1. No category

GJERDRUM KOMMUNE
Løpenr/arkivkode
Dato
2460/2015-L12
11.03.2015
Saksbehandler: Kai Krog Halse
SAKSFRAMLEGG
Utbyggingsavtale for Vestvang
Utv.saksnr
21/15
37/15
Utvalg
Formannskapet
Kommunestyret
Møtedato
18.03.2015
25.03.2015
Vedlegg
1
Utbyggingsavtale for Vestvang (utkast til politisk behandling)
2
Usikkerhetsanalyse av kostnadene for utbygging av infrastruktur i Ask sentrum
Saken gjelder/sammendrag:
Denne saken vil danne presedens for å sikre likeverdige bidrag fra alle utbyggere innenfor
planområdet for «Områdeplan Ask sentrum».
Det legges opp til at alle utbyggere, gjennom utbyggingsavtaler, blir pålagt et utbyggingsbidrag
for å sikre rekkefølgekrav og finansiering knyttet til etablering av nødvendig infrastruktur.
Utgiftene er fordelt flatt per m2 BRA i henhold til igangsettingstillatelsen. Imidlertid vil
utbyggere ikke bli belastet for utbyggingsbidrag for areal under bakkeplan. Men utbyggere vil
bli krevd utbyggingsbidrag for areal avsatt til flateparkering i samsvar med Kommunal- og
moderniseringsdepartementets «Veileder om grad av utnytting». Dette for å stimulere til
parkering under bakken.
Anleggsbidraget ytes som et kontantbidrag, og utgjør p.t. kr. 930 pr. m² omsøkt byggeareal.
Når det gjelder basis for beregningene vises til vedlagte rapport fra Holte Consulting AS.
Rådmannens forslag til innstilling: Utbyggingsavtale mellom Gjerdrum kommune og
Vestvang AS vedtas.
2. Utbyggingsavtalen kunngjøres med 3 ukers frist for merknader.
3. Påfølgende utbyggingsavtaler skal sikre en lik behandling av alle utbyggere innenfor
planområdet.
Saksprotokoll i Formannskapet - 18.03.2015
Enstemmig innstilling:
4. Utbyggingsavtale mellom Gjerdrum kommune og Vestvang AS vedtas.
5. Utbyggingsavtalen kunngjøres med 3 ukers frist for merknader.
6. Påfølgende utbyggingsavtaler skal sikre en lik behandling av alle utbyggere innenfor
planområdet.
Saksprotokoll i Kommunestyret - 25.03.2015
Enstemmig vedtak:
7. Utbyggingsavtale mellom Gjerdrum kommune og Vestvang AS vedtas.
8. Utbyggingsavtalen kunngjøres med 3 ukers frist for merknader.
9. Påfølgende utbyggingsavtaler skal sikre en lik behandling av alle utbyggere innenfor
planområdet.
Rådmannen i Gjerdrum
Frits Eriksen
Saksopplysninger:
Økonomiske forhold i avtalen
Gjennomføring av områdeplanen innebærer nødvendig etablering av felles infrastruktur som ligger
utenfor kommunens økonomiske handlingsrom. En vellykket gjennomføring av planen er derfor helt
avhengig av at det ytes bidrag fra alle utbyggere for å gjennomføre disse prosjekter:
•
•
•
•
•
•
Offentlig vei KV3, KV4, KV5, KV6, KV99 og KV10
Langrennsbro over Kv3
Grønt areal TD1 og TD2
Torg T1 og T2
Park P1
Bussholdeplass KT1
Kostnadsrammen er, i følge en usikkerhetsanalyse fra Holte Consulting AS satt til 261 mill kr inkl. mva.
Dette anslag er basert på «P85» som innebærer at det er 85% sannsynlighet for at prosjektene kan
gjennomføres innenfor denne kostnadsrammen.
Utgiftene er fordelt flatt per m2 BRA i henhold til igangsettingstillatelsen. Imidlertid vil utbyggere ikke
bli belastet for utbyggingsbidrag for areal under bakkeplan. Men utbyggere vil bli krevd
utbyggingsbidrag for areal avsatt til flateparkering i samsvar med Kommunal- og
moderniseringsdepartementets «Veileder om grad av utnytting». Dette for å stimulere til parkering under
bakken.
Anleggsbidraget ytes som et kontantbidrag, og utgjør p.t. kr. 930 pr. m² omsøkt byggeareal.
Presedens og likebehandling
Det forutsettes at kommende utbyggere må inngå tilsvarende utbyggingsavtaler med kommunen som
sikrer en rettferdig fordeling av de økonomiske forpliktelser. Kontantbidraget forutsettes derfor justert på
forfallstidspunktet etter SSB´s byggekostnadsindeks for ”veg i dagen i alt”, tabell 05134, med
utgangspunkt i 1. kvartal 2015, eller senere statistikk som avløser denne.
Usikkerhet
Utbyggingen av planområdet har et perspektiv på minimum 20 år. Dette innebærer usikkerhet blant annet
for nye kvalitetskrav til de tiltak som skal gjennomføres. Utbyggingstakt og -volum kan også skape en
ubalanse mellom nødvendige inntekter og innbetalte utbyggingsbidrag. Dette er usikkerhet som påhviler
kommunen.
Hjemmelsgrunnlag og politiske vedtak
Plan og bygningsloven - Kapittel 17. Utbyggingsavtaler
§ 17-1. Definisjon
Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av
et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder
gjennomføring av kommunal arealplan.
§ 17-2. Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler
Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke
tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger
til avtalen.
Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser.
§ 17-3. Avtalens innhold
En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til
kommuneplan eller reguleringsplan.
Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav
til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre
skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.
Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak
som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til
utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter
avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning
den aktuelle utbygging påfører kommunen.
Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av
planvedtak.
§ 17-4. Saksbehandling og offentlighet
Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale.
Dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i § 17-3 andre eller tredje
ledd, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader.
Når utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres.
Reglene i første til tredje ledd gjelder tilsvarende ved eventuelle endringer i utbyggingsavtalen.
Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er
vedtatt.
Kunngjøring av oppstart av utbyggingsavtaler for Ask sentrum (03.04.2013)
Det vises til vedtak av områdeplan for Ask sentrum hvor det er satt krav til detaljregulering med
rekkefølgekrav på utbygging av teknisk infrastruktur, torv og grønt areal. Kommunen vil med
utbyggingsavtalen sikre gjennomføring av sentrumsplanen. I henhold til plan- og bygningsloven § 17-4.
Innspill sendes kommunen
•
•
enten elektronisk til [email protected]
eller per post til Gjerdrum kommune, Postboks 10, 2024 GJERDRUM
Merk innspillet «Innspill på utbyggingsavtaler for Ask sentrum». Frist for innspill: 25.04.2013
Utdrag fra saksframlegg - Områdeplan for Ask sentrum - Høring
Vurdering av løsningsmuligheter:
Når det gjelder gjennomføring av planen, er kommunen avhengig av et samspill med alle interessenter
for å utvikle den nødvendige infrastruktur.
Gjerdrum kommune vil derfor ta initiativ til drøftinger med aktuelle aktører med sikte på å utvikle en
modell for kostnadsfordeling som kan sikre at utgiftene til den tekniske infrastruktur og opparbeiding av
fellesarealer kan fordeles på en rettferdig måte mellom interessentene.
Saksprotokoll i Kommunestyret - 19.06.2013
Enstemmig vedtak
1. Planbeskrivelse Områdeplan for Ask sentrum 31.05.2013, med tilhørende plankart,
reguleringsbestemmelser, utredninger og rapporter, legges ut til offentlig ettersyn i perioden 24.
juni til 20. september 2013.
2. Alle dokumenter legges ut på kommunens hjemmeside. I tillegg gjøres alle dokumenter
tilgjengelig i papirversjon på servicetorget og i biblioteket.
3. Registrerte grunneiere og andre interessenter i planområdet informeres om at planforslaget
ligger ute til høring med opplysning om hvor det er tilgjengelig.
Saksframlegg: Områdeplan for Ask sentrum – Sluttbehandling (Kommunestyret
02.04.2014)
Utdrag fra saksframlegget
Utbyggingsavtaler
I gjeldende bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel heter det: Arbeidet med
utbyggingsavtaler skal igangsettes ved byggeprosjekter som har 5 boenheter eller flere, eller omfatter
bygg over 1000m² i bruksareal (BRA). Utbyggingsavtaler skal følge reguleringsplanprosessen, og
forutsettes godkjent av kommunen.
Som det fremgår av rådmannens innstilling, så foreslås det å stilles krav om utbyggingsavtaler for alle
private detaljreguleringer innenfor planområdet.
Retningslinjene i kommuneplanen lister opp de tema som kan inngå i slike avtaler.
Utbyggingsbidrag
Planforslaget innebærer at det må etableres ny offentlig infrastruktur. Kostnader for dette kan ikke
finansieres av kommunen og må derfor dekkes gjennom utbyggingsbidrag, slik at det til enhver tid er
mest mulig i samsvar mellom innbetalte utbyggingsbidrag og påløpte kostnader til offentlig infrastruktur.
Det må etableres en organisasjon for innkreving av bidrag og utbygging av offentlig infrastruktur.
Rekkefølgebestemmelser
Planen inneholder rekkefølgebestemmelser som skal ivareta flere forhold:
•
•
•
•
Innsigelser fra overordnede myndigheter, særlig knyttet til vegløsninger
Kommunens mulighet til å absorbere økt befolkning
Utvikling av kommunal teknisk og sosial infrastruktur knyttet til befolkningsvekst
Samsvar mellom innbetaling av utbyggingsbidrag og de påløpte kostnader til utbygging av
tilhørende teknisk infrastruktur
Enstemmig vedtak (kun gjengitt vedtakspunktene 1-3):
1.
2.
3.
Områdeplan for Ask sentrum datert 28.02.2014 med tilhørende reguleringsbestemmelser
vedtas.
De enkelte delområder kan bygges i tid slik det framgår av kommunens til enhver tid
gjeldende boligbyggeprogram og områdeplanens rekkefølgebestemmelser, og slik at det til
enhver tid er mest mulig i samsvar mellom innbetalte utbyggingsbidrag og påløpte kostnader
til offentlig infrastruktur.
Det stilles krav om utbyggingsavtaler for alle private detaljreguleringer innenfor
planområdet.
Rådmannens vurdering og konklusjon:
For å sikre en utvikling av Ask sentrum i tråd med plansmiens anbefalinger og områdeplanens føringer
anbefaler rådmannen at det inngås utbyggingsavtale med Vestvang AS.
Det forutsettes at framtidige utbyggingsavtaler innenfor planområdet inneholder tilsvarende krav til
bidrag fra utbyggere.