1. No category

11.mai2015
[PLANBESKRIVELSE
FORBARDØLAHØYFJELLSHOT
ELL]
Planbeskrivelse
Detaljregulering for Bardøla Høyfjellshotell
Dato 11.05.15
Rev 13.10.15
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
1 INNHOLDSFORTEGNELSE
2
3
Bakgrunn .......................................................................................................................................................... 3
2.1
Hensikten med planen .............................................................................................................................. 3
2.2
Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold ................................................................................................. 3
2.3
Tidligere vedtak i saken ............................................................................................................................. 3
2.4
Utbyggingsavtaler ..................................................................................................................................... 3
2.5
Krav om konsekvensutredning? ................................................................................................................ 3
Planprosessen .................................................................................................................................................. 4
3.1
4
5
Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram................................................................... 4
Planstatus og rammebetingelser ..................................................................................................................... 4
4.1
Overordnede planer .................................................................................................................................. 4
4.2
Gjeldende reguleringsplaner ..................................................................................................................... 4
4.3
Tilgrensende planer ................................................................................................................................... 4
Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold .......................................................................................... 5
5.1
Beliggenhet ............................................................................................................................................... 5
5.2
Avgrensing og størrelse på planområdet .................................................................................................. 5
5.3 Stedets karakter ........................................................................................................................................ 5
5.3.1 Eksisterende bebyggelse: ................................................................................................................... 5
5.4 Landskap ................................................................................................................................................... 6
5.4.1 Topografi og landskap ........................................................................................................................ 6
5.5
Kulturminner og kulturmiljø ...................................................................................................................... 6
5.6
Naturverdier .............................................................................................................................................. 6
5.7 Trafikkforhold ............................................................................................................................................ 6
5.7.1 Vegsystem .......................................................................................................................................... 6
5.7.2 Trafikkmengde ................................................................................................................................... 6
5.7.3 Trafikksikkerhet for myke trafikanter ................................................................................................ 6
5.8 Teknisk infrastruktur ................................................................................................................................. 6
5.8.1 Vann og avløp ..................................................................................................................................... 6
5.8.2 Energiforsyning og alternativ energi, fjernvarme m.m ...................................................................... 6
6
Beskrivelse av planforslaget ............................................................................................................................. 6
6.1 Planlagt arealbruk ..................................................................................................................................... 6
6.1.1 Reguleringsformål .............................................................................................................................. 6
6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål ............................................................................................ 7
6.2.1 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (TB/FT) og Hotell/overnatting (TB) ................................... 7
6.2.2 Fritidsbebyggelse - konsentrert og frittliggende (FT/F) ..................................................................... 7
6.2.3 Skiløypetrase ...................................................................................................................................... 8
6.2.4 Leikeplass ........................................................................................................................................... 8
6.3 Bebyggelsens plassering og utforming ...................................................................................................... 9
6.3.1 Bebyggelsens høyde og Grad av utnytting ......................................................................................... 9
6.4 Parkering ................................................................................................................................................. 10
6.4.1 Antall parkeringsplasser - maksimum og minimumstall .................................................................. 10
Side 1 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
6.5 Tilknytning til infrastruktur ..................................................................................................................... 11
6.5.1 Strøm ................................................................................................................................................ 11
6.5.2 Energi ............................................................................................................................................... 11
6.6 Trafikkløsning .......................................................................................................................................... 11
6.6.1 Kjøreatkomst .................................................................................................................................... 11
6.6.2 Tilgjengelighet for gående og syklende ............................................................................................ 11
6.7 Kulturminner ........................................................................................................................................... 11
6.7.1 Løsninger i forhold til kulturminner ................................................................................................. 11
7
6.8
Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett ...................................................................... 11
6.9
Støy ......................................................................................................................................................... 11
6.10
Universell utforming ............................................................................................................................. 11
Konsekvensutredning ..................................................................................................................................... 11
7.1
8
Vurdering av krav om Konsekvensutredning. ......................................................................................... 11
Virkninger/konsekvenser av planforslaget .................................................................................................... 12
8.1
Overordnede planer ................................................................................................................................ 12
8.2
Landskap ................................................................................................................................................. 12
8.3 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven ............................................................................... 12
8.3.1 Bakgrunn .......................................................................................................................................... 12
8.3.2 Kunnskapsgrunnlaget (§8): .............................................................................................................. 12
8.3.3 Føre var prinsippet (§9): ................................................................................................................... 12
8.3.4 Økosystemtilnærming og samlet belastning (§10): ......................................................................... 12
8.3.5 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver (§11):................................................. 12
8.3.6 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode (§12): ........................................................................... 12
8.3.7 Vurdering: ........................................................................................................................................ 12
8.4 Barns interesser ...................................................................................................................................... 13
8.4.1 RPR for barn og planlegging ............................................................................................................. 13
9
8.5
Energibehov – energiforbruk .................................................................................................................. 13
8.6
ROS .......................................................................................................................................................... 13
8.7
Konsekvenser for tettstedet Geilo .......................................................................................................... 14
Innkomne innspill ........................................................................................................................................... 14
9.1
Merknader............................................................................................................................................... 14
9.2
Kommentarer til merknadene ................................................................................................................. 14
Side 2 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
2 BAKGRUNN
2.1 HENSIKTEN MED PLANEN
Formålet med revisjonen er å se på muligheten til å gjøre om deler av hyttebebyggelsen til «fritidsbebyggelse
tilrettelagt for utleie» i samsvar med K-sak 29/14. I tillegg vil det gjøres en generell vurdering av
planbestemmelsene. Spesielt en gjennomgang av utnyttingsgraden.
Videre er det et hovedmål at fritidsenheter tilrettelagt for utleie i størst mulig grad skal være en del av det
kommersielle utleiemarkedet. Dette skal være et hovedmål både for Hol kommune, utbygger/selger og kjøper.
Hyttene/leilighetene i disse områdene skal fremstå som utleieenheter, og kjøper skal være inneforstått med
rammebetingelsene. Hovedforskjellene fra tradisjonelle uteieenheter er at enhetene kan selges som private
fritidsenheter, og at utleie er helt frivillig etter Plan- og bygningsloven (Selger og kjøper kan inngå
privatrettslige avtaler med krav om utleie).
2.2 FORSLAGSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD
Forslagstiller er Bardøla Høyfjellshotell as.
Plankonsulent er DBC AS, avd. arkitektur. DBC as ble etablert i 1993 og tilbyr tjenester innen arkitektur,
arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet har sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekker også
hele Sør-Norge. Oppdragsgivere er både offentlige og private. Selskapet gjør bruk av avansert IKT- verktøy og
tilbyr et fagnettverk både i og utenfor Hallingdal Næringshage som bidrar til stor fleksibilitet, kompetanse og
kapasitet. Prosjektleder for denne planen er arealplanlegger Torstein Kaslegard.
Eierforhold
Gnr/bnr
59/28,44,91,101,103,105,108, 62/71,62/29,46,79,84
59/49, 58/18
59/41
62/7
59/115
Eier
Bardøla Høyfjellshotell as
Christian Grahl Madsen
Norges Astma- og allergiforbund
Siw Anita Kristiansen Tragethon
Hol kommune
2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN
K-sak 29/14 Retningslinjer for «Fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie». Denne gjelder ikke bare for omsøkte
område.
2.4 UTBYGGINGSAVTALER
Det kan bli aktuelt med utbyggingsavtale angående ny avkjørsel til skole og idrettsområde. Det ble
derfor varslet om oppstart av utbyggingsavtale i samsvar med plan- og bygningsloven kapittel 17 i
forbindelse med oppstart av planarbeidet.
2.5 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING
Vi har vurdert omfanget slik at det ikke er behov for konsekvensutredning. Det er gjort nærmere rede for dette
under kap. 8.
Side 3 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
3 PLANPROSESSEN
3.1 MEDVIRKNINGSPROSESS , VARSEL OM OPPSTART , EVT. PLANPROGRAM
Planarbeidet ble startet opp med
oppstartmøte med kommunen den 22.08.14.
Oppstartvarsel ble gjort med brev til alle
parter dater 13.11.14 og annonse i
Hallingdølen datert 13.11.14. Fristen for
innspill ble satt til 10.12.14.
4 PLANSTATUS OG
RAMMEBETINGELSER
4.1 OVERORDNEDE PLANER


Kommunedelplan for Geilo godkjent
24.06.10.
Utsnitt av kommunedelplan med planområdet inntegnet med sort stiplet ring:
4.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER

Reguleringsplan for Bardøla Høyfjellshotell,
godkjent 29.09.03, planid Hol 062004075.
4.3 TILGRENSENDE PLANER




Reguleringsplan for Geilo del 4, godkjent
07.01.77, planid 062004003.
Reguleringsplan for sanering av
planoverganger Øyovegen og
Bruslettovegen, godkjent 26.02.09, planid
062004120.
Reguleringsplan for boliger nye
Havsdalsvegen, godkjent 31.05.12, planid
Hol 4173.
Reguleringsplan for omlegging av Havsdalsvegen, godkjent 30.03.84, planid 062004010.
Side 4 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD
5.1 BELIGGENHET
Området ligger øst for Geilo sentrum.
5.2 AVGRENSING OG STØRRELSE PÅ PLANOMRÅDET
Planområdet følger tidligere plangrense med mindre justeringer. Planområdet er på 43,6 daa.
Utsnitt av kartgrunnlag med plangrensa inntegnet med sort stiplet strek:
5.3 STEDETS KARAKTER
5.3.1 EKSISTERENDE BEBYGGELSE:
Eksisterende bebyggelse består av Bardøla høyfjellshotell (4 etg bygning med loftsetasje), tilhørende lager/garasjebygg, eldre gardstun, personalboliger og utleiehytter. Utleiehyttene fremstår med et enhetlig uttrykk.
Bygningsmassen totalt sett har ulike formspråk.
Side 5 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
5.4 LANDSKAP
5.4.1 TOPOGRAFI OG LANDSKAP
Planområdet ligger i relativt flatt terreng og er i sin helhet opparbeidd til bebyggelse og oppholdsarealer.
Området har noe skogsvegetasjon.
5.5 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ
Planområdet er tidligere synfart av kulturavdelinga i Fylkeskommunen i 1997, se brev i forrige reguleringssak
datert 09.06.1997. Det er ikke funnet kulturminner i området.
5.6 NATURVERDIER
Innenfor planområdet er det ikke registrert noen spesielle naturverdier.
5.7 TRAFIKKFORHOLD
5.7.1 VEGSYSTEM
Området ligger inntil kommunal veg. Denne er igjen tilknyttet til riksveg 7 ved ved skole- idrettsområdet på
Geilo. Den kommunale veien går videre til ulike bo-områder.
5.7.2 TRAFIKKMENGDE
ÅDT for kommunal vei er ikke kjent.
5.7.3 TRAFIKKSIKKERHET FOR MYKE TRAFIKANTER
Langs kommunal vei er det opparbeidd fortau på ene sidene.
5.8 TEKNISK INFRASTRUKTUR
5.8.1 VANN OG AVLØP
Eksisterende bebyggelse er tilkoblet offentlig vann og avløp.
5.8.2 ENERGIFORSYNING OG ALTERNATIV ENERGI , FJERNVARME M .M
All bebyggelse er tilkoblet strøm.
6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
6.1 PLANLAGT AREALBRUK
6.1.1 REGULERINGSFORMÅL

Bebyggelse og anlegg (PBL § 12-5, nr 1)
o Fritidsbebyggelse – frittliggende
o Fritidsbebyggelse – konsentrert
o Hotell/overnatting
o Skiløypetrase
o Energianlegg
o Lekeplass
o Kombinert bebyggelse og anleggsformål
Side 6 av 14
11. mai 2015

PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL § 12-5, nr 2)
o Kjøreveg
o Gang-/sykkelveg
o Gangveg/gangareal
o Annen veggrunn – grøntareal
o Parkeringsplasser
Arealoppgave:
RPAREALFORMÅL:
2011 kjøreveg
1121 fritidsbebyggelse-frittliggende
1420 skiløypetrasé
2082 parkeringsplasser
2080 parkering
2019 annen veggrunn-grøntareal
2015 gang-/sykkelveg
1122 fritidsbebyggelse-konsentrert
2016 gangveg/gangareal/gågate
1610 lekeplass
1510 energianlegg
2010 veg
1800
kombinert
bebyggelse
anleggsformål
Totalt:
Antall:
Areal:
3,00
1,00
1,00
2,00
3,00
2,00
1,00
7,00
4,00
1,00
1,00
1,00
3297,74
1463,83
1472,18
846,75
1747,11
126,81
166,78
22676,69
971,67
2077,98
61,70
731,17
2,00
29,00
8003,25
43643,66
og
6.2 GJENNOMGANG AV AKTUELLE REGULERINGSFORMÅL
6.2.1 KOMBINERT BEBYGGELSE OG ANLEGGSFORMÅL (TB/FT)
Innenfor byggeområdene ligger eksisterende hotellbygning samt andre bygninger knyttet til driften. Områdene
kan bebygges med totalt BYA=4.750m2. 15% av eksisterende BRA kan utnyttes til fritidsformål som
tilrettelegges for utleie. Loftsetasjen på eksisterende hotell kan utnyttes, men mønehøyden skal ikke overstige
eksisterende mønehøyde. Det er ikke definert eksakt hvor i hotellbygget de selveide boenhetene skal ligge. For
hotellet er det viktig at dette ikke låses, slik at hotellet har mulighet til å bestemme dette når disse skal bygges
– og da med bakgrunn i markedet og hotellet´s øvrige driftsbehov.
6.2.2 FRITIDSBEBYGGELSE - KONSENTRERT OG FRITTLIGGENDE (FT OG F)
Frittliggende fritidsboliger.
Innenfor planområdet ligger det en frittliggende fritidsbolig (F1). Denne er eksisterende.
Innenfor områdene regulert til fritidsbebyggelse – konsentrert (FT) er det 51 frittstående bygninger. Totalt
innenfor disse områdene er det regulert 79 boenheter. Særlig i område FT2 vil det være flere boenheter pr
bygning. Dette gjelder også i område FT1 og FT4.
Pr i dag er tanken at områdene skal bestå av mindre boenheter, og da som fritidsboliger tilrettelagt for utleie.
Fritidsboligene skal ha adkomst via interne veier. Parkering skal løses på felles parkeringsplasser og lokalt ved
enkelte enheter.
All fritidsbebyggelse i områdene FT skal tilrettelegges for frivillig utleie. Utleie av enhetene vil skje gjennom
ulike bookingsystemer som er tilgjengelig i markedet. Bardøla Høyfjellshotell har også et bookingsystem, men
det må være frivillig for eierne av fritidsboligene om de ønsker å benytte det systemet.
I området FT1 ligger den gamle ”Direktørboligen”. Denne har vært brukt til personalbolig i det siste, men
hotellet har besluttet at de ikke skal sitte med egne personalboliger. Dette er også grunnen til at hotellet solgte
personalboligene i Havsdalsvegen 2 og 4. Eierne mener at dette også vil styrke utleiemarkedet for de aktørene
som driver med utleieboenheter på Geilo. Med bakgrunn i dette så er den gamle direktørboligen foreslått
omregulert til fritidsbolig tilrettelagt for utleie.
Side 7 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
Personalboliger i FT2.
I området FT2 ligger det i dag personalboliger. Disse er i dag regulert som boligformål i reguleringsplanen for
Bardøla. I nytt forslaget til detaljregulering for Bardøla foreslås dette området omregulert til fritidsboliger.
Begrunnelsen for dette er beskrevet under:
Kartutsnitt som viser 4 boliger (gult område i østre del),
område for frittliggende fritidsbebyggelse tilrettelagt for
utleie (rød skravur) og området for hotell/turistnæring (blå
skravur). Vedtatt i kommunestyret den 26.03.14, K-5/14.
Som nevnt over ifbm ”Direktørboligen” ønsker ikke hotellet å sitte med egne personalboliger. Vi mener også
det er uheldig at det blir liggende et lite område regulert til boliger i utkanten av et større område som er
regulert til fritidsbebyggelse (se kartutsnitt over). Vi ser det som en uheldig blanding av formål, fordi disse
bygningene i så tilfelle ville blitt lagt ut på det åpne markedet for boliger.
En endring av denne bygningsmassen til fritidsbebyggelse vil også styrke driften til Bardøla Høyfjellshotell.
Med bakgrunn i dette mener vi at området bør reguleres til fritidsbebyggelse.
Eldre bygninger i FT4.
I området F4 står det noen eldre bygninger. Dette er ikke bygninger som har tilhørt området/Bardøla fra den
gangen de ble bygd. Disse bygningene er flyttet hit fra andre steder i Hallingdal på 70-tallet. De ble plassert
her for å skape et spesielt miljø ifbm ulike arrangementer på Bardøla.
6.2.3 SKILØYPETRASE
Det er regulert inn skiløypetrase mot sørøst og nordøst iht kommunedelplan for Geilo.
6.2.4 LEIKEPLASS
Området er avsatt som leikeareal for områdene FT. I dag består deler av området av en tennisbane. Denne blir
også brukt som leikeplass.
Minste uteoppholdsareal MUA skal være 25m2 eller minimum 20% av BRA pr fritidsenhet. Minst 4m2 av dette
skal være privat eller i nærheten av uteoppholdsareal. Jmfr for øvrig §1.5 i Kommunedelplanen for Geilo.
Side 8 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
Totalt for områdene FT fordeles MUA som følger:
FT1:
maks 550m2 (22 enheter)
FT2:
maks 750m2 (30 enheter)
FT3:
maks 375m2 (15 enheter)
FT4:
maks 300m2 (12 enheter)
Totalt blir dette 1.975m2. Avsatt lekeplass er på 2.077m2. Planen viser derfor at kravet om MUA er dekket. I
tillegg vil man kunne opparbeide leikeplasser innenfor de ulike FT-områdene.
6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING
6.3.1 BEBYGGELSENS HØYDE OG GRAD AV UTNYTTING
Høyde
Hotellbygning skal ikke overskride eksisterende mønehøyde. For konsentrert fritidsbebyggelse er tillatt
mønehøyde 7 meter. For frittliggende fritidsbebyggelse er mønehøyden 5,5 meter.
Grad av utnytting
Områdene er regulert med følgende utnytting:
FELT
AREAL
TB/FT1
8.004m2
ENHETER
(fritid)
stk
10
FT1
8.118m2
22 > 65m2
KRAV PPLASSER
stk
125+13+10
= 148
(se 6.4.1)
22x2 = 44
FT2
FT3
FT4
5.401m2
5.862m2
3.297m2
30 > 65m2
15 > 65m2
4 < 65m2
8 > 65m2
30
15x2 = 30
4x1 + 8x2
= 20
P1 – P5
SUM
30.682m2
89
(108)
272
BYA m2
BYA m2
SAMLET
BYA m2
BYA %
Bebyggelse
4.750
Parkering
93x18 =
1.675
6.425
80
18x90 +
1x150 = 1.770
6x200 = 1.200
15x90 = 1.350
1x130 +
2x110 + 8x90
= 1.070
32x18 = 576
2.346
29
20x18 = 360
12x18 = 216
7x18 = 126
1.560
1.566
1.196
29
27
36
10.140
2.953
13.093m2
43%
Siden P1-P5 dekker 108 p-plasser av det totale kravet til parkering, trenger ikke de ulike byggeområdene dekke
hele parkeringskravet innenfor selve byggeområdet. Det er grunnen til at antallet p-plasser i kolonnen ”BYA
m2 parkering” er lavere enn kravet området har (se også oppsett i pkt 6.4.1).
I området FT1 og FT3 er det forutsatt at alle boenheter er over 65m2. I FT2 er det forutsatt at alle boenheter er
under 65m2. I FT4 er det forutsatt at 4 boenheter er under 65m2 og 8 boenheter er over 65m2.
Kravet til totalt antall p-plasser er 272 stk (se kapitell 6.4.1).
FT/TB1: BYA=6.425m2 (inkl. 93 p-plasser à 18m2). BYA=4.750m2 eksl. parkering – noe som gir %BYA=60%.
Dette er 750m2 mindre enn i forrige plan. Den høye utnyttingsgraden i ny plan (BYA=80%) skyldes at
parkeringsarealet for området er en del av BYA.
FT-områdene er regulert med ulik utnyttingsgrad (se §3.1 i planbestemmelsene). Bakgrunnen for dette er at
det på flere områder står eksisterende bebyggelse. Noen av disse områdene kan utnyttes ytterligere med flere
bygninger, mens andre områder er ferdig utbygd. For eksisterende bebyggelse er utnyttingsgraden økt litt slik
at disse kan ha mulighet for tilbygg.
Side 9 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
Videre er det for disse områdene satt en maks BYA i m2 pr. bygning. Dette er gjort etter retningslinjer gitt for
”fritidsboliger tilrettelagt for utleie”.
For området FT1 har ”Direktør-boligen” BYA=150m2. For området FT2 er alle bygg satt til BYA=200m2. For
området FT3 er det kun mindre hytter (90m2). For FT4 er det en eksisterende større bygning som har fått
BYA=130m2 og 2 bygninger som har fått BYA=110m2. Dette er eksisterende bygninger som er henholdsvis
120m2, 95m2 og 90m2. Økningen er gjort i tilfelle det trengs mindre tilbygg. Øvrige bygninger i FT4 er satt til
90m2.
%-utnytting innenfor hvert område vil i den nye planen variere fordi det er ulikt antall m2 BYA i delområdene.
Byggeområdene FT utgjør 22.678m2, og arealet for BYA i FT-områdene blir 5.390m2 eksl. parkering. Dette gir
en %BYA tilnærmet 24% for hele området sett under ett visst man ikke regner inn parkering (parkering var ikke
en del av utnyttingsgraden i den gamle reguleringsplanen for Bardøla). I tidligere reguleringsplan er tilsvarende
områder regulert med 30%.
Ny revidert detaljregulering har et lavere antall m2 BYA når ikke parkering er medregnet i forhold til forrige
reguleringsplan, men fordi man nå inkluderer parkering så blir utnyttingsgraden høyere.
Byggegrenser
I vårt planforslag er formålsgrensen satt som byggegrense. Mot kommunal vei er byggegrensen 8 meter til
senterlinje vei. Mot naboeiendommer følger byggegrense reglene i PBL. Det er regulert 4 meter byggegrense
langsmed skiløype.
6.4 PARKERING
6.4.1 ANTALL PARKERINGSPLASSER - MAKSIMUM OG MINIMUMSTALL
Det skal regnes 18 m2 BRA pr biloppstillingsplass som inngår i utnyttingsgraden iht. Teknisk forskrift. Vi har
benyttet følgende nøkkel for utregning av parkeringsbehov:




1 p-plass pr hotellrom
1 p-plass pr fritidsbolig under 65m2
2 p-plass pr fritidsbolig over 65m2
13 p-plasser til ansatte/besøkende
Hotellet har 125 rom. Dette gir 125 p-plasser. Det avsettes 13 p-plasser til besøkende/personalet og 10 pplasser til nye boenheter på hotellet. Dette gir 148 p-plasser. I tillegg kommer krav til frittliggende
fritidsboliger (FT1-4) som gir 124 p-plasser. Totalt skal planområdet dekke 272 p-plasser. Disse fordeles som
følger:
TB/FT1:
P1 – P5:
FT1:
FT2:
FT3:
FT4:
93 p-pl
108 p-pl
32 p-pl
20 p-pl
12 p-pl
7 p-pl
Det er i planen regulert inn 201 p-plasser. 93 p-plasser ligger i området TB/FT1. 108 p-plasser ligger på
områdene P1-P5. Resttallet på 71 p-plasser skal løses innenfor områdene FT, og skal vises på situasjonsplan
ifbm søknad om tiltak. Fordelingen på de ulike FT-områdene er vist over.
Hvilken parkeringsplass som tilhører den enkelte fritidsboligenheten skal defineres i salgskontrakten.
Sykkelparkering
Området har eksisterende arealer hvor sykler kan parkeres. For FT-områdene kan sykler parkeres på egne
seksjoner.
Side 10 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
6.5 TILKNYTNING TIL INFRASTRUKTUR
6.5.1 STRØM
Det er etablert trafo i tilknytting til eksisterende bebyggelse.
6.5.2 ENERGI
Det er ikke etablert fjernvarmeanlegg i området.
6.6 TRAFIKKLØSNING
6.6.1 KJØREATKOMST
6.6.1.1 T ILKNYTNING TIL OVERORDNET VEGNETT
Bygget blir tilknyttet eksisterende kommunale sidevei som igjen har tilknytning til RV7. Utforming av veger
Vegbredden på kommunal vei er 8 meter inklusive 0,5 meters skulder på hver side. Interne veier er regulert
med 6 meter bredde.
6.6.2 TILGJENGELIGHET FOR GÅENDE OG SYKLENDE
Innenfor planområdet er det tilrettelagt for gående og syklende med fortau og gang-/sykkelveier.
6.7 KULTURMINNER
6.7.1 LØSNINGER I FORHOLD TIL KULTURMINNER
Det er ikke funnet kulturminner innenfor planområdet.
6.8 PLAN FOR VANN- OG AVLØP SAMT TILKNYTNING TIL OFFENTLIG NETT
Hele planområdet skal kobles på kommunalt vann og avløp. Vi har i planarbeidet jobbet ut ifra den forutsetning
at eksisterende vann- og avløpsnett er dimensjonert for den utvidingen som er foreslått.
6.9 STØY
Ved søknad om tiltak skal støyforhold avklares etter T-1442. Når det det gjelder innendørs støy så vil bygg
følge de krav som settes i TEK10.
6.10 UNIVERSELL UTFORMING
Utbyggingen vil tilpasses de krav som Plan- og bygningsloven setter til universell utforming. Dette gjelder både
innvendige og utvendige areal.
7 KONSEKVENSUTREDNING
7.1 VURDERING AV KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING .
Planforslaget gjelder fortetting/utviding av et allerede etablert bebyggelse og er i samsvar med overordnet
plan. Det er derfor ikke behov for konsekvensutredning av planområdet.
Side 11 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
8 VIRKNINGER /KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
8.1 OVERORDNEDE PLANER
Omsøkte planforslag er i samsvar med kommunedelplan for Geilo når det gjelder formål, høyder/
utnyttingsgrad og byggegrenser. Hol kommune har vedtatt at området kan utbygges med fritidsboliger
tilrettelagt for utleie. Videre kan 15% av eksisterende BRA i hotellbygningen utnyttes til fritidsformål. Vi mener
planforslaget er i samsvar med intensjonene i overordnet plan og vedtak.
8.2 LANDSKAP
Nye bygg på eiendommen til Bardøla vil bli en del av helheten, og vil ikke endre landskapets karakter.
8.3 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP II I NATURMANGFOLDLOVEN
8.3.1 BAKGRUNN
Etter naturmangfoldlovens § 7 skal prinsippene i lovens §§8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse
av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger:
8.3.2 KUNNSKAPSGRUNNLAGET (§8):
Vi har sjekket disse register:


Direktoratet for naturforskning
o INON (inngrepsfrie områder)
o Naturbase
Artsdatabanken (rødlistearter)
I tillegg har vi innhentet opplysninger fra kommunen. I registrene over har man ikke funne registreringer av
truede arter.
8.3.3 FØRE VAR PRINSIPPET (§9):
Omsøkte område er avsatt til byggeområde i overordnede planer og er i hovedsak utbygd i sin helhet. En
videre utbygging vil kun være fortetting ifbm fritidsboliger, samt ombygging/mindre utvidelse av
hotellbygningen.
8.3.4 ØKOSYSTEMTILNÆRMING OG SAMLET BELASTNING (§10):
I og med at området er bebygd i dag vil ikke omsøkte tiltak føre til tap av biologisk mangfold.
8.3.5 KOSTNADENE VED MILJØFORRINGELSE SKAL BÆRES AV TILTAKSHAVER (§11):
Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad i seg.
8.3.6 MILJØFORSVARLIGE TEKNIKKER OG DRIFTSMETODE (§12):
En samlet vurdering av området blant annet gjennom overordnede planer har vist at dette området har stor
verdi for samfunnet som utbyggingsområde ifbm turistutbygging på Geilo (i Hol kommune).
8.3.7 VURDERING:
Etter vår mening medfører ikke detaljplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye
data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven
skulle dermed til å være oppfylt.
Side 12 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
8.4 BARNS INTERESSER
8.4.1 RPR FOR BARN OG PLANLEGGING
Området er regulert til formål ifbm turisme/fritid. Det vil derfor bli opparbeidet arealer for aktiviteter og leik
for barn. Dette er også viktig mht det totale tilbudet som Bardøla Høyfjellshotell skal gi sine barnefamilier som
er gjester ved hotellet. Det vil også være viktig ifbm fritidsboligene som etableres innenfor planområdet.
8.5 ENERGIBEHOV – ENERGIFORBRUK
Innenfor planområdet vil miljø, ENØK-tiltak og alternative energikilder være ivaretatt iht TEK10.
8.6 ROS
Analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap.
Uønskete hendelser er vurder ut fra sannsynlighet/konsekvens etter følgende definisjoner:
Sannsynlighet
Vekting
Definisjon
Svært sannsynlig
5
Skjer ukentlig
Meget sannsynlig
4
Skjer månedlig
Sannsynlig
3
En hendelse pr år
Lite sannsynlig
2
En hendelse pr 10 år
Usannsynlig
1
Kjenner ingen tilfeller
Konsekvens
Vekting
Menneske
Ytre miljø
Kritisk/Katastrofe
5
Personskade som medfører død eller
varige men, Mange skadd
Omfattende og langvarig miljøskader
Alvorlig
4
Alvorlig personskader
Alvorlige miljøskader
Betydelig
3
Kan føre til alvorlige personskader
Kan føre til alvorlige miljøskader
En viss fare
2
Mindre skader som treng medisinsk
behandling
Mindre skader på miljø, men som
naturen selv utbedrer på kort tid.
Ufarlig
1
Ingen eller små personskader
Ingen eller ubetydelige skader på miljø
Oppsummering
Vedlagte sjekkliste viser at det ikke er spesielle faremomenter i forbindelse med omsøkte tiltak.
Konklusjon: Reguleringsplanen antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn.
Side 13 av 14
11. mai 2015
PLANBESKRIVELSE FOR BARDØLA HØYFJELLSHOTELL
8.7 KONSEKVENSER FOR TETTSTEDET GEILO
Bardøla høyfjellshotell er et viktig hotell på Geilo med lange tradisjoner. Planområdet legger opp til en
videreutvikling av hotellet som er i tråd med de politiske retningslinjene i kommunen. For Geilo som
turistdestinasjon er det derfor viktig at Bardøla høyfjellshotell får mulighet til videreutvikling.
9 INNKOMNE INNSPILL
9.1 MERKNADER
Sammendrag av merknadene. De ligger også som vedlegg til beskrivelsen.



Brev fra Buskerud Fylkeskommune datert 09.12.14.
Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Ber om at
standardteksten vedrørende eventuelle funn blir innarbeidet i bestemmelsene.
Brev fra Fylkesmannen datert 03.12.14:
Fylkesmannen ser ikke at den varslede endringen om utleie vil gi negative konsekvenser for nasjonale
eller regionale miljøinteresser knyttet til deres ansvarsområder. For støyutsatt fritidsbebyggelse vises
det til retningslinjer gjennom T-1442/2012. Videre må rikspolitiske retningslinjer for barn og unges
intersser følges opp. For nybygg bør mulighetene for miljøvennlige energiløsninger vurderes
nærmere.
Brev fra Jernbaneverket datert 09.12.14:
Jernbaneverket ber om at nødvendig tiltak mot støy og rystelser tas inn i bestemmelsene til planen.
Videre må ikke tiltaket endre avrenningsforhold mot jernbanen. Planen må sikre at overflatevann
behandles slik at det ikke er fare for at utvasking og eller andre endringer som kan påvirke jernbanen
negativt. Eventuelle endringer i grunnvannet må ikke medføre negative virkninger for jernbanen.
9.2 KOMMENTARER TIL MERKNADENE
De fleste merknadene er av generell karakter og er forsøkt besvart/utredet i planbeskrivelsen, og er ellers tatt
inn i planbestemmelsene.
Gol den 11.05.15 Rev 13.10.15
DBC AS, avd arkitektur
Torstein Kaslegard
Arealplanlegger
Vedlegg:
 Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel.
 Sjekkskjema ROS analyse.
Side 14 av 14