Download Report

 HARDANGERBADET
BADE- OG VELVÆRESENTER
INNLEDNING
Dette dokumentet har som hensikt å skissere en modell for investering og drift av
Hardangerbadet. Modellen er forsøkt optimalisert i henhold til gjeldende forutsetninger
for Kvam kommune.
Modellen krever samspill og evne til å samarbeid om å realisering og drifting. Anlegget
som vil gi store synergier for Kvam kommune og regionen for øvrig.
Hovedhensikten er å kunne realisere Hardangerbadet med en forutsigbar og sikker drift.
«Ambisjonen med dette dokumentet er ikke å presentere en fasit for
alle deler av prosjektet, målet er å legge frem en skisse med mange
forslag til løsninger, og kanskje viktigst å få frem de utrolige fordelene
det ligger i å samarbeide mot et felles mål. Dette prosjektet har så
mange positive elementer ved seg at det vil være unaturlig om ikke
ambisjonen var å skape Norges beste badeland»
Gaute Ubostad 3.november 2014
KAP 1 BESØKENDE I HARDANGERBADET
-‐ fordelt på geografi og betalingsvilje.
Antall besøkende til et badeanlegg er det avgjørende element for hvordan driften går,
men det er ikke alene avgjørende for suksess eller ikke. Elementer som hvor mye de
enkelte gjestene betaler, hvor mye de bruker utenom selve billetten, hvilke andre kunder
kan gi inntekter for badet og hvordan badet driftes og vedlikeholdes. Det er med ulikt
utfall gjort flere utredninger og analyser av hvor mange som vil besøke Hardangerbadet.
Dette dokumentet tar utgangspunktet i estimater i det nedre sjiktet, disse har jeg
begrunnet etter beste evne og bygget en modell for samarbeid og drift som er
forutsigbar og gir positiv økonomi.
Det vil være etter min mening være mulig å kunne forvente et høyere besøk enn i
estimatene i det lavere sjikt!
Besøkstall deles ofte opp i hvor gjestene geografisk kommer fra, det er interessant - men
like viktig er hva de betaler.
1.1 Lokalbefolkning
Et moderne badeanlegg i Kvam vil være attraktivt for mange brukergrupper. De som
bruker badet mest vil kjøpe årskort og det er viktig å ta høyde for at snitt prisen da blir
lavere, det er dog ikke slik at alle vil kjøpe årskort.
Enkeltbilletter
Enkeltbillett – bad
Enkeltbillett – trening
Årskort
Årskort – (trening og bad)
Årskort – (bad)
Årskort – (trening)
10.000
1.000
500
600
100
Dette er personkort slike at et familieårskort for 4 teller som 4. Et utgangspunkt kan
være at disse i snitt benytter anlegget 17 ganger pr år. Dette vil da for denne gruppen gi
et besøkstall på 20.400.
Sørlandsbadet har til sammenligning ca 2500 årskortholdere (over 27 % av
lokalbefolkningen). Av disse har
- 150 personer kun trening
- 1150 personer kun bading
- 1250 personer bad og trening
I Lyngdal er det ingen konkurrerende treningssentre og ingen andre badebasseng/
anlegg, slik at man nok kan forvente at dette tallet blir noe lavere for Hardangerbadet
1.2 Besøkende innenfor en time (ikke Kvam)
I kommunen som er innenfor en times kjøring er det 15000 innbyggere. Hardangerbadet
vil bli en særdeles attraktiv destinasjon spesielt for barnefamilier i regionen. Dette besøket estimeres til 5.000 besøkende.
1.3 Besøkende utenfor en time (ikke overnattende)
Det vil alltid være noen som vil ta en langtur, gjerne kombinert med andre av Hardangers
attraksjoner. Dette antallet er estimert til 5.000 besøkende
1.4 Besøk i fra reiselivet (ikke overnattingsgjester på Hardangerfjord Hotell)
Med en sammensatt turisme (cruise, mange hytter, kurs & konferanse, naturbasert
reiseliv, gjennomreisende) og et mye mer attraktivt badeanlegg så bør man som et
minimum kunne sammenlignes med Hovden Badeland.
Vi har derfor tatt høyde for 40.000 besøkende fra reiselivet (besøk fra Hardangerfjord
Hotell er holdt utenfor, da deres totale volum på billettkjøp gjør at de må ha en annen
pris)
1.5 Overnattingsgjester på Hardangerfjord Hotell
Hotell & badeland i samme bygg vil definitivt bli et sterkt produkt, og selv om Kvam ikke
har den samme posisjonen som Lyngdal og Sørlandet så vil man her få et solid
familieprodukt, i tillegg til det så vil dette bli attraktivt for rekreasjon og velvære. Vi estimerer et besøk på 6.000 årlig.
1.6 Skolesvømming
Avhengig av hvilke skoler som vil bruke badet, hvor mye svømmetrening kommunen
ønsker elevene skal ha (hvor mye som er lovpålagt). I forhold til den foreslåtte
forretningsmodellen så er ikke dette antallet så relevant. Dette besøket er estimert til 5.000 årlig
1.7 Brukere av helserelaterte tjenester (som bruker badet)
Dette antallet er vanskelig å estimere, og det er i kalkylene ikke vurdert et antall, men en
leiepris. Det er ikke gjort estimater for dette besøkstall.
1.8. Totalt antall besøkende
Samlet sett vil dette bety et årlig besøk på i underkant av 100.000 (besøkende)
KAP 2 MODELL FOR INVESTERING OG DRIFT
Det er vanskelig å få realisert badeanlegg i Norge og ofte enda vanskeligere å drive dem.
En av de aller mest sentrale faktorene for suksess er organiseringen av eiendom og drift,
dette kan i hovedsak gjøres på 3 ulike måter;
I
II
III
Et privat anlegg
Et offentlig anlegg
Et offentlig / privat samarbeid
2.1 Et privat anlegg
Det å få realisert et badeanlegg kun i privat regi er særdeles krevende;
-‐ det vil ikke få spillemidler
-‐ det vanskeliggjør offentlige gave / tilskudd og andre bidrag
Det fører ofte til så høy gjeldsgrad at man ikke får finansiering. Det er et par badeanlegg i
Norge som er privateid, disse ligger oftest i tilknytting til hotell og det kunne således
vært aktuelt her. Men disse anleggene mangler uten unntak den offentlige funksjonen
med idrettsbasseng og varmtvannsbasseng, og for Kvam kommune vil en slik løsning
ikke gi de positive dimensjoner som et moderne badeanlegg vil gi.
2.2 Et offentlig anlegg
Dette gjør det mindre interessant for private interessenter til å bidra. Det som oftest
kjennetegner offentlige badeanlegg er at de tiltrekker seg færre gjester, driver mindre
kommersielt og krever årlige offentlige driftstilskudd.
2.3 Et offentlig / privat samarbeid
Det er utvilsomt slik at et godt organisert offentlig / privat samarbeid er den mest
fordelaktige modellen for realisering og drift av badeanlegg. Dette dokument har dette
som utgangspunkt.
Modellen må tilpasses kommunen og det private næringsliv.
Det er i dette dokumentet tatt utgangspunkt i en estimert byggekostnad – det kan bli
billigere, og det kan naturlig nok bli dyrere. Endelig plan og vedtak må justeres ihht
endelig anbudspris.
Følgende faktorer må vurderes
- Merverdiavgift
- Spillemidler
- Muligheten til å få finansiering (best mulige vilkår)
- Sikre best mulig drift
- Gjør det interessant for private investorer å delta
- Kommunens interesser
- Sikre at det skapes ringvirkninger
Det finnes flere måter å organisere dette på, men felles for dem er at det må være et
(eller flere) private seksjoner og en (eller flere) private seksjoner.
Etter mange vurderinger og ut i fra de ulike partenes interesser er følgende modell
foreslått som en tilnærmet optimal organisering av Hardangerbadet.
2.3.1 Beskrivelse av modellen
Hardangerbadet KF / IKS
Det offentlige selskapet tar investeringen med idrettsbasseng, terapibasseng,
garderobeanlegg, sosialt rom og eventuelt annet.
Dette er de oppgavene som er av typisk offentlige – det å bygge og drive idrettsbasseng,
varmtvannsbasseng og et sosialt samlingsted i tilknytning til dette er oppgaver som det
offentlige ofte ivaretar. Det sosiale rommet kan ha mange ulike funksjoner og være en
samlingsplass for, barn, ungdom, voksne og eldre.
De andre fasilitetene i et moderne badeanlegg er av mindre offentlig karakter; bølge- og
lekebasseng, helsestudio, SPA-avdeling og kafe er en del av de fleste moderne
badeanlegg – men de er bygget for å skape en større attraksjonsverdi og et bedre
fundament for økonomisk sunn drift, ikke fordi det er en del av det offentliges ansvar.
Investeringen og finansieringsplan er som følger.
Totalt investering
125,0 mill inkl mva (Kalkylepris)
Finansiering
Momskompensasjon
25,0 mill
Kvam Kommune
20,0 mill
Spillemidler
17,0 mill
Hordalandfylkeskommune *
(andre kommuner)
10,0 mill
Trond Mohn /Kompensasjonsmidler
10,0 mill
Andre sponsorer
5,0 mill
Helse og Rehab
9,0 mill
Andeler og annet
6,0 mill
Lån
23,0 mill
*Disse midlene er fremdeles ikke på plass
Selv om det er fordeler og ulemper med de ulike entreprisemodellene, så er det min
klare anbefaling å kjøre dette som en totalentreprise – dette for å få størst mulig
sikkerhet for sluttprisen. Utfordringer som måtte dukke opp må entreprenør selv finne
løsninger på - innenfor de gitte rammer
Dette selskapet låner ut sin seksjon til Hardangerbadet Drift AS, og som motytelse har
kommunen rettigheter til bruk. Ansvaret for drift/vedlikehold blir overført til det private
selskapet.
Hardangerbadet Eiendom AS
Det private eiendomsselskapet tar investeringen med bølgebasseng, SPA, cafe,
treningssenter, fysioterapisenter
Totalt investering
45 mill
Finansiering
Momsrefusjon
Aksjekapital
Lånefinansiering
7,0 mill*
15,0 mill
23,0 mill
Dette selskapet leier ut sin seksjon til Hardangerbadet Drift AS (et selskap som nok i
hovedsak vil bestå av samme aksjonærer eiendomsselskapet) men det bør være åpent
for alle.
Det vil være en forutsetting for prosjektets realisering og heradstyrets endelige
behandling at finansieringen av den private seksjonen også er på plass.
*Det vil ikke være momsrefusjon knyttet til investeringene på treningssenter og
fysioterapiavdelingen.
Eierstruktur / vedtekter må foreligge før endelig behandling i Heradstyret
Hardangerbadet Drift AS
Dette selskapet vil stå for driften av anlegget.
Eierstruktur / vedtekter må foreligge før endelig behandling i Heradstyret
Inntektspotensialet til dette selskapet ligger i badebilletter (med bølgebassenget som
attraksjon) og utleie av lokaler til andre.
Det er i de andre deler av dette dokumentet jobbet med en struktur og oppbygging av
selskapets drift med mål om å skape forutsigbarhet og sikre driften i selskapet.
Har dette selskapet likviditet og god drift er alle fornøyde!
Eierstruktur / vedtekter må foreligge før endelig behandling i Heradstyret
2.3.2. Avtaleverk som styrer modellen
Det er en relativt komplisert modell som bygger på at de enkelte aktørene gjør det de
selv er best på - til det beste for Hardangerbadet, men likevel på en slik måte at det
gagner egen bedrift. Det er likevel slik at et dette samarbeid må defineres med klare
linjer og et definert avtaleverk.
Avtaleverk som skal styre samarbeidet mellom partene
• Avtale mellom Hardangerbadet KF/IKS og Hardangerbadet Drift AS
o Vedlikehold og utvikling
o Bruk til skolesvømming
▪ Hvor ofte
▪ Til hvilke tider
▪ Hvem har ansvar for vakthold og opplæring
▪ Hvilke skoler gjelder det
▪ Hvilke betingelser legges til grunn dersom flere skoler ønsker å
bruke badet
▪ Utstyr som kreves
o Andre rettigheter i forhold til bruk
▪ Svømmestevner
▪ Andre
o Hva skjer ved eventuell opphør av drift
▪ Kommunen må ha rett til å bruke sin seksjon selv om det ikke skal
være drift i Hardangerbadet forøvrig
▪ Et eventuelt «konkursbo» må ha rett til å overta samarbeidsavtalen
med det offentlige selskapet på samme premisser med tanke på
ny/fortsatt drift
• Avtale mellom Hardangerbadet AS og Hardangerbadet Drift AS
o Leiepriser
▪ Må gjenspeile kapitalkostnader, muligheter til utvikling og
overskudd
o Vedlikehold og utvikling
o Rett til fremleie
•
•
•
•
▪ Det er lagt opp slik at de langsiktige store avtalene går igjennom
eiendomsselskapet
Avtale mellom Tonus og Hardangerbadet Eiendom AS (vedlagt et utkast til avtale)
o Provisjonsleie
▪ 20 %
o Fastleie – felleskostnader
▪ Brøyting, renhold, plenklipping, strøm
o Bruke av treningssenter
o Investering og vedlikehold i treningssenteret
Avtale mellom Hardangerfjord Hotell og Hardangerbadet Drift AS
o Vaktmester og vedlikehold
▪ Når, hvordan og til hvilken pris
o Drift av kantine og salg av produkter
o Formidling av billetter og årskort
o Pris og betingelser på kjøp av billetter
o Evt leie av SPA-avdeling
o Åpningstider
o Servicenivå
o Markedsføring
Avtale mellom Helsebanken og Hardangerbadet Drift AS
o Andel av felleskostnadene
▪ Brøyting, feiing, plenklipping, strøm
o Bruk av de ulike fasilitetene
▪ Leie av treningssenter
▪ Leie av bassengfasiliteter
Prinsipper og ansvar for et felles sameiestyre
o Åpningstider
o Vedlikehold og drift
o Avtaleverk for lukkede arrangementer
o Samt et rådgivende organ for
▪ Prisprofil
▪ Rabattstruktur
Det er juridisk krevende prosess å lage disse avtalene og det er en klar anbefaling at
dette avtaleverket utformes i samarbeid med en habil advokat.
2.3.3 Garantiordning
Det vil uansett være risiko knyttet til drift av badeanlegg. Næringslivets garantiordning vil
være der for å sikre driften av dette selskapet.
Garantiavtalen må gjøres gjeldene dersom Hardangerbadet Drift AS ikke klarer å betjene
sine forpliktelser.
-Normal drift
-Betjene leieutgifter til Hardangerbadet Eiendom AS
-Vedlikehold
-Avsettinger til vedlikeholds- og utviklingsfond.
Garantiene må være sikre og det må søkes juridisk bistand for å definere og kvalitetssikre dette.
2.3.4 Andre investeringer som prosjektet vil generere.
Det er i modellen tatt utgangspunkt i at investeringer knyttet til Helsebanken og
utvidelser av Hardangerfjord Hotell er holdt utenfor. De vil dog på hver sin måte være en
viktig del av totalen. Dette er beskrevet på en utfyllende måte i andre deler av
dokumentet
Hardangerfjord Hotell
Helsebanken
60 mill
15 mill
Det er en forutsetting for realisering av prosjektet at disse investeringene blir gjort. Forut
for behandling i Heradstyret så må det foreligge styrevedtak fra aktørene samt en
godkjent finansieringsplan.
2.3.5 Fordeler med modellen
Modellen som gir mange fordeler, men det er samtidig en modell som krever en del
smidighet fra partene.
Men fordelene er betydelige
• Sikrer at anlegget får spillemidler
• Reduserer / eliminerer kommunens risiko
• En oversiktlig og grei modell for skolesvømming
• Gir private aksjonærer mulighet til å tjene penger
• Sikrer privat ”drift” på hele anlegget
• Den sikrer momskompensasjon og momsrefusjon på de elementer det er mulig
(verken privat eller offentlig får på treningssenter, dersom man ikke evt. frivillig
registrer seg, og da betaler mva på trening)
2.3.6. Ulemper med modellen
Det er også ulemper med denne modellen, men det meste av dette kan man løse på en
fornuftig måte om man tar hensyn til dette i planleggingen.
• Ikke et typisk «folkebad», men en moderne attraksjon (Kommersiell drift – prising mm)
• Litt mindre offentlige styring – derfor viktig med et godt avtaleverk
• Krever en del avtaleverk partene i mellom
Modellen krever godkjenning av kulturdepartementet – Dette er en forutsetting for at
anlegget skal realiseres på disse premisser.
2.3.7 Sørlandsbadet sammenlignet med Hardangerbadet
Denne modellen er sammenlignbar med Sørlandsbadet, men forskjellen er vesentlig i
den grad at den offentlige seksjonen på Sørlandsbadet driver for egen regning og risiko.
Den offentlige seksjonen leier personal fra det private selskapet, men er selv ansvarlig for
risiko som følge av økte kostnader og/eller reduserte inntekter.
KAP 3 SAMSPILL GIR SUKSESS
-‐ et fellesgode med felles finansiering
Et samspill der flere aktører drar nytte av det som prosjektet skaper, men også bidrar til å
drifte Hardangerbadet på en rasjonell måte vil være nøkkelen til suksess.
Det er 4 kriterier som må til for at et Hardangerbadet skal bli en suksess
• Lave kapitalkostnader
• En god kommersiell drift (privat drift og samarbeid med flere)
• Flerbruk (og betaling)
• Riktig innhold og funksjonelle løsninger
Fokus med dette arbeidet har vært å få til en forutsigbarhet og legge grunnlaget for et
langsiktig samarbeid med aktører som vil tjene alle.
3.1 Samarbeid med Tonus eller lignende partnere
Det vil være gunstig for Hardangerbadet å innlede et samarbeid med en aktør som tilbyr
trening og fysioterapi i en totalpakke. Det vil være viktig i forhold til;
- å skape en forutsigbarhet for drift
- å tilby et treningstilbud som er differensiert og supplerende i forhold til det som
allerede eksisterer i Kvam
- å (være) levere en totalpakke gir en helhet for Hardangerbadets profil og solide satsing
på helse – både forebygging og rehabilitering. Dette spesielt i forhold til kompetanseelementet
Det er dialog med en aktør som er spennende – dette vurdert i forhold til de ovenfor
nevnte elementene. Tonus er en slik partner.
Tonus fysioterapi og trening
Tonus driver med aktiv rehabilitering gjennom fysioterapi og trening. Tonus ble startet i
2003 og har siden da utviklet et veldrevet og fremtidsrettet institutt.
De har dyktige og engasjerte fysioterapeuter som har aktivitet som en bærebjelke i deres
behandling. De tilbyr behandling av smertefulle og stive områder. Kan tilby tiltak som
trykkbølgebehandling, laser, skanlab, dry-needling, kinesiotape, TENS og ulike manuelle
mobiliseringsteknikker. På treningsinstituttet lager de personlig tilpassede treningsprogram og øver dette inn
sammen med kunden for å sikre god kvalitet i utførelsen. De bidrar også med
fagpersoner i treningsrommet, slik at man kan føle seg trygg på at kvaliteten på
utførelsen av øvelsene er god når man trener der. Det legges vekt på trening av
kondisjon og muskulær kontroll for at kroppen skal være rustet til å takle de hverdagslige
oppgaver.
Treningsformen passer i alle former for rehabilitering og forebygging, og kundene
spenner fra gravide, opererte til toppidrettsutøvere.
De har vist interesse for samarbeid. Det bør bygges på følgende prinsipper;
I – En provisjonsleie (20 %) av all omsetting i instituttet
II – En andel av felles kostnader dekkes av instituttet
III – En samarbeidsavtale for treningssenteret (skisse)
-‐
Tonus tar investeringen med treningsutstyr
-‐
Treningsarealene disponeres av Tonus til sine aktiviteter og behandlinger
-‐
Hardangerbadet selger årskort, separat for treningssenteret eller i kombinasjon
med badeanlegget
-‐
Kostnaden til felles treningsareal settes til halvparten av normal sats, da dette
arealet brukes av Hardangerbadet også.
-‐
Tonus tilbyr sine tjenester til de som ønsker utarbeidelse av treningsprogram
eller oppfølging.
Et slikt samarbeid vil være forutsigbart, tilføre totalen spennende kompetanse, gi
anlegget mulighet til å selge årskort (kombinasjon av bad og trening, og kun trening),
være supplerende i forhold til eksisterende aktivitet i Kvam – det vil også være
fremtidsrettet og spennende i forhold til forebygging og rehabilitering i form av
aktiviteter.
3.2 Samarbeid med Hardangerfjord Hotell
I - Drift av kafe, kjøkken, billettsalg
Effektiv drift av kjøkken er særdeles vanskelig, men få om noen andre vil ha større
forutsettinger enn Hardangerfjord Hotell for å lykkes med å drifte kjøkkenet på HB. De
kan bruke eksisterende kjøkkenressurser – kompetent arbeidskraft og kjøkkenutstyr.
Større volum gir også for dem lettere for å drive effektivt og rasjonelt. (Det) Den viktigste
delen av et slikt samarbeid vil være på salg av mat og drikke, men det optimale vil være
at Hardangerfjord Hotell har alt personell knyttet til :
- Mat og drikke
- Salg av artikler og utstyr
- Salg av billetter og årskort
De 2 første elementene som en del av et kommersielt opplegg der Hardangerfjord Hotell
har størst muligheter til å drifte dette rasjonelt. Salg av billetter og årskort som en
praktisk tilnærming, der det vil være upraktisk om de som selger mat, drikke og artikler
ikke også selger billetter og årskort. Men også her vil det være muligheter for synergier
med restaurant / resepsjon på hotellet.
Salg av mat, drikke og artikler vil være en del av Hardangerfjord Hotell sin drift(, men)
Salg av billetter gjør de for Hardangerbadet.
Det er viktig at dette defineres på forhånd – da spesielt i forhold til betjeningstid!
II - Vaktmestertjeneste (ute)
Det handler om å drifte totalen på en så rasjonell måte som mulig, og den mest
rasjonelle måten å vedlikeholde uteområdet på vil være å få til et samarbeid med
hotellet, det spesielt i forhold til uteområdet. Det vil kunne gi større effektivitet i forhold
til hotellets ressurser, man vil oppnå felles synergier og Hardangerbadet vil slippe
investeringer i diverse utstyr.
III - Kjøp av billetter
Det å kunne ha et av Nordens flotteste badeanlegg i samme bygg, vil være et særdeles
stort fortrinn som vil gi hotellet muligheter til å tiltrekke seg mange gjester året
igjennom. Hardangerbadet vil bli sammenlignet med andre typer «badehotell» og
badeanlegg, og det vil nok være en slags forutsetting at hotellet selger hotellpakker som
inkluderer adgang til badet (i hvert fall til en del av kundegruppene)
IV - Event for grupper
Et moderne badeanlegg i samme bygg som et flott hotell – så har man et spennende
produkt for store arrangement, store Kick-off, familiesamlinger og annet. Dette bør man
legge til rette for, men det er konfliktfylt og vanskelig å «lukke» anlegget for slik
arrangement. Det bør eventuelt gjøres sjeldent og eksklusivt, være godt betalt og
annonseres i god tid i forveien.
V - Leie av SPA-avdeling
En moderne SPA-avdeling i Distrikts-Norge må baseres på at man har tilleggs-omsetting i
forhold til f. eks overnatting. Det å drive en SPA-avdeling kun basert på inntektene fra
behandlingene er særs vanskelig, spesielt utenom de store byene. Slike anlegg må basers
på at man også har gevinst av ekstra overnatting, og når man i tillegg har en moderen
badeanlegg som kan brukes som attraktivt rekreasjonsareal så kan også dette bli en
fornuftig investering. Gevinsten er hovedsakelig på økte hotellovernattinger og driften og
risikoen må også være knyttet til hotellet
Det bør settes av ca 70 m2 til SPA-avdelingen (behandlingsrom) og det bør være
direkteforbindelse med velværeavdelingen i badet (trapp eller gang). Det er også viktig
at det er skjenkebevilling i denne avdeling.
3.3 Samarbeid med Helsebanken
Trenger hjelp på utarbeidelsen av dette kapittelet
Helsebanken tar kostnaden med bygging og drift av sin seksjon, men må ta del sin del av
felleskostnadene;
- Lys og varme
- Ventilasjon
- Vaktmester
- Vedlikehold
I tillegg så må helsebanken betale leie for bruk av
- Treningsstudio
- Varmtvannsbasseng & idrettsbasseng
3.4 Kommunen og Hardangerbadet
Kommunens interesser knyttet til realiseringen av Hardangerbadet
er knyttet til det å skape næringsmessige verdier i kommunen,
skape en kulturell samlingsplass og samtidig ha en moderne arena
for skolesvømming. Kommunens viktigste anliggende i forhold til
deltakelse i prosjektet er en oversiktlig risiko og at verdiene som
skapes er vesentlig større enn kapitalen som brukes.
Et moderne badeanlegg i en bygd som Kvam vil utvilsomt skape
store verdier sett i forhold til handel, turisme, boligetablering men
også det å skape en samlingsplass for familien på tvers av generasjoner.
Utfordringen i prosjektet vil være å begrense risikoen og samtidig ha en oversikt over hva
konsekvensene vil være dersom «alt» skulle gå galt.
Det vil selvsagt være gunstig for Hardangerbadet at det blir et IKS der flere kommuner og
fylkeskommunen deltar – både i form av kapitalbidrag men også svært viktig for å
forankre eierskap og interesse for badet. Jeg har i dette avsnittet ikke tatt hensyn til
hvorvidt andre kommuner ønsker å delta eller ei - det vil heller ikke ha avgjørende
betydning for prinsippene i samarbeidet.
Den skisserte modellen går i grove trekk ut på følgende
Varmtvannsbasseng, idrettsbasseng, garderobeanlegg og sosialt rom bygges og eies av
et heleid kommunalt selskap.
Finansiering (Skisse – det kan bli endringer her)
Momskompensasjon 25,0 mill
Kvam Kommune
20,0 mill
Spillemidler
17,0 mill
Hordalandfylkeskommune
(og evt andre kommuner) 10,0 mill
Trond Mohn
10,0 mill
Andre sponsorer
6,0 mill
Helse og Rehab
9,0 mill
Andeler og annet
5,0 mill
Lån
23,0 mill
Anlegget lånes ut til Hardangerbadet AS som forplikter seg til å drive og vedlikeholde
anlegget. Som en motytelse for at Hardangerbadet AS låner ut sin seksjon (så) skal det
offentlige selskapet ha visse rettigheter for bruk (og). Ansvaret for vedlikehold og drift
påligger også det private driftsselskapet.
For Kvam Kommune vil det økte låneopptaket på kroner 23 millioner ha en årlig
kostnad på kr 1,0 millioner
Forutsettinger for dette.
Nedbetalingstid
30 år
Rente
3,1 %
Det er et betydelig beløp men det er mindre enn det vil koste å drifte et 25 meters
skolebasseng. Det er også viktig å merke at dette ikke indeksreguleres, og at de i
fremtiden vil ha en mindre realverdi enn dagens.
Forskuttering av spillemidler
Det er slik at spillemidlene må ikke utbetales ved byggestart eller åpning, det utbetales
over flere år. Uten å kunne si det med sikkerhet så kan det kanskje forventes at disse
utbetales over 5 år. Disse er med å finansiere den offentlige seksjonen og må følgelig
forskutteres av kommunen (eller andre eiere i det offentlige selskapet)
Om vi antar at spillemidlene utbetales over 5 år med en rentekostnad på 3,1 % så vil
dette ha en kostand på disse årene på ca 1,58 millioner
Første år
Kr 527.000,Andre år
Kr 421.600,Tredje år
Kr 316.200,Fjerde år
Kr 210.800,Femte år
Kr 105.400.-
3.4.1 Rettigheter til bruk av anlegget
Elever på aktuelle skoler skal av fri bruk av garderobeanlegg, idrettsbasseng
bølgebasseng til svømmetrening.
-‐
Dette skal være for elever på følgende skoler og klassetrinn
o Kvam Ungdomsskole
o Øystese barneskole
o Norheimsund Skole
-‐
Endring i læreplaner eller annet som gjør at dette behovet for bruk endres
spiller ikke inn på de praktiske og økonomiske prinsippene. F.eks. dersom det
kreves mer skolesvømming, så skal kommunen ha rett på det uten at det har
økonomisk konsekvens.
-‐
Vakthold (utenom overvåkningssystem) vil være skolens ansvar i likhet med
slik det er på skolesvømming i dag. Svømmeundervisning vil også være
skolens/kommunens ansvar. Det kan være rasjonelt med et samarbeid mellom
partene her, men det må man eventuelt komme tilbake til.
-‐
Idrettsbasseng og bølgebasseng skal være i skoleperiodene være forbeholdt
skolebruk i tiden 08:00 – 12:00
Svømmeklubber og lignende
Det skal utarbeides avtaler med idrettslag som er formålstjenlige for alle parter, men
Hardangerbadet AS må få dekket sine kostnader.
Anlegget skal være forbeholdt idrettsstevne / svømmestevne minimum 2 ganger i året.
3.4.2 Drift og vedlikehold
Et annen viktig del av samarbeidet er at driftsselskapet skal drifte og vedlikeholde
anlegget, det kommunale selskapet må derfor sette som krav om at anlegget til enhver
tid er godt vedlikeholdt, rent og fint. Det bør også stilles krav til driftsselskapet om at det
settes av 5 % av omsettingen hvert år til å ta uforutsett og større vedlikeholdsarbeid.
Dette kan eventuelt også brukes til videreutvikling av anlegget – da selvsagt med
forutsetting om at det kommunale selskapet godkjenner det.
Det bør være Hardangerbadet AS (Drift / Eiendom) sitt ansvar å videreutvikle badet, en
eventuell utvidelse vil mest sansyling være av lek- og moroattraksjoner eller areal som
Hardangerbadet AS leier ut.
Det er et bærende prinsipp for modellen at driftsselskapet har økonomi og forutsettinger
for å kunne overleve og aller helst drive med overskudd.
Det kommunale selskapet bør forutsette at det stilles en privat underskuddsgaranti for
dette selskapet på minimum 10 millioner fordelt på 10 år, med en grense på 1 million
hvert år. Det bør være en form for sikkerhet for denne garantien.
3.4.3 Ved en eventuell konkurs på Hardangerbadet AS
Drift ved Hardangerbadet er av alles interesse og det vil bli drift i anlegget selv om det
skulle gå konkurs, når Hardangerbadet først er kommet, er det kommet for å bli.
Modellen retter all fokus på forutsigbarhet og sikkerhet i driften – ikke på å maksimere
overskudd. Èn kan aldri være sikker slik at man må definere hva som i verste fall kan
skje.
Del I – Underskudd i driftsselskapet
Underskuddet dekkes opp av den gjeldene garantien. Det at garantien gis av aktører som
er direkte involvert i driften vil være en sterk driver og en sikkerhet for at det jobbes
iherdig med driften.
Del II – Driftsselskapet går konkurs
Ved en slik situasjon vil eierne i Hardangerbadet Eiendom AS være med få opp driften
igjen, og det vil også være lite problematisk i forhold til at kommunens avtale fortsatt vil
løpe (rettigheter og plikter)
Del III – Det private eiendomsselskapet går konkurs
Dette er en situasjon som er mer krevende. Her vil mye av interessen hos initiativtakeren
bli laber og man kan komme i en situasjon der de ikke ønsker å gjøre nye forsøk. Men
Hardangerbadet er kommet for å bli og med nytt pågangsmot vil driften igjen oppstå.
Man kan vanskelig se for seg en situasjon der Hardangerbadet ikke klare å betjene noe
kapital – eller at de ekstra overnattingene som Hardangerbadet generer, de
ringvirkningene badet gir for handelen, ikke er så solide at det ikke finnes privat initiativ
til å få driften av anlegget i gang.
Det er et viktig prinsipp at rettighetene som det private eiendomsselskapet og
driftsselskapet har hatt blir overført til ny drifter med plikter og rettigheter. Det vil også
være sentralt i forhold til å få finansiering av den private seksjonen.
Merk: Det er viktig å bemerke at selv om «badelands-Norge» har mange anlegg som
sliter økonomisk så er det kun ved det tidligere anlegget i Sandnes (Havanna) at driften
har opphørt og ikke kommet i gang igjen.
De aller fleste anlegg klarer å betjene driften, men utfordringen er de for store
kapitalkostnader. Hardangerbadet vil være blant de aller beste i forhold til gjeldsgrad.
Del IV - Hva om man ikke klarer å få privat drift på kortere eller lengre sikt.
Det finnes da 2 alternativer (i uprioritert rekkefølge)
Alternativ I – Kommunen tar over driften av anlegget
Blir enige med banken om å overta driften av anlegget, det er vanskelig (umulig) å
forutse hvordan kommunen vil komme ut av en slik situasjon, men man vil i hvert fall ha
fått et flott anlegg til en gunstig pris.
For at kommunen skal ha gode forhandlingskort er det helt avgjørende at de kan bruke
sin seksjon (da spesielt idrettsbassenget) – uten at kommunen er avhengig av eiendom
knyttet til det private eiendomsselskapet. Det må i byggefasen lages skiller som sikrer
dette. Kommunen må ikke være avhengig av den private seksjonen for å kunne benytte
sin seksjon.
Alternativ II – Kommunen åpner idrettsbasseng og eventuelt varmtvannsbasseng
Det må prosjekteres og bygges slik at man kan få tilgang til badeanleggene og drifte
dem som ordinære skolebasseng.
Kommunen vil da ha en drifts og vedlikeholdskostnad noenlunde tilsvarende det å drifte
et kommunalt anlegg.
Selv om man alltid skal vurdere «worst case scenario», så er det av min klare formening
at Hardangerbadet har forutsettinger for positiv drift som er bedre enn de aller fleste
anlegg i Norge noen gang har hatt. Det er i hvert fall bedre enn det Sørlandsbadet hadde
da det åpnet i 2007.
3.4.4 Andre forhold som må vurderes
Det må også bemerkes at kommunen også i en overgangsperiode må forskuttere
spillemidlene og ta kostandene med det. Dette er skissert i eget kapitel.
Det bør være et sameie hvor alle seksjonene er representert, dette sameiet skal i
samarbeid løse praktiske fordringer knyttet til drift. Det er viktig at det offentlige
selskapet har sterk innflytelse/medbestemmelse på vedlikeholds og utviklingsfondet.
KAP 4 DRIFTSBUDSJETT
Modellen som er tenkt for realisering og eierskap gir prinsipper også for drift, men om
forutsetningen om å drifte anlegget uten andre subsidier og støtte en det som er gitt i
forbindelse med realiseringen, så må det legges til grunn en kommersiell drift.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Priser som gir grunnlag for økonomi – selvsagt på et nivå som folk betaler
Aktivt og god markedsføring – basert på en klar profil
God service i et rent, fint og godt vedlikeholdt anlegg
Gode samarbeidspartnere
En rasjonell(e) personalsturktur
Åpningstider som er forutsigbare og samtidig er overkommelige å drifte
Et fornuftig og attraktivt matkonsept
Et fornuftig og attraktivt produktspekter (badeartikler mm)
En kontinuerlig fokus på økonomi – øke inntekter og redusere kostnader
Vedr organisering av drift
Budsjettet er satt opp som en modell der driftsinntekter tilfaller et driftsselskap
(Hardangerbadet Drift AS, mens det private eiendomsselskapet (Hardangerbadet Eiendom
AS) leier ut sin seksjon til driftsselskapet og andre leietakere. Hardangerfjord Hotell står
for salget av mat og drikke (egen drift) og selger i tillegg billetter/årskort for
Hardangerbadet Drift AS.
Modellens grunnprinsipp er at de enkelte aktørene i samarbeidet gjør det de er best på
og har best forutsettinger for å gjøre – til det beste for Hardangerbadet, men at det på
samme måte er med å gi de enkelte aktørene et bedre driftsgrunnlag.
Hardangerbadet Drift AS
4.1 Hardangerbadet Drift AS
- Drift og vedlikehold av badet
Besøksestimat - ordinære billetter
Besøksestimat - Hardangerfjord hotell
Billettpris - ordniært
kr
61000
6000
120,00
Note 1
Note 2
Note 3
Leieinntekt - Hardangerfjord Hotell (per gjest)
kr
5,00
Note 4
Inntekter
Billetter
Årskort
Billetter - Hardangerfjord hotell
Leieinntekter - Tonus - Varmtvann
Leieinntekter - Hardangerfjord Hotell
Sponsor
Totale innekter
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
7 320 000,00
4 000 000,00
360 000,00
150 000,00
335 000,00
100 000,00
12 265 000,00
Kostnader
Energi
Personalkostnad
Forsiking
Utendørsvaktmester tjeneste
Kapitalkostnad - Leie
Kostnader - leasing/utstyr
Regnskap - drift av selskap
Kommunale avgifter
Markedsføring
Vedlikehold /utviklingsfond (5 % av omsettingen )
Vedlikehold
Totale kostnader
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
1 500 000,00
5 442 360,00
200 000,00
150 000,00
2 300 000,00
200 000,00
500 000,00
150 000,00
500 000,00
613 250,00
400 000,00
11 955 610,00
Resultat
kr
309 390,00
Note 5
Note 6
Note 7
Note 8
Note 9
Note 10
Note 11
Note 12
Note 13
Note 14
Note 1 – Besøksantall
Det er redegjort for besøkstallet i Kapittel I, disse er bevist lagt i det nedre sjiktet.
Oppsummert
Lokalbefolkning innenfor kommune
Lokalbefolkning innenfor 1 timer
Dagsbesøkende langveis ifra
Besøkende i fra reiselivet
Totalt
11.000
5.000
5.000
40.000
61.000
Det er her kun tatt med de som kjøper ordinær billett.
Note 2 – Besøkende i fra Hardangerfjord Hotell
Det er en slags forutsetting at Hardangerfjord Hotell selger overnattingspakker som
inkluderer adgang til badeanlegget. Dette spesielt for familier som vil sammenligne
«badehotellet» i Hardanger med anlegg f. eks i Danmark.
Det er selvsagt vanskelig å estimere dette antallet, da det avhenger av så mange
faktorer,
Det er her tatt utgangspunkt i 6.000 overnattingsgjester som kjøper billett.
Rosfjord Strandhotell bruker mellom 10.000 og 12.000 billetter til Sørlandsbadet, dette
fordeler seg ut over året med hovedvekt på ferier (sommer, høst, vinter og påske)
Note 3 – Billettomsetning
Prisprofilen vil normalt gi en snittpris på rundt Kr 120,- det forutsatt at skolesvømming,
årskort og andre spesialavtaler er holdt utenfor.
Note 4 – Leieinntekt – Hardangerfjord Hotell
Leieinntekten i fra Hardangerfjord Hotell betaler for å ha retten til å selge mat, drikke og
artikler i anlegget er Kr 5,- per billettsalg (ikke årskort). Samt at de også selger billetter
og årskort for Hardangerbadet Drift AS.
Årskort'
Note
5 – Årskort omsetting
Bad$og$trening
Kun$bad
Kun$trening
Pris'
kr$4$000,00
kr$3$000,00
kr$3$000,00
Antall'
500
600
100
Omsetting'
kr$$$$$$$$2$000$000,00
kr$$$$$$$$1$800$000,00
kr$$$$$$$$$$$300$000,00
kr$$$$$$$$4$100$000,00
Note 6 – Billetter i fra Hardangerfjord Hotell
Forventet besøkstall i fra Hardangerfjord hotell er redegjort for i Note 2, dette volumet
bør gi grunnlag for en vesentlig rabatt, f. eks 50 %. Det er det vi har tatt høyde for i
estimatene.
Note 7 - Leieinntekter Hardangerfjord Hotell
Hardangerfjord hotell har best grunnlag for å selge mat og drikke i anlegget, og når du
først har personal i resepsjon/kjøkken er det unaturlig om disse ikke også skal selge
artikler og billetter.
Den mest forutsigbare måten å gjøre det på er at Hardangerfjord Hotell har alt personell i
resepsjon/kjøkken og kafe, betaler en leie ut i fra antall besøkende i anlegget. Salget av
årskort og billetter går uavkortet til Hardangerbadet Drift AS.
Alle som er leietakere i Hardangerbadet betaler sin andel av felleskostnadene, det
beregnet ut i fra arealet de disponerer.
Note 8 – Sponsorer
Et badeanlegg med en positiv drift og masse besøkende er en god arena for profilering
og markedsføring.
Note 9 – Energi
Sørlandsbadet brukte i 2013 i underkant av 1,4 kWh og det er ingen grunn å forvente at
disse kostnadene blir høyere for Hardangerbadet. Det er selvsagt at det arealet som eies
av Helsebanken eller andre aktører betaler sin egen energikostnad.
Note 10 – Personalkostnad
Sosiale kostnader og feriepenger
33 %
Lønn
Sosial kost
Totalt lønn
Daglig leder
kr
700 000,00
kr 231 000,00
kr
931 000,00 Teknisk leder
kr
600 000,00
kr 198 000,00
kr
798 000,00 Badevakter
kr 2 073 600,00
kr 684 288,00
kr 2 757 888,00 Renhold
kr
kr 171 072,00
kr
Vaktmester
kr
518 400,00
200 000,00
kr
66 000,00
689 472,00 kr
266 000,00 Total lønnskostnad (Hardangerbadet Drift AS)
kr 5 442 360,00 Antall
Timer
Dager i året
Timelønn
Lønn
kr
360,00
kr
180,00
kr 2 073 600,00
360,00
kr
180,00
kr
Badevakter
Renhold
4
1
8
8
kr
518 400,00
Kjøp av utendørs vaktmestertjeneste
Det vil være effektiv bruk av personalressurser at Hardangerfjord Hotell har ansvar for
utendørs vedlikehold og renhold. Det vil også være besparelser i forhold til kjøpe av
diverse utstyr. Det er ikke gjort beregninger av dette beløpet, det er kun et estimat.
Note 11 – Leie til Hardangerbadet Eiendom AS
Leien til Hardangerbadet Eiendom settes til 10 % av belånt kapital, de andre
eiendomsselskapet har går til utvikling, drift og overskudd.
Det bør også avtales en suksessbasert leie som settes av på fond for videreutvikling.
Note 12 – Markedsføring
En kommersiell aktør må markedsføre seg og det koster – det er av avgjørende betydning
at Hardangerbadet tar posisjonen som et fellesgode som også andre reiselivsaktører
bruker i sin markedsføring for å trekke gjester til regionen.
Note 13 – Vedlikeholds / utviklingsfond
En ting er normalt vedlikehold, men det må også settes av til ekstra ordinære hendelser.
Og om ikke annet så kan dette være en fin mulighet til å sette av til utvikling av
anlegget.
Note 14 – Vedlikehold
Det er av avgjørende betydning for badet å alltid fremstå som godt vedlikeholdt og rent.
Det vil de første årene være behov for et mindre vedlikehold – mens det i senere år
kanskje vil være behov for mer enn dette. Det er derfor et sunt prinsipp at midlene i
Vedlikeholdsfondet settes av til Vedlikehold (og kanskje mindre til utvikling).
4.2. Hardangerbadet Eiendom AS
Hardangerbadet Eiendom AS
- Eiendomsselskap som leier ut til de ulike driftsaktørene
Inntekter
Leieinntekt - 2. etasje - Tonus
Leieinntekt - helsebanken
Leieinnekt - SPA
Leieinntekter - Hardangerbadet Drift AS
kr 450 000,00
kr 100 000,00
kr
84 000,00
kr 2 300 000,00
Totale inntekter
kr 2 934 000,00
Kostnader
Kapitalkostnader (23 millioner)
Drift av selskapet
Forsikringer og annet
Avsetting til utviklingsfond
kr 2 000 000,00
kr 150 000,00
kr 150 000,00
kr 500 000,00
Totalekostnader
kr 2 800 000,00
Resultat
kr
134 000,00
*Leie Tonus - eller lignende
Tonus leier i Bergen lokaler til lignende aktivitet - der leier de 500 m2 med en leiepris på
Kr 900,- per m2. Vi har tatt utgangspunkt i litt mindre areal, men med de samme
funksjonene. Det er lagt opp til at treningsalen benyttes for både Tonus og som en del av
Hardangerbadets funksjoner og årskort. Inntekten for disse årskortene går til
Hardangerbadet AS, mens Tonus selger PT timer og utarbeidelse av treningskort, enten
som et valgfritt alternativ eller som en fast del av at årskot
Varmtvannsbasseng i forbindelse med fysioterapiavdeling er positivt for mange
brukergrupper, og i tillegg gir det muligheter for styrket økonomi for fysioterapeutene.
Leieinntekten settes til 20 % av all omsetting i avdelingen, samt et tillegg for andel av
felleskostnadene.
Dette er mindre enn hva Sørlandsbadet Fysikalske betaler til Sørlandsbadet – og det antas
å være forsiktige estimater
** Leieinntekter Helsebanken
Helsebanken må betale leie for bruk av treningssenter og andre funksjoner i badet.
Energi og andre kostnader betales direkte av seksjonseieren
*** Leieinntekter SPA
Hardangerfjord Hotell betaler kr 12oo,- per m2 og disponerer 70 m2
Energi og andre kostnader betales dirkete av seksjonseieren. Dette er dyre areal å bygge
og kostnaden Hardangerfjord Hotell betaler gjenspeiler kanskje ikke kostnaden i sin
helhet, men det vil være et veldig positivt element for helhetsproduktet Hardangerbadet.
**** Leieinntekter Hardangerbadet Drift AS
Det kan være et fornuftig prinsipp at leien gjenspeiler 10 % av den lånte kapitalen, og at
de andre inntektene eiendomsselskapet har kan disponeres til drift av selskapet, utvikling
og overskudd.
KAP 5 DRIFTEN AV HARDANGERFJORD HOTELL
Et moderne badeanlegg i samme bygg som et flott hotell er en kombinasjon som
definitivt gir muligheter. Fordelen med et badeanlegg i tilknytning til hotellet er helt klart
at det bidrar til å utnytte skuldre og lavsesong – de periodene når andre opplevelser har
begrenset attraksjonsverdi er badeanlegg veldig verdifulle.
De gjestene som kommer til Hardangerfjord Hotell som badegjester er i seg selv ikke nok
til å drive et stort hotell – men det bidrar definitivt til å øke belegget og til å jevne ut
sesongene.
Hotellets nye avdeling vil gjøre hotellet til et slagkraftig og stort hotell i et spennende
marked. Hardangerbadet vil i tillegg til å trekke gjester direkte – så vil det gi hotellet og
området en oppmerksomhet som helt klart kan utnyttes til å trekke flere gjester.
En SPA-avdeling og ikke minst Helserelatert virksomhet vil helt klart være spennende
nisjer for hotellet
Det samarbeidet som er skissert vil ikke bare gagne Hardangerbadet, det vil også gjøre
Hardangerfjord Hotell i stand til å utnytte sine personalressurser på en spennende måte.
Det er særs vanskelig å lage budsjett for driften av Hardangerfjord Hotell, men det kan
være realistisk å forvente en direkte omsetningsøkning som følgende;
Antall
Mat, drikke,
Losji per pers annet
Omsetting
Familiegjester
4000
kr 400,00
kr 150,00
kr 2 200 000,00
Kurs og konferansegjester
1000
kr 1 000,00
kr 500,00
kr 1 500 000,00
Voksenmarkedet
1000
kr 1 000,00
kr 300,00
kr 1 300 000,00
Helserelatert overnatting
1500
kr 800,00
kr 400,00
kr 1 800 000,00
SPA-Gjester
600
kr 1 000,00
kr 500,00
kr 900 000,00
Tillegg salg i restaurant,
kafe
60000
kr 20,00
kr 1 200 000,00
Forventet - direkte omsetningsøkning på Hardangerfjord Hotell
kr 8 900 000,00
* Dette er et tall det er knyttet mye usikkerhet til da det er avhengig av andre og aktører
- potensialet er vesentlig større ** Det er ikke tatt hensyn til omsettingen ved drift av kafeen
Hardangerfjord Hotell
Driften av Kafe og kiosk på Hardangerbadet er budsjettert som følger;
Salg av mat, drikke, artikkler og billetter/årskort
- Salg av mat, drikke og artikkler i egen drift
- Salg av billetter og årskort for Hardangerbadet
Årskortbrukere
Antall besøkende
40000
66000
Salg av mat & drikke
Salg av artikkler
kr
kr
55,00
20,00
Salg av mat og drikke til årskortholdere
Salg av artikkler til årskortholdere
kr
kr
10,00
5,00
Inntekter
Salg av mat og drikke
Salg av artikkler
kr 4 030 000,00
kr 1 520 000,00
Totale inntekter
kr 5 550 000,00
Kostnader
Varekostnad (mat og drikke)
Varekostnad (artikkler)
Personale
Energi
Forsikring
Diverse
Regnskap og revisjon
Markedsføring
Administrasjon
Husleie til Hardangerbadet AS
kr 1 612 000,00
kr 608 000,00
kr 2 021 760,00
kr
50 000,00
kr
30 000,00
kr 100 000,00
kr 100 000,00
kr 100 000,00
kr 200 000,00
kr 330 000,00
Totale kostnader
kr 5 151 760,00
Resultat
kr
40 %
40 %
398 240,00
En stort og moderen hotell i vakre Hardangerfjord, med et moderne badeanlegg i samme
bygg og et allerede eksisterende kundegrunnlag vil definitivt ha gode forutsettinger for
en positiv drift og utvikling.
En ting er i hvert fall sikkert og det er at om dette hotellet bygges ut som skissert og i
sammen med Hardangerbadet – så er det kommet for å bli. Drift på dette hotellet vil det
bli selv om man eventuelt må igjennom noen vanskelige tider!
Det er også et bærende prinsipp i samarbeidet at totalpakken for samarbeid skal være
lønnsomt for alle. Slik at dersom driften ved Hardangerfjord Hotell vil opphøre og oppstå
igjen i en annen form, så vil Hardangerbadet Drift AS med relativt stor sikkerhet kunne
forvente å få på plass en tilsvarende avtale med ny driver. (en totalpakke med billetter,
drift av kafe og vaktmester)
KAP 6 ØKONOMISKE RINGVIRKNINGER HARDANGERBADET
Det er mange positive aspekt med realisering av badeanlegg, en av de viktigste er
selvsagt de økonomiske verdiene som skapes. Sørlandsbadet har brukt
Transportøkonomisk Institutt (TØI) til å tallfeste verdien som skapes. Sørlandsbadet skaper
hvert år verdier for i overkant av 100 millioner.
Hotell
gjester
Campinggjester
Hyttegjester
Dagsbesøkende
Sum
Totalt
20000
15000
15000
20 000
70000
Sørlandsbadet primærattraksjon
10000
7500
7500
10000
35000
Sørlandsbadet sekundærattraksjon
10000
7500
7500
10000
35000
Antall ekstra gjestedøgn primærattraksjon
3
3
1
0
Antall gjestedøgn sekundærattraksjon
1
1
0
0
Direkte ringvirkninger
Indirekte ringvirkninger
Totalt
79 millioner
22 millioner
101 millioner
Likhetene mellom Sørlandsbadet og Hardangerbadet er mange, men det er selvsagt ikke
mulig å direkte sammenligne. Men det er så mange likhetsstrekk at man likevel kan
trekke en del paralleller.
Det vil kanskje være naturlig å tenke seg følgende
Totalt
Hardangerbadet6som6primærattraksjon6
Hardangerbadet6som6sekundærattraksjon66
Antall6ekstragjestedøgn6primærattrkasjon6
Antall6ekstra6gjestedøgn6sekundærattraksjon6
Hotellgjester Campinggjester Hyttegjester Dagsbesøkende6 Sum
10000
10000
10000
10000
40000
5000
5000
5000
5000
20000
5000
5000
5000
5000
20000
3
1
3
1
1
Med utgangspunkt i ca 50 % besøk i forhold til Sørlandsbadet kan man med et noenlunde
samme besøksmønster anta at verdiene som skapes også vil være 50 %.
Med det som utgangspunkt kan man forvente at det skapes følgende verdier
Direkte ringvirkninger
39 millioner
Indirekte ringvirkninger
11 millioner
Totalt
50 millioner
Det er viktig å understreke at dette kun er antakelser og at det er basert på nøkkeltall
som kan være annerledes for Hardangerbadet enn for Sørlandsbadet. Det er heller ikke
vurdert hvilke verdier den store satsingen på helse vil gi.
Se vedlegg 3.
Vedlegg I – Forslag til åpningstider
ÅPNINGSTIDER – HARDANGERBADET
BADELAND
Mandag-fredag
12:00 - 20:00
Lørdag og søndag
10:00 - 18:00
IDRETTSBASSENG/VELVÆRE
Mandag-fredag
12:00 - 20:00
Mandag, onsdag og fredag
06:00 - 08:00
Lørdag og søndag
10:00 - 18:00
TRENINGSSTUDIO
Mandag-fredag
09:00 - 21:00
Lørdag og søndag
10:00 - 18:00
ALDERGRENSER
Aldersgrense for å få adgang uten følge av voksen er 11 år - eller 6. klasse Aldersgrense for adgang til treningsstudio er 16 år Aldersgrense for adgang til velværeavdeling er 18 år
Vedlegg II - Forslag til prisprofil
PRISER – HARDANGERBADET
Enkeltbilletter
Enkeltbilletter bad
Man – Fre
Lør – Søn Skoleferier
#Høysesong
juli Barn 0 - 2 år(t.o.m.) m/badebleie
35,-
35,-
35,-
Barn 3 – 10 (t.o.m.) 85,- 115,- 150,- Ungdom 11 – 17 (t.o.m.) Honnør, student 105,- 135,- 170,- Voksne fra 18 år
130,- 160,- 195,- Bad og trening 150,- 185,- 220,- Morgensvømming kl. 06-08 80,- Medfølgende voksne som ikke bader
35,- 35,- 35,- Årskort
Årskort bad, priser pr mnd, (år)
Man – Fre
Hele uken
Barn 3 – 10 (t.o.m.) 160,- (1920,-)
180,- (2160,-)
Ungdom 11 – 17år 250,- (2990,-)
280,- (3360,-)
Honnør, lærling, student
250,- (2990,-)
280,- (3360,-)
Voksne fra 18 år 290,- (3480,-)
350,- (4200,-)
Familie: 2 voksne 2 barn (3-10 år)
545,- (6540,-)
690,- (8280,-)
Tillegg for flere barn, pr barn
50,- (600,-)
50,- (600,-)
Alderstillegg for barn eldre en 10 år, pr barn
30,- (350,-)
30,- (350,-)
Fratrekk for familier mindre en 4 personer
50,- (600,-)
50,- (600,-)
Info Alle årskort har en avtale periode på 12 mnd Engangsbeløp på etablering av avtalegiro 299,- Årskort er personlige, det kan ikke brukes av andre. Barn under elleve år må alltid være i følge med voksne, dette
gjelder også ungdom som ikke kan svømme.
TRENINSSTUDIO
120,Enkelttime
Klippekort
Klippe kort 10 klipp (brukes i løpet av 6 mnd)
715,-
Klippe kort 25 klipp (brukes i løpet av 12 mnd)
1595, Årskort, priser pr mnd, (år)
Ungdom 16 og 17 år: Apparatsal
335,- (3990,-)
Honnør, lærling og student: Apparatsal
335,- (3990,-) Voksne: Apparatsal og iddrettsbasseng
410,- (4920,-)
Oppgradering, priser pr mnd, (år)
Fra bad til apparatsal 85,- (1000,-)
Fra bad til apparatsal familie (2 personer)
105,- (1200,-)
Info Alle årskort har en avtale periode på 12 mnd Engangsbeløp på etablering av avtalegiro 299,- Årskort er personlige, det kan ikke brukes av andre.
Det kan/bør utarbeides egne opplegg med sesongkort for hytteeiere og
campinggjester.
Vedlegg III - Sørlandsbadet – økonomisk betydning
Utdrag av Rapport av 23.12.2014 Med utgangspunkt i ﬁgur 3.1 skal vi i de<e kapi<elet forsøke å anslå den økonomiske betydningen av Sørlandsbadet for Listerregionen. Vi skiller mellom omsetning i Sørlandsbadet – her teller både lokalt bosa<es og Hlreisendes pengebruk – og Hlreisendes kjøp av varer og tjenester utenom Sørlandsbadet. Omsetning i anlegget Sørlandsbadet er organisert i to selskaper -‐ Sørlandsbadet IKS eier omtrent 85 prosent av anlegget og Sørlandsbadet AS, som eier 15 prosent. BilleRnntektene, inkl årskort etc inntektsføres i Sørlandsbadet IKS, mens all annen omsetning inntektsføres i Sørlandsbadet AS. Personalet er ansa< i Sørlandsbadet AS, men uUører oppgaver også for IKSet på leiebasis. Samlet salgsinntekt i de to selskapene bak Sørlandsbadet – Sørlandsbadet AS og Sørlandsbadet IKS – utgjorde i 2013 ca 25,8 millioner kroner ifølge Hlsendte årsregnskaper. IKSets inntekter -‐ som utgjøres av billeRnntektene – utgjorde 13,6 millioner kroner, mens ASets inntekter utgjorde 12, 1 millioner kroner Det er de<e vi regner som anleggets samlete inntekter Hlført fra besøkende. Omsetning utenfor anlegget Lokalt bosa<es kjøp av varer og tjenester utenfor anlegget regnes altså ikke som omsetning generert av Sørlandsbadet. Derimot vil Hlreisendes kjøp av varer og tjenester – avhengig av i hvilken grad Sørlandsbadet er hovedårsaken Hl besøket i Lyngdal – være omsetning som er generert av anlegget. Spørsmålet er så hva vi regner som Hlreisende. Så lenge vi ser på virkninger for Listerregionen, er alle bosa<e i de seks kommunene å regne som lokalt bosa<e. Bosa<e i Lindesnes og Mandal vil i så måte regnes som Hlreisende, selv om de har kort reisevei (henholdsvis 20 minu<er regnet fra Vigeland og 33 minu<er med bil regnet fra Mandal sentrum). Besøkstall – fordeling på lokalt besøk og 9lreisende Vi har få< oppgi< følgende besøkstall for Sørlandsbadet – ekskl skolesvømming: Tabell 4.1 Besøkstall ved Sørlandsbadet 2007-‐2013, eksklusive skolesvømming 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
166365
159536
154733
157025
173154
165088
170494
Kilde: Sørlandsbadet Vi har fra Sørlandsbadet få< data fra brukerundersøkelser (utvalg av besøkende) for sommerferien og høsUerien (2 uker) 2013. Disse gir noen holdepunkter for fordeling av besøkende e<er avstand fra bosted (tabell 4.2). Tabell 4.2 Resultater fra spørreundersøkelse blant besøkende Bl Sørlandsbadet sommeren 2013 og to høsDerieuke3 2013. Besøkende eEer bosted og/eller reiseBd fra bosted. Sommer 2013
andel
antall
Høstferie 2013
andel
antall
Lyngdal
0,12
5152
Lyngdal
0,11
1282
0,5 time +/-
0,09
3864
< 40 min
0,30
3497
1 time –øst +/-
0,07
3005
Rogaland
0,35
4080
1-2,5 time vest
0,45
19319
Stor-Kr sand
0,15
1749
Lenger enn 2,5 t
0,27
11592
Andre
0,08
933
Sum
1,00
42932
Sum
1,00
11658
Kilde: Sørlandsbadet I Hllegg oppgir Sørlandsbadet at man på årsbasis regner en lokal andel av besøkende på 60 prosent, det vil si at de Hlreisende utgjør 40 prosent på årsbasis. Med 170 000 besøkende i 2013 utgjorde antall Hlreisende ca 70 000 i 2013. Tallene for sommeren 2013 viser at Hl sammen nær 80 prosent av de besøkende hadde en reisevei (fra bosted) på mer enn en Hme, herav 27 prosent lenger enn 2,5 Hmer. En stor andel (45 prosent) av de Hlreisende kommer fra Rogaland, det vil si personer som har mellom en og to og en halv Hme reisevei vesUra. Tilsvarende hadde i underkant av 60 prosent mer enn 40 minu<er reisevei i henhold Hl en undersøkelse i de to høsUerieukene. Anvender vi disse andelene på de månedlige besøkstallene for 2013, ﬁnner vi om lag 35 000 Hlreisende i juni, juli og august og 4 500 i høsUerieukene. Tallet for resten av året blir om lag 30 000. Tallene for bosa<e mindre enn en Hme unna omfa<er også besøkende bosa< i Lindesnes og Mandal. Disse må betraktes som Hlreisende Hl Listerregionen, men bare som dagsbesøkende. Befolkningen i disse to kommunene er på ca 20 000, og utgjør 37 prosent av befolkningen med mindre enn 40 minu<er reisevei (regnet fra kommunesenter) Hl Sørlandsbadet. Et forsikHg anslag Hlsier at de utgjør om lag en tredel av de som har +/-‐ 30 minu<er reisevei om sommeren og i høsUerien, og ca 5 prosent av de «lokalt besøkende» ellers i året. Til sammen blir de<e om lag 7 000 besøkende. Vi antar at de har lite forbruk i Listerregionen utenom i selve Sørlandsbadet. Omsetning fra 9lreisende utenom i Sørlandsbadet På grunnlag av de dataene vi har Hlgjengelige, er det vanskelig å beregne noen eksakt omsetning som kan Hlskrives Hlreisende med Sørlandsbadet som hovedbesøksmål. Et svært essensielt moment med tanke på ringvirkningsberegninger er hvor mange av de besøkende som er Hlreisende, og hvor mange av disse som har besøk i Sørlandsbadet som hovedgrunn for reisen. Et annet vikHg moment er hvordan og hvor de Hlreisende overna<er, noe som har stor betydning for forbruket. For begge disse faktorene er det slik at vi har relaHvt sparsomt med opplysninger, e<ersom det ikke er gjennomført noen direkte kartlegging blant de besøkende. Vi vil beregne tall ut fra gi<e forutsetninger, slik at resultatene må betraktes som «hva som kan være generert omsetning i Listerregionen». For 2013 tar vi da utgangspunkt i tallet på 77 000 Hlreisende (inkludert bosa<e i Lindesnes og Mandal). Vi antar at 27 000 (inkludert besøkende fra Lindesnes og Mandal) av disse er dagsbesøkende, det vil si som ikke overna<er i Listerregionen i forbindelse med besøket, det vil si at det er om lag 50 000 Hlreisende som overna<er innen kort reiseavstand fra Sørlandsbadet og innen Listerregionen. Vi har e<er skjønn fordelt de 50 000 Hlreisende besøkende på hotell-‐ (20 000), camping-‐ (15 000) og hy<eoverna<ende (15 000) (tabell 4.2). Tabell 4.2 Fordeling av Blreisende besøkende Bl Sørlandsbadet eEer (antaE) overnaJngsmåte, antaE forhold Bl Sørlandsbadet som reisemål, samt beregning av forbruk i regionen som kan Blskrives Sørlandsbadet Hotell
gjester
Campinggjester
Hyttegjester
Dagsbesøkende
Sum
Totalt
20000
15000
15000
20 000
70000
Sørlandsbadet primærattraksjon
10000
7500
7500
10000
35000
Sørlandsbadet sekundærattraksjon
10000
7500
7500
10000
35000
Antall ekstra gjestedøgn primærattraksjon
3
3
1
0
Antall gjestedøgn sekundærattraksjon
1
1
0
0
Generert ekstra forbruk, millioner kroner
Overnatting
11,9
4,5
0,4
Servering
5,4
3,0
0,3
2,0
10,7
Dagligvarer
2,6
2,1
0,8
2,0
7,5
Annet varekjøp
2,9
1,9
0,4
1,0
6,2
Transporttjenester
4,3
1,9
0,3
6,5
Andre varer og tjenester
2,6
1,8
0,2
4,7
Uspesifisert forbruk
0,5
0,2
0,0
0,8
30,1
15,6
2,5
Sum forbruk
16,8
5,0
53,2
I tabellen ligger det en rekke forutsetninger: •
For de overna<ende gjestene er Sørlandsbadet hovedgrunn Hl besøket i regionen for halvparten og sekundæra<raksjon for den andre halvparten •
Sørlandsbadet oppgir at ca 10 000 besøkende overna<er (med bille< inkludert) på Rosdord Strand Hotel (8-‐10 000) og Farsund Resort (1 000). Til sammen antar vi at 20 000 Hlreisende overna<er på hoteller eller leilighetsanlegg i regionen. •
Hotell-‐ og campinggjester som har Sørlandsbadet som hovedreisemål, Hlbringer i gjennomsni< tre ne<er i regionen. Hy<egjester Hlbringer i sni< en ekstra na< som følge av a<raksjonen. •
Hotell-‐ og campinggjester som har Sørlandsbadet som sekundæra<raksjon, Hlbringer i gjennomsni< en ekstra na< i regionen. •
Dagsbesøkende har et gjennomsni<lig forbruk på 250 kr per dag Hl servering, varekjøp etc utenom forbruket på Sørlandsbadet. •
For overnaRngsgjester har vi beny<et samme forbrukstall per gjestedøgn som i kapi<el 2, dvs fylkesvise tall fra TØIs TOURIMPACT-‐prosjekt. Under disse forutsetningene ﬁnner vi at Sørlandsbadet i 2013 genererte en samlet ekstra omsetning på ca 53 millioner kroner i Listerregionen1. De<e kommer i Hllegg Hl en omsetning på 25,8 millioner kroner i Sørlandsbadet. Disse 53 millionene er som nevnt framkommet under e< se< av forutsetninger. Dersom vi for eksempel dobler antall overnaRngsdøgn for overna<ende besøkende som har Sørlandsbadet som primærreisemål, øker meromsetningen Hl ca 85 millioner kroner. Dersom vi derimot at antallet som ikke overna<er i regionen er 30 000 istedenfor 20 000, synker meromsetningen Hl 40 millioner kroner. Samlede virkninger Ut fra de foregående beregningene og forutsetningene som er lagt Hl grunn om de besøkende, ﬁnner vi samlede direkte virkninger i form av turisters forbruk kny<et Hl eksistensen av Sørlandsbadet på ca 79 millioner kroner i 2013. I Hllegg kommer indirekte e<erspørselsvirkninger (produksjon) på ca 22 millioner kroner. Disse er beregnet ut fra den samme mulHplikatoren (1,31) som ble lagt Hl grunn for Listerregionen. Vi har beregnet samlet turisUorbruk i Listerregionen minus Sirdal) Hl ca 518 millioner kroner i 2013. Disse tallene er eksklusive faste utgijer ved eie av friHdsbolig og investeringer i friHdsboliger (oppgradering og nybygging). De direkte forbruksvirkningene som kan kny<es Hl Sørlandsbadet Hlsvarer om lag 15 prosent av samlet beregnet turisUorbruk i Listerregionen minus Sirdal. Denne andelen må betraktes som en omtrentlig størrelse og brukes med en viss forsikHghet. Beregningen av det totale forbruket i Listerregionen er gjort ved å beny<e regionale besøkstall, men nasjonale og fylkesvise gjennomsni<stall for forbruk, hvor det ikke er ta< eksplisi<e hensyn Hl spesielle forbrukselementer i regionen. Samlet beregnet forbruk på akHviteter i Listerregionen minus Sirdal er for øvrig beregnet Hl 39 millioner kroner, altså uten at man har ta< eksplisi< hensyn Hl Sørlandsbadets 26 millioner i omsetning. Som anført ovenfor, vil også noen av de Hlreisende Hl Sørlandsbadet ha overna<et i Mandalregionen (fortrinnsvis Lindesnes og Mandal).
1
Det må her presiseres at noe av denne omsetningen kan høre hjemme i Lindesnes eller Mandal.