1. No category

Side 1 av 20
Hattfjelldal kommune
Møtebok
for
Utvalg:
Møtested:
Dato:
Tidspunkt:
Kommunestyret
Røsvatn
26.08.2015
19:00-22:00
Medlemmer:
AP - Asgeir Almås (ordfører)
AP - Sølvi Andersen (representant)
AP - Ann-Elen Sæterstad Olsen (representant)
AP – Lisbeth Krutnes (representant)
SP - Harald Lie (representant)
SP - Mathias Sjåvik (representant)
SP - Terje Daleng (representant)
SP – Bjørg-Heidi Bogfjelldal Finseth (representant)
AP - Finn Ove Hofstad (representant)
AP - Frode Andre Johansen (representant)
SV - Ingjerd Hagen (representant)
SV - Bjørnar Hansen (varaordfører)
SP - Stine Reinfjord Engdal (representant)
SP - Kjetil Sjåvik (representant)
SP – Tone Waaler (representant)
AP - Helene Kroken Slettbakk (representant)
SP - Tomas Børgefjell (representant)
Vara:
AP – Stian Bråten (vararepresentant)
SV – Morten Bolstad (vararepresentant)
SP - Anne Siri Hamarsbøen (vararepresentant)
Fra administrasjonen møtte:
Rådmann Stian Skjærvik
Av: 17 medlemmer
Møtte: 17
Totalt frammøtte: 17
Følgende saker ble behandlet:
Sak nr.
049/15
Underskrifter:
Sakstittel
Bygging av Hattfjelldal Service- og næringsbygg - Fjellfolkets hus.
Side 2 av 20
Hattfjelldal kommune
Arkivkode:
Arkivsak:
JournalpostID:
Saksbehandler
Dato:
FE-614, TI-&30
10/939
15/5998
Stian Skjærvik
21.08.2015
Bygging av Hattfjelldal Service- og næringsbygg - Fjellfolkets hus.
Utvalg
Formannskapet
Kommunestyret
Møtedato
26.08.2015
26.08.2015
Saksnummer
059/15
049/15
Rådmannens innstilling
1. Med bakgrunn i den samfunnsnytten Hattfjelldal Service-/Næringsbygg (Fjellfolkets hus)
vil ha for Hattfjelldal kommune, gjennom etablering av nye lokaler til Helgeland
museum, HaG Vekst, Hattfjelldal Vekst og øvrige potensielle leietakere, vedtar
kommunestyret å gi sin tilslutning til bygging.
Hattfjelldal kommune gir en kommunal garanti for selskapets låneopptak.
Vilkår til kommunal selvskyldnergaranti:
1. Hattfjelldal kommune garanterer med selvskyldnergaranti for lån på NOK 40 millioner
som Hattfjelldal Service-/næringsbygg AS tar opp til byggeprosjektet Hattfjelldal
Service-/Næringsbygg.
2. Garantien gjelder for lånets hovedstol maks. NOK 40 mill. med tillegg av 10 prosent
av til enhver tid gjeldende hovedstol til dekning av eventuelle påløpte renter og
omkostninger. Kommunens maksimale garantiansvar kan ikke overstige (40 millioner
kroner + 10 %).
3. Garantiansvaret reduseres i takt med nedbetalingen på lånet og opphører etter 30 år
med tillegg av inntil 2 år, jfr. garantiforskriftenes § 3.
2. Hattfjelldal service-/næringsbygg As sine vedtekter §3 tillegges følgende setning:
«Selskapet er et non-profittselskap. Det utbetales ikke utbytte til selskapets
aksjonærer».
Ny §3 lyder: : «Selskapets formål er utvikling og investering i fast eiendom, herunder
kjøp, salg, utleie og drift av fast eiendom, samt deltagelse i andre selskaper med
tilsvarende formål. Selskapet er et non-profittselskap. Det utbetales ikke utbytte til
selskapets aksjonærer».
Side 3 av 20
26.08.2015 Formannskapet
Møtebehandling:
Asgeir Almås stilte spørsmål om inhabilitet for seg og Bjørnar Hansen som styremedlem. Begge
erklært inhabil etter Forvaltningslovens § 6 første ledd. Følgende vara tilrådte: Finn Ove Hofstad
og Helene K. Slettbakk.
Valg av setteordfører. Forslag Harald Lie. Forslaget ble vedtatt.
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.
FS-059/15 Vedtak:
1. Med bakgrunn i den samfunnsnytten Hattfjelldal Service-/Næringsbygg (Fjellfolkets hus)
vil ha for Hattfjelldal kommune, gjennom etablering av nye lokaler til Helgeland museum,
HaG Vekst, Hattfjelldal Vekst og øvrige potensielle leietakere, vedtar kommunestyret å
gi sin tilslutning til bygging.
Hattfjelldal kommune gir en kommunal garanti for selskapets låneopptak.
Vilkår til kommunal selvskyldnergaranti:
1. Hattfjelldal kommune garanterer med selvskyldnergaranti for lån på NOK 40 millioner
som Hattfjelldal Service-/næringsbygg AS tar opp til byggeprosjektet Hattfjelldal Service/Næringsbygg.
2. Garantien gjelder for lånets hovedstol maks. NOK 40 mill. med tillegg av 10 prosent
av til enhver tid gjeldende hovedstol til dekning av eventuelle påløpte renter og
omkostninger. Kommunens maksimale garantiansvar kan ikke overstige (40 millioner
kroner + 10 %).
3. Garantiansvaret reduseres i takt med nedbetalingen på lånet og opphører etter 30 år
med tillegg av inntil 2 år, jfr. garantiforskriftenes § 3.
2. Hattfjelldal service-/næringsbygg As sine vedtekter §3 tillegges følgende setning:
«Selskapet er et non-profittselskap. Det utbetales ikke utbytte til selskapets
aksjonærer».
Ny §3 lyder: : «Selskapets formål er utvikling og investering i fast eiendom, herunder
kjøp, salg, utleie og drift av fast eiendom, samt deltagelse i andre selskaper med
tilsvarende formål. Selskapet er et non-profittselskap. Det utbetales ikke utbytte til
selskapets aksjonærer».
Side 4 av 20
26.08.15 Kommunestyret
Møtebehandling:
Asgeir Almås stilte spørsmål om medlemmene i styret til Service-/Næringsbygget sin inhabilitet.
Styremedlemmene Asgeir Almås, Bjørnar Hansen og Stine Engdal, ble alle erklært inhabile
etter Forvaltningslovens § 6 første ledd. Følgende vara tilrådte: Stian Bråten, Morten Bolstad og
Anne Siri Hamarsbøen.
Morten Bolstad stilte spørsmål om egen inhabilitet. Kommunestyret erklærte ham habil.
Valg av setteordfører: Forslag fra AP v/ Finn Ove Hofstad: Ann-Elen S. Olsen. Enstemmig
vedtatt.
Endringsforslag fra Morten Bolstad:
Som vilkår til kommunal selvskyldnergaranti settes:
Hattfjelldal kommune garanterer med selvskyldnergaranti for lån på NOK 40 millioner som
Hattfjelldal Service-/Næringsbygg AS tar opp til byggeprosjektet Hattfjelldal Service-/
Næringsbygg, når punkt 4 fra KS 71/14:
“– det skal før byggestart være inngått leieavtale som sikrer driftsgrunnlaget i selskapet er
oppfylt.”
Endringsforslag fra AP v/ Finn Ove Hofstad:
1. Med bakgrunn i den samfunnsnytten Hattfjelldal Service-/Næringsbygg (Fjellfolkets hus)
vil ha for Hattfjelldal kommune, gjennom etablering av nye lokaler til Helgeland museum,
HaG Vekst, Hattfjelldal Vekst og øvrige potensielle leietakere, vedtar kommunestyret å
gi sin tilslutning til bygging.
2. Hattfjelldal kommune søker om Fylkesmannens godkjenning av kommunal garanti for
Hattfjelldal Service-/Næringsbygg AS sitt låneopptak.
Vilkår til kommunal selvskyldnergaranti:
1. Hattfjelldal kommune garanterer med selvskyldnergaranti for lån på NOK 40 millioner
som Hattfjelldal Service-/næringsbygg AS tar opp til byggeprosjektet Hattfjelldal Service/Næringsbygg.
2. Garantien gjelder for lånets hovedstol maks. NOK 40 mill. med tillegg av 10 prosent
av til enhver tid gjeldende hovedstol til dekning av eventuelle påløpte renter og
omkostninger. Kommunens maksimale garantiansvar kan ikke overstige (40 millioner
kroner + 10 %).
3. Garantiansvaret reduseres i takt med nedbetalingen på lånet og opphører etter 30 år
med tillegg av inntil 2 år, jfr. garantiforskriftenes § 3.
3.
Hattfjelldal service-/næringsbygg As sine vedtekter §3 tillegges følgende setning:
«Selskapet er et non-profittselskap. Det utbetales ikke utbytte til selskapets aksjonærer».
Ny §3 lyder: «Selskapets formål er utvikling og investering i fast eiendom, herunder kjøp,
salg, utleie og drift av fast eiendom, samt deltagelse i andre selskaper med tilsvarende
formål. Selskapet er et non-profittselskap. Det utbetales ikke utbytte til selskapets
aksjonærer».
Side 5 av 20
Arbeiderpartiets forslag til innstilling vedtatt mot 3 stemmer.
KS-049/15 Vedtak:
1. Med bakgrunn i den samfunnsnytten Hattfjelldal Service-/Næringsbygg (Fjellfolkets hus)
vil ha for Hattfjelldal kommune, gjennom etablering av nye lokaler til Helgeland museum,
HaG Vekst, Hattfjelldal Vekst og øvrige potensielle leietakere, vedtar kommunestyret å
gi sin tilslutning til bygging.
2. Hattfjelldal kommune søker om Fylkesmannens godkjenning av kommunal garanti for
Hattfjelldal Service-/Næringsbygg AS sitt låneopptak.
Vilkår til kommunal selvskyldnergaranti:
1. Hattfjelldal kommune garanterer med selvskyldnergaranti for lån på NOK 40 millioner
som Hattfjelldal Service-/næringsbygg AS tar opp til byggeprosjektet Hattfjelldal Service/Næringsbygg.
2. Garantien gjelder for lånets hovedstol maks. NOK 40 mill. med tillegg av 10 prosent
av til enhver tid gjeldende hovedstol til dekning av eventuelle påløpte renter og
omkostninger. Kommunens maksimale garantiansvar kan ikke overstige (40 millioner
kroner + 10 %).
3. Garantiansvaret reduseres i takt med nedbetalingen på lånet og opphører etter 30 år
med tillegg av inntil 2 år, jfr. garantiforskriftenes § 3.
3.
Hattfjelldal service-/næringsbygg As sine vedtekter §3 tillegges følgende setning:
«Selskapet er et non-profittselskap. Det utbetales ikke utbytte til selskapets aksjonærer».
Ny §3 lyder: «Selskapets formål er utvikling og investering i fast eiendom, herunder kjøp,
salg, utleie og drift av fast eiendom, samt deltagelse i andre selskaper med tilsvarende
formål. Selskapet er et non-profittselskap. Det utbetales ikke utbytte til selskapets
aksjonærer».
Rett utskrift bekreftes,
Hattfjelldal kommune 27.08.2015
Mona Vik Larsen
formannskapssekretær
Side 6 av 20
Side 7 av 20
Habilitet i forvaltningen:
Ingen kjent administrativ inhabilitet.
Vedlegg:
Dok.dato
21.08.2015
21.08.2015
21.08.2015
21.08.2015
21.08.2015
21.08.2015
21.08.2015
26.08.2015
26.08.2015
26.08.2015
26.08.2015
26.08.2015
Dok.ID
97313
97314
97315
97316
97317
97318
97319
97425
97426
97427
97428
97433
Tittel
Intensjonsavtale Hatten bilservice AS.pdf
Intensjonsavtale Hattfjelldal Vekst.pdf
Intensjonsavtale Helgeland museum.pdf
Intensjonsavtale Statskog.pdf
Finansiering.pdf
Lånetilbud KLP.pdf
Lånetilbud kommunalbanken.pdf
V-1 Innstilling BOK 2.pdf
V-3 Innstilling BOK 3.1 og 3.6.pdf
V-6 Innstilling Bok 4 inkl sammenstilling.pdf
V-7 Innstilling Bok 6 inkl sammenstilling.pdf
Protokoll styremøte HSN-bygg den 240815.pdf
Saksdokumenter i arkivsaken:
Nr T Dok.dato
Avsender/Mottaker
20 S 12.11.2011
57
S
26.03.2014
67
S
07.10.2014
70
S
13.11.2014
12
4
U
27.08.2015 Fylkesmannen i
Nordland
Tittel
FORPROSJEKT -bygging av service/næringsbygg.
Godkjenning av stiftelsesdokumenter og
avklaring tomtespørsmål for Hattfjelldal
næringsbygg AS
Bevilgning til prosjektering av service/forretningsbygg
Service-/næringsbygg - avklaring
eierskapsløsning
Søknad om godkjenning av garanti for
låneopptak i Hattfjelldal Service-/Næringsbygg
AS.
Saksopplysninger:
I hht kommunestyrets vedtak i sak 071/14 fremmes sak om bygging av Hattfjelldal service/næringsbygg (Fjellfolkets hus). Selskapet ber om kommunal garanti for låneopptak. Samlet
låneopptak er på 40 mill.kr. HaG Vekst skal eie sin del av bygget og seksjonerer ut sine
arealer når bygget er ferdig. Netto lånegjeld for selskapet er da ca. 29,5 mill.kr.
Kommunens risiko er knyttet til overtakelse av gjeldsforpliktelsene som i sum utgjør ca. 1,64
mill.kr. pr. år, nedtrappende. Rådmannen vurderer at kommunen er i stand til å bære disse
forpliktelsene. Selskapet har tegnet intensjonsavtale med Helgeland museum, Hag Vekst,
Hattfjelldal Vekst, Statskog og Hatten Bilservice, dvs.ca. 1450 m2 av totalt 2038 m2.
Side 8 av 20
En kommunal garanti kan gis til selskaper som ikke driver «næringsvirksomhet». I dette
tilfellet mener rådmannen at vedtektene av den grunn bør spisse slik at det klart fremkommer
at selskapet ikke driver en overskuddsrelatert virksomhet med mål å utbetale utbytte til
aksjonærene. De fleste interessentene i bygget er hel- eller halvoffentlige aktører, hvor
kommunen er inne med driftstilskudd. Kommunen har derfor en egeninteresse av at
husleienivået holdes på et «selvkostnivå», dvs. så lavt som mulig.
Samfunnsverdien ved prosjektet er svært høy, dersom en kan samlokalisere interessentene i
bygget. Aktørene kan ta ut synergier bl.a. i form av lavere bemanning enn om de er lokalisert
hver for seg.
Rådmannen anbefaler at garanti gis som omsøkt og at bygget realiseres.
Saksopplysninger:
Det vises til tidligere vedtak i sak om planlegging og gjennomføring av prosjekt for bygging
av Hattfjelldal Service og Næringsbygg. Opprinnelig var intensjonen at bygget skulle eies av
private investorer. De mange initiativ som ble tatt i forskjellig retninger, resulterte imidlertid
ikke i positivt engasjement fra private.
Kommunestyret valgte derfor å etablere et heleid kommunalt aksjeselskap til å forestå
byggingen. Kommunestyret fattet følgende vedtak i sak-071/14 som grunnlag for denne
saken:
Vedtak:
1.
Med bakgrunn i at det ikke finnes ekstern interesse for å investere i et
eiendomsselskap i Hattfjelldal, akseptere kommunestyret å bli eneaksjonær i et
aksjeselskap som skal forestå byggingen av et Service-/næringsbygg, jfr. k.sak
078/12.
2.
mill.
Verdien på tomtearealet skal inngå som del av aksjekapitalen med en verdi på kr.2
3.
Det gjennomføres prosjektering og anbud for bygging. Planlagt byggestart er våren
2015.
Side 9 av 20
4.
Det skal før byggestart være inngått leieavtaler som sikrer driftsgrunnlaget i selskapet.
5.
Sak om byggeprosjekt forelegges kommunestyret til godkjenning.
Eiendomsselskapet Hattfjelldal Service-/Næringsbygg AS ble etablert den 15.12.14, etter at
Formannskapet hadde godkjent stiftelsesdokumentene i sak 085/14.
Selskapet har en aksjekapital på kr.8 mill. Styret har 3 medlemmer, Asgeir Almås (leder),
Stine Engdal og Bjørnar Hansen. Styret har i arbeidet med bygget etablert en byggekomite
hvor representant fra Helgeland museum (Ansgar Kleven) og representant fra HaG Vekst
(Åge Bernt Stabbforsmo) deltar.
Selskapet er et heleid kommunalt selskap som betyr at kommunestyret formelt er generalforsamling for selskapet. Selskapet er et aksjeselskap som da styres etter aksjelovens
bestemmelser.
Styret er ansvarlig for aktiviteten i selskapet. Rådmannen har derfor ingen formelle
knytninger til selskapet.
Rådmannen fremmer denne saken med bakgrunn i pkt. 5 i overnevnte vedtak, samt med
bakgrunn i henvendelse fra styreleder om ønske om kommunal garanti for låneopptak til
finansiering av bygget på kr.40 mill., med nedtrapping til ca. kr.27 mill. når bygget står ferdig.
Styret i selskapet har gjennomført planlegging og prosjektering av bygget. Anbud er
gjennomført i regi av prosjekteringsgruppen og priser på alle fag, samt byggeledelse
foreligger.
Prosjektering:
Arcon Prosjekter har detaljprosjektert bygget i tråd med de ønsker plankomiteen for bygget
har hatt. Totalt har bygget et areal på ca 2038m2.
HaG Vekst AS har besluttet å seksjonere ut sin del av bygget og eie sine arealer selv. I hht
Eierseksjonsloven kan seksjonering formelt ikke foretas før bygget står ferdig. Det betyr at
eiendomsselskapet må finansiere bygget før HaG Vekst «kjøper» sin andel når bygget står
ferdig.
Side 10 av 20
Anbud og kostnader:
Anbud ble gjennomført i perioden 10.06.15 til 17.08.15. På grunn av at anbudsperioden kom
delvis i ferieperioden, valgte styret å flytte fristen fra opprinnelig 10.08, til den 17.08.
Ved anbudsfristens utløp var det kommet 7 tilbud på bygg-entreprise, 3 tilbud på elektriske
arbeider, 5 tilbud på VVS, 2 på røranlegg og 1 tilbud på heis.
De tilbud som skal antas er følgende:
Tabell 1.
Entreprise
Firma
Bygg-entreprise
GL-bygg
Heis-entreprise
Reber-Schindler
EL-entreprise
Pris eks mva
Pris inkl mva
27 488 888
34 361 111
469 000
586 250
Sinus Mosjøen
3 952 619
4 940 774
Rør-entreprise
Comfort , Rørvik
4 816 482
6 191 652
Ventilasjonsentreprise
Caverion, Ventilasjon
1 867 473
2 334 341
38 594 463
46 079 787
Prosjektering
2 425 000
3 031 250
5% uforutsett
1 929 723
2 303 989
42 949 186
51 415 026
21 074
25 228
SUM
SUM
Totalt areal 2038 m2
Pris pr m2
Sum entrepriser, prosjektering og post for uforutsett gir samlet byggekostnad på 42,9 mill.kr.
eks.mva. inklusive prosjekteringskostnader og post for uforutsett.
Side 11 av 20
Legger man til grunn en netto byggekostnad på ca 29,5 mill.kr. etter ut
seksjonering av HaG Vekst, vil driftskostnadene anslagsvis være slik:
Tabell 2.
Kostnader:
Avskrivning [%] bygg
2,5 %
605 236
Avskrivning [%] teknisk anlegg
10,0 %
427 226
Kapitalkostnad
2,30 %
655 079
Gårdeierkostnad*
300 000
Total kostnad/år
1 987 541
*felles strømutgifter, forsikring, snørydding, regnskap/revisjon mv.
Finansiering:
Kommunen har ikke mottatt finansieringsplan fra selskapet, men legger følgende til grunn:
Tabell 3.
Byggekostnad
42 949 000
Egenkapital
-2 400 000
Lån
40 549 000
Låneopptaket skjer etter innhenting av tilbud hos aktuelle långivere. Helgeland sparebank
har kun gitt i muntlig foreløpig tilbud på lån på 40 mill kr. til 5% flytende rente.
Tilbud er ellers mottatt fra Kommunalbanken og KLP. Begge disse finansinstitusjonene
finansierer vanligvis ikke aksjeselskaper. Unntaket gjelder selskaper som eies helt eller
hovedsakelig av det offentlige. Forutsetningen for at selskapet skal kunne få lån er at
kommunen gir en garanti for lånet.
Rentevilkårene i disse tilbudene ligger vesentlig under hva Helgeland sparebank og andre
private banker er i stand til å gi. Selskapet har for øvrig forespurt både HSB og Sparebanken
Nord-Norge, men ikke mottatt formelt lånetilbud.
Side 12 av 20
Tilbud fra banker:
Tabell 4.
Bank
Pt.rente
Fastrente 10 år.
Helgeland sparebank
5%
KLP
2,01
2,72
Kommunalbanken
1,758
2,30
Forskjellen i rentenivået gir store forskjeller i kapitalkostnader for selskapet.
Selskapet må forskuttere HaG Vekst sin ut-seksjonering og i praksis operere med et
byggelån på ca. 40 mill.kr. Etter seksjonering kan gjelden reduseres tilsvarende verdien av
HaG Vekst sine arealer.
Kommunal garanti.
Styreleder har på vegne av selskapet bedt om at kommunestyret tar stilling til om kommunal
garanti kan gis for lån til finansiering av bygget. Kommunale garantier reguleres av
Kommunelovens bestemmelser i §51, med tilhørende forskrift. Disse vilkårene følges opp
gjennom de krav bankene stiller for at lån skal kunne gis med garanti. For å vise de vilkår
Kommunalbanken setter for å gi lån tas følge utsnitt med:
 Før lånet kan innvilges må banken ha mottatt følgende
dokumenter:
 Firmaattest.
 Selskapets gjeldende vedtekter i undertegnet stand
 Styrevedtak om låneopptak og pantsettelse i undertegnet stand
 Kommunens garantivedtak
 Fylkesmannens godkjenning av garantivedtaket
 Regnskap for siste år, budsjett for inneværende år [og evt neste år]

Aksept av lånetilbudet anses kun som gyldig der dette er gjort i henhold til selskapets
gjeldende vedtekter og styrevedtak.
Side 13 av 20

Før utbetaling av lånet må banken ha mottatt følgende signerte
lånedokumenter:
_ Gjeldsbrev
_ Tilsagnsbrev
_ Garanti [selvskyldner]

Lånedokumentene undertegnes av den som i henhold til gjeldende
vedtekter/firmaattest har fullmakt til å undertegne på vegne av selskapet.

Garantien undertegnes av ordfører/fylkesordfører eller den som i henhold til
reglementet har fullmakt til å undertegne på vegne av kommunen/fylkeskommunen.

Vi forutsetter at garantien er avgitt i samsvar med og oppfyller kommunelovens § 51.
Øvrige betingelser:

skriftlig samtykke fra Kommunalbanken.

Låntager kan heller ikke selge vesentlige eiendeler eller foreta fusjon, oppkjøp, fisjon
eller oppsplitting av selskapet, uten skriftlig samtykke fra banken.

Låntager skal ikke drive «næringsvirksomhet», jfr. kommunelovens § 51 annet ledd.

Vi forutsetter at ovennevnte betingelser, som gjelder i hele lånets løpetid, også
godkjennes og bekreftes av garantisten.
Selvskyldnergaranti innebærer at kreditor ved mislighold kan gå direkte på garantisten, uten
først å måtte søke dekning hos låntager. Simpel kausjon (som kommunalbanken for tiden
ikke tilbyr) innebærer at kreditor ved et eventuelt mislighold først må søke dekning hos
låntager (dvs. virksomheten det garanteres for), og kommunens ansvar begrenses til det
som ikke kan drives inn her.
Betingelsen om at låntager ikke skal drive næringsvirksomhet innebærer at selskapets formål
ikke må være å drive overskuddsvirksomhet. Selskapets vedtekter er etter rådmannen
vurdering kanskje ikke klar nok på dette punktet.
Vedtektenes § 3 lyder: «Selskapets formål er utvikling og investering i fast eiendom,
herunder kjøp, salg, utleie og drift av fast eiendom, samt deltagelse i andre selskaper med
tilsvarende formål».
Rådmannen fremmer derfor forslag om et tilleggspunkt til §3, «Selskapet er et nonprofittselskap. Det utbetales ikke utbytte til selskapets aksjonærer».
En kommunal garanti skal også vurderes opp mot EØS-regelverkets bestemmelser om
konkurransevridning. Kommunen har ikke anledning til å gi garanti er som skaper
forskjellsbehandling for andre investorer. I dette prosjektet er det over lang tid forsøkt lagt til
Side 14 av 20
rette for at private investorer skulle inngå på eiersiden, uten at en har lykkes med
det. En garanti overfor et heleid kommunalt selskap vurderes derfor å ikke rammes av
reglene om konkurransevridning.
Leieinntekter:
Leieinntektene er den bærende inntektskilden for selskapet. Disse inntektene skal dekke alle
kapital- og driftsmessige kostnader i bygget. Kapitalkostnadene er knyttet til renter på lån og
avskrivninger. Driftskostnadene utgjør, drift og vedlikehold på VVS, forsikring, strøm,
oppvarming, regnskap og revisjon mv.
Avskrivningene skjer etter fast modell, mens rentekostnaden avhenger av hva slags tilbud
bankene ser seg i stand til å gi. Rentekostnadene utgjør for øvrig en vesentlig andel av
beregningsgrunnlaget for husleie.
Gjennom intensjonsavtaler er følgende interessenter aktuelle leietakere. HaG regnes ikke
som leietaker, men bør likevel betale for noen felleskostnader. Tabellen viser leieareal i hhv
1 og 2.etg. og fellesareal.
Tabell 5.
%-vis
Leietaker
Andel
fordeling fellesareal
1.etg
Romfløy
2.etg
SUM
176
176
9%
16
Helgeland Museum avd.
Hattfj.dal
264,9
66,1
331
16 %
29
HaG Vekst AS
541,1
103,4
644,5
32 %
57
203
10 %
18
90,7
4%
8
Kafe
203
Hattfjelldal Vekst AS.
90,7
Helgeland Sparebank
99,6
99,6
5%
9
Helgelandssykehuset.
197,3
197,3
10 %
18
Felles areal til fordeling
119,9
61
180,9
9%
16
70
70
3%
6
Statskog
Side 15 av 20
Disponibelt
45,3
SUM m2
45,3
1425,8
612,5 2038,3
884,7
509,1 1393,8
Netto areal etter seksjonering
2%
4
100 %
181
Styret for selskapet har ikke mottatt signert intensjonsavtale fra Helgelandssyke-huset eller
Helgeland Sparebank (HSB). Rådmannen er i brev datert 10.07.15 orientert om at HSB skal
gjennomføre en vurdering av arealer i alle sine banklokaler i løpet av høsten og vil derfor
tidligst i november kunne gi tilbakemelding. For Helgelandssykehuset er situasjonen fortsatt
slik at ambulanseplanen er på høring og Helgelandssykehusets behov for ambulanse-stasjon
i Hattfjelldal er fortsatt uavklart.
Med laveste rentekostnad på fastrente på 2,3% vil husleien kunne ligge på ca. 1500,- pr.m2
inkl. leie fellesarealer og felleskostnader. Nivået på husleien må sees i sammenheng med
hva den enkelte leietaker klarer å bære av kostnader. En leie på 1500,- pr m2 er ikke høyere
en hva en må forvente med nye moderne arealer.
Samlet inntekt vil om alle arealer leies ut være slik:
Tabell 6.
%-vis
Leietaker
1.etg
Romfløy – uavklart.
2.etg
Fordeling
Husleie
Husleie
SUM
fordeling fellesareal
leieareal
fellesareal
HUSLEIE
SUM
176
176
9%
17
249 920
24 749
274 669
470 020
44 283
514 303
83 792
83 792
Helgeland Museum , H.dal
264,9
66,1
331
16 %
31
HaG Vekst AS
541,1
103,4
644,5
32 %
59
203
10 %
20
288 260
28 152
316 412
90,7
4%
10
128 794
13 999
142 793
Kafe – Hatten Bilservice
AS.
203
Hattfjelldal Vekst AS.
90,7
Helgeland Sparebank
99,6
99,6
5%
11
141 432
15 121
156 553
Helgelandssykehuset.
197,3
197,3
10 %
19
280 166
27 434
307 600
Felles areal til fordeling
119,9
180,9
9%
-
-
61
Side 16 av 20
Statskog
70
Disponibelt
SUM
45,3
1425,8
70
3%
8
99 400
11 391
110 791
45,3
2%
6
64 326
8 278
72 604
100 %
181
1 722 318
257 199
1 979 517
612,5 2038,3
Det fremgår av tabellene 2 og 6 at marginen mellom kostnader og inntekter er et underskudd
på ca.kr.10.000,-. Målet må være at inntekter og kostnader balanserer.
Risiko:
For kommunen som eier av eiendomsselskapet skal risikoelementer ved etableringen
vurderes. Risikoen må særskilt vurderes i fht en mulig kommunal garanti. Dette er i hovedsak
risiko for kommunen dersom selskapet har manglende inntekter og går konkurs.
For kommunen vil det også være risiko knyttet til at bygget ikke realiseres. Kommunen vil da
ikke ha egnede arealer å tilby Helgelandssykehuset dersom ambulansen fortsatt skal være i
kommunen. Helgeland museum vil ikke få nye lokaler og må fortsatt ha Lensmannsgården
som museums-lokale.
Vurdering:
Rådmannens vurdering av byggeprosjektet gjøres med grunnlag i de kjente økonomiske
tallstørrelsene og de opplysninger om potensielle leieinntekter som foreligger.
Det har ikke vært mulig for selskapet å utarbeide formelle langsiktige leiekontrakter med
leietakere. Det foreligger derfor intensjonsavtale med HaG Vekst, Helgeland museum,
Statskog, Hatten Bilservice AS og Hattfjelldal vekst AS.
Helgelandssykehuset og Helgeland sparebank viser til fremtidige avgjørelser tilknyttet
vurdering av arealer og tilstedeværelse i kommunen, som begrunnelse for at de ikke kan
signere. Når det gjelder rom-fløy er det heller ikke signert intensjonsavtale for det arealet.
Rådmannen er gjort kjent med at det arbeides med konkrete leietakere for disse arealene.
Med kun de intensjonsavtalene som er inngått vil det ikke være driftsmessig forsvarlig å sette
i gang bygging, uten at bygget evt. tilpasses det utleide arealet. Spørsmålet som må stilles er
om selskapet i løpet av byggeperioden vil være i stand til å få leietakere til ledig areal.
Side 17 av 20
Som det fremgår av tabell 2 ovenfor må selskapet ha leieinntekter på ca. 1,9
mill.kr for å dekke alle driftskostnadene, forutsatt at bygget skal bygges som planlagt.
Med inntekter fra de aktørene som har signert intensjonsavtalen, vil selskapet mangle ca 0,8
mill.kr. for å dekke kostnadene.
Sannsynligheten for at Helgelandssykehuset og banken skal inngå avtale, avhenger av om
konklusjonen fra deres side blir en fortsatt tilstedeværelse i kommunen eller ikke. Skulle
disse konkludere med at de ikke vil leie areal, må det vurderes om disse arealene skal
bygges og leies ut til andre. Eiendomsselskapet har ikke selv pekt på andre muligheter som
er vurdert.
De fremtidige behovene kommunen har er knyttet til brannstasjon og avlastningsbolig. Dette
er ikke konkret vurdert, men rådmannen antar at planlagt ambulansestasjon kan benyttes
som brannstasjon. Om det er mulig å plassere avlastningsbolig i bygget er ikke vurdert.
Skulle en ikke lykkes med raskt å få på plass en leietaker på rommene, kan disse arealene
vurderes heller bygget som leiligheter.
Som det fremgår av interessent-oversikten så er det kun Statskog og Hatten Bilservice som
ikke er helt eller delvis finansiert av kommunen. Fraværet av private aktører er fortsatt
«hovedregelen».
Med en aksjekapital på 8 mill.kr. tåler selskapet i begrenset grad å ha ledige lokaler over tid.
Administrative og økonomiske konsekvenser:
Eiendomsselskapet skal etter at HaG Vekst har ut-seksjonert sine arealer, disponere ca
1400 m2.
Den økonomiske risikoen for kommunen er knyttet til den kommunale garantien som kan gi
kommunen økte kostnader tilsvarende summen av renter og avdrag på et lån på ca. 29,5
mill.kr. Avdrag vil ved et serielån være kr.980.000 pr år og renter 1.år ca.kr.660.000,Rentene vil ved et serielån være nedadgående.
Nå må det tas med i vurderingen at kommunen, gjennom leiekontraktene til Helgeland
Museum og Hattfjelldal Vekst, gjennom tilskudd til begge vil finansierer en del av disse
kostnadene uansett.
Side 18 av 20
Med det verst tenkelige scenariet hvor selskapet ikke har noen leietakere og kommunen må
overta gjelden til selskapet, så vil det gi en merkostnad for kommunen på ca. 1,64 mill. i
renter og avdrag. Renter og avdrag kan dekkes av næringsfond.
Øvrige driftskostnader i form av forsikring, kommunale avgifter, strøm mv, anslagsvis ca
500.000,- pr år, vil fortsatt måtte dekkes av eiendomsselskapet. Dersom selskapet går
konkurs vil aksjekapitalen være tapt og et bostyre vil overta bygget. Kommunen vil fortsatt
hefte for gjelden.
Etter rådmannens vurdering vil kommunen være i stand til å bære disse kostnadene.
Økonomisk risiko må også sees i fht hva kommunen kan ha av alternativ nytte av arealene.
Det vises til punkt om brannstasjon.
Samfunnsnytte.
Bygging av et Fjellfolkets hus i form av Hattfjelldal Service-/næringsbygg har vært under
planlegging i minst 20 år. I 2010 ble det igangsatt konkret planarbeid med bakgrunn i at flere
private interessenter tok kontakt for leie av arealer, samt kommunens behov for nye lokaler til
Helgeland museum. Underveis i planarbeidet har forutsetningene endret seg. Noen aktører
er gått ut av prosjektet, og tilbake har i hovedsak hel- eller halvoffentlige virksomheter blitt.
Helgelandssykehuset har i sluttfasen av arbeidet fremmet forslag til ny ambulanseplan hvor
ambulansen foreslås nedlagt i Hattfjelldal. Ny aktør som har meldt interesse i siste fase er
Statskog.
Bygget skulle opprinnelig eies av private investorer. Slike har det vært umulig å finne, så
kommunestyret besluttet, som nevnt over, å etablere et aksjeselskap som skulle forestå
byggingen. Hensikten med aksjeselskapsformen var å begrense risiko. Aksjekapitalen på 8
mill.kr. skulle være øvre grense for kommunens engasjement. Når selskapets styreleder ber
kommunestyret om kommunal garanti, fordi en ønsker lavest mulig rentekostnad, samt dels
fordi også Helgeland sparebank krever kommunal garanti for å gi lån, så vil kommunens
risiko i praksis ikke lenger være begrenset av aksjekapitalen, men også av
gjeldsforpliktelsen. Forutsetningen for etablering av aksjeselskap er med andre ord endret.
Når kommunen langt på vei skal bære all risiko kunne bygget vært vurdert bygd i kommunal
regi. Dette hadde forenklet saksbehandling og finansiering. Dog ville det regnskapsteknisk bli
svært utfordrende å håndtere mva-ordningen ut fra kommunalt regelverk. Underskudd ville
også måttet tas direkte i driften og ville slik kunne ramme andre kommunale tjenester.
Side 19 av 20
Når det gjelder samfunnsnytten ved etablering av bygget, så vil den etter rådmannens
vurdering være meget høy for kommunen. Nye lokaler til museet, HaG Vekst, Hattfjelldal
Vekst, ambulansestasjon (eller brannstasjon), overnattingsrom, samt de synergier man får
ved en samlokalisering, er åpenbart verdt å ta noe risiko for.
Det er slik rådmannen vurderer det mange usikkerhetspunkter med prosjektet. Mangelen på
formelle leieavtaler, konkret avgjørelse fra Helgelandssykehuset og banken om leie,
medfører at beslutning om bygging og garanti, må tas på grunnlag av hva en mener vil være
mest fornuftig å gjøre. Hvor sannsynlig er det at selskapet vil få leid ut nødvendige arealer.
Kontering:
Ingen.
Konklusjon/anbefaling:
Med bakgrunn i den samfunnsnytten Fjellfolkets hus (Hattfjelldal Service-/Næringsbygg) vil
ha for Hattfjelldal kommune, gjennom etablering av nye lokaler til Helgeland museum, HaG
Vekst, Hattfjelldal vekst og øvrige potensielle leietakere, så anbefaler rådmannen at
kommunestyret gir sin tilslutning til bygging og at det gis en kommunal garanti for selskapets
låneopptak.
Forslag til vedtak om kommunal selvskyldnergaranti:
1. Hattfjelldal kommune garanterer med selvskyldnergaranti for lån på NOK 40 millioner som
Hattfjelldal Service-/næringsbygg AS tar opp til byggeprosjektet Hattfjelldal Service/Næringsbygg.
2. Garantien gjelder for lånets hovedstol maks. NOK 40 mill. med tillegg av 10 prosent av til
enhver tid gjeldende hovedstol til dekning av eventuelle påløpte renter og omkostninger.
Kommunens maksimale garantiansvar kan ikke overstige (40 millioner kroner + 10 %).
3. Garantiansvaret reduseres i takt med nedbetalingen på lånet og opphører etter 30 år med
tillegg av inntil 2 år, jfr. garantiforskriftenes § 3.
Rådmannen anbefaler vedtektsendring i § 3 for eiendomsselskap.
Stian Skjærvik
rådmann
Side 20 av 20