanalyse (beredskap) Ikke relevant Konsekvenser for universell utforming (Diskriminerings og tilgjengelighetsloven) Ikke relevant Konsekvenser for folkehelse Ikke relevant Konsekvenser for forebygging av kriminalitet Ikke relevant Vurdering av konsekvenser for barn og unges interesser Ikke relevant Rådmannens vurdering Utarbeidelse av reviderte reguleringsbestemmelser vil avverge uheldige effekter av at gamle reguleringsbestemmelser igjen trer i kraft når ny kommuneplan vedtas. Reviderte reguleringsbestemmelser vil også gi mer entydige bestemmelser. Rådmannen vil særlig fremheve at endringene vil legge til rette for likebehandling, og vil lette og effektivisere arbeidet med byggesaker framover. Det vil også gi færre dispensasjonssøknader. Rådmannen vil iverksette et systematisk arbeid med gjennomgang av reguleringsbestemmelser, og kommer tilbake til ressurser til dette arbeidet i handlingsplanen for 2015-2018. Forslag til alternativer Alternativet til ikke å fremme endringer er å beholde gamle reguleringsbestemmelser med svært ulike føringer for bebygd areal i Nittedal. Dette gir forskjellsbehandling, lengre saksbehandlingstid og flere krav om dispensasjonssøknader. Konsekvenser Beskrevet over. 5