Klagesak - Casinetto Borettslag
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks Dep 8111 0032OSLO Dato: Deres Vår refisaksnr): 201411830-27 Oppgis alltid ved henvendelse ref: Byggeplass: GUSTAV VIGELANDS Tiltakshaver: JM NORGE Søker: JM NORGE Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Saksbeh: VEI 24 Ingrid Tungesvik Arkivkode: 531 Eiendom: 3/495/0/0 AS Adresse: Postboks 453, 1327 LYSAKER AS Adresse: Postboks 453, Tiltaksart: Oppføring KLAGE OVER KOMMUNENS TILLATELSE OPPFØRING AV BOLIGBLOKK I GUSTAV Kommunens tillatelse påklaget av Casinetto Helleve 25.06.2015 på søknad Borettslag 1327 LYSAKER PÅ SØKNAD OM VIGELANDS VEI 24 om oppføring av boligblokk og Tarjei Halvor Torgersen. i 3 etasjer med totalt 7 boenheter Klager krever anfører at vilkårene for å gi dispensasjoner ikke er oppfylt, at omfanget av dispensasjoner omregulering, samt at det foreligger saksbehandlingsfeil og manglende likebehandling. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet jfr. byrådsvedtak av 29.06.2010, sak 08/2010. OVERSENDELSE er AV KLAGE tildelt etaten i bystyrevedtak av 09.06.2010, sak 232, FOR BEHANDLING Gjeldende regulering og eksisterende forhold Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan stadfestet av Miljøverndepartementet den 26.11.1979, S-2437, med endringer i bebyggelsesplan vedtatt av Oslo Bygningsråd den 30.08.1979, 242/79. Bebyggelsesplan ble vedtatt under forutsetning av at reguleringsplanen ble vedtatt. Eiendommen ligger innenfor felt C i reguleringsplanen, og det tillates blokker med maks. 34 000 m2 gulv (totalt/ brutto) og U - maks. 0,68, jf reguleringsbestemmelsene § 2 C. Ved utarbeidelse av regulerings- og bebyggelsesplan for området på slutten av 70-tallet, fremstår det med overveiende sannsynlighet at eiendommen Gustav Vigelands vei 24 (GV 24) ikke har vært gjenstand for den samme vurdering som øvrige deler av det regulerte områdets felt C, fordi det den gangen ikke forelå noen umiddelbare planer for utbygging. Like fullt har eiendommen vært en del av behandlingen i både regulerings- og bebyggelsesplan. Det er dermed innlagt byggegrenser på eiendommen, og eiendommen omfattes av reguleringsplanens bestemmelser om utnyttingsgrad maks. 0,68 og maksimal utbygging på 34 Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls Boks 364 Sentrum 0102 Oslo gate , 0187 Sentralbord: Oslo www.pbe.0s10.k0mmune.n0 02 180 Kundesenteret: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 E-post: [email protected] Bankgiro: Orgnr.: 1315.01.01357 971 040 823 MVA Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 2 2 av av 16 16 000 heller ikke unntatt fra om på felt kan oppføres 000m². m2. Eiendommen Eiendommen er er heller ikke unntatt fra bestemmelsen bestemmelsen om at at det det på felt C C kan oppføres blokker. blokker. Maksimalt på plankartet, men for Maksimalt etasjetall etasj etall er er angitt angitt på plankartet, men for gjeldende gjeldende eiendom eiendom er er dette dette ikke ikke oppgitt. oppgitt. Eiendommen bydel Ullern, øst den Eiendommen ligger ligger på på Skøyen Skøyen ii bydel Ullem, ved Ved Casinetto-blokkene Casinetto-blokkene øst for for Skøyenparken/ Skøyenparken/ den engelske engelske park. Tomten bebygget med – «Casinettohuset» –- med park. Tomten er er ii dag dag bebygget med en en enebolig enebolig fra fra ca. ca. 1880 1880 — «Casinettohuset» med tilhørende tilhørende uthus uthus og tillatelse til og garasje. garasje. Det Det er er gitt gitt tillatelse til riving riving av av eksisterende eksisterende bebyggelse bebyggelse ii saksnummer saksnummer 201412567. 201412567. Eiendommen har ii følge et på 2275 rygg ii terrenget Eiendommen har følge GAB-registeret GAB-registeret et areal areal på 2275 m². m2. Tomten Tomten ligger ligger på på en en rygg terrenget og og er er relativt flat, meter mot Eiendommen relativt flat, men men med med et et brattere brattere fall fall på på ca. ca. 2 2 meter mot grensen grensen til til Skøyenparken. Skøyenparken. Eiendommen fremstår fremstår som som grønn grønn og og frodig. frodig. Søknad Søknad om om rammetillatelse rammetillatelse Planbygningsetaten mottok for Plan- og og bygningsetaten mottok søknad søknad om om rammetillatelse rammetillatelse for oppføring oppføring av av boligblokk boligblokk den den 19.09.2014. 19.09.2014. Ansvarlig søker Norge AS, tiltakshaver er Norge AS AS og Ansvarlig søker er er JM JM Norge AS, tiltakshaver er JM JM Norge og Linstow LinstoW AS. AS. Søknaden Søknaden omfatter omfatter boligblokk ii 33 etasjer med totalt underjordisk parkeringskj parkeringskjeller med 11 boligblokk etasjer med totalt 7 7 leiligheter, leiligheter, underjordisk eller med 11 p-plasser p-plasser og og frittliggende bruksareal (BRA) til 1283 m² for frittliggende bod. bod. Tiltakets Tiltakets bruksareal (BRA) er er oppgitt oppgitt til 1283 m2 for boligdelen boligdelen og og 570 570 m² m2 for for garasjekjelleren. ny grad til U= garasjekj elleren. Bruttoareal Bruttoareal (BTA) (BTA) er er lik lik 1458 1458 m² I112og og ny grad av av utnytting utnytting er er oppgitt oppgitt til U= 0,5. 0,5. Det §å 22 C, Det er er søkt søkt om om dispensasjon dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsene reguleringsbestemmelsene C, 8 8 og og 10. 10. II tillegg tillegg er er det det søkt søkt om om dispensasjon høydebestemmelsene ii planav dispensasjon fra fra de de generelle generelle høydebestemmelsene plan- og og bygningsloven bygningsloven av 1965 1965 (plbl. (plbl. 1965), 1965), samt samt midlertidig dispensasjon til veiopparbeidelse veiopparbeidelse ii planbygningsloven (pbl.) midlertidig dispensasjon fra fra kravet kravet til plan- og og bygningsloven (pbl.) §å 18-1. 18-1. PlanPlan- og og bygningsetaten gjengir her en av bygningsetaten gjengir her en kort kort oppsummering oppsummering av dispensasjonssøknadene dispensasj onssøknadene med med søkers søkers begrunnelse: begrunnelse: Dispensasjon fra Dispensasjon fra S-2437 S-2437 § å 2 2 C C Det §å 22 C maksimalt tillatt Det er er søkt søkt om om dispensasjon dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsene reguleringsbestemmelsene C for for overskridelse overskridelse av av maksimalt tillatt bruttoareal. Søknaden begrunnet med med at maksgrensen på bruttoareal. Søknaden er er begrunnet at tiltakets tiltakets U-grad U-grad vil vil bli bli 0,5, 0,5 , godt godt innenfor innenfor den den maksgrensen på U=0,68 reguleringsplanen fastsetter. utgjør U=0,68 reguleringsplanen fastsetter. Overskridelsen Overskridelsen utgjør ii følge følge ansvarlig ansvarlig søker søker mindre mindre enn enn 11 % % av av det det tillatte totalarealet m² BTA. vises til til de ii Casinetto tillatte totalarealet på på 34 34 000 000m2 BTA. Det Det vises de senere senere års års loftsutbygginger loftsutbygginger Casinetto borettslag borettslag som totalareal uten uten at bebyggelsens ytre Ansvarlig søker mener som har har økt økt feltets feltets totalareal at bebyggelsens ytre volum volum har har økt. økt. Ansvarlig søker mener dispensasjonen ikke vil påvirke påvirke uteoppholdsarealene, uteoppholdsarealene, og hensynet bak bak dispensasjonen ikke vil og dermed dermed ikke ikke tilsidesetter tilsidesetter hensynet bestemmelsen om maksimalt tillatt tillatt bruttoareal. bestemmelsen om maksimalt bruttoareal. Dispensasjon fra Dispensasjon fra S-2437 S-2437 § å 8 8 Det er søkt om dispensasjon krav jf. §å 8. Ansvarlig søker Det er søkt om dispensasjon fra fra reguleringsplanens reguleringsplanens krav til til bebyggelsesplan, bebyggelsesplan, jf 8. Ansvarlig søker begrunner søknaden med at er begrunner søknaden med at området området for for øvrig øvrig er er fullt fullt utbygget, utbygget, og og at at infrastrukturen infrastrukturen er fastlagt. fastlagt. Det Det vises vises til at nye tiltaket tiltaket må må tilpasse tilpasse seg bebyggelse, og ny bebyggelsesplan bebyggelsesplan heller heller ikke til at det det nye seg eksisterende eksisterende bebyggelse, og at at en en ny ikke vil vil ha en byggeskikk. ha en funksjon funksjon ii forhold forhold til til byggeskikk. Dispensasjon Dispensasjon fra fra S-2437 S-2437 § å 10 10 Søknaden om dispensasjon reguleringsbestemmelsene §å 10 benytte deler Søknaden om dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsene 10 for for å å benytte deler av av offentlig offentlig ganggang- og og sykkelvei begrunnes med tinglyst rett rett til sykkelvei til til bilbasert bilbasert adkomst adkomst begrunnes med at at det det foreligger foreligger tinglyst til adkomst adkomst som som er er stadfestet stadfestet av benytte seg retten er kjøre på på deler av domstolen, domstolen, og og at at man man for for åå kunne kunne benytte seg av av denne denne retten er avhengig avhengig av av åå kjøre deler av av ganggangog utbygger både både har planforslag for regulert inn og sykkelveien. sykkelveien. Videre Videre vises vises det det til til at at utbygger har fremmet fremmet planforslag for å å få få regulert inn kjøreadkomst til privatrettslig avtale borettslag for kjøreadkomst til eiendommen eiendommen samt samt forsøkt forsøkt åå få få ii stand stand en en privatrettslig avtale med med Casinetto Casinetto borettslag for åå legge kjøreadkomst via via deres uten at Ansvarlig søker begrunner legge kjøreadkomst deres garasjeanlegg garasj eanlegg uten at det det har har ført ført frem. frem. Ansvarlig søker begrunner søknaden ytterligere med vise til tiltak for trafikanter. søknaden ytterligere med åå vise til at at det det skal skal utføres utføres tiltak for å å sikre sikre myke myke trafikanter. Dispensasjon fra plbl. 1965 Dispensasjon fra plbl. 1965 § å 72 72 Det med en Det er er søkt søkt om om dispensasjon dispensasjon fra fra plbl. plbl. 1965 1965 § å 72 72 for for åå oppføre oppføre bygget bygget ii tre tre etasjer, etasjer, og og med en gesimshøyde gesimshøyde på 8,7 meter, tillatte tillatte høyder høyder er meter og mønehøyde lik på 8,7 og og 11,5 11,5 meter, er gesimshøyde gesimshøyde lik lik 7 7 meter og mønehøyde lik 9 9 meter. meter. Søknaden Søknaden er er begrunnet med med at med pulttak pulttak vil bedre enn begrunnet at en en bygning bygning ii tre tre etasjer etasjer med vil innpasse innpasse seg seg Casinetto-bebyggelsen Casinetto-bebyggelsen bedre enn en en Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 3 3 av av 16 16 bygning ii to to etasjer med saltak. til at bruker mindre mindre av bygning etasjer med saltak. Videre Videre vises vises det det til at bygget bygget således således bruker av tomtearealet, tomtearealet, og og gir gir større utearealer og grøntområde. Overskridelsen av tillatt gesimshøyde er i følge søknaden en konsekvens større utearealer og grøntområde. Overskridelsen av tillatt gesimshøyde er i følge søknaden en konsekvens av takvinkel som og byggeforskriftens krav krav til av etasjetallet, etasj etallet, valg valg av av lik lik takvinkel som Casinettoblokkene Casinettoblokkene og byggeforskriftens til isolasjon isolasjon ift. ift. lyd lyd og og energi. energi. Dispensasjon fra pbl. §å 18-1 Dispensasjon fra pbl. 18-1 Det kravet til til opparbeidelse bredde. Det er er søkt søkt om om midlertidig midlertidig dispensasjon dispensasjon fra fra kravet opparbeidelse av av offentlig offentlig vei vei ii regulert regulert bredde. Sakshistorikk Sakshistorikk Tiltaket tidligere omsøkt har en Tiltaket er er tidligere omsøkt ii saksnr. saksnr. 200201499 200201499 og og saksnr. saksnr. 200913896, 200913896, og og har en omfattende omfattende sakshistorikk. bygningsetaten gjengir kort oppsummering av sakshistorikk. PlanPlan- og og bygningsetaten gjengir her her en en kort oppsummering av tidligere tidligere saksbehandling. saksbehandling. Det byggesaken har vært hvorvidt hvorvidt eiendommen vært sikret veirett for Det sentrale sentrale tema tema ii byggesaken har vært eiendommen har har vært sikret veirett for det det antall antall boenheter som jf. plbl. boenheter som er er omsøkt, omsøkt, jf. plbl. 1985 1985 § § 66 66 nr. nr. 1. 1. Planbygningsetaten ga av til oppføring boligblokk Plan- og og bygningsetaten ga ii saksnr. saksnr. 200201499 200201499 rammetillatelse rammetillatelse av 07.11.2002 07.11.2002 til oppføring av av boligblokk ii tre med 15 ble gitt reguleringsbestemmelsene §§ 22 C tre etasjer etasjer med 15 boenheter. boenheter. Det Det ble gitt dispensasjon dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsene C for for overskridelse maksimalt tillatt kravet til til bebyggelsesplan ii §§ 8, overskridelse av av maksimalt tillatt areal, areal, kravet bebyggelsesplan 8, overskridelse overskridelse av av byggegrense byggegrense samt plbl. 1965 samt dispensasjon dispensasjon fra fra plbl. 1965 § § 72 72 vedrørende vedrørende tillatt tillatt gesimsgesims- og og mønehøyde mønehøyde og og etasjetall. etasj etall. Vedtaket opphevet brev av veiretten Vedtaket ble ble påklaget, påklaget, og og Fylkesmannen Fylkesmannen opphevet deler deler av av vedtaket vedtaket ii brev av 10.12.2003 10.12.2003 fordi fordi veiretten ikke tråd med med plbl. plbl. 1985 nr. 1. fra reguleringsplanen og plbl. ikke var var tilstrekkelig tilstrekkelig sikret sikret ii tråd 1985 §§ 66 66 nr. 1. Dispensasjonene Dispensasjonene fra reguleringsplanen og plbl. 1965 ble stadfestet. ble gjenstand hos etaten ny rammetillatelse 1965 §§ 72 72 ble stadfestet. Saken Saken ble gjenstand for for videre videre saksbehandling saksbehandling hos etaten og og ny rammetillatelse ble gitt påfølgende klagesaksbehandling klagesaksbehandling hos og ble gitt 18.06.2004, 18.06.2004, med med påfølgende hos Byutviklingskomiteen Byutviklingskomiteen og Fylkesmannen. Fylkesmannen. Fylkesmannen avslo vedtak ii brev brev av med hjemmel hjemmel ii plbl. nr. 1. Fylkesmannen avslo igjen igjen kommunens kommunens vedtak av 30.09.2009, 30.09.2009, med plbl. 1985 1985 § § 66 66 nr. 1. Vedrørende som ii samme brev at ble Vedrørende dispensasjoner dispensasjoner som ikke ikke angår angår atkomst atkomst uttaler uttaler Fylkesmannen Fylkesmannen samme brev at disse disse ble endelig vedtak ble underveis underveis ii prosessen endelig avgjort avgjort ii Fylkesmannens Fylkesmannens vedtak av av 10.12.2003 10.12.2003 og og 28.03.2006. 28.03.2006. Tiltaket Tiltaket ble prosessen revidert til å omfatte 7 boenheter, men endringstillatelsen gitt 29.09.2009 falt bort i sin helhet som revidert til å omfatte 7 boenheter, men endringstillatelsen gitt 29.09.2009 falt bort i sin helhet som en en følge følge av opphevet rammetillatelse av av at at Fylkesmannen Fylkesmannen opphevet etatens etatens rammetillatelse av 18.06.2004. 18.06.2004. Byggesaken Byggesaken ble ble dermed dermed avsluttet. avsluttet. Ny søknad boligblokk ii tre med 77 boenheter Ny søknad om om oppføring oppføring av av boligblokk tre etasjer etasjer med boenheter ble ble innsendt innsendt 27.11.2009. 27.11.2009. Nødvendige Nødvendige dispensasjoner ble men Planmente tidligere gitte dispensasjoner ble omsøkt omsøkt på på nytt, nytt, men Plan- og og bygningsetaten bygningsetaten mente de de tidligere gitte dispensasjoner dispensasjoner fortsatt var redusert redusert ii omfang kun dispensasjon fortsatt var var gyldige gyldige for for et et prosjekt prosjekt som som var omfang og og behandlet behandlet kun dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsene § 10 i rammetillatelse av 19.10.2010. Vedtaket ble påklaget av Casinetto reguleringsbestemmelsene § 10 i rammetillatelse av 19.10.2010. Vedtaket ble påklaget av Casinetto Borettslag, klagesaken ble ble oversendt for Borettslag, og og klagesaken oversendt Byrådsavdeling Byrådsavdeling for byutvikling byutvikling 03.03.2011. 03.03.2011. Byutviklingskomiteen Byutviklingskomiteen traff ii møte klagen ikke ble tatt tatt til til følge. traff møte den den 08.06.2011, 08.06.2011, sak sak 161, 161, vedtak vedtak om om åå anbefale anbefale at at klagen ikke ble følge. Fylkesmannen Fylkesmannen omgjorde kommunens vedtak vedtak ii brev brev av veirett ikke var omgj orde kommunens av 14.11.2011 14.11.2011 og og avslo avslo søknaden søknaden på på bakgrunn bakgrunn av av at at veirett ikke var sikret, jf. plbl. behandlet ikke klageanførsler og sikret, jf plbl. 1985 1985 § § 66 66 nr. nr. 1. 1. Fylkesmannen Fylkesmannen behandlet ikke de de øvrige øvrige klageanførsler og forhold forhold ii saken, saken, da ble ansett være avgjørende da det det ikke ikke ble ansett åå være avgjørende for for vedtakets vedtakets innhold. innhold. Spørsmålet til domstolen, Spørsmålet om om omfang omfang av av veirett veirett ble ble deretter deretter bragt bragt til domstolen, og og det det foreligger foreligger rettskraftig rettskraftig dom dom fra fra Borgarting tinglyste adkomstretten til Borgarting lagmannsrett lagmannsrett 09.05.2014 09.05.2014 som som stadfester stadfester at at den den tinglyste adkomstretten til eiendommen eiendommen gjelder gjelder for biloppstillingsplasser. for inntil inntil 7 7 boenheter boenheter og og 11 11 biloppstillingsplasser. Alle nødvendige er Alle nødvendige dispensasjoner dispensasjoner er omsøkt omsøkt ii saken saken og og behandlet behandlet ii dette dette vedtaket. vedtaket. PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten påpeker at har vært tidligere påpeker at dispensasjonene dispensasj onene har vært gjenstand gjenstand for for behandling behandling hos hos Fylkesmannen Fylkesmannen tidligere for for et et arealmessig prosjekt med med flere med unntak unntak av fra arealmessig noe noe større større prosjekt flere boenheter, boenheter, med av den den omsøkte omsøkte dispensasjonen dispensasjonen fra reguleringsbestemmelsene §§ 10 kjøring på reguleringsbestemmelsene 10 for for kjøring på gangveien. gangveien. Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 4 4 av av 16 16 Uttalelser Uttalelser fra fra annen annen myndighet myndighet Det (BYM) mangfold og Det foreligger foreligger uttalelse uttalelse fra fra Bymiljøetaten Bymiljøetaten (BYM) datert datert 05.09.2014 05.09.2014 angående angående biologisk biologisk mangfold og adkomstvei tomten. adkomstvei til til tomten. Biologisk Biologisk mangfold mangfold Bymiljøetaten orienterer mot nord Bymiljøetaten orienterer om om at at det det på pådeler deler av av eiendommen eiendommen mot nord og og vest vest er er kartlagt kartlagt verdifull Verdifull edelløvskog henger sammen med tilsvarende Skogen edelløvskog som som henger sammen med tilsvarende skog skog ii den den kommunalt kommunalt eide eide Skøyenparken. Skøyenparken. Skogen er er verdsatt som nasjonalt viktig, A-verdi. Videre informerer BYM om deres pågående arbeid med verdsatt som nasjonalt Viktig, A-verdi. Videre informerer BYM om deres pågående arbeid med reguleringsplan for ii området, varsel om ble sendt reguleringsplan for åå sikre sikre naturkvalitetene naturkvalitetene området, og og at at varsel om gjenopptatt gjenopptatt planarbeid planarbeid ble sendt ut ut 19.03.2014 med utvidet utvidet planområdeavgrensing planområdeavgrensing som 19.03.2014 med som også også omfatter omfatter deler deler av av tomten tomten GV GV 24. 24. Bymiljøetaten mener at har relevans relevans for byggesaken at bøk på på Bymiljøetaten mener at det det også også har for byggesaken at det det står står en en svært svært stor stor bøk naboeiendommen ii sør, har røtter på byggetomten. II tillegg tillegg er naboeiendommen sør, som som har røtter og og krone krone som som strekker strekker seg seg inn inn på byggetomten. er det det registrert forekomst planten kjempebjørnekjeks på eiendommen. registrert forekomst av av den den svartelistede svartelistede planten kj empebjørnekj eks på eiendommen. Det planlagte bygget bygget er plassert meters avstand kartlagte edelløvskogen, Det planlagte er ii følge følge Bymiljøetaten Bymiljøetaten plassert ii få få meters avstand fra fra den den kartlagte edelløvskogen, med 3-4 meter fra til trekronene trekronene ii nordvest, meter ii sørvest. med 3-4 meter fra bygget bygget til nordvest, og og ca. ca. 10 10 meter sørvest. BYM BYM anbefaler anbefaler at at bygget bygget trekkes lenger samtidig hensyn til bøken på på naboeiendommen naboeiendommen ii sør. trekkes lenger unna unna edelløvskogen, edelløvskogen, samtidig som som det det tas tas hensyn til bøken sør. Dette Dette for unngå eventuelle konflikter mellom bygningen og trærne som for åå unngå eventuelle fremtidige fremtidige konflikter mellom bygningen og trærne som følge følge av av et et ønske ønske om om lys, lys, vedlikeholdsbehov og på vedlikeholdsbehov og sikkerhet sikkerhet mm. mm. Videre Videre informerer informerer Bymiljøetaten Bymilj øetaten om om at at gravearbeidene gravearbeidene på eiendommen utføres slik man unngår unngår spredning kjempebjørnekjeks med eiendommen må må utføres slik at at man spredning av av kj empebjørnekj eks ii forbindelse forbindelse med masseforflytning, samtidig planten må må bekjempes masseforflytning, samtidig som som planten bekj empes ii anleggsfasen. anleggsfasen. Massene Massene som som eventuelt eventuelt fjernes fjernes fra fra eiendommen kjøres til til spesialmottak rutiner for bekjempe spredning planten. eiendommen bør bør kjøres spesialmottak som som har har rutiner for åå bekjempe spredning av av planten. Adkomst Adkomst Bymiljøetaten anbefaler bør etableres til Bymiljøetaten anbefaler at at adkomsten adkomsten til til GV GV 24 24 bør etableres gjennom gjennom parkeringsanlegget parkeringsanlegget til Casinetto. Casinetto. Avkjørselen som foreslås ligger på et areal som er regulert til gangvei, men ikke opparbeidet iht. Avkjørselen som foreslås ligger på et areal som er regulert til gangvei, men ikke opparbeidet iht. de de krav krav som kommunen stiller til en normaler/ retningslinjer retningslinjer gir tillatelse til til at nye som kommunen stiller til en gangvei. gangvei. Kommunens Kommunens normaler/ gir ikke ikke tillatelse at nye boliger kan kan bruke bruke gangveier kjøreadkomst. Dersom blir tillatt kjøreadkomst anser boliger gangveier som som kjøreadkomst. Dersom gangveien gangveien blir tillatt som som kjøreadkomst anser Bymiljøetaten det regulerte gangveien Bymiljøetaten det som som lite lite aktuelt aktuelt åå opparbeide opparbeide den den regulerte gangveien ii fremtiden. fremtiden. Bymiljøetaten Bymilj øetaten foreslår til «Samferdselsanlegg foreslår åå omregulere omregulere den den offentlige offentlige gangveien gangveien til <<Samferdselsanlegg – - felles felles kjørekjøre- og og gangveg». gangveg». Protester Protester Casinetto har sendt kommentarer til til søknaden Casinetto Borettslag Borettslag har sendt inn inn merknader merknader og og kommentarer søknaden datert datert 12.09.2014, 12.09.2014, 22.09.2014, 22.09.2014, og gjelder tidligere søknadsprosessen og Planog 20.10.2014. 20.10.2014. Kommentarene Kommentarene gjelder til til dels dels den den tidligere søknadsprosessen og sakshistorikken. sakshistorikken. Plan- og og bygningsetaten gjengir her de viktigste forhold til bygningsetaten gjengir her de viktigste forhold som som angår angår denne denne søknaden, søknaden, og og viser viser for for øvrig øvrig til dokumentene dokumentene ii sin sin helhet. helhet. Merknadene hovedsakelig borettslagets borettslagets oppfatning tiltakets omfang Merknadene omhandler omhandler hovedsakelig oppfatning om om at at tiltakets omfang er er for for stort stort for for denne denne tomten, og medføre ulemper borettslaget ii form trafikk, støy, tap av bokvalitet. tomten, og vil vil medføre ulemper for for borettslaget form av av økt økt trafikk, støy, tap av sol, sol, utsyn utsyn og og bokvalitet. Borettslaget mener det og bør Borettslaget mener det ikke ikke er er grunnlag grunnlag for for åå gi gi de de omsøkte omsøkte dispensasjoner, dispensasjoner, og at at eiendommen eiendommen bør omreguleres. borettslaget at rekke aspekter omreguleres. Videre Videre mener mener borettslaget at det det er er en en rekke aspekter som som ikke ikke er er tilstrekkelig tilstrekkelig vurdert vurdert ii nabovarselet som relevant for herunder trafikksikkerhet/ trafikkforhold, reguleringsarbeidet reguleringsarbeidet for nabovarselet som er er relevant for saken, saken, herunder trafikksikkerhet/ trafikkforhold, for Skøyenparken hensynet til til trær trær og tiltakets som nylig Skøyenparken og og hensynet og naturmangfold, naturmangfold, tiltakets påvirkning påvirkning på på Casinetto-området Casinetto-området som nylig er gule til ny ny kommuneplan. kommuneplan. Borettslaget mener tiltaket er oppført oppført på på Byantikvarens Byantikvarens gule liste, liste, samt samt forholdet forholdet til Borettslaget mener tiltaket vil vil ha negativ negativ innvirkning på alle tillegg anføres prosjektet har har for ha innvirkning på alle de de ovennevnte ovennevnte forhold. forhold. II tillegg anføres det det at at prosjektet for mange mange parkeringsplasser, og av utfordringer som vurdert. parkeringsplasser, og at at gjennomføring gjennomføring av utbyggingen utbyggingen vil vil by by på på utfordringer som ikke ikke er er vurdert. Nabovarselet anføres ikke Nabovarselet anføres ii tillegg tillegg åå være være mangelfullt mangelfullt på på flere flere punkter, punkter, som som at at dispensasjonssøknadene dispensasj onssøknadene ikke er er vedlagt, og pbl. §§ 18-1 vedlagt, og at at dispensasjon dispensasjon fra fra pbl. 18-] ikke ikke er er omsøkt. omsøkt. Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 5 5 av av 16 16 Kristin beboer ii Gustav bemerkninger ii brev brev av Kristin Perez-Terron, Perez-Terron, beboer Gustav Vigelands Vigelands vei vei 28, 28, har har sendt sendt inn inn bemerkninger av 04.12.2014. 04.12.2014. Bemerkningene omhandler boligområdet ii Casinetto Bemerkningene omhandler ii hovedsak hovedsak tiltakets tiltakets konsekvenser konsekvenser for for det det etablerte etablerte boligområdet Casinetto borettslag. Det redusert boborettslag. Det anføres anføres at at tiltaket tiltaket medfører medfører redusert bo- og og livskvalitet livskvalitet for for beboerne beboerne som som følge følge av av tap tap av av utsikt og ved på internveiene, utsikt og lysforhold, lysforhold, svekket svekket trafikksikkerhet trafikksikkerhet ved innføring innføring av av bilkjøring bilkjøring på intemveiene, samt samt dårligere dårligere luftkvalitet planlagte leilighetene. viser brevet ii sin luftkvalitet grunnet grunnet peis peis ii de de planlagte leilighetene. PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten viser til til brevet sin helhet. helhet. Tilsvar Tilsvar til til protester protester Ansvarlig søker bemerkningene fra brev datert Ansvarlig søker har har gitt gitt tilsvar tilsvar til til bemerkningene fra Casinetto Casinetto borettslag borettslag ii brev datert 02.10.2014 02.10.2014 og og 29.12.2014. besvart de ii epost 29.12.2014. Il tillegg tillegg har har ansvarlig ansvarlig søker søker besvart de innledende innledende bemerkninger bemerkninger epost datert datert 12.09.2014, 12.09.2014, der der det begrunnelsen for siden det redegjøres redegjøres for for at at de de antok antok at at borettslaget borettslaget var var kjent kjent med med begrunnelsen for dispensasjonssøknadene, dispensasj onssøknadene, siden det som Ansvarlig søker kopi av det er er de de samme samme dispensasjoner dispensasjoner som er er omsøkt omsøkt en en rekke rekke ganger ganger før. før. Ansvarlig søker opplyser opplyser at at kopi av dispensasjonssøknadene notat er borettslaget. dispensasj onssøknadene og og trafikkteknisk trafikkteknisk notat er ettersendt ettersendt borettslaget. Vedrørende parkeringsplasser viser parkeringsplasser Vedrørende antall antall parkeringsplasser viser ansvarlig ansvarlig søker søker til til at at det det ble ble gitt gitt tillatelse tillatelse til til 11 11 parkeringsplasser ii 2010, dom. 2010, og og at at dette dette er er tatt tatt med med ii lagmannsrettens lagmannsrettens dom. For For øvrig øvrig er er tiltaket tiltaket revidert revidert ii etterkant etterkant av av innsendelse utover de parkeringskjelleren. innsendelse og og det det etableres etableres ingen ingen plasser plasser på på terreng terreng utover de 11 11 ii parkeringskjelleren. Vedrørende til Vedrørende bemerkningene bemerkningene til byggehøyde byggehøyde og og etasjeantall etasj eantall mener mener ansvarlig ansvarlig søker søker at at man man ii denne denne situasjonen bebyggelse og situasjonen må må unngå unngå for for store store høydeforskjeller høydeforskj eller ii forhold forhold til til eksisterende eksisterende bebyggelse og redusere redusere det det areal areal som på grunnen. som bebyggelsen bebyggelsen opptar opptar på grunnen. Til Til anførslene anførslene om om at at tiltaket tiltaket ødelegger ødelegger en en viktig viktig siktlinje siktlinje mot mot Skøyen Skøyen hovedgård påpekes det for hovedgård påpekes det at at tomten tomten er er regulert regulert til til byggeområde byggeområde for bolig, bolig, og og at at tiltaket tiltaket holder holder seg seg innenfor innenfor de de regulerte byggegrensene. Ansvarlig søker for regulerte byggegrensene. Ansvarlig søker viser viser til til beregningsreglene beregningsreglene for etasjetall, etasj etall, og og tilbakeviser tilbakeviser påstandene om påstandene om at at bygget bygget har har 4 4 tellende tellende etasjer. etasjer. Angående forholdet for Angående forholdet til til det det pågående pågående reguleringsarbeidet reguleringsarbeidet for Skøyenparken Skøyenparken viser viser ansvarlig ansvarlig søker søker til til Bymiljøetatens uttalelse, der anbefaler plassere bygningen bygningen noen Bymiljøetatens uttalelse, der Bymiljøetaten Bymiljøetaten anbefaler å å plassere noen meter meter lenger lenger sør sør av av hensyn til løvskogen i nordvest. Det redegjøres for at dersom bygget flyttes lenger sør vil det kunne hensyn til løvskogen i nordvest. Det redegjøres for at dersom bygget flyttes lenger sør vil det kunne komme for plassering dersom komme for nærme nærme bøketreet bøketreet ii nabogrensen, nabogrensen, og og omsøkt omsøkt plassering dersom anses anses åå være være den den mest mest skånsomme Ansvarlig søker redegjør for skånsomme ii forhold forhold til til vegetasjon. vegetasjon. Ansvarlig søker redegjør for at at det det vil vil engasjeres engasjeres egen, egen, uavhengig uavhengig treteknisk byggeperioden. treteknisk ekspert ekspert for for å å sikre sikre vegetasjonen vegetasjonen ii byggeperioden. Ansvarlig søker borettslagets eiendom blir Ansvarlig søker orienterer orienterer videre videre om om at at dersom dersom borettslagets eiendom langs langs den den offentlige offentlige gangveien gangveien blir berørt av utbyggingen, vil bli istandsatt berørt av utbyggingen, vil det det bli istandsatt til til minst minst samme samme standard standard som som tidligere. tidligere. Tilstanden Tilstanden på på borettslagets utomhusarealer utomhusarealer og berørt av riving og borettslagets og garasjekjeller garasjekjeller som som kan kan bli bli berørt av transport transport under under riving og utbygging utbygging er er registrert av konsulent som registrert av en en konsulent som er er uavhengig uavhengig av av utbygger. utbygger. Det Det redegjøres redegjøres også også for for at at det det foreligger foreligger vurderinger vurderinger av av uavhengig uavhengig byggteknisk byggteknisk konsulent konsulent om om garasjedekkets garasj edekkets bæreevne. bæreevne. Rammetillatelse Rammetillatelse Il medhold pbl. §§ 20-1 rammetillatelse 13.03.2015 medhold av av pbl. 20-1 a) a) ga ga PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten rammetillatelse 13.03.2015 til til oppføring oppføring av av leilighetsbygg boenheter. Tiltakets leilighetsbygg ii tre tre etasjer etasjer og og parkeringskjeller parkeringskj eller med med 11 11 p-plasser. p-plasser. Bygget Bygget har har 7 7 boenheter. Tiltakets bruksareal (BRA) bruksareal (BRA) er er oppgitt oppgitt til til 1283 1283 m² m2 for for boligdelen boligdelen og og 570 570 m² m2 for for garasjekjelleren. garasjekj elleren. Bruttoareal Bruttoareal (BTA) (BTA) er utnytting er er lik lik 1458 1458 m² m2 og og ny ny grad grad av av utnytting er oppgitt oppgitt til til U= U= 0,5. 0,5. Det reguleringsbestemmelsene §§ 22 C Det er er gitt gitt dispensasjon dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsene C for for overskridelse overskridelse av av maksimalt maksimalt tillatt tillatt bruttoareal (BTA) bruttoareal for bruttoareal (BTA) lik lik 34 34 000 000 m². m2. Tiltaket, Tiltaket, med med BTA BTA = = 1458 1458 m², m2, fører fører til til at at totalt totalt bruttoareal for felt felt C C blir blir 34 bygningsetaten vurderer på 209 utgjør mindre 34 209 209 m². m2. PlanPlan- og og bygningsetaten vurderer at at overskridelsen overskridelsen på 209 m², m2, som som utgjør mindre enn enn 11 % % av av feltets beskjedent omfang. feltets totalareal, totalareal, totalt totalt sett sett er er av av beskjedent omfang. Videre Videre er er det det gitt gitt dispensasjon dispensasjon fra fra kravet kravet til til bebyggelsesplan ii reguleringsbestemmelsene §§ 8. bygningsetatens vurdering bebyggelsesplan reguleringsbestemmelsene 8. Etter Etter PlanPlan- og og bygningsetatens vurdering foreligger foreligger det det tilstrekkelig ii byggesaken byggesaken til tilstrekkelig dokumentasjon dokumentasjon til åå kunne kunne vurdere vurdere disponeringen disponeringen av av tomten, tomten, og og en en bebyggelsesplan for blir bedre bedre opplyst. bebyggelsesplan for en en så så avgrenset avgrenset del del av av felt felt C C vil vil ikke ikke føre føre til til at at saken saken blir opplyst. Siden Siden eneste eneste Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 6 6 av av 16 16 adkomstvei tomten er adkomstvei til til tomten er via via offentlig offentlig ganggang- og og sykkelvei sykkelvei er er det det gitt gitt dispensasjon dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsene § 10 for å benytte deler av gangog sykkelveien til bilbasert reguleringsbestemmelsene § 10 for å benytte deler av gang- og sykkelveien til bilbasert adkomst adkomst for for 7 7 boenheter. boenheter. Planbygningsetaten har tillegg gitt ii plbl. Plan- og og bygningsetaten har ii tillegg gitt dispensasjon dispensasjon fra fra høydebestemmelsene høydebestemmelsene plbl. 1965 1965 §§ 72. 72. Høydebestemmelsen tillater oppføring mønehøyde inntil Høydebestemmelsen tillater oppføring av av bygninger bygninger ii inntil inntil to to etasjer etasjer og og gesimsgesims- og og mønehøyde inntil 7 7 og og 99 meter. med pulttak. pulttak. Laveste meter og meter. Det Det omsøkte omsøkte tiltaket tiltaket er er ii 3 3 etasjer etasjer med Laveste gesims gesims er er 8,7 8,7 meter og høyeste høyeste gesims gesims er er 11,5 meter. 11,5 meter. Det til veiopparbeidelse ii pbl. Det er er videre videre gitt gitt midlertidig midlertidig dispensasjon dispensasjon fra fra kravet kravet til veiopparbeidelse pbl. § § 18-1. 18-1. PlanPlan- og og bygningsetaten har har vurdert vurdert at på gangveien, meters bredde, bygningsetaten at dimensjonen dimensjonen på gangveien, som som ii dag dag er er opparbeidet opparbeidet ii 3 3 meters bredde, er er hensiktsmessig med benytte gangveien hensiktsmessig med tanke tanke på på åå redusere redusere farten farten for for kjøretøy kjøretøy som som skal skal benytte gangveien til til adkomst. adkomst. Klage Klage Planbygningsetaten mottok Plan- og og bygningsetaten mottok klage klage datert datert 08.04.2015 08.04.2015 fra fra Casinetto Casinetto borettslag borettslag og og fra fra Tarjei Tarjei Halvor Halvor Torgersen, beboer ii Casinetto borettslag den Torgersen, nabo nabo og og beboer Casinetto borettslag den 13.04.2015. 13.04.2015. Grunnet Grunnet påskeferien påskeferien ga ga PlanPlan- og og bygningsetaten utsatt utsatt klagefrist til 13.04.2015. bygningsetaten klagefrist til 13.04.2015. Klagene Klagene er er således således rettidig, rettidig, og og klagere klagere har har rettslig rettslig klageinteresse, jf. jf. forvaltningsloven (fvl.) ber om klageinteresse, forvaltningsloven (fvl.) §§ §§ 28 28 og og 29. 29. Klager Klager ber om at at det det gis gis oppsettende oppsettende virkning. virkning. II klagen borettslag påpekes påpekes det at borettslaget ble ble oppført klagen fra fra Casinetto Casinetto borettslag det innledningsvis innledningsvis at borettslaget oppført på på Byantikvarens Byantikvarens gule juni ii fjor. dermed rådgivende gule liste liste 24. 24. juni fjor. Det Det anføres anføres at at PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten dermed skulle skulle ha ha innhentet innhentet rådgivende uttalelse fra rammetillatelsen må må trekkes tilbake og uttalelse fra Byantikvaren Byantikvaren ii byggesaken. byggesaken. Klager Klager hevder hevder at at rammetillatelsen trekkes tilbake og forelegges tråd med med det normal praksis forelegges for for Byantikvaren Byantikvaren ii tråd det borettslaget borettslaget mener mener er er normal praksis ii slike slike saker. saker. Det Det anføres anføres videre at tatt for til de tiltaket medfører medfører for naboene ii borettslaget borettslaget og videre at det det er er tatt for lite lite hensyn hensyn til de ulemper ulemper tiltaket for naboene og den den tilgrensende edelløvskogen, og vært redusert minimere disse ulempene. tilgrensende edelløvskogen, og at at bygget bygget burde burde vært redusert ii omfang omfang for for å å minimere disse ulempene. Klager rammetillatelsen er mangelfull fordi Klager mener mener rammetillatelsen er mangelfull fordi det det ikke ikke gis gis føringer føringer for for den den praktiske praktiske gjennomføringen gjennomføringen av og taket til til den til borettslaget borettslaget tåler av utbyggingen, utbyggingen, sikkerhet sikkerhet ii anleggsperioden anleggsperioden og om om taket den underjordiske underj ordiske garasjen garasjen til tåler anleggstrafikk. anleggstrafikk. Klager underbygger Klager viser viser videre videre til til dispensasjonene dispensasj onene som som er er gitt, gitt, og og mener mener antallet antallet og og omfanget omfanget av av disse disse underbygger behovet for omregulering av eiendommen. I følge klager er heller ikke vilkårene for å gi dispensasjonene behovet for omregulering av eiendommen. I følge klager er heller ikke vilkårene for å gi dispensasj onene oppfylt, mulig åå bygge bygge det veiretten åpner oppfylt, og og det det anføres anføres at at det det burde burde være være mulig det antall antall leiligheter leiligheter den den tinglyste tinglyste veiretten åpner for reguleringsbestemmelsene og viktige hensyn. for innenfor innenfor de de eksisterende eksisterende reguleringsbestemmelsene og samtidig samtidig ivareta ivareta andre andre viktige hensyn. Det påpekes ii klagen klagen at tiltak på borettslagets borettslagets grunn, Det påpekes at fartsbegrensende fartsbegrensende tiltak er er plassert plassert på grunn, uten uten at at dette dette er er avklart avklart med borettslaget. borettslaget. Klager planlagt flere biloppstillingsplasser enn veirett med Klager mener mener det det er er planlagt flere biloppstillingsplasser enn de de 11 11 det det foreligger foreligger veirett for henhold til til dom til trær mangfold for ii henhold dom fra fra Borgarting Borgarting lagmannsrett. lagmannsrett. Det Det anføres anføres at at hensynet hensynet til trær og og biologisk biologisk mangfold ikke tilstrekkelig ivaretatt, bygget burde burde reduseres mener rammetillatelse ikke ikke er er tilstrekkelig ivaretatt, og og at at bygget reduseres ii størrelse. størrelse. Klager Klager mener rammetillatelse ikke burde vært vært gitt reguleringsarbeidet for medføre burde gitt før før reguleringsarbeidet for Skøyenparken Skøyenparken er er ferdigstilt. ferdigstilt. II følge følge klagen klagen vil vil tiltaket tiltaket medføre tap av beboerne ii Gustav tap av kveldssol kveldssol også også for for beboeme Gustav Vigelands Vigelands vei vei 54. 54. Klager Klager anfører anfører at at kommunens kommunens estetiske estetiske vurderinger er tilpasset verken verken terreng terreng eller bebyggelse. vurderinger er direkte direkte feil, feil, og og at at tiltaket tiltaket ikke ikke er er tilpasset eller omkringliggende omkringliggende bebyggelse. Avslutningsvis viser klagen til byggesak for Avslutningsvis viser klagen til regulerings-/ regulerings-/ og og byggesak for eiendommen eiendommen Garver Garver Ytterborgs Ytterborgs vei vei 111, 111, og og anfører er vår saksbehandling av anfører at at PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten er inkonsekvent inkonsekvent ii vår saksbehandling av det det de de oppfatter oppfatter som som direkte direkte sammenlignbare prosjekter sammenlignbare prosjekter ii samme samme by. by. Klagen hovedsak de klagen, Klagen fra fra Tarjei Tarjei Halvor Halvor Torgersen Torgersen omhandler omhandler ii hovedsak de samme samme forhold forhold som som den den ovennevnte ovennevnte klagen, og utdyper nærmere. og PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten utdyper derfor derfor ikke ikke klagens klagens innhold innhold nærmere. Tilsvar Tilsvar til til klage klage Planbygningsetaten mottok v/Tone Bjørn Plan- og og bygningsetaten mottok tilsvar tilsvar til til klagen klagen 28.04.2015. 28.04.2015. Consilium Consilium advokatfirma advokatfirma DA DA v/Tone Bjørn Saksnr: Saksnr: 201411830-27 201411830-27 Side Side 7 7 av av 16 16 har kommentert klagen på vegne av tiltakshavere JM AS og har kommentert klagen påvegne av tiltakshavere JM Norge Norge AS og Linstow Linstow AS. AS. Det Det bes bes om om at at klagers klagers anmodning virkning ikke anmodning om om åå gi gi klagen klagen oppsettende oppsettende virkning ikke tas tas til til følge. følge. Innledningsvis vises det historikk, og Innledningsvis vises det til til sakens sakens historikk, og at at det det foreligger foreligger rettskraftig rettskraftig dom dom som som stadfester stadfester adkomstretten for bnr. 494. tilsvaret inneholder kun ett adkomstretten for 7 7 boenheter boenheter over over eiendom eiendom gnr. gnr. 3 3 bnr. 494. II følge følge tilsvaret inneholder klagen klagen kun ett nytt nytt forhold ii tidligere tidligere saker, forhold som som ikke ikke er er behandlet behandlet av av forvaltningsapparatet forvaltningsapparatet saker, nemlig nemlig anførslene anførslene om om at at PlanPlan- og og bygningsetaten har har gjort grunnet manglende oversendelse Det vises bygningsetaten gjort saksbehandlingsfeil saksbehandlingsfeil grunnet manglende oversendelse til til Byantikvaren. Byantikvaren. Det vises til at meter fra nærmeste bygning bygning på på borettslagets borettslagets eiendom, tiltakshaver anser til at tiltaket tiltaket ligger ligger 16,5-19 16,5 -19 meter fra nærmeste eiendom, og og at at tiltakshaver anser saksbehandlingen som saksbehandlingen som korrekt. korrekt. Vedrørende viser tiltakshaver til etatens vurderinger, Vedrørende dispensasjonene dispensasj onene viser tiltakshaver til etatens og og lagmannsrettens lagmannsrettens vurderinger, samt samt Fylkesmannens behandling tilsvarende dispensasjoner ii vedtak Fylkesmannens behandling av av tilsvarende dispensasjoner vedtak av av 10.12.2003. 10.12.2003. Vedrørende Vedrørende antall antall parkeringsplasser ii tiltaket tiltaket bemerkes tiltakshaver forholder rammetillatelsen og parkeringsplasser bemerkes det det ii tilsvaret tilsvaret at at tiltakshaver forholder seg seg til til rammetillatelsen og lagmannsrettens dom. viser til til søknadens til trær trær og biologisk lagmannsrettens dom. Tiltakshaver Tiltakshaver viser søknadens redegjørelse redegjørelse om om forholdet forholdet til og biologisk mangfold, og til kommunens vurdering ii rammetillatelsen rammetillatelsen samt vurdering mangfold, og slutter slutter seg seg til kommunens vurdering samt lagmannsrettens lagmannsrettens vurdering ii dommen. Angående borettslagets på en morenerygg, unaturlig unaturlig høyt dommen. Angående borettslagets anførsler anførsler om om at at bygget bygget ligger ligger på en morenerygg, høyt ii terrenget, vises vises det til at tiltaket ligger terrenget enn nærmeste blokk. terrenget, det til at 1. 1. etasje etasje ii tiltaket ligger 20 20 cm cm høyere høyere ii terrenget enn 1. 1. etasje etasje ii nærmeste blokk. Tiltakshaver konsistens ii Tiltakshaver deler deler ikke ikke borettslagets borettslagets oppfatning oppfatning av av at at det det foreligger foreligger manglende manglende konsistens saksbehandlingen av prosjekter. tilbakevises klageanførslene om saksbehandlingen av sammenlignbare sammenlignbare prosjekter. Avslutningsvis Avslutningsvis tilbakevises klageanførslene om at at byggeperioden vil vil bli bebyggelsen på på byggeperioden bli utfordrende. utfordrende. Tiltakshaver Tiltakshaver orienterer orienterer om om at at rivingen rivingen av av den den gamle gamle bebyggelsen tomten nå problemer med med fremkomst tomten nå er er gjennomført gjennomført uten uten problemer fremkomst for for anleggsmaskiner. anleggsmaskiner. Utsatt av Utsatt iverksetting iverksetting av vedtak vedtak Planbygningsetaten har kommet til til at jf. fvl. Plan- og og bygningsetaten har kommet at det det ikke ikke er er grunnlag grunnlag for for åå gi gi klagen klagen oppsettende oppsettende virkning, virkning, jf fvl. §§ 42. reversibelt hvis medfører ingen 42. Tiltaket Tiltaket er er reversibelt hvis tillatelsen tillatelsen skulle skulle bli bli opphevet, opphevet, det det medfører ingen inngrep inngrep ii bevaringsverdige bygninger bygninger eller miljø, og bevaringsverdige eller miljø, og utgjør utgjør ikke ikke en en fare fare for for liv, liv, helse helse eller eller sikkerhet. sikkerhet. Planvurdering og Plan- og og bygningsetatens bygningsetatens vurdering og anbefaling anbefaling Planbygningsetaten vil gå våre Plan- og og bygningsetaten vil innledningsvis innledningsvis gå gjennom gjennom anførslene anførslene som som gjelder gjelder dispensasjonene, dispensasj onene, og og våre vurderinger av Deretter vil de klageanførslene behandles. behandles. vurderinger av de de gitte gitte dispensasjoner. dispensasjoner. Deretter vil de øvrige øvrige klageanførslene Dispensasjon fra reguleringsplan S-2347 Dispensasjon fra reguleringsplan S-2347 § å 2 2 C C Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan S-2347 for Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan S-2347 §§ 2 2C C som som angir angir at at «innenfor «innenfor byggeområde byggeområde for boliger felt C gulv (totalt/ boliger ii felt C kan kan det det oppføres oppføres blokker blokker med med maks. maks. 34 34 000 000 m² mg gulv (totalt/ brutto)». brutto)». Tiltaket, Tiltaket, med med samlet samlet bruttoareal (BTA) m² BTA, maksimalt tillatt bruttoareal med med 209 bruttoareal (BTA) lik lik 1458 1458 m2 BTA, overskrider overskrider maksimalt tillatt bruttoareal 209 m². m2. Totalt Totalt bruttoareal for bli 34 m². Det klagen at bør bruttoareal for felt felt C C vil vil bli 34 209 209 m2. Det anføres anføres ii klagen at dispensasjonen dispensasjonen bør sees sees ii lys lys av av tomtestørrelsen for hele felt til at tomtearealet for tomtestørrelsen for GV GV 24, 24, og og ikke ikke ii lys lys av av reguleringen reguleringen for for hele felt C. C. Klager Klager viser viser til at tomtearealet for GV under 55 % hele felt klemt mellom mellom eksisterende GV 24 24 utgjør utgjør under % av av hele felt C, C, og og at at eiendommen eiendommen ligger ligger klemt eksisterende bebyggelse bebyggelse og og Skøyenparken. Klager bidrar bygget får umuliggjør Skøyenparken. Klager mener mener overskridelsen overskridelsen bidrar til til at at bygget får et et stort stort fotavtrykk fotavtrykk som som umuliggj ør en en plassering som hensyn til til Bymiljøetatens uttalelse om til vegetasjonen. vegetasjonen. plassering som tar tar hensyn Bymiljøetatens uttalelse om åå ta ta hensyn hensyn til Planbygningsetaten påpeker reguleringsbestemmelsenes angir maksimalgrense for tillatt areal Plan- og og bygningsetaten påpeker at at reguleringsbestemmelsenes angir en en maksimalgrense for tillatt areal for må legges av for hele hele feltet feltet samlet, samlet, og og at at dette dette må legges til til grunn grunn for for behandlingen behandlingen av søknaden. søknaden. Hensynet Hensynet bak bak bestemmelsen om maksimalt tillatt tillatt bruttoareal regulere hvor bestemmelsen om maksimalt bruttoareal og og U-grad U-grad er er åå regulere hvor mye mye av av feltets feltets tomteareal tomteareal som som kan bebygges borettslag stod på starten kan bebygges og og sikre sikre tilstrekkelig tilstrekkelig uteareal. uteareal. Da Da Casinetto Casinetto borettslag stod ferdig ferdig på starten av av 80-tallet 80-tallet utgjorde det m² for bebyggelse på utgjorde det 31 31 926 926 m², m2, noe noe som som ga ga et et restareal restareal på på 2074 2074 m2 for øvrig øvrig bebyggelse på felt felt C C innenfor innenfor maksgrensen på ville vært vært tilstrekkelig tilstrekkelig til var den maksgrensen på 34 34 000 000 m². m2. Dette Dette ville til at at GV GV 24, 24, som som var den eneste eneste delen delen av av felt felt C C som utbygd, kunne kunne bli ut med som ikke ikke var var utbygd, bli bygd bygd ut med U-grad U-grad på på 0,68. 0,68. Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 8 8 av av 16 16 Grunnet ii Casinetto borettslag, har uten at Grunnet de de senere senere års års loftsutbygginger loftsutbygginger Casinetto borettslag, har totalarealet totalarealet på påfeltet feltet økt økt uten at bebyggelsens ytre volum har blitt større. Det opprinnelige restarealet i reguleringsplanen er dermed bebyggelsens ytre volum har blitt større. Det opprinnelige restarealet i reguleringsplanen er dermed betydelig redusert, på bekostning bekostning av uteareal eller bestemmelsen skal betydelig redusert, uten uten at at det det har har gått gått på av uteareal eller øvrige øvrige hensyn hensyn bestemmelsen skal ivareta. ii Casinetto borettslag, som volum, per ivareta. Loftsutbyggingene Loftsutbyggingene Casinetto borettslag, som ikke ikke har har økt økt bygningsmassens bygningsmassens volum, hadde hadde per 2009 på tomten 2009 økt Økt bruttoarealet bruttoarealet på tomten med med ca. ca. 750 750 m². m2. II etterkant etterkant av av dette dette er er det det ii følge følge søknaden søknaden utført utført ytterligere på ca. ytterligere loftsutbygginger loftsutbygginger på ca. 75 75 m². m2. Det Det opprinnelige opprinnelige restarealet restarealet for for utbygging utbygging ii felt felt C C er er dermed dermed redusert fra utbygd innenfor på redusert fra 2074 2074 m² m2 til til 1249 1249 m². m2. Dersom Dersom GV GV 24 24 skulle skulle vært vært utbygd innenfor maksimalgrensen maksimalgrensen på 34 34 000 000 m² bygningsetatens syn m2 BTA, BTA, ville ville det det gitt gitt en en U-grad U-grad på på 0,43. 0,43. Dette Dette vil vil etter etter PlanPlan- og og bygningsetatens syn være være en en urimelig urimelig begrensning på på eiendommen. begrensning eiendommen. Det utgjør 1458 på 0,5. på 209 utgjør ca. Det omsøkte omsøkte tiltaket tiltaket utgjør 1458 m² m2 BTA, BTA, og og har har en en U-grad U-grad på 0,5. Overskridelsen Overskridelsen på 209 m² m2 utgjør ca. 11 % beskjeden overskridelse. Arealet som % av av maksimalt maksimalt tillatt tillatt BTA BTA for for felt felt C, C, noe noe som som må må sies sies åå være være en en beskjeden overskridelse. Arealet som er borettslag har utearealet på på felt er utbygd utbygd på på loft loft ii Casinetto Casinetto borettslag har ikke ikke redusert redusert utearealet felt C, C, og og det det omsøkte omsøkte tiltaket tiltaket har har etter uteareal på på eiendommen. etter etatens etatens vurdering vurdering satt satt av av tilstrekkelig tilstrekkelig uteareal eiendommen. Plan kan ikke bak bestemmelsen blir Plan -- og og bygningsetaten bygningsetaten kan ikke se se at at hensynet hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig vesentlig tilsidesatt tilsidesatt som som følge følge av av en klart større ulempene. en dispensasjon, dispensasjon, og og vil vil videre videre vurdere vurdere om om fordelene fordelene ved ved åå gi gi dispensasjon dispensasjon er er klart større enn enn ulempene. Fordeler reguleringsplanen, uten uten Fordeler ved ved å å gi gi dispensasjon dispensasjon er er at at man man utnytter utnytter tomten tomten ii tråd tråd med med hensikten hensikten bak bak reguleringsplanen, at Det planarbeidet at at man man må må gå gå veien veien om om en en tidkrevende tidkrevende omreguleringsprosess. omreguleringsprosess. Det går går frem frem av av planarbeidet at tomten tomten har har et og utvikling av planområdet. Det et større større utbyggingspotensiale, utbyggingspotensiale, og det det omsøkte omsøkte prosjektet prosjektet er er innenfor innenfor tiltenkt tiltenkt utvikling av planområdet. Det er ulempe ved at bygger ii tråd reguleringsplanen, noe er en en generell generell ulempe ved dispensasjoner dispensasjoner at man man ikke ikke bygger tråd med med reguleringsplanen, noe som som medfører planen og presedensvirkninger. Planbygningsetaten anser medfører fare fare for for å å uthule uthule planen og gi gi uheldige uheldige presedensvirkninger. Plan- og og bygningsetaten anser ikke ikke disse planområdet disse ulempene ulempene som som særlig særlig store store ii denne denne saken, saken, da da dette dette er er den den eneste eneste eiendommen eiendommen igjen igjen ii planområdet med utbyggingspotensiale, og har av med utbyggingspotensiale, og borettslagets borettslagets loftsutbygginger loftsutbygginger har tvunget tvunget frem frem nødvendigheten nødvendigheten av en en dispensasjon dispensasjon for for åå bygge bygge ii tråd tråd med med regulert regulert U-grad. U-grad. Planbygningsetaten mener pbl. §§ 19-2 Plan- og og bygningsetaten mener etter etter ovennevnte ovennevnte at at vilkårene vilkårene for for dispensasjon dispensasjon etter etter pbl. 19-2 er er oppfylt, oppfylt, og og søknaden søknaden om om dispensasjon dispensasjon innvilges. innvilges. Dispensasjon reguleringsplan S-2347 Dispensasjon fra fra reguleringsplan S-2347 §S 8 8 Reguleringsplanen §§ 88 sier søknad om behandles skal bygningsrådet ha godkjent Reguleringsplanen sier at at «Før «Før søknad om byggetillatelse byggetillatelse behandles skal bygningsrådet ha godkjent detaljerte for byggefeltene A, F, F, C, Det detaljerte bebyggelsesplaner bebyggelsesplaner for byggefeltene A, C, industrifeltene industrzfeltene og og skoleanlegget». skoleanlegget». Det er er søkt søkt om om dispensasjon bestemmelsen for først. dispensasjon fra fra denne denne bestemmelsen for åå oppføre oppføre tiltaket tiltaket uten uten åå utarbeide utarbeide bebyggelsesplan bebyggelsesplan først. Klager bebyggelsesplan er reguleringsbestemmelsene, som Klager anfører anfører at at kravet kravet om om bebyggelsesplan er vedtatt vedtatt ii reguleringsbestemmelsene, som ii dag dag tilsvarer tilsvarer et et krav om utarbeide en reguleringsplan ved på eiendommen. viser krav om åå utarbeide en reguleringsplan ved tiltak tiltak på eiendommen. PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten viser til til at at plan- og gir bestemmelser dersom planog bygningsloven bygningsloven gir adgang adgang for for åå dispensere dispensere fra fra reguleringsplanenes reguleringsplanenes bestemmelser dersom vilkårene jf. pbl. pbl. §§ 19-2. konkret vurdering vilkårene for for åå gi gi dispensasjon dispensasjon er er oppfylt, oppfylt, jf 19-2. Etaten Etaten har har foretatt foretatt en en konkret vurdering av av den den omsøkte fra plankravet ii forhold omsøkte dispensasjonen dispensasjonen fra plankravet forhold til til dagens dagens situasjon. situasjon. Tiltaket Tiltaket er er ikke ikke ii strid strid med med reguleringsformålet, det betydelig endring utforming av reguleringsformålet, det medfører medfører heller heller ikke ikke en en betydelig endring ii byggestil byggestil og og utforming av det det aktuelle aktuelle boligområdet. boligområdet. Hensynet kravet til bebyggelsesplan er utearealer før Hensynet bak bak kravet til bebyggelsesplan er åå sikre sikre nødvendig nødvendig infrastruktur infrastruktur og og funksjonelle funksjonelle utearealer før det ulike feltene. det gis gis tillatelse tillatelse til til oppføring oppføring av av bygninger bygninger innenfor innenfor de de ulike feltene. Området Området som som det det omsøkte omsøkte tiltaket tiltaket ligger utbygget tilnærmet reguleringsplan. Offentlige ligger ii er er ii dag dag utbygget tilnærmet ii tråd tråd med med gjeldende gjeldende reguleringsplan. Offentlige bygninger, bygninger, veier veier og og hageanlegg hageanlegg er er etablert etablert ii området, området, og og GV GV 24 24 er er den den eneste eneste gjenstående gjenstående eiendommen eiendommen med med et et visst visst utbyggingspotensiale. Ilbyggesøknaden byggesøknaden vurderes utbyggingspotensiale. vurderes det det omsøkte omsøkte tiltaket tiltaket med med hensyn hensyn til til omfang, omfang, omkringliggende bebyggelse, visuelle kvaliteter, uteoppholdsareal og omkringliggende bebyggelse, visuelle kvaliteter, uteoppholdsareal og adkomst. adkomst. Disse Disse forholdene forholdene er er grundig Det grundig dokumentert dokumentert ii saken saken gjennom gjennom redegjørelser redegjørelser og og tegningsmateriale. tegningsmateriale. Det er er ii tillegg tillegg innhentet innhentet Saksnr: Saksnr: 201411830-27 201411830-27 Side Side 9 9 av av 16 16 uttalelser fra ii forhold til naturmangfold. Spørsmålet uttalelser fra Bymiljøetaten Bymiljøetaten forhold til til adkomst adkomst og og hensynet hensynet til naturmangfold. Spørsmålet om om adkomstrett juridisk, der rettskraftig dom adkomstrett er er også også blitt blitt prøvd prøvd juridisk, der det det foreligger foreligger rettskraftig dom fra fra Borgarting Borgarting lagmannsrett. lagmannsrett. Planbygningsetaten mener er tilstrekkelig for vurdere disponeringen Plan- og og bygningsetaten mener denne denne dokumentasjonen dokumentasjonen er tilstrekkelig for åå vurdere disponeringen av av tomten. En bebyggelsesplan for tomten. En bebyggelsesplan for en en så så avgrenset avgrenset del del av av felt felt C C som som denne denne eiendommen eiendommen er, er, vil vil etter etter etatens etatens syn hensyn en er ment åå ivareta syn ikke ikke føre føre til til at at saken saken blir blir bedre bedre opplyst. opplyst. Da Da de de hensyn en bebyggelsesplan bebyggelsesplan er ment ivareta allerede allerede er er sikret, vurderer vi hensynet bak ikke blir vesentlig vesentlig tilsidesatt sikret, vurderer vi at at hensynet bak bestemmelsen bestemmelsen ikke blir tilsidesatt av av en en dispensasjon. dispensasjon. Siden mener Siden saken saken er er så så godt godt opplyst opplyst som som den den er er gjennom gjennom innsendt innsendt dokumentasjon, dokumentasjon, mener PlanPlan- og og bygningsetaten at vil være være en bebyggelsesplan fremfor bygningsetaten at det det vil en fordel fordel åå gi gi dispensasjon dispensasjon fra fra kravet kravet om om bebyggelsesplan fremfor åå gå gå gjennom En (detaljregulering etter plan- og gjennom en en reguleringsprosess. reguleringsprosess. En bebyggelsesplan bebyggelsesplan (detaljregulering etter gjeldende gjeldende planog bygningslov) kan kan være prosess. Etaten kan ikke planbehandling av bygningslov) være en en omfattende omfattende og og tidkrevende tidkrevende prosess. Etaten kan ikke se se at at en en planbehandling av denne kunne gi kan avklares denne ene ene tomten tomten skal skal kunne gi flere flere eller eller andre andre føringer føringer for for utbygging utbygging enn enn det det som som kan avklares gjennom gjennom byggesaksbehandlingen. II tillegg byggesaksbehandlingen. tillegg er er den den fordel fordel at at det det foreligger foreligger utomhusplan utomhusplan og og utfyllende utfyllende dokumentasjon dokumentasjon om til verdifullt biologisk mangfold om uteareal uteareal og og forholdet forholdet til verdifullt biologisk mangfold ii byggesaken. byggesaken. De De ovennevnte ovennevnte fordeler fordeler fremstår fremstår etter vurdering som klare fordeler ved åå gi kan ikke etter vår vår vurdering som klare fordeler ved gi dispensasjon. dispensasjon. Vi Vi kan ikke se se at at det det foreligger foreligger ulemper ulemper ved ved en vurdering at en slik slik dispensasjon, dispensasjon, og og mener mener etter etter en en samlet samlet vurdering at fordelene fordelene er er klart klart større større enn enn ulempene. ulempene. Planbygningsetaten mener plan- og Plan- og og bygningsetaten mener etter etter ovennevnte ovennevnte at at vilkårene vilkårene for for dispensasjon dispensasjon etter etter planog bygningsloven bygningsloven §§ 19-2 19-2 er er oppfylt, oppfylt, og og søknaden søknaden om om dispensasjon dispensasjon innvilges. innvilges. Dispensasjon reguleringsplan S-2347 Dispensasjon fra fra reguleringsplan S-2347 §S 10 10 Reguleringsplanen §§ 10 private gang-/sykkelveier gang-/sykkelveier kan Reguleringsplanen 10 angir angir at at «på «på både både offentlige oflentlige og og private kan det det bare bare tillates tillates strengt nødvendig flyttetransport m.v)». strengt nødvendig kjøring kjøring (utrykningskjøretøyer, (utrykningskjøretøyer, flyttetransport m.v)». Det Det er er søkt søkt om om dispensasjon dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsene §§ 10 til bilbasert bilbasert adkomst reguleringsbestemmelsene 10 for for åå benytte benytte deler deler av av offentlig offentlig ganggang- og og sykkelvei sykkelvei til adkomst for for 77 boenheter. boenheter. Det klagen at her legges Det anføres anføres ii klagen at det det ikke ikke bør bør gis gis dispensasjon dispensasjon for for kjøring kjøring ii et et slikt slikt omfang omfang som som det det her legges opp opp til, og ulempene ved kjøring vil klart større til, og at at ulempene ved kjøring vil være være klart større enn enn fordelene. fordelene. Det Det vises vises til til at at området området ii dag dag er er tilnærmet bilfritt, bilfritt, og brukes som barn. Klager til tilnærmet og at at gangveien gangveien også også brukes som lekeområde lekeområde for for barn. Klager kan kan ikke ikke se se at at hensynet hensynet til barn og §§ 1-1. klagen at bam og unge unge ikke ikke er er ivaretatt ivaretatt ii tråd tråd med med planplan- og og bygningsloven bygningsloven 1-1. Det Det påpekes påpekes ii klagen at PlanPlan- og og bygningsetaten erkjenner vedtaket at bygningsetaten erkjenner ii vedtaket at atkomsten atkomsten over over offentlig offentlig gangvei gangvei ikke ikke er er optimal, optimal, og og at at Bymiljøetaten også bygningsetaten viser uttalelse er Bymiljøetaten også bemerker bemerker dette. dette. Plan Plan -og -og bygningsetaten viser til til at at Bymiljøetatens Bymilj øetatens uttalelse er av av generell karakter. Etaten konkret vurdering vurdering av generell karakter. Etaten har har foretatt foretatt en en konkret av den den aktuelle aktuelle situasjonen situasjonen ii denne denne saken. saken. For For øvrig vi om kommunale retningslinjene retningslinjene angir kan tillates øvrig orienterer orienterer vi om at at de de kommunale angir at at kjøring kjøring for for inntil inntil 10 10 boenheter boenheter kan tillates på gangbestår av boenheter. Etaten på gang- og og sykkelvei. sykkelvei. Tiltaket Tiltaket består av 7 7 boenheter. Etaten bemerker bemerker at at det det fremstår fremstår som som lite lite hensiktsmessig åå omregulere til felles foreslår, hensiktsmessig omregulere ganggang- og og sykkelveien sykkelveien til felles kjørekjøre- og og gangvei, gangvei, slik slik Bymiljøetaten Bymiljøetaten foreslår, da resultat enn man oppnår byggesak. En da det det ikke ikke gir gir et et annet annet resultat enn man oppnår gjennom gjennom en en byggesak. En omregulering omregulering av av denne denne delen delen av av gangveien potensielt sett benytte gangveien kan kan potensielt sett føre føre til til økt økt biltrafikk biltrafikk internt intemt ii området, området, da da det det åpner åpner for for at at alle alle kan kan benytte veien til veien til bilkjøring. bilkjøring. Hensynet bestemmelsen er trafikanters rett til trygg Hensynet bak bak bestemmelsen er åå ivareta ivareta myke myke trafikanters rett til trygg ferdsel. ferdsel. II forarbeidene forarbeidene til til reguleringsplanen er får atkomst fra Gustav forlengelse reguleringsplanen er det det angitt angitt at at «Felt «Felt C C får atkomst fra Gustav Vigelands Vigelands vei, vei, dels dels ii veiens veiens forlengelse (vei Prinsessealléen og Erichsens vei. I forbindelse med (vei 12) 12) og og dels dels via via ny ny vei vei mellom mellom Prinsessealléen og Thorvald Thorvald Erichsens vei. [forbindelse med vurderingen vurderingen av av Gustav Gustav Vigelands Vigelands vei vei er er deler deler av av tilstøtende tilstøtende veier veier tatt tatt med med ii reguleringsforslaget. reguleringsforslaget. «Casinettohuset» -- eksisterende felt C felt C «Casinettohuset» eksisterende villa villa innen innen felt C vil vil bli bli sikret sikret adkomst adkomst over over felt C ved ved en en tinglyst tinglyst erklæring». erklæring». Det til adkomst bnr. 495 Det foreligger foreligger tinglyst tinglyst rett rett til adkomst av av 26.01.1982 26.01.1982 som som sier sier at at «gnr. <<gnr. 3, 3, bnr. 495 skal skal ha ha bruksrett bruksrett til til kjørbar adkomstvei meter bred) bred) fra med rødt rødt på på vedlagte kjørbar adkomstvei (4 (4 meter fra gangvei gangvei 9121 9121 over over gnr. gnr. 3, 3, bnr. bnr. 494, 494, som som vist vist med vedlagte skisse». tillegg er av privat adkomst til skisse». II tillegg er det det ii bebyggelsesplanen bebyggelsesplanen av 30.08.1979, 30.08.1979, sak sak 242/79 242/79 regulert regulert inn inn privat adkomst til Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 10 10 av av 16 16 eiendommen. har eiendommen. Spørsmålet Spørsmålet om om hvorvidt hvorvidt denne denne erklæringen erklæringen omfatter omfatter det det antall antall boenheter boenheter som som er er omsøkt omsøkt har vært gjennomgående i saken helt siden første byggesak på tomten ble sendt inn i 2002. Forholdet ble brakt vært gjennomgående i saken helt siden første byggesak på tomten ble sendt inn i 2002. Forholdet ble brakt inn inn til til domstolen domstolen for for endelig endelig avklaring avklaring ii 2012, 2012, der der det det nå nå foreligger foreligger rettskraftig rettskraftig dom dom fra fra Borgarting Borgarting lagmannsrett lagmannsrett datert datert 09.05.2014. 09.05.2014. Dommen Dommen slår slår fast fast at at den den tinglyste tinglyste erklæringen erklæringen gir gir rett rett til til adkomst adkomst for for inntil inntil 77 boenheter For benytte seg boenheter og og 11 11 biloppstillingsplasser. biloppstillingsplasser. For åå kunne kunne benytte seg av av denne denne private private adkomsten adkomsten inn inn til til eiendommen, nå har har slått tiltaket, er eiendommen, som som domstolen domstolen nå slått fast fast at at er er gyldig gyldig for for det det omsøkte omsøkte tiltaket, er man man avhengig avhengig av av enten via borettslagets kjøre over enten åå kjøre kjøre inn inn via borettslagets garasjekjeller garasj ekjeller eller eller kjøre over den den offentlige offentlige ganggang- og og sykkelveien sykkelveien med med veinummer 9121. at veinummer 9121. Da Da en en slik slik avtale avtale ikke ikke foreligger, foreligger, blir blir konsekvensen konsekvensen at man man må må kjøre kjøre over over ganggang- og og sykkelveien. sykkelveien. Kommunale retningslinjer angir kjøring for kan tillates Kommunale retningslinjer angir at at kjøring for inntil inntil 10 10 boenheter boenheter kan tillates på på ganggang- og og sykkelvei. sykkelvei. Kjøreatkomst boenheter med anses Kj øreatkomst for for 7 7 boenheter med til til sammen sammen 11 11 biloppstillingsplasser biloppstillingsplasser anses dermed dermed åå være være innenfor innenfor det det som regulert til som er er akseptabelt akseptabelt for for denne denne delen delen av av Gustav Gustav Vigelands Vigelands vei vei (Vei (Vei 91219121- regulert til gangvei). gangvei). Det Det er er ii søknaden redegjort for tiltak for mye trafikanter. søknaden redegjort for utforming utforming av av gangveien gangveien og og tiltak for åå sikre sikre mye trafikanter. PlanPlan- og og bygningsetaten vurderer vurderer at dermed kan sies bygningsetaten at hensynet hensynet bak bak bestemmelsen bestemmelsen dermed ikke ikke kan sies åå bli bli vesentlig vesentlig tilsidesatt. tilsidesatt. Fordeler ved åå gi bilbasert adkomst, tomten kan utnyttes ii forhold til Fordeler ved gi dispensasjon dispensasjon er er at at eiendommen eiendommen får får bilbasert adkomst, at at tomten kan utnyttes forhold til sitt potensiale, som boliger ii et er sitt potensiale, som igjen igjen gir gir flere flere boliger et område område der der infrastrukturen infrastrukturen er fastlagt. fastlagt. Ulemper Ulemper det det medfører medfører er for myke trafikanter, utearealene og er potensiell potensiell redusert redusert trafikksikkerhet trafikksikkerhet for myke trafikanter, samt samt økt økt støy støy ii deler deler av av utearealene og for for boligene ii Gustav vei 54. boligene Gustav Vigelands Vigelands vei 54. Det tungtveiende fordeler ved åå gi Det foreligger foreligger etter etter etatens etatens syn syn tungtveiende fordeler ved gi dispensasjon, dispensasjon, herunder herunder at at tiltaket tiltaket slik slik saken saken står enn bygningsetaten mener står ikke ikke har har andre andre adkomstmuligheter adkomstmuligheter enn åå kjøre kjøre over over gangveien. gangveien. PlanPlan- og og bygningsetaten mener at at dette dette ikke beste løsningen ville vært vært bedre ikke er er beste løsningen for for området området som som helhet, helhet, da da det det ideelt ideelt sett sett ville bedre om om området området kunne kunne vært vært opprettholdt bilfritt. Dette betinger en opprettholdt som som bilfritt. Dette betinger en privatrettslig privatrettslig avtale avtale med med Casinetto Casinetto borettslag borettslag om om åå legge legge biladkomst via via den underjordiske parkeringskjelleren, biladkomst den underj ordiske parkeringskj elleren, og og en en slik slik avtale avtale foreligger foreligger ikke ikke per per dags dags dato. dato. II denne konkrete saken kan ikke de ulempene bilkjøring på gangveien vektlegges i like stor grad som denne konkrete saken kan ikke de ulempene bilkjøring på gangveien vektlegges i like stor grad som om om alternative tiltak for alternative løsninger løsninger for for adkomst adkomst hadde hadde eksistert. eksistert. Så Så lenge lenge man man gjennomfører gjennomfører tiltak for åå opprettholde opprettholde trafikksikkerhet og til myke myke trafikanter, trafikanter, anser ulempen som trafikksikkerhet og således således tar tar hensyn hensyn til anser etaten etaten denne denne ulempen som mindre mindre vesentlig. Det må ha ha vært vært klart klart for tinglyst erklæring vesentlig. Det må for borettslaget borettslaget da da de de kjøpte kjøpte eiendommen eiendommen at at det det forelå forelå en en tinglyst erklæring for til Gustav hadde et med for adkomst adkomst til Gustav Vigelands Vigelands 24, 24, og og at at denne denne tomten tomten hadde et utbyggingspotensiale utbyggingspotensiale med de de konsekvenser det på gangveien medfører, kan konsekvenser det gir. gir. Den Den støy støy bilkjøring bilkjøring på gangveien medfører, kan dermed dermed heller heller ikke ikke ilegges ilegges for for stor stor vekt. Planbygningsetaten mener mener etter ved en klart vekt. Plan- og og bygningsetaten etter en en samlet samlet vurdering vurdering at at fordelene fordelene ved en dispensasjon dispensasjon er er klart større større enn enn ulempene. ulempene. Planbygningsetaten mener plan- og Plan- og og bygningsetaten mener etter etter ovennevnte ovennevnte at at vilkårene vilkårene for for dispensasjon dispensasjon etter etter planog bygningsloven bygningsloven §§ 19-2 presiserer at kun omfatter 19-2 er er oppfylt, oppfylt, og og søknaden søknaden om om dispensasjon dispensasjon innvilges. innvilges. Vi Vi presiserer at dispensasjonen dispensasjonen kun omfatter gangveien vei og til avkjøringspunktet til den til tomten. gangveien fra fra Gustav Gustav Vigelands Vigelands vei og frem frem til avkjøringspunktet til den private private adkomstveien adkomstveien til tomten. Det veien til bilkjøring utover Det gis gis ikke ikke dispensasjon dispensasjon for for utvidet utvidet bruk bruk av av veien til bilkjøring utover dette. dette. Dispensasjon Dispensasjon fra fra plbl. plbl. 1965 1965 §S 72 72 Det plbl. 1965 tillatt etasjetall høyder. Etasjetall Det er er søkt søkt om om dispensasjon dispensasjon fra fra plbl. 1965 §§ 72 72 for for overskridelse overskridelse av av tillatt etasj etall og og høyder. Etasjetall for borettslag, er påskrevet reguleringskartet, reguleringskartet, mens mens det for øvrige øvrige deler deler av av felt felt C, C, Casinetto Casinetto borettslag, er påskrevet det for for denne denne eiendommen påskrift. Dette medfører at bestemmelser ii bygningsloven fra eiendommen ikke ikke finnes finnes slik slik påskrift. Dette medfører at generelle generelle bestemmelser bygningsloven fra vedtakstidspunkt for reguleringsplanen kommer til anvendelse. Plbl. 1965 § 72 tillater oppføring av vedtakstidspunkt for reguleringsplanen kommer til anvendelse. Plbl. 1965 § 72 tillater oppføring av bygninger ii inntil bygninger inntil to to etasjer etasjer og og gesimsgesims- og og mønehøyde mønehøyde inntil inntil 7 7 og og 9 9 meter. meter. Det Det omsøkte omsøkte tiltaket tiltaket er er ii 3 3 etasjer med pulttak. pulttak. Laveste høyeste gesims meter. etasjer med Laveste gesims gesims er er 8,7 8,7 meter meter og og høyeste gesims er er 11,5 11,5 meter. II følge klager er tiltakets høyde høyde ii strid med både både reguleringsplan reguleringsplan og ii pbl. pbl. §§ 29-4. følge klager er tiltakets strid med og høydebestemmelsene høydebestemmelsene 29-4. Eiendommen regulert til to-etasjers bygg inngår planen. Klager Eiendommen regulert til to-etasj ers bebyggelse, bebyggelse, siden siden eksisterende eksisterende bygg inngår ii planen. Klager anfører anfører at at Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 11 11 av av 16 16 dersom hems med med målbar være 44 etasjer bakken, ikke dersom det det etableres etableres hems målbar høyde, høyde, vil vil bygget bygget ii realiteten realiteten være etasjer over over bakken, ikke 3 3 som rammetillatelsen. Dette vil gi åpner som det det står står ii rammetillatelsen. Dette vil gi dobbelt dobbelt så såmange mange etasjer etasjer som som reguleringsplanen reguleringsplanen åpner for, for, en en overskridelse betydning for til de nærmeste naboer. naboer. II følge klager overskridelse som som ii følge følge klagen klagen får får stor stor betydning for lysforholdene lysforholdene til de nærmeste følge klager underbygger avviket Klager til pbl.§ pbl.§ 29-4 vurdert ii vedtaket. underbygger avviket omregulering. omregulering. Klager mener mener forholdet forholdet til 29-4 ikke ikke er er vurdert vedtaket. PlanPlanog bygningsetaten viser reguleringsplanen ikke ii planplan- og og bygningsetaten viser til til at at reguleringsplanen ikke angir angir etasjetall, etasj etall, og og at at høydebestemmelsene høydebestemmelsene og bygningsloven på på vedtakstidspunktet vedtakstidspunktet dermed bygningsetaten har behandlet bygningsloven dermed er er gjeldende. gjeldende. PlanPlan- og og bygningsetaten har dermed dermed behandlet dispensasjonen fra plbl. 1965 regulerer byggehøyder ikke dispensasjonen fra plbl. 1965 § § 72, 72, som som regulerer byggehøyder der der reguleringsplanen reguleringsplanen ikke gjør gjør det. det. Denne Denne dispensasjonen har tidligere blitt vurdert av Fylkesmannen dispensasjonen har tidligere blitt vurdert av Fylkesmannen Hensynet bestemmelsen er mellom bebyggelsen bebyggelsen ii uregulerte uregulerte Hensynet bak bak bestemmelsen er åå sikre sikre tilstrekkelig tilstrekkelig lys lys og og luft luft mellom byggeområder, og variasjoner ii byggehøyder byggehøyder ii disse byggeområder, og hindre hindre for for store store variasjoner disse områdene. områdene. Den Den omkringliggende omkringliggende bebyggelsen, Casinettoblokkene, er tre bebyggelsen, Casinettoblokkene, er oppført oppført ii 3-5 3-5 etasjer etasjer med med pulttak. pulttak. Det Det omsøkte omsøkte tiltak tiltak med med sine sine tre etasjer pulttak innordner etasjer og og pulttak innordner seg seg således således de de øvrige øvrige byggehøyder byggehøyder ii området. området. Bygget Bygget er er orientert orientert slik slik at at høyeste gesims vest, lengst nabobebyggelsen for ytterligere begrense begrense skyggevirkningen. høyeste gesims ligger ligger mot mot vest, lengst unna unna nabobebyggelsen for å å ytterligere skyggevirkningen. Tomtens tiltakets plassering plassering 19 ii GV Tomtens forskyvede forskyvede beliggenhet beliggenhet og og tiltakets 19 meter meter fra fra nabobebyggelsen nabobebyggelsen GV 42 42 og og 16,5 16,5 meter fra bidrar til minimere tapet tapet av meter fra GV GV 26 26 bidrar til åå minimere av lys lys og og luft luft mellom mellom bebyggelsen. bebyggelsen. PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten kan ikke hensynet bak bestemmelsen blir tilsidesatt av kan ikke se se at at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig vesentlig tilsidesatt av en en dispensasjon. dispensasjon. En ved åå gi tiltaket kan kan oppføres En fordel fordel ved gi dispensasjon dispensasjon er er at at det det omsøkte omsøkte tiltaket oppføres ii 3 3 etasjer, etasjer, og og således således fremstår fremstår ii bedre samspill blokkbebyggelsen enn hva tilfellet ville vært bedre samspill med med den den omkringliggende omkringliggende blokkbebyggelsen enn hva tilfellet ville vært for for et et bygg bygg ii 2 2 etasjer. to etasjer, u-grad, ville med større etasjer. En En utbygging utbygging ii to etasjer, og og innenfor innenfor tillatt tillatt u-grad, ville gitt gitt et et bygg bygg med større fotavtrykk fotavtrykk enn enn det det omsøkte tiltaket. Utbygging tre etasjer boarealer innenfor omsøkte tiltaket. Utbygging ii tre etasjer gir gir rom rom for for gode gode boarealer innenfor en en begrenset begrenset grunnflate, grunnflate, og og muliggjør at til uteopphold. uteopphold. Dette med hensyn til den verdifulle muliggjør at større større arealer arealer kan kan avsettes avsettes til Dette er er også også fordeler fordeler med hensyn til den verdifulle løvskogen på nabotomten, nabotomten, da tiltaket således løvskogen og og bøken bøken på da tiltaket således forbruker forbruker mindre mindre grunnflate. grunnflate. Ulemper ved tiltaket tiltaket knytter knytter seg hovedsakelig til byggehøydene ii planUlemper ved seg hovedsakelig til at at de de generelle generelle byggehøydene plan- og og bygningsloven bygningsloven ikke ved en ikke overholdes. overholdes. Etter Etter en en samlet samlet vurdering vurdering er er likevel likevel de de ovennevnte ovennevnte fordelene fordelene ved en dispensasjon dispensasjon klart klart større enn ulempene. større enn ulempene. Planbygningsetaten mener plan- og Plan- og og bygningsetaten mener etter etter ovennevnte ovennevnte at at vilkårene vilkårene for for dispensasjon dispensasjon etter etter planog bygningsloven bygningsloven §§ 19-2 19-2 er er oppfylt, oppfylt, og og søknaden søknaden om om dispensasjon dispensasjon innvilges. innvilges. Dispensasjon Dispensasjon fra fra pbl. pbl. § å 18-1 18-1 Klager behovet for ytterligere dispensasjoner underbygger deres Klager bemerker bemerker at at behovet for ytterligere dispensasjoner underbygger deres argumenter argumenter for for omregulering. omregulering. Planbygningsetaten påpeker påpeker at veiopparbeidelseskravet ii loven Plan- og og bygningsetaten at veiopparbeidelseskravet loven er er et et forhold forhold som som gjelder gjelder alle alle byggesaker der boenheter, og midlertidig dispensasjon byggesaker der det det etableres etableres nye nye boenheter, og en en midlertidig dispensasjon fra fra denne denne bestemmelsen bestemmelsen underbygger er underordnet ii forhold underbygger er etter etter etatens etatens vurdering vurdering underordnet forhold til til en en eventuell eventuell omregulering omregulering av av eiendommen. eiendommen. Det plan- og pbl bokstav a) Det gis gis midlertidig midlertidig dispensasjon dispensasjon fra fra planog bygningslovens, bygningslovens, pbl § § 18-1 18-1 første første ledd ledd bokstav a) vedrørende vedrørende veiplikten (opparbeidelse av vei –- gangvei veiplikten (opparbeidelse av Gustav Gustav Vigelands Vigelands vei gangvei 9121). 9121). Begrunnelse: til og tilfredsstillende pr. nødvendiggjør Begrunnelse: Veiforholdene Veiforholdene til og langs langs eiendommen eiendommen er er tilfredsstillende pr. ii dag. dag. Tiltaket Tiltaket nødvendiggj ør derfor veiopparbeidelse ii henhold henhold til til pbl. bokstav a). betinget av derfor ikke ikke veiopparbeidelse pbl. §§ 18-1 18-1 første første ledd ledd bokstav a). Dispensasjonen Dispensasj onen er er betinget av at tinglyst veierklæring at tinglyst veierklæring foreligger. foreligger. Planbygningsetaten har videre vurdert vurdert dispensasjon veiopparbeidelse ii lys Plan- og og bygningsetaten har videre dispensasjon fra fra krav krav om om veiopparbeidelse lys av av omsøkte omsøkte dispensasjon for kjøring på gangveg. Veien er i dag opparbeidet i ca. 3 meters bredde. En slik bredde dispensasjon for kjøring på gangveg. Veien er i dag opparbeidet i ca. 3 meters bredde. En slik bredde er er vurdert åå være hensiktsmessig med med tanke tanke på på åå redusere redusere fart vurdert være hensiktsmessig fart for for kjøretøy kjøretøy som som skal skal benytte benytte seg seg av av gangveien gangveien som regulert til til 66 meters uten innregulert vegen ii full som atkomst. atkomst. Vegene Vegene er er regulert meters bredde bredde uten innregulert skulder. skulder. Å Å opparbeide opparbeide vegen full bredde vil vil kunne med overveiende medføre bredde kunne medføre medføre bedrede bedrede forhold forhold for for kjørende, kjørende, men men vil vil med overveiende sannsynlighet sannsynlighet medføre økt trafikanter, ii form på gjennomkjørende biler. Dagens økt fare/ulempe fare/ulempe for for myke myke trafikanter, form av av økt økt fart fart på gjennomkjørende biler. Dagens veistandard, veistandard, med tillegg tillegg av ytterligere fartsreduserende tiltak, jf. vilkår til dispensasjon reguleringsbestemmelsenes med av ytterligere fartsreduserende tiltak, jf vilkår til dispensasjon fra fra reguleringsbestemmelsenes Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 12 12 av av 16 16 §§ 10, myke trafikanter. 10, vil vil kunne kunne opprettholde opprettholde tilstrekkelig tilstrekkelig gode gode forhold forhold for for myke trafikanter. Angående manglende manglende uttalelse uttalelse fra Angående fra Byantikvaren Byantikvaren Det ii klagen klagen at uttalelse fra og Det anføres anføres innledningsvis innledningsvis at manglende manglende uttalelse fra Byantikvaren Byantikvaren er er en en saksbehandlingsfeil saksbehandlingsfeil og ii strid praksis, noe rammetillatelsen er bygningsetaten strid med med etatens etatens praksis, noe som som medfører medfører at at rammetillatelsen er ugyldig. ugyldig. PlanPlan- og og bygningsetaten orienterer har som uttalelse fra orienterer om om at at etaten etaten ikke ikke har som praksis praksis åå innhente innhente uttalelse fra Byantikvaren Byantikvaren ii de de byggesakene byggesakene der der naboeiendommen står klager tiltak på naboeiendommen står oppført oppført på på gul gul liste. liste. Samarbeidsavtalen Samarbeidsavtalen klager viser viser til til forutsetter forutsetter at at tiltak på eiendommer rådgivende uttalelse, eiendommer som som er er oppført oppført på på gul gul liste liste skal skal oversendes oversendes Byantikvaren Byantikvaren for for rådgivende uttalelse, men men det det er er kun unntaksvis unntaksvis at bygningsetaten ber ber om uttalelse når når det som kun at PlanPlan- og og bygningsetaten om Byantikvarens Byantikvarens uttalelse det er er naboeiendommen naboeiendommen som står på gul kulturminnespørsmål, men står oppført oppført på gul liste. liste. Byantikvaren Byantikvaren er er kommunens kommunens rådgivende rådgivende fagetat fagetat ii kulturminnespørsmål, men PlanPlanog bygningsetaten er etter Etaten bemerker at og bygningsetaten er vedtaksmyndighet vedtaksmyndighet etter planplan- og og bygningsloven. bygningsloven. Etaten bemerker at eiendommen eiendommen er er regulert til til bolig, bolig, ikke bevaring. Planvurderer at regulert ikke spesialområde spesialområde bevaring. Plan- og og bygningsetaten bygningsetaten vurderer at den den foreslåtte foreslåtte utbyggingen er begrenset omfang som helhet, og underordner utbyggingen er av av begrenset omfang sammenlignet sammenlignet med med Casinetto-anlegget Casinetto-anlegget som helhet, og underordner seg bebyggelse. Planbygningsetaten vurderer tiltaket ikke seg øvrig øvrig bebyggelse. Plan- og og bygningsetaten vurderer at at tiltaket ikke svekker svekker Casinetto-områdets Casinetto-områdets bevaringsverdi, og har vært rådgivende uttalelse bevaringsverdi, og at at det det ii denne denne saken saken ikke ikke har vært nødvendig nødvendig åå be be om om en en rådgivende uttalelse fra fra Byantikvaren. Rammetillatelsen er mangelfullt grunnlag med normal normal Byantikvaren. Rammetillatelsen er således således ikke ikke fattet fattet på på mangelfullt grunnlag eller eller ii strid strid med praksis ii etaten. praksis etaten. Vedrørende Vedrørende omregulering omregulering Det klager at på bakgrunn Det er er anført anført av av klager at eiendommen eiendommen bør bør være være gjenstand gjenstand for for omregulering omregulering på bakgrunn av av dispensasjonenes klagen er tiltaket basert fra dispensasj onenes antall antall og og omfang. omfang. II følge følge klagen er tiltaket basert på på omfattende omfattende dispensasjoner dispensasjoner fra gjeldende noe som reguleringsplanen som planredskap og gjeldende reguleringsplan, reguleringsplan, noe som undergraver undergraver reguleringsplanen som et et planredskap og gir gir en en lite lite demokratisk mener Planhar belyst demokratisk prosess. prosess. Klager Klager mener Plan- og og bygningsetaten bygningsetaten har forskuttert forskuttert de de forhold forhold som som ville ville blitt blitt belyst ii en og en ordinær ordinær reguleringsprosess, reguleringsprosess, og fratar fratar andre andre interessenter interessenter muligheten muligheten til til å å involveres. involveres. Da Da området området for for øvrig utbygd, kan kan det vil ligge tid. Planøvrig er er ferdig ferdig utbygd, det antas antas at at større større byggesaker byggesaker vil ligge svært svært langt langt frem frem ii tid. Plan- og og bygningsetaten viser viser til redegjort for byggesaken, og bygningsetaten til at at tiltaket tiltaket er er grundig grundig redegjort for og og vurdert vurdert ii byggesaken, og etaten etaten kan kan ikke ikke se se at at en omregulering vil tilføre noe mer til verken prosessen eller det bygde resultatet. For øvrig viser vi til vår en omregulering vil tilføre noe mer til verken prosessen eller det bygde resultatet. For øvrig viser vi til vår vurdering av bebyggelsesplan. vurdering av dispensasjon dispensasjon fra fra kravet kravet til til bebyggelsesplan. Fartsbegrensende tiltak på Fartsbegrensende tiltak på gangveien gangveien Det klagen at tiltak plassert på borettslagets grunn, uten at Det anføres anføres ii klagen at fartsbegrensende fartsbegrensende tiltak er er plassert på borettslagets grunn, uten at dette dette er er avklart avklart med borettslaget. borettslaget. Planforutsetter tiltak plasseres med Plan- og og bygningsetaten bygningsetaten forutsetter at at nødvendige nødvendige fartsbegrensende fartsbegrensende tiltak plasseres innenfor til veigrunn, veigrunn, med med mindre mindre de privatrettslige forholdene med innenfor det det areal areal som som er er regulert regulert til de privatrettslige forholdene avklares avklares med Casinetto borettslag som Casinetto borettslag som grunneier. grunneier. Antall parkeringsplasser og til Antall parkeringsplasser og forholdet forholdet til lagmannsrettsdommen lagmannsrettsdommen Klager boenheter og biloppstillingsplasser, og Klager påpeker påpeker at at atkomstretten atkomstretten gjelder gjelder for for inntil inntil 7 7 boenheter og 11 ll biloppstillingsplasser, og at at dette dette må må gjenspeiles ii tiltaket. tiltaket. Borettslaget til at gjenspeiles ii antall antall parkeringsplasser parkeringsplasser Borettslaget viser viser til at det det er er avsatt avsatt disponibelt disponibelt areal areal ii garasjekjelleren, mener planene planene åpner biloppstillingsplasser enn garasj ekj elleren, og og mener åpner for for flere flere biloppstillingsplasser enn det det foreligger foreligger veirett veirett for. for. PlanPlanog bygningsetaten viser rammetillatelsen og tegninger som og bygningsetaten viser til til rammetillatelsen og de de godkjente godkjente tegninger som spesifiserer spesifiserer at at det det godkjennes godkjennes inntil biloppstillingsplasser ii dette tiltaket. Dette tråd med som inntil 11 ll biloppstillingsplasser dette tiltaket. Dette er er ii tråd med det det antall antall parkeringsplasser parkeringsplasser som er er stadfestet dom, kan må iverksettes ytterligere stadfestet ii lagmannsrettens lagmannsrettens dom, og og PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten kan ikke ikke se se at at det det må iverksettes ytterligere tiltak for til parkering med tillatelsen. tillatelsen. tiltak for åå sikre sikre at at arealet arealet avsatt avsatt som som «disponibelt» <<disponibelt>> ikke ikke benyttes benyttes til parkering ii strid strid med Hensynet til trær og Hensflet til trær og biologisk biologisk mangfold mangfold Klager ii sin uttalelse datert Klager viser viser til til at at Bymiljøetatens Bymiljøetatens sin uttalelse datert 05.09.2014 05.09.2014 anbefaler anbefaler at at bygget bygget trekkes trekkes lenger lenger unna unna edelløvskogen, samtidig borettslagets eiendom edelløvskogen, samtidig som som det det tas tas hensyn hensyn til til bøken bøken på på borettslagets eiendomi i sør. sør. II følge følge en en rapport rapport borettslaget har har fått bøketreet ikke borettslaget fått utarbeidet utarbeidet vil vil bøketreet ikke tåle tåle den den godkjente godkjente utbyggingen. utbyggingen. Det Det anføres anføres at at hensynet hensynet til biologisk biologisk mangfold ramme, og burde vært vært avklart rammesøknad. til mangfold har har betydning betydning for for byggets byggets ytre ytre ramme, og burde avklart ved ved rammesøknad. Klager byggets størrelse Klager mener mener byggets størrelse burde burde reduseres reduseres for for åå imøtekomme imøtekomme Bymiljøetatens Bymilj øetatens uttalelse uttalelse og og at at Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 13 13 av av 16 16 rammetillatelse ikke reguleringsarbeidet for rammetillatelse ikke burde burde vært vært gitt gitt før før reguleringsarbeidet for Skøyenparken Skøyenparken er er ferdigstilt. ferdigstilt. II søknaden søknaden er er det redegjort for at byggets plassering er vurdert av landskapsarkitekt og arborist i forhold til det redegjort for at byggets plassering er vurdert av landskapsarkitekt og arborist i forhold til edelløvskogen og bøken på II følge plasseringen den edelløvskogen og den den store store bøken på naboeiendommen. naboeiendommen. følge søknaden søknaden er er den den omsøkte omsøkte plasseringen den beste, og beskjæring av trærne skal bli gjort beste, og det det skal skal engasjeres engasjeres arborist arborist for for at at beskjæring av grener grener og og røtter røtter på på træme skal bli gjort fagmessig fagmessig når byggegruben bygningsetaten har når byggegruben graves graves ut. ut. PlanPlan- og og bygningsetaten har lagt lagt søkers søkers opplysninger opplysninger til til grunn grunn for for tillatelsen, tillatelsen, og vilkår om blir ansvarsbelagt Det og stilt stilt vilkår om at at dette dette arbeidet arbeidet blir ansvarsbelagt til til søknad søknad om om igangsettingstillatelse. igangsettingstillatelse. Det er er en en forutsetning verdifulle edelløvskogen og tråd med forutsetning for for vedtaket vedtaket at at tiltaket tiltaket ivaretar ivaretar den den verdifulle edelløvskogen og dermed dermed er er ii tråd med intensjonen Prinsippene naturmangfoldsloven §§ intensjonen ii den den pågående pågående plansaken plansaken for for Skøyenparken. Skøyenparken. Prinsippene ii naturmangfoldsloven §§ 8-12 8-12 anses anses dermed dermed som som ivaretatt ivaretatt ii denne denne saken. saken. Konsekvenser for naboer og vurderinger Konsekvenser for naboer og estetiske estetiske vurderinger Det høyde og tap av Det anføres anføres at at tiltakets tiltakets høyde og plassering plassering ii terrenget terrenget medfører medfører tap av solsol- og og lysforhold lysforhold for for flere flere leiligheter vei 42-44 vinterhalvåret. Klager leiligheter ii Gustav Gustav Vigelands Vigelands vei 42-44 og og 54, 54, særlig særlig ii vinterhalvåret. Klager er er uenig uenig med med etatens etatens vurdering av byggets plassering plassering ii terrenget, tiltakets visuelle bygningsetaten vurdering av byggets terrenget, og og tiltakets visuelle kvaliteter. kvaliteter. PlanPlan- og og bygningsetaten vurderer at ulempene ikke kunne påregnes når en tråd med med vurderer at ulempene ikke er er større større enn enn det det som som må må kunne påregnes når en tomt tomt bygges bygges ut ut ii tråd utbyggingspotensialet, og viser for til våre våre vurderinger vurderinger for høydebestemmelsene ii utbyggingspotensialet, og viser for øvrig øvrig til for dispensasjon dispensasjon fra fra høydebestemmelsene plbl. 1965 byggets visuelle visuelle kvaliteter, vurderer Planbygningsetaten at tiltaket er plbl. 1965 § § 72. 72. Vedrørende Vedrørende byggets kvaliteter, vurderer Plan- og og bygningsetaten at tiltaket er ii tråd med med lovens bestemmelser ii pbl. pbl. §§ 29-2. er plassert med hensyn til til topografi topografi og tråd lovens bestemmelser 29-2. Casinettoblokkene Casinettoblokkene er plassert med hensyn og eksisterende viderefører dette trekket ved bygningen er eksisterende grøntdrag. grøntdrag. Det Det omsøkte omsøkte tiltaket tiltaket viderefører dette trekket ved at at bygningen er orientert orientert ii samme nordøst og vest, samtidig bygget plasseres plasseres ii høyde samme retning retning som som den den tilgrensende tilgrensende bebyggelsen bebyggelsen ii nordøst og vest, samtidig som som bygget høyde med eksisterende terreng. Terrenget hovedsakelig bare med nedkjøringsrampen nedkjøringsrampen til med eksisterende terreng. Terrenget bearbeides bearbeides hovedsakelig bare ii forbindelse forbindelse med til parkeringskjelleren. hensynsfull ovenfor parkeringskj elleren. Tiltakets Tiltakets plassering plassering og og orientering orientering fremstår fremstår ellers ellers som som hensynsfull ovenfor eksisterende terreng, bebyggelse bidrar til til åå forsterke eksisterende terreng, bebyggelse og og grøntområde, grøntområde, samtidig samtidig som som det det bidrar forsterke det det indre indre gårdsrommet gårdsrommet ii Casinetto-området. Casinetto-området. Anførsler om manglende konsistens Anførsler om manglende konsistens ii saksbehandlingen saksbehandlingen Klager mener at utviklingen av eiendommen kan sammenlignes med Klager mener at utviklingen av eiendommen ii GV GV 24 24 er er kan sammenlignes med utviklingen utviklingen av av eiendommen vei 111 på Haugenstua. eiendommen Garver Garver Ytterborgs Ytterborgs vei 111 B B på Haugenstua. Det Det er er anført anført at at det det finnes finnes flere flere likhetstrekk likhetstrekk mellom eiendommene som prosjektene direkte og mellom eiendommene som gjør gjør prosjektene direkte sammenlignbare, sammenlignbare, og at at PlanPlan- og og bygningsetatens bygningsetatens behandling av vei 111 behandling av de de to to sakene sakene er er inkonsistent inkonsistent siden siden det det ble ble krev krev omregulering omregulering ii Garver Garver Ytterborgs Ytterborgs vei 111 B, B, og bemerker hver sak vurdert ut konkrete forhold og ikke ikke ii GV GV 24. 24. PlanPlan- og og bygningsetaten bygningsetaten bemerker at at hver sak er er vurdert ut fra fra de de konkrete forhold og og omgivelser, påstandene om medfører riktighet. omgivelser, og og kan kan ikke ikke se se at at påstandene om inkonsekvent inkonsekvent saksbehandling saksbehandling medfører riktighet. Etaten mellom de ii form begge eiendommer Etaten ser ser at at det det finnes finnes enkelte enkelte likhetstrekk likhetstrekk mellom de to to eiendommene, eiendommene, form av av at at begge eiendommer har vært bebygget med med en borettslag sin har vært bebygget en enebolig enebolig som som har har adkomst adkomst over over tilgrensende tilgrensende borettslag sin eiendom, eiendom, og og at at eiendommene med flere boliger enn var på på tomten. eiendommene ønskes ønskes utbygget utbygget med flere boliger enn det det opprinnelig opprinnelig var tomten. Etter Etter PlanPlan- og og bygningsetatens vurdering, vurdering, utgjør bygningsetatens utgjør ikke ikke dette dette ii seg seg selv selv grunnlag grunnlag for for åå hevde hevde at at etaten etaten driver driver inkonsekvent inkonsekvent saksbehandling av saker. hvorvidt det saksbehandling av sammenlignbare sammenlignbare saker. Det Det må må vurderes vurderes ii hver hver enkelt enkelt sak sak hvorvidt det er er nødvendig nødvendig med en planprosess, eller behandles som byggesak med med dispensasjoner. Etaten påpeker med en full full planprosess, eller om om tiltak tiltak kan kan behandles som byggesak dispensasjoner. Etaten påpeker at ved de to sakene bidrar til at det det foreligger foreligger øvrige øvrige trekk trekk ved de to sakene som som bidrar til at at de de ikke ikke er er direkte direkte sammenlignbare, sammenlignbare, herunder at er nokså ulik herunder at de de to to byggetomtene byggetomtene er av av nokså ulik beskaffenhet. beskaffenhet. Garver Garver Ytterborgs Ytterborgs vei vei 111 111 B B ligger ligger midt midt ii borettslaget på på Haugenstua, borettslagets felles borettslaget Haugenstua, omkranset omkranset av av borettslagets felles utearealer. utearealer. GV GV 24 24 ligger ligger derimot derimot ii randsonen randsonen av på yttersiden yttersiden av to tiltakenes av Casinetto-området, Casinetto-området, på av eksisterende eksisterende bebyggelse bebyggelse og og fellesareal. fellesareal. De De to tiltakenes påvirkning påvirkning på omkringliggende bebyggelse og miljø vil på omkringliggende bebyggelse og miljø vil således således være være varierende. varierende. Etaten Etaten viser viser til til at at opprinnelig opprinnelig utkast utkast til planforslag planforslag fra utbygger omfattet med BRA= til fra utbygger omfattet 40-50 40-50 leiligheter leiligheter ii 7 7 etasjer, etasjer, med BRA= 2700 2700 m². m2. Utbyggingen Utbyggingen var var således var åpenbart kunne behandles således av av et et slikt slikt omfang omfang at at det det var åpenbart at at det det ikke ikke kunne behandles ii en en byggesak. byggesak. Forslaget Forslaget ble ble senere uten at ble anbefalt bygningsetaten eller vedtatt. Det senere moderert, moderert, uten at det det ble anbefalt av av PlanPlan- og og bygningsetaten eller politisk politisk vedtatt. Det er er ii etterkant etterkant sendt på tomten, tomten, og til oppføring sendt inn inn byggesøknad byggesøknad på og det det ble ble gitt gitt rammetillatelse rammetillatelse til oppføring av av 6 6 boenheter, boenheter, med med adkomst tillatelse til adkomst over over Haugenstua Haugenstua borettslag borettslag sin sin grunn grunn ii vedtak vedtak av av 12.03.2015. 12.03.2015. II GV GV 24 24 er er det det gitt gitt tillatelse til oppføring med adkomst bygningsetaten oppføring av av 7 7 boenheter, boenheter, med adkomst over over Casinetto Casinetto borettslag borettslag sin sin grunn. grunn. PlanPlan- og og bygningsetaten Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 14 14 av av 16 16 bemerker at herunder bemerker at det det også også finnes finnes elementer elementer ii de de to to sakene sakene anses anses å å være være direkte direkte sammenlignbare, sammenlignbare, herunder spørsmålet naboeiendom. Her spørsmålet om om atkomstrett atkomstrett er er sikret sikret over over naboeiendom. Her har har Etaten Etaten lagt lagt de de samme samme prinsipper prinsipper til til grunn grunn ii begge saker. begge saker. Klagen Klagen anbefales anbefales ikke ikke tatt tatt til til følge. følge. PLANPLAN- OG OG BYGNINGSETATEN BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Avdeling for byggeprosjekter Vest Vest Dette dokumentet godkjent 25. 25.06.2015 Dette dokumentet er er elektronisk elektronisk godkjent 06.2015 av: av: Ingrid Tungesvik Helleve -- Saksbehandler Saksbehandler Ingrid T ungesvik Helleve Anne Torill Halse -- enhetsleder Anne Torill Halse enhetsleder Kopi vedlegg) sendt: AS, Postboks Kopi (uten (uten vedlegg) sendt: JM JM NORGE NORGE AS, Postboks 453, 453, 1327 1327 LYSAKER, LYSAKER, [email protected] [email protected] ADVOKATFIRMAET CONSILIUM DA, 374, [email protected] ADVOKATFIRMAET CONSILIUM DA, Postboks Postboks 374, 1301 1301 SANDVIKA, SANDVIKA, [email protected] Casinetto Casinetto Borettslag, Borettslag, Gustav Gustav Vigelands Vigelands vei vei 38, 38, 0274 0274 OSLO, OSLO, [email protected] [email protected] Tarjei Tarjei Halvor Halvor Torgersen, Torgersen, [email protected] tarj [email protected] Vedlegg: Vedlegg: Nr Nr Beskrivelse Beskrivelse Klagesak til avgjørelse av 1 ällnltåeesíllêlàlrll avgtørelse av 1 Fylkesmann (Dette (Dette dokument) dokument) 22 Reguleringskart Reguleringskart 33 Situasjonsplan Situasjonsplan 44 S-2437 S-2437 55 Avkjørselsplan Avkjørselsplan 66 Utomhusplan Utomhusplan 77 Plan Plan kjeller kjeller og og 1. 1. etasje etasje 88 Plan Plan 2. 2. og og 3. 3. etasje etasje 9 Vedlegg Vedlegg ii sak sak 201411830-27 201411830-27 Avsender Dato Avsender Dato 1_Klagesak 1_Klagesak til til avgjørelse avgjørelse av av Fylkesmann Fylkesmann JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS Snitt A-A for blokk og plan, snitt AS 51”“ A'Afor tntavfallsbod ntnkkngplan’Snttt JM JMNORGE NORGEAs og og fasade fasade for avfallsbod 10 nord JM AS 10Fasade Fasademot motvest, Vest,sør, sør,øst østog 0gnord JMNORGE NORGEAs 11 1 1 Tverrprofil Tverrprofil avkjørsel avkjørsel Filnavn Filnavn JM AS JM NORGE NORGE AS 23.09.2014 23.09.2014 2_Reguleringskart 2_Reguleringskart 29.12.2014 29.12.2014 3_Situasjonsplan 3_Situasjonsplan 4_S-2437 4_S-2437 23.09.2014 23.09.2014 5_Avkjørselsplan 5_Avkjørselsplan 23.09.2014 23.09.2014 6_Utomhusplan 6_Utomhusplan 23.09.2014 kjeller og 23.09.2014 7_Plan 7_Plan kjeller og 1. 1. etasje etasje 23.09.2014 23.09.2014 8_Plan 8_Plan 2. 2. og og 3. 3. etasje etasje 9_Snitt A-A for blokk og 23.09.2014 plan, snitt og fasade for 23.09.2014 19)1_aSr1r,ll::1$‘£_1(:‘gf;“)efs: avfallsbod avfallsbod 10_Fasade mot vest, sør, øst 23.09.2014 23.09.2014 åg-Iltíiännn “wt Vent” SønØst og nord 23.09.2014 23.09.2014 11_Tverrprofil 1 1_Tverrprof1l avkjørsel avkjørsel Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 Side Side 15 15 av av 16 16 12 utomhusarealer JM AS 12 Registreringsplan Registreringsplan utomhusarealer JM NORGE NORGE AS 13 notat 13 Trafikkteknisk Trafikkteknisk notat JM AS JM NORGE NORGE AS 14 14 Søknad Søknad om om rammetillatelse rammetillatelse JM AS JM NORGE NORGE AS 15 Søknad ved Søknad om om avkjørselstillatelse avkjørselstillatelse ved JM AS JM NORGE NORGE AS byggesak byggesak 16 16 Dispensasjonssøknader Dispensasj onssøknader 17 17 Søknad Søknad om om dispensasjon dispensasjon 18 18 Opplysninger Opplysninger om om tiltakets tiltakets ytre ytre . . . rammer og boligspesifikasjoner rammer og boligspesifikasjoner JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS 19 19 Følgebrev F ølgebrev 20 20 Redegjørelse Redegjørelse Gjenpart nabovarsel og Gjenpart av av nabovarsel og 21 kvittering for kvittering for nabovarsel nabovarsel Forhåndsuttalelse fra Forhåndsuttalelse fra 22 Bymiljøetaten Bymiljøetaten JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS 23 23 Brannteknisk Brannteknisk redegjørelse redegjørelse JM AS JM NORGE NORGE AS 24 Trafikkteknisk notat Asplan Trafikkteknisk notat fra fra Asplan 24Viak Viak JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS E-post mellom E—post korrespondanse korrespondanse mellom 25 boretstlag og AS 25 Casinetto Casinetto boretstlag og JM JM Norge Norge JM JM NORGE NORGE AS vedrørende vedrørende nabovarsling nabovarsling 26 26 E-Postmelding E-Postmelding 27 27 E-Postmelding E-Postmelding 28 28 E-Postmelding E-Postmelding 29 E-Postmelding 29 E-Postmelding 30 30 E-Postmelding E-Postmelding Merknader til Merknader til søknad søknad om om 31 rammetillatelse rammetillatelse JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag JM NORGE AS JM NORGE AS Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag 32 rapport 32 Trefaglig Trefaglig vurdering vurdering -- rapport Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag 33 33 Kart Kart 34 34 E-Postmelding E-Postmelding 35 35 E-Postmelding E-Postmelding 36 bemerkninger 36 Tilsvar Tilsvar til til bemerkninger 37 37 E-Postmelding E-Postmelding Vedrørende tiltakshavers Vedrørende tiltakshavers 38 merknader merknader Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag Bymiljøetaten Bymiljøetaten JM AS JM NORGE NORGE AS JM AS JM NORGE NORGE AS Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag 12_Registreringsplan 12_Re gistreringsplan utomhusarealer utomhusarealer 12.09.2014 notat 12.09.2014 13_Trafikkteknisk l3_Traf1kkteknisk notat 14_Søknad 14_Søknad om om 23.09.2014 23.09.2014 rammetillatelse rammetillatelse 15_Søknad 15_Søknad om om 23.09.2014 ved 23.09.2014 avkjørselstillatelse avkjørselstillatelse ved byggesak byggesak 23.09.2014 23.09.2014 16_Dispensasjonssøknader 16_Dispensasj onssøknader 29.12.2014 29.12.2014 17_Søknad 17_Søknad om om dispensasjon dispensasjon 18_Opplysninger om 18_Opplysninger om 23.09.2014 rammer og 23.09.2014 tiltakets tiltakets ytre ytre rammer og boligspesifikasjoner boligspesifikasjoner 23.09.2014 23.09.2014 19_Følgebrev 19_Følgebrev 23.09.2014 23.09.2014 20_Redegjørelse 20_Redegjørelse 21_Gjenpart nabovarsel 21_Gjenpart av av nabovarsel 23.09.2014 23.09.2014 og nabovarsel og kvittering kvittering for for nabovarsel 22_Forhåndsuttalelse fra 22_Forhåndsuttalelse fra 23.09.2014 23.09.2014 Bymiljøetaten Bymilj øetaten 23_Brannteknisk 23_Brannteknisk 23.09.2014 23.09.2014 redegjørelse re de gj ørelse 24_Trafikkteknisk notat 24_Traf1kkteknisk notat fra fra 23.09.2014 23.09.2014 Asplan Asplan Viak Viak 25_E-post 25_E-post korrespondanse korrespondanse mellom boretstlag mellom Casinetto Casinetto boretstlag 23.09.2014 23.09.2014 og og JM JM Norge Norge vedrørende vedrørende nabovarsling nabovarsling 27.01.2015 27.01.2015 26_E-Postmelding 26_E-Postmelding 08.09.2014 08.09.2014 27_E-Postmelding 27_E-Postmelding 12.09.2014 12.09.2014 28_E-Postmelding 28_E-Postmelding 12.09.2014 29_E-Postmelding 12.09.2014 29_E-Postmelding 22.09.2014 22.09.2014 30_E-Postmelding 30_E-Postmelding 31_Merknader til 31_Merknader til søknad søknad om om 22.09.2014 22.09.2014 rammetillatelse rammetillatelse 32_Trefaglig 32_Trefaglig vurdering vurdering -22.09.2014 22.09.2014 rapport rapport 22.09.2014 22.09.2014 33_Kart 33_Kart 26.09.2014 26.09.2014 34_E-Postmelding 34_E-Postmelding 02.10.2014 02.10.2014 35_E-Postmelding 35_E-Postmelding 02.10.2014 02.10.2014 36_Tilsvar 3 6_Tilsvar til til bemerkninger bemerkninger 20.10.2014 20.10.2014 37_E-Postmelding 37_E-Postmelding 38_Vedrørende 3 8_Vedrørende tiltakshavers tiltakshavers 20.10.2014 20.10.2014 merknader merknader 29.12.2014 29.12.2014 Saksnr: 201411830-27 Saksnr: 201411830-27 39 39 E-Postmelding E-Postmelding 40 40 Nabomerknad Nabomerknad 41 41 Rammetillatelse Rammetillatelse 42 42 E-Postmelding E-Postmelding 43 43 E-Postmelding E-Postmelding 44 44 Klage rammetillatelse GV24 Klage på på rammetillatelse GV24 (201411830-13) (201411830-13) Side Side 16 16 av av 16 16 Kristin Kristin Perez-Terron Perez-Terron Kristin Kristin Perez-Terron Perez-Terron JM AS JM NORGE NORGE AS CASINETTO CASINETTO BORETTSLAG BORETTSLAG CASINETTO CASINETTO BORETTSLAG BORETTSLAG 04.12.2014 04.12.2014 39_E-Postmelding 39_E-Postmelding 04.12.2014 04.12.2014 40_Nabomerknad 40_Nabomerknad 13.03.2015 13.03.2015 41_Rammetillatelse 41_Rammetillatelse Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag 08.04.2015 08.04.2015 45 45 Oppføring Oppføring gul gul liste liste 24.6.14 24.6.14 Casinetto Casinetto Borettslag Borettslag 46 46 E-Postmelding E-Postmelding Tarjei Tarjei Halvor Halvor Torgersen Torgersen ADVOKATFIRMAET ADVOKATFIRMAET CONSILIUM CONSILIUM DA DA ADVOKATFIRMAET ADVOKATFIRMAET CONSILIUM CONSILIUM DA DA CASINETTO CASINETTO BORETTSLAG BORETTSLAG 47 klage 47 Uttalelse Uttalelse til til klage Dom Dom av av 09052014 09052014 ii Borgarting Borgarting 48 lagmannsrett lagmannsrett 48 49 uttalelse til klage 49 Merknader Merknader til til uttalelse til klage 17.03.2015 17.03.2015 42_E-Postmelding 42_E-Postmelding 19.03.2015 19.03.2015 43_E-Postmelding 43_E-Postmelding 44_Klage rammetillatelse 44_Klage på pårammetillatelse GV24 GV24 (201411830-13) (201411830-13) 45_Oppføring gul 45_Oppføring gul liste liste 08.04.2015 08.04.2015 24.6.14 24.6. 14 13.04.2015 13.04.2015 46_E-Postmelding 46_E-Postmelding 28.04.2015 klage 28.04.2015 47_Uttalelse 47_Uttalelse til til klage 48_Dom 48_Dom av av 09052014 09052014 ii Borgarting Borgarting lagmannsrett lagmannsrett 49_Merknader til uttalelse til 49_Merknader til uttalelse til 21.05.2015 21.05.2015 klage klage 28.04.2015 28.04.2015
© Copyright 2024