Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO LMS-14/19266-40 77651/15 19.08.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Stavanger bystyre 96/15 / / / 19.03.2015 17.09.2015 Enstemmig PLAN 2557P - DETALJREGULERING FOR LØKKEVEIEN 97-99 – BLIDENSOL, EIGANES OG VÅLAND BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til detaljreguleringsplan for Løkkeveien 97 – 99 plan nr 2557P med plankart datert Henning Larsens Architects 22.06.2015, og reguleringsbestemmelser datert Henning Larsens Architects 19.06.2015, med tilhørende konsekvensutredning, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Sammendrag Torleif Sunde AS anser dagens utnyttelse av eiendommen Løkkeveien 97 – 99 som beskjeden sammenlignet med nabobebyggelse. Utbygger ønsker å tilrettelegge for økt utnyttelse, og endret formål fra industri/lager til kontorarbeidsplasser, tjenesteyting og forretning. Vernehensyn har medført at forslaget regulerer Sundes bilverksted og garasje (hvor Møbelgalleriet leier i dag) til hensynssone kulturmiljø. Vedtatt planprogram krevde to tema konsekvensutredet: 1) kulturminner og miljø og 2) Byutvikling. Utredningen får frem at det er interessemotsetninger mellom kulturmiljø og sentrumsutvikling, og konkluderer med, at planområdet tåler prosjektet. Fylkeskommunen varsler innsigelse for å sikre at nybygget tar nok hensyn til bylandskapet og bebyggelsen rundt, når det gjelder volum, høyder og utforming. Administrasjonen anbefaler prosjektet redusert med en etasje til annen gangs behandling. I tillegg må uterommet mot Løkkeveien og Andasmauet bearbeides for å øke trafikksikkerheten. Andasmauet anbefales også økt i bredde av hensyn til innsyn og lyskvalitet i terrasseblokkens oppholdsrom. Bredden må også økes for å kunne tilrettelegge en god gangforbindelse mellom Eiganes/Stokka til Vågen/sentrum. 1 1. Bakgrunn Hensikten med planforslaget er å øke utnyttelsen og attraktiviteten for Løkkeveien 97 og 99. Eksisterende bygg, Sundes bilverksted og garasje (Møbelgalleriet) foreslås vernet gjennom regulering av hensynssone kulturmiljø. Nytt byggeri skal gis en urban karakter med kontorarbeidsplasser, tjenesteyting og forretning. Publikumsaktiviteter skal legges på gateplan, og parkering er integrert i bygget. Det har vært et mål med planen å skape et godt byrom mot Gamle Stavanger og mot Rudlå. Bakgrunn for planarbeidet Tiltakshaver og eier Thorleif Sunde AS vurderer dagens utnyttelse som beskjeden. Sammenlignet med omkringliggende eiendommers utnyttelse er eiendommens utnyttelse lav, og ønskes økt. Deler av byggene er ikke lenger relevante i det segment av næringseiendommer som selskapet ønsker å henvende seg til. Høsten 2013 besluttet tiltakshaver å kartlegge mulighetsrommet på eiendommene. Studien førte til et parallelloppdrag i samarbeid med Norske arkitekters landsforbund (NAL). Det var stor interesse for oppdraget. Tiltakshaver valgte fem arkitektselskaper blant 55 interesserte fra hele Skandinavia. Stavanger kommune ved kultur og byutvikling, informerte i forkant av paralelloppdraget konkurransedeltakere og oppdragsgiver om historikk, gjeldende planer og annet planfaglig materiale. Tiltakshaver orienterte kommunen om resultatet av parallelloppdraget, og informerte om ekstern evalueringsrapport, som oppsummerte egenskapene ved de fem forslagene. Høsten 2014 ble to forslag vist fram til arbeidsutvalget i Kommunalstyret for byutvikling: LPO - - Totalt areal 16 000 kvm Velegnet for trinnvis utbygging Åpner for gjenbruk av struktur i Nordbygget Sonderinger antyder lav prosessrisiko Åpner for samordning med Hermetikkmuseet Boligdel i nordøst kan byttes i mer næring Henning Larsen Architects - Totalt areal 19 500 kvm, inkl boligpotensial - I liten grad egnet for trinnvis utbygging - I første rekke egnet som næringsarealer - Sonderinger antyder moderat/lav prosessrisiko - Fremhever historisk bygg - Avstand til gamle Stavanger Tiltakshaver valgte Henning Larsen Architects forslag. Arkitektkontoret er tiltakshavers forslagsstiller, og Dimensjon Rådgivning AS er deres plankonsulent. Videreføring av Henning Larsen Architects forslag begrunnes med dets potensiale som «et enestående byggverk som kan bli relevant i mange år», og at forslaget «fremhever verkstedhallen, som skal bevares», og at «nybygget vil kunne realiseres uten stor påvirkning for den historiske bebyggelsen i Gamle Stavanger». 2 Krav om konsekvensutredning (KU) Forslag til planprogram ble vedtatt av kommunalstyret for byutvikling (KBU) i møte 19.03.2015 sak 96/15. Følgende vedtak ble enstemmig vedtatt, i tråd med rådmannens forslag: «Stavanger kommune fastsetter foreliggende planprogram datert 26.11.2014, sist revidert Henning Larsens Architects 09.03.2015, for utarbeiding av detaljreguleringsplan 2557P Løkkeveien 97-99, Blidensol. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven § 12-9 og Forskrift om konsekvensutredning datert 01.01.2015, §6.» Planarbeidet startet oktober 2014. Krav om konsekvensutredning for reguleringsplaner, som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II, skal vurderes av planmyndigheten, jf. Forskrift om konsekvensutredning datert 26.6.2009 for planer etter pbl § 3, bokstav b. I vedlegg II (punkt 1) kreves vurdert: «Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn 5 000 m2». Planforslaget har et bruksareal som er høyere enn 5000 m2, og skal derfor vurderes iht. krav om KU. Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn omfatter tiltaket, jf. § 4a: Tiltaket «er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle kulturminner eller kulturmiljø, som er vernet eller fredet». Planområdet ligger i trehusbyen, som er vernet på nasjonalt nivå. Sundes bilverksted og garasje er registrert for vern i kommunens kulturminneplan. Stavanger kommune krevde KU på bakgrunn av beliggenhet i trehusbyen og nærhet til Gamle Stavanger. Forskriften er siden revidert. Det stilles i hovedsak samme krav, men med andre henvisninger (jf § 2 og vedlegg I nummer 1 i Forskrift om konsekvensutredning datert 1.1.2015). Formålet med konsekvensutredningen er å belyse hvilke vesentlige virkninger planen vil ha for miljø, naturressurser og samfunn, slik at disse er kjent, før reguleringsplanen skal behandles. 2. Gjeldende planer Regionalplan for Jæren Området ligger innen regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad, kategori 1. Kommuneplan 2014 -2029 I kommuneplan 2014 – 2029 er planområdet disponert for næringsbebyggelse, det ligger ved kollektivtrasé og hovedtrasé for sykkel, og har parkeringskrav for virksomheter (sone 1: min. 0,5 – maks. 0,9, frikjøp: 0,9). Høy arealutnyttelse. Planforslaget er utarbeidet etter kommuneplan for 2010 – 25. Retningslinjene foreslo maks utnyttelse på 220 %-BRA, maks 0,9 bilparkeringsplasser per 100 m2-BRA næringsareal, og minimum 3 sykkelparkeringsplasser per 100 m2- BRA næringsareal. Utsnitt fra kommuneplan 2010 – 25 Utsnitt av gjeldende kommuneplan 2014 -29 Kommunedelplan for kulturminner 2010 – 25 3 Kulturminneplanen forutsetter at objekt 123 (Sundes bilverksted og garasje) prioriteres regulert for vern i nye reguleringsplaner. Planområdet ligger tett på Middelalderbyen og Gamle Stavanger. Det ligger innenfor grense for trehusbyen. Utsnitt av Kulturmmineplanen: Trehusbyen og grense for middelalderbyen Stavnger Forslag til ny kommunedelplan for sentrum En ny kommunedelplan for sentrum er under utarbeiding og forventes vedtatt i 2016. Første høringsutkast la bl.a. opp til å sikre publikumsrettede funksjoner på gateplan, og økt utnyttelse av eiendommen. Reguleringsplan og tilliggende reguleringsplaner Plan 1022, Sandvigen/gamle gassverket, vedtatt i 1983, regulerer området til industri/lager. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om detaljplan. Det er også krav til sammenheng med overordnet trafikkplan, bygningsmassen, opparbeidelsesplan, vern av trerekker og solitærtrær. Det er krav om at det skal tas hensyn til bolig- og parkområder. Hjørnet Rudlå/Løkkeveien skal gis arkitektonisk fullverdig utforming. Fasade mot Tanke Svilands gate må brytes opp for å unngå et monotont gatebilde. Gjeldende reguleringplan 1022 Sandvigå/gamle gassverket med nye vegtraséer mellom Nedre Strandgate og Tanke Svilands gate. Vedtatt 11.09.1986 Illustrasjon: utsnitt av gjeldende reguleringsplaner 4 Tilgrensende reguleringsplaner - Plan 1432, Haugvaldstadsgt. Midtre del, vedtatt 1993. Planen omfatter Haugvaldstadsgate fra Andasmauet til avkjørselen for Løkkeveien 103, i tillegg til trappeanlegg og grøntdrag mellom Løkkeveien 99 og 103 og ball-løkken øst for Løkkeveien 103. - Plan 1890, Hertervigs plass, Eiganes og Våland bydel, vedtatt 2003. - Plan 776, GamIe Svgr. Brønngt. Haugvaldstadgt. Rosenberggt, vedtatt 1976. - Plan 2010, Reguleringsplan for Ådlandsstykket, vedtatt 2005. Planen omfatter Brønngata, Ådlandsmauet, Tidesmauet og deler av Andasmauet og Løkkeveien, og boliger. - Plan 1392, Reg.endring, Sandvigå/Gamlegassverket. Løkkeveien mellom Tanke Svilandsgate og Løkkeveien, vedtatt 1991. Planforslaget vurderes å være i tråd med de overordnede planer og retningslinjer. 3. Varsel om planoppstart – Høring av planprogram Kunngjøring oppstart av planarbeid/ høring av planprogram Planoppstart med planprogram er varslet iht. § 12-9. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 27.11.2014 i Stavanger Aftenblad, og på Dimensjons hjemmeside. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev, datert 27.11.2014. Frist for merknader ble satt til 16.01.2015. Det ble avholdt presentasjon for Våland og Eiganes bydelsutvalg, og det ble avholdt offentlig informasjonsmøte, 08.12.2014, i tillegg til åpen kontordag 16.12.2014. Brev med melding om endret plangrense ble sendt til berørte parter 17.03.2015 med frist for merknader satt til 10.04.2015. Til oppstart av planarbeidet kom det ti uttalelser fra offentlige instanser, og tre private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg. Oppsummering av merknader fra offentlige instanser har dette hovedinnhold: - kun en atkomst fra offentlig vei - ivareta myke trafikanter og trafikksikkerhet - krav om at tekniske planer for fv. 446 oversendes Statens vegvesen til gjennomsyn - konsekvensutrede planens virkning på sentrum og dets transportmønster - krav om gode atkomstforhold for renovasjonsbiler - mistanke om forurenset grunn og krav om tiltaksplan, jf. helseskader - prinsippene for universell utforming skal følges i planleggelsen og ved opparbeidelse - krav til uteopphold dersom det reguleres til bolig, ev. utrede oppvekstvilkår for barn og unge - krav om nettstasjon med tilstrekkelig kapasitet, areal, oppstillingsplass og ventilasjon på plass før nybygget tas i bruk - bebyggelsens konsekvenser for dagens og fremtidig grønnstruktur og parker må utredes - sikre utsikt fra Rudlå - eksisterende gangforbindelser anbefales forsterket og økt - vise sol/skyggekonsekvenser som følge av ny bebyggelse for nabobebyggelse, lek og park - ta hensyn til støy og forurensing fra trafikk og skipsanløp i Stavanger havn - sikre god overgang til Gamle Stavanger, som inngår i Riksantikvarens NB!-Register - varsler ev. innsigelse om det ikke blir tatt «tilbørlig hensyn til Sundes bilhall og tilgrensende vernet bebyggelse, samt kulturmiljø og bylandskapet for øvrig, når det gjelder volum, høyder og utforming på nybygg i planområdet» Oppsummering av merknader fra private har dette hovedinnhold: - bekymring for utsikt fra - og innsikt til private boliger (obs: sitte på utstilling) 5 - områdets moderate og urbane karakter ønskes opprettholdt tilpasset skala til eksisterende bebyggelse, - ikke store signalbygg her Gamle Stavanger må ivaretas som det nasjonale verneobjekt det er sikre gode solforhold for tilliggende nabo- og boligområder Byantikvaren: Byantikvaren ber om at ny bebyggelse utredes for å få klarlagt hvilken betydning den har for forholdet til Gamle Stavanger. Forholdet til resten av trehusbyen må også utredes. Byantikvaren viser til at en lav bygning foran bilhallen har verneverdi, jf. kulturminneplanen. Bygget er revet – kravet om vern er trukket. 4. Fastsetting av planprogrammet Behandling i KBU Kommunalstyret for byutvikling behandlet og vedtok planprogrammet 19.03.2015. Vi viser til sammendrag av planprogrammet i eget vedlegg. Kommunalstyrets for byutviklings enstemmige vedtak, i tråd med rådmannens forslag: - «Stavanger kommune fastsetter foreliggende planprogram datert 26.11.2014, sist revidert Henning Larsens Architects 09.03.2015, for utarbeiding av detaljreguleringsplan 2557P Løkkeveien 97-99, Blidensol. - Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven § 12-9 og Forskrift om konsekvensutredning datert 01.01.2015, §6.» 5. Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) Beliggenhet Planområdet ligger ved Løkkeveien på vestkanten av Stavanger sentrum. Det ligger sørvest for Bjergstedparken og ca. 600 meter nordvest for Breiavatnet. Planområdet grenser opp til Gamle Stavanger – og det ligger i sin helhet innfor trehusbyens grenser. Avgrensing og størrelse Planområdet er ca. 9,3 daa. Det er avgrenset av Løkkeveien i vest, Andasmauet og boligbebyggelse i sør, offentlig gangveg og næringsbebyggelse i nord, og Haugvaldstadsgata og Hermetikkmuseet i øst. Ortofoto Stavanger kommune Planområdet oversiktskart (Stavanger kommune) Eiendomsforhold Thorleif Sunde Aksjeselskap er grunneier. Planområdet består av eiendommene Løkkeveien 97 og 99, gnr/bnr 59/892, 893. Eiendommene er på til sammen ca. 7,1 daa. 6 Historikk Se konsekvensutredingen s. 15. Sundes bilverksted og garasje er tegnet av Gustav Helland, åpnet i 1951 og er bygget ut i flere trinn. Planområdets kvaliteter Generelt Trehusbyen er et enhetlig område karakterisert av ca 8000 ganske like og enkle trehus, som ligger i et rutenett. Bebyggelse innenfor planområdet skiller seg tydelig fra bebyggelsen innenfor trehusbyen. Løkkeveien er et fint gateløp med beplanting og varierende belegg på fortau. Gaten har i perioder hatt oppsving i næringsaktivitet, men den har i dag utfordringer som attraktiv sentrumsgate. I planområdets umiddelbare nærhet er der tomme næringsfasader. Lengre sør er det mer aktivitet. Her er det flere tjenestetilbud som frisør, tatovering og hudpleie, i tillegg til flere butikker som blant annet selger klær, tepper og husholdningsartikler. I tillegg er det hoteller og boliger over 1. etasje. Kommunedelplan for Stavanger sentrum sitt foreløpige analysesammendrag kartlegger «skjødsel». Løkkeveien er i analysen hovedsakelig kategorisert som «relativt velholdt». Planområdet er kategorisert som «velholdt» og «lite velholdt». Området i umiddelbar nærhet er registrert som «lite velholdt» («slitent») med innslag av «svært lite velholdt» («forfall»). Løkkeveien mot sør Løkkeveien mot nord Gamle Stavanger, gløtt mot Vågen Eksisterende bebyggelse - arelbruk Bebyggelsen nord for planområdet har fine eksempler på næringsbebyggelse i rød teglarkitektur, oppført i god kvalitet. Den er også godt vedlikeholdt. Nærmeste nabo i sør er terrasseboligblokken fra 1979 med sine 32 bruksenheter (bolig, næring). Mot øst ligger Vågen og Gamle Stavanger med Hermetikkmuseet og sine pittoreske, hvitmalte boligmiljøer i 1-2 etasjer. Uteområder og gater har høy standard med brostein, naturmaterialer og vakker vegetasjon. Området er godt vedlikeholdt, og det er en turistattraksjon i Stavanger. Rett mot nord ligger hovedlekeplassen. Den har ballbane og sitteplasser for de tilliggende boliger og for besøkende. Rudlå park, med lekeplass og gangveier, ligger på vestsiden av planområdet. Rudlå med utsikt mot planområdet Lekeplass nord for planområdet Norsk Hermetikkmuseum Planområdet, med sitt historiske miljø og det nyere kontorbygg, ligger som et skille mellom bebyggelser av ulik karakter langs Løkkeveien,- nyere, kompakt, voluminøs bebyggelse mot nord, og eldre trehusbebyggelse mot sør og øst. 7 Samlet bebyggelse innen Løkkeveien 97 - 99 i dag: 7.665 m2 BRA næringsareal Møbelgalleriet utgjør av samlet areal: 3.475 m2 BRA næringsareal Dagens prosent % BRA: ca. 108 %. Eier av planområdet opplyser at det i dag er 210 kontorarbeidsplasser i tillegg til møbelbutikk og bensinstasjon. Planområdet mot Rudlå Sundes bilhall med trafo, foto fra sør mot nord Kontorbygg foto fra nord mot sørvest Bensinstasjon (Møbelgalleriet bak), foto vest mot øst Landskap – Topografi Landskapet er urbant med relativt tett bebyggelse rundt planområdet. Det er utsikt mot fjorden og fjellene mot øst. Planområdet ligger i skrånende terreng. Fra vest mot øst skrår området ned mot Stavanger sentrum med ca. 10 meter. Kotehøyde ved Løkkeveien er ca. 33 moh, mens den er ca. 24 moh i nordøstre del av planområdet. 8 Lokalklima Kystklimaet på Vestlandet er preget av en forholdsvis jevn temperatur gjennom året. Planområdet ligger på en høyde ved Byfjorden, og den maritime luften kan være fuktig og kald, da den kommer inn fra havet. Normaltemperaturen er over 0 grader gjennom hele vinterhalvåret. Det er relativt lite nedbør på våren og fram til midtsommer. Innsendte skjema med vindroser viser vind for Tastagata. Samme skjema legges til grunn for planområdet (avstand ca. 700 meter). Vindkart for Norge (Byrkjedal og Åkervik, Oppdragsrapport A 9/2009, NVE), viser at de dominerende retningene gjennom hele året for Tastagata er S, NNV og SSV. I sommerhalvåret får man vind fra NNV og S. De høyeste vindhastighetene er knyttet til retningene NNV, S og SSØ. Kulturminneverdier Planområdet er en del av kulturmiljøet trehusbyen i Stavanger. Sundes bilverksted og garasje, byggeår 1951, er registrert i Kommunedelplan for kulturminner 2010 – 2025 (objekt nummer 123). Bygget er, ifølge eier, betydelig modernisert etter at verkstedsdriften ble nedlagt i 1985. Verkstedhallen er omgjort til møbelbutikk. Arealene som ble brukt til bilsalg, klargjøring av biler og karosseriarbeid er innredet til kontor. Det er etablert inngangspartier der hvor det tidligere var kjøreporter. Alle vinduene og fasadeplater er skiftet. I tillegg ble opprinnelig bygg sammenbygget med kontorbygget som ligger nord på tomten. Bygget brukes til kontor og butikk. Planområdet grenser inn til trehusbyen både mot øst og mot sør. Gamle Stavanger ligger som en del av den aller eldste delen av trehusbyen, hovedsakelig oppført på 1800-tallet. Foto fra Vågen, 1967 (Privat foto, Thorleif Sunde) Gml. Stavanger, Sundes bilverksted og garasje Tilgang til grønnstuktur Planområdets nærmeste regionale friluftsområde er på Stokka, vest for planområdet (se skravert i kart under). Planområdet er merket med gult. Rudlå ligger rett vest for planområdet. Den ligger i det skrånende terrenget med utsikt utover mot Vågen. Den er en grønn park med lekeplasser, benker for opphold og store trær. Det er flere stier i parken som fører ut til nærområdets snarveier. Det er lekeplass med ball-løkke i Borgermester Middelthons gate rett nord/øst for området. Bjergstedparken ligger like nord for planområdet. I tillegg ligger planområdet innen gåavstand til Breiavatnet (ca. 700 meter). Havet og Vågen ligger like øst for planområdet. 9 Figur 0-1 Regionale friområder, lilla skravur (Temakart-Rogaland) Naturverdier Det er ikke kjennskap til spesielle naturtyper innenfor planområdet. Planområdet er utbygd og asfaltert. Det er noe beplanting i dråper ved innkjørsel og i rabatter på parkeringsplass. Solforhold Soldiagrammet for 21. mars viser gode solforhold mot Løkkeveien, og på det tidspunkt er det også ca. 50% sol innen f_AU1, i hageanlegget for Norsk Hermetikkmuseeum og på lekeplassen/parken nordøst for planområdet. Teknisk infrastruktur Vegsystem og atkomstforhold Det er flere atkomster til planområdet. Det er to atkomster direkte fra Løkkeveien, fv. 446; en fra Haugvaldstadsgate via Brønngata (fra sør) og fra Borgermester Middelthons gate (fra nord). Borgermester Middelthons gate har sporsluse, men kan nyttes av utrykningskjøretøy. Løkkeveien har middels ÅDT 13 134 kjøretøy/dg forbi planområdet (2014). Fartsgrensen er 40 km/t. Planområdet ligger inn mot trasé for hovedkollektivtilbud. Nærmeste bussholdeplass (v/Rudlå) for retning sør ligger rett overfor planområdet. For å nå holdeplassen må fotgjengere krysse over Løkkeveien ved fotgjengerfeltet. Holdeplassen betjener rute 8, 10, 25, 28 og N87. Nærmeste bussholdeplass for retning nord (samme side som planområdet) ligger ca. 100 meter unna. Rute 8 går til Randaberg sentrum. Togstasjonen ligger i ca. 800 meters gange fra planområdet. Sørlandsbanen går mellom Stavanger og Kristiansand. I tillegg går fire tog i timen på Jærbanen, mellom Stavanger og Sandnes. Toget går to ganger i timen mellom Stavanger og Egersund. Gangvei fra togstasjonen til planområdet (Googlemaps.no) Østsiden av planområdet - Haugvaldstadsgate mot nord Regulert gangvei 10 Ferjeterminal for Tau-ferja ligger ca. 1,1 km fra planområdet. Trafikksikkerhet Planområdet er noe uoversiktlig for myke trafikanter. Det er er gode siktforhold og lav fart. Gangveiene i øst-vest retning har stigning og utførelse som ikke er universelt utformet. I nord-sørlig retning er det fortau, som er punktert av innkjørsel. Det er også til planområdet via fortau, godt tilrettelagt for fotgjengerer. Det har forekommet ulykker langs veien. Trafiksikkerheten vurderes bedret etter omlegging av veien. Opparbeiding av Løkkeveien som miljøgate har også bidratt. Statens vegvesens «Vegkart» har ikke registrert ulykker ved planområdet. Gang- og sykkelvei Det er tosidig fortau langs Løkkeveien, østsiden er beplantet med trerekke. Utfor planområdet er fortauet punktert ved innkjørsel med nedsenket kantstein ved innkjørsel til bensinstasjon. På østsiden er planområdet asfaltert med oppmerkede parkeringsplasser. Fra nord ender miljøgaten Borgermester Middelthons gate i dette arealet. I sør er Haugvaldstadsgate brosteinlagt. Fotgjengere kan bevege seg gjennom planområdet, men det er ikke spesielt tilrettelagt for det. Det er gangveier på nord- og sørsiden av planområdet. I nord i form av trapp, og i sør, Andasmauet, i form av trapp og bakke (se figur under). Boligterrasseblokken har atkomst til sitt p-anlegg fra Andasmauet. Offentlig trasé for myke trafikanter i sør, Andasmauet (foto fra sør mot nord) Offentlig trasé for myke trafikanter i nord langs planområdet (foto fra nord mot sør) Planområdet ligger nær hovedrute (rød) og bydelsrute (brun) for sykkel. Det er eget sykkelfelt utenfor fortau som starter rett ved planområdet og som går videre nord. Sykkelfelt Utsnitt fra sykkelkart (Statens vegvesen) Vann- og avløp 11 Planområdet er tilkoblet offentlig vann og avløp. Det ligger eksisterende kommunale vannledninger i Løkkeveien, i Haugvaldstads gate og i Borgermester Middelthons gate. Den eksisterende fellesavløpsledning i Andasmauet har avrenning til pumpestasjon i Haugvaldstads gate. Trolig er eksisterende spillvannsavløp fra planområdet tilknyttet denne. Det ligger også en eksisterende, større fellesavløpsledning i Andasmauet, som har avrenning ned mot eksisterende ledningsnett på Strandkaien. Det ligger også en eksisterende overvannsledning i Borgermester Middelthons gate. Den har avrenning mot nord. Byfjordtunnelen, hovedavløpstunnel, går under deler av planområdet helt i vest. I følge IVAR har tunnel topptak på ca. kote + 5,5. Energiforsyning og ledninger Planområdet har elektrisitet per i dag. Transformatorstasjonen på området står i det sørøstre hjørnet. Kartet under viser hvor dagens ledningsnett ligger. Planområdet er koplet på stikkledning fra Haugvaldstadsgata og Andasmauet. VA- Kart (Stavanger kommune) Ledningsnett (Lyse) Grunnforhold I følge NGU sine kart består planområdet i hovedsak av fylitt og kvartsrik fylitt med spredte lag av meta-arkose og kvartsitt, stedvis karbonførende fylitt. I tillegg til leirstein og siltstein. Kommunens renovasjonsavdeling har informert om at området ligger innenfor Byjordsonen, som tilsier at det kan være lettere forhøyet andel tungmetaller i løsmassene. Støyforhold Planområdet ligger utsatt for støy fra omkringliggende veinett. Støykart til viser at vestlig og østlig side av planområdet ligger innenfor gul og grønn støysone. I kommunens støykart ligger planområdet innenfor støysone mot Løkkeveien. Luftforurensing Løkkeveien er relativt tett trafikkert. Det antas at det er svevestøv i området. Stavanger har to målestasjoner som overvåker luftkvaliteten. Nærmeste stasjon er plassert ved rv. 509, Madlaveien litt nord for rundkjøringen mellom Kannikgata og Løkkeveien. Denne målestasjonen viser liten luftforurensing og liten helserisiko. Risiko og sårbarhet Forslagstiller opplyser at det ikke er forhold som er forbundet med risiko eller sårbarhet. 6. Hovedpunktene i KU i forhold til forslaget Konsekvensutredningen (KU) er vurdert opp mot temaene i fastsatt planprogram, vedtatt 19.03.2015. 12 Utredningen er basert på følgende tema 1 Kulturminner og miljø - Tiltakets virkning på trehusbyen som et kulturmiljø. - Tiltakets innvirkning på forholdet mellom Gamle Stavanger og resten av trehusbyen. - Tiltakets virkning på bygg innenfor Løkkeveien 99 (Sundes bilverksted og garasje). Utredningen skal baseres på kartlegging av karakteristiske trekk i områdets kulturhistorie. 2 Byutvikling - Byplan: Tiltakets konsekvenser for byutvikling langs Løkkeveien. - Byplan: Tiltakets konsekvenser for næringslivet i Stavanger sentrum, for samlokalisering av virksomheter i gangavstand fra sentrum, for utsikt fra parken på Rudlå, og for siktlinjer gjennom planområdet. - Arealbruk: Avklare arealbehovet for kontorarbeidsplasser/formål, publikumsrettet næring i første etasje, vern av Sundes bilverksted og garasje. - Landskapsvirkning, bymiljø: Tiltakets konsekvenser for landskapselementer som skal bevares, for visuelle bykvaliteter, for sikring av gode gang- og turforbindelser til sentrum/Vågen/gjennom Haugvaldstadsgata. Tiltakets virkning i forhold til eksisterende bebyggelse innen- og utenfor planområdet skal utredes. - Mobilitet og transport: Tiltakets virkning i forhold til et helhetlig transportmønster i og nær sentrum. Krav om mobilitetsplan. - Nærmiljø: Tiltakets virkning for identitesskapende elementer, sol- og skyggeforhold, tilliggende grønnstruktur og parker. - Utslipp til luft, jord og vann herunder støy og grunnforhold: Tiltakts virkning i anleggsperioden og permanent situasjon. Krav om miljøregnskap inkludert energiforsyning. - Miljø, helse og trivsel - Tilgjengelighet og universell utforming. Alternativvurdering Av planprogrammet går det frem at to alternativer skal utredes: Alternativ 0: Dagens situasjon og områdets utviklingspotensiale innenfor gjeldende reguleringsplaner. Alternativ 1: Tilrettelegging for næringsformål med publikumsrettet aktivitet i første etasje og bevaring av Sundes bilverksted og garasje. Planforslaget Alternativ 1 skal sees i forhold til, og måles opp mot, Alternativ 0, her definert som tilnærmet utdatert/uklart utbyggingspotensiale. Oppsummering av utredningen Utredningens resultater viser at planforslaget gir negativ konsekvens for temaet kulturmiljø. Dette er i hovedsak relatert til skala. Fra Vågen, Domkirken og Valberget/sentrumshalvøya oppleves nybygget som stort og dominerende overfor småskalabebyggelsen i trehusbyen og Gamle Stavanger. Planforslaget har positiv virking på kulturmiljøet ved at Sundes bilverksted og garasje bevares som kulturmiljø. Arealene inn mot nybygget foreslås opparbeidet og kan gi positiv virkning for tilgrensende kulturmiljø. Utredningen viser til en positiv konsekvens for temaet byutvikling gjennom tilrettelegging for et moderne bygg, mange arbeidsplasser, parkering under bakken, publikumsaktiviserende aktivitet mot gateplan, og for nærområdet/Løkkeveien for øvrig. På nærmiljønivå vises til at det er positivt at områdene rundt bygget er foreslått opparbeidet som byrom, og med gang- og sykkelvei for å sikre attraktive traséer for myke trafikanter. Utredningen omtaler ikke ulempen det blir for Gamle Stavanger og leilighetene både nord og sør for planområdet, at lekeplassen i nord skyggelegges 23. mars kl 15 av det nordligste tårnbygg. Terasseboligblokken får en ny situasjon med innsyn til oppholdsrommene som vender mot Andasmauet. Andasmauet er atkomstvei til boligblokkens parkeringsanlegg og til Vågen fra Eiganes/Stokka. Smauet økes ikke i bredde og forbindelsen til Vågen vurderes ikke styrket/trygg. 13 Konsekvensutredningen måler ikke de to temaene opp mot hverandre, men belyser virkningen innenfor hvert tema. Hvordan tar planen hensyn til utredningen (kap. 4 og § 12-9 i planloven) Konsekvensutredningen ligger i sin helhet ved saken som et eget vedlegg. De viktigste hovedpunktene er med i beskrivelsen og vurderingen i kapittel/avsnitt 7 og 8. 7. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Formål Formålet med planforslaget er å legge til rette for nytt næringsbygg, med kombinert formål kontor, forretning og tjenesteyting, og publikumsrettet aktivitet mot gateplan. Gårdsplassen skal fungere som et åpent rom mot Løkkeveien, trafikkareal og binde bygget sammen med Rudlå i vest. Det er foreslått privat (f_AU1) uteoppholdsareal i sørøst, som kan benyttes til opphold, samt i forbindelse med eventuell uteservering ved kafé i bygget. Uteoppholdsplassen skal kunne benyttes av Gamle Stavanger, Norsk Hermetikkmuseum og planlagt Norsk Grafisk Museum. All parkering er lagt under terreng, med unntak av noe korttidsparkering i forbindelse med atkomst. Forutsetninger Eksisterende bygg, Sundes bilverksted og garasje, foreslås regulert med hensynssone bevaring av kulturmiljø, og som delvis integreres i den nye bygningsmassen. Det er foreslått å rive eksisterende bensinstasjon og kontorbygget i nord. Arealbruk og utnyttelse Arealbruk: Plankartet illustrerer bygget som 4 felt: felt A – D, hvor D er eksisterende bygg (Sundes bilverksted og garasje). Hovedformålet er forretning/kontortjenesteyting med private/fellesarealer som gårdsplass, annet uteoppholdsareal og privat/offentlig trafikkareal og kommunaltekniske anlegg. Feltene er vist med byggegrense. 14 Forslag til detaljreguleringsplan Byggehøyder: Maks tillatt kotehøyde er angitt på plankartet. Det er tatt med bestemmelser for maks etasjehøyder. Etasjer er regnet fra Løkkeveien og i tråd med veilederen Grad av utnytting. På taket av midtbygget, felt B, er det tillatt anlagt terrasse som kan nyttes av brukerne av bygget. Rekkverk er trukket 1,5 meter tilbake fra takkant, slik at det ikke blir synlig fra bakkeplan. Nabobebyggelsen: Løkkeveien 103 (Smedvig), ca. høyde kote 45, 3 etasjer mot Løkkeveien, 5 etasjer mot Gamle Stavanger. Terrasseblokken mot sør, ca. kote 46, 5 - etasjes terrasseblokk med to u-et. Del av bygg (i tråd med plankart) Maks tillatt etasje (antall) Maks byggehøyde (kote) A 8 66,10 B 4 39,20 C 5 55,60 D (Eksisterende situasjon) 15 (Eksisterende bygg) Oppriss og snitt v/HLA Utnyttelse Maks tillatt bebyggelse Løkkeveien 97 – 99 Tillatt % BRA 18 500 m2 BRA (inklusiv Møbelgalleriet) 235 % BRA (eksklusiv p-anlegg under bakken) Utnyttelsen er beregnet for arealer som reguleres til felles/privat og byggeområde (planforslaget minus o_AVG1 - 4, o_G4-6, o_KV1, f_P2 og f_GS2). Det er planlagt kontorarbeidsplasser fra andre etasje og oppover. Bestemmelsene har krav til at det skal være åpne fasader og publikumsaktiviserende formål i første etasje. Tillatt 18 500 m2 BRA er fordelt på ca. 14 100 m2 til kontorformål. Møbelgalleriet utgjør 3.475 m2 BRA. Mobilitetsplanen tar utgangspunkt i at ca 3500 m2 avsettes til forretning og 900 m2 til kantine. Erfaringstall for ansatte er 5-6 personer per 100 m2. Det tilsvarer ca. 705-846 ansatte i kontordelen. Det er ikke fastsatt hvor stor andel av utbyggingen som skal legges til rette for forretning/ tjenesteyting. Dette er usikkert i dag. I mobilitetsplanen (eget vedlegg) tar utgangspunkt i disse tall. Det er uavklart hvilke leietakere som ønsker å etablere seg i bygget per i dag. Plangrep Plassering og utforming: Nytt bygg er trukket opp til Løkkeveien, vekk fra Gamle Stavanger, i tråd med annen eksisterende bebyggelse rundt planområdet. Bygget fremstår med to tårn koblet sammen med en inntrukket bro. Tårnene er foreslått i ulike høyder, lavest i sør og høyest i nord. Høyden på tårnene forholder seg til planlagt hotell, og til den nyere boligbebyggelsen nordvest for planområdet. 16 Fasader: Bygget foreslås oppført med fasader i glass, glasspaneler og stål- eller metallarbeid. Konstruksjonen i de vannrette båndene referer til eksisterende byggs modernistiske arkitektur. Del B, «broen», foreslås med en maks høyde på 6,80 meter i første etasje for å sikre at Sundes bilverksted og garasje er synlig gjennom nytt bygg fra Løkkeveien. Det er intensjonen at den lange fasaden - «broen» - skal sikre at Sundes bilverksted og garasje fremheves gjennom et stort og åpent areal i forkant. Midtbygget, del B, er inntrukket for å gi tårnene et mer definert uttrykk. Bruk av glassfasader vil gjøre bygget transparent på kveldstid, og dets konstruksjon vil være synlig. Fasade fra Løkkeveien (HLA) Illustrasjon fra Stokkaveien, kveld (HLA) 17 Kulturmiljø Sundes bilverksted og garasje, registrert i kulturminneplanen, foreslås regulert med hensynssone bevaring kulturmiljø, med tilhørende bestemmelser. Bestemmelsene er utarbeidet i samarbeid med Byantikvaren for å sikre byggets utseende og karakter, takform og volum. Grønnstruktur og tilgjengelighet Eksisterende allé langs Løkkeveien videreføres gjennom området. Gang- og sykkelveiene er del av den overordnede grønnstrukturen. I øst fortsetter den nordover hvor den kopler seg på den eksisterende lekeplassen, i sør fortsetter den inn i Haugvaldstadsgata. Mot Løkkeveien i vest fortsetter gang- og sykkelveien mot parkområdene i Bjergsted/ved Stavanger Konserthus. Det er viktig å sikre tilgjengelighet i øst-vest retning mellom Stavanger sentrum og Eiganes/Stokka. Planforslaget viser at gående og syklende kan bevege seg i egne traséer mot øst og vest. I nord kopler forslaget seg på eksisterende offentlig trapp-/gangforbindelse mellom Løkkeveien og Gamle Stavanger, forbi Løkkeveien 103 (Smedvig Eiendom AS). Planområdet inngår ikke i planen. I sør opprettholdes Andasmauet som i dag i en bredde på 5,2 meter (5,5 m. i dag) med trapp og kjøreatkomst til terrasseblokkens garasjeanlegg. Ny bebyggelse er lagt på tvers av eiendommen, og er fondmotiv mot parken på Rudlå. Andasmauet er en viktig gangforbindelse mellom Stokka/Eiganes og Vågen/sentrum. Prosjektet er trukket ca 1 – 2 meter inn på egen eiendom. I dag er avstanden 6,8 meter mellom bensinstasjon og Andasmauet 18. Ny byggegrense foreslås som minimum 8 meter. Mot sørøst foreslås privat/felles uteoppholdsareal f_AU1. Området kan nyttes av brukere av bygget, av naboer i nærområdet, eller ev. kan deler av arealet nyttes for uteservering for en mulig kafé i bygget. Uteoppholdsarealet ligger i en skråning, og det må bearbeides for å kunne brukes til uteopphold, og sikres universell utforming, se vedlagt illuasjonshefte. I øst møter utearealet gårdsplassen, f_G3, offentlig gangvei o_GS1 og Norsk Hermetikkmuseum, som skal kunne benytte det. Det kreves samlet utomhusplan for f_SA1, f_PA1, o_PA2, f_G3, o_GS1, o_TR1 og f_AU1. Området skal fremstå parkmessig. Gang- og sykkelveien skal sikre, at det gjennomføres et sammenhengende grøndrag fra nord til sør. Mot Løkkeveien skal felt f_G1-2, o_AVG1-5, o_GS3, f_KV2, f_KV4 og f_P1-2 ha felles utomhusplan. Gang- og sykkelvei integreres i utomhusplanen. Uteoppholdsarealet foreslås dels privat, dels offentlig og det skal være offentlig tilgjengelig, tilrettelagt med god kvalitet. Parkering, atkomst og varelevering Parkering for bil og sykkel er, i hovedsak, foreslått i parkeringsanlegg under terreng, i tre etasjer. Kjøreatkomst til anlegget er fra offentlig vei/rundkjøring på Løkkeveien, o_KV1, i nord, - sykler ankommer fra Andasmauet via f_AU1 i sør. Forslaget forutsetter at offentlig eid areal avsettes til privat/felles intern vei fra Løkkeveien ned til parkeringskjeller felt f_SA1. Renovasjon og varelevering er lagt bak nordre tårn. Innen f_SA1 kreves at det ikke tillates faste installasjoner som hindrer atkomsten av varebiler. For varer som krever vogntog forutsettes bruk av fjernlager. Eksisterende avkjørsel til bensinstasjonen stenges. Det er foreslått maks 0,9 parkeringsplasser og min. 3 sykkelparkeringsplasser per 100 m2 BRA, i tråd med gjeldende kommuneplan. Ferdig utbygging gir 167 bilparkeringsplasser og 555 sykkelparkeringsplasser. Det kreves at min. 5 % av bilparkeringsplassene tilrettelegges for bevegelseshemmede, min. 5 % av bilparkeringsplassene tilrettelegges for elbillading og min. 5 % av sykkelparkeringsplassene tilrettelegges for el-sykkellading. Det kreves garderobefasiliteter for sykkelparkering. Det foreslås fem overflateparkeringsplasser innenfor f_P1 og f_P2, - en er avsatt for HC-P, korttidsplasser og areal for av- og påstigning. Gjesteparkering for sykkel er lagt ved f_G1. 18 Gangatkomst til privat/felles uteoppholdsareal (felt f_AU1) skjer fra Andasmauet i sør og fra gårdsplassen (f_G3) i øst. Utformning av veier Utforming av veier, bredder og kurver følger Vegnorm for Sør-Rogaland og Statens vegvesen. Kjørevei, o_KV1-f_KV3: 6 meter bred, to kjøreretninger, areal for møte personbil/lastebil. G-/s vei, o_GS1 – o_GS3: 3,5 meter m bred, jf. Håndbok N100 anbefalinger. Andasmauet, o_GS2, opprettholdes i dagens bredde. Arealet mot Løkkeveien er utflytende. Det kreves materialer av god kvalitet, og uterommene tillates møblert og satt opp installasjoner som inviterer til opphold. Utomhusplanene skal godkjennes av kommunen før igangsettingstillatelse kan gis for alle de omtalte områdene. Et mindre offentlig eid areal omdisponeres til to private p-plasser og gårdsplass i tråd med ønske fra Smedvig Eiendom AS. Ved fotgjengerovergang over Løkkeveien er g/s-veien snevret inn til 3 meter for å få tilstrekkelig «venteareal» for bil mellom rundkjøring og overgang. Prosjektet er blitt oppfordret til se på muligheten for å forlenge eksisterende sykkelfelt. Det er ikke funnet tilstrekkelig areal, og derfor er det foreslått gang- og sykkelvei, i stedet for fortau. Syklende kan fortsette på gang- og sykkelveien frem til sykkelfeltet, som i dagens situasjon. Teknisk infrastruktur og kommunaltekniske anlegg Transformatorstasjon: Det er tatt med reguleringsbestemmelser som sikrer at eksisterende transformatorstasjon, o_TR1, gis en utforming og fasade som integrerer den i uteoppholdsareal, Arealet er utvidet for å sikre plass for ny hovedtavle. Det er sikret adkomst og oppstilling for servicebil innenfor o_AVT1. Det er usikkert hvor stort energibehov nybygget får. VA: Det er utarbeidet VA-beskrivelse (vedlegg 9) for eksisterende og ny situasjon. Det er kalkulert avrenningskoeffisient. Det er planlagt å tilknytte seg offentlig vann- og avløpsnett, som i dag. Planområdet tilknyttes også dagens spillvannsledning mot sør. For overvann anses det nødvendig med fordrøyning. Det er stilt krav om at all fordrøyning skal skje innenfor egen tomt. For overvann er det planlagt å tilknytte seg eksisterende Ø400mm fellesavløpsledning i Andasmauet. Det er utarbeidet en egen VA-beskrivelse i forbindelse med prosjektet, eget vedlegg 10. Plan for avfallshenting: Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan, se eget vedlegg. Det er foreslått nedgravd renovasjon med bedriftsinnkast. Det er sikret tilstrekkelig areal innenfor bygget FKT1 til to pallepresser/komprimatorer, og to 140 liters beholdere for bioavfall, i forbindelse med varelevering. Annet: VA-kartet viser at Byfjordtunnelen, hovedavløpstunnel, går under deler av planområdet helt i vest. IVAR opplyser at ca. høyde på taket i tunnelen er 5,5 moh. Gulv parkeringskjeller legges på kote +21. Taket på tunnelen ligger derfor 15 meter lavere enn gulvet i prosjektets parkeringskjeller. Ved bygging av parkeringskjeller må det graves, og kanskje må det sprenges noe. Det antas at tunnelen ikke kommer i konflikt med planlagt parkeringskjeller. Det kreves at forholdet til hovedavløpstunnelen vurderes slik at entreprenør har kjennskap til tunnelen før bygging. Eiendomsforhold Atkomst f_KV2, via fylkesvei 446, Løkkeveien og o_KV1, er felles for brukere av bygget FKT1 og for korttidsparkering innenfor gnr 59 bnr 895, Løkkeveien 103 AS. Kvalitetsprogram - miljøoppfølging Planforslaget er vedlagt kvalitetsprogram, se eget vedlegg. Her er hensikten å beskrive hvordan bygget skal utformes for å sikre en bærekraftig og robust utforming: Generelt skal kjent og utprøvd teknologi brukes. Det er beskrevet at bygget skal klassifiseres i energiklasse A og at det skal nyttes materialer, som er fornybare og miljøvennlige (dette er strengere enn krav i TEK10). 19 Universell utforming Planforslaget skal følge prinsippene om universell utforming. Det er sikret at bygget får en tydelig markert, trinnfri hovedinngang, godt synlig fra Løkkeveien, for besøkende. Det skal ikke benyttes allergifremkallende planter i utearealene. Parkering for bevegelseshemmede er lagt i nærhet til innganger. Planområdet ligger i naturlig bratt terreng, og det er vanskelig å sikre tilfredsstillende stigning uten for store terrenginngrep. Det kreves varmekabler innen f_KV3 for å unngå islag. Avbøtende tiltak – ROS Det er utarbeidet en Risiko- og sårbarhetsanalyse, se eget vedlegg, med utgangspunkt i kommunens sjekkliste. Det er åtte aktuelle tema for risiko og/eller sårbarhet, hvor fire tema må sikres gjennom tiltak: Forurensing fra tidligere industrivirksomhet, terrormål i nærheten, fall fra takterrasse og møteulykke i nedkjørsel til parkeringsanlegget. Det kreves gjennomført grunnundersøkelser før igangsetting. Det er foreslått ventefelt før nedkjøring til parkering som sikrer at det er areal for venting. Det er to potensielle uønskede hendelser, det ikke er funnet avbøtende tiltak for (sikre at disse kommer innenfor «akseptabel risiko»): 1) fare for fall fra takterrasse og 2) nærhet til terrormål. 1) Gjerde foreslås som tilstrekkelig sikkerhet mot fall fra tak (liten fare for fall, takterrasse er ikke allmenn tilgjengelig, reservert brukere av bygget). 2) Nærhet til terrormål: Stavanger havn er vurdert som mulig terrormål ved anløp av cruiseskip. Dette er ikke en permanent situasjon, og planområdet er mindre utsatt enn bygg nærmere havnen. Samlet har risiko- og sårbarhetsanalysen ikke avdekket forhold som betyr at tiltaket må skrinlegges. Rekkefølgebestemmelser Det er stilt krav om at park, f_PA1 og o_PA2 skal opparbeides samtidig som tilgrensende gårdsplass og gang- og sykkelvei, f_G3 og o_GS1. Det er videre stilt krav om at alle arealer, på vestsiden av bygget, gårdsplass, korttidsparkering og gang- og sykkelvei, skal opparbeides samtidig, og de skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis. Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser, og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. Forurensingsforskriften kap. 2. Mobilitetsplan Mobilitetsplanen (eget vedlegg) har to overordnede føringer: - Begrense biltrafikke fra området. - Øke bruken av kollektivreiser, samt bruk av sykkel og gange til og fra området. Følgende tiltak foreslås for å redusere økt bilbruk som følge av økt %BRA: Interne gang- og sykkelforbindelser mot tilgrensende anlegg, lav parkeringsdekning og gode fasiliteter for sykkelbruk. 8. Vurdering av planforslaget Konsekvensutredningen og vurdering ihht planprogrammet er tematisk utredet basert på temaene: 1) Kulturminner og miljø 2) Byutvikling Konsekvensutredningen ligger vedlagt i sin helhet. De viktigste hovedpunktene er kommentert her. Alternativsvurdering Det gjøres kun en alternativvurdering. Konsekvensutredningen viser at planforslaget gir negativ konsekvens for temaet kulturmiljø. Dette er i hovedsak relatert til skala og fjernvirkning. Planforslaget har positiv konsekvens for byutviklingstemaene samordnet areal- og transportplanlegging, universell utforming og arealbruk. Forslagets forhold til overordnede og andre gjeldende planer Forslaget er i tråd med de overordnede planer når det gjelder utnyttelse og formål: 20 Regionalplan for Jæren, som anbefaler minimum 160-200 m2 % BRA og maksimum 200-250 m2 % BRA for næringseiendommer med denne plassering. Regionalplanen forutsetter en «høy urbaniseringsgrad», og det skal legges til rette for en fysisk form som er tilpasset sentrale strøk. Kommuneplanen viser planområdet som næringsbebyggelse innen område for høy utnyttelse og parkeringssone 1 (krav: min. 0,5 – maks 0,9 pr. 100 m2). Planforslaget fortetter og transformerer eksisterende næringsareal, videreutvikler Stavanger sentrum som regionens viktigste senter for handel, tjenesteyting og kontorarbeidsplass. Publikumsaktivitet på gateplan, opparbeidelse av tilhørende byrom og styrking av Løkkeveien som handelsgate vurderes ivaretatt. Kulturminneplanen presiserer at det er uungåelig at byen endres over tid, men at det er mulig å beholde mange av de eksisterende byområdenes særtrekk, også når det bygges nytt, for eksempel gjennom skala- og landskapstilpassinger. Fra Vågen og Valbergtårnet oppleves nybygget som stort og dominerende i forhold til småskalabebyggelsen innenfor trehusbyen og Gamle Stavanger. Bebyggelsen sett fra Valberget i dag Forslag til ny bebyggelse sett fra Valberget. Fra Valberget virker prosjektet svært dominerende i forhold til all annen bebbyggelse i skråningen ned mot Vågen, både i forhold til trehusbebyggelsen og i forhold til annen næringsbebyggelse. Bebyggelsen i vest sett fra Torget/Domkirken i dag Ny bebyggelse sett fra Torget/Domkirken Også sett fra Torget/Domkirken i Stavanger bryter forslaget med byens landskap uten dette er begrunnet i et ønske om stedlig tilpassing. Formålet forretning, kontor, tjenesteyting vurderes ikke, i seg selv, som et argument for å fravike kulturminneplanen på dette punktet. Forslagsstiller opplyser at det er et overordnet politisk mål å sikre, at det blir tatt estetisk hensyn til landskapet i all planlegging. Dette underbygges i flere offentlige dokumenter f.eks. den europeiske 21 landskapskonvensjonen og plan- og bygningslovens formålsparagraf. Planforslaget legger opp til ett bygg, som er høyt sammenlignet med omkringliggende bebyggelse. Inseilingen til Stavangers kulturlandskap påvirkes og endres betydelig. Fjernvirkningen er betydelig. Fjernvirkning og estetikk Bebyggelsens fjernvirkning og behov for en bedre skala- og landskapstilpassinger gjør at vi anbefaler prosjektet redusert med en etasje. Det betyr at bebyggelsen reduseres med ca 600 – 1000 m2, og antall arbeidsplasser reduseres fra ca 705-846 til ca. 800 ansatte innenfor kontordelen, alt etter hvordan forslagsstiller løser dette. Selv om prosjektet reduseres, vil det likevel være et stort prosjekt i Stavanger. Det vil fortsatt ha arealer for en betydelig økning av antall arbeidsplasser sammenlignet med dagens antall på 210 kontorplasser. Hensikten om å opptimalisere bruken av eiendommen, fortette og styrke næringsmiljøet langs Løkkeveien/sentrum anses også ivaretatt med denne reduksjonen. Byggets har sin egen arkitektur og estetikk med stramme linjer, to tårn og en inntrukket bro. Hovedmaterialet er glass. Det begrunnes med at man vil få bygget til å se lett ut på dagtid, og transparent på kveldstid. Det skiller seg vesentlig fra både trehusbebyggelse, og fra murbyggene i nord, og har en helt egen idenditet. Til annen gangs behandling må det tas med bestemmelser/byggegrense på plankart om at mellombygget «broen» trekkes inn i forhold til tårnene. Første etasje på nordre tårn anbefales trukket tilbake for å gi bedre sikt mot Bjergsted, og for å øke gårdsplassens areal, og dermed også øke trafikksikkerheten. Innseiling i dag Innseiling med forslag til ny bebyggelse. Forslagsstillers markeringer i rødt. Byantikvarens vurdering Byantikvaren har i løpet av arbeidet med planforslaget tydelig gitt uttrykk for at planforslaget vurderes som for høyt/massivt, ikke minst sett fra Vågen (i møter med forslagsstiller, jf referat). Kulturmiljø og kulturminner Forslag om å regulere Sundes bilverksted og garasje til hensynssone bevaring av kulturmiljø, er i tråd med kulturminneplanen og anbefaling i konsekvensutredningen. Dette sikrer at kulturminnet fortsatt kan utvikles gjennom bruk, samtidig med at dette skjer i henhold til bestemmelser som viderefører 22 arkitekturen fra 50-tallet. Bygget er et landemerke i bydelen. Det er integrert i nybygget mot Løkkeveien. Det kan svekke kulturminnet noe mot denne siden. Sundes bilverksted og garasje har såpass massivt og robust uttrykk, at det vurderes som en spennende løsning – det skal relativt mye til for å svekke byggets kvalitet og verdi som historisk element. Nærheten til kulturmiljøet Gamle Stavanger (del av Middelalderbyen Stavanger) vurderes tatt hensyn til ved at ny bebyggelse er trukket opp mot Løkkeveien. Dagens situasjon med Sundes bilverksted som nærmeste nabo til Gamle Stavanger opprettholdes langt på veg. Gamle Stavangers smale, snirklete struktur, med den tette småskalabebyggelse og stedsvise vegetasjon gjør, at vi sjeldent ser hele prosjektet. Går vi f.eks. fra sentrum opp Andasmauet, mot Øvre Strandgate og planområdet, ser vi rett mot prosjektet. Hermetikkmuseets hage og vegetasjon gjør sammen med gateløpets krumme forløp, at prosjektet kun gradvis kommer til syne. Planområdets plassering i skråningen gjør, at man ikke har åpen sikt mot hele planområdet fra Gamle Stavanger. Utsikt fra Øvre Strandgata mot vest i dag Utsikt fra Øvre Strandgata mot vest – ny bebyggelse Beveger vi oss nordover i Haugvaldstads gata gjennom Gamle Stavanger, mot planområdet, fremstår Sundes bilverksted og garasje som et fremtredende bygg. Nybygget er i en betydelig større skala enn bebyggelsen i Gamle Stavanger, og med annet arkitektonisk utrykk, estetikk og takform. Arkitekturen skiller seg fra nabobyggene, og tar ikke oppmerksomheten fra eksisterende bebyggelse. Sikt fra Haugvaldstads gate fra sør mot nord i dag ….og med ny bebyggelse Løkkeveien er en del av trehusbyen, og på deler av strekningen i sør også en del av Middelalderbyen Stavanger. Den har ulik karakter nord og sør for planområdet, som ligger som et skille mellom nærings- og boligbebyggelsen mot nord, og den tradisjonelle trehusbebyggelsen mot sør. 23 Løkkeveien, fra sør mot nord i dag og … med ny bebyggelse Virkningen av tiltaket, sett fra nord mot sør, viser at forslaget markerer høyden for enden av de eksisterende, nyere bygg, oppført i tung, rød tegl, fasadeplater og med mye glass. I sør bryter planforslagets moderne uttrykk med de hvitmalte trehusene med røde taksteinstak. Fasadens letthet og lyse uttrykk harmonerer med gatebildet. Samlet vurderes fortsatt prosjektets høyder, i forhold til kulturmiljø og kulturminner, å bli betydelig bedre ved å redusere det med en etasje. Det vil fortsatt være godt synlig i skråningen opp fra Vågen. Prosjektet sett fra Gamle Stavanger og Løkkeveien, Oppriss v/Henning Larsen Architects Byutvikling Formål – Arealbruk, Løkkeveien og sentrum Planområdet er avsatt til næring i gjeldende reguleringsplan, og består i dag av, stort sett, asfalterte flater som benyttes til overflateparkering, i tillegg til kontorbygg, bensinstasjon og Sundes bilverksted og garasje. Endring fra industri/lager til forretning/kontor/tjenesteyting ses som positiv. Prosjektet foreslås med tilhørende privat/felles uteoppholdsarealer og parkering under bygget. Det vurderes som positivt at det legges til rette for mer effektiv arealbruk med plass til mange ansatte og med publikumsaktiviserende formål mot gateplan, i stedet for bensinstasjon og overflateparkering. Gjennom opparbeiding av tilliggende uteoppholdsarealer med god kvalitet, vegetasjon, attraktive offentlige traséer for gående og syklende, vurderes arealbruk for eiendommen å være positiv. Det kan gi en positiv effekt for gatemiljøet langs Løkkeveien og sentrum generelt, jf. vedlagt KU. Nærmiljø – konsekvenser for eksisterende nabobebyggelse Generelt: Nærmiljøet vurderes å få glede av at Sundes bilverksted og garasje blir bevart, den døgnåpne bensinstasjon og asfaltflater saneres, potensiale for arbeidsplasser og butikker økes. Gateplanet opparbeides og aktiviseres. Bomiljø: Planområdet tilrettelegger ikke for utbygging av boliger. Boligbebyggelsen i Gamle Stavanger vurderes å få tilstrekkelig avstand til prosjektet. Terrasseblokken, Andasmauet 18/Løkkeveien 87, har problemer med nærheten til kontorblokk-felt C. En rekke av terasseblokkens oppholdsrom og vinduer vender mot Andasmauet (spisestue, 24 kjøkken, hovedsoverom). Prosjektet har en lengre fasade mot Andasmauet enn dagens fasade, og det er både høyere og mer massivt med åpne glassfasader og kontorlandskap. Det blir kun maks 8 meter mellom byggene. Dette kan gi store utfordringer med innsyn fra et stort antall nye arbeidsplasser til boligblokkens oppholdsarealer. Lysinnfallet reduseres i forhold til i dag. Lysforhold er viktig for livskvalitet og ulemper må søkes minimalisert. I dagens samfunn er arbeidstid ut over kl. 16 ikke uvanlig, og beboerne kan være hjemme på dagtid (pensjonister, skiftarbeidere, m.fl.). Privatlivet kan bli betydelig påvirket. Dette forholdet er i liten grad utredet i KU’en. Avstanden mellom kontorblokk felt C og terrasseblokken må økes til 2. gangs behandling (min. 10 – 12 meter). Nærmiljø - solstudier: Dagens bygg kaster i hovedsak skygge på egne parkeringsarealer. I tillegg skygger det på deler av Hermetikkmuseets uteområde, og på deler av Øvre Strandgata 92. Noe av parken ligger med skygge på dette tidspunktet. Prosjektet vil kaste mer skygge på eget uteoppholdsareal, og på økonomigården. I tillegg vil nesten hele gang- og sykkelveien i øst ligge i skygge fra bygget, og fra nabobygg. Hermektikkmuseets uteoppholdsrom mot vest legges i skygge. Dette forventes også å skje med eget prosjekt for Norsk Grafisk Museum, som planlegges lagt opp til Hauvaldstadsgata. Prosjektet legger i liten grad mer skygge på tillgrensende boliger enn det gjør i dag. Parken, ballbanen og lekeplassen rett nord – øst for planområdet mister store kvaliteter jf. vedlagt sol- og skyggestudie, som viser at hele parkområdet og lekeplassen skyggelegges. Her er analysen litt snau, og må utvides nordover til 2. gangs behandling. Lekeplassen ligger rett øst for Smedvig sin parkeringsplass. Prosjektets nordre tårn er også her en betydelig utfordring. Solstudier 21. mars kl. 15, i dag Solstudier 21. mars kl. 15, ny bebyggelse 25 Lekeplassen i nord, foto Stavanger kommune Vindsimulering viser at nybygget ikke endrer vindforholdene for naboer til planområdet, se vedlegg. Barns og unges oppvekstvilkår: Innen planområdet legges til rette for at tilliggende bebyggelse kan benytte tilrettelagte uteoppholdsarealer og fortsatt kan passere planområdet i alle retninger på opparbeidede gang- og sykkelstier. Dette vurderes som positivt. Innsynsproblematikken kan ha negatv innvirkning på barns og unges oppvekstvilkår. Lek: Se avsnitt om nærmiljø og solstudier. Grønnstrukturen Prosjektet er godt synlig i den overordnede grønnstrukturen. Fra Rudlå blir prosjektet et nytt fondmotiv, - noe avhengig av hvor i parken du er og av årstid. I dag er det fritt utsyn mot Ryfylkefjellene, sentrum og fjorden. Utsikt fra Rudlå Offentlig – privat plassrom mot Løkkeveien foreslås opparbeidet med mer vegetasjon, for å videreføre parken på Rudlå. Det solrike plassrommet skal opparbeides som et fellesareal (shared Space), hvor alle trafikkantgrupper skal møtes på like premisser. Prosjektets intensjoner vurderes som positive. Det er uklart om trafikksikkerheten er tilstrekkelig ivaretatt. Som plankartutsnittet viser, brukes en stor del av arealet til motorisert trafikk. Det kan komme i konflikt med de myke trafikanters bevegelser. Til 2. gang bes trafikksikkerheten vurdert på ny, og forslaget bearbeidet. 26 Utsnitt plankart Illustrasjon shared space v/HLA De private uteoppholdsarealer mot Gamle Stavanger vurderes ivaretatt. Her er gode sol- og vindforhold midt på dagen. Terrengets skrånende fall mot øst gjør solforholdene vanskelige. Forslagsstillers intensjoner om å opparbeide og la alle private uteoppholdsarealer være tilgjengelig for alle året rundt, ses på som positivt. Her legges til rette for uteområder som kan nyttes til rekreasjon, opphold, som uformelle møteplasser for brukere av bygget og for naboer i nærmiljøet. Mobilitet og transport Mobilitetsplan: Det er utarbeidet egen mobilitetsplan, eget vedlegg, som viser til at biltrafikken blir redusert med ca. 40 % som følge av planforslaget. All trafikk ledes raskt ned i parkeringskjelleren slik at arealene kan nyttes til opphold og beplanting. Varelevering: Vareleveringen er plassert på baksiden av bygget. Atkomst: Hovedatkomsten til planområdet er fortsatt fra rundkjøring i Løkkeveien. Det er sett på mulighet for å benytte atkomst i nord fra Haugvaldstads gate, men muligheten ble forkastet fordi det vil få store konsekvenser for eksisterende lekeplass og boliger. Bensinstasjonens atkomst er sanert. Offentlig gang- og sykkelvei: Prosjektet vurderes ikke å tilføre de offentlige gang- og sykkelveier mer enn det som allerede er regulert i gjeldende planer, eller er opparbeidet i dag. Dette ses som uheldig særlig med tanke på den store økning av arbeidsplasser prosjektet vil gi området. Østvestkorridoren opprettholdes som regulert i dag. Oparbeidelse av regulert situasjon med vegetasjon og materialbruk vil styrke den. Det er ikke foreslått tiltak i Andasmauet. Parkering: Det tilrettelegges for relativ lav parkeringsdekning og anses som akseptabel, jf. nylig vedtatt kommuneplan. Trafikksikkerhet: Med kun en atkomst, mindre utflytende arealer, større arealer for myke trafikanter, bruk av materialer og vegetasjon, som gir økt oppmerksomhet, og hjelper til å senke hastigheten, slik at man automatisk senker farten når man kommer inn på området, øker trafikksikkerheten. Det er positivt at det blir betydelig reduksjon av biltrafikken, trafikkarealer frigjøres til opphold, varelevering flyttes ned i økonomigården bak det nordre tårn, og lagt til rette for attraktive traséer for syklende og gående i retning nord-sør. Dette bidrar til bedret tafikksikkerhet. Det er likevel usikkert om trafikksikkerheten er tilstrekkelig ivaretatt på plassen mot Løkkeveien. Hele den nordre delen brukes til fordeling av trafikk til p-anlegg, varelevering, renovasjon, HC-parkering, m.v. Til 2. behandling må første etasje på nordre tårn vurderes trukket tilbake, og disponeringen av arealet vurderes på ny. Forslaget vurderes å bidra til økt andel gange, sykling og kollektivtransport. Det skal ikke være anledning til å kjøre inn til økonomigården/parkeringsanlegget (f-SA1) fra Haugvaldstadsgata. All atkomst må skje fra egen grunn. Dette begrunnes med at det ikke er ønsket 27 unødvendig kjørsel på offentlig gang- sykkelvei, og det må tas med i en bestemmelse, eller komme klart frem av plankartet til 2. gangs behandling. Andasmauet: Områdeanalysen Lucky Løkk, som ble gjennomført i forbindelse med arbeidet med sentrumsplanen, identifiserte Andasmauet som en «svak øst/vest forbindelse». Forbindelsen ses som viktig i arbeidet med et finmasket gangveisystem mellom Eiganes/Stokka og sentrum. Andasmauet er offentlig gangvei med rampe, trappe, oppstilling av avfallsdunker, innkjøring til terrasseblokkens p-anlegg og hovedinngang til denne. Med et stort, nytt kontorbygg tett inn på smauet, ser en for seg mange nye brukere. Med satsing på gange, sykkel og kollektivtransport vil trafikken i smauet øke betydelig. Dette fører til økte konflikter mellom kjøreatkomst til p-anlegget og øvrige trafikantgrupper. Det må vises sikker trasé for gående atskilt fra kjøretrafikken. Kjørbar atkomst til p-anlegg i boligblokken må være min. 5 m bred, og min. 4 meter må avsettes til gangareal for å sikre trygg passasje for fotgjengere. Dette ses egentlig som for snaut i forhold til prosjektets omfang/volum og må derfor være et absolutt minimum. Passasjen fra Rudlå/Løkkeveien mot Gamle Stavanger og Vågen må bli mer tydelig. Det anbefales satt av min. 2 meter til vedlikehold, og helst tilføyes et vegetasjonsbelte for å få en tydelig, trygg og god gangsammenheng fra Rudlå/Løkkeveien til Vågen/sentrum. Smauets bredde må økes til 2. gangs behandling for å ivareta tilsterekkelig trafikksikkerhet. Kvalitetsprogram - miljøoppfølging Kvalitetsprogrammet vurderes ikke som ferdig utarbeidet. Det fremstår i noen grad som en blanding av informasjon om områdets historikk, og et prospekt for bebyggelsen og intensjoner med denne. Kvalitets- og miljøoppfølgingsprogrammet med formingsveileder må bearbeides til 2. gangs behandling. Det må redegjøre for prosjektets miljøprofil, materialvalg, transport, massehåndtering og oppfølging gjennom alle ledd frem til gjennomføring. Med BRA større enn 10 000 m2 kreves tilrettelagt for vannbåren varme. De illustrasjoner og bilag som er nødvendige for å forstå programmet skal tas inn i denne. Det er for arbeidskrevende og åpner for feil når kvalitetsboken og illustrasjoner er vist i mange forskjellige dokumenter. Teksten må redigeres og presiseres. Universell utforming Det anses tilrettelagt for universell utforming. På grunn av det skrånende terreng er det vanskelig å sikre at stigningene er i tråd med prinsippene om universell utforming. Det er tatt med bestemmelse som ivaretar tilgjengelighet for alle. Støy Det er utarbeidet egen støyvurdering av Sinus AS, se vedlegg. Det er ikke krav til utendørs vegtrafikkstøynivå for kontor og næring. I sum synes støyberegningene å vise at tiltaket ikke vil føre til store endringer i forhold i støysituasjonen for Rudlå eller Gamle Stavanger, i forhold til i dag. Naturmangfold Vegetasjonen er så liten at den ikke vurderes å ha vesentlig betydning for økosystemene. Energi/miljø I kvalitetsprogrammet vises til at prosjektet skal klassifiseres i energiklasse A og hensikten er å redusere bruken av materialer fra knappe, ikke-fornybare ressurser og etterstreve valg av miljøvennlige materialer. Bestemmelsene og kvalitetsprogrammet anbefales presisert. ROS Risiko- og sårbarhetsanalysen har ikke avdekket forhold som tilsier at tiltaket ikke kan gjennomføres. Shared space på gårdsplassen mot Løkkeveien anses å kunne føre til uønskede hendelser. Trafikksikkerheten i Andasmauet vurderes ikke tilstrekkelig utredet. Her er det både ryggebevægelser fra parkerte biler, plass for søppeavhenting, turister, fotgjengere, atkomst til panlegg. Begge situasjoner må utredes til 2. gangs behandling. 28 Teknisk infrastruktur I følge bestemmelsene tillates oppbygg av tekniske rom plassert på taket. Tiltaket er ikke omtalt i beskrivelsen og har ikke vært drøftet. Bebyggelsen er allerede for høy og det vil være synlig fra Rudlå. Estetisk frarådes det sterkt da det nettopp et bebyggelsens stramme enkelhet som er poengtert. Bestemmelsen anbefales tatt ut. Det vurderes som positivt at det planlegges nedgravde renovasjonsbeholdre, opprusting av eksisterende trafo og eksisterende veianlegg. Det anbefales sikret i bestemmelsene som rekkefølgetiltak. Økonomiske konsekvenser for kommunen Forslagsstiller har ikke funnet økonomiske konsekvenser for kommunen. 9. Oppsummering og konklusjon Det er feil henvisningen til planstatus for kommuneplanen i forslagsstillers planbeskrivelse. Det er rettet opp her. Det har ikke hatt betydning for vurderingen. Planområdet ligger i skillet mellom trehusbebyggelse mot sør og i øst, og med den mer urbane bebyggelsen mot nord. På grunn av ønsket om sentrumsutvikling langs Løkkeveien, og nærhet til trehusbyen og Gamle Stavanger, oppstår det interessemotsetninger mellom kulturmiljø og sentrumsutvikling, jf. vedlegg med KU. Det er et overordnet mål å bevare kulturminner og kulturmiljø, da Stavangers identitet er knyttet til byens historie. Det er et sentralt tema i Kulturminneplanen å verne kulturmiljøet trehusbyen og Gamle Stavanger, og det arbeides med å verne minner fra massebilismens tid (Sundes bilverksted og garasje). Det er også et overordnet mål å styrke og utvikle Stavanger sentrum. Abeidet med ny sentrumsplan har i første utleggelse vist til at sentum anbefales utviklet bl.a. med større utnyttelse langs Løkkeveien for å styrke sentrum opp mot boligområdene på Eiganes/Stokka. Prosjektet anses å bidra til å skape mer aktivitet i området. For planområdet er det en utfordring å finne den rette balanse mellom vekst og vern. Prosjektet anses som et godt utgangspunkt for en videre bearbeiding frem til 2. gangs behandling, jf. kapittel 8 Vurdering av planforslaget. Det er anbefalt en rekke tiltak som må følges opp. Bebyggelsens fjernvirkning og behov for en bedre skala- og landskapstilpassinger gjør at forslaget anbefales redusert med en etasje. Til 2. gang behandling i KBU må reduksjonen vises av forslagstiller på en slik måte at prosjektets intensjoner/arkitektur/estetikk opprettholdes. Bebyggelsens enkle form- og fasadespråk krever gjennomtenkte detaljer/formgiving. Tiltakene omhandler for øvrig hovedsakelig å redusere bebyggelsen med en etasje av hensyn til nærmiljø, øke trafikksikkerheten på plassen mot Løkkeveien, øke avstanden mellom kontorblokk C og terasseblokken av hensyn til innsyn til boligblokkens private oppholdsarealer, bedret gangforbindelse Rudlå – sentrum, og trafikksikkerhet i Andasmauet. I tillegg må Kvalitets- og miljøoppfølgingsprogrammet bearbeides som beskrevet, og bestemmelsene presiseres, og ta med rekkefølgekrav som anbefalt. Vi er oppmerksom på at det er utfordrende å legge til rette for nybygg som tilfredsstiller krav til utnyttelse, og som samtidig må forholde seg til trehusbebyggelsens småskala i trehusbyen. 29 Varsel om innsigelse Rogaland fylkeskommune v/regionalplanavdelingen har varslet innsigelse dersom planforslaget ikke tar tilbørlig hensyn til Sundes bilhall og tilgrensende vernet bebyggelse, samt kulturmiljø og bylandskapet for øvrig, når det gjelder volum, høyder og utforming på nybygg i planområdet. Gjennomføring av planforslaget i bearbeidet form gir fortsatt en betydelig økning av lokaler for arbeidsplasser, oppgraderte byrom og publikumsaktiviserende formål på bakkeplan. Forslagsstiller viser til at Markedsundersøkelsen mai 2015 v/Eiendoms Megler 1, forteller at eiendommer med kombinert formål har hatt en stabil utvikling. Dette ses som viktig for utviklingen av urbaniteten i området. Det er positivt at Sundes bilverksted og garasje reguleres med hensynssone kulturmiljø. Bestemmelsene sikrer samlet planlegging av utomhusplaner for uterommene. Det er tatt med krav om anleggsplan og støy i anleggsfasen. Rekkefølgetiltak må følges opp som omtalt, og det må tas med krav til god kvalitet på alle materialer i uterommene. Fremdrift Forslagsstiller opplyser at realiseringen av prosjektet ligger noe frem i tid. Generelt Planprogrammet vurderes fulgt, og utredningsplikten er oppfylt, men vi har vist til enkelte forhold som krever ytterligere belysning/tiltak. Rådmannen anbefaler at forslaget sendes på høring og legges ut til offentlig gjennomsyn. Vedlegg - Oversiktskart - Plankart, datert Henning Larsens Architects 22.06.2015 - Reguleringsbestemmelser, datert Henning Larsens Architects 19.06.2015 - Konsekvensutredning, datert Henning Larsens Architects 19.06.2015, med Planprogram, vedtatt 19.03.2015 - Kvalitesprogram, datert Henning Larsens Architects 19.05.2015 - Fasader og snitt, datert Henning Larsens Architects 19.06.2015 - Bilagsmappe, datert Henning Larsens Architects 19.06.2015 - Illustrasjonshefte, datert Henning Larsens Architects 19.06.2015 - Programstudie v/URBa AS, datert 20.12.2014 - Oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer, datert 19.06.2015 v/ Henning Larsens Architects, revidert 03.09. 2015 v/byplan - Kommunalstyret for byutviklings behandling av planprogrammet, sammendrag - Planbeskrivelse v/Henning Larsens Architects 19.06.2015 - Ros-analyse v/Henning Larsens Architects 19.06.2015 - Renovasjonsteknisk plan v/Henning Larsens Architects 19.06.2015 - VA-beskrivelse v/Henning Larsens Architects 19.06.2015 - Mobilitetsplan v/Henning Larsens Architects 19.06.2015 - Støyrapport v/Sinus AS, datert 30.04.2015 - Utsnitt av gjeldende regulering Gunn Jorunn Aasland 30 direktør Anne S. Skare Byplansjef Lise M. Storås saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 31
© Copyright 2024