Planbeskrivelse - Lillesand kommune
Planbeskrivelse Tuemyr Eiendom AS OPPDRAG Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune EMNE Planbeskrivelse DOKUMENTKODE 313213-PLAN-PBL DATERT 16.9.2014 SIST REVIDERT 25.2.2015 Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no RAPPORT OPPDRAG Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune DOKUMENT KODE EMNE Planbeskrivelse TILGJENGELIGHET OPPDRAGSGIVER Tuemyr Eiendom AS ANSVARLIG ENHET KONTAKTPERSON Vidar Flaa 313213-PLAN-PBL Kristiansand, arealplan SAMMENDRAG Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse, offentlig atkomstveg, samt opparbeide arealer til lekeplass og grønnstruktur. Foreslått detaljregulering erstatter deler av reguleringsplan for Heldal – trinn 3 (gnr. 43/2), vedtatt 8.9.2010. I gjeldende kommuneplan er deler av planområdet avsatt til boligbebyggelse. I forbindelse med rullering av kommuneplanen, er det spilt inn forslag om utvidelse av byggeområde for bolig, med omregulering av gjeldende reguleringsplan for Heldal III der blokkbebyggelse foreslås tatt ut i forhold til gjeldende plan, da hele området er bedre egnet til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Planforslaget er tatt inn i forslag til ny kommuneplan, med feltbenevnelsen IB15 – Heldal. Planforslaget hjemler oppføring av 66 nye boenheter. Det har elleve felt som tillater alt fra en (felt BF4) til tretten boenheter (felt BK7). I tillegg videreføres fortetting innenfor gjeldende plans felter i B1 – B3. Planbestemmelsene angir at det tillates frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. For tomtene som videreføres fra gjeldende reguleringsplan, er utnyttelse satt til %-BYA = 15 og 20 %. For tomtene innenfor felt BF1 – BF3 foreslås %-BYA = 30 %. Mens det for tomtene innenfor felt BK1 – BK7 foreslås %-BYA = 40 %, med unntak av felt BK2 og BK3 som foreslås %-BYA = 45 %. Bebyggelsen skal i hovedsak ha flatt tak eller pulttak med vinkel mellom 0 – 16 grader. Unntaket gjelder feltene BF2 – BF4 som også tillates med saltak med vinkel inntil 45 grader. For hoveddelen av området er maks. høyde øverste gesims = 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng, mens maks. høyde nederste gesims = 6,5 meter. For felt BF2 – BF4 er maks. gesimshøyde = 6,5 meter, mens maks. mønehøyde = 9,0 meter. Når det gjelder gulvnivå for ny bebyggelse, er dette ikke avsatt på plankartet. Det som derimot er avsatt er høyden på vegen. For å tilfredsstille universell utforming, 50 % av boenhetene innenfor hvert felt, vil gulvnivå ligge cirka 0,5 meter i forhold til vegens høyde. Boligtypen som er ønskelig å bygge er tradisjonelle eneboliger, for de feltene som tillater eneboliger. Mens det for konsentrert småhusbebyggelse foreslås moderne boliger med enhetlig form og er tilpasset terrenget. Bebyggelsen er kompakt og effektiv boliger, og boligtypen gir mulighet for unge og nyetablerte familier til å bosette seg i Lillesand. I forhold til gjeldende plan endres trafikkløsningene innenfor planområdet. Det som allikevel videreføres er atkomstvegen i vest. Det er for denne gjort enkelte tilpasninger til terrenget og dette etter avtale med grunneiere. Innenfor boligfeltet planlegges et effektivt vegsystem med fortau som forbinder Gamleveien med turvegen mot Stordalsbekken. For å sikre atkomst til B1 og BF3 etableres en fellesveg innerst i feltet. Med tanke på at det foreslås boligbebyggelse på større deler av arealet i forhold til gjeldende plan, medfører det også at antall løpemeter veg økes. Allikevel har man klart å få til et effektivt system som gir tosidig bebyggelse. Det er avsatt areal til frisiktsoner, for regulerte avkjørsler. Frisiktsonene og nye veger skal være i henhold til vegnormen for Lillesand kommune. Området er i dag utbygd med få men store eneboligtomter. Erfaringsmessig foregår ofte barns lek på egne tomter, såfremt tomten har et attraktivt og stort nok uteareal. I planområdet vil det være mulighet for å etablere gode og solrike utearealer innenfor hver enkelt eneboligtomt. I nærområdet er det kort avstand til turområder, sjøen eller tilsvarende. Dette gir gode muligheter for friluftsaktiviteter i nærområdet. Innenfor planområdet foreslås det å etablere et større område for lek som skal innbefatte en nærlekeplass og en sandlekeplass. I tillegg avsettes det areal til sandlekeplass. Planforslagets felles lekeplasser har en sentral plassering, med kort avstand fra hver enkelt tomt. Arealene grenser inntil atkomstveg, men i og med at trafikken her vil være begrenset, anses plasseringen som tilfredsstillende i forhold til trafikksikkerhet. 01 00 REV. 25.2.2015 16.9.2014 REV. DATO Rettet tekst vedr at området er tatt inn i forslag til kommuneplan. Utgave for 1. gangsbehandling BESKRIVELSE Alf Petter Mollestad Alf Petter Mollestad UTARBEIDET AV MULTICONSULT | Rigedalen 15 | 4626 Kristiansand | Tlf 37 40 20 00 | www.multiconsult.no Bjarne Otterdal KONTROLLERT AV Alf Petter Mollestad Bjarne Otterdal GODKJENT AV ID: 313213 Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Innhold Innhold .......................................................................................................................................................................................... 3 1 Bakgrunn for planarbeidet .................................................................................................................................................... 4 2 Planprosessen, medvirkning ................................................................................................................................................. 5 3 Planstatus og rammebetingelser ........................................................................................................................................... 6 3.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus .................................................................................................................... 6 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold ................................................................................................................ 7 4.1 Beliggenhet og avgrensning av planområdet........................................................................................................................ 7 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk........................................................................................................................... 7 4.3 Stedets karakter .................................................................................................................................................................... 8 4.4 Landskap, grønnstruktur, rekreasjonsområder og uteområder ........................................................................................... 8 4.5 Kulturminner og kulturmiljø ................................................................................................................................................. 9 4.6 Trafikkforhold ....................................................................................................................................................................... 9 4.7 Barn og unges interesser ...................................................................................................................................................... 9 4.8 Teknisk infrastruktur ........................................................................................................................................................... 10 4.9 Universell utforming ........................................................................................................................................................... 10 4.10 Grunnforhold ...................................................................................................................................................................... 10 4.11 Miljøfaglig forhold .............................................................................................................................................................. 10 5 Beskrivelse av planforslaget................................................................................................................................................ 11 5.1 Hovedtrekk i planforslaget.................................................................................................................................................. 11 5.2 Planlagt arealbruk ............................................................................................................................................................... 12 5.3 Bebyggelsens plassering og utforming................................................................................................................................ 13 5.4 Parkering ............................................................................................................................................................................. 13 5.5 Trafikkløsninger .................................................................................................................................................................. 13 5.6 Uteoppholdsareal, lekeplasser, friområder og parker ........................................................................................................ 13 5.7 Naturmangfold.................................................................................................................................................................... 14 5.8 Sosial og teknisk infrastruktur. Planlagte offentlige anlegg. ............................................................................................... 16 5.9 Universell utforming ........................................................................................................................................................... 16 5.10 Rekkefølgekrav ................................................................................................................................................................... 16 6 Risiko og sårbarhet, ROS-analyse ........................................................................................................................................ 17 6.1 Metode ............................................................................................................................................................................... 17 6.2 Analyse................................................................................................................................................................................ 17 6.3 Vurdering av risikoreduserende tiltak / Avbøtende tiltak................................................................................................... 18 6.3.1 Hendelser med lav risiko ........................................................................................................................................ 18 6.3.2 Hendelser med middels risiko ................................................................................................................................ 18 6.3.3 Hendelser med høy risiko ...................................................................................................................................... 18 7 Forslagsstillers vurdering .................................................................................................................................................... 20 8 Merknader til varsel om oppstart og offentlig ettersyn ....................................................................................................... 21 8.1 Innkomne merknader ifm. varsel om oppstart ................................................................................................................... 21 9 Vedlegg............................................................................................................................................................................... 22 -3- Planbeskrivelse 1 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Bakgrunn for planarbeidet Komplett planforslag er innsendt 16.9.2014 av Multiconsult AS på vegne av forslagstiller Tuemyr Eiendom AS. Planforslaget er utført i samsvar med plan- og bygningslovens § 12-3. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse, offentlig atkomstveg, samt opparbeide arealer til lekeplass og grønnstruktur. Foreslått detaljregulering erstatter deler av reguleringsplan for Heldal – trinn 3 (gnr. 43/2), vedtatt 8.9.2010. I gjeldende kommuneplan er deler av planområdet avsatt til boligbebyggelse. I forbindelse med rullering av kommuneplanen, er det spilt inn forslag om utvidelse av byggeområde for bolig, med omregulering av gjeldende reguleringsplan for Heldal III der blokkbebyggelse foreslås tatt ut i forhold til gjeldende plan, da hele området er bedre egnet til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Planforslaget er tatt inn i forslag til ny kommuneplan, med feltbenevnelsen IB15 – Heldal. Planområdet omfatter følgende eiendommer: - Gnr. 43/Bnr. 27, 33, 36, 37, 41, 47, 147, 148 og 151 Utbyggingsavtale Med bakgrunn i forslaget, vil det være aktuelt å inngå en utbyggingsavtale med Lillesand kommune. Det gjelder spesielt kostnader til opparbeidelse av tekniske anlegg. Konsekvensutredning Det er avholdt oppstartsmøte med kommunen, og konklusjonen der er at det ikke er krav om konsekvensutredning. Det faller ikke inn under forskriftens krav. -4- Planbeskrivelse 2 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Planprosessen, medvirkning Kunngjøring og varsling Igangsatt regulering ble kunngjort i Lillesandsposten 1.11.2013, og på internett, www.lillesand.kommune.no. Grunneiere, berørte naboer og offentlige myndigheter er varslet per brev datert 30.10.2013. Medvirkning Planarbeidet startet ved et oppstartsmøte med Lillesand kommune 22.10.2013, og det ble varslet oppstart av planarbeid, jf. ovenfor. I forbindelse med varsling av oppstart av planen har det kommet tre brev/eposter med merknader og innspill til planarbeidet. Merknadene følger som eget vedlegg. I planbeskrivelsen, eget kapittel, gis et utdrag fra de ulike merknadene, samt forslagsstillers kommentar. -5- Planbeskrivelse 3 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Lillesand kommune vedtok 11.10.2011 ny kommuneplan 2011-2023 med tilhørende dokumenter. Planen viser sammenhengen mellom fremtidig samfunnsutvikling og arealbruk for kommunen. I gjeldende kommuneplan er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse, felt B38. Når det gjelder gjeldende reguleringsplan er området regulert til områder for boligbebyggelse. Det tillates blokkbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse. Større deler av planområdet er avsatt til friluftsformål. Figur 1. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Gjeldende kommuneplan innehar planbestemmelser med retningslinjer, og disse angir krav til utarbeidelse av reguleringsplaner, generelle krav til fremtidig boligbebyggelse o.l. Det er ikke kjennskap til at det pågår reguleringsplanarbeid i området. Når det gjelder kommuneplan, så er den prosessen i ferd med å sluttføres. I forbindelse med offentlig ettersyn er planforslaget tatt inn i forslag til ny kommuneplan, med feltbenevnelsen IB15 – Heldal. -6- Planbeskrivelse 4 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet og avgrensning av planområdet Planområdet ligger langs fylkesveg 240 cirka 900 meter fra Lillesand senter og cirka 1,0 kilometer fra barnehage og Tingsaker skole. Området er delvis bebygd i dag. Det preges av varierende kvalitet på hovedinfrastruktur, bygningsmasse og uteareal. Landskapet er kulturlandskap med vegetasjonsbelter rundt eksisterende bebyggelse. Det er i dag fire eksisterende boliger i området. I tillegg er det en fritidsbolig. Størrelsen på arealet innenfor planens avgrensning er ca. 50,7 daa. 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Foreslått detaljregulering erstatter deler av reguleringsplan for Heldal – trinn 3 (gnr. 43/2), vedtatt 8.9.2010. Området er i det store og hele avsatt til områder for boligbebyggelse. Dette er som nevnt også status i gjeldende kommuneplan. Figur 2. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan (planid: 20082846) -7- Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no 4.3 Stedets karakter Innenfor planområdet er det i dag bestående fire eneboliger, samt en hytte. På motsatt side av fylkesvegen er det i dag flere boliger og området har vært under utbygging de siste ti årene. Denne bebyggelsen består i hovedsak av eneboliger, eneboliger i kjede og tomannsboliger med garasje, boder o.l. Hovedbebyggelsen er oppført i en eller to etasjer, med saltak. Boligene er i all hovedsak trehusbebyggelse. Utearealene er pent opparbeidet, og beliggenheten har sykkelavstand til Lillesand sentrum. Avstanden til Lillesand sentrum er cirka 3-4 kilometer. 4.4 Landskap, grønnstruktur, rekreasjonsområder og uteområder Landskapet er et typisk kulturlandskap med vegetasjonsbelter rundt eksisterende bebyggelse tilpasset terrenget. Når det gjelder atkomst utvides og forbedres dagens atkomst fra det velfungerende vegsystemet langs med fylkesvegen. I og med at planen legger opptil nytt boligområde, vil det være nødvendig med interne atkomstveger og fortau tilpasset kommunes standard. Videre vil planen prøve å ivareta de karaktertrekk som området innehar. Spesielt gjelder det området som i gjeldende plan er avsatt som særlige landskapshensyn, samt LNF-området. For eksisterende eiendommer har disse store uteoppholdsareal, slik at det meste av barns lek foregår der. Med tanke på ønsket utnyttelse, bør det avsettes en nærlekeplass, for de større barnene. Denne bør også inneha en liten sandlekeplass. I tillegg bør det etableres en egen sandlekeplass. Figur 3. Utsnitt av flybilder (ortofoto) hentet fra Lillesand kommunes kartløsning. -8- Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no 4.5 Kulturminner og kulturmiljø Utsnitt fra miljostatus.no nedenfor viser at planområdet har ingen registrerte kulturminner. Figur 4. Utsnitt fra miljostatus.no – som viser arkeologiske kulturminner og SEFRAK-registrerte bygninger. Som kartet viser er det ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. Øst for planområdet er det derimot registrert fire SEFRAK-registrerte bygninger. I kartbasen til Riksantikvaren, askeladden.ra.no, er det ingen registrerte lokaliteter eller kulturmiljø innenfor eller i nærheten av planområdet. I forbindelse med varsel om oppstart har fylkeskommunes kulturminnevernseksjon gitt tilbakemelding om at det ikke er nødvendig å foreta arkeologiske undersøkelser innenfor planområdet. 4.6 Trafikkforhold Adkomst til planområdet er fra Gamleveien. Dette er en fylkesveg, Fv240. I følge NDVB, Nasjonal vegdatabank, er fartsgrensen 80 km/t. Men med tanke på at dette er en smal veg, Gamleveien, er det ikke naturlig fart på denne vegen. Det er foretatt trafikktellinger av Gamleveien, opprettet 23.5.2014 i NDVB, og den har en ÅDT = 300. Langs Gamleveien er det ikke etablert fortau. Det er allikevel, i forbindelse med gjeldende plan for Heldal III, avsatt fortau på sørsiden av Gamleveien. Dette for å sikre trafikksikker skoleveg fra Heldal III og til Tingsaker skole. Skoleveien går gjennom etablert Heldal boligområde og forbi Verktøymakeren og til trafikksikker kryssing av riksveg 420 mot Tingsaker skole. Nevnte riksveg har også bussholdeplasser for forbindelse mot øst og vest. 4.7 Barn og unges interesser Det er lite eller ingenting som tyder på at området som reguleres til boligbebyggelse blir brukt aktivt av barn og unge i dag. Det er fire eksisterende eneboliger innenfor planområdet, og disse tomtene er -9- Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no forholdsvis store slik at mesteparten av leken foregår innenfor egne private tomter. Det er ikke etablert avsatte arealer til lek i dag. Nærmeste barnehage ligger ca. 1000 meter fra planområdet i Senterveien 36 (Avigo barnehage). Nærmeste barneskole ligger ca. 1000 meter unna (Tingsaker skole). Dette er en 1-7 skole fra 1986 og påbygd i 2014. Nærmeste ungdomsskole er Lillesand ungdomsskole og ligger ca. 3 kilometer unna. Der er det også idrettsbaner og idrettshall. Når det gjelder Møglestu videregående skole, ligger den ca. 3 kilometer unna. Lillesand ungdomsskole har ca. 350 elever, mens ved oppstart høsten 2014 har Tingsaker skole 234 elever. 4.8 Teknisk infrastruktur Planområdet er etablert i nærheten av kommunale vann og avløpsledninger. Disse ligger i Gamleveien. Etter at planen vedtas, utarbeides teknisk plan, som blant annet viser hvordan påkoblingen til kommunalt VA-nett er tenkt løst. 4.9 Universell utforming Innenfor gjeldende reguleringsplan er det det krav om at minimum 50 % av boenhetene skal utformes etter kravene om universell utforming. I kommuneplanen for Lillesand er det i bestemmelsene sagt at det ved detaljregulering skal legges opp til at minst 50 prosent av boenhetene i nye byggeområder skal være universelt utformet. 4.10 Grunnforhold I henhold til tilgjengelig informasjon består berggrunnen for hele området av båndgneis, jf. Nasjonal berggrunnsdatabase. Dette er en vanlig bergart på Agder. Det er en grovkornet, lys blålig grå til brunlig magmatisk bergart (størkningsbergart) . Denne bergarten er typisk for Egersundfeltet av anortositt. Når det gjelder løsmasser, viser kvartærgeologiske kart at planområdet består av bart fjell. Denne betegnelsen brukes om områder som stort sett mangler løsmasser, der mer enn 50 % av arealet er fjell i dagen. 4.11 Miljøfaglig forhold I gjeldende reguleringsplan for planområdet står følgende i planbeskrivelsen: "I forbindelse med planarbeidet for Steinkar- Kirkemyr og Kleivene ble det utarbeidet en kartlegging av bergartene i området med det formål å avdekke risikoen for sur avrenning og eventuelt avbøtende tiltak. Rapporten fra NGU konkluderer med at området har lav risiko for surt avløp." I kommuneplanen for Lillesand er det angitt lokale retningslinjer for saksbehandling av planer og tiltak innenfor områder med potensielt sulfidholdig berggrunn. Som vedlegg til kommuneplanen viser det at planområdet har en mulig sulfidholdig berggrunn. - 10 - Planbeskrivelse 5 5.1 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Beskrivelse av planforslaget Hovedtrekk i planforslaget Figur 5. Utsnitt av forslag til endret reguleringsplan. Ovenfor er vist utsnitt av planforslaget. Det er vist flere felter, med forskjellige boligtyper, antall boenheter o.l. Gjeldende reguleringsplan er videreført for områdene B1, B2 og B3. Det foreslås et effektivt vegsystem med tosidig bebyggelse, samt fortau langs hovedtraséen. I øst er det vist område for jordbruk og område for særlige landskapshensyn. Dette er i henhold til gjeldende reguleringsplan. Vegtraséen i vest er endret litt for å gi en bedre kurvatur samt tilpasning til eventuell utbygging sørvest for planområdet. Sentralt i området er det avsatt areal til nærlekeplass og sandlekeplass. Tabell som viser areal fordelt på de ulike formål: - Bebyggelse og anlegg – Frittliggende småhusbebyggelse (B1-B3 og BF1-BF4): - Bebyggelse og anlegg – Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-BK7): - Bebyggelse og anlegg – Øvrig kommunalteknisk anlegg: - Bebyggelse og anlegg – Lekeplass (f_LEK1 – f_LEK2): - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – Kjøreveg (o_SKV1 – f_SKV5): - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – Fortau: - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – Annen veggrunn-grøntareal: - Grønnstruktur – Turveg: 19.953 m2 12.268 m2 23 m2 1.594 m2 3.819 m2 1.010 m2 2.313 m2 535 m2 - 11 - Planbeskrivelse - Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune LNFR-områder – Jordbruk: LNFR-områder – Friluftsformål: LNFR-områder – Særlige landskapshensyn: Hensynssone – Sikringssone frisikt: Hensynssone – Høyspenningsanlegg (H370): multiconsult.no 1.900 m2 3.157 m2 4.897 m2 258 m2 2.744 m2 5.2 Planlagt arealbruk Planforslaget hjemler oppføring av 66 nye boenheter. Dette er fordelt ved elleve ulike felter. I tillegg videreføres fortetting innenfor gjeldende plans felter i B1 – B3. Bebyggelsen er variert. Det tillates eneboliger, eneboliger i kjede, tomannsboliger og firemannsboliger. Når det gjelder lekeplasser er det avsatt areal til en nærlekeplass og sandlekeplass, samt en egen sandlekeplass. Vegsystemet er planlagt effektivt med tilhørende fortau som forbinder Gamleveien til innerste del av planområdet (ved snuhammer og turvegen). Figur 6. Skisse som viser mulig bebyggelsesstruktur. - 12 - Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no 5.3 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget har elleve felt som tillater alt fra en (felt BF4) til tretten boenheter (felt BK7). Terrenget er skrått hellende mot sørøst. Planområdets utbredelse er begrenset av hva som ble planens begrensning i forbindelse med oppstartsmøte. Mot sør grenser planområdet til Gamleveien, mot nord grenser det til kommuneplanens LNF-område. Mot øst grenser det til vegen til Storedalen ved Stordalsbekken, og mot vest grenser det til vest for eksisterende private veg ved Kleivene. I nordvest er det eksisterende bebyggelse. Det samme gjelder mot Gamleveien i sørøst. Disse boligene blir videreført i planforslaget, med mulighet for fortetting, jf. gjeldende reguleringsplan. Planbestemmelsene angir at det tillates frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. For tomtene som videreføres fra gjeldende reguleringsplan, er utnyttelse satt til %-BYA = 15 og 20 %. For tomtene innenfor felt BF1 – BF3 foreslås %-BYA = 30 %. Mens det for tomtene innenfor felt BK1 – BK7 foreslås %-BYA = 40 %, med unntak av felt BK2 og BK3 som foreslås %-BYA = 45 %. Bebyggelsen skal ha i hovedsak ha flatt tak eller pulttak med vinkel mellom 0 – 16 grader. Unntaket gjelder feltene BF2 – BF4 som også tillates med saltak med vinkel inntil 45 grader. For hoveddelen av området er maks. høyde øverste gesims = 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng, mens maks. høyde nederste gesims = 6,5 meter. For felt BF2 – BF4 er maks. gesimshøyde = 6,5 meter, mens maks. mønehøyde = 9,0 meter. Når det gjelder gulvnivå for ny bebyggelse, er dette ikke avsatt på plankartet. Det som derimot er avsatt er høyden på vegen. For å tilfredsstille universell utforming, 50 % av boenhetene innenfor hvert felt, vil gulvnivå ligge cirka 0,5 meter i forhold til vegens høyde. Boligtypen som er ønskelig å bygge er tradisjonelle eneboliger, for de feltene som tillater eneboliger. Mens det for konsentrert småhusbebyggelse foreslås moderne boliger med enhetlig form og er tilpasset terrenget. Bebyggelsen er kompakt og effektiv boliger, og boligtypen gir mulighet for unge og nyetablerte familier til å bosette seg i Lillesand. 5.4 Parkering Lillesand kommune har i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer krav vedrørende parkering. Det er i planen satt krav om at det skal avsettes minimum to biloppstillingsplasser på egen tomt. Unntaket gjelder felt BK2, som tillater to firemannsboliger. For dette feltet skal det være 1,5 biloppstillingsplass pr. boenhet. Innenfor hver tomt tillates det garasje/carport, med størrelse maks. 40 m2. Parkering i garasje/carport er også innenfor kravet om biloppstillingsplass. En garasje på maks. størrelse, ivaretar dermed kravet om to biloppstillingsplasser. Kravene om to biloppstillingsplasser pr. boenhet gjelder også for felter som videreføres fra gjeldende plan. 5.5 Trafikkløsninger I forhold til gjeldende plan endres trafikkløsningene innenfor planområdet. Det som allikevel videreføres er atkomstvegen i vest. Det er for denne gjort enkelte tilpasninger til terrenget og dette etter avtale med grunneiere. Innenfor boligfeltet planlegges et effektivt vegsystem med fortau som forbinder Gamleveien med turvegen mot Stordalsbekken. For å sikre atkomst til B1 og BF3 etableres en fellesveg innerst i feltet. Med tanke på at det foreslås boligbebyggelse på større deler av arealet i forhold til gjeldende plan, medfører det også at antall løpemeter veg økes. Allikevel har man klart å få til et effektivt system som gir tosidig bebyggelse. Det er avsatt areal til frisiktsoner, for regulerte avkjørsler. Frisiktsonene og nye veger skal være i henhold til vegnormen for Lillesand kommune. 5.6 Uteoppholdsareal, lekeplasser, friområder og parker Området er i dag utbygd med få men store eneboligtomter. Erfaringsmessig foregår ofte barns lek på egne tomter, såfremt tomten har et attraktivt og stort nok uteareal. I planområdet vil det være mulighet for å - 13 - Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no etablere gode og solrike utearealer innenfor hver enkelt eneboligtomt. I nærområdet er det kort avstand til turområder, sjøen eller tilsvarende. Dette gir gode muligheter for friluftsaktiviteter i nærområdet. Innenfor planområdet foreslås det å etablere et større område for lek som skal innbefatte en nærlekeplass og en sandlekeplass. I tillegg avsettes det areal til sandlekeplass. Planforslagets felles lekeplasser har en sentral plassering, med kort avstand fra hver enkelt tomt. Arealene grenser inntil atkomstveg, men i og med at trafikken her vil være begrenset, anses plasseringen som tilfredsstillende i forhold til trafikksikkerhet. 5.7 Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens § 7 er tiltaket vurdert ut i fra prinsippene i lovens §§ 8-12. § 8 Kunnskapsgrunnlaget Når det gjelder § 8, kunnskapsgrunnlaget, er området vurdert ut i fra kjent kunnskap. Naturbase og Artsdatabanken er lagt til grunn. Innenfor planområdet har man god kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand. Utenfor planområdet finnes rik edellauvskog og store gamle trær (se utsnitt fra Naturbase). Artsdatabanken viser morgenrødekremle, kystrustkjuke, mandelriske, gul slørsopp, vrangmuslingsopp, eikebroddsopp, pluggsopp, putekjuke, tobakksbroddsopp, slimmorkel, eikenøttbeger, eikemusling, bergsvineblom, sandskrinneblom og bondevikke. Størsteparten av registreringene er kategorisert som livskraftige, mens enkelte har kategori "Ikke rødlistevurdert". Figur 7. Utsnitt fra Naturbase. - 14 - Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Figur 8. Utsnitt fra Artsdatabanken. Når det gjelder kravet til kunnskap om naturmangfold i nml § 8, vises det til at planområdet i hovedsak er å oppfatte som et bebygd område. Selv om planforslaget arealmessig i liten grad berører naturmangfold, er det allikevel foretatt en utsjekk i naturbasen til Direktorat for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart, jf. tiltaket berører natur. Det fremkommer at det ikke er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter i planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysning i saken som skulle tyde på at det skulle befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av nevnte registreringer. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfold. Kravet i § 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget og at det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur, legger departementet til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§9-12. § 9 – Føre-var-prinsippet Det planlagte tiltaket er av en slik art at man har god kunnskap og erfaringsgrunnlag til å kunne forutsi konsekvensene av tiltaket. Basert på kunnskapsgrunnlaget, og allerede foretatte utbygginger i området, er tiltaket vurdert å ikke gi store/irreversible konsekvenser for naturmangfoldet. § 10 – Økosystemtilnærming og samlet belastning Dersom man vurderer tiltaket i større sammenheng, må man se på hvordan tiltaket kan virke inn på andre økosystemer. I dette tilfellet er det spesielt økosystemet i Kaldvellfjorden som er utsatt. Siden tiltaket er så beskjedent, og i hovedsak innenfor område der tiltak allerede er gjennomført, vil både påvirkning på økosystemet og samlet belastning på naturmiljøet være minimal. Tiltaksområdets beskaffenhet og de - 15 - Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no vilkår som er satt for gjennomførelse, gjør at det ikke er sannsynlig at økosystemet i vannet blir skadelidende. Vurdert ut i fra naturmangfoldloven anses tiltaket samlet sett derfor å gi ingen negative konsekvenser for naturverdiene i området. § 11 – Kostnader ved miljøforringelse bæres av tiltakshaver Naturmangfoldloven slår fast at tiltakshaver er ansvarlig dersom forurensning skulle inntreffe. Kostnader til å hindre eller begrense skader hviler dermed på tiltakshaver, så vidt det er rimelig i forhold til tiltakets og skadens karakter. Tiltak for å unngå skader er å benytte seg av miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. § 12 – Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Naturmangfoldlovens § 12 omhandler miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, men også vurderinger av alternative lokaliseringer av tiltaket. Det skal i forbindelse med utbygging av tiltaket benyttes teknikker og driftsmetoder som for dette prosjektet er best mulig egnet og miljøforsvarlige. Da dette er et tiltak på et konkret eiet område, er ikke alternativ lokalisering aktuelt. 5.8 Sosial og teknisk infrastruktur. Planlagte offentlige anlegg. Det er nærliggende kommunalt VA-nett, og boligene må koble seg på dette. Det er foreløpig utarbeidet en rammeplan VA, og det vises til denne. De detaljerte tekniske løsningene avklares i forbindelse med teknisk plan. Denne utarbeides etter at detaljregulering er vedtatt. Det avsettes areal for øvrig kommunalteknisk anlegg, i henhold til gjeldende plan. 5.9 Universell utforming Planforslaget og fremtidig bebyggelse vil forholde seg til TEK10, der krav om tilgjengelig boenhet er angitt. Planbestemmelsene stiller krav om at 50 % av alle boliger innenfor hvert delfelt skal tilfredsstille gjeldende teknisk forskrift vedrørende tilgjengelig boenhet. Det medfører at bebyggelsen skal ha samtlige hovedfunksjoner på hovedplan. 5.10 Rekkefølgekrav Det er i planbestemmelsene stilt krav om at før det gis rammetillatelse skal det foreligge godkjente tekniske planer. Dette ivaretar veg-, vann- og avløpsløsningene som området skal tilknyttes. Når det gjelder igangsettingstillatelse for ny boligbebyggelse skal det være utarbeidet godkjente utomhusplaner for lekeplasser og turveger. I forbindelse med igangsettingstillatelse innenfor felt BF2 og BF3, skal høyspenningsanlegg være lagt i bakken som jordkabel. I planbestemmelsene er det angitt at før det gis brukstillatelse for ny boligbebyggelse innenfor planområdet skal sikker skoleveg være ivaretatt, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur være opparbeidet i tråd med godkjent teknisk plan og det skal foreligge delingstillatelse. I tillegg er det knyttet rekkefølgekrav til ulike delfelt i forbindelse med at de ulike lekeplassene skal være ferdig opparbeidet. - 16 - Planbeskrivelse 6 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Risiko og sårbarhet, ROS-analyse 6.1 Metode Hensikten med en ROS-analyse er å gjennomføre en systematisk kartlegging av uønskede hendelser for derigjennom å identifisere hvordan prosjektet eventuelt bør endres for å redusere risikoen til et akseptabelt nivå. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) har utarbeidet veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser. I den forbindelse er det tatt utgangspunkt i sjekkliste for kommunale areal-, regulerings- og bebyggelsesplaner som er vist i Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskapsrapport GIS i samfunnssikkerhet og arealplanlegging (2011). Nevnte sjekkliste er gjennomgått i henhold til krav i plan- og bygningsloven. Vurderingen er gjort for å finne mulige risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til formålet. Videre om det er behov for endringer i slike forhold som kan komme av planlagt utbygging. Tiltak som reguleres av lover, forskrifter og regelverk må gjelde uansett hva ROS-analysen viser, som for eksempel grunnforurensning, støy- og luft forurensning. 6.2 Analyse Nedenfor følger en oppsummering av de hendelsene som risiko- og sårbarhetsanalysen har påvist har en betydning for tiltaket. Tabell 6-1. Grønt er utenfor risiko-området, gult krever tiltak og rødt krever tiltak iverksatt. Aktuelle tema: Risiko- og sårbarhetsanalyse Sannsynlighet Konsekvens 31. Forurenset grunn Sannsynlig Kritisk 33. Høyspentlinje (em-stråling) Mindre sannsynlig Kritisk 37. Fare for akutt forurensning Sannsynlig Kritisk 38. Støy og støv fra trafikk Sannsynlig En viss fare 40. Forurensning i sjø Sannsynlig Kritisk 44. Ulykke i av-/påkjørsler Mindre sannsynlig Kritisk 45. Ulykke med gående/syklende Mindre sannsynlig Kritisk 46. Ulykke ved anleggsgjennomføring Mindre sannsynlig Kritisk Risiko Tabell 6-2. Oppsummerende ROS-matrise. Konsekvens Sannsynlighet Ufarlig En viss fare Kritisk 38 31, 37, 40 Farlig Katastrofalt Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig 33, 44, 45, 46 Lite sannsynlig - 17 - Planbeskrivelse 6.3 6.3.1 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Vurdering av risikoreduserende tiltak / Avbøtende tiltak Hendelser med lav risiko Det er ikke påvist noen hendelser som er vurdert med lav risiko. 6.3.2 Hendelser med middels risiko 33 Høyspentlinje (em-stråling) Statens strålevern har angitt anbefalinger i forbindelse med etablering av boliger som ligger ved høyspentlinjer. Det vises blant annet til forskning som har funnet ut at det er en mulighet for økt risiko for at barn som vokser opp i boliger der magnetfeltet er over 0,4 µT (mikrotesla), utvikler leukemi. 0,4 µT er verken en tiltaksgrense eller en absolutt grenseverdi. Målsettingen er å hindre eller redusere antall nye situasjoner som innebærer nærhet mellom bygg (boliger, skoler, barnehager o.l.) og høyspentanlegg. For Heldal er det etablert en høyspentlinje gjennom planområdet. Det anbefales ingen bygging innenfor faresone – høyspenningsanlegg. Alternativt bør høyspentlinjen legges i jordkabel. For de boligene det gjelder, må det stilles rekkefølgekrav om jordkabel før det gis igangsettingstillatelse. 38 Støy og støv fra trafikk Planforslaget hjemler en mindre utbygging med boligbebyggelse, noe som vil medføre noe økt trafikk inn til området. Det antas også at det i anleggsperioden vil være støv og støy fra transport. Når det gjelder støy og støv fra trafikk vurderes det som sannsynlig, mens konsekvensene vurderes som en viss fare. Økt trafikk anses ikke som såpass stor til at det vil gjøre utslag på støynivået i forhold til dagens situasjon. Det er derfor ikke etablert støyreduserende tiltak. 44 Ulykke i av-/påkjørsler Det vil alltid eksistere en sannsynlighet for trafikkuhell langs vegnettet. Planforslaget antas å ha en mindre sannsynlighet for ulykker, men eventuell ulykke vil kunne være en kritisk konsekvens. 45 Ulykke med gående/syklende Det vil alltid eksistere en sannsynlighet for trafikkuhell langs vegnettet. Planforslaget viser en separering mellom gående og kjørende. Dette selv om trafikkmengden er liten, og ny atkomstveg vil ha standard som en offentlig atkomstveg i et boligområde. Med bakgrunn i Lillesand kommunes krav til atkomstveger med et visst antall boenheter er det derfor valgt å separere gående og kjørende. Planforslaget antas dermed å ha en mindre sannsynlighet for ulykker, men eventuell ulykke vil kunne være en kritisk konsekvens. 46 Ulykke ved anleggsgjennomføring Det vil være en generell ulykkesrisiko ved anleggsgjennomføring. Ulike lovverk regulerer imidlertid virksomheter som skal operere i området. Når det gjelder ulykke ved anleggsgjennomføring vurderes det som mindre sannsynlig, mens konsekvensene vurderes som kritiske. Området skal merkes/skiltes og sikres for uvedkommende. Eventuelle sprengningsarbeider kan bare gjennomføres etter godkjent sprengningsplan og må gjennomføres av kompetent foretak. Spesielle tiltak utover dette anses ikke å være nødvendig. 6.3.3 Hendelser med høy risiko 31 Forurenset grunn Berggrunnen i Lillesand har forekomster av sulfidholdige bergarter. Dette er ofte i dypereliggende lag. Dette gjør at det ofte er vanskelig å oppdage slike soner på overflaten. Når sulfidstein får kontakt med luft - 18 - Planbeskrivelse Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no og vann, vil en forvitringsprosess starte. Dette leder til syredannelse og kraftig økning i aluminiumkonsentrasjon. Utsprenging i sulfidholdig berggrunn kan føre til forsuring, forurensning og fiskedød i vann og vassdrag. Dersom byggegrunn inneholder sulfid, må avbøtende tiltak ved sprenging og deponering settes inn for å forhindre alvorlig miljøskade. Forholdet må da håndteres ut fra forurensningsforskriftens kap. 2. Det må tas prøver av berggrunnen og utarbeides tiltaksplan. Følgende må dermed legges inn i planbestemmelsene: "Før det gis igangsettingstillatelse til nye tiltak skal tiltaksplan for forurenset grunn være godkjent av kommunen og oversendt til Fylkesmannen til orientering, jf. Kommunens retningslinjer for håndtering av sulfidholdig berggrunn. " 37 Fare for akutt forurensning Se ovenfor vedrørende forurenset grunn. 40 Forurensning i sjø Se ovenfor vedrørende forurenset grunn. - 19 - Planbeskrivelse 7 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Forslagsstillers vurdering I detaljregulering for Heldal III er det valgt løsninger som vil berike området på flere områder. Området har en flott beliggenhet, tomtene gir god og kvalitative utearealer og vil gi gode oppvekstmuligheter for barn. Tomtene er tilpasset nærliggende boligområder og boligbebyggelsen som foreslås er godt tilpasset markedssituasjonen. Størrelsen på tomtene vil variere, det samme gjelder grad av utnytting. For felt som tillater enebolig- og tomannsboligbebyggelse, foreslås %-BYA = 30 %. For de ulike felt som tillater enebolig i kjede og rekkehus foreslås %-BYA = 40 %. For felt som tillater firemannsboliger, foreslås %-BYA = 45 %. Dette inkluderer også garasje/carport og biloppstillingsplass. For områder avsatt til konsentrert småhusbebyggelse er maks. høyde øverste gesims = 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Maks. høyde nederste gesims foreslås til 6,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Utearealene vil være av god kvalitet og det gir gode solforhold. Utearealet er sikret med utnyttelsesgrad, og vil være sammenhengende med god størrelse. Erfaringsmessig vil småbarns lek foregå på egen tomt, men i tillegg er det avsatt både nærlekeplass og sandlekeplass. Lekeplassene er sentralt plassert og vil kunne fungere som et samlingspunkt. I dette planforslaget videreføres deler av gjeldende reguleringsplan for Heldal – trinn 3 (gnr. 43/2), vedtatt 8.9.2010. I gjeldende kommuneplan er deler av planområdet avsatt til boligbebyggelse. I forbindelse med rullering av kommuneplanen, er det spilt inn forslag om utvidelse av byggeområde for bolig, med omregulering av gjeldende reguleringsplan for Heldal III der blokkbebyggelse foreslås tatt ut i forhold til gjeldende plan, da hele området er bedre egnet til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Utvidelsen i forhold til gjeldende reguleringsplan er på ca. 11,5 dekar. Det presiseres at gjeldende plans sone avsatt til særlige landskapshensyn videreføres til forslag til detaljregulering for Heldal III. Det samme gjelder område avsatt til jordbruksformål. Når det gjelder skoleveg, viderefører man eksisterende planers løsninger. Det vil si at skolevegen går gjennom Heldalsområdet på motsatt side av Gamleveien, videre går den forbi Verktøymakeren. Ved gamle E18 krysser man i plan og følger gang-/sykkelveg til Tingsaker skole. Skolevegen er på eksisterende eller allerede planlagte fortau/gs-veger. Detaljregulering for Heldal III har ivaretatt de krav som ligger til grunn for å fremme detaljregulering i Lillesand kommune, jf. kommuneplanens bestemmelser. Forslaget er i tråd med innspill til pågående revisjon av kommuneplanen, samt at deler av gjeldende reguleringsplan videreføres. Det anbefales at forslag til detaljregulering for Heldal III legges ut til offentlig ettersyn. - 20 - Planbeskrivelse 8 8.1 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Merknader til varsel om oppstart og offentlig ettersyn Innkomne merknader ifm. varsel om oppstart I forbindelse med varsling av oppstart av planen har det kommet tre brev/e-poster med merknader og innspill til planarbeidet. Merknadene følger som eget vedlegg. Nedenfor gis et utdrag fra de ulike merknadene, samt forslagsstillers kommentar. Fylkesmannen i Aust-Agder, miljøvernavdelingen, brev datert 12.11.13: Fylkesmannen påpeker at all planlegging skal ivareta estetiske hensyn, og det bør søkes løsninger som hindrer at bebyggelse medfører silhuettvirkning. Barn og unge skal også ivaretas, og det før finnes arealer hvor barn kan utfolde seg i nærmiljøet. Videre skal det utføres risiko- og sårbarhetsanalyser (ROS). Fylkesmannen forventer også at noen av arealene som er regulert til "grønne formål" i gjeldende plan opprettholdes som sådanne. Kommentar: Innspillet er ivaretatt, jf. plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse og ROS-analyse. Til opplysning så videreføres arealer til jordbruk og særlige landskapshensyn. Aust-Agder fylkeskommune, fylkesrådmannen, brev datert 13.11.13: Fylkeskommunen har ingen merknader til at det igangsettes planarbeid som opplyst. De påpeker for øvrig at en forutsetter at detaljreguleringsplanen ikke vedtas før arealdelen til ny kommuneplan er vedtatt. En forutsetter videre at det tas hensyn til barn og unges oppvekstforhold med arealer for lek og ballspill, vei og trafikk med sikker skolevei, støy, landskap og estetikk, natur og miljø samt friluftsliv og universell utforming av boliger og tilhørende utearealer. Fylkeskommunens kulturminnevernseksjon finner det ikke nødvendig å foreta arkeologiske undersøkelser innenfor planområdet. Kommentar: Innspillet er ivaretatt, jf. plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse og ROS-analyse. Til opplysning så viser forslaget en større felles lekeplass, nærlekeplass og sandlekeplass, og en mindre felles lekeplass, sandlekeplass. Statens vegvesen, Region Sør, brev datert 25.11.13: Vegvesenet anbefaler at det videreføres reservert areal for nødvendig utvidelse av fylkesvegen med tilhørende fortau i ny plan. Fylkeskommunen har vedtatt retningslinjer for behandling av avkjørsels- og byggegrenser langs fylkesvegnettet. I dette tilfellet er byggegrensen satt til 20 meter. Utforming av kryss skal reguleres og opparbeides i tråd med krav gitt i håndbøkene. For at vegvesenet skal kunne avgjøre om krysset har tilfredsstillende løsning må de få oversendt plankart i målestokk 1:500 og lengdeprofil i høringsfasen. Av hensyn til trafikksikkerheten bes det om at det planlegges en felles atkomstløsning for eks. og planlagt bebyggelse. Eksisterende avkjørsel til byggeområdet B3 i gjeldende plan kan aksepteres videreført. Videre angir vegvesenet en tekst som må tas inn i planbestemmelsene. Denne ivaretar siktsoner i kryss. Det må redegjøres for sikker skoleveg. Det vises til prinsipptegning fra enden av Heldalslia boligfelt og kryssing over riksveg 420. De presiserer at bygging ikke kan gjennomføres før de har fått tilsendt byggeplan for godkjenning, da tiltaket i sin helhet ligger langs med og berører riksveg 420. Kommentar: Det er avholdt møte med Statens vegvesen, og byggegrensen langs Fv. 420 er i henhold til nevnte møte. - 21 - Planbeskrivelse 9 Detaljregulering for Heldal III, Lillesand kommune multiconsult.no Vedlegg - Detaljregulering for Heldal, plankart datert 16.9.2014. - Tilhørende planbestemmelser, datert 16.9.2014. - Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS, datert 12.9.2014. - Kopi av innkomne merknader. - Varselsbrev, annonse og adresseliste. - Innspill til kommuneplanens arealdel 2014-2026, innsendt til kommunen 30.5.2013. - 22 -
© Copyright 2024