Gjennomføring av arealplaner og bruk av
utbyggingsavtaler
Samfunnsplanlegging for rådmenn
Raumergården, 1-2 september 2015
Plannivå og tilhørende gjennomføringstema
ENGASJEMENT
OFFENTLIG
PRIVAT
KOMMUNAL
UTBYGGINGSSTRATEGI
PLANRAMMER
UTBYGGINGSAVTALE
UTBYGGING
SKAPE INNHOLD
Kilde : T-1462
Utbyggingsavtale
§ 17-1. Definisjon
Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom
kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av
et område, som har sitt grunnlag i kommunens
planmyndighet etter denne lov, og som gjelder
gjennomføring av kommunal arealplan.
Nytten av utbyggingsavtale
•Sikre at utbygging gjennomføres i samsvar med vedtatt
arealplan
•Fordeler ansvar og kostnader i gjennomføringen – også for
tiltak som går ut over utbyggers opparbeidelsesplikt
•En enklere måte for kommunen og utbyggere/grunneiere å
administrere gjennomføringen av arealplaner på enn andre
virkemidler i PBL (for eksempel refusjon)
I praksis må kommunen og utbygger bli enig om
•Hvilke offentlige tiltak og anlegg (grønn og teknisk
infrastruktur) som skal bygges. (Følger av planen med
rekkefølgekrav)
•Hvilken kvalitet de skal ha
•Hvem som skal finansiere dem
•Hvilke anlegg kommunen skal overta for drift og vedlikehold
Hva menes med (felles) offentlig grønn og teknisk
infrastruktur
•Vei og trafikkanlegg
•Gang- og sykkelveger
•Lekeplasser, friområder
og grønnstruktur
•Parker og torg
•Annen teknisk infrastruktur
(vann, avløp mm)
•….
Forholdet til andre avtaletyper
• Utbyggingsavtale (lovregulert, krav til innhold og saksbehandling)
• Samarbeidsavtale mellom kommunen og utbygger/grunneier om
planlegging for eksempel områderegulering
– Er ikke en utbyggingsavtale. Kan bli det dersom den også har med bidrag knyttet
til gjennomføring av planen
• Avtaler mellom Statens vegvesen eller andre offentlige
myndigheter og utbygger/grunneier om gjennomføring av
arealplaner, for eksempel oppfyllelse av rekkefølekrav
– Er ikke en utbyggingsavtale fordi det ikke er en avtale mellom kommunen og
utbygger/grunneier
Bestemmelsene om utbyggingsavtaler (§ 17)
•Definerer og avgrenser hva en utbyggingsavtale er, §17-1
•Forutsetninger for bruk (forutsigbarhetsvedtak), §17-2
•Avtalens innhold, §17-3
•Saksbehandling og offentlighet, §17-4
•Utbyggingsavtale kan ikke påklages, §17-5
•Egen forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur
(skoler, sykehjem med mer) i utbyggingsavtaler
Ansvarsplassering for utbyggingsavtaler i kommunene
Fra evaluering 2009. Omfatter 18 kommuner, 25 utbyggere og 214 utbyggingsavtaler
Hovedgrunnlaget for kommunens forhandlingsposisjon
Forholdsmessighet ved bidrag til finansiering av
offentlig infrastruktur – utbyggers erfaringer
• 1/3
Forholdsmessighet er ikke tema i forhandlingene
» Kommunen har ikke investeringsmidler
» Utbygger må betale for i det hele tatt å kunne gjennomføre
utbygging
• 1/3
Forholdsmessighet er tema, men balansen er ikke tilstede
» Utbygger må ta hovedtyngden av kostnadene uansett
• 1/3
Lovbestemmelsene om forholdsmessighet har gjort det lettere
å komme fram til mer balanserte avtaler
Bidraget fra utbygger til tiltaket må stå i forholdsmessig
sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad denne
helt eller delvis utløser behovet for tiltaket, og kommunens ytelser
for øvrig.
Utbyggerne opplever generelt utbyggingsavtale som et
nyttig verktøy for plangjennomføring
• 80 % - nyttig verktøy
• 20 % - pressmiddel for å dekke
kostnader til infrastruktur
• 2/3 av utbyggerne har inngått
utbyggingsavtaler de selv
oppfatter som urimelig tyngende
Hvorfor er utbyggingsavtale nyttig:
• Sikrer gjennomføring og binder
også kommunen som part og
skaper derved forutsigbarhet.
• Er et godt alternativ når kommunen
ikke selv kan ta ansvaret for å
bygge offentlig infrastruktur.
• Er et svært viktig virkemiddel i
komplekse utviklingsområder med
mange private og offentlige parter.
• Er blitt et bedre og ryddigere
verktøy etter at lovbestemmelsene
kom.
14
Hvorfor inngås utbyggingsavtaler som er urimelig
tyngende? (fra evaluering 2009)
Hvorfor er avtalen urimelig
tyngende?
Hvorfor er avtalen likevel
inngått?
• Bidrag til tiltak som ikke
oppfattes som nødvendige
• Har ikke noe valg,
forhandlingene er ikke reelle
• Ikke forholdsmessighet i forhold
til kommunens andel og bidrag
fra andre utbyggere
• Prosjektet kan tåle dette slik det
så ut på avtaletidspunktet
• Manglende forutsigbarhet –
økte krav underveis i
avtaleprosessen
• Manglende fremdrift –
prosessen trekker ut i tid
• Kan ikke gå i konflikt med
kommunen. Er avhengig av et
godt framtidig samarbeid
§ 17-2.Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler
Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av
kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale
er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens
forventninger til avtalen.
Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte
grupper og interesser.
§17-2 vedtak – Eksempel Oppegård kommune
Eksempel §17-2 vedtak – Bærum kommune
§ 17-3.Avtalens innhold
En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i
arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan.
Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste
boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er
hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha
fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.
Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt
eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av
planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og
omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og
forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller
grunneier til tiltaket,må stå i forhold til den belastning den aktuelle
utbygging påfører kommunen.
Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for
gjennomføringen av planvedtak.
Innhold og balansen i en utbyggingsavtale §17-3
•
Utgangspunktet er forhold det er gitt bestemmelser
om i plan
•
Teknisk og grønn infrastruktur som følger av
opparbeidelsesplikten
»
•
er pr. definisjon nødvendig og forholdsmessig
Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av
planvedtak.
»
Særlig forutsetninger om nødvendighet og
forholdsmessighet må være tilstede
Samordnet
plan- og
avtaleprosess
Fra utbyggingsstrategi til gjennomføring
Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur
Kommunens rolle og engasjement
• Behov for aktiv kommunalt engasjement – både i plan- og
gjennomføringsfase
• Kommunene må ta stilling til, og velge virkemidler og organisatoriske
løsninger for å følge opp det engasjementet som velges
• Ansvaret for utbyggingsavtaler må være klart plassert i kommunens
organisasjon
• Tydelig utbyggingsstrategi i kommuneplanen
• Utbyggere kan ikke forvente at kommunen vil inngå utbyggingsavtale om
utbyggingsområder som ikke er prioritert fra kommunens side
Virkemidler kommunen kan bruke for å stimulere gjennomføring
med kvalitet