Ausviga 70 - Søgne kommune
Søgne kommune Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: 30/41 2015/971 -21854/2015 Anne Marit Tønnesland 03.06.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av levegg, sjøbu og utriggere på GB 30/41 - Ausviga 70 Utv.saksnr 107/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 17.06.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan – og bygningslovens § 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen for oppføring av levegg med takutstikk på følgende vilkår: Takutstikk skal ikke understøttes med søyler til terreng. Videre, og i medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen for oppføring av sjøbu, og for plassering av utriggere i fjell. Søknaden: Informasjon: Det ble i utgangspunktet søkt om oppføring av anneks som tilbygg til eksisterende bod. Med bakgrunn i arealoverskridelser på tomta, har tiltakshaver droppet tilbygget, og søker nå om oppføring av levegg med et mindre takutstikk, i stedet for annekset. I tillegg til dette, søkes det om oppføring av sjøbu, samt montering av utrigger i fjell, ved siden av brygga. Søknaden er mottatt 23. februar 2015. Revidert søknad, samt søknad/ forespørsel vedrørende utrigger er mottatt 2. juni 2015. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanens plankrav og arealformål. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til nåværende byggeområde for boliger i kommunedelplanen for Kjellandsheia. Relevante bestemmelser i saken: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknader fra nabo: Det foreligger ingen merknader fra nabo. Tiltaket er endret fra anneks til levegg med takutstikk. Endringen får ikke konsekvenser for nabo, og det er ikke krevet ny nabovarsling som følge av endringen. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at sjøbua vil få en eksponert plassering i strandkanten og dermed skade naturverdiene her ytterligere. For øvrig vil den bli bygd uten tilknytning til andre bygninger i sjøkanten. Iflg. kart er det heller ikke bygd sjøbu på hele sørsiden av den aktuelle odden i Ausvika der 6 fritidseiendommer har tilsammen ca. 250 meter strandlinje. Et evt. dispensasjonsvedtak kan slik sett også skape en uheldig presedens. Ut fra forannevnte og at sjøbod og anneks også er i strid med kommuneplanens boligformål, gir vi råd om at søknaden avslås. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltakshaver ønsker å opplyse om noen hendelser/ tidligere saker på eiendommen, og vi har forsøkt å sammenstille disse. I 1990 kom en ny reg.plan for hytteområde. Vi ble ikke varslet om dette, og det kom derfor ingen merknader til planen. I 2008 søkte vi om sjøbu. Vi la da ved dokumenter som bekreftet at vi ikke var varslet om planendringen, og at det var gjort en feil fra kommunens side. Vi fikk derfor et positivt politisk vedtak, som ga oss lov til å bygge sjøbu. Fylkesmannen klaget på vedtaket. Kommunens første vedtak ble enstemmig opprettholdt, og saken ble oversendt til fylkesmannen i Rogaland for behandling. Vi kontaktet saksbehandler i Rogaland, og ga skriftlig beskjed om at vi ønsket befaring. Saken ble behandlet, og befaring foretatt uten at vi ble varslet om dette. Fylkesmannen avslo søknaden om sjøbu. Den nye reg,planen viser hvor sjøboder kan plasseres .Utbygger har imidlertid solgt sjøbod tomtene til andre (ikke til hyttene i hytteområdet). Disse ble etter vært delvis benyttet som hytter, noe fylkesmannen også bemerket den gangen. Vi var derved nå fratatt mulighet for sjøbu, selv om vi fra saksbehandler Aaserød hadde fått muntlig lov til å bygge sjøbu inntil 30m2 (den gangen vi bygde hytta.) Dette kommenteres ikke. Omsøkte tiltak skal behandles etter gjeldende regelverk, uavhengig av sakens historie. Skulle kommunen legge loftet til grunn i saksbehandlingen har vi besluttet at vi kan senke innvendig tak på boblebadet ved å kle inne bjelkelaget til høyde 189 cm og vil da etter det vi forstår ikke bli tillagt de 16m2 som areal som boblebadet er beregnet til. Ved beregning av totalt bruksareal på hytta, skal alt areal regnes med, også arealet på loftet. I henhold til godkjente tegninger, er loftsarelet på BRA = 37 m². Faktisk areal er imidlertid noe mindre, og det legges derfor til grunn at bruksarealet på loftet er 27 m². Totalt areal for hytta er BRA = 93m². Bygget, hvor boblebadet er plassert, er et bygg bestående av levegger med takoverbygg. Vinterstid kles veggene igjen med glass, men om sommeren er det åpent. Vi var på befaring på eiendommen den 2. juni 2015, hvor vi foretok en oppmåling av bygget. Bruksareal for bygningen er på 16 m². Tiltakshaver foreslår å senke innvendig tak, slik at arealet ikke blir måleverdig. Til dette er å si, at man ved måling av fri høyde over gulv skal se bort fra midlertidig eller uekte himlinger og gulv. Det er den permanente og utnyttbare situasjonen innenfor bærende konstruksjoner som skal legges til grunn. Jf. NS – 3940, og veiledning til grad av utnytting kap. 3. Det vil av den grunn ikke være mulig å senke taket i bygget for å redusere totalt bruksareal på eiendommen. I tillegg til de nevnte byggene er det også oppført en bod, vest for hytta. Bruksarealet for denne boden er på 17 m². Totalt areal for eiendommen blir altså: bod 17 m², hytte 93 m², og bygning hvor boblebadet er plassert 16 m², totalt 126 m². Uten medregnet loftet er arealutnyttelse 99 m². Omsøkte sjøbu er på 15m². Om loftet blir med fordi vi senket taket inne i hytta, har vi besluttet å senke taket i boblebadet til høyde 189 cm, og vi vil da ha totalt ha 110m² bebygd areal. Vi viser til arealberegningene i punktet overfor. Om det gis tillatelse til oppføring av sjøbu, vil eiendommen ha en bebyggelse med totalt bruksareal 141 m². Det var og er godkjent brygge på eiendommen vår (noe fylkesmannen ikke hadde fått med seg), sjøbua skal plasseres ved brygga. Allmennhetens interesser berøres ikke da omsøkte del av eiendommen er lite tilgjengelig på gr. bratt terreng slik vi ser det. Det er riktig at det i dag er oppført en brygge på eiendommen. Vi støtter søker i at området hvor sjøbua er tenkt oppført, er utilgjengelig for allmennheten. Dette fordi området består av en relativ bratt fjellskråning med høyde 3-4 meter. Etter å ha gått igjennom noen saksfremlegg av saker i 100m belte, ser vi at det i slike tilfeller er gitt disp. Vi kan vise til utv. saksnr 192/14 og sak 186/14 og 178/14. Sak nr. 192/14 omhandlet tilbygg til fritidsbolig i Brønnviga. Det ble her gitt dispensasjon fra plankravet og fra arealformålet i kommunedelplanen for Kjellandsheia. Arealformål er det samme som i denne saken. Tilbygget skulle oppføres i bakkant av hytta, og utnyttelsesgraden etter utbygging ble BRA = 120 m². En dispensasjon for oppføring av omsøkte sjøbu vil i dette tilfelle føre til en utnyttelsesgrad på totalt bruksareal 141m². Vi kan av den grunn ikke se at sakene er sammenliknbare. Sak nr. 186/14 omhandler oppføring av anneks på Kjeholmen. Det ble her gitt dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og fra plan- og bygningslovens § 1-8. Totalt bruksareal for eiendommen ble etter utbygging 80 m². Med bakgrunn i arealutnyttelsen, kan heller ikke denne saken anses for å være sammenliknbar. Sak nr. 178/14 omhandler dispensasjon fra pbl. § 1-8 og fra LNF formålet, for oppføring av sjøbu som erstatning for revet bu, legging av tredekke på steinfylling, samt oppføring av brygge på GB 32/6, Hallandvik. Da saken gjelder oppføring av erstatningsbu kan vi heller ikke se at denne saken er direkte sammenliknbar med omsøkte tiltak. Plasseringen av anneks er gjort i samarbeid med ny hytte nabo Thore B. Johannessen. Denne plasseringen er gjort fordi dette ikke medfører sprenging av tiltaket og fordi naboen får en mer usjenert uteplass. Vi er uenig med saksbehandler i fylke om at en evt plassering på østsiden kan slik sett være en bedre løsning. Skulle en slik løsning gjennomføres vil dette medføre store sprengning i naturen Tiltaket er endret til å omhandle en levegg i stedet for anneks. Argumentene blir imidlertid de samme, og vi ser at en levegg vil skjerme uteområdene til de to eiendommene. Nevnte nabo, har fått tillatelse til oppføring av forstøtningsmurer på sydsiden av hytta, og med dette utvidet sitt uteområde her. Dette gir økt innsyn til GB 30/41. Oppføring av leveggen som omsøkt, vil ikke kreve terrenginngrep. I forhold til merknaden om at annekset vil føre til bebygd preg ut mot sjøen, kan vi nevne at boden også ses fra sjøen, og forstår ikke argumentet. Vi støtter langt på vei søker i dette, og kan ikke se at tiltaket fører til økt eksponering mot sjøen i særlig grad. Tiltaket føres opp i forlengelse av eksisterende bod. Det foreligger en godkjenning fra -84 på godkjent motorbu ca. der det søkes om sjøbu (som ikke finnes lengre). Vi kan ikke se at dette er et relevant moment. Kommunen skal ta stilling til dagens situasjon, og behandle søknaden etter gjeldende regelverk. Hvorfor området nå er regulert som boligområde er det ingen av hytteeierne som forstår, da dette området kommer til å være hytteområde i flere generasjoner. Se vår samlede vurdering. På begge sider av vårt hyttefelt er det utbygd store båthavner/boder.(Sørskog og Torvfjorden). Dette medfører riktighet. Disse båthavnene er imidlertid bygd ut etter godkjente reguleringsplaner. I Sørskog er det regulert inn en båthavn med 70 båtplasser, og i Torvefjorden en båthavn for ca. 300 båter. Vi antar det med dette utsagnet var ment å si at områdene rundt ikke fremstår som ubebygde, noe vi er enig i. Det er likevel slik at utbygging skal skje gjennom plan, og ikke gjennom dispensasjon. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av levegg med takutstikk, og sjøbu. I tillegg søkes det om plassering av utriggere i fjell ved brygga. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanens plankrav og arealformål. I gjeldende kommunedelplan er eiendommen avsatt til nåværende byggeområde for bolig, og i bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Ut over dette er det ikke angitt bestemmer for hva som kan bygges på eiendommen. Gjeldende kommunedelplan er vedtatt i 2011 og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunedelplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven § 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. En plan skal ivareta utforming av bebyggelsen, infrastruktur, grøntstruktur, konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, med mer. Med bakgrunn i at området i dag er et ferdig utbygd fritidsboligområde, kan vi ikke se at omsøkte tiltak vil vanskeliggjøre et eventuelt planarbeid i senere tid. Selv ikke om området skulle bli transformert til boligområde. Et relevant moment vil imidlertid være bevaring av landskapet langs sjøen. Hvorvidt det i plansammenheng ville blitt åpnet opp for oppføring av sjøbuer er usikkert. Spørsmål om bygging i 100-metersbeltet veier tungt i forhold krav om plan. Det skal også opplyses at området hvor sjøbua er tenkt oppført består av en bratt fjellskråning, og at en tillatelse her vil føre til relativt store terrenginngrep. Vi finner det med bakgrunn i dette vanskelig å si at intensjonen i plan ikke blir vesentlig tilsidesatt, dersom dispensasjon for oppføring av sjøbua blir innvilget. Det ble i 2010 gitt tillatelse til etablering av 2 utriggere på brygga. Tiltakshaver har i møte med saksbehandler fortalt at bakgrunnen for at man ønsker å flytte de godkjente utriggerne fra brygga til fjellet, er at det er svært værhardt i området. Brygga får store skader som følge av utriggerne i hardt vær. Vi har forståelse for dette, men er av den oppfatning at brygga kan forsterkes for å tåle belastningen. Etter vår vurdering vil etablering av utriggere i fjell ved siden av brygga, ha uønskede konsekvenser i forhold til utbredelse av den private sonen i 100metersbeltet. I kommuneplanens bestemmelser § 5 bokstav h er det sagt følgende: Brygger skal ha maks kaifront 12 meter. Bryggearealet skal maks være 30 m2. Platting som del av brygge tillates ikke. I område rundt lager, boder og brygger tillates ikke gjerder, levegger og liknende. Det kreves minst 3 meter kaifront pr ny fritidsboligenhet på øyene. På brygger tillates utriggere plassert normalt på bryggens kaifront og minst 3 meter fra enden av brygge. Utriggere skal ha maks bredde 0,5 meter og maks lengde 8 meter. Bakgrunnen for at det er satt krav om at utriggere skal plasseres 3 meter inn fra enden av brygga, er at det er ønskelig konsentrere båtplassene innenfor bryggearealet. En dispensasjon fra plankravet for å plassere utriggerne i fjellet ved siden av brygga, vil gi økt privatisering i strandsonen. På samme måte som for oppføring av sjøbod, vil dette tilsidesette intensjonen med bestemmelsen om plankrav. Oppføring av levegg med takutstikk, anses for å være et mindre tiltak som ikke får planmessige konsekvenser. En tillatelse her, vil ikke tilsidesette intensjonene i plan. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av sjøbu og montering av utriggere som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Vi konkluderer videre med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av levegg som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av sjøbu og utriggere avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke disse sakene nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Når det gjelder levegg med takutstikk, skal kommunen nå vurdere hvorvidt fordelene er større enn ulempene. Vi kan ikke se at oppføring av leveggen har noen ulemper. Området er allerede bebygd, og leveggen blir en videreføring av eksisterende bod. Tiltaket vil ikke medføre terrenginngrep. Leveggen vil gi mindre innsyn fra nabo, begge veier. Tilgrensende naboeiendom ligger høyere i terrenget, og leveggen vil av den grunn ikke får noen form for silhuettvirkning. Etter kommunens vurdering er fordelene ved å innvilges dispensasjonen større enn ulempene, og dispensasjon for oppføring av levegg kan innvilges. Avslutningsvis: Eiendommen er i som nevnt avsatt til nåværende byggeområde for bolig i kommunedelplanen, med plankrav. Hele området består imidlertid kun av fritidsboliger og benyttes som dette i dag. Dette gjør det vanskelig å behandle byggesaker i området av flere grunner. Det er plankrav for alle tiltak, også for mindre byggearbeider. Bruken er i strid med formålet, og alle tiltak tilhørende fritidsboliger vil av den grunn kreve dispensasjon fra boligformålet. Om det blir gitt dispensasjon fra plankravet og fra formålet, har vi ingen bestemmelser å gå etter. Vi kan se til kommunedelplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse, men et vedtak kan ikke hjemles her, da de ikke har rettsvirkning. For tiltak som ikke er nevnt i kommunedelplanens bestemmelser, sånn som utriggere i denne saken, kan vi se til kommuneplanens bestemmelser. Men heller ikke disse har rettsvirkning. Det er viktig å opprettholde plankravet, frem til de planmessige forholdene er ordnet opp i. Mindre tiltak som ikke har plan- og arealmessige konsekvenser, slik som omsøkte levegg, kan imidlertid tillates. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Ny søknad - sjøbu og levegg - GB 30/41 4 Kart og tegninger 5 Mail til kommunen datert 17.09.04 6 Diverse dokumentasjon 7 Reguleringsbestemmelser 7 Brev fra kommunen 8 [email protected]_20150603_142309 9 Kart som viser plassering av utriggere - GB 30/41 10 Kart som viser inntegnet levegg 11 Vedtak Brønnviga 12 Vedtak Kjeholmen 13 Vedtak Hallandvik 14 Oversiktskart/ kommunedelplankart 15 Bestemmelser Willi og Bjørg E Bjørsvik Marie Føreidsvei 8 4640 Søgne l Søgne kommune 4640 Søgne Søgne den 19.02.15 Søknad om dispensasjon i 100meters belte for hytte nr 70 Ausvigaåøgne Det søkes om følgene: 0 Anneks på 20m2 tilknyttet I Sjøbu på 15m2 eksisterende bod. Hytta er i dag på 66m2 Bod på ca 20m Viktig info: l 1990 kom en ny reg.plan for hytteområde. Vi ikke ble varselet den gangen i tråd med bygningssjefens vedtak( arkiv nr 504 av 26.04.89 der det står sitat" underretning uttalelser til berørte jfr. Plan og bygningsloven etter vedlegg til prosedyrer naboer /gienboere ) med rimelig frist for §27-1 pkt 1 annet ledd i samme lovs§30 tredje ledd fra teknisk etat .sitt slutt Med bakgrunn i at vi ikke ble varslet, var derfor ingen merknader til planen. Da vi så søkt da sjøbu ble vi klar over at det var ny plan.Saken ble behandlet avslag. Den gangen hadde vi ikke klart á finne dokumenter i kommunen i 2002,med som bekreftet at vi ikke var varslet om ny reg.plan I 2008 søkte vi pånytt sjøbu men da hadde vi dokumenter som bekreftet at vi ikke var varslet og at det var gjort en feil fra kommunens side. Vi fikk derfor et politisk positivt vedtak som ga oss lov til å bygge sjøbu Behandling: sak 15/09 dato 21.01.2009 se vedlegg- Imidlertid reiste fylke innsigelse hvorpå politikerne i møte 22.04.2009 Forslag til vedtak: Fylkesmannens ble fremmet følgende klage på vedtak sak 15/09-dispensasjon for bygging av sjøbod og uteliggere på GB 30/41 -tas ikke til følge. Vedtak ble enstemmig vedtatt. Saken ble deretter oversendt til fylkesmannen i Rogaland for behandling. Vi kontaktet saksbehandler i Rogaland og ga skriftlig beskjed om at vi ønsket befaring. Saken ble behandlet og befaring foretatt Fylke avslo søknaden under forutsetning om sjøbu uten at det var tatt hensyn til at ny reg,plan i tråd med vedtak Den nye reg,planen sjøbod tomtene benyttet muntlig til andre (ikke til h mulighet av at sykdom .Utbygger eomrâdet hadde imidlertid solgt . Disse ble etter vært delvis også bemerket den gangen. for sjøbu ,selv om vi fra saksbehandler lov til å bygge sjøbu inntil På bakgrunn kan plasseres ene i h noe fylkesmannen fratatt var godkjent av bygningsrådet. viser hvor sjøboder som hytter, Vi var derved uten at vi ble varslet om befaringel. Aasarød hadde fått 30m2 (den gangen vi bygde hytta.) i familien ble ikke avslaget fra fylkesmannen påklaget til sivilombudsmannen. Området i dag tilhører område og definert utbygd med hytter Det er godkjent kommuneplan for Kjellandsheia som boligområde og merket gult. I hyttefeltet og vi ser ikke at det her vil bli boliger bygge sjøbua skal plasseres Allmennhetens som er et byggeområde på eiendommen i nærmeste vår (noe fylkesmannen -ikke et LNF hos oss er alle tomter fremtid. ikke hadde fått med seg), ved brygga. inntresser berøres ikke da omsøkte del av eiendommen er lite tilgjengelig gr. bratt terreng Anneks ønskes bygd i forlengelse Det forligger en godkjenning På begge sider av vårt hyttefelt Torvfjorden) _ I sak 192/14 Brønnviga til eksisterende fra -84 på godkjent er det utbygd 31 Oftenesveien bod ca 4 meter fra hytta motorbu (som ikke finnes lengre). store båthavner/boder.(5ørskog gis det dispensasjon og fra 100m belte (vedlagt)som også tiIhØPer Kjellandsheia. Med bakgrunn Naboer i de feil som tidligere er varslet informasjon. Ha en fin dag! Med hilserL Ö' Bjørg E jørsvik er begått håper vi nå på en rask saksbehandling. og har ingen merknader Vi ber om tilbakemelding ytterlig nå på hvem vår saksbehandle blir, slik at vi kan ta kontakt ev. for på Willi og Bjørg E Bjørsvik Marie Føreidsvei 8 4640 Søgne Søgne kommune 4640 Søgne Søgne den 19.02.15 Søknad om sjøbu ev båthus på 15m2 Ausviga og levegg i tilknytting til bod Sjøbu ev båthus på 15 m2 Levegg i tilknytning til eksisterende bod, Hytta er i dag på 66m2 (godkjenning på 70 m2) , Boden vår er på 17m2 Overbygd boblebad er på 16 m2(målt av saksbehandler) Loft målt av oss (fordi vi senket gulvet innvendig slik at høyden er201 cm .Loftet blir da 27m Skulle kommunen legge loftet til grunn i saksbehandlingen har vi besluttet at vi kan senke innvendig tak på boblebadet ved å kle inne bjelkelaget til høyde 189 cm og vil da etter det vi forstår ikke bli tillagt de 16m2 som areal som boblebadet er beregnet til. Viktig info: I 1990 kom en ny reg.plan for hytteområde. Vi ikke ble varselet den gangen i tråd med bygningssjefens vedtak( arkiv nr 504 av 26.04.89 ) der det står sitat” underretning til berørte naboer /gjenboere med rimelig frist for uttalelser jfr. Plan og bygningsloven §27-1 pkt 1 annet ledd i samme lovs§30 tredje ledd etter vedlegg til prosedyrer fra teknisk etat .sitt slutt Med bakgrunn i at vi ikke ble varslet, var derfor ingen merknader til planen. I 2008 søkte vi pånytt sjøbu men da hadde vi dokumenter som bekreftet at vi ikke var varslet og at det var gjort en feil fra kommunens side. Vi fikk derfor et politisk positivt vedtak som ga oss lov til å bygge sjøbu Behandling: sak 15/09 dato 21.01.2009 se vedleggImidlertid reiste fylke innsigelse Politikerne var ikke enige med fylkesmannen og i møte 22.04.2009 ble fremmet følgende Vedtak: Fylkesmannens klage på vedtak sak 15/09dispensasjon for bygging av sjøbod og uteliggere på GB 30/41 –tas ikke til følge. Vedtak ble enstemmig vedtatt av politikerne. Saken ble deretter oversendt til fylkesmannen i Rogaland for behandling. Vi kontaktet saksbehandler i Rogaland og ga skriftlig beskjed om at vi ønsket befaring. Saken ble behandlet og befaring foretatt uten at vi ble varslet om befaringen. Fylke avslo søknaden om sjøbu uten at det var tatt hensyn til at ny reg,plan var godkjent under forutsetning i tråd med vedtak av bygningsrådet . Den nye reg,planen viser hvor sjøboder kan plasseres .Utbygger hadde imidlertid solgt sjøbod tomtene til andre (ikke til hyttene i hytteområdet). Disse ble etter vært delvis benyttet som hytter, noe fylkesmannen også bemerket den gangen. Vi var derved fratatt mulighet for sjøbu ,selv om vi fra saksbehandler Aasarød hadde fått muntlig lov til å bygge sjøbu inntil 30m2 (den gangen vi bygde hytta.) På bakgrunn av at sykdom i familien ble ikke avslaget fra fylkesmannen påklaget til sivilombudsmannen. Det var og er godkjent brygge på eiendommen vår (noe fylkesmannen ikke hadde fått med seg), sjøbua skal plasseres ved brygga. Allmennhetens inntresser berøres ikke da omsøkte del av eiendommen er lite tilgjengelig på gr. bratt terreng slik vi ser det. Det forligger en godkjenning fra -84 på godkjent motorbu ca der det søkes sjøbu(som ikke finnes lengre). På begge sider av vårt hyttefelt er det utbygd store båthavner/boder.(Sørskog og Torvfjorden) . Når det gjelder utnyttelse arealet på tomta er hytta på 66,24 (Godkjent 70m2 )Det var da den gang medregnet loft ,trodde vi. Vi senket imidlertid stuetaket slik at loftet ble ca 13 cm høyere for at vi kunne bruke loftet og 1 etg ble tilsvarende lavere . Etter kommunens befaring den 02.06.15 får vi opplyst at på loftet kunne vi ha hatt høyde 210 . Dette var nytt for oss så her er det blitt gjort en feil av oss. Det betyr at hytta må være er lavere en omsøkt? Etter befaring målte vi selv loftet. Loftet har i dag en høyde ca 201 (etter at vi hadde senket det) x 1.78. I følge saksbehandler skal det utgjør 27m2 Utvendige mål på hytta samsvarer med godkjenning der det er tillatt hytte på 70m2 ifølge saksbehandler. Uten medregnet loftet er arealutnyttelse 99m2. Blir loftet tatt med fordi vi senket taket inne i hytta ,har vi besluttet å senker vi taket i boblebadet til høyde 189 cm og vil da vil vi totalt ha 110m2 bebygd areal. Søkte sjøbu er på 15m2 Det forligger ingen protester fra naboer. Vi håper på velvilje fra kommunen med bakgrunn i overnevnte. Vi vil takk saksbehandler i kommunen, (uansett utfall) for god hjelp og rettledning i en vanskelig sak. Med vennlig hilsen Bjørg og Willi Bjørsvik Vedlegg: Godkjent motorbu fra -84 Klage til fylkesmannen i Rogaland for ikke å blitt varslet på befaring 17-09-09 Presisering av vedtak datert 21 .04.09 Vedtak av 26-04.89 Nabovarsel (ingen merknader) Reg,planer fra -84 – 89 Tegninger av anneks og tenkt sjøbu Sak 6/15 av 28.01.15 Oftenesveine 111 Mail fra Vibeke Wold Sunde, Søgne kommune. á - - Ja —J-7~‘Y)—J Av '79/a0—’0w 0/v/a3c9v7d Side 3 av 3 -----Opprinnelig melding---—Fra: Bjørg Bjorsvik [[email protected]] Sendt: 17. september 2004 12:04 nu: Emne: snr 04/01475-2 Solgunn A Stensli Vedrørende ditt brev av 13.09.04 På telefon den 09.09.04 gajeg deg opplysninger henviste til Arkivsak 01/03051—6 arknr 30/41. Sitat: Som nevnt tidligere eiendommene Mitt spørsmål .sitat om eksisterende brygge er det gitt tillatelse til anlegg av brygger og på slutt.. er følgene Jeg ber om omgående :Er brygga godkjent eller ikke ? svar på mail for å komme videre i saken Med hilsen Bjørg EBjørSVik $ItIlU¥***#*1=Illiulnltlrflil****#**#*>k*=lI*=lt#*¥*IlIII:ink1<**#*#IlI#ll<1=#**IlI#*¥1t*Il<I=$IkIl==l=#$**IO This e-mail has been scanned for viruses and found clean. 24.09.2004 Bjørg E Bjørsvik Marie ( . 12 a Føriedsvei 4640 Swgne. Fylkesmannen i Rogaland Forvaltningsavdelingen. V/Bente Mellegârd. 4001 Stavanger Søgne den 17.09.09 Sak 2009/4852 Ref 200901286 Arkiv nr 423.1 Vi viser til brev av 08.09.09 Vi tar avgjørelsen Det henvises vedrørende til orientering avslag på oppføring men ønsker til at fylkesmannen besiktiget av sjøbod Ausviga 70 Søgne. svar pà følgende: eiendommen 27.08.09. Vi ba om befaring og vårt spørsmål er følgende: Hvorfor vi ikke ble varslet om befaring? Hvem var tilstede pá befaringenlkommunen, navn)? som vi har henvist till utbygd i 2004 og senerej? Inngikk det befaring av de andre eiendommene Fylkesmanne stadfester Det er denne gangen saksbehandlingsfeil at reguleringsplanen dokumentert er gyldig i henhold (av sakspapirer í kommunen) godkjente reguleringsplanen ved at kommunen henhold til vedtaket. Med hvilken hjemiheli kommunen til fordel for kommunen? til fylkesmannen at det er gjort i Vest-Agder _? en uten at alle parter var varslet i loven kan nå saksbehandler stadfeste en feil begått i ` ' ` Fylkesmannen anmoder: videre kommunen om å undersøke hvorvidt eksisterende platting ,trapp og utepeis er lovlig ført opp. Vi har i saken vedlagt Dokumentene dokumentasjon som bekrefter Fylkesmannen i Rogaland. forholdene på at disse forholdene har fylkesmannen Med hilsen Bjørg E Bjørsvik av kommunen. i Vest Agder fått og er også sendt " Det er derfor med stor undring at dokumentene Vi ber om tilbakemelding er godkjent på våre spørsmål. ikke er lest eller ikke er fremkommet i saken. MØTEBOK KOMMUNE søGNE SAK BYGNIIJGSRADET 24/34 BLAD 23 RADHUSET 17. jan.1984 Saksbehandler: O. Aaserød {\Of '30/L” REDSKAPSBU Byggherre: Anmelder: PÅ GNR. 30 BNÉ. 10. Halvor Lauvland, Henry O. Ugland, AUSVIKA. Østre Strandgt. Sl, 4600 Kr.sand Postboks 140, 4601 Kr.sand Skriv dat. 6.l.84 Tegning dat. 6.l.84 Situasjonsplan udat. Det søkes om tillatelse til oppføring av redskapsbu på gnr. 30 bnr. 10. Bygget skal plasseres ved sjøen og får en grunnflate på 4 m2 og totalhøyde på ca. 2,6 m. I søknaden er bl.a. opplyst at "bua er gjort så liten som mulig for ikke â vises i terrenget, men såpass stor at den ikke kan kantres med håndmakt.“ Vedtak: "Bygningsrådet anser det omsøkte bygg som mindre vesentlig sett i forhold til strandplanloven. Strandplanlovens bestemmelser kommer således ikke til anvendelse. Bygningsrådet godkjenner oppføring av redskapsbu som omsøkt på følgende vilkår: l. Byggets plassering skal godkjennes på stedet av byg- ninqskontrollen. Før byggetillatelse oppfylt." kan utstedes må dette vilkår være ,J”fl_,“_______""\ \ ` Sendes: Byggherre : C/I Anmelder JE, de K 19. januar 1984 u t/léwfx L. Tollevik bygningssjef å / O. Aaserød avd. leder K®ü Z n m Søg Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: e kommune 3 I 587 20!-H775 -306Z(xv'Z0l4 Øystein Sørensen 26.ll.20l4 Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra plankravet kommunedelplan, og fra byggeforbudet tilbygg til fritidsbolig - GB 31/87 Utwusaksnr l ftvalg I92v H 1Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: samt formålet i i 100-meters beltet, for - Brønnviga 31 l Møtedato l0. l Z.20l4 l medhold av plan- og bygningsloven § I9-2 godkjennes plankravet i kommunedelplanen for Kjellandsheia. oppføring av tilbygg til fritidsbolig. l samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven Pbl § I-8. byggeforbud søknad om dispensasjon fra og fra formålet i kommunedelplanen. for § 19-Z gis det også dispensasjon fra i I00-mclersbellct. Det vises for ovrig til soknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget- 10.12.2014 Behandling: Riidlnannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven kommunedelplanen tilbygg § 19-2 godkjennes for Kjellandsheia, og fra formålet søknad om dispensasjon i kommunedelplanen, fra plankraveti for oppføring av til fritidsbolig. l samme vedtak ogi medhold av plan- og bygningsloven I-8, byggeforhud Det vises for øvrig Saksutredning: Søknaden: § 19-2 gis det også dispensasjon i IOO-metersbeltet. til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. fra Phl § i m Søgne kommune Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: 30/41 200Xfl83 -25881/'2008 Solgunn Arnesen Slensli Dato: 09.12.2008 Saksframlegg Klage på avslag uteliggere Ausviga w på søknad om dispensasjon for båter og reparasjon for bygging av eks. brygge/trapp av sjøbu samt GB 30/41 70. Ulnsaksnr Utvalg Møtedato 15 09 Plan- og miljøutvalget 21.01.2009 Râdmannens forslag til vedtak: Klage på avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for bygging av sjøbod og utelrggere på GB 30/41 Ausviga, tas ikke til følge da det ikke foreligger nye momenter i saken som skulle tilsi at avslaget blir omgjort. Saksprotokoll Avslag i sak 490/08 opprettholdes. i Plan- og miljøutvalget- 21.01.2009 Behandling: FRP-Fardal fremmet forslag: Klage på avslag pâ søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for bygging av sjøbod og utliggere v på GB 30/41 Ausviga, tas til følge,jfr. Pbl §7. Som særlige grunner menes: Grunneier er dokumentert privatisert. ikke varslet og området blir ikke mer Planutvalget forutsetter at utliggere plasseres på eksisterende brygge. Sjøbod som omsøkt. Votering: FRPs forslag vedtatt med 6 mot 3 stemmer (AP, SV) for rådmannens forslag. Rådmannens forslag falt. Vedtak: Klage på avslag på GB 30/41 på søknad Ausviga, om dispensasjon fra reguleringsplan tas til følge, jfr. Pbl §7. for bygging av sjøbod og utliggere iiehandling: Saken fremlagt i dagens møte uten forslag FRP-Fardal fremmet forslag: Fylkesmannens klage på vedtak 31/41 -tas ikke til følge. til vedtak. sak l5/09 - dispensasjon for bygging av sjøbod og utriggere på GB Votering: FRPs forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Fylkesmannens 31/41 -tas klage på vedtak sak l5/09 - dispensasjon ikke til følge. for bygging av sjøbod og utriggere på GB m kommune Søgne Arkiv: 30/41 Saksmappe: 2008183 -9584/2009 Saksbehandler: Dato: Dag Amtsen 14.04.2009 Saksframlegg Klage på dispensasjon ' Ut\'.saksnr Utvalg 96309 Plan- og miljøutva@ Rådmannens i sak 15/09 GB 30/41 - presisering av vedtak Møtedato 22.04.2009 forslag til vedtak: Saken legges fram uten forslag til vedtak. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 22.04.2009 Behandling: Saken fremlagt FRP-Fardal i dagens møte uten forslag til vedtak. fremmet forslag: Fylkesmannens klage på vedtak sak 15/09 —dispensasjon for bygging av sjøbod og utriggere på GB 31/41 - tas ikke til følgc. Votering: F RPS forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Fylkesmannens klage på vedtak sak 15/09 - dispensasjon på GB 31/41 A tas ikke til følge. Bakgrunn av sjøbod og utriggcrc for saken: Ved behandlingen klagen for bygging av denne saken i møte 01.04.09 fra fylkesmannens miljøvemavdeling skulle var intensjonen avvises til plan- og miljøutvalget og at plan- og miljøutvalget at = I s:u:....:_..l.\\.- for nybygg -19 stone arbender S.-.7127:a.- ‘ ,‘.1ar:ge‘:m 0 lulu: K - .angel v.: ramma: I-avian Sen ‘J a rutene "X" w 19-35 .Lö og bygmr-qsíorsk ‘ Hing og mangfiivulie sai«.suehan(s:.ngen. og gi nødvendige I zmeggsopplysninger Era.-karokxsk.-,-‘I eilersin.-w:mask.n. Saknacensendes. 2 eksemplaren . 'I ' . ‘ ~ »-.. - I - ' I T.. 'av§-.=r9srácer= ll 25,8 -I98; : -_, '..‘ Sak nn L$/8)‘ __ +34..ézz/4’, T ~ A __. »— .- 1 4 Arbeudatan _ 5 r up >.-.; _ Zvry.-,,—H _ '_ Pa_'u_ygg Anne; (_ pmmgg-:3 'I K Nm' -__h.. m' I l Bygningeman L 55 '.-‘D-B6? 3, Vedlegg til søknaden -__ n; 94 3_ F h, 1. l4_ 51 I. a» name-use: Sr:...-mo‘ g .4123: - ” Hazel-ug w am 'nf-.m an .-.at:ce- S '-H’: ,—\ baa.-\'x cg gunnar: _> I Fjsaug _ :' l å rd. Dasnensasjonuaknad D9: 9. .‘. Li. ä 7l W, .j crspensasys.-ass»-n I m ;—",:u.s ___ ha besuemmflsef -. BEBYGGE g 5. Minna avmndov 32' _ __, 51‘! 3532. æ 59/5,’ 50;‘? "”°_"""9""‘“, 4: ..xns!*.>a»s lfi :er - usa we-77.6 tau 22. 23 H . Na‘ u _ ' :' . “I . e: màualt Gar pa N.-..5,c.-.;;y.a--an ‘urge: . , _. . .. __.. _‘E°3!3'3_9jt"‘"“,' ‘ __.-. urzc N i .. . Innretning “ISM "5 ==9*=-"wen jramlcl.. WV Tnlmkuvorv f: . . . kraft- -___,= - 'iynygq Ifair ' . , .ÉÉJÅT _ . om ei I ev urwpkwvz v samma: men Juuisdems. _ R '_ . _ _ om\fn.v-.- ‘fed-anv nav -‘>2 _, ,_. '_ '_ "__7_,VLvs ac 2 : l an _ » q . ‘F “D hcwsnerv gulvfiale. Lkmaue‘ -559;- rAr:1a;lie:IvgnEva7 -;";V'fl-Eé-'a;E14l > ` 7 få ' :l _ .- uer F. TC‘"nm" "‘_'°"';"”" _.. -_.'~.“.`° ‘,‘,""’"“ _' ' Elm: byn-g L 7 ‘ hm: ova: exp-do,-v-men’ BEUVBQMS3" 6. me LSEN IL as70.21,F.L.Ip. :so:2. 35 9 i . - _. fFW qoakgen-ueisu Ka.-I2.-r:..-.-ans: nå t, duiakk a W‘ QJJJA CUM "p...)( 4,; “glen. /’ Reguleringsplan for: Del av gnr. 30, bnr. 26, Åusviga REGULERINGSBESTEMMELSER (Frsiafter § 1 bestemmelser stadleslel av fylkesmannen I Vear-Agder 26.11.1984) Pl./\NOMRADET Del reguie."lr: urnrédez er vist pa plankartet med r-sguleringsgrense. grunselinje skal arealene disponeres som vist på planert. §2 lnncnfur denne BYGGEOMRADENE Gurxr-:re!:'.' I -fzrnréldet kan opul;-sras inntil 9 hyller eksklusiv 5 eksisterende ltyller, slik sum vist as regulerinqsplanen. Brutto gulvareal (inkl. revl. uihus] ska! ikke overstige 100 m2 pr. Iomt. Bebyggelsen skal være i 1 elasje og ha sallak. Bslfgomràzfel: zhyggelsen kan orndísponcrus og 'tekniske fbrskriller lil boligformål kan oppfylles. - _ enkelte lillelle. Tumtcuinyuelsen íorulsalt Eventuell al plan- og bygningslovens omdisponering avgjøres nlateriulle av kommunen i skal ikke overstige 'l-BRA - 220 m’. llylleontràzlel: § 3 l :sjøbad pà egcn Ioml skal være maks 40 30 m2 pr. enhet. - På regulert fcllesanlegg kan :sjøbod være .-naks "' § -1 Hyttene skal ulslyres med biologisk toalett lypegodkjcnl av Statens Foruresningslilsyrt. §5 Ved rnz-ilirtg av hyttene § skal benyttes riaturlilpassedc ‘larger. 6 Bygging av hyller rnà ikke finnc sled lør sarnllige biloppstillingsplasser for hy1Iafell— 2 plasser pr. hytte ~-cr ferdig opparbeidet og godkjent. Hyltetomtene nr. 2. 3 og 7 ska} ha 531 plassen i 'GimIesiranda'_ /_,_, g r Få fellesareal kan applmms bry§l90- $9303 vz-lnnforsyrtirig. § 8 FELLESBESTEI‘-.-1l‘.-ELSER 09 fiVC-'fllilfill felleâ anlcgg lor renovasjon eller l '2 x 19900201.: gnr.3o, bnr_9' 10 m) Delav SOGN! KOMMUNE REGULERINGSPLAN RBGDLBRINGBBZSTBWHELSBR FOR BBL AV GNR. 30 I BIR. TILKNYTNING 16, OG !, 19900201-2 DelavgnL30,bnn9.10(m> TIL H.IL 10 ÅUBVIGÅ. 510. Begglgriflgsplan datert z0,0§,;2§2, innenfor i Søgne s 1. Pmnormlvrr Det regulerte området reguleringsgrense. arealene disponeres S Bvccromlbzr: på planen vist van-rm-r med denne grenselinje på planen. skal mu-rza I området eksisterende kan hus) ikke skal er Innenfor som vist Bebyggelsen inntil Brutto overstige være 6 hytter golvareal 100 mz pr. 1 etasje og i eksklusiv 3 (inkl. evt.ut- tomt. ha saltak. S Hyttene skal utstyres med biologisk av Statens forurensningstilsyn. toalett 5 ved naturtilpassede maling av hyttene skal benyttes type godkjent farger. S Alle eksisterende plan omrâdet. parkeringsplass plasser pr hytter Bygging er hytte. parkeringsplass har av 5 Kun hyttetomtene 3, plass på tellesområdet. 5 Pâ fellesarealet planen og evnt. vannforsyning. S BYGGEOMRÅDET: kan felles parkeringsplass hytter opparbeidet Hyttetomt ved utenfor må ikkefinnested i nr. samsvar med 6 [Ar egen for planen. To sjøbuområdet. 4, 5 og 6 skal oppføres anlegg ha rett til brygge, som for renovasjon vist båt- på eller SJØBUER Sjøbuer max 30 m2 pr. stk. med tilhørende oppføres i omrâdet. Sjøbuene skal føres stil som passer inn blant de eksisterende området. S brygge kan opp i en bygg i FELLESBESTENELSER Det er ikke tillatt etablere forhold bestemmelser. ved som fra disse taler for private strider servitutter mot disse â reguleringsregausv.als reguleringsbestemmelser det, tillates av rammen bygningsloven kommune. AV søcN: svcuiuasnån VEDTATT (EGENGODXJENT) sak K-2/90. oppføres hytter. skal Unntak grunner AV S kan, bygningsrådet når særlige og bygningsvedtektene den 2o.os.19a9 NE KOHHUNESTYRE den 01.02.1990 lAU'£ IUU‘-I-I Del av gnr.30. bnr.26 (so) SØGNE KOMMUNE. REGULERINGSBESTENELSER 1 TILKNYTNING TIL FOR DEL AV GNR. 30. BNR. 26 AUSVIGA § l. REGULERINGSPLAN PLANOMRÅDET Innenfor området er på planen vist med reguleringsgrense. Det regulerte på planen. som vist disponeres skal arealene denne grenselinje § 2. BYGGEOMRKDET:HYTTER I området kan 9 hytter inntil oppføres på reguleringsplanen. som vist slik 100 m“ pr. tomt. skal ikke overstige ha saltak. 5 eksisterende eksklusiv hytter, uthus) event. (inkl. golvareal Brutto og skal være i 1 etasje Bebyggelsen § 3. Sjøbod sjøbod kan fellesanlegg På regulert på egen tomt skal være max. 40 m2. være max. 30 m pr. enhet. § 4. Hyttene skal utstyres med biologisk type toalett av Statens godkjent foru- rensningstilsyn. § 5. Ved maling av hyttene skal benyttes farger. naturtilpassende § 6. biloppstillingsplasser sted før samtlige må ikke finne Bygging av hytter og godkjent. opparbeidet - er ferdig pr. hytte - 2 plasser for hyttefelt i "Gamlestranda". nr. 2, 3 og 7 skal ha båt plassert Hyttetomtcne § 7. På fellesareal vasjon eller kan oppføres vannforsyning. brygge, felles og event. sjøbod for anlegg reno- § 8. FELLESBESTEMELSER ved private Det er ikke tillatt mot disse reguleringsbestemmelser. â etablere servitutter forhold som stride: § 9. fra Unntak det. _ tillates ventektene disse _ av når kan, rammen av reguleringsbestemmelser innenfor bygningsrådet 1 Søgne kommune. _ taler grunner særlige b y ninflsloven on b g Godkjent 5, til Égü r `.\. ällmakt / Søgne ° ° ved fylkesmannens kommune den 26. for ' ygnlngs — brev november 1984 De: e.r.knrr1munede4p\anen I \ .;n:‘n:rL.r‘cdei;3xanens ‘».\ for K‘leliandshe'sa sum gj&‘dc'f ~ Desi»: ‘\:'T7?\5C'5. 1.7.. . «iw v-afev am rnoiig, har EM 3 LL’ i:!soeb\,/g5;c\se1a‘e::e hm aim/ttan_;s_2_raden Tor fr;:\ds;;cbw"—e;se Q uennucz -‘nisen Vibeke Wold Sunde Arealplaniegger Samme lxmnnmne. r1r£.-aIex‘.hr:Ir.>n m'satzIi\mm\s12L] omrac m: SØGNE KOMMUNE Arealenheten Møvik byggetjenester AS Andøyfaret 19b 4623 KRISTIANSAND S Deres ref: Vår ref: 2014/1775 -41008/2014 Saksbehandler: Terje Axelsen Arkivkode: 31/87 Dato: 17.12.2014 Oversendelse av protokoll - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og kommunedelplan for tilbygg til fritidsbolig - GB 31/87 - Brønnviga 31 Plan- og miljøutvalget behandlet Deres søknad om dispensasjon i møte den 10.12.2014, og protokollen fra behandlingen oversendes herved. Klageadgang: Dette vedtaket er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan derfor påklages for høyere myndighet innen 3 uker, jfr. plan- og bygningsloven § 1-9 og forvaltningsloven § 28. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort, og bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Klagen skal innen fristens utløp sendes til Søgne Kommune, Arealenheten, p.b. 1051, 4682 Søgne. Bortfall av tillatelse: Vedtak om tillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Etter den tid faller tillatelsen bort, jfr. planog bygningsloven § 21-9. Til orientering: Kommunen gjør oppmerksom på at dispensasjonen ikke må forveksles med en byggetillatelse. Tiltak kan ikke påbegynnes før tillatelse etter Plan- og bygningslovens §§ 20-1 eller 20-2 er mottatt. Gebyr: Behandlingsgebyr, jf. kommunens regulativ for byggesaker, blir på kr 8578,-. Regning blir sendt separat. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at gebyret vil bli belastet den til enhver tid gjeldende morarentesats, hvis fakturaen ikke betales til rett tid. Ved klage på gebyret vil det påløpe renter fra forfall, til betalingen skjer, såfremt klagen ikke tas til følge. Med hilsen Terje Axelsen byggesaksbehandler Postadresse: PB 1051 4682 Søgne Besøksadresse: Rådhusveien 1 4682 Søgne Telefon: 38055555 Telefaks: 38055516 Direktenr: Epost: [email protected] Web: www.sogne.kommune.no Org.nr: 964 967 091 MVA Kopi til: Fylkesmannen i Vest-Agder Ruth og Geir Jørgensen Vest-Agder Fylkeskommune Postboks 513 Lundsiden Freyasdalsvei 11C Serviceboks 517 4605 4631 4605 Kristiansand S KRISTIANSAND S Kristiansand S Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune 31/87 2014/1775 -30626/2014 Øystein Sørensen 26.11.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra plankravet samt formålet i kommunedelplan, og fra byggeforbudet i 100-meters beltet, for tilbygg til fritidsbolig - GB 31/87 - Brønnviga 31 Utv.saksnr 192/14 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 10.12.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen for Kjellandsheia, og fra formålet i kommunedelplanen, for oppføring av tilbygg til fritidsbolig. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 gis det også dispensasjon fra Pbl § 1-8, byggeforbud i 100-metersbeltet. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 10.12.2014 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen for Kjellandsheia, og fra formålet i kommunedelplanen, for oppføring av tilbygg til fritidsbolig. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 gis det også dispensasjon fra Pbl § 1-8, byggeforbud i 100-metersbeltet. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om oppføring av tilbygg på 43 m² i bakkant av eksisterende fritidsbolig hvorav 26 m² er garasje. Den eksisterende hytten har et areal på 66 m² og sjøbuen har et areal på 11 m². Til sammen blir dette 120 m². Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanens plankrav, og fra formålet i kommunedelplanen (eksisterende byggeområde BE2 for boliger). Søknaden er også avhengig av dispensasjon fra Pbl. § 1-8, forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Det foreligger samtykkeerklæring fra nabo om at det kan bygges inntil 0 meter fra nabogrense samt at utkjørsel kan legges over naboens eiendom. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er regulert til byggeområde for hytter i reguleringsplanen for Brønnvika Hytteområde, del av Gnr. 3, bnr. 1 - Oftenes. I kommunedelplanen for Kjellandsheia er imidlertid samme område avsatt til boligformål. Det er også i kommunedelplanen satt plankrav for alle tiltak i bl.a. denne planen. Da kommunedelplanen setter til side reguleringsplanen er det arealkravene i kommuneplanen som er gjeldende. Omsøkt tilbygg vil holde seg godt innenfor disse arealbegrensningene. Tiltaket er således i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Det er kun plankravet, formålet og byggeforbudet i 100metersbeltet det er behov for dispensasjon fra. Relevante bestemmelser i kommunedelplanen: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-varprinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler bl.a.: Eiendommen er i reguleringsplan fra 1992 for Brønnvika regulert til fritidsbolig, men overstyres av kommunedelplan etter pbl 1985 for Kjellandsheia med krav om ny reguleringsplan før nye tiltak kan finne sted. I tillegg viser kommuneplankartet at eiendommen nå ligger innenfor et eksisterende byggeområde BE2 for boliger. Miljøvernavdelingen vektlegger at eiendommen med strandlinje i sin helhet ligger i 100metersbeltet langs sjøen med strenge nasjonale føringer, jf. bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Disse legger bl.a. til grunn at eventuelle tiltak bør avklares i plan og ikke ved dispensasjon. I dette tilfellet er det i allerede i overordnet plan krevd ny detaljplan. Evt. dispensasjon vil da bidra til å svekke kommunedelplanen som styringsverktøy. Kommunen bør derfor spesielt vurdere konsekvenshensyn av et evt. dispensasjonsvedtak. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: 1. Et plankrav vil ikke tilføre tiltaket eller eiendommen noen endringer når det gjelder formål. Eiendommen er fra før bebygd. Omsøkte tilbygg er plassert bakenfor eksisterende bygg slik at det ikke er eksponert fra sjøsiden, dette er grunn til at det blir lite avstand til eiendomsgrenser. Grunneier har akseptert bygging nærmere grenser enn 4m. 2. Det er gitt erklæring vedr. plassering fra grunneier. Denne kan tinglyses. Avstand til eiendomsgrense mot veg blir 70 cm. Grunneier aksepterer 0 cm. Kommunen har i flere liknende saker tillat utvidelser, og da lagt vekt på at det ikke skal eksponeres mot sjøen. Det er privat veg i området. Private avtaler kan da inngås i forhold til bruk av veg og tilstøtende arealer. 3. Det henvises til andre dispensasjoner som har blitt gitt i området. 4. Gjeldende Kommuneplans arealdel har slike føringer for fritidsbebyggelse: Maksimalt tillatt BRA er 138 m² for tomter som har eller skal ha parkeringsareal på egen tomt. Parkeringsareal inngår i beregning av grad av utnytting. Tiltaket er innenfor dette arealet men overskrider areal satt i reguleringsplanen for området. Reguleringsplanen er over 20 år gammel og er ikke oppdatert etter at kommuneplanen er revidert. Det antas at kommunen da kan akseptere en størrelse som er innenfor overordnet plan ved å dispensere fra reguleringsplanens bestemmelser. 5. Avkjørsel er endret for å gi bedre trafikkforhold. Terrenget senkes parallelt med veien for legg om avkjørsel, og for å unngå rygging ut på bakketoppen her som i dag. Derfor lages en forstøtning til vegen mellom hytte og veg. Ved å endre avkjørsel til nordsiden og ikke vinkelrett på veien gis det tryggere ut og innkjøring samt passering i området. Omsøkte tiltak er derfor også en bedre og mer trafikksikker løsning enn i dag. 6. Tiltakene er vurdert i forhold til naturmangfoldlovens § 8-12. Området er utbygd. Det er ikke kjente forhold i følge kunnskapsgrunnlaget som kan påvirke omsøkte tiltak på en negativ måte. 7. Tiltaket hindrer ikke allmenne rettigheter. 8. Det er ikke mottatt merknader fra naboer i saken. 9. Eier bruker hytta hele året. Det er derfor valgt å lage en garasje som del av bygget uten at dette går over arealbegrensning som er satt i KP. 10. Tiltaket blir ikke eksponert fra sjøsiden. 11. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjonssøknad kan innvilges. Det vedlegges kart som viser omsøkte forhold. 12. Byggeforbudet i 100-metersbeltet kan det dispenseres fra på utbygde eiendommer. Det er da særlig viktig å ikke eksponere tiltaket mot sjøsiden. Dette har vi lagt stor vekt på i utformingen av tiltaket. Administrasjonen har ingen ytterligere kommentarer til begrunnelsen. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon fra plankravet for oppføring av mindre tilbygg på eksisterende hytte. I kommunedelplanen for Kjellandsheia er det plankrav for alle tiltak i dette området. Videre er området i kommunedelplanen avsatt til boligområde. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet, og fra formålet i kommunedelplanen. I tillegg søkes det om dispensasjon fra byggeforbudet i 100-meters-beltet langs sjø og vassdrag. Det kreves dispensasjon fra alle disse forhold dersom tiltaket skal kunne tillates. I gjeldende kommunedelplan er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for bolig, og i bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Denne eiendommen og samtlige naboeiendommer består imidlertid av fritidsboliger og benyttes som dette i dag. Etter en konkret vurdering kan ikke administrasjonen se at det vil være grunnlag for å anbefale at eksisterende bruk som fritidsbolig bør søkes konvertert til helårsbruk. Kommunedelplanen er en forholdsvis grovmasket plan og vi antar at denne delen av planområdet bare har blitt med som en del av bakenforliggende område, hvor det er noen boliger. Vi antar at området er avsatt til boliger, uten tanke på at den faktiske bruken for disse eiendommene er og har vært fritidsboliger i mange år. Ut fra ovenstående konkluderer vi med at bestemmelsen om boligformål ikke gjør seg gjeldende med styrke og sånn sett ikke bør legges til grunn for å nekte tilbygg som omsøkt. Plankravet kan heller ikke sies å være viktig å holde på for mindre tiltak som dette. I kommuneplanen er det sagt at mindre tiltak som dette ikke skal omfattes av plankravet. Bestemmelsen kan ikke direkte benyttes i dette tilfellet, da området er tatt ut av kommuneplanen. Men vi mener likevel dette gir en viss føring for at slike mindre tiltak på eksisterende eiendommer bør kunne tillates uten at det utarbeides ny reguleringsplan. Kommunedelplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den 16.06.2011, og er en forholdsvis ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra kravet om detaljreguleringsplan, vil helt klart være en vesentlig ulempe. Samtidig vil det å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan ikke føre til endrede forhold. Den eneste forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Det vil ikke være noe praktisk forskjell for utfallet av saken, da utarbeiding av plan sannsynligvis ikke vil endre arealbruken for denne eiendommen. Dersom det ved en senere anledning skulle bli aktuelt å omregulere området til boligområde, vil nåværende fritidsboliger kunne benyttes frem til eierne eventuelt ønsker å endre bruken. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av tilbygg, som omsøkt vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Administrasjonen kan ikke se at omsøkte tiltak vil ha noen ulemper for noen. Dette begrunnes med at tiltaket vil ikke ha noen betydning for en eventuell fremtidig konvertering til bolig. Tiltaket er meget beskjedent og vender bort fra sjøen, og er således lite eksponert. Utarbeidelse av plan for et så beskjedent tiltak vil etter vår vurdering være lite hensiktsmessig bruk av både private og offentlige ressurser. For øvrig blir avkjørselen fra eiendommen bli endret slik at det blir vesentlig bedre trafikkforhold på stedet. Ut fra ovenstående konkluderer administrasjonen med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Plan- og bygningslovens § 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten og området rundt framstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet, da tilbygget vil komme i bakkant fra hytta og bli lite synlig fra sjøen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for tilbygg, vil hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Videre vurderes det at fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene etter plan- og bygningslovens §19-2 andre ledd første og andre punktum er derfor oppfylt og dispensasjon kan gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg: 1 Ortofoto - reguleringskart 2 Situasjonsplan 3 Søknad om dispensasjon - utvidet tilbygg til hytte på GB 31/87 Brønnviga 31 4 Tegninger 5 Terrengprofil og samtykkeerklæring 6 Uttalelse - søknad om dispensasjon 7 Situasjonskart 1:4000 kommunedelplankart Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune 37/90 2014/2341 -38322/2014 Anne Marit Tønnesland 24.11.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av anneks på GB 37/90 Kjeholmen Utv.saksnr 186/14 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 10.12.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, og fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for oppføring av anneks på GB 37/90, Kjeholmen. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Annekset skal fremstå i naturtilpassede farger/ materialer. Høyde underkant gulv skal ikke være lavere enn kote + 2,5. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 10.12.2014 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, og fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for oppføring av anneks på GB 37/90, Kjeholmen. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Annekset skal fremstå i naturtilpassede farger/ materialer. Høyde underkant gulv skal ikke være lavere enn kote + 2,5. Bakgrunn for saken: Søknaden: Det søkes dispensasjon for oppføring av anneks på GB 37/90, Kjeholmen. Bruksareal for annekset blir 9 m². Totalt bruksareal for eiendommen, etter utbygging, blir på 80 m² Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, samt Plan- og bygningslovens § 1-8 som omhandler byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til hyttebebyggelse i disposisjonsplan for hytteområdet Kjeholmen. Reguleringsplanen er vedtatt 6. oktober 1970. Reguleringsplanen er imidlertid en av eldre planer som ble satt til side gjennom arbeidet med ny kommuneplan i 2012, og det er av den grunn kommuneplanens bestemmelser som er gjeldende for eiendommen. Relevante bestemmelser i saken: Kommuneplanens § 5c. Fritidsbebyggelse Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 120 m2 for tomter for fritidsbebyggelse som ikke har eller får parkeringsareal på egen tomt. Anneks med maks BRA = 20 m2 og maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bruksareal ikke overstiger maks tillatt bruksareal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven § 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknader fra naboer Det foreligger ingen merknader til tiltaket. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at dersom frittliggende uthus skal vurderes oppført på dispensasjon, bør dette være på vilkår av at bygningen kan skjules i terrenget sett fra sjøsiden. Hvis ikke bør behovet for mer plass søkes løst med tilbygg til eksisterende fritidsbolig. Kan heller ikke dette løses på en landskapsmessig god måte, bør plankravet og byggeforbudet fastholdes. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader til tiltaket. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltakshaver ønsker å koble seg til privat nett som går via GB 37/17 Kenneth Trysnes til kommunalt VA. Det foreligger en godkjent avløpsplan for Kjeholmen. Avløp skal føres fra Kjeholmen til offentlig anlegg på Trysnes. Tiltakshaver ønsker å etablere bad i omsøkte anneks, og knytte dette til fellesanlegget. På eiendommen står det allerede oppført en bygning på ca. 100 kvm, og bruksarealet vil øke med 10kvm for bygging av dette annekset. Annekset vil bli oppført og brukt til sanitærrom. Det blir oppført like i nærheten av eksisterende hytte, og av den grunn ikke få stor betydning landskapsmessig. Administrasjonen er enig med søker i dette. Annekset skal plasseres 1,5 - 2 meter fra hytta og bebyggelsen vil med dette fremstå som samlet. Området hvor annekset skal plasseres er tilnærmet flatt, og tiltaket medfører ingen større terrengarbeider. Terrenget stiger mot øst, og bygningen vil ikke få silhuettvirkning. Administrasjonens samlede vurdering: Til informasjon: Det er sagt at det står en hytte på ca. 100 m² på eiendommen. I henhold til kommunens arkiver har hytta et areal på ca. 70 m². Arealet ble bekreftet ved at vi mottok tegninger på hytta, som var i samsvar med tegningene kommunen hadde i sitt arkiv. Det er søker som her har angitt feil areal i søknaden. Videre er det ikke angitt på tegningene at det skal etableres sanitæranlegg i annekset. Dette er imidlertid beskrevet i søknaden, og komplette tegninger vil bli krevet i byggesaken. Det søkes om oppføring av anneks på GB 37/90. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse. Ettersom oppføring av anneks er et tiltak etter Plan- og bygningsloven § 20-1, er det plankrav for tiltaket. Videre er det byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon fra henholdsvis plankravet i kommuneplanen, og fra plan- og bygningsloven § 1-8. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven § 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkte eiendom ligger i et område som er bebygd med flere fritidsboliger. Eiendommen er allerede privatisert, og bruken endres ikke vesentlig som følge av tiltaket. Selve byggetiltaket er beskjedent, har bruksareal på 9 m² og maksimal gesimshøyde på 2,7 meter. Annekset skal plasseres i nær tilknytning til hytta, slik at bebyggelsen vil fremstå som samlet. Vi kan ikke se at de forhold byggeforbudet skal ivareta vil bli skadelidende som følge av en dispensasjon. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, bebyggelsens størrelse og plassering for å nevne noe. Bebyggelsens størrelse er, både for selve annekset og for eiendommen, i sin helhet innenfor kommuneplanens bestemmelser. Etter vår vurdering kan vi heller ikke se at tiltaket har innvirkning på barn og unges interesser, eller på helse, miljø og sikkerhet. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av anneks som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. I henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre punktum, skal det nå vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Fylkesmannen har i sin uttalelse sagt dersom frittliggende uthus skal vurderes oppført på dispensasjon, bør dette være på vilkår av at bygningen kan skjules i terrenget sett fra sjøsiden. Hvis ikke bør behovet for mer plass søkes løst med tilbygg til eksisterende fritidsbolig. Annekset vil bli synlig fra sjøen, sett fra vest. Vi kan likevel ikke se at et eventuelt tilbygg til hytta vil føre til mindre eksponering, ettersom annekset plasseres i nær tilknytning til hytta og har en svært beskjeden størrelse. Området er i dag privatisert, og de allmenne interessene forringes ikke ytterligere. Annekset skal plasseres med avstand 1,5-2 meter fra fritidsboligen, og vil ikke danne silhuettvirkning ettersom det blir liggende i forkant av en høyde. Vi kan ikke se at tiltaket vil være skjemmende for kystlandskapet. Det arbeides med etablering av et felles avløpsanlegg for Kjeholmen. Anlegget skal knyttes til offentlig anlegg på Trysnes, og man får med dette, på sikt, et felles lukket system for alt avløp fra hyttene på Kjeholmen. En slik løsning må anses for å gi en miljømessig gevinst fremfor at hver av hyttene skal ha individuelle avløpsanlegg, da gjerne med utslipp til sjø. Omsøkte anneks skal inneholde sanitæranlegg for hytta på GB 37/90, og blir med dette en del av det ønskede anlegget. Administrasjonen mener at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for oppføring av anneks gis. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Uttalelse fra Vest Agder Fylkeskommune 5 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest Agder 6 Kommuneplankart/ oversiktskart Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune 32/6 2013/3624 -33781/2014 Mette Erklev 21.10.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av sjøbod og utvidelse av brygge - GB 32/6 - Hallandvik Utv.saksnr 178/14 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 10.12.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra byggeforbudet for oppføring av sjøbu, og for å legge tre-dekke over opprinnelige steinfylling på GB 32/6, mottatt i kommunen 16.06.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Mønehøyde og vindusflater skal reduseres slik at disse samsvarer med kommuneplanens bestemmelse om uthus i 100-metersbeltet fra sjøen I samme vedtak, og i medhold av plan- og bygningsloven §§ 1-8 og 19-2, samt § 11-6 – rettsvirkning av kommuneplanen, avslås søknad om dispensasjon for utvidelse av brygge, mottatt i kommunen 16.06.2014. Naboer på GB 32/50 – Øvestad - har klaget på søknaden. Klage fra nabo tas delvis til følge. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 10.12.2014 Behandling: Brev fra Arild Røsstad til medlemmene i plan- og miljøutvalget, kartutsnitt og skisse over byggeplassene lagt på bordet i møtet. Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra byggeforbudet for oppføring av sjøbu, og for å legge tre-dekke over opprinnelige steinfylling på GB 32/6, mottatt i kommunen 16.06.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Mønehøyde og vindusflater skal reduseres slik at disse samsvarer med kommuneplanens bestemmelse om uthus i 100-metersbeltet fra sjøen I samme vedtak, og i medhold av plan- og bygningsloven §§ 1-8 og 19-2, samt § 11-6 – rettsvirkning av kommuneplanen, avslås søknad om dispensasjon for utvidelse av brygge, mottatt i kommunen 16.06.2014. Naboer på GB 32/50 – Øvestad - har klaget på søknaden. Klage fra nabo tas delvis til følge. Repr. Daland (FRP) fremmet fellesforslag på vegne av Høyre og FRP: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra byggeforbudet for oppføring av sjøbu, og for å legge tre-dekke og oppføring av brygge på GB 32/6, mottatt i kommunen 16.06.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, bilder og utsnitt av kart. Naboer på GB 32/50 – Øvestad - har klaget på søknaden. Klage fra nabo tas ikke til følge. Votering: Rådmannens forslag satt opp mot fellesforslag fra Høyre og FRP. Fellesforslaget enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra byggeforbudet for oppføring av sjøbu, og for å legge tre-dekke og oppføring av brygge på GB 32/6, mottatt i kommunen 16.06.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, bilder og utsnitt av kart. Naboer på GB 32/50 – Øvestad - har klaget på søknaden. Klage fra nabo tas ikke til følge. Bakgrunn for saken: Kommunen ble gjort kjent med at det er foretatt endring av brygge, samt riving av sjøbu, på den aktuelle eiendommen, av Lise Øvestad, som har en tinglyst rett til båtplass ved brygga. Kommunen befarte eiendommen den 10.12.2013 og konstaterte at bryggen er utvidet, og at det er lagt tre-dekke på denne. Sjøbua er revet, noe tiltakshaver opplyser at ble utført rundt 2002. Flyfoto fra 2005 viser rester etter sjøbua. Utvidelse av brygge og riving av bygg er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, og etter en gjennomgang av våre arkiver kunne vi ikke se at det var søkt om eller gitt tillatelser til disse arbeidene, og tiltaket ble fulgt opp i henhold til plan- og bygningslovens regler for ulovlighetsoppfølgning. Tiltakshaver søker nå rettmessig om godkjenning av tiltaket i ettertid, og i tillegg om oppføring av ny sjøbu som erstatning for den som er revet. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om restaurering og utvidelse av brygge, oppføring av ny sjøbu på GB 32/6, søknad mottatt i kommunen 16.06.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, redegjørelse, og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i LNFområdet, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet lang sjøen etter pbl § 1-8. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNF-område i kommunedelplanen for Kjellandsheia. Planene er egengodkjent 16.06.2011. Utsnitt av gjeldende plan og av kart: Utsnitt av flyfoto hhv. fra 2005 og 2011: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klager/protester/bemerkninger: Det foreligger klage fra Lise Øvestad, som er hjemmelshaver til GB 32/50. Øvestad er ikke direkte nabo eller gjenboer, men har en tinglyst rett til båtplass på GB 32/6, og anses derfor som part i saken, jfr. fvl. § 2.e), og til å ha rettslig klageinteresse i saken, jfr. fvl § 28. Øvestad har ved flere tilfeller kommentert saken, disse ligger vedlagt, og det vises til disse i sin helhet. I kommentarene viser hun til at hun har hatt båtplass nordøst for bryggen – mot GB 32/1 – i alle år. Herfra har det vært mulig å trekke båten opp på land når den ikke var i bruk. Brygga er nå utvidet og det er ikke lengre plass til båten, og det er ikke mulig å dra denne opp på land. I tillegg er brygga blitt så høy at det er vanskelig å komme ut og inn av båten. Det foreslås at saken løses ved at Røsstad ikke utvider bryggen, og at steinbrygga vedlikeholdes, enten ved at den gjenoppbygges eller at det bygges en ny lav tre-brygge oppå den opprinnelige steinfyllingen som har fungert som brygge. Øvestad har ingen merknader til oppføring av sjøboden. Tiltakshavers kommentarer til klage/protester/bemerkninger: Tiltakshaver har aldri bestridt Lise Øvestads rett til båtplass ved hans brygge, men han mener at plassen ikke er der hun pleier å legge båten, da dette medfører at båten blir liggende delvis inn på naboens eiendom i sjøen. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: miljøvernavdelingen har ikke registreringer om spesielle naturforvaltningsinteresser på byggestedet, og dette sammen med at tiltakene gjelder innenfor et eksisterende sjøbumiljø, vil ikke dispensasjon frarås. Kommunen må likevel foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune: ingen merknader i forhold til miljø- og landbrukshensyn. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Da eiendommen ble overtatt i 1977 var det tre-brygge og sjøbu på parsellen. Begge deler var sterkt preget av tidens tann. Tre-brygga hvilte på ei steinfylling og var festet til påler. Den råtnet mer og mer bort, og ble tidlig på 80-tallet totalt ødelagt av storm og høyvann. Steinfyllinga fungert som brygge inntil vi i 2012 la på nytt treverk på støpte pilarer plassert på utsiden av steinfyllingen. Tiltaket medførte at brygga ble ca. 50 cm bredere, noe vi antok var så lite at det var unntatt søknadsplikt. Oppføring av brygge, eller utvidelse av eksisterende brygge er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven. Tiltaket medfører at brygga har blitt mye sikrere og det estetiske er blitt betraktelig bedre. Det er naturligvis ønske om å utnytte strandlinja mest mulig. Det er ingen tvil om at tiltaket gir området et estetisk løft, og at brygga blir sikrere og mer brukervennlig for tiltakshaver. Og det er forståelig at man ønsker å utnytte strandlinja mest mulig. Min brygge og sjøbu blir liggende mellom naboeiendommer som begge er bebygd med brygge og sjøbu. Parsellen har vært benyttet til dette i over 100 år. Parsellen kan fremdeles benyttes til sjøbu og brygge, dette faller naturlig inn i miljøet på stedet. Hva angår sjøbua var denne temmelig falleferdig, og i 2002 var den nesten kollapset, og restene ble fjernet av hensyn til sikkerheten til alle som ferdes i området, samt av estetiske hensyn. Den omsøkte sjøbua blir under halvparten så stor som den opprinnelige. Både riving og oppføring av sjøbu er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven. Det er ingen tvil om at det har stått en sjøbu her tidligere, dette går frem av kart og av flyfoto. Administrasjonens samlede vurdering: Øvestad er særlig opptatt av at hun ikke skal miste sin tinglyste båtplass. Det er herfra opplyst at dette vil være av privatrettsligkarakter, og kommunen i slike tilfeller må være sitt manglende ansvar bevisst. Kommunen skal kun behandle saken ut fra det lovverket de er satt til å forvalte; Plan- og bygningsloven. Søknaden gjelder restaurering og utvidelse av brygge, samt oppføring av sjøbu som erstatning for allerede revet bu. Tiltakene er avhengig av dispensasjon, da området har byggeforbud med hjemmel i LNF-formålet i kommunedelplanen for Kjellandsheia, Oftenes og Leireheia. I tillegg gjelder forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet lang sjøen etter pbl § 1-8. Sjøarealet er i kommunedelplanen vist som område for særskilt bruk og vern av sjø og vassdrag. Kommunedelplanen er vedtatt i 2011, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Området er i kommunedelplanen avsatt til LNF-formål, og hensynet bak planen er at landbruks- natur – og friluftsinteressene skal ivaretas. I tillegg er hensynet bak plan- og bygningsloven § 1-8, at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Tiltaket er lokalisert innenfor et eksisterende sjøbumiljø, Hallandvikstranda har fra gammelt vært brygge og sjøbuplasser for beboerne i området, og situasjonen i dag er at hele strandlinja innerst i Hallandvikkilen er bebygd med brygger og sjøbuer. Området har ingen verdi i forhold til landbruk, og er ikke er typisk friluftsområde som benyttes av allmennheten. Uansett vil ikke tiltakene være til hinder for allmenn ferdsel, da det er adkomst på baksiden av sjøbuene. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Sjøbu: Det har vært en gjengs enighet mellom administrasjonen og plan- og miljøutvalget, at man skal kunne oppføre tilsvarende areal dersom man av en eller annen grunn må rive det eksisterende, men det er under forutsetning av at de bygg som rives er tidligere omsøkt og godkjent. Etter det administrasjonen kjenner til, ble den gamle sjøbua ikke omsøkt og godkjent, men da den allerede i 1977 – slik tiltakshaver beskriver; var gammel og i dårlig forfatning, er det sannsynlig at denne ble bygget i en periode da dette ikke var søknadspliktig. Sjøbua som omsøkes nå er mindre enn den som sto der opprinnelig, og den føres opp på samme sted. Sjøbua får et bebygd areal på 13,5 m², dette er i samsvar med kommuneplanens krav til størrelse på sjøbu. Dette vektes positivt i forhold til en dispensasjon. Mønehøyde og vindusflater er noe over det kommuneplanen regulerer, mønehøyden overskrides med 15 cm, og vindusflaten med ca 0,16 m² pr. vindu. Dette kan ivaretas gjennom et vilkår for dispensasjon. Størrelse og utforming, samt at dette er erstatning for en tidligere sjøbu vektes tungt i vurderingen. Utvidelse av brygge: I følge kommunens digitale kart medfører utvidelse av brygga mot nordøst at det bygges over eiendomsgrensen til GB 32/1. Eiendomsgrensene i kommunens kartverk henger igjen fra gamle ØK-kart (økonomisk kartverk), hvor det var vanlig at grensene fulgte strandlinjene og eksisterende brygger. Det virker imidlertid som at det er enighet mellom eierne av GB 32/6 og GB 32/1 om at eiendomsgrensen i sjø skal følge retninger på eiendomsgrensen på land. Dette er et forhold som vil kunne kreves oppmålt i et vilkår dersom man skulle være positive til en dispensasjon, og vil være en fordel som kan vektlegges i vurderingen. Utvidelsen av brygga vil føre til at eiendommen her får en bryggefront på 14 – 15 meter, kommuneplanen sier at brygger kan ha en front på maks 12 meter. Dette anses som en ulempe i forhold til dispensasjon. Videre er det i kommuneplanen åpnet for etablering av småbåthavn like syd for omsøkte område. Presedens for liknende saker ellers i kommunen er alltid en ulempe som må vurderes ved en dispensasjonssak. I denne saken anses faren for å være relativt liten i forhold til sjøbua. Dette fordi det dreier seg om å erstatte en tidligere oppført sjøbu. Når det gjelder utvidelse av brygga anses faren for presedens å være vesentlig større, en ulempe som taler tungt mot å innvilge dispensasjon. Dette gjelder spesielt i forhold til at kommuneplanens bestemmelse om maksimalt 12 meter bryggefront blir uthulet. Når det gjelder å legge en tre-brygge oppå eksisterende steinfylling, anses dette for å være kurant i forhold til dispensasjon. Dette vil ikke føre til utvidelse av brygga, men gjøre den tryggere og mer brukervennlig for tiltakshaver. I tillegg skal det ifølge tiltakshaver, ha eksistert en tre-platting oppå steinfyllingen tidligere, men denne ble ødelagt og forsvant i stormflo på 80-tallet. Når det gjelder oppføring av sjøbu, samt å legge tre-dekke på eksisterende steinfylling, mener administrasjonen at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Når det gjelder utvidelse av brygge, mener administrasjonen etter ovennevnte at fordelene ikke er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor ikke innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 B 3 D 4 E 5 Q 6 Utvidelse av brygge - GB 32/6 - Hallandvik 7 Kart 8 Viser til samtale 02.12.13 - protest mot utvidelse av brygge - GB 32/6 - Hallandvik 9 Kopi av avtale datert 04.02.77 samt kart 10 Bilder fra befaring - GB 32/6 - Hallandvik 11 PC040109 12 PC040102 13 PC040103 14 PC040104 15 PC040105 16 PC040106 17 PC040107 18 PC040108 19 Mulig ulovlig tiltak - utvidelse av brygge - GB 32/6 - Hallandvik 20 Tilbakemelding på brev av 04.02.14 21 Båtplassrett i Hallandvik 22 Uttalelse - dispensasjon 23 Avtale av 04.02.1977 24 Uttalelse - utvidelse av brygge og oppføring av sjøbu - GB 32/6 - Hallandvik 25 Uttalelse - utvidelse av brygge og oppføring av sjøbu - GB 32/6 - Hallandvik 26 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl § 1-8 for utvidelse av brygge og oppføring av sjøbu på GB 32/6 27 Bilder fra befaring 19.11.2014 28 Oversiktskart - GB 32/6 - Hallandvik 29 Flyfoto - GB 32/6 - Hallandvik Omsøkte eiendom 04.06.2015 Målestokk 1:1000
© Copyright 2024