1. No category

Trøgstad kommune
Saksframlegg
Saksbehandler
Arkiv
ArkivsakID
Hans Gunnar Raknerud
FE - 140
15/33
Reguleringsplan for Bjerkelund boligfelt - 1. gangs behandling
Saksnr
66/15
Utvalg
Type
Dato
Teknikk- og naturutvalget
PS
01.09.2015
Rådmannens innstilling:
Forslag til detaljreguleringsplan for Bjerkelund boligfelt sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 og 12-11. Høringsperioden er 04.09.15 –
20.10.15
Bakgrunn:
Bogø Byggplan fremmer, på vegne av Herstad AS, privat forslag til detaljreguleringsplan for
boligområdet Bjerkelund. Trøgstad kommune mottok planforslaget den 10.06.15.
Saksutredning:
Hensikten med planen er å tilrettelegge for videre boligbygging på Skjønhaug. Planområdet er et
gjenliggende areal mellom randbebyggelsen langs Sluppenveien og Gopperudåsen boligfelt. Det
legges til rette for bebyggelse med småhusbebyggelse og tradisjonelle eneboliger med mulighet for
boligbygg med inntil to boenheter i hele planområdet.
Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til plan- og bygningsloven (pbl) §§ 12-8 og 12-14 ved
brev datert 14.01.15 til berørte parter og regionale myndigheter og kunngjort ved annonse i
Smaalenenes Avis. Frist for merknader var satt til 18.02.15.
Det ble gjennomført oppstartmøte med Trøgstad kommune 28.01.15 med en gjennomgang av de
hensyn, krav og forutsetninger lokal og overordnede myndigheter har til planarbeidet.
Forholdet til gjeldende planer:
Området har fått betegnelsen S2 i Kommuneplan for Trøgstad 2011 – 2023 og er avsatt til fremtidig
boligbebyggelse. Området er uregulert.
Planområdet består av 13,5 dekar skogsareal og 1,5 dekar veggrunn. Det begrenses av
reguleringsplan for Gopperudåsen (1989) i øst og syd, av bebyggelsen langs Sluppenveien i vest og av
området ved Trøgstad Sag mot nord. I kommuneplanen er Trøgstad Sag vist som eksisterende
næringsområde. På grunn av unøyaktig tegning i kommuneplankartet ser det ut som om en liten del
av planområdet for Bjerkelund er avsatt til næring. Overfor planfremmer har Trøgstad kommune
gjort det klart at dette skyldes feil i kartgrunnlaget og at intensjonen hele tiden har vært at
planområdet for Bjerkelund skulle vises som fremtidig boligområde i kommuneplankartet.
Den største delen av området, gbnr. 64/3, eies av Entreprenørfirmaet Herstad AS. I tillegg inngår en
liten del av kommunens eiendom Skramrud, gbnr. 63/2. Det er Herstad AS som er forslagsstiller, og
som skal forestå utbyggingen av feltet og salg av tomter. Det skal tegnes utbyggingsavtale for
kommunal infrastruktur med Trøgstad kommune.
Beskrivelse av planforslaget og virkninger:
Boliger:
Det er lagt opp til tradisjonell bebyggelse med småhus og eneboliger i feltene B1 og B2. Bygninger
tillates i 1 og 1 1/2 etasjer med kjeller. Det åpnes for to boenheter pr. boligbygg og maks. et
boligbygg og et garasjebygg pr. tomt. Minimum tomtestørrelse er satt til 650 kvadratmeter.
En liten parsell, B3, er avsatt som tilleggsareal til eksisterende boligeiendom.
Garasjebygg/uthus tilpasset boligen tillates inntil 50 m2 BYA. Grad av utnytting er satt til 30 % BYA.
Byggehøyder reguleres til 7 meter over gulv 1. etasje. Det åpnes for mulighet for flate tak.
Byggegrense mot vegmidt for boligbygg er 10 meter, og 4 meter mot nabogrenser. Garasjer tillates
plassert utenfor byggelinjer, 6 meter fra veimidt med parallell innkjøring og 1 m. fra nabogrense.
Parkeringskrav er 2 plasser pr. enebolig.
Totalt reguleres 7 726 m2 til bebyggelse og anlegg, jf. pbl. § 12-5 nr. 3.
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:
Adkomst til området er tenkt gjennom eksisterende vei fra Sluppenveien som skal rustes opp. Det
reguleres inn ny avkjørsel og fortau fra denne frem til Hølandsveien for å oppnå trafikksikkerhet for
myke trafikanter.
Vann- og avløpsanlegg skal bygges etter gjeldende standarder, og kommunale krav. Kommunen skal
stå som byggherre for slike anlegg gjennom en utbyggingsavtale. Ledningene skal tilknyttes
eksisterende kommunalt ledningsnett.
Totalt reguleres ca. 2 500 m2 til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jf. pbl. § 12-5 nr. 2.
Grønnstruktur og uteoppholdsarealer:
Av underformål til grønnstruktur er det avsatt fire felt som buffere mot eksisterende bebyggelse.
Dette vil være med på å gi eksisterende og nytt boligområde et grønt og "luftig" preg.
Området vil kunne inneholde inntil 20 boenheter så trenger man å sikre uteareal av god kvalitet til
nærlekeplasser for de minste barna. Innenfor området skal det derfor opparbeides en nærlekeplass
f_LEK som vist på plankartet. Den gamle idrettsplassen i tilknytning til Gopperudåsen boligområde vil
bli et naturlig aktivitetsområde for større barn og unge, og det sikres dermed tilstrekkelig areal til fri
lek.
Totalt reguleres ca. 4 800 m2 til grønnstruktur, jf. pbl. § 12-5 nr. 3.
Rekkefølgebestemmelser:
Det er inntatt følgende rekkefølgebestemmelser i planforslaget:
1. I forbindelse med opparbeidelse av nytt veikryss ved oppgradering av adkomstvei til feltet,
skal det ferdigstilles fortau frem til Hølandsveien. Videre skal det fjernes masser som
hindrer sikt i krysset Sluppenveien/Hølandsveien. Før boliger i feltet tas i bruk, skal
lekeplasser være opparbeidet. Det samme gjelder adkomstvei tilpasset rullestol frem til
lekeplassene.
2. Før boliger i feltet tas i bruk, skal lekeplassen være opparbeidet. Det samme gjelder
adkomstvei tilpasset rullestol frem til lekeplassen.
Overordnede føringer – sektorinteresser:
Planområdet er hjemlet i tidligere planvedtak i Trøgstad kommune og sektoravklaringer er foretatt
som grunnlag for gjennomføring av reguleringsarbeidet. Sektorinteresser er i hovedsak avklart
gjennom tidligere planprosesser, men følgende innspill kom via kunngjøring om oppstart:
1. Statens vegvesen
Ber om at det bygges fortau mellom avkjørselen fra Sluppenveien og Hølandsveien. De skriver videre
at en god del masse må fjernes i innerkurven på Fv. 115 mot nord slik at man oppnår frisiktsone på
10 x 115 m. Dette må tas inn i planen.
Kommentar fra plankonsulent:
Dette fortauet eksisterer delvis i dag. Det er tatt inn i regulerings-bestemmelsenes generelle del at
fortauet skal ferdigstilles frem til den nye avkjørselen. Det er også tatt inn i bestemmelsene at det
skal fjernes masser i området for å bedre sikten i krysset mellom Hølandsveien og Sluppenveien.
Rådmannens vurdering:
Vegvesenets Oppstartsinnspill er svært kortfattet og inneholder ingen krav til kryssutforming for
avkjørselen fra Sluppenveien bortsett fra frisiktskravet. Slik forholdene er på stedet i dag er det
stigning fra sekundærveg frem mot kjørebanekant på primærvegen. Trøgstad kommune forutsetter
at krysset utarbeides etter Statens Vegvesens Håndbok 263 «Geometrisk utforming av veg- og
gatekryss», bl.a. side 38.
2. Fylkesmannen i Østfold
Fylkesmannen forventer at det legges stor vekt på høy arealutnyttelse. Som nevnt i planbeskrivelsens
innledning, tilsier terrengforhold og omliggende bebyggelse at området bygges ut med småhus.
Området har beskjeden størrelse, og arealet menes å være godt utnyttet.
Fylkesmannen nevner også under sine generelle innspill hensynet til jordvern, grønnstrukturer,
universell utforming, estetikk, barn og unges oppvekstsvilkår m.m.
Kommentar fra plankonsulent:
Fylkesmannens merknader er ivaretatt i planforslaget.
Rådmannens vurdering:
Ingen ytterligere kommentarer.
3 Østfold fylkeskommune:
Legger det spesielt vekt på hensynet til barn og unges behov for gode leke- og uteoppholdsarealer og
en trygg skolevei. Videre nevnes trafikksituasjonen generelt, støy, universell utforming og
kulturminner.
Kommentar fra plankonsulent:
Merknadene fra Østfold fylkeskommune er ivaretatt i planforslaget.
Rådmannens vurdering:
Ingen ytterligere kommentarer.
4. Trøgstad Elverk AS
Trøgstad El-verk gjør oppmerksom på de hensyn og forhold som må tas i forbindelse med utbygging
av feltet. De gjør spesielt oppmerksom på at det må etableres nytt forsyningsnett med en til flere
nettstasjoner. For dette må det gis permanente tinglyste rettigheter til plassering, drift og
vedlikehold.
Kommentar fra plankonsulent:
Utbygger vil forholde seg til alle El-verkets krav og pålegg under utbyggingen av infrastrukturen i
feltet.
Rådmannens vurdering:
Ingen ytterligere kommentarer.
Naboforhold:
Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Smaalenenes Avis og har vært lagt ut på nettsiden til
Trøgstad kommune. Alle registrerte naboer er tilskrevet ihht naboliste. Det er mottatt to
innspill/merknader fra naboer:
1. Anita Johannesson:
Anita Johannesson sier i e-post av 22. januar at veien inn til feltet er smal, og hun spør om ny vei vil
komme inn mot husveggen hennes.
Kommentar fra plankonsulent:
Det er holdt møte mellom Anita Johannessen sin ektemann, utbygger og forslagstiller. Her ble det
enighet om at regulert veikant legges 0,5 meter ut for familiens tomtegrense, hvilket innebærer at
veien blir liggende omtrent som i dag. Det ble også gjort avtale om at familien skal få tillagt
eiendommen sin tilleggs grunn som kompensasjon for avståelse av grunn til nytt veikryss.
Rådmannens vurdering:
På forslag til plankart er tilleggsareal til Johannessens eiendom vist som område B3. Det betyr at det
avtalte tilleggsarealet er ivaretatt i planforslaget. Det gjøres oppmerksom på at det arealet som det
er gjort avtale om, tilhører Trøgstad kommune, og at planfremmer må erverve arealet av kommunen
før han kan avstå det videre til tredjepart.
2. Marit Lunøe
Hue er bosatt i Kristiansand og ber om å bli informert om hva som skjer videre i prosessen.
Kommentar fra plankonsulent:
Lunøe vil bli varslet i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser.
Rådmannens vurdering:
Ingen ytterligere kommentarer.
Vurdering:
Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Det kommer
ikke frem av innsendt planforslag om NVE er varslet om planoppstart, og følgelig foreligger det ingen
merknader fra sektormyndigheten. Tatt i betraktning av planområdet ikke er skred- eller flomutsatt
vurderer rådmannen det slik at manglende innspill fra NVE til oppstartsvarselet ikke er til hinder for
at kommunen kan vedta å sende planforslag på høring. Kommunen vil oversende planforslaget og
kommunens vedtak ved 1. gangs behandling til NVE for høringsuttalelse.
Foreslått arealbruk er i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanens arealdel 2011 – 2023 vedtatt
06.09.11. Det aktuelle byggeområdet er avsatt for fremtidig boligbebyggelse.
I planarbeidet er det gjennomført en ROS-vurdering i tråd med dagens plankrav. ROS-vurderingen gir
ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området.
Området ligger innenfor sentrumssonen i Skjønhaug og avklaringer som gjelder naturmiljø,
kulturmiljø og barn og unges interesser, er allerede ivaretatt gjennom tidligere planprosesser for
samme område. Den foreslåtte reguleringen innebærer ingen endringer som påvirker dette i negativ
retning. Det må her tas i betraktning at en hver utbygging av et område vil kunne oppleves som
negativ, dersom målet er å bevare et opprinnelig naturlig miljø i et område.
Konklusjon:
Forslag til detaljreguleringsplan for Bjerkelund er grundig og detaljert. Innkomne merknader ved
varslet oppstart er nøye vurdert og hensyntatt til i det foreliggende forslaget. På bakgrunn av dette
finner rådmannen det riktig å anbefale at planforslaget fra Bogø Byggplan sendes ut på høring.
Teknikk- og naturutvalget - 66/15
TN - behandling:
Ordet i saken:
Ann-Kristin Sæther (H)
Ved avstemningen ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (5 st.).
TN - vedtak:
Forslag til detaljreguleringsplan for Bjerkelund boligfelt sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 og 12-11. Høringsperioden er 04.09.15 –
20.10.15
Vedlegg:
Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - Planbeskrivelse -detaljgnireluger - Bjerklund
boligfelt
Plankart
Planbestemmelser
Støykart
Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - Uttalelse nytt boligområde
Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - oppstart av regulering
Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - Uttalelse fra Trøgstad elverk- oppstart av
regulering
Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - Uttalelse - varsel om oppstart
Varsel om oppstart av setaljregulering syd for Trøgstad sag - innspill
Varsel om oppstart av regulering for nytt boligområde - 63/1 syd for Trøgstad Sag - kopi brev Bogø
Byggplan