Gjennomføring av arealplaner og bruk av utbyggingsavtaler
Gjennomføring av arealplaner og bruk av utbyggingsavtaler Samfunnsplanlegging for rådmenn Raumergården, 1-2 september 2015 Plannivå og tilhørende gjennomføringstema ENGASJEMENT OFFENTLIG PRIVAT KOMMUNAL UTBYGGINGSSTRATEGI PLANRAMMER UTBYGGINGSAVTALE UTBYGGING SKAPE INNHOLD Kilde : T-1462 Utbyggingsavtale § 17-1. Definisjon Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Nytten av utbyggingsavtale •Sikre at utbygging gjennomføres i samsvar med vedtatt arealplan •Fordeler ansvar og kostnader i gjennomføringen – også for tiltak som går ut over utbyggers opparbeidelsesplikt •En enklere måte for kommunen og utbyggere/grunneiere å administrere gjennomføringen av arealplaner på enn andre virkemidler i PBL (for eksempel refusjon) I praksis må kommunen og utbygger bli enig om •Hvilke offentlige tiltak og anlegg (grønn og teknisk infrastruktur) som skal bygges. (Følger av planen med rekkefølgekrav) •Hvilken kvalitet de skal ha •Hvem som skal finansiere dem •Hvilke anlegg kommunen skal overta for drift og vedlikehold Hva menes med (felles) offentlig grønn og teknisk infrastruktur •Vei og trafikkanlegg •Gang- og sykkelveger •Lekeplasser, friområder og grønnstruktur •Parker og torg •Annen teknisk infrastruktur (vann, avløp mm) •…. Forholdet til andre avtaletyper • Utbyggingsavtale (lovregulert, krav til innhold og saksbehandling) • Samarbeidsavtale mellom kommunen og utbygger/grunneier om planlegging for eksempel områderegulering – Er ikke en utbyggingsavtale. Kan bli det dersom den også har med bidrag knyttet til gjennomføring av planen • Avtaler mellom Statens vegvesen eller andre offentlige myndigheter og utbygger/grunneier om gjennomføring av arealplaner, for eksempel oppfyllelse av rekkefølekrav – Er ikke en utbyggingsavtale fordi det ikke er en avtale mellom kommunen og utbygger/grunneier Bestemmelsene om utbyggingsavtaler (§ 17) •Definerer og avgrenser hva en utbyggingsavtale er, §17-1 •Forutsetninger for bruk (forutsigbarhetsvedtak), §17-2 •Avtalens innhold, §17-3 •Saksbehandling og offentlighet, §17-4 •Utbyggingsavtale kan ikke påklages, §17-5 •Egen forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur (skoler, sykehjem med mer) i utbyggingsavtaler Ansvarsplassering for utbyggingsavtaler i kommunene Fra evaluering 2009. Omfatter 18 kommuner, 25 utbyggere og 214 utbyggingsavtaler Hovedgrunnlaget for kommunens forhandlingsposisjon Forholdsmessighet ved bidrag til finansiering av offentlig infrastruktur – utbyggers erfaringer • 1/3 Forholdsmessighet er ikke tema i forhandlingene » Kommunen har ikke investeringsmidler » Utbygger må betale for i det hele tatt å kunne gjennomføre utbygging • 1/3 Forholdsmessighet er tema, men balansen er ikke tilstede » Utbygger må ta hovedtyngden av kostnadene uansett • 1/3 Lovbestemmelsene om forholdsmessighet har gjort det lettere å komme fram til mer balanserte avtaler Bidraget fra utbygger til tiltaket må stå i forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad denne helt eller delvis utløser behovet for tiltaket, og kommunens ytelser for øvrig. Utbyggerne opplever generelt utbyggingsavtale som et nyttig verktøy for plangjennomføring • 80 % - nyttig verktøy • 20 % - pressmiddel for å dekke kostnader til infrastruktur • 2/3 av utbyggerne har inngått utbyggingsavtaler de selv oppfatter som urimelig tyngende Hvorfor er utbyggingsavtale nyttig: • Sikrer gjennomføring og binder også kommunen som part og skaper derved forutsigbarhet. • Er et godt alternativ når kommunen ikke selv kan ta ansvaret for å bygge offentlig infrastruktur. • Er et svært viktig virkemiddel i komplekse utviklingsområder med mange private og offentlige parter. • Er blitt et bedre og ryddigere verktøy etter at lovbestemmelsene kom. 14 Hvorfor inngås utbyggingsavtaler som er urimelig tyngende? (fra evaluering 2009) Hvorfor er avtalen urimelig tyngende? Hvorfor er avtalen likevel inngått? • Bidrag til tiltak som ikke oppfattes som nødvendige • Har ikke noe valg, forhandlingene er ikke reelle • Ikke forholdsmessighet i forhold til kommunens andel og bidrag fra andre utbyggere • Prosjektet kan tåle dette slik det så ut på avtaletidspunktet • Manglende forutsigbarhet – økte krav underveis i avtaleprosessen • Manglende fremdrift – prosessen trekker ut i tid • Kan ikke gå i konflikt med kommunen. Er avhengig av et godt framtidig samarbeid § 17-2.Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. §17-2 vedtak – Eksempel Oppegård kommune Eksempel §17-2 vedtak – Bærum kommune § 17-3.Avtalens innhold En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket,må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Innhold og balansen i en utbyggingsavtale §17-3 • Utgangspunktet er forhold det er gitt bestemmelser om i plan • Teknisk og grønn infrastruktur som følger av opparbeidelsesplikten » • er pr. definisjon nødvendig og forholdsmessig Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. » Særlig forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være tilstede Samordnet plan- og avtaleprosess Fra utbyggingsstrategi til gjennomføring Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur Kommunens rolle og engasjement • Behov for aktiv kommunalt engasjement – både i plan- og gjennomføringsfase • Kommunene må ta stilling til, og velge virkemidler og organisatoriske løsninger for å følge opp det engasjementet som velges • Ansvaret for utbyggingsavtaler må være klart plassert i kommunens organisasjon • Tydelig utbyggingsstrategi i kommuneplanen • Utbyggere kan ikke forvente at kommunen vil inngå utbyggingsavtale om utbyggingsområder som ikke er prioritert fra kommunens side Virkemidler kommunen kan bruke for å stimulere gjennomføring med kvalitet
© Copyright 2024