Planbeskrivelse uten vedlegg, sist datert 16.03.2015
Oppdragsgiver Marvika Utvikling AS Rapporttype Planbeskrivelse 2015-03-11 FORSLAG TIL DETALJREGULERING MARVIKSLETTA SENTEROMRÅDE M ARVI KSLETTA SEN TERO M RÅD E 3 ( 58 ) FORSLAG TI L D ETALJREGU LERI N G M ARVI K SLETTA SEN TERO M RÅ D E Oppdragsnr .: 811 0621 B/ 13 50001 426 Oppdragsnav n : Det alj r egulering Marv ik s let t a sent erom råde Dokum ent nr . : 1 Filnavn : 15 - 0 3 - 11_ Det alj regulering for Mar v ik slet t a sent erom ra de_ Planbeskr iv else Revisj on A Dat o 201 5 - 0 2 - 0 9 2 015 - 0 3 - 11 Ut arbeidet av ELB/ PCA ELB Kont rollert av PCA/ ELB PCA/ NOB Godkj ent av Beskr ivelse Det alj r egulering Re v i sj o n s o v e r s i k t Re v i sj o n Dat o Re v i s j o n e n g j e l d e r A 201 5 - 03 - 1 1 Et t er gj ennom gang i sam arbeidsgr uppa Ram bøll Henrik Wer gelandsgt. 29 Post boks 116 NO- 4662 KRI STI ANSAND T + 47 99 42 81 00 F w w w.ram boll.n o 4 MARVIKSLETTA SENTEROMRÅDE INNHOLD Rambøll 1. 1.1 1.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.4 1.5 BAKGRUNN OG FORMÅL .......................................................... 8 Forslagsstiller ............................................................................ 8 Bakgrunn .................................................................................. 8 Overordnede retningslinjer og planer ............................................ 8 Nasjonalt nivå ........................................................................... 8 Regionalt nivå............................................................................ 9 Områderegulering for Marviksletta ..............................................10 Mål med planen ........................................................................11 Vurdering av plan ift. krav om konsekvensutredning .....................11 2. 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET .......................................... 12 Planavgrensning .......................................................................12 Dagens situasjon i planområdet ..................................................13 Funksjoner ...............................................................................14 Eksisterende bebyggelse ............................................................15 Infrastruktur ............................................................................15 Grønnstruktur, landskap og rekreasjon ........................................16 3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5 3.6.6 3.7 3.8 3.9 3.10 PLANFORSLAG....................................................................... 18 Planens hovedgrep ....................................................................18 Bebyggelsen .............................................................................18 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ..................................18 Grønnstruktur ...........................................................................18 Plankartet ................................................................................19 Prosjekteringsmodell .................................................................19 Utforming av bebyggelsen ..........................................................20 Arkitektur og fasader .................................................................21 Høyder og nær- og fjernvirkning .................................................23 Byggegrenser/linjer ...................................................................24 Grad av utnytting ......................................................................24 Passasjer og åpninger ................................................................24 F/T/BEV/P5-1 ...........................................................................25 Grønnstruktur og uterom ...........................................................25 Felles uteoppholdsareal, takterrasser og balkonger .......................25 Gårdsplassene ..........................................................................27 Offentlig grønnstruktur og friområde ...........................................27 Sol/skygge analyser og tilgang på uteoppholdsarealer ...................28 Renovasjon og varelevering .......................................................33 Renovasjon ..............................................................................33 Varelevering .............................................................................33 Gater og torg............................................................................33 Gangvei ...................................................................................34 Torgene ...................................................................................35 Parkeringsdekning .....................................................................37 Energitilknytting .......................................................................38 Støy ........................................................................................38 Grønn arealfaktor ......................................................................38 Lokal overvannshåndtering (LOD) ...............................................39 MARVIKSLETTA SENTEROMRÅDE 3.11 Sanering og midlertidighet .........................................................41 4. 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.5 4.6 4.7 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.7.4 4.7.5 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.13.1 4.13.2 4.13.3 4.14 VURDERING AV SAMFUNNS- OG MILJØHENSYN .................... 43 Samfunnsmessige virkninger ......................................................43 Drivkraft til transformasjon ........................................................43 Nye arbeidsplasser ....................................................................43 Gjenbruk av arealer ..................................................................43 Trafikk og transportsystem.........................................................43 Kollektivtransport......................................................................44 Bymiljø og folkehelse.................................................................44 Bymiljø og byrom ......................................................................44 Folkehelse ................................................................................44 Skole- og barnehagestruktur ......................................................45 Skole .......................................................................................45 Barnehage ...............................................................................45 Kapasitet .................................................................................45 Naturmiljø ................................................................................45 Støy ........................................................................................46 Mikroklima og lokale løsninger ....................................................46 Vegetasjon ...............................................................................47 Bygningsstruktur ......................................................................47 Overvannshåndtering ................................................................47 Energiløsninger .........................................................................47 Utfall .......................................................................................47 Forurensninger i grunnen ...........................................................48 Geotekniske undersøkelser .........................................................48 Barn og unges interesser ...........................................................48 Universell utforming ..................................................................49 Kulturminner ............................................................................49 Kriminalitetsforebygging ............................................................49 Blanding av funksjoner og aktive arealer ......................................49 Utforming og vedlikehold ...........................................................49 Utfall .......................................................................................49 Anleggsfasen ............................................................................50 5. 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 RISIKO- OG SÅRBARHET (ROS) ............................................ 51 Geoteknisk ustabilitet ................................................................51 Hendelser på vei .......................................................................51 Utslipp av giftige gasser/væsker .................................................51 Forurenset grunn ......................................................................51 Luftforurensing .........................................................................52 6. 6.1 6.2 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING ......................................... 53 Statlige og regionale myndigheter ...............................................53 Organisasjoner og privatpersoner................................................55 7. FORSLAGSSTILLERS VURDERING .......................................... 56 8. VEDLEGG ............................................................................... 57 9. BIBLIOGRAFI ........................................................................ 58 5 (58) Ramboll 6 MARVIKSLETTA SENTEROMRÅDE ILLUSTRASJONSOVERSIKT Illustrasjon 1: Utsnitt fra kommuneplanen.................................................10 Illustrasjon 2: Planområdets avgrensning i oppstartsmeldingen. ..................12 Illustrasjon 3: Regulert planavgrensning. ..................................................12 Illustrasjon 4: Nærmiljøet rundt detaljreguleringen (Rambøll)......................13 Illustrasjon 5: Kart over dagens funksjoner i området (Rambøll). .................14 Illustrasjon 6: Trafikkbevegelser og trafikkgenererende funksjoner (Rambøll).16 Illustrasjon 7: Barn og unges bruk i og rundt planområdet (Kristiansand kommune). 17 Illustrasjon 8: Inndeling i delområder. ......................................................19 Illustrasjon 9: Modellprosjektering i 3D – sett i fra sørøst (Rambøll). ............20 Illustrasjon 10: Skjematisk høydevisning (Rambøll)....................................23 Illustrasjon 11: Snitt gjennom planområdet på tvers av Industrigata (Rambøll).24 Illustrasjon 12: Snitt gjennom planområdet på langs av Industrigata (Rambøll). 24 Illustrasjon 13: Eksempel på takterrasse - Parkveien 5 i Oslo (www.infill.no). 26 Illustrasjon 14: Gateprofil Industrigata (Kristiansand kommune). .................33 Illustrasjon 15: Gateprofil, skole – Marviksveien – torg (Rambøll). ...............34 Figur 16: Illustrasjon over LOD-løsninger. .................................................40 Illustrasjon 17: Bygninger som vil saneres med rød linje (Rambøll). .............42 Figur 18: Støykart fra områdereguleringen. ...............................................46 TABELLOVERSIKT Tabell 1: Uteoppholdsareal og solbelysning ...............................................28 Tabell 2: Parkeringsdekning ....................................................................37 Tabell 3: GAF for delområde 6. ................................................................39 BILDEOVERSIKT Bilde 1: Dagens bebyggelse og infrastruktur, sett fra sør. ...........................15 Bilde 2: Fra lukket til åpen fasade (Kristiansand kommune). ........................21 Bilde 3: Utsnitt av delområde 5 med uteareal og takterrasser - modellbilde (Rambøll) 22 Bilde 4: Eksempel på utforming av fellesareal (www.landskapsarkitektur.no) .26 Bilde 5: Eksempel på utforming av fellesareal (www.landskapsarkitektur.no) .26 Bilde 6: Uteareal i delområdet 3 - modelluttak (Rambøll). ...........................27 Bilde 7: Bruk av ulike typer belegg for å markere overganger (www.landskapsarkitektur.no). ............................................................................................................28 Bilde 8: 20.03 kl.12.00 (Rambøll) ............................................................30 Bilde 9: 20.03. kl.13.00 (Rambøll) ...........................................................31 Bilde 10: 20.03 kl.14.00 (Rambøll) ...........................................................31 Bilde 11: 20.03 kl.15.00 (Rambøll) ...........................................................32 Bilde 12: 20.04 kl.15.00 (Rambøll). ..........................................................32 Bilde 13: Grønn vegg på kontorbygg – Kristiansand (www.bygg.no). ............35 Bilde 14: Grønn vegg som strekker seg fra innerom til uterom – Kristiansand (www.bygg.no) ............................................................................................................35 Bilde 15: Bilde av o_TORG1B - modelluttak (Rambøll). ...............................36 Bilde 16: Effekt av belysning og enkle elementer - Brogårds Plads Albertslund (www.sla.dk) ............................................................................................................36 Bilde 17: Inspirasjon fra Toronto (www.toronto.ctvnews.ca). .......................37 Bilde 18: Grønn, fordrøyende takhage Bassengtomta i Trondheim (www.e24.no) 41 Bilde 19: Regnbed langs gate i Portland, Oregon (www.sf.streetsblog.org) ....41 Rambøll 7 Ramboll 8 1. BAKGRUNN OG FORMÅL 1.1 Forslagsstiller Rambøll Norge AS fremmer på vegne av Marvika Utvikling AS forslag til detaljregulering for Marviksletta senterområde i Kristiansand kommune. 1.2 Bakgrunn Planområdet består av flere ulike aktører som har samlet seg i selskapet Marvika Utvikling AS. Disse aktørene ønsker å revitalisere eiendommene sine til ett attraktivt senterområde på Lund. Det er et ønske om å realisere en kombinasjon av forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. En underliggende forutsetning har hele tiden vært at størsteparten av eksisterende bebyggelse skal rives og planområdet skal transformeres fra industribebyggelse til bybebyggelse. Arbeidet med utvikling av senterområdet startet allerede i 2008, og har vært gjennom ulike prosesser i form av konseptutforming med innspill til både kommuneplanens arealdel og pågående områderegulering i regi av Kristiansand kommune. Det har vært jobbet aktivt inn mot områderegulering for å sikre at de krav og føringer som blir gitt ivaretar løsninger for utforming av senterområdet. Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen den 28.11.2012 der det ble gitt klarsignal til å starte detaljregulering parallelt med utarbeidelse av områdereguleringen. 1.3 Overordnede retningslinjer og planer 1.3.1 Nasjonalt nivå Plan- og bygningsloven (pbl.) gir føringer for all planlegging og bygningsmessige tiltak. Loven inneholder bestemmelser, og viser videre til forskrifter, for hvordan man utarbeider en reguleringsplan, jf. § 12. Pbl. § 4-2 henviser f.eks. til forskrift om konsekvensutredning. Lovens formålsbestemmelse § 1-1 sier at: «Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Planlegging etter loven skal bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser (…) Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.» Naturmangfoldloven inneholder bestemmelser som skal sikre bærekraftig bruk av naturmangfoldet. Kapittel 3 i loven angir felles retningslinjer for hvordan alle beslutninger skal synliggjøre hvordan naturmangfoldet er vektlagt og vurdert. Dette skal framgå av en planprosess. Lov om kulturminner skal sikre ivaretagelse av kulturminner og kulturminnemiljø, også de som ikke er automatisk fredet. Folkehelseloven skal bidra til en samfunnsutvikling som fremmer folkehelse herunder utjevner sosiale helseforskjeller. Folkehelsearbeid handler om å skape gode oppvekstsvilkår for barn og unge, forebygge sykdom og skader, og utvikle et samfunn som legger til rette for sunne levevaner, beskytter mot helsetrusler og fremmer fellesskap, trygghet, inkludering og deltakelse. Statlig planretningslinje (SPR) for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging 2014. Planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling, og Rambøll 9 fremme helse, miljø og livskvalitet. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Planleggingen skal legge til rette for tilstrekkelig boligbygging i områder med press på boligmarkedet, med vekt på gode regionale løsninger på tvers av kommunegrensene. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2012. Denne angir anbefalt utendørsstøygrenser ved etablering av boliger og annen støyfølsom bebyggelse. Den gir videre anbefalte støygrenser ved etablering av nye støykilder som for eksempel veianlegg og skytebaner. Hovedregelen angir at man må unngå støyfølsom bebyggelse i rød støysone. Vesentlige avvik fra retningslinjen kan gi grunnlag for innsigelse fra statlige myndigheter selv om retningslinjen ikke er rettslig bindende. RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, T-1/95 og T-2/08. Disse sier blant annet at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal nærmiljøet inneholde arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, det vil si at de må være store nok og egne seg for lek og opphold, gi muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, og kan brukes av ulike aldersgrupper og gi muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging T-1520. Hensikten med retningslinjen er å forebygge helseeffekter av luftforurensning gjennom god arealplanlegging. Den gir anbefalinger for når og hvordan lokal luftforurensning skal tas hensyn til ved planlegging av virksomhet eller bebyggelse, og anbefalinger med hensyn til områdets egnethet for ulik arealbruk ut fra luftforurensningsforhold, samt vurdere behovet for avbøtende tiltak. 1.3.2 Regionalt nivå Regional plan for Kristiansandsregionen Planen har et fokus på samordnet areal- og transportplanlegging og klima. Den inneholder planbestemmelser som må følges i forhold til effektiv bystruktur, minste utnyttelsesgrad langs regionalt kollektivnett, utbygging av forretningsstruktur/kjøpesenter, energi og klima. Lund/Marviksletta er i den regionale planen videreført som et eksisterende lokalsenter i Kristiansand. Det vil si et lokalt handels- og serviceområde. Regionalplan lister opp følgende som kriterier for et godt senter God tilgjengelighet, inkludert godt tilrettelagt parkering og et godt kollektivtrafikktilbud. Konsentrasjon, det vil si at senteret ikke er for utflytende med lange gangavstander Opplevelsestilbud forøvrig i senteret. Kvalitet, inkludert gode handlebetingelser. Regionplan for Agderfylkene 2020 Denne planen har fokus på verdiskaping, kompetanseheving og klima. Kommuneplanen I kommuneplanen for Kristiansand periode 2011-2022 er planområdet lokalisert i sentrumsformål S1, se illustrasjon 1. S1 er angitt til å være et områdesenter som skal være en sosial møteplass for boligområdene, med nærbutikker og offentlig og privat tjenesteyting. Det åpnes for at det kan etableres kontorer, forretninger og mindre virksomheter som kan øke servicenivået i tilknytning til boligene. S1 er omgitt av henholdsvis eksisterende tjenesteyting og boligbebyggelse. Ramboll 10 Illustrasjon 1: Utsnitt fra kommuneplanen. Kommuneplanen har fokus på verdiskapning, styrking av eksisterende bystruktur, klima og miljø. Den angir tre satsingsområder som kommunen skal ivareta i kommende planperiode: «Byen som drivkraft.» «Byen det er godt å leve i.» «Klimabyen.» Det er fokus på en utvikling innenfor eksisterende utstrekning hvor man gir mulighet til å blande funksjoner og virksomheter, og samtidig ivareta og bevare den blågrønne strukturen som ligger kloss inntil bystrukturen. Det er også gjort et arbeid med å definere funksjoner til ulike bydeler og områder. Marviksletta skal ivareta bydelen Lund sitt behov for samling av sentrumsfunksjoner, spesielt med fokus på nedre del av Marviksletta. Samtidig er det gjort grep i kommuneplanen som muliggjør transformasjon av eldre industriområde i bystrukturen. Det er krav utarbeidelse av områderegulering, noe kommunen selv har tatt ansvaret for. 1.3.3 Områderegulering for Marviksletta Arbeid med detaljreguleringen pågår parallelt med at kommunen utarbeider områderegulering for Marviksletta. Områdereguleringen favner arealer fra og med Marviksveien helt opp til E18 og ut mot sjøen. Det har vært dialog og møter med kommunen gjennom hele prosessen. Kommunens målsetning i områdereguleringen er å gjøre Marviksletta til et urbant byområde på Lund. De ønsker tilrettelegging for attraktive tomter for næring, offentlige og private tjenestefunksjoner, større kontormiljøer og et variert boligtilbud med tilhørende gode utearealer og sosiale møteplasser. Rambøll 11 Følgende punkter er i områderegulering listet opp som rammer for videre utvikling: Utvikling av Marviksletta som et attraktivt og vitalt sted innen næring, handel, kultur og gode boligområder. Utvikling av nye offentlige byrom (parker, plasser, aktiviteter, kunst/utsmykning). Skape sammenhengende grønne korridorer, styrke Prestebekken, etablere turveiforbindelser fra omkringliggende området til fjorden og gjøre fjorden mer tilgjengelig. (Bryte ned eksisterende barrierer og skape mer sammenheng mellom områder.) Legge til rette for nye offentlige tilbud. Styrke bydel Lund sitt sentertilbud. Utvikle en balanse mellom fremkommelighet, kollektivtrafikk, gangtrafikk, sykkeltrafikk, miljø og sikkerhet. Utvikling av gatenettet avveies mot bruk av trafikkbegrensende tiltak. Dette sees i sammenheng med trafikkfordeling mellom samferdselsfunksjoner og utforming av disse med fokus på Østre Ringvei og legging av trafikk om Vige ut på E-18. Tilrettelegge for barn og unge og universell utforming. Kommunen utarbeider i forbindelse med områdereguleringen en designmanual som gir føringer for hovedtrekkene i utforming, i hovedsak av grønnstruktur og utearealene. 1.4 Mål med planen Det er lagt til grunn for planen at den skal legge til rette for en større utbygging som i hovedsak fordeler seg mellom boliger (leiligheter), tjenesteyting, kontorvirksomhet og forretning. Detaljreguleringen skal vise mulighetene som ligger i blanding av funksjoner for ivareta et attraktivt bo- og sentrumsområde som tilfører Lund et urbant bymiljø, samt hvordan sammenhengen mellom de nærliggende friområdene ved sjøen og det urbane byrom kan ivaretas. Detaljregulering skal gjøre sentrumsområdet på Marviksletta til et attraktivt og brukervennlig område for ulike funksjoner og virksomheter samt å forbedre infrastrukturen. 1.5 Vurdering av plan ift. krav om konsekvensutredning Kommunen utarbeider konsekvensutredning, KU, i forbindelse med områdereguleringen. Det stilles krav om detaljreguleringer for ulike områder med generelle og spesielle krav til ytterligere vurderinger. Denne detaljreguleringen for senterområdet følger opp aktuelle krav om vurderinger, og legger ikke opp til en endring av reguleringsformålene i forhold til områdereguleringen. Utredningskravene i KU-forskriften er tilstrekkelig ivaretatt på overordnet plannivå. Det vurderes da at detaljreguleringen ikke utløser krav om KU. Dette er også kommunens tilbakemelding etter oppstartsmøtet. Ramboll 12 2. B ESK RI VELSE A V P LA N O M RÅ D ET 2 .1 Pl a n a v g r e n sn i n g Planom rådet ligger på de n sørlige delen av Marvikslett a. I oppst art m eldingen var avgr ensingen gjort ved Nye Teglverksvei i øst , Øst re Ringvei inkludert Marviksveikrysset i vest , Wilds Minne skole og Si A i sør og av ak tuelle eiendom sgrenser i nord. Planavgrensningen fra oppstart sm eldingen er vist i illust rasj on 2. I l l u st r a sj o n 2 : Pl a n o m r å d e t s a v g r e n sn i n g i o p p st a r t sm el d i n g en . Underveis er planom rådet blit t snevret noe inn på grunn av avklaringer og innspill fra kom m unen og offent lige m yndighet er. Ny planavgrensning er v ist på illust rasjon 3. I l l u st r a sj o n 3 : Reg u le r t p l a n a v g r e n sn in g . Ram bøll 13 2.2 Dagens situasjon i planområdet Planområdet er omkranset av gater. Mot øst og vest er det etablert boligområder. Her er det en blanding av ulike bygningstyper, men først og fremst småhusbebyggelse i form av eneboliger, rekkehus og 2-4 mannboliger. Det er også enkelte områder med definert blokkbebyggelse. I sør/sørvest/sørøst grenser planområdet mot Wilds Minne skole, Roligheden barnehage og gamle Kristiansand Stadion. Deler av disse arealene defineres som kvartalslekeplass/nærmiljøpark i områdereguleringen. Kollen, som ligger i bakkant av Starthallen, benyttes i skolesammenheng og til rekreasjon. I gåavstand fra planområdet finnes friområdene ved Roligheten Camping og Romleåsen som blant annet tilbyr gode tur- og bademuligheter. Nord for planområdet fortsetter industri- og næringsarealene. Disse forventes også endret i tråd med områdereguleringen. Mot nordvest ligger Sør-Arena og et havneområde som er under etablering. Oversikt over funksjonsinndeling for nærmiljøet er vist i illustrasjon 4. Illustrasjon 4: Nærmiljøet rundt detaljreguleringen (Rambøll). Ramboll 14 2.2.1 Funksjoner Planområdet inneholder blant annet matbutikker, sportsbutikk, apotek, idrettshall med treningssenter, postterminal, tannlegesenter, lagerhotell, ulike håndverksrelaterte forretninger og håndverksbedrifter. I sørøstre hjørnet er et forholdsvis nylig oppført boligbygg. Dette er eneste eksisterende boligbygg innenfor planområdet. Plassering av de ulike funksjonene er vist på illustrasjon 5. Illustrasjon 5: Kart over dagens funksjoner i området (Rambøll). Rambøll 15 2.2.2 Eksisterende bebyggelse Bebyggelsen er stort sett større bygningsstrukturer i 2-4 etasjer med enkle eller helt lukkede fasader. Bygningene er utformet for det enkelte tiltak, med store arealer for parkering, uten forsøk på tilpasning til en overordnet helhet. Helhetsinntrykket er et eldre industriområde som har gjennomgått sanering, nybygging og tilpasning over tid og hvor det er lite av samlende kvaliteter med hensyn til bruk, rasjonell utnyttelse og estetikk, jf. bilde 1. Bilde 1: Dagens bebyggelse og infrastruktur, sett fra sør. 2.2.3 Infrastruktur Området er preget av forholdsvis mye trafikk og uklare overganger mellom gate, avkjørsler og parkeringsareal. Hver eiendom har stort sett etablert egne parkeringsarealer rett ved inngangsparti og det er ellers store flater som er forbeholdt transport, varelevering og lignende. Planområdet omfatter deler av hovedveisystemet på Lund som er svært trafikkert, av både myke og harde trafikanter. Det er foruten den trafikk som har ærend i planområdet, også gjennomgangstrafikk til og fra boliger, barnehager, skoler, friområder, kulturtilbud osv. Se illustrasjon 6. Ramboll 16 Illustrasjon 6: Trafikkbevegelser og trafikkgenererende funksjoner (Rambøll). Konflikten mellom myke og harde trafikanter er synlig, og spesielt gjelder dette overgangen mot Wilds Minne skole. Uttalelser fra elevene ved skolen er tydelig på at det er for mye trafikk ved skolegården. Dette påvirker hvordan de opplever miljøet i skolegården og hvordan de skal komme seg til og fra skolen. 2.2.4 Grønnstruktur, landskap og rekreasjon Landskapsbildet i planområdet har reduserte kvaliteter som følge av store, utflytende trafikkarealer og store uproporsjonerte bygningsvolumer. Terrenget er flatt, og det er ingen terrengformasjoner som uttrykker et naturlig landskap. I sør grenser planområdet mot en kolle med toppunkt på ca. 28 meter, det vil si ca. 20 meter over gjennomsnittlig terrenghøyde i planområdet. Det er ingen typiske grønne overganger eller parkbelter som skiller de ulike virksomhetene. Eneste opparbeidet vegetasjon av litt størrelse er alléen som strekker seg langs Østre Ringvei, og som delvis inngår i planområdet. Slik området er i dag har det liten verdi som bruksareal for rekreasjon. Illustrasjon 7 er hentet fra kommunedelplanarbeidet for Lund i 2003 og viser hvilke områder som barn og unge har en tilknytning til. Det er butikker og Starthallen som er utpekt innenfor Rambøll 17 plangrensen, elles er det areaer som ligger utenfor planområdet som er mest interessante. På illustrasjonen er det angitt et kryss med tallet 22. Her føler barn seg til tider utrygge. Dette er en sti/turvei som både områdereguleringen og detaljreguleringer forutsetter at skal oppgraderes. Illustrasjon 7: Barn og unges bruk i og rundt planområdet (Kristiansand kommune). Ramboll 18 3. PLANFORSLAG 3.1 Planens hovedgrep Det er lagt vekt på å utnytte arealet så urbant og tett som mulig, samtidig som generelle og spesielle kvalitetskrav ivaretas. Reguleringen har fokus på å: Samle ulike funksjoner på et sted. Skape attraktivitet for både næringsvirksomhet og bomiljø. Skape trygge bevegelseslinjer internt, og ut til nærområdet. Gi transformasjon og urbane kvaliteter. 3.1.1 Bebyggelsen Planen gir føringer for en funksjonsdeling mellom bolig, forretning, tjenesteyting og annen næringsvirksomhet. Det legges til rette for ca. 515 boenheter med en gjennomsnitts størrelse på 80-100 m2, og 8000 m2 forretningsareal. Det legges opp til handel, tjenesteyting, bevertning og kontorer i 1. og 2 etasje. Fra og med 3. etasje er det kun boenheter i ulik størrelse for å tilpasse til et variert bomiljø. Ut mot Nye Teglverksvei er det utelukkende boliger for å ivareta bomiljøet på motstående side. Bevertning og forretninger er konsentrert i søndre del av planområdet for å skape liv og aktivitet rundt torgarealet. Ved å samle ulike typer funksjoner vil det være lettere å skape et sentrumsområde som har aktivitet store deler av døgnet, og dermed oppfattes som mer attraktivt. 3.1.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Områdereguleringens gate- og fortaustruktur er brukt som grunnlag med enkelte tilføyelser. Parkeringsdekningen er løst gjennom å ta i bruk parkeringsanlegg under bakken, gateparkering og et større fellesanlegg på bakkeplan. Det er lagt opp til fellesanlegg på bakkeplan i stedet for å spre parkering over mindre arealer på hele området. Ett stort fellesanlegg på bakkeplan blir innlemmet i bygningsstrukturen i delområde 5. 3.1.3 Grønnstruktur Områdereguleringens grønnstrukturdrag mellom Østre Ringvei og Nye Teglverksvei nord i planområdet er videreført. Videre er det lagt vekt på en løsning som sikrer en grønn bevegelseslinje gjennom planområdet ved å bruke felles uteoppholdsarealer i delområdene som er knyttet opp til offentlig torget i sør og offentlig grønnstruktur i nord. Rambøll 19 3.2 Plankartet Plankartet er delt inn i 4 ulike kart for å øke lesbarheten. Alle plankartene er juridisk bindende. I tillegg er det et temakart som viser inndeling i delområder, se illustrasjon 8. Delområdene blir brukt som referansepunkt både i planbeskrivelsen og bestemmelsene. 1. 2. 3. 4. Vertikalnivå Vertikalnivå Vertikalnivå Vertikalnivå 0 1 2 3 – – – – U. etasje 1. etasje 2. etasje 3. - 8. etasje Illustrasjon 8: Inndeling i delområder. 3.3 Prosjekteringsmodell Det er foretatt en forenklet modellprosjektering, se illustrasjon 9, for å analysere og illustrere mulige strukturer, kapasitet og innhold i planområdet. Der er lagt til grunn at ny bebyggelse skal Ramboll 20 ha en struktur med variasjon i formelementer og materialer. Modellen viser ikke detaljarbeid med hensyn til f.eks. fasader og plassering av møblering. Modellen er satt sammen med gjenbruk av formingselementer og fungerer som et verktøy for å avgjøre lokalisering av formål, høyder og arealstørrelser i detaljreguleringen. Den er også brukt til å vurdere om det oppnås kvaliteter som tilfredsstiller kommunale krav til sol og romslighet i områdereguleringen. Samtidig peker den på behov for et samlende arkitektonisk uttrykk som gir felles identitet til senterområdet, men også videre oppover Marviksletta. Planbeskrivelsen bruker bilder som er tatt ut fra prosjekteringsmodellen som eksempel for å vise grep i detaljreguleringen og for å vise prinsipper og muligheter for utforming. Det gjøres oppmerksom på at hverken modellen eller bildene er juridisk bindende. Illustrasjon 9: Modellprosjektering i 3D – sett i fra sørøst (Rambøll). 3.4 Utforming av bebyggelsen Detaljreguleringen omfatter arealet som i områdereguleringen er avsatt til senterområde. Kommunen har gjennom utarbeidelse av områdereguleringen lagt føringer for utforming. Det er blant annet sagt at «Omveltning fra industri til blanding med handel, kontor og bolig skal gi en ny identitet fra tidligere mer ensidig tomteutnyttelse.» I detaljreguleringen er det lagt vekt på å skape en bebyggelse som kan ivareta ulike funksjoner og muligheter over tid. Det har vært viktig å utforme en bebyggelse som ivaretar fleksibilitet. Derfor er det benyttet kombinasjoner av ulike funksjoner ved definering av reguleringsformål i de 2 første etasjene. Utover dette er det regulert til bolig. Ved å regulere inn bolig som formål, vil oppholds- og bruksverdien heves, i tillegg til det estetiske uttrykket. Boliger betyr at området tas i bruk ut over ordinær arbeidstid og gir liv til bygninger og gater på helge- og kveldstid. Oppholds- og bruksverdien i senterområdet heves. Rambøll 21 Alle beregninger av uteoppholdsareal, parkeringsdekning og sol/skyggeanalyser er basert på 8000 m2 forretingsareal og 515 boenheter. Ved gjennomføring av hvert byggeprosjekt må man se på prosjekteringen i detalj som kan føre til endringer av disse tallene – særlig for antall boenheter. I forbindelse med områdereguleringen er det utarbeidet en designmanual. Manualen viser hvilke ideer og konsepter det er viktig å ivareta, og angir veiledende retningslinjer som må følges for å utvikle Marviksletta som et nytt urbant og attraktivt område i Kristiansand. Manualen vil også være retningsgivende for detaljreguleringen ved utforming av struktur og byrom. Det er gjennomført dialog med naboer nord for planområdet slik at denne detaljreguleringen og kommende detaljreguleringer ikke legger begrensinger på hverandre. Dette har vært viktig for å ivareta helheten fra overordnet plan. 3.4.1 Arkitektur og fasader Tilliggende områder har i dag ingen enhetlige føringer for arkitektonisk uttrykk. Sentrale deler av det nye lokalsenteret må derfor etablere sitt eget uttrykk i formkarakter, material- og fargebruk. Kravet til helhetlig uttrykk er vesentlig for at bygningsmassen skal fremstå som et lokalsenter og være en fellesnevner for denne delen av Marvikasletta. Arealer i 1. etasje skal primært inneholde publikumsrettede tjenester og åpenhet er en viktig kvalitet. Dette betyr at det i størst mulig grad bør være glassfasader som gir mulighet til innsyn i de publikumsrettede arealene. Videre bør det legges opp til at virksomhetene i størst mulig grad skal ha innganger fra gatene slik at publikum ikke nødvendigvis må inn i bygningsmassen for å nå forretninger, serverings- eller servicesteder. Ved å ha inngang direkte fra gate, vil man i tillegg kunne ta i bruk fortauet som salgs- og serviceareal. Dette er positivt for utforming av større og mindre rom som gir liv til bebyggelsen og gatene. Bilde 2 er eksempel på ønsket fasadeutforming - hentet fra designmanualen. Bilde 2: Fra lukket til åpen fasade (Kristiansand kommune). Materialvalg og fargebruk skaper variasjon og forhindrer monotoni og tunge fasader slik at bebyggelsen fremstår som attraktiv og slik at byggene og gatene får en menneskevennlig skala. Det er naturlig at skille i funksjon/innhold mellom forretning, tjenesteyting etc. og boliger slik a dette kommer tydelig til uttrykk ved ulike virkemidler som glassarealer og materialbruk. Det kan Ramboll 22 også være sprang i fasadeliv f.eks. i form av inntrukket etasje eller arkader. Vinduer og balkonger i de øvrige etasjer er viktige formingselement som modulerer og skaper variasjon. Orientering, størrelser og utforming tilpasses solforhold og støypåkjenning slik at bygningskropper og detaljering speiler forutsetningene i planområdet. Det er mulig å bruke grønne vegger eller klatreplanter for å bryte opp tung bygningsstruktur. Dette er særlig aktuelt å bruke på fasader hvor det er lite mulighet for annen beplanting og kan være et alternativ å bruke på de fasadene som vender ut mot f.eks. Industrigata, det tverrgående grøntdrag og gangveien. Store deler av bygningsmassen er en kombinasjon av forretninger/kontor/tjenesteyting i første og dels andre etasje og boliger. Det har vært ønskelig å etablere en bygningsmasse med en størrelse som muliggjøre etablering av en stor matbutikk. Tilsvarende det som er etablert i området i dag. Dette er gjort i delområde 5 noe som gir utearealer på andre etasjeplan for boligene. Det er vesentlig at disse arealene lages attraktive for boligbebyggelsen som er tilgrensende ved materialbruk, beplantning og møblering. Dette vil gi boligene en «privatsone» i et ellers urbant og offentlig bymiljø. Det samme gjelder for takterrasser som vil kunne opparbeides som private uteareal og gi eksklusive leiligheter eller opparbeides som fellesarealer for flere leiligheter, se bilde 3. I delområde 3 og 6 er det for to enkelte felt gjort mulig å etablere boliger i 1.etasje. I F/K/B3-2 er dette gjort for å kunne videreføre situasjonen fra felt B3-2. I felt B/T/K/BE/F6-1 er dette gjort for å kunne utnytte bebyggelsen best mulig, slik at det kan være boliger ut mot fellesområdene og næring ut mot gate. Bilde 3: Utsnitt av delområde 5 med uteareal og takterrasser - modellbilde (Rambøll) Rambøll 23 3.4.2 Høyder og nær- og fjernvirkning Det er angitt maksimal brutto gesimshøyde i plankartet. Angitt gesimshøyde ivaretar isolasjon, taktekking, fall til sluk og gesims, etablering av takterrasser/beplantningsdekker ol. Det tillates i tillegg sikring og støyskjerming av takterrasser og utearealer over bakken som tilfredsstiller tekniske forskrifter. Høydene er beregnet ut i fra gitt høyde på gate, dvs. kote +8,5 - +9,0. Det er tatt utgangspunkt i det reguleringsformålet som krever høyest brutto høyde. Bruttohøyden fremgår av områdereguleringen. Ut mot Nye Teglverksvei er det kun tillatt med boenheter. For å ivareta en privatsone og hindre unødig innsyn fra gateplan, er det aktuelt å etablere overkant gulv inntil 1 meter over gjennomsnittlig terreng. Dette må vurderes i sammenheng for hvert enkelt delområde, og vil være mest aktuelt der hvor det er mye publikumstrafikk. Denne utformingen er allerede etablert på det eksisterende leilighetsbygget som ligger i sør vestre hjørne av delområde 3. Høydene er illustrert på illustrasjon 10, 11 og 12. På grunn av kvalitetskrav og utnyttelsesgrad vil det bli en variasjon i høydene. Det er valgt å legge de høyeste byggene inn mot midten av planområdet slik at bebyggelsen stiger inn mot Industrigata fra både øst- og vestsiden. Dette er gjort for å dempe nærvirkningen for omliggende bebyggelse. Delområde 6 som ligger på tvers av strukturen ellers i planområdet ligger inntil bakenforliggende kolle. Bebyggelsen vil ikke skape en unødvendig silhuett mot kollen. Illustrasjonene ligger også vedlagt planbeskrivelsen i A4. Illustrasjon 10: Skjematisk høydevisning (Rambøll). Ramboll 24 Illustrasjon 11: Snitt gjennom planområdet på tvers av Industrigata (Rambøll). Illustrasjon 12: Snitt gjennom planområdet på langs av Industrigata (Rambøll). 3.4.3 Byggegrenser/linjer Det brukes både byggelinje og byggegrense. Byggelinje benyttes for å styre fasadelivet slik at det ivaretas en sammenhengende struktur langs gateplan. Langs Industrigata, Marviksveien og Ny Teglverksvei er det i tillegg til byggelinje også en byggegrense. Arealet mellom byggelinje og byggegrense skal ivareta behovet for arkader, inngangspartier, sykkelparkering ol. om vinteren kan arealet benyttes til snøopplag. Det benyttes byggegrense inn mot gårdsrom/uteoppholdsarealer slik at man har mulighet til å variere utrykket på bygningsmassen. Mot nord ligger det byggegrense på delområde 1 og 4 for å ivareta 4-meter til nabogrense og vider utvikling nordover. 3.4.4 Grad av utnytting Utnyttelsen gjenspeiler utnyttelsen som er gitt i områdereguleringen, med to unntak. Delområde 5 har økt maksimalprosent på bolig til 80 %. Det er ønskelig å kunne utnytte dette delområdet med en like stor andel boliger som de sammenlignbare delområdene 2 og 3. Av den grunn er det også valgt å sette inn en begrensing på boligbebyggelse i delområde 6. 3.4.5 Passasjer og åpninger Mellom utearealene i delområdene og de offentlige strukturene (torg, grønnstrukturer, gater ol.) er det viktig at det ikke kommer opp stengsler som hindrer allmenn ferdsel. For å dempe bygningsstrukturen mot Nye Teglverksvei bør det lages åpninger i bygningsvolumene. Rambøll 25 I delområde 5 skal det på 2. etasjeplan være åpninger i bygningsvolumene som gir en sammenheng mellom utearealene. Åpningene skal ha en funksjonell og inviterende utforming med belysning og materialer som fremhever gjennomgangsmuligheten. 3.4.6 F/T/BEV/P5-1 Det er tillatt etablert overbygd overflateparkering i delområde 5. Parkeringen skal plasseres innenfor arealet som er merket med #1 (bestemmelsesgrense) og kan ta maksimalt 2600 m2 BRA av formålet. Denne løsning er valgt istedenfor å etablere overflateparkering til hver og en tomt. Parkeringen er felles for alle delområdene. Plassering av inn-/utkjøringer må løses i byggesak og etableres ut mot Industrigata. I dette bygningsvolumet skal det også etableres adkomster til uteoppholdsarealene på 2.etasje. Det skal etableres en fra o_GR5 til f_UTE5-2. Dette kan være en ordinær trappeadkomst, siden universell utforming løses fra indre logistikk i bygget eller fra torget. Trappen skal være offentlig tilgjengelig. Sør i feltet mellom o_TORG1A og f_UTE5-4 skal det etableres en trappeadkomst. Denne skal få en utforming som binder byrommet på bakkeplan sammen med utearealet på 2. etasjeplan. Det er satt krav til minimumsbredde på 10 meter på trappeadkomsten. Det skal fokuseres på materialbruk, lyssetting og funksjonalitet ved utforming. Det er viktig at det legges vekt på utformingen slik at det ikke blir en ordinær trapp, men den blir et møbel i byrommet. Atkomsten skal sikre universell tilgjengelighet til utearealene i 2. etasje. Det kan være f.eks. ved bruk av integrert rampe i trappen eller offentlig tilgjengelig heis som tilknyttes plasseres i nærheten av trappen og synlig fra trappen. I området som er merket med #2 tillates det ikke etablert bygningsmasse. Fra og med 2. etasje – B/K5-3 - tillates utkraging over det merkede arealet. Det er tenkt at arealet skal benyttes i tilknytning til torget og kunne brukes av funksjonene i bygningsmassen. Eksempel på bruk kan være uteservering. Siden høyden på 1.etasjen er over 4,5 meter vil det fortsatt være lys og luft på arealet under slik at det kan fungere som et byrom. Alt etter størrelsen på utkragingen vil det være behov for støtte. Dette tillates etablert i området merket med #2, men utformingen skal være estetisk og underordne seg bruken av arealet som uterom. 3.5 Grønnstruktur og uterom Detaljreguleringen har lagt vekt på en gjennomgående grønnbevegelseslinje gjennom delområdene 1, 2, 3 som kobles opp mot offentlige strukturer – torg, gate og turvei på ulike punkter. Bevegelseslinjen vil måtte fremheves slik at det ikke er tvil om at den er allment tilgjengelig. I denne sammenheng vil den visuelle synligheten være viktig. Den kan f.eks. fremheves ved sammenheng i materialbruk og belysning eller symbolbruk langs bevegelseslinjen. Utomhusplanen som utarbeides for de offentlige arealene må synliggjøre bevegelseslinjen. Som for bebyggelsen vil uterommene også hensyn ta designmanualens retningslinjer. I designmanualen er det anført at «Parker, grøntdrag og uterom skal gis et innhold og utrykk som indikerer de ulike roms bruk, og fremstå som kontrasterende til gaterommet. Gress og annen beplantning må prioriteres i utforming av alle uteoppholdsrom.» Detaljregulering gir plass til nye uterom og grønne strukturer, transformasjonen betinger også at det tilrettelegges for en høy utnyttelse. Derfor må de store grønne oppholdsarealene nødvendigvis løses i friområder som ligger utenfor detaljregulerings avgrensing. Dette er f.eks. kvartalslekeplass på Wilds Minde barneskole, bade- og friområde ved Roligheden Camping. 3.5.1 Felles uteoppholdsareal, takterrasser og balkonger Alle delområdene har felles uteoppholdsarealer på bakken og delvis på 2. etasjeplan, bortsett fra delområde 5 hvor alt areal er på 2. etasjeplan. Uteoppholdsarealene i delområdene har funksjon som felles oppholdsareal for beboere, og som adkomstsoner for boligene. Inngangene må Ramboll 26 utformes slik at de inviterer til bruk – både for gjester og beboere. Det forutsettes at disse områdene beplantes og får et grønt preg med bruk av ulike materialer, se bilde 4-6. Arealene må også kunne ivareta overvannshåndtering internt i delområdene. Valg av materialbruk og utforming blir derfor viktig. Dette må ses i sammenheng med kravet til grønn arealfaktor (GAF) på 0,3 som er satt for hvert delområde. For alle delområdene vil det etableres parkeringskjeller under hele eller deler av delområdet. Dette vil påvirke håndtering av overvannet – se mer under kap 3.11. Bilde 4: Eksempel på utforming av fellesareal (www.landskapsarkitektur.no) Bilde 5: Eksempel på utforming av fellesareal (www.landskapsarkitektur.no) Det skal legges vekt på å ta i bruk takarealene til terrasser og takhager ev. som grønne tak. Planområdet har en høy utnyttelse, balkonger og tak vil dermed bli en viktig del av uteoppholdsarealet til boenhetene – enten felles eller private. Bygningstettheten medfører at balkonger og takterrasser ofte vil ha de beste solforholdene. En utforming som innbyr til bruk og som fører til at arealene blir et godt alternativ til oppholdsareal på bakken blir viktig. I delområde 5 vil alle uteoppholdsarealer ligger på 2. etasje plan også lekearealet for delområdet. En utfordring med bruk av arealer over bakkeplan til grønne uteområder er knyttet til knappe volumer til jord og vekstlag. Dette må ses i sammenheng med prosjektering av byggene, men kan løses på ulike måter. Blant annet kan bruk av store plantekasser/planteøyer gjøre det mulig å etablere mindre trær, busker og større plantevolumer og dermed få en romlig inndeling av området. Se illustrasjon 13 og bilde 6. Høydevariasjonene i bygningskroppene åpner også for å tenke vertikalt i uterommene, her kan bruk av klatreplanter myke opp fasadene og skape et frodig preg. I tillegg kan bruk av grønne tak forsterke det grønne preget ytterligere. Dette kan bli særlig effektfullt der takflater på de lavere bygningskroppene blir del av utsikten fra de høyereliggende etasjene. Med tanke på lokal fordrøyning gir grønne tak en positiv effekt. Illustrasjon 13: Eksempel på takterrasse - Parkveien 5 i Oslo (www.infill.no). Rambøll 27 Bilde 6: Uteareal i delområdet 3 - modelluttak (Rambøll). 3.5.2 Gårdsplassene Arealet benyttes for å kunne adressere bebyggelsen i delområde 4 og 5. Det vil typisk være inngangspartier, gangsone og sykkelparkering. Et grønt uttrykk skal også vektlegges på disse arealene. Gårdsplassen vil koble seg på de offentlige strukturene torg, grønnstruktur og gang- og sykkelvei. Dette arealet skal ikke benyttes som oppholdssone, og inngår ikke i arealregnskapet i tabell 1. 3.5.3 Offentlig grønnstruktur og friområde Arealene avsatt til grønnstruktur og friområde representerer, sammen med torget, de offentlig uteoppholdssonene. Tverrdraget i nord er en struktur som er hentet fra områdereguleringen. Den skaper en tverrforbindelse gjennom planområdet og videre mot grøntområder øst for planområdet. Tilknyttingen til uteoppholdsarealene i delområde 1, 2, 3 og 4 skaper ulike rom og knytter uteområdene i planen sammen slik at man får en sammenhengende grønn bevegelseslinje fra nord/syd og øst/vest. I o_GR4 og o_GR5 skal det først og fremst sikres en turvei. Dernest kan området møbleres og utformes for opphold. I krysningspunktet med Industrigata vil myke trafikanter møte biltrafikk. Utformingen av dette punktet skal fokusere på å prioritere fotgjengere. I tillegg skal sammenhengen i tverrforbindelsen mellom øst og vest fremheves og synliggjøres. Dette kan gjennomføres for eksempel med skilting, belysning, endring av dekke, beplantning med mer, jf. bilde 7. Ramboll 28 Bilde 7: Bruk av ulike typer belegg for å markere overganger (www.landskapsarkitektur.no). Friområdene ivaretar kravet til offentlige sandlekeplasser. Størrelsen varierer ut i fra antall boenheter og hvordan det er behovet er for å knytte de sammen med ander offentlig strukturer. I delområde 1, 2, 3, 4 og 6 skal det være 250 m2 som av arealet som benyttes til offentlig sandlekeplass, som med et utgangspunkt bør plasseres slik at den har 50 % sol ved 21. mars kl. 15.00. Resten av arealet opparbeides slik at offentligheten kan benytte det til rekreasjon og gjennomgang. Sol og skygge analyser (se kapittel 3.5.4) viser at det ved vårjamdøgn kl. 15.00 generelt vil være lite sol på bakken. Friområder er plassert der hvor det er størst mulighet for sol på dette tidspunktet. Solforhold på regulerte friområder vil det være viktig å beskrive ved byggesøknad og utforming av utomhusplan. 3.5.4 Sol/skygge analyser og tilgang på uteoppholdsarealer Det er gjort en vurdering av sol/skyggeforhold og størrelsen på uteoppholdsarealer i planområdet ved hjelp av modellen. Modellen er maksimert i høydene og det er gått ut i fra en størrelse på 80 m2 på leilighetene. Totalt er det angitt 515 enheter i planområdet. Takterrasser, balkonger, 2. etasjeplan og bakkeplan, unntatt arealer mot Østre Ringvei, er med i beregningen. Tabellen 2 viser at man oppnår kvalitetskravene. Men det påpekes at dette er nøkkeltall og at variasjoner vil kunne forekomme ved utbygging når endelig antall leiligheter og høyde på bygningsmasse blir fastsatt. Tabell 1: Uteoppholdsareal og solbelysning UTEOPPHOLDSAREAL (515 LEIL) FELT 1 - 65 leiligheter Uteoppholdsareal: Uteareal på bakkeplan Balkonger Takterrasser Sum uteareal Minus krav til uteareal i følge reg. bestemmelsene (25m2/leilighet) Differanse (prosjektert situasjon krav i hht reg.best) Rambøll 50% sol 20.03/kl.15 Sum areal Sum 2125 840 390 270 0 0 2515 Sum 1625 Sum Areal på bakkeplan 890 1110 2125 Sum 815 Sum 295 2125 815 Sum 1310 29 FELT 2 - 115 leiligheter Uteoppholdsareal: Sum areal På bakkeplan På dekke over 1.etasje (medregnet som bakkeplan) Balkonger Takterrasser Sum uteareal Minus krav til uteareal i følge reg. bestemmelsene (25m2/leilighet) Differanse (prosjektert situasjon krav i hht reg.best) 50% sol 20.03/kl.15 Sum 2860 270 690 480 1210 850 4760 Sum 2875 Sum Areal på bakkeplan 1885 1600 2860 Sum 1440 Sum 160 2860 1440 Sum 1420 FELT 3 - 120 leiligheter Uteoppholdsareal: 50% sol 20.03/kl.15 Sum areal På bakkeplan Areal på bakkeplan 2665 800 Balkonger 720 515 Takterrasser 340 240 Sum uteareal Minus krav til uteareal i følge reg. bestemmelsene (25m2/leilighet) Differanse (prosjektert situasjon krav i hht reg.best) Sum 3725 Sum 3000 Sum 725 1545 2665 Sum 1500 Sum 45 2665 1500 Sum 1165 FELT 4 - 40 leiligheter Uteoppholdsareal: På bakkeplan Balkonger Takterrasser Sum uteareal Minus krav til uteareal i følge reg. bestemmelsene (25m2/leilighet) Differanse (prosjektert situasjon krav i hht reg.best) 50% sol 20.03/kl.15 Sum areal 2080 100 240 170 340 Sum 2660 1660 2080 340 Sum 1000 Sum Areal på bakkeplan 610 Sum 500 Sum 110 2080 500 Sum 1580 FELT 5 - 120 leiligheter Uteoppholdsareal: På bakkeplan På dekke over 1.etasje (medregnet som bakkeplan) Balkonger Takterrasser Sum uteareal Minus krav til uteareal i følge reg. bestemmelsene (25m2/leilighet) Differanse (prosjektert situasjon krav i hht reg.best) 50% sol 20.03/kl.15 Sum areal Sum 1525 775 720 515 4075 2850 6320 Sum 3000 Sum Areal på bakkeplan 3320 4110 1525 Sum 1500 Sum 2610 1525 1500 Sum 25 Ramboll 30 FELT 6 - 55 leiligheter Uteoppholdsareal: 50% sol 20.03/kl.15 Sum areal På bakkeplan På dekke over 1.etasje (medregnet som bakkeplan) 810 Areal på bakkeplan 770 700* 700 Balkonger 330 230 Takterrasser 200 140 Sum uteareal Minus krav til uteareal i følge reg. bestemmelsene (25m2/leilighet) Differanse (prosjektert situasjon krav i hht reg.best) 810 Sum 2040 Sum 1375 Sum 665 1140 Sum 690 Sum 450 1510 690 Sum 820 *f_UTE6-2 er medregent som bakkeplan selv om det er plassert på over 1.etasje. For å utnytte tomten må man behandlet terrenget fra kollen og uteområde vil grense mot naturlig terrenget på kollen. Det er produsert sol/skyggebilder til analysen. Disse viser et mer nyansert bilde av lysforholdene enn tabellen. Det er gjort en serie på fra 20.mars til 20. juni kl.15.00 for å dekke den tiden på året det er best belysning. I tillegg er det gjort en serie av klokkeslettene 12, 13, 14 og 15 den 20.mars. Alle sol/skyggebildene ligger vedlagt planbeskrivelsen i A4. Bilde 8: 20.03 kl.12.00 (Rambøll) Rambøll 31 Bilde 9: 20.03. kl.13.00 (Rambøll) Bilde 10: 20.03 kl.14.00 (Rambøll) Ramboll 32 Bilde 11: 20.03 kl.15.00 (Rambøll) Målingene den 20.mars viser at det er en vesentlig variasjon over tidsperioden fra kl.12.00-15.00 Bildene viser best utslaget på de vertikale flatene. Bakkeplan har mindre sol enn takterrasser og balkonger. Friområdene i delområde 2 og 6, o_TORG1B og uteoppholdsareal med sandlek på delområde 5 kommer best ut med solforholdene på målingstidspunktet kl. 15.00. Dette gir en fordeling av sandlekeplasser og offentlige rom med tilstrekkelig solbelysning rundt i planområdet. Målingene for de videre månedene viser en forbedring av solforholdene. I april vil arealer som kan benyttes til sandlek og torgarealer ha så godt som full solbelysning om ettermiddagen. Bilde 12: 20.04 kl.15.00 (Rambøll). Rambøll 33 3.6 Renovasjon og varelevering 3.6.1 Renovasjon For boenhetene skal det etableres nedgravde løsninger for renovasjon. Utførelse må gjøres i henhold til kommunens avfallstekniske norm. Det er spesielt viktig at det tas hensyn til lukt og frihøyde på 9 meter når bygningsmassen rundt containerne løses. Antall container er beregnet ut i fra et antall leiligheter på 515. Plasseringen avventes til byggesak for å kunne tilpasse den best mulig. Følgende krav må bl.a. ivaretas: Løsningene skal ligge innenfor areal avsatt til bebyggelse og anlegg. Løsningene skal ligge ut mot gate som ivaretar adkomst for renovasjonsbil, og anlegges i en rad Avstand fra fortau til nedgravd dela av container skal være minimum 0,5 meter Fri høyde på 9 meter over container 2 meter fri avstand til bygg 5 meter avstand til oppholdsrom, balkong ol. som kan sjeneres av lukt Maksimalt 100 meter fra boenheters ytterdør. For næringsvirksomheten skal avfallshåndteringen løses i egne søppelrom og ev. leveringsrom. Det tillates ikke at containere settes på fortauet ved levering. 3.6.2 Varelevering Varelevering vil i hovedsak løses fra Industrigata og Marviksveien. For delområde 5 er det lagt opp til at det kan gjennomføres varelevering i bygg. Det er forutsatt egen innkjøring til dette. 3.7 Gater og torg Den tekniske infrastrukturen i planområdet skal revitaliseres og strammes opp slik at det blir en klar differensiering mellom myke og harde trafikanter. Trafikksikkerhet skal prioriteres. Strukturen som brukes er hentet direkte fra områdereguleringen. Teknisk plan skal utarbeides for alle arealer og følge gjeldene kommunal norm til enhver tid. Det skal i tillegg utarbeides utomhusplan for torgene. Illustrasjon 14 viser et snitt av Industrigata. Langs store deler av Industrigata og Marviksveien legges det opp til gateparkering alternert med tre rabatter. Når Industrigata går inn i torgområdet, reduseres gaten til kun kjørebredde. Antall gateparkeringer og plassering av beplantning vil komme an på hensynet til frisikt fra adkomster til parkeringskjellere og avstander til fotgjengeroverganger og andre åpninger i bygningsstrukturen. Det forutsettes at dette avklares i teknisk plan/byggeplan. Illustrasjon 14: Gateprofil Industrigata (Kristiansand kommune). Ramboll 34 Trær og beplanting skal brukes aktivt i gatebildet til å skille mellom ulike typer funksjoner. Trær er også en viktig del av vannfordrøyningen i gatene som består av lite gjennomtrengelige flater. Videre er det viktig at det defineres sikre krysningspunkter over gate for myke trafikanter. Spesielt er dette viktig der hvor grønnstrukturforbindelsen og torget er. Krysningene skal utformes på fotgjengernes premisser. Vestre del av Marviksveien reguleres også som enveiskjørt mot øst for å ivareta hensyn til sikker skolevei. På skolesiden er fortauet utvidet for å ivareta skolebarnas sikkerhet. Det er viktig at det etableres et sikkert krysningspunkt over Marsviksveien. Illustrasjon 15 viser et snitt for situasjonen langs Marviksveien. Illustrasjon 15: Gateprofil, skole – Marviksveien – torg (Rambøll). 3.7.1 Gangvei Mellom delområde 2 og 3 legges det inn en gangvei. Denne skal fungere som en offentlig tverrforbindelse mellom Nye Teglverksvei og Industrigata, men også ivareta adkomst til bebyggelsen. En bredde på minimum 3 meter må holdes hinderfri. For å skape et grønt og mer behagelig preg langs en smal gjennomgang må en tenke vertikalt og vurdere smale trær, klatreplanter på espalier eller fasader, grønne vegger eller bruk av permeable belegg. Eksempel på bruk av grønne vegger i Kristiansand vises på bilde 13 og 14. Rambøll 35 Bilde 13: Grønn vegg på kontorbygg – Kristiansand (www.bygg.no). Bilde 14: Grønn vegg som strekker seg fra innerom til uterom – Kristiansand (www.bygg.no) 3.7.2 Torgene I nedre del av Industrigata reguleres det inn torg på begge sider og gateprofilen begrenser seg til kun å være kjørebredde på 5,5 meter. Resterende areal er forbeholdt torgaktiviteter og myke trafikanter. Arealet o_TORG1B er maksimert for å få bedre solforhold. Dette gir en økt romfølelse og en større mulighet for aktivitetssone. Dette torget har også en direkte inngang til uteområde i delområde 3 som er en del av den grønne bevegelseslinjen, som også har en offentlig sandlekeplass. Møblering av o_TORG1A og o_TORG1B skjer etter kommunens normal og behov fra næringsdrivende. For å skape et attraktivt areal er det viktig at torgene er aktiviserende og inviterende. Beplantning og møblering bør fremheve urbane kvaliteter og det skal være høy kvalitet på materialer og dekke. For å skape aktivitet vil torgene kunne benyttes til uteservering ol. tilknyttet funksjonen i tilgrensende bygg. Siden deler av torgarealene også må fungere som fortau er det viktig at en sone ut mot kjørebanen holdes fri for møblering. Bilde 15 illustrerer o_TORG1B sett fra Marviksveien, hentet ut i fra modellen. Bilde 16 og 17 viser effekten av møblering, dekker og belysning. Ramboll 36 Bilde 15: Bilde av o_TORG1B - modelluttak (Rambøll). Bilde 16: Effekt av belysning og enkle elementer - Brogårds Plads Albertslund (www.sla.dk) Biltrafikken mellom de to torgene bør skje på fotgjengernes premisser. Definering av kjørearealet kan løses med mindre nivåforskjeller, belysning, skilting og materialbruk på dekket, f. eks brostein. Det reguleres inn ett fast krysningspunkt over veien mellom torgene, og et krysningspunkt over Marviksveien. Det er ønskelig at torgene opparbeides slik at de har en Rambøll 37 sammenheng med skolegården til Wilds Minde. I den forbindelse er krysningspunktet over Marviksveien viktig med hensyn til trafikksikkerhet. Den tidligere omtalte trappeadkomsten i F/T/BEV/P5-1 skal plasseres slik at den har direkte kontakt med o_TORG1A. Trappeadkomsten bør utformes som en forlengelse av torgarealet. Bilde 17: Inspirasjon fra Toronto (www.toronto.ctvnews.ca). 3.8 Parkeringsdekning Det skal først og fremst tilrettelegges for parkering under bakken. Det er regulert inn et parkeringsanlegg 2600 m2 på bakkeplan i delområde 5 som skal være felles for de delområdene som har forretningsarealer. I tillegg vil det være mulighet for å etablere gateparkering. Gateparkering vil først og fremst benyttes som gjesteparkering for de ulike funksjonene i planområdet. Det er tatt: gjennomført en nøkkeltallberegning av parkeringsdekningen. Følgende forutsetninger er 1,25 parkeringsplasser pr. boenhet 0,04 parkeringsplasser pr. m2 forretning 0,008 parkeringsplasser pr. m2 annet næringsformål/tjenesteyting 515 boenheter 8000 m2 forretningsareal 75 % av total BYA for reguleringsformålet parkeringskjeller er medberegnet. 25 m2 er avsatt pr. parkeringsplass Gateparkering er beregnet utenfor bygningskropp, 6 meter lengde Tabell 2: Parkeringsdekning Ramboll 38 Tabell 2 viser sluttberegningen av parkeringsdekning pr. delområde (fullstendig matrise ligger som vedlegg). Den viser positiv parkeringskapasitet for alle delområder når man inkluderer gateparkering. Alle delområder vil kunne dekke opp parkering til boenheter og kontor i pkjelleren slik områdereguleringen har satt krav om. Parkeringskjeller er også tiltenkt benyttet til sykkelparkering, tekniskerom og boder. For å ta høyde for dette er det er regnet med 75 % av avsatt BYA til bilparkering. For å ivareta fleksibilitet ved detaljprosjektering er det gitt mulighet til å etablere parkeringskjeller i 2 plan. Dette vil gi mulighet for å utforme parkeringskjeller slik at passer til behovet, men innenfor avsatte maksgrenser. Det kan for eksempel være at det av hensyn til funksjoner på bakkeplan er hensiktsmessig redusere utstrekningen og heller bygge parkeringskjeller i 2 etasjer. Adkomst til parkeringskjellerne skjer i bebyggelsesstrukturen fra gate. Plassering av disse avventes til byggesak, men det er fastsatt ett antall pr. delområde. 3.9 Energitilknytting Det er tilknytningsplikt til fjernvarme i henhold til dagens avtaleverk mellom Kristiansand kommune og Agder Energi. Ny bebyggelse skal legge til rette for bruk av fjernvarme til oppvarming av rom, ventilasjon og varmtvann. Alternativ energitilknytting eller byggeteknikk som kan dokumentere en like god, eller bedre miljømessig løsning enn fjernvarme kan godkjennes av planmyndigheten. Dette kan for eksempel være bruk av standardene passivhus, nullhus eller plusshus; alternativt andre fyringsmidler eller energikilder (f.eks. geothermi). Det bør videre vurderes om det er hensiktsmessig å etablere lavtemperatur anlegg, dvs. varmedistribusjonssystem i bebyggelsen, for å tilrettelegge for flest mulige av dagens og fremtidens energiteknologiske løsninger for energibruk. 3.10 Støy Det er delvis gul- og rød støysone i planområdet. Bebyggelsen er lagt slik at den i størst mulig grad vil skjerme uteområder for støy. Det anbefales at det gjennomføres en støyvurdering for hvert enkelt delområde i forbindelse med detaljprosjektering. I denne vil det måtte vurderes krav til støyreduserende tiltak av utearealer for å ivareta en dB under 55. Tiltak kan f.eks. være innglassing av balkong, gjennomgående leiligheter, beplanting eller andre enkle tiltak som plassering av sykkelstativ, lav mur, beplanting hekk ol. Skjermingstiltak på uteoppholdsarealer vil være mest aktuelt for arealer i delområde 4 og 5. 3.11 Grønn arealfaktor En ny veileder fra Miljødirektoratet omhandler Grønn arealfaktor (GAF) eller begrepet «Blågrønn faktor (BGF)» som benyttes i veilederen. Dette nye begrepet synliggjør også vannets betydning. Ved å benytte GAF/BGF kan man sikre minimum overvannshåndtering og vegetasjon. Veilederen inneholder et utregningsskjema som angir blågrønne kvaliteter med verdi mellom 0 og 1. Arealer med få blågrønne kvaliteter får lav verdi mens arealer med åpent vann, vegetasjon og permeable overflater får høyest verdi. Utearealer og kvaliteter som er i henhold til skjemaet regnes ut uavhengig av om arealene befinner seg på terreng eller er en del av bygninger. Det er anbefalt av utregning av GAF/BGF knytte opp til byggesak og at reguleringsplan henviser til faktor. GAF/BGF = ØKOLOGISK EFFEKTIV OVERFLATE TOTALT TOMTEAREAL Det er foretatt en forenklet beregning av delområde 6 som vil gi følgende: Rambøll 39 Tabell 3: GAF for delområde 6. Areal m2 BTA bebyggelse 1.etasje Fortau, utvendige trapper og gangfelt 2.etasjeplan Gårdsplass Grønt markplan Grønt tak i 1.etasje 1540 455 135 1000 490 Sun bruttoareal 3620 Grønn arealfaktor Arealfaktor Areal*arealfaktor 0,0 0,0 0,2 1,0 0,6 0 0 27 1000 294 1321 0,36 Det er krav i områdereguleringen til en GAF på 0,3 dette er videreført som bestemmelse i detaljreguleringen. GAF må ses i sammenheng med den lokale overvannshåndteringen. 3.12 Lokal overvannshåndtering (LOD) Det forutsettes at overvann i større grad må håndteres lokalt da det ikke er tillatt med påslipp til kommunalt nett. For å kunne håndtere overvann må det vurderes hvordan harde flater kan byttes ut med grønne og/eller permeable overflater. Beplanting og trær bidrar positivt og kan forsterke overvannshåndteringen. I overvannsillustrasjonen (figur 16) er egnede områder for infiltrasjon markert med lyseblått. Her anbefales det å etablere så mye grønne, permeable overflater og beplanting som mulig for å gi økt infiltrasjon, forsinkelse og magasinering av overvann. Det er en fordel at disse arealene utformes som nedsenkninger slik at de kan fungere som lokale bassenger ved større nedbørsmengder. Dette behøver ikke være store bassenger eller grøfter men kan gjennomføres som enkle nedsenkninger i terrenget. Ut mot Østre Ringvei kan regnbed også være et aktuelt tiltak. Dette bygger opp rundt ønsket om å ha en grønn sone mot veien. Vann fra harde flater kan ledes ut i dette området med et lokalt system. I gatene skal det etableres trær som vil gi en effektiv fordrøyning. Utforming av gate og fortau slik av vannet ledes mot tre/trerabatt er viktig. Åpne renner vil kunne være et alternativ til lukkede rør når overvann skal ledes til nærliggende LOD-løsninger. Ved bruk av åpne LODløsninger er det viktig å ta hensyn til universell utforming og sikkerhet sommer som vinter, slik at de ikke medfører ulykker og skaper hindringer for fremkommelighet. Ramboll 40 Muligheter for for drøyning Mulige st eder for direkte I nfiltr asj on Mulige st eder for LOD m å t ilpasses par ker ingsk j eller. Fi g u r 1 6 : I ll u st r a sj o n o v e r LOD - l øsn i n g e r . Om rådene som er m arkert m ed grønt kan benyt t es t il grønne t ak og ut eareler på dekke. Her vil det ikk e være egnet m ed infilt rasj onsløsninger pga. bygningskonst ruksj oner, m en m an kan t il en hvis grad fordr øye vannet ved b ruk av m at erialer og plant er. Man kan også her lage nedsenkninger eller oppbygde hvor m an kan lede overvann. Et alt ernat iv er å bruke regnvannet i et vanningsystem t il beplant ingen. I om rådene som er m erket m ed m ørk st rek vil st ørrelsen på parkeringskj el ler avgj øre hvilke m ulige LOD - løsninger som kan et ableres – om det vil være m ulighet m ed direkt e infilt rasj on eller fordrøyning. Konkret ut for m ing og valg av t ilt ak m å ivaret as i prosj ekt ering av bygg og ut om husplan. Man bør være obs på at t ilt akene kreve r j evnlig vedlikehold for å fungere opt im alt . Ram bøll 41 Bi l d e 1 8 : Gr øn n , f o r d r øy en d e t a k h a g e Ba sse n g t o m t a i Tr o n d h e i m ( w w w .e2 4 .n o ) Bi l d e 1 9 : Re g n b ed la n g s g a t e i Po r t l a n d , Or e g o n ( w w w .sf .st r e e t sb lo g .o r g ) 3 .1 3 Sa n e r i n g o g m i d l e r t i d i g h e t En st or del av eksist erende bygningsm asse er m oden for fornyelse og vil bli sanert som konsek vens av gjenn om føring av det alj reguleringen. Saneringen vil skj e over t id og prege både planom r ådet og nærom rådene. Det vil være av vesent lig bet ydning at det gj øres enkelt e st ørre grep slik at bydelssent eret kan bli et ablert . Bygninger som forvent es f j ernet er vist i illust rasjon 17 . Ram boll 42 ‘ Illustrasjon 17: Bygninger som vil saneres med rød linje (Rambøll). Det forventes at dagens bruk skal videreføres til det er klart for etablering i de ulike delområdene. Det antas at utviklingen vil starte med delområde 5. Videre byggetrinn er ikke avklart. Det er viktig at det legges føringer for hvorledes transformasjonen skal tilpasses over tid slik at ikke området blir preget av bygninger som forfaller og områder hvor bygg rives til fordel for parkering eller tomme plasser. Slike arealer kan bli uønskede lagringsområder, få uønsket aktivitet og tilføre nabolaget en utrygg sone. På den andre siden kan også slike arealer bli gode møteplasser og oppholdsarealer hvor det kan utøves aktivitet og rekreasjon ad-hoc. Det gamle Tou-bryggeriet i Stavanger er et eksempel på midlertidighet som er blitt permanent. Den gamle fabrikken er blitt tatt i bruk som en kunstarena(scene), pub og micobryggeri. Å bruke arealer midlertidig trenger ikke nødvendigvis medføre store kostnader eller omfattende bruk. Eksempler på midlertidige tiltak kan være for eksempel være: Å benytte byggepresenninger med illustrasjon av kommende bygg under anleggsperioden Å beplante og møblere tomme arealer i påvente av realisering Å male fasader på bygg som venter på rivning eller renovering Det handler om å gjøre arealer hyggelig også i en transformasjonsfase. Midlertidighet omfatter også muligheten til ikke å endelig ferdigstille fellesstrukturer, slik som gater/veier, i påvente av videre utbygging. Slike tilfeller er viktig å avgjøre i tett dialog med kommunen. Rambøll 43 4. VURDERING AV SAMFUNNS- OG MILJØHENSYN 4.1 Samfunnsmessige virkninger 4.1.1 Drivkraft til transformasjon Det er et kommunalt mål å starte transformeringen av Marviksletta fra et eldre nærings- og industriområdet til et urbant områdesentrum som innehar funksjoner og kvaliteter det er naturlig å se i en bystruktur. Detaljreguleringen ivaretar utvikling av planområdet som et sentrumsområde. I og med at denne reguleringen vil være en av de første detaljreguleringene som vil godkjennes i etterkant av områdereguleringen, vil den være en viktig drivkraft for å få i gang utbyggingen og realisere transformasjonen. 4.1.2 Nye arbeidsplasser Utbyggingen vil bidra til etablering av nye arbeidsplasser nær Kristiansand sentrum, både på permanent og midlertidig basis. Det skal etableres både bygningsmasse og gatestruktur. Dette vil gi arbeid både til prosjekterings- og anleggsfasen, og utgjøre et godt bidrag til byggebransjen i flere år fremover. Dette vil bidra til næringsutvikling og verdiskapning både for byen og regionen. Det vil etableres permanente arbeidsplasser for ulik type næringsvirksomheter. Dette er et attraktivt område av hensyn til nærheten til Kvadraturen og den sentrale kollektivakse. Dette er også et av kommunens sentrale mål – å tilrettelegge for næringsutvikling i tilknytning til sentrum og kollektivaksen for å ivareta klima- og miljøhensyn. Likeledes er det et mål å tilrettelegge for næringslokaler av en hvis størrelse for å kunne møte behovet til større bedrifter og/eller bedrifter i vekst. Slike bedrifter ønsker ofte å etablere seg nær sentrum for å kunne tilby sine ansatte visse fasiliteter, som et områdesenter vil være i stand til å gi. Det etableres i tillegg næringslokaler vegg i vegg med et av Kristiansands foreløpig største boligområder, Lund. Området ligger også godt plassert i forhold til utbyggingen av både Bjørndalsletta, Benestad, Hamrevann og Lauvåsen. 4.1.3 Gjenbruk av arealer Gjenbruk av et areal som ligger så sentralt i byen som Marviksletta vil gi en positiv effekt med tanke på miljø- og klimavirkninger. Dette blant annet som følge av fornying og endring i eksisterende strukturer som kan bidra til redusert energibruk, reduserte driftskostnader osv. 4.2 Trafikk og transportsystem Det vil bli en endret trafikkavvikling i og rundt planområdet. Det er fokusert på bevegelse for myke trafikanter og oppstramming av gatestrukturen, men samtidig skal det også ivaretas de kravene som næringsfunksjonen har. Det vil fortsatt være mye trafikk i gatene for å ivareta generell fremkommelighet, men den videre detaljutformingen vil fokusere på sikring av viktige krysningspunkter mellom myke og harde trafikanter. Det er, som nevnt tidligere, planlagt en sammenhengende bevegelseslinje gjennom delområdene 1-3 som gir et trygt alternativ til bruk av fortauet langs Industrigata eller Nye Teglverksvei. Wilds Minne skole er negativt påvirket av trafikken som utgjør en stor usikkerhet for barn og foreldre på skolevei. Kryssingen over Marviksveien kan ikke unngås, men endringer i vegsystemet vil bidra til en forbedring av sikkerheten på skolevegen. En oppstramming i gate og bebyggelsesstrukturen gir en bedre oversikt og reduserer risikoen for ulykker og farlige situasjoner. Ramboll 44 Fremkommelighet vil med gjennomføring av en detaljert gatestruktur og grønnstruktur bli bedre, og det uoversiktlige trafikkbildet reduseres. 4.2.1 Kollektivtransport Området ligger tilknyttet Metroaksen. Etablering av et sentrumsområde med næringsvirksomhet og leiligheter er gunstig ut i fra kollektivtransporthensyn. Det er høy frekvens på bussen og busstopp knyttet opp mot bevegelseslinjen o_GR4 og o_GR5 som er en viktig struktur i planområdet. Funksjonene som reguleres vil i større grad nå kommunens mål om å sentrere utbygging rundt kollektivaksen slik at flere har muligheten til å velge kollektivtransport. 4.3 Bymiljø og folkehelse 4.3.1 Bymiljø og byrom Detaljregulering bidrar til å rydde opp i den utflytende strukturen ved å innføre en regulert gatestruktur og en sammenheng i bruk av høyder og volum. Dette vil skape nye element i bymiljøet og tilføre nye byrom. Samtidig ivaretar strukturen de gamle siktlinjene fra tidligere regulering, og oppretter nye bevegelsesmønstre. De nye høydene og strukturene vil påvirke hvordan bymiljøet blir oppfattet. Det blir en annerledes situasjon som til dels bryter med strukturen på Lund og den kan oppfattes monumental og fremmed. For å begrense denne virkningen er det lagt opp til en opptrapping av høydene inn mot Industrigata slik at høydekontrasten mot eksisterende bebyggelse reduseres. Størrelsen på volumene er tonet ned ved å muliggjøre bruk av fasadekontraster, vindusflater og variasjon i høyder. Reguleringen innebærer at det utvikles grønnstruktur og den knyttes opp til omliggende friarealer og sosial infrastruktur. Det vil bli en blanding av offentlige arealer og fellesarealer, og det er lagt vekt på å ha åpne gjennomganger mellom disse på bakkeplan slik at man kan bevege seg fritt. Fortauet er knyttet opp til alle offentlige oppholdsarealer slik at man oppnår en sikker bevegelseslinje. Både bebyggelse, torg, grønnstruktur og gate vil skape byrom avhengig av opparbeidelse og møblering, og de kan fylle flere funksjoner til ulike tider på døgnet eller fordi brukerne vurderer arealene ulikt. Det vil etableres nye byrom enten som direkte følge av detaljreguleringen eller som følge av ytterligere prosjektering. Det er gitt føringer for hvordan det kan opparbeides ulike rom og hvordan disse skal være knyttet sammen. Designmanualen til områdereguleringen gir også en del føringer for hvordan arealene skal fremstå. Detaljreguleringen er en del av transformasjonen av hele Marviksletta som gjør at hele bymiljøet på Lund vil endre seg over tid. På sikt vil dette føre til at strukturen vil virke mindre monumental og fremmed, og det må ses på som en del av den naturlige byutviklingen. Det skapes i den forbindelse positive effekter knyttet til bevegelse, aktivitet, attraktivitet og grønnstruktur, der endringen i strukturen dannet et nytt bymiljø som ivaretar urbanitet og sentrumsfunksjoner. 4.3.2 Folkehelse Det er lagt vekt på å skape aktivitet og bevegelse både for befolkningen og for virksomhetene. Dette er gjort gjennom å regulere for en blanding av ulike funksjoner, som tiltrekker seg ulike brukergrupper og til ulike tider på døgnet. Planområdet ligger nær nærmiljøpark, offentlig friområde og treningsarenaer. Dette er positive funksjoner i forbindelse med folkehelse i bymiljøer. Transformering av arealene gir nye muligheter for fysisk aktivitet både gjennom etablering av virksomheter i bebyggelsen og opparbeidelse av forbindelser og uterom. Rambøll 45 4.4 Skole- og barnehagestruktur Planområdet ligger med kort avstand til både Wilds Minne barneskole og barnehagene Roligheden og Bamsebo. Videre er det flere barnehager på Lund og en barneskole på Louvisenlund. Ungdomsskolen vil være Oddemarka skole. 4.4.1 Skole Det er god kapasitet på barneskolene som planområdet sokner til. Dette fremkommer av områdereguleringen. Det antas heller ikke at det vil bli kapasitetsproblemer på kort sikt, selv med en transformasjon av Marviksletta. Dette underbygges bl.a. med hvilken befolkningstype som typisk flytter til leiligheter og sentrumsområder. Det forventes at denne trenden vil fortsette. Vedrørende ungdomsskolen på Oddemarka gjør kommunen allerede vurderinger av kapasiteten. En økende boligutvikling på Lund vil påvirke kapasiteten og hvor fort ungdomskolen må utvide, men i og med at det geografiske nedslagsfeltet til ungdomsskolene er større enn barneskoler, vil påvirkning i større grad vært betinget fødselstall enn hvor boliger bygges. 4.4.2 Barnehage Roligheden barnehage som ligger rett sør for planområdet er en av de største kommunale barnehagene og stod ferdig 2012. Bamsebo barnehage er foreslått utvidet for å erstatte eksisterende brakkebygg. I tillegg er det private - og familiebarnehager i nærområdet. På grunn av fleksibilitet i valg av barnehage er det ikke nødvendig at barnehagen finnes i nærområdet til boligen. Mange velger også å bruke en barnehage som ligger nær arbeidsplassen. I og med at det legges opp til en andel med næringsvirksomhet i planområdet kan dette føre til større søkning til barnehagene rundt planområdet. Det er ønskelig å skape større variasjon i befolkningssammensetningen. Samtidig er regulering av leiligheter ikke det som er mest attraktivt for barnefamilier. Det vil derfor ikke nødvendigvis bli en stor andel barn i blokkbebyggelsen 4.4.3 Kapasitet Prognosene viser at kapasiteten i skolekretsen og barnehagedekningen kan ivareta en viss økning i antall barn. Utbyggingen vil skje over flere år og det er viktig at utbyggingen meldes inn til kommunens boligutviklingsprogram hvor det gjøres kapasitetsvurderinger for barnehager og skoler i henhold til utbyggingstakten. Det reguleres ikke inn arealer for skole eller barnehager. Funksjonene vil kunne løses i nærområdet. 4.5 Naturmiljø Planområdet er et asfaltert byområdet. Det er ikke registrert viktige og/eller truede arter eller naturmiljø i området. Der er ikke sannsynlig at det er slike verdier i området. Det er gjort søk i naturbasen og artsdatabanken. Disse gir ett treff på småsalamander i planområdet ved en av butikkene helt sør i planområdet. Kontakt med miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Vest-Agder bekrefter at småsalamander lokaliteten ligger utenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget som er benyttet til opplysninger i vurderingen oppfattes som tilstrekkelige ift. Naturmangfoldloven (nml.) § 8. Det etableres bygninger helt inntil kollen i sør. Bygningen vil ha en større visuell virkning enn påvirkning på det aktuelle naturmiljøet. Planens virkning på naturmiljøet er vurdert ihht. nml. §§ 8 og 9. Planen vurderes ikke å ha virkning for naturmiljøet. Utbyggingen vil tilføre planområdet Ramboll 46 utemiljøer med beplantning, men dette er menneskeskapte rom som ikke kan tillegges særlig vekt som naturmiljøkvaliteter for viktige og truede dyre- og plantearter. Utbyggingen vil ikke påvirke eller skade viktige naturmiljøverdier. Det er derfor ikke aktuelt med nærmere samlet vurdering av planens samlede virkning for naturmangfoldet jf. nml. § 10. Det ansees da heller ikke nødvendig å vurdere virkninger av alternativ lokalisering, jf. nml. § 12. 4.6 Støy Det er gjennomført støyanalyse til områdereguleringen. Denne konkluderer med at det til dels er støyutsatt langs gatene, med både gul og rød støysone. I en bystruktur må det likevel kunne aksepteres at bebyggelse både til arbeidsplasser og beboelse på støyutsatte arealer, men det må da stilles krav til f.eks. fasadetiltak og støyskjermingsløsninger for viktige offentlige arealer. Det er i områderegulering satt krav til støyreduserende tiltak for tilgrensende bebyggelse til områdereguleringen, altså utenfor planområdet. Dette vil også følges opp i detaljreguleringen. Støysituasjon i detaljreguleringen med dagens bebyggelse er vist på figur 18 som er et utklipp fra områderegulering. Den viser størst påtrykk fra Østre Ringvei og Ny Teglverksvei. Figur 18: Støykart fra områdereguleringen. Detaljreguleringen legger opp til en bygningsstruktur som i stor grad gir støyskjerming til de felles uteoppholdsarealene. For enkelte utsatte arealer, slik som torgene, kan det likevel være behov for å sikre ytterligere dette vurderes ved byggesak når endelig plassering av bebyggelsen fastsettes. 4.7 Mikroklima og lokale løsninger Byområder vil ha små, men følbare endringer i opplevelsen av klimaet sammenlignet med omkringliggende naturlige landskap fordi bygningene og gateløpene reflekterer varmen, kaster skygge, styrer vinden. Det er flere måter å forhindre at byområdene blir overopphetede eller Rambøll 47 trekkfulle mikroklima. Slike løsninger bidrar som regel også til å skape et godt lokalmiljø og bidra til å underbygge bærekraftige løsninger. 4.7.1 Vegetasjon Vegetasjon vil virke positivt inn på lokalklimaet og luftkvalitet. Planter hindrer refleksjon fra overflater og bidrar til LOD. De trekker også til seg CO2, skitt og støv som kommer fra byens overflater. Disse prosessene bidrar til et forbedret byklima. Det er satt fokus på å gjennomføre en helhetlig grønnstruktur i planområdet som både virker på det fysiske og estetiske bymiljøet. Det legges vekt på bruk av vegetasjon som plantekasser, rabatter, gress, alleer, grønne tak og vegger. Det er viktig at vegetasjonens tilpasses vekstforholdene, slik at de trives og kan bidra med positiv innvirkning på lokalklimaet. Grønne vegger har også en påvirkning på hvordan fasader holder på varmen ved at de blir kjøligere om sommeren og varmere vinterstid. Dette vil virke inn på inneklima og energibehov. I tillegg beskytter vegetasjonen fasaden for støv og skitt som gjør at den holder seg bedre, noe som er positivt for vedlikeholdskostnader. 4.7.2 Bygningsstruktur Plassering og høyder på bygninger skaper sol/skygge, lune eller trekkfulle strukturer. Vind og trekk fra sjø er mulig å tone ned eller å skape le for ved hjelp av bygningsmassen. Planområdet er ikke utsatt for særlig trekk i fra sjøen, men strukturen med lange rette gateløp kan føre til at det ved enkelte vindretninger kan få et trekkfullt drag. Dette kan motvirkes noe ved bruk av møblering. Oppholdsplasser som torg og utearealer er forsøkt plassert slik at de skal ha sol store deler av dagen selv om det vil være bygningsmasse som kaster skygge til ulike tider. Torget øst for Industrigata er trukket inn i strukturen for å kunne utnytte ettermiddagssola. 4.7.3 Overvannshåndtering Håndtering av overvann er et økende problem i urbane områder. Det er mulig å løse en del av overvannsproblemer ved bruk av gjennomtrengelige dekker og planlegge strukturer som gir fordrøyning. Gjennom endring av planområdets struktur fra et industri- og næringsområde til et urbant miljø vil det føre til økt fokus på GAF/BGF Dette vil gi en større lokal fordrøyning- og innfiltreringseffekt i takt med transformasjonsprosessen, og bedre den totale situasjonen i planområdet. Vegetasjon vil, som tidligere nevnt, effektivt ta opp overvann og også forbedre luftkvaliteten. Overvann kan også gjenbrukes til rennende vann/fontene. Rennende og åpent vann sammen med vegetasjon er positive, estetiske elementer. 4.7.4 Energiløsninger Det etableres ingen energikrevende virksomheter i planområdet, og det tilrettelegges for å ta i bruk fjernvarme eller andre energieffektive løsninger for all ny bebyggelse. Kommunale krav er fulgt gjennom tilknytningsplikt i bestemmelsene og vil ivareta en bedre løsning enn dagens situasjon. 4.7.5 Utfall Gjennomføring av detaljreguleringen vil gi en helt annen situasjon i bebyggelsesstruktur og funksjon i området. Dette vil gi en positiv effekt på overvannshåndteringen hvor det blir mindre tette overflater og en større infiltrasjonsmulighet. En bedre blågrønn struktur enn det som er situasjonen pr. dags dato vil gi et bedre lokalklima. Selv om det kan bli vindganger i gateløpene vurderes dette ikke til å være et stort problem. Lune steder vil bli etablert av bygningsmassen. Ramboll 48 Det er tatt høyde for at bygningsmassen skal kobles til nye energiløsninger som vil bidra til et mindre CO2 utslipp. Bygningsteknisk legges det også opp til at nye teknikker kan tas i bruk som gjør bygningsmassen mer energieffektiv. 4.8 Forurensninger i grunnen Marviksletta har historie som industriområde og har vært tilholdssted for ulike småbedrifter for industri, håndverk og verksted. I Marvika og Torsvika er det påvist forurensede masser som er begrunnet i arealenes bruk som militær marinebase og søppelfylling. Registreringen som aktsomhetsområde begrenser seg likevel til å gjelde øst for Nye Teglverksvei og er utenfor planområdet. Det er undersøkt hvilke næringsvirksomheter som har vært og er etablert innenfor planområdet. For en stor del har området vært brukt i forbindelse med lager, håndverksvirksomhet, verksted, forretninger og kontorer. Det er ikke dokumentasjon på at det har vært etablert virksomheter som med stor sikkerhet har forårsaket forurensning. Under store deler av planområdet skal det tilrettelegges for parkeringskjeller. Det vil derfor bli nødvendig å gjennomføre store masseutskiftninger. I forbindelse med dette arbeidet vil det være naturlig å gjennomføre undesøkelser av massene og eventuelt lage tiltaksplaner dersom undersøkelsene påviser at dette er nødvendig. Det vurderes som mest hensiktsmessig å fastsette et rekkefølgekrav til nærmere undersøkelse i tråd med forurensingsforskriften og krav om eventuelle tiltaksplaner i reguleringsbestemmelsene. 4.9 Geotekniske undersøkelser En rapport fra Multiconsult fra 2010 gir en samlet vurdering av prøvetakinger innenfor planområdet fra ca. 1945 og fram til i dag. Dybdene ned til fast fjell varierer fra 0 til 30 meter, hvor det er lengst ned til fast fjell sentralt og nord i planområdet. Videre er det ulik fordeling av løsmasser, men det er gjennomsnittlig mellom 1-3 meter med matjord før leire. Lokalt er det kvikkleire. Grunnvannsstanden varierer med årstiden og nedbørsmengde, men er i hovedsak i terreng eller rett under. Rapportens anbefaling er at videre håndtering av grunnforholdene tas i forbindelse med byggesak og prosjektering. Det bør pæles til fast fjell for å sikre nye bygg og kjellere bør bygges vanntette. Det er ikke gjort nye prøvetagninger av grunnforholdene da tidligere prøvetagninger antas som dekkende for planområdet. Ytterligere geotekniske undersøkelser må gjøres i forbindelse med prosjektering og igangsettingstillatelse av de enkelte byggeprosjektene. Det blir satt krav om en geoteknisk plan som vurderer tiltakets influensområde slik at arealer i nærheten som kan bli påvirket av utbyggingen, blir fulgt opp. 4.10 Barn og unges interesser Etableringen av et bymiljø vil bidra til at området kan benyttes av barn og unge. Det blir tilrettelagt for lekearealer og uteoppholdsarealer i tilknytning til boenhetene. Disse vil benyttes av beboere, men også av andre i nærområdet. Dette sikret åpne passasjer mellom delområdene og omliggende arealer for å ivareta tilgjengelighet. Det etableres ikke nye kvartalslekeplasser eller nærmiljøparker i planområdet da dette er plassert rett på utsiden av planområdet ved Wilds Minne skole og det gamle stadionområdet. Krysningspunkter over gate og turvei ivaretar trygge forbindelser. Det er ingen av arealene i planområdet som er dirkete tilknyttet barn og unges interesser i den forstand at det utløses erstatningsplikt etter rikspolitiske retningslinjen for barn og unge. En sikrere skolevei vil bli en realitet både for barn innenfor og utenfor planområdet. I tillegg ligger planområdet svært nær friluftsarealer og nærmiljøpark som kan benyttes som gode tilleggskvaliteter til bomiljøet. Planforslaget vil gi en forbedring av barn og unges interesser i området sammenlignet med eksisterende arealbruk. Rambøll 49 4.11 Universell utforming Planområdet har et terreng som i liten grad utfordrer muligheten til å ivareta universell utforming og tilgjengelighet. Ut fra størrelse og funksjoner på de ulike byggeprosjektene skal det være mulig å ha opp mot full tilgjengelighet til alle arbeids- og boenheter, men det legges opp til minimum 70 % universell utforming i henhold til kommunale plankrav. Utforming og ivaretagelse av dette vil styres av TEK 10. Alle uteområder inkludert infrastruktur vil opparbeides slik at de ivaretar ulike grupper med ulike nedsatt funksjonsevne på best mulig måte. 4.12 Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i planområdet. I forbindelse med arbeidet med områdereguleringen er det gjort undersøkelser lengre nord på Marviksletta med enkelte funn. Det er ikke kommet innspill fra kulturminnevernmyndighetene om at det der nødvendig å gjennomføre videre undersøkelser i planområdet. Om det kommer det frem forhold under arbeid med de enkelte utbyggingsprosjektene som kan være av vernehensyn vil dette ivaretas gjennom kulturminneloven. 4.13 Kriminalitetsforebygging I planleggingen handler kriminalitetsforebygging om å gjøre arealene minst mulig attraktive som åsted gjennom å identifisere trekk ved den fysiske utformingen som erfaringsmessig øker risikoen for at lovbrudd kan begås. 4.13.1 Blanding av funksjoner og aktive arealer Planområdet har en blanding av ulike funksjoner. Når det hele døgnet er mennesker til stede i planområdet vil det bidra til å skape usikkerhet om man vil blir observert i en kriminell handling. Funksjonsblanding kan derfor bidra til kriminalitetsforebygging. Gjennomføring av detaljreguleringen vil føre til mye større aktivitet i planområdet over tid. 4.13.2 Utforming og vedlikehold Parkeringsanlegget på bakkenivå og i kjellerne forbindes av mange med usikkerhet og risiko, særlig frykt for overfall. Dette kan avhjelpes med bruk av belysning, farger og fysisk utforming. Bevissthet rundt beplantning, møblering og belysning av offentlige og private soner er kriminalitetsforebyggende. Disse elementene kan skape både trygge og utrygge rom/soner. Dette må ha fokus i utomhusplanene og i den arkitektoniske utformingen av bygningsmassen. Uklarheter rundt vedlikeholdet mellom ulike private eiere, men også av de offentlige tverrforbindelsene og lekearealene kan føre til dårligere kvalitet på arealene. Lite velholdte arealer er mer utsatt for å utnyttes til kriminelle handlinger, da det ofte ikke er i allmenn bruk. Vedlikehold og eierskap blir derfor viktig å få på plass i private- eller utbyggingsavtaler, sammen med rekkefølgekrav til opparbeidelse. Høy standard på det fysiske miljøet hever terskelen for å begå hærverk og kriminalitet. 4.13.3 Utfall Det reguleres ikke inn funksjoner som er medfører at man må ha ekstra fokus på kriminalitetsforebygging. Planområdet får en ny struktur som blander ulike funksjoner. Dette bidrar til at området i mye større grad føles «overvåket» noe som er med på å hindre kriminalitet, spesielt småkriminalitet som hærverk, tagging og overfall. Planlegging av strukturer og sammensetting av funksjoner er en del av det kriminalitetsforebyggende arbeidet. Mye gjøres også igjennom den konkrete utformingen og ivaretagelsen/vedlikeholdet av strukturen i ettertid. Ramboll 50 Gjennomføring av et byggeprosjekt betinger oppfølging av HMS for å ta vare på de som utfører arbeidet, men også i forhold til å bevare et trygt nærmiljø. 4.14 Anleggsfasen Utbyggingen av Marviksletta som helhet vil pågå over lengre tid. Det knyttet opp stor reorganisering til infrastruktur og sanering av bebyggelse. Anleggsperioden vil inkludere aktiviteter som sprengning, bortkjøring av masse, gravearbeider, tilkjøring av betong og byggematerialer samt byggearbeider. Dette er arbeider som vil gi en ekstra påkjenning for nærområdet. Anleggsarbeidet vil normalt være mest aktivt på dagtid. Det er registrert kvikkleire/ustabil grunn på Lund og det må derfor utføres undersøkelser og utarbeides tiltaksplaner. Det blir satt krav om en geoteknisk plan som vurderer tiltakets influensområde slik at arealer i nærheten som kan bli påvirket av utbyggingen, blir fulgt opp. Se også kap. 4.9. Rambøll 51 5. RISIKO- OG SÅRBARHET (ROS) Det er i forbindelse med områdereguleringen også gjennomført vurdering av sårbarhet og risiko, som har ført til krav for detaljreguleringen. Disse kravene er ivaretatt. Det er gjennomgått en sjekklisten for risiko- og sårbarhet som er vedlagt planbeskrivelsen. De temaene det er sett på som nødvendig å beskrive ytterligere er vurdert i dette kapittelet. Vurderingen er basert på metodebeskrivelse fra DSB-rundskriv ”Samfunnssikkerhet i arealplanlegging”(rev. des 2011). 5.1.1 Geoteknisk ustabilitet Dette er tidligere omtalt i planbeskrivelsen. Det er et kjent forhold at det er delvis dårlig byggegrunn på Lund, og at det har vært setningsskader på eksisterende bygginger etter utbygging i nærområdet. Det vurderes til å være meget sannsynlig at dette kan skje igjen, og konsekvensen vil kunne være betydelig. Det er satt krav til nye undersøkelse som et rekkefølgekrav slik at grunnforhold blir tilstrekkelig kartlagt, og man gjennomfører utbyggingen slik at det reduserer faren for uheldige konsekvenser. Både for bygningsmassen i planområdet, men også for omliggende arealer. 5.1.2 Hendelser på vei Planområdet er omgitt av gater og Industrigata og Marviksveien ligger også som en del av hovedstrukturen. Trafikkulykker vil kunne påvirke planområdet både i forhold til skader på personer, eiendom og som utrykningstrase eller omkjøringsvei. Østre Ringvei har en stor trafikkavvikling og er en viktig i forbindelse med kollektiv- og varetransport. Det er sannsynlig at det inntreffer trafikkulykker på vei og gatenettet, men at påvirkningen av planområdet kun blir over en kortere tidsperiode. Veier i planområdet blir midlertidig stengt eller brukes som omkjøringsvei for å rydde opp. En slik hendelse vil være fra alvorlig til mindre alvorlig. Dette er imidlertid «normale hendelser» som man kan forebygge med f.eks. fartsreduserende tiltak og ivaretagelse av siktlinjer. Det er allerede i områdereguleringen tatt grep for å øke trafikksikkerheten. Dette følges opp i reguleringsplanen. Det er viktig å tenke på sikker skolevei om det skulle være behov for midlertidig omkjøring gjennom planområdet. Dette kan imidlertid ikke styres gjennom reguleringsplanen. 5.1.3 Utslipp av giftige gasser/væsker Det er næringsvirksomhet på Marviksletta og Kristiansand havn som kan være faremomenter. De funksjonene dette gjelder har egne rutiner for å ivareta sikkerhet. Det er mindre sannsynlig at en slik hendelse vil skje, men konsekvensen kan bli betydelig og i verste fall katastrofal. Transformasjonen vil på sikt redusere risikoen i og med at fare funksjonene i stor grad forsvinner. Å minimalisere katastrofehendelser må ivaretas av den nasjonale og kommunale beredskapen. 5.1.4 Forurenset grunn Dette er omtalt tidligere i planbeskrivelsen. Påvist aktsomhets for forurensing ligger utenfor planområdet. Det er ikke dokumentasjon på at det har vært etablert virksomheter som med stor sikkerhet har forårsaket forurensning, men områdets funksjon tatt i betrakting er vil det være Ramboll 52 sannsynlig at man vil kunne finne noe forurensing. Disse massene vil i mindre grad medføre risiko, men vil kunne gi prosjektet økte kostnader ved håndtering. Det skal gjennomføres masseutskiftning og tilknyttet dette arbeidet vil det være naturlig å ha undersøkt massene. Dette er det knyttet opp bestemmelser til. 5.1.5 Luftforurensing Først og fremst vil luftforurensing knytte seg til økt trafikk. Det er svært sannsynlig at denne vil øke i takt med utbyggingen av planområdet, særlig langs Østre Ringveg. Konsekvensen forbunnet med økningen vurderes til å være mindre alvorlige. Det er lagt vekt på å skjerme oppholdssoner fra Østre Ringvei med hensyn på støy. Dette kan også overføres med hensyn til luftkvaliteten. Ved detaljprosjektering vil det for eksempel være viktig å tenke på plassering av ventilasjonsanlegg og beplanting med hensyn til best mulig luftkvalitet. Rambøll 53 6. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Den formelle saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn. Alle innkomne uttalelser vil bli tatt med videre i prosessen. Spesielt berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesseorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt, regionalt og statlig nivå vil få tilsendt plandokumenter for uttalelse. Alle dokumenter vil være tilgjengelig for andre interesserte på annonserte steder. Etter behandling i kommunen vil detaljreguleringen bli sendt til de berørte parter til uttalelse med en frist på 6 uker etter at forslaget er sendt ut. Innkomne uttalelser blir behandlet og vurdert før endelig plan blir vedtatt av bystyret. Melding om oppstart ble sendt til berørte parter og annonsert i Fedrelandsvennen med frist til 08.02.2013. Under følger en kort oppsummering av uttalelsene, samt Rambølls kommentarer til disse. 6.1 Statlige og regionale myndigheter Fylkesmannen i Vest-Agder, mottatt 28.01.13 Viser til uavklarte forhold i den pågående områderegleringen. Det forventes at detaljreguleringen koordineres med områdereguleringen både hva angår innhold og vedtaksdato. Gjøres ikke dette, kan det bli stilt krav om KU. Grunnforholdene er et av de uavklarte temaene i områdereguleringen. Det er påvist kvikkleire på Lund og Marviksletta noe som gjør det nødvendig med undersøkelse av arealene med hensyn på geoteknikk. Fylkesmannen forutsetter at undersøkelsene som gjøres i detaljreguleringen koordineres og avklares med kommunen for å sees i sammenheng med områdereguleringen. Det knytter seg utsikkerhet til om det er forurensning i grunnen i dette området på Marviksletta. Det er enkelte områder som er forurenset og sammenhengen med etablert bruk av området som tilsier at dette kan være en reel fare. Sør i planområdet finnes det registrering av en svartliste art – parkslirekne - som gjør at masser må håndteres for å hindre spredning. Håndtering må framkomme av planbeskrivelsen. Planområdet er støyutsatt og dette må tas hensyn til og grenseverdier for støy overholdes med konkrete verdier i bestemmelsene. Det minnes om ivaretagelse av barn og unges interesser, tilgjengelighet, medvirkning, naturmangfoldet og kravet om ROS-analyse. Kommentar: Detaljreguleringen gjennomføres i all hovedsak i tråd med områdereguleringen. De endringene som gjennomføres vurderes ikke som nødvendig å avklare gjennom en KU-prosess. Grunnforholdene er ivaretatt gjennom tidligere undersøkelser og bestemmelser om tiltak som er avklart og koordinert med områdereguleringen. Forurensning ivaretas gjennom bestemmelser knyttet til det enkelte tiltaket. Forholdet til parkslirekne er ikke aktuelt da lokaliteten ligger utenfor planområdet. Ivaretagelse av andre nevnte særinteresser blir gjennomført. Ramboll 54 Vest-Agder Fylkeskommune, mottatt 12.02.13: Fylkeskommunen viser til kommuneplanens sone med krav om fellesplanlegging (H-810) som ligger over planområdet og pågående arbeid med områderegulering, med bakgrunn i dette anbefaler de at planarbeidet stilles i bero. Ev. anbefales det at områdereguleringen får en detaljeringsgrad som ivaretar utbyggingsbehovet. Velges det likevel å gå videre med detaljreguleringen, forutsetter de at den sammenfaller med områdereguleringen og ikke legges ut til offentlig ettersyn før områdereguleringen er vedtatt. Tidligere innspill gitt til områdereguleringen gjelder også for detaljreguleringen hvis en dobbel prosess gjennomføres. Kommentar: I forhold til omtalt hensynsone i kommuneplanen (H-810) forutsetter vi at denne er ivaretatt gjennom utarbeidelse av områdereguleringen. Det er mulig å gjennomføre en parallell planprosess. Detaljreguleringen vil i all hovedsak ivareta de føringene som områdereguleringen legger opp til. Statens vegvesen, mottatt 01.02.13: Henviser til pågående områderegulering og uavklarte tema om angår hovedveistrukturen. Dette overordnede hensynet må avklares i områdereguleringen. Planavgrensningen til detaljreguleringen bør avgrenses nå dette er avklart. Utover dette må byggegrenser/linjer og rekkefølgekrav fastsatt ihht. vei i områdereguleringen overholdes. De anbefaler å avvente videre arbeid til områdereguleringen er tilstrekkelig avklart. Kommentar: Detaljreguleringen ivaretar hovedveistrukturen, og ellers andre byggegrenser/linjer og rekkefølgekrav ihht. vei, fra områdereguleringen. Forsvarsbygg, mottatt 09.01.13 Har ingen kommentarer til reguleringen på nåværende tidspunkt. Ønsker å bli holdt orientert om videre prosess. Kommentar: Tas til orientering. Helse- og sosialetaten Kristiansand kommune, mottatt 15.02.13 Det kommenteres at det ofte oppstår konfliktsituasjoner nå det planlegges for kombinasjon av ulike virksomheter og funksjoner, spesielt med tanke på driftsmessige forhold, støy og lukt. Serveringssteder i boområder må tilrettelegges slik at dette ikke blir til unødig sjenanse for beboere, men er også positiv for å etablere sosiale møteplasser. Inngangspartier og uteservering bør etableres slik at dette ikke blir unødig støy og lukt (røyk) kilde for naboer. Kommentar: Tas til orientering. Rambøll 55 6.2 Organisasjoner og privatpersoner Elevrådet ved Wilds Minne skole, mottatt 11.02.13 Sender et dokument som de jobbet med i høst i forbindelse med arbeidet med områdereguleringen. Dette viser i stor grad at de ønsker seg mer aktivitet og mindre trafikk på Lund. Spesielt er det problematisk med trafikk rundt skoleområdet. Se dokumentet som vedlegg. Kommentar: Informasjonen tas til orientering. Planarbeidet skal ivareta barn og unges interesser. Agder Energi, mottatt 11.02.13 Informerer om tre nettstasjoner med tilhørende høy- og lavspent jordkabelnett. Eventuelle flyttinger/omleggingen må bekostes av utbygger. Er det aktuelt å etablere nye nettstasjoner må Agder Energi tas med på råd. Kommentar: Informasjonen tas til orientering. Eiere langs Stadionveien v/Sivilingeniør Hertzberg A/S mottatt 08.02.13 Rekkefølgebestemmelser eller utbyggingsavtaler må ikke forsinke eller hindre andre planarbeid innenfor områdereguleringen. Det må tas hensyn til vedtaket i BUS 20.09.12 om plassering av senterområde i områdereguleringen. Detaljreguleringen må ikke godkjennes før områdereguleringen er godkjent. Kommentar: Dialog med grunneiere gjennomføres. Arbeidet med detaljreguleringen vil følge opp områdereguleringen. Ramboll 56 7. FORSLAGSSTILLERS VURDERING Detaljregulering ivaretar en storstilt utbygging og transformasjon på nedre del av Marviksletta. Den vil bidra til å realisere kommunens områderegulering og de føringene som er lagt i denne prosessen. Funksjonene som det reguleres for, sammen med eksisterende tilgjengelige strukturer, er en god kombinasjon for å etablere et sentrumsområde på Lund. Samtidig som det ikke er intensjonen å skape et nytt konkurrerende senter til Kvadraturen. Avgrensingen til detaljreguleringen gjør at dette blir en forholdsvis omfattende plan, og det er derfor lagt vekt på fleksibilitet for å kunne utvikle de enkelte prosjektene. Samtidig er det satt rammer som regulerer planområdet slik at det skal få et helhetlig preg og ivaretar kvalitetskrav som er stilt til bo- og arbeidsmiljø. Gjennomføring av reguleringen betinger utvikling av delområdene i en sammenheng, selv om prosjektene er individuelle. Rambøll 57 8. VEDLEGG 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Skjema for risiko- og sårbarhetsvurdering, datert 11.03.15 Uttalelser til melding om oppstart 3D-illustrasjoner og snitt, datert 12.03.15 Sol/skygge illustrasjoner, datert 12.03.15 Høyde illustrasjon, datert 12.03.15 Beregning av parkeringsdekning – nøkkeltall, datert 09.03.15 Geoteknisk undersøkelse, datert 05.06.10 Ramboll 58 9. BIBLIOGRAFI Artsdatabanken, 2011. (u.d.). Artskart 1.5. Hentet fra http://artskart.artsdatabanken.no/FaneArtSok.aspx Askeladden, 2011. (u.d.). Riksantikvaren. Hentet fra Database for kulturminner: http://askeladden.ra.no/sok/ Byggeindustrien. (2013). www.bygg.no. Dagens Næringsliv. (2013). www.dn.no. Grunnforurensing, 2011. (u.d.). Klima- og forurensningsdirektoratet. Hentet fra http://www.klif.no/grunn/ Knutepunkt Sørlandet. (2011). Kartinnsynsløsning. Hentet fra http://kart.kristiansand.kommune.no/?profile=61&lon=439199.00830079&lat=6444328. 3935548&zoom=15&srs=EPSG_32632 Kristiansand kommune. (2013). www.kristiansand.kommune.no. Kulturminnesøk, 2011. (u.d.). Riksantikvaren. Hentet fra http://www.kulturminnesok.no/ Miljøpunkt Amager. (2013). www.miljopunkt-amager.dk. Nasjonal vegdatabank, 2011. (u.d.). Statens vegvesen. Hentet fra http://svvgw.vegvesen.no/http:/svvnvdbappp.vegvesen.no:7778/webinnsyn/anon/index Naturbasen, 2011. (u.d.). Direktoratet for naturforvaltning. Hentet fra http://dnweb12.dirnat.no/nbinnsyn/ NGU, 2011. (u.d.). Norges geologiske undersøkelse. Hentet fra Arealisdata på nett: http://www.ngu.no/kart/arealis/ Norkart, 2011. (u.d.). Norge i 3D med virtual globe. Hentet fra http://www.norgei3d.no/ Norske landskapsarkitekters forening. (2013). http://www.landskapsarkitektur.no. NVE atlas, 2011. (u.d.). Norges vassdrags- og energidirektorat. Hentet fra http://atlas.nve.no/ge/Viewer.aspx?Site=NVEAtlas Skog og landskap, 2011. (u.d.). Kilden - til arealinformasjon. Hentet fra http://kilden.skogoglandskap.no/map/kilden/index.jsp?theme=corine/ Skrednett, 2011. (u.d.). Norges vassdrags- og energidirektorat. Hentet fra Nasjonal skreddatabase på nett: http://www.skrednett.no/ Støykart, 2011. (u.d.). Statens vegvesen. Hentet fra http://www.vegvesen.no/Fag/Fokusomrader/Miljo+og+omgivelser/Stoy/Stoykart;jsessio nid=9202be1630d51ea7956c740740caad64c897496eb76b.e34LaxuRch8Lbi0Pbhf0 Rambøll
© Copyright 2025