1. No category

Saksframlegg
Dato
18.09.2015
Løpenr
63997/2015
Arkivsaksnr
Arkiv
2014/5440
L12
Byplankontoret
Saksnummer Utvalg
Møtedato
15/49
Komite for plan, næring og miljø
13.10.2015
Bystyret
29.10.2015
Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt
B12
Forslag til innstilling
Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12, sentrum, slik det er vist på
plankart med planID 2014014, datert 05.06.2015, i to vertikalnivå, med planbestemmelser sist
datert 15.09.2015 og planbeskrivelse sist datert 15.09.2015. Vedtaket gjøres med hjemmel i planog bygningslovens § 12-12, 1. ledd.
Sammendrag
Tiltakshaver for planforslaget er Bodø sentrum AS og plankonsulent er Norconsult AS, avdeling
Bodø.
Planforslaget legger opp til etablering av ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og
uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates det
kun etablering av forretning, næring, kontor, tjenesteyting og parkering. Felles uteoppholdsareal vil
være på lokk mellom blokkene og skaper et åpent byrom mot Prinsens gate. Tiltaket representerer
siste del av utbygging i kvartalet og vil trolig gjennomføres i flere byggetrinn.
De forhold ved planen som har vært mest fokusert på er byggehøyde og bygningsvolumer sett i
forhold til overordnet plan og omgivelsene, samt skape gode leke- og uteoppholdsarealer.
Det er kommet fire uttalelser til planforslaget, fra Fylkesmannen i Nordland, Statens vegvesen,
Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter og Aage Steen Holm. Uttalelsene er besvart og
justeringer for å imøtekomme dem er foretatt i planbeskrivelsen.
Det er gjort noen få justeringer i planbestemmelsene.
Med endringene i planbeskrivelsen anbefales planforslaget vedtatt.
Bakgrunn
Tiltakshaver for planforslaget er Bodø sentrum AS og plankonsulent er Norconsult AS, avdeling
Bodø. Planområdet ligger i ytre bykjerne i sentrum av Bodø. Området er ca. 7,3 daa og avgrenses
av Konrad Klausens vei i nord, Prinsens gate i sør og gangforbindelse mellom Konrad Klausens vei
og Prinsens gate i øst og vest.
Bakgrunnen for planen er at gjeldende reguleringsplan for området stiller krav om detaljregulering
før utbygging av feltet. Det er tidligere inngått en overordnet samarbeidsavtale mellom tiltakshaver
og Bodø kommune for utbygging i kvartal 98 og egen delavtale for felt B12.
Utbyggingen representerer siste del av utbyggingen som har vært i kvartalet de senere årene.
Forhold til planverk og føringer fra tidligere vedtak
Reguleringsplan for Nerbyen, vedtatt 23.10.2008, har lagt føringer for arealutnyttelse, høyder,
siktlinjer, forholdet til omkringliggende bebyggelse med mere. I tillegg stiller Nerbyenplanen krav
om detaljregulering for felt B12, derav denne planen. Detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12
vil erstatte deler av reguleringsplan for Nerbyen.
I kommuneplanens arealdel 2014-2026 er området avsatt til sentrumsformål. Planforslaget er
vurdert til ikke å komme inn under forskrift om konsekvensutredninger da det er i tråd med
overordnet plan og vil ikke føre til vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn.
Det ble fattet vedtak i Formannskapet 26.01.11 om en overordnet utbyggingsavtale mellom Bodø
Sentrum AS og Bodø kommune for utbygging av kvartal 98. Avtalen forutsatte egne delavtaler for
hver av utbyggingsetappene basert på den overordnede utbyggingsavtalen, heriblant særavtale for
lekeplasser.
Planforslaget
Planforslaget legger opp til etablering av ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og
uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates det
etablering av forretning, næring, kontor og tjenesteyting samt parkering, men ikke bolig. Felles
uteoppholdsareal vil være på lokk mellom blokkene og skaper et åpent byrom mot Prinsens gate.
Tiltaket representerer siste del av utbygging i kvartalet og vil trolig gjennomføres i flere byggetrinn
(se figur 1).
Figur 1: Illustrasjon Kvartal 98 med felt B12 midt i bildet
Høring og offentlig ettersyn
Planen var ute til høring og offentlig ettersyn i tiden 26. juni 2015 til 31. august 2015. Det kom inn
uttalelser fra Fylkesmannen i Nordland, Statens Vegvesen, Leverandørenes utviklings- og
kompetansesenter (LUKS) og Aage Steen Holm. En oppsummering av uttalelsene samt kommentar
til uttalelsen fremkommer av tabellen under:
Fra
Fylkesmannen i Nordland
Statens Vegvesen
LUKS
Aage Steen Holm
Oppsummering
Kommentar
Tilfreds med at det legges opp til at Tas til orientering.
kravene til uteoppholdsareal gitt i
bestemmelsene til kommuneplanens
arealdel skal oppfylles i prosjektet,
både når det gjelder privat areal og
fellesareal.
Kommunen må etter
Fylkesmannens oppfatning foreta en
vurdering av barn og unges
interesser i tilknytning til en
eventuell utsatt opparbeiding av
leke- og uteoppholdsarealet i
prosjektet.
Hensynet til barn og unge og
gode boforhold er etter
kommunens syn ivaretatt ved
de bestemmelser som er gitt til
planen. Dette forklares
nærmere under kapitlet
«vurderinger».
Forutsetter at benevnelsen av det
aktuelle arealet gjøres mer konkret
og at kommunen ser på skrivemåten
(Leif Jenssons plass er etter det vi
kan se en vei som ligger ved det
aktuelle arealet).
Ingen merknader til planforslaget.
Påpeker at det ikke er gitt
bestemmelser knyttet til
varelevering eller henting av avfall.
Justeringer er gjort i
planbeskrivelsens kap. 6.11 for
å klargjøre dette på en bedre
måte. Selve parken heter også
Leif Jenssons plass.
For å ivareta sikt til Børvasstindan
fra moloen må byggehøydene i
prosjektet kraftig ned.
Fjernvirkning fra blant annet
moloen er vurdert tidligere i
planprosessen og høydene på
byggene ble justert for å
tilpasses omkringliggende
bebyggelse på en bedre måte.
Utsikten fra moloen til
Børvasstindan vil bli noe
obstruert men ikke helt borte
(se figur 4).
Tas til orientering.
Det er ikke riktig at planen
ikke har bestemmelser som
omhandler teamet
vareleveranser og
avfallshåndtering. Dette er
ivaretatt i planbestemmelsene.
Etter høring og offentlig ettersyn er det gjort noen små justeringer i planbestemmelsene.
Vurderinger
Forholdet til reguleringsplan for Nerbyen
Nerbyenplanen gir en illustrasjon på hvordan bebyggelsen er tenkt plassert i området.
Figur 2: Utsnitt fra illustrasjonsplan fra Reguleringsplan for Nerbyen
Gjennom planprosessen er det kommet frem til at det vil være en bedre løsning, både for leke- og
uteområdene og naboene på andre siden av Prinsens gate, å ta vekk bebyggelsen skissert langs
Prinsens gate (se figur 2). Istedenfor har man konsentrert bebyggelsen slik at formen blir mer som
en hestesko med et større og bedre uterom/tun inne i hesteskoen. Viktige akser fra Svenskbyen mot
havet er bevart både øst og vest for bebyggelsen, i tillegg er hesteskoen delt opp slik at det dannes
en «L-blokk» og en «I-blokk» slik at bebyggelsen ikke skal oppfattes for massiv (se figur 3).
Figur 3: Viktige akser er bevart og bebyggelsen er oppdelt
Gjennomgang gjennom hele kvartalet er ivaretatt.
Planforslaget innebærer en økning av byggehøydene (maks gesims) i forhold til gjeldende plan. I
Nerbyplanen tillates bebyggelsen oppført inntil kote +27,0m langs Prinsens gate (for tverrgående
blokker) og inntil kote +33,0m langs Konrad Klausens vei. I planbeskrivelsen for Nerbyplanen er
dette beregnet til fire etasjer langs Prinsens gate og syv til åtte etasjer langs Konrad Klausens vei
(avhengig av langsgående eller tverrgående fasade).
Ettersom det er besluttet å fjerne den langsgående blokken mot Prinsens gate, har det vært ønskelig
å øke byggehøydene på de delene av bebyggelsen hvor det vil bli minst konsekvenser for
omgivelsene. I utgangspunktet ble det foreslått å øke hele fasaden mot Konrad Klausens vei til ni
etasjer. Dette ga bygget et ruvende preg i landskapet og i forhold til den omkringliggende
bebyggelsen. Det ble derfor besluttet å gå ned én etasje på hele den langsgående fasaden mot
Konrad Klausens vei for å dempe fjernvirkningen av bygget. Dette betyr at det i planforslaget åpnes
for at den langsgående blokken mot Konrad Klausens vei kan oppføres inntil åtte etasjer (kote
+34,5 m) og de tverrliggende blokkene på sidene kan oppføres inntil 9 etasjer (kote +38,0 m). Til
sammen tilsvarer dette en økning på én etasje i forhold Nerbyenplanen.
For felt B12 setter Nerbyenplanen maksimum utnyttelse på 8 500 m2 BRA, mens planforslaget
legger opp til maksimalt 17 500 m2 BRA. Beregningen av BRA i Nerbyplanen baserer seg på en
vurdering av at samlet utnyttelsesgrad innenfor B11-B13 ikke skal overskride 25 000 m2 BRA. I
planbeskrivelsen til Nerbyenplanen framkommer det imidlertid at næringsarealer og arealer til
parkering ikke er medregnet i dette arealet, noe som vil gi høyere bruksareal. I dette planforslaget er
alle formål som hjemles i planforslaget medregnet i bruksarealet, samt alle overdekte arealer,
balkonger og utstikkende elementer.
Fjernvirkning
Forholdet til byen og omkringliggende bebyggelse har vært viktig i denne plansaken. Blant annet
ved å holde høydene mot Prinsens gate lave og la være å bygge planlagt bebyggelse langs Prinsens
gate. I tillegg har man sett på fjernvirkning blant annet fra moloen hvor man i dag har utsikt til
Børvasstindan over Fylkeshuset. Denne utsikten vil bli noe obstruert av den nye bebyggelsen (se
figur 4). Allikevel mener administrasjonen at de grep som er gjort ivaretar fjernvirkningen på en
god måte og at de positive konsekvensene med tiltaket overgår de negative.
Figur 4: Illustrasjon som viser utsikten fra moloen mot Børvasstindan
Leke- og uteoppholdsarealer
Det er få prosjektområder innenfor sone A hvor det kan etableres felles leke- og uteoppholdsarealer
på bakkeplan og samtidig oppfylle krav til kvalitet, solforhold og tilfredsstillende størrelse. At det
er mulig her blir sett på som svært positivt i denne saken.
Prosjektet er planlagt bygget i flere trinn. For at byggeprosessen skal gå lettest mulig for seg og
skape minst mulig konflikter med trafikk og andre vil det være optimalt om riggområdet og kran
med videre står på tomten og ikke i veien. Dette er en foretrukket løsning, men resulterer i at lekeog uteoppholdsarealet i utgangspunktet ikke vil være ferdig opparbeidet før alle byggetrinn er på
plass. Det er derfor formulert en bestemmelse som ivaretar beboernes krav til leke- og
uteoppholdsareal. Når første byggetrinn er ferdig vil det være mulig å få brukstillatelse så fremt
grendelekeplassen på Leif Jenssons plass er opparbeidet i tråd med særavtalen for lekeplasser som
ble signert 19. og 20. mars 2012. I henhold til særavtalen skulle Leif Jensons plass vært ferdig
opparbeid 1. juli 2014, dette har imidlertid ikke blitt fulgt opp, og planlagt oppstart er nå satt til
våren 2016. Grendelekeplassen vil sammen med andre nærliggende lekeplasser og offentlige rom
kunne fungere som midlertidig felle leke- og uteoppholdsareal for de første beboerne i B12. Tar
resterende byggetrinn mer enn fire år fra det er gitt brukstillatelse for første bolig er det satt krav om
at felles leke- og uteoppholdsareal på tomten skal opparbeides selv om alle byggetrinn ikke er
ferdigstilte. Det kreves også at utbygger stiller bankgaranti for dette ved rammesøknad.
Gjennom disse bestemmelsene mener administrasjonen at man kan få et best mulig prosjekt
samtidig som man sikrer interessene for naboer, kommende beboere og barn og unge spesielt.
Det er lagt til i kapittel 6.11 i planbeskrivelsen både bilder og tekst for å klargjøre hvilket område
som skal opparbeides.
Konklusjon og anbefaling
Planforslaget følger intensjonen i Nerbyenplanen og fremstår som et godt boligprosjekt i sentrum av
Bodø.
Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes med de endringer som er redegjort for og
som er innarbeidet i planbeskrivelsen.
Rolf Kåre Jensen
Rådmann
Annelise Bolland
Byplansjef
Saksbehandler: Mats Marthinussen
Vedlegg
1 Plankart under grunn
2 Plankart på grunn
3 Planbestemmelser
4 Planbeskrivelse
Knut A. Hernes
Kommunaldirektør
Tegnforklaring
Linjetyper
Planens begrensning
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
lt
9
al
8
e
,f
2
1
B
Parkeringsanlegg (PA)
Symboler
t
r
a
ir ng
le
v
k
av
u
g
e
t
e
D
r
j
l
a
a
A
a
d
P
8
4.
Kartref: Euref 89 Sone 33
Ajour: 03.11.2014
Ekvidistanse: 1 m
A1: 1:250
A3: 1:500
Detaljregulering for KVARTAL 98,
felt B12 (del 2 av 2)
PLAN NR.
DATO
SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN
--.--.--
--.--.--
--.--.--
--.--.--
SAKSNR.
05.06.15
DATO
SIGN.
29.09.14
GAN
25.11.14
GAN
Kommunestyrets vedtak:
UTARBEIDET AV:
GAN/LIFFR
Tegnforklaring
Linjetyper
0m
,
8
Regulert senterlinje
Byggegrense
Grense for bestemmelser
Gang-sykkelveg (illustrasjon)
Frisiktlinje
Grense for sikringssone
0
3,
3
C+
7
2,
0m
3,
,
12
0
5
4,
C+
m
3
C+
g
in
er
k
r
Pa
Bebyggelse som forutsettes fjernet
Fr
is
H1 m
0
8,
0
3,
ikt
2
_
40
Planens begrensning
3x
7
8,
10
m
3
+
C
#3
g
a
3x
10
m
og
g
yg /P
b
b. N/T
m
/
Ko /F/K aa
B 8d
1.
isi
kt
1
0_
4
H1 m
5
4,
3
+
g
e
l
n
Frisikt (H140_1-H140_2)
Fr
Boligbebyggelse (B)
2
o
38
+
C
2
C
l
rta
98
2
C+
va
k
v
jr
l
et a
4,2
0m
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
3,0
a
le
u
eg
Bolig/forretning/kontor (B/F/K)
2,8
g
rin
m
0
,
8
1
,B
,0
10
m
,5
4
+3
m
,5
34 0m
C+ 38,
C+
F2
_
o
k
,
38
Uteoppholdsareal (f_UA)
m
,0
ing
r
e
r
Pa
C
V
_K
D
C+
o
8,2
A
f_U daa
1.7
0
6,
1
_F
Gangveg (f_GV)
Fortau (o_F1-o_F2)
Symboler
#1
1
KV
_
o
#2
Kartref: Euref 89 Sone 33
GV
f_
Ajour: 03.11.2014
B
a
a
8d
1.
Ekvidistanse: 1 m
A1: 1:250
A3: 1:500
K
F/
B/
m
,0
28
C+
Detaljregulering for KVARTAL 98,
felt B12 (del 1 av 2)
PLAN NR.
DATO
SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN
--.--.--
--.--.--
--.--.--
--.--.--
SAKSNR.
05.06.15
DATO
SIGN.
29.09.14
GAN
25.11.14
GAN
Kommunestyrets vedtak:
UTARBEIDET AV:
GAN/LIFFR
PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR
KVARTAL 98, FELT B12
PLAN-ID: 2014014
Dato for siste behandling i komiteen den …
Vedtatt av bystyret i møte den …
Under K. Sak nr den …
Formannskapssekretær
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
§1
GENERELT
1.1
Planavgrensning
Det regulerte området er vist på plankart for detaljregulering av kvartal 98, felt B12 med
plan-ID 2014014 i to vertikalnivå (på grunnen og under grunnen). Planen vil erstatte
deler av reguleringsplan for Nerbyen vedtatt 23.10.08. For området gjelder de
reguleringsbestemmelser som er beskrevet nedenfor.
§ 2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN
2.2
Formålet med planen
Formålet med planen er å legge til rette for bolig, forretning, næring, kontorer,
tjenesteyting og parkering innenfor planområdet, med hovedvekt på bolig.
15.09.15
Side: 1 av 7
2.3
Reguleringsformål:
Området reguleres til følgende formål (PBL kap.12):
Vertikalnivå på grunnen (vertikalnivå 2), jf. plankart del 1 av 2:
Bebyggelse og anlegg
 Boligbebyggelse (B), annen eierform.
 Uteoppholdsareal (f_UA), eierform felles.
 Kombinert bebyggelse og anlegg (B/F/K/N/T/P), annen eierform.
 Bolig/forretning/kontor (B/F/K), annen eierform.
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
 Kjøreveg (o_KV1-o_KV2), eierform offentlig.
 Fortau (o_F1-o_F2), eierform offentlig.
 Gangveg (f_GV), eierform felles
Områder for bestemmelser
 Vilkår for fysisk utforming: Bestemmelsesområde #1, #2 og #3
Hensynssoner
 Sikringssone frisikt (H140_1-H140_2)
Vertikalnivå under grunnen (vertikalnivå 1), jf. plankart del 2 av 2:
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
 Parkeringsanlegg (PA), annen eierform
§3
FELLES BESTEMMELSER
3.1
Utomhusplan
Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en utomhusplan i passende målestokk
for omsøkt byggetrinn. Det knyttes rekkefølgebestemmelse til denne, jf. § 8.1.
3.2
Arkitektur og estetikk
Bebyggelsen skal plasseres og utformes slik at det skapes god arkitektonisk
helhetsvirkning i forhold til omgivelsene. Dette med tanke på å skape et mest mulig
harmonisk og enhetlig arkitektonisk uttrykk i forhold til materialbruk, fargevalg, takform
og detaljering innenfor planområdet og i kvartalet for øvrig.
3.3
Universell utforming
For uteområder, adkomst til og i bygninger gjelder krav fastsatt i til enhver tid gjeldene
Teknisk forskrift.
3.4
Parkering
Det skal etableres parkering i henhold til enhver tid gjeldene bestemmelser i
kommuneplanens arealdel. Utover å dekke eget parkeringsbehov for det som planlegges
innenfor planområdet, tillates det en overdekning mht. antall parkeringsplasser for å
15.09.15
Side: 2 av 7
erstatte eksisterende parkeringsplasser som går tapt og benyttes av andre aktører i
kvartalet.
Parkering skal løses i parkeringsanlegg under bakken, jf. § 5.4.
3.5
Avfall
Det skal avsettes nødvendig areal for etablering av avfallshåndtering under bakken.
Endelig plassering av avfallsanlegg skal fremgå av utomhusplan, og løses i samråd med
renovasjonsselskap, jf. § 8.1.
3.6
Kommunaltekniske anlegg og kabelanlegg
Det må tas hensyn til kabelanlegg i grunn. Flytting, nærbygging, etc. må avklares med
kabeleier.
3.7
Energi
Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Plikten gjelder iht.
kommuneplanens arealdel for bygg med mer enn 500 m2 oppvarmet areal. Det kan gjøres
unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternativ energiløsning vil
være miljømessig bedre.
Behov for ny nettstasjon skal løses innenfor planområde iht. krav fra nettleverandør.
3.8
Kulturminner
Skulle det under arbeid vise seg at tiltaket kan få konsekvenser for et automatisk fredet
kulturminne, skal arbeidet stanses og ansvarlig myndighet eller nærmeste
politimyndighet varsles i henhold til Kulturminneloven § 8, 2. ledd.
3.9
Gangforbindelse
Før ferdigattest kan gis skal gangforbindelse gjennom området være ferdig opparbeidet.
Gangforbindelsen skal utformes slik at den sammenfaller med eksisterende gangtrasé i
øst og felles gangveg i vest. Mulig plassering av denne er vist på plankartet med stiplet
linje.
Gangveien skal ha bredde på 2,5 meter og være universelt utformet.
§4
BEBYGGELSE OG ANLEGG
4.1
Utnyttelsesgrad
Innenfor planområdet skal samlet bruksareal for bebyggelse og anlegg ikke overstige
17 500 m2 BRA. Arealer under bakkenivå der avstand mellom himling og
gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning er mindre enn 0,5 meter medregnes ikke
bruksarealet.
4.2
Byggehøyde
Maks tillatt gesimshøyde fremgår av plankartet.
For å ivareta hensynet til bygningens omgivelser, skal det være en gradvis nedtrapping i
byggehøydene fra Konrad Klausens vei til Prinsens gate.
15.09.15
Side: 3 av 7
Rekkverk tillates oppført over oppgitte byggehøyder. Heissjakter og trapperom tillates
oppført over de oppgitte byggehøyder inntil 3,0 meter.
4.3
Byggegrenser
Innenfor planområdet gjelder følgende byggegrenser:
- Fra Prinsens gate: 10 meter fra veiens senterlinje.
- Konrad Klausens gate: 8,7 meter fra veiens senterlinje.
- Fra vest (f_GV): 8,2 meter fra veiens senterlinje.
- Fra øst (B13): 3 meter fra formålsgrensen.
Der byggegrense ikke fremgår av plankartet er den sammenfallende med
formålsgrensen.
Balkonger/innglassede balkonger tillates utkraget inntil 0,5 meter ut over
byggegrensen/fortau langs Konrad Klausens vei dersom det er 3,5 m fri høyde over
fortau. Langs Prinsens gate tillates balkonger/innglassede balkonger kraget ut over
byggegrensen inntil 1,7 meter. Mot nordøst tillates balkonger/innglassede balkonger
kraget ut over byggegrensen inntil 0,5 meter.
Oppføring av permanent spunt under bakkenivå tillates mellom byggegrensen og
formålsgrensen for fortau mot Prinsens gate. På grunn av nærheten til offentlig
veganlegg og teknisk infrastruktur skal plassering og løsning for spunten godkjennes av
Byteknikk før igangsettelsestillatelse kan gis.
4.4
Boligbebyggelse (B)
Innenfor områdene med signatur B kan det etableres boliger med tilhørende
avfallshåndtering og parkeringsanlegg iht. fellesbestemmelsene.
4.5
Uteoppholdsareal (f_UA)
Området med signatur f_UA reguleres til uteoppholdsareal. Eierformen er felles.
Innenfor dette området skal det etableres uteoppholdsareal på lokk iht. Bodø kommunes
enhver tids gjeldende krav. Uteoppholdsarealet skal ha tiltalende utforming og
opparbeides på en måte som egner seg for lek og opphold uansett alder og funksjonsnivå.
I etasjene under uteoppholdsarealet tillates det etablering av parkeringsanlegg iht.
fellesbestemmelsene, samt forretning, kontorer, næring og tjenesteyting i 1. etasje mot
Konrad Klausens vei.
4.6
Kombinert bebyggelse og anleggsformål (B/F/K/N/T/P)
Innenfor områder med signatur B/F/K/N/T/P kan det etableres boliger med tilhørende
avfallshåndtering og parkeringsanlegg iht. fellesbestemmelsene, samt forretning, kontor,
næring og tjenesteyting i 1. etasje og kontorer i 2.etasje mot Konrad Klausens vei.
4.7
Bolig/forretning/kontor (B/F/K)
Innenfor områder med signatur B/F/K kan det etableres bolig, forretning og kontor.
15.09.15
Side: 4 av 7
§5
SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR
5.1
Kjøreveg (o_KV1-o_KV2)
Områder med signatur o_KV1-o_KV2 reguleres til kjøreveger med bredder iht. plankart.
Eierformen er offentlig.
I o_KV2 mellom regulert kjørebanekant og formålsgrensen for fortau kan det etableres
langsgående parkering. Disse må plasseres slik at de ikke hindrer sikt ved utkjøring fra
garasjeanlegget, samt at det må sikres oppstillingsplass for varelevering og
brannvesenets utrykningskjøretøy.
5.2
Fortau (o_F1-o_F2)
Områder med signatur o_F1 og o_F2 reguleres til fortau med bredder iht. plankart.
Eierformen er offentlig.
5.3
Gangveg (f_GV)
Innenfor områder med signatur f_GV skal det anlegges gangveg. Eierformen er felles.
Det tillates kjøring på gangvegen til eiendommene i Prinsens gate 83 og 85, samt kjøring
i forbindelse med drift og vedlikehold innenfor planområdet.
5.4
Parkeringsanlegg (PA)
Områder med signatur PA reguleres til parkeringsanlegg i vertikalnivå under grunnen.
Det vil si det den delen av parkeringskjelleren som etableres i nivå under Konrad
Klausens vei. Eierformen er annen eierform (privat).
Parkeringsfasadene skal tilpasses øvrig fasade og ha høy estetisk kvalitet.
For å oppnå tilstrekkelig sikt ved utkjøring til Konrad Klausens vei, skal
bygningskroppen i portåpningene tilpasses de inntegnede frisiktslinjer og soner.
Områder markert med atkomstpil på plankartet illustrerer inn- og utkjøring fra
parkeringsanlegget. Disse og tilhørende frisiktslinjer tillates justert og
avklares/behandles ved søknad om tillatelse til tiltak.
§6
OMRÅDER FOR BESTEMMELSER
6.1
Bestemmelsesområde #1
Området med signatur #1 kan anlegges i to plan og tilrettelegges for flerfunksjonell bruk.
Øvre plan kan utformes som en del av uteoppholdsarealet med muligheter for
sitteplasser, amfi og beplantning. Det skal etableres trapp mellom øvre plan og felles
uteoppholdsareal på lokk. I nedre plan kan det etableres anlegg for sykkelparkering
og/eller tekniske anlegg.
6.2
Bestemmelsesområde #2 og #3
Innenfor områder med signatur #2 og #3 skal det sikres passasje gjennom bygget som
sammenfaller med gangforbindelsen, jf. § 3.9. Passasjene skal ha minimum 2,9 meter fri
høyde. Det tillates oppføring av justerbare porter eller andre innretninger for å skjerme
15.09.15
Side: 5 av 7
for vind gjennom passasjene. Vindskjerming skal ikke blokkere for naturlig
gjennomgang.
§7
HENSYNSSONER
7.1
Sikringssone frisikt (H140_1-H140_2)
Områder med signatur H140_1-H140_2 reguleres til sikringssone frisikt. Innenfor
sikringssonen tillates det ikke sikthindringer høyere enn 0,5m. Enkeltstående søyler,
stolper og lignende kan stå innenfor sikringssonen.
Frisiktlinjer og tilhørende sikringssone skal tilpasses avkjørslenes plassering. Mindre
justeringer tillates avklart ved igangsettelsestillatelse.
§8
REKKEFØLGEBESTEMMELSER
8.1
Utomhusplan
Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en utomhusplan i passende målestokk
for omsøkt byggetrinn. Utomhusplanen skal vise planlagt bebyggelse med høyder og
byggegrenser, koter, eksakte avkjørsler, parkeringsplasser, kjøreveier, gangveier,
oppstillingsplass for utrykningskjøretøy, anlegg for avfallshåndtering,
uteoppholdsarealer, eksisterende og framtidig terreng, forstøtningsmurer, beplantning,
gjerder og bruk av ubebygde arealer, samt vegarealer. Dette skal ferdigstilles før
brukstillatelse eller ferdigattest kan gis.
8.2
Teknisk infrastruktur
Før igangsettingstillatelse kan gis må nødvendige plangodkjenninger for
kommunalteknisk anlegg foreligge fra Byteknikk. Teknisk infrastruktur (vann og avløp,
vei, fortau, parkering, gangvei og gangforbindelse) relatert til omsøkt
utbygging/byggetrinn skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest kan gis for første
bolig.
8.3
Uteoppholdsareal
Før det gis brukstillatelse for første bolig, skal nødvendig uteoppholdsareal relatert til
omsøkt utbygging/byggetrinn være ferdig opparbeidet. Dersom dette ikke kan løses på
egen tomt, skal Leif Jonsons plass være ferdig opparbeidet i tråd med særavtale for
lekeplasser (dat. 19.03.13) og benyttes som midlertidig uteoppholdsareal inntil felles
leke- og uteoppholdsareal (f_UA) er ferdig opparbeidet.
Dersom siste byggetrinn ikke er ferdigstilt senest fire år etter brukstillatelse er gitt for
første byggetrinn, skal felles leke- og uteoppholdsareal (f_UA) opparbeides omgående.
Ved rammesøknad kreves bankgaranti for at dette kan gjennomføres.
8.4
Skolekapasitet
Dokumentasjon om tilstrekkelig skolekapasitet skal fremlegges før det gis
rammetillatelse.
15.09.15
Side: 6 av 7
8.5
Fjernvarme
For bygg med tilknytningsplikt til fjernvarme, jf. § 3.7, skal igangsettingstillatelse ikke
gis før det er dokumentert at avtale om tilknytning med fjernvarmeleverandør er inngått.
Krav om slik avtale bortfaller dersom unntak i samme paragraf kan dokumenteres.
8.6
Forurenset grunn
Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge rapport fra kartlegging av mulig
forurensing i grunnen, samt eventuell tiltaksplan for håndtering av forurensede masser i
henhold til forurensingsforskriftens kap. 2.
8.7
Geoteknisk undersøkelse
Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge en rapport med geoteknisk
vurdering og dokumentasjon om grunnen har tilstrekkelig stabilitet i forhold til omsøkte
tiltak.
8.8
Brannvann
Ved søknad om igangsettingstillatelse for bebyggelse skal det dokumenteres at området
får tilstrekkelig vann til brannslukking og til eventuelle sprinklingsanlegg.
8.9
Støy
Før igangsettingstillatelse kan gis skal det fremlegges støyfaglig rapport som
dokumenterer at støykravene iht. PBL, TEK10 og T-1442 overholdes.
8.10
Anleggsfasen
Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført
tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på
offentlige veier, støv og støy (ulempeplan). Ulempeplanen skal godkjennes av
Byteknikk.
15.09.15
Side: 7 av 7
Bodø Sentrum AS
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014
Bodø kommune
Planbeskrivelse
2015-09-15 Oppdragsnr.: 5145587
Oppdragsnr.: 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Rev.
15.09.15
Revidert etter offentlig ettersyn
GAN
05.06.15
Detaljregulering av kvartal 98, felt B12
LIFFR
Dato:
Beskrivelse
GAN
GAN
GAN
Utarbeidet Fagkontroll Godkjent
Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult.
Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i
større utstrekning enn formålet tilsier.
Norconsult AS | Pb. 234, NO-8001 Bodø | Konrad Klausens vei 8, NO-8003 Bodø
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 2 av 56
Oppdragsnr.: 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Innhold
1
Sammendrag
5
2
Bakgrunn
6
2.1
Hensikten med planen
6
2.2
Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold
6
2.3
Tidligere vedtak i saken
6
2.4
Krav om konsekvensutredninger
6
3
Planprosessen
7
3.1
Medvirkningsprosess
7
3.2
Møter og andre deltakere
7
3.3
Innspill til plan
7
4
Planstatus og rammebetingelser
12
4.1
Overordnede planer
12
4.2
Gjeldende reguleringsplaner
12
4.3
Tilgrensende planer
13
4.4
Temaplaner
13
4.5
Statlige og regionale planretningslinjer
13
5
Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
14
5.1
Beliggenhet
14
5.2
Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk
14
5.3
Stedets karakter
15
5.4
Landskap
15
5.5
Kulturminner og kulturell verdi
17
5.6
Naturverdier
17
5.7
Rekreasjonsverdi/Rekreasjonsbruk
17
5.8
Trafikkforhold
18
5.9
Barns interesser
19
5.10
Sosial infrastruktur
19
5.11
Universell tilgjengelighet
20
5.12
Teknisk infrastruktur
20
5.13
Miljø- og grunnforhold
20
5.14
Støyforhold
23
5.15
Luftforurensning
23
6
Beskrivelse av planforslaget
24
6.1
Planlagt arealbruk
24
6.1.1 Byggehøyde
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
25
2015-09-15 | Side 3 av 56
Oppdragsnr.: 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.1.2 Utnyttelsesgrad
27
6.2
Analyser/Utredninger
29
6.3
Bebyggelsens plassering og utforming
29
6.4
Bomiljø/bokvalitet
31
6.4.1 Bygningstetthet og byggehøyde
31
6.5
Sol-/skyggeanalyser
34
6.6
Vindanalyser
37
6.7
Tilknytning til infrastruktur
40
6.8
Trafikkløsning, kjøreatkomst og atkomst brann
40
6.9
Parkering
43
6.10
Universell utforming
44
6.11
Uteoppholdsareal
44
6.12
Kulturminner
47
6.13
Plan for avfallshåndtering
47
6.14
Risiko- og sårbarhet
48
6.15
Avbøtende tiltak/løsninger ros
51
6.16
Rekkefølgebestemmelser
51
7
Virkninger/konsekvenser av planforslaget
52
7.1
Overordnede planer
52
7.2
Gjeldende planer
52
7.3
Stedets karakter
52
7.4
Landskap
52
7.5
Natur- og kulturverdier
52
7.6
Rekreasjonsbruk og uteområder
53
7.7
Trafikkforhold
53
7.8
Barns interesser
53
7.9
Sosial infrastruktur
53
7.10
Universell tilgjengelighet
53
7.11
Energibehov
54
7.12
Teknisk infrastruktur
54
7.13
Økonomiske konsekvenser for kommunen
54
7.14
Interessemotsetninger
54
7.15
Avveininger av virkninger
54
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 4 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
1
Sammendrag
Bakgrunnen for planen er at gjeldende reguleringsplan for området stiller krav om detaljregulering
før utbygging av området. Det er tidligere inngått en overordnet samarbeidsavtale mellom
tiltakshaver og Bodø kommune for utbygging i kvartal 98 og egen delavtale for felt B12.
Utbyggingen representerer siste del av utbyggingen som har vært i kvartalet de senere årene.
Planforslaget legger opp til etablering av ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og
uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates
det etablering av forretning, næring, kontor og tjenesteyting. Uteoppholdsarealet vil være på lokk
mellom blokkene og skaper et åpent byrom mot Prinsens gate. På åpent møte uttrykte de
fremmøtte at de var positiv til de valgte løsningene for området. Det har heller ikke kommet frem
spesielle interessemotsetninger underveis i planprosessen.
I forbindelse med planen er det utført en vindanalyse og en trafikkanalyse. Resultatene fra
vindanalysen viste at den nye bebyggelsen ikke vil ha negativ effekt på vindkomfortnivået i gatene
nærmest planområdet og at det ikke vil være markante vindrelaterte problem som oppstår som
følge av de nye byggene. Analysen viste også at det bør vurderes skjermingstiltak for vind på
takterrasser og i den vestlige passasjen. Trafikkanalysen viste at utbyggingen i kvartalet (B11 og
B12) vil tilsvare en trafikkøkning på omtrent 750 bilturer i døgnet. Trafikkøkningen vil særlig merkes
langs Konrad Klausens vei og Moloveien, samt i krysset mot Hålogalandsgata. Konsekvensene
regnes imidlertid å være små eller begrensede, og det vurderes ikke nødvendig med avbøtende
trafikktiltak utover anleggsperioden. Det oppfordres til en vurdering av områdets helhetlige gangog sykkelveinett som følge av økt trafikkbelastning.
Samlet sett vurderes tiltaket å være et positivt bidrag for å skape mange flere boliger i sentrum av
Bodø. Helheten i kvartalet og stedskvaliteten vil forsterkes ved tiltaket, samtidig som at den nye
bebyggelsen forholder seg til den nærliggende småhusbebyggelsen.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 5 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
2
2.1
Bakgrunn
HENSIKTEN MED PLANEN
Bakgrunnen for planen er at gjeldende reguleringsplan for området (Nerbyplan) stiller krav om
detaljregulering før utbygging av området. Planforslaget legger opp til ca. 120 boenheter i blokk
med parkering i to etasjer under bakken, samt muligheter for
forretning/kontor/tjenesteyting/næringsvirksomhet i første etasje mot Konrad Klausens vei.
2.2
FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD
Tiltakshaver:
Bodø Sentrum AS
Postboks 209
8001 Bodø
Plankonsulent:
Norconsult AS
Postboks 234
8001 Bodø
Planområdet omfatter hele eller deler av gnr./bnr. 138/1513, 1514, 1515, 1517, 1518, 1843, 1918,
2831, 3355 og 3638.
2.3
TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN
Det ble fattet vedtak i Formannskapet 26.01.11 om en overordnet utbyggingsavtale mellom Bodø
Sentrum AS og Bodø kommune for utbygging av kvartal 98. Avtalen forutsatte egne delavtaler for
hver av utbyggingsetappene basert på den overordnede utbyggingsavtalen.
2.4
KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER
Bodø kommunen har vurdert at det planlagte tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning iht.
Plan- og bygningslovens § 4.2. Tiltaket gir ingen vesentlige virkninger for miljø og samfunn i
henhold til gjeldende forskrift om konsekvensutredning og er i tråd med overordnet plan.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 6 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
3
3.1
Planprosessen
MEDVIRKNINGSPROSESS
Varsel om oppstart av detaljregulering med utbyggingsavtale ble kunngjort i Avisa Nordland og på
kommunens hjemmesider 25.11.2014. Berørte parter ble varslet via brev.
Det ble avholdt åpent møte i Gunvald Johansens lokaler i Olav V. gate 92 den 9.12.14. De
fremmøtte ga uttrykk for at de var positive til de valgte løsningene for tomten, særlig at det
planlegges et åpent rom langs Prinsens gate.
3.2
MØTER OG ANDRE DELTAKERE
Det ble avholdt oppstartsmøte med Bodø kommune 29.09.14. Kontaktpersoner hos Byplan har
vært Mats Martinussen og Knut Kaspersen.
3.3
INNSPILL TIL PLAN
Det kom inn totalt syv innspill til varslet planoppstart innen fristen 05.01.15. Disse er oppsummert
og merknadsbehandlet i tabellen nedenfor:
Person/etat
Dato
Innspill
Kommentarer
Aage Steen
Holm
25.11.14
Ønsker at siktlinjen fra Harald
Langhelles vei og Prinsens gate
mot sjøen bevares i det videre
planarbeidet.
Siktlinjen ivaretas fra Prinsens
gate.
Observerer at mange syklister
også ønsker å bruke
gangforbindelsen mellom
Prinsens gate og Konrad
Klausens vei, men at det ikke er
tilrettelagt for dette. Syklistene
sykler derfor over gresset og
ødelegger beplantningen. Det
bør derfor anlegges en
sykkelvei mellom disse gatene
Terrengforskjellen mellom
Prinsens gate og Konrad
Klausens vei er for stor til at en
direkte sykkelvei mellom disse
vil være mulig. Det undersøkes
andre mulige løsninger for
dette, for eksempel ved å
kombinere tverrforbindelsene
øst og vest for planområdet.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 7 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
slik at beplantningen ikke
ødelegges.
Nordlandsnett
1.12.14
Nordlandsnett informerer om sin
rolle som etablerer og drifter av
strømnettet i kommunen og om
generelle krav som stilles til
disse. Ber om at det ikke må
iverksettes tiltak som hindrer
tilgang til deres anlegg eller
terrenginngrep som medfører
endring av overdekningen over
kabler eller redusert høyde til
luftledningsanlegg. Ønskes å
kontaktes i god tid før utbygging
slik at de kan planlegge nye
anlegg og kan avklare
fremdriftsplan med utbygger.
Ivaretas i planforslaget.
Opplyser om at spenningsnivået
på kraftledninger ikke skal
påtegnes i plankartet og at
kraftledninger skal ha enhetlig
utforming uavhengig av
spenningsnivå og eventuelle
fysiske forskjeller. Viser til
forskrift om beredskap i
kraftforsyningen §6-2 og NVEs
Veiledning til forskrift om
beredskap i kraftforsyningen,
pkt 6.2.5.
Ber om at eksisterende
høyspentkabler innenfor
planområdet ivaretas og at det
ikke planlegges bebyggelse
over kabelgrøften. Dette for å
unngå risiko for feilsituasjoner i
nettet og ustabil
strømleveranse. Dersom
eksisterende
høyspenningsanlegg må legges
om, skal det avsettes areal til ny
trasé.
I god tid før utbygging må det
avklares hvordan nye bygninger
skal forsynes med elektrisk
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 8 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
strøm og om det må etableres
ny nettstasjon, nye kabler eller
ledninger. Ønsker også beskjed
dersom det planlegges
alternativ energiforsyning, da
dette påvirker behovet for
elektrisk strøm. Eventuell flytting
av eksisterende kabler,
nyanlegg eller forsterkning skal
som hovedregel dekkes av
utbygger.
Ny nettstasjon:
For å sikre strøm til ny
bebyggelse må det avsettes
areal til å etablere en eller flere
nye nettstasjoner i området.
Arealer som i dag er i bruk til
eller som i framtiden skal brukes
til transformatorstasjoner eller
nettstasjoner skal avsettes
under «andre typer bebyggelse
og anlegg» som energianlegg
iht. kart- og planforskriften.
Behov for ny nettstasjon skal
løses innenfor planområde iht.
krav fra nettleverandør. Endelig
plassering av nettstasjon skal
fremgå av utomhusplan og
løses i samråd med
Nordlandsnett.
Der nettselskapet har angitt
behov for ny nettstasjon, må det
reguleres areal til slikt formål.
Størrelsen på nettstasjonene
kan være opptil 15 m2. Disse
kan plasseres i egne rom i
bygg. Det stilles i slike tilfeller
særskilte krav til utforming av
rommet. Nettstasjoner skal
plasseres minimum 3 meter fra
veikant og 5 meter fra bygning
med brennbare overflater (inkl.
balkonger) og inntil 1 meter fra
eiendomsgrense. Det er viktig at
byggegrenser mot nettstasjoner
overholdes og ivaretas i
bestemmelsene. Normalt er
byggegrensen 5 meter.
Statens
Vegvesen
09.12.14
Har ingen merknader til planen
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 9 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Helse- og
miljøtilsyn,
Salten IKS
15.12.14
Opplyser om at det i
kommuneplanens arealdel
henvises til Klima- og
miljøverndepartementets
retningslinjer for støy (T1442/2012) og ber om at disse
overholdes i anleggsperioden
og at oppfyllelse støykrav bør
dokumenteres.
Ivaretas i planforslaget.
Presiserer også at forebygging
av legionellasmitte må inn som
forutsetning ved prosjekteringen
av interne vannfordelingsnett og
at det under drift må være
rutiner som hindrer vekst av
legionella.
Iris
16.12.14
Iris forutsetter at det
prosjekteres avfallsanlegg i
containere under bakken.
Nordland
Fylkeskommune
18.12.14
Fylkeskommunen ser det som
uheldig at kommunen ønsker å
fravike fra bestemmelsene om
byggehøyde kort tid etter at ny
arealdel er vedtatt.
Fylkeskommunen ber om at
planleggingen legger til rette for
en fortetting som ikke forringer
områdets omgivelseskvaliteter
og ber om at målene i gjeldende
Fylkesplan for Nordland
ivaretas. Viser spesielt til mål
om at fortetting skal skje med
kvalitet og at det skal
vektlegges høy estetisk og
arkitektonisk kvalitet i
planleggingen.
Ivaretas i planforslaget.
Ivaretas i planforslaget.
Ber om at kommunens
vurdering og begrunnelse for at
planen ikke faller inn under
forskrift om
konsekvensutredning
fremkommer når saken legges
ut på offentlig høring.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 10 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Minner på generelt grunnlag om
hensynet til framtidige
klimaendringer, reduksjon av
energi- og klimagassutslipp,
krav universell utforming, barn
og unges interesser, estetikk,
medvirkning,
naturmangfoldloven og
arealforvaltning som sikrer god
vannkvalitet.
Kan ikke se at planforslaget
berører kjente kulturminner.
Fylkesmannen i
Nordland
05.01.15
Ber om at krav til medvirkning
iht. plan- og bygningsloven,
rikspolitiske retningslinjer for å
styrke barn og unges interesser
i planlegging,
barnekonvensjonens krav til
barnets beste og kravene i
byggeteknisk forskrift for
uteoppholdsareal ivaretas i
planen.
Ivaretas i planforslaget.
Påpeker spesielt kravene som
stilles til fysiske anlegg som skal
brukes av barn og at det i
barnets nærmiljø må finnes
attraktive arealer som egner seg
til lek og opphold.
Forventer at det stilles krav i
bestemmelsene om minste tillatt
uteoppholdsareal per boenhet
og krav til ferdigstillelse av lekeog uteoppholdsarealer før
boligene tas i bruk.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 11 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
4
4.1
Planstatus og rammebetingelser
OVERORDNEDE PLANER
Kommuneplanens arealdel
I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til nåværende sentrumsformål.
4.2
GJELDENDE REGULERINGSPLANER
Planområdet inngår i reguleringsplan for Nerbyen (plan ID 1024, vedtatt 2008) og er avsatt til
kombinert bebyggelse med bolig, kontor og forretning, se kartutsnittet nedenfor.
Kart over tilgrensende reguleringsplaner hentet fra Bodø kommunes karttjeneste på nett.
Planområdet er markert med rød stiplet linje.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 12 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
4.3
TILGRENSENDE PLANER
I nord og vest omgis planområdet av reguleringsplan for Nerbyen (plan-id 1024, vedtatt 2008), i øst
grenser planområdet til kvartal 98, felt B13, reguleringsplan for Nerbyen (plan-id 1265, vedtatt
2011) og i sør reguleringsplan for Svenskebyen – formål bevaring (Plan-id 1042, vedtatt 2009).
4.4
TEMAPLANER
Planområdet inngår i følgende temaplaner:
4.5
•
TK10 - Byutviklingssoner: Sentrum
•
TK8ab - Parkering og utearealer: Sone A
•
TK4 - Støysoner flyplass: Gul flystøysone
•
TK13 – Hovedvegnett sykkel: Prinsens gate registrert som sykling i blandet trafikk og
Hålogalandsgata som planlagt sykkelfelt.
•
Grønn plakat: Prinsens gate registrert som gate med behov for økt tilrettelegging for
allmennheten.
STATLIGE OG REGIONALE PLANRETNINGSLINJER
Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og
funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Relevante retningslinjer/rammer/føringer i forbindelse
med planforslaget er listet opp nedenfor:
•
Fylkesplan for Nordland 2013-2025
•
Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal- og transportplanlegging (2013)
•
Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel (2013)
•
Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (2012)
•
Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012)
•
Naturmangfoldloven (2012)
•
Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (2009)
•
Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008)
•
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995)
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 13 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
5
5.1
Beskrivelse av planområdet, eksisterende
forhold
BELIGGENHET
Planområdet ligger i ytre bykjerne i sentrum av Bodø. Området er ca. 7,3 daa og avgrenses av
Konrad Klausens vei i nord, Prinsens gate i sør og gangforbindelse mellom Konrad Klausens vei
og Prinsens gate i øst og vest. Planavgrensningen er vist på illustrasjonen nedenfor.
Planavgrensning og tilgrensende veier. Norconsult AS 2015.
5.2
DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK
Hoveddelen av planområdet er i dag ubebygd og fremstår som et åpent felt i et ellers bebygd
område i sentrum av Bodø. I vestlige deler av Konrad Klausens vei står det ett kontorbygg i to
etasjer. Arealene rundt bygget og området øst for bygget brukes til parkering. Øvrige deler av
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 14 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
planområdet brukes i stor grad som avlastningsområde for anleggsarbeidet som pågår i vestlige
deler av Prinsens gate (siste utbyggingsetappe av B11).
Den eksisterende bebyggelsen i kvartal 98 består av kontorer, boliger, spisesteder, dagligvare og
hotell. Sør for Prinsens gate grenser planområdet til vernet boligbebyggelse.
5.3
STEDETS KARAKTER
Store deler av kvartal 98 har i de senere årene vært preget av omfattende transformasjon.
Prinsens gate og øvre deler av Moloveien besto tidligere av småhusbebyggelse som nå er revet og
erstattet av tett bybebyggelse med høy arkitektonisk kvalitet. Planområdet (B12) utgjør siste
utbygging av kvartalet. Den moderne bebyggelsen i kvartalet har stor grad av slektskap med
hverandre når det kommer til utførelse, farge, materialvalg og detaljering. Langs Moloveien/Konrad
Klausens er bebyggelsen mer variert og preges av å være oppført i ulike tidsepoker.
Prinsens gate markerer et tydelig skille i bystrukturen der bykjernen avsluttes og bebyggelsen går
over til boligbebyggelse. Hoveddelen av boligene er oppført under krigen og i etterkrigstiden.
Bebyggelsen består i hovedsak av en- og tomannsboliger i to etasjer med hage, stående
bordkledning og saltak.
5.4
LANDSKAP
Topografi
Planområdet har et bratt terreng med en markant helning fra Prinsens gate i sør til Konrad
Klausens vei i nord. Mellom disse varierer terrenget ca. 8 meter. Helningen er tydelig også i øvrige
deler av kvartalet og et stykke i øst- og vestlig retning. Sørover fra Prinsens gate og i nord- og
vestlig retning fra Moloveien er terrenget tilnærmet flatt.
Solforhold
Planområdet har gode solforhold hele året.
Vind og lokalklima
Nærmeste målestasjon ligger ved Bodø lufthavn, ca. 1 km fra planområdet. Det lokale terrenget
mellom målestasjonen og planområdet varierer lite og det er derfor sannsynlig at forholdene i
planområdet vil være vesentlig lik det man finner ved Bodø lufthavn.
Som vindrosen under viser, preges Bodø store deler av året av vind fra østlig retning. Dette gjelder
særlig høst, vinter og vår. På sommertid dominerer vind fra vest og vest-sørvest. Gjennomsnittlig
vindhastighet gjennom året er 6,3 m/s, men det er relativt stor forskjell i middelvind for
sommerhalvåret og vinterhalvåret (4,9 m/s for sommer og 7,7 m/s for vinter). Vind fra vest og vestsørvestlig retning er den sterkeste vinden, særlig når denne forekommer på vinterstid.
Vindhastigheten har stor betydning for hvordan vindkomfortnivået oppleves gjennom de ulike
årstidene.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 15 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Vindrose og hastighetsfordeling med vindretning, delt inn i årstider. Norconsult AS 2015.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 16 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
5.5
KULTURMINNER OG KULTURELL VERDI
Det er ingen kjente kulturminner i planområdet. Boligområdet sør for planområdet er registrert som
bebyggelse av nasjonal interesse av Riksantikvaren («Svenskebyen»).
5.6
NATURVERDIER
I 2010 ble det observert oter i Prinsens gate. Denne er iht. Artsdatabanken registrert som en
sårbar, rødlistet dyreart. Området er ellers registrert som bebygd område og samferdsel, og har
ingen særskilte naturverdier.
5.7
REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK
Planområdet og kvartalet for øvrig preges ikke av å være tilrettelagt eller i bruk til rekreasjon eller
lek. Innenfor kort gangavstand i nærområdet er det registrert flere svært viktige og særdeles viktige
friluftsområder i friluftskartleggingen gjort av Salten Friluftsråd. Områdene er varierte og spenner
fra lekeplasser, parker og balløkker til badeplass og promenader. Nærmeste lekeplass ligger like
sørvest for kvartalet, ca. 200 meter unna planområdet. Oversikt over registrerte friluftsområder
vises på illustrasjonen under.
Oversikt over områder registrert som friluftsområder av Salten Friluftsråd. Rød markering viser
planområdet. Bildet er hentet fra Salten Friluftsråds karttjeneste på nett og redigert av Norconsult
AS
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 17 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
5.8
TRAFIKKFORHOLD
Kjøreatkomsten til planområdet er fra Konrad Klausens vei som kan nås både fra Moloveien og
Hålogalandsgata. I krysset ved Hålogalandsgata er kjøreretningen begrenset til kun høyresving
ettersom Hålogalandsgata har midtrabatt. Planområdet avgrenses av Prinsens gate i sør og
Konrad Klausens vei i nord. Fartsgrensen er 30 km/t langs Moloveien, Konrad Klausens vei og
Prinsens gate mens Hålogalandsgata har fartsgrense på 40 km/t. Hålogalandsgata er en
kapasitetssterk ferdselsgate som sammen med Bankgata og Sjøgata knytter sentrumstrafikken
sammen med det overordnede trafikknettet.
Skråfoto av planområdet med tilstøtende veier og adkomster. Kjøreatkomster er vist med rød farge.
(Kartgrunnlag: Google Maps, bearbeidet av Norconsult AS).
Det er begrenset informasjon om trafikkmengde (ÅDT1) på de tilstøtende veiene rundt
planområdet. Tellingene er samtidig noen år gamle og tar ikke hensyn til den omfattende
transformasjonen som har vært i kvartalet de senere årene. De reelle trafikkmengdene regnes
derfor å være noe høyere enn registrert. På tilstøtende veier er det registrert følgende ÅDT:
•
Moloveien (okt.2004): ÅDT=2000
•
Hålogalandsgata (okt 2012): ÅDT=5293
•
Prinsens gate vest (aug. 2012): ÅDT=400
1
Årsdøgntrafikk: ÅDT er summen av alle kjøretøy som passerer et snitt i løpet av ett år, dividert på antall
dager i året.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 18 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
•
Prinsens gate nordøst (sept.2013): ÅDT=1477
Parkering i området skjer hovedsakelig i parkeringskjellere og på egne områder for parkering.
Langs Konrad Klausens vei og Moloveien er det i tillegg langsgående parkering som foruten
personbiler også benyttes til varelevering.
Det er opphøyd fortau på den ene siden av Prinsens gate og Konrad Klausens vei.
Hålogalandsgata har fortau på begge sider, mens Moloveien har fortau på en side og atskilt
gangvei på andre siden. Det er ikke eget sykkelfelt langs noen av veiene og syklende kan derfor
velge om de ønsker å opptre som kjørende ved å bruke kjørebanen eller benytte fortau/gangvei. I
Bodø kommunes temaplan for sykkel er Prinsens gate registrert som gate hvor det sykles i blandet
trafikk og Hålogalandsgata er registrert som gate med framtidig sykkelfelt.
Det er god kollektivdekning i sentrum av Bodø og planområdet betjenes av flere bussruter i kort
gangavstand. Fra planområdet er det ca. 410 meter gangavstand til bussholdeplass Aspåsen der
alle bybusser foruten rute 4 stopper og ca. 440 meter til Leif Jensons plass der rute 4 stopper. Det
er ca. 450 meter til Bodø sentrum der alle busser stopper.
5.9
BARNS INTERESSER
Planområdet og kvartalet for øvrig er i liten grad tilpasset barns lek og opphold, men fremstår
relativt trygt og oversiktlig når det kommer til trafikk. I nærområdet er det et bredt utvalg av sosial
infrastruktur og områder for lek og rekreasjon.
5.10
SOSIAL INFRASTRUKTUR
Området ligger i bykjernen i sentrum av Bodø og har et variert tilbud av forretning og kultur i
umiddelbar nærhet. Avstand til noen sentrale tilbud er listet opp nedenfor:
•
Dagligvare: 200 meter
•
Barnehage: 350 meter (Vestbyen barnehage), 450 meter (Breivika barnehage)
•
Barneskole: 350 meter (Aspåsen skole), 550 meter (St. Eysteins skole)
•
Ungdomsskole: 850 meter (Bankgata skole)
•
Videregående skole: 700 meter (Bodø videregående skole)
Grunnskolekontoret i Bodø kommune opplyser om at skolekapasiteten på Bankgata er god, mens
det på Aspåsen skole er noe anstrengt kapasitet. Det arbeides imidlertid med å omgjøre
kulturdelen av Aspåsen skole til skole og kulturskole. Dette vil bidra til at kapasiteten utvides med
2-3 klasser per trinn. Forutsatt at finansieringen for dette kommer på plass til antatt tid, regnes det
med at også Aspåsen vil ha tilstrekkelig kapasitet i løpet av 2016-2017.
Kapasiteten på barnehager i Bodø er tilstrekkelig. Utviklingstrenden viser at behovet for
barnehager er synkende frem mot ca. 2018, noe som tilsier at kapasiteten også vil være god nok i
fremtiden.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 19 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
5.11
UNIVERSELL TILGJENGELIGHET
Veiarealene langs Prinsens gate og Konrad Klausens vei er tilpasset universell tilgjengelighet.
Planområdet for øvrig er ubebygd og ikke tilpasset universell tilgjengelighet. På grunn av
høydeforskjellen mellom Prinsens gate og Konrad Klausens vei vil det være vanskelig å få til en
god løsning for universell utforming mellom disse, og en eventuelt universelt utformet
gangforbindelse vil kreve mye arealer.
5.12
TEKNISK INFRASTRUKTUR
Vann- og avløpsanlegget langs Prinsens gate og Konrad Klausens vei har nylig blitt oppgradert.
Det regnes derfor med at dette har tilstrekkelig kapasitet for det planlagte tiltaket og at det vil være
mulig å koble seg direkte på dette anlegget.
Innenfor planområdet ligger det lavspentkabler som har forsynt de tidligere boligene som lå langs
Prinsens gate med elektrisitet. Omlegging og/eller fjerning av disse må avklares. I tillegg må det
etableres en nettstasjon (trafo) i området for å forsyne de nye boligene med strøm. Denne kan
plasseres utendørs eller innendørs.
Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, hvor det i utgangspunktet er
tilknytningsplikt. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at
alternative løsninger vil være miljømessig bedre.
5.13
MILJØ- OG GRUNNFORHOLD
Grunnforhold
I 2011 ble Rambøll engasjert av Bodø Sentrum AS for å gjøre grunnundersøkelser i kvartal 98 i
forbindelse med de planlagte utbyggingsprosjektene2. Rapporten gir kun en generell beskrivelse av
grunnforholdene i området og inneholder ingen geoteknisk vurdering av resultatene. Det er derfor
nødvendig med supplerende grunnundersøkelser for nærmere å avklare stabilitet og øvrige forhold
som kan ha betydning for utbygging i området.
Prøvetakingen som ble gjort viste at området har et tykt topplag med organiske løsmasser og
fyllmasser bestående av jord, grus og sand. Grunnen består av tørrskorpeleire over fast Bodøleire.
Avstand til fast fjell innenfor planområdet ble funnet mellom ca. 12-24 meter. I NGUs karttjenester
er hovedbergarten i planområdet registrert som kalkglimmerskifer og kalkglimmergneis.
Rapporten med dataresultater legges som vedlegg til planforslaget.
Forurensning
Rambøll ble videre engasjert til å utføre en innledende miljøteknisk grunnundersøkelse i kvartal
983. Målsettingen for grunnundersøkelsen var å kartlegge mulig forurensning i grunnen og avgjøre
Rambøll (2011) Datarapport fra grunnundersøkelse. Bodø Sentrum AS, Konrad Klausens veg, kvartal 98.
Oppdrag 6110437A. Rapport nr 1.
3 Rambøll (2011) Miljøteknisk rapport. Konrad Klausens veg, kvartal 98. Oppdrag 6110437. Doknr: M-RAP001-(rev000), 2011-06.28.
2
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 20 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
hvorvidt supplerende prøver og tiltaksplan var nødvendig. Av totalt 14 borehull ble 6 tatt innenfor
planavgrensningen for denne planen (B12).
Resultatene for området viste at de fleste prøvepunktene lå innenfor tilstandsklasse 1, noe som vil
si normalverdi for jord. Disse massene regnes som rene og kan deponeres fritt. I noen av
prøvepunktene som ble tatt langs Prinsens gate ble det påvist forurensning tilsvarende
tilstandsklasse 2 for sink, PAH (polysykliske aromatiske hydrokarboner) og benso(a)pyren. Ett
prøvepunkt lengst øst viste forurensning av oljekomponenter tilsvarende tilstandsklasse 3. I nedre
bunnlag var alle prøvene som ble tatt i kvartalet innenfor tilstandsklasse 1. Oversikt over
prøvepunkt og resultat for topplag og bunnlag er vist på illustrasjonen under.
Oversikt over prøvepunkter for topplaget innenfor kvartal 98. Prøvepunkt MP2, MP3, 302-306
inngår i planområdet for B12. Hentet fra miljøteknisk rapport av Rambøll AS (2011)2.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 21 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Oversikt over prøvepunkter for bunnlaget innenfor kvartal 98. Prøvepunkt MP2, MP3, 302-306
inngår i planområdet for B12. Hentet fra miljøteknisk rapport av Rambøll AS (2011)2.
For forurensede masser i tilstandsklasse 2 eller høyere stilles det krav i forurensningsloven til
utarbeidelse av tiltaksplan for håndtering av disse. Prøvene som ble tatt tilfredsstiller imidlertid ikke
krav til prøvetetthet, og det anbefales derfor gjennomføring av supplerende prøvetaking i området.
Områdene hvor det ble påvist forurensning ser ut til å være knyttet til områder som tidligere har
vært i bruk som biloppstillingsplasser. Det anbefales derfor at det fokuseres på disse områdene
ved supplerende prøvetaking. Ytterligere prøvetaking vil samtidig bidra til og tydeligere avgrense
utbredelsen av den påviste forurensningen.
Miljørapporten med kartlegging, resultater og vurderinger legges som vedlegg til planforslaget.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 22 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
5.14
STØYFORHOLD
Området ligger innenfor gul flystøysone fra Bodø Lufthavn. For støyømfintlig bebyggelse (for
eksempel bolig) stilles det krav i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel at det skal
fremlegges støyfaglig rapport som redegjør for at støykrav oppfylles.
Området er ellers lite utsatt fra trafikkstøy i umiddelbar nærhet ettersom Prinsens gate og Konrad
Klausens vei har relativt lite trafikk og lav fart. Hålogalandsgata øst for planområdet utgjør
hovedkilden for trafikkstøy.
5.15
LUFTFORURENSNING
Luftforurensningen i planområdet er hovedsakelig knyttet til biltrafikk fra veiene i nærområdet. Det
er ikke kjent at planområdet har luftforurensningsverdier som overstiger grenseverdiene for
konsentrasjoner av tillatt luftforurensning.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 23 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6
6.1
Beskrivelse av planforslaget
PLANLAGT AREALBRUK
Hensikten med planen er å legge til rette for til ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og
uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates
det etablering av forretning, næring, kontor og tjenesteyting, samt muligheter for etablering av
kontor i andre etasje mot Konrad Klausens vei. Tiltaket representerer siste del av utbygging i
kvartalet og vil trolig gjennomføres i flere byggetrinn.
Planforslaget vises på plankart i to vertikalnivå (på grunnen/under grunnen) med tilhørende
bestemmelser.
Situasjonsplan over planlagt bebyggelse i B12 og omkringliggende bebyggelse. Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 24 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Perspektiv over planlagt bebyggelse i B12 og omkringliggende bebyggelse sett fra øst langs
Prinsens gate. Norconsult AS.
6.1.1
Byggehøyde
Planforslaget innebærer en økning av byggehøydene (maks gesims) i forhold til gjeldende plan. I
Nerbyplanen tillates bebyggelsen oppført inntil kote +27,0m langs Prinsens gate (for tverrgående
blokker) og inntil kote +33,0m langs Konrad Klausens vei. I planbeskrivelsen for Nerbyplanen er
dette beregnet til fire etasjer langs Prinsens gate og syv til åtte etasjer langs Konrad Klausens vei
(avhengig av langsgående eller tverrgående fasade). Dette er vist i illustrasjonen nedenfor.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 25 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Illustrasjon fra Nerbyplanen som viser snitt gjennom mulig bebyggelse på B12 (sett fra vest).
Bygget i bakgrunn illustrerer tverrgående bygning innenfor samme felt. Kilde: Planbeskrivelse for
Nerbyen (plan-id 1024), side 131.
Ettersom det er besluttet å fjerne den langsgående blokken mot Prinsens gate, har det vært
ønskelig å øke byggehøydene på de delene av bebyggelsen hvor det vil bli minst konsekvenser for
omgivelsene. I utgangspunktet ble det foreslått å øke hele fasaden mot Konrad Klausens vei til ni
etasjer. Dette ga bygget et ruvende preg i landskapet og i forhold til den omkringliggende
bebyggelsen. Det ble derfor besluttet å gå ned én etasje på hele den langsgående fasaden mot
Konrad Klausens vei for å dempe fjernvirkningen av bygget. Dette betyr at det i planforslaget åpnes
for at den langsgående blokken mot Konrad Klausens vei kan oppføres inntil åtte etasjer (kote
+34,5 m) og de tverrliggende blokkene på sidene kan oppføres inntil 9 etasjer (kote +38,0 m). Til
sammen tilsvarer dette en økning på én etasje i forhold Nerbyplanen. Økningen av byggehøydene
vurderes samlet sett å gi flere positive enn negative konsekvenser og vurderes som en forsvarlig
høydeøking (jf. kap 6.4). Langs Prinsens gate har det av byggtekniske årsaker vært nødvendig å
øke byggehøyden til kote +28,0 m, men antall etasjer vil være uforandret (fire etasjer).
Oppriss av planlagt bebyggelse sett fra Nord. Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 26 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.1.2
Utnyttelsesgrad
I Nerbyplanen er maks utnyttelsesgrad innenfor B12 satt til 8500 m2 BRA, mens planforslaget
legger opp til maksimalt 17 500 m2 BRA. Beregningen av BRA i Nerbyplanen baserer seg på en
vurdering av at samlet utnyttelsesgrad innenfor B11-B13 ikke skal overskride 25 000 m2 BRA. I
planbeskrivelsen framkommer det imidlertid at næringsarealer og arealer til parkering ikke er
medregnet i dette arealet, noe som vil gi høyere bruksareal.
I planforslaget er alle formål som hjemles i planforslaget medregnet i bruksarealet, samt alle
overdekte arealer, balkonger og utstikkende elementer. I tillegg er arealet hvor det planlegges
utbygging noe mindre enn det som var forutsatt i Nerbyplanen på grunn av forskyvningen av
gangveien i vest ca. 1,5 meter mot øst (jf. kap. 6.6). Arealer under bakkenivå der avstand mellom
himling og gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning er mindre enn 0,5 meter er ikke medregnet
i bruksarealet.
Sammenligner man det planlagte bygget med illustrasjonene for B12 som ble laget i Nerbyplanen,
avviker disse relativt lite med hverandre til tross for stort avvik i utnyttelsesgrad. Det virker derfor
som at matrisen med tillatt bruksareal for B12 i Nerbyplanens bestemmelser ikke samsvarer med
de tenkte volumene og byggehøydene som fremkommer i planbeskrivelsen for Nerbyen.
Oppriss av planlagt bebyggelse sett i fra vest. Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 27 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Oppriss av planlagt bebyggelse fra øst og sør. Norconsult AS.
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 28 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.2
ANALYSER/UTREDNINGER
I forbindelse med planen er det utført en vindanalyse og en trafikkanalyse. Vindanalysen vurderer
konsekvensene av tiltaket i forhold til vindmiljø i nærliggende gater, på uteoppholdsarealer og på
takterrassene. Hovedmomentene fra denne er gjengitt i kap. 5.4 og 6.4. Trafikkanalysen vurderer
konsekvensene av tiltaket i forhold til gående og kjørende i det omkringliggende veinettet, både i
anleggsfasen og ved ferdigbygd anlegg. Hovedmomentene av denne er gjengitt i kap. 5.8 og 6.6.
I tillegg er utredninger for grunnforhold og miljøforurensning gjort av Rambøll i 2011 lagt til grunn
for planen, jf. kap. 5.13. Ettersom disse kun delvis berører planområdet for B12, regnes det som
nødvendig med supplerende analyser for å kartlegge forurensning og grunnforhold innenfor
planområdet. Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til gjennomføring av disse.
6.3
BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING
Den planlagte bebyggelsen tenkes utformet som en hestesko med langsgående fasade langs
Konrad Klausens vei og mot øst og vest. I den nordøstlige delen av fasaden mot Konrad Klausens
vei vil det være en åpning som bryter opp hesteskoformen.
Felles lek- og uteoppholdsareal for beboerne vil anlegges på lokk i det åpne byrommet som skapes
mellom blokkene. Dette bidrar til å øke vindkomfortnivået på uteoppholdsarealet, samt sikre gode
solforhold. I tillegg sørger byrommet for at den eksisterende småhusbebyggelsen langs Prinsens
gate ikke mister utsyn eller sollys som følge av den nye bebyggelsen.
Gangforbindelser, byrom og siktlinjer for den planlagte bebyggelsen i kvartal 98. Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 29 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
I øst-vestlig retning gjennom uteoppholdsarealet planlegges det en langsgående gangforbindelse
som integreres som del av uteområdet og som sammenfaller med den eksisterende
gangforbindelsen i øst og den planlagte gangforbindelsen i vest. Fullføringen av denne vil gjøre det
mulig å gå/sykle gjennom kvartalet på langs. Der gangforbindelsen møter fasaden vil det være
åpne passasjer i bebyggelsen. Siktlinjene mot havet på hver side av planområdet ivaretas.
Utsnitt av illustrasjonsplanen for kvartal 98. Kilde: Reguleringsplan for Nerbyen. Bodø kommune.
I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel tillates det utkraging av balkonger og terrasser med
inntil 50 cm over offentlig fortau dersom det er minst 3,5 m over bakken. Denne bestemmelsen
videreføres i planforslaget langs Konrad Klausens vei. Dette kompenseres med at
bygningskroppen trekkes tilbake slik fortauet blir bredere. Langs Prinsens gate tillates
balkonger/innglassede balkonger kraget ut over byggegrensen inntil 1,7 meter dersom de ikke
krysser formålsgrensen eller er til hinder for alminnelig ferdsel. Mot nordøst tillates
balkonger/innglassede balkonger kraget ut over byggegrensen inntil 0,5 meter. Avstanden er satt
som en øvre grense og vil trolig bli noe mindre enn dette. Utkragingen på denne siden er
nødvendig for å oppnå kravene om universell utforming på alle balkongene. Også her er
bygningskroppen trukket tilbake fra byggegrensen slik at det kun er trapperom og balkonger som
stikker ut. I forhold til siktlinjen mot sjøen vil avstanden fra balkongene til nabobygget i B13 fortsatt
være 11,5 meter på det smaleste.
Arkitekten har vurdert at balkongene vil bidra til å bryte opp fasaden og gjøre den mer spennende.
Særlig i Konrad Klausens vei i dag er gaten i stor grad preget av innadvendte, lukkede fasader.
Balkongene og virksomhetene i første etasje vil være en måte å skape mer liv i gaten og «myke
opp» gatekarakteren. For beboerne vil dette også bety muligheter for å få med seg det som skjer i
gaten og i nærområdet ved at de får større synsvinkel og utsikt.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 30 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.4
BOMILJØ/BOKVALITET
6.4.1
Bygningstetthet og byggehøyde
Planforslaget legger opp til økt byggehøyde og utnyttelsesgrad i forhold til gjeldende plan og
organiseres som en hestesko i stedet for kvartalsstruktur med langsgående fasade mot Prinsens
gate. Bakgrunnen for at man har valgt å gå bort fra løsningen som ble skissert i Nerbyplanen er en
vurdering av at dette vil bidra til å bedre bokvaliteten. Ved å fjerne blokken mot Prinsens gate vil
beboerne i planområdet få bedre solforhold og utsikt, uteoppholdsarealet vil få mer lys og luft og
man får en større distanse til bebyggelsen i Svenskebyen.
I forhold til uteoppholdsareal gjør denne løsningen at kravet til uteoppholdsareal til beboerne blir
mulig å løse innenfor planområdet. Dette ville ikke vært mulig med en langsgående blokk i
Prinsens gate. I tillegg til mer arealer, gir løsningen også arealer med bedre bruksmuligheter fordi
arealene blir sammenhengende. Ulempen med å fjerne den langsgående blokken er at
vindkomfortnivået vil bli lavere fordi uteoppholdsarealet blir mindre skjermet (jf. 6.4.3).
De økte byggehøydene vil kun få direkte konsekvenser for næringsarealer og kontorer i Konrad
Klausens vei. Det vil ikke gi direkte konsekvenser for boliger, men byggehøyden og volumet gjør
imidlertid at bygget blir et markant element i bybildet og vil skille seg ut i forhold til omgivelsene. Av
hensynet til fjernvirkningen av bygget i landskapet og den omkringliggende bebyggelsen, er det
derfor besluttet å differensiere byggehøydene på bygget og gi det en trinnvis økning fra Prinsens
gate til Konrad Klausens vei. I tillegg er det lagt stor vekt på kvaliteter som estetikk, høy
arkitektonisk kvalitet og bevaring av siktlinjer mot sjøen.
Perspektiv av planlagt bebyggelse sett fra nord/Moloen. Norconsult AS.
For bebyggelsen i Svenskebyen vil dette gi mer utsikt og luft enn den opprinnelige løsningen med
langsgående bygg i Prinsens gate. For bolighuset like vest for planområdet kan imidlertid den økte
byggehøyden gi noe dårligere bokvalitet fordi bolighuset ligger midt i mellom flere høye blokker i
kvartalet og vil kunne oppleves innestengt. Boligens solforhold vil i liten grad endres som følge av
det nye bygget (jf.6.4.2).
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 31 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Perspektiv over planlagt bebyggelse i B12 og omkringliggende bebyggelse sett fra vest langs
Prinsens gate. Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 32 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Planlagt bebyggelse sett i fugleperspektiv fra nord. Norconsult AS.
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 33 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.5
SOL-/SKYGGEANALYSER
Det er gjennomført sol-/skyggeanalyser for den planlagte bebyggelsen for 23.juni klokken 1200,
1500 og 1800, samt 1. september klokken 1200, 1500 og 1700. En sammenstilling av disse basert
på klokkeslett er vist i illustrasjonene på neste side. Illustrasjonene legges også som vedlegg til
planforslaget.
Analysene viser at den planlagte bebyggelsen i tilnærmet ubetydelig/ingen grad vil påvirke
solforholdene til den eksisterende bebyggelsen langs Prinsens gate. Dette skyldes i stor grad at
det ikke er langsgående fasade mot Prinsens gate og at høyden på den tverrgående bebyggelsen
er relativt lav mot sør. Det åpne byrommet (uteoppholdsarealet) som skapes mot Prinsens gate får
derfor gode solforhold, særlig på dagtid og tidlig ettermiddag. På sen ettermiddag/kveld vil
hoveddelen av uteoppholdsarealet ha skygge, men på sommertid vil østre deler av arealet fortsatt
ha sol (planlagt amfi).
De eneste som i nevneverdig grad vil påvirkes i form av tapt solforhold vil være kontorbebyggelsen
nord for Konrad Klausens vei. Disse vil miste formiddagssol og får også skygge deler av
ettermiddagen. Fra ettermiddagstid vil sola være på et slikt nivå at den nye bebyggelsen ikke
påvirker solforholdene her. Konrad Klausens vei vil likevel skyggelegges, men da av den
eksisterende kontorbebyggelsen.
For de planlagte boligene i B12 vil det generelt sett være gode solforhold. Boliger med vestvendte
balkonger eller balkonger vendt inn mot uteoppholdsarealet vil ha de beste solforholdene og over
lengre tid. Boliger med østvendte balkonger vil kun ha formiddagssol og nordvendte boliger mot
Konrad Klausens vei til kun ha ettermiddags- og kveldssol.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 34 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Sol-/skyggeanalyse for den planlagte bebyggelsen. Norconsult AS.
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 35 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Sol-/skyggeanalyse for den planlagte bebyggelsen. Norconsult AS.
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 36 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.6
VINDANALYSER
Det er gjennomført vindanalyser for tiltaket med vurdering av hvilke konsekvenser den planlagte
bebyggelsen vil gi for vindmiljø/vindkomfort i nærliggende gater og for opphold på
uteoppholdsarealer og takterrasser. Analysen vurderer særlig hvordan vindstyrke vil påvirke
komfortnivået for korte og lange opphold (henholdsvis sittende eller gående), samt mulige tiltak for
å bedre vindmiljøet der dette kan være hensiktsmessig.
Analysene viste at den nye bebyggelsen ikke vil ha negativ effekt på vindkomfortnivået i gatene
nærmest planområdet og at vindforholdene her vil være tilsvarende det som er ellers i kvartalet.
Det vil ikke være markante vindrelaterte problem som oppstår som følge av de nye byggene.
Vindforholdene som oppstår deler av året i Konrad Klausens vei er tidvis ubehagelige, særlig på
vinterstid når østlig vind presses ned i gaten og forsterkes i gateløpet. Dette skyldes imidlertid ikke
de nye byggene på felt B12.
På uteoppholdsarealet mellom byggene vil det være god vindkomfort i sommerhalvåret (aprilseptember) for gående og akseptabel vindkomfort for sittende. For gående vil det være
komfortabelt mer enn 95 % av tiden på mesteparten av området, med litt reduserte andeler (fortsatt
> 90 %) ved åpningen mellom blokkene i nordlig ende av tunet og i passasjen gjennom den
vestlige blokken. For sittende, som har et strengere komfortkriterium, vil det oppleves som
komfortabelt > 60 % av tiden. Dette er ikke en uakseptabel komfortandel, men den er litt lavere enn
mulig ønsket for et fellesområde mellom leilighetsbygg.
Vindkomfort for sittende (sommerhalvåret). Skala 0-100 %. Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 37 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
I vinterhalvåret er middelvinden betydelig sterkere og komfortandelen på uteoppholdsarealet vil
være redusert. Det vil fortsatt være komfortabelt for gående mer enn 85 % av tiden på store deler
av tunet, men det kan bli ubehagelig sterk vind gjennom passasjene, særlig i den vestlige. I tillegg
kan den nordlige åpningen i byggene føre til ukomfortabelt vindkomfortnivå for de som kommer ut
fra den østlige passasjen og ut på tunet. Hadde passasjene og den nordlige åpningen i bygget
vært tett, ville vindkomfortnivået økt betydelig. Vindskjermingstiltak i disse kan vurderes, særlig for
den vestlige passasjen.
Vindkomfort for sittende (vinterhalvåret). Skala 0-100 %. Norconsult AS.
Takterrassene er mer vindutsatt enn fellesområdet mellom byggene. Med vindretning fra nordøst til
vest er terrassene eksponert for vind uten betydelig skjerming fra nabobygg, slik at vinden vil blåse
inn uhindret. I sommerhalvåret vil det oppleves som komfortabelt for sittende med tanke ca. 50 %
av tiden. For gående vil det være mer komfortabelt (med en komfortandel på ca. > 80 %). I
vinterhalvåret vil takterrassene kun oppleves som komfortabelt for sittende ca. 20 % av tiden, mens
ca. > 50 % for gående. Vindskjermer langs kantene av terrassene bør vurderes.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 38 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Vindkomfort på takterrassene for sittende (vinterhalvåret). Skala 0-100 %. Norconsult AS.
Vindkomfort på takterrassene for gående (vinterhalvåret). Skala 0-100 %. Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 39 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.7
TILKNYTNING TIL INFRASTRUKTUR
Det forutsettes at det vil være mulig å koble seg på eksisterende vann- og avløpsanlegg langs
Prinsens gate og Konrad Klausens vei. Behov for ny nettstasjon tenkes løst i disponibelt rom inne i
bygget langs Konrad Klausens vei.
6.8
TRAFIKKLØSNING, KJØREATKOMST OG ATKOMST BRANN
Atkomst til planområdet vil være slik det er i dag fra Konrad Klausens vei. Herfra vil det være
innkjørsel til parkeringsanlegg fra to porter. Langs Konrad Klausens vei vil det være opphøyd fortau
og langsgående gateparkering/område for varelevering. I vest vil det anlegges felles gangvei
mellom Konrad Klausens gate og Prinsens gate. Det tillates kjøring på gangveien til eiendommene
i Prinsens gate 83 og 85, samt kjøring i forbindelse med drift og vedlikehold innenfor planområdet. I
forhold til gjeldende plan forskyves gangveien 1,5 m mot øst. Dette vil bidra til et mer trafikksikkert
kryss mot Konrad Klausens vei.
I trafikkanalysen er konsekvensene av tiltaket under anleggsperioden og ved ferdig bygg vurdert.
Analysene viste at utbyggingen av kvartalet (B11 og B12) vil gi trafikkøkning på omtrent 750
bilturer per døgn. Dette tilsvarer omtrent 210 biler i «makstimen» (mellom kl. 1530 og kl. 16304).
Trafikkøkningen genereres i dette tilfellet av planområdet og Prinsens gate 83-85 som har
kjøradkomst fra Konrad Klausens vei.
Under antagelse av at Moloveien og Hålogalandsgata er de mest belastede veiene i nærområdet,
vil krysset mellom disse være det mest kritiske krysset, og hvor trafikkbelastningen kan forventes å
øke mest. Krysset ligger også sentralt i forhold til de som skal til sentrum. For atkomsten til/fra
kvartal 98 kan det antas at det blir større trafikkbelastning i krysset mellom Konrad Klausens vei og
Moloveien. Dette fordi krysset gir større mulighet for å velge kjøreretning, samt at krysset er
nærmest atkomsten til Prinsens gate 83-85 og planområdet. Økt trafikkbelastning kan gjøre det
aktuelt å vurdere områdets gang- og sykkelveinett, for eksempel gjennom bedre tilrettelegging av
sykkel langs Hålogalandsgata. Dette er imidlertid et tiltak som må vurderes utfra det samlete
behovet i Bodø og ikke utfra en enkeltstående utbygging.
I figuren nedenfor vises en forenklet estimering av hvordan den nye bebyggelsen kan tenkes å
fordele seg på omkringliggende veier og kryss. Vurderingene er gjort på bakgrunn av
bebyggelsens bruk, foreliggende ÅDT, lokalisering av adkomstene til den nye bebyggelsen, samt
at sentrum antas å være et viktig reisemål for beboerne.
4 I henhold til Statens Vegvesens håndbok «V713 Trafikkberegninger» kan turproduksjonen fra boliger og
handelsvirksomheter forventes å være størst mellom kl. 15:30 og 16:30 («makstimen»). Trafikkmengden i makstimen
oppgis å være 16 % og 17 % av veiens totale ÅDT.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 40 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Antatt fordeling av generert trafikk på omkringliggende veier og kryss til/fra kvartal 98. Blå punkter
representerer aktuelle trafikkilder og røde punkter representerer kritiske kryss (Kartgrunnlag:
finn.no).
Samlet sett vurderes tiltaket å gi små eller begrensede konsekvenser for gående og kjørende i
anleggsperioden og ved ferdig utbygd område. I anleggsperioden må muligheten for
gjennomkjøring langs Moloveien og Konrad Klausens vei opprettholdes. Det frarådes at Konrad
Klausens vei gjøres enveiskjørt da dette vil gi utfordringer i krysset ved Hålogalandsgata. I tillegg
bør nødvendig atkomst for gående og syklende langs Konrad Klausens vei opprettholdes. Det
vurderes utover dette at det ikke nødvendig med avbøtende tiltak.
Det har vært avholdt møte med Salten Brann i forhold til å få deres behov/krav for tilkomst til
planområdet ved en eventuell brann. I møtet ble det avklart at de ikke har behov for og kunne kjøre
inn i planområdet. De anser det som tilstrekkelig å stå i Konrad Klausens vei og Prinsens gate med
brannbilene under slukkingsarbeid. Dette blant annet siden det er planlagt åpninger i bebyggelsen
mot begge disse gatene (det er inntegnet byggegrenser i plankartet som ivaretar disse åpningene).
Dersom trapperommene er blokkert ved en brann, vil brannvesenet via disse to gatene kunne
foreta redning fra korg via balkongene som planlegges gjennomgående for alle leilighetene.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 41 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Planlagt bebyggelse sett fra øst med utrykningsbil i Konrad Klausens gate. Norconsult AS.
Planlagt bebyggelse sett fra vest med utrykningsbiler i Konrad Klausens gate og Prinsens gate.
Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 42 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.9
PARKERING
Parkering for boligene og de kombinerte formålene skal løses i parkeringsanlegg. Det planlegges
parkeringsanlegg i to plan med innkjørsler fra Konrad Klausens vei til hver av disse. Nedre plan vil
bli liggende omtrent ½ etasje under Konrad Klausens vei og øvre plan vil bli liggende omtrent ½
etasje over Konrad Klausens vei. Det vil ikke være mulig å kjøre mellom parkeringsetasjene internt.
Vertikalnivå under grunnen (parkeringsanlegg) med piler for inn- og utkjøring. Rød, stiplet linje
illustrerer planområdets avgrensning (vertikalnivå på grunnen).
Det er enighet om at tiltaket skal bidra til å løse underdekningen av parkering i kvartalet og i
nærområdet for øvrig. Det legges derfor opp til en overdekning i antall parkeringsplasser i
parkeringsanleggene. I tillegg vil det under anleggsperioden fjernes ca. 40 parkeringsplasser som
skal kompenseres for.
I parkeringsanleggene er det beregnet plass til 233 parkeringsplasser for bil. I følge gjeldende
parkeringsvedtekter for sone A utløses det krav til 132 parkeringsplasser for bolig (beregnet 1,1
plass per boenhet5), samt 15 plasser for forretningsdelen (forutsatt 1500 m² ren forretning). Dette
gir til sammen 147 parkeringsplasser, altså en overdekning på 86 parkeringsplasser som kan
brukes til å løse parkeringsbehovet i nærområdet.
For sykkel stilles det krav til to parkeringsplasser pr. boenhet og to parkeringsplasser pr. 100 m²
forretning. Dette utløser et krav til 240 sykkelplasser for bolig og 30 sykkelplasser for
5
I Bodø kommunes parkeringsbestemmelser stilles det krav om minimum 0,7 parkeringsplasser per boenhet over 50 m².
I beregningen er dette økt til 1,1 plass per boenhet for å gi plass til både privat parkering for beboerne og
besøksparkering.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 43 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
forretningsdelen. Sykkelparkering for boligene tenkes løst i parkeringskjellere, under overdekt areal
på lokk og ved inngang til boligene. For forretningsdelen tenkes sykkelparkering løst under
overdekt område mellom fortau og fasade langs Konrad Klausens vei.
I gjeldende plan stilles det krav til at maks 35 % av fasaden langs Konrad Klausens vei kan være
parkeringsfasade (lukket fasade). For å få plass til en ny nettstasjon i første etasje mot Konrad
Klausens vei og for å få til en god løsning for atkomst til parkeringsanleggene, anses det som
nødvendig at dette kravet økes til 41 %. Dette vil gjøre det mulig å ha to innkjørsler fra Konrad
Klausens gate slik at man unngår ramper internt i parkeringsanlegget. Interne ramper vil kreve mye
areal og vil gi færre parkeringsplasser. I tillegg vil to innkjørsler gjøre utleie av parkeringsanlegget
enklere, for eksempel ved at beboere kan disponere ett plan og leietakere kan disponere ett plan.
6.10
UNIVERSELL UTFORMING
Tiltaket skal ivareta kravene som stilles i TEK10 i forhold til universell utforming, jf. kap. 7.9.
6.11
UTEOPPHOLDSAREAL
I kommuneplanens arealdel for Bodø kommune stilles det følgende krav til lek-/uteoppholdsareal i
sone A (ytre bykjerne) som virker inn på tiltaket:
-
Boenheter over 50 m2 skal ha minimum 15 m2 uteoppholdsareal per boenhet (hvorav
minimum 3 m2 privat på balkong/terrasse).
I bygg med fem eller flere boenheter over 50 m2 skal minimum 10 av 15 m2 løses på
fellesareal. Felles uteoppholdsareal skal være mest mulig sammenhengende.
For bygg med flere enn 30 boenheter over 50 m2 stilles det i tillegg krav til lekeplass på
minimum 500 m2.
Uteoppholdsareal på lokk skal ha vekstlag på mer enn halvparten av arealet.
For 120 boenheter utløser dette et krav om til sammen 1700 m2 felles uteoppholdsareal i tillegg til
private balkonger/terrasser. Dette vil anlegges samlet på tunet mellom blokkene. Gjennom området
vil det være gangforbindelse til Prinsens gate og på tvers av området som fortsettelse på
eksisterende gangforbindelse i øst. Uteoppholdsarealet vil ha felles eierform.
Analyser av sol-/skygge viser at uteoppholdsarealet vil ha gode solforhold store deler av dagen, jf.
kap. 6.1.4. Det kan være hensiktsmessig å vurdere vindskjerming i passasjene og/eller i den
nordlige åpningen av bebyggelsen for å bedre vindkomfortnivået, jf. kap. 6.2.4.
Uteoppholdsarealet skal ha tiltalende utforming og universell utforming slik at det er egnet for bruk
uansett alder og funksjonsnivå.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 44 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Perspektiv over planlagt uteoppholdsareal på lokk sett fra den vestlige passasjen med utsikt over
grøntområdet og passasjen i øst. Norconsult AS.
Perspektiv over planlagt bebyggelse i B12 sett fra sør. Norconsult AS.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 45 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
I bestemmelsene er det stilt krav om at før det gis brukstillatelse for første bolig, skal nødvendig
uteoppholdsareal relatert til omsøkt utbygging/byggetrinn være ferdig opparbeidet. Dersom dette
ikke kan løses på egen tomt, skal Leif Jensons plass være ferdig opparbeidet i tråd med særavtale
for lekeplasser (dat. 19.03.13) og benyttes som midlertidig uteoppholdsareal inntil felles leke- og
uteoppholdsareal er ferdig opparbeidet.
Dersom siste byggetrinn ikke er ferdigstilt senest fire år etter brukstillatelse er gitt for første
byggetrinn, skal felles leke- og uteoppholdsareal opparbeides omgående. Ved rammesøknad
kreves bankgaranti for at dette kan gjennomføres.
Lokalisering av Leif Jensons plass fremgår av kartskissen nedenfor.
Plasseringen av Leif Jensons plass ift.planområdet. (Kartgrunnlag: Bodø kommune, bearbeidet av
Norconsult AS).
Høyst foreløpig skisse for opparbeidelsen av Leif Jensons Plass som strøkslekeplass (tidligere
grendelekeplass) fremgår av tegningen nedenfor:
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 46 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Foreløpig skisse for opparbeidelse av Leif Jensons plass, Norconsult AS.
Oppstart bygging av denne planlegges våren 2016.
6.12
KULTURMINNER
Det er ingen kjente kulturminner innenfor planområdet. Skulle det under arbeid vise seg at tiltaket
kan få konsekvenser automatisk fredede kulturminner, skal arbeidet stanses og ansvarlig
myndighet eller nærmeste politimyndighet varsles i henhold til Kulturminneloven § 8, 2. ledd.
6.13
PLAN FOR AVFALLSHÅNDTERING
Det skal settes av nødvendig areal til avfallshåndtering under bakken. Disse skal så langt det er
mulig plasseres nært innganger og i retning av viktige ferdselsårer for beboerne, samt at det skal
være plass til tømming. De største undergrunnanleggene er beregnet for ca. 50 boenheter og har
en størrelse på 2x8 meter. For tiltaket betyr dette at det bør beregnes to store og ett mindre
avfallsanlegg innenfor området.
Avfallsanleggene skal søkes lokalisert nært byggets hovedinnganger i samråd med avfallsselskap
og vises på utomhusplan.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 47 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.14
RISIKO- OG SÅRBARHET
Emne
Forhold eller uønsket hendelse
Vurdering
Nei
Naturgitte
forhold
Er området utsatt for snø- eller steinskred?
x
Er området geoteknisk ustabilt/er det fare
for utglidning?
x
Er området utsatt for springflo/flom i
sjø/vann?
x
Er området utsatt for flom i elv eller bekk/
lukket bekk?
x
Er det radon i grunnen?
Annet (spesifiser)?
Infrastruktur
Merknad
Det er ikke gjennomført målinger.
Fra 1.7.2010 er det lovpålagt krav
om radonsperre i alle nye
bygninger hvor det oppholder seg
mennesker.
x
Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som
kan inntreffe på nærliggende
transportårer, utgjøre en risiko for
området?
•
Hendelser på veg
x
•
Hendelser på jernbane
x
•
Hendelser på sjø/vann/elv
x
•
Hendelser i luften
x
Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som
kan inntreffe på nærliggende virksomheter
(industriforetak etc.) utgjøre en risiko for
området?
•
Utslipp av giftige gasser/væsker
x
•
Utslipp av
eksplosjonsfarlig/brennbare
væsker/gasser
x
Medfører bortfall av tilgang på følgende
tjenester spesielle ulemper for området?
•
Elektrisitet
x
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 48 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
•
Teletjenester
x
•
Vannforsyning
x
•
Renovasjon/spillvann
x
Dersom det går høyspentlinjer
ved/gjennom området:
•
Påvirkes området av magnetiske
felt fra kraftlinjer?
x
•
Er det spesiell klatrefare i
forbindelse med master?
x
Er det spesielle farer forbundet med bruk
av transportnett for gående, syklende og
kjørende innenfor området?
Området grenser til flere
kjøreveier, men Hålogalandsgata
er den som er mest trafikkert.
Dersom det skulle skje en ulykke
kunne det i verste fall medføre
alvorlige skader på myke
trafikanter. Området har imidlertid
god oversiktlighet og er godt
tilrettelagt for myke trafikanter.
Den reelle risikoen for alvorlige
ulykker vurderes derfor å være
liten.
•
Til skole/barnehage
x
•
Til nærmiljøanlegg (idrett etc.)
x
•
Til forretning
x
•
Til busstopp
x
Brannberedskap
Tidligere
bruk
•
Omfatter området spesielt farlige
anlegg?
•
Har området tilstrekkelig
brannvannforsyning (mengde og
trykk)?
•
Har området bare en mulig
adkomstrute for brannbil?
x
VA-plan skal godkjennes av
Byteknikk. Brannvannsdekning
skal beregnes og eventuelle tiltak
ivaretas før
igangsettelsestillatelsen gis.
x
Området har flere tilgrensende
veier som kan brukes av
brannbiler ved utrykning.
Er området påvirket/forurenset fra tidligere
virksomhet?
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 49 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Omgivelser
•
Gruver: åpne sjakter, steintipper
etc.
x
•
Militære anlegg: fjellanlegg,
piggtrådsperringer etc.
x
•
Industrivirksomhet, herunder
avfallsdeponering
x
•
Annet (spesifiser)
Miljøtekniske undersøkelser viser
at minimum deler av planområdet
trolig har forurenset grunn.
Er det regulerte vannmagasiner i
nærheten, med spesiell fare for usikker is?
x
Finnes det naturlige terrengformasjoner
som utgjør spesiell fare (stup etc.)?
x
Annet (spesifiser)
Ulovlig
virksomhet
Byggets høyde utgjør en fallrisiko
fra takterrasser. Disse må sikres
med rekkverk.
Sabotasje og terrorhandlinger
•
Er tiltaket i seg selv et sabotasje/terrormål?
•
Finnes det potensielle sabotasje/terrormål i nærheten?
x
Bodø Lufthavn ligger omtrent 1
km fra planområdet og utgjør et
potensielt terrormål dersom en
slik trussel blir reell.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 50 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
6.15
6.16
AVBØTENDE TILTAK/LØSNINGER ROS
•
Forurenset grunn: Det kreves ny miljøteknisk vurdering og prøvetaking i området før
igangsettelsestillatelse gis.
•
Grunnforhold: Det kreves ny geoteknisk vurdering før igangsettelsestillatelse gis.
•
Støyhensyn: Ivaretas i rekkefølgebestemmelsene.
•
Vindkomfort: Vindskjermingstiltak bør vurderes på takterrasser, i passasjer og i den
nordlige åpningen mellom byggene.
•
Fallrisiko: Takterrassene må sikres med nødvendig rekkverk.
REKKEFØLGEBESTEMMELSER
•
Teknisk infrastruktur
•
Uteoppholdsareal
•
Fjernvarme
•
Forurenset grunn
•
Stabilitet i grunn
•
Støy og ulempeplan
•
Brannvann
•
Skolekapasitet
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 51 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
7
7.1
Virkninger/konsekvenser av planforslaget
OVERORDNEDE PLANER
Planen er i tråd med overordnede planer.
7.2
GJELDENDE PLANER
I forhold til gjeldende reguleringsplan innebærer tiltaket en økning i byggehøydene og
utnyttelsesgrad. I tillegg vil gangveien i vest forskyves 1,5 m mot øst for å skape et mer
trafikksikkert kryss mot Konrad Klausens vei.
7.3
STEDETS KARAKTER
Tiltaket representerer siste del av utbygging kvartal 98 og vil medføre stor endring med tanke på
stedets karakter og tidligere bebyggelse. Tiltaket utgjør også siste del av
transformasjonsprosessen som har vært i kvartalet de senere årene, noe som vil bidra til å
forsterke kvartalsstrukturen og gi området en tydeligere karakter som bybebyggelse. Det åpne
byrommet mot Prinsens gate bidrar til at bebyggelsen til tross for markante høyder forholder seg
hensynsfullt i forhold til den eksisterende småhusbebyggelsen sør for Prinsens gate.
7.4
LANDSKAP
Tiltaket innebærer store terrenginngrep i planområdet. I forhold til dagens terreng vil det graves og
fjernes masser ned til under bakkenivå fra Konrad Klausens vei.
7.5
NATUR- OG KULTURVERDIER
Det er gjort en samlet vurdering opp mot Naturmangfoldloven kap II § 4 - § 14 og funnet at tiltaket
ikke er i strid med Naturmangfoldlovens bestemmelser. Vi har sjekket tiltaksområdet mot
tilgjengelige naturdatabaser og ikke funnet forekomster som kan trues/ødelegges av tiltaket.
Tiltaksområdet ligger i et område som er sterkt preget av menneskelig virksomhet, infrastruktur og
generelt høy aktivitet.
Oppføringen av bygninger og infrastruktur må følge de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter,
og vurderes å ivareta hensynet til naturmiljøet.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 52 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Det er ingen kjente kulturminner innenfor planområdet. Skulle det under arbeid vise seg at tiltaket
kan få konsekvenser automatisk fredede kulturminner, skal arbeidet stanses og ansvarlig
myndighet eller nærmeste politimyndighet varsles i henhold til Kulturminneloven § 8, 2. ledd.
7.6
REKREASJONSBRUK OG UTEOMRÅDER
Det planlagte uteoppholdsarealet vil lokaliseres omtrent midt i planområdet og mellom byggene.
Dette gjør at utearealet får de beste solforholdene og skjermes også for vind. Området vil være
felles for beboerne i B12, noe som kan gjøre at det oppleves som privat eller ekskluderende for
bruk av andre. Samtidig bidrar gangforbindelsen til Prinsens gate og gjennom området til knytte
uteområdet sammen med omgivelsene og sikrer at også andre vil ta det i bruk. Området
representerer det eneste fellesarealet i kvartalet hvor vekstlag/grønnstruktur utgjør minimum
halvparten av arealet.
7.7
TRAFIKKFORHOLD
Trafikkanalysen viste at tiltaket vil gi små eller begrensede konsekvenser for gående og kjørende i
anleggsperioden og ved ferdig utbygd område.
7.8
BARNS INTERESSER
Innenfor kvartalet er det i dag få steder som er egnet eller tilrettelagt for barns lek og opphold.
Tiltaket kan derfor sies å være et positivt bidrag for barn ettersom beboerne vil få leke- og
uteoppholdsarealer i direkte tilknytning til boligene. I tillegg er det flere lekeplasser og parker i
gangavstand fra planområdet.
7.9
SOSIAL INFRASTRUKTUR
Kapasiteten på barnehage og ungdomsskole regnes som tilstrekkelig for tiltaket. Kapasiteten på
barneskole (Aspåsen) må utvides i forhold til dagens kapasitet, men forventes å være tilstrekkelig
fra 2016. Tilstrekkelig skolekapasitet skal dokumenteres før det gis rammetillatelse for tiltaket.
7.10
UNIVERSELL TILGJENGELIGHET
Gjennomføring av tiltaket vil skje i henhold til kravene i TEK10. Den planlagte gangforbindelsen
gjennom planområdet åpner for en ny ferdselsvei på tvers av kvartalet som tidligere ikke har vært
mulig på grunn av det bratte terrenget.
Det vil ikke være mulig å få til en universelt utformet forbindelse mellom Prinsens gate og Konrad
Klausens vei. Dette vil kreve mye areal og føre til unødvendig lang ferdselsvei for de det gjelder.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 53 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
7.11
ENERGIBEHOV
Ny nettstasjon tenkes etablert innvendig i bygget i første etasje mot Konrad Klausens vei. Endelig
plassering av nettstasjonen skal løses i samråd med Nordlandsnett.
Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og har i utgangspunktet
tilknytningsplikt. Dersom det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre,
kan det gjøres unntak fra tilknytningsplikten.
7.12
TEKNISK INFRASTRUKTUR
Det nye bygget vil kobles på det eksisterende vann- og avløpsanlegget. Omlegging og eventuelt
fjerning av elektriske kabler må avklares med kabeleier.
7.13
ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN
I utbyggingsavtale mellom Bodø Sentrum AS og Bodø kommune fremgår det at utbygger skal
dekke kostnader og ansvar for teknisk infrastruktur inntil utbyggingen er ferdigstilt. Bodø kommune
overtar da ansvaret for offentlig vei, fortau og vann- og avløpsledninger.
7.14
INTERESSEMOTSETNINGER
Det har ikke kommet frem spesielle interessemotsetninger underveis i planprosessen. På åpent
møte 9.12.14 ga de fremmøtte inntrykk av at de var positive til tiltaket.
7.15
AVVEININGER AV VIRKNINGER
I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel tillates byggehøyder økt inntil en etasje dersom det
kan dokumenteres at prosjektet bidrar til særdeles høye kvaliteter og/eller tilbyr noe «ekstra» til
byen. Med høy kvalitet menes her kvaliteter som i vesentlig grad er høyere enn kvalitetskravene
som stilles i kommuneplanen.
Bokvalitet
Utover sitt hovedfokus om å tilrettelegge for attraktive, funksjonelle og sentrumsnære boliger, har
tiltakshaver og arkitekt lagt stor vekt på boligkvalitet. I tillegg til å løse kravet for felles
uteoppholdsareal innenfor planområdet, får hver enkelt boenhet dekket godt over minimumskravet
med privat uteoppholdsareal på balkonger. Alle leilighetene har gode solforhold og de fleste er
tosidig gjennomlyst. Det er lagt opp til overdekning i parkering som både beboerne i planområdet,
besøkende og næringsvirksomhet i kvartalet for øvrig kan dra nytte av.
Allmenn tilgjengelighet
Det har vært fokus på å gjøre de delene av prosjektet som berører offentligheten så bra som mulig.
Den planlagte bebyggelsen og det valgte arkitektoniske uttrykket er nøye vurdert opp mot
eksisterende bebyggelse i kvartalet, nærliggende småhusbebyggelse og prosjektets rolle i byen.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 54 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Man har her valgt å se planområdet som en del av et større miljø og tilpasset bebyggelsen slik at
det tas hensyn til Svenskebyen. Byggene i kvartalet har stor grad av slektskap med hverandre når
det kommer til farge, formuttrykk og materialvalg. Resultatet er en sammenhengende
kvartalsstruktur som bidrar til å løfte områdekarakteren og tydeliggjør grensen mellom den urbane,
kompakte bykjernen og småhusbebyggelsen i øvrige deler av sentrum. Siktlinjene som knytter
kontakten mellom sjø og land bevares. Mot Prinsens gate er det valgt å åpne opp
kvartalsstrukturen med et byrom for bedre å ivareta hensynet til småhusbebyggelsen i
Svenskebyen. Vindanalyser viser at den planlagte bebyggelsen ikke vil ha negative konsekvenser
for omkringliggende gateløp, til tross for bebyggelsens høyde. Alternativet ville vært en
langsgående fasade mot Prinsens gate, noe som ville redusert størrelsen og brukskvaliteten på
uteoppholdsarealet. Både for beboerne i planområdet og i Svenskebyen ville dette medført
dårligere lys og utsiktsforhold. I tillegg ville bruken av uteoppholdsarealet i større grad blitt
privatisert.
Hensynet til gående og syklende
Et viktig moment i planleggingen har vært å sikre god framkommelighet for gående og syklende.
Prosjektet sørger for at gangforbindelsen fullføres og gjør det mulig å ferdes på langs i kvartalet.
Det undersøkes nå også muligheten for å få til en forbindelse for syklister slik at de kan ferdes på
tvers av kvartalet. Dette er det ikke tilrettelagt for i dag, men mange velger likevel å krysse området
på denne måten. En tverrforbindelse for syklende (eller personer med barnevogn ol.) vil være et
gode som vil ha størst betydning for de som ikke bor innenfor planområdet eller i kvartalet, men
som bruker ruten ofte til og fra sentrum eller jobb. Det er ønskelig at de delene av området som vil
bli offentlig tilgjengelige skal møbleres på en måte som oppfordrer til allmenn bruk. Minst 50% av
uteoppholdsarealet skal i tillegg bestå av vekstlag og vil tilføye ny grønnstruktur til sentrum. Det
grønne byrommet henger seg på en kjede av byrom langs etter Prinsens gate. Sammen med
gangforbindelsen bidrar dette til å koble grøntområdene fra Fylkeshusparken til friområdet ved
Pelle Molins plass sammen. Dette er vist i illustrasjonen nedenfor.
I Konrad Klausens vei er bygningskroppen i første etasje trukket inn ca. 1,5m fra byggegrensen. På
denne måten skapes det en arkade som gir et bredere fortau med mer plass til gående og
syklende og større avstand til veien. Arkaden bidrar til å gjøre Konrad Klausens vei triveligere ved
at det tilføres mer luft i gaterommet.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 55 av 56
Oppdragsnr. 5145587
Detaljregulering for kvartal 98, felt B12
Plan-ID: 2014014 | Bodø kommune
Konklusjon
Planleggernes faglige vurdering er at tiltaket på flere områder bidrar til gode, byplanmessige
løsninger. Man har her valgt å se planområdet som en del av et større miljø og tilpasset det nye
bygget i forhold til nærliggende bebyggelse. Det åpne byrommet mot Prinsens gate vil gi mye for
opplevelsen av gaten, samtidig som byrommet i seg selv kan fungere som en sosial arena og
møteplass. Den nye bebyggelsen er med på å understreke de positive kvalitetene området har fra
før, samtidig som det tilfører nye kvaliteter som både kommer beboerne i planområdet og byen for
øvrig til gode. Prosjektet vurderes alt i alt som et positivt bidrag for å skape et godt og urbant
sentrumsområde.
n:\514\55\5145587\5 arbeidsdokumenter\54 regulering\2014014_kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx
2015-09-15 | Side 56 av 56