Ullensaker kommune
Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr 23/15 47/15 Utvalg Hovedutvalg for overordnet planlegging Hovedutvalg for overordnet planlegging Møtedato 02.03.2015 23.03.2015 SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR FELT K13 RÅDHUSVEGEN 7 OG 9, RINGVEGEN 12, 14 OG 16 Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens § 12–12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for Felt K13 – Rådhusvegen 7 og 9, Ringvegen 12, 14 og 16, datert 20.08.2014, sist revidert 17.12.14 med bestemmelser datert 19.08.14, sist revidert 27.01.15 med følgende endringer i bestemmelsene: 5.4.1 Det skal være minimum 40m2 utearealer pr. 100m2 boligbruksareal, hvorav minimum 20m2 på terreng skal opparbeides til «lekbart areal» for barn. Private terrasser på terreng kan i sin helhet inngå ved beregning av uteoppholdsarealer. Private balkonger/takterrasser kan inngå ved beregning med maksimalt 5m2 pr. boenhet. Felles takterrasser kan inngå ved beregning av utearealer under forutsetning at minst 30 % av takterrassen har jorddybde som muliggjør etablering av større busker og trær. Kjørbart veisystem for brannbil og renovasjonsbil, gangstier o.a., som inngår i en helhetlig utforming av uteoppholdsarealene, kan medregnes i uteoppholdsarealet/lekearealer. Innglassede balkonger inngår ikke ved utregning av utearealer. Nytt punkt § 5.9 Bebyggelse og uteområdene innenfor planområdet skal utformes og opparbeides med grunnlag i prinsippene som er vist i illustrasjonsplan datert 03.06.2014. Følgende endres i bestemmelsene: Endingene er fra 45m2 til 40m2 Arealet for lek reduseres fra 25m2 til 20m2 Private terrasser på terreng kan i sin helhet inngå i beregningene, i gjeldende forslag kan maks 5m2 inngå i beregningen av uteoppholdsareal. Det settes inn et nytt punkt i bestemmelsene for å sikre at prinsippene som er vist i illustrasjonsplanen skal følges ved utforming og opparbeidelse av området. Rett utskrift Saksnr. 2014/363-86 Side 1 av 15 Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2014/363-86 Side 2 av 15 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 23.03.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Repr. Harald Espelund (FrP) fremmet følgende forslag: Med henvisning til plan og bygningslovens § 12–12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for Felt K13 – Rådhusvegen 7 og 9, Ringvegen 12, 14 og 16, datert 20.08.2014, sist revidert 17.12.14 med bestemmelser datert 19.08.14, sist revidert 27.01.15 med følgende endringer i bestemmelsene: 5.4.1 Det skal være minimum 40m2 utearealer pr. 100m2 boligbruksareal, hvorav minimum 20m2 på terreng skal opparbeides til «lekbart areal» for barn. Private terrasser på terreng kan i sin helhet inngå ved beregning av uteoppholdsarealer. Private balkonger/takterrasser kan inngå ved beregning med maksimalt 5m2 pr. boenhet. Felles takterrasser kan inngå ved beregning av utearealer under forutsetning at minst 30 % av takterrassen har jorddybde som muliggjør etablering av større busker og trær. Kjørbart veisystem for brannbil og renovasjonsbil, gangstier o.a., som inngår i en helhetlig utforming av uteoppholdsarealene, kan medregnes i uteoppholdsarealet/lekearealer. Innglassede balkonger inngår ikke ved utregning av utearealer. Nytt punkt § 5.9 Bebyggelse og uteområdene innenfor planområdet skal utformes og opparbeides med grunnlag i prinsippene som er vist i illustrasjonsplan datert 03.06.2014. Følgende endres i bestemmelsene: Endingene er fra 45m2 til 40m2 Arealet for lek reduseres fra 25m2 til 20m2 Private terrasser på terreng kan i sin helhet inngå i beregningene, i gjeldende forslag kan maks 5m2 inngå i beregningen av uteoppholdsareal. Det settes inn et nytt punkt i bestemmelsene for å sikre at prinsippene som er vist i illustrasjonsplanen skal følges ved utforming og opparbeidelse av området. Votering: Repr. Espelunds forslag ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 02.03.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede. Repr. Harald Espelund (FrP) fremmet følgende forslag: Saken utsettes og det bes om å få den i retur fra administrasjonen med en forutsetning om at dette området er å regne som en del av sentrum Votering: Repr. Espelunds forslag ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2014/363-86 Side 3 av 15 Vedtak Saken utsettes og det bes om å få den i retur fra administrasjonen med en forutsetning om at dette området er å regne som en del av sentrum Saksnr. 2014/363-86 Side 4 av 15 RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens § 12–12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for Felt K13 – Rådhusvegen 7 og 9, Ringvegen 12, 14 og 16, datert 20.08.2014, sist revidert 17.12.14 med bestemmelser datert 19.08.14, sist revidert 27.01.15. Ullensaker, 10.02.2015 Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2014/363-86 Side 5 av 15 Saksbehandler: Vedlegg: Silje Skinnes Lunde 1. Plankart, datert 20.08.14, siste revisjon 17.12.14 2. Reguleringsbestemmelser, datert 19.08.14, siste revisjon 27.01.15. 3. Planbeskrivelse, datert 24.02.15 4. Illustrasjonsplan, datert 03.06.14 5. Illustrasjonshefte, datert 20.08.14 6. Støyrapport, datert 13.12.13, sist revidert 14.08.14 7. ROS-analyse, datert 11.07.14 8. Sol-/skygge diagrammer, datert 25.01.15 9. Merknader til offentlig ettersyn 10. Begrunnelse for utearealer Saksdokumenter: Innspill – forslagsstillers sammendrag og kommentarer, datert 06.03.14 Saksframlegg 1.gangsbehandling, datert 08.09.14 SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering; Felt K13 - Rådhusvegen 7 og 9, Ringvegen 12, 14 og 16, plankart datert 20.08.2014, siste revisjon 17.12.14, reguleringsbestemmelser datert 19.08.14, siste revisjon 27.01.15. Detaljreguleringen innebærer utbygging av ca. 120 boliger, inkludert boliger i 1. etasje som kan omgjøres til næringslokaler. Planområdet er 8,5 daa og ligger rett nord for Jessheim kirke. Bakgrunn Planområdet er i Byplanen benevnt som K13. I dag består området av fire bolighus fra forskjellige tiår med tilhørende garasjer og boder, samt et kommunalt drevet dagsenter for rusmisbrukere. Jessheim Boliger AS har i år 2013/2014 kjøpt alle eiendommene innenfor planområdet. Planområdet ligger i samme kvartal som Ullensaker Rådhus og Jessheim kirke. Planstatus Kommuneplan Kommuneplan for 2015 - 2030 ligger ute til offentlig ettersyn. Planområdet er her avsatt til kombinert bebyggelse- og anleggsformål. I gjeldende plan fra 2008 er planområdet avsatt til framtidig sentrumsområde. Kommunedelplan – Byplan Jessheim I Byplanen er området avsatt til kombinert bebyggelse- og anleggsformål. Bestemmelsene fastsetter at bygningenes 1.etasje i hovedsak skal forbeholdes publikumsfunksjoner, inkludert forretninger. Der det bygges boliger i 1. etasje skal bygningsmassen være tilrettelagt for omgjøring til næring ved et senere tidspunkt og ha en beplantet buffersone på minimum 4 meter mot fortau/veg. For K13 står det i tillegg at området ligger som en av «portalene» til sentrum og det settes særlige krav til estetikk og kvalitet. Saksnr. 2014/363-86 Side 6 av 15 I Byplanen er Rådhusvegen vist som en del av en grønn korridor mellom ravinen og kulturlandskapet i sør og Nordbytjernet i nord. Kulturminnevernplan 2008-2012 Kulturminnevernplanen rulleres nå, og planområdet er ikke nevnt i denne. I kulturminnevernplanen nevnes Linjebo Borettslag, planområdets nabo, og Jessheim kirke. Begge er betegnet som verneverdige, Linjebo som verneklasse B1 og kirken som B3. Gjeldende regulering I gjeldende regulering, sak 67/09 vedtatt i Herredstyret 28.09.2009 er planområdet avsatt til kombinert formål; bebyggelse, forretning og kontor. Utnyttelsesgraden er satt til 170 % BRA og gesimshøyde til kote 216, det tillates i tillegg inntrukken toppetasje inntil kote 220. Forslaget til detaljregulering endrer ikke på tverrsnittet til Ringvegen, som er regulert i gjeldende regulering. Planprosess Oppstartsmøte og varsling Oppstartsmøte ble avholdt 20.01.2014 og oppstart av detaljregulering ble varslet 30.01.2014. Det kom inn 7 merknader til planoppstartsvarselet. Statens Vegvesen Region Øst, mottatt 27.02.14 Jernbaneverket, mottatt 31.01.14 Akershus fylkeskommune, mottatt 21.02.14 Styret Linjebo Borettslag, mottatt 31.01.14 Sigmund Syvertsen, Rådhusvegen 9 (tidl. eier), mottatt 02.02.14 Jeanett Diaz, Ringvegen 11, mottatt 30.01.14 Jette Antonsen, Sjøbergveien 1C, mottatt 31.01.14 Offentlig ettersyn Planforslaget ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn i HOP-sak 14/183, 08.09.2014. Det ble annonsert i Eidsvoll Ullensaker Blad 18.09.14 og i Romerikes Blad 19.09.14. Det kom inn 8 merknader. Disse følger oppsummert med rådmannens kommentar. Jernbaneverket Mottatt 17.09.14 Jernbaneverket har ingen innvendinger. Rådmannens kommentar Ingen kommentar Ruter Mottatt 18.09.14 Ruter er positiv til fortettingen som planen legger opp til. De har merknader til Ringvegen, som i dag er kollektivtrasé uten kollektivfelt, og det bemerkes at det er registrert forsinkelser på Ringvegen. Akershus Fylkeskommune har vedtatt en fremkommelighetsplan for kollektivtrafikken der det blant annet sies at det må lages en plan for byene i Akershus som ser på hvordan fremkommeligheten skal sikres. Ruter mener at det ikke er usannsynlig at en plan for fremkommelighet for kollektivtransporten på Jessheim vil konkludere med at man på sikt bør etablere kollektivfelt langs Ringvegen fram til Jessheim stasjon. Det bes derfor om at kommunen vurderer å sette av areal til mulig fremtidig kollektivfelt langs Ringvegen. Saksnr. 2014/363-86 Side 7 av 15 Rådmannens kommentar Det er positivt at det utarbeides en fremkommelighetsplan og at det foretas en vurdering av fremkommeligheten til kollektivtrafikken på Jessheim. Etter offentlig ettersyn er byggegrensen langs Ringvegen flyttet 1,5 m inn på tomten for å ta hensyn til en fremtidig endring av vegens tverrsnitt. Hafslund Mottatt 07.10.14 Hafslund har elektriske anlegg innenfor planområdet og gir generell informasjon knyttet til deres anlegg. Rådmannens kommentar Ingen kommentar Linjebo Borettslag v/styreleder Jan Olesen Mottatt 13.10.14 Linjebo borettslag påpeker at de ikke er imot utbygging, hverken på K13 eller andre sentrumsnære områder men mener høyden på det foreslåtte prosjektet vil bli for dominerende og ødeleggende for de to kulturminnene i nabolaget, der Linjebo er det ene. De er i tillegg ikke fornøyde med forslagsstillers svar på merknaden til oppstartsvarselet eller måten borettslaget blir presentert på ved bilde i saksfremlegget til 1. gangsbehandling, og mener det ikke er tatt noe særlig hensyn til Linjebo i utarbeidelsen av planforslaget. Linjebo er kritiske til de planlagte byggenes høyde. Bygg på 7 etasjer bryter med all annen eksisterende bebyggelse i området, og vil overskygge Jessheim kirke. Høyden som er lagt inn i bestemmelsene er 1 m høyere enn Byplanens bestemmelser, og Linjebo mener det ikke finnes grunner til å avvike fra Byplanen i dette tilfellet. Hensynet til et helhetlig estetisk miljø i Jessheims nære senterområdet bør spille inn, og det minnes om at det ikke bare handler om sol-/skyggeforhold men også om den mengde himmel som vil være synlig i alle områder rundt den foreslåtte bebyggelse. De mener også at reguleringen må forholde seg til kvoten på 80 boliger som er gitt i gjeldende boligbyggeprogram(pr. 13.10.14). Angående inngangsporten mener Linjebo at denne ikke bør støyskjermes da den vil miste mye av sin grønne og estetiske kvalitet og vil lukke området for offentligheten. Samtidig stilles det spørsmålstegn ved hvor hyggelig det vil bli der, da området kommer til å ligge i skygge store deler av dagen. De er også kritiske til det økte beboerantallets påvirkning på trafikken, og at dette kan få konsekvenser for etableringen av forretninger i området. I etterkant av offentlig ettersyn har Linjebo sendt inn supplerende merknad basert på sol/skygge diagrammer fra planvedtaket til detaljreguleringen for S4 – Skovly, Jessheim. I etterkant av dette fikk Linjebo borettslag tilsendt sol-/skygge diagrammer, med bakgrunn i disse har de også sendt inn en supplerende merknad. Linjebo er sterkt kritiske til mangelen på sol-/skygge diagram ved offentlig ettersyn og mener utfyllende sol-/skygge diagram viser en betydelig mengde skygge på Linjebo. I tillegg kommenteres det at sol-/skygge diagrammene viser at tidligere innsendt merknad om «inngangsporten» ut mot rundkjøringen er korrekt. Rådmannens kommentar Kommunen er bevisst Linjebos kvaliteter og viktigheten av å ta hensyn til kulturminnet. Bildet er endret i planbeskrivelsen til sluttbehandling. Forslaget til detaljregulering for felt K13 baserer seg på føringer fra Byplanen. For felt K13 er det i byplanen skissert høyder på kote 219, med tilbaketrukken toppetasje på maks kote 222, men dette er veiledende og må Saksnr. 2014/363-86 Side 8 av 15 vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. I planforslaget er maks kote for bebyggelsen foreslått 1 meter høyere enn det Byplanen legger opp til. For felt K13 er bebyggelsen foreslått ca. 1 meter høyere enn fortauet for å få avstand mellom privat og offentlig areal. Da dette er viktig for kommunen har det blitt gått med på en økning på 1 meter i høyde på bygninger. Bygget langs Ringvegen vil gi skygge over på andre siden av Ringvegen og spesielt på Ringvegen 13 som ligger rett øst for K13. Planområdet K13 har en beliggenhet mellom Jessheim kirke og Linjebo, begge kulturminner som det er viktig å ta hensyn til. Samtidig er planområdet sentrumsnært og inngår i en større utvikling av sentrum, som også inkluderer områdene S4 og S5. Reguleringsforslaget har byggegrenser som ikke tillater at det bygges høyere enn 1 m over bakkenivå mot kirken. Dette gir kirken litt luft og rom. Sol-/skygge diagrammene viser at det vil bli mer skygge enn i dagens situasjon mot Linjebo. De negative konsekvensene er størst når solen står rett i vest, men det vil bedres ettersom solen beveger seg nordover på kvelden. Boligbyggeprogrammet sine kvoter er ikke juridisk bindende for utviklingen i kommunen. Programmet er ment som et verktøy for å se på utviklingen og antall enheter er basert på tidligere tilbakemeldinger fra utbygger. I boligbyggeprogrammet presiseres det at endelig antall boenheter avklares gjennom regulering og byggesak for de ulike områdene. Inngangsporten vil bli støyutsatt og skyggelagt, og kan derfor ikke regnes inn i uteoppholdsarealkravet. Rådmannen er enig i Linjebos vurdering av støyskjerm langs ytterkanten av eiendommen. Med utviklingen av S4 og S5, i tillegg til K13, er det sannsynlig å forvente økt trafikk i Rådhusvegen, men K13 vil ha skjermede utearealer mellom byggene. Angående sol-/skygge diagrammer er det uheldig at de ikke ble vedlagt saken til 1.gangsbehandling. Det ble oversendt sol-/skygge diagrammer fra forslagsstiller den 04.06.14, og vurderingene som ble gjort til 1.gangsbehandlingen har tatt stilling til disse. Linjebo stiller også et spørsmål om hvorvidt det burde vært vist sol-/skygge diagram fra 22. september. Da 22. september er høstjevndøgn og forslagsstiller har vist sol-/skygge diagram for vårjevndøgn anses det for å være tilstrekkelig da sol-/skyggeforholdene disse to datoene er like. NVE Mottatt 03.11.14 NVE har ingen merknader til planforslaget. Rådmannens kommentar Innspillet tas til orientering. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Mottatt 03.11.14 Fylkesmannen har ingen konkrete merknader til planforslaget. Rådmannens kommentar Innspillet tas til orientering. Statens Vegvesen Mottatt 04.11.14 Statens vegvesen bemerker at det er kort avstand mellom tilgrensende fortau i Ringvegen og byggegrense, og at det er viktig å få en nøyaktig innmåling av byggets plassering mot Ringvegen og fortauet slik at en ikke overskrider byggegrensen. Vegvesenet krever også at arealet mellom fortauet og byggegrensen holdes fritt for faste innretninger over og under Saksnr. 2014/363-86 Side 9 av 15 bakkenivå. Reguleringsbestemmelsene vedrørende støy må formuleres slik at de følger opp kravene til Byplanen, og ivaretar muligheten til å klare støykravene ved å ha en stille side. Rådmannens kommentar Byggegrensen har blitt endret i reguleringsplanen etter offentlig ettersyn og er i tråd med tidligere regulert byggegrense for vegen. Dette er ikke 4 meter slik Vegvesenet ønsker. Byggegrensen er flyttet 1,5 meter inn på tomten, slik at det er 3 meter til fortau. Da byggegrensen er i tråd med tidligere regulert byggegrense anses dette til å være en endring som kan gjøres uten å kreve et nytt offentlig ettersyn. Reguleringsbestemmelsene angående støy § 6.1. er blitt endret slik at de tar inn særbestemmelsen for støy i sentrale områder på Jessheim i tråd med Byplanen. Akershus fylkeskommune Mottatt 05.11.14 Akershus Fylkeskommune mener forslaget legger opp til en tilrådelig høy tetthet, og at satsing på sentrumsnære boliger med tilgjengelighet til både kollektivtransport og tilstrekkelig uteareal er positivt for Jessheim. Fylkeskommunen minner om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, og anbefaler at det stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest til boligene. I tillegg oppfordres det til å stille krav til at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. For forhold som gjelder fylkesvegen vises det til Statens vegvesens uttalelse. Rådmannens kommentar Merknadene tas til etterretning. Siden bygningene har krav om heis, samt at leilighetene stort sett ligger på ett plan, er kravet til tilgjengelig boenhet fra TEK 10 gjeldende. Dette kan sammenliknes med kravene for livsløpsstandard. Arkitekturrådet Rådet anbefaler å lage en løsere reguleringsplan der grøntområdet ikke reguleres inn. Det er også unødvendig med forskjellige byggelinjer for bolig og næring. Tomten har en vanskelig form og situasjon. Rådet mener at kurvede blokker kompliserer byggingen unødvendig, og ser heller for seg tre rette blokker. Bygningsformen forholder seg heller ikke til den eksisterende situasjonen. Måten blokkene er plassert på legger opp til begynnelsen på et stort kvartal med grøntområde i midten og da resten av kvartalet tas opp av kirken og rådhuset vil den strukturen ikke bli videreført. Rådet ser at mot Ringvegen er det nødvendig med skjerming, mens langs Rådhusvegen kunne byggene vært annerledes og plassert i en annen retning. Det burde i tillegg lages bredere buffer langs Ringvegen. Den er tegnet mindre enn bufferen mot Rådhusvegen selv om Ringvegen er mer trafikkert. Rådet er ikke helt enige i kommunens oppfordring til næring i 1. etasje over alt og viser til at boliggater, også i sentrum, kan være like gode gater å bevege seg i som gater med butikker. Boliger i 1.etasje krever imidlertid at det tas slike grep som det er gjort i denne reguleringen; gulv i 1.etasje bør heves med rundt en meter og det må lages en buffer som gjerne kan være grønn. Ekstra takhøyde er også en fordel. At to boligetasjer kan gjøres om til næringsetasjer mener Arkitekturrådet vil kunne fungere. Om dette også innebar at leilighetene på bakkeplan går over to etasjer, ville det gitt en leilighetstype som hadde vært positiv for området. Arkitekturrådet mener prosjektet som er vist ikke løser kommunens ønske om orienteringspunkt. Gavlveggene er ruvende og uterommets beliggenhet mot nord og Saksnr. 2014/363-86 Side 10 av 15 rundkjøringen gjør at det blir lite sol og mye støy, noe som gjør det til en lite attraktiv uteplass. Rådet mener det burde være en bygning på denne plassen, og at støy- og leilighetsproblematikk kan løses ved å se på byggenes utforming, samt for eksempel bruk av glassvegg til skjerming. Rådmannens kommentar Det er løst opp i reguleringsplanen, slik at det åpnes for variasjon og muligheten til å bygge rette blokker, samtidig som byggelinjene holder utearealet i midten mot kirken fritt. Langs Ringvegen er byggegrensen flyttet 1,5 meter lenger inn, noe som vil gi en bedre buffer mot vegen. Arkitekturrådet har et godt innspill til plassens funksjon som orienteringspunkt. Den nordvendte plassen har lite sol og mye støy. Plassering av et bygg her som også hadde fungert som et orienteringspunkt ville vært en bedre løsning. Reguleringsplanen er ikke til hinder for dette. Det som ikke ønskes er en løsning som skjermer hele plassen mot rundkjøringen uten å gi noe tilbake. Hvis plassen på hjørnet får en skjerm vil den uavhengig av utforming bli en vegg som vil være til sjenanse for gående og naboer. I motsetning til en bygningsvegg, som har vinduer og dører, er en skjerm et objekt som ikke vil skape liv. Mot rundkjøringen kan den i tillegg være med på å gjøre det ekstra «trangt» på fortauet mot vegen. Plassens største kvalitet er at den gir litt luft mellom rundkjøringen og de høye bygningene. Endringer etter offentlig ettersyn Statens Vegvesen og Ruter sendte inn merknader knyttet til Ringvegen. Dette er en fylkesveg. Fra Statens Vegvesen var det viktig at byggegrensen på 4 meter ble opprettholdt, bakgrunnen for dette er mulig framtidig kollektivfelt i Ringvegen. Ruters merknad omhandlet plass til mulig fremtidig kollektivfelt. På bakgrunn av disse merknadene er byggegrensen flyttet fra formålsgrense til tidligere regulert byggegrense for Ringvegen. Dette er 3 meter fra fortau, og ca. 10 meter fra senterlinje veg. Se også svar på merknaden til Statens Vegvesen. Parkeringskravet er endret fra 1,2 p-plasser per boenhet til 1,1 p-plasser per boenhet. På grunn av planområdets nærhet til sentrum og kollektivtransport, er kravet til parkeringsplasser minsket noe. Byplanens krav til uteoppholdsareal er 45 m2 per 100 m2 boligbruksareal. Det kan medregnes 5 m2 per balkong og privat terrasse per boenhet i uteoppholdsarealet. Denne bestemmelsen er endret slik at også private terrasser kan medregnes med inntil 5m2. Plankartet Plankartet er endret etter offentlig ettersyn. Regulert uteoppholdsareal er fjernet og erstattet med en byggegrense mot uteoppholdsareal. Byggegrense for 1. etasje er også fjernet da denne er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Byggegrense mot Ringvegen er endret for å imøtekomme merknader. Reguleringsbestemmelser §1 Reguleringsformål bebyggelse og anlegg – Uteopphold er fjernet. § 2.1.1., 2.1.2. og 2.3.1. «Brukstillatelse» er endret til «midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest». § 2.2.2. Endret fra «Før det kan sendes inn søknad» til «Før det gis rammetillatelse». § 4.1.1. Det er lagt til at skilt og reklame skal godkjennes av kommunen. § 5.3.1. Bestemmelsen er endret på bakgrunn av merknadene fra Statens vegvesen og Ruter. Saksnr. 2014/363-86 Side 11 av 15 § 5.3.2. Unødvendig henvisning til byggegrenser fjernet. § 5.3.3. Unødvendig bestemmelse knyttet til retningslinjer i Byplanen tatt ut. § 5.3.4. (nå § 5.3.3.) Bestemmelsen er endret på bakgrunn av merknadene fra Statens vegvesen og Ruter. § 5.3.5. er endret til § 5.3.4. § 5.4.1. Bestemmelsen er endret – her er det avstand mellom utbygger og administrasjonen. Dette er diskutert over. § 5.6.1. Parkeringskrav er endret som konsekvens av mindre parkeringsareal på bakgrunn av merknadene fra Statens vegvesen og Ruter. § 5.8.1. Ved formål forretning/kontor skal vareleveranse godkjennes av kommunen. § 6.1. Støykravet er endret. Krav for avvik fra gjeldende forskrift er lagt til. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget har formål kombinert bebyggelse og anlegg. Bebyggelsen som er vist i planforslaget er tenkt som leiligheter, der 1. og 2. etasje kan omgjøres til en høy næringsetasje ved behov. For å ta hensyn til bomiljøet i leilighetene i 1. etasje er disse trukket inn fra fortauet og hevet med maks en meter, slik at det blir en avstand både horisontalt og vertikalt mellom fortauet og terrasser i 1. etasje. Forslaget innebærer 7 etasjer, der den sjuende er en inntrukket toppetasje. Planområdet ligger sør for den nye rundkjøringen i Ringvegen/Rådhusvegen og vil uavhengig av utforming bli et bygg som markerer seg i Jessheim. Bygget vil synes svært godt når man kommer fra nord på Ringvegen, og vil være et kjennetegn på at man har kommet til sentrum. Dette gjør at byggets fasade mot rundkjøringen vil være et viktig aspekt ved vurderingen. Den planlagte bebyggelsen er tenkt plassert langs gateløpene til Rådhusvegen og Ringvegen, noe som også vil danne et beskyttet uteareal mellom bygningene. På hjørnet mot rundkjøringen i krysset Ringvegen/Rådhusvegen er bygningene trukket tilbake for å skape en plass. Plassen, med bygningenes gavlvegger, vil virke som et fondmotiv, noe Byplanen også krever for dette området. Parkering er plassert under bakken, med nedkjøring fra Rådhusvegen. Parkeringskjelleren er plassert under hele bygget samt utearealene. Uteoppholdsarealene er plassert skjermet mellom bygningene. Området er sørvendt og vil få godt med sol. VURDERINGER/DRØFTINGER Utforming Rådmannen ønsker at 1. etasje skal være tilrettelagt til forretnings- og næringslokaler, da planområdet ligger sentralt på Jessheim. Tiltakshavers løsning er å legge til rette for at de to første boligetasjene kan gjøres om til en næringsetasje om dette skulle bli aktuelt. Dette oppleves ikke som en optimal løsning, men det ønskes heller ikke tomme næringslokaler. Ringvegen og Rådhusvegen er gater med mye trafikk, og leiligheter i 1. etasje her har utfordringer i forhold til bokvalitet. For å kompensere for dette er 1. etasje trukket inn fra fortau for å ha avstand mellom biltrafikk/fotgjengere og leiligheter. Gulv i 1. etasje ligger i tillegg opp til en meter over nivået på veg/fortau for å redusere innsyn til leilighetene. Langs Rådhusvegen er det i planforslaget tatt hensyn til at Ringvegen er en mer trafikkert gate enn Rådhusvegen. Langs Rådhusvegen er det lagt opp til balkonger både mot vegen, som ligger i vest, og mot uteoppholdsarealet som er mer skjermet. Dette er ikke gjort mot Saksnr. 2014/363-86 Side 12 av 15 Ringvegen da det er mer støy her både fra biltrafikk og togtrafikk. Denne gaten ligger i tillegg mot øst og det er mindre aktuelt med balkonger her. Slike grep er ikke styrt i reguleringsplanen men viser god tilpasning til området. Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealene ligger godt skjermet og har gode solforhold dersom planområdet blir realisert slik illustrasjonsplanen viser. Det er i tillegg planlagt takterrasser, som vil være et positivt supplement til utearealene på bakken. Arealet mot nord er støyutsatt, og vil i utgangspunktet ikke kunne regnes inn i uteoppholdsarealet. Det er likevel grunn til å tro at med riktig beplantning og utforming vil deler av området kunne ha akseptable støyforhold. Tiltakshaver ønsker å redusere uteoppholdsarealkravet på grunn av at bebyggelsen ble flyttet 1,5 meter inn på planområdet etter merknad fra Statens Vegvesen og Ruter. Det har i tillegg vært en misforståelse mellom tiltakshaver og kommunen i tolkningen av uteoppholdsarealkravet. Dette ble oppklart etter offentlig ettersyn, noe som resulterte i at areal tiltakshaver hadde medregnet i uteoppholdsarealet strider med kommunens tolkning av uteoppholdsarealkravet. Tiltakshaver ønsker følgende forslag til bestemmelse for leke- og uteoppholdsareal. «5.4.1. Det skal være minimum 40 m2 utearealer pr. 100 m2 boligbruksareal, hvorav minimum 20m2 på terreng skal opparbeides til «lekbart areal» for barn. Private terrasser på terreng kan i sin helhet inngå ved beregning av uteoppholdsarealer. Private balkonger/takterrasser kan inngå ved beregning med maksimalt 5 m2 pr. boenhet. Felles takterrasser kan inngå ved beregning av uteoppholdsarealer under forutsetting at minst 30 % av takterrassene har jorddybde som muliggjør etablering av større busker og trær. Kjørbart veisystem for brannbil og renovasjonsbil, gangstier o.a., som inngår i en helhetlig utforming av uteoppholdsarealene, kan medregnes i uteoppholdsarealet/ lekearealer. Innglassede balkonger inngår ikke i utregning av utearealer.» Administrasjonen legger uteoppholdsarealkravet fra Byplanen for Jessheim til grunn, da denne planen nylig er vedtatt og en endring vil være å oppfatte som en ny bestemmelse (presedens). Byplanen fastsetter at bygningenes 1.etasje i hovedsak skal forbeholdes publikumsfunksjoner, inkludert forretninger. Dersom utbygger hadde fulgt byplanen ville det ikke vært utfordringer knyttet til størrelse for uteoppholdsarealet. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende, den viser kun hvordan arealet kan utnyttes. Dette innebærer at prosjektet kan bli vesentlig endret. Jessheim vokser raskt, og det er stort arealpress. Det er nå det er viktig å sørge for nok uteareal i sentrum, senere vil det være for sent. Det har vært villighet til å justere på uteoppholdsarealkravet i andre planer, noe som har blitt til dels begrunnet med at bebyggelsen inneholder flere formål. I dette tilfellet er det lagt opp til kun boliger, og det er dermed viktig at uteoppholdsarealene er gode og av en viss størrelse. Den største andelen av uteoppholdsarealkravet er forbeholdt felles uteoppholdsareal. Dette er for å sikre at uteoppholdsarealet blir et gode for alle. Et stort fellesuteareal vil også gi lik tilgjengelighet til utearealer for alle beboerne innenfor planområdet. I tillegg skaper det et åpent og attraktivt nærmiljø som er positivt for Jessheim som helhet. Forholdet til Linjebo borettslag I nærheten av planområdet ligger Linjebo borettslag. Borettslaget er regulert til spesialområde bevaring, som kulturminner i Ullensaker. Det er derfor viktig at dette området blir tatt hensyn til. Sol-/skyggediagrammene viser at den nye bebyggelsen vil forårsake mer skygge for den Saksnr. 2014/363-86 Side 13 av 15 vestlige delen av Linjebo. Noe av dette kan forbedres med lokale justeringer av høyden der skyggevirkningen er størst. Samtidig har dette forslaget en mye høyere utnyttelse en eksisterende situasjon og Linjebo ligger rett øst for planområdet. Når solen står lavt er det vanskelig å unngå skygge fra planområdet. Planforslagets endring med tilbaketrekning på 1,5 m fra Ringvegen vil ha positiv effekt på situasjonen. Forslaget er også i tråd med lokale og nasjonale planstrategier og det er vanskelig å argumentere for en lavere utbygging. I den forrige reguleringsplanen fra 2009 er høydene regulert til gesims kote 216, med inntrukket toppetasje på kote 220. Planforslaget som foreligger nå er en etasje høyere. Det er stort press på å fortette nær kollektivknutepunkt, og dette planområdet ligger svært nære Jessheim sentrum og kollektivknutepunkt. Forholdet til kirken Arbeidskirken er lav, og å ta hensyn til denne med å redusere høyder vil bety en kraftig reduksjon. Selv i dag er ikke kirken et fondmotiv mot nord. Siden den er lav, trenger den desto mer luft rundt seg. Det er også planlagt en utbygging av kirken, der det blant annet vises at klokketårnet er flyttet nærmere Rådhusvegen og hevet opp til ca. kote 216. Kirketårnet vil da ikke nå den fulle høyden til den planlagte utbyggingen til K13, men med nedtrappingen mot kirken vil de havne på tilnærmet samme nivå. Fondmotiv/portaleffekt I Byplanen er det lagt vekt på at denne tomten har en plassering som gjør den til et orienteringspunkt i Jessheim sentrum. Dette gjør at drøftingen også må ta stilling til om dette oppfylles. Rådmannens vurdering er at den åpne plassen som foreslås kan fungere som fondmotiv på en litt utradisjonell måte, samt bli en hyggelig plass ettersom byen fortettes. Dette avhenger i stor grad av plassens utforming og eventuell støyskjerming. Støyskjermingen bør gjøres som enkeltelementer som skjermer for eksempel en sittegruppe. En støyskjerming langs hele området vil lukke og privatisere den åpne plassen, og danne et fondmotiv som er hverken grønt og luftig eller markert og dominerende. Rådmannen vil ikke anbefale å støyskjerme dette området med vegg eller kraftig beplantning langs eiendomsgrensen da det vil gå på bekostning av markeringseffekten og det generelle bymiljøet. Trafikk Ringvegen er preget av en del trafikk, og tverrvegen vil ikke fjerne trafikk fra denne delen av kvartalet. Utbyggingen av Skovly-feltet (S4) vil kunne føre til en økning av trafikk i Rådhusvegen. Prosjektet har adkomst til parkeringskjeller fra Rådhusvegen og vil generere en del trafikk ut i rundkjøringen. Herfra vil trafikken imidlertid fordele seg utover. Størstedelen av utearealene ligger beskyttet av bygningene og vil ikke påvirkes av den økte trafikken i Rådhusvegen. Parkering Parkering i kjeller frigjør arealer på bakkeplan til uteoppholdsarealer, noe som er en positiv kvalitet ved prosjektet. Antall parkeringsplasser har blitt redusert etter offentlig ettersyn fra 1,2 til 1,1 plass pr. boenhet. Dette begrunnes med nærheten til kollektivtransport ved Jessheim stasjon og handel og service i sentrum. KONKLUSJON Reguleringsplanen med bestemmelser legger opp til et godt boligprosjekt med gode utearealer. Saksnr. 2014/363-86 Side 14 av 15 Rådmannen anbefaler HOP å vedta planen med de endringene gjort etter offentlig ettersyn. I tråd med vurderinger av krav til uteoppholdsareal anbefaler ikke rådmannen endringen som skissert av tiltakshaver. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2014/363-86 Side 15 av 15
© Copyright 2024