RAMMEBETINGELSER FOR TIL- OG OMBYGGINGER
PÅ EKSISTERENDE PLAN
Vedtatt på generalforsamling 27.04.89
INNHOLDSFORTEGNELSE
Avsnitt 1
Rammebetingelser for prosedyre
Avsnitt 2
Rammebetingelser for omfang og utbygging
Avsnitt 3
Avtaledokument mellom borettslag og andelseieren ved
enkeltvis utbygging/ombygging
Avsnitt 4
Utvidelsesplan for hver enkelt hustype
Avsnitt 5
Nabovarsel
Avsnitt 6
Om klagerett
Avtaledokument og kvittering for nabovarsel fås ved henvendelse til
styrets leder.
1. Rammebetingelser for prosedyre
1.01
Utbygger må skaffe tegninger i målestokk 1:100. Styret kan i spesielle tilfeller be om tegning i
målestokk 1:50.
Tegningene skal vise den nye situasjonen i tilstrekkelig grad. For ominnredning er det nok
med plantegning, for fasadeendringer er det nok med plan- og fasadetegning, for tilbygg
trengs det plan-, snitt- og fasadetegning
1.02
Utbygger har ansvaret for å varsle naboer/gjenboere i borettslaget om byggesaken og gi
dem mulighet til å se tegningene. Med nabo/gjenboer menes minst de som bor på hver side,
foran og bak og de som bor på hver side av de foran og bak. I prinsippet tilsammen 8
leiligheter. Hvem som er relevante naboer/gjenboere vurderes av styret i hvert enkelt tilfelle.
Det påhviler utbygger å orientere naboer om konsekvenser ved utbyggingen, også slike som
på grunn av byggeforskriftens bestemmelser vil føre til begrensning i utbyggelsesmuligheter,
heftelser, på nabos leilighet. Nabo som har merknader må selv sende disse til styret.
1.03
Utbygger leverer søknad om tillatelse til å gjennomføre byggeprosjektet til styret sammen
med tegninger, beskrivelse og bevis på at naboer/gjenboere er varslet (kvittering på
nabovarsel se avsnitt 5). Dette gjelder både for saker som styret har myndighet til å innvilge
og saker som skal videre til generalforsamling. I begge tilfeller skal nabo/gjenboer ha hatt 14
dager til å uttale seg vedrørende saken før denne legges fram for styret.
Det er ikke nødvendig med nabovarsel ved ominnredning, men avtale mellom borettslaget og
andelseier/utbygger skal være underskrevet.
1.04
Styret behandler saken og gjør vedtak hvis den ligger innenfor det styret er gitt fullmakt til å
avgjøre.
Styret har anledning til å returnere saken for å be om flere (ytterligere) opplysninger før de
tar stilling til søknaden. Styret kan om nødvendig rådføre seg med sakkyndige. Dette kan
skje uten tillatelse fra utbygger/andelseier. Eventuelle kostnader ved en slik vurdering skal
betales av andelseieren. I slike tilfeller må imidlertid skriftlig tillatelse innhentes (gis) fra
andelseieren/utbygger.
1.05
Når styret har avgjort søknaden sendes vedtaket til andelseieren med kopi til
naboer/gjenboer.
De varslede naboer kan anke styrets avgjørelse innen en frist på 3 uker etter at de skriftlig er
gjort kjent med styrets vedtak. Anken sendes styrets leder og skal være skriftlig.
Kommer det inn anke innen fristens utløp skal styret gi beskjed til søker om at det foreligger
anke og at styret derfor må behandle saken på nytt.
1.06
Etter at styret på nytt har behandlet saken (anken), sendes det melding om vedtaket til
søker/utbygger med kopi til naboer/gjenboer.
Eventuell ny anke må forelegges styrets leder innen 3 uker og skal være skriftlig. Denne
anken legges fram av styret til den ordinære generalforsamling for avgjørelse. Se avsnitt 6,
punkt 6.03.
1.07
Saker som styret ikke har fått delegert myndighet til å avgjøre behandles av styret og legges
fram for generalforsamlingen med forslag til vedtak.
1.08
Når vedtak foreligger skal styret sørge for at det inngås avtale på fastsatt avtaledokument
mellom borettslaget og utbygger. Avtalen regulerer ansvar, rettigheter og økonomiske forhold
som knytter seg til utbyggingen mellom utbyggeren og borettslaget både i byggetiden og for
all fremtid. Avtaledokument, avsnitt 3.
1.09
Når det foreligger gyldig vedtak i borettslagets styre eller generalforsamling sendes saken til
Hamar kommune v/bygningsrådet for godkjenning.
Utfylling av nødvendige søknadsdokumenter til bygningsrådet skal utføres av
andelseier/utbygger. Andelseier skal skrive under skjemaet som søker/melder. Søknaden
leveres styrets leder som vil stemple og underskrive denne som byggherre (eier).
Søknader som ikke er underskrevet av styrets leder vil etter avtale med Hamar kommune
ikke bli behandlet av bygningsrådet.
1.10
Vedtak har gyldighet så lenge andelseieren som søker står som eier. Er søknaden godkjent
av bygningsrådet gjelder bygningsrådets vedtak om gyldighet.
1.11
Skulle det bli foretatt utbygging/ombygging som strider mot rammebetingelsene eller mot
godkjente tegninger kan generalforsamlingen på anmodning av styret forlange
utbyggingen/ombyggingen fjernet eller at bygget tilbakeføres til opprinnelig form på
andelseieren/utbyggerens bekostning.
1.12
Utbygger skal varsle naboer og andre berørte om ulemper som kan komme i byggeperioden
og om når de kommer.
2.
Rammebetingelser for omfang og utforming
2.01
Tilbygg til bolig, herunder balkong, kan skje i henhold til anvisninger som er gitt på
etterfølgende skjemaer. I tillegg kan det bygges karnapper/skjermtak eller lignende under 3
kvm.
2.02
Største tillatte bebygde areal er 50 kvm. Største tillatte bebygde areal på en side er 30 kvm.
2.03
Utvidelse av utebod kan skje innenfor byggegrenser fastsatt i reguleringsplanen, ikke
nærmere veg enn 2,25 meter eller i flukt med eksisterende bod. Største tillatte areal på
utvidelse er 10 kvm.
2.04
Tilbygg endringer og innsettinger av vindu skal ha samme formspråk, samme materialer og
samme detaljering som eksisterende bygg med hensyn til tak, ytterkledning, vindu og farger.
Avvikende farge kan tillates på dører.
2.05
Utbygging av balkong og innsetting av vindu skal ikke gjøres slik at innsyn til nabo kan virke
sjenerende. Ny balkong må ikke bygges nærmere boligens østvegg enn 2,4 meter.
2.06
Oppsetting av gjerde eller levegg skal gjøres etter godkjente standardtyper.
2.07
Montering av drivhus og lekestue (ikke-permanente) kan tillates.
2.08
Flytting av hovedinngang kan tillates. Det er utbyggers ansvar å ta denne flyttingen opp med
kommunen og postverket, hvis flyttingen medfører endringer av gatetilhørighet.
2.09
Har andelseier lyst til å bytte ut dører/vinduer på eget initiativ/regning/kostnad, kan dette
gjøres ved å gi melding til styret før arbeidet starter. Følgende vilkår gjelder for at dette kan
gjennomføres:
1. Melding til styret må foreligge
2. Vinduer/dører må ha samme utseende som eksisterende dører/vinduer.
3. Skulle borettslaget foreta en utskifting av dører/vinduer vil også de som har byttet
tidligere få nye dører/vinduer, selv om de har byttet disse for mindre enn 2 år siden.
2.10
Der hvor andelseier ønsker å bytte til andre typer vinduer/dører enn det som er i
borettslaget, skal vedkommende søke på vanlig måte (se rammebetingelser). Her ønsker
styret å ha følgende rutiner i tillegg:
1. Søknad til styret i henhold til rammebetingelsene for Vekten borettslag.
2. Skulle borettslaget foreta en utskifting av dører/vinduer vil også de andelseiere som har
byttet disse få byttet sine vinduer/dører, selv om de har byttet disse innen for eksempel 2
år for egen kostnad på dør/vindu fra borettslaget.
Andelseier kan ikke kreve å få refusjon/erstatning for sine kostnader på dører/vinduer fra
borettslaget.
3.
Avtale mellom borettslaget og andelseier ved enkeltvis til- og
ombygginger, ominnredninger
Avtalen gjelder _______________________________ Sak nr____________
Adresse ______________________________________________________
3.01
”Rammebetingelser for prosedyre” skal følges.
3.02
”Rammebetingelser for omfang og utforming” skal følges.
3.03
Utbygger har ansvaret for at bygningslov med forskrifter følges. Ingen kan igangsette
bygging før byggetillatelse foreligger. Utbygger har ansvaret for at utbygging er i samsvar
med byggemeldte tegninger/beskrivelse.
3.04
Av hensyn til naboer skal det være ro mellom kl. 21:00 og kl. 07:00, samt på søndager og
helligdager.
3.05
Utbygging skal skje uten omkostninger for borettslaget. Utbygger forplikter seg til å dekke
alle utgifter i forbindelse med byggingen. Kostnader for oppsetting av brannvegg som følge
av pålegg fra bygningsmyndighetene pga overskridelser i gruppestørrelsene dekkes av
borettslaget.
3.06
Etter utbyggingen forplikter utbygger seg til å dekke borettslagets eventuelle merutgifter til:
1.
Vann- og kloakkavgift
2.
Administrasjon og forretningsførsel hos OBOS.
3.
Likningstakstforhøyelsens skattemessige konsekvens
4.
Vedlikehold
5.
Eventuelt andre merutgifter, f.eks økt pris på forsikring
Beløpet skal dekke de faktiske utgifter og administreres av OBOS.
3.07
Tilbygg forsikres i samme selskap og på samme avtale som borettslaget ellers bruker.
3.08
I de tilfeller utbyggingen påfører skade på øvrige deler av borettslagets eiendom, stiller
utbygger seg ansvarlig for å dekke slike skader uten omkostninger for borettslaget. Skader
som senere kan bli påført eksisterende bygning som følge av tilbygg, skal dekkes av
utbygger/andelseier. Se også punkt 3.09.
3.09
Ved salg av leilighet med tilbygg skal ny andelseier gjøres kjent med denne avtalen av
utbygger. Avtalen skal gjøres bindende for den nye andelseieren (dette gjøres av HOBBL
ved kontraktskriving ved salg og bør komme fram i salgsmeldingen).
3.10
Tilbygg er borettslagets eiendom og følger leiligheten.
Hamar, den ________________
Hamar, den______________
________________________
Vekten borettslag v/leder
_________________________
Utbygger/andelseier
Av denne avtalen sendes det 2 eksemplarer Vekten borettslag ved styrets leder. Ett
eksemplar returneres utbygger etter godkjenning i styret.
Veiledning for bruk av utvidelsesskjemaer
1.
2.
Skjemaene viser i plan de arealer tilbygg skal ligge innenfor. De angir altså grenser for
tilbyggenes maksimale utstrekning på tomta, i forhold til det opprinnelige hus.
Det enkelte skjema gjelder for den eller de husgrupper som er angitt øverst til venstre på
hvert skjema. Husgruppene har fått betegnelsene A til L, som angitt på forsiden.
Adressene i borettslaget fordeler seg slik:
Husgruppe
Adresse
Husnr
A
Vekten
21-23
B
Vekten
25
C
Vekten
27
D
Vekten
29-31
E
Furubergveien
73
F
Furubergveien
79-91
G
Furubergveien
99-111
H
Furubergveien
71-77
I
Furubergveien
81-89
J
Furubergveien
93-95
K
Furubergveien
97-105
L
Furubergveien
109-115
3.
De skjematiske plantegningene er alle orientert med NORD (mot terrassehusene) opp
på arket.

IKKE SKRAVERT FELT: Opprinnelig hus (a, b…) eksklusive balkong

SKRAVERT NEDOVER MOT HØYRE: Mulig utvidelse i underetasje

SKRAVERT NEDOVER MOT VENSTRE: Mulig utvidelse i overetasje

KRYSS-SKRAVERT: Mulig utvidelse i både under- og overetasje.
De skraverte felter illustrerer de begrensninger som er angitt med
.
4.
-
-
Eksempel:
Hus i gruppene A, B, C, og D (alle med adresse Vekten) kan utvides i full bredde mot
nord (mot terrassehusene).
Vestre 2/3 av hvert hus kan her utvides med 3,6 meter ut i haven mens østre 1/3 bare
kan utvides 1,8 meter ut i haven (dette for å redusere ulempe med skyggevirkning for
kveldssola for nabo i øst).
På sydsiden kan hele balkongsonen innlemmes i huset i både under- og overetasje,
dessuten kan vestre ½ del utbygges i begge etasjer, 1,8 meter utenfor balkongsonen.
Underetasjen kan utvides 1,8 meter lenger ut enn dette.
Endehus mot øst (a-leilighet) kan som angitt utvides noe mer enn de øvrige, da dette
ikke gir skyggeulempe for noen.
5.
Kvittering for nabovarsel for Vekten Borettslag ved enkeltvise
utbygginger i henhold til rammebetingelser
Utbyggers navn (andelseier): ______________________________________________
Adresse:
______________________________________________
Utbyggingen omfatter:
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
Jeg bekrefter at jeg har mottatt tegningene på ovennevnte utbygging/ombygging. Har
jeg merknader til utbyggingen, sender jeg disse til styret innen 14 dager fra mottatt
dato, jf punkt 1.03 i rammebetingelsene.
Tegning mottatt/forevist
Dato
Nabo/gjenboer
Adresse
1. ______________________________________________________________
2. ______________________________________________________________
3. ______________________________________________________________
4. ______________________________________________________________
5. ______________________________________________________________
6. ______________________________________________________________
7. ______________________________________________________________
8. ______________________________________________________________
6.
Om klagerett
Vedtak som er besluttet av styret kan påklages på følgende måte:
6.01
En skriftlig anke sendes styret med anmodning om å få saken opp på ny. Klagen skal da
inneholde din begrunnelse om hvorfor du mener at saken må tas opp på ny. Denne anken
må leveres styret innen 3 – tre – uker etter at du skriftlig er gjort kjent med styrets vedtak.
6.02
Blir saken avslått av styret på ny, kan su anke den inn for den ordinære generalforsamling. I
de tilfeller hvor flere parter er berørt (for eksempel utbygging), må styret innen 3 uker få en
skriftlig beskjed om at det ankes inn for generalforsamlingen. Saken sendes da til styret
senest 8 – åtte – uker før generalforsamlingen, jf § 55 Lov om borettslag.
6.03
Du kan selv innkalle til ekstraordinær generalforsamling. Det kreves da at minst en tidel, dog
minst 8 – åtte – av andelseierne skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker som
ønskes behandlet, jf § 55 Lov om borettslag. Også i dette tilfellet må styret ha skriftlig
beskjed innen 3 uker om det vil innkalles til ekstraordinær generalforsamling.
Grunnen til at styret må ha skriftlig tilbakemelding innen 3 uker, er at vedkommende
som søker må få beskjed at videre arbeid stoppes inntil det foreligger endelig vedtak i
generalforsamling/ekstraordinær generalforsamling.
Hilsen Vekten borettslag
v/Styret