Byrådssak 1335 /15
Laksevåg, gnr. 153, bnr. 1, Laksevåg verftsområde 2, detaljreguleringsplan. Prinsippsak
FIWE
ESARK-5120-201429157-13
Hva saken gjelder:
Marin Eiendomsutvikling AS har som eier av verftsområdet på Laksevågneset fremmet ønske om å endre
gjeldende reguleringsplan for Laksevåg/Bergenhus gnr.153 bnr.1 mfl. fra Industri/Lager til andre
næringsformål og med hovedvekt på utbygging av boliger. Endringene og transformasjonen omfatter ca
40 daa næringsareal og et nytt boligareal på 60 daa ved utfylling i sjø. Det tenkes etablert ca 1.500 nye
boenheter. Hovedtilkomst er tenkt opparbeidet fra Kringsjåveien, som regulert i gjeldende plan. Forslaget
forutsetter at verftsvirksomheten avsluttes. Verftsområdet (og Laksevågneset) er disponert til I/K/Lformål (industri/kontor/lager) i Kommune-plan2010 og Kommunedelplan Indre Havn, se figur 2 og 3.
Det ble avholdt oppstartsmøte den 20.11.2014. Det
ble anbefalt at spørsmålet om endret arealbruk først
fremmes som prinsippsak for politisk behandling ut
fra at forslaget avviker fra overordnede planer for
området. Dette er i samsvar med Byrådets vedtak i
sak nr. 1356/09 om strakstiltak for reduksjon av kø
og saksbehandlingstid og 1091/10 om delegasjon i
denne type saker. Byrådet la vekt på at det ikke er
ønskelig at tiltakshavere legger for mye ressurser i
en sak før risikoen for ikke å oppnå det ønskede
resultat er nærmere avklart. Følgelig behandles
prinsippsaken på grunnlag av grove og foreløpige
skisser fra forslagsstiller.
Figur 1: Oversikt over verftsområdet på Laksevågneset
Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, jf. plan- og bygningslovens § 12-3, 2. ledd. Ved behandling av privat forslag skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør
utarbeides, og kan bistå i planarbeidet, jf. plan- og bygningsloven § 12-8, 1. ledd. Dette innebærer at selv
om det ikke anbefales at en reguleringsplan fremmes, står forslagsstiller fritt til likevel å gjøre dette.
Figur 2: Kommuneplan2010
Figur 3: Kommunedelplan Indre Havn
1
Om plansituasjonen på Laksevågneset
Forslaget utgjør den sørlige delen av et område regulert gjennom reguleringsplan med ID 4020100,
Laksevåg/Bergenhus gnr.153 bnr.1 mfl. Laksevåg verftsområde, se figur 4. Reguleringsplanen ble vedtatt
18.06.2012. Reguleringsformål i omsøkte delområde er i hovedsak Industri, Flytedokk, Havneområde og
noe Kontor og Lager.
Verftsområdet omfattes i tillegg i reguleringsplanen av en Hensynssone for bevaring for nærmere
spesifiserte bygg og tørrdokk som også representer en teknisk kulturminneinteresse. Det er drevet
industri- og verftsvirksomhet i to hundre år i området, og bygnings-massene til verftet (I/L 1) har stor
verdi som industrielt kultur-minnemiljø. Det har ved utarbeidelsen av den gjeldende planen vært viktig å
finne en balanse mellom bevaring/vern og videreutvikling av virksomheten. Det er her rekkefølgekrav
hva gjelder bevaring av verftsområdet før videre utbygging av de øvrige feltene i planen.
Reguleringsplanen tilrettelegger for at hovedtilkomsten til verftsområdet skal være fra nordlig del av
Laksevågneset. Reguleringsformål til nye kontorbygg langs Kringsjåvegen på en base av lagerhaller,
berøres ikke av forslaget om transformasjon, herunder med vegtilkomst fra Kringsjåvegen og tilkomst til
et parkeringsanlegg i en fjellhall.
Figur 4: Reguleringsplan for Verftsområdet.
Område for transformasjon avgrenset med rød strek
Figur 5: Arealskisse for transformasjon til næringsområde og boligområde på utfylling i sjø.
KPA 2010 uttrykker at det er et mål å øke arealutnyttelsen i eksisterende næringsområder, innenfor
rammen av forsvarlig trafikkavvikling og tilpassing til tilgrensende areal. Næring med høy tetthet av
arbeidsplasser prioriteres.
Kommunedelplan Indre Havn uttrykker generelt at delfeltet Laksevågneset skal styrkes for maritimt rettet
næringsvirksomhet.
Om forslag til transformasjon av verftsområdet
Omsøkt verftsområde har fasiliteter (dypvannskaier, dokker, kraner, bygninger) for skipsbygging og
brukes i dag til utrustning og reparasjoner av skip. Virksomheten drives av Noryards AS etter en
kortsiktig leieavtale ut 2019. Verftsvirksomheten har i dag ca 100-200 arbeidsplasser. Noryards overtok
all skipsbyggings- og reparasjonsvirksomhet etter Bergen Group BMV AS i 2014.
Forslagsstiller og utleier anser at det ikke lenger er et realistisk (markeds)grunnlag for verftsvirksomheten
på Laksevågneset, og ønsker å transformere området til Sentrumsformål med bolig og bymessig
næringsvirksomhet.
Verftsområdet har et areal på 100 daa land- og sjøareal. Det skisseres en utfylling i sjø på 60 daa med
utforming av flere øyer til boligformål, se figur 5. Utfyllingsvolumet er beregnet til ca 2,5 mill.m3
steinmasser og det forutsettes brukt overskuddsmasser fra store veg- og anleggsprosjekt i Bergen.
2
Det er gjennomført parallelle oppdrag med 4 arkitektkontor om utforming av planlagt bebyggelse.
Boligdelen er utformet med kanaler og en oppbrutt lamellstruktur med boligbygg opptil 8 etasjer.
Ny næringsbebyggelse på dagens verftsområde er planlagt med bygg opp til 12 etasjer og i alt 50.000 m2
BRA til kontor, servicetilbud og noe handel, samt kulturtilbud. Næringsbebyggelsen vil kunne ha
kapasitet til ca 4.000 arbeidsplasser.
Forslaget bygger på mål og strategi i kommuneplanen om fortetting og transformasjon nær servicetilbud,
senterområde og kollektivknutepunkt. Laksevåg har en godt utbygd infrastruktur for fortetting med
offentlige og private servicetilbud innenfor «gå- og sykkelbyen» Bergen med relativt kort avstand til
bysentrum. Prosjektforslaget krever endring av gjeldende reguleringsplan og utarbeiding av
konsekvensutredning som aktuell saksgang.
Fagetatens vurderinger
Fagetaten ser i utgangspunktet positivt på transformasjon av det tradisjonelle verftsområdet til annen
næringsvirksomhet og med et stort innslag av boliger. Fagetaten peker på at området har en sentrumsnær
beliggenhet med en god infrastruktur for fortetting, og har et stort arealpotensial og kvalitet for
boligbebyggelse. Etter fagetatens vurdering vil en planprosess imidlertid medføre utfordringer som i
utgangspunktet bør løses på et overordnet plannivå. Tiltaket er ikke i samsvar med KPA 2010 og
kommunedelplanen Indre Havn med hensyn til boligformål. Området er i gjeldende plan tiltenkt
marinrelatert næring, og planidéen harmonerer ikke med dette utgangspunktet.
Laksevågneset er en del av den tyngre næringssonen utover langs Puddefjorden og er snart det eneste
store og godt egnede næringsarealet som er igjen med tilgang til sjøen sentralt i Bergen. Hensynet til
eksisterende næringsareal er vektlagt både i KPA2010 og i KDP Indre Havn. Samtidig skjer det store
endringer i de tradisjonelle næringene som kan endre på behovene for areal og lokalisering. Det er derfor
mange viktige spørsmål som kommunen må avklare før en eventuelt kan transformere området til andre
formål enn det KPA og KDP legger opp til. Bergen vil også i fremtiden ha behov for større næringsareal
med sentral lokalisering til sjø, god tilkomst for store kjøretøy, dypvannskai og godt tilrettelagt areal for
tradisjonell industri-/lagervirksomhet som trenger plass og som også innebærer en del støy og ulemper for
omgivelsene. Fagetaten anser at området selvsagt har et stort potensial for transformasjon, men en
eventuell kombinasjon av nye boligområder og tradisjonell havne- og næringsvirksomhet på
Laksevågneset er konfliktfylt.
Fagetaten peker videre på at transformasjon reiser spørsmål om infrastrukturen i området. Vegsystem,
gang- og sykkelveier og kollektivdekning er i utgangspunktet ikke tilpasset boliger og arbeidsplasser med
det antall som skisseres, og må ses på i en større sammenheng på Laksevåg. Et sentralt tema ved
behandling av gjeldende reguleringsplan var vern av kulturminnemiljøet knyttet til verftsdriften på
Laksevåg. Her må det også gjøres avklaringer i forhold til de planene som er skissert. Dette gjelder også
ev. konsekvenser knyttet til utfylling i sjø mv. Dette i forhold til naturmangfold, ferdsel på havnen,
forurensningssituasjon osv..
Fagetaten peker på at disse temaene bør være mulig å håndtere ved eventuelt planarbeid for området, men
at det da i større grad bør gjøres overordnede analyser / utredninger enn hva som er vanlig ved
utarbeidelse av detaljreguleringsplaner. Fagetaten viser her til at det er påbegynt offentlig planarbeid med
forberedelse av ev. områderegulering av hele eller deler av Laksevåg. Analyse og utredningsarbeid for
transformasjon av verftsområdet kan koordineres med dette arbeidet. Dette samtidig som overordnede
føringer kan koordineres med pågående revisjon av kommuneplanen. Det er for øvrig i tillegg startet opp
arbeid med kommunedelplan for kollektivsystemet mellom Bergen sentrum og Bergen vest. Det kan
gjennom dette arbeidet være mulig å se på kollektivdekningen for det aktuelle området.
Fagetatens oppsummering
Fagetaten finner etter en samlet vurdering å kunne anbefale at planarbeidet starter opp og forutsetter at
kompleksitet og forhold til overordnede planer vurderes nærmere i en prinsippsak til politisk behandling.
3
Omsøkte transformasjon krever utarbeiding av planprogram med konsekvensutredning etter plan- og
bygningslovens § 12-9. Videre må et planarbeid koordineres med rullering av kommuneplanen og
oppstartet områdeplanarbeid på Laksevåg, samt kommunedelplan for kollektivsystemet mellom Bergen
sentrum og Bergen vest. Det bør dessuten gjøres en steds – og områdeanalyse som tar for seg hele
området nord for Puddefjordsbroen og ut til Laksevågsneset med hensyn til muligheter for transformasjon
mv. Viktige forutsetninger for planarbeidet så som forholdet til infrastruktur, kulturminner, naturmangfold og utfylling i sjø må avklares på et så tidlig tidspunkt som mulig.
Fagetaten understreker at anbefaling om oppstart ikke nødvendigvis forplikter kommunen til å fremme
planforslag med et positivt vedtak når dette eventuelt foreligger. Det kan under det videre arbeid med de
utredninger som er nødvendig som ledd i planarbeidet fremkomme opplysninger eller konklusjoner som
medfører at planforslaget ikke lar seg gjennomføre.
Byrådens vurderinger
Byråden ser i utgangspunktet positivt på planer for utbygging av boliger og næringsliv i seg selv, og som
kan styrke og revitalisere en bydel med egnet infrastruktur for fortetting. Området har utvilsomt potensial,
kvaliteter, historie og identitet for transformasjon til boliger og annen næringsvirksomhet enn skipsverft.
Området er sentrumsnært lokalisert og innenfor utbygging av kollektivløsninger med busstilbud, gang- og
sykkelveger. Området har kort avstand til byfjell og grøntområder. Området har god tilkomst og er
skjermet fra gjennomgangstrafikk og tilhørende miljøulemper. Området har en god balanse mellom
boliger, arbeidsplasser og servicetilbud. Området har også behov for revitalisering av levekår for
bebyggelsen.
Næringsområde og maritime fasiliteter
I eksisterende situasjon og plansituasjon er Laksevågneset en viktig del av et sammenhengende
næringsområde fra Puddefjordsbroen og utover langs fjorden. Laksevågneset er sentralt beliggende i
Bergen, og tilnærmet det eneste og største næringsområdet med god tilkomst fra land og sjø. Området
har viktige og tunge funksjoner for maritimt/skipsrettet virksomhet med dypvannskaier, gode
innseilingsforhold uten hindringer, flytedokk, tørrdokk, kaipir, kraner og verkstedsbygg med store volum
og takhøyder. Verftets tilbud og kapasitet har betydning for Sjøforsvaret sine behov for vedlikehold og
reparasjoner o.l. av fartøy. Andre verft/slipper i Bergen er vesentlig mindre og er rettet mot små fartøy.
Nærmeste verft med tilsvarende størrelse og muligheter er lokalisert i Sunnhordland og i Sogn. Verftet er
også en del av samlet infrastruktur for Bergen havn.
Strategisk veivalg for maritim virksomhet
Spørsmål om ønsket transformasjon av det tradisjonelle verftsområdet til en moderne bydel med boliger
og næringsvirksomhet, reiser positive spørsmål om byutvikling, men også reiser også et viktig spørsmål
om et strategisk veivalg for maritimt rettet virksomhet sentralt i Bergen. Transformasjonen forutsetter at
verftsvirksomheten avsluttes over en periode på relativt få år og at fasilitetene for skipsverft bygges ned
og ikke lenger vil være tilgjengelig. Forslagsstiller gir informasjon om til dels problematiske markeds- og
lønnsomhetsforhold for skipsverft, spesielt internasjonalt for nybygging, men også for nasjonale og lokale
behov mer knyttet til reparasjoner, vedlikehold o.l. av skip, se vedlegg for nærmere informasjon.
Om eller når, for avslutning av verftsvirksomhet
Byråden har ikke grunnlag for å vurdere om eller når det kan være aktuelt å vurdere avslutning av
verftsvirksomhet i Bergen havn, men vil peke på den betydning og ressurs de utbygde verftsfasilitetene i
utgangspunktet representerer. Byråden vil også peke på betydningen av arbeidsplasser innen
verftsindustrien og den maritime kompetanse som verftet representerer for Bergen og regionen.
Synspunkt fra Maritimt Forum Bergensregionen
Byråden har tatt spørsmålet om transformasjon av verftsområdet opp med Maritimt Forum
Bergensregionen, som er et interesseorgan for maritime næringer, se vedlegg. Maritimt forum peker på at
Bergensregionen har en sterk, komplett og dynamisk maritim klynge, som kjennetegnes av aktører med
4
fokus på langsiktig verdiskaping. Maritim næring er regionens nest største med en omsetning i 2013 på
91 milliarder, og 21.000 ansatte, herav 2.000 i Sjøforsvaret. Rederier, maritime tjenesteytere av alle slag,
verft og maritime utstyrsprodusenter utgjør kjernen av den maritime klyngen.
Maritimt forum anser at nedleggelse av verftsfasiliteter vil innebære et relativt dramatisk inngrep i det
rike og mangfoldige maritime miljøet på Laksevåg. Sentrale og kostbare fasiliteter kan gå tapt. Det pekes
på at for Bergen som en viktig havneby for gods-, person- og cruisetrafikk, er det nødvendig å kunne
levere tjenester innen reparasjon og vedlikehold for å kunne fremstå som en troverdig tilbyder overfor
aktører i disse segmentene.
Maritim forum peker på at kommunen i sin «Sjøtransportstrategi 2013-2020» uttaler følgende: «Det
maritime skaper store verdier. Likevel er dette en fordel Bergen kommune fremover må ha en strategisk
tiltaksplan for, slik at dagens posisjon som maritim by utvikles.»
Maritim forum oppsummerer at de:
«stiller seg negativ til planer som forhindrer fremtidige muligheter for skipsbygging, reparasjoner
og vedlikehold. Planer som medfører at sentrale og kostbare fasiliteter kan gå tapt for godt bør i
enhver sammenheng utredes svært nøye. I denne saken må hensynet til alle deler av vår maritime
klynge – slik vi kjenner den i dag og slik vi tenker oss den vil se ut i fremtiden – veie tungt i
vurderingene.»
Områdeutvikling og planprogram for Indre Laksevåg
Det er startet opp arbeid med en planprosess for fremtidig byutvikling på Laksevåg, herunder nærmere
vurderinger av næringsområdene. Det skal innhentes kunnskap om befolkning, næringsliv, infrastruktur,
bebyggelse og landskap. Planarbeidet skal vurdere konsekvensene av fortsatt industri på Laksevåg, siden
dette er en type næringsaktivitet som er vanskelig å kombinere med boligformål i en byutvikling.
Trafikkforhold skal utredes, og det skal utarbeides mulighetsstudier som skal gi grunnlag for et strategisk
planprogram om videre byutvikling. Planprogrammet skal gi mål og rammer for byutvikling på Laksevåg.
Utarbeiding av planprogrammet tar utgangspunkt i «Oslo-modellen» som Oslo bruker for områdeutvikling. Planprogrammet blir også innspill til rullering av kommuneplanens arealdel og ev utforming
som kommunedelplan, områdeplan eller en Veiledende plan for offentlig rom. Oppfølging og gjennomføring av planprogrammet er forutsatt basert på detaljplaner med regulering etter plan- og bygningsloven.
Byrådens oppsummering
Byråden ser positivt på utvikling av Indre Laksevåg som område, men er skeptisk til ønsket om en rask
transformasjon fra skipsverft til annen næringsvirksomhet og boliger som ikke drar samme direkte nytte
av fasiliteter og muligheter for maritimt rettet virksomhet. Skissert transformasjon gir potensiale for
arbeidsplasser som det er behov for i området, men kan redusere regionen sine fortrinn og muligheter
innen maritim klynge og Bergen sin rolle som havn.
Etter byråden sin vurdering er det ikke grunnlag for en rask transformasjon ut fra et relativt kortsiktig
perspektiv på problematiske markedsmuligheter for verftsindustrien. Det er behov for mer kunnskap både
om næringslivet sine behov i området, maritimt rettede næringer spesielt og om området sine muligheter
for videre utvikling, før det kan trekkes konklusjoner om en ev transformasjon.
Byråden vil understreke at Laksevågneset gjennom omfattende prosesser i kommuneplan og
kommunedelplan indre havn er ansett å være et strategisk satsingsområde for tyngre næringsvirksomhet
som har behov for sjønær beliggenhet. Det er også pekt på at det ved utvidelse av kaiområdet kan fungere
som avlastningskai for cruiseskip. Byråden vil videre peke på at det erfaringsmessig er problematisk med
boligbebyggelse tett på tyngre næringsvirksomhet. I skisserte planer for transformasjon er det fortsatt
tung næringsvirksomhet i nordlig del av laksevågneset, i kort avstand til skissert boligprosjekt.
Ut fra behovet for utbygging av boliger og arbeidsplasser innenfor det sentrale byrommet, vil byråden
likevel se positivt på det kan arbeides videre med planarbeid for transformasjon av verftsområdet.
5
Næringsvirksomhet er også i en kontinuerlig endring og utvikling, som kan endre på behovene for
lokalisering, arealer, infrastruktur mm..
Laksevåg er allerede inne i en prosess med utvikling og utbygging. Det foreligger planer for bygging av
nye boliger i Kirkebukten og i Vågedalen, og Laksevåg Senter arbeider med prosjekt for utbygging av
senteret innenfor tidligere vedtatt reguleringsplan. Parallelt med dette er det startet opp program for
områdeutvikling, rullering av kommuneplanen og kommunedelplan for kollektivsystemet mellom Bergen
sentrum og Bergen vest. Disse prosessene og planarbeidene gir en bred bakgrunn og grunnlag for
nærmere vurdering av ønsket transformasjon av verftsområdet.
Ut fra foreliggende grunnlag og behov for utvikling i Indre Laksevågområdet, kan byråden etter en samlet
vurdering og under sterk tvil anbefale oppstart av planarbeid for transformasjon av verftsområdet til andre
næringer og et stort omfang av boliger på utfylling i sjø.
Byråden forutsetter at planarbeidet koordineres med oppstartet planprogram for utvikling av Indre
Laksevåg og herunder innhenter og analyserer kunnskap om næringsvirksomhetene og behov for arealer
og infrastruktur, som et bredere grunnlag før det kan trekkes konklusjoner om transformasjon av
verftsområdet i forbindelse med behandling av planforslag om området.
Byråden forutsetter videre at planarbeidet koordineres med rullering av kommuneplanens arealdel.
Byråden vil understreke at det ved disse anbefalingene ikke er tatt endelig stilling til forslaget om
transformasjon av verftsområdet.
Vedtakskompetanse:
I henhold til byrådsak 1091-10, om byrådets delegasjonsvedtak etter plan- og bygningsloven § 12-11, skal
prinsipielle reguleringsspørsmål avklares så tidlig som mulig i planprosessen Terskelen for å legge slike
spørsmål frem for byrådet i en tidlig fase, skal være lav.
Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak:
1. Det kan anbefales oppstart av planarbeid for endring (detaljregulering) av gjeldende
reguleringsplan for Laksevåg, gnr. 153, bnr. 1, Laksevåg verftsområde, med planid: 4020100.
2. Det gjelder følgende forutsetninger for det videre planarbeid:
 Det utarbeides planprogram med konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens § 12-9
 Planarbeidet koordineres med det videre arbeid med rullering av kommuneplanen/
kommunedelplan, og områdeplan for det aktuelle området.
 Det må utarbeides steds- og områdeanalyse.
 Viktige forutsetninger for planarbeidet så som forholdet til infrastruktur, kulturminner,
naturmangfold, utfylling i sjø må avklares på et så tidlig tidspunkt som mulig.
3.
Dato:
Begrunnelsen fremgår av saksfremstillingen.
13. oktober 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Henning Warloe
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg:
Fagnotat datert 19.02.2015
Brev fra forslagstiller vedr. prinsippsak, datert 20.08.2014
6
Referat oppstartsmøte, datert 07.01.2015
Uttalelse fra Maritimt Forum, brev datert 06.05.2015
Brev fra forslagsstiller med vedlegg om trafikkvurdering, datert 10.04.2015
Brev fra forslagsstiller vdr samkjøring av områdeplan og reguleringsplan, datert 28.05.2015
7